Decisión nº PJ0072014000180 de Juzgado Septimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Mayo de 2014

Fecha de Resolución26 de Mayo de 2014
EmisorJuzgado Septimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteRicardo Rafael Sperandio Zamora
ProcedimientoRetracto Legal

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 26 de mayo de 2014

204º y 155º

ASUNTO: AP11-V-2010-001153

PARTE ACTORA: sociedad mercantil REFROSTOGRAMA CARACAS, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 25 de junio de 1990, anotada bajo el Nº 12, Tomo 109-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: LUSBY A. FREITES FERNÁNDEZ, M.G. y Á.D.D.F., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.093, 50.613 y 49.140, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, persona jurídica de carácter público reconocida por la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado entre la República de Venezuela y la S.S.A., según consta de la Gaceta Oficial Nº 27.551 de fecha 24 de septiembre de 1964, e inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) con el Certificado de Inscripción J-001022376; la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., compañía constituida en fecha 22 de enero de 2008, según las leyes de las Antillas Holandesas y con domicilio en Curazao, Antillas Holandesas, cuya acta constitutiva se encuentra inscrita en el Registro Comercial de Curazao en fecha 25 de enero de 2008, número de registro 103805 (o), acta de constitución que se encuentra otorgada y traducida al idioma español ante Notario, certificada por el Jefe del Departamento del Registro Civil y de Elecciones, actuando por el Teniente Gobernador de la I.d.C., apostillado conforme las normativas de la Convención de La Haya celebrada el 05 de octubre de 1961, bajo el Nº 1069 de fecha 08 de febrero de 2008.

APODERADOS JUDICIALES DE LAS DEMANDADAS: ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS se encuentra representada por: O.E.A.C., O.A.A.H. y B.A.D.E., venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nos. V-3.176.446, V-10.007.938 y V-3.406.993, respectivamente, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.358, 67.301 y 7.507, respectivamente; la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V. está representada por los profesionales del derecho M.R.C., Y.R.P. y M.T.V., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 63.767, 117.210 y 138.286, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL

-I-

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado por los abogados M.R.A. y J.C.R.G., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 21.615 y 82.093, respectivamente, actuando en su condición de apoderados judiciales de la sociedad de comercio REFROSTOGRAMA CARACAS, S.R.L., mediante el cual demandaron a la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y a la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., por motivo de retracto legal.

Mediante actuación de fecha 14 de agosto de 2008, el Juzgado de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la pretensión ordenando la citación de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y de la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., en su condición de vendedora y compradora del inmueble, respectivamente, para que comparecieran ante ese Juzgado dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación a los fines de dar contestación a la demanda.

Por actuaciones de fechas 29 de septiembre, 03 de octubre y 13 de octubre de 2008, suscritas por el ciudadano J.D.C., en su condición de Alguacil adscrito al Juzgado de Primera Instancia Agraria, antes mencionado, manifestó la imposibilidad de lograr la citación personal de la parte demandada, por lo que en fecha 23 de octubre se libraron, a petición de parte, los carteles correspondientes.

Verificados los distintos trámites para lograr la designación de defensor judicial que represente a las personas jurídicas accionadas, mediante oficios Nos. 396-09 y 067-2010, de fechas 09 de marzo de 2009 y 21 de enero de 2010, respectivamente, emanados de la Defensa Pública del Estado Miranda – Extensión Los Teques, se dejó constancia de la designación del abogado E.Y., en su condición de Defensor Público Primero Agrario, librándose la boleta de citación correspondiente en fecha 12 de marzo de 2010.

En fecha 22 de abril de 2010, comparece la abogada C.T.Z., actuando en representación de los demandados, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y la SOCIEDAD DESARROLLO FONDO SAN ANTONIO N.V., se dio por citada y solicitó se dejara sin efecto el nombramiento del defensor público designado, lo cual fue acordado por el Tribunal en materia Agraria mediante providencia de fecha 23 de abril de 2010.

En fecha 29 de abril de 2010, los abogados C.T. y L.S., apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito donde, entre otros alegatos, opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón de la supuesta incompetencia del juez agrario en razón de la materia; dieron contestación al fondo de la demanda, alegando la existencia de un presunto fraude procesal; promovieron pruebas (documentales, exhibición, informes, posiciones juradas y prueba testimonial) y; ejercieron oposición contra la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la demandante.

En fecha 17 de mayo de 2010, el abogado M.A., apoderado actor, presentó escrito de alegatos a la cuestión previa opuesta.

En fecha 26 de mayo de 2010, el Tribunal de Primera Instancia Agrario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia donde declaró CON LUGAR la excepción previa opuesta y, como consecuencia su incompetencia en razón de la materia para conocer la pretensión propuesta, Dicha decisión fue recurrida a través del recurso de regulación de competencia. por lo que el tribunal de primera instancia agraria ordenó remitir la totalidad de las actuaciones al Juzgado Superior Primero Agrario de la Circunscripción Judicial del Distrito Metropolitano y de los Estados Miranda, Vargas, Guárico y Amazonas con Sede en la Ciudad de Caracas, a los fines legales consiguientes.

