Sentencia nº RC.000275 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 26 de Abril de 2016

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. Nro. AA20-C- 2015-000753

Magistrada Ponente: V.M.F.G..

En el juicio por retracto legal arrendaticio (de inmueble constituido por un local comercial) seguido por el ciudadano R.C., representado judicialmente por los abogados R.H.C. y L.C.T., contra los ciudadanos R.A. ARISMENDI SARRASÍN y O.J.A.S., representados por los abogados L.A.R.d.T. y C.A.F.L.; el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 6 de agosto de 2015, declaró: sin lugar la apelación ejercida por la parte actora, sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio y condenó a la parte demandante a pagar las costas, por consiguiente quedó confirmada la decisión de fecha 6 de febrero de 2012, dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial que declaró sin lugar la demanda.

Contra la decisión del mencionado tribunal superior, la parte actora anunció recurso de casación en fecha 22 de septiembre de 2015, el cual fue admitido por el juez de la recurrida en fecha 8 de octubre de 2015 y formalizado el 16 de noviembre de 2015. Hubo impugnación sin réplica.

Con motivo del recurso de casación interpuesto, la Sala recibió el expediente y mediante acto público de asignación de ponencias realizado en fecha 22 de octubre de 2015, correspondió la ponencia a la Magistrada Isbelia P.V..

En razón de la designación de los nuevos Magistrados del Tribunal Supremo de Justicia efectuada por la Asamblea Nacional mediante sesión extraordinaria de fecha 23 de diciembre de 2015, se reconstituyó la Sala de Casación Civil quedando integrada de la siguiente forma: Dr. G.B.V., Presidente, Dr. Francisco Ramón Velázquez Estévez, Vicepresidente, Dra. M.G.E., Magistrada, Dra. V.M.F.G., Magistrada, y Dr. Y.D.B.F., Magistrado.

Como consecuencia de la reconstitución de la Sala, mediante acta de fecha 7 de enero de 2016, el Presidente de la Sala, haciendo uso de las facultades conferidas en el artículo 53 del reglamento interno del Tribunal Supremo de Justicia, reasignó la ponencia a la Magistrada V.M.F.G..

Cumplidos los trámites de sustanciación, procede esta Sala a dictar sentencia, bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, con arreglo a las siguientes consideraciones:

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

ÚNICA

De conformidad con lo previsto en el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 320 eiusdem, el formalizante delata los vicios de silencio parcial de prueba, específicamente de la copia certificada del documento otorgado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 2010, anotado bajo el N° 53, Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría, asimismo “el error del juez en el establecimiento de los hechos”, particularmente por no considerar acreditada la fecha efectiva en la que se tuvo conocimiento de la venta realizada en detrimento del derecho de preferencia ofertiva, y la falta de aplicación de los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, así como 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así, el formalizante para fundamentar su denuncia sostiene lo siguiente:

…En el caso que nos ocupa, sostenemos que la recurrida erró en el establecimiento de los hechos, como consecuencia de haber silenciado parcialmente el documento fundamental que fue acompañado a la demanda marcado ‘D’, con especial referencia a las declaraciones contenida en la planilla única bancaria (PUB) de liquidación identificada con el N° 070-00007605, de fecha 22 de junio de 2010 y planilla notarial N° 6788, de esa misma fecha, que cursa al folio 20 de la primera pieza del expediente, así como de la declaración contenida en la nota notarial de autenticación que cursa al folio 24 de la primera pieza del expediente, en los términos que se detallan a continuación, omitiendo el análisis y valoración integral que debía realizarse sobre este instrumento auténtico, lo que tuvo un efecto decisivo y determinante para la suerte de la controversia.

En efecto, como bien podrá constatarlo la Sala descendiendo a las actas del expediente, lo cual le solicitamos que haga con la licencia del artículo 320 del C.P.C., mi mandante produjo conjuntamente con el libelo de la demanda una copia certificada del documento otorgado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 2010, anotado bajo el N° 53, Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados en dicha Notaría, mediante el cual se acredita la negociación de compra venta que efectuaron los ciudadanos R.A.A.S. y O.J.A.S. (hoy codemandados), en detrimento de los derechos de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio que ostenta mi representado en condición de arrendatario del local que fue objeto de dicha negociación, instrumento este que se acompañó marcado con la letra ‘D’, cursando a los folios 20 al 24 de la primera pieza del expediente.

…Omissis…

Una vez que mi mandante se entera informalmente por una comunicación emanada de un tercero identificado como Administradora Multicentro S.R.L…. y sin cumplir en lo más mínimo con las exigencias de ley, de que el inmueble que ocupa en condición de arrendatario fue enajenado, ante la incertidumbre que le generó esa situación de no conocer a ciencia cierta lo que realmente aconteció, en virtud de no haber recibido por parte del propietario arrendador la notificación a la que estaba obligado realizar, mediante documento auténtico, de la manifestación de su voluntad de vender, con indicación del precio, condiciones y modalidades de la negociación, de conformidad con el artículo 44, en concordancia con el literal a) del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al no recibir tampoco la notificación que de dicha notificación debía hacer personalmente el adquirente a mi representado, acompañado de la copia certificada del documento traslativo de la propiedad… generaron un escenario fáctico de conductas omisivas que le impedían a mi mandante conocer con certeza los detalles y por menores de esa operación de compra venta, lo que necesariamente dio lugar a que la misma apoderada que aparece suscribiendo el libelo de demanda… identificada como L.C. Tovar… procediera a obtener esa copia certificada, tal como lo afirmó en la demanda… ‘se procedió a solicitar ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao ejemplar de la escritura otorgada en dicho Despacho Notarial en fecha 23 de marzo de 2011, inserta en el libros de autenticaciones respectivo bajo el N° 53, Tomo 45 contentivo de dicho negocio jurídico’… requerimiento este que se efectuó ante la prenombrada Notaría en fecha 22 de junio de 2010, apenas 7 días antes de la interposición de la demanda, tal como se evidencia de la planilla única bancaria de liquidación identificada con el N° 070-00007605, de fecha 22 de junio de 2010 y planilla notarial N° 6788, de esa misma fecha, que cursa al folio 20 de la primera pieza del expediente, donde consta la identidad de dicha apoderada y su número de cédula de identidad, como solicitante de dicha copia certificada, siendo ello refrendado y autenticado en la nota notarial que cursa al folio 24 de la primera pieza…

…Omissis…

Lo anterior pone de manifiesto que, es a partir de ese momento en que se solicitó la copia certificada del documento en referencia (ante el incumplimiento de la notificación del acto traslativo de la propiedad y entrega de la copia certificada de dicho acto por el adquirente), esto es, desde el día 22 de junio de 2010, que se tuvo conocimiento cierto, directo y de forma auténtica de la negociación de compra venta sobre el inmueble objeto de retracto legal arrendaticio, y que se llevó a cabo entre los ciudadanos R.A.A.S. y O.J.A.S., en detrimento de la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio al que tiene derecho mi representado….

