Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 24 de Abril de 2009

Sentencia

Citas 25

Citado por

Mapa de Precedentes

Fecha de Resolución	24 de Abril de 2009
Emisor	Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil
Ponente	Imelda Rincón Ocando
Procedimiento	Cuumplimiento De Contrato

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de octubre de 2008, con ocasión de la apelación que efectuara en fecha 29 de septiembre de 2009, el abogado I.T.D., inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 13.614, domiciliado en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 16 de mayo de 1985, bajo el número 4, Tomo 28-A, modificados sus estatutos sociales inserto en el mismo registro antes mencionado, el 24 de febrero de 1988, bajo el número 43, Tomo 11-A, de igual domicilio; contra la decisión dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 14 de agosto de 2008, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, sigue el ciudadano R.E.A.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.822.866, de igual domicilio; contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA).

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 05 de noviembre de 2008, tomándose en consideración que la sentencia apelada es definitiva.

Consta en actas procesales que, el día 13 de enero de 2009, el abogado I.T.D., actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), antes identificados; presentó escrito de Informes, constante de seis (06) folios útiles; mediante el cual manifestó a este Órgano Superior los hechos que ocasionaron su apelación y los fundamentos de derecho, y al respecto expuso lo siguiente:

…En virtud de la apelación al fallo dictado…, 14 de agosto de 2008, en el cual se declaró CON LUGAR la demanda y SIN LUGAR la Reconvención propuesta en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO instauró el ciudadano R.E.A.A. en contra de mi representada, sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO C.A., (INVERENCA),…; procedimiento éste en el cual se verificó RECONVENCIÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO…

(…)

Como consta de las actas, ante la temeraria e infundada demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO instauró el ciudadano R.E.A.A., mi representada, en el escrito de contestación a la demanda, luego de aceptar determinados relativos al Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre las partes, así como de establecer las correspondientes defensas…

(…)

…mi representada…propuso RECONVENCIÓN también por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en contra del demandante reconvenido ciudadano R.E.A.A.,…

(…)

Ahora bien Ciudadano Juez Superior Vertical, es el caso, que al momento de proferir su fallo el a-quo, incurrió en una suposición falsa, atribuyendo su veredicto a hechos y probanzas que no existen en autos, otorgándose valor probatorio a determinadas actuaciones que no constituyen demostración de los hechos en que basa su decisión, tales como la Notificación que debió efectuar el demandante reconvenido a mi representada…, según lo acordado por las partes en el Contrato fundamento de las acciones planteadas, cuando en actas no existe tal probanza; aseveraciones que formula el a-quo al establecer que el demandante reconvenido “ha exigido” a través del representante legal de mi representada la entrega definitiva del inmueble, cuando en actas no existe prueba de ello, sino sólo quedó en la imaginación del profirente del fallo; así como también, incurre la primera, en el falso supuesto de que mi representada, al culminar la construcción, debía esperar a que el ciudadano R.E.A.A. le participa si disponía o no del dinero para pagar el saldo remanente del precio acordado y en caso de ser afirmativa la disponibilidad, proceder a la elaboración del documento de venta, cuando en ninguna parte del Contrato fundamento de las acciones propuestas se señala semejante exabrupto.

(…)

A este respecto es de impretermitible necesidad dejar sentado, que en las actas que conforman el expediente NO EXISTE ningún Acta de Notificación mediante la cual el demandante reconvenido R.E.A.A., hubiese NOTIFICADO a mi representada INVERENCA, a través de la persona de sus representante legal, ciudadano E.S.C., como falsa y supuestamente lo aprecia el a-quo, pues lo ÚNICO que la parte actora aportó a las actas como instrumento probatorio relativo a notificación, fue una Notificación practicada por el Notario Público Octavo de Maracaibo, en fecha 07 de Abril de 2006, a la ciudadana N.J.A. (sic),…, para que hiciera entrega inmediata de la casa quinta sobre la parcela VA-12, pero dicha ciudadana en primer lugar NO ES representante legal de mi representada INVERSIONES EL ENCANTO, C.A., así como tampoco es parte integral de la relación contractual que nos comete ni parte en este proceso, por lo que resulta sorprendente que un órgano jurisdiccional de primera instancia procede a catalogar a esa inocua notificación, como la Notificación que debía practicar el demandante reconvenido a mi representada a través de su representante legal, y no bastándose ello, otorgarle valor probatorio en el esclarecimiento de un proceso judicial.

De una simple lectura de la Cláusula Sexta del Contrato, que refiere a la notificación acordada por las partes, se observa que la misma establece:…, de lo cual se evidencia que en ningún momento se estableció que la casa debía estar culminada y de allí INVERSIONES EL ENCANTO, C.A,. (INVERENCA), debía esperar a que el ciudadano R.E.A.A. le participara si disponía o no del dinero para pagar el saldo remanente del precio acordado, tal como se acota en el fallo apelado, de lo que se infiere también el falso supuesto en que incurrió el a-quo en su dictamen.

(…)

Con relación a este punto, es de resaltar, que en actas aparecen dos Inspecciones Judiciales extra litem practicadas en el inmueble que nos ocupa, la primera de fecha 9 de Junio de 2004, que la practicó el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.e.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial de Estado Zulia, en la cual se constata que para esa fecha “se encuentran escombros de cabillas corroídas, no aptas para construcción, restos de listones y palos de madera tostados por el sol, parcela enmontonada..”.

Posteriormente, el 07 de Abril de 2006, se practicó Inspección por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual se deja expresa constancia que el inmueble que nos ocupa, tenía el 48% construido.

Durante el lapso probatorio, fue promovida Inspección Judicial por ambas partes, siendo desconcertadamente negada su admisión por el a-quo, teniendo que recurrir en Apelación al Superior Jerárquico Vertical quien posteriormente ordenó su evacuación.

Como se desprende del contexto de la Promoción de la Inspección solicitada al Juzgado de la Causa dentro del término establecido por la ley, se observa que la misma estaba dirigida a que el Tribunal procediera a verificar por si mismo, en comparación con la Inspección preconstituida acompañada al libelo de demanda, los adelantos realizados por mi representada para la culminación de la obra, no obstante el incumplimiento por parte del demandante reconvenido, a su obligación de notificar a mi representada de que ella contaba con la disponibilidad dineraria para concretar definitivamente la negociación de compra venta prometida.

Pues bien, no obstante ello, en fecha 22 de Noviembre de 2007, el Tribunal de la causa en cumplimiento a lo ordenado por la Alzada, practicó la Inspección Judicial promovida y ordenada por la Alzada, en la cual se dejó expresa constancia entre otras cosas, del hecho de que: “…los trabajos de construcción se encuentran concluidos en un setenta por ciento (70”) aproximadamente…”, lo que al compararlo con las Inspecciones que corren inserta en actas producidas por la parte actora reconvenida y que en ningún momento fueron apreciadas por la primera instancia, dado que específicamente en la Inspección con Informe de Experto de fecha 07 de Abril de 2006, se constata que para esa fecha, los trabajos de constricción se encontraban concluidos en un Cuarenta y Ocho por ciento (48%), habiendo avanzado los mismo para la fecha en que el Tribunal de la causa practicó la Inspección Judicial promovida en el juicio, por lo que el a-quo no puede aseverar que los trabajos estaban o están paralizados.

De lo anterior tenemos que, la primera instancia al no formular pronunciamiento alguno sobre tal probanza, que consta en actas, sin tomar en consideración la finalidad de la promoción de esta prueba por parte de mi representada, indefectiblemente incurrió el a-quo en silencio de pruebas también, lo que desnaturaliza jurídicamente el fallo apelado.

