Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 16 de Julio de 2007

Conoce este tribunal de alzada sobre demanda de Resolución de Contrato presentada por R.J.F.S. contra la firma mercantil SBARRO SELF SERVICE FOOD S.R.L., de este domicilio, inscrita por el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 07/09/1994, bajo el Nro. 66, tomo 18-A, representada por sus directores ciudadanos A.R. GENTILE C. y H.V.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros: 7.375.333 y 4.469.539 respectivamente y, a estos mismos en sus propios nombres en su condición de fiadores solidarios y principales pagadores; aduciendo que su representado cedió en arrendamiento a SBARRO SELF SERVICE FOOD S.R.L., firma mercantil de este domicilio, antes identificada, dos (2) inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales, distinguidos con los Nros. 2B-13 y 1A-7, que forman parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la Calle 25 entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto, jurisdicción de la Parroquia C.d.E.L.; que el destino exclusivo de los locales es, el de un restaurante; que dicho contrato tendrían una vigencia de un (1) año contado a partir del 01/05/2001 hasta el 31/04/2002; que convino en pagar por el local signado con la letra 2B-13 la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales durante los primeros seis (6) meses de vigencia del contrato y la cantidad de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350.000,00) mensuales durante los últimos seis meses de vigencia por concepto del canon de arrendamiento; que por el local signado con la letra 1A-7 la suma de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00); que se obligó en la cláusula décima asumir y cancelar los servicios de agua, luz, aseo urbano, teléfono y condominio; que declaró que correrían por su cuenta los gastos de cobranza judicial o extrajudicial, incluyendo honorarios de abogado; que para la fecha de vencimiento del contrato no se suscribió un nuevo contrato escrito, transformándose de esa forma en un contrato verbal a tiempo indeterminado; que el canon de arrendamiento por el local signado con la letra 2B-13 seria por la cantidad de Cuatrocientos Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 402.500,00); que por el local signado con la letra 1A-7 la cantidad de Un Millón Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 1.265.000,00); que la firma mercantil SBARRO SELF SERVICE FOOD S.R.L., no ha cancelado a su representada los cánones de arrendamiento, correspondientes al local 2B-13, los meses de febrero, marzo, abril y mayo del año 2003, a razón de Cuatrocientos dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 402.500,00) mensuales, que resulta un total de Un Millón Seiscientos Diez Mil Bolívares (Bs. 1.610.000,00); que por el local 1A-7 los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2002 y enero, febrero, marzo, abril y mayo del años 2003, lo que hace un total de Ocho Millones Seiscientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 8.690.000,00) descrito en Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00) por el mes de octubre del 2002 y Un Millón Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (1.265.000,00) mensuales por los meses siguientes; que el inmueble se encuentra ocupado por el arrendatario, adeudando los cánones de arrendamiento descritos, pese a las innumerables inútiles e infructuosas gestiones de cobro realizada. Fundamentó la acción propuesta en los artículos 1.592, 1.167, 1.264 y 1.579 del Código Civil. Solicitó la medida de Embargo Preventivo sobre los bienes muebles y corrección monetaria, estimó la demanda en la suma de ONCE MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 11.565.000,00), la parte actora consignó documentos públicos los cuales corren insertos a los folios 5 al 14; en fecha 09-06-03, el Tribunal a-quo admitió la demanda (f-15) negando la medida solicitada por auto separado, por no encontrarse llenos los extremos exigidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil; a los folios 23-24 y 32 al 46 corre inserta inhibición planteada por la Dra. P.C.M.J.d.T.P.d.P.I. en lo Civil Mercantil y T.d.E.L., decidida por el Juez de este Tribunal. Al folio 48 la parte actora consignó escrito de Reforma de demanda, lo cual hizo en lo que respecta a la Resolución del Contrato de Arrendamiento donde señala que la firma mercantil SBARRO SELF SERVICE FOOD S.R.L., no ha cancelado a su representada los cánones de arrendamiento, correspondientes al local 2B-13, los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2003, a razón de Cuatrocientos dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 402.500,00) mensuales, lo que da un total de Tres Millones Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 3.320.000,00); que por el local 1A-7 los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2002 y enero, febrero, marzo, abril y mayo, junio, julio , agosto y septiembre del años 2003, lo que da un total de Quince Millones Quince Mil Bolívares (Bs. 15.015.000,00) distribuidos de la siguiente forma Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00) por el mes de octubre del 2002 y Un Millón Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (1.265.000,00) mensuales por los meses comprendidos entre noviembre de 2002 a septiembre de 2003; que el inmueble se encuentra ocupado por el arrendatario, adeudando los cánones de arrendamiento descritos, pese a las innumerables inútiles e infructuosas gestiones de cobro realizadas; que al efecto su mandante no ha podido obtener la entrega de los inmuebles ni el pago de las cantidades adeudadas; fundamenta la reforma en el articulo 343 de Código de Procedimiento Civil y la demanda en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículos 1.579, 1.592, 1.159, 1.160, 1.264, 1.167 del Código Civil; que demanda formalmente a la empresa SBARRO SELF SERVICE FOOD S.R.L., en su carácter de arrendataria y a los Sres A.R.G.C. y H.V.B., en su carácter de fiadores solidarios y principales pagadores, para que convengan o a ello sean condenados por el tribunal a: 1) La resolución del Contrato y la entrega de los inmuebles que le fueron arrendados totalmente desocupados y en perfectas condiciones en que los recibieron, 2) el pago del equivalente a los cánones de arrendamiento correspondientes, a los locales 2B-13 y 1A-7, por concepto de los meses y las cantidades arriba ya especificadas, y por los daños y perjuicios generados a su representado por el uso que el arrendatario a hecho del inmueble sin haber cancelado los mismos, 3) el pago del equivalente a los cánones de arrendamiento correspondientes al tiempo que transcurra desde el mes de septiembre de 2003 hasta la entrega definitiva del inmueble, 4) por último solicita que la parte demandada sea condenada en costas según lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; que a los fines de garantizar las resultas del proceso, de conformidad con el artículo 585 del C.P.C. pide se decrete medida de embargo sobre bienes propiedad de los demandados hasta por el doble de la cantidad de la demanda más las costas que fije el tribunal; que estima la presente demanda de conformidad con el artículo 38 del C.P.C. en la cantidad de Dieciocho Millones Doscientos Treinta y Cinco Mil Bolívares ( Bs. 18.235.000,00); en cuanto a la corrección monetaria solicita al tribunal que al momento de dictar sentencia definitiva se ordene actualizar el valor de las cantidades, por la perdida del valor adquisitivo de la moneda por su envilecimiento producto de la inflación y piden una experticia complementaria del fallo de acuerdo con los informes emanados del Banco Central de Venezuela, tomando como punto de partida la fecha en la cual se hizo exigible la obligación demandada; en cuanto a la intimación de los demandados solicitó se practicara la citación en la persona de los ciudadanos A.R.G.C. y H.V.B., en su condición de Directores de la empresa SBARRO SELF SERVICE FOOD S.R.L., y por último solicita sea admitida, sustanciada y tramitada la reforma de la demanda , conforme al procedimiento breve establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y finalmente sea declara con lugar en la definitiva, con la expresa condenatoria en costas. En fecha 29-09-2003, fue admitida la reforma (f-61) y negada nuevamente la solicitud de medida cautelar (f-101), a los folios 102 y 103, corre inserta solicitud y fijación de caución para decretar medida solicitada por la parte actora, consignación de documentos públicos (f-107 al 116); el Tribunal a-quo nombró perito avaluador para fijar avaluó al inmueble objeto de la garantía (f-120 al 156); el Tribunal a-quo una vez conformada hipoteca de primer grado a favor de la empresa demandada, decretó medida de embargo preventivo (folio 167); citadas la parte demandada, consignó escrito de contestación inserta a los folios 177 al 225, consignó documentos públicos y privados; en el lapso para promover pruebas la parte demandada ejerció su derecho consignó escrito y recaudos insertos a los folios 229 al 296; el Tribunal admitió el escrito de promoción de pruebas promovidas por la parte demandada en fecha 08/07/04, (f-298-299), a los folios 303 al 304 los codemandados promovieron pruebas; en fecha 16-07-04, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas y anexó recaudos los cuales corren insertos a los folios 309 al 343; a los folios 345 y 346 la parte actora, impugnó las pruebas promovidas por los codemandados argumentando la misma en el artículo 429 y 398 del Código de Procedimiento Civil; al folio 370 corre inserto escrito de solicitud de reposición de la causa al estado de que el a-quo practique nuevamente las notificaciones de los demandados; así mismo la parte demandada apeló de los autos dictados por el Tribunal a-quo de fechas 07 y 08 de Diciembre de 2004, insertos desde los folios 362 al 368 que declararon desiertos el acto de testigos de los ciudadanos R.A.R.R., C.M.d.T., E.D.F.L., Landry G.Q.F., J.R.P. y P.E.L., el a-quo acordó nuevamente las notificaciones de los demandado; a los folios 376 al 378 la parte demandada solicito medida innominada, la cual fue decretada en auto que riela a los folios 390 al 392 para lo cual ordenaron la apertura de un cuaderno separado de medidas recayendo el mismo bajo la nomenclatura Nro. KH02-X-2005-20, con noventa y dos (92) folios; cursa desde los folios 402 al 412 las declaraciones de los testigos promovidos por la parte demandada; a los folios 421 al 434 la demandada presentó informes y consignó recaudos; al folio 509 cursa poder sustituido por la abogada J.P., reservándose el ejercicio. En fecha 17-05-07, este Tribunal le dio entrada a la presente causa, abrió el lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes ejercieran el derecho a solicitar asociados de conformidad con el Artículo 118 del C.P.C., y el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 eiusdem y fijó el Vigésimo Día de Despacho siguiente para el acto de informes conforme lo establece el artículo 517 del Citado Código. Llegada la oportunidad para decidir este Tribunal observa.