En fecha 03 de noviembre de 2010, el Juzgado Superior Agrario de la Circunscripción Judicial del Distrito Metropolitano de Caracas y de los Estados Miranda, Vargas y Amazonas, con competencia como Tribunal de Primera Instancia en Materia Contencioso Administrativo Especial Agrario y en Materia de Expropiación Agraria, dictó sentencia resolviendo el recurso y declarando competente por la materia a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial para conocer la pretensión de autos. En consecuencia de lo anterior ordenó la remisión de las actas a la URDD de este Circuito Judicial para fines distributivos.

En fecha 20 de diciembre de 2010, el Juez que con tal carácter suscribe se abocó al conocimiento de la causa concediendo el lapso previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 24 de enero de 2011, compareció ante la URDD de este Circuito Judicial, la abogada Y.R., actuando en su condición de apoderada de la sociedad de comercio denominada DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V. En fecha 08 de junio de 2011, compareció el abogado L.A.S., actuando en representación de la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., y se dio por notificado del abocamiento de quien suscribe, y en fecha 09 de junio de 2011, solicitó la nulidad de la actuación realizada por la abogada Y.R., dado que la prenombrada profesional del derecho actuó en representación de la empresa DESARROLLOS OTASSCA, C.A., quien no es parte en el presente juicio.

Posterior a ello, en fecha 14 de diciembre de 2011, el abogado L.A.S., consignó la revocatoria del poder que fuera conferido por la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS.

En fecha 20 de diciembre de 2011, compareció el apoderado judicial de la parte actora, abogado M.R.A., y se dio por notificado del abocamiento de este Juzgado.

Por escrito presentado en fecha 24 de enero de 2012, compareció la abogada Y.R. y solicitó a este Tribunal el dictamen de un “auto aclaratorio” en el cual se indique el estado procesal del juicio, lo cual fue proveído por este Despacho mediante auto de fecha 01 de febrero de 2012.

En fecha 06 de febrero de 2012, la prenombrada abogada, consignó poder que acredita su representación en nombre de DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V.

En fecha 07 de marzo de 2012, este Juzgado agregó a las actas los escritos de pruebas presentados por los abogados Y.R. y O.A., quienes actúan en representación de las codemandadas de autos; las cuales fueron sustanciadas por este Juzgado mediante auto interlocutorio de fecha 14 de marzo de 2012.

En fecha 31 de mayo de 2012, los prenombrados profesionales del derecho procedieron a consignar sendos escritos de informes.

El 23 de julio de 2013, la abogada M.G., inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nº 50.613, consignó poder que acredita su representación en nombre de la empresa demandante, REFROSTOGRAMA CARACAS, S.R.L.

Finalmente, en diligencia de fecha 24 de septiembre de 2013, la abogada Y.R., en su carácter de representante judicial de la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., solicitó se dictara sentencia en el presente juicio.

-II-

Alega la parte actora en su escrito libelar que celebró dos contratos de arrendamiento de índole privado con la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, los cuales versaron sobre una parcela de terreno de ocho mil trescientos metros cuadrados (8.300 M2), en fecha 01 de junio de 1998, estableciéndose un término inicial de un año, contado a partir del 01 de enero de 1998, prorrogable por lapsos iguales y, sobre una parcela de terreno de dos mil metros cuadrados (2.000 M2) en fecha 01 de febrero de 1998, estableciéndose el inicio de dicha relación, a partir del 01 de febrero de 1998, por el período de un año prorrogable por lapsos iguales. Explana que dichos contratos se han renovado por lapsos iguales hasta la fecha, estableciéndose que el objeto de los mismos sería el desarrollo de la actividad agraria y que bajo la autorización de la arrendadora, construyó varias edificaciones con pequeños galpones en planta baja y vivienda en la parte superior, así como tramos de vialidad en cemento y asfalto. Aduce que allí viven los accionistas de la empresa familiar y que existen sembradíos con plantas ornamentes en un número “cercano de cien mil plantas”, lo cual pretende sustentar con informe técnico de avalúo que establece el valor de las bienhechurías en setecientos cincuenta mil novecientos treinta y tres bolívares con sesenta y cinco céntimos (Bs. 750.933,65). Afirma que cuando fue a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de abril de 2008, la arrendadora le manifestó que había vendido las parcelas de terreno a una empresa extranjera domiciliada en Curazao, desconociendo el derecho de preferencia que la legislación agraria contempla, dicha operación quedó protocolizada ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 07 de abril de 2008, bajo el Nº 30, Tomo 01, Protocolo Primero, del cual se desprende que la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, vendió el inmueble a DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V. Por tal motivo acude a demandar a las personas jurídicas antes señaladas, en sus condiciones de vendedora y compradora, respectivamente, para que convengan o sean condenados en reconocer la existencia de las relaciones arrendaticias existentes entre la vendedora y la hoy demandante; en que no cumplieron con la obligación de notificar de manera cierta el deseo de vender el inmueble y que convenga la compradora en la ausencia de notificación sobre la aludida venta; que REFROSTOGRAMA CARACAS, S.R.L., se subrogue en el lugar de DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V.,en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad; que la sentencia de mérito sea título suficiente de propiedad que la acredite como propietaria, debiéndose protocolizar la aludida sentencia y; que pague las costas y costos del juicio.