Ante todos y cada uno de los señalamientos expuestos que configuran las deficiencias que presenta el fallo recurrido, con base en el falso supuesto en que ha incurrido la primera instancia, así como el silencio de pruebas e interpretación erróneo del contrato de opción de compra venta en que se fundamentan las acciones de Cumplimiento de Contrato propuestas recíprocamente entre las partes, en nombre de mi representada solicito a esta Superioridad, que las acotaciones y denuncias aquí formuladas sean tomadas en cuenta el momento (sic) de proferir su dictamen, declarando CON LUGAR la apelación formulada por mi representada INVERSIONES EL ENCANTO, C.A., y consecuencialmente, SIN LUGAR la demanda instaurada por el ciudadano R.E.A.A. y CON LUGAR la RENCONVENCIÓN propuesta por mi mandante, con la correspondiente condenatoria en costas…

El abogado J.C.A.M., titular de la cédula de identidad número 7.887.676, inscrito en el INPREABGOGADO bajo el número 34.127, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando con el carácter apoderado judicial del ciudadano R.E.A.A., antes identificado; consignó escrito de observación de los informes presentados por la contraria; en el cual expuso:

…el demandado en su INFORME, señala varias situaciones donde trata de explicar el por qué ha incumplido, en forma de acomodo jurídico y en modo alguno hace el esfuerzo de obtener una interpretación lógica jurídica, en un conjunto sistémico de normas que le permita ver el todo del territorio de la problemática planteada y no interpretar una pequeña parcela del problema, a conveniencia, para tratar de convencer a este Órgano Jurisdiccional Superior que esa es la interpretación, el fundamento de la razón y el derecho que ella pretende. En tal sentido nuestras observaciones van dirigidas a puntos específicos del Informe presentado por la demandada, haciendo una interpretación sistémica del contrato objeto de la demanda y todo el ordenamiento jurídico venezolano, vigente. Así las cosas, hago las observaciones siguientes:

(…)

…El demandado definitivamente solo (sic) quiere que se vea la CLÁUSULA SEXTA del contrato, que se interprete en su espacio, que se lean cuatro líneas de esa cláusula y se tome una decisión, pero no le interesa todo el contexto sistémico del contrato; así, la CLÁUSULA QUINTA del Contrato objeto de la demanda, que la transcriben en una parte importante, pero que NO SE ATREVIERON a interpretarla,…y no lo hicieron porque es la cláusula que descubre, devela toda la inútil interpretación del contrato que hace el demandado a través de la sola cláusula Sexta, detrás de la cual pretende escudarse, para no cumplirle a mi representado…¿Cuál es la porción final que debe pagar “EL PROMITENTE” a “EL PROPIETARIO”, según lo establecido en la Cláusula Sexta del contrato? Y esta pregunta la responda la Cláusula Quinta del Contrato, ya que esa porción final del precio acordado es la diferencia que resultó entre lo pagado por “EL PROMITENTE” a “EL PROPIETARIO” al momento de firma del contrato de opción a compra venta y el precio acordado por la obra, o sea Bs.F.202.952,9, incluyendo el Sótano,…; ¿Entonces, en que momento debe tener disponibilidad de los fondos y debe pagar mi representado a la demandada esa porción final del precio acordado? Al momento de la protocolización del inmueble,…; y ¿Cuándo se puede protocolizar ese inmueble objeto del contrato? Definitivamente, cuando “EL PROPIETARIO” hoy demandado, haya terminado la obra, cuando esté lista, concluida, cuando esté habitable para el comprador,…, entre otras circunstancias que son notorias para que un inmueble puede ser habitable con las condiciones mínimas; Estas (sic) tres respuestas llevan a observar, que el demandado lo que desea es que le paguen totalmente, antes de que él termine la obra, para poder culminarla y por eso es que paralizó la obra, cuando la realidad es que todo constructor serio, se le entrega una inicial, en ocasiones se establecen unas cuotas mensuales, (no fue nuestro caso), hasta la culminación de la obra y el remanente se le paga al momento de la protocolización y en el caso de marras INVERENCA pretende hacer ver que ella empieza la obra y hasta no le paguen la totalidad no termina la misma, no siendo establecido así en el contrato, que lleva al absurdo, la secuencia de eventos necesarios para que se haga efectiva la compra venta definitiva.

(…)

…Los abonos hechos por mi representado fueron voluntarios, nunca fueron impuestos, no por el contrato, ni que mi representado debiera hacer esos abonos porque hayan sido acordados posteriormente con el demandado y que nunca fue alegado por la demanda ni en la contestación, ni en la Reconvención contra mi representado…Mi representado pudo incluso no hacer abono alguno y sin embargo ese hecho no hubiese sido causal de incumplimiento y ahora la demandada, aún a sabiendas de que no se le debía hacer abonos, vienen a esgrimir de que fueron abonos “irrisorios” comparados con el precio total del inmueble en cuestión, cuando el hecho de esa comparación es un sin sentido, pues, la obra que debe terminar la demandada, según el contrato de opción a compra venta, no estaba sujeta a que mi representado le fuera haciendo abonos, “irrisorios” o no, para que ella fuera adelantando la obra, por lo que según el contrato…, el demandado recibió un pago inicial y al momento de la protocolización debería recibir el remanente del precio por parte de mi representado.

(…)

…Es cierto que mi representado le debe esa cantidad de dinero a la demandada, pero no está en mora con ella y se los cancelarán una vez que se protocolice el documento definitivo, o de la forma que indique este Tribunal y para ello es necesario que la demandada termine la obra ofrecida la cual se encuentra paralizada; así, en la Inspección que hizo el Juez a-quo en fecha 22 de noviembre de 2.007 cuando al particular tercero dice:…Asimismo a esta conclusión que hace la demandada le hacemos las mismas observaciones expuestas en el No. 1 de este escrito.

(…)

…Así fue ciudadano Juez, en el contrato no se estableció un “termino (sic) o plazo temporal”, pero ese termino (sic) o plazo no estaba condicionado a que mi representado tuviera la disponibilidad dineraria para pagar totalmente el precio del inmueble, antes de que terminara la obra, conforme a la cláusula Sexta y según lo plantea la demandada; en ninguna parte del contrato, ni de su interpretación se puede colegir que el plazo o termino (sic) de entrega de la obra estaba condicionado a que mi representado cumpliera con el requisito de notificar que tenia los fondos dinerarios para hacer el pago definitivo, antes de que el demandado culminara la obra; lo que si se estipuló en el contrato… fue que la porción final se pagaría al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo…; sin embargo debemos observar que INVERENCA a manifestado en innumerables veces en sus escritos, que no está dispuesta a concluir la obra, ni ha estado dispuesta a concluir la obra.

(…)