Conforme a lo expuesto en el presente caso se trata de una demanda de resolución de contrato interpuesta por FIGUEROA S.R.J. contra SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L. y los ciudadanos A.R. GENTILE y H.V.V..

En la contestación de la demanda la parte demandada la contestó en los siguientes términos: Que admite que entre el demandante y su representada existen dos contratos de arrendamiento, relacionados con dos locales comerciales situados en el “CENTRO COMERCIAL COSMOS I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, locales identificados con los Nos. 2B-13 y 1A-7; Que también admite que el lapso de duración de dichos contratos era de un año y que el monto que se acordó cancelar son los expresados en el escrito de demanda; Que niega y rechaza de manera expresa los siguientes hechos: que el contrato a tiempo indeterminado o en el que existió antes que éste se hubiera pactado con los ciudadanos H.V.B. o A.R.G. como fiadores solidarios y principales; Niegan que los ciudadanos H.V.B. o A.R.G. se hayan comprometido a ser fiadores mientras el inmueble permaneciera ocupado; Niega que adeude al demandante los cánones de arrendamiento correspondientes al local 2B-13, específicamente los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del 2003 a razón de Bs. 402.500,00 mensuales y en consecuencia que adeude el total de Bs. 3.220.000,00; Niega que adeude, en relación al local 1A-7, los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio agosto y septiembre del 2003; Niega también que la suma de Bs. 15.015.000,00, distribuidos en la forma que indica el demandante; Niega haber infringido las disposiciones del Contrato de Arrendamiento ni el artículo 33 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, ni los artículos 1579, 1592, 1159, 1160, 1264, 1167 del Código Civil Venezolano; Niega que su representada adeude cánones de arrendamiento y esté o haya estado obligada a entregar los inmuebles arrendados; Niega haber causado al demandante daños o perjuicios de ninguna naturaleza y por tanto rechaza la pretensión indemnizatoria contenida en el particular tercero del petitorio; Impugna por exagerada la estimación de la demanda; que el nuevo régimen inquilinario venezolano se caracteriza por ser un régimen protector de una categoría especialísima de hiposuficientes jurídicos; que el demandante ha pretendido por todos los medios a su alcance desalojarlo del referido inmueble sin cumplir los requisitos establecidos en la Ley, prevaliéndose de su situación económica y de la situación económica del país; que los contratos de arrendamiento que existen entre la demandada y la demandante han sido modificados en lo atinente a las condiciones de pago de los cánones de arrendamiento y que en virtud de esta novación objetiva, los pagos de los cánones ya no se realizaban mensualmente y así lo aceptaba el demandante; que en el año de 1997, cuando la demandada inició sus actividades asumiendo e imponiendo el estilo de venta de menú ejecutivo en el Centro Comercial Cosmos I, actividad que en sus inicios fue tan exitosa, que al negocio acudían aproximadamente trescientas (300) personas al día.; que esto originó que el demandante comenzara por permitir que en un local propiedad de sus sobrinos, ubicado a unos 15 metros del local en el que funciona la demandada, se instalara un negocio en el que inicialmente se vendía pizzas y pasta, y al que posteriormente la junta de condominio y de administración de la cual forma parte el demandante y sus familiares, permitió la venta de menú ejecutivo que es la actividad a la que se dedica la demandada; que poco meses después de esto, el demandante permitió la instalación de un negocio de venta de comida árabe, negocio que posteriormente fue autorizado para dedicarse a la venta de menú ejecutivo, actividad idéntica a la que se dedica la demandada; que esta situación como también el efecto que tenía sobre la actividad de la demandada fueron explicadas al demandante en una conversación sostenida en la primera quincena del mes de noviembre del año 2002, entre el demandante y el ciudadano H.V., quien en esa oportunidad representó a la demandada, en esa ocasión el demandante se comprometió a imponer correctivos los cuales no ocurrieron en las forma en que fueron pactadas ; que trascurrido aproximadamente un año de haber arrendado a la demandada el local, permitió que sus sobrinos instalaran a nivel sótano del Centro Comercial en la torre “B”, a escasos 10 metros de donde funciona SBARRO SELF SERVICE FOOD SRL., un local destinado a la Feria de Comidas “; que en breve tiempo la situación siguió complicándose; que el monto por concepto de condominio había venido incrementándose exageradamente; que el local donde comenzó a funcionar la demandada identificado con el Nº 1A-7, la suma inicial era de Bs.45.000 mensuales y a esta fecha se encuentra en la cantidad de Bs. 480.000, mensuales lo que implica un incremento de más del 1000 % en siete años y un promedio superior al 140% por año; que una situación similar ocurría con el local identificado con el Nº 2B-13; que debido a esto la demandada incurrió en retardo respecto a la cancelación de los cánones de arrendamiento, específicamente de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2002, relacionados con ambos locales e igualmente los respectivos meses de condominio; que en una reunión sostenida con los ciudadanos R.J.F. y L.R.F., se le propuso que los pagos adeudados se realizarían en la siguiente forma: a) el mes de octubre, se excluía de la suma adeudada, ya había sido cancelada el día 1 de octubre como se evidencia de recibo consignado marcado como anexo “A”, b) que en cuanto a los meses restantes, serían cancelados dentro de los próximos 6 meses, contados a partir de ese mismo mes de noviembre, c) que en cuanto a los meses correspondientes al año 2003, se acordó que comenzarían a ser cancelados a partir del mes de junio; que en aquella ocasión el demandante no solamente aceptó las propuestas relacionadas con el pago de la suma adeudada, sino que además se comprometió a revisar la situación de las cuotas de condominio y a controlar la proliferación de negocios dedicados a la misma actividad que la demandada y expresó que los pagos deberían seguir entregándosele a su sobrina, la abogada M.E.F. y hasta exigió se le cancelara a dicha abogada el monto de honorarios para la elaboración de poscontratos de arrendamiento que estaban pendientes por elaborar; que la demandada casi apenas concluida la reunión comenzó a cumplir escrupulosamente lo acordado; que los pagos por concepto de arrendamiento del local identificado con el Nº 1A-7, fueron cumplidos así: el mes de mayo fue cancelado en fecha 27/11/2002, el mes de junio en fecha 2/12/2002, el mes de julio y agosto en fecha 15/01/2003, el mes de septiembre del año 2002, en fecha 5/02/2003; que los pagos relacionados con el local identificado como 2B-13, fueron cancelados del modo siguiente: julio, el día 27/11/2002, agosto, el 02/12/2002, septiembre y octubre, el 15/01/2003, noviembre, el 05/02/2003, diciembre el 24/03/2003; que el demandante, cada vez que suscribe un contrato de arrendamiento o en los casos de pago por concepto de condominio prácticamente impone que dichos pagos deben ser cancelados a su sobrina la abogada M.E.F., quien es la persona que suscribe los recibos de pago e inclusive, recibe los cheques y ordena depositarlos en una cuenta del Banco del Caribe, identificada como F.A.L. Nº 301-9-003271; que esto ocurre no solamente con la demandada sino también con todos los inquilinos del “Centro Comercial Cosmos I”; que luego de los percances derivados de los sucesos del 3 de diciembre del año 2002, la mediana estabilidad que mantenía la relación contractual con el demandante, volvió a resquebrajarse, pues el demandante, a sabiendas de que existían unos acuerdos que modificaron las condiciones de pago de los cánones, procedió a introducir una demanda y luego de hacerlo, retardó la citación hasta el momento en que se ejecutara una medida de embargo que resultó frustrada; que en virtud de que el otorgamiento de la medida cautelar solicitada se retardó el demandante intentó estrangular el funcionamiento normal de la demandada mediante el uso de otros mecanismos menos ortodoxos ,como por ejemplo, el corte de los servicios fundamentales para el normal desarrollo de su actividad, lo cual obligó a la demandada a intentar por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, una querella Interdictal de Amparo por perturbación en contra del ciudadano R.J.F.S.; que por todas y cada una de las razones expuestas, solicita respetuosamente que la demanda interpuesta en su contra sea declara sin lugar.

PUNTOS PREVIOS

Por razones de técnica procesal este sentenciador pasa a dictaminar sobre la impugnación de la cuantía solicitada por la parte demandada, quien de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 36 del mismo instrumento, impugnan por exagerada la estimación de la demanda, que conforme a lo indicado en el artículo 36 de dicho Código, en los casos relacionados con la validez o continuación de contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, la estimación de la demanda debe hacerse sobre la base de la acumulación de las pensiones o cánones de un año , lo cual no ocurrió en el presente caso,

En este sentido establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “ Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”.

Así las cosas en relación a la Intimación de la demanda se plantean varios supuestos a saber: a) si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta quedando por consiguiente sin estimación la demanda; b) si el demandado no rechaza la estimación del actor será definitiva en el juicio; c) Si el demandado la contradice pura y simplemente la estimación, sin especificar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía, alegato que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.

En el presente caso, la parte demandada sólo hace mención a que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, prevé que la estimación en contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado debe hacerse sobre la base de la acumulación de pensiones o cánones de un año una nueva cuantía. En el presente caso la parte demandada no probó que la estimación de la cuantía propuesta era exagerada y tampoco propuso una nueva cuantía, como era su cargo hacerlo, por lo que la estimación de la cuantía en el caso sublitis debe ser la estimada por el actor, o sea, la suma de Dieciocho Millones Doscientos Treinta y Cinco Mil Bolívares ( Bs. 18.235.000,00),así se decide.

Los ciudadanos A.G. y H.V., actuando en su condición de demandados en esta causa ocurren a los fines de exponer: que conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegan para que sea decidido como punto previo al fondo de este juicio, la falta de cualidad para comparecer como demandados; que en efecto, tal como lo señala el demandante en el escrito que contiene su pretensión, fueron demandados para intervenir en el mismo porque según el demandante, ostentan la condición de fiadores principales y solidarios de las obligaciones de la Empresa “SBARRO SELF SERVICE FOOD SRL” ; que no ostentaron tal condición en virtud de que en el contrato que regula las condiciones entre dicha sociedad y el demandante, en modo alguno aparece que ostenten tal condición, la cual solamente fue establecida en el contrato suscrito durante el año 1999 y no en los contratos posteriores; que por ello se insiste carecen de legitimación pasiva para acudir en condición de fiadores en este juicio, ya que no tienen la alegada condición de fiadores.

En relación a la defensa interpuesta por la parte demandada, de falta de cualidad de los mismos, quien juzga hace las siguientes consideraciones de la doctrina sobre lo que se entiende por falta de cualidad e interés.

En efecto el ilustre tratadista patrio L.L. sostiene en sus ensayos jurídicos:

"La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación.

En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera".

Conforme a la casi unánime Doctrina Procesal Civil, por cualidad debe entenderse el derecho o potestad para ejecutar determinada acción o sostenerla entre tanto, el concepto de interés es el de la garantía, provecho o utilidad que puede proporcionar la acción intentada.

Al decir de otro procesalísta A.B., no se tiene acción sino cuando se tiene derecho a reclamar algo, y no hay acción si no hay interés. "Sería absurdo permitir que una persona llame a juicio a otro sin más fin que el de molestarla y embarazar inmotivamente los tribunales”.

Cualidad e interés son dos conceptos diferentes aunque la norma los haga parecer equivalentes. Para FEO la cualidad es la condición de ser dueño de la acción, del derecho, por ser el único que puede ejercerlo.

En este orden de ideas, al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha veintiocho de marzo de 1949, (Gaceta Forense Año: 1, N°: 1, Pág. 172), ha establecido:

"Es de doctrina que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción; y el interés, la ganancia, la utilidad o el provecho que pueda proporcionar alguna cosa. Cuando la cualidad se considera en el sentido antes definido o sea, como el derecho o potestad para ejercitar una acción, y no en el sentido de condición o requisito exigido para intentar una demanda o para sostener un litigio, es sinónimo o equivalente de interés personal o inmediato". Finalmente la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha veintiuno de Abril de 1947, estableció:

Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)

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En este sentido la Cláusula Décima Séptima del Contrato de Arrendamiento asentado ante la Notaría Publica de Barquisimeto en fecha 07/06/1999 inserto bajo el Nº 68, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones establece.

DECIMA SEPTIMA: CLAUSULA DE FIANZA: Nosotros, A.R.G.C. y H.V.B., ambos venezolano, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nºs V-7.375.333 y V-4.469.539, respectivamente, declaramos nos constituimos fiadores solidarios y principales pagadores de todas las obligaciones contraídas en el contrato anterior por la empresa SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.RL., ya identificada, con motivo del arrendamiento del local 1ª-7, que forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22, de esta ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Distrito Iribarren del Estado Lara. Es entendido que nuestra responsabilidad no cesa mientras el actual inquilino estuviera ocupando el inmueble o que habiéndolo desocupado, lo hubiere hecho en estado de atraso en el pago de los cánones de arrendamiento. Es de advertir y así lo aceptamos, que nuestra responsabilidad alcanza, no solo hasta el plazo principal, sino hasta las prórrogas que se sucedan; Asimismo, renunciamos al aviso de estado de atraso en el que incurriera nuestro fiado. Esta fianza forma parte del aludido contrato, el cual declaramos conocer y aceptamos en todas sus partes…

Como puede observarse, la expresada cláusula es determinante en señalar que las obligaciones contraídas por los fiadores con su fiado se extiende no solo referida al plazo principal, sino a las prórrogas que le siguen ciertamente que en los contratos posteriores no se indica absolutamente nada sobre la mencionada cláusula , pero como el contrato en cuestión se hizo indeterminado, las variaciones que derivan del mismo, es solo sobre el canon de arrendamiento, más no sobre el resto de las cláusulas que permanecen inalterables, así como también, específicamente el referido a la cláusula concreta de la fianza presentada a favor de la empresa SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.RL., máxime que en la misma se expresa que la responsabilidad de los fiadores A.R.G.C. y H.V.B., tiene vigencia mientras el actual inquilino estuviese ocupando el inmueble, es decir, se comprometieron a titulo personal al asumir dicha obligación sobre la mencionada campaña, de la cual son también Directores gerentes, por lo que no se puede hablar sobre la extinción de la misma, puesto que los demás contratos no contradicen el acuerdo suscrito por los cofiadores y dado que en el mismo, no se pactó el beneficio de división, los indicados ciudadanos son solidarios y principales pagadores conjuntamente con la compañía SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.RL. de las obligaciones contraídas por la misma. En razón de lo expuesto, y por cuanto existe una identidad lógica ante la persona que actúa como demandante y los codemandados, es por lo que la presente defensa perentoria de falta de cualidad pasiva de los codemandados A.R.G.C. y H.V.B. no debe prosperar. Así se decide.

En escrito presentado por la parte actora ante esta superioridad, la parte demandada manifiesta que en fecha 22 de septiembre del año 2003 había interpuesto una querella penal contra el demandante en este juicio, en virtud de la cual ordenó la notificación del Fiscal Superior del Estado Lara con la finalidad de que éste designara el fiscal correspondiente, recayendo esa designación en la Fiscalía Novena del Ministerio Público, Se le señaló en esta oportunidad al tribunal a-quo que para ese momento el asunto estaba en fase de investigación por ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalistica. Señala el mismo que la sentenciadora de Primera Instancia no se pronunció en relación a este punto, no obstante que en el escrito correspondiente se planteó la existencia de una prejudicialidad de la materia penal sobre la civil, y se solicitó la suspensión del curso del proceso.

En este sentido el derogado Código de Enjuiciamiento Criminal establecía en su artículo 6 lo siguiente: “Pendiente la acción penal no se decidirá la civil que se haya intentado separadamente mientras aquella no hubiere sido resuelta por sentencia firme, esto es, sentencia contra la cual esté agotados o no sean procedente los recursos ordinarios o extraordinarios concedidos por las leyes”

De acuerdo a dicho Código, la promoción de la acción civil, podía proponerse con la penal, con el inconveniente de que la extinción de ésta hacia cesar el curso de aquella, impidiendo continuar el reclamo ante los jueces en lo penal. En caso de que la pretensión Civil, se hiciere por separado, hallándose pendiente la penal, si ésta se promoviere durante la secuela de lo civil, era forzoso suspender el curso de la actuación civil en el estado en que se encuentre, hasta tanto se hubiere decidido por sentencia firme el proceso penal. Así lo establecía la disposición legal transcrita precedentemente. Dicha norma fue derogada, al dejarse sin vigencia el viejo Código de Enjuiciamiento Criminal. En el vigente Código Orgánico Procesal Penal ( COPP) nada se establece al respecto, A mayor abundamiento acotamos, que la acción civil que se intenta separadamente, se tiene tan solo para reclamar los daños y perjuicios o indemnizaciones a que está obligado el autor del hecho ilícito, sin considerar ese hecho como delito o falta. En el presente caso, previamente se interpuso la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento y posteriormente en fecha 23-09-03, el ciudadano H.V.B. introduce una querella penal, por usura, contra el ciudadano R.F., representante de la empresa SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L., la cual fue admitida en fecha 12 de febrero de 2004; según información obtenida a través del sistema Juris 2000, la mencionada querella está suspendida en la presente fecha por notificación pendiente. De la misma manera, la parte demandada en el presente juicio en la contestación de la demanda no interpuso la cuestión previa correspondiente prevista en el artículo 346 ordinal 8º, sino que introduce un escrito por demás extemporáneo de fecha 29 de marzo de 2005, donde solicita la suspensión del procedimiento en el juicio civil, en razón de que se introdujo querella penal, por ante el Tribunal de Control Nº 2. Además no es justificable mantener un juicio paralizado en el ámbito penal en esa forma indefinida, tan solo con el propósito de darle largas a la demanda que cursó por ante el a-quo, pues ello sería contrario a lo establecido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela , así se declara.

También ante esta Superioridad, la parte demandada señala que en fecha 27 de Julio del año 2006, se presentó escrito del ciudadano H.V. expresando que transcurridos escasos días desde el momento en que se consumió la citación, ocurrió la situación demandada, “intervención del poder judicial larense “, lo cual originó que dicho órgano dejara de despachar durante el mes de mayo de ese año y produjo una paralización del juicio, por lo que el mismo se paralizó por más de 30 días, y a raíz de ello no se produjo la notificación en los términos señalados en los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se solicitó la reposición de la causa al estado de ordenar la notificación a las partes sobre la reanudación del juicio, y tampoco la juez a-quo se pronunció sobre el expresado escrito.

En este sentido, esta alzada observa: En toda citación o notificación el objeto consiste en la oportunidad que se le da a las partes de ejercer su derecho a la defensa, con todas las garantías dadas por el ordenamiento jurídico. De forma, que en el artículo 212 el Legislador se refiere al vicio de la citación más por razones de indefensión que el de un supuesto de nulidad imposible de subsanar, lo cual por analogía es también aplicable a la notificación. Es evidente en este sentido, que no toda omisión pone en duda la estabilidad del proceso, ni ocasionan un daño de tal naturaleza que hagan procedente la reposición de la causa, ni constituye vicios que lesionen el orden público. De allí que debemos estudiar cada caso en particular, a los fines de verificar, si la omisión o irregularidad suscitada en la citación es susceptible de acarrear una reposición. Esta no procede cuando no tienen por objeto un fin útil para la buena marcha del proceso. La institución de la reposición no tiene como objeto corregir, suplir, encubrir desaciertos errores, improvisiones o impericia de las partes, tampoco puede acordarse por sutilezas e irregularidades de poca monta y de mera forma, sino para corregir faltas del tribunal que afecten el orden público o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de ello.

En este sentido, se verifica que el apelante en el ínterin del proceso ha ejercido todos los alegatos y defensas permitidos por las leyes para desvirtuar la pretensión del actor, por lo que resulta que el acto cumplió su fin y se preservó el derecho a la defensa y al debido proceso, por lo que la reposición solicitada resulta a estas alturas inútil e impertinente en el presente caso, todo en función de lo establecido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en concordancia con la parte infine del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, así se establece.

EN RELACIÓN AL FONDO DEL JUICIO SE OBSERVA

A los fines de determinar la veracidad de los hechos alegados por las partes en el presente proceso, se observa que la obligación que genera la contratación está contenida en el referido contrato; y en este sentido se ha sostenido al contrato como un acuerdo o convenio entre partes o personas que se obligan entre sí y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley. Conforme al artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley, por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, y el artículo 1167 del Código Civil, establece que, “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. El legislador ha establecido de esta manera la vía accesible cuando se trata de no cumplimiento de una convención, y esa vía es ejerciendo la acción que nace del contrato no cumplido. En el caso de autos, se demanda la resolución de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendientes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares”, siendo que los requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria son los siguientes: a) que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento c) Es esencial que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir d) Se requiere la declaración judicial.

Ahora bien, es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez desde que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.

Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el art. 1354 del Código Civil en concordancia con el art. 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, ello se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias

Pruebas Promovidas por la parte demandante

1) Ratificación en todas y cada una de sus partes de las documentales que acompañó al libelo de demanda marcados “B” y “C”, y como son los contratos de arrendamientos ante la Notaría Publica Quinta de Barquisimeto en fecha 26/072001 y 26/07/2002, inserto bajo el N 12, tomo 86 de los libros de Autenticaciones y el segundo bajo el Nº 11, tomo 86 de los Libros de Autenticaciones y los acompañados a la reforma de la demanda, el primero ante la Notaría Publica Primera de Barquisimeto en fecha 07/06/1999, inserto bajo el Nº 63, tomo 65 de los Libros de Autenticaciones, el segundo ante la Notaría Publica Quinta de Barquisimeto en fecha 06/07/2000 y 26/07/2002, inserto bajo el Nº 7, tomo 66 de los libros de Autenticaciones, donde se prueba que entre las partes hubo una relación contractual de arrendamiento los cuales no fueron impugnados y se valoran de acuerdo a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.

2) Copia fotostática de inspección extrajudicial practicada por la Notaría Publica Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara en fecha 01/09/2003; Copia certificada de Inspección extrajudicial practicada por la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, Estado Lara en fecha 10/10/2003, en las cuales se hace una descripción de los locales que son objeto de la presente controversia, los mismos no se aprecian por no aportar nada útil en la solución del presente litigio, así se declara.

3) Promovió y evacuó el merito favorable de los autos, en cuanto a las declaraciones del demandado, cuando manifiesta que incurrió en retardo respecto a la cancelación de los cánones de arrendamiento, al manifestar cancelar cánones no demandados anteriores a las citadas en el libelo y reconocer la relación arrendaticia y el canon de arrendamiento adeudado. Estos alegatos esgrimidos por la parte demandada, serán analizados en la parte motiva de la presente sentencia.

Pruebas promovidas por la parte demandada

En la contestación de la demanda presentó las siguientes probanzas:

1) Recibo de pago por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2002, de fecha 01/10/2002. El citado recibo no fue desconocido por la parte demandante, por lo que se le da valor probatorio de la cancelación de dicho mes de acuerdo a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2) Copias fotostáticas de cheques emitidos por la demandada a favor de M.E.F.; copias fotostáticas de planillas de movimientos de consulta realizada por el Banco Caribe; copia fotostática de auto de admisión de interdicto posesorio admitido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, así como sentencia definitiva del mismo dictada en apelación por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara; fotocopia del acta policial emanada de la Prefectura del Municipio Iribarren del Estado Lara. Estas fotocopias fueron impugnadas en tiempo útil, por lo que no se tienen como fidedignas, ya que para que alcanzaren tal valoración, según lo establecido en el último aparte del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debió la parte que quiso servirse de la copia impugnada, en este caso el actor, solicitar el cotejo con su original, o a falta de este con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella, no obstante ninguno de los anteriores supuestos se cumplieron, por lo que se desechan como pruebas en el presente juicio, así se declara.

Pruebas promovidas por la parte demandada en el lapso probatorio

1) Comunicación Nº . ST-134-7448 de fecha 17/06/2003, enviada al ciudadano H.V. por la empresa Energía Eléctrica de Barquisimeto (ENELBAR), donde se informa sobre una inspección realizada a los medidores del Centro Comercial Cosmos I, en la cual se determinó que se habían dañado los candados que mantenían los brekers del medidor. Dicha prueba no aporta nada a la presente controversia por lo que se desecha la misma.

2) Comunicación Nº RU-345-10977, de fecha 01/09/2003, remitida a la empresa Energía Eléctrica de Barquisimeto (ENELBAR), donde se tiene que los técnicos de dicha empresa acudieron al Centro Comercial para revisar el área de medidores y brekers, pero se retiraron porque su tablero poseía un candado. De la misma manera la presente prueba no aporta nada en relación a los puntos controvertidos, así se establece.

3) Consignación de anexos Nº 3 página Nº A-7 del ejemplar del Diario “EL Informador “ de fecha 4/12/2002; y la página Nº 5 del Diario “Hoy es noticia” de fecha 04/12/2002. Los cuales se valoran como fidedignas de acuerdo a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.

4) Comunicación Nº 001027, de fecha 29 de junio del año 2004, al ciudadano H.V. por la Defensoría del P.d.E.L.,, relacionadas con los hechos que se suscitaron debido al cierre del Centro Comercial Cosmos I del 03/12/2002, que tienen el valor probatorio en cuanto al cierre parcial y el conflicto suscitado entre comerciantes, inquilinos y propietarios del Centro Comercial Cosmos I, en fecha 03/12/2002.

5) Copia fotostática de entrevista realizada en fecha 17 de octubre del año 2003, por la Contraloría Sanitaria de la Región Nº VI de la Dirección General de Salud ambiental del Ministerio de Salud y Desarrollo Social; copia fotostática de entrevista realizada en fecha 14 de octubre del año 2003, también con el anterior organismo, (262 y 263), las mismas se rechazan por ininteligibles, así se declara.

6) Recibo de cobro de fecha 31 de marzo del año 2002, por Administradora FIBA S.R.L. ( folio 264). Comunicación de fecha 9 de junio del año 2003 dirigida por la empresa Administradora FIBA S.R.L., a la firma SBARRO SELF SERVICE FOOD SRL, (folio 265). Las anteriores probanzas, se trata la primera de un recibo que no tiene la firma de quien emana y el otro es tan solo una comunicación donde se informa que unas mesas deben retirarse de las áreas comunes del edificio, lo que no tiene significación alguna, porque no se vislumbra que haya una relación con el tema decidendum, así se declara .

7) Copia certificada de sentencia definitiva de amparo constitucional de fecha 13/01/2004, emitida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara donde se tiene que hubo un corte injustificado del suministro de agua por parte del demandante al local dado en arrendamiento al demandado, situación que fue resuelta a través de la vía constitucional.

8) Recibos de pago de honorarios profesionales emitidos por M.E.F. al ciudadano H.V., Nº 0190 y 0195, (folios 266 y 267) . Copia fotostática de cheques emitidos por SBARRO SELF SERVICE FOOD SRL a favor de la abogada M.E.F. ( folios 284 al 289). El primer recibo solo aporta que la mencionada abogada recibió la cantidad de 185.000,00 Bolívares, por concepto de honorarios profesionales pagados por el ciudadano H.V., que no son imputados al canon de ningún pago de arrendamiento, y las copias de los cheques a los que se refieren los codemandados no se infiere de ellos el pago de la deuda que se trata, por lo que ambas probanzas deben ser desechadas del proceso.

9) Constancia de consulta de movimientos expedidos en fecha 14-07-2003 por el Banco de Caribe S.A.C.A., (folio 290 al 296) de lo cual no se extrae hechos esclarecedores a los puntos controvertidos , por lo que nada aportan al proceso , así se establece

10) Inspección judicial cursante a los folios 399 al 401, donde de la evacuación de la misma se tiene que en el lugar donde funcionan los negocios en los locales objeto de esta controversia, se encontraba a oscuras, y se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

11) Copia de recibo de visita y comunicación Nº 8117 de fecha 01/07/2003, dirigidas por la Energía Eléctrica de Barquisimeto (ENELBAR), a SBARRO SELF SERVICE FOOD SRL, (folios 335 al 343); Informe de Inspección realizada por la Energía Eléctrica de Barquisimeto al local donde funciona la Compañía SBARRO SELF SERVICE FOOD SRL. Estos recibos no aportan nada a la presente controversia en cuanto a los hechos controvertidos en el presente juicio, circunscribiéndose la inspección realizada a constatar que dichos inmuebles tenían servicio de luz eléctrica.

12) Informe de transacciones bancarias realizadas por SBARRO SELF SERVICE FOOD SRL presentados por el Banco del Caribe en fecha 27/05/2005, (folios 451 al 473), se observa que los cheques cancelados a la ciudadana M.E.F. no tienen relación para llegar a la conclusión de cuáles cánones de arrendamiento corresponden, o si son abonos a cuenta, así se declara.

13) Testimoniales de los ciudadanos R.A.R.R.C.M.d.T., E.D.F.L. y Landry G.Q.F..

En efecto, la parte demandada trajo a los autos las siguientes probanzas:

Testimoniales: Promovió prueba testimonial del ciudadano R.A.R.R., venezolano, mayor de edad, de profesión Perito Agropecuario, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 3.325.907 manifestó: PRIMERO: ¿Diga el testigo si conoce al ciudadano H.V.? Contestó: “sí lo conozco, de comer allá en su negocio” SEGUNDO: ¿Diga el testigo si conoce a los señores R.J.F. y L.R.F.? Contestó: “De conocerlo, no los conozco, los vi allí en el negocio de Hernán, pero de conocerlos no” TERCERO: ¿Diga el testigo si conoce el local donde funciona la empresa de S’BARROS SELF SERVICE FOOD? Contestó: “Sí lo conozco, almuerzo allí algunas veces” CUARTO: ¿Diga el testigo si sabe donde está ubicado el referido local? Contestó: "En el Centro Comercial Cosmos” QUINTO: ¿Diga el testigo si sabe qué actividad se realiza en el referido local? Contestó: "venta de comida y los fines de semana hay talento en vivo” SEXTO:¿Diga el testigo con qué frecuencia visita el referido local? Contestó: “pueden ser dos o tres veces a la semana” SÉPTIMO: ¿Diga el testigo si le consta que en el mes de noviembre del año 2002 el ciudadano H.V. realizó una reunión con los ciudadanos R.J.F. y L.R.F.? Contestó: “Me consta porque estaba almorzando con un compañero de trabajo y allí supe que se llamaban RAIMUNDO y Luis porque el señor Hernán los saludó” OCTAVO: ¿Diga el testigo si le consta lo que conversaron estas personas en dicha reunión? Contestó: “el señor Hernán conversaba con estos señores sobre el pago de una deuda, sobre que deuda no se, lo que si se es que lo que el hiciera o trabajara entre noviembre y diciembre se lo pagaría al señor, siguieron conversando de otro pago que era para el año siguiente y el señor RAIMUNDO les dijo que estaba bien y que el pago se lo hiciera a su sobrina, algo así, ellos siguieron conversando allí pero nosotros nos paramos y nos fuimos” NOVENO: ¿Diga el testigo si cuando presenció estos hechos se encontraba comiendo dentro o en el pasillo del referido local? Contestó: “Estábamos en el pasillo en las mesas que están afuera” DÉCIMO: ¿Diga el testigo si presenció cuando el señor H.V. le comentaba a los referidos ciudadanos la problemática en que se encontraba debido a los altos costos por concepto de condominio y la proliferación de ventas de comida en las cercanías del local donde funciona S’BARROS SELF SERVICE FOOD” Contestó: “Sí el le hizo ese comentario”. DÉCIMO PRIMERO: ¿Diga el testigo cuál fue la respuesta frente a este planteamiento? Contestó: “Sinceramente no me acuerdo, no recuerdo bien sobre ese comentario de ese señor” DÉCIMO SEGUNDO: ¿Diga el testigo por qué le consta lo declarado? Contestó: “estaba presente, almorzando, en la mesa de al lado, donde tenían la conversación ellos”.Repreguntado así: PRIMERO: ¿Diga el testigo qué relación tiene con los señores H.V. y A.G.? Contestó: “Bueno, yo los conozco de ir a comer en el negocio” SEGUNDO: ¿Diga el testigo qué interés tiene sobre esta causa? Contestó: “ninguna” TERCERO: ¿Diga el testigo en calidad de qué fue invitado a esa reunión? Contestó: “Yo no fui invitado a esa reunión yo estaba almorzando allí” CUARTO: ¿Diga el testigo si estaba almorzando en la misma mesa donde se celebró la reunión? Contestó: "no, en la mesa del lado”. Repreguntado por el otro apoderado actor así: PRIMERO: ¿Diga el testigo en forma concreta qué se discutió en la reunión que él dice haber escuchado? Contestó: “Lo mismo que dije anteriormente, los señores estaban hablando sobre un pago y el señor Hernán dijo que lo que él hiciera en noviembre y diciembre se lo pagaba al señor, hablaron sobre otro pago para el año 2003, el señor le dijo que estaba bien pero que los pagos se los hiciera a su sobrino” SEGUNDO: ¿Diga el testigo a qué pago se referían? Contestó: “eso sí no se, yo se que estaban hablando de pago, pero no se a qué pago se referían”. Promovió prueba testimonial del ciudadano E.D.F.L., venezolano, mayor de edad, de profesión VENDEDOR, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro 11.788.361 quien declaró: PRIMERO: ¿Diga el testigo si conoce al ciudadano H.V.? Contestó: “Sí” SEGUNDO: ¿Diga el testigo si conoce a los señores R.J.F. y L.R.F.? Contestó: “Sí los conozco, los he visto” TERCERO: ¿Diga el testigo si conoce el local donde funciona la empresa de S’BARROS SELF SERVICE FOOD? Contestó: “Sí lo conozco” CUARTO: ¿Diga el testigo si conoce donde está ubicado el referido local? Contestó: "Centro Comercial Cosmos, planta baja, en la parte baja frente a la perfumería La Aurora” QUINTO: ¿Diga el testigo si sabe qué actividad se realiza en el referido local? Contestó: "almuerzo ejecutivo, los fines de semana he visto talento vivo que he estado allí” SEXTO:¿Diga el testigo con qué frecuencia visita el referido local? Contestó: “Almuerzo una o dos veces por semana, tengo clientes dentro del Centro Comercial y proveedores” SÉPTIMO: ¿Diga el testigo si le consta que en el mes de noviembre del año 2002 el ciudadano H.V. realizó una reunión con los ciudadanos R.J.F. y L.R.F.? Contestó: “Sí me consta, yo me encontraba almorzando viernes en la tarde, me encontraba almorzando en el restaurante, me encontraba almorzando con un compañero de trabajo, el señor R.R.” OCTAVO: ¿Diga el testigo si le consta lo que conversaron estas personas en dicha reunión? Contestó: “lo que escuché, el señor Hernán le decía al señor Raimundo y al señor Luis, que habían en el centro comercial de locales a lo que él se dedica, comida, y proliferación motivo por el cual, eso si lo recuerdo claramente que él se comprometía cancelaron una deuda que tenía con él con todo lo que recogía en los meses de noviembre y diciembre y que el monto restante lo cancelarían en los primeros meses del año y los montos de los primeros meses del año se comprometía a cancelarlos luego de salir del compromiso adquirido, recuerdo que el señor Raimundo le contestó al señor Hernán que no había ningún problema, que lo hicieran así y los pagos se lo hiciera a su sobrina Maria Elena” NOVENO: ¿Diga el testigo en qué lugar se encontraba específicamente cuando presenció los hechos que narró al Tribunal? Contestó: “Me encontraba en las mesas que están en la parte externa del pasillo que da frente a la perfumería Aurora, estaba exactamente en la mesa que estaba detrás de él” DÉCIMO: ¿Diga el testigo si presenció cuando el señor H.V. le comentaba a los referidos ciudadanos la problemática en que se encontraba debido a los altos costos por concepto de condominio y la proliferación de ventas de comida en las cercanías del local donde funciona S’BARROS SELF SERVICE FOOD” Contestó: “Sí lo reconozco, lo presencié, es más fueron repetitivas varias veces las palabras del señor Hernán, la proliferación de las comidas y lo del alza del condominio”. DÉCIMO PRIMERO: ¿Diga el testigo si presenció cuál fue la respuesta de estos ciudadanos frente a este planteamiento del Señor H.V.? Contestó: “Sí, el decía que aceptaba las condiciones que le decía el señor Hernán y que en lo sucesivo los pagos lo hiciera con su sobrina María Elena” DÉCIMO SEGUNDO: ¿Diga el testigo por qué le consta lo declarado? Contestó: “Como expliqué anteriormente me encontraba en la mesa detrás de ellos, escuche toda la conversación y sí estaba allí”. Este testigo fue Repreguntado así: PRIMERO: ¿Diga el testigo con qué personas se encontraba almorzando en el mes de noviembre del año 2002 y a qué hora? Contestó: “fue en horas de la tarde y almorzaba con R.R., en horas de la tarde, era en la tarde” SEGUNDO: ¿Diga el testigo si estaba detrás de la mesa, cómo podía precisar la voz de las personas a las que se refiere? Contestó: “la mesa era la de atrás yo estaba, en varias oportunidades el señor Raimundo hablaba muy fuerte y el señor Hernán fue muy repetitivo y yo estaba en la mesa de atrás y mi cara daba de frente a ellos por eso presencie toda la conversación. TERCERO: ¿Diga el testigo si la persona que almorzaba con él era R.A.R.R., quien declaró anterior a usted? Contestó: “claro que sí, como he dicho en varias oportunidades es mi compañero de trabajo y me encontraba con él” CUARTO: ¿Diga el testigo a qué condiciones se refiere y que supuestamente aceptó el señor R.F.? Contestó: "a las condiciones que el señor Hernán le propuso que todo el dinero recogido en los restantes de noviembre y diciembre se lo entregaba para cancelar la mayor parte de lo adeudado y que el resto se lo cancelaría en los primeros seis meses del año y que el monto generado por los primeros meses del año 2003 se lo cancelaría en los meses subsiguientes a los primeros meses del año que él pidió para la cancelación, lo cual el señor Raimundo aceptó” QUINTO: ¿Diga el testigo las condiciones de pago que supuestamente propuso el señor Hernán se referían a qué concepto? Contestó: "A un atraso que se tenía por la proliferación de las ventas de comida y a un atraso en el pago del condominio” SEXTO:¿Diga el testigo específicamente si la deuda que menciona conocer se refiere a condominio o canon de arrendamiento? Contestó: “Yo expreso lo que yo escuche en la conversación, la deuda el motivo originario de la deuda lo desconozco porque yo no tengo ninguna relación con las dos personas involucradas, yo expreso lo que escuche” SÉPTIMO: ¿Diga el testigo a qué persona se refiere que llama involucradas y que supuestamente escuchó? Contestó: “las personas son el señor H.V. y el Señor R.F. y L.F.” OCTAVO: ¿Diga el testigo de dónde conoce a R.F. y a L.F., es decir qué relación ha tenido con ellos? Contestó: “sólo de vista y sé quienes son porque con mucha frecuencia visito el Centro Comercial ya que tengo clientes y proveedores y en el medio uno escucha y comenta, el señor Figueroa he estado mucho ahí he escuchado que hasta les dicen los morochos” NOVENO: ¿Diga el testigo si conoce de vista a R.F. y a L.F., qué diferencia de edad existe entre ellos aproximadamente? Contestó: “Desconozco la edad que se llevan entre uno y entre otro lo que puedo decir es que son de setenta y algo, ochenta años, de tez blanca con acento español”. Promovió prueba testimonial del ciudadano:

Landry G.Q.F., venezolano, mayor de edad, de profesión PROFESOR VETERINARIO, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro 3.082.699 quien declara de la siguiente manera: PRIMERO: ¿Diga el testigo si conoce al ciudadano H.V.? Contestó: “Sí lo conozco” SEGUNDO: ¿Diga el testigo si conoce a los ciudadanos R.J.F. y L.R.F.? Contestó: “De vista” TERCERO: ¿Diga el testigo si conoce el local donde funciona la empresa de S’BARROS SELF SERVICE FOOD? Contestó: “Sí lo conozco” CUARTO: ¿Diga el testigo si conoce donde está ubicado el referido local? Contestó: "Sí, eso está en la calle 25 entre 22 y 23, colocándome frente a la plaza” QUINTO: ¿Diga el testigo si sabe a qué actividad se dedica el referido local? Contestó: "comercial donde venden comidas y bebidas” SEXTO:¿Diga el testigo con qué frecuencia visita el referido local? Contestó: “fines de semana” SÉPTIMO: ¿Diga el testigo si le consta que en el mes de noviembre del año 2002 el ciudadano H.V. realizó una reunión con los ciudadanos R.J.F. y L.R.F.? Contestó: “Sí me consta” OCTAVO: ¿Diga el testigo si le consta lo que conversaron estas personas en dicha reunión? Contestó: “sí, yo estaba cerca y oí parte de la conversación, lo que estaba ahí hablando, bueno hablando una problemática de un pago sobre una deuda pendiente y que la iba a pagar en el año 2000 y el resto en el transcurso de los meses del año 2003” NOVENO: ¿Diga el testigo si presenció que en dicha reunión el ciudadano H.V. le expresaba a estos ciudadanos los problemas que venía presentando debido a los altos costos del condominio y de la proliferación de ventas de comida en los alrededores del local donde funciona S’BARROS SELF SERVICE FOOD? Contestó: “Cierto, sí escuche la problemática que le estaba planteando él y la deslealtad por parte de la gente, que le estaba jugando sucio, prácticamente. DÉCIMO: ¿Diga el testigo si presenció cuál fue la respuesta de los referidos ciudadanos ante el planteamiento del ciudadano H.V. relacionado con el pago de la deuda y los problemas por los altos costos de condominio y la proliferación de ventas de comida? Contestó: “Si hubo receptividad por parte de ellos, a resolver el problema que estaban planteando” DÉCIMO PRIMERO: ¿Diga el testigo a que se refiere cuando manifiesta que hubo receptividad? Contestó: “bueno, en cuanto a la deuda pendiente que esa iba a ser cancelada en los meses finales del 2002 antes de diciembre y en el 2003 de los seis meses que viene en le primer semestre llegaría a sufragar los gastos o la deuda total” DÉCIMO SEGUNDO: ¿Diga el testigo si los referidos ciudadanos aceptaron el planteamiento del ciudadano H.V. en relación a la deuda a la que se refirió? Contestó: “Como lo dije anteriormente hubo receptividad y el Sr. Hernán iba a cancelar la deuda que tenía pendiente antes de finalizar el año y posteriormente como lo dije en el primer semestre del año 2003 se sufragaría, pagaría la deuda total” DÉCIMO TERCERO: ¿Diga el testigo por qué le consta lo declarado? Contestó: “porque yo lo vi y lo oí y estaba cerca del sitio. Este testigo fue repreguntado así: ”. PRIMERO: ¿Diga el testigo dónde se celebró dicha reunión? Contestó: “esos estaban en unas meses que estaban ubicadas allí frente al local de la perfumería aurora habían unas mesas allí ubicadas y estaban ahí reunidos y hablando” SEGUNDO: ¿Diga el testigo donde se ubicada en ese momento para poder haber escuchado lo conversado en la reunión? Contestó: “Estaba en la puerta de entrada y cerca de la mesa donde estaban ellos, en la mesa de los pasillos” TERCERO: ¿Diga el testigo cómo le consta que dicha reunión era con los ciudadanos R.F. y L.F.? Contestó: “porque yo los he visto” CUARTO: ¿Diga el testigo qué día y a qué hora se celebró dicha reunión? Contestó: "el día realmente es difícil sé que en la tarde, pero señalarte el día es difícil para uno pero si sé que fue una reunión en la tarde” QUINTO: ¿Diga el testigo sobre qué deuda se referían? Contestó: "lo que yo percibí en ese momento que había una deuda total o general, pero especificarte si era condominio o otra no lo sé, no sabría especificar, una deuda que tenía el señor Hernán con ellos, pero no podría especificar” Repreguntado por el otro apoderado así: PRIMERO: ¿Diga el testigo cuántas entradas tiene el local donde funciona S’BARROS SELF SERVICE FOOD? Contestó: “tiene tres entradas” SEGUNDO: ¿Diga el testigo en cuál de las entradas se encontraba ubicado? Contestó: “en la entrada que está frente a la perfumería aurora y cerca de las mesas” TERCERO: ¿Diga el testigo cuánto tiempo duró parado en esa entrada? Contestó: “aproximadamente unos diez minutos” CUARTO: ¿Diga el testigo a qué distancia se encontraba la mesa de la supuesta reunión de la puerta donde estaba parado? Contestó: "calculo como a medio metro” QUINTO: ¿Diga el testigo si le veía la cara a las personas que estaban en la supuesta reunión? Contestó: "bueno estaban de frente, sí se les veía la cara, lógicamente el que estaba frente de mí le veía la cara pero el otro me daba la espalda, haciendo esa salvedad” SEXTO:¿Diga el testigo quienes estaban de frente y quienes estaban de espalda? Contestó: “recordarme en estos momentos imposible, se que estaban las personas ellos estaban ubicados allí, pero decirte donde estaba exactamente el señor Hernán y los otros no lo recuerdo” SÉPTIMO: ¿Diga el testigo qué hacía parado en la puerta del local? Contestó: “observando el panorama, observando las chicas lindas y bellas que estaban por ahí” OCTAVO: ¿Describa el testigo al señor R.J.F.? Contestó: “Es un señor de setenta y cinco y ochenta años, señor blanco, mas o menos, eso es lo que te puedo decir” NOVENO: ¿Describa el testigo al señor L.R.F.? Contestó: “Creo por lo que oí que se parecen muchos, se parecen tienen cierto parecido” DÉCIMO: Diga el testigo cuántas personas se encontraban en la mesa donde se celebraba supuestamente la reunión. Contestó: “Tres personas” DÉCIMO PRIMERO: Diga el testigo si era sábado o domingo el día de la reunión: Contestó: “reitero lo dicho anteriormente, se realizó una tarde, pero el día no me viene a la memoria en estos momentos, en la tarde. DÉCIMO SEGUNDO: Diga el testigo quienes estaban en la supuesta reunión. Contestó: “esas tres personas que mencioné anteriormente, la única persona que yo conozco es el señor Hernán, las otras personas los vi pero no se decirte del nombre de uno u otro, no los conozco una cosa es verlo y otra es conocerlo. Conozco al señor Hernán que estaba con dos personas” .

Con la declaración de estos testigos, la parte demandada trata de probar por este medio los siguientes hechos: A) Las condiciones de forma, lugar y tiempo en que se produjeron las modificaciones de los contratos de arrendamiento suscritos entre el demandante y el demandado B) Las condiciones de forma, modo, lugar y tiempo en que el demandante ha incumplido las obligaciones derivadas de los contratos suscritos.

En relación a la primera declaración del testigo R.A.R.R., se observa que el mismo declaró, entre otras cosas, que no conoce a los ciudadanos R.J.F. y L.R.F. pero los vio allí en el negocio de Hernán, que estaba presente almorzando en la mesa de al lado, donde tenían la conversación ellos , en este sentido existe una contradicción en lo dicho por el mismo en la décima pregunta, donde dice que el señor H.V. comentaba a los referidos ciudadanos la problemática en que se encontraba el negocio en cuestión, para luego agregar en la pregunta Décimo Primera que le indicaba que cuál fue la respuesta ante ese planteamiento, afirmando que no se acordaba de nada sobre ese comentario de ese señor, además, tampoco es claro y contundente en la respuesta que da a la repregunta. Primero cuando por una parte dice que los señores Figueroa y el señor H.e. hablando sobre un pago, y sobre otro pago para el año 2003, por lo cual el señor dijo que estaba bien, pero que los pagos se lo hicieran a su sobrina, ignorando que tipo de pago se hacia, ya que a la repregunta Nº 2, contestó que sabía que estaban hablando de pago pero que no sabía a que pago se referían. Por lo expuesto este testigo no le merece fe a este sentenciador y se desestima de acuerdo a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

En relación a la segunda declaración del testigo E.D.F., también cae en contradicción con el testimonio de R.A.R.R. cuando en una pregunta que le fue realizada (la quinta) dice que estaba almorzando con el ciudadano R.A.R.R., encontrándose en las mesas que están en la parte externa del pasillo, que da frente a la perfumería Aurora exactamente en la mesa que estaba detrás de él (H.V. ) cuando el primero afirma en la respuesta Décimo Segundo que estaba almorzando en la mesa de al lado donde tenían la conversación ellos. Tampoco este testigo le da fe al sentenciador de lo que atestigua, por lo que también se desestima de acuerdo a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

En relación al testimonio de Landry G.Q., tampoco es contundente sobre los hechos que dice haber visto u oído, basta relacionar lo que el mismo contesta a la pregunta cuarta y quinta, cuando a la primera contesta que sabe que la reunión se celebró en la tarde, pero no sabe el día en que se celebró la misma y tampoco percibió que había una deuda total o general, sin saber si era condominio u otra, que no sabía especificar, por lo que este testimonio debe ser desechado, de acuerdo a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, la parte demandada se excepciona, interponiendo la defensa de non adimplenti contractus, en el sentido que el demandante ha incumplido con sus obligaciones refiriendo una serie de hechos que se sintetizan de la manera siguiente: que debido a esos argumentos expuestos anteriormente evidencian que las relaciones contractuales existente con el demandante habían sufrido importantes modificaciones, fundamentalmente en lo referente al pago de los cánones de arrendamiento, lo que lo lleva a sostener que para el momento en que fue demandada aún no se encontraba en mora con los pagos alegados, ya que según las condiciones pactadas debían hacerse a partir del mes de junio del año 2003, indicando que la demandada cumplió cabalmente lo acordado con el demandante, no obstante este incumplió con su obligación de garantizar la posesión pacífica de los locales arrendados, como se evidencia de la actitud permisiva que siempre mantuvo en relación a la proliferación de negocios dedicados a la misma actividad el excesivo aumento de las cuotas de condominio, el cierre del centro comercial durante el paro nacional del mes de diciembre y su cierre parcial durante los meses subsiguientes al corte arbitrario de los servicios de agua y electricidad.

En lo atinente a los alegatos de la parte demandada de que en la relación contractual sostenida por las partes hubo una modificación en los términos de la misma, puesto que la arrendadora aceptó pagos paulatinos de la deuda perteneciente a las pensiones de arrendamiento, para ello toma como basamento las testimoniarles promovidas, así como también, el informe de Banco Caribe, donde se señala la prueba de tal pago. En este sentido, los testimonios de los ciudadanos R.A.R.R., E.F.L. y Landry G.Q.F., ya fueron a.y.d.p. este Juzgador por no merecerle fe los testimonios de los mismos; en cuanto a la relación de pagos emitida por el Banco Caribe no se evidencian que los mismos pertenecieran a los cánones de arrendamiento adeudados, tampoco que son abonos a cuenta. En todo caso dichos argumentos resultan insostenibles para justificar que la parte demandada no cumpla con su obligación de cancelar las pensiones de arrendamiento adeudadas, alegando que hubo una modificación en los términos del contrato, así se declara.

Arguye la parte demandada, como se indica infra una serie de hechos, que si bien es cierto, no los señala como causa extraña no imputable, podría deducirse que quiso excepcionarse con la ocurrencia de los mismos, tales como la permisión por parte del actor de la proliferación de comida rápida de otros locales propiedad de la parte actora, y el cierre parcial del local objeto de la presente controversia; en este sentido se entiende como causa extraña no imputable, los hechos, obstáculos o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación y configuran el incumplimiento involuntario por parte del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir la prestación ( deber de prestación y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la prestación pueda acarrearle . La causa extraña no imputable esta caracterizada por una imposibilidad absoluta para el deudor de cumplir su obligación y está tipificada en el artículo 1271 del Código Civil al establecer que “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por ejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”. Al deudor corresponderá probar la existencia de la causa extraña no imputable para desvirtuar la presunción de incumplimiento culposo establecida en dicho artículo y obtener así su liberación.

En relación a la referencia del paro nacional ocurrido en el mes de diciembre del año 2002 es evidente que consta en autos la reseña que hacen los principales diarios de la ciudad, así como de oficio emanado de la Defensoría del Pueblo, que ponen a la luz pública las discrepancias existentes entre los propietarios de los locales del Centro Comercial Cosmos y los comerciantes inquilinos de los expresados locales, atribuyendo el demandado al incumplimiento de su obligación principal, el cierre primero total y segundo parcial del Centro Comercial, no obstante ello, es de destacar que para la fecha en que estos hechos sucedieron ya había un atraso en el pago de dichos cánones de arrendamiento, prolongados desde los periodos de octubre de 2002 y septiembre de 2003. No es ocioso también decir que tan pronto que la Defensoría del Pueblo conoció de la situación planteada fungió de mediadora, con el resultado obtenido del restablecimiento de la normalidad y de la iniciación de la actividad económica del referido Centro Comercial. Para este sentenciador el hecho acaecido del citado paro y el cierre temporal del Centro Comercial, no constituye motivo excepcionante para no cumplir con la obligación de pagos de los cánones de arrendamiento adeudados. Así se declara.

Otro de los argumentos esgrimidos por la parte demandada es referente a la supuesta actitud permisiva de la actora en relación a la proliferación de locales prestatarios de servicios similares a los que fueron objeto de arrendamiento, y que constituyen hoy los inmuebles sometidos a litigio. En este sentido, no existe ninguna cláusula en los mencionados contratos que indiquen una condición de exclusividad en beneficio de los arrendatarios, donde el arrendador y propietario de los inmuebles, se comprometa a no permitir la señalada proliferación de locales, que presten el servicio en similares condiciones, máxime si los demás arrendatarios están apegados a la Ley en las exigencias de los requisitos mínimos que deben llenar tales comerciantes expendedores de menú ejecutivo de prestar un servicio de alimentos a sus usuarios. A mayor abundamiento, debemos acotar que es completamente normal en los momentos actuales el que los principales sitios comerciales tienen como práctica corriente la radicación y explotación de dichos negocios con expedición al público consumidor de comida ligera, y menú ejecutivo razón por la cual dicho alegato no debe prosperar para excepcionarse el demandado del cumplimiento de sus obligaciones atinente a su posición de arrendatario, así se declara.

