Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 23 de Octubre de 2012

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

JURISDICCION: MERCANTIL.

EXPEDIENTE: Nº 5.754.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

PARTE ACTORA: R.I.O.V., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.131.151, de este domicilio,

APODERADOS JUDICIALES: R.G.S., L.J.B.S. y R.G.S., venezolanos, Abogados, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.836.497, V-8.067.355 y V-12.647.509, inscritos en el Inpre-abogado bajo los Nº 9.811, 27.663 y 133.461 respectivamente de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: C.L.T.V., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-13.329.463, con domicilio en el Municipio Guanare del estado portuguesa, sin representación jurídica acreditada en autos.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

VISTOS CON ALEGATOS.

Recibida en fecha 03-10-2012, las presentes actuaciones en virtud de la apelación formulada por el co-apoderado Judicial de la parte demandante, Abogado R.G.S., contra sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 19-09-2012, mediante la cual declaró Inadmisible la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

En fecha 08-10-2012, se le da entrada a la causa bajo el Nº 5.754, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 22-10-2012, el co-apoderado actor, Abogado L.J.B.S., presenta escrito de alegatos.

El Tribunal estando en la oportunidad legal, dicta sentencia previa a las siguientes consideraciones:

Encabeza las presentes actuaciones la demanda de cumplimiento de contratos de arrendamiento, incoada por el ciudadano R.O.V., contra el ciudadano C.L.T., aduciendo haber cedido al arrendatario los siguientes inmuebles de su propiedad: 1) un local comercial ubicado en la carrera 11 entre calles 17 y 18, Barrio la Arenosa sector I, de la Ciudad de Guanare Estado Portuguesa, con un área de sesenta y cinco (65) metros cuadrados con dos (02) centímetros cuadrados, mediante instrumento privado escrito en fecha 08 de agosto de 2010, el cual acompaña Anexo i. 2) un local comercial- contiguo al señalado al anterior, situado en la carrera 11, entre calles 17 y 18 del Barrio La Arenosa Sector I Guanare estado Portuguesa, con un área de sesenta y cinco metros cuadrados con dos centímetros (65,02 mts), conforme a instrumento privado verbal en fecha 08-08-2010. Que en ambos contratos de arrendamientos se acordó un termino de dos (02) años, contados a partir del 08-08-2010, (cláusula segunda), y el canon de arrendamiento se fijó para cada uno en la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs.3.500,oo), mensuales para el primer año, debiendo ser ajustado para el segundo año de vigencia (cláusula tercera). Arguye que el arrendatario canceló las primeras mensualidades ajustado a lo acordado contractualmente y, posteriormente, ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la circunscripción Judicial del estado Portuguesa (Expediente Nº 123 de Consignaciones), depositó el monto equivalente a lo que mensualmente se había convenido, siete mil bolívares (Bs. 7.000,00), resultado de sumar los cánones de tres mil quinientos bolívares (3.500,00), pactado para cada uno de locales arrendados, el cual acompaña copia del mencionado expediente marcado Anexos ii. Que el arrendatario, desde el inicio de la relación contractual arrendaticia, ha incumplido con lo contractualmente pactado y con norma de obligatorio acatamiento en materia inquilinaria. Que en un principio, destruyó, sin autorización alguna, la pared que dividía los inmuebles cedidos en arrendamientos. Que desde septiembre de 2010, ha sido remiso en cancelar los cánones de arrendamientos, con el agravante que el mes de Diciembre de 2011, optó por depositar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare. Que iniciado y seguido el procedimiento de consignación, el demandado dio cumplimiento a las pensiones correspondientes a los meses noviembre que consignó el 15 de diciembre de 2011, y diciembre de 2011, enero y febrero 2012, canceladas en marzo de 2012. Que ha incumplido con el depósito de los cánones de arrendamiento, ya que estos los debe de realizar dentro de los 15 días estipulados en la ley. Que posteriormente consigna el 19 de julio 2012,1 los cánones de marzo, abril, mayo, y junio 2012. Señala que el pago irregular y tardío de los cánones, trae consigo la insolvencia del arrendatario con los alquileres, situación que lo legitima para interponer el incumplimiento del contrato en el sentido que le sean debidamente entregadas o devueltas las cosas dadas en arrendamiento, en las mismas condiciones que las recibió el demandado. Que por haber incumplido el arrendamiento perdió el beneficio de la prorroga legal. Solicita que el arrendatario le devuelva los inmuebles que le dio en arrendamientos, demanda las costas y costos del proceso incluyendo honorarios profesionales de abogados. Fundamenta la presente acción en los artículos 1.160, 1.1671.592 y 1615 del Código Civil, 33,34, literal “A” y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la presente acción en la cantidad de ochenta y cuatro mil bolívares (Bs. 84.000,00).

El Tribunal de cognición en su decisión de fecha 19-09-2012, declara inadmisible las pretensiones de cumplimiento de contrato de arrendamientos incoada por el demandante, con base en la siguiente argumentación jurídica:

…Así las cosas, como puede observarse la parte actora confunde lo que es la acción de cumplimiento de contrato de Arrendamiento con la acción de Desalojo. Si bien es cierto que ambas tienen por finalidad poner término a la relación arrendaticia y la consecuencial entrega del inmueble, sin embargo presentan diferencias puntuales que hacen indebida su acumulación en un mismo libelo y por otra parte pretende ejercer en una sola pretensión acciones que deben tramitarla por separado al tratarse de acciones distintas, en uno la relación arrendaticia proviene de un contrato de arrendamiento celebrados entre las partes en forma escrita a tiempo determinado y en el otro se origina de un contrato verbal considerado a tiempo indeterminado.

En tal sentido, como se dijo con anterioridad ambas acciones (cumplimiento y desalojo) tienen diferencias que impiden acumularlas en un mismo libelo, aún cuando tienen un mismo procedimiento, que hacen inadmisible demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, o inadmisible demandar el desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en un contrato a tiempo determinado.

En el caso sub iudice como ya se expresó, la parte actora reclama el cumplimiento del contrato y el desalojo del inmueble, pretensiones esas que por ser incompatibles, al tener causas y efectos diferentes, produce la inadmisibilidad de la presente demanda por ser contraria a derecho. Así se declara…

. (Negrillas del Tribunal).

La parte actora presenta las siguientes alegaciones en esta alzada:

Que al contrastarse con la relación arrendaticia de donde emana el conflicto inter- subjetivo, como del propio contenido material y formal del acceso a la justicia (relación con la acción) se infiere que la relación arrendaticia esta inmersa a tiempo definido. Con base a ello, se reseño la doctrina judicial sentada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 17-05-2010, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, expediente N° AA-2009-000684, estableció lo siguiente: (…)

Que se postuló la demanda contentiva de la acción de cumplimento de contrato de arrendamiento a tiempo fijo y determinado por vencimiento del termino que regulaba la relación arrendaticia, en contra de su ocupante sin justo título, C.L.T.V., teniendo presente las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato reseñada por la jurisprudencia patria a continuación transcrita parcialmente: “El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.” (Otéese sentencia RH-00384, expediente Nº 04-000220, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia). Claro esta, no debe interpretarse erróneamente la utilización del vocablo desalojo, empleado por el actor en su libelo tendente a obtener la restitución del inmueble arrendado, pues se corresponde con la sinonimia devolución o entrega de la cosa que jamás puede ser interpretada como la postulación de la acción propiamente dicha de desalojo. Por consiguiente, en certeza de esta afirmación, se reproduce la doctrina de la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 18 de Octubre de 1979.

Que la voluntad de las partes contratantes, conforme al artículo 1159 del Código Civil, tiene fuerza entre ellas, y consistió en celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. No estamos en presencia de una pretensión manifiestamente improponible como tampoco de una impropia acumulación de pretensiones, toda vez que únicamente se postuló la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento. Tampoco estamos en presencia de la acumulación subsidiaria, accesoria o eventual de pretensiones contempladas en el segundo acápite del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que en aras de la tutela judicial efectiva consagra el principio de eventualidad, el cual según el procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche, permite ejercer in eventum, la propia defensa con la suma de hipótesis jurídicamente viables, aunque sean contradictorias entre sí; la una para el caso de que pueda ser rechazada la otra, a condición que las pretensiones acumuladas se tramiten por el mismo procedimiento -como acontece en el sub-judice- dado que el efecto tendente a la entrega o devolución de la cosa arrendada es el mismo, y son acciones que deben tramitarse por el procedimiento breve de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que teniendo presente entonces, las doctrinas jurisprudenciales antes transcritas, que han interpretado la figura conocida como inepta acumulación de pretensiones y, el propio contenido del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil que la contempla, resulta necesario, a los fines de verificar si en esta causa estamos en presencia de una inepta acumulación de pretensiones, conocer la manera exacta en la cual se formuló la pretensión frente al órgano jurisdiccional en el libelo de demanda.

Aduce, que el fundamento del recurso de apelación, consiste en la tergiversación de los alegatos aducidos en el libelo de demanda que se traduce en un defecto de actividad, violatorio del derecho de acceso a la justicia y a una tutela judicial efectiva al inadmitir la demanda presentada. Esto es, el a quo atribuyó al libelo menciones que no contiene, deformando lo alegado por el actor, tal como quedó expresado en el párrafo anterior, pues la calificación de la acción no es un problema de hecho, sino de derecho, y además se trata de una conclusión del Juzgador. Por estas razones, no es procedente en el caso sub-iudice negar la admisión de la demanda con base en las disposiciones contenidas en los artículos 341 y 78 del Código de Procedimiento Civil, pues como quedó expresado anteriormente, en el presente asunto no se trata de un cúmulo de acciones (cumplimiento de contrato de arrendamiento y de desalojo de inmueble) sino de la interposición puntual y determinada de una sola acción. En efecto, la acción intentada (cumplimiento de contrato de arrendamiento) resulta idónea para la satisfacción de nuestra pretensión, en razón de la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia es a tiempo determinado. Y así expresamente reclamo sea decidido, para la debida admisión de la demanda. Que, bajo un excesivo e impuro formalismo, en el marco del principio pro actionae, el cual impone la exigencia de la interpretación de los requisitos de admisibilidad de las demandas en el sentido que más favorezca el derecho de acceso a la jurisdicción que establece el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con lo cual incurrió en omisión de la aplicación de la norma constitucional en cuestión. Solicita se anule el fallo recurrido, y se ordena que se pronuncie una nueva decisión dirigida a admitir la acción propuesta.

Que en apoyo a su posición procesal, refiere sentencia de la Sala Constitucional Nº 1391 de 28-06-2005, expediente Nº 047-1845, cual pregona ‘que es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda…de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato…

Para decidir el Tribunal observa:

La pretensión deducida por el actor, es el cumplimiento de dos contratos de arrendamiento con relación a dos locales comerciales, contiguos, sito en la carrera 17 entre calles 17 y 18, Barrio La Arenosa Sector I, de esta ciudad de Guanare, distinguidos así: 1º) un local comercial ubicado en la carrera 11 entre calles 17 y 18, Barrio la Arenosa sector I, de la Ciudad de Guanare Estado Portuguesa, con un área de sesenta y cinco (65) metros cuadrados con dos (02) centímetros cuadrados, mediante instrumento privado escrito en fecha 08 de agosto de 2010, el cual acompaña Anexo i. 2º) un local comercial- contiguo al señalado al anterior, situado en la carrera 11, entre calles 17 y 18 del Barrio La Arenosa Sector I Guanare estado Portuguesa, con un área de sesenta y cinco metros cuadrados con dos centímetros (65,02 mts), conforme a instrumento privado verbal en fecha 08-08-2010.

Se constata, con relación al primer local señalado, se celebró un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado de fecha 08-08-2010, el cual de acuerdo a su Cláusula Segunda, se estableció un lapso de duración improrrogable de dos (2) años, que vencieron el 08-08-2012. Este único contrato escrito es al que se refiere el demandado, en el expediente de consignaciones acompañado por el actor, que cursa bajo el Nº 123 ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, y el mismo se contiene el escrito del accionado de fecha 02-12-211, donde expresa :”DE LOS HECHOS: Consta en contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado y prorrogable, desde la fecha del día 08 de Agosto del año 2010, que el ciudadano R.I.O.V. (EL ARRENDADOR),…me cedió un inmueble consistente en un LOCAL COMERCIAL en Arrendamiento ubicado en la carrera 11 Esquina calle 17 del Barrio La Arenosa Sector I, de la ciudad de Guanare Estado Portuguesa, quedando dicho ciudadano antes indicado encargado para recibir el Canon de Arrendamiento de SIETE MIL BOLÍVARES ACTUALES (7.000,oo) mensuales el cual he venido Pagando y Poseyendo Pacíficamente e Ininterrumpidamente hasta la presente fecha”.

El segundo local, según alega el demandante, fue arrendado al accionado mediante la celebración de un contrato verbal de arrendamiento, el día 08-08-2010 por un tiempo determinado de dos (2) años, que venció el día 08-08-2012.

Expone el demandante que el motivo por el cual demanda el cumplimiento de ambos contratos, con el pago de los cánones adeudados y consiguiente desalojo y entrega material de los inmuebles, es porque el arrendatario canceló las primeras mensualidades ajustado a lo acordado contractualmente y, posteriormente, ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la circunscripción Judicial del estado Portuguesa (Expediente Nº 123 de Consignaciones), depositó el monto equivalente a lo que mensualmente se había convenido, siete mil bolívares (Bs. 7.000,00), resultado de sumar los cánones de tres mil quinientos bolívares (3.500,00), pactado para cada uno de locales arrendados, pero desde el inicio de la relación contractual arrendaticia, ha incumplido con lo contractualmente pactado y con norma de obligatorio acatamiento en materia inquilinaria. Que en un principio, destruyó, sin autorización alguna, la pared que dividía los inmuebles cedidos en arrendamientos. Que desde Septiembre de 2010, ha sido remiso en cancelar los cánones de arrendamientos, con el agravante que el mes de Diciembre de 2011, optó por depositar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare. Que iniciado y seguido el procedimiento de consignación, el demandado dio cumplimiento a las pensiones correspondientes a los meses noviembre que consignó el 15 de diciembre de 2011, y diciembre de 2011, enero y febrero 2012, canceladas en marzo de 2012. Que ha incumplido con el depósito de los cánones de arrendamiento, ya que estos los debe de realizar dentro de los 15 días estipulados en la ley. Que posteriormente consigna el 19 de julio 2012 los cánones de marzo, abril, mayo, y junio 2012. Señala que el pago irregular y tardío de los cánones, trae consigo la insolvencia del arrendatario con los alquileres, situación que lo legitima para interponer el incumplimiento del contrato en el sentido que le sean debidamente entregadas o devueltas las cosas dadas en arrendamiento, en las mismas condiciones que las recibió el demandado. Que por haber incumplido el arrendamiento perdió el beneficio de la prorroga legal.

Ahora bien, el contrato de arrendamiento como toda convención se realiza entre dos o más personas y para su formación se requiere el consentimiento de las partes; el objeto que pueda ser materia de contrato y la causa lícita; y desde luego en este contrato, una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla.

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de deshaucio. Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en el posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

De manera que la ley contempla, acorde con el artículo 1.615 del Código Civil, los contratos en modalidades, verbal o por escrito, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, ello así, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino un tiempo prudente para la desocupación, si la casa estuviere ocupada con algún establecimiento comercial o fabril.

De conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil ‘en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En tal sentido, establece el artículo 1.616 ejusdem, ‘si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste la obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte, para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario’.

En materia inquilinaria, el arrendamiento de inmuebles no destinados a vivienda, como el caso de autos, se rige por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando su artículo 33, que ‘las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, o reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía (…) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciará conforme a las disposiciones de esa Ley y al procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil.

Dicha Ley establece en su Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble”.

En el caso estudiado, se patentiza que las pretensiones invocadas por el demandante se dirige a reclamar el cumplimiento de dos contratos de arrendamiento sobre los referidos locales comerciales contiguos con el consecuente desalojo y entrega material de los mismos por vencimiento del lapso de duración improrrogable; el primero, con fundamento en un contrato de arrendamiento escrito, celebrado el día 08-08-2012; y el segundo, con fundamento en un contrato verbal, cuyas fechas de su celebración y de duración, en decir del demandante, resulta iguales.

En el primero de los inmuebles dado en arrendamiento por documento privado, las partes han convenido expresamente su fecha de inicio y una duración improrrogable hasta el 08-08-2012, por lo que a tenor del artículo 1.167 del Código Civil, cualquiera de las partes, pudieren exigir, según su conveniencia el cumplimiento o la resolución del contrato.

En el segundo contrato de arrendamiento verbal, sobre el segundo inmueble referido, demás, conforme los alegatos de la parte actora en su escrito libelar, este contrato, se le fijó al igual que el contrato escrito mencionado, una fecha de inicio el 08-08-2010 y un lapso de duración improrrogable de dos años que finalizó el día 08-08-2012.

Cabe apuntar que el contrato de arrendamiento, como la mayoría de las convenciones, y salvo excepciones, se perfecciona con el consentimiento de las partes legítimamente manifestado, además de este elemento, requiere para su existencia el objeto que pueda ser materia de contrato y la causa ilícita.

De manera que las partes son libres de celebrar contratos verbales bajo las condiciones que a bien tengan establecer, como en el presente caso, cuando afirma la parte actora, haber celebrado con el demandado el mencionado contrato de arrendamiento verbal sobre el inmueble señalado, y en cual se estableció un lapso de duración improrrogable de dos años a contar del 08-08-2010, exclusive, solo que los contratos verbales están sometidos en esta materia civil a un régimen probatorio restringido ya que de acuerdo al artículo 1.387 del Código Civil, no se admite la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares; a menos que haya un principio de prueba por escrito o hayan presunciones o indicios probatorios creíbles (Art. 1.392 ejusdem); o cuando haya existido para el acreedor la imposibilidad material o moral de obtener una prueba escrita de la obligación, cuando el acreedor haya perdido el título que le servía de prueba, como consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor; y cuando el acto es atacado por ilicitud de la causa (Art. 1.393 ejusdem).

En casos como los apuntados, toca al Tribunal resolver la situación en la sentencia de fondo que habrá de declarar la existencia o no del contrato verbal de arrendamiento, pero lo que no resulta cierto es lo afirmado por el Tribunal de cognición en el fallo impugnado, cuando expresa, que al ser un contrato verbal de arrendamiento el convenido, debe tenerse siempre como celebrado a tiempo indeterminado, en razón de que las partes, pueden al celebrar un contrato verbal que en principio se supone a tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1.615 del Código Civil, pero al establecer ambos una fecha de inicio y culminación, se está en presencia de un contrato verbal a tiempo determinado, esto acorde con la sentencia acopiada por la parte actora, proferida por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de 17-05-2010, al asentar “…No debe interpretarse que los contratos de arrendamiento por haberse celebrado verbalmente, necesariamente pasa a convertirse a tiempo indeterminado; la norma en comentario (artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario) lo que dispone son las causales por las que podrá demandarse el desalojo si el contrato es verbal o en forma escrita, y en este último caso, se trata de uno a tiempo indeterminado…”

Precisado lo anterior, considera el Tribunal que los referidos contratos accionados en cumplimiento, tanto el celebrado en forma escrita como el convenido en forma verbal, en los términos fijados en el escrito de demanda, en ambos se estableció un lapso de duración de dos años improrrogables que venció el día 12-08-2012, por lo que en consecuencia deben tenerse como contratos celebrados a tiempo determinado. Así se dispone.

Expuesto lo anterior, esta superioridad pasa a resolver si la presente acción esta o no inferida de inadmisibilidad de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en conexión con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En esta misma dirección, se aprecia que la parte actora demanda el cumplimiento de los referidos contratos de arrendamiento con fundamento en que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le indica las pautas a observarse en las demandas por desalojo (artículo 33), que lo legitima para demandar el desalojo de dichos inmuebles arrendados, en base a que el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas (artículo 34, literal a) y excluye de la prorroga legal al arrendatario insolvente (artículo 40) y porque además se pactó en el contrato de arrendamiento suscito que:

1) El plazo de duración era de dos años, no prorrogable, sin que operar la tácita reconducción y debiendo el arrendatario manifestar su voluntad de ocupar con dos meses, por lo menos, de anticipación (Cláusula Segunda); 2) El arrendador tiene derecho a requerirle al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, si al vencimiento del término contractual, estuviese incurso en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, siendo el caso que nos ocupa la falta de pago de dos mensualidades consecutivas (Cláusula cuarta) y 3) Además del incumplimiento con sus obligaciones por parte del arrendatario, hay que precisar que el término de duración del contrato de arrendamiento expiró y no operó la tácita reconducción, además no hubo la manifestación alguna de prorrogarlo conforme a las pautas que contractualmente se habían acordado (ver Cláusula Segunda).

El Tribunal observa conforme a las pretensiones deducidas por el demandante, que acciona el cumplimiento de dichos contratos de arrendamiento con base en el artículo 1.167 del Código Civil; en primer orden, por haberse cumplido el lapso de duración de dos años de los mismos, sin que operara la tácita recondición y el accionado tuviere derecho a prórroga; y en segundo orden, demanda el desalojo de dichos inmuebles, con base en los artículos 33 y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de que el arrendatario ha dejado de cancelar dos (2) meses de cánones arrendaticios.

Es evidente entonces, que tales pretensiones, aunque se tramitan por el procedimiento breve de conformidad con el artículo 33 eiudem, son contrarias entre si y se excluyen mutuamente, por cuanto la acción de cumplimiento de contrato se refiere a los celebrados a tiempo determinado al amparo del artículo 1.167 del Código Civil; y la acción de desalojo tiene cabida cuando se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado por expresa disposición del artículo 34 ejusdem; y ante tales pretensiones deducidas en un mismo libelo de demanda, a juicio de esta superioridad, resulta infringido el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

No podrá acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sea resultas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles

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Respecto a la inepta acumulación de pretensiones derivadas de contratos de arrendamientos, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1927 de fecha 03-09-2004 (Caso: J.N.P.P.), con ponencia del Magistrado Jesús E. Cabrera Romero, estableció lo siguiente:

“…Sin embargo, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación. Por otra parte, la inepta acumulación de pretensiones, en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de las demandas o solicitudes que se intenten ante este Tribunal Supremo de Justicia, según lo previsto en el aparte quinto del artículo 19 de la novísima Ley del Tribunal Supremo de Justicia, (Exp. N° 03-2698). (Resaltados de este Juzgado) Del análisis del libelo de demanda se evidencia la contrariedad entre sí de las peticiones formulados por la actora, ya que pide LA DESOCUPACIÓN INMOBILIARIA, por insolvencia de pagos de cánones de arrendamiento y a su ves pide el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO al exigir, por una parte, el pago de los gastos de servicio y cánones insolutos desde el mes de julio de 2010 y hasta la fecha, y por otra; el pago de los daños y perjuicios relativos a la demolición de la pared interna que, según ella, dividió su propiedad en dos áreas, siendo que la primera de estas acciones se rige por lo dispuesto en el artículo 34 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la segunda se rige por lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, es decir, emanan de distintas fuentes legales que producen efectos diferentes, en razón de que la acción de cumplimiento de los contratos de arrendamiento produce el efecto de hacer que el obligado cumpla con el deber contractual, sin afectar la vigencia o continuidad del contrato, es decir; persigue que se cumpla lo convenido y continúe la relación contractual de no haberse agotado el contrato con su cumplimiento. La primera acción es aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo indeterminado, y la segunda, a los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, pero o se intenta una, o la otra, porque las acciones de desalojo y cumplimiento de contrato se excluyen mutuamente, porque la acción de desalojo, tiene como fin solicitar la devolución del inmueble arrendado a través de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, en consecuencia en las causas de esta índole al declarar con lugar la demanda, la sentencia debe ordenar la entrega del inmueble cuyo desalojo se solicitó, libre de bienes y personas, porque esa es la finalidad de dicha acción, por lo que el demandante no puede pretender obtener algo diferente a ello, situación ésta que es la que se ha planteado en el caso de autos, al demandarse, el desalojo del inmueble por presunto incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento, y el cumplimiento del contrato al pedirse el pago de servicios prestados al inmueble y el pago de los cánones insolutos, siendo estas acciones contrarias entre sí, por lo que considera este juzgador, que la actora ejerció de manera conjunta, las acciones de desalojo y cumplimiento de contrato, al demandar el desalojo y el pago de los servicios y los cánones de arrendamientos insolutos, sin apuntar que lo hace de manera subsidiaria o diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios, lo que constituye una acumulación indebida. Así se declara. Al respecto el artículo 1.167 del Código Civil establece “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”

En las señaladas argumentaciones con apoyo de la doctrina casacional expuesta, esta superioridad, llega a la convicción de que la parte actora en su escrito libelar ha incoado dos pretensiones que son contrarias entre sí y se excluyen mutuamente de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo cual contraría la disposición de orden público contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, lo que por vía consecuencia, deviene en una inadmisibilidad de la presente demanda de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

Con relación a los alegatos formulados por la parte actora, estando los mismos analizados y comprendidos a lo largo del fallo, el Tribunal considera innecesario su estudio.

Así se acuerda.

Con fundamento en lo expuesto, la presente demanda debe ser declarada inadmisible en derecho y por vía de consecuencia, no ha lugar a la apelación de la parte actora. Así se juzga.

D E C I S I O N

En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Inadmisible, la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano R.I.O.V., contra el ciudadano C.L.T.V., ambos identificados.

Se declara sin lugar la apelación formulada por la parte actora y queda confirmada en los términos expuestos, la sentencia proferida por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa de fecha 19-09-2012.

Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dictada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los veintitrés días de Octubre de dos mil doce. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. R.E.D.C..

La Secretaria

T.S.U. Reina Valderrama.

Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 12:00 m. Conste.

Stria.