En la oportunidad fijada por el Tribunal competente en materia agraria, comparecieron los abogados C.T.Z. y L.A.S.R., quienes actuaban para ese entonces como representantes judiciales de las demandadas; en tal condición, opusieron la excepción previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; denunciaron la existencia de un supuesto fraude procesal. Adicionalmente, la parte demandada reconoció la existencia de la relación arrendaticia pactada inicialmente con la sociedad de comercio Inmobiliaria Peralta & Liendo, C.A., actuando en representación de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, que tuvo por objeto un lote de terreno de 2.000 M2, con una vigencia de un año prorrogable por períodos iguales, pero siempre a término fijo; que no es cierto que el contrato se haya venido prorrogando de manera simultánea, pues en fecha 01 de enero de 2003, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por el mismo lote de terreno, por el plazo de un año fijo prorrogable por períodos de un año. Señala que posterior a ello, la actora suscribió un segundo contrato con la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO ARQUIDIOCESANO (ADPINARQ), quien actuaba en representación de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, que tuvo por objeto la misma área de dos mil metros cuadrados (2.000 M2), que forman parte del inmueble vendido, cuyo lapso de duración sería también de un año fijo, contado a partir del 01-01-2003, el cual estaba destinado exclusivamente para “cultivo de matas” y cuyo cambio de uso causaría la resolución del contrato. Niega que sea cierto que la ARQUIDIÓCESIS haya consentido en que la actora hiciera las mejoras que describe el en libelo, además niega que la actora tenga derecho alguno sobre las bienhechurías de naturaleza inmueble que puedan encontrarse construidas en el lote de terreno que le fue dado en arrendamiento. Por otro lado, afirma que las partes pactaron en que las mejoras o bienhechurías que la arrendataria haya efectuado en el inmueble quedarán en beneficio del mismo sin que la arrendadora este obligada a cancelar cantidad alguna por tales conceptos, por lo que la codemandada ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS no está obligada a pagar ni el valor de los materiales, el precio de la mano de obra y demás gastos inherentes a ésta o el aumento de valor adquirido por el inmueble vendido ni por alguna parte de éste que le haya sido arrendada a la actora. La parte demandada convino en la notificación efectuada a la demandante en la oportunidad de pagar el canon de arrendamiento del mes de abril, efectuada a través de la administradora, Desarrollos Otassca, C.A., cuando se incluyó en el texto de los recibos Nos. 211 y 212, la información acerca de la venta efectuada a DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V. Niega que la venta se hubiese efectuado por parcelas, por cuanto el inmueble no está, ni puede estar dividido legalmente en parcelas, tal como lo contempla la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y la Ordenanza de Reforma de Ordenanza de Zonificación del Sector Sur Este, del cual forma parte el Municipio El Hatillo, por lo que resulta temeraria la afirmación hecha por la accionante, acerca de haberse realizado la venta por parcelas, pues la operación se hizo de forma global por un área de doscientos noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000 M2). Niega que la ARQUIDIÓCESIS haya desconocido el derecho de preferencia que la asiste y también niega la pretensión de que la demandante se subrogue en el lugar de la compradora en las mismas condiciones establecidas en el documento de venta, pues la arrendadora vendió una extensión de doscientos noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000 M2), por el precio de veintisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 27.500.000,00) y la demandante no solicitó su subrogación a prorrata, es decir, por el área que se le dio en arrendamiento, sino por la totalidad del mismo. Por otro lado, manifiesta que el derecho de retracto no puede ejercerse si la cosa objeto del mismo no puede dividirse cómodamente y sin menoscabo, en ese sentido, resultaba más fácil para la vendedora vender la totalidad del inmueble, que vender los doscientos noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000 M2) por parcelas, lo cual menoscabaría el derecho de propiedad de la arrendadora, siendo esto así, la pretensión debe ser declarada inadmisible. Continua aduciendo que la pretensión resulta inadmisible por ser contraria al artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la arrendataria demandante tenía conocimiento de la venta efectuada por la globalidad del mismo. En otro orden, aduce que la demandante no mencionó en su escrito libelar la intención de pagar el precio convenido en la venta por la suma de veintisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 27.500.000,00) que la compradora DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., pagó por la venta efectuada, sin embargo, en el punto cuarto del petitum, solicitó que la sentencia sea título suficiente que acredite la propiedad, lo cual –a entender de la parte accionada– resulta absurdo, pues ésta no manifestó de manera expresa el obligarse a satisfacer las “aspiraciones lógicas” que tuvo la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS cuando celebró el contrato de venta con DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., y que constan en el aludido documento; en otras palabras, la demandante no puede hacerse propietaria del inmueble sin haber asumido el compromiso de pagar el precio que la compradora pagó. De igual manera explana que la actora no indicó en su escrito los linderos del fundo objeto de la venta, limitándose a señalar que tomo en arrendamiento “una parcela” de ocho mil trescientos metros cuadrados (8.300 M2) y otra de dos mil metros cuadrados (2.000 M2); de llegarse a inscribir la sentencia de retracto, se violaría el artículo 47 de la Ley de Registro Público y del Notariado, en tal virtud solicita se declare la improcedencia de la demanda. Por último rechaza que toda el área vendida esté arrendada a pequeños productores y que se les haya violentado su preferencia, pues en reunión efectuada a finales del año 2007, el ciudadano Á.S., actuando en representación de Desarrollos Otassca, C.A., informó tanto a la actora como a otros arrendatarios, acerca de la intención de vender el inmueble que ocupaban parcialmente y al ofrecérselos en venta manifestaron no tener el dinero para adquirirlo; en otro orden señala que sólo una pequeña parte del inmueble se encuentra arrendado. Por ultimo solicita se declare la existencia del fraude denunciado y sin lugar la demanda.

-III-

PUNTO PREVIO

Vistos los alegatos presentados por las partes, este Tribunal antes de pronunciarse sobre el mérito de la causa, considera menester, resolver inicialmente la denuncia de fraude procesal argüida y a tal efecto observa que la parte demandada denuncia la existencia de un supuesto fraude procesal orquestado por los abogados M.R.A. y J.C.R.G., actuando como apoderados de la parte actora, y también en representación de la sociedad mercantil denominada VIVERO LAS PALMAS DEL SOL, C.A., y del ciudadano J.A.F., en los expedientes Nos. 08-3840 y 08-3839, correspondientes al Juzgado en materia agraria. Así mismo alegan la existencia de otros juicios seguidos ante los Juzgados Primero, Cuarto y Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de este mismo Circuito Judicial, sustanciados en los asuntos Nos. AH11-V-2008-000091, AH14-V-2000-000001 y AH16-V-2008-000130, atinentes a los procesos instaurados por FLORISTERIA Y JARDINERIA N.M., C.A., TINTORERÍA Y LAVANDERÍA N.M., C.A. e INVERSIONES N.M., C.A., respectivamente, supuestamente fundamentados en los mismos hechos reflejados en esta demanda; lo cual deriva en una multiplicidad de demandas intentadas contra las mismas accionadas, a través de los abogados que actúan en nombre de la actora de autos, siendo la pretensión de tales demandas que la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., convengan en que los demandantes de tales acciones se subroguen en el lugar de la compradora del inmueble, lo cual es imposible, pues de ser así, se reconocería el derecho de propiedad de varias personas sobre un mismo fundo. Adicionalmente, de tales actuaciones se desprende el menoscabo del derecho de propiedad consagrado en el artículo 115 de la Constitución, dada las distintas medidas de prohibición de enajenar y gravar que pueden ser dictadas por los diferentes juzgados que conocen de las pretensiones de retracto; igualmente menciona que los demandantes de dichas causas, no contaban con la capacidad económica para adquirir el inmueble. Todos los hechos antes narrados constituyen indicios graves que demuestran el fraude procesal denunciado y por tal solicita: que ordene la acumulación de este juicio a los otros que cursaban ante el Tribunal agrario; que declare la existencia de un fraude procesal y que declare la nulidad de todos los juicios; que se ordene la notificación del Ministerio Público; que oficie a los Juzgados Primero, Cuarto y Sexto de este Circuito Judicial para que, por vía de exhibición de terceros y conforme a lo previsto en el artículo 436 del Código Adjetivo Civil, remitan copia certificada de los escritos de demanda y demás recaudos y actuaciones existentes en los juicios que se ventilan ante tales Juzgados. En ese sentido, es menester traer a colación la decisión de fecha 30 de enero de 2008, dictada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recaída en el expediente Nº 07.9957, en torno a la figura del fraude procesal, donde asentó lo que se transcribe parcialmente a continuación:

…El fraude procesal o fraude por el proceso, como le llama J.P. I Junio (vid. El Principio de la Buena F.P., p. 109), es aquel que pretende vulnerar el ordenamiento jurídico valiéndose del proceso. Suele tener un carácter bilateral, e intenta usar el proceso como mecanismo para perjudicar a terceros mediante la creación de una sentencia firme con eficacia de cosa juzgada, o proceder a la ejecución de un bien perteneciente a un tercero con el fin de privárselo fraudulentamente. Y ha señalado la Sala Constitucional, en sentencia del 04.08.2000 (caso INTANA), en relación al fraude procesal que lo constituyen las maquinaciones o artificios realizados en el curso de un proceso, o por medio de éste, destinados, mediante engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de una parte o de un tercero. Habiendo colusión en estas situaciones de fraude, cuando se conciertan dos o más sujetos procesales para sorprender la buena fe de otro de los litigantes o de un tercero. Concepto de fraude procesal que fue ratificado por la misma Sala, en sentencia del 09 de noviembre de 2001 (Expediente No. 00-0062 y 00-2771), cuando señaló: ‘...Según la doctrina establecida por esta Sala, el fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso o, por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procesal lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente. En estos casos, se está ante una actividad procesal desviada, cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino el perjuicio a uno de los integrantes o a los terceros (incluso ajenos a cualquier proceso). En estos casos, el juez de la causa si constata actos procesales fraudulentos, puede de oficio decretar medidas ‘para mejor proveer’ tendentes a esclarecer el fraude procesal conjeturado, aparte, por supuesto, de los recursos que los afectados pueden ejercer contra aquél, en especial el juicio de invalidación, previsto en los artículos 327 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Advierte la Sala que los jueces, en ejercicio de la función jurisdiccional y en resguardo del orden público constitucional, cuando conozcan de actuaciones de dudosa probidad producidas en juicios conocidos por ellos, en los cuales no exista decisión con autoridad de cosa juzgada, les corresponde pronunciarse y resolver, ya sea de oficio o a instancia de parte, con respecto a la exigencia del fraude procesal. En tal sentido, el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, ordena al juez tomar de oficio las medidas necesarias para evitar el fraude procesal y los actos contrarios a la majestad de la justicia; y así mismo, el artículo 212 de la mencionada ley adjetiva, le faculta para decretar de oficio la nulidad de los actos procesales, si éstos quebrantan leyes de orden público’. Y ha entendido la doctrina por maquinación fraudulenta, -como lo comenta D.V.P. (vid. La Revisión de la Sentencia Firme en el P.C., p. 80)-, toda actuación maliciosa realizada por persona, interviniente o no en el proceso, consistente en hechos ajenos a éste y que han inclinado la voluntad del juzgador para obtener una sentencia favorable al litigante autor o cooperador de ella. Requiriendo que (i) concurra en la persona a quien se le imputa tal conducta que ésta sea dolosa y torticera, o al menos de una grave omisión; y (ii) que haya un nexo causal entre la conducta y la sentencia obtenida por ese medio fraudulento (aut. y ob. cit. p. 82). En nuestra legislación el fraude procesal constituye una lesión a los principios de lealtad y probidad procesal que las partes y terceros se deben en el proceso y se encuentra recogidos en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, dándole al juez la potestad para, de oficio o a petición de parte, establecer los correctivos suficientes para prevenir o sancionar las faltas a esos principios. Pero es evidente que esa potestad no puede ser ejercida de manera arbitraria o producto de c.l. de la mejor buena fe, en las que por una convicción ‘obvia y superficial’, una corazonada o una intuición pueda determinarse el fraude procesal y sancionar esa falta, ya que las nulidades, al decir de Couture (vid. Fundamentos de Derecho Procesal Civil, p. 390), no tienen por finalidad satisfacer caprichos formales, sino enmendar los perjuicios efectivos que hubieren surgido de la desviación de los métodos de debate, cada vez que esta desviación suponga restricción de las garantías a que tienen derecho los litigantes….(…) …considera este juzgador necesario precisar como se deben tramitar las denuncias de fraude procesal en el campo ordinario civil, ya que siempre debe darse una tutela efectiva a todos los intervinientes y garantir su derecho a la defensa y debido proceso. Al respecto debe señalarse que al juez civil se le plantean dos hipótesis de intervención, una, cuando se reclama el fraude por vía principal; y otra, cuando el reclamo es por vía incidental o intraproceso. En ambas hipótesis tiene que actuar ajustado a las reglas de trámite aplicable a cada hipótesis