…los testigos que la parte demandada presentaron L.E.Q. e Hildemar E.M.S., quienes se contradicen en algunos puntos cuando afirman haber oído una conversación entre mi representado y E.S.C., pero uno se encontraba en la casa del primero y el otro en la casa del segundo, para el mismo momento y concuerdan en otro asunto, cuando afirman que el ciudadano E.S.C., reside… en el Conjunto Residencial el Encanto, así como quedó también establecido en la Inspección Judicial efectuada por el Tribunal a-quo, el día 22 de Noviembre de 2.007,…; también se demostró que E.S.C. es el representante de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A., (INVERENCA) empresa demandada en esta causa, Acta Constitutiva Estatutaria y demás Actas de Asambleas; se demostró que INVERSIONES EL ENCANTO, C.A., (INVERENCA) es la empresa propietaria que se encarga de construir sobre el terreno de su propiedad y las Casas (no protocolizadas) del Conjunto o Parque Residencial El Encanto,… Lo que evidencia que dicho ciudadano E.S.C., reside y fue notificado en el Conjunto o Parque Residencia el Encanto, donde labora su empresa, la cual viene desarrollando o construyendo (incluye la Casa Quinta de mi representado), de la cual es su representante legal; como vemos la conexión entre, la obra que se debe construir, la propietaria del terreno y la casas (no protocolizadas), la empresa que debe construirla, el representante de esa empresa y la residencia donde vive el representante E.S.C., tienen un denominador común o conexión y es el Parque o Conjunto Residencial El Encanto, por lo que no puede desligarse el mencionado ciudadano como representante de la empresa demandada de la notificación hecha en su Casa, ubicada en el Conjunto Residencial El Encanto y que es la empresa (demandada) que él representa la propietaria del terreno y las casas (no protocolizadas), que están en el mismo Conjunto Residencial donde dicha empresa (demandada) debe ejecutar y terminar la obra para mi representado. No olvidemos que ese acto de notificación fue un acto de requerimiento y otro equivalente que exige el Código Civil artículo 1.269 y fue para ponerlo en mora al deudor de la entrega de la obra y no para tratar de notificar al demandado que mi representado tenía los fondos disponibles para pagar la Casa Quinta antes ser culminada, pues ese acto de disponibilidad de fondos surtiría efectos siempre y cuando el demandado hubieses (sic) terminado la Obra. Pero hay un hecho relevante y es que la parte demandada sabía que no le iba cumplir a mi representado, por las razones por ella alegadas y desvirtuadas por nosotros en el proceso; sabía que aunque se le requiriera la obra, no la iba a entregar; sabía que existido un termino (sic) connatural para terminar la obra y lo que ocurrió con mi representado fue sencillamente que no quiso construirle a tiempo su Casa Quinta, como se demuestra en los folios 169, 171 Pcpal. 1, donde existe otro documento con opción a compra venta, distinto al de mi representado, de fecha 15 de Abril de 2.005, donde el demandado vendió y protocolizó la obra construida el día 23 de noviembre de 2.005, o sea que tardó un poco más de ocho (08) meses desde el momento de la opción a la firma del documento definitivo, conforme a la nota marginal que aparece en el documento de Propiedad General de INVERENCA sobre un lote de terreno donde se desarrolla el Conjunto Residencial El Encanto,… y a mi representado lo a tenido más de siete años para entregarle una Casa Quinta similar.

(…)

…Que a pesar de haber tenido un termino (sic) connatural para ejecutar la obra, el demandado en el inicio de sus informes en esta instancia, transcribe que el Juez a-quo le fijó 90 días para que culmine la obra luego mi representado le pague lo adeudado, para posteriormente protocolizar el documento,…, por lo que el lapso fijado por un tribunal ya lo tiene para que proceda a cumplir.

(…)

…la indexación no fue alegado (sic) por el demandado en su escrito de contestación, ni en la reconvención, por lo que en todo caso sería un hecho nuevo, que no tiene relevancia.

(…)

…La falta de diligencia del constructor (demandado) es lo queda demostrado, ya que desde el 2.001 hasta el 2.006 solo (sic) ha construido el 70% de la obra debida a mi representado; así cuando el contrato de opción a compra venta, el día 21-09-2.001, la construcción estaba al 0%; luego para la PRIMERA INSPECCIÓN JUDICIAL FOTOGRAFIADA SOLICITADA POR MI REPRESENTADO; el día 09-06-2.004, la construcción estaba al 0% y paralizada; para la SEGUNDA INSPECCIÓN JUDICIAL FOTOGRAFIADA SOLICITADA POR MI REPRESENTADO, el día 07-04-2.006, la construcción estaba al 48% y paralizada; y para la TERCERA INSPECCIÓN JUDICIAL FOTOGRAFIADA SOLICITADA POR LAS PARTES DEL JUICIO, el día 22-11-2.007, la construcción estaba al 70% y paralizada la demandada trata de hacer ver que la obra había avanzado, para la fecha que el Tribunal de la causa practicó la Inspección Judicial y tiene el coraje de decir: …

Por las observaciones antes hechas y por fundamentos alegados y probados en el juicio de R.E.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A., (INVERENCA), por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, es que pido a Tribunal, tomo en cuenta las observaciones hechas al Informe presentado por la parte demandada y ratifique la Sentencia de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia a favor de mi representado y condene en costas procesales a la parte demandada, en su totalidad…

Con relación a la decisión objeto del presente recurso de apelación, la cual tal como se expuso up supra, fue proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 14 de agosto de 2008; y resolvió de la siguiente manera:

…II.- Para decidir el Tribunal observa:

Trabada como quedó la litis y fijados lo límites de la controversia con la contestación de la demanda, la reconvención propuesta y la contestación a la contrademanda, este Tribunal, previo el análisis de los hechos controvertidos jurídicamente relevantes, observa que la parte demandada-reconviniente admitió que su representada suscribió el contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, así como también admitió haber recibido satisfactoriamente la inicial convenida y los nueve (09) abonos al precio de venta efectuado por el promitente comprador, hoy demandante-reconvenido.

En este orden de ideas, admitió también la empresa demandada-reconviniente haber celebrado una convención con el demandante-reconvenido, posterior a la celebración del contrato original y en la cual se pactó la construcción de un sótano en la casa-quinta opcionada, cuyo valor convenido fue la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.68.592.931,99), monto éste (sic) que al imputarlo a lo realmente debido por el promitente comprador, arroja como deuda total la cantidad de DOSCIENTOS DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.202.952.931,99).

Igualmente, admitió la representación judicial de la empresa INVERSIONES EL ENCANTO, C.A., (INVERENCA), haber paralizado la construcción de la obra pactada, en virtud de que el actor-reconvenido incumplió con su obligación asumida en la cláusula sexta del contrato en referencia, la cual trata, según su dicho, en la notificación sobre la disposición de los fondos suficientes para el pago de la porción final del precio acordado y debido, por lo que mal podría su representada culminar la obra y entregar la casa-quinta, tal y como se lo exige la aludida cláusula, invocando, en consecuencia, la excepción “non adimpletis contractus”, contenida en nuestro derecho positivo en el artículo 1.168 del Código Civil.

Por su parte, el representante judicial del actor-reconvenido…, difiere con el demandado-reconviniente específica y concretamente en lo que respecta a la interpretación…de la cláusula sexta del contrato…

Siendo las cosas así, infiere este Órgano Jurisdiccional…, que el contradictorio surgido en la presente traba contractual, debe circunscribirse a la interpretación y consecuente determinación del alcance de las cláusulas quinta y sexta del contrato de opción de compra-venta celebrado entre los litigantes, a fin de establecer con precisión si las acciones llevadas a cabo por cada litigante, a fin de establecer con precisión si las acciones llevadas a cabo por cada uno de los contratantes deja en evidencia alguna contraprestación incumplida que haya impedido que la negociación celebrada logre su objetivo final, como lo es la entrega del mismo bajo las condiciones pactadas, su posterior transmisión de la propiedad del inmueble opcionado y finalmente, el pago del monto adeudado por concepto de precio de la cosa.

(…)

Ambas partes invocaron el mérito probatorio que se desprende del documento fundamento de las pretensiones, tal y como lo es, el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, el día 21 de septiembre de 2001, bajo el No. 92, Tomo 79, del cual, por ser un contrato bilateral, surgen obligaciones para ambas partes, determinante de la carga probatoria de cada una de ellas, por ser ley específica y sustantiva aplicable al caso subjudice, conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, y el cual al no haber sido impugnado, sino todo lo contrario, admitido por ambas partes, surte plenos efectos jurídicos, determinando o estableciendo las obligaciones contractuales asumidas por las partes y cuya demostración de cumplimiento o no, con el resto de las pruebas, hará prevalecer o no las pretensiones recíprocas formuladas en la presente causa.

Al respecto, establece el artículo 1.167 del Código Civil lo siguiente:

(…)

Por su parte, el Dr. R.G. B, al referirse a las obligaciones del contratista y el comitente, indica:

(…)

Como se puede apreciar del contenido clausular del contrato cuyo cumplimiento exigen de manera recíproca ambos litigantes, claras son las estipulaciones que determinan todas y cada unas de las contraprestaciones a cumplir por uno u otro contratante.