…Omissis…

Como bien podrán apreciar ciudadanos Magistrados, de los extractos anteriormente transcritos que nos permitimos citar in extenso para mayor comprensión de la denuncia, si bien es cierto que la recurrida analiza y valora la copia certificada del documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos R.A.A.S. Y O.J.A.S., autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 22 de junio de 2010, bajo el N° 53, Tomo 45, a los efectos (sic) demostrar la negociación de compra venta del inmueble que constituye el objeto del retracto legal arrendaticio, reconociendo expresamente la fuerza probatoria que dimana del mismo como documento público conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, al haber sido otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de documento, capaces de otorgarle fe pública, atribuyéndole todo el valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem, y dando por establecido los siguientes hechos: 1) la realización de la operación de compra venta efectuada entre los prenombrados ciudadanos sobre el inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° 3, con una superficie de 40 m2, ubicado en la planta baja del Edif. Residencia Verónica, Tercera Avenida de la Urb. Los Palos Grandes del Municipio Chacao del estado Miranda; por un valor de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), 2) que le fueron cedidos al comprador los derechos sobre el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la presente negociación, y 3) que el ciudadano O.J.A.S., aceptó la dación en pago en los términos planteados, otorgando el total y definitivo finiquito al enajenante; no es menos cierto que, el juez superior realizó un examen parcial de la mencionada prueba, al no referirse al contenido íntegro de la misma, omitiendo aspectos relevantes y esenciales para establecer otro hecho que tiene una importancia decisiva y determinante para la suerte del proceso, como en efecto lo es el momento en que efectivamente quedó demostrado que mi mandante tuvo conocimiento cierto de la enajenación del mencionado local, a los efectos de poder determinar el inicio del término de caducidad de 40 días que debe comenzar a regir para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, conforme a lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Hecho este que está plenamente acreditado en ese mismo documento anexado al libelo marcado ‘D’, tal como se desprende claramente de la planilla única bancaria de liquidación identificada con el N° 070-00007605 de fecha 22 de junio de 2010 y planilla notarial N° 6788, de esa misma fecha, que cursa al folio 20 de la primera pieza del expediente, donde consta que la apoderada de mi mandante L.C.… en esa misma fecha 22 de junio de 2010 solicitó una copia certificada del documento de compra venta en referencia… lo que pone de manifiesto que, es a partir de ese momento en que se solicitó la copia certificada de dicho documento, esto es, desde el 22 de junio de 2010, que se tuvo conocimiento cierto directo y de forma auténtica de la negociación de compra venta sobre el inmueble arrendado que se llevó a cabo entre los ciudadanos R.A.A.S. y O.J.A.S., en detrimento de la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio al que tiene derecho mi representado; pues, no es sino hasta esa fecha en que mi mandante, por intermedio de su apoderada judicial, tuvo la certeza y el conocimiento efectivo de todos los detalles de la venta del inmueble que ocupa en condición de arrendataria, tales como: la identidad plena del comprador, sobre el precio pactado por las partes contratantes en la cantidad de Bs. 500.000,00), la cesión de los derechos del contrato de arrendamiento así como la dación en pago que efectuó el vendedor a favor del comprador y demás por menores de la negociación, razón por la cual –naturalmente- es esa misma fecha la que marca el nacimiento del derecho a retraer, así como el punto de partida para el inicio del lapso de 40 días para el ejercicio de la acción del retracto legal arrendaticio, de conformidad con el criterio pacífico y reiterado que ha venido aplicando esta honorable Sala a partir de la célebre sentencia N° RC-00260 de fecha 20 de mayo de 2005, en el sentido de que el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación de bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación…

De allí que, podrán constatar perfectamente los Magistrados que, de una simple confrontación entre la fecha en que mi mandante tuvo conocimiento cierto, efectivo, directo y de forma auténtica del documento de compra venta del local que constituye el objeto de la presente demanda de retracto legal arrendaticio, esto es, al momento en que su apoderada judicial solicitó la expedición de la copia certificada de dicho instrumento el día 22 de junio de 2010, en contraste con la fecha de interposición de la demanda el día 29 de junio de 2010, según consta del anverso del folio 10 de la primera pieza del expediente, se evidencia claramente que sólo transcurrieron 7 días calendarios de los 40 que dispone el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… lo que indefectiblemente conlleva a que la interposición de la demanda resulta oportuna…

No obstante la existencia de este hecho que emerge y que debía quedar establecido en la presente causa mediante el examen integral de la prueba documental anexada al libelo de demanda, dada su importancia trascendental por la influencia decisiva y determinante que tiene sobre el dispositivo del fallo recurrido, inexplicablemente, el mismo pasó desapercibido por el juez de alzada, a tal punto, que el examen integral que estaba obligado a realizar sobre todos los elementos circundantes a esa prueba, fue omitido por la recurrida, como consecuencia del análisis y valoración parcial que se efectuó sobre el documento autenticado en referencia…

(Mayúsculas, negrillas y subrayado del formalizante).

De la denuncia parcialmente transcrita, se observa que el formalizante delata los vicios de silencio parcial de prueba, “error en el establecimiento de los hechos”, así como la falta de aplicación de los artículos 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto afirma que “…es a partir del 22 de junio de 2010, es decir, 7 días antes de la interposición de la demanda, cuando el actor tuvo conocimiento cierto, directo y de forma auténtica de la negociación de compra venta sobre el inmueble objeto de retracto legal, y que se celebró entre los ciudadanos R.A.A.S. y O.J.A. Sarrasín…, tal como consta de la solicitud de copia certificada ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, del ejemplar de la escritura otorgada en dicho departamento notarial en fecha 23 de marzo de 2010, inserto en el libro de autenticaciones respectivo bajo el N° 53, Tomo 45, por parte de la abogada L.C.”. De allí que, afirma que el juez ad quem “…omitió hechos o aspectos relevantes contenidos en dicha copia certificada que tiene influencia decisiva y determinante en el fallo…”, especialmente, porque mediante dicha prueba puede establecerse que la acción fue ejercida dentro del plazo a que se refiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Para decidir, la Sala observa:

Al respecto de los argumentos ofrecidos por el formalizante, esta Sala considera fundamental referirse, en primer término al vicio de silencio parcial de pruebas, para luego transcribir la parte pertinente de la decisión con el objeto de constatar el vicio denunciado.

En cuanto al vicio de silencio parcial de pruebas, la Sala ha establecido que el mismo se produce cuando el sentenciador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él pero no expresa su mérito, pues el representante del órgano jurisdiccional está en la obligación de valorar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes con independencia de quien la promovió.

Asimismo, la jurisprudencia ha sido cónsona en considerar que ciertamente el referido vicio se pone de manifiesto cuando el sentenciador omite o soslaya total o parcialmente el análisis de las pruebas, o cuando a pesar de mencionarlas, no expresa su mérito probatorio, ni los hechos que pudieran ser demostrados, pero además agrega, que tal vicio debe ser determinante en el dispositivo del fallo, so pena de ser desestimado, tal como lo exige la parte in fine del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil. (Vid. sentencia N° 318 de fecha 13 de junio de 2014, caso: S.d.P.G. contra Z.T. and Barge Company).

Por otra parte, resulta importante agregar que si lo denunciado se circunscribe a sostener que el juez considera que un hecho no quedó demostrado, aun cuando ese hecho consta de las pruebas, las cuales son capaces de acreditar este falso supuesto negativo, tal error se encuentra comprendido en el vicio de silencio total o parcial de pruebas, según sea el caso. (Vid. sentencia N° 497, de fecha 5 de agosto de 2014 caso: Inmobiliaria Barreto, C.A. contra Makro Comercializadora, S.A.).

Precisado lo anterior, esta Sala observa que el formalizante alega que existe silencio parcial de prueba, por cuanto no es cierto lo sostenido por el juez superior, específicamente que “…en este caso específico no existe la plena prueba del hecho invocado por el actor referido a que tuvo conocimiento de la venta en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010), elemento determinante para establecer si la acción que nos ocupa fue intentada dentro de los cuarenta (40) días contados a partir de la fecha en que se enteró de la venta, hecho por demás controvertido por el demandado…”, por cuanto en su criterio es un hecho “…que mediante la solicitud de la copia certificada del documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos R.A.A.S. y O.J.A.S., autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 22 de junio de 2010, bajo el N° 53, Tomo 45… esto es, desde el día 22 de junio de 2010, es que se tuvo conocimiento cierto, directo y de forma auténtica de la negociación de compra venta sobre el inmueble objeto de retracto legal arrendaticio, y que se llevó a cabo entre los ciudadanos R.A.A.S. y O.J.A.S., en detrimento de la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio al que tiene derecho mi representado…”, tal como se puede evidenciar “…de la planilla única bancaria de liquidación identificada con el N° 070-00007605, de fecha 22 de junio de 2010 y planilla notarial N° 6788, de esa misma fecha, que cursa al folio 20 de la primera pieza del expediente, donde consta la identidad de dicha apoderada y su número de cédula de identidad, como solicitante de dicha copia certificada, siendo ello refrendado y autenticado en la nota notarial que cursa al folio 24 de la primera pieza…”.

A propósito de lo anterior, esta Sala procede a transcribir parcialmente la sentencia recurrida con el objeto de constatar si se produjo el vicio de silencio parcial de pruebas denunciado. Así, el juez superior estableció lo siguiente:

…En el presente caso, se aprecia que el demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:

…Omissis…

3.- Copia certificada de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos R.A.A.S. y O.J.A.S., autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de junio de dos mil diez (2010), bajo el N° 53, Tomo 45, a los efectos demostrar la venta del inmueble identificado en autos.

El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumento, capaces de otorgarle fe pública y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, en la oportunidad respectiva, este Juzgado Superior, le atribuye valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

Del mismo se evidencia que el ciudadano R.A.A.S., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano O.J.A.S., un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 3, con una superficie de cuarenta metros cuadrados (40m2), ubicado en la Planta Baja del Edificio ‘Residencias Verónica’, Tercera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda; por un valor de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), y que le fueron cedidos al comprador los derechos sobre el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la presente negociación.

Que el ciudadano O.J.A.S., aceptó la dación en pago en los términos planteados, otorgando el total y definitivo finiquito al enajenante. Así se decide.

…Omissis…

Ahora bien, además de los requisitos que fueron analizados para la procedencia del retrato legal arrendaticio; y que en este caso concreto se encuentra cumplidos, aprecia este sentenciador que nuestro m.T., en Sala de Casación Civil, ha establecido mediante sentencia de fecha de veinte (20) de mayo de dos mil cinco (2005), y ratificada posteriormente el veintiséis (26) de noviembre de dos mil siete (2007), que el lapso para interponer la referida acción es dentro de los cuarenta (40) días una vez que la parte tiene conocimiento de haberse producido la venta.

En este caso concreto, observa este sentenciador que la parte actora alega haber sido notificada de la existencia del nuevo propietario mediante comunicación recibida en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010). Tal circunstancia ha sido discutida por los demandados quienes señalan que el demandante estaba al tanto de dicha venta con anterioridad a la comunicación señalada, por cuanto había cancelado ante la ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., a nombre del nuevo propietario el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de año dos mil diez (2010), lo cual no sólo demostraba que estaba al tanto de la venta, sino que la había aceptado.

Pasa entonces este Tribunal, a determinar la fecha cierta para ejercer el Derecho de Preferencia o Retracto Legal dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación o del conocimiento que de la misma que haya tenido la arrendataria, tal como lo establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

En este sentido, se puede constatar que ambas partes a los efectos de probar la fecha cierta del conocimiento de la operación de venta, consignaron:

La parte actora junto a su escrito libelar, copia simple de la comunicación remitida por ADMINISTRADORA MUILTICENTRO S.R.L, la cual alega haber recibido en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010); y por su parte los demandados junto a su escrito de informes presentaron ante la Alzada, copia simple de estado de cuenta emitido por ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil diez (2010), donde aparece como propietario el ciudadano O.A. y como arrendatario el ciudadano R.C., emitido por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al periodo primero (1º) de marzo al treinta y uno (31) de marzo de dos mil diez (2010).

Los referidos medios de pruebas fueron desechados por este Juzgado Superior, en el cuerpo de este fallo, al ser copias simples de unos documentos privados.

De modo pues, que habiendo sido desechadas las únicas pruebas traídas por ambas partes, para demostrar tal circunstancia, no puede este sentenciador determinar con exactitud cuál fue la fecha cierta en la que el demandante tuvo conocimiento de la venta en la cual pretende subrogarse a través de la acción que da inicio a estas actuaciones.

Siendo esto así, y por mandato expreso del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que le establece al Juez la prohibición de declarar con lugar la demanda, sino cuando exista plena prueba de los hechos alegados en ella; y le impone además que en caso de dudas sentencie a favor del demandado; y por cuanto en este caso específico no existe la plena prueba del hecho invocado por el actor referido a que tuvo conocimiento de la venta en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010), elemento determinante para establecer si la acción que nos ocupa fue intentada dentro de los cuarenta (40) días contados a partir de la fecha en que se enteró de la venta, hecho por demás controvertido por el demandado; resulta forzoso para este Juzgador, declarar SIN LUGAR la demanda que dio origen a este proceso. Así se decide

. (Mayúsculas del juez superior).

De la sentencia recurrida parcialmente transcrita, se observa que, por una parte el juez superior estableció respecto de las pruebas aportadas por la parte actora lo siguiente: cursa “…Copia certificada de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos R.A.A.S. y O.J.A.S., autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de junio de dos mil diez (2010), bajo el N° 53, Tomo 45, a los efectos demostrar la venta del inmueble identificado en autos… el referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumento, capaces de otorgarle fe pública y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, en la oportunidad respectiva, este Juzgado Superior, le atribuye valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide”.

Por otra parte, el juez de alzada establece “…a los efectos de probar la fecha cierta del conocimiento de la operación de venta, las partes consignaron: La parte actora junto a su escrito libelar, copia simple de la comunicación remitida por Administradora Muilticentro S.R.L, la cual alega haber recibido en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010); y por su parte los demandados junto a su escrito de informes presentaron ante la alzada, copia simple de estado de cuenta emitido por Administradora Multicentro S.R.L., en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil diez (2010), donde aparece como propietario el ciudadano O.A. y como arrendatario el ciudadano R.C., emitido por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al periodo primero (1º) de marzo al treinta y uno (31) de marzo de dos mil diez (2010)”.

