Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz de Bolivar, de 5 de Noviembre de 2014

Jurisdicción Civil

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:

La ciudadana R.R.M.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-8.944.837, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL:

El abogado D.A.M.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 49.128.

PARTE DEMANDADA:

La Sociedad Mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, en fecha 10 de septiembre de 2003, bajo el Nº 68, Tomo 28-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES:

Los abogados J.P.R. y F.J.O.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 38.859 y 49.308, respectivamente.

CAUSA:

DESALOJO DE INMUEBLE DESTINADO AL COMERCIO, seguida por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

EXPEDIENTE:

N° 14-4871

Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del auto de fecha 30 de septiembre de 2014, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta al folio 747 de la primera pieza, en fecha 25 de septiembre de 2014, por el abogado F.O.C., en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., contra la sentencia inserta del folio 701 al 741 de la primera pieza, de fecha 13 de agosto de 2014, que declaró (SIC…) “PRIMERO: Subsanadas y convalidadas las actuaciones realizadas en este proceso, conforme a los términos en que fue emitida la resolución de las incidencias y presupuestos procesales a que se contraen los PUNTOS PREVIOS del CAPITULO III de este fallo. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana R.R.M.M., contra la sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., todos plenamente identificados al inicio de este fallo, con fundamento en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. En consecuencia, se ordena a la parte demandada al Desalojo y entrega inmediata a la parte actora, libre de bienes y personas, de los inmuebles que le fueron arrendados, a saber: Locales 01, 02 y 03, ubicados en la Plata baja del Edificio No. 29, situado en la Urbanización Orinoco, Carrera Barrancas, cruce con Calle Barcelona, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar. Como consecuencia de la procedencia de la causal de desalojo antes indicada, quedan resueltos los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes en fecha 07 de febrero de 2011, dejando a salvo las acciones legales, distintas a la aquí deducida, que se relacionen con el vinculo arrendaticio que existió entre las partes. TERCERO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la parte demandada TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., contra la parte actora R.R.M.M., todos plenamente identificados en autos. CUARTO: Se condena al pago de las costas procesales de la acción principal y de la acción reconvencional a la sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., por haber resultado vencida en este juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO

1. - Limites de la controversia

   1.1.- Alegatos de la parte demandante.

   En el escrito que cursa del folio 300 al 302 de la primera pieza, presentado en fecha 30 de enero de 2013, por el abogado D.A.M.P., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.R.M., contentivo de reforma de demanda, alegó lo que de seguida se sintetiza:

   • Que en fecha 30 de enero de 2004, su representada procedió a dar en arrendamiento de manera verbal, a la sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., tres (03) locales comerciales, identificados con los números 01, 02 y 03, ubicados en la Planta Baja del Edificio Nº 29, Urbanización Orinoco, Carrera Barrancas, cruce con Calle Barcelona, Municipio Caroní del Estado Bolívar.

   • Entra las condiciones de la contratación se estipularon las siguientes: El canon mensual de arriendo de los locales, se estipulo así: a) El alquiler de los locales distinguidos con los números 01 y 02, se estipulo inicialmente por la cantidad de Bolívares (Bs.1.200,00) pagaderos por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (05) días a que se hiciera exigible dicho pago, es decir los pagos debían efectuarse entre los días (1º) y cinco (5º) de cada mes; y b) El local distinguido con el número 03, fue arrendado inicialmente por la cantidad de Bolívares (Bs.800,00), pagaderos por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (05) días a que se hiciera exigible dicho pago, es decir los pagos debían efectuarse entre los días primero (1º) y cinco (05) de cada mes.

   • Que durante la existencia de la relación arrendaticia, se efectuaron varios incrementos en el canon de los locales, siendo el ultimo el acordado en fecha 07 de febrero de 2011, al momento de suscripción de dos (02) contratos privados, que tenían por finalidad el regularizar la relación arrendaticia preexistente, la cual se llevaba de manera verbal, en dicha contratación se estipulaba que el arriendo de los locales continuaría siendo a tiempo indeterminado, acordándose también un incremento en el canon de arriendo. Como resultado de la firma de estos contratos, los cuales cursan en autos en copia simple, se efectuaron los siguientes incrementos: Para los locales 01 y 02 el canon de arriendo sufrió un nuevo incremento pasando a ser la cantidad de (Bs.2.100,00) mensuales, canon vigente desde el día siete (07) de febrero de 2010, hasta la presente fecha.

   • Respecto al local identificado con el Nº 03, el canon de arriendo sufrió un incremento pasando a ser por la cantidad de (Bs.1.400,00) mensuales, canon vigente desde el día (07) de febrero de 2010, hasta la presente fecha.

   • Como consecuencia de la acumulación en la presente causa de las dos (02) contrataciones, tenemos que en conjunto la Arrendataria viene pagando por los Locales 01, 02 y 03 la suma de Bolívares (Bs.3.500,00) mensuales, canon que debe tenerse en cuenta a los fines de la determinación y estimación de la presente demanda.

   • Que la arrendataria está comprometida por virtud del arriendo, a mantener y cuidar los locales arrendados en buenas condiciones, conforme a lo establecido en el artículo 1.595 del Código Civil, por cuanto los mismos los recibió al inicio del contrato, en perfectas condiciones de conservación y aptos para la actividad comercial.

   • Que es el caso, que la arrendataria ha venido incumpliendo de manera ostensible sus obligaciones como arrendataria, entre las cuales se encuentra la de mantenimiento y conservación de la cosa arrendada, ello se hace más que evidente al observarse el franco deterioro de los locales, el cual va más allá del desgaste natural de las cosas, ya que las actividades desplegadas por la arrendataria en perjuicio de los locales, han ocasionado daños en pisos, paredes, techos, puertas, acometidas eléctricas improvisadas, filtraciones en techos y paredes, falta de mantenimiento y cuidado que debe tener en razón de cuidador de la cosa que le fue arrendada, han ocasionado el deterioro y el daño que acarrea una disminución del valor de los inmuebles y compromete seriamente su parte estructural, ya que presenta goteras y filtraciones que no han sido atendidas o reparadas oportunamente lo cual pudiera estar socavando los cimientos de la estructura, todo lo anterior se evidencia claramente de la Inspección Judicial realizada en fecha 05 de diciembre de 2012, por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Estado Bolívar, el cual se dejo constancia el mal estado, deterioro y malos tratos causados por la arrendataria a los locales, inclusive en dicha inspección se pidió el auxilio de un experto fotográfico, el cual se dejo evidencia fotográfica del nocivo y destructivo proceder de la arrendataria que ha ocasionado el franco deterioro de los locales.

   • Que con la actitud desplegada por la arrendataria en deterioro de los locales, la misma se encuentra incursa en la causal de desalojo contenida en el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   • Por cuanto en el caso actual están más que llenos los extremos de ley, es por lo que habiendo incumplido la precipitada arrendataria, sus obligaciones contractuales; conforme así se comprometió, es que ocurre para interponer formal demanda de Desalojo lo cual hace en nombre de su poderdante, en contra de la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., en la persona de su Presidente al ciudadano I.N., solicitando lo siguiente: PRIMERO: En el Desalojo de los locales objeto del arrendamiento. SEGUNDO: Las costas y costos del presente proceso.

   • Solicitando medidas cautelares SECUESTRO y EMBARGO, que recaigan sobre los locales antes indicados y sobre bienes propiedad de la demandada.

   • Estimando la presente demanda en la cantidad de BOLÍVARES CUARENTA Y DOS MIL EXACTOS (Bs.42.000,00, equivalente a (466,66 U.T) Unidades tributarias.

   1.1.1.- Recaudos consignados junto con la demanda.

   • Consta a los folios 08 al 68 pieza 1, copia certificada de Inspección Judicial solicitada por el abogado D.A.M.P., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.R.M., y practicada por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 05-12-2012, signado con el expediente Nro. 12.581-12.

   • Consta del folio 69 al 183 de la pieza 1, copia fotostática de expediente signado con el Nro. 0715-2011, llevado por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, contentivo de Consignaciones, efectuadas por el ciudadano I.N., en su carácter de Presidente y representante de la empresa mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., a favor de la ciudadana R.M..

   • Cursa del folio 184 al 295 de la pieza 1, copia fotostática de expediente signado con el Nro. 0716-2011, llevado por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, contentivo de Consignaciones, efectuadas por el ciudadano I.N., en su carácter de Presidente y representante de la empresa mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., a favor de la ciudadana R.M..

   - Al folio 303 y 304, consta auto de fecha 15 de febrero de 2013, dictado por el Tribunal de la causa mediante el cual se ADMITE la demanda y se ordena emplazar a la parte demandada, Sociedad Mercantil TECNI FRIO CAR, C.A., en la persona del ciudadano I.N., para que de contestación a la demanda.

   - Cursa al folio 308 de la primera pieza, diligencia suscrita en fecha 22-02-2013, por el ciudadano alguacil quien deja constancia que la parte actora suministro los para la práctica de la citación.

   - Cursa al folio 321 de la primera pieza, diligencia de fecha 10-06-2013, suscrita por el ciudadano alguacil, quien consigna boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano I.N., parte demandada.

   1.2.- Alegatos de la parte demandada.

   - Consta del folio 323 al 344 de la primera pieza, escrito de fecha 12-06-2013, presentado por el abogado J.P.R.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., el cual procede a dar contestación de la demanda, en los siguientes términos:

   • Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, los argumentos de hecho y de derecho en los que fundamentó su pretensión la parte actora, en consecuencia: PRIMERO: Niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido de manera ostensible sus obligaciones contractuales y legales, especialmente la de mantenimiento y conservación de los inmuebles arrendados; SEGUNDO: Niega, rechaza y contradice que los inmuebles arrendados se encuentren bajo un franco deterioro que va más allá del desgaste natural de las cosas; TERCERO: Niega, rechaza y contradice que su representada haya desplegado actividades en perjuicio de los inmuebles arrendados, ocasionando daños en pisos, paredes, techos, puertas, acometidas eléctricas improvisadas, filtraciones en techos y paredes, falta de mantenimiento y cuidado; CUARTO: Niega, rechaza y contradice que su representada haya desplegado actividades en perjuicio de los inmuebles arrendados, ocasionando el deterioro y el daño que acarrea una disminución del valor de los inmuebles y comprometiendo seriamente su parte estructural; QUINTO: Niega, rechaza y contradice que su representada no haya atendido o reparado oportunamente goteras y filtraciones lo que pudiera estar socavando los cimientos de la estructura de los inmuebles arrendados. SEXTO: Niega, rechaza y contradice que la parte actora tenga el derecho de solicitar ante ese despacho y/o cualquier otro Tribunal de la República, el desalojo de los inmuebles arrendados. SEPTIMA: Niega, rechaza y contradice que la Inspección Judicial realizada por ese mismo Tribunal en fecha 05 de diciembre de 2012, evidencie claramente los supuestos de hecho en los que la parte actora fundamentó la acción ejercida y el mal estado, deterioro y malos tratos causados por su representada a los inmuebles arrendados y así mismo, que evidencie dicha prueba preconstituida el nocivo y destructivo proceder de su representada lo que ha ocasionado el presunto franco deterioro de los aludidos inmuebles.

   • Alega que los contratos de arrendamiento celebrados por tiempo indeterminado entre las partes, establecen en la Cláusula SEGUNDA, evidenciándose que ambas partes contratantes, es decir, arrendadora y arrendataria, parte demandante y demandada respectivamente en ese proceso, convinieron en que el uso y destino de los inmuebles arrendados serían cónsonos con el objeto social de la arrendataria, por ser ésta una persona jurídica de derecho privado y de forma societaria; es decir una Empresa Mercantil bajo la configuración de Compañía Anónima.

   • Que resulta que ambas partes contratantes y litigantes en ese proceso acordaron precedentemente y en virtud de la relación o vínculo jurídico arrendaticio en que el uso y destino de los inmuebles arrendados sería principalmente, en lineamientos generales, para el funcionamiento de un taller mecánico para el mantenimiento preventivo y correctivo de vehículos.

   • De manera que la anterior definición del uso y destino de los inmuebles arrendados resulta pertinente para delimitar en todo caso el uso racional y normal de las dependencias, instalaciones y componentes de los inmuebles arrendados. En efecto, por el uso y destinación pactados por las partes contratantes los inmuebles arrendados estuvieron y están sometidos o expuestos al acceso al público o clientes, aceites, grasa, lubricantes de cualquier tipo, sustancias químicas y otros equipos y materiales mecánicos propios de la actividad de un taller; en consecuencia, al deterioro y sucio de la pintura de las paredes, al piso sobre todo si este tiene instalada una cerámica que no es apta o cónsona con las actividades propias de un taller, y de los baños sobre todo si estos son utilizados constantemente al día por los empleados y clientes de su representada.

   • Como consecuencia del uso y destinación de los inmuebles arrendados, pactados contractualmente por las partes, su representada, a excepción de las labores diarias de limpieza; tiene previsto un plan de conservación y mantenimiento preventivo y correctivo mediante el cual cada seis (06) meses del año; es decir, al inicio y durante los meses de diciembre de cada año, contrata los servicios de pintura de paredes internas y externas, plomería, herrería, electricidad, carpintería y albañilería que resulten necesarios para el mantenimiento y conservación de los inmuebles arrendados. Y que de la Inspección ocular realizada por el Tribunal aquo, y consignada por la parte actora, se evidencia algunos trabajos previos de mantenimiento sobre paredes internas y externas que al momento de la aludida prueba preconstituida, estaban raspadas próximas a pintarse de nuevo y los pisos están picoteados próximos a colocarles la cerámica que necesitan.

   • Que en la Cláusula QUINTA de los contratos de arrendamientos, la estipulación contractual a su vez tiene su fundamento en lo previsto en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, la obligación de los propietarios y administradores de inmuebles arrendados a mantenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. Esta obligación es de carácter imperativo para los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento. Lo cual excluye de tal obligación legal a los arrendadores que poseen edificios o apartamentos bajo régimen de propiedad horizontal, es decir, en estos casos el mantenimiento y conservación del inmueble puede corresponder al arrendatario, situación que no exonera al arrendador de la obligación de derecho común de entregar la cosa arrendada en buen estado.

   • Que la arrendataria, tiene la obligación legal y contractual de todo lo que se refiere al funcionamiento y mantenimiento apropiado de las paredes, techo, piso, puertas, ventanas, sanitarios, instalaciones eléctricas, de agua y cañerías; cualquier otra reparación; la reparación mayor debe corresponder a la arrendadora, parte actora en este proceso.

   • Que en efecto, tal como lo afirma la parte actora en su escrito libelar, en fecha 07 de febrero de 2011, se suscribieron los respectivos contratos de arrendamiento, en ellos se señalo que la relación arrendaticia se inicio en fecha 30 de enero de 2004, consecuencialmente, en el período comprendido entre el mes de enero de 2004 y parte del mes de febrero de 2011, los inmuebles estuvieron arrendados por su representada; por lo que al momento de la celebración de dichos contratos de arrendamiento la obligación legal y contractual asumida por su representada en cuanto a la conservación y mantenimiento de los inmuebles arrendados fue cumplida satisfactoriamente conforme a lo establecido en la precipitada cláusula QUINTA de ambos contratos suscritos.

   • Que de no ser cierto lo que se estableció en la precipitada parcialmente cláusula QUINTA, los contratos de arrendamiento suscritos en fecha 07 de febrero de 2011, no se hubiesen formalizado con la firma de la arrendadora y de la arrendataria, partes actora y demandada respectivamente.

   • Que en fecha 04 de marzo de 2011, la arrendadora y parte actora, conjuntamente con los copropietarios de los inmuebles arrendados, previa solicitud formal efectuado por apoderado judicial, hace evacuar a través de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Caroní del Estado Bolívar, Inspección judicial extra litem; a fin de dejar constancia, entre otros particulares, sobre las condiciones físicas en los locales arrendados. Al respecto, la referida Notaría Pública mediante acta dejó constancia en los siguientes términos la cláusula CUARTO.

   • Que en fecha 10 de diciembre de 2012, se solicitó Inspección judicial extra litem, por el Juzgado Segundo del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, con el objeto de dejar constancia del estado de las paredes externas e internas y de su respectiva pintura; del techo y del piso de los inmuebles arrendados; así como del funcionamiento de las instalaciones de aguas blancas, aguas negras o servidas y de electricidad. Evidenciándose el cumplimiento de la obligación legal y contractual de su representada, sino que de manera inmediata a la realización de la inspección solicitada por la parte actora a ese Tribunal, se solicitó la referida inspección en virtud de la culminación de los trabajos de mantenimiento previstos en el plan de mantenimiento y conservación diseñado por su representada e implementado durante los meses de junio y diciembre de cada año, los cuales ya se encontraban iniciados al momento de la inspección solicitada por la parte actora y evacuada por el Tribunal aquo en fecha 05 de diciembre de 2012.

   • Que la cláusula QUINTA de los contratos de arrendamiento suscritos, la obligación de mantenimiento adquirida por su representada no está sujeta a plazo o término alguno de ejecución.

   • Que la aludida obligación asumida contractual y legalmente por su representada, es una obligación de hacer en la cual no se estableció un término o plazo de ejecución, cuyo cumplimiento garantiza que al momento de la devolución de los inmuebles arrendados, éstos se encontrarán en las mismas buenas condiciones en las que se recibieron a la suscripción de los contratos de arrendamiento en fecha 07 de febrero de 2011.

   • Que resulta evidente la falsedad de las alegaciones que sirven de fundamento para que la ciudadana R.R.M., demande a su representada, Empresa mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., pretendiendo el desalojo de los inmuebles arrendados conforme a los contratos de arrendamientos debidamente formalizados en fecha 07 de febrero de 2011, mediante la firma de los documentos privados consignados en este escrito, mediante la imputación de unos presuntos daños maliciosos ocasionados a dichos inmuebles que acarrean el deterioro de los mismos, disminución de su valor y que comprometen seriamente su parte estructural; lo cual igualmente, ha pretendido la demandante demostrarlo con una inspección judicial extra litem evacuada por ese mismo Tribunal en fecha 05 de diciembre de 2012.

   • Que con las argumentaciones de hecho y de derecho ejercidas en nombre de su representada, en el presente instrumento legal han quedado absolutamente desvirtuados tales hechos que la demandante ha pretendido imputar. Así mismo, ha quedado establecida la conducta lícita contractual de su representada mediante el cumplimiento de su obligación de efectuar las reparaciones menores o locativas establecidas en las cláusulas QUINTA de los respectivos contratos de arrendamiento lo que trae como consecuencia inmediata y directa que su representada ha cumplido cabalmente con el mantenimiento y conservación de los inmuebles arrendados en atención y/o de acuerdo al uso y destinación de los mismos, pactado formalmente por las partes arrendadora y arrendataria.

   • DE LA RECONVENCIÓN, procede a proponer demanda reconvencional contra la demandante, ciudadana R.R.M., en su condición de arrendadora y demandante reconvenida, en los siguientes términos:

   • Que la relación contractual entre la demandante reconvenida y su representada, demandada reconviniente, se inició en fecha 30 de enero de 2004, mediante Contratos verbales de arrendamiento por tiempo indeterminado, los cuales fueron posteriormente reproducidos por escrito, en fecha 07 de febrero de 2011; cuyo objeto, según las cláusulas PRIMERA de dichos instrumentos legales, fue el arrendamiento de tres (03) inmuebles constituidos por tres (03) locales signados con los Números 01, 02 y 03 del Edificio Nº 26 ubicado en la Urbanización Orinoco, Carrera Barrancas cruce con Calle Barcelona, Municipio Caroní del Estado Bolívar. Igualmente se evidencia de las cláusulas QUINTA de dichos contratos de arrendamiento que previa a su respectiva firma, su representada demandada reconviniente, examinó los inmuebles arrendados habiendo comprobado que los mismos se encontraban para aquél momento, en buen estado de conservación y mantenimiento y que los servicios funcionan perfectamente y están solventes de pago, sirviendo los contratos suscritos como comprobante de ello, sin que sea admisible prueba alguna en contrario.

   • Que siendo aceptado y reconocido por las partes arrendadora y arrendataria, la solvencia de los inmuebles arrendados en cuanto al mantenimiento y conservación y al pago de los servicios públicos, y; tácitamente la solvencia del pago del canon de arrendamiento; ya que de lo contrario no se hubiesen firmado los respectivos contratos, se colige que su representada desde el 30 de enero de 2004 hasta el mes de enero de 2011, arrendó los inmuebles en comento, ha cumplido durante ese período de tiempo todas y cada una de las obligaciones asumidas y adquiridas legal y contractualmente con ocasión de la relación arrendaticia, tal como lo ha hecho desde febrero de 2011 a la actualidad.

   • Que desde el inicio de la relación arrendaticia su representada mensualmente pagó a la demandante reconvenida de autos, los conceptos de canon de arrendamiento y servicios públicos de agua potable y electricidad de los locales arrendados, para que ésta efectuara el pago ante HIDROBOLIVAR y CORPOELEC; dichos servicios fueron contratados en su oportunidad por la demandante reconvenida y por el copropietario, ciudadano C.A.M.; los mismos se suministran a los inmuebles arrendados a través de una sola toma de agua y electricidad que surten no solo a los inmuebles arrendados sino al resto de las dependencias (apartamentos y otros) localizados en el mismo Edificio donde se ubican los locales arrendados.

   • Que desde el mes de enero de 2011, la parte actora reconvenida se negó y se ha negado reiteradamente, a recibir el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2010, situación de hecho que tuvo por objeto provocar una situación de insolvencia e incumplimiento de obligación principal imputable a su representada, razón por la cual, su representada desde el día 02 de febrero de 2011, a la actualidad, ha venido efectuando la correspondiente consignación arrendaticia, por ante el Juzgado Tercero de Municipio Caroní, en los expedientes 0715 y 0716.

   • Que no obstante a ello, en virtud de que no se pudo producir el estado de insolvencia que pretendido imputar a su representada, en fecha 04 de marzo de 2011, la arrendadora y parte actora reconvenida, conjuntamente con los copropietarios de los inmuebles arrendados, previa solicitud formal efectuado por el apoderado judicial, hizo evacuar a través de la Notaria Pública Cuarta del Municipio Caroní del Estado Bolívar, Inspección Judicial extra litem; a fin de dejar constancia entre otros particulares, sobre las condiciones físicas en las que se encuentran los locales arrendados. Resultando de la mencionada inspección lejos de favorecer a la parte actora reconvenida, estableció y dejó evidencia del buen estado en el que se encontraban los inmuebles arrendados.

   • Que su representada ha tenido que reunirse reiteradamente con funcionarios de HIDROBOLIVAR y de CORPOELEC a fin de verificar el motivo y evitar el corte o interrupción del suministro de los servicios de agua potable y electricidad. En sentido, su representada a través de su representante legal y accionistas, se ha enterado entre otras circunstancias, que con respecto al medidor de agua potable ubicado en la acera de la calle, la parte actora ordenó tapiarlo con concreto o cemento; así como de otras razones de dichas amenazas de cortes e interrupciones y, la razón principal no es otra que la insolvencia del pago del servicio de agua potable desde el mes de noviembre del año 2010, y del servicio de electricidad desde el año 2006. Situación de hecho que ha obligado a los co-accionistas de su representada, asumir el pago de dichos servicios públicos por el consumo total de todas las dependencias del edificio donde se encuentran ubicados no solo los inmuebles arrendados sino varios apartamentos u otras dependencias; para evitar la interrupción a su vez de las actividades comerciales propias del uso y destino pactado o convenido en los contratos de arrendamiento celebrados, minimizando su representada, al mismo tiempo, inconvenientes y molestias que afectan su bien nombre y prestigio, así como las relaciones comerciales con sus clientes y proveedores.

   • Que recientemente, la demandante reconvenida, ha incoado la demanda que encabeza este procedimiento sin tener razón ni fundamento alguno tanto de hecho como de derecho. Así mismo, en los días precedentes al acto de contestación y reconvención, con ocasión al plan de mantenimiento preventivo y correctivo de los inmuebles arrendados, su representada no solo procedió a pintar y embellecer los inmuebles arrendados y sus fachadas externas, sino la totalidad del Edificio completo, procediendo la demandante reconvenida conjuntamente con otros copropietarios a rayar y escribir en las paredes, manchar las pinturas de paredes y otros actos propios de la conducta perturbadora de la demandante reconvenida.

   • Por lo que, se propone la reconvención a la parte actora reconvenida, en virtud del incumplimiento de la obligación legal contenida en el Ordinal 3º del incumplimiento por los actos perturbatorios; para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Que reconozca el cumplimiento de la obligación de pago asumida por su representada, la Empresa mercantil TECNI SERVICIO FRIO CAR, C.A., por la prestación de los servicios públicos de suministro de agua potable y electricidad a todas las dependencias y/o componentes del inmueble donde se ubican los locales arrendados, a fin de evitar el inminente corte o interrupción de los mismos (servicios públicos). SEGUNDO: Que cese en su conducta hostil, arbitraria e injustificada a fin de que: 1. Permita hacer usos y goce pacifico de los inmuebles arrendados; 2. Reciba el pago personal, directo y mensual de los respectivos cánones de arrendamiento, así como el pago de los servicios públicos existentes en los inmuebles arrendados y 3. Cumpla con su obligación de pagar los servicios de agua potable y electricidad correspondiente al inmueble de su propiedad a fin de evitar interrupciones o cortes súbitos de éstos en los inmuebles arrendados ya los mismos forman parte integrante como un todo, del inmueble copropiedad de la demandante reconvenida. TERCERO: El pago de las costas generadas en el presente proceso, prudencialmente calculadas por el Tribunal conforme a la ley.

   • Estimando la presente demanda reconvencional en la cantidad de (Bs.150.000,00), equivalente a (1.401,86) Unidades Tributarias.

   1.1.1.- Recaudos consignados junto al escrito de Contestación y reconvención de la presente demanda.

   • Cursa del folio 345 al 348 de la primera pieza, copia fotostática de Instrumento poder otorgado por el ciudadano I.N., al abogado J.P.R.C..

   • Cursa del folio 349 y 350, copia fotostática de Contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana R.M., y la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS CAR, C.A., representada por el ciudadano I.N., sobre un inmueble constituido por dos (02) locales signados con los Nº 01 y 02 del Edificio signado con el Nº 26, ubicado en la Urbanización Orinoco, carrera Barrancas cruce con calle Barcelona, Municipio Caroní del Estado Bolívar.

   • Cursa del folio 351 y 352 de la primera pieza, copia fotostática de Contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana R.M., y la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS CAR, C.A., representada por el ciudadano I.N., sobre un inmueble constituido por dos (02) locales signados con el Nº 03 del Edificio signado con el Nº 26, ubicado en la Urbanización Orinoco, carrera Barrancas cruce con calle Barcelona, Municipio Caroní del Estado Bolívar.

   • Consta del folio 353 al 358 de la pieza 1, copia fotostática de acta constitutiva de la sociedad anónima TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A.

   • Cursa al folio 359 al 362 de la pieza 1, balance de apertura de la sociedad TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A.

   • Cursa al folio 363 y 364 de la pieza 1, factura realizada por el ciudadano E.J.G.F..

   • Cursa al folio 365 de la primera pieza, factura realizada por el ciudadano N.M..

   • Consta del folio 366 al 372 de la primera pieza, copia fotostática de Inspección extra judicial, solicitada por el abogado J.G.E.D., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos R.R.M., C.A.M., YOLEIDA DEL VALLE MARCANO, M.R.M., R.R.M., R.K.M., respectivamente, en la Urbanización Orinoco, Lote D-1, Parcela Nro. 29, Carrera Barrancas cruce Barcelona, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, y debidamente efectuada en fecha 04 de marzo de 2011, por la Notaría Publico Cuarta del Municipio Caroní Puerto Ordaz.

   • Consta del folio 373 al 379 de la primera pieza, copia certificada de Inspección Judicial solicitada por los abogados J.P.R. y F.O., respectivamente, sobre tres (03) locales comerciales signados con los Números 01, 02 y 03, situados en la planta baja del edificio signado con e número 26, ubicado en la Urbanización Orinoco, Carrera Barrancas cruce Barcelona, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, y debidamente efectuada en fecha 19-12-2012, por el Juzgado Segundo del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial.

   • Cursa del folio 380 al 383 de la primera pieza, escrito de consignaciones arrendaticias presentado por el ciudadano I.N., en su carácter de Presidente de la Empresa mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, siendo recibidos en fechas 02-02-2011.

   • Cursa al folio 384 y 385 de la primera pieza, estado de cuenta emitido por la empresa ELECTRICA SOCIALISTA, CORPOELEC, en fecha 10-12-2012, cliente R.R.M.M..

   • Cursa al folio 386 de la primera pieza, estado de cuenta general por personas del ciudadano C.A.M., emitido por HIDROBOLIVAR, en fecha 10-12-2012.

   • Cursa al folio 387 de la primera pieza, acta de convenio de pago emitido por HIDROBOLIVAR.

   • Cursa del folio 387 al 397 de la primera pieza, facturas y comprobantes de egreso por HIDROBOLIVAR.

   - Cursa al folio 398 de la primera pieza, auto de fecha 13-06-2013, mediante el cual el Tribunal aquo, ADMITE la reconvención planteada, por lo que, ordena emplazar a la parte actora reconvenida.

   - Consta del folio 406 al 411 de la primera pieza, escrito de fecha 21-06-2013, presentado por el abogado D.A.M., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.R.M., el cual procede a dar contestación a la reconvención propuesta. Consignando copia fotostática de estado de cuenta emitido por COPOELEC, cliente YOLEIDA DEL VALLE MARCANO.

   - Cursa al folio 429 de la primera pieza, diligencia suscrita por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, abogado F.O., el cual expone (Sic…) “ratifico formalmente es este acto en todas y cada una de sus partes el escrito de fecha 21/06/2013, todo ello a los fines legales consiguientes…”. Asimismo, impugna y desconoce los instrumentos consignados a los folios 412 y 413 de la primera pieza.

   - Consta del folio 430 y 431 de la primera pieza, escrito de fecha 25-06-2013, presentado por el abogado D.A.M., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.R.M., contentivo de promoción de pruebas. Seguidamente, consigna escrito de pruebas, ampliando el anteriormente presentado.

   - Cursa al folio 435 de la primera pieza, diligencia suscrita por el abogado F.O., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, en la cual expone “…que en la oportunidad procesal conforme al artículo 350 eiusdem, se inició el día 25 de junio de 2013, fecha en la cual efectiva y formalmente se subsanó la cuestión previa opuesta por la parte actora reconvenida, por lo que el término previsto en el artículo 883 eiusdem debió verificarse en fecha 27 de junio de 2013, oportunidad procesal en la que la parte demandante reconvenida no compareció a dar formal contestación ni mucho menos a ratificar en todas y cada una de sus partes, la contestación extemporánea en la demanda reconvencional ofrecida de manera ilegal por su representantes judicial…”.

   - Cursa al folio 436 de la primera pieza, diligencia de fecha 01-07-2013, suscrita por el abogado F.O., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, el cual se opone a las pruebas promovidas extemporáneamente por la parte actora reconvenida.

   - Consta del folio 437 al 447 de la primera pieza, escrito de fecha 02/07/2013, presentado por el abogado D.A.M., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.R.M., mediante el cual objetó la pretendida subsanación efectuada por la parte demandada-reconviniente de su escrito de contestación y reconvención, por lo que solicita se declare inexistente dicha contestación y reconvención ello dado que al no tener la cualidad atribuida mal puede representarla, pues no es capaz de obligarla y mucho menos puede ser considerada como válida. Aunado a que los lapsos procesales son precluyentes y la oportunidad para dar contestación era una sola, y al hacerlo sin tener la representación aducida acarea que dicho acto resulte inexistente, lo cual fue advertido por su representada. Asimismo, procedió a ratificar la demanda interpuesta y negar, rechazar y contradecir los alegatos formulados por la demandada reconviniente.

   - Cursa del folio 449 al 459 de la primera pieza, escrito de fecha 03-07-2013, presentado por el abogado F.O., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, el cual procede a promover pruebas entorno a la demanda principal y la demanda reconvencional. Recaudos consignados del folio 460 al 652 de la primera pieza.

   - Consta al folio 653 de la primera pieza, auto de fecha 03-07-2013, mediante el cual el Tribunal a-quo, ordena efectuar un computo por secretaría, de los días de despacho correspondiente al termino para dar contestación a la demanda contados a partir del 10/06/2013 (exclusive), dejando constancia que venció en fecha 12-06-2013. Seguidamente el computo en relación al lapso para dar contestación a la reconvención, a partir del 19-06-2013, dejando constancia que venció 21-06-2013; y posteriormente el lapso de promoción, admisión y evacuación de pruebas, a partir del 25-06-2013 (inclusive), dejando constancia que venció en fecha 03-07-2013.

   - Consta al folio 655 y 656 de la primera pieza, auto de fecha 03-07-2013, mediante el cual el Tribunal aquo, se pronuncia sobre las pruebas promovidas por el abogado D.A.M., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.R.M., parte actora-reconvenida, el cual NIEGA LA ADMISION, de la prueba promovida en el PARTICULAR PRIMERO; y ADMITE las pruebas promovidas en los particulares SEGUNDO, TERCERO, CUARTO, salvo su apreciación en la definitiva. Seguidamente, se pronuncia sobre las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, abogado F.J.O.C., admitiendo las pruebas contenidas en los Capítulos I, II, III, IV, V, VI, VII y VIII, salvo su apreciación en la definitiva.

   - Cursa del folio 663 y 664 de la primera pieza, acta de Inspección Judicial debidamente efectuada en fecha 11-07-2013, por el Tribunal aquo.

   - Cursa a los folios 665 al 685 de la primera pieza, actuaciones realizadas entorno a la declaración de los testigos, ciudadanos E.J.G.F., N.M., E.C.G.S., respectivamente.

   - Cursa a los folios 691 y 692 de la primera pieza, escrito de fecha 23-07-2013, presentado por los ciudadanos G.P. y V.V., en su carácter de Ingeniero y constructor, los cuales presentan informe relativo a la Inspección efectuada por el Tribunal aquo.

   - Consta del folio 701 al 741 pieza 1, decisión dictada por el Tribunal aquo, mediante el cual declaró (Sic…) “PRIMERO: Subsanadas y convalidadas las actuaciones realizadas en este proceso, conforme a los términos en que fue emitida la resolución de las incidencias y presupuestos procesales a que se contraen los PUNTOS PREVIOS del CAPITULO III de este fallo. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana R.R.M.M., contra la sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., todos plenamente identificados al inicio de este fallo, con fundamento en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. En consecuencia, se ordena a la parte demandada al Desalojo y entrega inmediata a la parte actora, libre de bienes y personas, de los inmuebles que le fueron arrendados, a saber: Locales 01, 02 y 03, ubicados en la Planta baja del Edificio No. 29, situado en la Urbanización Orinoco, Carrera Barrancas, cruce con Calle Barcelona, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar. Como consecuencia de la procedencia de la causal de desalojo antes indicada, quedan resueltos los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes en fecha 07 de febrero de 2011, dejando a salvo las acciones legales, distintas a la aquí deducida, que se relacionen con el vinculo arrendaticio que existió entre las partes. TERCERO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la parte demandada TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., contra la parte actora R.R.M.M., todos plenamente identificados en autos. CUARTO: Se condena al pago de las costas procesales de la acción principal y de la acción reconvencional a la sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., por haber resultado vencida en este juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.

   - Cursa al folio 747 de la primera pieza, diligencia de fecha 25-09-2014, suscrita por el abogado F.O.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil TECNI SERVICIOS CAR, C.A., el cual procede a ejercer recurso de apelación.

   - Cursa al folio 749 de la primera pieza, auto de fecha 30-09-2014, mediante el cual se ordena escuchar la apelación ejercida en ambos efectos.

   1.3.- Actuaciones celebradas en esta alzada

   - Cursa al folio 752 de la primera pieza, auto de fecha 07-10-2014, mediante el cual el Tribunal ordena darle entrada al presente expediente, de conformidad con lo previsto en el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 33 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fija el décimo (10) día de despacho siguiente, el acto para dictar sentencia en la presente causa.

   - Cursa del folio 02 al 44 de la segunda pieza, escrito de fecha 14-10-2014, presentado por los abogados J.P.R. y F.O., en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., los cuales presentan informes en la presente causa. Seguidamente cursa al folio 45 de la segunda pieza, auto en el cual el Tribunal ordena agregar a los autos el presente escrito.

   CAPITULO SEGUNDO

2. - Argumentos de la decisión

   El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida al folio 747 de la primera pieza, por el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, abogado F.O.C., contra la sentencia de fecha 13 de agosto de 2014, que declaró (Sic…) “PRIMERO: Subsanadas y convalidadas las actuaciones realizadas en este proceso, conforme a los términos en que fue emitida la resolución de las incidencias y presupuestos procesales a que se contraen los PUNTOS PREVIOS del CAPITULO III de este fallo. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana R.R.M.M., contra la sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., todos plenamente identificados al inicio de este fallo, con fundamento en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. En consecuencia, se ordena a la parte demandada al Desalojo y entrega inmediata a la parte actora, libre de bienes y personas, de los inmuebles que le fueron arrendados, a saber: Locales 01, 02 y 03, ubicados en la Planta baja del Edificio No. 29, situado en la Urbanización Orinoco, Carrera Barrancas, cruce con Calle Barcelona, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar. Como consecuencia de la procedencia de la causal de desalojo antes indicada, quedan resueltos los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes en fecha 07 de febrero de 2011, dejando a salvo las acciones legales, distintas a la aquí deducida, que se relacionen con el vinculo arrendaticio que existió entre las partes. TERCERO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la parte demandada TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., contra la parte actora R.R.M.M., todos plenamente identificados en autos. CUARTO: Se condena al pago de las costas procesales de la acción principal y de la acción reconvencional a la sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., por haber resultado vencida en este juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”; cursante del folio 701 al 741 de la primera pieza.

   Efectivamente la parte actora en su libelo de demanda, de fecha 30-01-2013, cursante a los folios 300 al 302 de la primera pieza, alega entre otros que (SIC…) “Que en fecha 30 de enero de 2004, su representada procedió a dar en arrendamiento de manera verbal, a la sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., tres (03) locales comerciales, identificados con los números 01, 02 y 03, ubicados en la Planta Baja del Edificio Nº 29, Urbanización Orinoco, Carrera Barrancas, cruce con Calle Barcelona, Municipio Caroní del Estado Bolívar. Entra las condiciones de la contratación se estipularon las siguientes: El canon mensual de arriendo de los locales, se estipulo así: a) El alquiler de los locales distinguidos con los números 01 y 02, se estipulo inicialmente por la cantidad de Bolívares (Bs.1.200,00) pagaderos por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (05) días a que se hiciera exigible dicho pago, es decir los pagos debían efectuarse entre los días (1º) y cinco (5º) de cada mes; y b) El local distinguido con el número 03, fue arrendado inicialmente por la cantidad de Bolívares (Bs.800,00), pagaderos por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (05) días a que se hiciera exigible dicho pago, es decir los pagos debían efectuarse entre los días primero (1º) y cinco (05) de cada mes. Que durante la existencia de la relación arrendaticia, se efectuaron varios incrementos en el canon de los locales, siendo el ultimo el acordado en fecha 07 de febrero de 2011, al momento de suscripción de dos (02) contratos privados, que tenían por finalidad el regularizar la relación arrendaticia preexistente, la cual se llevaba de manera verbal, en dicha contratación se estipulaba que el arriendo de los locales continuaría siendo a tiempo indeterminado, acordándose también un incremento en el canon de arriendo. Como resultado de la firma de estos contratos, los cuales cursan en autos en copia simple, se efectuaron los siguientes incrementos: Para los locales 01 y 02 el canon de arriendo sufrió un nuevo incremento pasando a ser la cantidad de (Bs.2.100,00) mensuales, canon vigente desde el día siete (07) de febrero de 2010, hasta la presente fecha. Respecto al local identificado con el Nº 03, el canon de arriendo sufrió un incremento pasando a ser por la cantidad de (Bs.1.400,00) mensuales, canon vigente desde el día (07) de febrero de 2010, hasta la presente fecha. Como consecuencia de la acumulación en la presente causa de las dos (02) contrataciones, se tiene que en conjunto la Arrendataria viene pagando por los Locales 01, 02 y 03 la suma de Bolívares (Bs.3.500,00) mensuales, canon que debe tenerse en cuenta a los fines de la determinación y estimación de la presente demanda. Que la arrendataria está comprometida por virtud del arriendo, a mantener y cuidar los locales arrendados en buenas condiciones, conforme a lo establecido en el artículo 1.595 del Código Civil, por cuanto los mismos los recibió al inicio del contrato, en perfectas condiciones de conservación y aptos para la actividad comercial. Que es el caso, que la arrendataria ha venido incumpliendo de manera ostensible sus obligaciones como arrendataria, entre las cuales se encuentra la de mantenimiento y conservación de la cosa arrendada, ello se hace más que evidente al observarse el franco deterioro de los locales, el cual va más allá del desgaste natural de las cosas, ya que las actividades desplegadas por la arrendataria en perjuicio de los locales, han ocasionado daños en pisos, paredes, techos, puertas, acometidas eléctricas improvisadas, filtraciones en techos y paredes, falta de mantenimiento y cuidado que debe tener en razón de cuidador de la cosa que le fue arrendada, han ocasionado el deterioro y el daño que acarrea una disminución del valor de los inmuebles y compromete seriamente su parte estructural, ya que presenta goteras y filtraciones que no han sido atendidas o reparadas oportunamente lo cual pudiera estar socavando los cimientos de la estructura, todo lo anterior se evidencia claramente de la Inspección Judicial realizada en fecha 05 de diciembre de 2012, por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Estado Bolívar, el cual se dejo constancia el mal estado, deterioro y malos tratos causados por la arrendataria a los locales, inclusive en dicha inspección se pidió el auxilio de un experto fotográfico, el cual se dejo evidencia fotográfica del nocivo y destructivo proceder de la arrendataria que ha ocasionado el franco deterioro de los locales. Que con la actitud desplegada por la arrendataria en deterioro de los locales, la misma se encuentra incursa en la causal de desalojo contenida en el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por cuanto en el caso actual están más que llenos los extremos de ley, es por lo que habiendo incumplido la precipitada arrendataria, sus obligaciones contractuales; conforme así se comprometió, es que ocurre para interponer formal demanda de Desalojo lo cual hace en nombre de su poderdante, en contra de la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., en la persona de su Presidente al ciudadano I.N., solicitando lo siguiente: PRIMERO: En el Desalojo de los locales objeto del arrendamiento. SEGUNDO: Las costas y costos del presente proceso…”.

   - Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, de fecha 12-06-2013, cursante a los folios 323 al 344 de la primera pieza, alega (SIC…) “Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, los argumentos de hecho y de derecho en los que fundamentó su pretensión la parte actora, en consecuencia: PRIMERO: Niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido de manera ostensible sus obligaciones contractuales y legales, especialmente la de mantenimiento y conservación de los inmuebles arrendados; SEGUNDO: Niega, rechaza y contradice que los inmuebles arrendados se encuentren bajo un franco deterioro que va más allá del desgaste natural de las cosas; TERCERO: Niega, rechaza y contradice que su representada haya desplegado actividades en perjuicio de los inmuebles arrendados, ocasionando daños en pisos, paredes, techos, puertas, acometidas eléctricas improvisadas, filtraciones en techos y paredes, falta de mantenimiento y cuidado; CUARTO: Niega, rechaza y contradice que su representada haya desplegado actividades en perjuicio de los inmuebles arrendados, ocasionando el deterioro y el daño que acarrea una disminución del valor de los inmuebles y comprometiendo seriamente su parte estructural; QUINTO: Niega, rechaza y contradice que su representada no haya atendido o reparado oportunamente goteras y filtraciones lo que pudiera estar socavando los cimientos de la estructura de los inmuebles arrendados. SEXTO: Niega, rechaza y contradice que la parte actora tenga el derecho de solicitar ante ese despacho y/o cualquier otro Tribunal de la República, el desalojo de los inmuebles arrendados. SEPTIMA: Niega, rechaza y contradice que la Inspección Judicial realizada por ese mismo Tribunal en fecha 05 de diciembre de 2012, evidencie claramente los supuestos de hecho en los que la parte actora fundamentó la acción ejercida y el mal estado, deterioro y malos tratos causados por su representada a los inmuebles arrendados y así mismo, que evidencie dicha prueba preconstituida el nocivo y destructivo proceder de su representada lo que ha ocasionado el presunto franco deterioro de los aludidos inmuebles. Alega que los contratos de arrendamiento celebrados por tiempo indeterminado entre las partes, establecen en la Cláusula SEGUNDA, evidenciándose que ambas partes contratantes, es decir, arrendadora y arrendataria, parte demandante y demandada respectivamente en ese proceso, convinieron en que el uso y destino de los inmuebles arrendados serían cónsonos con el objeto social de la arrendataria, por ser ésta una persona jurídica de derecho privado y de forma societaria; es decir una Empresa Mercantil bajo la configuración de Compañía Anónima. Que resulta que ambas partes contratantes y litigantes en ese proceso acordaron precedentemente y en virtud de la relación o vínculo jurídico arrendaticio en que el uso y destino de los inmuebles arrendados sería principalmente, en lineamientos generales, para el funcionamiento de un taller mecánico para el mantenimiento preventivo y correctivo de vehículos. De manera que la anterior definición del uso y destino de los inmuebles arrendados resulta pertinente para delimitar en todo caso el uso racional y normal de las dependencias, instalaciones y componentes de los inmuebles arrendados. En efecto, por el uso y destinación pactados por las partes contratantes los inmuebles arrendados estuvieron y están sometidos o expuestos al acceso al público o clientes, aceites, grasa, lubricantes de cualquier tipo, sustancias químicas y otros equipos y materiales mecánicos propios de la actividad de un taller; en consecuencia, al deterioro y sucio de la pintura de las paredes, al piso sobre todo si este tiene instalada una cerámica que no es apta o cónsona con las actividades propias de un taller y, de los baños sobre todo si estos son utilizados constantemente al día por los empleados y clientes de su representada. Como consecuencia del uso y destinación de los inmuebles arrendados, pactados contractualmente por las partes, su representada, a excepción de las labores diarias de limpieza; tiene previsto un plan de conservación y mantenimiento preventivo y correctivo mediante el cual cada seis (06) meses del año; es decir, al inicio y durante los meses de diciembre de cada año, contrata los servicios de pintura de paredes internas y externas, plomería, herrería, electricidad, carpintería y albañilería que resulten necesarios para el mantenimiento y conservación de los inmuebles arrendados. Y que de la Inspección ocular realizada por el Tribunal aquo, y consignada por la parte actora, se evidencia algunos trabajos previos de mantenimiento sobre paredes internas y externas que al momento de la aludida prueba preconstituida, estaban raspadas próximas a pintarse de nuevo y los pisos están picoteados próximos a colocarles la cerámica que necesitan. Que en la Cláusula QUINTA de los contratos de arrendamientos, la estipulación contractual a su vez tiene su fundamento en lo previsto en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, la obligación de los propietarios y administradores de inmuebles arrendados a mantenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. Esta obligación es de carácter imperativo para los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento. Lo cual excluye de tal obligación legal a los arrendadores que poseen edificios o apartamentos bajo régimen de propiedad horizontal, es decir, en estos casos el mantenimiento y conservación del inmueble puede corresponder al arrendatario, situación que no exonera al arrendador de la obligación de derecho común de entregar la cosa arrendada en buen estado. Que la arrendataria, tiene la obligación legal y contractual de todo lo que se refiere al funcionamiento y mantenimiento apropiado de las paredes, techo, piso, puertas, ventanas, sanitarios, instalaciones eléctricas, de agua y cañerías; cualquier otra reparación; la reparación mayor debe corresponder a la arrendadora, parte actora en este proceso. Que en efecto, tal como lo afirma la parte actora en su escrito libelar, en fecha 07 de febrero de 2011, se suscribieron los respectivos contratos de arrendamiento, en ellos se señaló que la relación arrendaticia se inició en fecha 30 de enero de 2004, consecuencialmente, en el período comprendido entre el mes de enero de 2004 y parte del mes de febrero de 2011, los inmuebles estuvieron arrendados por su representada; por lo que al momento de la celebración de dichos contratos de arrendamiento la obligación legal y contractual asumida por su representada en cuanto a la conservación y mantenimiento de los inmuebles arrendados fue cumplida satisfactoriamente conforme a lo establecido en la precipitada cláusula QUINTA de ambos contratos suscritos. Que de no ser cierto lo que se estableció en la precipitada parcialmente cláusula QUINTA, los contratos de arrendamiento suscritos en fecha 07 de febrero de 2011, no se hubiesen formalizado con la firma de la arrendadora y de la arrendataria, partes actora y demandada respectivamente. Que en fecha 04 de marzo de 2011, la arrendadora y parte actora, conjuntamente con los copropietarios de los inmuebles arrendados, previa solicitud formal efectuado por apoderado judicial, hace evacuar a través de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Caroní del Estado Bolívar, Inspección judicial extra litem; a fin de dejar constancia, entre otros particulares, sobre las condiciones físicas en los locales arrendados. Al respecto, la referida Notaría Pública mediante acta dejó constancia en los siguientes términos la cláusula CUARTO. Que en fecha 10 de diciembre de 2012, se solicitó Inspección judicial extra litem, por el Juzgado Segundo del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, con el objeto de dejar constancia del estado de las paredes externas e internas y de su respectiva pintura; del techo y del piso de los inmuebles arrendados; así como del funcionamiento de las instalaciones de aguas blancas, aguas negras o servidas y de electricidad. Evidenciándose el cumplimiento de la obligación legal y contractual de su representada, sino que de manera inmediata a la realización de la inspección solicitada por la parte actora a ese Tribunal, solicitó la referida inspección en virtud de la culminación de los trabajos de mantenimiento previstos en el plan de mantenimiento y conservación diseñado por su representada e implementado durante los meses de junio y diciembre de cada año, los cuales ya se encontraban iniciados al momento de la inspección solicitada por la parte actora y evacuada por el Tribunal aquo en fecha 05 de diciembre de 2012. Que la cláusula QUINTA de los contratos de arrendamiento suscritos, la obligación de mantenimiento adquirida por su representada no está sujeta a plazo o término alguno de ejecución. Que la aludida obligación asumida contractual y legalmente por su representada, es una obligación de hacer en la cual no se estableció un término o plazo de ejecución, cuyo cumplimiento garantiza que al momento de la devolución de los inmuebles arrendados, éstos se encontrarán en las mismas buenas condiciones en las que se recibieron a la suscripción de los contratos de arrendamiento en fecha 07 de febrero de 2011. Que resulta evidente la falsedad de las alegaciones que sirven de fundamento para que la ciudadana R.R.M., demande a su representada, Empresa mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., pretendiendo el desalojo de los inmuebles arrendados conforme a los contratos de arrendamientos debidamente formalizados en fecha 07 de febrero de 2011, mediante la firma de los documentos privados consignados en este escrito, mediante la imputación de unos presuntos daños maliciosos ocasionados a dichos inmuebles que acarrean el deterioro de los mismos, disminución de su valor y que comprometen seriamente su parte estructural; lo cual igualmente, ha pretendido la demandante demostrarlo con una inspección judicial extra litem evacuada por ese mismo Tribunal en fecha 05 de diciembre de 2012. Que con las argumentaciones de hecho y de derecho ejercidas en nombre de su representada, en el presente instrumento legal han quedado absolutamente desvirtuados tales hechos que la demandante ha pretendido imputar. Así mismo, ha quedado establecida la conducta lícita contractual de su representada mediante el cumplimiento de su obligación de efectuar las reparaciones menores o locativas establecidas en las cláusulas QUINTA de los respectivos contratos de arrendamiento lo que trae como consecuencia inmediata y directa que su representada ha cumplido cabalmente con el mantenimiento y conservación de los inmuebles arrendados en atención y/o de acuerdo al uso y destinación de los mismos, pactado formalmente por las partes arrendadora y arrendataria. DE LA RECONVENCIÓN, procede a proponer demanda reconvencional contra la demandante, ciudadana R.R.M., en su condición de arrendadora y demandante reconvenida, en los siguientes términos: Que la relación contractual entre la demandante reconvenida y su representada, demandada reconviniente, se inició en fecha 30 de enero de 2004, mediante Contratos verbales de arrendamiento por tiempo indeterminado, los cuales fueron posteriormente reproducidos por escrito, en fecha 07 de febrero de 2011; cuyo objeto, según las cláusulas PRIMERA de dichos instrumentos legales, fue el arrendamiento de tres (03) inmuebles constituidos por tres (03) locales signados con los Números 01, 02 y 03 del Edificio Nº 26 ubicado en la Urbanización Orinoco, Carrera Barrancas cruce con Calle Barcelona, Municipio Caroní del Estado Bolívar. Igualmente se evidencia de las cláusulas QUINTA de dichos contratos de arrendamiento que previa a su respectiva firma, su representada demandada reconviniente, examinó los inmuebles arrendados habiendo comprobado que los mismos se encontraban para aquél momento, en buen estado de conservación y mantenimiento y que los servicios funcionan perfectamente y están solventes de pago, sirviendo los contratos suscritos como comprobante de ello, sin que sea admisible prueba alguna en contrario. Que siendo aceptado y reconocido por las partes arrendadora y arrendataria, la solvencia de los inmuebles arrendados en cuanto al mantenimiento y conservación y al pago de los servicios públicos, y; tácitamente la solvencia del pago del canon de arrendamiento; ya que de lo contrario no se hubiesen firmado los respectivos contratos, se colige que su representada desde el 30 de enero de 2004 hasta el mes de enero de 2011, arrendó los inmuebles en comento, ha cumplido durante ese período de tiempo todas y cada una de las obligaciones asumidas y adquiridas legal y contractualmente con ocasión de la relación arrendaticia, tal como lo ha hecho desde febrero de 2011 a la actualidad. Que desde el inicio de la relación arrendaticia su representada mensualmente pagó a la demandante reconvenida de autos, los conceptos de canon de arrendamiento y servicios públicos de agua potable y electricidad de los locales arrendados, para que ésta efectuara el pago ante HIDROBOLIVAR y CORPOELEC; dichos servicios fueron contratados en su oportunidad por la demandante reconvenida y por el copropietario, ciudadano C.A.M.; los mismos se suministran a los inmuebles arrendados a través de una sola toma de agua y electricidad que surten no solo a los inmuebles arrendados sino al resto de las dependencias (apartamentos y otros) localizados en el mismo Edificio donde se ubican los locales arrendados. Que desde el mes de enero de 2011, la parte actora reconvenida se negó y se ha negado reiteradamente, a recibir el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2010, situación de hecho que tuvo por objeto provocar una situación de insolvencia e incumplimiento de obligación principal imputable a su representada, razón por la cual, su representada desde el día 02 de febrero de 2011, a la actualidad, ha venido efectuando la correspondiente consignación arrendaticia, por ante el Juzgado Tercero de Municipio Caroní, en los expedientes 0715 y 0716. Que no obstante a ello, en virtud de que no se pudo producir el estado de insolvencia que ha pretendido imputar a su representada, en fecha 04 de marzo de 2011, la arrendadora y parte actora reconvenida, conjuntamente con los copropietarios de los inmuebles arrendados, previa solicitud formal efectuado por apoderado judicial, hizo evacuar a través de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Caroní del Estado Bolívar, Inspección Judicial extra litem; a fin de dejar constancia entre otros particulares, sobre las condiciones físicas en las que se encuentran los locales arrendados. Resultando de la mencionada inspección lejos de favorecer a la parte actora reconvenida, que estableció y dejó evidencia del buen estado en el que se encontraban los inmuebles arrendados. Que su representada ha tenido que reunirse reiteradamente con funcionarios de HIDROBOLIVAR y de CORPOELEC a fin de verificar el motivo y evitar el corte o interrupción del suministro de los servicios de agua potable y electricidad. En tal sentido, su representada a través de su representante legal y accionistas, se ha enterado entre otras circunstancias, que con respecto al medidor de agua potable ubicado en la acera de la calle, la parte actora ordenó tapiarlo con concreto o cemento; así como de otras razones de dichas amenazas de cortes e interrupciones y, la razón principal no es otra que la insolvencia del pago del servicio de agua potable desde el mes de noviembre del año 2010, y del servicio de electricidad desde el año 2006. Situación de hecho que ha obligado a los co-accionistas de su representada, asumir el pago de dichos servicios públicos por el consumo total de todas las dependencias del edificio donde se encuentran ubicados no solo los inmuebles arrendados sino varios apartamentos u otras dependencias; para evitar la interrupción a su vez de las actividades comerciales propias del uso y destino pactado o convenido en los contratos de arrendamiento celebrados, minimizando su representada, al mismo tiempo, inconvenientes y molestias que afectan su bien nombre y prestigio, así como las relaciones comerciales con sus clientes y proveedores. Que recientemente, la demandante reconvenida, ha incoado la demanda que encabeza este procedimiento sin tener razón ni fundamento alguno tanto de hecho como de derecho. Así mismo, en los días precedentes al acto de contestación y reconvención, con ocasión al plan de mantenimiento preventivo y correctivo de los inmuebles arrendados, su representada no solo procedió a pintar y embellecer los inmuebles arrendados y sus fachadas externas, sino la totalidad del Edificio completo, procediendo la demandante reconvenida conjuntamente con otros copropietarios a rayar y escribir en las paredes, manchar las pinturas de paredes y otros actos propios de la conducta perturbadora de la demandante reconvenida. Por lo que, se propone la reconvención a la parte actora reconvenida, en virtud del incumplimiento de la obligación legal contenida en el Ordinal 3º del incumplimiento por los actos perturbatorios; para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Que reconozca el cumplimiento de la obligación de pago asumida por su representada, la Empresa mercantil TECNI SERVICIO FRIO CAR, C.A., por la prestación de los servicios públicos de suministro de agua potable y electricidad a todas las dependencias y/o componentes del inmueble donde se ubican los locales arrendados, a fin de evitar el inminente corte o interrupción de los mismos (servicios públicos). SEGUNDO: Que cese en su conducta hostil, arbitraria e injustificada a fin de que: 1. Permita hacer usos y goce pacifico de los inmuebles arrendados; 2. Reciba el pago personal, directo y mensual de los respectivos cánones de arrendamiento, así como el pago de los servicios públicos existentes en los inmuebles arrendados y 3. Cumpla con su obligación de pagar los servicios de agua potable y electricidad correspondiente al inmueble de su propiedad a fin de evitar interrupciones o cortes súbitos de éstos en los inmuebles arrendados ya que los mismos forman parte integrante como un todo, del inmueble copropiedad de la demandante reconvenida. TERCERO: El pago de las costas generadas en el presente proceso, prudencialmente calculadas por el Tribunal conforme a la ley.

   Posteriormente, cursa del folio 406 al 411 de la primera pieza, escrito de fecha 21-06-2013, presentado por la representación judicial de la parte actora-reconvenida, el cual procede a contestar la reconvención de la demandada, en los siguientes términos (Sic…) “Que opone la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, relativo a la ilegitimidad del apoderado J.P.R.C., por cuanto en los estatutos de la cláusula SEPTIMA, se evidencia claramente que el Presidente y el administrador de la empresa deben actuar de manera conjunta, en consecuencia, que el presidente de la empresa TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., “NO” esta facultado estatutariamente para conferir poderes sin la actuación conjunta de la administradora. Continua alegando que niega, rechaza y contradice la reconvención efectuada por la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., por cuanto los hechos alegados son falsos y por cuanto el derecho invocado no le asiste. Que ratifica, las afirmaciones y alegatos expresados en el libelo de demanda, especialmente las de mantenimiento y conservación de los inmuebles arrendados; que los locales se encuentran en franco deterioro como consecuencia del descuido por la parte demandada reconviniente; que la demandada reconviniente ha desplegado actividades en perjuicio de los inmuebles arrendados, ocasionando daños en pisos, paredes, techos, puertas, acometidas eléctricas improvisadas, filtraciones en techos y paredes, falta de mantenimiento y cuidado. Continúa alegando, que la arrendataria ha efectuado actividades que ocasionan deterioro y daño a los inmuebles ocasionando disminución de su valor y comprometiendo seriamente su parte estructural. Que incurrió en incumplimiento de sus obligaciones contractuales la demandada reconviniente, al no notificar a la arrendadora, su patrocinada, de los daños causados al techo de los locales, producto de filtraciones que pudieran observarse al momento de practicarse la inspección judicial. Que de acuerdo a la cláusula SEXTA, el demandante reconviniente, es el único responsable por el pago de los servicios públicos o privados de que goza el inmueble, y son de su único cargo y responsabilidad de la demandante reconviniente. Que no puede pretender que la arrendadora también le pague los consumos de electricidad o el agua que consume, lo cual es una obligación contractualmente establecida a cargo de la demandada reconviniente. Que desde el momento en que suscribió un contrato de servicio individual por los locales que arrienda, comenzó a generar un cargo por separado, por lo que le corresponde pagar de manera íntegra la totalidad de las facturaciones, ya que las facturaciones por electricidad referidas al contrato NIC:2528269, son única y exclusivamente por los locales 1, 2 y 3 arrendados por la demandada reconviniente, y el solo hecho de que exista una deuda lo que demuestra es que nuevamente esta en mora con el cumplimiento de sus obligaciones. Que respecto a la reclamación, sobre las aseveraciones que no son verosímiles, elucubraciones variadas, en las cuales describe y atribuye conductas determinadas a su patrocinada, como que recibió dinero para pagar los servicios y no los pago, lo cual no es cierto, como que manda a tapar con cemento la toma de agua, que resulta falso también, o que luego de haber pintado las paredes del local las había manchado, todos los hechos son falsos, infundados, inventados. Niega que haya efectuado acción o conducta alguna que prive, imposibilite o restrinja de manera alguna el uso, goce y disfrute de los inmuebles arrendados. Que objeta la estimación de la demanda por considerar que constituye un exabrupto exagerado y excesivamente inflada. Por lo que solicita se sirva admitir la presente contestación a la reconvención propuesta, sustanciarla y tramitarla conforme a derecho y declararla en la definitiva CON LUGAR condenando a la parte demandada reconviniente al Desalojo. Y se sirva declarar SIN LUGAR la acción de reconvención.

   En Informes presentados en esta alzada, por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, alega entre otros que (Sic…) “ha quedado demostrada la perención de la instancia de conformidad con el artículo 269 y el ordinal 1 del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil y la Inadmisibilidad de la demanda conforme a los artículos 340.8, 341 y 11 eiusdem. Asímismo, ha quedado establecido que en la sentencia definitiva impugnada, dictada por el Tribunal a-quo en fecha 13 de agosto de 2014, se incurrió en la violación de los principios de igualdad procesal, principio de congruencia, principio de exhaustividad, principio de preclusión, principio de la carga de la prueba, principio de control de la prueba, principio de la idoneidad y pertinencia de la prueba, principio de igualdad probatoria, principio del debido proceso, de contradicción, Garantía Constitucional del derecho a la defensa y que en el proceso la sentenciadora incurrió en subversión del mismo por incumplir con lo ordenado en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 22 eiusdem y con lo establecido en el artículo 33 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicables para la admisión de la demanda reconvencional y extralimitarse al ordenar una notificación inoficiosa a fin de que, con evidente e injustificada ventaja, la demandante reconvenida prepara su contestación a la demanda reconvencional y la opusiere en la oportunidad fijada por el Tribunal aquo. Por lo que solicita, se declare SIN LUGAR la demanda principal incoada y CON LUGAR la demanda reconvencional propuesta por su representada…”.

   Planteada como ha quedado la controversia, este Tribunal para decidir previamente considera:

   En atención a los hechos explanados en el libelo de demanda, y en cuenta de la reconvención propuesta, valga destacar lo siguiente:

   El autor R.H.l.R., (1.996), en su obra ‘Código de Procedimiento Civil. Tomo III, pág. 151´, apunta que “..., sobre la figura de la reconvención, apunta que “…si la mutua petición no introduce hechos nuevos, concernientes por ej. a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro simple”. Así en el caso de que frente a una demanda de reivindicación, el demandado reconvenga por la declaración negativa de mera certeza contra el actor, pidiendo al Juez que declare –con certeza oficial- que el bien es suyo y no del actor, el proceso de la reconvención sería inoficiosa, pues ésta consiste no más que a una defensa negativa, que coincide en sus efectos- frente al reivindicante- con el fallo absolutorio que podría dictar el Juez. Asimismo alude a la doctrina del Alto Tribunal que señala que, “La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado”. En este sentido sostiene el nombrado autor que, “la reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho – o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal…”

   De acuerdo a ello, subsumido al asunto que se ventila en juicio, se destaca que la parte demandada TECNI SERVICIOS FRIO CARS,C.A., reconviene al actor R.R.M., peticionando, PRIMERO: Que reconozca el cumplimiento de la obligación de pago asumida por su representada, la Empresa mercantil TECNI SERVICIO FRIO CAR, C.A., por la prestación de los servicios públicos de suministro de agua potable y electricidad a todas las dependencias y/o componentes del inmueble donde se ubican los locales arrendados, a fin de evitar el inminente corte o interrupción de los mismos (servicios públicos). SEGUNDO: Que cese en su conducta hostil, arbitraria e injustificada a fin de que: 1. Permita hacer usos y goce pacifico de los inmuebles arrendados; 2. Reciba el pago personal, directo y mensual de los respectivos cánones de arrendamiento, así como el pago de los servicios públicos existentes en los inmuebles arrendados y 3. Cumpla con su obligación de pagar los servicios de agua potable y electricidad correspondiente al inmueble de su propiedad a fin de evitar interrupciones o cortes súbitos de éstos en los inmuebles arrendados ya que los mismos forman parte integrante como un todo, del inmueble copropiedad de la demandante reconvenida. TERCERO: El pago de las costas generadas en el presente proceso, prudencialmente calculadas por el Tribunal conforme a la ley.

   Lo anterior en comparación a la señalado por la actora, se extrae del libelo de demanda que la parte demandante reclama la acción de desalojo por cuanto los hechos en que sustenta su pretensión, lo fundamenta en el artículo 34 literal e),del anterior Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999; normativa legal aplicable para el momento de la interposición de la demanda, cuyo dispositivo legal se encuentra ahora regulado en la novísima Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial,(Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014), en el artículo 40 literal e).

   En lo que respecta a la causal a que alude la parte actora, referida al literal “e” del artículo 34 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala el autor R.H.L.R., (2.008), en su texto ‘Arrendamientos Inmobiliarios, Pág. 44 y ss., cuando apunta que la principal obligación del arrendador es una obligación de hacer y consiste en entregar la cosa con sus accesorios al arrendatario. La cosa debe encontrarse en buen estado, hechas las reparaciones necesarias, y conservarla en estado de servir al fin para el que se la ha arrendado, manteniendo al inquilino en el goce pacífico de la cosa durante el tiempo que dure el contrato, y así se encuentra regulado en los artículos 1.585 y 1.586 del Código Civil.

   La obligación de reparar se contrae a las necesidades surgidas luego de entregado el inmueble al arrendatario. Si hay duda sobre la pre-existencia del daño, es decir si se trata de vicio oculto o un daño material sobrevenido durante la vigencia del contrato, de todas maneras responde el arrendador: en el primer caso, según el artículo 1.585 del Código Civil, y en segundo según el ordinal 2º del artículo 1.585 eiusdem.

   Continúa señalando el mencionado jurista, el arrendatario no tiene derecho a que se le reembolse el costo de las mejoras útiles, salvo que medie el consentimiento del arrendador, con la expresa condición de pagarlas. Pero puede el arrendatario, si no procede el reembolso, separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, salvo la disposición del arrendador a pagar el valor de los materiales usados, considerándolos separadamente.

   Cuando las reparaciones sean de tal envergadura que hagan inhabitable el inmueble, el arrendatario debiera tener derecho a desistir del arrendamiento o suspender el contrato, mientras dichas obras no concluyan, lo cual motiva el impedimento temporal de cumplir la contraprestación debida por el pago de la renta.

   Pero el arrendador debe sanear todos los vicios o defectos del inmueble arrendado que impidan su uso, aunque no los conociere al tiempo del contrato, al punto de que responde de la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa a menos que pruebe que los ignoraba, ello según de lo dispuesto en el artículo 1587 del Código Civil. No obstante el vicio oculto no queda eximido de las obligaciones del arrendador según artículo 12 de la Ley especial, toda vez que ésta no excluye al arrendador de ninguna obligación de mantenimiento y conservación, sea o no un vicio oculto.

   Ahora bien, es posible establecer en el contrato, de mutuo acuerdo estipulaciones que determinen cosa distinta a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o en el Código Civil. De manera que las partes pueden establecer el criterio cuantitativo de los gastos mayores (a cargo del arrendador) y las reparaciones menores (a cargo del arrendatario), o bien poner a cargo del arrendatario la reparación del inmueble o artefactos que estén incluidos en el arrendamiento.

   En lo que respecta a las obligaciones del arrendatario, el aludido autor, señala en su texto que el arrendatario debe cubrir las reparaciones locativas, no existiendo uniformidad en la doctrina sobre cuáles son éstas. Por regla general, son deterioros o desperfectos causados por culpa lata del arrendatario – o las personas que de él dependen- que desdice de la diligencia de un buen padre de familia. De allí que el desgaste de uso no sea causa que contradiga tal norma de conducta en los ocupantes, pues no reside esta forma de deterioro en negligencia de los usuarios. En el régimen de arrendamiento de casas se estará a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones menores o locativas que hayan de ser a cargo del inquilino. En caso de duda serán de cuenta del propietario, así lo prevé el artículo 1.612 del Código Civil.

   El artículo 1594 señala al respecto un principio general: “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió: ”El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.

   Igualmente se aplica a favor del arrendador, la presunción iuris tantum del artículo 1595 del Código Civil, según el cual >.

   El arrendador que pretenda reclamar responsabilidad por deterioro o pérdida de la cosa arrendada obra contra el arrendatario, su familia y los subarrendatarios, y le corresponde sólo la prueba del daño (responsabilidad objetiva). Al arrendatario le toca comprobar que ese daño se produjo sin culpa suya

   En atención a los postulados antes esbozados, este Juzgador al efecto de constatar si es procedente o no el pedimento de Desalojo por la causal contenida en el artículo 34, literal e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o por el contrario resulta procedente la reconvención propuesta por la parte demandada, pasa al análisis de las pruebas que constan en autos y al efecto obtiene:

   De las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida, junto al libelo de demanda, observándose lo siguiente:

   • Consta del folios 08 al 68 pieza 1, copia certificada de Inspección Judicial solicitada por el abogado D.A.M.P., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.R.M., y practicada por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 05-12-2012, signado con el expediente Nro. 12.581-12.

   En cuanto a la Inspección extra-litem que aduce la parte actora-reconvenida, acompaña libelo de demanda, este Juzgador observa que la misma, efectivamente cursa del folio 08 al 68 pieza 1, de las actuaciones que conforman el presente expediente.

   En relación a esta prueba la jurisprudencia venezolana ha dejado sentado la facultad de promover y practicar la inspección antes de que se haya abierto el litigio. Al efecto, se requiere la concurrencia de dos circunstancias: a) Que pueda sobrevenir perjuicio por retardo al interesado, y b) Que se trate de hacer constar un estado o circunstancia que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, pues si el interesado no pudiera promover inmediatamente después del perjuicio que le ha sido ocasionado, el reconocimiento ocular, acontecería que cuando lo solicitare después de intentada la demanda, habría desaparecido la mayor parte de los vestigios del daño causado y este vendría a hacer dudoso para el juez mismo. Tal prueba traída a los autos tiene la finalidad de ilustrar al juez de la situación del estado, mantenimiento y conservación, de la ocurrencia de los hechos, en este caso para sustentar la acción de Desalojo sobre el inmueble objeto del litigio, constituido por tres (03) locales comerciales, signados con los números 01, 02 y 03, ubicados en la Planta Baja del Edificio Nº 29, Urbanización Orinoco, Carrera Barrancas, cruce con calle Barcelona, Municipio Caroní del Estado Bolívar.

   Concretamente, se hace el señalamiento que la prueba anteriormente referida, tiene por fin el permitir al juez imponerse en el lugar donde ocurrió el hecho, y donde tiene su actividad los locales comerciales, de aquella circunstancia que no podrían acreditarse de otra manera; y puedan promoverse para poner constancia, del estado de las cosas antes que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a la parte, o para constatar aquellas circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, o en este caso particular del estado de las cosas que interesa a la parte sostener en juicio. Por lo demás, la inspección ocular extralitem, interviene el juez directamente y toma parte activa en la diligencia, desde el momento que el precisamente por medio de sus sentidos, se impone de la situación del caso y lleva a las actas el resultado de su gestión. A estos habrá que reconocerle, por tanto el crédito que merecen, y en tal sentido la prueba es plena, toda vez que no requiere ratificación posterior para su validez, porque su apreciación reposa precisamente en las mismas circunstancias que le d.v. y que es posible que desaparezcan o se modifiquen, y en el hecho de estar autorizada por un funcionario judicial depositario de fe publica, todo ello se encuentra motivado por cuanto el estado físico de alguna cosa es, por regla general, mutable por el solo transcurso de corto tiempo y naturalmente, existe el peligro de que desaparezca la prueba sino se actúa inmediatamente, por lo que el juez no puede rechazar de una vez una inspección ocular evacuada fuera de juicio por el solo hecho de que en ella no haya intervenido la parte contra la cual se hace obrar luego, sino de que ha de admitirla y apreciarla, sacando de ella las consecuencias que le sugieran.

   El autor R.H.L.R. (2006), en su obra ^Código de Procedimiento Civil Tomo III, págs. 470 y ss.^, apunta que la prueba de inspección judicial se caracteriza por el hecho que el objeto de prueba es constatado mediante percepción directa del juez, sin necesidad de representación del mismo, sea por la narrativa evocadora de la percepción que tuvo en su momento el testigo (representación personal), sea por la fe que da una escritura (representación documental). Aquí la percepción es directa, y como no solo puede ser de visu, sino también a través de los otros cuatro sentidos, es por lo que el nuevo código le ha dado el nombre más amplio de inspección judicial, en vez de inspección ocular.

   En esta prueba la constatación es directa y reducida a escrito de inmediato. Son objeto de esta prueba los hechos que el juez puede percibir por si mismo. Por tanto, los hechos pasados que no han dejado huella ni rastro y las deducciones o suposiciones que se puedan formular, mediante razonamientos lógicos, con base en los hechos constatados, no pueden acreditarse por este medio probatorio. El juez >, según lo dispuesto en los artículos 1428 del Código Civil y 475 del Código de Procedimiento Civil, pero ello no va en desmedro de la potestad que tiene en la oportunidad legal, de valorar la prueba, y hacer entonces las deducciones y apreciaciones que en sano juicio y según la sindéresis, a merite los hechos objetivamente considerados según lo dispuesto en el articulo 1430 del Código Civil.

   Señala además el referido autor, que el artículo 1428 del Código Civil, ha sido ampliado por este articulo 472 de la norma adjetiva. Basta que sea percibible o verificable a los fines de esclarecerla en el proceso.

   Es así que por este medio de prueba la parte querellante la evacuó a fin de dejar constancia entre otros, sobre los siguientes particulares: PRIMERO: Dejar constancia de si en los referidos locales funciona la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 10 de septiembre de 2003; bajo el Nº 68, Tomo 28-A-Pro. SEGUNDO: Dejar constancia del uso que se le viene dando a los referidos locales. TERCERO: Dejar constancia del estado de mantenimiento y conservación de los locales referidos y del posible estado de deterioro de los locales, en sus elementos constitutivos, tales como paredes, puertas, ventanas, pisos, pintura, cerámicas, acometidas eléctricas o de agua u otros. CUARTO: Determinar de ser posible, si se evidencia que en los referidos locales cuenten con sistemas de seguridad contra incendios, aspersores, alarmas, detectores de humo, así como los necesarios extintores a los fines de dar cumplimiento a la normativas legales en materia de seguridad. QUINTO: Dejar constancia de ser posible de cualquier otra circunstancia de relevancia. Sobre dichos particulares el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dejó constancia que se encontró presente en el acto la ciudadana E.C.G.S., en su cracter de Administradora de la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A. Que dejó constancia que se hizo acompañar de un práctico Fotógrafo, ciudadano M.L.M.. “Al primer particular el tribunal deja constancia que en los locales identificados con los números 1, 2 y 3 donde se encuentra constituido funciona la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A. Al segundo particular el tribunal hace constar que en el lugar donde se encuentra constituido se observa en el local Nº 1- funciona la parte administrativa, venta de repuesto y atención al cliente; en el local 2 funciona como un deposito, el cual se encuentra cerrado para el momento de la inspección y en el local distinguido con el Nº 3, funciona un taller, es decir se hacen reparaciones e instalación de equipo automotriz. Al tercer particular el tribunal hace constar que en los locales 1, 2 y 3 objeto de la presente inspección de manera general se observa en mal estado de conservación en cuanto a pintura por cuanto sus paredes se observan sucias, en algunas partes con desprendimiento de pintura, con manchas de color negro, techos sucios sin pintura y en ciertas áreas húmedas al tacto, con desprendimiento de pintura, en su piso las cerámicas rotas, específicamente en el local 3, con retazo de cerámica, cableado superficiales, el área de los baños sucios, con manchas de color negro y amarillo, y con malos olores, en la parte externa se encuentra un toldo con su estructura de metal, sucio y talla de pintura, a los fines de sustentar lo observado el Tribunal ordena al practico designado tome las gráficas en relación al particular. Al cuarto particular el tribunal hace constar que observa en los locales 2 y 3, no se evidencia algún sistema de seguridad a simple vista, sin embargo en el local 1, el Tribunal observa un aparato aparentemente cámaras de seguridad, y dos extintores instalados. Al quinto particular el tribunal deja constancia que el apoderado solicitante no hace uso del mismo.

   Del análisis de esta prueba se obtiene que el Juez se trasladó a la dirección señalada por el promovente, con el objeto de demostrar que, efectivamente los locales comerciales objeto del presente litigio se encuentran en mal estado de conservación producto de pintura y suciedad, y que en el mismo funcionan la sociedad mercantil identificada anteriormente en los particulares evacuados.

   Es así que el juez procedió a designar el experto fotógrafo para la evacuación de la inspección judicial, pues como se señalo precedentemente la inspección judicial se caracteriza porque su objeto es constatar mediante la percepción directa del juez, hechos que interesen para la decisión de la causa, siempre que tales situaciones fácticas sean verificable a través de los sentidos, y aunque ciertamente el juez puede hacerse auxiliar por un perito o experto, no puede obviar dejar constancia de lo apreciable “a simple vista”, claro está que no en un sentido estricto pues el juez al dejar constancia de lo solicitado, debe aplicar su intelecto.

   En tal sentido, de las actuaciones que conforman la inspección judicial, acompañada junto al libelo de demanda, cursa específicamente a los folios 08 al 68 pieza 1, sobre todo de los hechos relevantes que constituyen el objeto de la Inspección Judicial, y determinantes en la decisión, lo cual conlleva a que sea estimada este medio de prueba al ser evacuada en conformidad a las disposiciones legales contenidas en los artículos 1.428, 1.429 del Código Civil, en concordancia con el artículo 471 y ss., del Código de Procedimiento Civil, y es demostrativa de los hechos que dejó constar Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, y así se establece.

   • Consta del folio 69 al 183 de la primera pieza, copia fotostática de expediente signado con el Nro. 0715-2011, llevado por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, contentivo de Consignaciones, efectuadas por el ciudadano I.N., en su carácter de Presidente y representante de la empresa mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., a favor de la ciudadana R.M..

   • Cursa del folio 184 al 295 de la primera pieza, copia fotostática de expediente signado con el Nro. 0716-2011, llevado por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, contentivo de Consignaciones, efectuadas por el ciudadano I.N., en su carácter de Presidente y representante de la empresa mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., a favor de la ciudadana R.M..

   En relación a lo anterior se observa lo referido por el autor R.H.L.R., en su citada obra de Arrendamientos Inmobiliarios, Pág. 181 y ss., con respecto a que la carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor. La doctrina mas exacta sobre la carga de la prueba corresponde a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; es decir, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirvan de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. Por ello, no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento; basta con el contrato de alquiler para demostrar que el arrendatario estaba obligado al pago de una pensión mensual por determinada cantidad liquida y exigible para que proceda la demanda. En este sentido, el artículo 56 de la citada ley impone al arrendatario la carga de probar la consignación oportuna como prueba de solvencia, en caso que haya hecho el pago mediante el trámite legal de consignación judicial de los cánones mensuales.

   No obstante lo antes citado, concordadas con las referidas consignaciones arrendaticias cursantes ante el Tribunal Tercero de Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, se evidencia que la parte demandada reconviniente, efectuó los pagos de arrendamiento, los cuales se aprecian y valoran de conformidad con el artículo 1.357 del C.C. en concordancia con el artículo 429 del CPC, y los mismos son demostrativos que el arrendatario pagaba oportunamente los cánones a que estaba obligado por el contrato de arrendamiento, sin embargo, no es objeto de la presente demanda, por lo que nada conlleva a determinar el estado y mantenimiento de los locales, y así se establece.

   La parte actora al momento de presentar el escrito de promoción de pruebas que riela del folio 430 al 432 de la primera pieza, procedió a promover las siguientes pruebas:

   • Capítulo PRIMERO, Merito favorable de autos.

   Ante tal expresión genérica utilizada ‘reproduce el mérito favorable de autos’ esta Alzada en innumerables fallos al respecto ha dejado sentado lo siguiente:

   “… este Juzgador en forma reiterada y pacífica, conteste con la doctrina de la Sala Constitucional como de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, considera que la parte promovente de una prueba no puede limitar su promoción a producir la prueba, y menos aún a reproducir el mérito favorable que emerge de los autos expresión a la que este Tribunal niega valor probatorio debido a que no está referida a un hecho o hechos concretos contenidos en el expediente referidos al mérito de la causa y respecto de los cuales se haya pedido al Tribunal el examen de los mismos. No es posible hacer uso de expresiones genéricas, no delimitadas en su contenido específico, que no se refieren a un determinado medio de pruebas, sino al conjunto de los que están en el expediente y, por si fuera poco, sin establecer los hechos que se pretenden probar con el “mérito favorable de los autos” sin decir en que consiste el mérito que se promueve ni en que consiste lo favorable, pues tal conducta equivale a trasladar la carga de la prueba al propio Juez que debiera ser el destinatario de la prueba.

   Sobre este particular la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por decisión de fecha 10/07/03 estableció:

   …Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolanos que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones..

   De la única forma que esta expresión “mérito favorable” sea considerado como una verdadera promoción, es que se haga valer el mérito de la prueba promovida por la contraparte, siempre que se señale cual es el objeto a probar con la prueba invocada, lo cual se extrae de la sentencia de fecha 19 de Julio de 2.005 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Exp. No. AA20-C-2003-000661-Sent. No. 00470.

   De acuerdo a ello, esta Instancia Superior considera que en el caso sub-examine se está en presencia de una expresión cuya connotación como expresión de medio de prueba utilizada por el promovente es manifiestamente ilegal, en consecuencia la expresión de ‘reproduce el mérito favorable de autos’, utilizado por la parte demandante-reconvenida, se desestima por cuanto en nada se refiere a un medio de prueba, y así se decide.

   • Capítulo SEGUNDO, PRUEBA DOCUMENTAL.

   • 1. Inspección Judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 05-12-2012. Folios 08 al 68 pieza 1.

   Este Tribunal hace el señalamiento, que la referida prueba ya fue valorada, por lo que se da aquí por reproducida, a los fines de evitar repeticiones inútiles, que conllevan al desgaste de la función jurisdiccional, y así se establece.

   • CAPITULO TERCERO, DE LA INSPECCIÓN JUDICIAL, solicita la práctica de la Inspección Judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Folio 663 y 664 de la primera pieza.

   Del análisis de esta prueba se obtiene que el Juez se trasladó a la dirección señalada por el promovente, en fecha 11-07-2013, y procedió a evacuar la misma, dejando constancia que se encuentran presentes los ciudadanos G.J.P.N. y V.V.B., expertos Ingeniero Civil y maestro de Obra Civil, debidamente juramentados, procediendo a evacuar los siguientes particulares, al primer particular: la ciudadana Jueza que suscribe observa y deja constancia que las paredes y techos de los locales 1 y 3 se observan recién pintados, con pintura fresca al tacto y perceptible al olfato. En cuanto al Local Nº 2, el Tribunal observa en la entrada del mismo específicamente en el brocal cemento fresco reciente, y se observa en regular estado de pintura, se encuentra utilizado como deposito, por lo que no hay libre acceso, asimismo al fondo de la pared de dicho local se observan manchas de color amarillo, a los fines de sustentar lo observado, solicita al experto Ingeniero deje constancia en su informe en relación a este particular. Al segundo particular: observa a simple vista y deja constancia que por cuanto las paredes y techos se encuentran recién pintadas no puede determinar si existe filtración alguna dejando a los expertos designados determinen lo solicitado en el particular. Al tercer particular: la ciudadana Jueza que suscribe observa y deja constancia que los pisos se aprecian sucios con aceite de motor de color negro, con diferencias en algunas partes de cerámicas en sus pisos de manera general, en el local 3. Al cuarto particular: la ciudadana Jueza que suscribe deja constancia que la parte actora no hace uso del mismo. Por lo que, este Juzgador de alzada evidencia que esta Inspección Judicial tiene como objeto demostrar el estado en que se encuentran los locales comerciales, dejando constancia la Jueza aquo, de las reparaciones efectuadas por la parte demandada-reconviniente. Del mismo modo, los expertos designados en su informe consignado a los folios 691 y 692, dejaron constancia, lo siguiente; (Sic…) “LOCAL Nº1, se deja constancia que el local consta de un área libre y una sala de baño, en la actualidad tiene divisiones de formica y está conformado por un área de atención al cliente o publico, un área de ventas y una oficina con sala de baño, se pudo observar que el local estaba recién pintado con pintura de aceite y caucho, se observo en el área del techo exactamente sobre la sala de baño rastros de una posible humedad, manchas en el techo, este local tiene piso de cerámica y puertas Santamaría. Local Nº2, consta de un área libre y una sala de baño. Tiene puerta Santamaría en la actualidad es usado como depósito, se observo una reciente reparación con concreto en el brocal de acceso, no se observaron, ni grietas en las paredes que pudieran ofrecer peligro a la edificación, ni humedad, las existentes son producto de la edad y uso del local, tiene puerta Santamaría se observo una reciente reparación en el piso en el área del brocal de acceso. Local Nº 3, conformado por un área libre y una sala de baño en este local, funciona la revisión de los vehículos se pudo observar que estaba recién pintado y rastros de humedad en parte del techo y en el piso se observo que tiene dos tipos de cerámica de colores diferente. También se observo en el área o fachada principal de acceso al edificio que las paredes habían sido rayadas con un instrumento punzante así como pintura fresca en las paredes de todas las paredes de la planta baja así como en los locales…”. De lo que se obtiene del referido informe, que para la practica de la inspección los locales comerciales se encuentran en buen estado de mantenimiento, y que solo el local Nº 1, existe rastros de una posible humedad, por lo que esta prueba de inspección judicial antes esbozada esta Juzgador la aprecia y valora de conformidad con los artículos 1.428 del Código Civil, 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 507 eiusdem, y es demostrativa de los hechos señalados precedentemente, que hizo constar el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, y así se establece.

   • Capítulo CUARTO, PRUEBA DE INFORMES. Se sirva acordar la prueba de informes a la empresa CORPOELEC respecto al contrato por servicio eléctrico cuyo NIC, es el Nº 2528269.

   De la referida prueba, este Juzgador observa que el promovente desistió de la misma en diligencia de fecha 13-06-2014, folio 699 de la primera pieza, debido a la tardanza, por lo que, al no ser evacuada nada conlleva a determinar algún elemento de juicio, y así se establece.

   • DE LAS PRUEBAS INSTRUMENTALES. 1. Solvencia de pago por suministro del servicio de energía eléctrica, emanado de CORPOELEC, dada en fecha 21 de junio de 2013. Folio 433.

   • 2. Contrato de Suministro Eléctrico Nº 2528275, a nombre de YOLEIDA DEL VALLE MARCANO.

   En relación con las referidas pruebas, este Tribunal observa que la misma versa sobre un documento administrativo, por lo que se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo demostrativa, que la ciudadana YOLEIDA MARCANO, no adeudaba a la Empresa Eléctrica Socialista, concepto alguno para la fecha 21 de junio de 2013, sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Orinoco, CA Barrancas, Nº 29, Parroquia Cachamay, Municipio Caroní, Estado Bolívar, y así se establece.

   De las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente, junto al escrito de contestación de la demanda e interposición de la Reconvención a la demanda, obteniéndose lo siguiente:

   • Cursa del folio 349 y 350 de la primera pieza, copia fotostática de Contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana R.M., y la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS CAR, C.A., representada por el ciudadano I.N., sobre un inmueble constituido por dos (02) locales signados con los Nº 01 y 02 del Edificio signado con el Nº 26, ubicado en la Urbanización Orinoco, carrera Barrancas cruce con calle Barcelona, Municipio Caroní del Estado Bolívar.

   • Cursa del folio 351 y 352 de la primera pieza, copia fotostática de Contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana R.M., y la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS CAR, C.A., representada por el ciudadano I.N., sobre un inmueble constituido por dos (02) locales signados con el Nº 03 del Edificio signado con el Nº 26, ubicado en la Urbanización Orinoco, carrera Barrancas cruce con calle Barcelona, Municipio Caroní del Estado Bolívar.

   Por cuanto este documento privado no fue impugnado, tachado, o desvirtuado por cualquier medio de prueba, es apreciado y valorado de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el mismo es demostrativo del contrato de arrendamiento efectuada entre la ciudadana R.M. y la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., sobre el inmueble objeto del litigio, cuya duración es por Tiempo Indeterminado, habiéndose iniciado la relación en fecha 30 de enero de 2004. asimismo se extrae de la cláusula QUINTA, (Sic…) “LA ARRENDATARIA, se obliga a cuidar y mantener el inmueble dado en arrendamiento, siendo de su exclusiva cuenta todo lo que se refiere al funcionamiento y mantenimiento apropiado de sus instalaciones, así como de las paredes, techo, piso, puertas, ventanas, sanitarios, instalaciones eléctricas, de agua y cañerías, por lo que se obliga a devolverlo al vencimiento del plazo de este arrendamiento, en las mismas condiciones en las cuales lo recibe, con todas las paredes pintadas del mismo color que tenían el inicio del presente contrato…”; en consecuencia, este Juzgador observa que la parte demandada reconviniente, tiene la obligación de mantener los locales comerciales que le fueron arrendados, tal y como le fueron entregados, evidenciándose de igual modo, que la parte actora reconvenida, podía velar para el buen estado y funcionamiento de los mismos, y así se establece.

   • Consta del folio 353 al 358 de la primera pieza, copia fotostática del acta constitutiva de la sociedad anónima TECI SERVICIOS FRIO CAR, C.A.

   • Cursa al folio 359 al 362 de la primera pieza, balance de apertura de la sociedad TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A.

   En atención a este medio de prueba, este Tribunal superior la aprecia y valora como documento publico de conformidad con articulo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cabe distinguir, que la misma es demostrativa del carácter del ciudadano I.N., como Presidente de la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., y así se establece

   • Cursa al folio 363 y 364 de la primera pieza, factura realizada por el ciudadano E.J.G.F..

   • Cursa al folio 365 de la primera pieza, factura realizada por el ciudadano N.M..

   En atención, a las referidas misivas se van a valorar conjuntamente con las pruebas testimoniales, mas adelante del presente fallo.

   • Consta del folio 366 al 372 de la primera pieza, copia fotostática de Inspección extra judicial, solicitada por el abogado J.G.E.D., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos R.R.M., C.A.M., YOLEIDA DEL VALLE MARCANO, M.R.M., R.R.M., R.K.M., respectivamente, en la Urbanización Orinoco, Lote D-1, Parcela Nro. 29, Carrera Barrancas cruce Barcelona, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, y debidamente efectuada en fecha 04 de marzo de 2011, por la Notaria Publico Cuarta del Municipio Caroní Puerto Ordaz.

   En lo atinente a esta prueba, se destaca que el artículo 74 en su numeral 13 del Decreto con Fuerza de Ley de Registro Publico y del Notariado, establece ‘Los Notarios son competentes en el ámbito de su jurisdicción para dar fe pública de todos los actos, hechos y declaraciones que autoricen con tal carácter , particularmente de los siguientes: (…) 13. Constancias de cualquier hecho o acto a través de inspección extrajudicial’, en tal sentido se colige que el Notario puede dar fe pública de circunstancias de cualquier hecho o acto, a lo que cabe mencionar que uno de los requisitos de la eficacia probatoria de la inspección ocular, es que quien la lleve a cabo, es decir, la practique, describa en forma objetiva los hechos y lugares que ha observado, vale decir, captado con la vista. Los comentarios, opiniones y apreciaciones que requieran un conocimiento pericial vician el acto de inspección ocular. La inspección ocular además de los cometarios doctrinarios ya expuestos en el análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada reconvinientes, específicamente a la prueba de inspección judicial debe contener una estricta narración objetiva de lo que se visualiza, sin referencia alguna a las posibles causas que originaron los hechos observados, o el estado de los lugares y de las cosas captados con la vista”, así lo apunta el el jurista Meier, Enrique, en su obra ‘El Procedimiento Administrativo Ordinario, p.275-276.

   En relación al valor indiciario de la prueba de inspección extrajudicial se ha pronunciado en forma reiterada el M.Ó.J. en la materia, entre otras se destacan las siguientes:

   En cuanto a la inspección extrajudicial practicada en fecha 27 de enero de 2004, por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda en el Municipio Lagunillas del Estado Maracaibo, observa la Sala que si bien se realizó con anterioridad a este proceso, en razón de lo cual la demandada la impugnó, fue llevada a cabo por una autoridad competente que dio fe de todo lo visto y oído durante su evacuación, previo el cumplimiento de las formalidades legales que exige la Ley, en consecuencia de lo cual a juicio de la Sala, ésta tiene el valor de un indicio que a los efectos de decidir el mérito de este asunto, debe ser analizado

   (SPA/febrero/00201-20208).

   Pues bien, ha sido criterio reiterado de esta Sala que las inspecciones extra litem tienen valor de indicio, ello por cuanto la parte contra quien se produce en juicio no participó en su evacuación, lo que implica que no pudo ejercer el control de la prueba” (SPA/febrero/00157-13208).

   En atención a este medio de prueba, inspección judicial extralitem, evacuada por ante la Notaria Publica Cuarto de Puerto Ordaz, en fecha 04-03-2011, por este medio de prueba la parte demandada reconviniente la evacuó a fin de dejar constancia entre otros, sobre los siguientes particulares: PRIMERO: Que se deje constancia si el inmueble objeto de la presente Inspección se encuentra constituido y destinado a un local comercial. SEGUNDO: De ser afirmativo el particular anterior identificar el nombre de la Sociedad mercantil que se encuentra constituida y la actividad comercial que desempeña. TERCERO: Que el Notario deje constancia de cuantos locales ocupa la Sociedad mercantil en el referido inmueble. CUARTO: Que se deje constancia en las condiciones físicas en las que se encuentra el inmueble. Sobre dichos particulares la Notaria Publica Cuarta del Municipio Caroní de Puerto Ordaz, dejó constancia sobre los siguientes particulares lo siguiente: “Al primer particular La Notaria deja constancia que efectivamente el local esta constituido y destinado a una firma comercial. Al segundo particular La Notaria deja constancia que el nombre de la sociedad mercantil que se encuentra constituida es TECNI SERVICIOS FRIO CARS, C.A, y se dedica a la reparación de aires acondicionados de vehículos. Al tercer particular La Notaria deja constancia, que la sociedad mercantil que se encuentra constituida es TECNI SERVICIOS FRIO CARS, C.A., ocupa actualmente tres (3) locales. Al cuarto particular La Notaria deja constancia, que las condiciones físicas en las que se encuentra los locales que ocupa la sociedad mercantil que se encuentra constituida es TECNI SERVICIOS FRIO CARS, C.A., están en buen estado y conservación.

   En tal sentido, de las actuaciones que conforman la referida inspección judicial, acompañada junto al escrito de contestación a la demanda y reconvención planteada, sobre todo de los hechos relevantes que constituyen el objeto de la Inspección Judicial, y fundamento de su defensa, conlleva a que sea estimada como indicio, de que para la fecha 04-03-2011 el local, se encontraba en buen estado de conservación, tal y como lo constato el Notario de la Notaría Pública de Puerto Ordaz, y así se establece.

   • Consta del folio 373 al 379 de la primera pieza, copia certificada de Inspección Judicial solicitada por los abogados J.P.R. y F.O., respectivamente, sobre tres (03) locales comerciales signados con los Números 01, 02 y 03, situados en la planta baja del edificio signado con e número 26, ubicado en la Urbanización Orinoco, Carrera Barrancas cruce Barcelona, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, y debidamente efectuada en fecha 19-12-2012, por el Juzgado Segundo del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial.

   En atención a este medio de prueba, inspección judicial extralitem, evacuada por ante el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito y Circunscripción Judicial, en fecha 19-12-2012, se obtiene que la parte demandada reconviniente la evacuó a fin de dejar constancia entre otros, sobre los siguientes particulares: PRIMERO: Que se deje constancia de la existencia del inmueble supra señalado y la dirección donde se encuentra constituido el Tribunal. SEGUNDO: Que se deje constancia, según la apreciación o percepción visual que obtenga el Juez, del estado de las paredes externas e internas así como de su respectiva pintura; del techo y el piso del inmueble objeto de la presente actuación; TERCERO: Que se deje constancia, según la apreciación o percepción visual que obtenga el Juez, del funcionamiento de las instalaciones de aguas blancas, aguas servidas y electricidad; CUARTO: Que se deje constancia, según la apreciación o percepción visual que obtenga el Juez, del funcionamiento de las rejas tipo S.M. existente en cada uno de los locales objeto de la presente inspección extrajudicial; QUINTO: Cualquier otro particular que me reserve señalar en la oportunidad de evacuar la presente Inspección Ocular. Sobre dichos particulares el Juzgado Segundo de Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, dejó constancia sobre lo siguiente: “Al primer particular El Tribunal deja constar que se encuentra constituido en un local de venta de repuesto y área administrativa, en la dirección supra identificada en la presente acta. Al segundo particular El Tribunal deja constar que a simple vista se observa que las paredes que conforman dichos locales se encuentran en perfecto estado de pintura, y en optimas condiciones adecuadas para la prestación del servicio que realizan, así mismo el techo que conforman el mismo, se encuentra en buen estado, debidamente pintado, el piso del local cuenta con cerámica en perfectas condiciones. Al tercer particular El Tribunal deja constar, que a simple vista se observa que los locales objeto de inspección cuentan con el buen funcionamiento de las instalaciones de agua blanca, aguas servidas; Al cuarto particular El Tribunal deja constar, que se observa de los tres locales inspeccionados las S.M. existentes en cada uno de los locales se encuentra en perfecto estado el mecanismo y funcionamiento de las mismas, así mismo se observa que se encuentran debidamente pintadas.

   En tal sentido, de las actuaciones que conforman la inspección judicial, acompañada junto al escrito de contestación a la demanda y reconvención planteada, sobre todo, de los hechos relevantes que constituyen el objeto de la Inspección Judicial, y determinantes en la decisión, lo cual conlleva a que sea estimada este medio de prueba al ser evacuada en conformidad a las disposiciones legales contenidas en los artículos 1.428, 1.429 del Código Civil, en concordancia con el artículo 471 y ss., del Código de Procedimiento Civil, la misma es demostrativa que para la fecha 19-12-2012, los hechos que hizo constar, ya mencionados precedentemente, por el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito y Circunscripción Judicial son validos y así se establece.

   • Cursa del folio 380 al 383 de la primera pieza, escrito de consignaciones arrendaticias presentado por el ciudadano I.N., en su carácter de Presidente de la Empresa mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, siendo recibidos en fechas 02-02-2011.

   Las referidas pruebas ya fueron valoradas por este Juzgador, por lo que a los fines de evitar tediosas e inútiles repeticiones, que conllevan al desgaste de la función jurisdiccional, se da aquí por reproducido los mismos razonamientos jurídicos, señalados ut supra, en cuanto a que este aspecto no es controvertido en juicio, y así se establece.

   • Cursa al folio 384 y 385 de la primera pieza, estado de cuenta emitido por la empresa ELECTRICA SOCIALISTA, CORPOELEC, en fecha 10-12-2012, cliente R.R.M.M..

   En relación a la referida prueba, este Juzgador observa que la misma versa sobre un documento administrativo, por lo que se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo demostrativa de que la ciudadana R.R.M.M., posee una deuda para la fecha 10-12-2012 con la Empresa Eléctrica Socialista, sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Orinoco CA. Barrancas, Nro. 26, Parc 26, Urbanización Orinoco CA Barrancas, por un monto de (Bs.10.739,12), y así se establece.

   • Cursa al folio 386 de la primera pieza, estado de cuenta general por personas del ciudadano C.A.M., emitido por HIDROBOLIVAR, en fecha 10-12-2012.

   • Cursa al folio 387 de la primera pieza, acta de convenio de pago emitido por HIDROBOLIVAR.

   En relación a las referidas pruebas, este Juzgador observa que la mismas versan sobre documentos administrativos, por lo que se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo demostrativa de que el ciudadano MARCANO C.A., posee una deuda con HIDROBOLIVAR, en fecha 10-12-2012, por la cantidad de (Bs.7.380,30), y en virtud de ello, suscribió un convenio de pago en fecha 22-05-2013, dando cumplimiento al mismo, sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Orinoco, calle Barrancas local Nro 28, y así se establece.

   En su escrito de pruebas, presentado por la parte demandada reconviniente, cursante del folio 449 al 459 de la primera pieza, promovió las siguientes pruebas:

   • CAPITULO I, DEL MERITO FAVORABLE DERIVADO DE LAS ACTAS PROCESALES Y PRUEBAS PRODUCIDAS EN EL PROCESO CON OCASIÓN DE LA DEMANDA PRINCIPAL. En relación a las siguientes pruebas: PRIMERO: Contrato de arrendamiento de los locales 01 y 02. SEGUNDO: Contrato de arrendamiento del local 03. TERCERO: Documento Constitutivo Estatutario. CUARTO: Legajo de documento privados, constituidos por recibos de pago de trabajos. QUINTO: Inspección Judicial extralitem, evacuada por ese mismo Tribunal en fecha 05-12-2012. SEXTO: Inspección ocular extra litem, evacuada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Caroní del Estado Bolívar. SEPTIMO: Inspección ocular extra litem, solicitada en fecha 10-12-2012.

   • CAPITULO II, De las documentales promovidas con ocasión de la demanda principal, en relación a las facturas debidamente emitidas con los gastos que ha tenido su representada para cumplir con su obligación.

   Este Tribunal observa que las referidas pruebas fueron valoradas por este Juzgador, por lo que se da aquí por reproducidas, para evitar tediosas e inútiles repeticiones; salvo las del particular cuarto del capítulo I, que se pasan a valorar a continuación con la prueba testimonial, y así se establece.

   • CAPITULO III, De las testifícales promovidas con ocasión de la demanda principal. Promoviendo a los ciudadanos E.J.G.F. y N.M., respectivamente.

   -E.J.G.F., (folios 665 y 666 de la primera pieza), promovido como testigo de la parte demandada-reconviniente (…) “PRIMERO: Diga el testigo que arte profesión u oficio desempeña actualmente? CONTESTO: pintor. SEGUNDO: Diga el testigo, si suscribió un contrato por parte de la empresa Tecni Servicios Frió Car, C.A., y de ser afirmativo en que consistió el mismo? CONTESTO: Si suscribí un contrato y se trato de la pintura de los locales que ocupa esa empresa, limpieza a los mismos. TERCERO: Diga el testigo si reconoce el contenido y firma de los recibos de pago marcados con la letra “E” que corre inserto en el presente expediente a los folios 363, 364. CONTESTO: Si lo reconozco y es mía la firma. CUARTO: Diga el testigo en que fecha realizo los trabajos de mantenimiento para la mencionada empresa?. CONTESTO: “22/06/2012 – 15/12/2012”…”.

   - N.M., (folios 668 y 669 de la primera pieza), promovido como testigo de la parte demandada-reconviniente (…) “PRIMERO: Diga el testigo que arte profesión u oficio desempeña actualmente? CONTESTO: electricidad y refrigeración. SEGUNDO: Diga el testigo, si suscribió un contrato por parte de la empresa Tecni Servicios Frió Car, C.A., y de ser afirmativo en que consistió el mismo? CONTESTO: Si, esa empresa me contrato para reparación de lámparas broker y reparación de los equipos de refrigeración. TERCERO: Diga el testigo si reconoce el contenido y firma de los recibos de pago marcados con la letra “E” que corre inserto en el presente expediente a los folios 365. CONTESTO: Si lo reconozco el contenido y es mía la firma. CUARTO: Diga el testigo en que fecha realizo los trabajos de mantenimiento para la mencionada empresa?. CONTESTO: “en el mes de julio del año 2013 hasta la presente fecha estoy trabajando en esa empresa…”.

   Con relación a las deposiciones de los testigos, las mismas se valoran conjuntamente con las pruebas aportadas junto al escrito de contestación de la demanda y reconvención planteada, específicamente sobre (Sic…) Cursa al folio 363 y 364 de la primera pieza, factura realizada por el ciudadano E.J.G.F.. Cursa al folio 365 de la primera pieza, factura realizada por el ciudadano N.M.…”. Obteniéndose lo siguiente, el ciudadano E.J.G.F., es conteste en afirmar que efectuó trabajos de pintura y mantenimiento en la empresa TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., en fechas 22-06-2012 y 15-12-2012, y reconoce en efecto las facturas cursantes a los folios 363 y 364 de la primera pieza, por lo que se aprecia las testimoniales de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y las mencionadas documentales se aprecian en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo que evidencia que para la referida fecha el testigo ratificante realizó algunos trabajos en los locales objeto de este juicio, y así se establece.

   En relación a la deposición del ciudadano N.Ñ., específicamente en su pregunta CUARTA, no es conteste debido a que no guarda congruencia con la factura consignada al folio 365, debido a que la misma es emitida en fecha 07-06-2013, correspondiente al trabajo efectuado, y el mismo alega que comenzó los trabajos en el mes de julio de 2013, por lo que se desestima, y así se establece.

   • CAPITULO IV, Del merito favorable derivado de las actas procesales y pruebas producidas en el proceso con ocasión a la demanda reconvencional.

   -PRIMERO: Instrumento poder judicial otorgado por la parte actora reconvenida al abogado D.M.. Folios 10 y 11 de la primera pieza.

   De la referida prueba, se obtiene que versa sobre un documento privado autenticado, por lo que se valora de conformidad con los artículos 1363 y 1366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo demostrativo del poder otorgado al abogado J.G.E.D., para que actué en representación de la parte actora reconvenida, obteniéndose además, que posee el poder para contestar la demanda o reconvenciones, por lo que se desecha el alegato argüido por la demandada reconviniente, al promover la referida prueba, y así se establece.

   -SEGUNDO: Titulo Supletorio solicitado por la parte actora reconvenida y el restante de los copropietarios, tramitado y sustanciado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de este Circuito y Circunscripción Judicial, en fecha 20-05-1988. Folios 15 al 20.

   - La referida prueba, se aprecia y valora como documento público de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, la misma no aporta ningún elemento de juicio, debido a que no se esta discutiendo la propiedad del inmueble objeto del presente litigio, y así se establece.

   - TERCERO: Estado de cuenta emitido por la Empresa mercantil CORPOELEC, marcado con la letra “K”.

   - CUARTO: Estado de cuenta emitido por la Empresa HIDROBOLIVAR.

   - QUINTO: Escrito de consignaciones arrendaticias para el pago de los canones de arrendaticias para el pago de los locales 01, 02 y 03.

   - SEXTO: Convenio de pago efectuado con HIDROBOLIVAR, para solventar la deuda por la cantidad de (Bs.8.049,88).

   - SEPTIMO: Facturas y baucher, marcados con las letras “N, O, P y Q”.

   De las referidas pruebas señaladas en el Capítulo IV, numerales tercero, cuarto, quinto, sexto, séptimo, se observa que las mismas ya fueron valoradas, por lo que se dan aquí por reproducidas para evitar tediosas e inútiles repeticiones, y así se establece.

   • CAPITULO V, De las documentales promovidas con ocasión de la demanda reconvencional.

   - PRIMERO: Legajo de recibos marcados con la letra “B”.

   - SEGUNDO: Contrato de arrendamiento sobre el apartamento signado con el Nº 01, ubicado en la planta alta del edificio Nº 26, ubicado en la Urbanización Orinoco, Carrera Barrancas, cruce con Calle Barcelona, Municipio Caroní del Estado Bolívar.

   - TERCERO: Copia certificada del expediente Nº 11.499.

   - De las referidas pruebas señaladas en el Capítulo V, numerales primero, segundo y tercero, se observa que las mismas ya fueron valoradas, por lo que se dan aquí por reproducidas para evitar tediosas e inútiles repeticiones, y así se establece.

   • CAPITULO VI, De las testifícales promovidas con ocasión de la demanda reconvencional, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, de los ciudadanos: E.O., O.P., E.G., respectivamente.

   - E.C.G.S., (folios 684 y 685 de la primera pieza), promovido como testigo de la parte demandada-reconviniente (…) “PRIMERO: Diga la testigo, al Tribunal para que empresa labora actualmente y el cargo que desempeña. CONTESTO: Laboro para TECNISERVICIOS FRIOCAR, C.A., y mi cargo es de administradora. SEGUNDO: Diga la testigo al Tribunal si reconoce el contenido y la firma de los documentos privados marcados con los folios 389, 392, 396 y 397 del presente expediente. CONTESTO: Si reconozco la firma y el contenido de los mismos…”.

   Con relación a las deposiciones de los testigos, las mismas se valoran conjuntamente con las pruebas aportadas junto al escrito de contestación de la demanda y reconvención planteada, específicamente sobre la promoción (Sic…) Cursa del folio 387 al 397 de la primera pieza, facturas y comprobantes de egreso por HIDROBOLIVAR…”, evidenciándose que efectivamente la empresa TECNISERVICIOS FRIO CAR, C.A., cancelo la deuda con HIDROBOLIVAR, obtenida por el ciudadano C.A.M., sobre el bien inmueble objeto del presente litigio, por lo que se aprecia y valora tal testimonial de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y la aludida documental se aprecia a tenor de lo dispuesto del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

   En relación a los ciudadanos E.O. y O.P., se observa de las actas procesales que los mismos no rindieron declaración, por lo que no aporta ningún elemento de juicio, y así se establece.

   • CAPITULO VIII, De la inspección judicial promovida con ocasión de la demanda reconvencional, folio 664 de la primera pieza.

   - Del análisis de esta prueba se obtiene que el Juez se trasladó a la dirección señalada por el promovente, en fecha 11-07-2013, y procedió a evacuar la misma, dejando constancia que se encuentran presentes los ciudadanos G.J.P.N. y V.V.B., expertos Ingeniero Civil y maestro de Obra Civil, debidamente juramentados, procediendo a evacuar los siguientes particulares, en cuánto a los particulares primero y segundo, no se evacuan por cuanto son impertinentes y no guardan relación con el objeto de la demanda.. Al tercer particular: la ciudadana Jueza que suscribe deja constancia que solo observan rayadas las paredes que dan con la calle Barcelona. Al cuarto particular: la ciudadana Jueza que suscribe deja constancia que la parte demandada no hace uso del mismo. Por lo que, este Juzgador de alzada evidencia que esta Inspección Judicial tiene como objeto demostrar las como están compartidos el inmueble en la planta alta, siendo que no fue evacuado por la Jueza aquo, y el mismo no aporta ningún elemento de juicio. Sin embargo, tiene de igual modo demostrar el rayado en las paredes, dejando constancia la ciudadana Jueza en su particular tercero. Del mismo modo, los expertos designados en su informe consignado a los folios 691 y 692 de la primera pieza, dejaron constancia, lo siguiente; (Sic…) “LOCAL Nº1, se deja constancia que el local consta de un área libre y una sala de baño, en la actualidad tiene divisiones de formica y está conformado por un área de atención al cliente o publico, un área de ventas y una oficina con sala de baño, se pudo observar que el local estaba recién pintado con pintura de aceite y caucho, se observo en el área del techo exactamente sobre la sala de baño rastros de una posible humedad, manchas en el techo, este local tiene piso de cerámica y puertas Santamaría. Local Nº2, consta de un área libre y una sala de baño. Tiene puerta Santamaría en la actualidad es usado como depósito, se observo una reciente reparación con concreto en el brocal de acceso, no se observaron, ni grietas en las paredes que pudieran ofrecer peligro a la edificación, ni humedad, las existentes son producto de la edad y uso del local, tiene puerta Santamaría se observo una reciente reparación en el piso en el área del brocal de acceso. Local Nº 3, conformado por un área libre y una sala de baño en este local, funciona la revisión de los vehículos se pudo observar que estaba recién pintado y rastros de humedad en parte del techo y en el piso se observo que tiene dos tipos de cerámica de colores diferente. También se observo en el área o fachada principal de acceso al edificio que las paredes habían sido rayadas con un instrumento punzante así como pintura fresca en las paredes de todas las paredes de la planta baja así como en los locales…”. De lo que se obtiene del referido informe, que para la practica de la inspección los locales comerciales se encuentran en buen estado de mantenimiento, y que solo el local Nº 1, existe rastros de una posible humedad, por lo que esta prueba de inspección judicial antes esbozada este Juzgador la aprecia y valora de conformidad con los artículos 1.428 del Código Civil, 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 507 eiusdem, evidenciándose de la misma que gran parte de los hechos verificados en la inspección de fecha 05-12-2012 fueron reparados para esta ultima fecha, y así se establece.

   • CAPITULO VIII, De los informes promovidos con ocasión de la demanda reconvencional. De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicita se oficie a la Empresa CORPORACION ELECTRICA NACIONAL, S.A.

   - No consta en autos su evacuación, por cuanto la empresa CORPORACION ELECTRICA NACIONAL, S.A., no dio respuesta oportuna, y así se establece.

   Esta alzada una vez analizadas y valoradas todas las pruebas vertidas en autos, constata que, efectivamente, en el presente caso la demandante a través de su apoderado judicial demandan el desalojo del inmueble que ocupa la sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., por haberle ocasionado daños mayores que los provenientes de su uso normal, el cual está ampliamente identificado ut supra.

   A ese respecto el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece:

   Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)

   e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deteriores mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

   Asimismo el Artículo 1592 del Código Civil establece:

   El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   1º) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según la circunstancias

   .

   En atención a las normas citadas, se evidencia claramente que se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, como así se colige del contrato de arrendamiento cursante a los folios 349 al 352 de la primera pieza, suscrito entre la actora, ciudadana R.M., y la sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., y que los hechos planteados encuadra dentro del encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asimismo se observa de la Inspección Judicial evacuada extralitem por el Tribunal aquo, cursante del folio 08 al 68 pieza 1, y la evacuada en el transcurso del juicio, ya analizadas que efectivamente el inmueble para la fecha 05-12-2012, tenía daños en cuanto a la pintura y sus paredes sucias, techos, y cuyo mantenimiento no fue cubierto por la parte demandada para el momento de la inspección judicial extralitem, quien debía cumplirlo con su reparación, como un buen padre de familia de conformidad con el citado artículo 1592 eiusdem, pues es posterior a esta actuación que la parte demandada reconviniente, ante el curso de la demanda interpuesta en su contra que emprende reparar, pintar y dejar en orden los locales, haciéndolo constar en los diversas inspecciones extralitem, que trajo luego a los autos, a fin de contrarrestar lo alegado por la parte actora, no obstante este juzgador no puede soslayar la circunstancia de los elementos demostrativos de que al inicio del presente procedimiento, el inmueble se encontraba descuidado, y no debidamente conservado siendo ello lo delatado y demostrado por la parte actora, de suerte que si el actor no interpone la demanda el bien arrendado eventualmente hubiese continuado su deterioro, por lo que si es procedente desalojo del inmueble que ocupa en calidad de inquilino, la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., por haber dejado que el inmueble alquilado se le haya ocasionado deterioros mayores, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

   Establecido lo anterior este operador de justicia en relación a la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente, fundamentada en el artículo 1585, ordinal 3º del Código Civil Venezolano, de las pruebas aportadas nada demuestra que el mismo no ha tenido el goce pacifico de los locales arrendados, aun cuando en el informes de los expertos cursantes del folio 691 y 692 de la primera pieza, deja establecido que en el área de la fachada principal de acceso al edificio habían sido rayadas con un instrumento punzante, así como pintura fresca en todas las paredes, nada conlleva a determinar que efectivamente fue realizado por la parte actora, en contravención a los locales arrendados. Asimismo, al observarse de las pruebas aportadas por la parte actora, arrendataria, no cumplió para la fecha a partir del 31-10-2010 al 19-12-2012, su obligación con HIDROBOLIVAR, por lo que la parte demandada a través del ciudadano MARCANO C.A., suscribió el pago de las referidas obligaciones correspondiente a la arrendataria, no determina su procedencia entorno a la causal invocada; por lo que le es forzoso a este Juzgador declarar sin lugar la reconvención planteada, por la sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., y así se establece.

   Como corolario, de lo antes expuesto se debe declarar SIN LUGAR, la apelación planteada por el abogado F.O.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., parte demandada reconviniente; en consecuencia, se CONFIRMA la decisión dictada por el Tribunal a-quo, en fecha 13 de agosto de 2014, y así se establecerá en el dispositivo del fallo.

   CAPITULO TERCERO

   Dispositiva

   Por todos los razonamientos anteriores este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, sigue la ciudadana R.R.M.M., en contra de la Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., ambas ampliamente identificados ut supra. En consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar el inmueble constituido por tres (03) locales comerciales signados con los Nros. 01, 02 y 03, ubicados en la Planta baja del Edificio Nº 29, situado en la Urbanización Orinoco, Carrera Barrancas, cruce con Calle Barcelona, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar. Todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales antes citadas, y los artículos 12, 242 y 243 del código de procedimiento civil.

   Se declara SIN LUGAR la reconvención planteada por la parte demandada Sociedad mercantil TECNI SERVICIOS FRIO CAR, C.A., en contra de la ciudadana R.R.M.M..

   Queda CONFIRMADA la sentencia de fecha 13/08/2014 que cursa del folio 701 al 741 de este expediente, dictado por el Juzgado Primero De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

   Se declara SIN LUGAR la apelación formulada al folio 747, en fecha 25/09/2014, por el abogado F.O.C., con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, contra la referida sentencia dictada por el aludido Tribunal.

   De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa.

   Debido a que la presente causa salió fuera de su lapso, en virtud de las publicaciones de las sentencias recaídas en las causas signadas con los Nros. 14-4774, 14-4761, 14-4762, y 14-4797; se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los cinco (05) días del mes de Noviembre de dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.

   El Juez,

   Abg. J.F.H.O.

   La Secretaria,

   Abg. Lulya Abreu L.

   En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.) previo anuncio de Ley. Conste.

   La Secretaria,

   Abg. Lulya Abreu L.

   JFHO/la/LAURA.

   Exp. N° 14-4871.