Así pues, al revisar el material probatorio eficazmente aportado a la causa por el demandante-reconvenido, observa esta Jurisdicente que resulta manifiestamente innecesario y superfluo llevar a cabo un estudio valorativo pormenorizado del mismo, ya que es evidente que su promoción estaba destinada a demostrar, por una parte la realización de los pagos correspondientes a la inicial estipulada en la cláusula quinta del contrato en discrepancia, el convenio sobre la construcción de un sótano adicional y el monto del mismo, y los subsiguientes abonos voluntarios al capital adeudado efectuados por el promitente comprador a la empresa constructora (presupuesto del sótano y recibos de pagos) y por otra parte, la demostración de que los trabajos de construcción de la casa-quinta opcionada, aun no han sido culminados y que los mismos se encuentran totalmente paralizados (inspecciones oculares extralitem).

Los supuestos de hecho anteriormente mencionados, escapan del debate probatorio o contradictorio planteado en este juicio, toda vez que –tal y como quedó suficientemente esclarecido en la parte narrativa del presente fallo- las circunstancias aludidas fueron claramente admitidas por la parte demandada-reconviniente, quien aceptó haber recibido a su entera satisfacción la inicial pactada, haber convenido la construcción de un sótano con las características y valor ya expresados, además de haber recibido los nueve (9) pagos por concepto de abono al precio adeudado, así como también, reconoció de manera indefectible haber paralizado la ejecución de la obra y en consecuencia, no concluirla.

Asimismo, los demás instrumentos consignados y promovidos como prueba documental por la parte demandante-reconvenida –tales como el documento de parcelamiento del Parque Residencial El Encanto y los dos documentos públicos consignados con el escrito de contestación a la reconvención propuesta-, no constituyen un aporte significativo a favor de su promovente y contraparte, y así se declara.

Con respecto a las inspecciones judiciales promovidas por ambos litigantes, y evacuada en un mismo acto el día 22 de noviembre del pasado año 2007, puede observar esta Sentenciadora del contenido de la misma –lo cual coincide con las afirmaciones esgrimidas por ambas partes a lo largo del proceso-, que ciertamente la obra se encuentra inconclusa y los trabajos de ejecución de total paralización, motivo por el cual, el valor probatorio que esta Juzgadora le otorga al medio de referencia se circunscribe a la materialización del principio de inmediación en función a las alegaciones formuladas y no contradichas por ambos litigantes sobre la no terminación y entrega definitiva de la casa-quinta prometida, y así se declara.

Para finalizar con lo que respecta al material probatorio aportado por la parte actora-reconvenida, es de observar que fue consignada conjuntamente con el libelo de demanda primigenia, unas actuaciones notariales practicadas el día 07 de abril de 2006, a través de la cual, el actor-reconvenido le entrega al ciudadano E.S.C., representante legal de la empresa demandada, una notificación donde le solicita que le haga entrega de la casa-quinta totalmente terminada, para proceder posteriormente a la protocolización del documento de venta definitivo, todo ello con la finalidad de dar cumplimiento el actor a lo dispuesto en la parte infine del artículo 1.269 del Código Civil, que señala:…

Por su parte, la empresa demandada-reconviniente impugnó la notificación en cuestión, argumentando que la misma no había sido practicada al representante legal de la constructora, sino a una persona completamente ajena a la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A., (INVERENCA), y a la relación jurídica que nació ente el constructor y el promitente comprador.

Al respecto, infiere este Tribunal que, fuera de la eficacia probatoria que las actuaciones notariales pudieran tener a fin de dar cumplimiento con la exigencia normativa contenida en el artículo 1.269, antes citado, para el presente caso carece de relevancia jurídica determinar la verificación de un acto formal de exigencia con el objeto de colocar en mora al constructor, puesto que he quedado evidenciado y fuera del debate probatorio, el hecho material de que la construcción no ha sido finalizada y mucho menos protocolizada la venta definitiva del inmueble en su integridad, habiendo ya transcurrido desde que se debió iniciar, más de cinco (5) años. En consecuencia, el medio probatorio bajo análisis resulta inoficioso para el presente juicio, y en ese sentido lo valora esta Jurisdicente. Así de (sic) declara.

Dentro del conjunto de pruebas eficazmente aportadas a esta causa, corresponde ahora examinar las promovidas y admitidas por la parte demandada-reconviniente, valoración ésta (sic) que se circunscribe únicamente a los testigos que declararon en la oportunidad de ley, ya que las instrumentales invocadas en virtud del principio de comunidad de pruebas y la inspección judicial ordenada a evacuar, siguen la misma suerte del juicio de valor anteriormente emitido por esta Sentenciadora en la oportunidad de estimar las pruebas aportadas por la contraparte.

Así las cosas, de una simple revisión de las actas correspondientes donde constan las preguntas, repreguntas y respuestas objeto de los interrogatorios formulados, aprecia este Tribunal que las declaraciones rendidas por los tres (3) testigos que asistieron al acto, es decir, los ciudadanos A.V., L.Q. y HILDEMARO MANEIRO, anteriormente identificados, versan sobre la existencia de la relación de compra-venta bajo estudio, sobre los pagos efectuados, la construcción del sótano, la casa-quinta y su no terminación, ente otros hechos, todos los cuales giran en tormo a las circunstancia fácticas admitidas y reconocidas por ambos litigantes, y que fueran claramente excluidas del debate probatorio en el caso subiudice, por lo que su valoración es manifiestamente superflua, y así se declara.

El análisis probatorio precedente, da por asentado que la resolución del conflicto de intereses surgido en la causa que hoy se decide, verse únicamente sobre la interpretación que cada uno de los litigantes hace del contenido de las cláusulas quinta sexta del contrato de opción de compra-venta celebrado, estipulaciones contractuales éstas (sic) que ameritan ser traídas a colación nuevamente para indagar con profundidad sobre el alcance de cada una de ellas establecen las cláusulas en discusión:

(…)

Como se puede apreciar del contenido de las estipulaciones contractuales anteriormente trascritas, las misma son reguladoras de lo atinente al valor de la cosa opcionada, su oportunidad de pago y la modalidad de entrega del inmueble, motivo por el cual, su interpretación en todo momento debe concatenarse de manera armónica y no aislada para poder determinar su verdadero alcance. Por consiguiente, se infiere de su contenido la sucesión cronología de una serie de eventos que reflejan la voluntad de los contratantes, y que dicho sea de paso, se encuentran dentro del denominador común típico en este tipo de negociaciones para la adquisición de viviendas.

Pues bien, de la cláusula quinta se sustrae la obligación asumida por el demandante-reconvenido de pagar una inicial, lo cual se verificó, y el monto faltante por pagar se verificaría en la oportunidad de protocolizar el documento definitivo de venta. Sobre este particular, no existe mayor duda sobre la interpretación de la voluntad de los contratantes plasmada en la letra del contrato bajo estudio, ya que como es costumbre en la mayoría de estos tipos de contratos, el comprador entrega una suma dineraria por concepto de inicial y el remanente o saldo faltante por pagar lo entrega una vez concluida la obra.

En el presente caso, la primera de las estipulaciones bajo análisis es clara al establecer que el pago de saldo deudor final lo debe pagar el promitente comprador al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, evento éste (sic) que conlleva indefectiblemente a que la obra se encuentre totalmente ejecutada y lista para ser entregada de la manera como se convino en la cláusula sexta, es decir, con todas las especificaciones de orden técnico y los bienes y servicios públicos acordados, ya que sería ilógico e incongruente para este tipo de relación jurídica –y por demás fuera de la práctica común- proceder a la protocolización o venta definitiva del bien y su consiguiente pago final, sin estar totalmente terminada su construcción.