Ahora bien, tratándose de un contrato de arrendamiento, el arrendador, según lo establece el Código Civil tiene las siguientes obligaciones 1) A entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2) A conservarla en estado de servir al fin para el que se le ha arrendado; 3) A mantener al arrendatario a el goce pacífica de la cosa . Por su parte constituye una de las obligaciones principales del arrendatario de pagar el precio del mismo, conjuntamente como servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia , y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

En el presente caso se alega por parte del demandado el incumplimiento del actor de mantener al mismo en la posesión pacifica de la cosa, cuando lo privó del suministro de luz eléctrica y agua, dándose a la tarea de interrumpir estos servicios básicos al arrendatario.

Así las cosas, es preciso señalar que en la pretensión por resolución de contrato es necesario el requisito de cumplimiento de la obligación por parte del actor e incumplimiento de la misma por parte del demandado. Corresponde al Juez valorar dichas circunstancias. En el caso sublitis en algunos momentos de la relación contractual, si bien es cierto que hubo interrupción de los servicios básicos al arrendatario como se demuestra por la medida innominada dictada por el tribunal a-quo de fecha 04-03-2005 y la sentencia definitiva en apelación dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, no es menos cierto, que a través de dichos pronunciamientos se restituyó la situación jurídica infringida, tomándose también en consideración, que los mencionados fallos fueron posteriores al vencimiento de la obligación, cuando ya el demandado había incumplido el pago de los cánones de arrendamiento. Dicha conducta adoptada por el arrendador, por tiempo breve, no es del todo encomiable pero esos hechos, no son suficientes para determinar que hubo un incumplimiento permanente por parte del actor. Además, el incumplimiento absoluto de la falta de pago del arrendatario por parte del demandado tuvo lugar a finales del año 2002, en tanto que las suspensiones de los servicios públicos se realizó tiempo después, situación aquella que se ha mantenido inalterable hasta la presente fecha, porque ni tan siquiera se vislumbra que el arrendatario tenga la intención de pagar cualquiera sea la forma que lo haga, bien consignando las pensiones correspondientes en tribunales de competencia en tales funciones o cualquier otro medio de pago. Muy al contrario se observa, más bien que, el demandado ha permanecido más de tres años y medio disfrutando de la posesión de los inmuebles en cuestión, sin cancelar ningún canon de arrendamiento, por lo que existe un incumplimiento de su parte de pagar las mencionadas pensiones de arrendamiento que adeuda, así se declara.

En razón a lo expuesto, y visto que la parte demandada no ha cancelado los cánones de arrendamiento adeudados que fueron demandados, acuerda el pago de los mismos, excluyendo el pago correspondiente al mes de octubre del año 2002 por un monto de Un Millón Cien Bolívares ( Bs. 1.100.000,00) por lo que este mes no debe computarse a la deuda. El monto global a cancelar por pensiones de arrendamientos vencidas es la cantidad de Diecisiete Millones Ciento Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 17.135.000,00), los cuales serán especificados en el dispositivo de la sentencia, así se decide.

En relación al pago equivalente a los cánones de arrendamiento correspondientes al tiempo que transcurra desde el mes de septiembre de 2003 hasta la entrega definitiva del inmueble por los daños y perjuicios sufridos, se considera procedente el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2003 hasta la entrega definitiva como justa compensación por el uso que el arrendador ha venido dando a los inmuebles objeto de la presente controversia, siendo que el monto total se establecerá a través de una experticia complementaria del fallo en base a lo siguiente: por el local 2B-13 la cantidad de Un Millón Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares mensuales ( Bs. 1.265.000,00) y por el local 1A-7, Cuatrocientos Dos Mil Quinientos Bolívares Mensuales ( Bs. 402.500,00), lo que da un total de Un Millón Seiscientos Sesenta y Siete Mil Quinientos Bolívares mensuales ( 1.667.500,00) calculados desde el mes de septiembre de 2003 hasta la entrega definitiva del inmueble, así se decide.

En relación a la indexación o corrección monetaria se hacen las siguientes consideraciones.

Indudablemente que la inflación es un hecho notorio y de acuerdo al Art. 506 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte, establece que los hechos notorios no son objetos de prueba, y el efecto que produce sobre el valor adquisitivo de la moneda, es perfectamente inferible a través de los conocimientos de hechos del Juez.

Ahora bien, En nuestra legislación está consagrado el principio nominalista, en el artículo 1737 del Código Civil, el cual establece:

"La obligación que resulta del préstamo de una cantidad de dinero, es siempre la de restituir la cantidad numéricamente expresada en el contrato. En caso de aumento o disminución en el valor de la moneda, antes de que esté vencido el término de pago, el deudor debe devolver la cantidad dada en préstamo y no está obligado o devolverla sino en las monedas que tengan curso legal al tiempo del pago".

Surge así la distinción entre obligaciones de dinero y obligaciones de valor.

Las primeras son aquellas donde el deudor se compromete a pagar a sus acreedores una determinada cantidad de dinero y Messineo agrega: "En las obligaciones de dinero el objeto debido es sólo una suma de signos monetarios de curso legal o sin él pero siempre con prescindencia del valor real o poder adquisitivo que dicha suma representa. El deudor cumple entregando el objeto convenido, esto es, una suma igual a la pactada, sin atender a la posible depreciación de los signos monetarios que integran esa suma".

Las segundas (deudas de valor) se caracterizan porque la prestación debida no está integrada por una suma de dinero, aunque se extinga la obligación, pagándose una determinada cantidad dineraria.

Este principio nominalista, anteriormente reseñado, enseña que las deudas de dinero deben ser pagados en la cantidad que aparezca como debida, independientemente de su valor para el momento del pago, tal como está concebida en el artículo 1.737 del Código Civil.

En efecto, la disposición citada, consagra la hipótesis de que el aumento o disminución en el valor de la moneda, no incide ni influye en la obligación contraída si ocurre antes de que esté vencido el término de pago; empero, por interpretación a contrario, si la variación en el valor de la moneda en que se va a pagar la obligación ocurre después de la fecha o tiempo establecido, es posible el ajuste que establezca el equilibrio roto por el aumento o disminución en el poder adquisitivo de la misma.

En este orden de ideas, se concluye que procede la corrección monetaria, por lo que se condena al demandado a pagarle a la parte actora el ajuste monetario de la cantidad de Diecisiete Millones Ciento Treinta y Cinco Mil Bolívares ( Bs. 17.135.000,00), el cual será reajustado mediante experticia complementaria del fallo conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, siendo que para dicho reajuste de la indexación deberá tomarse en cuenta los índices inflacionarios fijados por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de la admisión de la demanda hasta quedar definitivamente firme el presente fallo, así se decide.

DECISION

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, asistidos del abogado H.A.R. contra la sentencia dictada en fecha 16 de Marzo de 2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En consecuencia se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por el ciudadano R.J.F.S. contra la firma mercantil SBARRO SELF SERVICE FOOD S.R.L. y contra sus representantes los ciudadanos, A.R. GENTILE C. y H.V.B., en su condición de fiadores solidarios y principales pagadores de la entidad mercantil demandada. Condenando a la parte demandada a: Primero: Resolver el contrato suscrito entre las partes, sobre los inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales distinguidos con los Nros. 2B-13 y 1A-7, que conforman parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicados en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren Estado Lara; Segundo: Se ordena a la parte demandada entregar los inmuebles citados totalmente desocupados y en perfectas condiciones; Tercero: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora respecto al local 2B-13, específicamente los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2003, a razón de la suma de Cuatrocientos dos mil Quinientos Bolívares (Bs. 402.500,00) mensuales, lo que da un total de TRES MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 3.220.000,00) y por el local 1A-7 los meses de noviembre y diciembre del año 2002 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2003, a razón de la suma de Un Millón Doscientos Sesenta y Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.265.500,00) mensuales, lo que da un total de TRECE MILLONES NOVECIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 13.915.000,00), para un total a cancelar de DIECISIETE MILLONES CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 17.135.000,00) como pago por los cánones demandados ya señalados; Cuarto: Se le condena a pagar los cánones que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, lo cual se calculará mediante experticia complementaria del fallo dictado, cuyo monto y parámetros se señaló en la parte décimo primera de la motiva; Quinta: La indexación sobre la cantidad de Diecisiete Millones Ciento Treinta y Cinco Mil Bolívares ( Bs. 17.135.000,00) las cuales se establecerán igualmente mediante experticia complementaria del fallo, de acuerdo a los parámetros señalados en la parte motiva de la presente sentencia. Igualmente se declara sin lugar la defensa de non adimpleti contratus opuesta por la parte demandada. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquense a las partes de esta decisión, líbrense boletas y entréguensele al Alguacil y conforme al 248 expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al Libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

El Juez Provisorio,

(fdo)

La Secretaria Acc.,

Dr. S.D.M.M. (fdo)

G.G.P.

Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, librándose boleta de notificación y entregándosele al Alguacil.

La Secretaria Acc.,

(fdo)

G.G.P.

La suscrita Secretaria Accidental del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y de Menores del Estado L.C.: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato Judicial que dice: “De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al Libro respectivo... (L.S.) El Juez Provisorio (fdo) Dr. S.D.M.M., La Secretaria Acc. G.G.P., en Barquisimeto, a los dieciséis días del mes de julio del año dos mil siete.

La Secretaria Acc.

G.G.P.