RAUL QUIÑONES SEPULVEDA CONTRA JUAN CARLOS GONZALEZ PEREZ

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA CON SEDE EN OCUMARE DEL TUY

EXPEDIENTE: Nº 2487-09

PARTE DEMANDANTE: R.Q.S., venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-14.680.214.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: R.E.C.C., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 76.792.

PARTE DEMANDADA: J.C.G.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. V-4.172.232.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: C.R.G.P., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 20.433.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)

NARRATIVA:

Subieron a este Tribunal las presentes actuaciones procedentes del Juzgado del Municipio T.L.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con Sede en Ocumare del Tuy, contentivo de una pieza constante de doscientos veintiún (221) folios útiles, del Expediente Nº 1512-2008, (Nomenclatura de ese Tribunal), contentivo de la APELACIÓN interpuesta contra la sentencia dictada en fecha 04 de noviembre de 2009 por el Juzgado del Municipio Toma Lander de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con Sede en Ocumare del Tuy, que por el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ha incoado el ciudadano R.Q.S., venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-14.680.214 contra el ciudadano J.C.G.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. V-4.172.232.

En este estado, el Tribunal pasa a narrar los hechos de forma discriminada, según las actas procesales cursantes al presente expediente:

Cursa a los folios del 196 al 210, de fecha 04 de noviembre de 2009 sentencia dictada por el Juzgado a-quo, en la que declaro SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano R.Q.S., venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-14.680.214 contra el ciudadano J.C.G.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. V-4.172.232.

Cursa al folio 218 apelación realizada por la parte actora de la decisión de fecha 04 de noviembre de 2.009.

Cursa al folio 220, auto de fecha 02 de diciembre de 2009 en el que el Juzgado a-quo oye la apelación y ordena remitir el presente expediente a este Tribunal.

Cursa al folio 222, auto de fecha 26 de enero de 2010, dictado por este Tribunal en el que da por recibido el presente expediente y fija el décimo día para dictar sentencia.

MOTIVA

Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio, hace las siguientes consideraciones previas:

La decisión apelada en el Juzgado A-quo estableció:

Por todas las razones esgrimidas, se deja sentado que conforme al criterio sustentado por el mas alto Tribunal de la Republica, el demandante esta obligado a exponer los fundamentos de derecho y como en este caso erró en la calificación de la acción, resulta que ha incumplido con su carga procesal de expresar las reglas o preceptos legales en que funda su pretensión, y en consecuencia el libelo adolece del vicio que se le atribuye, lo que conduce ha declarar inadmisible la demanda, y así se hará constar del dispositivo del presente fallo, y ASI SE DECIDE

.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora alegó que suscribió un contrato de arrendamiento, sobre un lote de terreno, ubicado en la calle Sucre Nº 14, de Ocumare del Tuy, Municipio L.d.E.M., de mas o menos M.M.C. (1.000 mts2), como lo establece la clausula primera de dicho contrato de arrendamiento, y las bienechurias en su frente como lo expresa en su segundo aparte de la cláusula séptima de dicho contrato. También señala que dicho contrato de arrendamiento en principio fue a tiempo determinado por el tiempo de dos años como lo establece la cláusula tercera. Ahora bien una vez vencido dicho lapso paso a tiempo indeterminado, y como quiera que sea hasta la prorroga legal se cumplió, motivado a que la duración del mismo fue a partir del 11 de marzo de 2005, hasta el 11 de marzo de 2007, y por cuanto hasta la fecha ha transcurrido un tiempo mayor a los tres años. Por otro lado la parte actora señala que por razones que desconoce el arrendatario desde el mes de agosto de 2007, hasta la presente fecha no ha cumplido con la obligación del pago de los cánones de arrendamiento vencidos, como se puede evidenciar en copias certificadas la cual anexa marcado con la letra “B”, ante tal incumplimiento de Contrato he decidido demandar como en efecto y formalmente demando al arrendatario, a los fines de dar por resuelto el contrato celebrado, como lo estipula la cláusula sexta y cláusula octava del referido contrato.”

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, reservándose la oportunidad legal correspondiente a fin de fundamentar y probar lo que en buen derecho le corresponde.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

o Contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

o Solicitud de arrendamiento simple hecha a la alcaldía del Municipio T.L..

o Documento en el que se oferta a la parte demandada el terreno al cual es objeto de la demanda.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

o Mediante auto dictado por el Juzgado A-quo se declaro inadmisible las pruebas promovidas por la parte demandada.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

DEL RECURSO DE APELACIÓN:

Este Tribunal previo al análisis de los hechos y circunstancias que dieron origen al presente caso, hace mención a la doctrina con el objeto de dar una definición del recurso ejercido por el actor, es decir, de la apelación en sí, con el objeto de establecer un criterio aplicable al caso de marras, así, podemos decir que la apelación en su sentido más general es el acudimiento a algo o a alguien para obtener una pretensión o para modificar un estado de cosas; es una exposición de queja o agravio contra una resolución o medida, a fin de conseguir su revocación o cambio; sin embargo, por antonomasia en lo jurídico, y específicamente en lo judicial, es el recurso que una parte, cuando se considera agraviada o perjudicada por la resolución de un juez o Tribunal, eleva a una autoridad orgánica superior; para que, por el nuevo conocimiento de la cuestión debatida, revoque, modifique o anule la resolución apelada.

La apelación, en el sistema procesal patrio, puede ser definida con el artículo 218 del Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica: “La apelación es el recurso concedido en favor de todo litigante que haya sufrido agravio por una resolución judicial, con el objeto que el Tribunal Superior correspondiente, previo estudio de la cuestión decidida por la resolución recurrida, la reforme, revoque o anule”.

Igualmente, puede mencionarse lo sostenido por Ulpiano, a saber: “Ninguno hay que ignore lo frecuente y necesario que es el uso de la apelación, porque ciertamente corrige la impericia y la injusticia de los jueces, aunque algunas veces se reforman las sentencias que fueron pronunciadas justamente; porque no siempre pronuncia sentencia más justa el último que determina”

La apelación es un recurso que provoca un nuevo examen de la relación controvertida y hace adquirir al Juez de la alzada la jurisdicción sobre el asunto, con facultad para decidir la controversia, y conocer tanto la quaestio facti como la quaestio iuris. Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez Superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que le sean sometidas por la partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appellatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada. (Ricardo Henríquez La Roche, “Código de Procedimiento Civil” T.II., Ediciones Liber, Caracas. 2004).

En el caso bajo examen la parte actora apeló, la sentencia dictada por el Juzgado A-quo, en la que declaro SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano R.Q.S., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.680.214 contra el ciudadano J.C.G.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.172.232., con lo cual, procede la revisión de la señalada decisión, teniendo en cuenta que no se puede desmejorar la condición del único apelante.

FONDO DEL ASUNTO:

Por consiguiente, habiendo formulado apelación la parte actora se impone la revisión de las actas del expediente, con la finalidad de determinar si la sentencia dictada por el A-quo es ajustado a derecho. Y ASÍ SE DECIDE.

El Estado, siempre garante de la justicia a través de sus instituciones, debe velar por la sana y justa aplicación de las leyes por parte de los órganos de administración de justicia, los cuales deben impartirla de forma correcta y con ello garantizar una tutela judicial efectiva en un verdadero estado de derecho.

La carta Magna impone a los Juzgadores la exigencia de interpretar los requisitos y presupuestos procesales en el sentido más favorable a la plena efectividad del derecho a obtener una resolución, esto es, en el sentido más favorable para la efectividad del derecho a la tutela judicial. Por ello, es atinente recalcar que este Tribunal siempre haciendo buen uso del derecho, en estricto acatamiento de las normas establecidas, y con el objeto de no crear o producir indefensión, que ocurre en el juicio cada vez que el Juez priva o limita a alguna de las partes el libre ejercicio de los medios o recursos que la ley pone a su alcance para hacer valer sus derechos, debe pronunciarse con respecto a lo solicitado por el recurrente.

Este Tribunal a los fines de resolver en relación con los puntos indicados por la decisión del Juez del Municipio T.L., formula las siguientes consideraciones:

De una revisión minuciosa efectuada a las actas que conforman el presente expediente este Tribunal observa, que fue presentado libelo de demanda por ante el Juzgado del Municipio Lander de esta misma Circunscripción judicial y sede, suscrito por el ciudadano R.Q.S., titular de la cédula de identidad Nº V-14.680.214, asistido por el profesional del derecho ciudadano R.E.C.C., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 76.792, mediante el cual demando por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a el ciudadano J.C.G.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.172.232, alegando la parte actora en el libelo de demanda, que mediante documento Autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio C.R.d.E.M., bajo el Nº 35, tomo 18, de fecha 11-03-2.005, cedió en arrendamiento al ciudadano J.C.G.P., inmuebles constituidos por un lote de terreno ubicado en la calle Sucre Nº 14, de Ocumare del Tuy, Municipio L.d.E.M., de mas o menos M.M.C. (1.000 mts2), señala que dicho contrato de arrendamiento en principio fue a tiempo determinado por el tiempo de dos años como lo establece la cláusula tercera. Ahora bien una vez vencido dicho lapso paso a tiempo indeterminado, y como quiera que sea hasta la prorroga legal se cumplió, motivado a que la duración del mismo fue a partir del 11 de marzo de 2005, hasta el 11 de marzo de 2007, y por cuanto hasta la fecha ha transcurrido un tiempo mayor a los tres años. Por otro lado la parte actora señaló que por razones que desconoce el arrendatario desde el mes de agosto de 2007, hasta la presente fecha no ha cumplido con la obligación del pago de los cánones de arrendamiento vencidos, como se puede evidenciar en copias certificadas la cual anexa marcado con la letra “B”, la cual fundamento de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.167, 1.586, 1.592, 1.595 y 1.597, del Código Civil y el articulo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.

Por otra parte se pudo observar que el demandado al momento de dar contestación a la demanda rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por el actor en el libelo de la demanda, salvo el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, cuya existencia acepta y hace valer, que existe un contrato de arrendamiento sobre el inmueble descritos en el libelo de la demanda, que ha sido demandado por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por el ciudadano R.Q.S., alegando falta de pago de los cánones correspondientes.

De lo antes expuesto se evidencia que el Juzgado A-quo, a los fines de la admisión de la demanda, lo hizo ateniendo a las normas de derecho señaladas por el actor en el libelo contenidas en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, por tratarse de un demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, emplazando al ciudadano J.C.G.P., para que compareciera por ante ese Tribunal, al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, de lo cual el demandado en su contestación negó, rechazó y contradijo lo esgrimido por el actor en su contra.

Este Tribunal de lo antes expuesto observa:

De conformidad con el artículo 33 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, como principio general, las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de los contratos de arrendamiento, es a travès del procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil. Sin embargo esta norma tiene su excepción prevista en el artículo 3 de la misma ley, el cual reza: Articulo 3: “Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto ley, el arrendamiento o sub arrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y sub urbanos no edificados.

Si analizamos el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, suscrito por ante la Notaria Pública del Municipio C.R.d.E.M., bajo el Nº 35, tomo 18, de fecha 11-03-2.005, entre el ciudadano R.Q.S., como arrendador y el ciudadano J.C.G.P., como arrendatario, vemos que en la cláusula primera dice así: “…EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un terreno de su propiedad ubicado en la calle Sucre Nº 14, de Ocumare del Tuy, del Municipio T.L.d.E.M., de mas o menos M.M.C. de terreno (1.000 mts2)…” observándose de la misma que el inmueble objeto del contrato se encuentra fuera del ámbito del Decretó Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende la demanda debió admitirse por el procedimiento ordinario.

Esta Juzgadora a los fines de más abundamiento sobre el procedimiento a seguir en el presente caso trae como colorario lo establecido por el Dr. J.L.V., en su libro Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus páginas 5 y 6.

… Sentencia del Tribunal de apelaciones de inquilinato, fecha: 02-08-84, Ponente: Dr. J.A. Català (h),… “Finalmente este Tribunal ratifica la doctrina que ha venido sustentando desde su creación, en los sentidos que los terrenos, parcelas o solares, sin edificaciones no están sometidos al amparo de la legislación inquilinaria, pues ni la Ley de Regulación de Alquileres, ni Decreto Legislativo sobre desalojo de vivienda, ni Reglamento de ambos Instrumentos, regulan la situación de este tipo de inmuebles constituidos sólo por terrenos sin edificaciones, y tal situación no cambia por el hecho de que los arrendatarios hallan hecho por su cuenta riesgo construcciones sobre el lote de terreno que han tomado en arrendamiento…”

Este Tribunal observa que en el presente caso el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue tramitado por un procedimiento que no era el correcto, por cuanto lo procedente era el de juicio ordinario, al estar excluidos expresamente los terrenos urbanos por el articulo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la aplicación de esta ley para el tipo de inmueble objeto del arrendamiento de marras, es decir que el procedimiento breve, previsto en el articulo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, aplicado en este caso no era el que legalmente correspondía, y siendo las disposiciones inquilinarias de orden público y de aplicación restrictiva, mal podría excederse su aplicación a lotes de terreno, y por consiguiente es improcedente la tramitación de la presente demanda por el procedimiento breve, establecido en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto su admisión por el procedimiento ordinario. Y ASÍ SE DECIDE.-

Así mismo esta juzgadora se acoge al criterio vinculante de la decisión de fecha 31 de Mayo de 2.007, emanada de la SALA CONSTITUCIONAL, Magistrado Ponente: PEDRO RAFAEL RODON HAAZ, dictada en el A.C. intentado por el ciudadano O.J.P. contra la decisión dictada por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoò INVERSIONES NEWTOWN C.A contra O.J.P., en la cual se estableciò lo siguiente “…En hipótesis bajo análisis, cuando el Juzgado Octavo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción judicial del Área Metropolita de Caracas, admitió la demanda, dicho Tribunal ordeno su tramitación por el procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil, aun cuando lo procedente es su tramitación por el procedimiento ordinario, pues según lo que fue convenido por las propias partes en las cláusulas 1ª a la 4ª, se trataba de un lote de terreno, un local comercial para ser destinado únicamente a comercio, “ en la rama de Taller Mecánico en general y otros autorizados en la Patente de Industria y Comercio y “…los bienes muebles y pertenencias que lo integran de los cuales se levanta un inventario firmado por las partes y el cual pasa a ser parte integrante del presente contrato” elementos que, según la sana apreciación de la Sala, configuran un fondo de comercio, cuyo arrendamiento está expresamente excluido, en el articulo 3, letra c, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de su ámbito de aplicación. Es decir aun bajo la consideración de que se trataba de un lote de terreno, como lo alegó la parte actora en ese juicio también ello lo exceptúan de la aplicación de dicho cuerpo normativo especial, pues ese artículo 3 dispone:

Quedan fuera del ámbito de aplicación de este decreto Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

a) Los terrenos urbanos y suburbanos urbanos no edificados.

b) Las fincas rurales.

c) Los fondos de comercio. (…)

Este criterio de la Sala Constitucional ha sido permanente en el tiempo, la doctrina y la jurisprudencia.

Por cuanto el Juez, de conformidad con lo establecido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en sus decisiones debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, y las normas de derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad de conformidad con el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil; y establece nuestra Carta Magna en sus artículos 26 y 257; Articulo 26: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismo y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles”. Articulo 257 “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptaran un procedimiento breve, oral y publico. No se sacrificara la justicia por la omisión de formalidades no esenciales” En consecuencia debe forzosamente declararse CON LUGAR el Recurso de apelación interpuesto por el ciudadano R.Q.S., titular de la cédula de identidad Nº V-14.680.214, asistido por el profesional del derecho ciudadano R.E.C.C., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 76.792, parte demandante en la presente causa, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Lander, de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 04 de Noviembre de 2.009, y aplicando la disposición contenida en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, se REVOCA el auto de admisión de fecha 28 de mayo de 2008, y en consecuencia, se declara tanto la nulidad del mismo, como la nulidad de los actos subsiguientes a éste y se repone la causa al estado de admisión de la demanda .Y ASÍ SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

1. - CON LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano R.Q.S., titular de la cédula de identidad Nº V-14.680.214, asistido por el profesional del derecho ciudadano R.E.C.C., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 76.792, parte demandante en la presente causa contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Lander, de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 04 de Noviembre de 2.009,

2. - SE REVOCA el auto de admisión de fecha 28 de mayo de 2008, en el presente p.d.R.D.C.D.A., interpuesto por el ciudadano R.Q.S., en contra del ciudadano J.C.G.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.172.232.

3. - Como consecuencia de lo precedentemente explanado se declara tanto la nulidad del mismo, como la nulidad de los actos subsiguientes a éste y se repone la causa al estado de admisión de la demanda.

4. - No se produce condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.-

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

Remítase con oficio el presente expediente a su Tribunal de origen.

Publíquese y Regístrese.

Dada, sellada y firmada en Ocumare del Tuy, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con Sede en Ocumare del Tuy, a los diecisiete (17) días del mes de Febrero del año dos mil diez (2.010). Años: 199º de la Independencia y 150° de la Federación.

LA JUEZ

DRA. ARIKAR BALZA SALOM

EL SECRETARIO

ABG. MANUEL GARCIA

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia previo cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo la 11:30 a.m.

EL SECRETARIO

ABG. MANUEL GARCIA

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Exp. Nº 2487-09