La propiedad horizontal

AutorMaría Candelaria Domínguez Guillén, Carlos Pérez Fernández
Páginas769-827
TE MA 16
La propiedad horizontal
S :
1. Noción 2. Antecedentes 3. Natu raleza jurídica 4 . Fuentes,
objeto y ámbito de aplicación materia l de la Ley espe-
cial 5. Cosa s o partes comunes y cosas privativas 5.1. Las
cosas comunes 5.2. Cosas o partes privativas 6. Derechos de los
propietar ios 6.1. Sobre las partes comunes 6.2. Sobre las partes
privativas 7. Obligaciones de los propietarios 8 . Documento
de condominio: natura leza e importa ncia en la constitución
de la propiedad horizonta l 9. Enajenación de aparta mentos
10. Administración 11. Extinción del condominio 12. Las
relaciones de ve cindad
1. N
El tema de la propiedad horizontal ha sido ampliamente tratado por la doc-
trina venezolana2331 y extranjera2332, siendo una materia vasta e incitante
2331 Véas e: A G: ob. cit. (Cosas, bienes…), pp. 325-357; K:
ob. cit. (Bienes y Derechos), pp. 425-443; E: ob. cit. (Bienes y Derechos…),
pp. 319-329; O G: ob. cit. (Biene s y Derechos Reales…), pp. 153-200;
A M: ob. cit. (Las cosa s y el derecho…), pp. 233-267; G
G: ob. cit., pp. 312-318;  R: ob. cit., pp. 275-282; C B: ob. cit.
(Manual de Derecho Civil ), pp. 165-176; S B: ob. cit., pp. 296-299;
L C  : ob. cit., pp. 188-193; H S, Enrique: Anotaciones
sobre la Ley de Propied ad Horizontal. Editorial Jurídica Venezolana, C aracas, 2016;
B M : ob. cit., pp. 317-347; V R , Nicolás: La propiedad
horizontal en Venezuela. Aspectos doctrinales-procesales y prácticos. 2.ª, Magón,
770 M C D G / C P F
por su obvia incidencia práctica2333. Se conoce con el término que goza
de gran difusión de «propiedad horizontal», el derecho de propiedad
Caracas, 1992 (del mismo autor: «La prehorizonta lidad en Venezuela». En: Revista
del Colegio de Abogados del Distrito Federal. N.º 147. Caracas, 1983, pp. 201-226;
Contratos preparator ios con dictámenes al respecto d e José Luis Aguilar Gorrondona ,
Tulio Chiossone, Roberto Goldschmidt , Gert Kummerow, José Rafael Men doza
y Luis F. Urbaneja. Vadell Hermanos Editores, Valencia, 1985; Estudios sobre
contratos en el Derecho venezolano: contratos preparatorios, arrendamientos urbanos,
venta de parcelas, d ictámenes y jurisprude ncia. Ediciones Fabretón, Caracas, 1973);
B, R afael Ángel: D e la propiedad horizontal , anotaciones sobre multipro -
piedad y tiempo compartido. 2.ª, Grácas Tao, Caraca s, 1996, pp. 13-318 (del mismo
autor: De la s partes de interés o cuotas de pa rticipación. Editorial Paredes, Caracas,
2005; De las mejoras, innovaciones y obra nu eva en la propiedad horiz ontal. Edi-
torial Paredes, Caracas, 2009); M S, Omar: Manual práctico para
condominios (guía de apoyo pa ra copropietarios juntas de condominio y administ radores).
2.ª, G.P.E.N. Consultores Gerenciales, Carac as, 2009; F  L , J. J.: «Venta de
edicios por pisos o departamentos». En: Revista del Colegio de Ab ogados del Distrito
Federal. N.os 97-98. Caracas, 1956, pp. 65-83; U  C , Ca rlos: «La pro-
piedad horizontal». En: Revista de l Colegio de Abogados del Distrito Fed eral. N.os 77-8 2,
Caraca s, 1953, pp. 57-102; F G., José Andrés: Estudio acerca de alg unos
aspectos jurídicos de l a propiedad horizontal. UC V, Carac as, 1953.
2332 Véase entre otros: A , Adriana N. y M   V, Marin a: «Cuestiones
esenciales de la propiedad horizontal desde el Derecho argentino». En: Derechos
Reales. Principios, elementos y tendencias. Heliasta (G.  R T , coo rd.),
Buenos Aires, 2008, passim; G  J, Javier: El régimen d el condominio:
cómo administrar un con dominio. Trillas, México D. F., 2008, pp. 327-351;
M, Carlos E .: Comunidad de propietari os (con las modicaciones introduc idas
por la Ley de 6 de abril de 1999 sobre Propied ad Horizontal). Ediciones Pirámide,
Madrid, 1999; P  N , Ciro: La propiedad de inmueble s divididos por pisos
o departamentos: teor ía y práctica de la propiedad hor izontal. Ediciones Librería del
Profesional, Bogotá, 1990; V J, Luis Guillermo: La nue va Ley
de Propiedad Horizont al. Visión esquemática y concorda da. Temis, Bogotá, 2001;
F V, José Manuel: La copropiedad inmobiliaria. Nuevo régimen legal.
Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 1998; P P, Eduardo: El derecho
de propiedad horiz ontal; un ensayo sobre su estructura y natur aleza jurídicas. Marcial
Pons, Madrid, 1974.
2333 B : ob. cit. (De la propiedad hor izontal), p. 13.
C  B  D R 771
que recae sobre las casas construidas por pisos2334. La peculiaridad de la
misma radica en la existencia de partes privativas pertenecientes en forma
correlativa a cada propietario y la existencia de partes o elementos co-
munes pertenecientes en forma conjunta e inseparablemente a todos los
propietarios. No puede hablarse de propiedad privada exclusiva de cada
uno de los propietarios nada más que «de sus puertas para adentro», e in-
clusive en tal espacio existirán elementos que no le pertenecen en forma
exclusiva. Cualquier intento de asimilarlo a la «copropiedad» resultará in-
fructuoso y estéril2335. Esta situación de mezcla de propiedad exclusiva del
piso y copropiedad de ciertos elementos del edicio, otrora apenas habían
merecido escasa atención de la doctrina2336.
2. A2337
La propiedad horizontal, en la cual se dividen diversas partes de un in-
mueble en propiedades separadas (locales, apartamentos o pisos) para que
2334 Véa se: B M: ob. cit., p. 318, «en cuanto a la cuestión terminológica,
preferimos no abordarla en deta lle, ya que en forma casi unánime es aceptado el
término de propiedad “horizontal”, por su amplia difusión. Los otros térm inos
de propiedad “por pisos”, “por departamentos” o “apartamentos”, etc., si bien
corresponden a algunos a spectos del régimen, no han sido igualmente aceptados.
Es cierto que el régimen que tratamos, ya no se aplica únicamente a la separación
horizontal de la propiedad, y que cada vez más las separaciones se hacen difíciles de
especicar, pero, repetimos, no es sino por su amplia aceptación que nos referiremos
constantemente al término propiedad horizontal (…) Como señalan en este aspecto
la mayoría de los autores, si bien el sistema presenta algunos inconvenientes, son tan
grandes las ventajas que ofrece, que en un futuro próximo constituirá sin duda la
forma común de vivienda»; V R  : ob. cit. (La propiedad horizontal…),
p. 19, el término no es el más acertado pero se consideró el má s difundido; A
G, José Luis: Comentarios a l a Ley de Propiedad Horizontal d e 1978. Arte,
Caracas, 1983, p. 45, «la expresión propiedad horizontal no es la más ac ertada porque
la división en planos horizonta les pudiera faltar (…) pero es la más difundida».
2335 L : ob. cit. (Curso de Derecho…), pp. 216 y 217.
2336 L B: ob. cit., pp. 155 y 156.
2337 Véa se: C M, Ángel: «Orígenes históricos de la llamada propiedad
horizontal». En: Estudios de D erecho Civil. UCV, Caracas, 1970, pp. 41-72.

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