Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Agosto de 2015

Fecha de Resolución 6 de Agosto de 2015
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteOmar Antonio Rodriguez
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-

Parte actora: Ciudadano R.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.930.859.

Representantes Judiciales de la parte actora: Ciudadanos R.H.C. Y L.C.T., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nos. 62.741 y 122.895, respectiva- mente.

Parte demandada: Ciudadanos R.A.A.S. Y O.J.A.S., venezolano, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros V-1.740.597 y V-1.740.599, respectivamente.

Representante judicial de la parte demandada: Ciudadanos L.A. RUGGIERO DE TORI Y C.A.F.L., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros 43.315 y 53.836, respectivamente.

MOTIVO: RECTRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

EXPEDIENTE No: 14.424.-

-II-

Por auto de fecha veintisiete (27) de marzo de dos mil quince (2015), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes del Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionada con la apelación ejercida por el abogado R.H.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nro. 62.741, actuando en representación judicial de la parte actora ciudadano R.C. contra la sentencia definitiva dictada el día seis (6) de febrero de dos mil doce (2012), por el referido Tribunal, con motivo del juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpusiera el ciudadano R.C. contra los ciudadanos R.A.A.S. Y O.J.A.S.., todos anteriormente identificados.

En ese mismo auto, este Tribunal fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus informes por escrito en esta causa; llegada dicha ocasión, el día cuatro (04) de mayo de dos mil quince (2015), la parte demandada, presentó escrito de informes; y posteriormente el cinco (5) de mayo del mismo año, lo hizo la parte actora.

El catorce (14) de mayo de dos mil quince (2015), la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes de su contra parte; y el día diecinueve (19) de mayo de dos mil quince (2015), se fijó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia.

Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal pasa a decidir, con base en las siguientes consideraciones.

-III-

RESUMEN DE PROCESO

En fecha treinta (30) de julio de dos mil diez (2010), el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por RETRACTO LEGAL ARREDATICIO interpuesta por el ciudadano R.C. contra los ciudadanos R.A. ARISMEDI SARRASIN Y O.J.A.S..

Expresó la abogada L.C.T., representante judicial de la parte actora, en su libelo de demanda, los siguientes hechos y peticiones:

Que su representado había suscrito contrato de arrendamiento con el ciudadano R.A.A.S., sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº tres (3), ubicado en la planta baja del edificio Residencias Verónica, tercera avenida de la urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda.

Indicó que tal como constaba de comunicación recibida por su mandante el veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010), se le había informado que el nuevo propietario del inmueble arrendado era el ciudadano O.J.A.S., a quien se le había cedido los derechos del contrato de arrendamiento; y que debía depositar el pago de la cánones de arrendamientos en las oficinas de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., ubicada en el Multicentro Empresarial del Este, oficina A-11 y A-12.

Que luego de haber recibido la mencionada comunicación su representado había solicitado, ante la notaría correspondiente ejemplar de la escritura objeto de dicho contrato, contentiva del negocio jurídico, en la que en efecto constaba que por el precio de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo), el arrendador ciudadano R.A.A.S., había dado en venta al ciudadano O.J.A.S., el inmueble identificado en autos.

Manifestaron que dicho acto traslativo de propiedad, se había efectuado en total contravención al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en absoluta violación del Derecho de preferencia ofertiva que le asistía a su representado, ello al estar en condición de arrendatario del tal inmueble por más de dos (2) años, como especialmente lo señalaba el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que dado que su mandante había estado en condición de arrendatario por más de dos (2) años, ello en virtud del inicio de la relación contractual de arrendamiento desde el día diez (10) de diciembre de dos mil siete (2007), fecha en que se había suscrito la escritura contentiva de la relación contractual y al no haber cumplido el arrendador con la notificación prevista en el artículo 44 del citado Decreto Ley, para la preferencia ofertiva al arrendatario, en consecuencia resultaba claramente procedente el retracto legal arrendaticio.

Alegó que por todas las razones expuestas, acudían a demandar, el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contra los ciudadanos R.A.A.S. Y O.J.A.S., para que convinieran o en su defecto, a ello fuesen condenados por el Tribunal, en lo siguiente:

…PRIMERO: Declarar el Retracto Legal Arrendaticio sobre el inmueble constituido por el inmueble constituido por el local comercial identificado con el número tres (3), con una superficie de cuarenta metros cuadrados (40mts2), ubicado en la planta baja del edificio “Residencias verónica” de Los Palos Grandes del Municipio Chacao, Código catastral Nº 150701U011049006001PB00003, y que tiene los siguientes linderos y medidas; Norte; con fachada Norte del edificio Verónica, Sur: Con paredes del local Nº 2, Este: con frente del edificio Verónica, y Oeste; con paredes que lo separan de la sala de baño del local Nº 2. Este local posee sala de baño al fondo. Al referido inmueble le corresponde un porcentaje de condominio de dos enteros ochocientos setenta y seis milésimas por ciento (2,876%), según documento de condominio inscrito en la Oficina Subalterna de Registro Público del distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 13 de mayo de 1963, bajo el número 39, folio 152, Protocolo Primero, Tomo Segundo; así como de los accesorios y derechos que le corresponden, y consecuente subrogación de mi mandante en las condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, ello al no haberse efectuado de modo alguno el procedimiento de Preferencia Ofertiva previsto en el artículo 44 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Arrendamientos Inmobiliarios.

SEGUNDO: Que sea declarado mi mandante subrogado en la parte contractual de adquirente y en consecuencia propietario del referido inmueble, cumpliendo con el pago del precio de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), en la oportunidad en que sea inscrita dicha escritura en el Registro Inmobiliario correspondiente en caso de convenir los demandados en cumplir con su obligación, o con la ejecución de la sentencia definitiva de ser condenados a ello y el fallo definitivo sobre esta causa funja como título de propiedad.

TERCERO: Pagar las costas y costos del presente juicio…

Basaron la demanda en los artículos 42, 43, 44 y 48 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y la estimaron el la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 500.000,00).

Por otro lado, se observa que el defensor judicial designado a los codemandados R.A.A.S. Y O.J.A.S., en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señaló en su escrito, lo siguiente:

Al dar contestación al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo en todas sus partes, tanto los hechos narrados en el libelo de la demanda, como en el derecho invocado.

Negó, rechazó y contradijo que sus representados hubiesen tenido que iniciar procedimiento de preferencia ofertiva al ciudadano R.C., previsto en el artículo 44 y siguientes del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre el inmueble identificado en autos, de acuerdo con lo señalado por la parte actora en su escrito libelar y los alegatos tendientes a la obligación o compromiso que tuvieran sus representados en carácter de propietarios de iniciar dicho procedimiento.

Negó, rechazó y contradijo que sus representados debieran iniciar procedimiento a favor del actor, por no cumplir con los requisitos señalados y previstos en el artículo 44 y siguientes del decreto mencionado, que le diera derecho al actor a ejercer la presente acción.

Negó, rechazó y contradijo que su representado el ciudadano O.J.A.S., debiera efectuar procedimiento de preferencia ofertiva a favor del actor, en virtud de que había recientemente adquirido el mencionado inmueble y debía cumplir con procedimiento alguno.

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

DE LA SUBVERSIÓN DEL PROCESO

La parte actora al momento de presentar escrito de informes ante esta Alzada, alegó la supuesta subversión del proceso, devenida de la temeraria maliciosa interposición de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en representación del ciudadano O.J.A.S., para lo cual, señaló lo siguiente:

…Aún cuando, es del todo procedente la acción de retracto legal arrendaticio al encontrarme en total y absoluto estado de solvencia y cabal cumplimiento de la relación contractual, al haberse interpuesto de manera velada la acción de resolución de contrato cuando bien pudo en todo caso la demandada señalar en la presente causa que existía tal acción o de oponer la supuesta falta de pago en que fundamenta la resolución, todo ello ha devenido a la postre en la existencia de dos (2) causas judiciales, que si bien tienen pretensiones distintas, la de retracto legal arrendaticio cuyo conocimiento en alzada le corresponde a este juzgado, por una parte, y la de resolución por la otra, que se encuentra en estado de contestación de la demanda y cuyo conocimiento corresponderá al juzgado de municipio que luego de la correspondiente distribución asuma la misma y ordene la notificación de las partes, ambas causas que devienen de una misma relación contractual y de la determinación de un hecho especifico como lo es el de la solvencia o no de la pensiones arrendaticias, lo que bien pudiera resultar en sentencias totalmente contradictorias, ya que si en un procedimiento el operador de justicia declara que no ha habido incumplimiento, como en efecto es, ya que jamás he incumplido con mis obligaciones contractuales o legales, y otro declara que sí, ambas sentencias resultarían en cierta manera inejecutables, ya que mal puede tenerse a una persona como solvente a los fines de unas determinadas consecuencias jurídicas y no solvente a los fines de otras, todo ello respecto a una misma relación contractual, lo que en definitiva resultaría en una transgresión a la tutela judicial efectiva.

Es más que evidente, tanto de lógica y de justicia, que una situación como la planteada en que pusieran resultar sentencias contradictorias por la apreciación en cada proceso de un mismo hecho, debieran ser resueltas en un mismo juicio y mediante una misma sentencia, todo lo cual se adecúa a la letra y al espíritu del texto constitucional cuando consagra la tutela judicial efectiva, pero conscientes estamos que, estando ambas causa en instancias diferentes, no es posible su acumulación no obstante la íntima conexión entre ellas, pero es de reiterar que la subversión procesal y vulneración de la tutela judicial efectiva no es atribuible sino a quien maliciosamente interpuso la demanda de resolución de contrato, acción que en definitiva resultaría desechada

…omissis…

Es de entonces que, ante la limitación legal de la acumulación de las acciones conforme a las normas adjetivas correspondientes, solicitó a este juzgado se pronuncie sobre la subversión procesal antes denunciada por la temeraria y maliciosa interposición de la acción de resolución de contrato y los remedios constitucionales necesarios para evitar tales antinomias…

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Ante ello, se observa:

El hecho de que se haya introducido una demanda, estando ésta en curso, en la cual, según lo esgrimido por el representante judicial de la parte actora, pudiese dar lugar a sentencias contradictorias, no origina per se una subversión en el procedimiento. En efecto, entiende este sentenciador que la subversión de un proceso, se produce en aquel del cual se trate; vale decir, que se admita y tramite por un procedimiento diferente al asignado por la ley que lo rige de acuerdo a su naturaleza; que se dejen de celebrar actos esenciales para el mismo, o que se celebren en etapa distintas a las que le corresponden, alterando el orden procesal entre otros.

No puede hablarse de subversión de un procedimiento por la sola circunstancia de que paralelamente se esté llevando otro juicio, en una instancia inferior, cuando en el que nos ocupa se han cumplido los trámites y las etapas en las distintas instancias contemplados por el legislador para el retracto legal arrendaticio. En consecuencia, tal defensa de la parte actora debe ser desechada por improcedente. Así se decide.

-V-

DEL FONDO DE LO DEBATIDO

Circunscrita como quedó la controversia en este juicio, a los hechos antes señalados, pasa este sentenciador a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:

La sentencia de fecha seis (6) de febrero de dos mil doce (2012), dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, fue objeto de apelación, estableció la siguiente:

…El tema controvertido es una acción de retracto legal arrendaticio y/o la pretensión del actor en subrogarse en la persona de los compradores del inmueble objeto de la litis, alegando su cualidad de arrendatario y su derecho a ser preferido.

La presente acción se encuentra enmarcada, en cuanto a su ejercicio, a una serie de presupuestos procesales, según la modalidad bajo la cual pueda nacer el derecho como lo son la preferencia ofertiva y la subrogación por venta directa, en tal virtud hay que analizar los presupuestos de cada modalidad y subsumir a los hechos, lo que impone realizar ciertas precisiones de hecho y de derecho.

El artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conceptualiza a la preferencia ofertiva, denominada doctrinalmente como tanteo inquilinario, así: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendamiento para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendamiento que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos y satisfaga las aspiraciones del propietario”.

Al comentar este artículo el doctor J.L.V., en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2ª Edición, año 2004 Pág. 160) ha dicho:

(…) Este artículo mantiene la preferencia del arrendamiento para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieren comprarlo, la cual estaba regulada en el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda derogado; el cual otorgaba este derecho a aquellos arrendatarios, cuya relación arrendaticia hubiere durado mas de dos años y aun menos de dos años cuando hubiere ejecutado mejoras que excedieren del cinco (5%) del valor del inmueble, supuesto que quedara eliminado.

(…) El derecho de preferencia (Jus Preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derecho de prelación entendiéndose por este “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos en concurrencia con otras, y a veces con total exclusión de ellas”.

(…) Acogiéndose a este concepto de derecho de preferencia o de derecho de prelación se puede definir, a la l.d.D.L.d.A.I., como el derecho que posee el arrendatario con total exclusión de otras personas, a comprar el inmueble en caso del propietario querer vender (derecho de preferencia ofertiva). Derecho de prelación del cual surge el derecho de tanteo y retracto legal

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Lo comentado explica que uno de los rasgos esenciales de la preferencia ofertiva o tanteo legal inquilinario lo constituye la esencial notificación previa que el arrendador está obligado a hacerle al inquilino sobre las condiciones o estipulaciones de la enajenación o venta proyectada, de modo que este último -el inquilino- pueda ejercitar su derecho de adquisición preferente, antes de que se celebre dicha enajenación proyectada.

Sobre este aspecto la doctrina, de modo unánime, expresa: "…Dada su índole, el tanteo presupone que el propietario de la cosa notifique al titular del derecho, su propósito de enajenarla y las condiciones de la enajenación…" (Kummerow, Gert: El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano p. 147). "…Como hemos manifestado reiteradamente, el tanteo no consiste más que en un derecho a ser preferido para el caso de que el propietario concedente pretenda transmitir el bien, de ahí que la notificación revista una especial trascendencia…" (Feliu Rey, M.I.: El Tanteo Convencional, Editorial Civitas, Madrid, 1997, p. 93).

Otro de los rasgos esenciales de la preferencia ofertiva es que para poder optar al derecho de ejercerla debe en el arrendatario ofertado cumplir las siguientes exigencias: a) tener más de dos años (2) años como arrendatario del inmueble; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, y c) satisfacer las aspiraciones del propietario.

Quiere decir pues que el artículo 42 al prever la preferencia ofertiva, en garantía del inquilino ocupante, establece una carga para el arrendador constituida en la esencial notificación previa.

En el presente asunto, la representación judicial de la parte actora alega que el arrendador no cumplió con la notificación prevista en el artículo 44 del Decreto Ley para la oferta preferente al arrendatario, observándose de los autos que no fue acreditado por la representación judicial de la parte demandada, que se haya efectuado la notificación de ejercer la preferencia ofertiva del inmueble arrendado. Así mismo se evidencia que el contrato de arrendamiento comenzó su vigencia el 10 de diciembre del año 2007, y la venta fue efectuada el 23 de marzo del año 2010, observando que transcurrieron dos (2) años, tres (3) meses y trece (13) días cumpliéndose así una de las exigencias para la preferencia ofertiva.

Ahora bien, con respecto a la segunda condición necesaria para que prospere el retracto legal arrendaticio (la solvencia en el pago de los cánones), observa este Tribunal que tal solvencia no fue demostrada por la actora a lo largo del juicio instaurado por lo que en base al principio iura novit curia el pretendido derecho preferente no debe prosperar y ASÍ SE ESTABLECE.

La subrogación de la propiedad al respecto el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conceptualiza el retracto legal arrendaticio, como:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, arrendamiento debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

(Resaltado del Tribunal)

Del artículo y la doctrina antes transcritos se desprende que, para darse y reclamarse judicialmente la subrogación en la propiedad, deben cumplirse ciertos presupuestos procesales, estipulados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual reza:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

(Resaltado del Tribunal).

De las actas procesales se evidencia que la demandante encuadra en los supuestos de hecho y los lapsos exigidos por la ley para accionar el retracto legal arrendaticio, pero, al momento de revisar el condicionamiento estipulado en el artículo 42 antes transcrito es palpable que con respecto al primer requisito, “tener más de dos años (2) años como arrendatario del inmueble”, este Tribunal considera que la parte actora cumple con el mismo por cuanto consta del contrato de arrendamiento que ocupa el inmueble en su calidad de inquilino desde el 10-12-2007, lo que significa que al 23-03-2010, cuando se genera la venta, transcurrió el lapso previsto; con respecto al segundo requisito “estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos”, se evidencia de las actas que la parte actora no cumplió con la carga procesal de demostrar su solvencia arrendaticia lo que constituye, a criterio de este administrador de justicia, un requisito indispensable que ha debido ser probado para aspirar a un fallo en sintonía con la pretensión aludida.

En consecuencia, es criterio de este Tribunal que al no haber probado su solvencia inquilinaria la parte actora, este sentenciador en base a lo estipulado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, así como en base al principio iura novit curia, considera que no se cumplieron con los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASI SE DECIDE.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la ley declara: SIN LUGAR la demanda accionada por el ciudadano R.C. contra los ciudadanos R.A.A.S. y O.J.A.S., todos identificados en la primera parte de esta decisión.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

Contra dicha decisión el abogado R.H.C., en representación judicial de la parte demandante, ejerció recurso de apelación a través de diligencia presentada ante el Juzgado de la causa, en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil trece (2013).

Ante ello, esta Superioridad observa:

La acción de preferencia ofertiva, ha sido definida por la doctrina como un derecho del cual es acreedor el arrendatario que tenga tal carácter por más de dos (2) años, solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y llene las expectativas de la negociación de compra venta del arrendador; es decir, es la primacía, la predilección que tiene el arrendatario para adquirir, para comprar el inmueble que ocupa siempre y cuando se cumplan los tres elementos antes indicados.

En el presente caso, tenemos que la parte actora demandó por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, a los ciudadanos R.A.A.S. y O.J.A.S., al haberse llevado a efecto la venta del inmueble identificado en autos, del cual es arrendatario, sin que siguiera el procedimiento de preferencia ofertiva, establecido en los artículos 42 al 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pues, nunca había sido notificado de tal negocio jurídico, por parte del arrendado, sino que había sido después de celebrada la compra venta, que el arrendatario, le había comunicado la existencia del nuevo propietario; y que los derechos del inmueble arrendado habían sido cedidos al ciudadano O.J.A.S..

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales.

En el presente caso, se aprecia que el demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:

  1. - Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano R.A. y el ciudadano R.C., autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil siete (2007), bajo el N° 21, Tomo 240, con el objeto de demostrar la existencia de la relación contractual. El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumento, capaces de otorgarle fe pública y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, en la oportunidad respectiva, este Juzgado Superior, le atribuye valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

    De dicho medio de prueba se desprende que los ciudadanos R.A. y R.C., celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 3, con una superficie de cuarenta metros cuadrados (40m2), ubicado en la Planta Baja del Edificio “Residencias Verónica”, Tercera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda.

    Que fue establecido como canon de arrendamiento la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 833.000,00) mensuales; y como tiempo de duración del contrato, dos (2) años, más uno (1) renovable, a partir del primero (1) de diciembre de dos mil siete (2007). Así se establece.

  2. - Copia simple de comunicación enviada por ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., al ciudadano R.C., de fecha catorce (14) de abril de dos mil diez (2010), con el objeto de demostrar que había sido notificado de la venta después de haberse realizado. Observa este Tribunal, que el medio probatorio ante señalado, es la copia fotostática de documento privado, por lo que, no tiene valor probatorio alguno y se desechan del proceso, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

  3. - Copia certificada de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos R.A.A.S. y O.J.A.S., autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de junio de dos mil diez (2010), bajo el N° 53, Tomo 45, a los efectos demostrar la venta del inmueble identificado en autos.

    El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumento, capaces de otorgarle fe pública y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, en la oportunidad respectiva, este Juzgado Superior, le atribuye valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

    Del mismo se evidencia que el ciudadano R.A.A.S., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano O.J.A.S., un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 3, con una superficie de cuarenta metros cuadrados (40m2), ubicado en la Planta Baja del Edificio “Residencias Verónica”, Tercera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda; por un valor de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), y que le fueron cedidos al comprador los derechos sobre el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la presente negociación.

    Que el ciudadano O.J.A.S., aceptó la dación en pago en los términos planteados, otorgando el total y definitivo finiquito al enajenante. Así se decide.

  4. - Copia simple de contrato de compra venta suscrito entre el ciudadano R.A.A. y el ciudadanos R.A.A.S., protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 9, tomo 10, Protocolo Primero, el veintiuno (21) de noviembre de dos mil cinco (2005), a los efectos de demostrar la propiedad del bien para el momento de suscripción del contrato de arrendamiento.

    La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandante en su oportunidad legal, razón por la cual, este Tribunal por tratarse de la copia simple de un instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en cuanto para el momento en que se firmó el contrato de arrendamiento el propietario del bien identificado en autos era el ciudadano R.A.A.S.. Así se establece.

    En la oportunidad del lapso de pruebas, la parte demandante ratificó todas las pruebas documentales promovidas junto a su libelo de demanda; y por cuanto las mismas, ya fueron analizadas y valoradas anteriormente, se da por reproducida su valoración. Así se decide.

    La parte demandante en la oportunidad de presentar informes ante esta Alzada, promovió copia certificada de expediente de consignación Nº 2010-0973, tramitado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los efectos de demostrar que se encontraba solvente; este Tribunal, siendo que el medio probatorio antes señalado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil, por cuanto no fue objeto de tacha por la contraparte. Así se establece.

    Por otro lado, se observa que la parte demandada no promovió medio probatorio alguno ni en la oportunidad de dar contestación a la demanda, ni dentro del lapso de pruebas; sólo en la oportunidad de presentar informes ante esta Alzada, promovió los siguientes medios de pruebas:

    a.- Copia simple de estado de cuenta emitido por ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil diez (2010), y copia simple de informe médico emanado del doctor L.E.P.R., a nombre del ciudadano R.A.; este Tribunal, no admite dichos medios de prueba por cuanto los mismos, no forman parte de las pruebas que pueden ser promovidos en la segunda instancia de acuerdo con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

    B.- Copia simple de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos LUCAS ARANEO Y DOMISIO ARISMENDI, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha nueve (9) de noviembre de mil novecientos cincuenta y cinco (1955), bajo el Nº 48, tomo 10, folio 183, Vto., Protocolo 1º; copia simple de documento de condominio protocolizado ante el mencionado registro, en fecha trece (13) de mayo de mil novecientos setenta y tres (1973), bajo el Nº 39, tomo 2, protocolo 1º, 2º; copia simple de poder otorgado por la ciudadana L.S.C., al ciudadano R.A., autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado M.B., en fecha veinticuatro (24) de abril de dos mil tres (2003), bajo el Nº 7, Tomo 26; copia simple de documento de compra venta suscrito por el ciudadano R.A.A., en su carácter de apoderado general de la ciudadana L.S.C., y el ciudadano R.A.A.S., protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha veintiuno (21) de noviembre de dos mil cinco (2005); bajo el Nº 9, tomo 10, protocolo Primero; y copia simple de documento de compra venta suscrito entre el ciudadano D.A. y la ciudadana L.S., protocolizado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 37, folio 175, protocolo 1º, tomo 13, a los efectos de demostrar que el inmueble identificado en autos, había sido de la familia por más de sesenta (60) años, y, nunca se había tenido intención de venderlo a un tercero.

    Las referidas copias simples no fueron impugnadas por la parte actora, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de las copias simples de instrumentos públicos, las considera fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les atribuye valor probatorio conforme a lo señalado en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; sin embargo las desecha de proceso por cuanto las mismas no aportan ningún elemento de convicción con la presente causa, ya que, no es un hecho controvertido las diferentes ventas que se pudieron haber realizado sobre el inmueble identificado a los autos. Así se establece.

    Analizados como han sido los medios de pruebas aportados por las partes en el proceso, tenemos lo siguiente:

    Que existió una relación arrendaticia entre el demandante ciudadano R.C. y el ciudadano R.A.A.S..

    Que el ciudadano R.A.A.S., dio en venta al ciudadano O.J.A.S., un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 3, con una superficie de cuarenta metros cuadrados (40m2), ubicado en la Planta Baja del Edificio Residencias V.T.A. de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda; por un monto de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00); que le fueron cedidos al comprador los derechos sobre el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la presente negociación y que el último de los mencionados aceptó la dación en pago.

    A este respecto, el Tribunal observa:

    Los artículos 42 y 43 de la vigente Ley de Arrendamiento Inmobiliarios señalan:

    Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

    .

    Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

    .

    Observa este sentenciador de las normas anteriormente transcritas, que la ley en su texto impone la existencia del tal derecho de retracto, siempre que: a) El arrendatario tenga más de dos años como tal; b) Se encuentre solvente en los pagos de cánones de arrendamiento; c) Satisfaga las aspiraciones del propietario, y que el arrendatario tiene el derecho de subrogarse en las misma condiciones de quien adquiera del inmueble.

    Ahora bien, pasa este Tribunal a.s.e.e.p. caso, se cumplen con los tres supuestos establecidos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los efectos del derecho a la preferencia ofertiva.

    a.- Que el arrendatario tenga más de dos (2) años, en el inmueble arrendado:

    En el caso que nos ocupa se observa que la parte actora alegó en su libelo de demanda, tener una relación arrendaticia con el codemandado, R.A.A.S., por más de dos (2) años desde el diez (10) de diciembre de dos mil siete (2007), y acompañó contrato de arrendamiento.

    Ese instrumento fue valorado en el cuerpo de este fallo, de dicho documento se desprende que el codemandado ciudadano R.A.A.S., dio en arrendamiento al demandante ciudadano R.A.C.C., el inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 3, con una superficie de cuarenta metros cuadrados (40m2), ubicado en la Planta Baja del Edificio “Residencias Verónica”, Tercera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda; y que de acuerdo a la cláusula cuarta la duración del contrato era por dos (2) años, más uno (1) renovable, a partir del primero (1) de diciembre de dos mil siete (2007); por lo que, habiendo efectuado la venta del inmueble el veintitrés (23) de marzo de año dos mil diez (2010), es decir, luego de dos (2) años, tres (3) meses y trece (13) días, de haberse suscrito el contrato de arrendamiento, se cumple con el primero de los extremos del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a que el arrendatario supere los dos (2) años, en el inmueble arrendado. Así se decide.

    b.- Que se encuentre el arrendatario solvente en los pagos de cánones de arrendamiento:

    En relación al segundo requisito, observa este Tribunal, que la parte demandada en su escrito de informes presentado ante esta alzada, alegó que la solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos, no había sido demostrada por la parte actora a lo largo del juicio instaurado por lo que en base al principio iura novit curia, el pretendido derecho preferente no debía prosperar, al no haber probado su solvencia inquilinaria la parte actora.

    Cabe destacar, que si bien es cierto, que para el momento en que el Juzgado de la causa, dictó el fallo recurrido, no constaba a las actas procesales, que el arrendatario demandante hubiese demostrado estar solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento; no es menos cierto, que fue promovido como medio de prueba, ante esta Alzada, copia certificada de expediente de consignación Nº 2010-0973, llevado inicialmente ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y posteriormente por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios, donde aparece como consignante el ciudadano R.A.C.C.; y como beneficiario el ciudadano R.A., el cual fue promovido por el demandante a los efectos de demostrar su estado de solvencia; este Juzgado Superior conforme a la doctrina establecida de forma reiterada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha cinco (5) de mayo de dos mil cuatro (2004); en la cual señaló lo siguiente: “…La Sala considera que el supuesto agraviante no lesionó el derecho a la defensa ni al debido proceso del demandante por la apreciación de las consignaciones, pues éstas, como documentos públicos, podían promoverse hasta los últimos informes, de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide…”; pasa a verificar si el demandante, se encontraba solvente con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto.

    Observa este Tribunal, que la demanda fue interpuesta por la parte actora ciudadano R.C., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintinueve (29) de junio de dos mil diez (2010), fecha en la cual, este Juzgado debe verificar como fecha cierta, de la obligación de solvencia.

    Ahora bien, se desprende de las copias certificadas que conforman el expediente de consignación, que en fecha catorce (14) de junio de dos mil diez (2010), la parte actora canceló el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio del año dos mil diez (2010), por la cantidad de DOS MIL CIENTO CUARENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 2.142,00); igualmente canceló el mes de julio por el monto antes indicado en fecha seis (6) de julio del dos mil diez (2010).

    En relación al pago por consignación arrendaticia, señala el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

    Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

    .

    En el caso de autos, las partes pactaron en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera lo siguiente: “…dicho canon será pagado por EL ARRENDATARIO por mensualidades anticipadas en dinero en efectivo, dentro de los primeros cinco días de cada mes…”;

    En este orden de ideas, los pagos por concepto de canon de arrendamiento de acuerdo con la norma antes transcrita, deben realizarse bajo la modalidad de mensualidades vencidas, por lo que resulta obvio concluir que los cinco (5) días de cada mes vencido, era cuando la obligación de pago a cargo del arrendatario se reputaba cierta, líquida y exigible, pero a los efectos de plazo de gracia contemplado en la ley especial, ese término comenzaba a correr el día cinco (5) y concluye el día veinte (20) de cada mes vencido.

    En este sentido, luego de examinadas las consignaciones realizadas por el demandante, puede concluir este sentenciador que las referidas consignaciones fueron hechas en tiempo oportuno; de acuerdo con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando demostrado que la parte actora, se encontraba solvente en dicho pago, para el momento en que interpuso su acción, cumpliéndose de esa el requisito respecto a la solvencia del arrendatario para el ejercicio de ésta acción judicial; por lo que, resulta improcedente el alegato de la parte demandada referido a la insolvencia del demandante. Así se establece.-

    c.- Que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario:

    En cuanto al tercer requisito, observa este Tribunal, que la parte demandante en su escrito libelar, específicamente en el capítulo IV del petitorio, manifestó su voluntad de subrogarse, al contrato que se le otorgó al comprador del inmueble identificado en autos, así como dar cumplimiento con el pago del precio, en la oportunidad en que fuera inscrita dicha escritura en el Registro Inmobiliario, lo cual trae como consecuencia que se encuentre lleno el tercer requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio. Así se decide.-

    Ahora bien, además de los requisitos que fueron analizados para la procedencia del retrato legal arrendaticio; y que en este caso concreto se encuentra cumplidos, aprecia este sentenciador que nuestro m.T., en Sala de Casación Civil, ha establecido mediante sentencia de fecha de veinte (20) de mayo de dos mil cinco (2005), y ratificada posteriormente el veintiséis (26) de noviembre de dos mil siete (2007), que el lapso para interponer la referida acción es dentro de los cuarenta (40) días una vez que la parte tiene conocimiento de haberse producido la venta.

    En este caso concreto, observa este sentenciador que la parte actora alega haber sido notificada de la existencia del nuevo propietario mediante comunicación recibida en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010). Tal circunstancia ha sido discutida por los demandados quienes señalan que el demandante estaba al tanto de dicha venta con anterioridad a la comunicación señalada, por cuanto había cancelado ante la ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., a nombre del nuevo propietario el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de año dos mil diez (2010), lo cual no sólo demostraba que estaba al tanto de la venta, sino que la había aceptado.

    Pasa entonces este Tribunal, a determinar la fecha cierta para ejercer el Derecho de Preferencia o Retracto Legal dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación o del conocimiento que de la misma que haya tenido la arrendataria, tal como lo establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

    En este sentido, se puede constatar que ambas partes a los efectos de probar la fecha cierta del conocimiento de la operación de venta, consignaron:

    La parte actora junto a su escrito libelar, copia simple de la comunicación remitida por ADMINISTRADORA MUILTICENTRO S.R.L, la cual alega haber recibido en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010); y por su parte los demandados junto a su escrito de informes presentaron ante la Alzada, copia simple de estado de cuenta emitido por ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil diez (2010), donde aparece como propietario el ciudadano O.A. y como arrendatario el ciudadano R.C., emitido por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al periodo primero (1º) de marzo al treinta y uno (31) de marzo de dos mil diez (2010).

    Los referidos medios de pruebas fueron desechados por este Juzgado Superior, en el cuerpo de este fallo, al ser copias simples de unos documentos privados.

    De modo pues, que habiendo sido desechadas las únicas pruebas traídas por ambas partes, para demostrar tal circunstancia, no puede este sentenciador determinar con exactitud cuál fue la fecha cierta en la que el demandante tuvo conocimiento de la venta en la cual pretende subrogarse a través de la acción que da inicio a estas actuaciones.

    Siendo esto así, y por mandato expreso del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que le establece al Juez la prohibición de declarar con lugar la demanda, sino cuando exista plena prueba de los hechos alegados en ella; y le impone además que en caso de dudas sentencie a favor del demandado; y por cuanto en este caso especifico no existe la plena prueba del hecho invocado por el actor referido a que tuvo conocimiento de la venta en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010), elemento determinante para establecer si la acción que nos ocupa fue intentada dentro de los cuarenta (40) días contados a partir de la fecha en que se enteró de la venta, hecho por demás controvertido por el demandado; resulta forzoso para este Juzgador, declarar SIN LUGAR la demanda que dio origen a este proceso. Así se decide.-

    En consecuencia, debe ser declarada SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, y debe ser confirmado el fallo con la motivación expuesta en el presente fallo. Así se establece.

    DISPOSITIVO

    Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil trece (2013), por el abogado R.H.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nº 62.741, actuando en representación judicial de la parte actora ciudadano R.C. contra la sentencia dictada el día seis (6) de febrero de dos mil doce (2012), por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. QUEDA CONFIRMADA la sentencia apelada con la motivación expuesta en el presente fallo.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpusiera el ciudadano R.C. contra los ciudadanos R.A.A.S. Y O.J.A.S..

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandante del procedimiento al haber resultado totalmente vencida, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; igualmente del recurso de conformidad con el artículo 281 del mismo texto legal.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de agosto del año dos mil quince (2015). AÑOS: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-

EL JUEZ.

Dr. O.A.R. AGÜERO.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P.

En esta misma fecha, a las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P.

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