La publicidad registral inmobiliaria
| Autor | María Candelaria Domínguez Guillén, Carlos Pérez Fernández |
| Páginas | 1011-1064 |
TEMA 22
La publicidad registral inmobiliaria*
S :
1. La publicidad en general. Noción 2. Publicidad y forma
3. Ámbito de la publicidad: la publicida d de los derechos reales
4. Importancia de la publicid ad registral 5. Principales c riterios
de clasicación de los sist emas registrales 6. El si stema registral
inmobiliario venezolano 7. Objeto 8. Principios inmobiliarios
registrales 8.1. Principio de rogación 8.2. Principio de prioridad 8.3.
Principio de especialidad 8.4. Principio de consecutividad o tracto sucesivo
8.5. Principio de legalidad 8.6. Principio de publicidad 8.7. Pr inc ipio
de legitimación 8.8. Oponibilidad 9. El procedimiento registral
10. Efectos de la publicidad registral 11. Destinatario de la
protección re gistral
1. L . N
Referiremos algunas ideas relativas a l registro inmobiliario venezolano3112.
Para ello cabe referirse en primer término a la idea de «publicidad»3113.
* La versión original del presente tema fue publicada como: «Anotaciones sobre
la publicidad registra l inmobiliaria». En: Revi sta Venezolana de Legislación
y Jurisprudencia. N.º 11. Caracas, 2 018, pp. 241-292.
3112 Vé as e: U F, Enrique: Estudios de Derecho Inmobiliario-Registral.
UCAB, Car acas, 2003 –del mismo autor: «Los principios inmobilia rios-registrales
en la nueva Ley del Registro Público y del Notariado». En: Estudios de Derecho
Civil. Libro homenaje a José Luis Ag uilar Gorrondona. Vol. . TSJ (F. P A-
, editor), Caracas, 2 002, pp. 709-804; «Apunta ciones sobre el procedimiento
registral». En: Temas de Derecho A dministrativo. Libro homenaje a Gon zalo Pérez
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Supongamos que una persona quiere adquirir un apartamento o cualquier
otro inmueble. Antes de hacerlo deberá constatar quién es el propietario,
pues solo él tendrá el poder de disposición suciente para vendérselo, así
Luciani. Vol . . TSJ (F. P A, editor), Caracas, 2002, pp. 919-995–;
C M, Ángel: Introducción al De recho Inmobiliario Registra l. UC V,
Caracas, 1982 –del mismo autor: «Sistema s registrales de publicidad. El sistema e s-
pañol». En: Revista del Ministerio de Just icia. N.º 48. Caracas, 1964, pp. 77-168;
«Algunas reexiones sobre el sistema registral venezolano». En: Revista d e la Fa-
cultad de Derecho. N.º 2. UCAB, Caracas, 1966, pp. 36-56; «El registro público
en Venezuela». En: Libro homenaje a José Mélich Orsini. UCV, Caraca s, 1982,
pp. 337- 404; El ter cero registral en el Dere cho venezolano. UCV, Caracas, 1967;
«La adquisición registra l a non domino». En: Estudios de Der echo Civil. U CV,
Caracas, 1970, pp. 9-38–; V R , Nicolás y S G, Lau-
rentino: Ley de Regist ro Público. Anotaciones jurispr udenciales y administ rativas.
Ediciones Destino, Caracas, 1994; V R: ob. cit. ( Jurisprudencia in-
mobiliaria…), passim; O F, Marino: Catastro y registro d e la propiedad
rural en Venezuela. ULA, Mérida, 1966; J , Carlos G. y G, Ma-
nuel: Temas de Derecho Registral. Librería La Lógica, C aracas, 1986; Véase también.
S , Edgardo O.: Derecho Registral Inmobiliario. Modalid ades y efectos de las
observaciones registrales. Editorial Universidad, Buenos Aires, 1980; R
T , Gabriel: Derecho Registral Inmobiliario (Manual). 2.ª, Editorial B de F
(J. C. F, editor), Buenos Aires, 2011; R T, Gabriel: «Dere-
chos reales admi nistrativos y publicidad registra l». En: Dominio público. Naturaleza
y régimen de los bienes p úblicos. Heliasta (G. R T, coor d.), Bu enos
Aires, 2009, pp. 495-515; A, Elida Sara: Tradición de bien es inmuebles
y muebles registrabl es. Posesión. Dominio. Accion es reales. Editoria l Universidad,
Buenos Aires, 1987; C E, Eduardo: Derecho Inmobiliario Registral.
Registro de la propie dad y seguridad juríd ica. 2.ª, Temis, Bogotá, 2001; C
E , Eduardo: Notaria do-registro y el nuevo régimen de l a propiedad inmueble.
Temis, Santa Fe de Bogotá, 1999; F B, Marta E .: Actos jurídicos y docu-
mentos inscribibles. E diciones La Rocca, Buenos Aires , 1998; G C , Raúl R.
y F , Ángel A .: Derecho Registral aplicado. 2.ª, Ediciones Depalma, Buenos
Aires, 1993; M, Rosa M. y V , A. Esther: Procedimientos y expedientes
sobre el Registro de la P ropiedad. 3.ª, Editorial Bosch, Barce lona, 2001; C T ,
Celesti no A.: Manual de Derecho Hipotecario. 2.ª, Civitas, Mad rid, 1992.
3113 Vé ase : S V, Margarita: La publicidad inmobiliar ia en el Derecho
Hipotecario histórico español . Universidad de Cantabria, Santander, 1995, www.tdx.
cat/bitst ream/ha ndle/10803/10629/TesisMSV.pdf?sequence=1.
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como si dicho inmueble está afectado por determinadas cargas o limi-
taciones. Esta pregunta es contestada, en principio, por el Registro de la
propiedad inmobiliaria3114.
La publicid ad3115 es una actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una si-
tuación o una relación jurídica. Constituye un concepto extenso aplicable
a todo el campo del Derecho3116. De tal suerte, que la publicidad, en sen-
tido amplio, viene a ser la actividad orientada a difundir y hacer notorio
un acontecimiento, y en un sentido más restringido, se reere a la exterio-
rización o divulgación de una situación jurídica a objeto de provocar su
cognoscibilidad general. Integrando ambos sentidos se ponen de relieve los
dos términos esenciales de la publicidad: el conocimiento y la difusión3117.
La publicidad es lo opuesto a clandestinidad, lo notorio ocupa el polo
opuesto a lo secreto y el ordenamiento jurídico toma en cuenta ambos
extremos como dignos de protección, de tutela, porque, por una parte,
protege el secreto en algunas situaciones (tutela de la correspondencia, del
secreto profesional, industrial, etc.), mientras que, en otros, acoge y protege
el interés de la cognoscibilidad3118.
Todo mecanismo publicitario ha de congurarse lógicamente como ins-
trumento que posibilite a los interesados la adquisición del conocimiento
3114 G G, Francisco Javier y P C , Pedr o: Lecciones
de Derecho Hipotecario. Marcial Pons, Madrid, 2000, p. 15. Véase también:
R T , Gabriel: «El Derecho Registral Inmobiliario y el Registro
de la Propiedad». En: La Notaria . N.º 2. Ilustre Colegio de Notarios de Cataluya,
Barcelona , 2012, pp. 49-66, https://ww w.colegionotarial.org.
3115 Vé ase : R T : ob. cit. (Derecho Registral…), pp. 137-144.
3116 M E, Luis: «La publicidad de los derechos reales en el Derecho
argentino antes y después de l a Ley 17 801», p. 2, http://www.acaderc.org.ar.
3117 C M: ob. cit. (Introducción al Derecho…), p. 15; C T :
ob. cit., p. 38, cita a Francisco H G. Véase también: Y, Antonio R afae l:
El registro inmobiliari o y el notariado en Venezuela. Graún ica, Caracas, 1975.
3118 C M: ob. cit. (Introducción al De recho…), p. 15.
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