Por otra parte, y de aquí vienen dada la necesidad de realizar el presente análisis interpretativo en conjunto con el contenido de la cláusula sexta, pareciera haber cierta confusión en lo que respecta a la oportunidad en que deben verificarse tanto el pago final como la entrega definitiva del bien, ya que la cláusula antes mencionada condiciona la entrega del inmueble a la disponibilidad de los fondos por parte del promitente comprador.

Infiere esta Jurisdicente, que la eventual confusión surgida y esgrimida por el demandado-reconviniente como principal defensa de fondo, viene dada por la ubicación u ordenación lógica de las estipulaciones bajo examen sobre el contenido del contrato en pugna, ya que ambas cláusulas por separado regulan eventos que deben coincidir y verificarse de manera coetánea, pero da la impresión de que unos prelan con otros, no obstante encontrarse en el documento en un orden inverso.

En conclusión y para darle un sentido y ordenación final a los eventos que han debido verificarse, debe esta Juzgadora adminicularlos con la verdadera razón de ser y la efectiva aplicación que la costumbre usualmente ha enseñado para este tipo de contrataciones:

Entonces al recibir la inicial el demandado-reconviniente y abonarse la misma al precio total de la obra, nació la obligación para el constructor de llevar a cabo su ejecución, indistintamente de que haya pactado posteriormente la construcción adicional de un sótano, cuyo pago no supeditó la ejecución de la obra primigenia, muy por el contrario, nació una obligación más para ambos contratantes, cuales fueron, por una parte, la obligación del constructor de adicionarle a su proyecto una dependencia más en la parte inferior del inmueble, como lo es un sótano, y por la otra, para el comprador, la obligación de pagar el precio adicional, manteniéndose incólume lo relativo a la entrega del bien y pago del precio final originalmente pactado en el contrato en cuestión.

Siguiendo el orden cronológico de ideas, si bien es cierto que en el contrato en referencia no se estipuló plazo alguno para la ejecución de la obra, ha quedado suficientemente determinado en actas que el ciudadano R.E.A.A., le ha exigido a la empresa INVERSIONES EL ENCANTO, C.A., (INVERENCA), a través de su representante legal ciudadano E.S.C., la entrega definitiva del bien, pedimento éste (sic) ante el cual el constructor se ha negado alegando erradamente la imposibilidad de concluir la ejecución de la obra por el presunto incumplimiento del comprador en haber hecho la notificación sobre la disponibilidad de los fondos y además, por no haber efectuado el pago final del precio adeudado.

Observa este Tribunal, que el demandado-reconviniente yerra al pretender supeditar la ejecución de su obligación pactada (construcción de la casa) a la verificación de la notificación ordenada en la cláusula sexta del contrato, ya que la interpretación correcta que admiten las cláusulas en referencia, no es otra que, al culminar la construcción la empresa INVERSIONES EL ENCANTO, C.A., (INVERENCA), debe esperar a que el ciudadano R.E.A.A. le participe si dispone o no del dinero para pagar el saldo remanente del precio acordado y en caso de ser afirmativo para llevar a cabo el registro correspondiente, oportunidad ésta (sic) en la cual el comprador deberá pagar la cantidad adeudada y el vendedor entregar las llaves de la casa.

Por consiguiente, es esta la correcta cronología de los eventos que han debido suscitarse de manera voluntaria en el presente caso, y no como lo pretende hacer valer el demandado-reconviniente, quien alega la excepción “non adimpletis contractus” por estimar de imposible ejecución su cuota obligacionaria, dado el supuesto incumplimiento en el que incurrió el actor-reconvenido en no notificarle sobre la disponibilidad de los fondos. Ya ha quedado suficientemente esclarecido, que el constructor no debió paralizar ni suspender la ejecución de la obra en espera de la notificación por parte del actor de la disponibilidad de los fondos para pagar el precio final, ya que esa notificación, en todo cado (sic), debía verificarse una vez terminada la construcción respectiva, y así se decide.

(…)

En consecuencia, delimitado el alcance de las cláusulas quinta y sextas (sic) del contrato de opción de compra objeto del presente litigio, infiere esta Sentenciadora que todas las acciones desplegadas por uno u otro litigante colocan en evidencia la actitud pasiva adoptada por la empresa constructora, quien incumplió con su obligación de terminar la obra que ya había iniciado, para poder dar lugar al nacimiento de la obligación del ciudadano R.E.A.A., consistente en notificarlo sobre la disponibilidad de los fondos y posterior entrega de la casa totalmente acabada, para llevar a cabo el registro del documento definitivo de venta, de ser este el caso.

Asimismo, quedó demostrado que el ciudadano demandante-reconvenido, no incumplió con la notificación establecida en la cláusula sexta del contrato, toda vez que se trata de una obligación sujeta a una condición, como lo es la verificación de un evento previo, cual es la terminación de los trabajos de construcción, cosa que hasta la fecha no ha sucedido, todo lo cual permite a esta Jurisdicente configurar el silogismo jurídico aplicable al presente caso, y que no es más que activación del dispositivo normativo contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, por lo que resulta conforme a derecho a declarar procedente la pretensión deducida por la parte actora-reconvenida e improcedente la reconvención formulada por el demandado-reconviniente, tal y como se declarará en la parte dispositiva del presente fallo, y así se decide.

(…)

…, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato de opción de compra incoara el ciudadano R.E.A.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A., (INVERENCA),…

SEGUNDO

SIN LUGAR la reconvención propuesta por la empresa demandada INVERSIONES EL ENCANTO, C.A., (INVERENCA), en contra del ciudadano R.E.A.A..

TERCERO

Se ORDENA a la empresa INVERSIONES EL ENCANTO, C.A., (INVERENCA), concluir la obra tantas veces aludida, con las especificaciones técnicas y con lo bienes y servicios ofrecidos en la parte infine de la cláusula sexta del contrato incumplido, para lo cual se le concede un lapso perentorio de NOVENTA DÍAS CONTÍNUOS O CALENDARIOS, contados a partir de que el presente fallo adquiera firmeza, debiendo probar en autos tal ejecución.

CUARTO

Que una vez concluida la obra, y vencido el lapso antes mencionado, el actor deberá consignar ante este Tribunal, la suma adeudada por concepto del precio faltante por pagar, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS DOS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.F.202.952,93), y una vez recibido por la empresa este monto, se procederá con a protocolización del documento definitivo de venta y posterior entrega de las llaves del inmueble.

QUINTO

Que en el supuesto caso de que una vez vencido el lapso otorgado la empresa condenada incumpliere con lo ordenado en el particular tercero o en el supuesto de que la parte vencida se negare a recibir el monto adeudado y mencionado en el particular anterior, se procederá de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, es decir, con la protocolización del presente fallo en el Registro Inmobiliario correspondiente, como documento traslativo de la propiedad del inmueble in comento.

SEXTO

Que verificada la hipótesis formulada en el particular anterior, específicamente en lo que respecta a la no conclusión de la obra, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.266 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, quedará plenamente facultado de derecho el comprador ciudadano R.E.A.A., como propietario del inmueble, para concluir la obra a costa de la sociedad mercantil condenada.

SEPTIMO

SE CONDENA en costas a la parte demandada-reconviniente INVERSIONES EL ENCANTO, C.A., (INVERENCA), ya identificada, por haber sido vencida totalmente en esta instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

El abogado J.C.A., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano R.E.A.A., antes identificados, presentó libelo de demanda; en el cual expuso los siguientes hechos:

• Que ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha 21 de septiembre de 2001, bajo el número 92, Tomo 79, su representado suscribió contrato de opción de compra, con la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), representada en ese acto por su presidente ciudadano E.S.C.; empresa que asumió el compromiso en venderle a su representado un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número V-A12, del parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO ubicada en la avenida M.N. frente a la entrada de I.D.M.M., del estado Zulia, con las siguientes medidas y linderos: NORTE: en una extensión de veintiuno con treinta y cinco metros (21,35m) con calle Caroní; SUR: una extensión de veintiuno con treinta y cinco metros (21,35m) con parcela V-A13-1; ESTE: una extensión de Diecisiete con sesenta y un metros (17,61m) con calle Edén, y OESTE: una extensión de Diecisiete metros con Cincuenta decímetros de metros (17,50m) con terreno que son o fueron de la Sociedad Villalobos Ríos.

• Que al inmueble le corresponde un área aproximada de trescientos noventa y cuatro metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros de metros cuadrados (394, 88m2) de terreno y la Casa Quinta a construir sobre una parcela que tendría un área de construcción aproximada de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (335m2); correspondiéndole un porcentaje de Diecinueve punto Ochocientas Ochenta milésimas porcentuales (19,880%) de los derechos y cargas comunes del CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO según consta de documento de parcelamiento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 14 de agosto de 2001, bajo el número 27, Protocolo 1º, Tomo 12.

• Que para la construcción de la casa, por parte de INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA) sobre la mencionada parcela, su representado acordó bajo el contrato de opción de compra venta señalado, que su distribución sería de la siguiente manera: en la planta baja Sala, Comedor, Cocina, Pantry, Lavadero, Medio baño para visitas, dormitorio de servicio con su baño, Estacionamiento para vehículos, Tanque subterráneo de aproximadamente Diez (10.000) mil litros. En la planta alta Cuatro (04) Dormitorios, cada uno con su sala sanitaria, Estar y Estudio.

• Que en el contrato su representado aceptó expresamente los términos de la opción de compra venta, en la cual EL PROPIETARIO realizaría y desarrollaría trabajos de urbanismo y construcción en el terreno ya identificado para la construcción del parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, según la cláusula segunda.

• Que su representado acordó con la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), antes identificada, la construcción de un sótano, bajo la Casa Quinta prometida, conforme al presupuesto de fecha 15 de julio de 2004, hecho por la sociedad mercantil OBRAS DE INGENIERÍA DEL LAGO, COMPAÑÍA ANÓNIMA (OBRINLAGO), representada por el ciudadano E.S.C., por la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO TREINTA Y UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.59.131.837,92), más el 16% por concepto de Impuesto a Valor Agregado (I.V.A), por la cantidad de NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y UN MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs.9.461.094,07), para un total por la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.68.592.931.99); y que se comenzó a ejecutar después de la fecha del presupuesto mencionado, la cual no ha sido culminada al igual que la Casa Quinta prometida por INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA).

• Que su representado en el contrato de opción de compra venta, se comprometió a comprar e INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA) a vender en las condiciones establecidas en el documento por el precio de DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.240.000.000,00) los cuales pagaría de la manera establecida en la cláusula quinta del contrato.

• Que el contravalor de un dólar norteamericano en bolívares para el día 21 de septiembre de 2001, era según el Banco Central de Venezuela de 743 bolívares por cada dólar para la venta, lo que resulta de una simple operación aritmética de multiplicar la cantidad de 743 bolívares por los CIENTO CINCO MIL DOLARES NORTEAMERICANO ($U.S.105.000,00), que arroja un resultado de SETENTA Y OCHO MILLONES QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.78.015.000,00) como monto en bolívares entregado como inicial a INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA) por parte de su representado.

• En fecha 20 de noviembre de 2001, su representado comenzó hacer abonos voluntarios a INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), al precio de venta de DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.240.000.000,00) y que ascienden a la cantidad de VEINTISIETE MILLONES SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.27.625.000,00) mediante nueve recibos, especificados de la siguiente manera:

o En fecha 20 de noviembre de 2001, la cantidad de Bs.5.000.000,00.

o En fecha 18 de enero de 2002, la cantidad de Bs.5.000.000,00.

o En fecha 28 de febrero de 2002, la cantidad de Bs.5.000.000,00.

o En fecha 11 de junio de 2002, la cantidad de Bs.3.000.000,00.

o En fecha 26 de julio de 2002, la cantidad Bs.4.000.000,00.

o En fecha 15 de octubre de 2002, la cantidad Bs.1.650.000,00.

o En fecha 16 de octubre de 2002, la cantidad Bs.1.500.000,00.

o En fecha 15 de noviembre de 2002, la cantidad de Bs. 1.650.000,00.

o En fecha 26 de febrero de 2003, la cantidad de Bs.825.000,00.

• Que el precio total pactado para venta era de TRESCIENTOS OCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS DE BOLÍVARES (Bs.308.592.931,99) que es el precio que debe pagar su representada a INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), y que a esa suma se le debe restar la cantidad de SETENTA Y OCHO MILLONES QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.78.015.000,00) de la inicial y los abonos voluntarios de VEINTISIETE MILLONES SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.27.625.000,00), quedando un remanente por cancelar por su representado a INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), la cantidad de DOSCIENTOS DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS DE BOLÍVAR (Bs.202.952.931,99), al momento de la protocolización del documento definitivo.

• Que INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), hasta el día 09 de junio de 2004, no había comenzado a construir la casa que prometió, conforme a la Inspección extralitem de esa fecha, ejecutada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, aún cuando su representada ya había cumplido con la inicial de CIENTO CINCO MIL DOLARES NORTEAMERICANOS ($U.S.105.000,00) o SETENTA Y OCHO MILLONES QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.78.015.000,00), y había entregado voluntariamente VEINTISIETE MILLONES SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.27.625.000,00); y que sin embargo luego del día 15 de julio de 2004 fue que INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA) acordó comenzar de inmediato con los trabajos de construcción de la Casa Quinta que le habría prometido a su representado.

• El sótano está actualmente en parte construido, al igual que la Casa Quinta, con una estructura hecha pero sin terminar y las obras paralizadas conforme a la Inspección extralitem ejecutada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 07 de abril de 2006; que han transcurrido más de veinte (20) meses para haber entregado la Casa Quinta por parte de INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA) a su representado y aún no lo ha hecho, habiendo tenido tiempo suficiente para haber culminado y entregado, incumpliendo así la sociedad mercantil las obligaciones asumidas.

• Que INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA) debió iniciar la obra inmediatamente después de haber suscrito el contrato de opción a compra venta del día 21 de septiembre de 2001, y que sin embargo después de un acuerdo posterior a esa fecha para la construcción de un sótano bajo la Casa Quinta, es decir después del día 15 de julio de 2004, es que comenzó a construir la obra conforme al contrato de Opción de Compra Venta y bajo las condiciones del presupuesto hecho por OBRAS DE INGENIERIA DEL ALGO, COMPAÑÍA ANÓNIMA, (OBRINLAGO), sin haberlo terminado, paralizando las obras sin motivo alguno, sin la terminación de la obra y en consecuencia la entrega del documento debidamente protocolizado, causando un retraso y los daños y perjuicios que su representado se reserva demandar.

• Que su representado ha decidido que se le entregue terminada la Casa Quinta de inmediato, conforme a la notificación hecha en la casa de habitación del ciudadano E.S.C., antes identificado, como representado de INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA) a través de la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el día 07 de abril de 2006 y que como no está lista, deja en evidencia la falta de cumplimiento de la demandada.

• Que el tipo de obligaciones a la que está sometida la construcción de la Casa Quinta y el sótano señalado, en la forma como están dispuestas, están dotadas de un Término Connatural, que en el presente caso su inicio se sometió a la regla de ejecución inmediata y su requerimiento por equivalente era en principio el momento de perfeccionarse el contrato conforme a la letra “B” de la cláusula Quinta, pero que después del acuerdo para la construcción de un sótano bajo la Casa Quinta señalada, el día 15 de julio de 2004, fue esta la fecha para el despegue de la obra, por no haberse estipulado plazo para el cumplimiento según el artículo 1.212 del Código Civil.

• Que la obra tiene un término connatural para su culminación el cual ya transcurrió, razón por la cual mi representado el día 06 de abril de 2006 le solicitó a la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A (INVERENCA) la entrega culminación de la obra, conforme con el último aparte del artículo 1.269 del Código Civil.

• Que el incumplimiento del deudor se ha convertido en un retardo intolerable, y ha existido tiempo previsiblemente necesario y suficiente para iniciar y terminar lo prometido, Término Congruo que ha transcurrido ya, por lo que el incumplimiento se ha verificado y el demandado se encuentra en mora con su obligación, razón por la cual su representado tiene un interés en que se ejecute forzosamente y actualmente la obra especificada en el contrato de Opción a Compra.

• Que su representado solicita su culminación al demandado o en caso de que este se resista deberá el Tribunal acordar su culminación a través de su representado a costa del demandado, es porque a la fecha solo existe la estructura de un sótano y de la Casa Quinta, pero están paralizadas.

• Que por lo antes expuesto es que viene a demandar en nombre de su representado R.E.A.A., como en efecto demanda a la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A (INVERENCA), por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO o EJECUCIÓN FORZOSA DEL CONTRATO.

• Que en consecuencia pide al Tribunal se ordene la terminación a la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A (INVERENCA), la culminación de la Casa Quinta con su esfuerzo y dinero.

• Que se ordena la entrega de la casa o vivienda culminada, conforme al contrato de opción a compra venta del día 21 de septiembre de 2001, y del sótano conforme a las características especificadas en el presupuesto de fecha 15 de julio de 2004.

• Que en caso que el deudor se niegue a no ejecutar la obligación de hacer, solicitó al Tribunal autorice a su representado a ejecutar a costa del demandado, la Casa prometida, otorgándole a su representado la propiedad correspondiente, conforme al artículo 1.266 del Código Civil 448 y 449 del Código de Procedimiento Civil.

• Que pide igualmente las costas del proceso, que incluye los honorarios profesionales de abogado.

• Que a los efectos del artículo 39 del Código de Procedimiento Civil, calculó la demanda en la cantidad de SETECIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.700.000.000,00).

Una vez cumplida las formalidades relativas a la citación de la parte demandada; compareció el abogado I.T.D., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número 3.646.050, e inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 13.614, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A (INVERENCA); ya identificados; y consignó escrito de contestación de la demanda y formuló reconvención en contra de la parte actora; de la siguiente forma:

• Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la temeraria demanda instaurada por el ciudadano R.E.A.A., por no ser ciertos los hechos alegados ni el derecho invocado.

• Que conviene en que su representada sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A (INVERENCA), suscribió un contrato de Opción de Compra con el demandante, en fecha 21 de septiembre de 2001, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, y quedó anotado bajo el número 92, Tomo 79; mediante el cual su representada asumió el compromiso de venderle al ciudadano R.E.A.A., un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número V-A12, la cual tiene las siguientes medidas y linderos: NORTE: en una extensión de veintiuno con treinta y cinco metros (21,35M) con calle Carona; SUR: en una extensión de veintiuno con Treinta y Cinco metros (21,35M) con parcela V-A13; ESTE: en una extensión de Diecisiete con sesenta y un metros (17,61m) con calle Edén, y OESTE: una extensión de Diecisiete metros con Cincuenta decímetros de metros (17,50m) con terreno que son o fueron de la Sociedad Villalobos Ríos.

• Que al inmueble le corresponde un área aproximada de trescientos noventa y cuatro metros con ochenta y ocho decímetros de metros cuadrados (394, 88m2) de terreno y la Casa Quinta a construir sobre una parcela que tendría un área de construcción aproximada de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (335m2); parcela esta y la casa quinta a construir sobre ella, que le corresponde un porcentaje de Diecinueve punto Ochocientas Ochenta milésimas porcentuales (19,880%) de los derechos y cargas comunes del CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO.

• Que forma parte del Proyecto de Desarrollo Residencial denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO”, sobre un terreno que pertenece a su representada, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Maracaibo del estado Zulia, el día 04 de junio de 1986, bajo el número 23, Tomo 19, Protocolo Primero, y también bajo el número 24, Protocolo Tercero, Tomo 2 º.

• Que en la cláusula Quinta del contrato de Opción de Compra, se estableció que el precio de la venta del inmueble (terreno y casa-quinta) objeto del Contrato, era la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.240.000.000,00), y que al momento de suscribir el contrato, el Promitente Comprador, ciudadano R.E.A.A., estaba cancelando la cantidad de CIENTO CINCO MIL DÓLARES NORTEAMERICANOS (US $ 105.000,00), los cuales se abonarían al precio de venta establecido, representado en bolívares al monto entregado en dólares americanos por el demandante de autos, la cantidad de SETENTA Y OCHO MILLONES QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.78.015.000,00), a razón de SETECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs.743,00) por cada dólar para el día 21 de septiembre de 2001, lo cual fue aprobado al precio establecido del inmueble, quedando una diferencia o remanente pendiente de pago, la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.161.985.000,00).

• Que el ciudadano R.E.A.A., realizó abonos a cuenta, mediante nueve (9) pagos, que hace un total de 27.625.000,00; en la siguiente forma:

o En fecha 20-11- 2001, la cantidad de Bs.5.000.000,00.

o En fecha 18-01-2002, la cantidad de Bs.5.000.000,00.

o En fecha 28-02- 2002, la cantidad de Bs.5.000.000,00.

o En fecha 11-06-2002, la cantidad de Bs.3.000.000,00.

o En fecha 26-07-2002, la cantidad Bs.4.000.000,00.

o En fecha 15-10-2002, la cantidad Bs.1.650.000,00.

o En fecha 16-10-2002, la cantidad Bs.1.500.000,00.

o En fecha 15-11-2002, la cantidad de Bs. 1.650.000,00.

o En fecha 26-02-2003, la cantidad de Bs.825.000,00.

• Que la diferencia pendiente de pago del precio establecido al inmueble, es de CIENTO TREINTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.134.360.000,00) para el mes de febrero de 2003, que fue cuando se realizó el último abono a cuenta, se observa claramente que habían transcurrido dieciocho (18) meses sin que el comprador, hoy demandante de autos, hubiese cancelado la totalidad del inmueble.

• Que el 15 de julio de 2004, treinta y cinco meses después de haberse celebrado el contrato de opción de compra, su representado acordó con el ciudadano R.E.A.A., la construcción de un sótano bajo la Casa Quinta objeto del contrato de opción a compra signada con el número 12, que corresponde a la parcela V-A 12 en el Parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, conforme al presupuesto emanado de la sociedad OBRINLAGO, por un monto de SESENTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.68.592.931,99).

• Que ese sótano formaría parte integrante del inmueble objeto del contrato de opción a compra, fundamento de esta acción, y cuyo valor igualmente sería adicionado al precio de venta del inmueble, quedando un total a pagar por parte del comprador hoy demandante, la cantidad de DOSCIENTOS DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.202.952.931,99), y que aún no ha sido cancelado.

• Que de la Inspección Ocular que a solicitud del comprador hoy demandante, practicó en fecha 09 de junio de 2004, el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, se puede constatar de las fotografías que forman parte de la misma, que su representada dio inicio a la construcción de la obra que se comprometió a realizar en el Contrato de Opción de Compra, la cual se encuentra debidamente levantada su estructura y por incumplimiento de la parte actora en este proceso, tuvo que ser paralizada por razones obvias, pues tal como reza el Contrato de Opción a Compra, si bien no se estableció un término o plazo temporal para la entrega del inmueble totalmente concluido, sí se dejó expresamente establecido en el mismo, específicamente en la cláusula quinta.

• Que el demandado nada acompañó a su libelo tendiente a demostrar que él había cumplido con su obligación, es decir demostrar la disponibilidad de sus fondos para el pago de la porción final del precio acordado, lo que constituye pues, un incumplimiento por parte del comprador demandante a lo estipulado expresamente en el contrato de opción de compra, pues sólo se limitó a acompañar unos recibos que fueron emitidos por concepto de pequeños abonos al monto dinerario adeudado y comprendido a pagar a su representada, cuya sumatoria arrojó un monto irrisorio comparado con el precio total del inmueble en cuestión.

• Que también la parte actora acompañó una notificación practicada por el Notario Público Octavo de Maracaibo, en fecha 07 de abril de 2006, a la ciudadana N.J.A., titular de la cédula de identidad número 5.822.602, quien no es parte integrante de la negociación ni del contrato, ni mucho menos representante de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A (INVERENCA), e impugnó la señalada notificación.

• Que el ciudadano R.E.A.A., no dio cumplimiento al compromiso y obligación asumida en el contrato de opción de compra fundamento de la pretensión de acuerdo en lo previsto en la cláusula sexta del contrato; y en ningún momento el demandado notificó a su representada sobre la disponibilidad de fondos para el pago de la porción final del precio acordado del inmueble, ante ese incumplimiento, su representado no podía culminar la obra y hacerle entrega de la misma.

• Que con base al artículo 1.168 del Código Civil, invocó la Exceptio non adimpleti contractus”, pues si bien su representada estaba en la obligación de ejecutar la construcción tanto de la casa quinta como del sótano acordado, no es menos cierto que el comprador, no cumplió con su obligación de informar o notificar a su representada, que ya disponía de los fondos necesarios para el pago de la porción final del precio del inmueble, como quedó establecido en la cláusula sexta del contrato de opción de compra fundamento de esta acción.

• Que solicita al Tribunal que declare sin lugar la temeraria demanda interpuesta por el ciudadano R.E.A.A., por no ser procedente en derecho.

• Que la notificación realizada por la parte actora a través del Notario Público Octavo de Maracaibo del estado Zulia, en la cual procedió a solicitar se le hiciera entrega inmediata de la casa quinta sobre la parcela VA-12, conforme al Contrato señalado y al presupuesto de construcción del sótano del día 15 de julio de 2004; resulta irrelevante y fuera de todo contexto legal, pues no constituye prueba con relación a un supuesto cumplimiento de su obligación de notificar a su representado de la disponibilidad dineraria para el pago de la diferencia restante pendiente.

• Que en el referido contrato no se estableció un término o plazo temporal a los fines de que el ciudadano R.E.A.A., tuviera la disponibilidad de los fondos para el pago de la porción final del precio acordado por el inmueble, y de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil, solicitó al Tribunal procediera a establecer un término o plazo prudencial para la culminación de la obra en cuestión, previa la cancelación por parte del demandado.

• Que el monto dinerario adeudado sea consignado en el Tribunal, debidamente indexado para fecha según los índices inflacionarios establecido por el Banco Central de Venezuela, para así dar cabal cumplimiento a las obligaciones recíprocas existentes en el contrato suscrito por las partes.

• Que por los argumentos esgrimidos, en nombre de su representada de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A (INVERENCA); reconviene al ciudadano R.E.A.A., para que convenga o sea condenado al cumplimiento del contrato de opción de compra.

• Que se consigne en el Tribunal, el monto dinerario correspondiente a la porción final del precio acordado y pendiente de pago del inmueble, que asciende a la cantidad de DOSCIENTOS DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.202.952.931,99), previa indexación de acuerdo a los índices inflacionarios establecidos en el Banco Central de Venezuela, dada la evidente, pública y notoria devaluación del signo monetario, desde la fecha de celebración del contrato de opción de compra, hasta la fecha en se proceda a dicha consignación, para así proceder a la culminación de la obra correspondiente a la construcción de la casa quinta y el sótano acordado, a la entrega y protocolización del inmueble.

• Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.212 del Código Civil, el Tribunal establezca un término prudencial para la culminación de la obra y consecuencial entrega de la misma al demandado con la correspondiente protocolización del documento de propiedad.

• Que se admita la reconvención, se sustancie conforme a derecho y declare con lugar en la definitiva, con la correspondiente condenatoria en costas y costos, los cuales protestó en el acto.

A la reconvención formulada, el abogado J.C.A., antes identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano R.E.A.A., contestó lo siguiente:

• Que niega, rechaza y contradice la Reconvención o mutua petición intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A (INVERENCA), contra su representado, y que éste haya incumplido el contrato de opción de compra venta.

• Que es cierto que entre su representado y la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A (INVERENCA), se suscribió un contrato de Opción de Compra con el demandante, en fecha 21 de septiembre de 2001, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, y quedó anotado bajo el número 92, Tomo 79.

• Que es cierto que la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A (INVERENCA) se comprometió a venderle a su representado y éste a comprarle, un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número V-A12, la cual tiene las siguientes medidas y linderos: NORTE: en una extensión de veintiuno con treinta y cinco metros (21,35M) con calle Caroní; SUR: una extensión de veintiuno con Treinta y Cinco metros (21,35M) con parcela V-A13; ESTE: una extensión de Diecisiete con sesenta y un metros (17,61m) con calle Edén, y OESTE: una extensión de Diecisiete metros con Cincuenta decímetros de metros (17,50m) con terreno que son o fueron de la Sociedad Villalobos Ríos, correspondiéndole un área aproximada de trescientos noventa y cuatro metros con ochenta y ocho decímetros de metros cuadrados (394, 88m2) de terreno y la Casa Quinta a construir sobre una parcela que tendría un área de construcción aproximada de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (335m2).

• Que es cierto que a la parcela y la casa quinta a construir sobre ella, que le corresponde un porcentaje de Diecinueve punto Ochocientas Ochenta milésimas porcentuales (19,880%) de los derechos y cargas comunes del CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, ubicada en Maracaibo, estado Zulia.

• Que es cierto que la casa quinta formaría parte del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO”, ubicada en la avenida el M.N., frente a la entrada de I.D., Municipio Maracaibo del estado Zulia, que fueron parte del Proyecto de Desarrollo Residencial denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO”, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Maracaibo del estado Zulia, el día 04 de junio de 1986, bajo el número 23, Tomo 19, Protocolo Primero, y también bajo el número 24, Protocolo Tercero, Tomo 2 º.

• Que es cierto que la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A (INVERENCA) debía realizar y desarrollar trabajos de urbanismo y construcciones en el terreno identificado, por lo que es cierto que el contrato de opción a compra señalado, también versaba sobre la construcción de una casa-quinta por parte de la empresa INVERSIONES EL ENCANTO, C.A (INVERENCA) a su representado, la cual no ha construido y no la tiene lista para su entrega.

• Que es cierto el precio convenido por la parcela de terreno descrito y la casa quinta por construir fue la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.240.000.000,00), y que al momento de suscribir el contrato de opción a compra venta referido su representado entregó a la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A (INVERENCA) la cantidad de CIENTO CINCO MIL DÓLARES NORTEAMERICANOS (US $ 105.000,00), los cuales deben ser abonados al precio de venta establecida, y que a la fecha correspondía al cambio oficial de SETECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs.743,00) por cada dólar, la cantidad de SETENTA Y OCHO MILLONES QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.78.015.000,00).

• Que es cierto que la diferencia pendiente de pago del precio establecido al inmueble, es de CIENTO TREINTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.134.360.000,00) para el mes de febrero de 2003, que fue cuando se realizó el último abono a cuenta, se observa claramente que habían transcurrido dieciocho (18) meses sin que el comprador, hoy demandante de autos, hubiese cancelado la totalidad del inmueble.

• Que la condición de la pendencia de pago por parte de su representado debe hacerse conforme a la cláusula quinta, es decir que su representado no debe pagar a INVERSIONES EL ENCANTO C.A. (INVERENCA), la totalidad de la deuda pendiente ni antes ni después de la protocolización del documento definitivo, sino en ese momento.

• Que su representado hizo nueve (09) abonos voluntarios a INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), por la cantidad de VEINTISIETE MILLONES SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.27.625.000,00) a través de nueve recibos, especificados de la siguiente manera: