Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Febrero de 2011

Este Tribunal Superior, actuando en sede de Reenvío, con vista a la decisión dictada en fecha veintiuno (21) de a.d.D.M.D. (2010), por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, donde declaró:

En consecuencia, al no haber quedado claramente establecidos los límites que deberán utilizar los peritos que se designen para la realización de la experticia complementaria del fallo ordenada en el sub iudice, es evidente la violación del ordinal 6º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil por el vicio de indeterminación objetiva (…)

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la empresa (SERVIBIEN) contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de octubre de 2009. En consecuencia se declara la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al Tribunal Superior que resulta competente dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio indicado. Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

En consecuencia, y a los fines de dar estricto cumplimiento al fallo parcialmente trascrito, esta Alzada pasa a dictar sentencia conforme a lo establecido en el encabezado del artículo 322 del Código de Procedimiento Civil y al efecto observa:

Inicia el presente juicio mediante escrito libelar y sus anexos, interpuesto en fecha treinta y uno (31) de m.d.D.M.S. (2007), por los abogados A.B.L.M. y H.S.N., actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana E.M.G.D.R., tal como se evidencia de instrumento poder debidamente autenticado, el cual cursa anexo en original (f. 14 y 15). Comienzan señalando en su escrito que en fecha veintitrés (23) de Julio de 1.998 su conferente firmó contrato de opción a compra con la Sociedad Mercantil SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN), tal como se evidencia de documento debidamente autenticado, el cual corre inserto en original (f. 16 al 21), contrato en el cual su conferente manifestó su intención de adquirir un apartamento que formaría parte de un conjunto residencial a edificarse el cual se denominaría “CONJUNTO RESIDENCIAL TUSMARES”, en dos lotes de terreno ubicados en la Avenida La Playa de Sector Caribe de la Urbanización Caraballeda del Municipio Vargas del Estado Vargas. Que la cláusula primera del contrato de opción a compra establece que los dos lotes de terreno sobre los cuales se edificaría el mencionado conjunto residencial son propiedad de los ciudadanos C.F.V.I. y E.V.D.P. y de la Sociedad Mercantil INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A., los cuales se integrarían para consolidar la propiedad en un solo terreno. Que en la cláusula octava del contrato, se estableció el valor del inmueble en la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 125.400,00) los cuales serían pagaderos con la entrega de su equivalente en bolívares al cambio oficial en la forma de pago y fechas establecidas en la misma. Que su patrocinada ha cancelado la cantidad de NOVENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO DÓLARES (US$ 90.288,00), tal como se evidencia de los recibos y comprobantes de pagos que corren insertos en original a los folios 22 al 30. Que en la cláusula décima cuarta se estableció que el documento de propiedad se otorgaría al término de sesenta (60) días contados a partir de la fecha en que se protocolizara el documento de condominio, estableciéndose asimismo que la construcción de la obra concluiría en un plazo máximo de veintiséis (26) meses contados a partir del 31 de diciembre de 1997. Transcriben lo establecido en la cláusula décima quinta. Seguidamente, señalan que hasta la fecha no se ha realizado la integración de los lotes de terreno sobre los cuales se edificaría el conjunto residencial, en contravención con lo establecido en la cláusula primera del contrato de opción a compra. Que contrariamente, las Sociedades Mercantiles propietarias de las respectivas parcelas, constituyeron hipoteca de primer grado a favor de Banco Mercantil, C.A., sobre las mencionadas parcelas, documento inserto en copia simple, el cual corre inserto a los folios 31 al 41. Que del documento constitutivo de la hipoteca señalada se verifica que las parcelas no se encuentran integradas, y que de su cláusula segunda se observa que la Sociedad Mercantil INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A., señaló que la construcción de la edificación estaría terminada en un plazo de dos (02) años contados a partir de la fecha de registro de ese documento, entendiendo la fecha para la entrega de la obra totalmente concluida para el mes de octubre de 2001, contrario a lo establecido en el contrato de opción a compra donde se señala como fecha máxima para la entrega de la obra febrero de 2000. Que en la actualidad la construcción del Conjunto Residencial se encuentra retrasada en atención a lo establecido en el contrato de opción a compra, señalándose como motivo del retraso el desastre natural ocurrida en el Estado Vargas en el mes de diciembre de 1999, siendo que para esa fecha la obra ya debía estar a punto de concluir, atendiendo al tiempo establecido para la culminación de la obra en el contrato objeto de la presente litis. Que la obra se encuentra atrasada y que actualmente en su ejecución se encuentran laborando un mínimo de personal, todo lo cual se verifica de la inspección ocular practicada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, inserta en original a los folios 42 al 56. Que la presente acción es intentada contra la Sociedad Mercantil SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN), en virtud de ser la empresa con quien su conferente suscribió el contrato de opción a compra objeto de la presente litis, siendo ésta la encargada de la venta de los inmuebles que integran la obra, tal como lo establece la cláusula cuarta del mencionado contrato. Asimismo, demanda a la Sociedad Mercantil INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A., por ser propietaria de los lotes donde se ejecuta la obra, así como la beneficiaria del dinero obtenido de la gestión de pre-venta, tal como lo establece la cláusula segunda del señalado contrato, por lo que solicita que convengan o sean condenados por el Tribunal, en primer lugar: La terminación del contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes en feche 23 de julio de 1998; en segundo lugar en el pago de forma solidaria de la cantidad de NOVENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO DÓLARES AMERICANOS (US$ 90.288,00) equivalente en bolívares para el momento de la interposición de la demanda a la cantidad de SETENTA Y UN MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO SIN CÉNTIMOS (Bs. 71.598.384,00) así como los intereses moratorios que se causen desde el 1º de marzo de 2000 hasta la definitiva cancelación de la deuda, calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual. Solicita que el pago reclamado sea efectuado en la misma divisa norteamericana, o que en su defecto al valor cambiario en el mercado libre de divisas para el momento del total cumplimiento de la obligación aquí reclamada. Fundamenta su petición en los artículos 1.159; 1.160; 1.169; 1.264; 1.277; 1.684 y 1.698 de la Ley Sustantiva Civil. Finalmente solicita al Tribunal la citación de los codemandados así como la aplicación de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre bienes de la co-demandada INVERSORA BREISA, C.A.

Mediante auto de fecha siete (07) de noviembre de Dos Mil Uno (2001) el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admite la demanda conforme a lo previsto en el artículo 341 del Código Adjetivo Civil, ordenando la citación de los co-demandados.

Materializada la citación, en fecha siete (07) de junio de Dos Mil Dos (2002) comparece la abogada LISTNUBIA MENDEZ, actuando con el carácter de co-apoderada judicial de la co-demandada SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN), y procede a dar contestación a la demanda, la cual quedó planteada en los siguientes términos: Inicia señalando la falta de cualidad de su patrocinada como sujeto pasivo en el presente juicio, atendiendo a lo preceptuado en el artículo 361 de la Ley Adjetiva Civil. Que tal como se evidencia del contrato de opción a compra suscrito entre la parte accionante y su conferente, en fecha 23 de julio de 1.998, esta última actuó por cuenta y orden de INMOBILIARIA AKETA, C.A., y que conforme a lo establecido en la cláusula quinta del mencionado contrato, la accionante manifestó su voluntad de adquirir y a ello se comprometió, de ser aceptada la oferta de los propietarios, aceptando el precio y la forma de pago establecida en la cláusula octava. Que de lo establecido en el señalado contrato, se verifica que su conferente actuó como mandatario de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA AKETA, C.A., para lo que suscribieron un contrato. Señala lo establecido en el artículo 1.648 del la Ley Adjetiva Civil, contentivo de la figura del mandato, así como su interpretación doctrinaria. Concluye su alegato indicando que en razón de que su patrocinado actuó en nombre y por cuenta de su mandante, la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA AKETA, C.A., no resulta obligada frente a terceros, refiriéndose a la actora. Continúa la apoderada co-demandada esgrimiendo sus alegatos y señala que resulta improcedente la acción resolutoria planteada, fundamentada en el hecho de que no se haya producido la integración del terreno sobre el cual se edificaría la obra y el retardo en la construcción del conjunto residencial, en contravención a lo establecido en el contrato de opción a compra. Que aún cuando para el 28 de octubre de 1999, fecha de suscripción de la garantía hipotecaria señalada por la accionante (f. 31 al 41), no se había realizado la integración registral de los lotes de terreno sobre los cuales se edificó el conjunto residencial, esto no constituye un incumplimiento esencial del contrato objeto de la presente litis, siendo ésta una obligación secundaria que puede materializarse en cualquier momento por ser accesoria. Que resulta claro que la integración del proyecto es un requisito fundamental para otorgar el documento de condominio, sin embargo tal integración se ha producido con la aprobación del proyecto por parte de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Vargas, estando sólo pendiente la integración registral, por lo que tal circunstancia no puede configurarse como motivo legítimo para la resolución del contrato. Que respecto a la inejecución de la obra según lo establecido en el contrato alegada por la accionante, resulta contradictoria pues no se determina si el incumplimiento fue para diciembre de 1999 o posterior a esa fecha, hecho que niega pues para la fecha señalada, la construcción de la obra se encontrara ejecutada en un setenta por ciento (70%) aproximadamente. Que lo señalado por la accionante respecto a lo establecido en la cláusula segunda del documento constitutivo de la garantía hipotecaria constituida la Sociedad Mercantil INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A., a favor del Banco Mercantil, C.A., resulta improcedente con fundamento en lo previsto en el artículo 1.166 del Código Civil. Que en atención al incumplimiento contractual posterior a diciembre del año 1999, es público y notorio que para esa fecha el Estado Vargas sufrió serios daños como consecuencia del desastre natural ocasionado por el deslave, hecho que provocó un retraso agudo y extraordinario en la ejecución de la obra, siendo que la construcción debió paralizarse mientras se hacían labores de limpieza debido a que gran parte del sótano, planta baja y demás áreas comunes fueron tapiadas por lodo. Que vista la falta de servicios públicos por un largo período y la inseguridad reinante en la zona luego del desastre natural impidieron la ejecución de la obra en los términos establecidos. Que tales circunstancias eximen a su conferente de toda responsabilidad contractual en atención a lo preceptuado en los artículos 1.271 y 1.272 de la Ley Sustantiva Civil, ya que los hechos acaecidos en diciembre de 1999 constituyeron una causa extraña no imputable a su patrocinado. Que lo establecido en la cláusula décima cuarta no constituye un término esencial puesto que contempla una “estimación”, aproximación o especulación sobre la posible conclusión de la obra. Que en la mencionada cláusula los propietarios no asumen como obligación esencial concluir la terminación de la obra en el tiempo señalado por tratarse de una “estimación”. Que no es cierto que en la actualidad labore una cantidad mínima de personal. Que la inspección judicial extra litem traída por la actora no tiene significado probatorio alguno, toda vez que la evacuación se produjo fuera del procedimiento y sin el control del accionado.

Del mismo modo, en fecha diez (10) de junio de Dos Mil Dos (2002), comparecieron los abogados G.R.A. y C.G.N., actuando con el carácter de co-apoderados de la co-demandada INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A., y procedieron a dar contestación a la demanda, quedando expuesta en los siguientes términos: Rechazaron y contradijeron la demanda por ser inciertos los hechos narrados así como improcedente el derecho invocado. Que en atención al contrato de promesa bilateral de venta, constitutivo de una obligación de transmisión de la propiedad a la que se ha comprometido el vendedor, así como al término establecido en la cláusula décima cuarta para la exigibilidad de dicha obligación, se verifica que su cumplimiento esta sujeto a una condición suspensiva, como lo es el documento de condominio y el permiso de habitabilidad, y tal como lo reconoce la parte accionante la obra no está culminada por lo que existe una imposibilidad material de obtener los mencionados documentos, siendo que no se encuentra cumplida la condición suspensiva que da lugar al inicio del término establecido por las partes en el contrato objeto de la litis, resultando improcedente el incumplimiento alegado. Que en atención al retardo en la ejecución de la obra, aducido por la accionante conforme a lo pautado en la cláusula segunda del contrato, niegan que antes de la ocurrencia del deslave en el Estado Vargas, haya habido incumplimiento en la construcción de la obra y que el retardo en la estimación hecha en el contrato no reviste gravedad alguna que motive su resolución, contrariando la ejecución del contrato de buena fe. Que lo establecido por los contratantes en la cláusula décima cuarta, referente al plazo para la conclusión de la obra no es un término expreso sino una estimación, un plazo flexible. Que resulta normal un retraso en la terminación de cualquier obra por hallarse sujeta a diversas variables, retrasos estos no imputables a quien realiza la obra. Que para diciembre de 1999 sólo puede hablarse de un simple retardo en el cumplimiento, el cual no resulta grave ni importante para las expectativas de cumplimiento del contrato que poseía la parte accionante para esa fecha, hecho que se evidencia de la puntualidad del pago por parte de la compradora de las cuotas mensuales durante el año 1999, demostrando el interés de la compradora en el cumplimiento del contrato por parte de su patrocinada, por lo que tal retraso no puede considerarse relevante como para motivar su resolución. Que en atención a lo preceptuado en el artículo 1.271 de la Ley Sustantiva Civil, no procede la resolución ya que el desastre natural ocurrido en el Estado Vargas en diciembre de 1999 imposibilitó la conclusión de la construcción, siendo ésta una causa extraña no imputable a su conferente. Que a como consecuencia del mencionado desastre natural, la construcción ha marchado muy despacio por existir además impedimentos económicos, pues dejaron de percibir el pago mensual de los compradores así como financiamiento bancario.

Mediante auto de fecha quince (15) de febrero de Dos Mil Uno (2001), el Juzgado a quo admite los escritos de promoción de pruebas, presentados ambos en fecha veinte (20) de noviembre de Dos Mil (2000), por los apoderados judiciales de las partes, fijando además la fecha y hora para la evacuación de las testimoniales promovidas por la accionante reconvenida y ordenando la notificación de las partes, de lo acordado en dicho auto.

Por auto de fecha doce (12) de agosto de Dos Mil Dos (2002), el Juzgado a quo admitió los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes en su oportunidad procesal.

Vista la recusación contra el Juez del Juzgado a quo, formulada por el abogado C.G.N., en fecha 17 de noviembre de 2002, actuando con el carácter de co-apoderado judicial de la Sociedad Mercantil co-demandada, INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A., por lo que correspondió continuar conociendo de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien procedió a dictar sentencia en fecha veintiséis (26) de m.d.D.M.C. (2005), en la cual declaró:

SIN LUGAR la acción de resolución de contrato intentada por la ciudadana E.M.G.D.R. en contra de las sociedades mercantiles SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN) e INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A.

Notificadas las partes, mediante diligencia de fecha cuatro (04) de noviembre de Dos Mil Cinco (2005), el co-apoderado accionante interpone recurso de apelación en contra de la señalada decisión, el cual fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha ocho (08) de noviembre de ese mismo año.

-II-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Cumplidas las formalidades y lapsos procesales para que esta Alzada proceda a dictar nueva sentencia, en estricto acatamiento al fallo proferido por nuestro M.T. en Sala de Casación Civil, de fecha veintiuno (21) de a.d.D.M.D. (2010), mediante la cual declara casado el fallo recurrido, dictado por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando dictar nueva sentencia, esta Alzada observa:

PUNTO PREVIO:

Así las cosas y analizadas como han sido las actas que conforman el presente expediente, esta Superioridad procede a pronunciarse respecto a la falta de cualidad e interés opuesta por la co-demandad, Sociedad Mercantil SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN), por considerar que actuó en nombre y por cuenta de su mandante, la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA AKETA, C.A., no resultando obligada frente a terceros, en este caso frente a la actora. En este sentido, resulta oportuno traer a mención lo señalado por la más respetable doctrina patria, para lo que se cita al autor A.R.R., en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Volumen II, Caracas, 2003, Pág. 27:

La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o interés jurídico controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

(Subrayado de esta Alzada).

En razón de lo anterior, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, demandante y demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar.

En atención al caso bajo análisis, la accionante, ciudadana E.M.G.D.R., al momento de suscribir el contrato objeto de la presente litis (f.16 al 21, Pz. Ppal. Nº 1), lo hizo con la Sociedad Mercantil SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN), de dicho contrato, se observa en su cláusula cuarta lo siguiente:

LOS PROPIETARIOS han suscrito un contrato con LA INMOBILIARIA para todo lo relativo a la venta bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, del Desarrollo descrito en la Cláusula SEGUNDA. (…) A su vez la INMOBILIARIA AKETA, C.A., ha suscrito con SERVIBIEN un contrato para que realice la venta de los apartamento, que integrarán el CONJUNTO RESIDENCIAL TUSMARES.

La normativa contractual antes transcrita no hace ningún señalamiento que permita determinar que el contrato suscrito entre la INMOBILIARIA AKETA, C.A. y SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN) sea de mandato, aún cuando el contrato bajo análisis inicie señalando que esta última actúa por cuenta y orden de la inmobiliaria. Siendo que la relación contractual que se verifica de autos deviene de un contrato de servicios, tal como se verifica de la copia certificada traída a los autos por la co-apoderada de SERVIBIEN, contentiva de contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Undécima de Caracas, Municipio Libertador, bajo el Nº 66, Tomo 32, en fecha seis (06) de febrero de Mil Novecientos Noventa y Ocho (1998), celebrado entre la INMOBILIARIA AKETA, C.A., los propietarios, C.F.V.I., E.V. e INVERSORA BREISA ARABALLEDA, C.A. y SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN) (f. 135 al 139), donde esta última se compromete a prestar los servicios allí descritos, entre los que se encuentra la venta de los apartamentos ubicados en el CONJUNTO RESIDENCIAL TUSMARES, a través de los respectivos contratos de reservación, tal como lo señala el literal a) de la cláusula segunda de ese contrato. Asimismo, la cláusula sexta, señala que la inmobiliaria se obliga a cancelar a SERVIBIEN un porcentaje de comisión por los servicios a los cuales se obliga. De igual modo, la cláusula décima del señalado contrato los propietarios conceden la SERVIBIEN para la promoción y venta de las unidades que integran el mencionado conjunto residencial. Atendiendo a las normativas contractuales señaladas, donde existe exclusividad en la prestación de los servicios, así como el compromiso de pago por comisión de venta y la realización de publicidad, mal podría pretenderse la existencia de una relación de mandato que no resulta de lo asentado en las actas ni en las pruebas traídas a los autos. Es por lo que esta Superioridad, en atención a los criterios antes expuestos y a los hechos planteados, declara improcedente la falta de cualidad e interés opuesta por la co-demandada, Sociedad Mercantil SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN). Así se decide.

Resuelto lo anterior y siguiendo con los hechos libelados, la accionante fundamenta su acción en el hecho de haberse configurado un incumplimiento en lo establecido en el contrato de opción a compra suscrito entre ésta y las Sociedades Mercantiles co-demandadas, vista la falta de unificación de los lotes de terreno donde se acordó edificar el Conjunto Residencial Tusmares, la construcción de la obra dentro del tiempo establecido en el contrato, así como el puntual otorgamiento del documento definitivo de compraventa, hechos que las Sociedades Mercantiles co-demandadas niegan señalando que no existe incumplimiento alguno ya que la unificación de los lotes es una obligación accesoria que puede ser cumplida en cualquier momento antes de la tradición de la cosa, así como la inexistencia de un término específico para la culminación de la obra, siendo que a decir de los co-demandados, lo establecido en el contrato fue una estimación, además de aducir que el retardo en la entrega de la obra totalmente culminada fue a consecuencia de circunstancias de fuerza mayor, debido al deslave acaecido en el Estado Vargas.

En este sentido y trabada como ha quedado la litis según lo expuesto por las partes, pasa de seguida esta Superioridad a pronunciarse respecto al caudal probatorio ofertado por éstas:

PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONANTE

Anexo al escrito libelar, la parte accionante ofreció las siguientes pruebas:

 Original de contrato de opción a compra (f. 16 al 21), debidamente autenticado, suscrito entre la Sociedades Mercantiles SERVICIOS DE BIENES RAÍCES CIMA, C.A. (SERVIBIEN) y la ciudadana E.M.G.D.R., en fecha veintitrés (23) de Julio de 1998, mediante el cual los propietarios acordaron la unificación de los lotes de terreno sobre los cuales se edificaría el Conjunto Residencial Tusmares, los cuales quedarían en propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A., a fin de consolidad un único terreno. Asimismo, se señala que los propietarios han suscrito un contrato, debidamente autenticado, con la INMOVILIARA AKETA, C.A., para lo relativo a la venta bajo Régimen de Propiedad H.y.e. última a su vez suscribió contrato debidamente autenticado con SERVICIOS DE BIENES RAÍCES CIMA, C.A. (SERVIBIEN), para todo lo referente a la venta de los apartamentos que integrarán la mencionada obra. De igual modo se hace la descripción del apartamento al cual la compradora se compromete adquirir así como la fijación del valor del mismo y la forma de pago. Los propietarios estiman la conclusión de la obra en un plazo máximo de veintiséis (26) meses, contados a partir del 31 de diciembre de 1997. Se establece también que en caso que los propietarios no concluyan el inmueble en la fecha prevista por causas no imputables a ellos por más de cuatro (04) meses, la compradora podrá dar por terminado el contrato y los propietarios devolver las cantidades recibidas. Se acuerda además el pago de intereses moratorios en caso de incumplimiento en el otorgamiento del documento de compra-venta definitivo pautado para el 28 de febrero de 2001.

 Inserto en original (f. 22 al 30), ocho (08) recibos de pagos realizados por la ciudadana accionante. El primero, por la cantidad de bolívares DIEZ MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 10.380.000,00) equivalente a la cantidad de VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 20.000,00), por concepto de reserva por la compra del apartamento identificado con el Nº 7-07 del Conjunto Residencial Tusmares, los siete (07) recibos restantes por la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS VEINTICUATRO DÓLARES AMERICANOS (US$ 7.524,00), por concepto de cuotas.

Los documentos antes descritos, se encuentran definidos en el Código Sustantivo, en su artículo 1.363 de la siguiente forma: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones…”. Estos documentos, especialmente el contrato de opción a compra, no fueron desconocidos, tachados ni impugnados, motivo por el cual se les debe tener como documentos reconocidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil: “La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega…El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.”. Así mismo, del contenido del contrato bajo análisis, se evidencia la libre manifestación de voluntades de las partes a ceñirse a las normas contractuales establecidas por éstas, atendiendo a sus intereses, de igual modo, se verifica el cumplimiento por parte del accionante, en el pago del precio acordado en la forma prevista en el contrato, motivo por el cual esta Alzada le otorga todo el valor probatorio que le confiere la ley. Así se decide.

 Anexo en copia simple (f. 31 al 41) documento constitutivo de garantía hipotecaria para el otorgamiento de línea de crédito, debidamente protocolizado, suscrito entre la Sociedad Financiera Banco Mercantil, C.A. y la Sociedad Mercantil INVERSORA BREISA, CARABALLEDA, C.A., en fecha 28 de octubre de 1999.

La documental se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código Adjetivo, sin embargo, del mismo no se desprenden elementos que sirvan para la determinación del incumplimiento alegado por la accionante, siendo que lo allí contenido es un negocio jurídico distinto al analizado en el presente juicio, resultando inconducente, por lo que esta Superioridad lo desecha. Así se decide.

 Original de Inspección Ocular (f. 42 al 56) practicada por el Juzgado Primero de Municipios de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 24 de septiembre de 2001, donde se deja constancia del estado de la obra para esa fecha. En dicha inspección señala el solicitante se deje constancia de: “Del estado actual que presenta la obra y su ejecución”; “Del personal que se encuentra laborando en la obra” y “De cualquier otro hecho que se indique al momento de la práctica de la inspección”, jurando anta el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, la urgencia del caso y la circunstancia de que a fututo pudiesen desaparecer cuestiones que interesen a su patrocinada. Tal inspección fue realizada en la edificación en construcción denominado “Residencias Tusmares”, situada en la Avenida La Playa, cerca de Tanaguarena, Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, en presencia del Ingeniero de la obra, ciudadano E.M.. El Tribunal dejó constancia que para el momento de constituirse (4:15 p.m.), varios trabajadores se retiraban por haber concluido su jornada laboral, y que al momento de practicarse la inspección se encontraban aproximadamente, diez (10) personas, trabajando en la obra. Del mismo modo, se dejó constancia del estado del lindero norte del edificio donde se observó inconclusa la obra, hechos de los cuales se dejó constancia a través de fotografías, mediante un fotógrafo designado y juramentado para tal fin.

Observa ésta Alzada que la inspección judicial supra descrita constituye una prueba preconstituida, toda vez, que la misma fue realizada con anterioridad al lapso de promoción correspondiente, por lo que, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1.429 del Código Civil, el cual dispone:

En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de noviembre del año 2000, con respecto a la procedencia de la Inspección Judicial extra litem estableció:

Al respecto, nuestra doctrina y la ley han señalado que la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde.

(Subrayado de este Juzgado).

En este orden de ideas, ha sostenido un sector de la doctrina, cuya posición acoge esta Alzada, que cuando se solicita la realización de una inspección como justificativo para p.m., según lo previsto en los artículos 936 y 938 de la Ley Adjetiva Civil, dicha inspección tiene la característica de ser una inspección ocular, por cuanto así lo señala expresamente la norma, y por lo tanto, sólo puede tener por objeto que el Juez deje expresa constancia de lo que percibe directamente a través del sentido de la vista, con la correspondiente descripción del estado en que se encuentran las cosas a su alrededor, no pudiendo en consecuencia, plasmar cualquier otro tipo de circunstancias en el acta de inspección, menos aún si para ello se requiere de conocimientos especiales o periciales. Adicionalmente a lo anterior, se ha sostenido igualmente que este tipo de inspección no tiene el mismo valor probatorio que la inspección judicial celebrada durante el proceso (artículos 473 y 476 eiusdem), toda vez que cuando la inspección es celebrada extra litem, debiendo ser concatenado con otro medio de prueba que le permita adquirir pleno valor probatorio por afianzar su contenido.

En virtud de lo anterior, considera esta Superioridad que el valor probatorio que arroja la citada inspección, es el de un simple indicio, que adminiculado al informe pericial, que más adelante se analiza, por razones de orden atendiendo a la promoción de pruebas, ratifica lo aducido por la parte accionante, respecto al retardo en la culminación de la obra, según lo pautado en el contrato objeto de la presente litis, es por lo que esta Superioridad considera como totalmente verdadero su contenido, otorgándole valor probatorio. Así se decide.

En la oportunidad procesal prevista por la ley adjetiva para la promoción de pruebas, la parte accionante promovió, en primer lugar, “el mérito favorable de los autos…”. Vale destacar que este aforismo jurídico no constituye un medio probatorio, sino un principio que rige en todo el sistema probatorio venezolano, donde se contempla que la prueba, luego de producida en el expediente, no le pertenece a ninguna de las partes, sino al proceso y que el Juez debe valorarlas de acuerdo a lo contemplado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente promovió prueba de informes y de exhibición de documentos, las cuales no se llevaron a cabo.

PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA SERVICIOS DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN):

Llegada la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, la Sociedad Mercantil co-demandada SERVIBIEN, promovió el mérito favorable que se desprende de los autos. Tal como se señaló anteriormente, esto no constituye un medio probatorio, sino un principio que rige en todo el sistema probatorio venezolano, donde se contempla que la prueba, luego de producida en el expediente, no le pertenece a ninguna de las partes, sino al proceso y que el Juez debe valorarlas de acuerdo a lo contemplado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente, promovió:

 Inserta a los folios 135 al 139, copia certificada de “Contrato de Servicios”, debidamente autenticado, en fecha 6 de febrero de 1998, suscrito entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA AKETA, C.A., los propietarios, constituido por los ciudadanos C.F.V.I. y E.V.D.P. y la Sociedad Mercantil INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A. y SERVIBIEN, donde ésta última se obliga con la inmobiliaria a “Planificar, coordinar y dirigir con su propio personal, medios y elementos, las ventas de los apartamentos, que estarán ubicados en el CONJUNTO RECIDENCIAL TUSMARES, mediante la captación de los clientes Compradores a través de la suscripción de los respectivos Contratos de Reservación (…) Mantener asistencia permanente en el inmueble de (…) un (1) representante o vendedor con el objeto de proporcionar atención especializada en ventas al público…”, esto, según lo establecido en los literales a) y b) de la cláusula segunda del señalado contrato. En su cláusula sexta, INMOBILIARIA AKETA, C.A., se obliga a cancelar los servicios prestados por SERVIBIEN, conforme a lo acordado en la cláusula segunda. Asimismo, en la cláusula décima, se establece la exclusividad de SERVIBIEN en cuanto a la promoción y venta de las unidades que integran el Conjunto Residencial Tusmares.

El documento antes descrito, encuadra dentro de los definidos como privados, tal como lo define la Ley Sustantiva en su artículo 1.363. El mismo, no fue desconocido ni impugnado, motivo por el cual se le debe tener como documento reconocido, en atención a lo preceptuado en el artículo 444 del Código Adjetivo Civil. Así mismo, del contenido del contrato bajo análisis, se evidencia la libre manifestación de voluntades de las partes, de apegarse a las normas contractuales establecidas por éstas, atendiendo a sus intereses, de igual modo, se verifica, tal como se señaló en el punto previo de este fallo, que la co-demandada SERVICIOS DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN) es responsable directa ante la parte accionante de cualquier contravención a lo establecido en el contrato objeto de la presente litis, por haber sido contratada ésta para la prestación de sus servicios como planificadora, coordinadora, con personal propio, de la venta de los apartamentos ubicados en el conjunto residencial TUSMAES, asumiendo obligaciones directamente ante la parte accionante, es por lo que esta Alzada le otorga todo el valor probatorio que le confiere la ley. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A.:

Encontrándose en la oportunidad prevista para la promoción de pruebas, ésta co-demandada promovió el mérito favorable de los autos, aforismo jurídico respecto al cual esta Superioridad ya se pronunció. Asimismo, promovió prueba de experticia:

Inserto a los folios 190 al 355, Dictamen Pericial consignado junto a sus anexos, por los expertos designados, ciudadanos A.P., R.E. y C.R., de conformidad con lo establecido en los artículos 1.425 del Código Civil y 467 del Código Adjetivo Civil.

Analizado como ha sido el contenido íntegro del dictamen antes señalado, atendiendo a lo señalado por los expertos, esta Superioridad observa un retardo en la culminación de la obra, conforme a lo pautado en el contrato de opción a compra suscrito entre las partes. Señalan los expertos que la obra comenzó en el mes de noviembre de 1997, y que hasta diciembre de 1999, habían transcurrido 25 meses y que el estado de avance de la obra para esa fecha se estimaba en un sesenta y un por ciento (61%), que de continuar con un ritmo de trabajo como el mantenido hasta ese momento la obra hubiese podido estar lista para agosto de 2000. Continúan señalando los expertos que para enero de ese mismo año era imposible la continuación de la obra a consecuencia del desastre natural ocurrido en el Estado Vargas, siendo que la reactivación de la obra ocurrió en julio de 2000 y finalmente señalan que para noviembre de 2002, fecha en que es emitido el informe, la obra entró en una etapa de paralización desde abril de ese mismo año. Por lo antes expuesto y en el marco de las reglas de la sana crítica, esta Superioridad le otorga valor probatorio al informe señalado, considerando que del mismo queda claramente evidenciado el retraso en la conclusión de la obra, de conformidad con lo establecido en el contrato de opción a compra suscrito por las partes, además de ratificar lo sentado en acta de inspección ocular practicada por la Titular del Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 24 de septiembre de 2001. Así se decide.

 Testimonial del ciudadano L.R. (f. 416 y 417), de profesión Ingeniero Civil, rendida ante el juzgado comisionado en fecha veinte (20) de m.d.D.M.T. (2003), en presencia de los apoderados judiciales, tanto de la co-demandada promovente como de la parte accionante. En atención a las preguntas realizadas por el promovente, señaló el testigo que su esposa fue quien suscribió contrato de opción a compra sobre la construcción denominada Conjunto Residencial Tusmare, señalando desconocer con exactitud la fecha de suscripción del mismo. Pregunta el promovente si hasta diciembre de 1999, recibieron al menos cada dos meses informes de avance de la obra emitidos por Inversora Breisa Caraballeda, C.A., a lo que contestó el testigo que recibió informes no regularmente y que los mismos no eran detallados, indicando de forma general el avance de la obra. En la oportunidad de las repreguntas por parte del apoderado accionante, atendiendo a su pregunta, señaló conocer el contenido del contrato suscrito por su cónyuge, asimismo, dijo no recordar la fecha para la cual estaba prevista la culminación de la obra y que le era imposible determinar el avance de la obra hasta diciembre de 1999 debido a lo genérico de los informes recibidos. Repregunta el apoderado accionante si sabe y le consta al testigo el estado actual de la obra, a lo que contestó el éste, que por las visitas que ha hecho a la obra estima que la misma está ejecutada entre un 70 u 80 por ciento aproximadamente. Finalizó el acto.

De la declaración del testigo antes señalado, adminiculada con los demás medios probatorios valorados, se verifica el retardo en la culminación de la obra e incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por las Sociedades Mercantiles co-demandadas, pues para el momento de la declaración del testigo, rendida ante el juzgado comisionado en fecha veinte (20) de m.d.D.M.T. (2003), aún la obra se mantenía inconclusa. Tal declaraciones no fue tachada, es por lo que esta Alzada, en atención a las respuestas, sin contradicción al ser repreguntado, concordantes con las demás pruebas presentadas y dichos de la parte accionante, se evidencia certeza y confiabilidad en lo depuesto, todo conforme a lo establecido en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Analizado como ha sido el acerbo probatorio ofertado por las partes, quedó claramente evidenciado el incumplimiento en la integración de los lotes de terreno sobre los cuales se edificaría el conjunto residencial, en contravención con lo establecido en la cláusula primera del contrato de opción a compra, siendo que tal unificación resulta primordial para el otorgamiento del documento de condominio, documento éste que ha su vez resulta requisito indispensable para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, más aún cuando tal venta es bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, tal como lo tipifica la ley que rige la materia en su artículo 32: “No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio…”. Siendo esto, reconocido por la co-demandada SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN), en su contradictorio escrito de contestación a la demanda, al señalar:

…resulta claro que la integración del proyecto es un requisito fundamental a los efectos de otorgar el correspondiente documento de condominio, y en tal sentido, ya que ha producido el acto fundamental de integración urbanística cual es la aprobación del proyecto por el correspondiente órgano municipal (…) resulta evidente que es un hecho la integración urbanística de éstas, estando sólo pendiente la integración registral que puede realizarse y gestionarse en cualquier tiempo, dado su carácter accesorio.

Al hilo de lo precedentemente transcrito, vale destacar que la obligación de la unificación de los lotes de terreno sobre los cuales se edificaría el conjunto residencial, establecida en el contrato de opción a compra suscrito por las partes aquí en litigio, no posee carácter accesorio tal como lo señala la mencionada co-demandada, ni puede considerarse cumplida esta obligación por haberse producido la integración urbanística aprobada por el órgano municipal donde se encuentran ubicados los lotes de terreno, toda vez que tratándose de la venta un apartamento en construcción, donde las partes asumen sus obligaciones de comprador y vendedor, respectivamente, el vendedor bajo el régimen de propiedad horizontal esta obligado además a definir la situación jurídica del inmueble, debiendo gestionar oportunamente la documentación necesaria para tal fin, considerando que en el contrato de marras se encuentra establecida la fecha de entrega de la obra totalmente concluida, circunstancia esta que demuestra el incumplimiento aducido por la accionante.

En este orden de ideas y atendiendo a lo señalado por la accionante, respecto al retardo en la culminación de la obra, incumpliendo así con lo pactado en el contrato de opción a compra, resulta pertinente traer a mención lo establecido en el mencionado contrato en su cláusula décima cuarta:

El documento definitivo mediante el cual ser perfeccionará la compra-venta, como se indicó, será otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente a más tardar dentro del término de sesenta (60) días contados a partir de la fecha en que se hubiese protocolizado el Documento de Condominio y obtenido el permiso de habitabilidad. SERVIBIEN, notificará a LA COMPRADORA el día y hora fijado para el otorgamiento. Los propietarios estiman que la construcción de la obra física deberá estar concluida en un plazo máximo de hasta veintiséis (26) meses, contados a partir del 31 de Diciembre de 1997.

(Subrayado de este Juzgado).

Se observa en la normativa contractual supra señalada, que claramente se estableció el tiempo para la entrega de la obra totalmente culminada, resultando a todas luces contrario lo aducido por las Sociedades Mercantiles co-demandadas respecto al alcance de la palabra “estiman” contenida en el mismo, no puede pretenderse jugar con la semántica de las palabras para evadir una obligación contractual pues resulta evidente que se establecieron un plazo dentro del cual se ejecutaría la obra, y para esto ya debieron tener la planificación y programación de las actividades a realizar para el logro de la obligación suscrita, resultando impertinente alegar como eximente de responsabilidad la causa extraña no imputable debido al desastre natural ocurrido en el Estado Vargas en diciembre del año 1999, siendo que para esa fecha la obra debió estar adelantada en un porcentaje alto considerando que en el contrato se pautó como fecha de entrega veintiséis (26) meses, contados a partir del 31 de Diciembre de 1997, es decir, culminada en febrero de 2000, y aún cuando la obra comenzó sus trabajos formalmente en julio de ese mismo año, tal como lo señalan los expertos en el dictamen pericial antes a.p.e.m. de la interposición de la demanda, esto es dos (02) de octubre de 2001, más de un año luego de la reactivación de la obra, aún se mantenía el incumplimiento contractual, aduciendo problemas económicos, siendo que como persona jurídica dedicada a la construcción y el comercio debe prever contar con los recursos necesarios para asumir cualquier obligación donde se encuentre en juego el patrimonio de quienes deciden asumir obligaciones con éstos.

Respecto al eximente de responsabilidad por causa extraña no imputable, aducido por las Sociedades Mercantiles co-demandadas, amparándose bajo lo establecido en la Ley Sustantiva en sus artículos 1.271 y 1.272, los cuales establecen:

Artículo 1.271: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.”

Artículo 1.272: “El deudor no está obligado a pagar daños y perjuicios, cuando, a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, ha dejado de dar o de hacer aquello a que estaba obligado o ha ejecutado lo que estaba prohibido.”

Los dispositivos legales antes señalados configuran el incumplimiento involuntario por parte del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir la prestación y de la responsabilidad civil que tal incumplimiento puede acarrear, considerándose procedente cuando produce imposibilidad absoluta para cumplir la obligación, resultando insuficiente que el incumplimiento o ejecución se haga sólo más difícil u oneroso, así lo señala la más respetable doctrina patria en materia civil. Así pues, no resulta de las pruebas traídas a los autos la imposibilidad absoluta de cumplir con la obligación pactada, toda vez que, tal como se dijo, en la oportunidad que ocurrió el desastre natural en el Estado Vargas, estaba próxima la fecha tope para la entrega de la obra culminada, según la cláusula décima cuarta del contrato de marras, además de que posterior a tales hechos, julio del 2000, vale decir más de un año, aún persistía el incumplimiento, siendo esto motivo suficiente para solicitar la resolución contractual, siendo oportuno señalar no establecido por las partes en la cláusula décima quinta del contrato de marras al respecto:

Queda entendido que si LOS PROPIETARIOS no pudieren tener el inmueble concluido en la fecha prevista, por causa ajenas a su voluntad, no imputables a ellos, tales como caso fortuito o fuerza mayor, esta no ocasionaría la resolución del presente contrato, ni LA COMPRADORA podrá exigir indemnización o pago alguno, o disminución del precio de venta. No obstante LA COMPRADORA en este caso suspenderá el pago de las cuotas que queden pendientes hasta que se efectúe el otorgamiento del documento de compra-venta según lo establecido en la Cláusula Décima Tercera y no podrá ser considerada esta suspensión como incumplimiento de obligaciones de LA COMPRADORA asumidas de acuerdo al presente contrato. Igualmente es convenido que en el caso que las causas ajenas a la voluntad de LOS PROPIETARIOS, se prolongan por un período mayor a cuatro (04) meses o que no se efectúe en el plazo establecido el otorgamiento del documento de compra en la oficina del Registro Subalterno correspondiente, LA COMPRADORA podrá dar por terminado a su elección el presente contrato, en cuyo caso podrá solicitar a LOS PROPIETARIOS que le sean devueltas las cantidades pagadas de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Octava.

(Subrayado de este Juzgado).

Atendiendo al dispositivo contractual antes señalado, se evidencia con meridiana claridad que las partes previeron posibles soluciones en caso de incumplimiento involuntario por parte de los propietarios y considerando que aducen el desastre natural ocurrido en el Estado Vargas en diciembre de 1999 y que tales causas ajenas a la voluntad de los propietarios se prolongaron hasta julio de ese mismo año, tal como lo señalaron tanto las Sociedades Mercantiles co-demandadas como los expertos en su dictamen pericial, se verifica que transcurrieron más de cuatro (04) meses, por lo que se configuró el supuesto establecido en el contrato de opción a compra para que la compradora accionante diera por terminado a su elección el mencionado contrato. Así mismo, resulta oportuno destacar que en atención a la cláusula antes señalada no resulta procedente el reclamo de intereses retributivos, visto que la presente acción es resolutoria del contrato de marras por el retardo en la ejecución de la obra, allí se previó únicamente el reintegro de los montos pagados hasta la fecha de la solicitud de resolución, es por lo que resulta improcedente el reclamo del monto por intereses retributivos reclamados en el escrito libelar a la tasa del uno por ciento (1%) mensual. Así se decide.

En tal sentido, siendo el contrato ley entre las partes, conforme lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”, y que las obligaciones que allí se contraigan deben cumplirse exactamente como han sido convenidas, tal como lo preceptúa el artículo 1.264 eiusdem: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”; y encontrándose demostrado que efectivamente las Sociedades Mercantiles no cumplieron con lo pactado en el contrato de marras, resultando procedente en derecho la resolución de contrato por falta de unificación de los lotes de terreno sobre los cuales se edifica el Conjunto Residencial Tusmares, establecido en la cláusula segunda y del retardo en la entrega de la obra totalmente culminada para la fecha en que fue establecido en la cláusula décima cuarta, atendiendo a lo igualmente pactado por las partes en la cláusula décima quinta, es por lo esta superioridad encuentra ajustado a derecho la acción que por resolución de contrato de opción a compra incoara la accionante en contra de las Sociedades Mercantiles co-demandadas, INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A. y SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN), resultando solidariamente responsables. Así se decide.

En aquiescencia de todos los fundamentos expuestos, producto del análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub iudice, aunado al examen de los medios probatorios, alegatos y supuestos fácticos aportados por las partes, es determinante para este Sentenciador declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el co-apoderado accionante, abogado H.S., contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiséis (26) de m.d.D.M.C. (2005), en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO OPCIÓN A COMPRA incoara la ciudadana E.M.G.D.R. contra las Sociedades Mercantiles INVERSORA BREISA CARABALLEDA, C.A. y SERVICIO DE BIENES RAICES CIMA, C.A. (SERVIBIEN). Así se decide.

-III-

DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado H.S., actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana E.M.G.D.R., contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiséis (26) de m.d.D.M.C. (2005). Queda revocado el fallo apelado, en consecuencia se declara: