Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 12 de Julio de 2010

En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:

1. Escrito libelar, presentado por la ciudadana R.C.T.D.F., asistida por la abogada S.M.S., en el cual se lee:

   …A través de documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto Cabello, de fecha 18 de Septiembre de 2008, suscribí con la ciudadana ZA Y.A. SILVA CASTILLO… un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de mi propiedad destinado para habitación familiar, ubicado en la Urbanización San Esteban, Sector 2, Calle 27, Casa N° 24, de la Parroquia Salom, Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo y que damos aquí por reproducido, formando parte del objeto a que se contrae la relación arrendaticia.

   En virtud del mencionado instrumento… la referida ciudadana pactó conmigo un lapso determinado de Seis (06) meses contados a partir de la fecha de su autenticación, lapso que podría ser prorrogado por lapsos iguales, tal como aparece señalado en la Cláusula Cuarta que establece: "El presente contrato tendrá una duración de Seis (06) meses contados a partir de su autenticación, prorrogable automáticamente por períodos iguales... cada una de las prorrogas se consideran como de tiempo fijo o determinado".

   Una vez finalizado el lapso del primer contrato… suscribí un segundo contrato de arrendamiento con la misma ciudadana, antes identificada a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 19 de Mayo de 2009… del cual se desprende que la misma pactó conmigo un nuevo Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado por Seis (06) meses fijos, tal como aparece señalado en la Cláusula Cuarta del mismo la cual establece "El presente contrato tendrá una duración de Seis (06) meses fijos contados a partir del Primero (10) de Mayo de 2009 hasta el Primero (1°) de Noviembre de 2009". Por su parte en la Cláusula Sexta, leemos: "Serán por cuenta de LA ARRENDATARIA lo referente al pago de los servicios de energía eléctrica, agua, aseo domiciliario, gas, teléfono y cualquier otro servicio prestado al inmueble arrendado y LA ARRENDATARIA se compromete al finalizar el presente contrato a entregar a LA ARRENDADORA los últimos recibos de los servicios antes mencionados debidamente pagados".

   Así mismo, en el mencionado contrato, se conviene en la Cláusula Décima: "LA ARRENDADORA, se reserva expresamente el derecho de inspeccionar el bien inmueble arrendado en las oportunidades que juzgue conveniente, por sí mismo o mediante cualquier persona autorizada para tal efecto".

   Ahora bien, ciudadano Juez, según se desprende del último contrato contraído entre la ciudadana ZA Y.A. SIL V A CASTILLO Y mi persona, la relación arrendaticia llegaría a su fin en fecha O 1 de Noviembre de 2009, razón por la cual en fecha 09 de Octubre de 2009, lapso suficiente de anticipación, se le hizo llegar notificación de que dicho contrato no sería renovado, señalando expresamente que a partir de la referida fecha (01 de Noviembre de 2009), comenzaría a operar su prorroga legal para la desocupación y la entrega material del inmueble objeto del contrato antes señalado, la cual fue recibida y firmada por la misma arrendataria, tal y como se evidencia de la Notificación debidamente recibida y firmada…

   …Así mismo, ciudadana Jueza, una vez llegado a su termino el lapso acordado en el contrato y en virtud de lo establecido en las Cláusulas Sexta y Décima del mismo, y pese a los requerimientos y gestiones hechas por mi persona a LA ARRENDATARIA, esta ha incumplido varias de sus obligaciones, entre ellas la entrega de los últimos recibos de los servicios prestados a el inmueble arrendado, pagados" es decir, solventes, a la fecha de la terminación del contrato (01 de noviembre de 2009); así como ha hecho imposible que lleve a cabo mi derecho de inspeccionar el inmueble arrendado, tal como se estableció contractualmente.

   En referencia a lo establecido en la Cláusula Sexta, verifiqué la situación en que se encuentran los pagos por concepto de energía eléctrica yagua del inmueble objeto del contrato, servicios que está obligada a cancelar LA ARRENDATARIA, entre otros varios, encontrando que el servicio del agua está en estado de morosidad, desde el mes de Febrero de 2009 hasta el mes de Diciembre de 2009, tal y como consta de Consulta de Estado de Cuenta emitido por la empresa C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO, de fecha 05 de Noviembre de 2009, fecha posterior al vencimiento del referido contrato… así como, Estado de Consulta de Cuenta, emitida por la misma empresa en fecha 18 de Enero de 2010… en la cual se evidencia que LA ARRENDADORA, pese a los requerimientos que se le han hecho, no ha solventado la situación de morosidad que mantiene el inmueble arrendado, respecto a ese servicio, situación que relaciono de franco y evidente incumplimiento de un vínculo contractual expreso, por parte de LA ARRENDATARIA, sumada a la actitud agresiva e indiferente de la misma frente a mi petición de que cumpla con los términos convenidos, derivados de aquella normativa, lo cual genera consecuencias, también determinadas en aquella convención y en la Ley aplicable, es lo que me induce, preocupada como estoy que la situación progresiva de insolvencia, por parte de LA ARRENDATARIA se agrave y cause un daño mayor aún a mi patrimonio e intereses, ya que como señale anteriormente, la referida ARRENDATARIA no cumplió su obligación de pagar todos los servicios y además, no me permite el goce de mi derecho de inspeccionar el inmueble de mi propiedad arrendado, lo cual me lleva a oponerla en un juicio en el que planteó la necesidad de rescindir el referido contrato.-

   EL DERECHO

   Ciudadano Juez, he señalado la existencia y también la exigibilidad actual de las derivaciones de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un bien de mi propiedad, ubicado en jurisdicción de este Tribunal.

   Este aludido contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral, a titulo oneroso y para el momento de su formación y durante su vigencia, presentes las condiciones requeridas para su validez en el campo civil: Consentimiento, objeto que es su materia y causa lícita (artículo 1141 del Código Civil venezolano vigente). Al plantearse como absolutamente válido dicho contrato en cuanto a su formación inicial y efectos posteriores, resultan aplicables las disposiciones contenidas en los Artículos 1133, 1141, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil venezolano vigente que conforme a la pacífica teoría reiteran que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes (ARRENDADOR - ARRENDATARIO), Y que deben ejecutarse de buena fe, obligando no solo a cumplir lo expresado en ello, sino las consecuencias que derivan de los mismos, según la equidad, el uso y la ley.

   Tal y como lo he invocado, se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, esto es, sometido inexorablemente a un término extintivo... Ante el irregular comportamiento de omisión por parte de LA ARRENDATARIA, de resistencia a la sujeción legal y contractual, con apoyo en los Artículos 1167,1264 y 1271 del Código Civil, por lo cual una de las partes (LA ARRENDATARIA) no hizo lo que debía, no cumplió conforme se obligó a hacerla a través del contrato, demandaré el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales del instrumento tantas veces referido y exigiré la indemnización derivada de dicho incumplimiento, así como el pago por los honorarios profesionales derivados de la acción a la que me he visto obligada en razón de recuperar el inmueble de mi propiedad objeto del contrato aquí suficientemente señalado.

   Establece el Artículo 40 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, y en ello fundamento mi demanda, lo siguiente: "Si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviera incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal". Así las cosas, se evidencia de los instrumentos que acompañan la presente acción, que LA ARRENDATARIA, efectivamente ha incumplido las cláusulas contractuales en cuanto a los siguientes aspectos: 1) La mora en la cual ha hecho caer el inmueble de mi propiedad, al no pagar puntualmente las facturaciones del servicio de agua ante la empresa C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO; y 2) Por negarme desde la fecha de la notificación del vencimiento del contrato, a ingresar al inmueble de mi propiedad a los fines de la inspección contractual convenida.

   Reza así el articulo 33 de la misma Ley (ley de arrendamientos inmobiliarios): "Las demandas, por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento... se sustanciaran y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía". En consecuencia, la declaratoria de resolución del contrato aludido, la condenatoria al pago de los conceptos de allí derivado, incluido la correspondiente indemnización y demás derivaciones consecuenciales, serán los objetivos de la presente causa con sujeción a los preceptos legales y contractuales aludidos.

   LA PETICION

   Por todo lo antes expuesto, con la pretensión de lograr por vía judicial lo que durante meses me ha sido negado e impedido, procedo a demandar, como en efecto lo hago, a la ciudadana Z.A.S.C.… para que sea condenada por este Tribunal en: 1) La resolución del contrato por causa de incumplimiento en el pago del servicio del agua correspondiente a la facturación de los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2009. 2) El pago de la cantidad de DOSCIENTOS ONCE BOLIV A.C.S.C. (Bs.211,07) por concepto de las cantidades adeudadas a la empresa C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO, por las facturaciones de dicho servicio, vencidas y no pagadas para la fecha en que culminó el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento y las que se continúen venciendo hasta la resolución del contrato. 3) A devolver y entregar el inmueble en el mismo estado de conservación y circunstancia que declaró recibirlo. Con todos los servicios (luz, agua, aseo y otros) solventes. 4) Que cualquier pago realizado a la empresa C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO que haya resultado extemporáneo, no legítimamente efectuado, por lo tanto el estado de LA ARRENDATARIA es de meridiana insolvencia. 5) A pagar las costas y costos de este proceso. 6) A pagar los honorarios profesionales que me ha causado con ocasión a la presente demanda y a las diligencias previas a la presente demanda. Solicito expresamente al Ciudadano Juez que a través de una experticia complementaria del fallo en la presente causa, se proceda a la corrección monetaria de los montos demandados, descritos en términos precedentes, ajustando el cambio de la moneda de curso legal al valor nominal de las obligaciones contraídas por la demandada, en base a la referencia del índice oficial del costo de la vida o de la inflación calculado por el Banco Central de Venezuela. Tal corrección o indexación se establecerá desde la fecha en que se debió empezar a cumplir con la obligación y hasta la fecha en que se ordene la ejecución del fallo que recaiga en el presente juicio. Pido de confol1nidad a las disposiciones pertinentes del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente (Artículo 599, Ordinal 7°), se acuerde y decrete medida de secuestro sobre el inmueble de mi propiedad objeto del referido contrato, por cuanto existe riesgo manifiesto que quede ilusoria la ejecución del fallo, y que se acuerde el depósito del mismo en mi persona. En cumplimiento de previsiones legales sobre la materia, a los efectos de admisión y otros fines, estimo la presente demanda en la cantidad de CATORCE MIL NOVECIENOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.14.950,00), que señalado en Unidades Tributarías, corresponde a DOSCIENTAS TREINTA UNIDADES TRIBUTARIAS (230 U.T.)…

   …Solicito, ciudadano Juez, la presente demanda se tramite conforme al procedimiento previsto en los artículos 33 y siguientes del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios actualmente vigente, y, que la misma sea admitida, tramitada conforme al procedimiento que corresponda y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley. …

2. Escrito contentivo de contestación a la demanda, presentado por la ciudadana Z.A.S.C., asistida por la abogada Y.T. TORRES A., en los términos siguientes:

   …PRIMERO: Rechazo, niego y contradigo los hechos alegados por la parte actora en cuanto al tiempo de vigencia del acuerdo contractual, según ella, por seis (6) meses computados a partir de la fecha de autenticación del documento contentivo del mismo, esto es, 18 DE SEPTIEMBRE DE 2008 y por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello, respecto a un inmueble de su propiedad, el cual habito en calidad de arrendataria, contrato éste vigente para los meses de Octubre, noviembre, diciembre de 2008, enero, febrero, marzo de 2009, correspondiéndole, contractualmente, seis (06) meses de prórroga, la cual abarca los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2009. Pero ocurre, ciudadano Juez, que LAS PARTES OTORGAN UN NUEVO CONTRATO EN FECHA DIECINUEVE (19) DE MAYO DE 2009, EQIDVALENTE DICHO MES AL SEGUNDO DE LOS SEIS MESES DE PRORROGA CONTRACTUAL del primero de los contratos convenidos por las partes (18 de Septiembre de 2008) meses de prorroga ésta que vencían en fecha 18 de septiembre de 2009, como especifica la accionante en su escrito libelar: primero y segundo párrafo del escrito en cuestión, lapsos de vigencias, original y prorroga contados a partir de la fecha de autenticación de los mismos.

   El supuesto segundo contrato otorgado durante el segundo mes de prórroga del primero de dicho acuerdo contractual, o sea el día 19 de Mayo de 2009, establece, que el mismo entrará en vigencia, retroactivamente, el día primero de ese mes y año, por lo que ya no se trata de meses de prorroga del contrato primario, si no de un nuevo contrato autónomo del anterior y con su propio lapso de prorroga constituido por los meses Junio, Julio, Agosto, Septiembre Octubre y Noviembre de 2009, y su prorroga, por los meses de Diciembre, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo de 2010, en virtud de lo cual, he sido notificada en fecha 9 de Octubre de 2009, en forma extemporánea por adelantada porque el lapso de vigencia del segundo contrato aun no había fenecido para comenzar a computarse su prorroga legal.

   SEGUNDO: Rechazo, Niego y Contradigo, que yo haya sido arrendataria del inmueble propiedad de la arrendadora ubicado en la urbanización San Esteban, calle 27 Casa no 24, en esta Jurisdicción, desde la fecha de otorgamiento del “Primer” Contrato, 18 de Septiembre de 2008, suscrito entre la ciudadana R.C.T.V., suficientemente identificada, y yo, por cuanto he estado ocupando la mencionada vivienda a titulo arrendaticio, desde el año 2004, como se evidencia de los siguientes recaudos, anexados con las respectivas letras correlativas "A", Acta de Comparecencia, emanada de la institución denominada "Casa de Justicia Social" con sede en esta ciudad, en fecha 11 de Abril de 2007, levantada por problemas vecinales, en la que se deja constancia, para esa fecha, que yo habitaba el inmueble propiedad de la ahora demandante, ubicado en la Calle 27, casa N° 24, desde hace Tres (03) años ella (yo) es arrendataria...". mismo inmueble materia de este juicio.- B: Certificación de Habitación expedida a mi favor por el C.C.d.S.S.d.G. en fecha 15 de Enero de 2010, en la que manifiestan que "...tiene fijada su residencia dentro del área geográfica en la Calle 27, casa no. 24 desde hace 06 años aproximadamente C.- Certificado de habitación expedido por vecinos el 15 de Enero del año en curso y residentes de la urbanización San E.S. 02, Calle 27, casa 24 , en el que se indica que" la ciudadana Z.A.S.C...... se encuentra residenciada en la Urbanización san Esteban, Sector 02, Calle 27 Casa 24 desde el día 06 de Enero del año 2004, Certificado en cuestión que fue firmado por varios vecinos residentes del mismo Sector, y "D", Acta de Comparecencia contentiva de la denuncia N° 004/10, levantada en fecha 18 de Enero de 2010 por ante la Oficina de. Inquilinato de la Alcaldía de Puerto Cabello, respecto a la citación que por ante ella fue interpusiera la arrendadora RAMONO COROMOTO TALAVERA, en su condición de propietaria arrendadora del inmueble de su propiedad, mismo que es materia de este procedimiento, ubicado en la Urbanización, San E.C. 27, casa24 sector 2, quien expone: La mencionada arrendataria ( mi persona) en este estado manifiesta que esta al día con los pagos por concepto de cánones pero que no le han dado recibos o comprobantes... y además tiene más de 1 año en alquiler exactamente 6 años Año 2004) y que lo puede demostrar por una Carta de Junta Comunal y las firmas de vecinos...." De este documento se anexa fotocopia por lo dificultoso que resulta leer el original.

   En atención al tiempo que tengo ocupando el tantas veces señalado inmueble desde el seis de Enero de 2004, certificado de habitación anexo con la letra C conforme a los cuatro recaudos anexados, de conformidad con lo previsto y sancionado en el artículo 38 Literal C de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, opera de pleno derecho a mi favor a prorroga legal a partir de la fecha 06 de enero de 2010, por estar además solvente en la cancelación de los canones arrendaticios, conforme a consignación de los mismo por ante el juzgado Tercero de Municipio del Municipio Puerto Cabello como se evidencia de los recibos que se me expidiera en fecha 12 de febrero y 5 de marzo del año en curso, los cuales se anexan identificados "E" y"F', en su orden

   TERCERO: Rechazo, Niego y Contradigo, que yo este insolvente respecto a la cancelación de los recibos correspondientes a servicios de energía eléctrica para el momento de finalizar el contrato, a lo que habría de preguntar si el “CONTRATO” suscrito en fecha 19 de Mayo de 2009, pero que entra en vigencia a partir de 1 o del mismo mes y año, ha finalizado, pues aun esta vigente el lapso de prorroga contractual, por lo que mal puedo entregarle a la arrendadora solvencia de especie alguna a demás de estar corriendo a mi favor la prórroga legal por Dos (02) años a que se refiere el Artículo 38 literal c, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que inicie el arrendamiento del inmueble a que se contrae este juicio con su propietario para entonces, ciudadano: A.F., al parecer era o es concubino de la ahora accionante, quien presuntamente le vendió el inmueble en cuestión, situación ante la cual pido al tribunal se sirva ordenarle a la ciudadana: R.C.T.V. , la exhibición del documento que acredite su derecho de propietaria; entonces, si todavía esta vigente el contrato de arrendamiento, mal puedo entregar solvencia alguna de modo TAL, QUE LA CAUSAL incoada carece de asidero legal, aun así, consigno los últimos recibos de cancelación por concepto de consumo de energía eléctrica signados con la letra "G", donde se evidencia que no tengo un año como inquilina en el inmueble ya que algunos recibos llegaban a mi nombre desde 2008, hasta enero del 2010, y la factura del agua cancelada, que anexo con la letra "H".

   CUARTO: Rechazo Niego y Contradigo, que yo haya incumplido la Décima clausula contractual respecto a la "inspección del bien arrendado en las oportunidades que juzgue conveniente, por si mismo la arrendadora, o cualquier persona autorizada para tal efecto", si nunca le he impedido a la arrendadora el acceso al interior del inmueble en cuestión, y si no ha ido a verificar el estado fisico del inmueble cada vez que lo desee es porque no ha querido y las pocas veces que ha estado en él ha sido para insultarme con toda clase de improperio y amenazas de echarme a la calle, como legalmente puedo probarlo a satisfacción del tribunal, con los testigos que presentare en su debida oportunidad.

   Pido que el presente escrito contentivo de la litis contestación sea admitida sustanciada y tramitada conforme a derecho y apreciada en su justo valor en la sentencia que haya de dictar este tribunal, declarando SIN LUGAR la acción interpuesta en mi contra por la ciudadana RAMONO CAROMOTO TALAVERA… y si la concédeme al pago de los costos y costas que fueren procedentes por cuanto ha lugar en derecho…

3. Sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, en fecha 07 de mayo de 2010, en la cual se lee:

   …En orden a los razonamientos expuestos, este Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los fines de dictar sentencia considera después de un minucioso análisis de las actas procésales que rielan en el presente expediente y administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana R.C.T. DE FERRER… asistida por la abogada S.M.S.… contra la ciudadana Z.A.S.C.… asistida por la abogada Y.T. TORRES A… todos de este domicilio…

4. Diligencia de fecha 12 de mayo de 2010, suscrita por la abogada S.M.S., en su carácter de apoderada actora, en la cual apela de la sentencia anterior.

5. Auto dictado el 13 de mayo de 2010, por el Juzgado “a-quo”, en el cual oye en ambos efectos, la apelación interpuesta por la abogada S.M.S., en su carácter de apoderada actora, contra la sentencia dictada el 07 de mayo de 2010.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:

1.- Copia fotostática de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha 18 de septiembre de 2008, bajo el No. 24, Tomo 84, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado “A”.

2.- Copia fotostática de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha 19 de mayo de 2009, bajo el No. 90, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado “B”.

De la revisión de las actas que conforman en presente expediente se observa que, la accionante en el lapso probatorio, consignó en original los referidos instrumentos marcados “A” y “B”, razón por la cual se pronunciará sobre su valoración con posterioridad.

3.- Original de misiva de fecha 09 de octubre de 2009, suscrita por la accionante, ciudadana R.C. TALAVERA DE FERRER, en la cual le informa a la ciudadana Z.A.S.C., que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de mayo de 2009, tendría vigencia hasta el 01 de noviembre de 2009, es decir, que no sería prorrogado, y por lo tanto, a partir de dicha fecha comenzaría a correr la prórroga legal para la desocupación de la casa ubicada en la Urbanización San Esteban, Sector 02, Calle 27, Casa No. 24, jurisdicción de la Parroquia Salom del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, marcada “C”.

Esta Alzada observa que, la referida misiva, se encuentra firmada por la accionada de autos, ciudadana “ZAIDA SILVA C.I. 11.102.107”, quien a su vez, no impugnó en forma alguna dicho instrumento, razón por la cual esta Alzada le da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE.

4.- Instrumentos emanados de la sociedad mercantil HIDROCENTRO, C.A., contentivos de “Consulta del Estado de Cuenta”, marcados con las letras “D” y “E”.

Este Sentenciador observa que los precitados instrumentos, constituyen documentos de los denominados “privados”, los cuales emanan de un tercero que no es parte en el presente juicio, por lo que al no haber sido ratificado a través de la prueba testimonial, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desechan del presente proceso; Y ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA:

1.- Copia fotostática de acta conciliatoria de fecha 11 de abril de 2007, levantada por ante la "CASA DE JUSTICIA SOCIAL" del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, marcada “A”.

Esta Alzada observa que, el contenido de la referida acta nada aporta a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha, dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.

2.- Original de Certificación de Habitación de fecha 15 de enero de 2010, expedida por el C.C.S.d.G., marcada “B” y “C”.

Este Sentenciador observa que, dicho documento es privado, emana de terceros que no son parte en el presente juicio, el cual no fue ratificado a través de la prueba testimonial, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha del presente proceso; Y ASÍ SE DECIDE.

3.- Copia del Acta de Comparecencia levantada por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, marcada “D”.

Esta Alzada observa que, el referido instrumento constituye un documento de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, los cuales deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical), razón por la cual esta Alzada le da valor probatorio, teniéndosele como fidedigno, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.

4.- Recibos emitidos por la Secretaria del Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, marcados “E”, “F”, correspondientes a los meses de enero y febrero del año 2010.

Este Sentenciador observa que, al no haber sido impugnados los referidos recibos, se les da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente, la ciudadana Z.A.S.C., hizo consignaciones mensuales, ante el referido Juzgado de Municipio, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses enero y febrero del año 2010, a favor de la ciudadana R.C.T.D.F., por el inmueble ubicado en la Urbanización San Esteban, Sector 2, casa No. 24, del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo; Y ASI SE DECIDE.

5.- Originales de Dos (02) Recibos de Pagos y tres (03) copias simples de Estados de Cuenta de la Empresa C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO, marcados “G”.

6.- Original de C.d.S. emanada de la Empresa C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO, de fecha 11 de marzo de 2010, marcada “H”.

Respecto a esta clase de instrumentos promovidos en juicio, pero no ratificados mediante la prueba testifical, se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justicia así: "...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial..." (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 26 de septiembre de 2003- RC N° 01-696).

En cuanto a las documentales marcadas “G” y “H”, este Sentenciador advierte, que al no haber sido promovida la prueba testimonial para su ratificación, tal como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben desecharse conforme a la norma legal señalada, Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Durante el lapso probatorio, en fecha 05 de abril de 2010, la ciudadana Z.A.S.C., asistida por la abogada Y.T. TORRES A., promovió las siguientes pruebas:

1.- Invocó el mérito que de los autos en todo cuanto le favorecen.

Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. L.I.Z., asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido Y ASÍ SE DECIDE.

2.- La prueba Testimonial de las ciudadanas C.A.R., G.M.D.S. y MARIELVIS M.P.B., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.959.624, V-5.440.362 y V-19.296.266, respectivamente, domiciliadas en Puerto Cabello, Estado Carabobo.

La testigo C.A.R., fue evacuada en fecha 12 de abril de 2010, tal como consta del acta que corre inserta a los folios 51 y 52 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogado de la siguiente manera: “PRIMERA: ¿Diga la testigo si conoce amplia y suficientemente de vista trato y comunicación a la ciudadana R.C.T.? La testigo respondió. "Si la conozco"... TERCERA: ¿Diga la testigo si de igual manera conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Z.A.S.C.? La Testigo Respondió. "Si la conozco". CUARTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana Z.A.S.C., cancela los recibos por concepto de servicios de luz eléctrica y agua correspondiente al inmueble que ocupa como inquilina? La Testigo dijo: "Si señor" QUINTA: ¿Diga la testigo si sabe porque así le consta que la ciudadana Z.A.S.C., es considerada buena persona y vecina por los habitantes del sector donde tiene fijada su residencia como inquilina? La Testigo dijo: "Si se y me consta" SEXTA: ¿Diga la testigo si sabe porque así le consta que la ciudadana R.C.T., visitaba con cierta regularidad el inmueble de su propiedad que ocupada la ciudadana Z.A.S.C.?. La testigo dijo: “Si se y me consta”.

La testigo G.M.D.S., fue evacuada en fecha 12 de abril de 2010, tal como consta del acta que corre inserta a los folios 53 y 54 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogado de la siguiente manera: “PRIMERA: ¿Diga la testigo si conoce amplia y suficientemente de vista trato y comunicación a la ciudadana R.C.T.?. La testigo respondió. "Si la conozco"... TERCERA: ¿Diga la testigo si de igual manera conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Z.A.S.C.? La Testigo Respondió. "Si la conozco soy su vecina". CUARTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana Z.A.S.C., cancela los recibos por concepto de servicios de luz eléctrica y agua correspondiente al inmueble que ocupa como inquilina? La Testigo dijo:"Si, incluso cuando ella necesitaba la plata unos días antes la dejaba conmigo, y así lo hacia con todos los servicios" QUINTA: ¿Diga la testigo si sabe porque así le consta que la ciudadana Z.A.S.C., es considerada buena persona y vecina por los habitantes del sector donde tiene fijada su residencia como inquilina? La Testigo dijo: "Si como no" SEXTA: ¿Diga la testigo si sabe porque así le consta que la ciudadana R.C.T., visitaba con cierta regularidad el inmueble de su propiedad que ocupada la ciudadana Z.A.S.C.? La testigo dijo: “Si, incluso cuando ella remodelaba su casa, los corotos los guardaba en la casa de la señora Zayda.”

La testigo MARIELVIS M.P.B., fue evacuada en fecha 12 de abril de 2010, tal como consta del acta que corre inserta a los folios 55 y 56 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogado de la siguiente manera: “PRIMERA: ¿Diga la testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana R.C.T.?. La testigo respondió. "Si la conozco"... TERCERA: ¿Diga la testigo si de igual manera conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Z.A.S.C.? La Testigo Respondió. "Si la conozco". CUARTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana Z.A.S.C., cancela los recibos por concepto de servicios de luz eléctrica y agua correspondiente al inmueble que ocupa como inquilina? La Testigo dijo: "Si" 'QUINTA: ¿Diga la testigo si sabe porque así le consta que la ciudadana Z.A.S.C., es considerada buena persona y vecina por los habitantes del sector donde tiene fijada su residencia como inquilina? La Testigo dijo: "Si se y me consta" SEXTA: ¿Diga la testigo si sabe porque así le consta que la ciudadana R.C.T., visitaba con cierta regularidad el inmueble de su propiedad que ocupada la ciudadana Z.A.S.C.? La Testigo dijo: “Si”.

De la transcripción que se ha hecho tanto de las preguntas que se le hicieron a las testigos, ciudadanas C.A.R., G.M.D.S. y MARIELVIS M.P.B., así como de sus respuestas, se observa que las deponentes no incurren en contradicciones, encontrándose sus respuestas acorde con lo alegado en el libelo de la demanda, y demás actas del expediente al declarar de manera conteste sobre la existencia de la relación arrendaticia que existía entre las partes, razón por la cual se aprecian estos testimonios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

En fecha 13 de abril de 2010, la ciudadana R.C. TALAVERA DE FERRER, asistida por la abogada S.M.S., promovió las siguientes pruebas:

1.- Original de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha 18 de septiembre de 2008, bajo el No. 24, Tomo 84, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado “A”.

Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que la ciudadana R.C.T.D.F., el día 18 de septiembre de 2008, dio en arrendamiento a la ciudadana Z.A.S.C., un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización San Esteban, jurisdicción de la Parroquia Salón, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, No. 24, calle 27, sector 02, por un lapso de seis meses, contados a partir de su autenticación; Y ASI SE DECIDE.

2.- Original de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha 19 de mayo de 2009, bajo el No. 90, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado “B”.

Este Sentenciador observa que, el referido instrumento no fue tachado de falso por la accionada en su oportunidad, razón por la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado que efectivamente, la ciudadana R.C.T.D.F., el día 19 de mayo de 2009, dio en arrendamiento a la ciudadana Z.A.S.C., un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización San Esteban, jurisdicción de la Parroquia Salón, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, No. 24, calle 27, sector 02, por un lapso de seis meses, contados a partir del 1º de mayo de 2009, hasta el 1º de noviembre de 2009, siendo convenido expresamente en la cláusula SEXTA que: "Será por cuenta de LA ARRENDATARIA lo referente al pago de los servicios de energía eléctrica, agua, aseo domiciliario, gas, teléfono y cualquier otro servicio prestado al inmueble arrendado y LA ARRENDATARIA se compromete al finalizar el presente contrato a entregar a LA ARRENDADORA los últimos recibos de los servicios antes mencionados debidamente pagados"; Y ASÍ SE DECIDE.

3.- Invocó el mérito de las pruebas que se desprende de los autos, consignadas junto con el escrito libelar.

La jurisprudencia, tal como fue señalado, ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido; Y ASÍ SE DECIDE.

En relación a los instrumentos acompañados al escrito libelar, este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas a los autos, se pronunció sobre la valoración del referido instrumento, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.

Observa esta Alzada que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 07 de mayo de 2010, por el Tribunal “a-quo”, en la cual declaró sin lugar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana R.C.T.D.F., contra la ciudadana Z.A.S.C..

La accionante de autos demanda la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de Mayo del 2009, y la entrega material del inmueble objeto del mismo, por encontrarse la arrendataria en mora con el pago de los servicios de agua desde el mes de Febrero de 2009, hasta Diciembre de 2009, y por no haber cumplido con la obligación de permitirle el acceso al inmueble para ser inspeccionado; por lo que solicita se condene al pago de DOSCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 211,07), que es la suma adeudada a la empresa C.A. HIDROLÓGICA DEL CENTRO; así mismo solicita se condene a la arrendataria al pago de las costas procesales, incluidos honorarios de abogados.

A su vez, la accionada de autos, en su escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo los hechos alegados por la parte actora, excepcionándose en cuanto al tiempo de vigencia de la relación locativa de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato que la regula ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, el día 18 de septiembre de 2008, contrato vigente para los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo de 2009, correspondiéndole contractualmente seis (06) meses de prórroga, la cual abarca los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2009; que en fecha 19 de Mayo del 2009, las partes suscribieron un nuevo contrato, que el mismo entraría en vigencia retroactivamente el día 1º de Mayo de 2009, por lo tanto ya no se trata de meses de prórroga del contrato primario, si no de un nuevo contrato autónomo del anterior y con su propio lapso de prorroga constituido por los meses Junio, Julio, agosto, septiembre, Octubre y Noviembre de 2009 y su prórroga por los meses de Diciembre, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo de 2010; que fue notificada en fecha 09 de Octubre de 2009, en forma extemporánea por adelantada, que no es arrendataria del inmueble propiedad de la arrendadora ubicado en la urbanización San Esteban, calle 27, casa N° 24 de esta jurisdicción, desde la fecha de otorgamiento del primer contrato el 18 de Septiembre de 2008, ya que lo cierto es que lo ha estado ocupando a titulo arrendaticio desde el año 2004, tal como se evidencia de Acta de comparecencia emanada de la "Casa de la Justicia Social", Certificación de Habitación expedida por el C.C., Certificado de Habitación firmado por vecinos y Acta de Comparecencia levantada en la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de puerto Cabello, los cuales anexo, que opera a su favor la prorroga legal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal "C" a partir del 06 de Enero de 2010, por estar solvente en la cancelación de los cánones arrendaticios conforme a consignación hecha por ante el Juzgado Tercero de Municipio del Municipio puerto Cabello tal como se evidencia de recibos, que no es cierto que se encuentre insolvente en la cancelación dé los recibos correspondientes al servicio de energía eléctrica para el momento de finalizar el contrato por estar vigente la prorroga contractual y por estar corriendo a su favor la prorroga legal de dos (02) años, por haber iniciado la relación arrendaticia con el ciudadano A.F. que a parecer era o es concubino de la ahora accionante, quien presuntamente le vendió el inmueble a la ciudadana R.C.T.; excepcionándose que nunca ha negado al arrendador el acceso al inmueble para su inspección.

Trabada así la litis, constituyen los hechos controvertidos en la presente causa la Resolución del Contrato de Arrendamiento, con fundamento al incumplimiento de la arrendataria con su obligación de cancelar el servicio de agua del inmueble arrendado.

Con respecto a la carga de la prueba, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, no dejan lugar a dudas al establecer:

1354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.

506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación…”

Analizadas y valoradas como fueron las pruebas promovidas por las partes; observa este Sentenciador que el articulo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, determinan que: “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”; precisando la carga probatoria que las partes deben soportar, a fin de producir en el Juez convicción sobre los hechos controvertidos.

En efecto, nuestra ley sustantiva en su artículo 1354 en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran la carga de la prueba, que corresponde tanto al demandante como a la demandada; siendo pacífica y reiterada la doctrina, al establecer que en el proceso civil las partes tienen la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, para llevarlas a la convicción del Juez, por cuanto le corresponde atenerse a lo alegado y probado en autos, de acuerdo al contenido del artículo 12 del ya nombrado Código de Procedimiento Civil.

Expuesto lo anterior, tenemos que nuestro proceso civil, está regido por el principio dispositivo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de ahí que, los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la demanda y las razones de hecho que sustentan la misma, y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado al momento de contestar la demanda.

Siendo necesario igualmente, traer a colación las normas contenidas en el Código Civil venezolano que regulan la materia, y en este sentido se observan el contenido de los artículos:

1.133.: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico".

1.134: "El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente".

1.159: "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley".

1.592: "El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos".

Constituyendo el incumplimiento, por parte de la arrendataria, de una de las obligaciones asumidas en el referido contrato de fecha 19 de Mayo del año 2009, como lo es presuntamente la falta de pago oportuno del servicio de agua del inmueble arrendado, cuya carga probatoria corresponde a la accionante de autos, evidenciándose de los mismos que éste no aportó ningún elemento de convicción que trajese al ánimo de este Sentenciador el que efectivamente la arrendataria se encontraba insolvente de dichos pagos, ni que ésta le hubiese negado el acceso al inmueble objeto de dicho contrato a los fines de practicar la inspección prevista en el mismo; y en consecuencia que había incumplido con las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha 19 de mayo de 2009, bajo el No. 90, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; por lo que la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Como corolario de lo ya decidido, a los fines de fortalecer lo anteriormente decidido, observa este Sentenciador el contenido de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento autenticado el día 19 de Mayo del año 2009, por ante la Notaría Pública Segunda de! Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, en la cual se estableció: "SEXTA: Será por cuenta de LA ARRENDATARIA lo referente al pago de los servicios de energía eléctrica, agua, aseo domiciliario, gas, teléfono y cualquier otro servicio prestado al inmueble arrendado y LA ARRENDATARIA se compromete al finalizar el presente contrato a entregar a LA ARRENDADORA los últimos recibos de los servicios antes mencionados debidamente pagados", de lo que se desprende que dicha obligación nacería para la arrendataria al momento de finalizar la relación locativa, por lo que al encontrarse aún vigente (en cualquiera de sus etapas), la relación locativa, no es exigible aún a la arrendataria la solvencia en cuanto a los servicios de agua u otros a los que contractualmente estaba sujeta al pago, en consecuencia, no están dados en la presente causa los supuestos señalados en la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece:

"En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello".

En consecuencia, la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana R.C.T.D.F., contra la ciudadana Z.A.S.C., debe ser declarada sin lugar, tal como se señalará en la parte dispositiva del presente fallo; Y ASÍ SE DECIDE.

Por lo que, en observancia de la normativa legal que rige la materia, tomada en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, y estando conforme a derecho la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 07 de mayo de 2010, la apelación interpuesta por la parte demandada contra dicha decisión, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 12 de mayo de 2010, por la abogada S.M.S., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana R.C.T.D.F., contra la sentencia definitiva dictada el 07 de mayo de 2010, por el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana R.C.T.D.F., contra la ciudadana Z.A.S.C..

Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación.

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niñas, Niños y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los doce (12) días del mes de julio del año dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 3:15 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

M.G.M.