Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz de Bolivar, de 21 de Marzo de 2013

Fecha de Resolución21 de Marzo de 2013
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz
PonenteJosé Francisco Hernández Osorio
ProcedimientoResolucion De Contrato De Arrendamiento Por Falta

Jurisdicción Civil

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:

Los ciudadanos L.O.T., E.J.T., venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad Nros. 2.253.417 y 4.512.439 respectivamente y de este domicilio, procediendo en su cualidad de Gerentes Generales de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES CASA DON LUIS, COMPAÑÍA ANONIMA”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar con sede en Puerto Ordaz, en el Tomo 16 A-Pro., bajo el Nº. 69 de fecha 10 de Abril de 2006, así como en su propio nombre.

APODERADA JUDICIAL:

La abogada C.M.D.R., titular de la Cédula de Identidad Nro. 2.960.484, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 91.894.

PARTE DEMANDADA:

La sucesión N.G., en cabeza de sus legítimos causahabientes, ciudadanos P.S.v.d.G., A.G.S., M.J.G.S.D.A., A.A.G.S. y J.D.V.G.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 565.646, 2.747.796, 2.907.173, 4.033.844 y 4.693.001 respectivamente y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES:

Los abogados en ejercicio J.R.A. y A.E.M.P., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 8.381.380 y 4.247.067, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.874 y 16.644, respectivamente.

CAUSA:

RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO seguida por ante el Juzgado de los Municipios Piar y Padre P.C.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a cargo de la abogada A.J.M..

EXPEDIENTE:

Nº. 12-4244.

Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del auto inserto al folio 3, de la segunda pieza, de fecha 24 de Abril de 2012, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta al folio 219 de la pieza 1, por la abogada C.M.D.R., en su condición de apoderada judicial de la parte actora contra la sentencia cursante del folio 196 al 211, de fecha 15 de Marzo de 2012, que DECLARO con lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; Inadmisible la demanda incoada por INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A., en contra de los ciudadanos P.S.v.d.G., A.G.S., M.J.G.D.A., A.A.G.S. y J.D.V.G.S.; Con Lugar la Reconvención interpuesta por los nombrados ciudadanos, en contra de la citada empresa.

CAPITULO I

En relación a la apelación formulada, constan en autos las siguientes actuaciones:

1.1.- A los folios 2 al 11 ambos inclusive, corre inserto escrito contentivo de la demanda por Preferencia Ofertiva, presentada el 17/03/11 ante el Juzgado del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, presentado por los ciudadanos L.O.T. y E.J.T., procediendo en su cualidad de Gerentes Generales de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A.” así como en su propio nombre, asistido por la abogada C.M.D.R. junto con recaudos anexo insertos del folio 12 al folio 70 ambos inclusive, insertos a la primera pieza de este expediente; alegando lo que de seguida se sintetiza:

• Que en fecha 24 de Noviembre de 2005, autenticaron contrato de arrendamiento, en su calidad de arrendatarios por una parte y por la otra el ahora finado ciudadano N.G., en calidad de propietario arrendador, por un inmueble identificado en Local Comercial ubicado en la carrera 7 con calle 2, distinguido con el Nº. 01 de la Parroquia S.B., San Félix, Municipio Caroní del estado Bolívar, documento que quedó inserto bajo el Nº. 81, Tomo 202 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz.

• Que en dicho contrato se establecía, en su Cláusula Cuarta:

(Sic…) “La duración de este contrato es de un (1) año, contado a partir del día 13-10-2005 hasta el día 15-10-2006; obstante, el mismo podrá ser prorrogado por tiempo igual, siempre que una de las partes, no avise a la otra, por lo menos con treinta días de anticipación a la fecha en que deba terminar, su voluntad de no quererlo prorrogar.

En caso de omisión de este Aviso, dentro del término indicado, se considerará prorrogado automáticamente este Contrato, por tiempo igual, bajo las mismas condiciones, a excepción de Canon de Arrendamiento que será estipulado en atención al indice inflacionario que registre el Banco Central de Venezuela y en defecto de este, por mutuo acuerdo

.

• Que en fecha 14 de Septiembre del año 2008, sobrevino el fallecimiento de su arrendador, mas, sin embargo nunca se les ofreció, de parte de sus causahabientes ninguna de las prerrogativas establecidas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o en su defecto de los contenidos del artículo 1603 del Código Civil.

• Que para ese momento, puede evidenciarse que su contrato de arrendamiento había sufrido de una tacita reconducción ya que habían transcurrido tres años de haber sido otorgado y de pleno derecho se había convertido en un contrato escrito pero a tiempo indeterminado, a tal efecto citó el contenido del artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

• Que a su entender debía concedérseles, entre otras, las prorroga legal y la preferencia ofertiva, pero se les continuó arrendando el antes mencionado inmueble, en primer lugar en un contrato a nombre de su sociedad mercantil Inversiones Casa Don Luís, C.A., y con un nuevo propietario el cual era uno de los causahabientes del finado N.G., ciudadana M.J.G.D.A., solicitando se les mostrara la nueva titularidad y se les informó que “el decujus había dado este inmueble a su hija, antes de morir”.

• Que insistieron que se les presentara la Declaración de Únicos y Universales Herederos y la declaración sucesoral y hasta esa fecha no había sido posible que se las entreguen.

• Que en fecha 27 de Octubre de 2009, recibieron notificación judicial de la ciudadana M.J.G.D.A., por medio del mismo Tribunal de la causa, en la cual se les notificaba, en nombre personal y no en el de su empresa Inversiones Don Luís C.A., con la cual se había suscrito el penúltimo contrato de arrendamiento, la voluntad de su supuesta legítima propietaria, de ofrecerles en venta, en respeto de su preferencia ofertiva, pero después de esa fecha no se les habló del asunto y por supuesto su permanencia ininterrumpida, en calidad de arrendatarios del ya tantas veces referido local, hasta que en fecha 11-05-2010, cuando un nuevo propietario, el ciudadano J.D.V.G.S., les presentó un nuevo contrato de arrendamiento de plazo fijo, por seis meses, conjuntamente con una comunicación en la que se les notificaba la prorroga legal de seis meses.

• Que han sido objeto después del fallecimiento del ciudadano N.G., de continuas amenazas de desalojo por parte de los nuevos supuestos propietario del ya referido local.

• Que han cumplido a cabalidad con todos los establecimientos de los diferentes contratos de arrendamiento a los cuales han sido conminados a suscribir y así lo demuestran con todos los recibos de pago anexos.

• Que su oficio de expendedores de alimentos durante 42 años, los 37 primeros años en su calidad de trabajadores del finado N.G. y posteriormente desde hacía mas de 5 años en su calidad de propietarios del expendio de los mismos y como legítimos arrendatarios, demostrado con los contratos anexados a la demanda, en los cuales se demuestra la perpetración de un continuado fraude procesal al intentar interrumpir su derecho a la Prorroga Legal Arrendaticia así como de la Preferencia Ofertiva que les ha correspondido.

• Que cuyo derecho ha sido inveteradamente conculcado por sus arrendadores al haber en forma reiterativa, cambiado en el contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, la condición de arrendadores y de arrendatarios a su propio interés y conveniencia.

• Que se observe que en el primer contrato de arrendamiento, en el mismo se oferta a uno de ellos, en el segundo contrato se cambia de arrendador alegando un supuesto cambio de propietario y de plazo en el contrato y en el tercer contrato se les indica que hay un nuevo propietario y se les cambia de plazo, entregándoseles conjuntamente con el nuevo contrato la notificación de ejercicio de la prorroga legal.

• Que su oficio de expendedores de alimentos al detal los obliga a tener continuidad en su puesto de trabajo, entienden y aceptan sus obligaciones arrendaticias, cabalmente cumplidas y así mismo exigen se les determine si ha sido ajustado a derecho los continuos ofrecimientos de indistintas prorrogas legales al desconocer que han estado, durante los tres primeros años de plena vigencia del primer contrato, suscrito con el finado N.G., sin que se les haya ofrecido legalmente la adquisición del referido inmueble ni respetado su prorroga legal de un año.

• Que por cuanto ha habido continuidad en el precitado uso están en el derecho de que se les ofrezca, dentro de los contenidos normativos de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario la posibilidad de adquirir el precitado inmueble, pero sujeto a los correspondientes avalúos para que se fije el precio del bien inmueble y no a capricho de sus propietarios y dentro de los plazos establecidos por la Ley.

• Que demandan a la sucesión N.G., en cabeza de sus legítimos causahabientes supra identificados, para que se les permita el ejercicio del derecho a la PREFERENCIA OFERTIVA, a partir de la fecha en la cual el inmueble cambió de propietario, contados a partir de la sentencia definitivamente firme y ejecutoriada, del inmueble el cual ocupan en calidad de arrendatarios e identificado como el local comercial ubicado en la carrera 7 con calle 2, distinguido con el Nº. 01 de la Parroquia S.B., San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar.

• Que estiman la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 200.000,oo), o su equivalente en unidades tributarias, es decir de DOS MIL SEISCIENTAS TREINTA Y UNA UNIDAD TRIBUTARIA CON CINCUENTA Y SIETE DECIMAS DE UNIDAD TRIBUTARIA (2.631,57 U.T)

• Que fundamentan su petición en los contenidos en los artículos 26, 51, 257 y 308 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1159, 1160, 1167 y 1603 del Código Civil, 174, 340, 585, 588 Parágrafo Primero, 881, 882, 883, 884, 889, 890 y 894 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 33, 35, 38 literal C, 39, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que por cuanto tienen fundado temor de que la demandada en cabeza del supuesto nuevo propietario del inmueble, ciudadano J.d.V.G.S., pueda solicitar por vía judicial, el desalojo del precitado inmueble piden se decrete medida de permanencia en dicho inmueble, hasta tanto se pronuncie la sentencia definitivamente firme en la presente causa, a tal efecto y en cuanto a que se establezcan los presupuestos de procedibilidad de la Medida Cautelar solicitada, citó lo establecido en las Sentencias dictadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01 de Abril de 2008, en el Expediente Nº. 08-0104 y la Sala Especial Agraria, 04 de Junio de 2004, ponente Nora Vásquez de Escobar, en el Expediente Nº. 03-0561, S.RC. Nº. 0521.

• Que están plenamente demostrados el Fomus B.I. en los artículos 33, 35, 38 literal c, 39, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Periculum in mora en el gran daño patrimonial que pueda serles inferido con una medida de desalojo ya que sus materiales e insumos son perecederos y de muy alto costo su almacenamiento y manutención en depositario judicial ya que no tienen ningún otro sitio donde mudar sus bienes ni equipos de trabajo.

• Anexo a la demanda consignaron: primer, segundo y tercer contrato de arrendamiento; solicitud y notificación Judicial de Preferencia ofertiva del 27 de Octubre de 2009; comunicación de fecha 28-09-2010. Documento de compra del mencionado local adquirido a la Alcaldía del Municipio Caroní en fecha 20-07-1998; 37 recibos de pago de canon de arrendamiento y certificado de defunción del finado N.G..

• Solicitan:

  1. Sea decretada su permanencia en el inmueble objeto de esta querella; b) El pago del monto estimado como quantum de la demanda; c) La condenatoria en costas y costos del proceso; d) La corrección o Indexación monetaria; e) Sea decretada la Medidas Cautelar Innominada; f) La citación de la demandada de autos en cabeza de sus comuneros-demandados ya identificados, en la carrera 7 A Nº. 04, Barrio La Unidad, Parroquia S.B., San Félix, Estado Bolívar; g) Finalmente piden que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

    - Auto de admisión de la referida demanda, de fecha 23/03/11, mediante el cual, el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, ordenó la citación de la parte demandada, para que comparezca a dar contestación a la demanda, al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación. Al respecto, el mencionado tribunal ordenó librar las respectivas boletas, para la práctica de las mismas. Tales actuaciones rielan a los folios 76 al 86 ambos inclusive. Y a los folios 90 al 101, ambos inclusive, consta la materialización de la citación ordenada, conforme a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

    - Consta del folio 102 al 106, ambos inclusive, que la parte demandada consigna instrumento poder, otorgado a los abogados J.R.A. y A.E.M.P., en fecha 17/05/09.

    1.2. De la Contestación a la demanda

    En fecha 16/06/2011, los abogados J.R.A. y A.E.M.P., actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos P.S.D.G., M.J.G.D.A., A.D.G.S., A.A.G.S. y J.D.V.G.S., supra identificados, mediante escrito que cursa a los folios 109 al 116, procedieron a dar contestación a la demanda incoada en contra de su representado, en los siguientes términos:

    • Que en primer lugar, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Opusieron la Cuestión Previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, prevista en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por las siguientes razones de hecho y de derecho. Alega la empresa actora “INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A.”, en el Capitulo Primero. De los hechos de su demandada:

    (Sic…) Acontece, ciudadano Juez, que en fecha 24 de Noviembre del año 2.005, autenticamos contrato de arrendamiento, en nuestra calidad de Arrendatarios por una parte y por la otra el finado N.G.…en su cualidad de arrendador por un inmueble identificado el Local Comercial…

    • Que resulta evidentemente falso que el citado contrato de arrendamiento se haya celebrado entre el mencionado N.G., como arrendador y la Compañía INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A. como arrendataria. Dicho contrato se celebró entre dos personas naturales, por un lado, como arrendador N.G., y como arrendatario L.T..

    • Que posteriormente la ciudadana M.J.G.D.A., en fecha 16 de Diciembre del año 2009, lo dio en calidad de arrendamiento a la empresa INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A., mediante contrato de arrendamiento, dicho contrato tuvo duración de seis meses, contados desde el día 15-10-2009 hasta el 16-04-2010.

    • Que luego la mencionada M.J.G.D.A., dio en venta un local comercial al ciudadano J.D.V.G.S., en fecha 16-03-2010, actuando en su carácter de apoderada de los ciudadanos N.G. Y P.S.D.G..

    • Que el ciudadano J.D.V.G.S., en fecha 11-05-2010 celebró un nuevo contrato de arrendamiento con dicha compañía por el término de 6 meses, desde el 15-04-2010 hasta el 15-10-2010 y a partir de esta ultima fecha empezó a transcurrir la prorroga legal de 06 meses, vencido el 15-04-2011, fecha en la que la referida compañía estaba obligada a entregar al arrendador el citado Local, no habiendo cumplido con dicha obligación.

    • Queesulta plenamente comprobado con los contratos de arrendamiento que la relación arrendaticia entre el arrendador y la mencionada compañía incluyendo la prorroga legal alcanza 18 meses.

    • Que conforme a la normativa del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario que tenga mas de 2 años como tal.

    • Que el derecho del arrendatario a la preferencia ofertiva, está sujeto a una condición objetiva de temporalidad, que haya ocupado como tal el inmueble por más de 2 años, lo cual no sucede en el caso de autos.

    • Que no obstante que la compañía arrendataria no era acreedora del derecho a la preferencia ofertiva, la misma fue notificada en la persona de sus representantes legales, ciudadanos L.T. Y E.T., por la mencionada M.J.G.D.A., tal como consta de la respectiva notificación judicial, no habiendo notificado dicha arrendataria al arrendador, en forma indubitable su aceptación o rechazo a la oferta, en el término de 15 días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento, razón por la cual la propietaria-arrendataria estaba en libertad de vender el inmueble arrendado a terceros.

    • Que la demanda de autos por preferencia ofertiva resulta evidente inadmisible, por no cumplir con las exigencias del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando procedente la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.

    • Que por interpretación en contrario del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal esta en la obligación de inadmitir la demanda cuando es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, concretamente en el caso de autos la presente demanda por preferencia ofertiva, es contraria a lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    • Que solicitan que en el fallo definido, como punto previo, decida y declare procedente, con lugar la cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, prevista en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en tal sentido inadmisible la demanda de autos.

    • Que en segundo lugar, procedieron hacer valer como defensa de fondo la falta de cualidad en la demandante para proponer la demanda y en sus representados para sostenerla, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, reiterando lo aducido anteriormente y el tiempo de ocupación de la arrendataria según los contratos citados, incluyendo la prorroga legal, asciende a 18 meses, o sea menos de 2 años.

    • Que la demandante fue notificada legalmente de la venta del local comercial arrendado en fecha 04-11—2009 y no hizo uso de la facultad que le confiere el Parágrafo Único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    • Que además aclaró que en dicha notificación judicial la ciudadana M.J.G.D.A., expresó que el local comercial era de su propiedad, por un error involuntario, sin ninguna otra intención, ya que, esta suficientemente demostrado en autos que ella vendió dicho inmueble pertenecientes a los ciudadanos N.G.R. y P.S.D.G., como apoderada al ciudadano J.D.V.G.S., citando el contenido del artículo 789 del Código Civil.

    • Que esta demostrado inequívocamente que la relación arrendaticia es entre el ciudadano J.D.V.G.S., como arrendador y la compañía demandante “INVERSIONES CASA DON LUÍS, C.A.”, como arrendataria, es decir que la sucesión de N.G., en cabeza de sus legítimos causahabientes, ciudadanos P.S.V.D.G., A.D.G.S., A.A.G.S., M.J.G.S. y J.D.V.G.S., carecen de cualidad (cualidad pasiva) para sostener la presente demanda por preferencia ofertiva, al igual que la demandante carece de cualidad para intentarla (cualidad activa).

    • Que como explica el maestro L.L., que no existe relación de identidad lógica entre la persona del demandante y a quien la Ley concede la acción y la persona de los demandados y contra quien la Ley da la acción.

    • Que la presente demanda es evidentemente inadmisible por cuanto el ejercicio del derecho a la preferencia ofertiva corresponde de pleno derecho al arrendatario amparado por una relación arrendaticia con un tiempo superior a 2 años, requisito sine qua nom este que no se cumple en el caso de autos.

    • Que el arrendatario que sea titular de ese derecho a la preferencia ofertiva y el mismo resulte burlado en su perjuicio por parte del arrendador-propietario, puede intentar la demanda por retracto legal arrendaticio, prevista en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero siempre y cuando el arrendatario cumpla con las exigencias del artículo 42 eiusdem.

    • Que la presente demanda puede calificarse de una demanda mero declarativa a tenor de lo dispuesto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.

    • Que en el supuesto (en hipótesis) de que a la demandante le asista el derecho a la preferencia ofertiva como acreedora del mismo, la cual no sucede en el caso de autos, la acción que podía intentar es por Retracto Legal Arrendaticio, para subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comparte la transmisión del derecho de propiedad.

    • Que en cuyo caso debe accionar contra el arrendador y el Tercero adquirente del inmueble arrendado, por constituir un litis consorcio necesario pasivo, tal como lo sostiene la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia.

    • Que en tercer lugar, rechazan y contradicen en todas sus partes la demanda de autos por ser la misma inadmisible, contraria a derecho y evidentemente temeraria debiendo ser declarada la misma sin lugar, con expresa condenatoria en costas.

    • Que igualmente señala la demandante la supuesta perpetración de un continuo fraude procesal al intentar interrumpir su derecho a la prorroga legal arrendaticia, así como la preferencia ofertiva que les ha correspondido, en tal sentido no señala la accionante donde supuestamente se haya perpetrado o urdido un supuesto fraude procesal, como tampoco menciona los actos dolosos o maquinaciones, fraude o colusión por parte de los actores del mismo.

    • Que simplemente se trata de un hipotético Fraude Procesal que solo existe en la mente fantasiosa de la demandante, sin ningún asidero legal ni fáctico razón por la cual debe ser desechado por el Tribunal en el fallo definitivo.

    • Que finalmente de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, proponen formal Reconvención, contra la parte demandante “Inversiones Casa Don Luís, C.A., en los siguientes términos:

    (Sic…) El lapso de la prorroga legal venció el día quince (15) de abril de 2011, como lo prevé el literal (a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fecha en la cual la demandante estaba obligada a entregar al Arrendador el local comercial arrendado totalmente desocupado, no habiendo cumplido hasta la fecha con dicha obligación…de conformidad a lo establecido en el Artículo 39 eiusdem RECONVENIMOS FORMALMENTE a la demandante “INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A.”…para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: Que cumpla con su obligación de ENTREGAR el local comercial arrendado a mi representado, ciudadano J.D.V.G. SALAZAR…SEGUNDO: Que a falta de Convenimiento sea condenado por el Tribunal a la ENTREGA de dicho local comercial totalmente desocupado al Arrendador…TERCERO: Pagar las costas procesales…Solicito del tribunal, que de conformidad con el Artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, DECRETE EL SECUESTRO del local comercial y ordene el depósito en la persona del Arrendador y propietario del mismo, ciudadano J.D.V.G. SALAZAR…Estimo la presente Reconvención en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 200.000,00), equivalente en Unidades Tributarias a la cantidad de DOS MIL SEISCIENTAS TREINTA Y UNA UNIDAD TRIBUTARIA CON CINCUENTA Y SIETE DECIMAS DE UNIDAD TRIBUTARIA (2.631,57 U.T.)”.

    • A los fines del artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señaló como domicilio procesal el Edificio Pierde, piso 2, Ofic. B, Calle Guasipati, Puerto Ordaz, Estado Bolívar.

    - Auto de admisión de la referida Reconvención, de fecha 29/06/11, mediante el cual, el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, ordenó la citación de la parte reconvenida, para que comparezca a dar contestación a la reconvención, al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación. Al respecto, el tribunal de la causa ordenó librar las respectivas boletas, para la práctica de las mismas. Tales actuaciones rielan a los folios 117 y 118.

    - Consta escrito presentado en fecha 29/06/2011, por los ciudadanos L.O.T. y E.J.T., procediendo en su cualidad de Gerentes Generales de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A.” así como en su propio nombre, asistido por la abogada C.M.D.R., todos supra identificados, cursante a los folios 119 al 121, ambos inclusive, entre otras cosas, alegaron lo siguiente:

    • Como punto previo, riela al folio 105, instrumento poder consignado por los comuneros de la sucesión del finado N.G., conferido a los ciudadanos abogados en ejercicio J.R.A. y A.M.P., Consignado y agregado al expediente en fecha 15 de junio de 2011.

    • Que al día siguiente 16-06-2011, fue consignada por los referidos apoderados de autos, la pertinente contestación de la demanda o al mejor decir la oposición de la cuestión previa propuesta, citando el contenido del artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

    • Que lo anterior les hace presumir que la oportunidad procesal para la contestación de la demanda propuesta fue el día 16-06-2011, asimismo señalan lo relativo al procedimiento breve, establecido desde el artículo 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, y citan el contenido del artículo 883 eiusdem.

    • Que es evidente que la contestación de la demanda, la oposición de la cuestión previa propuesta así como la reconvención fueron realizadas en fecha absolutamente extemporánea, es decir el día 16-06-2011 cuando la oportunidad procesal era el día 17-06-2011 y piden así sea declarada.

    • Que en cuanto a la falta de cualidad ratifican su condición de arrendatarios del precitado local comercial desde el año 1995 ya que existió continuidad en los distintos contratos de arrendamiento suscritos.

    • Que citan lo alegado por la ciudadana M.J.G.D.A., en cuanto a: “(sic)…por un error involuntario ella vendió, sin ninguna otra intención, ya que esta suficientemente demostrado en autos que ella vendió dicho inmueble perteneciente a los ciudadanos N.G.R. y P.S.d.G. como apoderada, al ciudadano J.D.V.G. SALAZAR”.

    • Que bajo ningún concepto han alegado la mala fe de la precitada ciudadana, solo han alegado y ratificado dichas alegaciones, no les ofertó la venta del precitado local comercial, en su condición de apoderada judicial del entonces supuesto poderdante N.G., sino que procedió a venderlo a otra persona distinta al legítimo arrendatario quien para esa oportunidad era y lo seguía siendo L.O.T..

    • Que como en efecto lo hizo al ciudadano J.D.V.G.S., sin haber nunca mostrado ni los poderes que le habían otorgado y mas aun cuando esos documentos existieran ya había fallecido el legítimo arrendador y propietario N.G. y así lo han demostrado de la respectiva acta de defunción del mencionado ciudadano.

    • Que la falta de cualidad debe ser desestimada e inadmitida por no llenar los extremos de Ley.

    • Que en relación a la reconvención propuesta debe a su entender, el Tribunal abstenerse de admitirla por cuanto no llenan los extremos del artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, el cual citó al respecto.

    • Que solicitan que la cuestión previa opuesta, la falta de cualidad así como la reconvención explanadas en el escrito, extemporáneo, de contestación de la demanda sean declaradas sin lugar y que este escrito sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva.

    - Cursa a los folios 122 al 124, ambos inclusive, poder apud acta, otorgado por los ciudadanos L.O.T. y E.J.T., a la abogada C.M.D.R., en fecha 29/06/11.

    1.3.- De la contestación a la Reconvención

    - En fecha 06/07/2011, la abogada C.M.D.R., en su carácter de apoderada de los ciudadanos L.O.T. y E.J.T., en su cualidad de Gerentes Generales de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A.” todos supra identificados, mediante escrito que cursa a los folios 125 y 128, ambos inclusive, procedieron a dar contestación a la reconvención incoada en su contra, en los siguientes términos:

    • Como punto previo, primero citaron lo alegado por los reconvinientes, “(Sic…) Luego, la mencionada M.D.V.G.D.A. dio en venta dicho Local Comercial al ciudadano J.D.V.G.S., mediante documento protocolizado en la citada Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha dieciséis (16) de Marzo del año 2010, anotado bajo el Nº 1.010.1584, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº. 2976.1.1.619, y corresponde al Libro Folio real del año 2010, actuando en su carácter de apoderada de los ciudadanos N.G. y P.S.D. GARCIA”.

    • Que el punto álgido en esta reclamación, que el ciudadano N.G. ya había fallecido (hecho acontecido el 04/09/2008, demostrada en acta de defunción, sin haber concedido la preferencia ofertiva y la prorroga legal, que de pleno derecho le correspondía a L.O.T..

    • Segundo citaron lo alegado por los reconvinientes, “(Sic…) Conviene además aclarar, que en dicha notificación judicial la ciudadana M.J.G.D.A., expresa que el local comercial es de su propiedad, por un error involuntario, sin ninguna otra intención, ya que está suficientemente demostrado en autos que ella vendió dicho inmueble perteneciente a los ciudadanos N.G. Y P.S.D.G., como apoderada al ciudadano J.D.V.G. SALAZAR…”.

    • Que nunca sus representados alegaron la mala fe, pero comparten el aforismo latino de: A nadie se admite o se oye cuando alega su propia torpeza (Nemo admittitur aut auditur propiam turpitunidem allegans) y es inaceptable en cualquiera de los casos, que se trate de vulnerar un derecho que corresponde a sus representados.

    • Que al parecer sus distinguidos reconvinientes no se han percatado que han demandado en un litis consorcio activo ya que el derecho lesionado no solo corresponde al ciudadano L.O.T. en forma personal sino a su empresa INVERSIONES CASA DON LUIS C.A. (en su cualidad de ocupante del referido local) y a E.T. como representante y propietario, en un 50% de la misma.

    • Que con relación a la contestación a la reconvención opuesta citan lo alegado por los reconvinientes de autos, en su escrito de reconvención y al respecto señalan el flagrante incumplimiento, por parte de ellos cuando fundamentándose en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en concordancia con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, del texto citado constitutivo del capitulo III referido a la reconvención del demandado en el escrito de contestación a la demanda. Expresando dicho artículo con toda claridad que si versare dicha reconvención sobre un objeto distinto al del juicio principal, que en el caso de marras es la solicitud de que se conceda la preferencia ofertiva a sus representado por no haberse nunca respetado el derecho que tenía de la misma, en la oportunidad que el arrendador y el propietario del tantas veces referido local comercial, objeto de la presente demanda, procedió a venderlo. Bien haya sido por intermediación de M.G.D.A. en su cualidad de Apoderada de un muerto como lo era el ciudadano N.G., puesto que a la fecha de dicha oferta 27-10-2009, ya había fallecido, o bien en su cualidad de coheredera y por supuesto comunera de la sucesión del decujus. Que a todo lo evento, la presente reconvención debió ser propuesta como lo establece el artículo 365 ejusdem, es decir, determinándolo como se indica en el artículo 340 ibidem.

    • Que han transcurrido mucho mas de 180 días calendario desde que el arrendador propietario, o quien en forma involuntaria se designó con esta cualidad, tal es el caso de la ciudadana M.G.d.A., ofertara en venta el referido local comercial y el segundo propietario ciudadano J.d.V.G.S. también ofertó, a sus representados, el referido inmueble pero nunca mediante documento autenticado en el cual demostraba su titularidad.

    • Que nunca se presentó ni se ha presentado el documento de venta del referido inmueble, contraviniendo los contenidos normativos de los artículos 42, 45 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    • Que solicita en nombre de sus representados Inversiones Casa Don Luís C.A., L.O.T. Y E.T., que el presente escrito de contestación a la reconvención propuesta sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva.

    1.4. De las pruebas

    • De la parte Demandada.

    - Consta a los folios 131 al 134 de la pieza 1, ambos inclusive, con recaudos anexos cursantes a los folios 135 al 162 ambos inclusive de la pieza 1, que la parte demandada, representada por el abogado J.R.A., presentó escrito de promoción de pruebas el 20/07/11; el cual, tal como consta al folio 163 de la pieza 1, fue admitido mediante auto de fecha 01/08/11.

    - Consta del folios 166 al 168 de la pieza 1, ambos inclusive, con recaudos anexos cursantes del folio 169 al 178 ambos inclusive de la pieza 1, que la parte demandante, representada por la abogada C.M.D.R., presentó escrito de promoción de pruebas el 19/09/11; el cual, tal como consta al folio 179, el Tribunal de la causa en fecha 05/10/11, negó la admisión de las mismas, por encontrarse estas extemporánea, en virtud de que para la fecha en que fue presentado dicho escrito ya se encontraba vencido el lapso probatorio en la presente causa.-

    - Cursa al folio 180 de la pieza 1, escrito presentado por la abogada C.M.D.R., en su carácter de apoderada de los ciudadanos L.O.T. y E.J.T., en su cualidad de Gerentes Generales de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A.” fecha 14/10/11, ratificando la solicitud de Inspección Judicial, en la sede del Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar.-

    - Riela a los folios 181 y 182 de la pieza 1, escrito presentado por la abogada C.M.D.R., en su carácter de apoderada de los ciudadanos L.O.T. y E.J.T., en su cualidad de Gerentes Generales de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A.”, en fecha 24/10/11, anexando decisiones jurisprudenciales, como complemento legal al escrito de solicitud de Inspección Judicial.-

    - Mediante diligencia inserta al folio 187 de la pieza 1, suscrita en fecha 26 de Octubre de 2.011, el co-apoderado judicial de la parte demandada, abogado J.R.A. consignó escrito de conclusiones a manera de informes, el cual consta del folios 191 al 194, ambos inclusive, con recaudos anexos cursantes del folio 188 al 190 ambos inclusive de la pieza 1.

    - Mediante auto de fecha 07/12/11, inserto al folio 195 de la pieza 1, el a-quo negó lo solicitado por la parte actora en sus escritos de fechas 14/10/11 y 24/10/11 y ordenando agregar el escrito presentado en fecha 26/10/11 por la parte demandada.

    - Consta del folio 196 al 211 de la pieza 1, la decisión recurrida de fecha 15/03/12, que declaró: “(Sic…) PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda incoada por INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A., en contra de los ciudadanos P.S.v.d.G., A.G.S., A.G.S., M.J.G.S.D.A. Y J.D.V.G.S.. TERCERO: CON LUGAR LA RECONVENCION interpuesta por P.S.v.d.G., A.G.S., A.G.S., M.J.G.S.D.A. Y J.D.V.G.S., en contra de INVERSIONES CASA DON LUIS C.A., y en consecuencia queda extinguida la relación arrendaticia existente entre las partes procesales. CUARTO: Se condena a la parte actora reconvenida, INVERSIONES CASA DON LUIS C.A. a hacer entrega inmediata a los ciudadanos P.S.v.d.G., A.G.S., A.G.S., M.J.G.S.D.A. Y J.D.V.G.S., de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Carrera 7, con Calle 2,, distinguido con el No. 01 de la Parroquia S.B., San Félix…”, sobre la cual recayó la apelación formulada en fecha 17/04/12, por la abogada C.M.D.R., apoderado judicial de la parte demandante, oída en ambos efectos mediante auto de fecha 24/04/12, inserto al folio 3 de la segunda pieza.

    1.5.- de las actuaciones en esta Alzada

    • - Mediante auto de fecha 07/06/12, que riela al folio 5, de la segunda pieza, se le dio entrada, quedando registrado bajo el Nº. 12.4244, fijándose los lapos establecidos en los artículos 118, 520 y 517 todos del Código de Procedimiento Civil.

    • - Cursa a los folios 6 al 16 ambos inclusive, de la segunda pieza, escrito de pruebas presentado en fecha 08/06/12, por la abogada C.M.D.R., en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil “Inversiones Casa Don Luís C.A.” y de los ciudadanos L.O.T. y E.J.T.. (anexos del folio 17 al 40).

    • - Mediante auto de fecha 11/06/12, que riela al folio 42, de la segunda pieza, se revocó por contrario imperio el auto inserto al folio 5, de fecha 07/06/12 y en su lugar se le dio entrada a lal presente causa, quedando registrado bajo el mismo Nº. 12.4244, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; fijándose para el 10º día de despacho siguiente el acto de dictar sentencia.

    • - Cursa del folio 43 al 54 ambos inclusive, de la segunda pieza, escrito de pruebas presentado en fecha 18/06/12, por la abogada C.M.D.R., en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil “Inversiones Casa Don Luís C.A.” y de los ciudadanos L.O.T. y E.J.T..

    CAPITULO SEGUNDO

    El eje principal del presente recurso, radica en la apelación ejercida al folio 219 de la pieza 1 por la abogada C.M.D.R., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia de fecha 15 de marzo de 2012, que riela del folio 196 al 211, que declaró: “(Sic…) PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda incoada por INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A., en contra de los ciudadanos P.S.v.d.G., A.G.S., A.G.S., M.J.G.S.D.A. Y J.D.V.G.S.. TERCERO: CON LUGAR LA RECONVENCION interpuesta por P.S.v.d.G., A.G.S., A.G.S., M.J.G.S.D.A. Y J.D.V.G.S., en contra de INVERSIONES CASA DON LUIS C.A., y en consecuencia queda extinguida la relación arrendaticia existente entre las partes procesales. CUARTO: Se condena a la parte actora reconvenida, INVERSIONES CASA DON LUIS C.A. , a hacer entrega inmediata a los ciudadanos P.S.v.d.G., A.G.S., A.G.S., M.J.G.S.D.A. Y J.D.V.G.S., de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Carrera 7, con Calle 2, distinguido con el No. 01 de la Parroquia S.B., San Félix……”.

    Efectivamente, el actor L.O.T. y E.J.T., procediendo en su cualidad de Gerentes Generales de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A.”, así como en su propio nombre, en su libelo de demanda alegan que en fecha 24 de Noviembre de 2005, el ciudadano N.G. actuando con el carácter de propietario arrendador de un inmueble identificado como en un Local Comercial ubicado en la carrera 7 con calle 2, distinguido con el Nº. 01 de la Parroquia S.B., San Félix, Municipio Caroní del estado Bolívar, celebraron contrato de arrendamiento, documento este que quedó inserto bajo el Nº. 81, Tomo 202 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz. Que en dicho contrato se establecía, en su Cláusula Cuarta: “(Sic…) La duración de este contrato es de un (1) año, contado a partir del día 13-10-2005 hasta el día 15-10-2006; obstante, el mismo podrá ser prorrogado por tiempo igual, siempre que una de las partes, no avise a la otra, por lo menos con treinta días de anticipación a la fecha en que deba terminar, su voluntad de no quererlo prorrogar. En caso de omisión de este Aviso, dentro del término indicado, se considerará prorrogado automáticamente este Contrato, por tiempo igual, bajo las mismas condiciones, a excepción de Canon de Arrendamiento que será estipulado en atención al índice inflacionario que registre el Banco Central de Venezuela y en defecto de este, por mutuo acuerdo”. Que en fecha 14 de Septiembre del año 2008, sobrevino el fallecimiento de su arrendador, mas, sin embargo nunca se les ofreció, de parte de sus causahabientes ninguna de las prerrogativas establecidas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o en su defecto de los contenidos del artículo 1603 del Código Civil. Que para ese momento, puede evidenciarse que su contrato de arrendamiento había sufrido de una tácita reconducción ya que habían transcurrido tres años de haber sido otorgado y de pleno derecho se había convertido en un contrato escrito pero a tiempo indeterminado, a tal efecto citó el contenido del artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Dice el actor que a su entender debía concedérseles, entre otras, las prorroga legal y la preferencia ofertiva, pero se les continuó arrendando el antes mencionado inmueble, en primer lugar en un contrato a nombre de su sociedad mercantil Inversiones Casa Don Luís, C.A., y con un nuevo propietario el cual era uno de los causahabientes del finado N.G., ciudadana M.J.G.D.A., solicitando se les mostrara la nueva titularidad y se les informó que “el decujus había dado este inmueble a su hija, antes de morir”. Que insistieron que se les presentara la Declaración de Únicos y Universales Herederos y la declaración sucesoral y hasta esa fecha no había sido posible que se las entreguen. Que en fecha 27 de Octubre de 2009, recibieron notificación judicial de la ciudadana M.J.G.D.A., por medio del mismo Tribunal de la causa, en la cual se les notificaba, en nombre personal y no en el de su empresa Inversiones Don Luis C.A., con la cual se había suscrito el penúltimo contrato de arrendamiento, la voluntad de su supuesta legítima propietaria, de ofrecerles en venta, con respeto de su preferencia ofertiva, pero después de esa fecha no se les habló del asunto y por supuesto su permanencia ininterrumpida, en calidad de arrendatarios del ya tantas veces referido local, hasta que en fecha 11-05-2010, cuando un nuevo propietario, el ciudadano J.D.V.G.S., les presentó un nuevo contrato de arrendamiento de plazo fijo, por seis meses, conjuntamente con una comunicación en la que se les notificaba la prorroga legal de seis meses. Que han sido objeto después del fallecimiento del ciudadano N.G., de continuas amenazas de desalojo por parte de los nuevos supuestos propietario del ya referido local. Que han cumplido a cabalidad con todos los establecimientos de los diferentes contratos de arrendamiento a los cuales han sido conminados a suscribir y así lo demuestran con todos los recibos de pago anexos. Que su oficio de expendedores de alimentos desde hacía mas de 5 años en su calidad de propietarios del expendio de los mismos y como legítimos arrendatarios, demostrado con los contratos anexados a la demanda, en los cuales se demuestra la perpetración de un continuado fraude procesal al intentar interrumpir su derecho a la Prorroga Legal Arrendaticia así como de la Preferencia Ofertiva que les ha correspondido. Cuyo derecho ha sido inveteradamente conculcado por sus arrendadores al haber en forma reiterativa, cambiado en el contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, la condición de arrendadores y de arrendatarios a su propio interés y conveniencia. Que se observe que en el primer contrato de arrendamiento, en el mismo se oferta a uno de ellos, en el segundo contrato se cambia de arrendador alegando un supuesto cambio de propietario y de plazo en el contrato y en el tercer contrato se les indica que hay un nuevo propietario y se les cambia de plazo, entregándoseles conjuntamente con el nuevo contrato la notificación de ejercicio de la prorroga legal. Que su oficio de expendedores de alimentos al detal los obliga a tener continuidad de su puesto de trabajo, entienden y aceptan sus obligaciones arrendaticias, cabalmente cumplidas y así mismo exigen se les determine si ha sido ajustado a derecho los continuos ofrecimientos de indistintas prorrogas legales al desconocer que han estado, durante los tres primeros años de plena vigencia del primer contrato, suscrito con el finado N.G., sin que se les haya ofrecido legalmente la adquisición del referido inmueble ni respetando su prorroga legal de un año. Que por cuanto ha habido continuidad en el precitado uso están en el derecho de que se les ofrezca, dentro de los contenidos normativos de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario la posibilidad de adquirir el precitado inmueble, pero sujeto a los correspondientes avalúos para que se fije el precio del bien inmueble y no a capricho de sus propietarios y dentro de los plazos establecidos por la Ley. Que demandan a la sucesión N.G., en cabeza de sus legítimos causahabientes supra identificados, para que se les permita el ejercicio del derecho a la PREFERENCIA OFERTIVA, a partir de la fecha en la cual el inmueble cambió de propietario, contados a partir de la sentencia definitivamente firme y ejecutoriada del inmueble el cual ocupan en calidad de arrendatarios e identificados como el local comercial ubicado en la carrera 7 con calle 2, distinguido con el Nº. 01 de la Parroquia S.B., San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar. Es así que estiman la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 200.000,oo), o su equivalente en unidades tributarias, es decir de DOS MIL SEISCIENTAS TREINTA Y UNA UNIDAD TRIBUTARIA CON CINCUENTA Y SIETE DECIMAS DE UNIDAD TRIBUTARIA (2.631,57 U.T). Que fundamenta su petición en los contenidos en lo artículos 26, 51, 257 y 308 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1159, 1160, 1167 y 1603 del Código Civil, 174, 340, 585, 588 Parágrafo Primero, 881, 882, 883, 884, 889, 890 y 894 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 33, 35, 38 literal C, 39, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que por cuanto tienen fundado temor de que la demandada en cabeza del supuesto nuevo propietario del inmueble, ciudadano J.d.V.G.S., pueda solicitar por vía judicial, el desalojo del precitado inmueble pidieron se decretara medida de permanencia en dicho inmueble, hasta tanto se pronuncie la sentencia definitivamente firme en la presente causa, a tal efecto y en cuanto a que se establezcan los presupuestos de procedibilidad de la Medida Cautelar solicitada, citaron lo establecido en las Sentencia dictadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01 de Abril de 2008, en el Expediente Nº. 08-0104 y la Sala Especial Agraria, 04 de Junio de 2004, ponente Nora Vásquez de Escobar, en el Expediente Nº. 03-0561, S.RC. Nº. 0521. Que están plenamente demostrados el Fomus B.I. en los artículos 33, 35, 38 literal c, 39, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Periculum in mora en el gran daño patrimonial que pueda serles inferido con una medida de desalojo ya que sus materiales e insumos son perecederos y de muy alto costo su almacenamiento y manutención en depositario judicial ya que no tienen ningún otro sitio donde mudar sus bienes ni equipos de trabajo. Solicitaron:

    a) Sea decretada su permanencia en el inmueble objeto de esta querella; b) El pago del monto estimado como quantum de la demanda; c) La condenatoria en costas y costos del proceso; d) La corrección o Indexación monetaria; e) Sea decretada la Medidas Cautelar Innominada; f) La citación de la demandada de autos en cabeza de sus comuneros-demandados ya identificados, en la carrera 7 A Nº. 04, Barrio La Unidad, Parroquia S.B., San Félix, Estado Bolívar; g) Finalmente pidieron que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

    Por su parte los demandados de autos, a través de sus apoderados judiciales abogados J.R.A. y A.E.M.P., al momento de contestar la demanda mediante escrito que cursa a los folios 109 al 116, se excepcionaron alegando que de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Opusieron la Cuestión Previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, prevista en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por las razones de hecho y de derecho, a su decir, que alega la empresa actora “INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A.”, en los hechos de su demandada “(Sic…) Acontece, ciudadano Juez, que en fecha 24 de Noviembre del año 2.005, autenticamos contrato de arrendamiento, en nuestra calidad de Arrendatarios por una parte y por la otra el finado N.G.…en su cualidad de arrendador por un inmueble identificado el Local Comercial…”. Que resulta evidentemente falso que el citado contrato de arrendamiento se haya celebrado entre el mencionado N.G., como arrendador y la Compañía INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A., como arrendataria, que dicho contrato se celebró entre dos personas naturales, por un lado, como arrendador N.G., y como arrendatario L.T.. Posteriormente la ciudadana M.J.G.D.A., en fecha 16 de Diciembre del año 2009, lo dio en calidad de arrendamiento a la empresa INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A., mediante contrato de arrendamiento, que tuvo duración de seis meses, contados desde el día 15-10-2009 hasta el 16-04-2010. Que luego la mencionada ciudadana M.J.G.D.A., dio en venta un local comercial al ciudadano J.D.V.G.S., en fecha 16-03-2010, actuando en su carácter de apoderada de los ciudadanos N.G. Y P.S.D.G.. Que el ciudadano J.D.V.G.S., en fecha 11-05-2010 celebró un nuevo contrato de arrendamiento con dicha compañía por el término de 6 meses, desde el 15-04-2010 hasta el 15-10-2010 y a partir de esta ultima fecha empezó a transcurrir la prorroga legal de 06 meses, vencido el 15-04-2011, fecha en la que la referida compañía estaba obligada a entregar al arrendador el citado Local, no habiendo cumplido con dicha obligación. Que resulta plenamente comprobado con los contratos de arrendamiento que la relación arrendaticia entre el arrendador y la mencionada compañía incluyendo la prorroga legal alcanza 18 meses. Que conforme a la normativa del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario que tenga mas de 2 años como tal. Sigue alegando la demandada el derecho del arrendatario a la preferencia ofertiva, está sujeto a una condición objetiva de temporalidad, que haya ocupado como tal el inmueble por más de 2 años, lo cual no sucede en el caso de autos, no obstante que la compañía arrendataria no era acreedora del derecho a la preferencia ofertiva, la misma fue notificada en la persona de sus representantes legales, ciudadanos L.T. Y E.T., por la mencionada M.J.G.D.A., tal como consta de la respectiva notificación judicial, no habiendo notificado dicha arrendataria al arrendador, en forma indubitable su aceptación o rechazo a la oferta, en el término de 15 días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento, razón por la cual la propietaria-arrendataria estaba en libertad de vender el inmueble arrendado a terceros. Que la demanda de autos por preferencia ofertiva resulta evidente inadmisible, por no cumplir con las exigencias del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando procedente la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Asimismo alega que por interpretación en contrario del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal esta en la obligación de inadmitir la demanda cuando es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, concretamente en el caso de autos la presente demanda por preferencia ofertiva, es contraria a lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitando que en el fallo definitivo, como punto previo, decida y declare procedente, con lugar la cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, prevista en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en tal sentido inadmisible la demanda de autos. En ese mismo orden, procedieron hacer valer como defensa de fondo la falta de cualidad en la demandante para proponer la demanda y en sus representados para sostenerla, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, reiterando lo aducido anteriormente y el tiempo de ocupación de la arrendataria según los contratos citados, incluyendo la prorroga legal, asciende a 18 meses, o sea menos de 2 años, que la demandante fue notificada legalmente de la venta del local comercial arrendado en fecha 04-11—2009 y no hizo uso de la facultad que le confiere el Parágrafo Único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Además aclaró que en dicha notificación judicial la ciudadana M.J.G.D.A., expresó que el local comercial era de su propiedad, por un error involuntario, sin ninguna otra intención, pues, está suficientemente demostrado en autos que ella vendió dicho inmueble pertenecientes a los ciudadanos N.G.R. y P.S.D.G., como apoderada al ciudadano J.D.V.G.S., citando el contenido del artículo 789 del Código Civil. Que está demostrado inequívocamente que la relación arrendaticia es entre el ciudadano J.D.V.G.S., como arrendador y la compañía demandante “INVERSIONES CASA DON LUÍS, C.A.”, como arrendataria, es decir que la sucesión de N.G., en cabeza de sus legítimos causahabientes, ciudadanos P.S.V.D.G., A.D.G.S., A.A.G.S., M.J.G.S. y J.D.V.G.S., carecen de cualidad (cualidad pasiva) para sostener la presente demanda por preferencia ofertiva, al igual que la demandante carece de cualidad para intentarla (cualidad activa). Sostiene, como explica al maestro L.L., que no existe relación de identidad lógica entre la persona del demandante y a quien la Ley concede la acción y la persona de los demandados y contra quien la Ley da la acción. Que la presente demanda es evidentemente inadmisible por cuanto el ejercicio del derecho a la preferencia ofertiva corresponde de pleno derecho al arrendatario amparado por una relación arrendaticia con un tiempo superior a 2 años, requisito sine qua nom este que no se cumple en el caso de autos, afirma que el arrendatario que sea titular de ese derecho a la preferencia ofertiva y el mismo resulte burlado en su perjuicio por parte del arrendador-propietario, puede intentar la demanda por retracto legal arrendaticio, prevista en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero siempre y cuando el arrendatario cumpla con las exigencias del artículo 42 eiusdem y la presente demanda puede calificarse de una demanda mero declarativa a tenor de lo dispuesto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil. Que en el supuesto (en hipótesis) de que a la demandante le asista el derecho a la preferencia ofertiva como acreedora del mismo, la cual no sucede en el caso de autos, la acción que podía intentar es por Retracto Legal Arrendaticio, para subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comparte la transmisión del derecho de propiedad. Que la demanda mero declarativa de derecho a la preferencia ofertiva no esta contemplada en el derecho positivo venezolano, ese derecho nace de pleno derecho, si se cumplen las exigencia y requisitos del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin declaratoria judicial, si este derecho es burlado por el arrendador en perjuicio del arrendatario, este podría intentar la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, como lo prevé el artículo 43 ibidem, en cuyo caso debe accionar contra el Arrendador y el Tercero adquirente del inmueble arrendado, por constituir un litis consorcio necesario pasivo, tal como lo sostiene la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia. Que rechazan y contradicen en todas sus partes la demanda de autos por ser la misma inadmisible, contraria a derecho y evidentemente temeraria debiendo ser declarada la misma sin lugar, con expresa condenatoria en costas. Igualmente señala la demandante la supuesta perpetración de un continuo fraude procesal al intentar interrumpir su derecho a la prorroga legal arrendaticia, así como la preferencia ofertiva que les ha correspondido, en tal sentido no señala la accionante donde supuestamente se haya perpetrado o urdido un supuesto fraude procesal, como tampoco menciona los actos dolosos o maquinaciones, fraude o colusión por parte de los actores del mismo. Finalmente de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, proponen formal Reconvención, contra la parte demandante “Inversiones Casa Don Luís, C.A.”, en los siguientes términos: “(Sic…) El lapso de la prorroga legal venció el día quince (15) de abril de 2011, como lo prevé el literal (a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fecha en la cual la demandante estaba obligada a entregar al Arrendador el local comercial arrendado totalmente desocupado, no habiendo cumplido hasta la fecha con dicha obligación…de conformidad a lo establecido en el Artículo 39 eiusdem RECONVENIMOS FORMALMENTE a la demandante “INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A.”…para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: Que cumpla con su obligación de ENTREGAR el local comercial arrendado a mi representado, ciudadano J.D.V.G. SALAZAR…SEGUNDO: Que a falta de Convenimiento sea condenado por el Tribunal a la ENTREGA de dicho local comercial totalmente desocupado al Arrendador…TERCERO: Pagar las costas procesales…Solicito del tribunal, que de conformidad con el Artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, DECRETE EL SECUESTRO del local comercial y ordene el depósito en la persona del Arrendador y propietario del mismo, ciudadano J.D.V.G. SALAZAR…Estimo la presente Reconvención en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 200.000,00), equivalente en Unidades Tributarias a la cantidad de DOS MIL SEISCIENTAS TREINTA Y UNA UNIDAD TRIBUTARIA CON CINCUENTA Y SIETE DECIMAS DE UNIDAD TRIBUTARIA (2.631,57 U.T.)”.

    En escrito de contestación a la reconvención, cursante a los folios 125 al 128 presentado por la abogada C.M.D.R., en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos L.O.T. y E.J.T., en su cualidad de Gerentes Generales de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A.” procedieron a dar contestación a la reconvención incoada en su contra, alegando como punto previo, lo alegado por los reconvinientes, “(Sic…) Luego, la mencionada M.D.V.G.D.A. dio en venta dicho Local Comercial al ciudadano J.D.V.G.S., mediante documento protocolizado en la citada Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha dieciséis (16) de Marzo del año 2010, anotado bajo el Nº 1.010.1584, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº. 2976.1.1.619, y corresponde al Libro Folio real del año 2010, actuando en su carácter de apoderada de los ciudadanos N.G. y P.S.D. GARCIA”. Sosteniendo que su punto álgido en esta reclamación, es que el ciudadano N.G. ya había fallecido (hecho acontecido el 04/09/2008), demostrada en acta de defunción, sin haber concedido la preferencia ofertiva y la prorroga legal, que de pleno derecho le correspondía a L.O.T.. Asimismo citaron lo alegado por los reconvinientes “(Sic…) Conviene además aclarar, que en dicha notificación judicial la ciudadana M.J.G.D.A., expresa que el local comercial es de su propiedad, por un error involuntario, sin ninguna otra intención, ya que está suficientemente demostrado en autos que ella vendió dicho inmueble perteneciente a los ciudadanos N.G. Y P.S.D.G., como apoderada al ciudadano J.D.V.G. SALAZAR…”. En tal sentido arguyen que nunca sus representados alegaron la mala fe, pero comparten el aforismo latino: A nadie se admite o se oye cuando alega su propia torpeza (Nemo admittitur aut auditur propiam turpitunidem allegans) y es inaceptable en cualquiera de los casos, que se trate de vulnerar un derecho que corresponde a sus representados. Que al parecer sus distinguidos reconvinientes no se han percatado que han demandado en un litis consorcio activo ya que el derecho lesionado no solo corresponde a L.O.T. en forma personal sino a su empresa INVERSIONES CASA DON LUIS C.A. en su cualidad de ocupante y propietario, en un 50% de la misma. Con relación a la contestación a la reconvención opuesta citan lo alegado por los reconvinientes de autos, en su escrito de reconvención y al respecto señalan el flagrante incumplimiento, por parte de ellos cuando fundamentándose en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en concordancia con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, del texto citado constitutivo del capitulo III referido a la reconvención del demandado en el escrito de contestación a la demanda. Expresando el artículo con toda claridad que si versare dicha reconvención sobre un objeto distinto al del juicio principal, que en el caso de marras es la solicitud de que se conceda la preferencia ofertiva a sus representado por no haberse nunca respetado el derecho que tenía de la misma, en la oportunidad que el arrendador y el propietario del tantas veces referido local comercial, objeto de la presente demanda, procedió a venderlo. Que aun cuando haya sido por intermediación de M.G.D.A. en su cualidad de Apoderada de un muerto como lo era el ciudadano N.G., puesto que a la fecha de dicha oferta 27-10-2009, ya había fallecido, o bien en su cualidad de coheredera y por supuesto comunera de la sucesión del decujus. Afirman, a todo evento, que la presente reconvención debió ser propuesta como lo establece el artículo 365 ejusdem, es decir, determinándolo como se indica en el artículo 340 ibidem. Que han transcurrido mucho mas de 180 días calendario desde que el arrendador propietario, o quien en forma involuntaria se designó con esta cualidad, tal es el caso de la ciudadana M.G.d.A., ofertara en venta el referido local comercial y el segundo propietario ciudadano J.d.V.G.S. también ofertó, a sus representados, el referido inmueble pero nunca mediante documento autenticado en el cual demostraba su titularidad. Sostiene que nunca se presentó ni se ha presentado el documento de venta del referido inmueble, contraviniendo los contenidos normativos de los artículos 42, 45 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pide en nombre de sus representados Inversiones Casa Don Luís C.A., L.O.T. Y E.T., que el presente escrito de contestación a la reconvención propuesta sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva.

    Por su parte en escrito de informes presentados, por el abogado J.R.A., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, alegó entre otras cosas que la presente demanda es por el Derecho de Preferencia Ofertiva, incoada en contra de los herederos del de cujus N.G., actuando como parte actora la empresa INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A. y los ciudadanos O.T. y E.J.T., en nombre propio, igualmente consta en el expediente que los demandados promovieron la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando la falta de cualidad pasiva como defensa perentoria de fondo e interpusieron formal Reconvención contra la actora Inversiones Casa Don Luís, C.A., para que conviniera o en su defecto sea condenada en la entrega del local comercial arrendado al ciudadano J.D.V.G.S., en su carácter de arrendador-propietario del mismo. Que por su parte los demandantes reconvenidos dieron contestación a la reconvención alegando entre otras cosas que el causante N.G. había fallecido sin haber concedido la Preferencia Ofertiva y la Prorroga Legal, que de pleno derecho correspondía al ciudadano L.O.T. y que ellos habían demandado como un litis consorcio activo, conformado por la empresa Inversiones Casa Don Luis, C.A. y los ciudadanos L.O.T. y E.T., destacando que sus representados promovieron pruebas durante la articulación probatoria y la parte demandante reconvenida no promovió ninguna prueba durante dicha articulación. Que sus representado alegaron como defensa de fondo en la contestación la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta y la falta de cualidad de los demandante para proponer la demanda y de los demandados para sostenerla (falta de cualidad activa y pasiva respectivamente). Que desde el punto de vista de la técnica procesal, habiendo sido propuesta la falta de cualidad tanto activa como pasiva, corresponde al tribunal decidir primeramente lo relacionado con la cualidad, por cuanto esta constituye un Presupuesto Procesal de validez tanto de la acción como de la pretensión, lo cual como lo sostiene el M.T. de la República constituye materia de orden público, en tal sentido, reseñó las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional de fecha 15-05-2002, Nº. 915, Expediente. Nº. 00-3189, caso Compañía Operadora Venezolana de Pesqueros (COVEPESCA); Sala Político Administrativo, de fecha 29-06-2006, Nº. 01691, Expediente Nº. 1998-15-223, caso T. Ulloa y otros contra C.A., Metro de Caracas (CAMETRO), ponente Magistrada Yolanda Jaime Guerrero. Afirma que el primer contrato se celebró entre el hoy fallecido N.G., como arrendador y L.T. como arrendatario, pero vencido dicho contrato, surgió una nueva relación arrendaticia entre los ciudadanos M.J.G.D.A., como arrendadora y como arrendataria la empresa INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A.

    , luego vencido este contrato surgió una nueva relación arrendaticia entre el ciudadano J.D.V.G.S. como arrendador y la referida compañía. Que resulta obvio que habiendo expirado el término contractual del arrendamiento entre el causante N.G., como arrendador y el ciudadano L.T., como arrendatario y habiendo surgido y vencido las nuevas relaciones arrendaticia antes señaladas, aquella remota relación extinguida y sin efecto entre los nombrados ciudadanos, razón por la cual los herederos o causahabientes del de cujus, carecen de cualidad para sostener el presente juicio, por cuanto el contrato que ahora vincula como arrendado y arrendataria del Local Comercial Nº. 1, ubicado en la parroquia S.B., carrera Nº. 7, cruce con calle Nº. 2 en San Félix, es el suscrito entre el ciudadano J.D.V.G.S. y la empresa INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A. Señalan que por otra parte tomando en consideración que la relación contractual arrendaticia a favor de la nombrada empresa, haya durado 18 meses, esto de la sumatoria de los 2 contratos de arrendamientos, por 6 meses cada uno mas el lapso de 6 meses de prorroga legal, resulta evidente que los demandantes reconvenidos tampoco tendrían cualidad para demandar por la vía del derecho a la Preferencia Ofertiva, por la sencilla razón que la cualidad corresponde al arrendatario con un contrato de duración de mas de 2 años, como lo exige el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (condición objetiva de temporalidad). Asimismo señalan que de igual manera los ciudadanos L.O.T. y E.T. quienes accionan conjuntamente con la compañía, también carecen de cualidad para demandar por no formar parte de la relación arrendaticia en referencia entre el ciudadano J.D.V.G.S. y la citada empresa, además que no pueden demandar legalmente como personas naturales (socios de dicha Compañía), por cuanto la cualidad recae en la persona jurídica y no en la de sus socios o accionistas, tal como lo consagra el artículo 201, numeral 4º del vigente Código de Comercio, que expresa: “(Sic) Las Compañías constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios”. Que la cualidad (activa o pasiva) constituye un presupuesto procesal de la pretensión, lo cual debe cumplirse como “condición sine qua non” para que se considere validamente constituida la relación jurídico-procesal, tal como lo sostiene la doctrina y la jurisprudencia de las Salas Civil, Político-Administrativo y Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, las ya señaladas. Que solo está constituida validamente esa relación jurídico procesal, es cuando surge para el juez la obligación de decidir el fondo de la controversia sometida a consideración. Igualmente aducen que faltando un presupuesto procesal la demanda debe ser declarada improcedente, sin entrar el juzgador al conocimiento del mérito de la causa lo cual se corresponde con la garantía constitucional del Debido Proceso y una Tutela Judicial efectiva en los términos diáfanos y hermenéuticos de los artículos 49.1 y 26 de la Carta Fundamental y así pide sea declarado. Insiste el informante que está suficientemente demostrado en los autos, la falta de cualidad pasiva de los herederos del causante N.G., como ya lo explicaron y la falta de cualidad activa de los prenombrados L.O.T. Y E.T., razón por la cual debe considerarse legalmente propuesta reconvención solamente contra la empresa Inversiones Casa Don Luís, C.A., por cuanto si tienen cualidad activa como integrante-arrendatario de la relación arrendaticia conformada por el ciudadano J.D.V.G.S. como arrendador, asimismo pide sea declarada. Finalmente solicita que en la definitiva se declare: 1) Con lugar la falta de cualidad, tanto de los demandantes para intentar la demanda de Preferencia Ofertiva, como de los demandados para sostenerla 2) Improcedente la demanda por Preferencia Ofertiva incoada por los demandantes contra sus representados y 3) Con lugar la reconvención propuesta por su representado J.D.V.G.S., contra la mencionada compañía INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A. y Sin lugar la referida demanda, condenando a dicha compañía a entregarle a J.D.V.G.S., el referido local comercial totalmente desocupado.

    Por su parte en escrito de pruebas presentado en esta alzada, por la abogada C.M.D.R., en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, señaló entre otras cosas, que el presente escrito es para exponer los agravios cometidos por la sentencia dictada por el Tribunal Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar y promover las pruebas de las que se admiten en segunda instancia de conformidad con lo establecido en los artículos 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 520 ejusdem, en primer lugar, señaló a tenor de los dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, que denuncia la infracción de los requisitos formales de la sentencia, prevista en el artículo 243 ejusdem, peticionando la nulidad de la sentencia recurrida conforme a lo dispuesto en el artículo 244 de la misma normativa procesal, específicamente por cometer la infracción del ordinal 2º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil,, ya que no identifica a plenitud al litis consorcio activo, vicio de forma que no solo se observa en la sentencia, sino que da inicio en el auto de admisión, orden de emplazamiento y boletas de citación, lo cual además de ser una infracción procesal de tipo formal, atenta contra el debido proceso, ya que no hay certeza de la extensión subjetiva de la pretensión, lo que incidió para que la parte demandada ejerciera defensa (cuestiones previas), que de haber sabido la plena extensión subjetiva de la demanda no hubiese ejercido, que se observe que al folio 2 de la pieza 1, los ciudadanos L.O.T. y E.J.T., proceden a demandar en nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES CASA DON LUIS C.A., pero también se presentan a pretender en propio nombre, por lo que hay en esta causa un litis consorcio activo; que el problema se circunscribe cuando el Tribunal de Instancia genera un gran desfase procesal, desde el mismo auto de admisión de la demanda pasando por la orden de emplazamiento de la parte demandada y se traslada el vicio formal a toda la sustanciación hasta la sentencia, ya que se le da un tratamiento procesal en cuanto a la parte actora como singular y no múltiple, que en materia procesal se correspondería a un litis consorcio activo, siendo así se comete la infracción del numeral 21 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil (2º la indicación de las partes y sus apoderados), pues no se ha señalado a los actores procesales identificados en el libelo como L.O.T. y E.T., citando el texto de la sentencia, específicamente los folios 196 y 210; es por ello que se solicita la nulidad de la sentencia recurrida, pero se pide la revisión total, ya que el vicio procesal de forma delatado, no solo desfigura la sentencia, sino que atenta contra todo el proceso, desde el mismo acto de admisión, pasando por la orden de emplazamiento, las boletas de citación, lo que vicia de tal forma hasta el acto de la contestación y la sustanciación de la causa, que se ejerció el derecho a la defensa y el juez analizó y mal motivó el contradictorio solamente de la pretensión de la sociedad mercantil Inversiones Casa Don Luís, C.A. y no de la pretensión de los ciudadanos L.O.T. y E.T., por lo cual la nulidad debe extenderse hasta el mismo acto de admisión, en virtud de tener certeza de quien pretende y en consecuencia demanda es esencial para la validez del subsiguiente proceso, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 206, 209, 211 y 245 del Código de Procedimiento Civil. En segundo lugar, denunció la infracción del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, norma que exige la debida congruencia entre la pretensión y las excepciones o defensas opuestas, que en efecto la parte demandada opone la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, cuya razón limita procesalmente al hecho de que la parte actora (solo refiriéndose a uno de los actores “Inversiones Casa Don Luís C.A.”), no tiene como arrendatario, según se dispone en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el tiempo necesario para exigir el derecho de preferencia frente a cualquier otra persona para que se le ofrezca en venta el bien arrendado, citando al efecto lo alegado por el demandado en el folio 111, en tal sentido alegó que el problema se presenta en el hecho de que el Juez de la causa, al resolver la referida cuestión previa, lo hace en forma incongruente con la defensa opuesta, y aunque los alegatos realizados por la parte demandada ver folio 200 al 202 y 204 todos de la pieza 1, trata el tema no solo por infracción del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino por algo no alegado en la oposición de la cuestión previa, como lo es la revisión de oficio de las causales de admisibilidad mas copiando sentencias del Tribunal Supremo de Justicia que motivando, declarando con lugar la cuestión previa supuestamente, supuestamente por no haberse conformado un litis consorcio pasivo forzoso necesario con el ciudadano J.d.V.G., a quien supuestamente debió haberse demandado, como se puede observar hay una clara incongruencia entre la alegado como cuestión previa y lo motivado en la decisión, lo que configura el vicio de incongruencia entre lo alegado como defensa y lo motivado en la decisión, lo que sería decidir fuera de lo alegado y probado en autos, denominándose en forma especifica como extrapetita (decidir fuera de lo alegado y probado en autos), sistematizando lo alegado y lo decidido en un cuadro comparativo. Que como se puede observar, la defensa opuesta, no tiene nada que ver con la cuestión previa resuelta en la sentencia, por lo que lo alegado y probado en autos es totalmente incongruente con lo sentenciado, lo que denomina EXTRAPETITA, que implica resolver algo totalmente distinto con lo alegado y probado en autos, en consecuencia el Juez 3º del Municipio Caroní, se extralimitó en el ámbito de sus competencias y asumió defensas propias de la parte demandada, no solo tergiversando lo alegado, sino que estableció defensas nuevas y distintas. Asimismo sostiene la recurrente que a propósito del requisito de congruencia del fallo consagrado en el artículo 243 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, resulta fundamentar indicar, que la exigencia establecida en éste, presupone que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas por las partes, en la oportunidad correspondiente, por lo que su infracción se presenta con la denominación de incongruencia. En ese orden de ideas citó parcialmente lo señalado por la Sala de Casación Civil, en la sentencia de fecha 12-08-2005, caso A.V.L. contra C.B.H., expediente Nº. 2004-000518, haciendo la observación que el vicio de incongruencia se presenta ordinariamente cuando el sentenciador incurre en omisión –incongruencia negativa-, exceso –incongruencia positiva- o concede en su decisión algo distinto –extrapetita- a lo solicitado por las partes en la etapa respectiva. Aduce que en ese sentido se tiene que los errores in procedendo de que adolece una sentencia, constituyen como expresa Carnelutti “un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la rescisión de la sentencia”. Que conforme a lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, solicita la nulidad de la sentencia recurrida por la infracción de lo previsto en el ordinal 5º del artículo 243 ejusdem, al haber incurrido el sentenciador en el vicio procesal de incongruencia por extra petita, además de haber asumido defensas propias de la parte demandada. En tercer lugar denuncia la infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 12, 509 ibidem, lo que implica inmotivación por silencio de pruebas, norma que exige valorar y/o analizar todas y cada una de las pruebas que ingresan a los autos, lo que implica motivar la decisión conforme no solo a lo probado, sino a todo lo probado, pues a su decir, es la única forma de establecer la conducencia de lo alegado; en ese sentido cita lo establecido en la sentencia recurrida en lo atinente a que la parte demandante reconviniente no promovió pruebas dentro del lapso legalmente establecido para ello, aduciendo que ello no genera problemas, pero el mismo surge cuando se compara con las pruebas promovidas por la parte demandada, ya que a su decir son las mismas, razón por la cual resultaría como obligación del juez el analizar en el silogismo jurídico las pruebas promovidas por la parte actora al folio 131, según escrito de fecha 20-07-12, citando al efecto dicho escrito de promoción de pruebas, en este particular hace un breve recuento de dichas pruebas comparándolas con las promovidas por la parte demandada y a su decir promovió; primer contrato de arrendamiento donde N.G. cede en arrendamiento a su representado L.T.; segundo contrato donde M.G.d.A., sin tener titularidad alguna sobre el local comercial, sólo un instrumento poder otorgado por su padre el ciudadano N.G., en fecha 15/7/2008, quien falleció el 14/9/08, cede en alquiler, para simular una nueva y supuesta relación arrendaticia nova el elemento subjetivo (de la persona del arrendatario –L.T.- se pasa a la empresa- Inversiones Casa Don Luís, C.A.), pero el contrato lo suscribe L.T. y lo sigue ocupando L.T. para ejercer el giro económico que siempre ha ejercido con su misma empresa (Inversiones Casa Don Luís, C.A.); Tercer contrato de donde el otro hijo del finado N.G., ciudadano J.d.V.G.S., cede en contrato, pero el caso es que este sujeto se presentó como propietario del local comercial, y del contrante de ambas pruebas marcadas “E” y “F”, insertas a los folios 155 y 158 de la pieza 1, respectivamente se puede develar todo un gran fraude y simulación, pues si bien el finado Nicasio le otorgó un mandato de administración y disposición a través de un instrumento poder a su hija M.G., dicho poder se otorgó en fecha 15-7-08, pero aquel fallece el 14-9-08, por lo que el referido poder cesó por muerte del mandante poderdante; asimismo señaló que en razón de la fecha de otorgamiento del poder y de la fecha de la muerte del poderdante, es fraudulento que su apoderada e hija proceda, en fecha 16-3-10, 1 año y 6 meses después de la muerte del poderdante a usar un poder que ha cesado en su efecto y para venderle a su hermano, y así burlar los derechos e intereses de sus representados; que en cuanto a la notificación judicial promovida se demostró: a) el fraude y simulación, lo cual la hace nula ya que se le ofrece en venta a sus representados L.T. y E.T., identificados como arrendatarios, cuando ella misma sin tener legitimidad para ello, suscribió contrato con la empresa Inversiones Casa Don Luís C.A., lo que prueba según a su decir la simulación, ya que en conciencia de los hermanos García los arrendatarios son los ciudadanos Tovar y no la empresa, por lo que la relación arrendaticia que inició en el año 2005 se ha trasladado hasta sin interrupción alguna, entre el finado ciudadano N.G. y sus representados, no surtiendo efecto alguno los supuestos contratos celebrados con los hermanos García; b) el fraude y simulación por cuanto la notificación judicial hecha por la ciudadana M.G.d.A. ofrece en venta el local comercial objeto de la presente causa, a los ciudadanos LUIS y E.T. por Bs. 1.200.000,oo y luego vendió sin poder para ello, por la cantidad de Bs. 120.000,oo, lo cual comprueba la maquinación dolosa en contra de sus representados, en atención que se le ofrece a un precio y se vende por la décima parte del precio lo que hace nula la notificación, así como la venta, pero lo mas importante es que prueba que los verdaderos arrendatarios son los ciudadanos LUÍS Y E.T., también alegan que al no haberse analizado las pruebas descritas, y no subsumirlas tanto en los hechos alegados, como en la normativa legal aplicable, se comete el vicio procesal de inmotivación por silencio de prueba razón suficiente para anular el fallo, conforme a lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por infracción al ordinal 4º del artículo 243 y 509 ejusdem, pues que el juez de instancia se ocupó mas de transcribir una gran cantidad de sentencias del Tribunal Supremo que en motivar el fallo, de haberlo motivado, se hubiere dado cuenta del gran fraude y simulación realizado por los hijos del arrendador luego de su fallecimiento, lo cual no solo atenta contra los derecho e intereses de sus representados, sino también contra el Estado venezolano, a través del SENIAT. Que el juez en el silogismo jurídico (subsumir los hechos en el derecho para decidir) de un falso supuesto de hecho, atribuye a instrumentos o actas del expediente, menciones insostenibles, pues simulando la novación subjetiva de la relación arrendaticia, de los ciudadanos TOVAR A LA SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES CASA DON LUÍS, C.A., cuando la relación arrendaticia es más extensas y se conjuga con la iniciada a favor de sus representados ciudadanos L.O.T. Y E.J.T., por lo que se extiende desde el 2005, cuando se firma el primer contrato sobre el local comercial, hasta la presente fecha, por cuanto la relación contractual arrendaticia se ha trasladado en el tiempo y se ha transformado en una relación a tiempo indeterminado, no teniendo efecto los cambios logrado por los hijos del difunto, pues los mismos no contaron con la legitimidad necesaria para hacer surtir efectos jurídicos, puesto que la única que pudo hacer surgir efectos es la sucesión de N.G..

    Planteada como ha quedado la controversia este Tribunal para decidir observa:

    Que es de suma importancia analizar como punto previo sobre la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente causa, con motivo de la apelación ejercida por la parte actora, contra la sentencia de fecha 15 de marzo de 2012, dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, que declaró: “(Sic…) PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda incoada por INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A., en contra de los ciudadanos P.S.v.d.G., A.G.S., A.G.S., M.J.G.S.D.A. Y J.D.V.G.S.. TERCERO: CON LUGAR LA RECONVENCION interpuesta por P.S.v.d.G., A.G.S., A.G.S., M.J.G.S.D.A. Y J.D.V.G.S., en contra de INVERSIONES CASA DON LUIS C.A., y en consecuencia queda extinguida la relación arrendaticia existente entre las partes procesales. CUARTO: Se condena a la parte actora reconvenida, INVERSIONES CASA DON LUIS C.A. a hacer entrega inmediata a los ciudadanos P.S.v.d.G., A.G.S., A.G.S., M.J.G.S.D.A. Y J.D.V.G.S., de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Carrera 7, con Calle 2, distinguido con el No. 01 de la Parroquia S.B., San Félix……”.

    2.1.- De la Competencia

    Este tribunal determina su competencia para conocer sobre la decisión dictada con motivo del juicio que por PREFERENCIA OFERTIVA, proveniente del Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar; ello en conformidad a lo establecido en la sentencia No.00740 de fecha 10 de Diciembre de 2.009, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que dejó sentado lo siguiente: “(…) Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución No. 2009-00006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados de Municipio competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados de Primera Instancia, para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, en consecuencia, es obvio, que los Tribunales de Municipio, en virtud del propósito que persigue la resolución, actúan como Juzgados de Primera Instancia, en todos los asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervenga niños, niñas y adolescentes, mencionados en la Resolución. Por ese motivo, una consecuencia indiscutible, es que las apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio. (…)”. Señalado lo anterior resulta forzoso establecer que este Tribunal Superior es COMPETENTE para conocer en segunda instancia el recurso ejercido en esta causa, y así se establece.

    2.2.- De apelación

    • Que es de suma importancia analizar como primer punto previo la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta con fundamento en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no cumplirse con las exigencias del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como segundo punto previo lo alegado por la representación judicial de la parte demandada, en cuanto a la falta de cualidad activa para proponer la demanda, al no existir relación de identidad lógica entre la persona del demandante y a quien la ley le concede la acción, y falta de cualidad pasiva para ser demandados por preferencia ofertiva legal, además que aduce que tampoco existe relación de identidad lógica entre la persona de los demandados y contra quien la ley da la acción; todo ello formulado en el escrito de contestación a la demanda, inserto del folio 109 al 116 de la primera pieza.

    2.1.- Primer punto Previo

    En análisis de la cuestión previa contenida en el numeral 11º del Art. 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la parte demandada a los folios 109 al 116, la cual es relativa a “la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, y en tal sentido se destaca primeramente lo señalado por el Juez a-quo en el fallo objeto de apelación, sobre esta cuestión previa a los folios 204 al 208, lo cual se transcribe a continuación:

    …omissis…

    …Como punto previo a la decisión de fondo en el caso de autos, debe este Sentenciador pronunciarse sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del Artículo 346, atinente a la prohibición de la Ley de admitir la acción, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la referida cuestión previa en los términos que de seguidas se explanan. La parte demandada, opone dicha cuestión previa alegando,, que la demanda incoada con el escrito libelar con el que principian las presentes actuaciones, es inadmisible. A los efectos de verificar tal aseveración, se destaca el criterio la Sala Constitucional de nuestro M.T. ha establecido al respecto…Sentencia de fecha 18 de Mayo de 2001, ponente Magistrado Dr. J.E.C.R., R.E.M. en recurso de invalidación, Expediente nº. 00-2055. Así, se destaca igualmente la facultad del juez de adentrarse en cualquier grado y estado de la causa en el estudio de la admisibilidad de la pretensión incoada, a tal efecto se cita sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo Nº 1618 del 18 de abril de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., expediente Nº. 03-2946, que estableció

    …De manera que la actividad del juez no puede estar sujeta a que la parte demandada eventualmente alegue la causal de inadmisibilidad de la acción, cuando desde el inicio éste ha advertido de la existencia del vicio, mas aún cuando tal desatino puede ser declarado en cualquier estado y grado del proceso”. Así, se destaca la importancia capital del cumplimiento de los requisitos de admisibilidad de la demanda incoada por la Sociedad Mercantil Inversiones Casa Don Luís c.a, identificados en autos; se observa que la parte actora reconvenida persigue “para que se nos permita el ejercicio del derecho a la PREFERENCIA OFERTIVA A PARTIR DE LA FECHA EN LA CUAL EL INMUEBLE CAMBIO DE PROPIETARIO…”es decir, demanda que sea respetado su derecho de preferencia ofertiva en el presente caso, siendo que ya se perfeccionó la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento analizado en autos. Del pedimento de la actora reconvenida, se desprende con suma nitidez que demanda solo a los integrantes de la Sucesión del ciudadano N.G. y no al ciudadano J.D.V.G., siendo que ha debido demandar a dicho ciudadano y al nuevo propietario, es decir, ha debido conformarse un litisconsorcio pasivo forzoso o necesario, ello a los fines de, como fue destacado en el extenso marco jurisprudencial trascrito ut supra, verificar el cumplimiento de los presupuestos procesales. En consecuencia, siendo que no se encuentran validamente cumplidos dichos requisitos, en virtud de, como fue señalado, no haber sido demandado a los nuevos propietarios del referido inmueble, debe forzosamente este Tribunal declarara procedente en derecho la cuestión previa opuesta y, en consecuencia, declarar inadmisible la demanda incoada por la parte demandante, INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A. Así se decide…”

    En cuanto al anterior razonamiento expuesto por el a-quo, en su fallo aquí recurrido, cabe destacar que es confuso los argumentos expuestos, pues no se encuentra delimitado el pronunciamiento correspondiente a la defensa opuesta de la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y la falta de cualidad de ambas partes según lo alegado por la parte accionada en su escrito de contestación, por lo que en cuenta de tales aspecto esta Alzada observa lo siguiente:

    En lo atinente a la defensa opuesta por la demandada relativa a la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción, resulta propicio citar lo expresado por el autor patrio R.J.D.C., en su obra ‘Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario’, en lo atinente al motivo de inadmisibilidad, y al respecto se transcribe lo siguiente:

    …En cuanto al otro motivo de Inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los Jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión resolver cuestiones de fondo. La previsión de Inadmisibilidad de las demandas que contraríen normas legales, no solo está referida a las prohibiciones que expresas de intentar determinadas acciones, porque así se deduce del texto legal. En efecto la redacción del artículo 341 expresa que resultan inadmisibles las demandas contrarias al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de Ley. En este último caso, por ejemplo, cabrían, como se expresó, las demandas para reclamar deudas de juegos porque estas acciones son contrarias a la Ley. También, por ejemplo, una reivindicación sobre un bien de dominio público es contraria a la Ley porque estos bienes son inalienables. Igualmente la demanda para obligar a un comunero a permanecer en comunidad viola el principio anticomunitario consagrado en la Ley. La demanda pidiendo el cumplimiento de algún contrato por el cual una persona se obliga a renunciar a una sucesión no abierta, porque contraria una disposición expresa legal. Las acciones de nulidad de las obligaciones de los menores, cuando se trate de aquellas que la Ley considera válidas; las acciones para obligar a algunas personas a comprar cuando la Ley se lo prohíba; las demandas para hacer cumplir las obligaciones derivadas de un contrato de sociedad de gananciales a título universal entre personas, que no sean cónyuges, por ser todas contrarias a la Ley. Por último otro ejemplo de demandas contrarias a la disposición legal, podrían ser los interdictos posesorios sobre bienes inalienables, porque su posesión no produce ningún efecto jurídico, o la acción de nulidad de un acto judicial de remate, por contrariar expresas normas legales.

    Por supuesto que también cabrían dentro de estas hipótesis de demandas contrarias a disposiciones legales, aquellas que expresamente estén prohibidas por la Ley. Por ejemplo, las declarativas o de certeza cuando exista una acción paralela que permita obtener una satisfacción completa de la pretensión (artículo 16). La que se intente antes de haber transcurrido noventa días contados a partir de la fecha de la declaración de desistimiento del procedimiento (artículo 266). Las demandas presentadas antes de los noventa días después de verificada la perención (art. 271).

    En cualquier otro caso, en el que la demanda no contraríe objetivamente alguna norma legal o que especialmente no prohíba la acción, los Jueces deberán admitirla y si esta no debió admitirse por ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna norma jurídica, el demandado puede proponer la respectiva cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta a la que se refiere el ordinal 11 del artículo 346 del nuevo Código en concordancia con el artículo 341 eiusdem…

    (R.J.D.C.. ‘Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario’. Editorial Jurídica Alva S.R.L. Caracas, 1990, págs. 95 al 97)

    De acuerdo a todo lo antes enunciado y en relación a lo planteado en esta causa se resalta que se demanda la PREFERENCIA OFERTIVA y en cuenta de ello cabe señalar lo apuntado por los autores patrios, Bello Tabares, Humberto, y J.R., Dorgi (2.006), en su obra ‘Tutela Judicial Efectiva y Otras Garantías Constitucionales Procesales. Pág. 63 y ss´, quienes apuntan que la noción de la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 constitucional, es el acceso a los órganos de la administración de justicia, donde toda persona puede acceder a los órganos de la administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso sean éstos colectivos o difusos. Es así que el acceso a los órganos de la administración de justicia como manifestación de la tutela judicial efectiva, se materializa con la acción, y que como expresa el profesor Gozaíni, esto no es más que un acto de contenido estrictamente procesal destinado a efectuar un reclamo a la autoridad jurisdiccional, para que actúe consecuentemente contra un adversario, quien tendrá que emplazar para someterlo a las reglas del proceso judicial, acto de pedir, que informa al mismo tiempo una manifestación típica del derecho constitucional de petición, que como tal, el carácter abstracto que pondera, se manifiesta en la posibilidad de optar por la vía del litigio antes de acudir a soluciones individuales de tipo auto-compositivas, de manera que para obrar en este sentido, bastará con el ejercicio de la demanda, téngase o no razón en la petición, con o sin respaldo normativo, ya que el estado debe garantizar el derecho de acceso, el derecho de acción, que involucrará el derecho de pretensión, lo cual escapa del derecho de acceso; la pretensión al ir dirigida contra el demandado, en reclamo de jurisdicción, obtiene su satisfacción mediante una decisión, es decir el ejercicio de la acción, mediante el reclamo de una pretensión y el debate en el marco de un proceso, con el dictado de la sentencia, podrá obtenerse la satisfacción. Luego, el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia, es un derecho ejercitable por los conductos legales, por lo que si al ejercitarse la acción, la pretensión contenida en la demanda o solicitud no llena los requisitos o presupuestos procesales establecidos en las leyes, debe declararse inadmisible o improcedente la demanda o solicitud, según sea el caso, declaratoria esta que satisface enteramente el derecho de acción como emanación de acceso a los órganos de administración de justicia, comprendido en la garantía o derecho a la tutela judicial efectiva, es decir, la declaratoria de inadmisión o la improcedencia de una demanda o solicitud que no cumpla con los requisitos predeterminados en la ley, sin la previa tramitación de un proceso, no lesiona la garantía o derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, pues ha habido acceso efectivo a los órganos de administración de justicia y se ha obtenido un pronunciamiento judicial motivado que ha declarado inadmisible la demanda por carencia de acción, inadmisibilidad que por demás está sujeta a recursos como medios de control de las decisiones judiciales.

    De esta manera, en materia civil, si la demanda es contraria al orden público, las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, conforme a lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la misma deberá declararse inadmisible, caso en el cual, se dio cabal cumplimiento al derecho constitucional de accionar, a la garantía o derecho al acceso a los órganos de administración de justicia y consecuencialmente a la tutela judicial efectiva; igualmente al existir carencia de acción, cuando la ley prohíbe el reclamo de determinado derecho ilegal, al producirse la inadmisibilidad de la demanda, se habrá cumplido con el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia, y es así que tanto el curso a la demanda dentro del proceso, de acuerdo a la tramitación que disponga la ley, como el pronunciamiento de inadmisibilidad o improcedencia de la misma, cubre el requerimiento constitucional de tutela judicial efectiva, el cual por demás debe ser motivado para evitar arbitrariedades judiciales.

    El derecho o garantía de acceso a los órganos de administración de justicia como emanación de la tutela judicial efectiva, no es ilimitado, libre e irrestricto, por el contrario el administrado, el justiciable, puede acceder a los órganos de administración de justicia, por los cauces o canales regulares preestablecidos en la Ley y previo el cumplimiento de los requisitos o presupuestos procesales consagrados en las leyes, de lo contrario, la pretensión será declara inadmisible o improcedente, lo que no puede traducirse en lesión a la tutela judicial efectiva. También es parte del debido proceso el hecho que ese derecho o garantía de acceso a la jurisdicción no es irrestricto, ilimitado y sin reglas a seguir, por el contrario, el constituyente regula como derecho constitucionalizado el acceso a la justicia, más el legislador ordinario debe precisar la técnica, vía, requisitos y demás elementos que permiten ejercitar o que delinean el derecho de petición constitucional apareciendo así limitaciones que señalan los cauces o rumbos por los cuales debe orientarse la garantía de acceso, limitaciones dirigidas al derecho de acceso a los órganos de administración de justicia y consecuencialmente a la garantía de la tutela judicial efectiva.

    De acuerdo a lo señalado ut supra se observa, que la pretensión de la parte actora es motivada por la demanda de PREFERENCIA OFERTIVA LEGAL incoada por los ciudadanos L.O.T. y E.J.T., quienes actúan en nombre propio, y también como Gerentes Generales de INVERSIONES CASA DON LUIS, COMPAÑÍA ANONIMA, contra la sucesión de N.G., en los causahabientes ciudadanos P.S., viuda de GARCIA, A.G.S., A.G.S., M.J.G.S.d.A., J.D.V.G.S., sobre el inmueble objeto de la demanda, identificado como Local Comercial ubicado en la Carrera 7, con calle 2, distinguido con el No. 01 de la Parroquia S.B., San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, y en este caso la función judicial es dirimitoria del conflicto planteado, al existir pretensiones contrapuestas entre partes interesadas, ello ampliamente regulado en el derecho objetivo, por lo que se configura un asunto que solo puede ser planteado en jurisdicción contenciosa; pues en análisis de la acción aquí incoada por los referidos ciudadanos L.O.T. y E.J.T., quienes actúan en nombre propio, y también como Gerentes Generales de INVERSIONES CASA DON LUIS, COMPAÑÍA ANONIMA, se extrae que está se circunscribe a la declaratoria de la procedencia o no de la preferencia ofertiva legal, que describe en su libelo de demanda, pretensión esta que puede ser ventilada por ante el órgano jurisdiccional, por corresponder a la materia que le atribuye competencia para el conocimiento de esta causa, por lo que en atención a lo ya expuesto los pedimentos formulados por la demandante sobre el negocio jurídico recaído sobre el bien inmueble antes aludido, necesariamente debe tramitarse en una acción judicial para que efectivamente se dilucide la controversia tomando en consideración la defensa opuesta por la parte demandada, y así emitir el fallo respectivo. Ahora bien, la parte accionada argumenta la cuestión previa prevista en el cardinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos prevé “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”; por lo que en atención a la norma el derecho del arrendatario está sujeto a una condición objetiva de temporalidad, y que a su decir no sucede en autos, pero que aun así que la compañía arrendadora no era acreedora del derecho a la preferencia ofertiva, la misma fue notificada en la persona de sus representantes legales, ciudadanos L.T. y E.T. por la ciudadana M.J.G.D.A., por lo que no habiendo notificado dicha arrendataria al arrendador, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Razón por la cual, la propietaria-arrendataria estaba en libertad de vender el inmueble arrendado a terceros; y es por ello que la demanda de autos a decir de la parte demandada resulta inadmisible. En cuenta de ello considera esta Alzada que precisamente lo antes señalado constituye entre otros, uno de los aspectos que forma parte del asunto controvertido en juicio, como es el de determinar si tales circunstancias han ocurrido o no, para dilucidar la controversia lo cual debe ser determinado con base a los elementos probatorios, para así concluir si están dados los supuestos de la preferencia ofertiva, por lo que siendo ello así y cónsono con la doctrina del Alto Tribunal de la República, que en resumidas deja sentado que es indispensable que la Ley prohiba la admisión de la acción deducida o que sólo permite por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; este Juzgador desestima la defensa propuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda cursante del folio 109 al 116 de la pieza 1, relativa la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción, y así se decide

    2.2.- Segundo punto previo

    Ahora bien con respecto al segundo punto previo relativo a la defensa opuesta en su escrito de contestación a la demanda, inserto del folio 109 al 116 de la primera pieza, por la parte demandada en cuanto a la falta de cualidad activa para proponer la demanda, al no existir relación de identidad lógica entre la persona del demandante y a quien la ley le concede la acción, y falta de cualidad pasiva para ser demandados por preferencia ofertiva legal, aduciendo que tampoco existe relación de identidad lógica entre la persona de los demandados y contra quien la ley da la acción. Que la demandante fue notificada legalmente de la venta del local comercial arrendado, en fecha 4 de Noviembre de 2.009, y no hizo uso de la facultad que le confiere el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la notificación judicial aunque se realizó, la compañía accionante no era ni acreedora del derecho a la preferencia ofertiva. Que dicha en dicha notificación judicial la ciudadana M.J.G.D.A., que el local comercial es de su propiedad, y es ella quien vendió el inmueble objeto del litigio a los ciudadanos N.G.R. y P.S.D.G., como apoderada al ciudadano J.D.V.G.S.. Señala que la relación arrendaticia es entre el ciudadano J.D.V.G.S., como arrendador y la demandante “INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A., como arrendataria. Que a su decir, la sucesión de N.G., en cabeza de sus legítimos causahabientes, ciudadanos P.S., viuda de GARCIA, A.D.G.S., A.A.G.S., M.J.G.S. y J.D.V.G.S., carecen de cualidad (cualidad pasiva), para sostener la demanda por preferencia ofertiva. Que en el supuesto de que la demandante le asista al derecho a la preferencia ofertiva como acreedora, la acción a intentar es de Retracto Legal Arrendaticio, para subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado.

    Este Tribunal en cuenta de tales aspectos, para decidir observa lo siguiente

    El autor L.L., (1.976), en su obra “Excepción por Falta de Cualidad y Ensayos Jurídicos”. Ediciones Vega Rolando, S.R.L., Caracas – Venezuela, precisa algunos conceptos doctrinarios referente a la noción de cualidad, los cuales se transcriben a continuación:

    La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar del derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado.

    Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría hablarse de cualidad o legitimación activa, en el segundo caso de legitimación pasiva

    . (...).

    El problema de cualidad de esta manera se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejecuta, y el sujeto que es un verdadero titular u obligado concreto

    .

    De igual manera se ha considerado que la cualidad es la facultad legal para ejercitar determinada acción, lo que quiere decir interés personal e inmediato; esto es por lo que respecta al actor, en el caso del demandado, es la obligación de ser parte en determinado proceso y soportar la decisión jurisdiccional, en virtud de encontrarse vinculado al derecho deducido. En general puede decirse que basta la afirmación por parte del actor de la titularidad de un derecho legítimamente protegido por el legislador en contra del demandado, para que se cumplan los requisitos previos para entrar a discutir el fondo de la cuestión misma, esto es: la titularidad efectiva del derecho invocado por el actor y su exigibilidad frente a la parte demandada.

    El referido autor L.L., citado por R.H.L.R., (1.996) en su obra “Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Centro de Estudios Jurídicos del Zulia. Caracas – Venezuela, Pág.113, apunta además que la ilegitimidad a la causa deriva de una relación jurídica distinta y anterior al proceso actual, de tal manera que puede dilucidarse in principio quoestionis tal asunto, a los fines de establecer, con carácter previo, si la pretensión es admisible, esto es referido también a los casos de las llamadas legitimaciones anómalas en las que la cualidad proviene de la ley y no de la titularidad del derecho de crédito o derecho in rem.

    Visto lo anterior, en el caso de autos la falta de cualidad opuesta es inherente a la titularidad del derecho y por ello comprendida como antesala al thema decidendum, dicha legitimación de la causa proviene de la titularidad, que es un presupuesto material de la sentencia que tiene que acreditar el demandante, pues le corresponde la carga de la prueba del supuesto que le hace aplicable la norma generadora del efecto jurídico perseguido, toda vez que si esta no es alegada el actor no queda exento de probar que es el titular del derecho deducido y que los demandados son titulares correlativos de la obligación, tal excepción trae hechos nuevos en lo atinente en la relación jurídica.

    Lo anterior delimita la legitimación, en relación a los hechos controvertidos, pues ella es una cualidad necesaria de las partes. El autor ARTISTIDES RANGEL ROMBERG, (1995) En su obra, ‘Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, pag. 27 ss.’, apunta que el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido, en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general la formula así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien su afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

    Continúa señalando el aludido jurista, si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.

    Por tanto, no hay que confundir la legitimación, con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia, dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda, por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito de la causa.

    Concluye el mencionado autor, que la legitimación es un requisito o cualidad de las partes, porque las partes son el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda, y por tanto, como tales sujetos de la pretensión, es necesario que tengan legitimación, este es, que se afirme titulares activos y pasivos de la relación controvertida, independientemente de que la pretensión resulte fundada o infundada. La legitimación funciona así, no como un requisito de la acción, sino más bien como un requisito de la legitimidad del contradictorio entre las partes, cuya falta provoca desestimación de la demanda, por falta de cualidad o legitimación.

    En el caso de autos, la falta de cualidad de los sujetos activos o demandantes, pasivos o demandados, está referido a la legitimatión ad causam la cual debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito, tal señalamiento es para distinguirlo de la llamada legitimatión ad procesum la cual concierne a un presupuesto procesal para comparecer en juicio. Cuestión relativa a la falta de capacidad procesal, que obsta el seguimiento del juicio, mientras no se subsane el defecto; así lo señala el mencionado jurista, Arítides Rengel Romberg, en su obra ‘Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Pág. 38’; lo cual no es aplicable al caso planteado en juicio, pues tanto los hechos alegados en la demanda como los fundamentos de derechos, orientan a que el problema que en este caso debe descartar el Juez es lo atinente a la legitimación o cualidad (legitimación ad causam), y así se establece.

    Es así, que de acuerdo a los hechos planteados por la parte actora en su libelo de demanda, ésta optó hacer valer su derecho del cual se cree acreedor ante la vía judicial que consideró apropiada, para así poder acudir ante el órgano judicial, y pueda ser dilucidado y tutelado por ante el Tribunal competente. De la pretensión del demandante, claramente se colige que la persona afectada, discurre que sus circunstancias se subsumen a los supuestos de los dispositivos legales enunciados en su libelo de demanda, por lo que recurre ante el órgano jurisdiccional, ventilando su demanda a la formula legal que juzga más adecuada para proteger su derecho que a su decir se le ha lesionado por cuanto no se le ha respetado su derecho a la preferencia ofertiva. En cuanto a lo anterior la Ley no niega la tutela jurídica al interés que demuestren las partes en que se diluciden sus planteamientos, pero ello por supuesto tramitado y encauzado en la vía procedimental prevista por el Legislador, siendo que en el caso de autos la acción ejercida por la parte actora, no se encuentra prohibida expresamente en la Ley, al contrario se encuentra regulada en el derecho objetivo; en tal sentido se destaca que la parte actora evidencia su cualidad o legitimación para actuar en el contradictorio del presente juicio, al demostrar el vinculo jurídico que se originó al haber celebrado los contratos antes referido, cuyas documentales fueron consignadas junto al libelo de demanda; pues se distingue que los actores aducen en su libelo de demanda que en fecha 24 de Noviembre de 2.005, autenticaron un contrato de arrendamiento, en calidad de arrendatarios celebrado con el extinto N.G., como arrendador del bien inmueble de su propiedad. Es así que en fecha 14 de Septiembre de 2.008, sobrevino el fallecimiento del arrendador, para ese momento sobrevino la tácita reconducción, pues ya habían transcurrido (3) años de haber sido otorgado el señalado contrato, el cual pasó a ser indeterminado; continuando el arrendamiento, pero ya en un contrato de arrendamiento a nombre de INVERSIONES CASA DON LUIS C.A., y con un nuevo propietario, quien es también causahabiente del fallecido N.G., la ciudadana M.J.G.d.A.. Que en fecha 27 de Octubre de 2.009, los actores recibieron notificación judicial de la aludida ciudadana, practicada por el Juzgado Tercero de Municipio de este Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en la que se indicaba que la notificación era a su nombre personal y no de la empresa INVERSIONES CASA DON LUIS C.A., a los efectos de ofrecer en venta por preferencia ofertiva, pero luego de ello nunca se habló de ese asunto, continuando la relación arrendaticia hasta que en fecha 11 de Mayo de 2.010, aparece un nuevo propietario, ciudadano J.D.V.G.S., con un nuevo contrato de arrendamiento de plazo fijo, por seis (6) meses, junto con comunicación, notificando a los actores de la prorroga legal de seis (6) meses. Señalan los actores que han cumplido con los diferentes contratos de arrendamiento, por lo que es evidente la perpetración de un continuado fraude procesal al intentar interrumpir la prorroga legal arrendaticia así como de preferencia ofertiva, cuyo derecho ha sido conculcado, por cuanto en forma reiterada cambia el contrato de arrendamiento, del inmueble objeto del litigio, pues en el primer contrato se oferta a uno de los actores, en el segundo cambian de arrendador alegando un supuesto cambio de propietario y del plazo en el contrato y en el tercer contrato de arrendamiento señalan que hay un nuevo propietario y cambia el plazo, entregándoles junto al nuevo contrato la notificación de ejercicio de la prorroga legal.

    De acuerdo a lo anterior esta Alzada observa que cursa a los folios 12 y 13 de la pieza copia del contrato de arrendamiento celebrado por el extinto ciudadano N.G. en su condición de arrendador y el ciudadano L.T. como arrendatario, en fecha 24 de Noviembre de 2.005, sobre el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la carrera 7, con calle 2, distinguido con el No. 1.Parroquia S.B., San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar. Asimismo cursa al folio 14 de la pieza 1, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de Octubre de 2.009, por la arrendadora M.G.D.A. contra INVERSIONES CASA DON LUIS, COMPAÑÍA ANONIMA, representada por su Gerente General L.T.; y a los folios 22 y 23 de la pieza 1, copia del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de Abril de 2.010, por el ciudadano J.D.V.G.S. en calidad de arrendador con la empresa INVERSIONES CASA DON LUIS, COMPAÑÍA ANONIMA; tales documentales se aprecian y valoran de conformidad con el artículo 1.366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no consta en autos que haya sido impugnado o tachado, o desvirtuado por cualquier medio de prueba, y los mismos son demostrativo de la relación arrendaticia originada por el alquiler del inmueble aquí cuestionado, y ello sustenta el poder de obrar en el ejercicio del derecho subjetivo de proponer la demanda aquí incoada, siendo en todo caso el único requísito para promover la presente acción, el interés jurídico en quien obre, y así lo establece la doctrina del Alto Tribunal de la República.

    Se precisa entonces tocar sobre el interés procesal, el mismo es un requisito de proponibilidad de la demanda, y puede ser activo o del actor, para intentar el juicio, o pasivo o del demandado para sostenerlo. El interés procesal para obrar y para contradecir surge cuando se verifica en concreto el voluntario incumplimiento del derecho que hace considerar que la satisfacción del interés sustancial tutelado por el derecho, no podrá ser ya obtenida sin recurrir a la autoridad judicial, así lo sostiene Calamandrei, citado por Rengel Romberg, (1.995), en su texto “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Tomo III, Editorial Arte. Caracas-Venezuela, Pág. 127), quien además apunta que el interés procesal en sus diversas configuraciones, surge solamente cuando el fin que el solicitante se propone conseguir con la acción o pretensión, no puede ser obtenido sino mediante una providencia del juez, esto es, cuando el recurso a la autoridad se presenta como necesario; por lo que en consideración a los hechos planteados por la parte actora en su libelo de demanda conjuntamente con las defensas argüidas por la parte demandada P.S.D.G., M.J.G.D.A., A.D.G.S., A.A.G.S. y J.D.V.G.S., lo cual constituye el asunto judicial a debatir, sólo ello puede tener su resolución por ante el órgano judicial para ser dirimido.

    Siguiendo con el análisis de los aspectos antes señalado, se observa que la parte demandada expone en su escrito de contestación de la demanda, a los folios 112 y 113 de la primera pieza, que si se toma en cuenta la pretensión en relación a las partes surge una falta de cualidad activa para proponer la demanda, al no existir relación de identidad lógica entre la persona del demandante y a quien la ley le concede la acción, y falta de cualidad pasiva para ser demandados por preferencia ofertiva legal, aduciendo que tampoco existe relación de identidad lógica entre la persona de los demandados y contra quien la ley da la acción identidad entre los legitimados a la causa y los legitimados al proceso, pues a su decir la actora de acuerdo a los contratos anteriores, incluyendo la prórroga legal, asciende a 18 meses, siendo que la demandante fue notificada legalmente de la venta del local comercial el 4 de Noviembre de 2.009, y no hizo uso de la facultad que le confiere el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Que la compañía accionante no era ni es acreedora del derecho de preferencia ofertiva. Que a su decir, la sucesión de N.G., en cabeza de sus legítimos causahabientes, ciudadanos P.S., viuda de GARCIA, A.D.G.S., A.A.G.S., M.J.G.S. y J.D.V.G.S., carecen de cualidad (cualidad pasiva), para sostener la demanda por preferencia ofertiva.

    Ante tal cuestionamiento esta Alzada observa que la parte actora, ciudadanos L.O.T. y E.J.T., actuando en nombre propio y como Gerentes Generales de INVERSIONES CASA DON LUIS, COMPAÑÍA ANONIMA demanda a la sucesión N.G. en cabeza de sus legítimos causahabientes ciudadanos P.S.v.d.G., A.G.S., M.J.G.S.d.A., J.D.V.G.S., por PREFERENCIA OFERTIVA a partir de la fecha en la cual el inmueble cambió de propietario, haya sucedido este cambio por enajenación del mismo o por cualquiera de las causa establecidas en la ley contados a partir de la sentencia definitivamente firme y ejecutoriada en la presente causa, sobre el bien inmueble que ocupan, o que a ello sean condenados por el tribunal.

    Señalado lo anterior este operador de justicia destaca que ciertamente al fallecer el ciudadano N.G., se subroga en su lugar los sucesores del de cujus, y aun cuando es la ciudadana M.G.D.A. quien funge como arrendadora, en el segundo contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de Octubre de 2.009, cursante al folio 14 de la pieza 1, ello no podrá considerarse que hubo cambio de arrendador, y por tanto pueda operar la falta de cualidad pasiva, pues es claro que las consecuencias jurídicas que deriven de esta relación arrendaticia, arropa a todos los propietarios del bien inmueble que en el caso de autos se circunscribe a los herederos de N.G., y de igual manera sucede con el tercer contrato, que fuese suscrito por el ciudadano J.G.S. en fecha 15 de Abril de año 2.010, con INVERSIONES CASA DON LUIS, COMPAÑÍA ANONIMA, representada legalmente por el ciudadano L.O.T.; cuyo arrendador además de ser sucesor del extinto N.G., en el escrito de contestación a la demanda los representantes judiciales de la parte demandada, señalan que el mencionado ciudadano J.G.S. es el nuevo propietario del inmueble objeto del litigio, por compra que le hiciera a la ciudadana M.J.G.D.A., también sucesora del cuyus, y es está la circunstancia principal que sustenta y motiva la demanda aquí incoada, por cuanto los actores alegan tener el derecho de preferencia ofertiva, por ocupar dicho bien inmueble desde mucho antes de suscribir el primer contrato de arrendamiento con el fallecido ciudadano N.G., ello ocurrido en fecha 24 de Noviembre de 2.005, por lo que siendo ello así, es claro que debe desestimarse la falta de cualidad pasiva aquí alegada por la parte demandada, por cuanto la circunstancia de que este último ostenta como arrendador, en nada afecta sobre la existencia de la relación de identidad lógica entre las personas demandadas en esta causa, y así se establece.

    En lo que respecta a la falta de cualidad activa, cabe destacar que en los distintos contratos, siempre figura como arrendatario el ciudadano L.T., y el hecho de que desde el segundo contrato suscrito en fecha 15 de Octubre de 2.009, funja como representante legal de la empresa INVERSIONES DON L.C.A., ello en modo alguna desvirtúa la relación arrendaticia originada desde el primer contrato, pues al ser la misma persona natural quien suscribe el contrato como arrendatario, no puede pretenderse considerar que pueda quedar enmascarando la empresa a la persona natural, pues por el hecho que en primer contrato el arrendatario es el ciudadano L.T., y en el segundo contrato es suscrito por la aludida empresa, pero representada por el mismo ciudadano L.T., ello no puede traer como resultado que se haya configurado un cambio de arrendatario, por cuanto se está frente a la misma relación arrendaticia, la cual genera igualmente los mismos efectos entre las mismas partes, desde que se suscribió el primer contrato de arrendamiento, con respecto al bien inmueble objeto del litigio, y así se decide.

    De tal manera que la pretensión formulada por la parte actora en su demanda es posible ventilarla ante el órgano judicial, en consideración a lo dispuesto a las normas legales previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Código Civil, en cuyos textos jurídicos entre otros, fundamenta la parte demandante su pretensión y es por ello que no puede obrar en su contra la defensa formulada por la parte demandada, de falta de cualidad activa y pasiva que a su decir surge de una falta de cualidad por no existir relación de identidad entre la persona del demandante y a quien la Ley concede la acción, y la persona de los demandados y contra quien la Ley da la acción, y en consecuencia queda desestimada la defensa opuesta en juicio relativa a la falta de cualidad activa y pasiva, y así se decide.

    2.3.- Decidido lo anterior este Juzgador pasa al pronunciamiento que debe recaer sobre el fondo de la demanda y la reconvención propuesta y al respecto se toma en consideración lo siguiente:

    Decidido lo anterior pasa esta Alzada al análisis del planteamiento de fondo, y en cuenta de ello, juzga necesario determinar cuales son los requisitos que deben estar presentes para establecer la procedencia de la preferencia ofertiva, por lo que resulta propicio citar la sentencia No. 000230, de fecha 30 de Mayo de 2.011, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la que dejó sentado lo siguiente:

    Omissis...

    Para decidir, la Sala observa:

    Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en la errónea aplicación de los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues considera que los supuestos de hecho previstos en la norma no coinciden con los hechos establecidos en el proceso, pues por ejemplo -dice el recurrente- el actor le había pasado una oferta de compra venta al demandado en fecha 4 de octubre de 2005, la cual fue aceptada debidamente, en este caso la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 42 que esa oferta se hace cuando el arrendatario tenga más de dos(2) años como tal, -y según el recurrente-no es el caso de autos.

    En ese sentido señala el formalizante que el juez de alzada debió aplicar los artículos 1.137 y 1.141 del Código Civil, pues una vez que se considera que estaba en frente de una oferta civil, debía procederse a la validación de la compra venta de conformidad con las citadas normas.

    Respecto a lo denunciado -la falsa aplicación de una norma jurídica-, como vicio de fondo en una sentencia recurrible en casación; supone que el juzgador aplique efectivamente dicha norma, a una situación de hecho que no es la que ésta contempla. Esto es, que el juez elige incorrectamente la norma aplicable y, en consecuencia, los hechos del sub iudice, no se subsumen en los supuestos de dicha disposición.(sentencia N° 140. Fecha 16 de marzo de 2007, caso: D.M.G.D.P., contra J.I.P.E.).

    Ahora bien, para verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante la Sala pasa a transcribir parte de la sentencia recurrida:

    …Radica la pretensión actoral en el cumplimiento del contrato de compraventa que afirma se formó en razón de la oferta que sostiene le formuló la demandada mediante misivas que reposan en el expediente; asimismo peticiona los daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y el 340 ordinal 7° el Código de Procedimiento Civil; como consecuencia de la inejecución que le endilga a la parte accionada sobre las obligaciones asumidas. Por su lado la demandada indicó que de las cartas intercambiadas no se evidencia aceptación de la oferta y por ende no puede ser condenado al cumplimiento de un contrato que no llegó a perfeccionarse. Ahora bien, resulta preciso determinar si en el presente caso se produjo la aceptación de la oferta y consecuentemente la formación del contrato, para ello considera oportuno este jurisdicente verificar las misivas apreciadas y valoradas por este tribunal que riela a los autos y que bajo la óptica de los litigantes contienen la sustancia obligacional de este proceso.

    El presente conflicto de derechos subjetivos, nace y se despliega del desarrollo del derecho consagrado en la legislación especial inquilinaria, sobre la preferencia ofertiva como deber y derecho; el propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que éste ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, en tanto que el arrendamiento tiene el derecho preferente de comprar el inmueble en las condiciones y modalidades establecidas por el propietario, que no pueden ser nunca desmejoradas con respecto a la venta posible a un tercero de la relación arrendaticia.

    En el presente caso las partes están contestes que durante la vigencia o duración de la relación arrendaticia que los ligaba, se desarrolló la preferencia ofertiva con la voluntad el propietario –demandado de vender el inmueble que ocupaba el arrendatario-demandante, en esa evolución ofertiva, nace la discordia obligacional sobre la existencia o no de la aceptación por parte del arrendatario y consecuencialmente sobre la consolidación el perfeccionamiento del contrato de compraventa. Es aquí que nace el eje coyuntural del presente juicio, derechos subjetivos en discusión que por emerger de la legislación especial de la materia inquilinaria, deberán suplirse o apoyarse en la legislación común, en ese sentido el artículo 50 de la ley especial, remite expresamente a las disposiciones del Código Civil para las situaciones no previstas en ella sean reguladas, es así que tenemos que el artículo 1.137 eiusdem, con referencia a la formación el contrato, señala:

    …Omissis…

    En sintonía con las anteriores disposiciones, se verifica que la procedencia de la preferencia ofertiva, está supeditada a una serie de requisitos dispuestos en atención al locatario y en atención al arrendador; entre los cuales tenemos:

    1.- El goce inmobiliario durante un tiempo mínimo determinado. Constituye requisito esencial para que el arrendador tenga derecho a la preferencia ofertiva, que el mismo haya gozado del inmueble que ocupa con tal carácter, durante más de dos (2) años. Con respecto a este ítem, se patentiza que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tuvo inicio en fecha 9 de agosto de 2004; siendo que la oferta se efectuó el día 4 de octubre de 2005, cuando no había transcurrido el lapso tiempo necesario para ello, se entiende que el propietario-arrendador otorgó el beneficio de la oferta sin importar esta circunstancia. Así se establece.

    2.- La solvencia del locatario. Esta exigencia tiene su razón de ser porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación, al tiempo de la oferta, es comprensible se sancione con la pérdida del derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero. La preferencia ofertiva así constituye un privilegio o derecho en beneficio del arrendatario, como contrapartida ante el cumplimiento de un deber. Un equilibrio entre dar y recibir, que muestra el ejercicio de un derecho y el cumplimiento de un deber que da vigencia a aquél; y más que entre un dar y recibir, está la obligación de protección social y familiar. No obstante, si no ha cumplido con pagar el precio arrendaticio, tampoco tiene derecho a exigir. De allí que ante su incumplimiento, no tiene derecho a que el arrendador-propietario cumpla con notificarle su intención de vender; empero, si aún estando insolvente en la locación le es ofertado el inmueble, se entiende que el arrendador propietario concedió el derecho de preferencia sin importarle esta circunstancia, lo cual se verificó en el caso de autos, puesto que la parte demandada aceptó expresamente haber ofertado el inmueble locativo y sus representantes judiciales consignaron pruebas tendentes a demostrar que la parte actora no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual resulta contradictorio, ya que si existía insolvencia de parte del arrendatario no ha debido producirse la oferta; resultando aplicable el aforismo según el cual nadie puede alegar su propia torpeza. Así se establece.

    3.- La satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario. Es la aspiración del arrendador-propietario, de recibir del inquilino el pago del precio de la venta en los términos o condiciones que estableció, condiciones ex lege, que deberá hacer del conocimiento del arrendatario a través de documento auténtico, en el que indicará no sólo ese precio, sino las condiciones y modalidades de la negociación o venta que se propone realizar, como previene el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por eso, las aspiraciones del propietario oferente comprende no sólo el monto del precio, sino también la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega (de contado o a plazos). De la comunicación de fecha 4 de octubre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., dirigida a la parte actora ciudadano M.A.T.P., mediante la cual le presenta preferencia ofertiva de conformidad con los artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su condición de arrendatario, se aprecia que las aspiraciones del propietario fue ofrecerle en venta el inmueble arrendado, por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000,000oo), pagaderos mediante una inicial del treinta por ciento (30%) del valor indicado y el setenta por ciento (70%) restante en un plazo no mayor de noventa (90) días, con una validez de quince (15) días calendarios contados desde la fecha de su recepción, advirtiéndole que de no obtener respuesta en dicho plazo, se entendería no aceptada la oferta y en libertad de ofrecerlo a un tercero, constituyendo una oferta plena. Así se establece.

    4.- La notificación al propietario, que debe hacer el inquilino al propietario oferente debe efectuarse de forma indubitable, es decir, que no presente u ofrezca duda, confusión o incertidumbre, sino certeza, conforme al parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y constituye uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter. Obviamente que sin el cumplimiento de tal notificación, a cargo del arrendatario y en beneficio del oferente-propietario, el derecho a comprar con preferencia al tercero no podrá tener lugar, pues el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades. Para que la notificación produzca el efecto jurídico a que está destinada debe reunir los siguientes requisitos:

    a.- La libertad en la aceptación o el rechazo de la oferta, pues su silencio a nada lo obliga y sólo plantea su falta de interés en adquirir con preferencia al tercero. De no notificar el arrendatario al propietario-oferente la aceptación de la oferta, dentro del lapso a que se contrae el parágrafo único del artículo 44 eiusdem, el oferente queda en libertad de vender a tercero bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. El silencio puede interpretarse como un rechazo tácito o simplemente que no tiene ningún interés en adquirir el inmueble con preferencia a un tercero. Sin embargo, el silencio preclusivo denota renuncia relativa del locatario a su derecho, pues él tiene en su beneficio tres de los cuatro supuestos fácticos el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    b.- La aceptación de la oferta realizada debe hacerse en forma indubitable, es decir, que no quede ninguna duda en cuanto a que la notificación de la aceptación o rechazo de la oferta se realizó y que hay total certeza de la misma.

    c.- La notificación del arrendatario al propietario-oferente debe ajustarse al contenido de la oferta recibida, aún cuando puede aceptarla modificándola, en cuyo caso se tratará de una nueva oferta de compra. Si el arrendatario acepta la oferta de venta que le hizo el propietario del inmueble arrendado, pero modificándola, esta aceptación se tendrá únicamente con el valor de una nueva oferta, en cuyo caso de no aceptarla el propietario-oferente, en forma expresa o tácita con su silencio, se entenderá como no aceptación de la oferta del inquilino y el oferente-propietario podrá dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento que hizo al locatario.

    d.- La aceptación de la oferta por el arrendatario debe llegar a conocimiento del oferente propietario, para que el contrato se perfeccione, sin que el oferente pueda válidamente revocar la oferta durante el término de los (15) días calendario establecidos en el artículo 44 en referencia, contados a partir de la fecha del ofrecimiento.

    Ahora bien, bajo las premisas sustentadas y conforme al elenco probatorio previamente establecido y apreciado por este tribunal, se evidencia que el ciudadano M.A.T.P., mediante comunicación de fecha 10 de octubre de 2005, dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., en atención a la oferta recibida, manifestó su interés en la compra del inmueble y estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes; por ello, considera quien sentencia, que la parte actora con tal manifestación modificó el contenido de la oferta, lo cual tiene únicamente el valor de una nueva oferta de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1.137 del Código Civil. Modificada la oferta, correspondía al ciudadano M.A.T.P., incluir en ella el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, para la aceptación por parte del propietario, empero sólo se limitó a indicar estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes, lo que constituye una oferta imperfecta, por tanto no obligatoria. Así se establece.

    En la misma fecha la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., instó al ciudadano M.A.T.P., mediante carta que consta a los autos marcada con la letra “E”, a que enviase una propuesta por escrito de su plan de pago para la adquisición del inmueble y a través de la comunicación marcada “F” de fecha 17 de octubre de 2005, emanada del ciudadano M.A.T.P., dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., respondió a la anterior notificando su decisión de realizar un pago único de contado e indicando estar a la espera de la oferta al plan de pago expuesto; actuaciones que sólo demuestran que las partes intercambiaron conversaciones en referencia a la negociación en cuanto al precio y plan de pagos del inmueble locativo, las cuales no pueden considerarse en sí mismas aceptación de la oferta o perfeccionamiento del contrato de compra venta. Así se establece.

    Finalmente mediante carta de fecha 18 de octubre de 2005, cursante a los autos marcada “G”, la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., manifestó al ciudadano M.A.T.P., que su Junta Directiva resolvió hacer la venta del inmueble arrendado por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,oo), dentro de los quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la comunicación; indicando que sus abogados podrían redactar el documento de compraventa, una vez que proporcionara los datos del comprador, en caso de ser persona jurídica: copia del registro mercantil, copia del RIF y copia de la cédula de identidad del obligante de la empresa; y de ser persona natural: copia de la cédula de identidad del comprador y copia del RIF; por último indicó que se le enviaría una copia de la redacción para la revisión; de la cual se patentiza que la parte demandada efectuó, concluida las anteriores conversaciones, una oferta, indicando precio, requisitos, condiciones de la negociación y modalidades de pago, configurándose nuevamente un ofrecimiento pleno que requería de aceptación.

    De los autos, no consta prueba alguna que patentice la aceptación expresa de la oferta efectuada, para el perfeccionamiento del contrato; máxime cuando la propia parte actora consignó marcada “H”, comunicación de fecha 4 de noviembre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., mediante la cual le manifestó que por cuanto no recibió la documentación pertinente para la elaboración del documento de compraventa dentro del lapso estipulado, el inmueble había sido ofertado a un tercero conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En baso (sic) a lo expresado, concluye este jurisdicente, deduciendo de los hechos traídos a los autos, que en el caso bajo análisis el ciudadano M.A.T.P., no comunicó al propietario-oferente aceptación que hubiese consolidado la oferta realizada por su arrendador para la adquisición del inmueble que ocupaba, no sujetó las comuNICASIOnes enviadas a los términos, condiciones y modalidades por las cuales le ofrecieron la venta del local, máxime que la perfección del contrato de compraventa debe coincidir en p.a. la oferta con la aceptación, lo que no se observa de los medios probatorios apreciados por este sentenciador. Cabe advertir, que la aceptación debe ser de tal forma tan precisa, que inclusive el mejoramiento de las condiciones de pago o el precio ofrecido por parte del arrendatario oferido, constituye una nueva oferta y nunca la aceptación necesaria para el perfeccionamiento contractual, conforme lo estatuido en las disposiciones referentes a la materia tratada. Así expresamente se establece.

    Consecuente con lo anterior, resulta inoficioso verificar la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, en razón del incumplimiento que ésta le recriminaba al actor respecto del otorgamiento de los requisitos necesarios para la redacción del documento definitivo de venta dentro del plazo de 15 días impuesto, por cuanto el contrato de compraventa no se perfeccionó por la falta de coincidencia de voluntades acerca de la modalidad y condiciones de la venta. De igual forma se hace innecesario el análisis y resolución acerca de la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados, toda vez, que los mismos eran consecuencia y derivación de la inejecución del contrato endilgado como perfeccionado de compraventa, en razón de ello y siendo consecuente con la decisión acerca de la pretensión principal, debe declararse la improcedencia la reclamación de los daños y perjuicios, siendo preciso, en cuanto a este punto confirmar el dispositivo de la sentencia recurrida. Así se establece.

    Por las razones expuestas, se declara con lugar la apelación interpuesta en fecha 16 de noviembre de 2009, por el abogado A.G.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 8 de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

    Consecuente con la decisión precedente, este tribunal declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios incoada en fecha 27 de julio de 2006, por los abogados A.F.G. y S.R.R., actuando como apoderados judiciales del ciudadano M.A.T., contra la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A. Así se decide.

    Queda modificada en los términos expuestos la decisión recurrida. Así se establece…

    . (Subrayado y negrillas de la Sala).

    De la precedente transcripción se desprende que el juez de alzada precisó, “…que en el presente caso las partes están contestes que durante la vigencia o duración de la relación arrendaticia que los ligaba, se desarrolló la preferencia ofertiva con la voluntad del propietario -demandado de vender el inmueble que ocupaba el arrendatario-demandante, en esa evolución ofertiva, nace la discordia obligacional sobre la existencia o no de la aceptación por parte del arrendatario y consecuencialmente sobre la consolidación el perfeccionamiento el contrato de compraventa y es ahí que nace el eje coyuntural del presente juicio, derechos subjetivos en discusión que por emerger de la legislación especial de la materia inquilinaria, deberán suplirse o apoyarse en la legislación común, en ese sentido el artículo 50 de la ley especial, remite expresamente a las disposiciones del Código Civil para las situaciones no previstas en ella sean reguladas, es así que tenemos que el artículo 1.137 eiusdem…”.

    Es ahí donde el juzgador de alzada determina los siguientes hechos:

    a) Se precisó que con relación a que las partes deben de tener mas de dos (2) años de relación arrendaticia, establece: “…que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tuvo inicio en fecha 9 de agosto de 2004; siendo que la oferta se efectuó el día 4 de octubre de 2005, cuando no había transcurrido el lapso o tiempo necesario para ello, se entiende que el propietario-arrendador otorgó el beneficio de la oferta sin importar esta circunstancia…”.

    b) en cuanto al segundo requisito se verificó que era insolvente, y a pesar de ello se le hizo la oferta de compraventa del inmueble; c) que de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento, el inquilino debía hacer una oferta económica real y seria.

    En ese sentido expresa el juzgador de alzada, que de acuerdo a las premisas sustentadas y conforme al elenco probatorio, se evidenció que el ciudadano M.A.T.P., mediante comunicación de fecha 10 de octubre de 2005, dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., en atención a la oferta recibida, manifestó su interés en la compra del inmueble y estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes; por ello, el ad quem consideró que la parte actora con tal manifestación modificó el contenido de la oferta, lo cual tiene únicamente el valor de una nueva oferta de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1.137 del Código Civil.

    De ello concluyó que el actor modificó la oferta, y correspondía al ciudadano M.A.T.P., incluir el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, que en virtud de esa omisión se consideró que se estaba en presencia de una oferta imperfecta, por tanto no obligatoria.

    En virtud de ello, el juez de alzada concluyó, que resultaba inoficioso verificar la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, por cuanto el contrato de compraventa no se perfeccionó por la falta de coincidencia de voluntades acerca de la modalidad y condiciones de la venta. De igual forma se hizo innecesario el análisis y resolución acerca de la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados, toda vez, que los mismos eran consecuencia y derivación de la inejecución del contrato endilgado como perfeccionado de compraventa pero que no lo fué, en razón de ello y siendo consecuente con la decisión acerca de la pretensión principal, debe declararse la improcedencia la reclamación de los daños y perjuicios, siendo preciso, en cuanto a este punto confirmar el dispositivo de la sentencia recurrida.

    Ahora bien, resulta pertinente pasar a transcribir el contenido de las enunciadas normas:

    Artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

    …Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primero lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones e arrendamiento y satisfaga la aspiraciones del propietario.

    Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporta la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

    Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

    Parágrafo Único: el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar en la fecha el ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

    Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

    a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

    b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. ..

    .

    De las normas transcritas se desprende que las mismas guardan una estrecha relación con la figura de la preferencia ofertiva en materia de arrendamiento, y los supuestos de hecho que deben darse para que se dé la consecuencia jurídica que es la venta efectiva del inmueble objeto de la compraventa ofertada.

    Por otra parte los artículos 1.137 y 1.141 del Código Civil, expresan textualmente lo siguiente:

    …Artículo 1.137: El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

    La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

    El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

    El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.

    Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación el contrato.

    La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla. Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta…

    .

    Artículo 1.141: Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

    1. Consentimiento de las partes;

    2. Objeto que pueda ser materia del contrato; y

    3. Causa ilícita.

      Estas normas están referidas a las condiciones de la oferta en un contrato, el cual se perfecciona una vez que el autor tiene conocimiento de la aceptación de la oferta, y cuya aceptación y oferta tienen sus propias condiciones según el artículo 1.137 del Código Civil, ese mismo contrato de oferta que se perfecciona con la aceptación debe contener los requisitos previstos en el artículo 1.141 del Código Civil.

      Como se puede apreciar de la norma transcrita (1.137 del Código Civil), la oferta por sí sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente. (sent. N° 279, fecha 31 de mayo de 2002, caso: J.F.G. y C.B.D.G., contra el ciudadano S.T.G.).

      Ahora bien, de conformidad con los razonamientos precedentemente expuestos observa la Sala que el juzgador de alzada procedió en primer lugar a precisar que el contrato ventilado en juicio surgió de una relación de contrato de arrendamiento, de ahí que precisa que las normas aplicables son las previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y aclara que en caso de lagunas o vacíos en la Ley Especial debe aplicarse de conformidad con el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos, se aplicará supletoriamente el artículo 1.137 del Código Civil.

      Al respecto el ad quem procedió a interpretar correctamente el contenido de los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo cual precisó que no se cumplía ninguno de los supuestos de hechos previstos en las citadas normas, y en virtud de ello y como había una oferta de venta la cual no tenía la correspondiente aceptación, procedió a aplicar el contenido del artículo 1.137 del Código Civil, por mandato del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo caso verificó que la oferta no se correspondía con la prevista en dicha norma, en virtud de ello, la declaró como no hecha pues además no constaba en los autos la respectiva aceptación de la oferta, razón por la cual declaró sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato y por vía de consecuencia, se declara sin lugar la indemnización de daños y perjuicios.

      De ello se determina que el juez de alzada aplicó el contenido en los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que mal pudo haber incurrido en la falsa aplicación de la norma, y menos aún en la falta de aplicación de los artículos 1.137 y 1.141 del Código Civil, pues justamente se fundamentó en dichas normas para verificar si efectivamente se había cumplió o no con lo ahí previsto para precisar la aceptación de la oferta.

      En consecuencia, y en virtud de los razonamientos precedentemente expuestos se declara la improcedencia de la denuncia de infracción de los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación y la denuncia de los artículos 1.137 y 1.141 del Código Civil por falta de aplicación, y así se decide.

      …Omissis….

      Para decidir, la Sala observa:

      Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en error de interpretación del artículos 1.137 del Código Civil, por las siguientes razones: 1) considera que esa norma no podía ser concatenada con los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 2) esa norma no regula la materia inquilinaria, y 3) -a decir del recurrente- que la razón de mayor importancia está referida a que el juez consideró erróneamente que la aceptación de la oferta implicaba la formación del contrato.

      Para verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante, la Sala pasa a transcribir algunos extractos de la sentencia recurrida:

      …Ahora bien, bajo las premisas sustentadas y conforme al elenco probatorio previamente establecido y apreciado por este tribunal, se evidencia que el ciudadano M.A.T.P., mediante comunicación de fecha 10 de octubre de 2005, dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., en atención a la oferta recibida, manifestó su interés en la compra del inmueble y estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes; por ello, considera quien sentencia, que la parte actora con tal manifestación modificó el contenido de la oferta, lo cual tiene únicamente el valor de una nueva oferta de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1.137 del Código Civil. Modificada la oferta, correspondía al ciudadano M.A.T.P., incluir en ella el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, para la aceptación por parte del propietario, empero sólo se limitó a indicar estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes, lo que constituye una oferta imperfecta, por tanto no obligatoria. Así se establece.

      En la misma fecha la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., instó al ciudadano M.A.T.P., mediante carta que consta a los autos marcada con la letra “E”, a que enviase una propuesta por escrito de su plan de pago para la adquisición del inmueble y a través de la comunicación marcada “F” de fecha 17 de octubre de 2005, emanada del ciudadano M.A.T.P., dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., respondió a la anterior notificando su decisión de realizar un pago único de contado e indicando estar a la espera de la oferta al plan de pago expuesto; actuaciones que sólo demuestran que las partes intercambiaron conversaciones en referencia a la negociación en cuanto al precio y plan de pagos del inmueble locativo, las cuales no pueden considerarse en sí mismas aceptación de la oferta o perfeccionamiento del contrato de compra venta. Así se establece.

      Finalmente mediante carta de fecha 18 de octubre de 2005, cursante a los autos marcada “G”, la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., manifestó al ciudadano M.A.T.P., que su Junta Directiva resolvió hacer la venta del inmueble arrendado por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,oo), dentro de los quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la comunicación; indicando que sus abogados podrían redactar el documento de compraventa, una vez que proporcionara los datos del comprador, en caso de ser persona jurídica: copia del registro mercantil, copia del RIF y copia de la cédula de identidad del obligante de la empresa; y de ser persona natural: copia de la cédula de identidad del comprador y copia del RIF; por último indicó que se le enviaría una copia de la redacción para la revisión; de la cual se patentiza que la parte demandada efectuó, concluida las anteriores conversaciones, una oferta, indicando precio, requisitos, condiciones de la negociación y modalidades de pago, configurándose nuevamente un ofrecimiento pleno que requería de aceptación.

      De los autos, no consta prueba alguna que patentice la aceptación expresa de la oferta efectuada, para el perfeccionamiento del contrato; máxime cuando la propia parte actora consignó marcada “H”, comunicación de fecha 4 de noviembre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., mediante la cual le manifestó que por cuanto no recibió la documentación pertinente para la elaboración del documento de compraventa dentro del lapso estipulado, el inmueble había sido ofertado a un tercero conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En baso (sic) a lo expresado, concluye este jurisdicente, deduciendo de los hechos traídos a los autos, que en el caso bajo análisis el ciudadano M.A.T.P., no comunicó al propietario-oferente aceptación que hubiese consolidado la oferta realizada por su arrendador para la adquisición del inmueble que ocupaba, no sujetó las comuNICASIOnes enviadas a los términos, condiciones y modalidades por las cuales le ofrecieron la venta del local, máxime que la perfección del contrato de compraventa debe coincidir en p.a. la oferta con la aceptación, lo que no se observa de los medios probatorios apreciados por este sentenciador. Cabe advertir, que la aceptación debe ser de tal forma tan precisa, que inclusive el mejoramiento de las condiciones de pago o el precio ofrecido por parte del arrendatario oferido, constituye una nueva oferta y nunca la aceptación necesaria para el perfeccionamiento contractual, conforme lo estatuido en las disposiciones referentes a la materia tratada. Así expresamente se establece.

      Consecuente con lo anterior, resulta inoficioso verificar la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, en razón del incumplimiento que ésta le recriminaba al actor respecto del otorgamiento de los requisitos necesarios para la redacción del documento definitivo de venta dentro del plazo de 15 días impuesto, por cuanto el contrato de compraventa no se perfeccionó por la falta de coincidencia de voluntades acerca de la modalidad y condiciones de la venta. De igual forma se hace innecesario el análisis y resolución acerca de la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados, toda vez, que los mismos eran consecuencia y derivación de la inejecución del contrato endilgado como perfeccionado de compraventa, en razón de ello y siendo consecuente con la decisión acerca de la pretensión principal, debe declararse la improcedencia la reclamación de los daños y perjuicios, siendo preciso, en cuanto a este punto confirmar el dispositivo de la sentencia recurrida. Así se establece.

      Por las razones expuestas, se declara con lugar la apelación interpuesta en fecha 16 de noviembre de 2009, por el abogado A.G.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 8 de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

      Consecuente con la decisión precedente, este tribunal declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios incoada en fecha 27 de julio de 2006, por los abogados A.F.G. y S.R.R., actuando como apoderados judiciales del ciudadano M.A.T., contra la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A. Así se decide.

      Queda modificada en los términos expuestos la decisión recurrida. Así se establece…

      . (subrayado y negritas de la Sala).

      De la precedente transcripción se desprende que el juez de alzada con fundamento en el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, decidió resolver la controversia planteada a través de la disposición contenida en el artículo 1.137 del Código Civil, por cuanto la oferta presentada a la parte demandada no cumplía con los requerimientos de derecho de preferencia al inquilino previsto en los artículo 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Ahora bien, el artículo 1.137 del Código Civil, expresa textualmente lo siguiente:

      …Artículo 1.137: El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

      La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza el negocio.

      El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

      El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.

      Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza el negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación el contrato.

      La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, in su culpa, en la imposibilidad de conocerla. Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta…

      .

      De la norma transcrita se desprenden varios supuestos de hechos, los cuales parten de la oferta y las condiciones de su aceptación, de ahí variará la consecuencia jurídica, según corresponda:

      -El contrato se entenderá perfeccionado siempre que la aceptación se haga saber inmediatamente a la otra parte.

      -La oferta podrá revocarse si no se ha efectuado la aceptación o si la aceptación no ha llegado a conocimiento del autor.

      -Una aceptación que modifica la oferta, se entenderá como nueva oferta.

      Como se puede apreciar de la norma transcrita, la oferta por sí sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente. (sent. N° 279, fecha 31 de mayo de 2002, caso: J.F.G. y C.B.D.G., contra el ciudadano S.T.G.).

      Ahora bien, en el caso de autos se evidencia, según se desprende de la sentencia recurrida, que la oferta fue hecha pero no consta la aceptación a dicha oferta, en ese sentido el ad quem concluyó acertadamente con fundamento en el artículo 1.137 del Código Civil, que el contrato no se perfeccionó.

      En consecuencia el juez de alzada no incurrió en error de interpretación de la norma, razón por la cual se declara improcedente la denuncia bajo análisis, y así se decide.

      III

      Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 1.141 del Código Civil, por falta de aplicación.

      Por vía de fundamentación el formalizante textualmente alega lo siguiente:

      …La decisión recurrida expresa lo siguiente:

      …Omissis…

      El artículo 1.141 del Código Civil que debió ser aplicado al presente caso establece lo siguiente:

      …Omissis…

      En cuanto a la forma en cómo debe denunciarse el vicio de la FALTA DE APLICACIÓN de una norma, la reiterada jurisprudencia ha establecido lo siguiente:

      …Omissis…

      Ahora bien, dando cumplimiento a ello, procedemos a expresar a continuación las razones que demuestran la existencia clara, precisa de cómo, cuándo y en qué sentido se produce la infracción:

      De acuerdo a los hechos narrados en la denuncia anterior, es evidente que el artículo 1.141 ejusdem debió ser aplicado al caso de marras en virtud de lo siguiente:

      Siendo que la demandada ofertó en venta el inmueble a nuestro representado SIMPLEMENTE MEDIANTE CARTA MISIVA, y no mediante DOCUMENTO AUTENTICO (sic), sin que este último tuviese cumplidos los dos años como arrendatario, es forzoso decidir que dicha comunicación de fecha 04 de octubre de 2006 no puede valorarse como una “preferencia ofertiva”, si no como una “oferta de venta” regulada por la legislación civil y así concluir el contrato fue válidamente perfeccionado al verificarse libremente el concurso de voluntades respecto a modalidad, condiciones, objeto y precio, según se evidencia del intercambio de cartas anexas al libelo de demanda y de los hechos explanados en la anterior enuncia.

      En vista de lo antes expuesto, el juzgador de alzada mal podía interpretar que “deduciendo de los hechos traídos a los autos, que en el caso bajo análisis el ciudadano M.A.T.P., no comunicó al propietario-oferente aceptación que hubiese consolidado la oferta realizada por su arrendador para la adquisición del inmueble que ocupaba, no sujetó las comuNICASIOnes enviadas a los términos, condiciones y modalidades por las cuales le ofrecieron la venta del local máxime que la perfección (sic) del contrato de compraventa debe coincidir en p.a. la oferta con la aceptación, lo que no se observa de los medios probatorios apreciados por este sentenciador”.

      …Omissis…

      Es evidente que se dieron los presupuestos para considerarse PERFECCIONADO EL CONTRATO DE COMPRA VENTA celebrada entre las partes, tal y como lo establece la ley, la doctrina y la jurisprudencia, y en consecuencia debía declararse CON LUGAR la demanda interpuesta en nombre de nuestro representado, toda vez que el juez no puede negar lo que las partes han convenido.

      En consecuencia de todo ello se evidencia que la recurrida infringió el artículo 1.141 el Código Civil, lo cual fue determinante al momento de dictarse el dispositivo de la sentencia, porque al no haber aplicado dicha norma al supuesto de hecho descrito, llegó a una consecuencia jurídica distinta, a la que realmente debió haber llegado; de haberlo hecho debía declarar el PERFECCIONAMIENTO (sic) del contrato, y de esta manera la demanda se hubiese declarado CON LUGAR, razón por la cual solicitamos se sirva CASAR (sic) la decisión recurrida por adolecer de tal vicio….

      .

      Para decidir, la Sala observa:

      Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en la infracción del artículo 1.141 del Código Civil, por falta de aplicación con fundamento en que el contrato se había perfeccionado porque se habían cumplido todos los presupuestos, y por esa razón debió aplicar el contenido de la citada norma.

      Ahora bien, el artículo 1.141 del Código Civil, expresa textualmente lo siguiente:

      “…Artículo 1.141: Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

    4. Consentimiento de las partes;

    5. Objeto que pueda ser materia de contrato; y

    6. Causa lícita.

      De la norma precedentemente transcrita se desprenden los requisitos necesarios para la existencia de un contrato, esta enumeración que hace el legislador es de orden taxativo, lo que significa que los tres requisitos mencionados deben cumplirse para que se verifique la consecuencia jurídica que es la existencia del contrato.

      Así lo consideró la Sala respecto del requisito del consentimiento cuyo efecto se extiende a los otros los previstos en la norma, en sentencia N° 347, de fecha 21 de noviembre de 2001, caso: M.A.D.G., contra los ciudadanos D.G., V.G. y E.F.:

      … Sin embargo, a tenor de lo dispuesto por el legislador en el artículo 1.141 del Código Civil, anteriormente transcrito, el consentimiento de las partes constituye uno de los elementos esenciales para la validez de todo contrato, elemento que a criterio de esta Sala supone la presencia de distintas declaraciones de voluntad emanadas de centros opuestos de interés, que deben comunicarse recíprocamente para permitir que los involucrados tomen conocimiento de las mismas, y puedan integrarse entre sí. Por lo tanto, esta Sala comparte el criterio sentado por el recurrente en su escrito de formalización, en el sentido de no considerar como tales, las supuestas confesiones espontáneas referidas por la recurrida, mucho menos considerar que de los elementos señalados anteriormente, pueda deducirse, bien sea en forma expresa o tácita, el consentimiento o manifestación de voluntad de la ciudadana M.A., aceptando las condiciones de la venta de acciones efectuada por el ciudadano V.G., así como tampoco de los demás elementos que necesariamente involucra una operación de este tipo…

      .

      En otra decisión de sentencia N° 986, de fecha 12 de diciembre de 2006, caso: E.C.L.C., contra el ciudadano R.L.R. y la sociedad mercantil INVERSIONES VEN-GAR 1042, C.A.,:

      …De lo anteriormente expuesto, se evidencia que el juez superior realiza un análisis de la norma denunciada estableciendo que la misma contiene los requisitos esenciales para la existencia del contrato, por tratarse el presente juicio de nulidad de contrato de compra venta, resulta imperioso para el juzgador en el desarrollo de su pronunciamiento el análisis y aplicación del artículo 1.141 del Código Civil, con el fin de declarar la nulidad o no del referido contrato, por lo que no incurrió en la falsa aplicación alegada, pues la situación de hecho de autos se adecua a lo regulado en la norma in comento…

      .

      Ahora bien para verificar las aseveraciones del formalizante se pasa a transcribir algunos extractos de la sentencia recurrida:

      …Radica la pretensión actoral en el cumplimiento del contrato de compraventa que afirma se formó en razón de la oferta que sostiene le formuló la demanda mediante misivas que reposan en el expediente; asimismo peticiona los daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y el 340 ordinal 7° el Código de Procedimiento Civil; como consecuencia de la inejecución que le endilga a la parte accionada sobre las obligaciones asumidas. Por su lado la demandada indicó que de las cartas intercambiadas no se evidencia aceptación de la oferta y por ende no puede ser condenado al cumplimiento de un contrato que no llegó a perfeccionarse. Ahora bien, preciso determinar si en el presente caso se produjo la aceptación de la oferta y consecuentemente la formación del contrato, para ello considera oportuno este jurisdicente verificar las misivas apreciadas y valoradas por este tribunal que riela a los autos y que bajo la óptica de los litigantes contienen la sustancia obligacional de este proceso.

      El presente conflicto de derechos subjetivos, nace y se despliega del desarrollo del derecho consagrado en la legislación especial inquilinaria, sobre la preferencia ofertiva como deber y derecho; el propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que éste ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, en tanto que el arrendamiento tiene el derecho preferente de comprar el inmueble en las condiciones y modalidades establecidas por el propietario, que no pueden ser nunca desmejoradas con respecto a la venta posible a un tercero de la relación arrendaticia.

      En el presente caso las partes están contestes que durante la vigencia o duración de la relación arrendaticia que los ligaba, se desarrollo la preferencia ofertiva con la voluntad del propietario –demandado de vender el inmueble que ocupaba el arrendatario-demandante, en esa evolución ofertiva, nace la discordia obligacional sobre la existencia o no de la aceptación por parte el arrendatario y consecuencialmente sobre la consolidación el perfeccionamiento el contrato de compraventa. Es aquí que nace el eje coyuntural del presente juicio, derechos subjetivos en discusión que por emerger de la legislación especial de la materia inquilinaria, deberán suplirse o apoyarse en la legislación común, en ese sentido el artículo 50 de la ley especial, remite expresamente a las disposiciones del Código Civil para las situaciones no previstas en ella sean reguladas, es así que tenemos que el artículo 1.137 eiusdem, con referencia a la formación el contrato, señala:

      …Omissis…

      En sintonía con las anteriores disposiciones, se verifica que la procedencia la preferencia ofertiva, está supeditada a una serie de requisitos dispuestos en atención al locatario y en atención al arrendador; entre los cuales tenemos:

      1.- El goce inmobiliario durante un tiempo mínimo determinado. Constituye requisito esencial para que el arrendador tenga derecho a la preferencia ofertiva, que el mismo haya gozado del inmueble que ocupa con tal carácter, durante más de dos (2) años. Con respecto a este ítem, se patentiza que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tuvo inicio en fecha 9 de agosto de 2004; siendo que la oferta se efectuó el día 4 de octubre de 2005, cuando no había transcurrido el lapso tiempo necesario para ello, se entiende que el propietario-arrendador otorgó el beneficio de la oferta sin importar esta circunstancia. Así se establece.

      2.- La solvencia del locatario. Esta exigencia tiene su razón de ser porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación, al tiempo de la oferta, es comprensible se sancione con la pérdida del derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero. La preferencia ofertiva así constituye un privilegio o derecho en beneficio del arrendatario, como contrapartida ante el cumplimiento de un deber. Un equilibrio entre dar y recibir, que muestra el ejercicio de un derecho y el cumplimiento de un deber que da vigencia a aquél; y más que entre un dar y recibir, está la obligación de protección social y familiar. No obstante, si no ha cumplido con pagar el precio arrendaticio, tampoco tiene derecho a exigir. De allí que ante su incumplimiento, no tiene derecho a que el arrendador-propietario cumpla con notificarle su intención de vender; empero, si aún estando insolvente en la locación le es ofertado el inmueble, se entiende que el arrendador propietario concedió el derecho de preferencia sin importarle esta circunstancia, lo cual se verificó en el caso de autos, puesto que la parte demandada aceptó expresamente haber ofertado el inmueble locativo y sus representantes judiciales consignaron pruebas tendentes a demostrar que la parte actora no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual resulta contradictorio, ya que si existía insolvencia de parte del arrendatario no ha debido producirse la oferta; resultando aplicable el aforismo según el cual nadie puede alegar su propia torpeza. Así se establece.

      3.- La satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario. Es la aspiración del arrendador-propietario, de recibir del inquilino el pago del precio de la venta en los términos o condiciones que estableció, condiciones ex lege, que deberá hacer del conocimiento del arrendatario a través de documento auténtico, en el que indicará no sólo ese precio, sino las condiciones y modalidades de la negociación o venta que se propone realizar, como previene el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por eso, las aspiraciones del propietario oferente comprende no sólo el monto del precio, sino también la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega (de contado o a plazos). De la comunicación de fecha 4 de octubre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., dirigida a la parte actora ciudadano M.A.T.P., mediante la cual le presenta preferencia ofertiva de conformidad con los artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su condición de arrendatario, se aprecia que las aspiraciones del propietario fue ofrecerle en venta el inmueble arrendado, por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000,000oo), pagaderos mediante una inicial del treinta por ciento (30%) del valor indicado y el setenta por ciento (70%) restante en un plazo no mayor de noventa (90) días, con una validez de quince (15) días calendarios contados desde la fecha de su recepción, advirtiéndole que de no obtener respuesta en dicho plazo, se entendería no aceptada la oferta y en libertad de ofrecerlo a un tercero, constituyendo una oferta plena. Así se establece.

      4.- La notificación al propietario, que debe hacer el inquilino al propietario oferente debe efectuarse de forma indubitable, es decir, que no presente u ofrezca duda, confusión o incertidumbre, sino certeza, conforme al parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y constituye uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter. Obviamente que sin el cumplimiento de tal notificación, a cargo del arrendatario y en beneficio del oferente-propietario, el derecho a comprar con preferencia al tercero no podrá tener lugar, pues el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades. Para que la notificación produzca el efecto jurídico a que está destinada debe reunir los siguientes requisitos:

      a.- La libertad en la aceptación o el rechazo de la oferta, pues su silencio a nada lo obliga y sólo plantea su falta de interés en adquirir con preferencia al tercero. De no notificar el arrendatario al propietario-oferente la aceptación de la oferta, dentro del lapso a que se contrae el parágrafo único del artículo 44 eiusdem, el oferente queda en libertad de vender a tercero bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. El silencio puede interpretarse como un rechazo tácito o simplemente que no tiene ningún interés en adquirir el inmueble con preferencia a un tercero. Sin embargo, el silencio preclusivo denota renuncia relativa del locatario a su derecho, pues él tiene en su beneficio tres de los cuatro supuestos fácticos el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      b.- La aceptación de la oferta realizada debe hacerse en forma indubitable, es decir, que no quede ninguna duda en cuanto a que la notificación de la aceptación o rechazo de la oferta se realizó y que hay total certeza de la misma.

      c.- La notificación del arrendatario al propietario-oferente debe ajustarse al contenido de la oferta recibida, aún cuando puede aceptarla modificándola, en cuyo caso se tratará de una nueva oferta de compra. Si el arrendatario acepta la oferta de venta que le hizo el propietario del inmueble arrendado, pero modificándola, esta aceptación se tendrá únicamente con el valor de una nueva oferta, en cuyo caso de no aceptarla el propietario-oferente, en forma expresa o tácita con su silencio, se entenderá como no aceptación de la oferta del inquilino y el oferente-propietario podrá dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento que hizo al locatario.

      d.- La aceptación de la oferta por el arrendatario debe llegar a conocimiento del oferente propietario, para que el contrato se perfeccione, sin que el oferente pueda válidamente revocar la oferta durante el término de los (15) días calendario establecidos en el artículo 44 en referencia, contados a partir de la fecha del ofrecimiento.

      Ahora bien, bajo las premisas sustentadas y conforme al elenco probatorio previamente establecido y apreciado por este tribunal, se evidencia que el ciudadano M.A.T.P., mediante comunicación de fecha 10 de octubre de 2005, dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., en atención a la oferta recibida, manifestó su interés en la compra del inmueble y estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes; por ello, considera quien sentencia, que la parte actora con tal manifestación modificó el contenido de la oferta, lo cual tiene únicamente el valor de una nueva oferta de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1.137 del Código Civil. Modificada la oferta, correspondía al ciudadano M.A.T.P., incluir en ella el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, para la aceptación por parte del propietario, empero sólo se limitó a indicar estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes, lo que constituye una oferta imperfecta, por tanto no obligatoria. Así se establece.

      En la misma fecha la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., instó al ciudadano M.A.T.P., mediante carta que consta a los autos marcada con la letra “E”, a que enviase una propuesta por escrito de su plan de pago para la adquisición del inmueble y a través de la comunicación marcada “F” de fecha 17 de octubre de 2005, emanada del ciudadano M.A.T.P., dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., respondió a la anterior notificando su decisión de realizar un pago único de contado e indicando estar a la espera de la oferta al plan de pago expuesto; actuaciones que sólo demuestran que las partes intercambiaron conversaciones en referencia a la negociación en cuanto al precio y plan de pagos del inmueble locativo, las cuales no pueden considerarse en sí mismas aceptación de la oferta o perfeccionamiento del contrato de compra venta. Así se establece.

      Finalmente mediante carta de fecha 18 de octubre de 2005, cursante a los autos marcada “G”, la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., manifestó al ciudadano M.A.T.P., que su Junta Directiva resolvió hacer la venta del inmueble arrendado por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,oo), dentro de los quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la comunicación; indicando que sus abogados podrían redactar el documento de compraventa, una vez que proporcionara los datos del comprador, en caso de ser persona jurídica: copia del registro mercantil, copia del RIF y copia de la cédula de identidad del obligante de la empresa; y de ser persona natural: copia de la cédula de identidad del comprador y copia del RIF; por último indicó que se le enviaría una copia de la redacción para la revisión; de la cual se patentiza que la parte demandada efectuó, concluida las anteriores conversaciones, una oferta, indicando precio, requisitos, condiciones de la negociación y modalidades de pago, configurándose nuevamente un ofrecimiento pleno que requería de aceptación.

      De los autos, no consta prueba alguna que patentice la aceptación expresa de la oferta efectuada, para el perfeccionamiento del contrato; máxime cuando la propia parte actora consignó marcada “H”, comunicación de fecha 4 de noviembre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., mediante la cual le manifestó que por cuanto no recibió la documentación pertinente para la elaboración del documento de compraventa dentro del lapso estipulado, el inmueble había sido ofertado a un tercero conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En baso (sic) a lo expresado, concluye este jurisdicente, deduciendo de los hechos traídos a los autos, que en el caso bajo análisis el ciudadano M.A.T.P., no comunicó al propietario-oferente aceptación que hubiese consolidado la oferta realizada por su arrendador para la adquisición del inmueble que ocupaba, no sujetó las comuNICASIOnes enviadas a los términos, condiciones y modalidades por las cuales le ofrecieron la venta del local, máxime que la perfección del contrato de compraventa debe coincidir en p.a. la oferta con la aceptación, lo que no se observa de los medios probatorios apreciados por este sentenciador. Cabe advertir, que la aceptación debe ser de tal forma tan precisa, que inclusive el mejoramiento de las condiciones de pago o el precio ofrecido por parte del arrendatario oferido, constituye una nueva oferta y nunca la aceptación necesaria para el perfeccionamiento contractual, conforme lo estatuido en las disposiciones referentes a la materia tratada. Así expresamente se establece.

      Consecuente con lo anterior, resulta inoficioso verificar la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, en razón del incumplimiento que ésta le recriminaba al actor respecto del otorgamiento de los requisitos necesarios para la redacción del documento definitivo de venta dentro del plazo de 15 días impuesto, por cuanto el contrato de compraventa no se perfeccionó por la falta de coincidencia de voluntades acerca de la modalidad y condiciones de la venta. De igual forma se hace innecesario el análisis y resolución acerca de la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados, toda vez, que los mismos eran consecuencia y derivación de la inejecución del contrato endilgado como perfeccionado de compraventa, en razón de ello y siendo consecuente con la decisión acerca de la pretensión principal, debe declararse la improcedencia la reclamación de los daños y perjuicios, siendo preciso, en cuanto a este punto confirmar el dispositivo de la sentencia recurrida. Así se establece.

      Por las razones expuestas, se declara con lugar la apelación interpuesta en fecha 16 de noviembre de 2009, por el abogado A.G.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 8 de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

      Consecuente con la decisión precedente, este tribunal declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios incoada en fecha 27 de julio de 2006, por los abogados A.F.G. y S.R.R., actuando como apoderados judiciales del ciudadano M.A.T., contra la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A. Así se decide.

      Queda modificada en los términos expuestos la decisión recurrida. Así se establece…

      . (Subrayado y negrillas de la Sala).

      De la precedente transcripción se desprende que el juez de alzada en vista de que no se cumplieron los presupuesto de hechos previstos en los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento en el artículo 50 eiusdem, procedió a analizar lo previsto en el artículo 1.137 del Código Civil, en lo que verificó que la oferta estaba hecha pero en su contenido no cumplía con los requisitos exigidos y aunado a ello no consta en el expediente la aceptación correspondiente a la oferta. El hecho de que el actor haya respondido su disposición a un pago único de contado, no es una respuesta de aceptación a la oferta de cancelar Bs. 190.000,00 con 30% de inicial y el pago restante en 95 días, pues, en todo caso eso correspondería a una contra oferta más no una contraprestación.

      Ahora bien, de conformidad con la citada norma 1.141 del Código Civil, se verifica que faltó uno de los requisitos para perfeccionar el contrato, como lo es el consentimiento, en virtud de ello no se perfeccionó el contrato, razón por la cual tampoco se podía aplicar la consecuencia jurídica de la citada norma, de manera pues, que el juez de alzada no tenía porque aplicar la mencionada norma, como efectivamente ocurrió.

      En consecuencia, y en virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, se declara la improcedencia de la denuncia de infracción del artículo 1.141 del Código Civil, y así se decide”. (…)

      Es así que en consideración de la jurisprudencia antes citada y volviendo al caso de autos, se distingue que la parte actora en su libelo de demanda aduce que en fecha 24 de Noviembre de 2.005, celebró contrato de arrendamiento con el extinto ciudadano N.G., propietario y arrendador del bien inmueble objeto del litigio, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, cuya copia cursa a los folios 12 y 13 de la pieza 1, destacándose que la cláusula cuarta estipula lo siguiente:

      La duración de este Contrato es de un (1) año, contado a partir del 15-10-2005 hasta el 15-10-2006; (sic) obstante, el mismo podrá ser prorrogado por tiempo igual, siempre que una de las partes, no avise a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, a la fecha en que deba terminar, su voluntad de no quererlo prorrogar. En caso de omisión de este Aviso, dentro del término indicado, se considerará prorrogado automáticamente este Contrato por tiempo igual, bajo las mismas condiciones, (…)

      Sigue señalando la actora, que en fecha 14 de Septiembre de 2.008, falleció el mencionado arrendador, lo cual se evidencia de autos del documento administrativo, relativa al acta de defunción inserta al folio 73, la cual se aprecia y valora de conformidad con los artículo 1.363 y 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y asimismo indica que se prolongó la relación arrendaticia derivada de ese contrato por tres (3) años. Es así que en fecha 27 de Octubre de 2.009, recibieron a titulo personal y no de la empresa, notificación judicial efectuada por el Juzgado Tercero de Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, a solicitud de la ciudadana M.J.G.D.A., con quien habían suscrito un penúltimo contrato, ello a fin de ofrecer la venta del inmueble aquí cuestionado, de lo cual no hubo comentario, hasta que en fecha 11 de Mayo de 2.010, el nuevo propietario ciudadano J.G.S., les presentó un nuevo contrato de arrendamiento a plazo fijo, por seis meses, además de notificarlos de la prorroga legal de seis meses, ello con referencia a la cláusula novena de dicho contrato. Es decir que en el primer contrato se le oferta a uno de los actores, en el segundo contrato se cambia de arrendador, y en el tercer contrato de arrendamiento se les indica que hay un nuevo propietario y se les cambia el plazo, notificándolos del ejercicio de la prorroga legal.

      Asimismo en cuenta de la reconvención propuesta en esta causa, se observa que el autor R.H.L.R., (1.996), en su obra ‘Código de Procedimiento Civil. Tomo III, pág. 151’, sobre la figura de la reconvención, apunta que “…si la mutua petición no introduce hechos nuevos, concernientes por ej. a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro simple”. Así en el caso de que frente a una demanda de reivindicación, el demandado reconvenga por la declaración negativa de mera certeza contra el actor, pidiendo al Juez que declare –con certeza oficial- que el bien es suyo y no del actor, el proceso de la reconvención sería inoficiosa, pues ésta consiste no más que a una defensa negativa, que coincide en sus efectos- frente al reivindicante- con el fallo absolutorio que podría dictar el Juez. Asimismo alude a la doctrina del Alto Tribunal que señala que, “La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado”. En este sentido sostiene el nombrado autor que, “la reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho – o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal…”

      De acuerdo a ello, subsumido al asunto que nos ocupa, la parte demandada reconviene a la parte actora, (folio 115 y 116 de la pieza 1), aduciendo que por cuanto el lapso de la prórroga legal venció el día 15 de Abril de 2.011, como lo prevé el literal (a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, fecha en la cual la parte actora estaba obligada a entregar al arrendador el local comercial arrendado totalmente desocupado, no habiendo cumplido hasta la fecha con dicha obligación. Es por lo que de conformidad con el artículo 39 eiusdem, reconviene formalmente a la demandante INVERSIONES CASA DON LUIS C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a que cumpla con su obligación de entregar el local comercial arrendado co-demandado J.D.V.G.S., o a falta de convenimiento sea condenado por el Tribunal a la entrega del local comercial totalmente desocupado al Arrendador, ciudadano J.D.V.G.S., finalmente solicita el pago de las costas procesales. Que estima la reconvención en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo); por lo que en cuenta de tales reclamos es impretermitible considerar lo siguiente:

      En atención a lo planteado por las partes en esta causa este Juzgador observa que el autor patrio, R.H.C., (2.002), en su texto, ‘El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela. Págs. 91 y ss.’ Apunta que el contrato de arrendamiento, es un contrato de tracto o cumplimiento sucesivo, en el que debe distinguirse la diferenciación entre lo que es la duración del contrato y duración de la relación arrendaticia, pues de ello depende la instauración de la prorroga legal. La legislación especial inquilinaria no regula la duración de los contratos de arrendamiento, el derecho común contiene ciertas disposiciones que limitan y regulan la duración de los contratos a pesar de que las partes tienen libertad de celebrar el contrato y libremente determinar el alcance del contrato. No obstante el Código Civil, en su artículo 1580, dispone como límite máximo para la duración de los contratos de arrendamiento quince (15) años, y todo contrato celebrado por una duración superior a ese tiempo se limitará al mismo, y asimismo establece que cualquier acuerdo de las partes contrariando dicha disposición no tendrá efecto alguno; también dispone el citado artículo que en los casos de arrendamientos de casas para vivienda puede estipularse que la duración del contrato pueda ser efectuado por toda la vida del arrendatario.

      Continúa el señalado jurista, refiriendo que no necesariamente el tiempo de duración de un contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, pues si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo o celebrado uno nuevo, la duración arrendaticia será distinta a la del contrato de arrendamiento en curso.

      La importancia de la determinación de la duración de la relación arrendaticia de manera diferente a la duración misma del contrato de arrendamiento que se encuentre en curso, es que dependiendo de su duración, se aplicará las instituciones y figuras contempladas en la Ley especial, como lo es la Prórroga Legal de la relación contractual arrendaticia, el derecho de preferencia ofertiva que tiene el inquilino y el retracto legal, por cuanto dichas figuras y su alcance dependen de la duración de la relación arrendaticia efectiva y no del contrato. Es así que la duración de la relación arrendaticia la define como el lapso de tiempo transcurrido de manera ininterrumpida entre dos partes contratantes, en condición de arrendador y arrendatario, sobre un bien inmueble, independientemente a la duración del contrato o contratos o contratos de arrendamiento, que entre ellos pudieran haber suscrito dentro de ese mismo lapso, y que dependiendo de tal duración del tiempo transcurrido, se harán aplicar en menor o mayor grado determinadas consecuencias jurídicas.

      Entonces los contratos a tiempo determinado son aquellos en los cuales las partes convencionalmente acuerdan como duración del mismo un período de tiempo fijo u originario y que llegada esa oportunidad el arrendatario debe hacer entrega del inmueble arrendado, oportunidad que consta indudable e inequívocamente. El contrato a tiempo indeterminado son aquellos donde las partes contratantes, no acuerdan la duración del mismo, y por ende la oportunidad en que el arrendatario debe hacer entrega del bien arrendado, no consta de manera indudable e inequívoca.

      Ante el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes contratantes, vencido un término determinado, cumplida una condición o la verificación de un hecho determinado por la Ley, a la parte contratante que le corresponda y a favor de quien ocurran tales causales podrá accionar judicialmente a la contraria para que cumpla con las obligaciones debidas, (cumplimiento) o que finalice el contrato que se encuentra en curso (Resolución).

      Cabe destacar la existencia de contratos de arrendamientos de tiempo indeterminado, que lo son por virtud que cuando fueron suscritos por un tiempo fijo y en la oportunidad de entrega del inmueble el arrendatario permanecía ocupando el inmueble y el arrendador no notificó debidamente al arrendatario de la finalización del mismo, en tal caso el arrendador para tener acceso a los órganos judiciales, y si eventualmente lo que persigue es poseer el inmueble, tendrá que ejercer acciones tendientes a la entrega del inmueble y desalojo por parte del inquilino, lo cual se encuentra regulado en el Decreto sobre arrendamientos inmobiliarios en su artículo 34, cuyo dispositivo legal, enumera las distintas situaciones en que es procedente tal demanda de “desalojo”, que en criterio del autor es de resolución.

      En consideración de los postulados ya enunciados, esta Alzada volviendo al caso sub-examine, observa que la parte demandada, señala en su escrito de contestación de la demanda, que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de Noviembre de 2.005 fue celebrado entre el mencionado N.G. como arrendador y el ciudadano L.T., como arrendatario, es decir entre dos personas naturales; y posteriormente la ciudadana M.J.G.D.A., en fecha 16 de Diciembre de 2.009, dio en calidad de arrendamiento a la empresa INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A., mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, en fecha 16 de Diciembre de 2.009, el cual tuvo duración de seis (6) meses, contados a partir del día 15 de Octubre de 2.009, hasta el 15 de Abril de 2.010.

      Al respecto el mencionado autor R.H.L.R., en su señalado texto, (pág. 93), apunta que si no hay solución de continuidad entre un contrato y otro sucesivo, la prórroga se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia; de manera que la cláusula por la que se prórroga convencionalmente el contrato si una de las partes no da aviso a la otra con cierta antelación, no es óbice para que se aplique adicionalmente la prórroga legal. Si hubiera solución de continuidad de días o de meses entre los contratos de arrendamiento firmados por las partes y sobre el mismo que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un solo contrato, sino ha perdido el uso de la cosa, es decir, si no ha habido desocupación entre uno y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratos están refutados o desmentidas por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditada en la continuidad de ocupación del inmueble. A este punto, conviene precisar por cuánto tiempo se ha prolongado el arrendamiento. – No habiendo habido interrupción en la ocupación del inmueble el lapso posiblemente resultará mayor al que posibilita el nuevo documento, sin importar cuántos contratos se hayan firmado. El principio de primacía de la realidad sobre las apariencias (Art. 89 ordinal 1° Constitucional).

      Es así que volviendo a lo señalado por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, este Juzgador constata que a los folios 140 y 141 de la pieza 1, cursa, el contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana M.J.G.D.A., en su condición de arrendataria, en fecha 16 de Diciembre de 2.009, con la empresa INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A., la cual es representada por su Gerente General el ciudadano L.T., cuya documental se aprecia y valora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se colige en comparación al primer contrato que la ciudadana que funge como arrendataria es causahabiente del extinto ciudadano N.G.; el arrendatario que en el primer contrato es el ciudadano L.T., en el segundo contrato aunque la arrendataria es la empresa INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A., al estar representada por el mismo ciudadano L.T., no se puede considerar que hubo un cambio de arrendatario, pues como ya se señaló precedentemente, la empresa no puede quedar enmascarando la persona natural que en realidad suscribe el contrato, cuando ciertamente hay una continuidad de la relación arrendaticia, pues en ambos contrato su objeto es el mismo bien inmueble, a lo que cabe resalta que la cláusula segunda, de este segundo contrato establece:

      El tiempo de duración del presente contrato será de seis (06) meses fijo, contados a partir del día quince (15) del mes de Octubre del año de Dos Mil Nueve (2.009) al día quince (15) del mes de Abril del año (2010), prorrogable a su vencimiento de acuerdo a la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios

      .”

      De lo anterior se obtiene que si el primer contrato suscrito en fecha 24 de Diciembre de 2.005, ya había transcurrido su tiempo de duración, el cual expiraba el 15-10-2006, de acuerdo a la primera cláusula, es claro que para el día 15 de Octubre de 2.009, aunque no conste elemento de juicio que evidencie la prórroga o renovación del contrato se presume que dicha prórroga tuvo lugar, por cuanto la parte demandada, no demuestra las circunstancias que dieron término al primer contrato en sus actuaciones. Es así que no sólo que en el primer contrato había transcurrido la prorroga en igual término, sino que para dicha fecha 15/10/2009, ya el contrato de arrendamiento pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, pues la duración de la relación arrendaticia superó con creces la duración del arrendamiento estipulado en el primer contrato al cual se hace referencia, por lo que ocurriendo la tácita reconducción, el contrato a pasó a ser indeterminado y en este caso no es necesario la aplicación de la prórroga legal, pues ello no opera en el contrato a tiempo indeterminado, y así se establece.

      Establecido lo anterior en cuenta del tercer contrato cuya documental cursa a los folios 144 y 145 de la pieza 1, notariado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, la cual se aprecia y valora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que el ciudadano J.G.S., quien también es causahabiente del de cujus, y del cual se hace el señalamiento en la contestación de la demanda, ser el nuevo propietario del mismo bien inmueble objeto del litigio, suscribe contrato de arrendamiento con INVERSIONES CASA DON LUIS, COMPAÑÍA ANONIMA, representada por su Gerente General L.T., en calidad de arrendataria, que muy lejos de reflejar un nuevo contrato lo que proyecta una vez más la continuidad de la relación arrendaticia, del contrato primigenio, y así se establece

      Dilucidado lo anterior este Juzgado, a los efectos de establecer la procedencia o no de la preferencia ofertiva pretendida en esta causa esta Alzada, observa lo siguiente:

      La doctrina apunta que ‘la antigüedad en la condición de arrendatario tiene importancia, no sólo para establecer la duración de la prórroga legal, sino también para ejercer la preferencia ofertiva según el artículo 42 de la Ley. De acuerdo con el artículo 1.618 del Código Civil, el arrendatario, tiene bajo ciertas condiciones, un derecho preferente sobre otras personas que pretendan arrendar el inmueble, siempre que el contrato de arrendamiento –equivalente en definitiva a la relación arrendaticia- hubieses durado más de cinco años. Sin embargo, podrá ejercer tal > si satisface las condiciones exigidas por el arrendador, es decir en las mismas condiciones que el tercero hubiere estipulado>> de común acuerdo con el propietario, supuesto se haya celebrado ya en forma el contrato sin previa oferta al inquilino. El artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala la forma más amplia y favorable al arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva , el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Esta disposición, por ser ley especial, tiene preeminente aplicación sobre la del Código Civil .

      La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Tal derecho obedece a una razón de justicia; si el dueño desea vender la cosa, lo más justo es que la compre quien ya la posee; en igualdad de circnstancias se favorecerá la condición del poseedor. Para que el arrendatario goce de este derecho de preferencia ofertiva debe cumplir tres requisitos legales:

  2. Debe tener más de dos años como arrendatario a cuyos efectos cuenta la prórroga o prórrogas legales que prevé el artículo 38, toda vez que el lapso de dilación legal del término convenido deja incólume las cualidades y condiciones inherentes al contrato; durante la prórroga el arrendatario sigue siendo tal a todos los efectos jurídicos.

    En lo tocante a este requerimiento este Juzgador, destaca como precedentemente se analizó, que por cuanto el contrato de arrendamiento primigenio suscrito en fecha 24 de Noviembre de 2.005, por el extinto N.G. como arrendador y el ciudadano L.T., como arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Otdazbajo el No. 81, Tomo 202, de los Libros de Autenticaciones, Año 2.005, pasó a ser un contrato indeterminado por los fundamentos jurídicos antes expuesto, y en consideración a que ambas partes admiten a su decir que en fecha 11 de Mayo de 2.010, el nuevo propietario, ciudadano J.G.S., quien es parte codemandada en esta causa, le presentó a los actores un nuevo contrato de plazo fijo, por seis (6) meses, arroja como resultado que los arrendatarios tiene ocupando el bien inmueble objeto del litigio más de cinco (5) años, por lo que se concluye lógicamente que la parte actora cumplen con este requerimiento exigido por la norma, y así se establece.

  3. Debe estar solvente en el pago de cánones de arrendamiento. A estos efectos, tiene pleno valor la consignación judicial de las pensiones de alquiler que no quiere o no puede recibir el arrendador, según lo dispuesto en el artículo 56.

    En tal sentido se observa que la parte actora en su libelo demanda al folio 5, aluden a que han cumplido ha cabalidad todos lo pactado en los diferentes contratos y así lo demuestran a su decir con los recibos de pagos, los cuales cursan anexos al libelo de demanda, insertos del folio 25 al 61 de la pieza 1, destacando esta Alzada que los mismos no fueron desconocidos en esta causa, y en tal sentido se aprecian y valoran de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 eiusdem; aunado a que en modo alguno la parte demandada se excepcionó en contra de la actora señalando la falta de pago de cánones de arrendamiento, por lo que en razonamiento en contrario, obviamente se deduce que la parte demandada, está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y así se establece.

  4. Debe satisfacer las aspiraciones del propietario, lo cual significa en primer término, que el arrendador-propietario esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble. A estos efectos, el arrendador debe notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, con indicación del precio, condiciones y modalidades de la negociación (Art. 44). Debe ser auténtica la manifestación de voluntad como la notificación, por lo que el mejor medio a tales efectos será la notificación judicial prevista en el artículo 936 del C.P.C., o bien, el otorgamiento de consuno de un documento notariado.

    En tal sentido se observa que el tantas vences mencionado autor R.H.L.R., en su texto ‘Arrendamiento Inmobiliarios, Pág. 138 y ss.’, apunta que según el Parágrafo Unico del artículo 44, la oferta de venta realizada, impone al arrendatario, so pena de perder su derecho preferente a comprar, la necesidad de notificar a su vez al oferente, su aceptación de la oferta. Esa notificación debe ser hecha “igualmente” expresa el Parágrafo, es decir, de modo igual a la que hace el oferente, y por tanto debe constar en documento o acta auténtica. El plazo para hacer esta notificación es de quince (15) días calendario, continuos, contados a partir de la fecha de la notificación del ofrecmiento. que hizo al arrendatario; entendiéndose que, si cumple con las condiciones de la oferta, cualquier tercero distinto del receptor de la oferta puede comprar en lugar de éste, pues no habrá menoscabo alguno para el arrendatario por causa de la sustitución de la persona que originalmente recibió la oferta. El comprador no puede desalojar al arrendatario aunque éste no haya hecho uso de la preferencia ofertiva, de acuerdo al artículo 20 de la Ley especial. Tratándose de cosa no amparadas en dicha Ley (Art 3), el comprador no podrá despedir al arrendatario hasta que, por la expiración del plazo fijado para el rescate, se haga irrevocablemente propietario del inmueble (Art 1.610 CC). Si bien esta norma está dirigida al pacto de rescate en los contratos de compraventa, regulado por el artículo 1.545 CC, considera dicho autor que tiene aplicación, por efecto del aludido artículo 1.610 CC. De manera que el comprador sobre quien pesa el pacto de rescate a favor del vendedor o que está aún sujeto por las reglas legales arrendaticias a la preferencia ofertiva que beneficia el arrendatario, no puede despedir a éste mientras no se consolide en la propiedad adquirida.

    La operación debe ser efectuada por el precio ofertado al arrendatario, so riesgo de retracto legal (Art. 43). El impuesto, de cualquier índole que sea, sea aplica a un mismo precio de venta propuesto al arrendatario y al tercero, comprador a la postre.

    La libertad de vender a quien quiera, en los mismos términos ofertados al arrendatario, no es indefinida. La pierde el propietario-arrendador si la venta no se efectúa a tercero dentro de los ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta hecho al arrendatario (Art. 45). Es este un término de caducidad que no se interrumpe ni se suspende.

    La compraventa celebrada por el propietario con un tercero, sin hacer previamente la oferta al arrendatario o celebrada en condiciones más favorables para él a las ofrecidas inicialmente al arrendatario, queda sujeta al retracto legal arrendaticio que prevé el artículo 43. De consiguiente, el comprador corre el riesgo de quedar excluido de todo derecho sobre el inmueble; quedando a salvo sus derechos contra el vendedor negligente y la responsabilidad penal de éste si atestó en el documento que vendía el inmueble libre de gravamen arrendaticio

    En atención a lo anterior este Tribunal Superior observa que la parte actora al folio 4 de la pieza 1, señala que en fecha 27 de Octubre de 2.009, recibieron notificación judicial efectuada por el Juzgado Tercero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a solicitud de la ciudadana M.J.G.D.A. y al efecto cursa del folio 15 al 18 de la pieza 1, copia de las actuaciones correspondientes a dicha notificación, y sus originales con sus resultas cursan del folio 147 al 152 de la pieza 1, las cuales se aprecian y valoran de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y las mismas son demostrativa que la co-demandada M.J.G.D.A., notificó a los ciudadanos L.T. y E.T., a fin de que ejercieran su derecho de preferencia de conformidad con lo establecido en el artículo 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre el ofrecimiento en venta del local comercial que ocupan, ubicado en la Parroquia, S.B., Carrera 7, cruce con calle 02, Casa No. 01, de San Félix, Municipio Caroní del Estado Bolívar, por la suma de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES “sic”(Bs.1.2000.000,oo) de contado; en tal actuación se advierte a los arrendatarios que deberán notificar su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días de acuerdo a lo pautado en el artículo 44 de la citada ley, y así se establece.

    Ahora bien, en cuanto a la respuesta sobre tal ofrecimiento de venta, se observa que la parte actora en su libelo de demanda al folio 4 de la pieza 1, sólo hace el señalamiento que después de lo anterior no se comentó más del asunto, continuando con la ocupación del inmueble hasta que en fecha 11 de Mayo de 2.010, un nuevo propietario, ciudadano J.D.V.G.S., les presentó un nuevo contrato de arrendamiento, pero sobre ello cabe advertir lo indicado por la parte actora cuando hace alusión en su escrito cursante del folio 166 al 168 de la pieza 1, sobre lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que prevé que transcurrido ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta, sin que se hubiese efectuado la venta de terceros quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar; y en razón de esta norma se observa que la venta efectuada al co-demandado del ciudadano J.D.V.G.S., fue protocolizado en fecha 16 de Marzo de 2.010, por lo que ocurriendo la notificación del ofrecimiento de venta del inmueble a los actores fecha 27 de Octubre de 2.009, es obvio que no habían transcurrido más de los 180 días, pues el tiempo transcurrido entre las citadas fechas, asciende a un total de 138 días por lo que la parte demandada no estaba obligada a efectuar una nueva oferta al arrendatario, y así se establece.

    Establecido lo anterior otro de los puntos álgido que cuestiona la parte actora es referido a que en su libelo de demanda al folio 5 de la pieza 1, a su decir hay un continuado fraude procesal al intentar interrumpir su derecho a la prórroga legal arrendaticia, así como la preferencia ofertiva, siendo que tienen el derecho que se les ofrezca dentro de la normativa prevista en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario la posibilidad de adquirir el precitado inmueble, pero sujeto a los correspondientes avalúos para que se fije el precio del bien inmueble.

    En análisis de tal planteamiento, este operador de justicia, hace el señalamiento que en lo atinente al intento de que sea interrumpido su derecho a prorroga, este Tribunal Superior ya lo aclaró extensamente, ut supra, por las circunstancias y elementos de juicio ya analizadas, que la relación arrendaticia que existe entre las partes, tiene su inició desde el contrato de arrendamiento primigenio, pues éste pasó a ser un contrato indeterminado, por lo que los posteriores contratos celebrados, y ya analizados precedentemente, en nada afectó en la continuidad de dicha relación arrendaticia, por cuanto operó la tácita reconducción como ya se explicó ampliamente ut supra, y en tal caso no opera la prórroga legal, por lo que en consecuencia se debe declarar sin lugar la reconvención propuesta por parte demandada en su escrito presentado en fecha 16 de Junio de 2011, específicamente al folio 115 de la pieza 1,y así se decide.

    Volviendo al motivo en que la parte actora centra su demanda como lo es la preferencia ofertiva, esta Alzada observa como ya se indicó precedentemente que en estudio de los requerimientos exigidos por la Ley Inmobiliaria, para ser procedente la preferencia ofertiva, se resaltó que la parte actora incumplió con su deber de responder sobre la notificación efectuada por los demandados, en el transcurso de los quince (15) días contados a partir de su notificación del ofrecimiento de venta del inmueble, sobre su aceptación o rechazo en cuanto a la compra del local comercial arrendado, por lo que ciertamente el arrendador bien podía ofrecer la venta de dicho inmueble a un tercero como en efecto lo hizo; pero es el caso que la apoderada judicial de la parte actora en su escrito presentado en fecha 06 de Julio de 2.011, específicamente en el folio 128 de la pieza 1, apunta que han transcurrido más de 180 días calendario desde que el arrendador propietario o, quien se designó esta cualidad, como es la ciudadana M.G.D.A., ofertara el local comercial objeto del litigio, y el segundo propietario, ciudadano J.D.V.G.S., también ofertó dicho inmueble pero nunca mediante documento autentico, es decir nunca presentó el documento de venta; en cuanto a ello se distingue que la parte demandada mediante escrito de prueba, específicamente al folio 133 de la pieza 1, promueve el documento de venta, en el cual consta que la ciudadana M.J.G.S., en su carácter de apoderada de los ciudadanos N.G. y P.S.D.G., vende el local comercial al ciudadano J.D.V.G.S., dicha documental cursa en copias certificadas de folio 154 al 157 de la pieza 1, y así también se resalta que la misma parte actora a través de su apoderada judicial mediante escrito cursante del folio 166 al 168 de la pieza 1, consigna el referido documento de venta efectuada por la vendedora M.G.D.A. al ciudadano J.D.V.G.S., cuya copia, se encuentra inserta del folio 176 al 178 de la pieza 1, tales actuaciones se aprecian y valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales son demostrativa que la co-demandada M.J.G.D.A., en representación de los ciudadanos N.G.R. y P.S.D.G., dio en venta pura y simple al ciudadano J.D.V.G.S. el bien inmueble objeto del litigio, por el precio de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (120.000,oo), con respecto a ello, es claro que desde la oferta notificada a los actores como ya se indicó en fecha 27 de Octubre de 2.009, hasta el momento en que fue vendido el bien inmueble al codemandado J.G.S., ocurrido en fecha 16 de Marzo de 2.010, no habían transcurrido los 180 días que prevé el artículo 45 de la Ley especial, por lo que no era obligatorio que los demandados efectuaran una nueva oferta, pero es claro que tal venta no se realizó bajo las mismas condiciones, pues el inmueble objeto del litigio fue vendido a un menor precio, y así se establece.

    Recapitulando, y en análisis de los señalados supuestos legales se observa que la representación judicial de la parte demandante en su libelo de demanda reclama su derecho a la posibilidad de adquirir el inmueble objeto de la demanda. Es así que en cuenta de tal pedimento, se observa que mediante escrito presentado en fecha 19 de Septiembre de 2.011, inserto al folio 166 de la pieza 1, la representación judicial de la parte actora hace mención de las siguientes documentales, que se analizan a continuación:

    - Oferta de venta de fecha 27 de Octubre de 2.009, cuya notificación judicial fue efectuada por el Juzgado Tercero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a solicitud de la ciudadana M.J.G.D.A., cuyas copias cursa del folio 15 al 18 de la pieza 1, y sus originales con sus resultas cursan del folio 147 al 152 de la pieza 1, las cuales ya fueron apreciadas y valoradas ut supra, y de dichas actuaciones se extrae que el precio de venta ofertado, lo constituye la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL SIN CENTIMOS “sic”(Bs.1.2000.000,oo) de contado.

    - Documento contentivo de la venta efectuada por la vendedora M.G.D.A. al ciudadano J.D.V.G.S., cuya copia, se encuentra inserta del folio 176 al 178 de la pieza 1, y las copias certificadas cursan del folio 154 al 157 de la pieza 1, dichas actuaciones ya fueron apreciadas y valoradas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las cuales son demostrativa que la co-demandada M.J.G.D.A., en representación de los ciudadanos N.G.R. y P.S.D.G., dio en venta pura y simple al ciudadano J.D.V.G.S. el bien inmueble objeto del litigio, por el precio de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (120.000,oo).

    Es así que este último precio, a decir de la co-apoderada judicial de los actores, en comparación con la suma ofertada a los ciudadanos L.T. y E.T., a fin de que ejercieran su derecho de preferencia de conformidad con lo establecido en el artículo 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se deduce que es clara la diferencia de precio del mismo bien inmueble, siendo a todas luces favorable el precio ofertado a la venta que le hicieran al co-demandado J.D.V.G.. Es así que ante tal circunstancia vale señalar lo contemplado en el artículo 48 de la citada Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual prevé “El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

  5. No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto –Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.”

    De acuerdo a lo anterior la doctrina hace el señalamiento que la compraventa celebrada por el propietario con un tercero, sin hacer previamente la oferta al arrendatario o celebrada en condiciones más favorables para él a las ofrecidas inicialmente al arrendatario, quedan sujeta al retracto legal arrendaticio que prevé el artículo 43 de la citada Ley. Por consiguiente, el comprador corre el riesgo de quedar excluido de todo derecho sobre el inmueble; quedando a salvo sus derechos contra el vendedor negligente y la responsabilidad penal de éste si atestó en el documento que vendía el inmueble libre de gravamen arrendaticio. Ciertamente el contrato de compraventa puede resolverse por ejercicio del derecho de retracto, deviniendo nula la venta al tercero. El arrendatario mantiene una comunidad de intereses con el dueño sobre la cosa, en cuanto comparten ambos los atributos inherentes a la propiedad: el arrendador, el ius abutendi y el ius fuendi; el arrendatario, el ius utendi. Tal comunidad la ha asimilado la ley a la cualidad del comunero a estos efectos retroactivos. Añade la disposición especial que el retracto legal opera no sólo respecto a la venta, sino también para todo acto traslativo de la propiedad, cualquiera sea el título de enajenación inter vivos. El referido artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”. En cuanto a ello corre a cuenta del tercero adquirente sanear el inmueble respecto al retracto legal arrendaticio; entendiéndose, según el artículo 47, que caduca el derecho al retracto, si el arrendatario no lo ejerce dentro de los cuarenta (40) días calendario siguientes a la notificación cierta de la negociación celebrada que le haga el adquiriente. No hay plazo alguno para diligenciar esa notificación, sólo media el interés del adquiriente por consolidar su propiedad. La notificación ha de ser cierta, lo cual no significa que sea necesariamente auténtica; podría evidenciarse por otros medios de probatorios. La notificación debe ser completa, en el sentido de que el arrendatario debe quedar enterado de los términos del negocio jurídico en el cual puede subrogarse. Por ello el artículo 47 de la Ley especial, establece que >.

    En relación con lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se ha pronunciado la Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 00010, de fecha 24 de enero de 2006, Exp. No. AA20-C-2005-000409, estableciendo lo siguiente:

    “… Omissis…

    Para decidir, la Sala observa:

    En el sub iudice, el juez de alzada realiza un concienzudo análisis de la situación, con base a las previsiones del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual en su artículo 42 prevé que el arrendatario de un inmueble tendrá preferencia a que en caso de venta de dicho bien, se le ofrezca con preferencia a cualquier tercero, siempre y cuando reúna los requisitos que allí se establecen, a saber: tenga más de dos años ocupando un inmueble en esa condición, se encuentre solvente en el pago de las pensiones arrendaticias y satisfaga las aspiraciones dinerarias del propietario. Asimismo, el artículo 48 literal a) eiusdem prevé que si el arrendador incumple esa obligación, el arrendatario podrá ejercer el citado derecho de retracto.

    Ahora bien, establece igualmente la recurrida que existe un lapso fatal de caducidad para ejercer el derecho de retracto, el cual, a tenor de la remisión que hace del artículo 50 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los artículos del Código Civil, es de cuarenta días.

    Advierte la Sala que el juez del conocimiento jerárquico vertical, luego del análisis referido supra, expresó:

    “…En la presente causa se observa, que el último traspaso de la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, se lo hizo la ciudadana A.A.A.D.S. al ciudadano C.A.C., por documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San F.d.E. (Sic) Apure, en la fecha 21 de julio del año 2000, cuya valoración legal ha quedado establecida anteriormente. Se observa además, que la presente acción fue interpuesta en la fecha 30 de noviembre del mismo año; por lo que de la simple verificación en cualquier calendario correspondiente a tales fechas, se deduce el hecho cierto, que entre la última fecha de la venta del inmueble objeto de la relación arrendaticia y el ejercicio de la acción, transcurrieron 131 días, o sea, más de 40 días que tenía el accionante para ejercer el derecho de retracto invocado. Debe resaltarse, que este último término es de caducidad, por lo que se debe concluir que en la presente causa el ejercicio del derecho de retracto, por motivo del tiempo transcurrido o la extemporaneidad del mismo, hace que resulte improcedente, por haber operado con relación a tal derecho, la caducidad de la acción establecida en la Ley; y así queda declarado. (Resaltado de este Tribunal)

    …Omissis…

    Observa la Sala de lo reseñado en el libelo de la demanda, que el mismo accionante expresa haber tenido conocimiento de las sucesivas ventas realizadas sobre el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario; así como reconocer que se presentó ante el Juzgado del Municipio San Fernando, para consignar el canon de arrendamiento por la negativa del arrendatario de recibirlo. Por lo tanto, alegada la caducidad, el ad quem en aplicación del artículo 1.547 del Código Civil y actuando en conformidad al principio Iura Novit Curia, pues estando planteado el hecho del conocimiento de la venta por parte del accionante y habiendo éste presentado la prueba que contenía el depósito del canon de arrendamiento, estableció de que en dicha documental se evidencia la confesión del accionante de que para el 25 de agosto de 2005, sabía de la venta del inmueble arrendado, concluyendo en la caducidad alegada al verificarse que la demanda se propuso el 30 de noviembre de 2000, es decir, luego de transcurrido los 40 días que prevé el artículo 1.547 del Código Civil.

    Con base a las anteriores consideraciones esta M.J. aprecia que no se produjo en la recurrida la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que el juez superior si resolvió de conformidad con lo alegado y probado en autos; tampoco hubo la violación del artículo 15 eiusdem, pues el accionante al estar en conocimiento de los hechos, debió y no lo hizo, intentar su demanda en tiempo útil y no puede estimarse que porque la alzada, del análisis de las actas dedujo que el accionante había confesado estar enterado de la situación, se le haya violentado a este su derecho a la defensa. Igualmente no puede considerarse infringido al artículo 506 ibidem, pues si bien pudiera ser cierto que el accionado no fundamentó su defensa en el hecho del conocimiento que pudo tener el demandante sobre las sucesivas ventas realizadas sobre el inmueble arrendado, el superior llegó a esa conclusión después de efectuar el análisis de las actas procesales, evidenciando tal conocimiento de los mismos dichos del demandante en su libelo.

    En razón de las anteriores consideraciones se declara improcedente la presente denuncia. Así se establece.

    …Omissis…

    Ahora bien, en el sub iudice la recurrida expresó lo que a continuación se transcribe:

    …Por otra parte, también se observa, que en la presente causa, tal como lo dejó sentado y fue apreciado por el Juez a quo, de la enajenación del inmueble objeto de la relación arrendaticia, el accionante tiene conocimiento con anterioridad a la fecha 25 de octubre del año 2000, y concretamente desde la fecha 25 de agosto del año 2000, oportunidad ésta, en que ocurrió por ante el Juzgado del Municipio San Fernando a hacer consignación arrendaticia a favor de la ciudadana L.D.C.S.B., con expresa indicación que hacía la consignación porque su arrendadora había vendido el inmueble a la ciudadana SIOLY R.C.M., manifestando además que tenía la sospecha que esta a su vez lo había vendido a la ciudadana Y.C.M., pidiendo la notificación por esta última y señalando su expresa dirección en esta ciudad de San F.d.A.. Tal escrito corre inserto de los folios 27 al 28 de las actas procesales y contiene la confesión del demandante que hace plena prueba en su contra de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, respecto del conocimiento del hecho de la enajenación del inmueble a favor de un tercero, confesión esta que quien aquí decide, está obligado a valorar, por haber sido invocada como defensa y prueba, por el apoderado del ciudadano C.A.C.. De tal confesión, se deriva que también, para el accionante, por el conocimiento que tenía para la fecha 25-08-2000, de la enajenación del inmueble, le precluyó el lapso para el ejercicio de la acción propuesta, por motivo de la verificación del término de caducidad legal…

    ( Mayúscula del transcrito).

    (…Omissis…)

    Ante la situación que se me ha planteado es por lo que me propuse realizar una averiguación exhaustiva y la sorpresa es que la ciudadana L.D.C.S.B., ya identificada y quien es mi arrendadora, de una manera flagrante y violatoria de la ley así como desconociendo el derecho de preferencia que me acreditaban las normas legales, había vendido el local en el cual me encuentro como arrendatario, bajo la modalidad de pacto de retracto a la ciudadana SIOLY R.C.M., tanto el inmueble donde me encuentro de inquilino como otro local de su propiedad, como se evidencia de documento debidamente registrado ante la Oficina subalterna (Sic) de Registro Público del Distrito San Fernando de este Estado (Sic) Apure, bajo el N°. 125, folios 168 al 176, Protocolo Primero, Tomo Tercero Adicional I, Segundo Trimestre de fecha 30 de junio de 1.998 (Sic), el cual acompaño marcado con la letra “D”…

    (…Omissis…)

    De todas las actas precedentemente trasladadas en este fallo, Sala constata que habiéndose opuesto la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el ad quem resolvió con fundamento a los alegatos de las partes y a lo probado en autos, pues siendo el argumento central de la defensa del co-demandado la caducidad de la acción, efectivamente sobre ese punto resolvió el ad quem, basándose además en los alegatos del co-demandado, en el reconocimiento hecho por el accionante de que conocía la venta del inmueble el 25 de agosto de 2000, cuando depositó el canon de arrendamiento ante un Tribunal de Municipio.

    Respecto a la confesión a la que se refiere la sentencia de alzada, esta M.J. sobre ese punto debe dejar establecido que ciertamente al folio 158 de la tercera pieza del expediente, cuyo texto parcialmente fue trascrito en el cuerpo de esta decisión, se constata que el co-demandado sí lo acusó en el escrito de observaciones a los informes en el segundo grado de jurisdicción, razón por la cual se concluye que no habiéndose pronunciado el juzgador del conocimiento jerárquico vertical sobre materia extraña al thema decidendum, ni otorgando más ni menos de lo pedido, no incurrió en el vicio de incongruencia que se le acusa, lo que lo exonera de ser infractor de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, motivo por el que se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide.

    …Omissis…

    Para decidir, la Sala observa:

    En el caso que se decide el juez de alzada, resolviendo la cuestión previa opuesta por el co-demandado, analizó los dichos del accionante y realizando la aplicación de la preceptiva legal contenida en el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que remite, en cuanto a las situaciones no previstas, a aplicar “…las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil…”, expresó:

    Como la obligación de notificar para el propietario-arrendador y el nuevo adquirente es facultativa, ya que no comporta sanción alguna; cuando se verifica la venta sin que se haga la notificación, entra a surtir efectos el supuesto que prevee (Sic) el artículo 48 literal “a” del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios. Esto es, cuando no hay notificación de la venta ¿Cuál es el lapso para el ejercicio del retracto legal? Indudablemente que por remisión que al Código Civil hace el artículo 50 del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios, tal lapso es el previsto en el artículo 1,547 del Código Civil, o sea, 40 días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, donde se verifica el traspaso de la propiedad. Esto deriva de la esencia funcional del Registro (Sic), como lo es darle publicidad frente a terceros de los actos que se registran y en consecuencia revestirlo de efectos erga omnes.

    En la presente causa se observa, que el último traspaso de la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, se lo hizo a la ciudadana A.A.A.D.S. al ciudadano C.A.C., por documento registrado por ante la Oficina Subalterna de registro Público del Municipio San F.d.A., en la fecha 21 de julio del año 2000, cuya valoración legal ha quedado establecida anteriormente. Se observa además, que la presente acción fue interpuesta en la fecha 30 de noviembre del mismo año; por lo que de la simple verificación en cualquier calendario correspondiente a tales fechas, se deduce el hecho cierto, que entre la última fecha de la venta del inmueble objeto de la relación arrendaticia y el ejercicio de la acción, transcurrieron 131 días, o sea, más de 40 días que tenía el accionante para ejercer el retracto invocado. Debe resaltarse, que este último término es de caducidad, por lo que se debe concluir que en la presente causa el ejercicio del derecho de retracto, por motivo del tiempo transcurrido o la extemporaneidad del mismo, hace que resulte improcedente, por haber operado con relación a tal derecho, la caducidad de la acción establecida en la Ley; así queda establecido.

    Por otra parte, también se observa, que en la presente causa, tal como lo dejó sentado y fue apreciado por el Juez a quo, de la enajenación del inmueble objeto de la relación arrendaticia, el accionante tiene conocimiento con anterioridad a la fecha 25 de octubre de 2000, y concretamente desde la fecha 25 de agosto de 2000, oportunidad esta, en que ocurrió por ante el Juzgado del Municipio San Fernando a hacer consignación arrendaticia a favor de la ciudadana L.D.C.S.D.B., con expresa indicación que hacía la consignación por que su arrendadora había vendido el inmueble a la ciudadana SIOLY R.C.M., manifestando además que tenía la sospecha que esta a su vez lo había vendido a la ciudadana Y.C.M., pidiendo la notificación de esta última y señalando su expresa dirección en esta ciudad de San F.d.A.…

    .

    El artículo 1.401 del Código Civil, establece:

    La confesión hecha por la parte o su apoderado dentro de los límites del mandato ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba

    Lo que se evidencia del texto de la recurrida es que el sentenciador superior analizó los hechos acaecidos y entre los que encontró que el demandante había expresado tener conocimiento de las sucesivas ventas realizadas sobre el inmueble del cual es arrendatario, luego y compartiendo la motivación expresada por el a quo, llegó a la misma conclusión de que se había producido la confesión del accionante. Entonces, a la luz del artículo supra trascrito, debe la Sala concluir que siendo el recurrente la parte demandante, resulta palmario que su confesión hace plena prueba en su contra y favorece a los litigantes contrarios y no puede el confesante pretender que sólo afecte a los “terceros” como señala.

    La controversia se plantea entre el accionante y el accionado, independientemente de que pueda darse, como efectivamente se da, el hecho de que en una de las posiciones procesales haya uno o más participantes constituyendo lo que en el foro jurídico se conoce como la figura del “litisconsorcio”.

    En el sub iudice como se dijo, el juez de la recurrida analizó los autos llegando a la conclusión de que se había producido la confesión del demandante sobre el conocimiento de los hechos referidos y partiendo de ella, determinó que había ocurrido la caducidad ya que, entre la fecha cuando se enteró el accionante de la venta (25/8/00) oportunidad en la que él mismo lo expone al momento de hacer la correspondiente consignación del canon arrendaticio ante el Juzgado del Municipio Autónomo San Fernando y la fecha de la interposición de la demanda 29/11/00, había transcurrido fatalmente el lapso para que dicha sanción se consumara.

    En este orden de ideas y en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vacío legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y ante la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, la Sala en sentencia N° 260, del 20/5/05, en el juicio de Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, expediente N°. 2004-000807, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe esta, se estableció:

    En este sentido, es conveniente destacar que antes de la publicación de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y, que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, el cual quedó derogado por aquella, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en el artículo 6 del predicho Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artículo 42 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    El referido artículo 6 eiusdem, prevé el derecho de preferencia que tiene el arrendatario para adquirir el inmueble arrendado; sin embargo, no regula las condiciones de modo, tiempo y lugar para su ejercicio, razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal (artículos 1.546 al 1.548 eiusdem).

    Así, el mencionado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado) disponía que:

    ‘Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

    Aun cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos años, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% (cinco por ciento) del valor del inmueble.

    En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto...’ (Doble subrayado de la Sala).

    En la actualidad, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que resulte aplicable, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50 eiusdem), señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo. (Negritas de este Tribunal)

    Resalta de ambos textos legales, tanto bajo la vigencia del mencionado decreto derogado como en el texto legal vigente, el espíritu del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

    Ahora bien, el artículo 1.547 precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la “acción de retracto legal”, aplicable por remisión expresa de la norma transcrita contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio” –so pena de caducidad-, en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:

    1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.

    2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.

    En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como un “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o “el vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?.

    Con relación a esta laguna legal, la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, buscó apoyo hermenéutico en el artículo 4 del Código Civil y resolvió mediante decisión de fecha 19 de octubre de 1954 aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibídem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, desde aquella oportunidad, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.

    (…Omissis…)

    Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pero su inicio no es unívoco, pues el término de cuarenta días es presuntivo de información al derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que confiere el registro, en tanto que el de nueve días, entraña el cumplimiento de una obligación vigente.

    Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

    (…Omissis…)

    Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

    Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.

    …Omissis…

    ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

    …Omissis…

    En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

    Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide…

    (Lo resaltado es de la decisión trasladada).

    En el caso que ocupa la atención de la Sala siéndole aplicable la doctrina supra invocada, resulta evidente que no puede beneficiarse el demandante con el nuevo criterio, ya que, quedó evidenciado de los dichos de la recurrida, así como de la confesión del accionante que entre la fecha en que éste se enteró de las ventas y la data de la interposición de la demanda había transcurrido fatalmente el lapso para que operara la caducidad.

    … Omissis…

    Para decidir, la Sala observa:

    De lo transcrito, puede entenderse que la alzada dio dos razonamientos lógicos para declarar la caducidad. El primero es el referido por el formalizante, pues determinó que entre la fecha de protocolización de la venta y la introducción de la demanda transcurrieron más de los 40 días que exige el artículo 1.547 del Código Civil. Y el segundo que aún lo anterior el accionante confiesa que tuvo conocimiento de dicha venta el 25 de agosto de 2000, mediante su actuación en un Tribunal de Municipio para consignar un canon de arrendamiento, en donde reconoció que sabía que el inmueble había sido enajenado.

    La presente denuncia atacó sólo la motivación del primer aspecto relacionado, indicando que la fecha de protocolización no es la que debe considerarse como inicio del lapso de caducidad, lo cual resultó de una errada interpretación del citado artículo 1.547.

    Tiene razón el formalizante respecto a esta infracción, pues en atención al criterio vigente de la Sala, que ya se reprodujo en el cuerpo de este fallo, en la primera denuncia por infracción de ley que se resolvió, el lapso de los 40 días previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, en caso de ausencia de notificación del presente, debe comenzar a computarse desde el momento en que el accionante se enteró de la venta.

    Sin embargo esta infracción del Superior no es determinante en el dispositivo del fallo, pues a reglón seguido de que estableció la caducidad computando el lapso desde la protocolización de la venta, determinó que además opera la caducidad por cuanto existe constancia en el expediente de que el actor reconoció en fecha 25/08/2005 de que sabía que el inmueble objeto de su arrendamiento había sido enajenado y que desde esa fecha hasta la presentación de la demanda ya había transcurrido el lapso de caducidad. Pronunciamiento este último que si se adjunta al contenido y alcance del artículo 1.574 del Código Civil y que sostiene legalmente el pronunciamiento de caducidad contenido en el fallo recurrido, lo cual conlleva a declarar improcedente la presente denuncia. Así se decide.

    DECISIÓN

    Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por el demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del estado Apure y Municipio Arismendi del estado Barinas en fecha 10 de agosto de 2004. (…)

    En aplicación de la citada jurisprudencia al caso de autos se obtiene que la parte actora en su libelo de demanda aduce, específicamente al folio 4 de la pieza 1, que en fecha 27 de Octubre de 2.009, recibieron notificación judicial de la ciudadana M.J.G.D.A. por intermedio del Juzgado Tercero del Municipio Caroní, de este Circuito y Circunscripción Judicial, en la cual notificaban a los arrendatarios la voluntad de ofrecer en venta el inmueble objeto del litigio, (…sic…) “pero después de esa fecha nunca más se nos habló del asunto y por supuesto nuestra permanencia ininterrunpida, en cualidad de arrendatarios…”. Luego siguen señalando la parte actora en dicho libelo de demanda, que es fecha 11 de Mayo de 2.010, cuando un nuevo propietario el ciudadano J.D.V.G.S., les presentó un nuevo contrato de arrendamiento de plazo fijo por seis meses; y en cuanto a lo anterior la representación judicial de la parte actora consigna copia de ese nuevo contrato de arrendamiento presentado por el nuevo propietario, y en cuya documental inserta a los folios 22 al 23 de la pieza 1, la cual se aprecia y valora de conformidad con el artículo 1366 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la fecha de su autenticación fue el 11 de Mayo de 2.010, ante lo delatado por la parte actora, este Juzgador distingue que los demandantes desde ese mismo momento quedan enterado de la negociación que se efectuó sobre el local arrendado, aunado a ello la misma representación judicial de los demandantes hace mención en su escrito de fecha 19 de Septiembre de 2.011, inserto al folio 166 de la pieza 1, del documento contentivo de la venta efectuada por la vendedora M.G.D.A. al ciudadano J.D.V.G.S., cuya copia, se encuentra inserta del folio 176 al 178 de la pieza 1, resaltándose que la fecha del registro de dicho documento fue 16 de Marzo del 2.010, y las copias certificadas que cursan del folio 154 al 157 de la pieza 1 consignadas por la parte demandada además de la fecha de registro 16-03-2010, tiene fecha de expedición de dicha copia el 19 de Julio del 2011, valorandose tales documentales de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que ello hace deducir lógicamente del conocimiento que tenían los actores de la venta efectuada del local comercial, que ellos arrienda, como bien ellos aducen, desde el 11 de Mayo del 2.010 y que en consideración a lo sentado en la citada jurisprudencia en cuanto a que el Alto Tribunal “(…)a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, (…) establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente”; se obtiene de lo anterior en relación al caso de autos que los ciudadanos L.O.T. y E.J.T., actuando en nombre propio, como en su caracteres de Gerentes Generales de la sociedad mercantil “INVERSIONES CASA DON LUIS, COMPAÑÍA ANONIMA”, incoaron la demanda en fecha 17 de Marzo de 2.011; por lo que siendo ello así, al considerar la fecha que señalan y demuestran los actores tener conocimiento de la venta del bien inmueble arrendado, como ya fue analizado ut supra, en fecha 11 de Mayo de 2.010, y la fecha de interposición de la demanda 17-03-2011, ello arroja un período de tiempo de once (11) meses y seis (6) días, lo cual hace concluir que los arrendatarios no ejercieron la correspondiente acción dentro de los cuarenta (40) días calendario siguientes de tener aviso o conocimiento de la negociación celebrada por el adquiriente, por lo que operó la caducidad de la acción, y así se decide.

    No obstante lo anterior, y antes de concluir el presente dictamen, se distingue que la parte actora en fechas 8 y 18 de Junio de 2.012, presenta escritos ante esta Alzada, cursantes del folio 6 al 16, y 43 al 54 de la pieza 2, entre otros señala, específicamente al folio 48 de la pieza 2, que en cuenta del tercer contrato de arrendamiento, del cual resalta que el otro hijo del finado N.G., el ciudadano J.D.V.G.S., cede en contrato de arrendamiento, hace el señalamiento que este ciudadano se presenta como propietario del local comercial, siendo el caso que al contrastarse tal circunstancia con la documental que cursa al folio 155 de la pieza, la cual ya fue apreciada y valorada ut supra, se observa que la causahabiente del de cujus, ciudadana M.J.G.D.A., en nombre y representación de los ciudadanos N.G.R. y P.S.D.G. vendió en fecha 16 de Marzo de 2.010, al ciudadano J.D.V.G.S., también causahabiente del de cujus el bien inmueble objeto del litigio, pero es el caso que para ese entonces el ciudadano N.G.D.A. ya había fallecido, pues ello ocurrió el 13 de Septiembre de 2.008, por lo que carecía de validez el poder del cual se valió la ciudadana M.G.D.A., que le fue otorgado por el de cujus, en fecha 18 de Julio de 2.008, para efectuar la aludida venta, aduciendo la representación judicial de la parte actora, que ello configura el fraude y simulación, por cuanto el acto realizado a nombre del de cujus, es nulo, pues el mandato y el poder, cesan con la muerte, y es por ello que no podía la ciudadana M.G.D.A. actuar en nombre del de cujus en la aludida venta efectuada el 14/09/2.008, por ser nula su representación, y en consecuencia nula dicha venta.

    Sobre este aspecto esta Alzada observa que lo planteado por la representación judicial de la parte actora constituye un hecho nuevo, pues no lo alegó en el libelo de demanda, aunado a que las circunstancias que denuncia están referidas a la simulación de la venta, y al cuestionamiento del poder otorgado a la ciudadana M.G.D.A. por el de cujus N.G.D.A., toda vez que cesó tal mandato con la muerte del mencionado ciudadano, siendo que tales pretensiones deben ser dilucidadas y tramitadas por el procedimiento ordinario, cuyo procedimiento es a todas luces incompatible con el procedimiento en el que se ventiló la preferencia ofertiva reclamada en este juicio, por lo que siendo ello así mal podría este Tribunal Superior pronunciarse sobre lo aspectos ya señalados y denunciados por la parte actora y así se decide.

    Como corolario de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior debe declara la CADUCIDAD de la acción, por los argumentos proferidos por esta Alzada; asimismo se declara parcialmente con lugar la apelación interpuesta al folio 219 de la pieza 1, en fecha 17 de Abril de 2012, por la abogada C.M.D.R., en su condición de apoderada judicial de la parte demandante ciudadanos L.O.T., EMNETERIO J.T. y la Sociedad Mercantil INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A., contra la sentencia de fecha, 15 de Marzo de 2012, dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, inserto del folio 196 al 211 de la pieza 1; y en consecuencia sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, por cuanto al quedar establecido que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, no es aplicable la prorroga legal alegada en su escrito presentado en fecha 16 de Junio de 2011, específicamente al folio 115 de la pieza 1; quedando revocada la referida decisión emitida por el Tribunal a-quo, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

    CAPITULO CUARTO

    DISPOSITIVA

    Por todos los razonamientos anteriores este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara que operó la CADUCIDAD de la acción, en la demanda que por PREFERENCIA OFERTIVA LEGAL incoara los ciudadanos L.O.T., EMNETERIO J.T. y la Sociedad Mercantil INVERSIONES CASA DON LUIS, C.A., y asimismo declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada. Todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

    Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida al folio 219, por la abogada C.M.D.R., en su condición de apoderada judicial de la parte demandante contra la sentencia de fecha, 15 de Marzo de 2012, dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, inserto del folio 196 al 211 de la pieza 1, la cual queda REVOCADA.

    No hay especial condenatoria en costa dada la naturaleza del fallo.

    Por cuanto la presente decisión salió fuera de su lapso legal en virtud de las publicaciones de las sentencias recaídas en entre otras causas las signadas con los Nros: 11-4087, 11-4090, 12-4132, 12-4118,12-4133, 12-4186, 12-4213, 12-4206, 12-4207, 12-4214, 12-4218, 11-3941, 11-4028, 12-4228, 12-423112-4137, 12-4171, 12-4139, 12-4177, 12-4147, 12-4208, 12-4190, 12-4178, 124259, 12-4260, 12-4238, 12-4145, 12-4269, 12-4270, 12-4271, 12-4259, 12-4277, 12-4278, 12-4222, 12-4234, 12-4198, 12-4279,12-4286, 12-4289, 12-4285, 12-4332, 12-4339, por lo que se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

    Publíquese, Regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los veintiuno (21) días del mes de Marzo de dos Mil trece (2013). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

    El Juez,

    Abg. J.F.H.O.

    La Secretaria,

    Abg. Lulya Abreu López

    En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), previo anuncio de Ley.

    La Secretaria,

    Abg. Lulya Abreu López

    JFHO*lal*glenda

    Exp. Nº 12-4244

    C.c.archivo