Decisión de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Junio de 2010

Fecha de Resolución22 de Junio de 2010
EmisorJuzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteBella Dayana Sevilla Jimenez
ProcedimientoApelacion

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 22 de junio de 2010

200º y 151º

PARTE ACTORA: ASOCIACIÓN DE PROPETARIOS DEL EDIFICIO “GUAYANA” (ASOPROGUAY), asociación civil sin fines de lucro, Acta Constitutiva protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal del 10 de diciembre de 1991, anotado bajo el Nº 41, Tomo 53, Protocolo Primero.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.S.M., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 22.764.

PARTE DEMANDADA: T.R.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 102.324

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: M.D.P.A. LORENCES Y C.H.S., inscrita en el Inpreabogado Nº 1001.961 y 78.846.

MOTIVO: APELACIÓN (Resolución de Contrato de Arrendamiento)

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

ANTECEDENTES

Del libelo y de las actas que cursan insertas en el expediente se evidencia:

El 09 de septiembre de 2004 se inicia la presente demanda por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien previa distribución el 15 de ese mismo mes y año, lo asignó al Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Mediante auto del 21 de septiembre de 2004, se Admitió la presente causa, y se ordenó citar al ciudadano T.R.M..

El 13 de octubre de 2004 ante la imposibilidad de practicar la citación personal del demandado, se acordó librar cartel de citación, los cuales fueron consignados el 27 de octubre de 2004 debidamente publicados en los diarios “El Universal” y “El Nacional”. Y fijados en el domicilio procesal del demandado el 01 de noviembre de 2004.

El 18 de noviembre de 2004, fue consignado escrito de contestación a la demanda.

El 01 y 02 de diciembre de 2004, fueron consignados escritos de promoción de pruebas por las partes demandada y demandante, respectivamente, las cuales fueron admitidas en esta última fecha.

El 15 de marzo de 2005 el Tribunal a quo dictó sentencia declarando: Parcialmente Con Lugar la presente demanda.

El 21 de marzo y 12 de abril de 2005, se dieron por notificadas las partes demandante y demandada, respectivamente.

El 18 de abril de 2005 la parte demandada interpuso recurso de apelación, oyendo el tribunal a quo la misma en ambos efectos el 20 de ese mismo mes y año, y ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

El 23 de mayo de 2005 fue consignado ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia, quien previa distribución lo asignó a este Juzgado.

El 09 de junio de 2005 la parte demandante consigno escrito de oposición a la apelación.

El 18 de septiembre de 2007 la parte demandante consignó Acta de Defunción del demandado.

El 06 de diciembre de 2007 se dictó auto de avocamiento en la presente causa, por cuanto el 18 de octubre de 2007, fue designado el abogado L.T.L.S., Juez Provisorio de este Tribunal. En esta misma fecha, se ordenó librar edictos a los herederos desconocidos del causante (antes demandado) y se emplazó a los ciudadanos C.A.R., N.E.R. y A.R..

El 02 de junio de 2008 fueron consignados los edictos publicados en los diarios “El Universal” y “El Nacional”.

El 21 de julio de 2008, ante la imposibilidad de practicar la citación de los ciudadanos antes identificados, se ordenó librar cartel de citación.

El 11 de agosto y 19 de noviembre de 2008, fueron consignados carteles publicados en los diarios “El Universal” y “El Nacional”.

El 16 de septiembre de 2009, se dictó auto de avocamiento por cuanto el 27 de abril de 2009 fue designada B.D.S.J., como Juez Provisorio de este Tribunal.

El 20 de noviembre de 2009, fueron consignados carteles de notificación publicado en el diario “El Universal” y “El Nacional”,

II

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alegó la parte actora que es propietaria de un inmueble denominado Edificio Guayana, siendo que el 30 de marzo de 1991, se inició la firma de los compromisos de compra venta de los apartamentos y en septiembre de 1993 notificó a todos los arrendatarios del inmueble sobre la referencia ofertiva de venta, siendo que el demandado se negó a comprar el respectivo inmueble y a pagar los gastos comunes de la Administración del Edificio, toda vez que paso a la modalidad de Propiedad Horizontal.

Que el demandado es arrendatario del apartamento Nº 24, situado en el piso 5 del referido Edificio Guayana, desde el 01 de agosto de 1968, según contrato suscrito entre él y la empresa Administradora F.P.. Y que al mismo, se le ha notificado en dos (2) oportunidades la preferencia ofertiva de venta, una hecha por la Asociación y otra por el Tribunal Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, haciendo caso omiso a dichas notificaciones.

Que mediante Resolución Nº 4049 del 18 de agosto de 1978, emanada de la Dirección General de Inquilinos, se fijó un canon de arrendamiento de Cuatrocientos Noventa y Ocho Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs. 498,95), lo cual ha sido incumplido por el Arrendatario por cuanto comenzó a pagar esta cantidad a partir del 15 de febrero de 2001 a favor del representante de ASOPROGUAYANA.

El 18 de junio de 2002, mediante Resolución Nº 5021 fue nuevamente ajustado el canon de arrendamiento para los apartamentos 10 y 24, en la cantidad de Ciento Nueve Mil Ciento Cuarenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 109.147, 50), contra la cual la ciudadana V.A. ejerció Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad en el cual se declaró perimida la instancia, quedando firme la referida Resolución.

Alega que el arrendatario se ha negado a cumplir con el pago allí acordado, ya que existe una diferencia entre el canon de arrendamiento depositado por el arrendatario (Bs. 498.95) y el establecido en la Resolución (Bs. 109.147, 50). Siendo así, ha dejado de pagar durante 27 meses, desde el 18 de junio de 2002 a agosto de 2004, una diferencia de Dos Millones Novecientos Treinta y Tres Mil Quinientos Diez Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 2.933.510,80), así mismo, por gastos comunes la cantidad de Dos Millones Veinte Mil Cuatrocientos Treinta y Un Bolívares (Bs. 2.020.431,00).

Finalmente, en virtud de estos hechos, demanda al ciudadano T.R.M., para que convenga o en su defecto sea condenado a lo siguiente:

En la resolución del mencionado contrato de arrendamiento con la consiguiente entrega del inmueble que constituye su objeto en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

En pagar a su representada, la cantidad de Cuatro Millones Novecientos Cincuenta y Tres Mil Novecientos Cuarenta y Un Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 4.953.941,80).

En pagar la cantidad correspondiente a los meses de arrendamiento que se vayan venciendo, mas los daños y perjuicios con ocasión al incumplimiento del contrato de arrendamiento.

Honorarios profesionales de conformidad con los artículos 1.159, 1.160, 1167, 1133, 1264, 1579 del Código Civil y 26 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Se decrete medida preventiva de secuestro de conformidad con lo establecido en el ordinal 7º del artículo 559 del Código de Procedimiento Civil.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada en la oportunidad legal para la contestación de la demanda, arguyo la cuestión previa establecida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la cosa juzgada, por cuanto la pretensión de desalojo exigida por la actora, esta contenida en la sentencia emanada del Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial del 08 de junio de 2004.

Aceptó la relación arrendaticia con Administradora F.P., y que independientemente de la titularidad del inmueble, el contrato subsiste con todas sus condiciones. Que mediante Resolución Nº 4049 del 18 de agosto de 1978, emanada de la Dirección General de Inquilinos, se fijó un canon de arrendamiento de Cuatrocientos Noventa y Ocho Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs. 498,95).

Alegó que deposita oportunamente los cánones de arrendamiento ante el Tribunal de Consignaciones, según expediente Nº 981087. Negó, rechazó y contradijo por ser falso, que en fecha 24 de marzo de 2004, se publicara sentencia quedando firme la decisión del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo, por cuanto en dicha decisión no se decide sobre el fondo de la demanda sino que versa sobre la perención de la instancia.

Arguyó la representación judicial, que el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 5021, emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura del 18 de junio de 2002, siendo un acto de efectos particulares, solo recae sobre los administrados a quienes el acto va dirigido y cuyos intereses legítimos se pueden ver afectados, que a su criterio éste no está dirigido a su representado. Que igualmente el acto aquí señalado, no ha sido notificado de conformidad con lo establecido en el artículo 75 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, por tanto niega que se adeuda las cantidades reclamadas por la parte actora.

Así niega, el pago de los cánones de arrendamiento que se vayan venciendo, mas los daños y perjuicios que le ocasione a la Asociación de Propietarios del Edificio Guayana por incumplimiento de contrato, ya que estos montos constituyen un reclamo que no obedece a ningún concepto por lo que no puede exigirse el pago de lo no adeudado y no se ha causado ningún daño o perjuicio.

Expuso que no ha establecido acuerdo alguno con la demandante para compartir las cargas comunes del edificio y que según el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los gastos comunes podrán ser establecidos por las partes contratantes siempre y cuando no excedan del 25% del monto del canon de arrendamiento, por tanto no ha violado con el establecido en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal.

IV

DE LA APELACIÓN

Fundamentó la parte demandada el recurso de apelación, en el hecho que el acto administrativo del nuevo canon de arrendamiento que da como consecuencia el diferencial del pago, a su entender, no fue probada su notificación, de conformidad a la ley. Que siendo el caso, no se niega a pagar el diferencial del canon de arrendamiento cobrado por el demandante, que no se puede hablar del supuesto de hecho que estipula la falta de pago para resolver el contrato de conformidad con el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que el pago de los cánones de arrendamientos han sido depositados ante el Tribunal de Consignaciones mensualmente a favor del demandante, que sólo por desconociendo existe un diferencial, que tuvo ser recalculado por el Tribunal de la causa.

Que la sentencia apelada señala que se entiende que la fecha de notificación de la Resolución de regulación de alquiler Nº 5021 fue la fecha en que el Tribunal Superior Contencioso Administrativo, admitió el recurso de nulidad, es decir, el 19 de marzo de 2003, y es a partir de esta fecha, que el arrendatario debe cancelar el nuevo canon de arrendamiento establecido en la mencionada Resolución. Por tanto la diferencia adeudada corresponde a 18 meses por la cantidad de Un Millón Novecientos Cincuenta y Cinco Mil Seiscientos Setenta y Tres con Noventa Céntimos (Bs. 1.955.673,90)

Finalmente, solicitó en el supuesto negado de que exista causal para la resolución del contrato, distinta, por cuanto no está expresado en el libelo de demanda su derecho a gozar de la Prorroga Legal correspondiente.

V

DE LA CUSTION PREVIA

La parte demandada en la oportunidad legal para la contestación de la demanda, arguyo la cuestión previa establecida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la cosa juzgada, por cuanto la pretensión de desalojo exigida por la actora, esta contenida en la sentencia emanada del Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial del 08 de junio de 2004.

Visto como ha sido el contenido de la precedente decisión, se observa que la demanda en ella decidida existe efectivamente concurrencia de las mismas partes de este proceso, y que la misma recae sobre el mismo objeto.

No obstante, no es menos cierto que la causa decidida el 08 de junio de 2004, esta referida a la pretensión de Desalojo del inmueble identificado en autos, por los presuntos cánones insolutos correspondiente al lapso comprendido entre junio de 1999 a noviembre de 2002, sobre los cuales se pronuncio el mencionado Juzgado que declaró validamente realizadas las consignaciones efectuadas por el Arrendatario anticipadamente y que la Resolución de Regulación Nº 005021 emanada del Ministerio de Infraestructura no podía, y como en efecto no lo fue, ser valorada, por cuanto la misma era posterior a la interposición y admisión de aquella demanda. Y en cuanto a la pretensión de cobro de cuotas de condominio, declaró el Tribunal que no le correspondía conocer sobre dichos alegatos, por cuanto la presente demanda es por desalojo, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes.

Por otra parte, la presente acción versa sobre la negativa de pago del aumento de la renta máxima mensual establecida en la ya mencionada Resolución Nº5021 de los meses correspondiente del 18 de junio de 2002 hasta agosto de 2004, así como, los gastos comunes desde el año 1992 hasta octubre de octubre de 2002. En consecuencia y de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 1.395 del Código Civil, de cuyo tenor se desprende que la cosa juzgada está limitada a la concurrencia de los tres elementos dentro de un mismo proceso, como son los sujetos, el objeto y la causa, y como quiera que se estableció que en caso sub judice hubo concurso en cuanto a los sujetos y el objeto, mas no de la causa debe esta Sentenciadora desechar tal alegato y confirmar lo decidido por el a quo. Así se decide.

VI

DE LAS PRUEBAS

A los fines de probar los argumentos esgrimidos las partes, acompañaron y consignaron a sus escritos de demanda y contestación, y en el lapso de promoción y evacuación de pruebas, los siguientes documentales:

En los folios 11 al 25 y 30 al 38, copia simple del Acta Constitutiva de la Asociación Civil de Propietarios del Edificio “Guayana”, Estatutos de la identificada Asociación, emanadas por el Registro Público Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, y copia simple del Documento de Condominio, registrado de ante la Oficina Subalterna de Registro del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, y hoy demandante, registrada al respecto se observa que dichos instrumentos deben desecharse del proceso por cuanto no guardan relación con el fondo de lo debatido. Así se decide.

En los folios 26 al 30 se encuentra inserta copia simple de documento de compra venta suscrito entre L.E.B.Q. actuando en representación de D.E.C., viuda de García y la Asociación de propietarios del Edificio Guayana (ASOPROGUAY) de un inmueble identificado como Edificio Guayana, autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 18 de diciembre de 1997, registrado bajo el Nº 23 del Tomo 07 del Protocolo Primero, y posteriormente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, emanada del Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual no fue tachado, y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y de cuyo contenido se evidencia que el actual propietario del inmueble allí identificado, y quien se subroga en el contrato de arrendamiento objeto de esta demanda. Así se decide.

Copia simple del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Agencia F.P. C.A. y el ciudadano T.R.M., por el inmueble en comento por un lapso de un (1) año, el cual riela en los folios 39 al 42, ambos inclusive, el cual no fue tachado, y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, y del cual se constata la relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre las partes y por el inmueble objeto de este juicio, toda vez que operó la tacita recondución desde el vencimiento del lapso establecido inicialmente. Así se decide.

En los folios 43 al 45 cursa copia de Resuelto Nº 4049 del 18 de agosto de 1978, emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, en la cual se fijó el canon de arrendamiento mensual para el inmueble objeto de esta causa en la cantidad de Cuatrocientos Noventa y Ocho con Cincuenta Céntimos (Bs. 498,50), el cual no fue tachado, y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y constatando quien suscribe que el mencionado inmueble fue objeto de una regulación la cual se mantendría vigente hasta nueva regulación. Así se decide.

Se constata de los folios 46 al 58, que el 15 de febrero de 2001 la demandante solicitó la realización de Notificación Judicial ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue practicada 19 de febrero de 2001. Siendo que dicho documentos no fueron impugnados, se le otorgan pleno valor probatorio de conformidad con el 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1359 del Código Civil. En consecuencia se fijan de la misma que el demandado, hoy finado, fue notificado que en virtud del contrato de arrendamiento suscrito con la Agencia F.P., C.A. estaba en conocimiento de que la Asociación demandante, era la nueva propietaria del inmueble; y en ese sentido se le notificó el derecho de preferencia que tenía para adquirir el inmueble arrendado. Así se decide.

En los folios 39 al 63 ambos inclusive cursa Resolución Nº 5021 del 18 de junio de 2002, y en los folios 357 al 389 copia certificada del expediente administrativo Nº 3.804, relativo a Solicitud de Regulación ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura del inmueble objeto de este contrato, los cual no fueron tachados, y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De tal documental verifica esta Sentenciadora, que el inmueble en comento fue sometido a un procedimiento de regulación de alquileres, el cual culminó con la Resolución Nº 5021 del 18 de junio de 2002, en la cual la Administración señalo lo siguiente:

[…] RESUELVE: fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, al inmueble constituido por los Apartamentos 10 y 24, (PROPIEDAD HORIZONTAL), del Edificio denominado “GUAYANA”, ubicado en la Avenida Este, Ferrenquin a C.d.C., Parroquia Candelaria, las cantidades siguientes:

VALOR UNITARIO

Bs. CANON DE ARRENDAMIENTO

Bs.

Vivienda 10, con 110,13 m2 38.545.50000 192.727,50

Vivienda 24, con 62,37 m2 21.829.500,00 109.147,50

Por otra parte, la anterior Resolución fue notificada por cartel publicado en el Diario “El Globo” el 04 de noviembre de 2002 y fijada en la morada de los interesados el 14 de ese mes y año, es decir, que contrario a lo alegado por la parte demandada-apelante, en sede administrativa se cumplió con las notificaciones de Ley del acto administrativo, por consiguiente estaba ésta en pleno conocimiento del contenido del mismo.

Igualmente se comprobó que el acto administrativo de regulación, fue recurrido en sede jurisdiccional por la ciudadana V.A., siendo que el 24 de marzo de 2004, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, declaró la Perención de la Instancia, y no existiendo en autos prueba alguna de que la Resolución aquí analizada haya sido declarada nula en vía judicial, debe entender esta Sentenciadora que la misma quedo firme, de conformidad con el artículo 87 de la Ley de Procedimientos Administrativos y en concordancia con el 77 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Original de Control de Deuda Edificio Guayana Apto Nº24, a nombre de R.M.T., firmado y sellado por ASOPROGUAY, el cual no fue tachado, y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, no constato este Tribunal la obligación contractual del arrendatario de sufragar tales gastos, en consecuencia se deben desestimar los mismos. Así se decide.

En los folios 100 al 112 corre inserto copia simple de Sentencia dictada el 08 de junio de 2004 emanada del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que dicho documentos fue traído a los autos con la contestación a la demanda en fecha el 18 de noviembre de 2004, y la parte actora se opuso e impugnó este documento en el lapso procesal de promoción de pruebas el 02 de diciembre de 2004, superando en esa fecha el lapso de los 5 días de despacho previsto en la norma para la impugnación, siendo entonces extemporánea la misma, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1359 del Código Civil. Así se decide.

Igualmente fueron agregados al expediente en los folios 113 al 188 expediente de consignaciones ante el Juzgado 16º de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas Nº 981087, visto que dichos documentos no fueron impugnados, se le otorgan pleno valor probatorio de conformidad con el 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1359 del Código Civil. Del análisis exhaustivo de tales consignaciones, se constata que el demandado y hoy fallecido consigno ante el identificado Tribunal, los cánones de arrendamientos correspondiente al inmueble de autos, desde el diciembre de 2001 hasta octubre de 2004, a razón de Cuatrocientos Noventa y Ocho Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs. 498,95). Así se decide.

VI

MOTIVACION PARA DECIDIR

Como punto previo, y siendo la oportunidad de pronunciarse en la definitiva en el presente Recurso de Apelación, aprecia esta Juzgadora que el caso bajo análisis, la parte actora solicitó en el libelo de la demanda Medida Preventiva de Secuestro sobre el bien inmueble objeto de esta demanda, sin que nada proveyera y/o decidiera el Tribunal a quo al respecto, y como quiera que la parte solicitante no insistiera en la misma, resulta entonces inoficioso pronunciarse sobre la misma en esta oportunidad. Así se decide.

Sobre el fondo del asunto debatido en la presente causa, quien aquí juzga pasa hacer las siguientes consideraciones:

Fundamentó la parte actora la presente causa, que fue celebrado Contrato de Arrendamiento con el demandante el 01 de diciembre de 1968, que el 18 de junio de 2002, mediante Resolución Nº 5021 fue ajustado el canon de arrendamiento para los apartamentos 10 y 24, en la cantidad de Ciento Nueve Mil Ciento Cuarenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 109.147, 50), contra la cual la ciudadana V.A. ejerció Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad en el cual se declaró perimida la instancia, quedando firme la referida Resolución, por lo que en consecuencia y ante la negativa del arrendatario de cumplir con el pago allí acordado, existe una diferencia entre el canon de arrendamiento depositado por el arrendatario (Bs. 498.95) y el establecido en la Resolución (Bs. 109.147, 50), hecho que se traduce en un atraso a criterio de la parte actora de 27 meses, comprendido entre el 18 de junio de 2002 hasta agosto de 2004, y una diferencia de Dos Millones Novecientos Treinta y Tres Mil Quinientos Diez Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 2.933.510,80), así mismo, por gastos comunes la cantidad de Dos Millones Veinte Mil Cuatrocientos Treinta y Un Bolívares (Bs. 2.020.431,00) desde el año 1992 hasta octubre de 2004.

A.c.h.s.l. instrumentales aquí reseñados, y de cuyo contenido se constató la relación arrendaticia entre la ASOCIACIÓN DE PROPETARIOS DEL EDIFICIO “GUAYANA” (ASOPROGUAY) y el ciudadano T.R.M., que en su oportunidad a éste ciudadano mediante Notificación Judicial del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, practicada 19 de febrero de 2001, se le comunicó del derecho de preferencia que tenía para adquirir el inmueble arrendado, sin que hiciera uso del mismo.

Posteriormente, el inmueble arrendado fue objeto de un procedimiento de regulación de alquiler, siendo que mediante Resolución Nº 5021 del 18 de junio de 2002 se fijo el canon máximo mensual en la cantidad de Bs. 109.147, 50.

Es el caso, que la parte demandada arguyó en primer término que tal acto administrativo no está dirigido a su representado, por tanto menos puede surtir efectos particulares propios de un acto administrativo, según el artículo 75 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por tanto, dicho acto no recae directamente sobre ella y en segundo término, alegó que siendo que éste no ha sido notificado no se puede afirmar que el canon de arrendamiento haya sido aumentado, porque esto escapa de su conocimiento y que su representado no ha solicitado la regulación de alquiler.

Dentro de este contexto, se observa del contenido de la tantas veces referida Resolución, presentada por ambas parte ante el a quo, así como del expediente administrativo Nº Nº 3.804, que el procedimiento de regulación de alquileres fue solicitado por la ASOPROGUAY, en tal sentido y como correctamente indica el a quo, que de conformidad con el artículo 2 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos que expresamente dispones que toda persona interesada podrá solicitar peticiones a cualquier organismo, pero mas allá observa esta Alzada, que el derecho de petición es un derecho que la Constitución Nacional en su artículo 23 ha concedido a los ciudadanos para que estos puedan presentar peticiones a las autoridades, para que se les suministre información sobre situaciones de interés general y/o particular.

Así mismo, establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en sus artículos 11 y 32 lo siguiente:

Artículo 11: A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:

El propietario.

[…]

Artículo 32: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 2° de este

Decreto-Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:

[…]

De la interpretación armónica de las normas parcialmente transcritas, se colige, que siendo el propietario parte interesada en cualquiera de los procedimientos establecidos en esta Ley, estaba plenamente facultado, para solicitar la regulación de alquiler del inmueble de su propiedad. En consecuencia, la decisión que dicte el organismo regulador recaerá sobre el inmueble objeto de la solicitud independientemente de la persona que ostente la condición de arrendatario. Así se decide.

En este mismo orden de ideas, y en cuanto a lo indicado por la demandante que se escapa de su conocimiento el canon de arrendamiento fijado en esta Resolución, en razón que la misma, no fue notificada, desestimo el a quo tal alegato con fundamento en que del contenido del acto administrativo de regulación se evidencia que “el Inquilino tuvo parte activa en dicho procedimiento,…”, y en la admisión realizada por el Juzgado Superior Contencioso, que evidencia que previamente se había realizado la última de las notificaciones ordenada en la Resolución.

Ante lo planteado cabe observar, que yerra el a quo en dar plenamente por demostrada la notificación de un acto administrativo, por el hecho que el Inquilino se hizo parte en el procedimiento de regulación, toda vez, que esto no implica de forma alguna que esta en conocimiento de las resultas del mismo, en tal sentido sea hace necesario traer a colación, lo que establece el artículo 73 y 74 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos:

Artículo 73. Se notificará a los interesados todo acto administrativo de carácter particular que afecte sus derechos subjetivos o sus intereses legítimos, personales y directos, debiendo contener la notificación el texto integro del acto, e indicar si fuere el caso, los recursos que proceden con expresión de los términos para ejercerlos y de los órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse.

Artículo 74. Las notificaciones que no llenen todas las menciones señaladas en el artículo anterior se considerarán defectuosas y no producirán ningún efecto.

Siendo así las cosas, es clara la norma en cuanto a que todo acto administrativo debe ser notificado en la forma que en ella se indica, de lo contrario se entenderá nula y/o inexistente. Por otra parte la jurisprudencia, ha sostenido en forma reiterada que la notificación puede ser tácita, si existen elementos suficientes que permitan colegir que el interesado tuvo conocimiento del acto administrativo después que este fue dictado, de suerte tal que pudo ejercer los recursos de ley. En esta misma línea, de la sentencia emanada del Juzgado Superior Contencioso, se desprende una presunción que la notificación se realizó, sin embargo, para que una acto administrativo surta efecto se tiene que verificar su notificación, se esta expresa o tácita, por lo que no debía el a quo decidir en base a una presunción de la notificación, toda vez que en el cuerpo del fallo invocado, solo se hace mención a la consignación del expediente administrativo ante el Tribunal y la posterior admisión de la causa, cuando precisamente, este acto es prueba decisiva en el pronunciamiento de la insolvencia o no del demandado, y en consecuencia en la Resolución del contrato.

No obstante, y como quiera que ante esta Alzada fue consignado el expediente administrativo de la regulación, y del cual se constato que impracticable como fue la notificación personal se realizó la publicación en prensa, la cual se materializó el 4 de noviembre de 2002 en el diario “El Globo” y la fijación del cartel publicado en la morada del inquilino el 14 de noviembre de ese año, entendiéndose como notificado transcurrido 15 días hábiles contados desde el día siguiente a la publicación en prensa, todo de conformidad con el artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, es decir, el 26 de noviembre de ese año.

Determinado lo anterior, se entiende que el demandado estaba en pleno conocimiento de la Resolución Nº 5021 y de su contenido, específicamente lo relativo al canon de arrendamiento fijado por la Dirección General de Inquilinato, y que estando este acto firme en sede administrativa, tal como se estableciera ut supra, por lo que resulta entonces necesario a.y.c.e. hecho con las consignaciones realizadas por el demandante ante Juzgado 16º de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas Nº 981087, de donde se constata que el demandado y hoy fallecido consigno ante el identificado Tribunal, los cánones de arrendamientos correspondiente al inmueble de autos, desde diciembre de 2001 hasta octubre de 2004, a razón de Cuatrocientos Noventa y Ocho Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs. 498,95).

La presente causa se fundamenta en la presunta insolvencia del demandado desde el junio de 2002 hasta agosto de 2004, por lo que se hace necesario precisar que las consignaciones realizadas desde diciembre del 2001 hasta el 17 de junio de 2004, este Juzgado no las valora por cuanto no forman parte de la pretensión del demandante. Que las consignaciones correspondiente a los meses reclamados como insolutos fueron depositados a partir del tres (03) de diciembre de 2001 siendo la última fecha de consignación el 02 de Septiembre de 2004, ahora bien, y considerando que la Resolución Nº5021 del 18 de junio de 2002 que fija el canon mensual en la cantidad de Ciento Nueve Mil Ciento Cuarenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 109.147,50), se entiende como notificada a partir del 26 de noviembre del 2002, y considerando lo establecido en el Contrato de Arrendamiento, en la Cláusula referida al pago, que señala que el arrendatario se obliga a pagar dentro de los cinco días siguientes a cada mes vencido de arrendamiento, debía en consecuencia el Inquilino a partir de esta fecha, a proceder a cancelar la diferencia generada.

Como ya se precisara, el demandado realizó las consignaciones ante el Tribunal ya identificados, por las cuotas reclamadas como insolutas, inclusive muchas de ellas con fecha anticipadas, no obstante, no riela en los autos los documentos necesario que permitan verificar que a partir de noviembre de 2002, el demandado depositara el canon mensual de arrendamiento establecido en la Resolución de regulación, lo que fue corroborado por la parte demandada, cuando en el informe de la apelación indicó:”[…] además hay que señalar que mi representado siendo el caso no se niega a pagar el diferencial del canon de arrendamiento cobrado por el demandante […]”,tal afirmación hacer plena prueba a esta Juzgadora que efectivamente, las consignaciones hechas en sede judicial, no se correspondían al ajuste realizado por el órgano regulador.

En este orden de ideas, cabe indicar que en términos generales por la plena y exacta realización de la prestación debida, el pago debe consistir en la ejecución completa de la obligación, debe hacerse bajo todos los respectos en conformidad con el tenor de esta. En consecuencia, la obligación debe cumplirse realizando la misma prestación debida, sin perjuicio de aceptarse una dación en pago, y la prestación debida debe realizarse completamente, no pudiendo el deudor hacer un pago parcial o incompleto, salvo que el acreedor voluntariamente acepte un pago parcial o que opere algún beneficio.

Por todas estas consideraciones, necesariamente debe este Tribunal declarar la insolvencia de los cánones reclamados como insolutos, pero solo a partir del mes de noviembre de 2002 y por la diferencia existente entre el canon fijado en la Resolución de Bs. 109.147,50 y lo consignados por canon mensual en sede judicial de Bs. 498,95; es decir, la cantidad de Ciento Ocho Mil Seiscientos Cuarenta y Ocho Bolívares Con Cincuenta y Cinco Céntimos (Bs. 108.648,55), actual Ciento Ocho Bolívares Fuertes con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs.F. 108,65) por 22 meses, lo que arroja un total de Dos Mil Trescientos Noventa Bolívares Fuertes Con Treinta Céntimos (Bs.F. 2.390,30). Así se decide.

De la pretensión de la parte actora en cuanto a la presunta deuda por gastos comunes o de condominio, como ya se indicará en el Capitulo de Pruebas, el Control de Deuda Edificio Guayana Apto Nº24, a nombre de R.M.T., firmado y sellado por ASOPROGUAY, si bien es cierto no fue impugnado, no es menos cierto que establece los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, que quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, siendo que se constato que el contrato de arrendamiento no contempla el pago de tales gastos, es decir, esta obligación surge de una fuente distinta a la que aquí controvertida, por lo que los mismo deben ser reclamado en otro procedimiento. Así se decide.

Del análisis del material probatorio aportado por las partes queda establecido que la actora logró demostrar todos los hechos en los cuales fundamentó su pretensión de desalojo, ya que demostró la existencia de la relación arrendaticia, no logrando desvirtuar la parte demandada la insolvencia denunciada. Así se decide.

Por las razones expuestas deberá declararse en el dispositivo del fallo la procedencia de la acción de desalojo. Así se decide.

En cuanto al petitorio del demandante respecto a que le sean canceladas las pensiones que se continuaren venciendo hasta la entrega del inmueble, y los daños y perjuicios, observa quien aquí decide que el juicio de desalojo supone una resolución del contrato en forma unilateral por parte del arrendador, como excepción al principio de intangibilidad de los contratos consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, siendo la intención del legislador concederle a este último un remedio judicial tendiente a garantizarle la recuperación del bien arrendado; por lo que al accionar el actor el desalojo resulta improcedente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 ejusdem, por lo que deberá declararse Sin lugar esta pretensión en el dispositivo del fallo. Así se declara.

Finalmente, se indica que de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedim

iento Civil, no ha condenatoria en costas procesales, por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada. Así se decide.

VII

DECISION

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de T.d.C.J.d.Á.M.d.C., administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela:

Primero

Sin Lugar la apelación interpuesta por las abogadas M.D.P.A. LORENCES Y C.H.S., inscrita en el Inpreabogado Nº 1001.961 y 78.846, en su carácter de apoderadas judiciales del ciudadano T.R.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 102.324

Segundo

Parcialmente Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por ASOCIACIÓN DE PROPETARIOS DEL EDIFICIO “GUAYANA” (ASOPROGUAY), asociación civil sin fines de lucro, Acta Constitutiva protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal del 10 de diciembre de 1991, anotado bajo el Nº 41, Tomo 53, Protocolo Primero, debidamente representada por A.S.M., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 22.764.

Tercero

Se ordena a la parte demandada el pago de la cantidad de Dos Mil Trescientos Noventa Bolívares Fuertes Con Treinta Céntimos (Bs.F. 2.390,30), por concepto de cánones insolutos.

Cuarto

Se ordena la entrega del bien inmueble constituido por un apartamento Nº 24, situado en el piso 5 del Edificio Guayana, en las condiciones que le fue entregado.

Quinto

Sin Lugar la pretensión de cancelación de las pensiones que se continuaren venciendo hasta la entrega del inmueble, y los daños y perjuicios.

Sexto

Confirmar en los términos precedente la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 15 de marzo de 2005.

Séptimo

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil:

Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de junio del año dos mil diez (2010). Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZ

B.D.S.J.

SUSANA MENDOZA

LA SECRETARIA

En la misma fecha, siendo las (p.m.), se publicó y registró la anterior Sentencia.

SUSANA MENDOZA

LA SECRETARIA

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