No obstante lo anterior, el referido juez de alzada determinó que “…Los referidos medios de pruebas fueron desechados… en el cuerpo de este fallo, al ser copias simples de unos documentos privados. De modo pues, que habiendo sido desechadas las únicas pruebas traídas por ambas partes, para demostrar tal circunstancia, no puede este sentenciador determinar con exactitud cuál fue la fecha cierta en la que el demandante tuvo conocimiento de la venta en la cual pretende subrogarse a través de la acción que da inicio a estas actuaciones…”.

A propósito de la afirmación realizadas por el juez de alzada, esta Sala pudo constar que no es cierto que “…no puede ese sentenciador determinar con exactitud cuál fue la fecha cierta en la que el demandante tuvo conocimiento de la venta en la cual pretende subrogarse a través de la acción que da inicio a estas actuaciones…”, pues la Sala pudo evidenciar al folio 252 de la sentencia que el juez se pronuncia parcialmente sobre la “…Copia certificada de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos R.A.A.S. y O.J.A.S., autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de junio de dos mil diez (2010), bajo el N° 53, Tomo 45, a los efectos demostrar la venta del inmueble identificado en autos…” cuando establece primero que “…el referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil… este Juzgado Superior, le atribuye valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.”, y segundo “…Del mismo se evidencia que el ciudadano R.A.A.S., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano O.J.A.S., un inmueble constituido por un local comercial allí descrito…”.

Aún más, no es correcto lo indicado por el juez ad quem en relación a que “…la copia simple de la comunicación remitida por Administradora Multicentro S.R.L, al actor la cual alega haber recibido en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010)”, como “…la copia del estado de cuenta emitido por Administradora Multicentro S.R.L., en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil diez (2010), donde aparece como propietario el ciudadano O.A. y como arrendatario el ciudadano R.C.”, constituían las únicas pruebas capaces de establecer con “…exactitud cuál fue la fecha cierta en la que el demandante tuvo conocimiento de la venta en la cual pretende subrogarse a través de la acción que da inicio a estas actuaciones…”.

En efecto, contrario a lo sostenido por el juez ad quem, esta Sala pudo constar que dicho juez sí contaba con un medio probatorio capaz de determinar cuál fue la fecha cierta en la que el demandante tuvo conocimiento de la enajenación, en la cual pretende subrogarse a través del ejerció de la presente acción, cual es, la “…copia certificada de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos R.A.A.S. y O.J.A.S., autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de junio de dos mil diez (2010), bajo el N° 53, Tomo 45, a los efectos demostrar la venta del inmueble identificado en autos…”.

Por consiguiente, esta Sala pudo evidenciar que el juez superior silenció parcialmente la prueba, en particular respecto de la fecha en la que el demandante tuvo conocimiento de la enajenación, a los efectos del cómputo del plazo de cuarenta (40) días establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio.

En consecuencia, la Sala declara procedente el vicio de silencio parcial de pruebas, así como la infracción de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y de los artículos 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

D E C I S I Ó N

En mérito de las precedentes consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de casación presentado contra la sentencia de fecha 6 de agosto de 2015 dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, ANULA el fallo recurrido, y ORDENA al tribunal superior que resulte competente, dictar nueva decisión acogiendo la doctrina aquí establecida.

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

No ha lugar la condenatoria al pago de las costas, por haber prosperado el recurso de casación propuesto.

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al juzgado superior anteriormente mencionado, de conformidad con lo establecido en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de abril de dos mil dieciséis. Años: 206º de la Independencia y 157° de la Federación.

Presidente de la Sala,

_________________________________

G.B.V.

Vicepresidente,

_____________________________________________

FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

Magistrada,

_________________________________________

MARISELA V.G. ESTABA

Magistrada- Ponente,

________________________________________

V.M.F.G.

Magistrado,

____________________________________

Y.D.B.F.

Secretario,

________________________________

C.W. FUENTES

Exp. Nro. AA20-C-2015-000753 Nota. Publicado a la fecha a las

Secretario,