Decisión de Juzgado del Municipio Los Salias de Miranda, de 24 de Enero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:

APODERADA JUDICIAL: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO COMERCIAL DEL CENTRO COMERCIAL SAN A.P.

GAYLE Y.R.M., abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 69.311

PARTE DEMANDADA:

B.L.Q.D.L.T., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 13.729.981

APODERADO JUDICIAL: O.G.B., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el N° 23.199

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

EXPEDIENTE NRO E- 2007-060

SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante demanda de resolución de contrato, presentada en fecha 24 de octubre de 2007, por la abogada GAYLE Y.R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte demandante. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 1.159, 1.160, 1.167, y 1.592 del Código Civil venezolano.

El 29 de octubre de 2007, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

El 26 de noviembre de 2007, el Alguacil de este Tribunal consignó a las actas del presente expediente diligencia mediante la cual manifestó que se trasladó al domicilio de la demandada, quien le recibió la compulsa pero se negó a firmar el correspondiente recibo

El 29 de noviembre de 2007, este Tribunal en vista a las declaraciones prestadas por el Alguacil acordó librarle boleta de notificación a la parte demandada, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

El 30 de noviembre de 2007, el Secretario de este Tribunal estampó diligencia mediante la cual expresó que se trasladó al domicilio de la parte demandada y entregó la boleta de notificación correspondiente.

El 6 de diciembre de 2007, compareció ante este Tribunal la parte accionada debidamente asistida de abogado y dio contestación a la demanda.

El 12 de diciembre de 2007, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes por no ser manifiestamente ilegales, ni impertinentes, dejando a salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha 17 de enero de 2008 el Tribunal, de conformidad con el artículo 251 de la ley adjetiva civil, dicto auto mediante el cual difiere el acto de dictar sentencia dentro de los cinco días de despacho siguientes.

II

Estando dentro de la oportunidad procesal para decidir, quien suscribe pasa a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:

La representación judicial de la parte actora en el momento de la interposición del libelo de demanda aseveró lo siguiente:

Que en fecha 09 de mayo de 2006 su representada suscribió contrato de arrendamiento con la demandada, sobre un modulo tipo kiosco, con un espacio con un área aproximada de 1, 40 mts de largo por 1,20 mts de ancho y 2.30 mts de alto, en la Plaza Central del Centro Comercial San A.P..

Que el mencionado contrato tendría una duración de un (01) año fijo contados a partir del 01 de febrero de 2005, prorrogable siempre que una de las partes notificare a la otra su voluntad con 10 días de anticipación. Que en fecha 23 de enero de 2006, la demandada manifestó por escrito su voluntad de renovar el contrato por el mismo período. Que la parte accionada ha incumplido con sus obligaciones en lo referente a la cancelación oportuna de los cánones de arrendamiento. Que la demandada según lo convenido en el contrato, estaba obligada a cancelar las mensualidades correspondientes los primeros cinco días de cada mes. Que mediante procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento llevado por este Tribunal, la demandada supuestamente consignó en el mes de junio de 2007, y que a su representada no se le notificó oportunamente de tales consignaciones en el lapso establecido por la Ley.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada aseveró: Que el actor no tiene cualidad para intentar la demanda, toda vez que la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial San A.P., no suscribió el contrato de arrendamiento con su representada, pues el mismo fue suscrito entre su patrocinada y la Junta de Condominio del Centro Comercial San A.P.. Que dicho acuerdo no fue cedido a la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial San A.P., razón por la cual, el demandante no tiene cualidad para intentar la presente acción. Adicionalmente arguyó que:“… la representación judicial que ostenta la colega Gayle Y.R.M., mediante poder acompañado al libelo, lo es en nombre y representación de la Sociedad Mercantil Administradora Innova C.A., quien dice ser la administradora del Centro Comercial, y que según acuerdo de la Asamblea Extraordinaria de propietarios de fecha 30 de mayo de 2006, la cual desconozco por no haber sido acompañada al libelo, ni puesta a la vista del funcionario notarial al momento del otorgamiento del mandato poder, ni mencionar en donde se encuentra la misma, motivo por el cual ya no puede ser acompañada a los autos de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente opongo la falta de interés en sostener este juicio, ya que no habiendo celebrado contrato de arrendamiento alguno con la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial San A.P., es evidente que no tengo ese interés en sostener el procedimiento…”. Por último negó rechazó y contradijo la demanda encada una de sus partes y de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil rechazó la estimación de la demanda por insuficiente.

Trabada así la litis, quien suscribe pasa a analizar las pruebas traídas por las partes en el proceso:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

• Copia fotostática de Expediente de Consignaciones llevado por este Tribunal signado con el Nro. D 2007 031, al no ser impugnada en la oportunidad correspondiente se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil Venezolano.

• Siete (7) recibos de arrendamiento emitidos a nombre de la parte demandada, cinco (5) por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) y dos (2) por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000.00), constituyen un principio de prueba de que la arrendataria efectuó el pago de los cánones de arrendamiento en las oportunidades y por los montos señalados en tales comprobantes.

• Cuatro (4) planillas de depósitos bancarios constituyen un principio de prueba de que la parte demandada efectuó depósitos por concepto de cánones de arrendamiento en las oportunidades y por las cantidades señalados en tales comprobantes.

• Instrumento Poder certificado ad efectum vivendi otorgado en fecha 10 de octubre de 2007 a la abogada GAYLE Y.R.M., autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, bajo el N° 42, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Esta documental, fue impugnada por la representación judicial de la parte accionada en la oportunidad de presentar contestación a la demanda (f. 32) en los siguientes términos: “(…) habida cuenta que el poder acompañado con el libelo de demanda, lo fue en copia fotostática, procedo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, a impugnarlo”

El artículo invocado por el antes referido abogado reza lo siguiente: “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia cerificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte. La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o la falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.

En la caso de marras, si bien es cierto, el poder que se acompañó al libelo de demanda, lo fue en copia simple o fotostática, no es menos cierto, que el mismo fue consignado para su certificación ante la Secretaría de este Tribunal en fecha 12 de diciembre de 2007 durante el lapso probatorio, donde dicho funcionario hizo constar lo siguiente: “Que el documento que antecede es traslado fiel y exacto de su original, el cual me fue presentado ad efectum vivendi…” En consecuencia de lo anterior, esta Juzgadora en aras de la protección del derecho a la defensa y del debido proceso consagrados en los artículos 26 y 49, respectivamente, de nuestra Constitución Nacional, desecha la impugnación realizada por el apoderado judicial de la parte demandada, y le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil Venezolano, como prueba de la representación que ejerce la antes referida abogada.

• Copias Certificadas ad efectum vivendi de los folios 84 al 95 del Libro de Actas de Asambleas del Centro Comercial San A.P.. Con respecto a esta probanza la parte demanda en la oportunidad procesal correspondiente, se opuso a su admisión de la manera siguiente: “En cuanto a las denominadas “documentales”, referidas a los numerales cuarto y quinto, me opongo a su admisión toda vez que de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, al no haberse indicado en el libelo donde se encontraban las mismas, no pueden ser acompañadas en esta oportunidad, es decir, jamás pueden ser producidas en el proceso.”

Planteada de esta forma la oposición a la admisión de la referida documental, y siendo que en el procedimiento breve existe un espacio de tiempo muy corto para pronunciarse sobre la admisibilidad de las pruebas, quien suscribe invocando nuevamente las disposiciones de nuestra Carta Magna, seguidamente pasa a decidir sobre su admisibilidad o no. En tal sentido, se reproduce el contenido del dispositivo anteriormente citado (444 del Código de Procedimiento Civil).

En virtud del contenido del artículo bajo comentario, esta juzgadora observa que el mismo se refiere a aquellos casos cuando el actor no produce con el libelo de demanda el instrumento fundamental, ó aquel de donde se deriva su derecho reclamado. En estos casos, el mismo deberá indicar donde se encuentra, para compulsarlo al lugar donde se encuentre, a través de una prueba de informes, por ejemplo, ó de la misma manera podrá traerlo a los autos dentro de los quince (15) días del lapso de promoción de pruebas. De no ser así, estaría menoscabando el derecho a la defensa del demandado, toda vez que el mismo tiene que consultar este medio para preparar los alegatos que a bien tenga.

En el caso de autos, y de las propias actas del expediente se puede observar que la parte actora al proponer la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, acompaña como instrumento principal de su pretensión, original de contrato de arrendamiento de orden privado, por tanto, no puede pretender la representación judicial de la parte demandada se declare inadmisible la prueba contenida en el numeral cuarto del escrito de promoción de pruebas de la apoderada actora (folios 84 al 95 del libro de actas de asambleas del Centro Comercial San A.P.), toda vez que este instrumento no es el fundamental de la demanda interpuesta, y adicionalmente, no fue producida, ni señalada en ningún particular de la misma, y así se establece. En consecuencia de lo anterior, dicha documental se aprecia como plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil venezolano, de los hechos registrados en el antes referido Libro de Actas.

• Copias Certificadas ad efectum vivendi de los folios 129 al 135 del Libro de Actas de Reuniones de la Junta del Centro Comercial San A.P.. En atención a esta documental la representación judicial de la parte demandada también manifestó oposición a su admisión. En tal sentido, y siendo que utilizó idénticos términos que los contenidos en la anterior oposición, quien suscribe reproduce el criterio expuesto con inmediata anterioridad, destacando nuevamente que la documental bajo comentario, no se configura como el instrumento principal de la demanda, por cuanto no recae sobre los supuestos establecidos en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. Por tanto, este Tribunal estima dicha prueba de conformidad con el artículo 429 ejusdem y el artículo 1363 del Código Civil Venezolano, de los hechos registrados en el antes referido Libro de Actas.

• Copia simple de Documento de Condominio del Centro Comercial San A.P. de fecha 30 de enero de 1998, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda. A propósito de la promoción de esta documental la parte demandada se opuso bajo la siguientes consideraciones: “En cuanto a la copia simple producida en el capítulo Sexto, la impugno y desconozco en su contenido…”

Ello así, esta juzgadora observa que el instrumento en referencia tiene carácter público, por lo que resulta improcedente su desconocimiento, figura que está reservada conforme al artículo 444 del texto adjetivo civil a los instrumentos privados.

En cuanto a la impugnación de la copia de este documento se observa que el artículo 429 de nuestra norma civil adjetiva, otorga a la parte presentante la oportunidad para exhibir original o copia certificada del mismo, lo cual no hizo, en consecuencia este Tribunal desecha dicha probanza, y así se establece.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES DEMANDADA

• Copia fotostática de Expediente signado con el número 17.467, contentivo de acta de audiencia constitucional llevada por el Tribunal Segundo Civil de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, se valora de conformidad con el artículo 469 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil venezolano como prueba de la representación judicial que ejerció la abogada GAYLE Y.R.M., en el procedimiento antes mencionado.

Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes en conflicto, pasa este Tribunal, por razones metodológicas, a emitir pronunciamiento sobre la defensa de fondo de falta de cualidad opuesta por la parte demandada.

PUNTO PREVIO

DE LA DEFENSA DE FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA EJERCER LA PRESENTE ACCIÓN OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADO

En la oportunidad de contestar la demanda, la representación judicial de la parte demandada opuso la presunta falta de cualidad de la parte actora para ejercer la presente acción, toda vez que el derecho reclamado – aduce - se desprende del presunto incumplimiento por parte de la demandada con respecto al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 09 de mayo de 2006, y que a consecuencia de ello quien debe intentar la acción debe ser – a su decir- la persona quien fungió como arrendador en el mencionado contrato.

Establecido lo anterior, esta sentenciadora observa que la falta de cualidad es el derecho para ejercitar determinada acción e interés; la utilidad o el provecho que ésta puede proporcionar a su titular, esto es, que la cualidad reside en el fundamento personal del derecho de pedir que es distinto al derecho mismo que se reclama.

En al caso de autos el representante legal de la parte demandada opone dicha defensa, siendo que la abogada GAYLE Y.R.M. actúa en nombre y representación de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INNOVA C.A, tal y como consta de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de octubre de 2007, quedando anotado bajo el N° 42, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, siendo la mencionada Sociedad Mercantil una persona jurídica distinta a la que suscribió el contrato de arrendamiento con su patrocinada, es decir, quien se constituye como arrendatario en el contrato que da génesis a la presente acción es la Junta de Condominio del Centro Comercial San A.P., y no la empresa antes mencionada.

Ahora bien, en la oportunidad procesal para promover y evacuar pruebas, la apoderada judicial de la parte actora manifestó lo siguiente:

En este sentido, hago del conocimiento del Tribunal que de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, la junta de Condominio (señalada en el punto sexto) actúa en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios, razón por la cual del documento promovido en el punto CUARTO se puede constatar que por Asamblea de Propietarios de fecha once (11) de julio de dos mil siete (2007) se acordó ejercer las acciones pertinentes contra la demandada por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento. Y en cuento (Sic) al punto QUINTO se puede verificar que en fecha treinta (30) de mayo de dos mil seis (2006) se procedió a la elección de la ADMINISTRADORA INNOVA C.A…. omissis… la cual ejerce tal carácter a la presente fecha. Cabe destacar que aun cuando el contrato de arrendamiento haya sido suscrito con la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL SAN A.P., de fecha primero (01) de noviembre de dos mil cinco (2005), esto no implica que la comunidad de propietarios del centro comercial en el ejercicio de su derecho como propietarios no puedan ejercer acciones sobre asunto inherentes al centro comercial, ya que estos (Sic) son los mas (Sic) facultados para hacerlo, razón por la que se hace necesario aclarar que se confunde la cualidad con la titularidad de un derecho, en consecuencia con las documentales aquí presentadas queda demostrado (Sic) la cualidad e interés de la parte accionante.

Ello así, y de la lectura íntegra de las actas procesales, quien suscribe encuentra que en primer lugar el poder que ejerce la abogada GAYLE Y.R.M. (f. 20 al 21), lo es en representación de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INNOVA, el cual establece lo siguiente:

…que conferimos poder especial pero amplio y suficiente cuanto en derecho se requiere a la Profesional del Derecho, abogada GAYLE Y.R.M., inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 69.311 para que ejerza la representación Judicial de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial San A.P. sobre el cual ejercemos la Administración, tal y como se evidencia de Contrato de Servicios de fecha 18 de enero de 2006, y acta de junta de condominio de fecha 30 de mayo de 2006…

(Destacado añadido).

De la anterior trascripción, y de la lectura de la certificación que realizó el Notario Público de este Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, no se desprende que el mismo haya tenido a la vista el contrato de servicios, ni el Acta de Junta de Condominio que faculta a la Sociedad Mercantil ADMNISTRADORA INNOVA para conceder el mencionado poder a la abogada GAYLE Y.R.M..

En segundo lugar, y si bien es cierto, la abogada bajo referencia trajo a los autos copia certificada ad efectum vivendi de la mentada Acta durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas, -cuya contenido es de difícil lectura, por ser copia fotostática deficiente, recortada en su texto y manuscrito poco inteligible- no es menos cierto, que la misma no le confiere a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INNOVA autorización expresa para ejercer en juicio la representación de los propietarios, como lo exige el artículo 20, literal e) de la Ley de propiedad Horizontal que dispone: “Corresponde al administrador: (…) e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos de abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el referido documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”, toda vez que en la misma simplemente se estableció. “… contratación de nuevo administrador del Fondo de Condominio (Administradora Innova C.A.) representada por la Lic. Marina Manfredi y Lic. Stefano …”

Dicho lo anterior, es claro para esta sentenciadora que la abogada GAYLE Y.R.M. carece de cualidad para intentar y sostener la presente acción, ya que si a todo evento el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, efectivamente faculta como sujeto activo para reclamar derechos relativos a arrendamientos inmobiliarios, al propietario del inmueble y/o su arrendador, ésta con el deficiente poder que ostenta no representa a ninguno de los dos, tal y como quedó demostrado anteriormente. En otras palabras, no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la ley efectivamente le concede la acción.

En tal sentido, considera esta Juzgadora que la oposición de falta de cualidad o la falta de interés de la parte actora, ejercida por la representación judicial de la parte demandada debe prosperar, y así se decide.

DECISIÓN

En virtud de los planteamientos antes expuestos, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR la falta de cualidad e interés de la abogada GAYLE Y.R.M. para intentar la presente acción de resolución de contrato, opuesta por el abogado O.G.B.L., en representación de la ciudadana B.L.Q.D.L.T.

SEGUNDO

En virtud de la anterior decisión se declara SIN LUGAR, la demanda de resolución de contrato con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil Venezolano.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por resultar completamente vencida.

Publíquese y Regístrese

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en la ciudad de San A.d.L.A., a los veinticuatro (24) días del mes de enero de dos mil ocho (2008). Años 197 de la Independencia y 148 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

L.C.H.

EL SECRETARIO,

M.J. SALAS

En esta misma fecha se registró la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.

EL SECRETARIO

LCH/MaxJ.

Expediente N° E-2007-060