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De un simple análisis a la denuncia de fraude este Juzgador advierte que la misma estriba en la supuesta multiplicidad de pretensiones, en las cuales, los abogados M.R.A. y J.C.R.G., prestan su patrocinio, en aras de lograr una decisión declarativa contra las accionadas de autos, solicitando la subrogación de los accionantes de dichas demandas en lugar de la compradora y así se reconozca la preferencia que ostentan los interesados sobre el derecho de propiedad del inmueble arrendado; cuestión que a criterio de este Órgano Jurisdiccional no configura en sí misma, maquinación alguna o artificio engañoso que destine el resultado del proceso a perjudicar a la parte accionada o algún tercero, y mucho menos a lesionar el interés general o la sana Administración de Justicia; sumado a ello, yerra adjetivamente la denunciante del fraude en el entendido de que éste ha debido accionarse en forma autónoma dada la existencia de múltiples procesos conocidos por otros órganos jurisdiccionales en el ámbito de su competencia, no siéndole atribuible al Juez que suscribe entrar a conocer tales delaciones, invadiendo la esfera subjetiva de tales entes judiciales; por lo tanto, al no estar conformado el presunto fraude, éste debe sucumbir y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-IV-

Resuelto el punto previo anterior, este Juzgado, antes de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la controversia, entra a analizar el acervo probatorio traído a los autos y a tal efecto se observa que:

Cursa a los folios 06 al 09 de la primera pieza del cuaderno principal, poder otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 12 de junio de 2008, anotado bajo el Nº 53, Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, conferido por el ciudadano J.A.G.H., con cédula de identidad Nº V-13.586.173, actuando en su condición de Administrador Gerente de la empresa REFROSTOGRAMA CARACAS S.R.L., a los abogados J.C.R.G. y M.A.R.A., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 82.093 y 21.615, respectivamente, al cual se le adminicula la documental que cursa a los folios 243 al 246 de la tercera pieza, referida al poder otorgado por la parte actora a los abogados Lusby Freites, M.G. y Á.D.d.F., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.093, 50.613 y 49.140, respectivamente. Así mismo se adminicula a las instrumentales que cursan a los folios 164 al 169, de la primera pieza, relacionadas a los poderes otorgados por la representación legal de las empresas demandadas a los abogados Á.F.P.C., L.A.S.R. y C.T.Z., inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 22.619, 4.787 y 22.705, respectivamente. A estos documentos se concatenan las copias simples que corren a los folios 187 al 189 de la tercera pieza del cuaderno principal, relacionadas a la revocatoria participada por la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, autenticada ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de junio de 2011, bajo el Nº 14, Tomo 43 de los libros respectivos, y finalmente se adjuntan los instrumentos que rielan a los folios 199 al 204 y 217 al 219 de la tercera pieza, relativos a los poderes otorgados por las personas jurídicas demandadas a los abogados O.E.A.C., O.A.A.H., B.A.D.E.; y M.R.C., Y.R.P. y M.T.V., respectivamente, todos antes identificados y, dado que tales instrumentos no fueron cuestionados en modo alguno, este Juzgado les otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de sus poderdantes.

A los folios 10 al 13, 14 al 21, 52 al 59 y 60 al 63 de la primera pieza, rielan originales y copias simples de los contratos de arrendamiento celebrados de manera privada por la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO ARQUIDIOCESANO (ADPINARQ) y por INMOBILIARIA PERALTA & LIENDO, C.A., con la empresa REFROSTOGRAMA CARACAS, S.R.L. Así mismo se concatenan a la instrumental que cursa a los folios 72 al 79 de la segunda pieza, que versa sobre la relación locativa constituida de forma privada entre la demandante de autos y la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO ARQUIDIOCESANO (ADPINARQ). A tales documentos se les otorga valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 429 y 509 del Código Adjetivo Civil y 1.363 del Código Civil y este Juzgado aprecia que dichos convenios versaron sobre unos lotes de terreno de ocho mil trescientos metros cuadrados (8.300 M2), y dos mil metros cuadrados (2.000 M2), los cuales forman parte de uno de mayor extensión ubicados en el fundo denominado Hato “San Antonio”, en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, con inicio en fechas 01 de enero de 1999, 1º de febrero de 1998 y 01 de enero de 2003, respectivamente, destinándose los terrenos en cuestión al cultivo de plantas, así como a la venta de tierra y plantas.

En cuanto a los documentos que corren a los folios 22 al 36 de la primera pieza, 496 al 497 de la segunda pieza y 169 al 175 de la tercera pieza, este Juzgado las desecha del juicio dado que emanan de terceros ajenos al proceso y no fueron traídas a las actas mediante los mecanismos de ley.

Rielan a los folios 38 al 47 y 64 al 73 de la primera pieza, copias simples y copias certificadas del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 07 de abril de 2008, asentado bajo el Nº 30, Tomo 01, Protocolo Primero, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y aprecia este Tribunal que la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS dio en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., un lote de terreno con una superficie aproximada de doscientos noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000 M2) el cual forma parte de una mayor extensión denominado FUNDO O FINCA SAN ANTONIO, antes La Boyera, ubicado en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, por un precio de veintisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 27.500.000,00).

Al folio 80 de la segunda pieza, corre inserta copia simple del plano correspondiente al Fundo San A.d.M.E.H.d.E.M., la cual, al no haber sido impugnada, se le otorga valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y aprecia este Tribunal la división del área total de terreno en dos secciones, a saber: Lote “A” de 295.000 M2 y Lote “B” de 40.000 M2.

Al folio 81 de la segunda pieza, corre inserta copia simple del oficio Nº 1584, de fecha 07 de noviembre de 2008, emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, y al no haber sido impugnada, se le otorga valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

A los folios 82 al 154, 163 al 222 y 317 al 495 de la segunda pieza y 07 al 58 de la tercera pieza, corren insertas copias certificadas expedidas por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como reproducciones fotostáticas simples, relacionadas al expediente Nº 13.522 de la nomenclatura interna de ese Tribunal, contentivo del juicio de retracto legal intentado por la sociedad de comercio denominada Tintorería y Lavandería N.M. C.A., contra las accionadas de estos autos, y dado que no fueron cuestionadas en modo alguno, se les otorga valor probatorio conforme a lo preceptuado en los artículos 429 y 509 del Código Adjetivo y 1.357 y 1.384 del Código Civil.

Se inserta a los folios 155 al 162, copia simple de la Gaceta Oficial Nº 32.879 de fecha 21 de diciembre de 1983, a la que se le otorga valor conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Corre inserto a los folios 223 al 232, de la segunda pieza, copia simple del acta constitutiva de la sociedad de comercio DESARROLLOS SAN ANTONIO N.V., y al no haber sido impugnada en modo alguno en la oportunidad de ley, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo estatuido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Corre inserto a los folios 233 al 248, de la pieza número dos, copia simple del acta constitutiva de la sociedad de comercio REFROSTOGRAMA CARACAS S.R.L., y al no haber sido cuestionada por la antagonista, este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Cursa a los folios 249 al 265, de la segunda pieza, impresión de sentencia extraída de la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, a la cual se concatena la impresión de la decisión que riela a los folios 03 al 06 de la tercera pieza del cuaderno principal, las cuales fueron traídas a los autos con el objeto de ilustrar al Tribunal y, por cuanto nada aportan al mérito de la controversia, se desechan del proceso.

Rielan a los folios 266 al 275, 276 al 283, de la segunda pieza, copias simples relacionadas a los expedientes Nos. 08-3840 y 08-3839, instaurados ante el Juzgado de Primera Instancia Agraria de esta misma Circunscripción Judicial, por el Vivero Las Palmas El Sol, C.A., y por el ciudadano J.A.F., contra las demandadas de autos, por retracto legal. A éstas se concatenan las copias simples que se insertan a los folios 284 al 291 y 315 al 316, de la aludida pieza, relativas al expediente Nº 45.854, seguido ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, por la sociedad de comercio Floristería y Jardinería N.M. C.A., contra la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., por retracto legal. De igual manera se adjuntan las copias simples que cursan a los folios 292 al 297, de la segunda pieza, sobre el expediente Nº 15.852, sustanciado ante el Tribunal Cuarto de la misma competencia y jerarquía que este, en el juicio de retracto legal instaurado por Tintorería y Lavandería N.M., C.A., contra las demandadas de estos autos y finalmente se adminiculan a las reproducciones fotostáticas simples que rielan a los folios 298 al 314, atinentes al retracto legal sustanciado en el expediente Nº 15.763, del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, intentado por la sociedad mercantil INVERSIONES N.M., C.A., y dado que tales instrumentales no fueron impugnadas, surten valor probatorio con arreglo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y aprecia este Juzgado la multiplicidad de juicios intentados contra las demandadas de estos autos.

A los folios 59 al 104, de la tercera pieza, corren insertas copias certificadas expedidas por la Unidad Administrativa de la Dirección General de Inquilinato, en fecha 27 de abril de 2010, relacionadas al expediente Nº 89732, las cuales, no fueron impugnadas por la representación de la antagonista y dado que dichas documentales refieren a instrumentos que la doctrina jurisprudencial ha denominado como administrativos, y se valora como tal, a tenor de lo previsto en los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y se aprecia la existencia de un procedimiento de regulación de canon de arrendamiento seguido ante el ente administrativo antes nombrado.

-V-

Realizado el análisis de las pruebas aportadas al proceso, este Juzgado considera preciso señalar que constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin que esto constituya la anulación del poder discrecional del juez en la búsqueda de la verdad para acercarse a lo justo y ajustado en la aplicación del derecho. El anterior precepto persigue establecer los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, ya que el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

En el caso sometido a la decisión de este Tribunal, la parte actora ejerce el derecho de retracto legal en su condición de arrendatario de dos (2) lotes de terreno, uno de ocho mil trescientos metros cuadrados (8.300 M2) y otro de dos mil metros cuadrados (2.000 M2) los cuales forman parte de uno de mayor extensión, ubicado en el fundo denominado Hato San Antonio, jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, que fue propiedad de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, y con fundamento en lo previsto en el Código Civil en su artículo 1.546 que textualmente establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.

Al respecto, es imprescindible para este Tribunal verificar los contratos de arrendamiento celebrados, a los fines de precisar las características particulares de los inmuebles cedidos en esa condición y su relación con el inmueble objeto de la venta que dio lugar a la pretensión, para poder determinar la procedencia o no del derecho de retracto legal ejercido, y en ese sentido cursan en autos tres (3) contratos de arrendamiento, a los cuales este Tribunal les otorgó pleno valor probatorio, uno celebrado en forma privada entre la sociedad civil ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO ARQUIDIOCESANO (ADPINARQ) (LA ARRENDADORA) y la sociedad mercantil REFROSTOGRAMA CARACAS, S.R.L. (EL ARRENDATARIO) demandante de autos, con vigencia a partir del 1º de enero de 1999, que versa sobre un lote de terreno con una superficie aproximada de ocho mil trescientos metros cuadrados (8.300 M2), destinado única y exclusivamente para el cultivo de matas, ubicado en el Fundo denominado Hato San Antonio, jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en ese entonces propiedad de la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS; otro celebrado en forma privada en fecha 1º de febrero de 1998 entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA PERALTA & LIENDO, C.A. (LA ARRENDADORA) y la sociedad mercantil REFROSTOGRAMA CARACAS, S.R.L. (EL ARRENDATARIO) demandante de autos, con vigencia a partir del 1º de febrero de 1998, que versa sobre un lote de terreno con una superficie aproximada de dos mil metros cuadrados (2.000 M2), destinado única y exclusivamente para la venta de tierra y plantas al mayor y al detal, ubicado en el Fundo denominado Hato San Antonio, jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en ese entonces propiedad de la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS; y otro, que sustituyó al inmediatamente antes referido, celebrado también en forma privada entre la sociedad civil ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO ARQUIDIOCESANO (ADPINARQ) (“LA ARRENDADORA”) y la sociedad mercantil REFROSTOGRAMA CARACAS, S. R. L. (“EL ARRENDATARIO”) demandante de autos, con vigencia a partir del 1º de enero de 2003, que versa sobre el mismo lote de terreno con una superficie aproximada de dos mil metros cuadrados (2.000 M2), destinado única y exclusivamente para el cultivo de matas, ubicado en el Fundo denominado Hato San Antonio, jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en ese entonces propiedad de la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS.

Igualmente, cursa en autos título de propiedad, al cual este Tribunal le otorgó pleno valor probatorio, en el cual consta que, mediante documento registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 7 de abril de 2008, bajo el Nº 30, Tomo 1 del Protocolo Primero, la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS dio en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN A.N.V. un terreno con una superficie total aproximada de doscientos noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000 M2), en el sitio denominado FUNDO o FINCA SAN ANTONIO, antes La Boyera, ubicado en jurisdicción del Municipio El Hatillo del estado Miranda, por un precio de veintisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 27.500.000,00).

Respecto a todo lo antes expuesto, este Tribunal asienta expresamente que ni las relaciones arrendaticias existentes entre las partes ni la venta del terreno antes señalado constituyen hechos controvertidos en el presente juicio y ASÍ SE ESTABLECE.

Analizados los hechos antes referidos, este Tribunal observa que la sociedad mercantil REFROSTOGRAMA CARACAS, S.R.L., parte actora, ocupa en calidad de arrendatario únicamente dos porciones de terreno, una de ocho mil trescientos metros cuadrados (8.300 M2) y la otra de dos mil metros cuadrados (2.000 M2), que forman parte de la totalidad del inmueble que fue vendido en forma global, con una superficie total aproximada de doscientos noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000 M2); no existiendo en autos prueba alguna que demuestre que el terreno enajenado en forma global podía ser vendido a sus arrendatarios individualmente por parcelas, además de que la pretensión de la sociedad mercantil REFROSTOGRAMA CARACAS, S.R.L., parte actora, es “subrogarse en el lugar de DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad ya mencionado”, con lo cual aspira y pretende la adquisición de la totalidad del terreno vendido en forma global, del cual forman parte las porciones de terreno que le fueron arrendadas y ASÍ SE PRECISA.

Ahora bien, para la decisión de la controversia planteada, dada la especialidad del tema, y ante la insuficiencia de las disposiciones contenidas en el Código Civil en materia de retracto legal, y con fundamento en lo previsto en el mismo Código en su artículo 4, este Tribunal considera que cabe la posibilidad de aplicar por analogía las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en materia de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio.

En efecto, en la precitada ley especial de arrendamientos inmobiliarios se definen y diferencian de manera precisa las instituciones jurídicas de la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio, y además se advierte expresamente de la improcedencia de este último, por excepción. Así tenemos que:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Para decidir, este Tribunal observa que en razón de lo dispuesto en el antes transcrito artículo 49, norma aplicable por analogía, el retracto legal no procede u opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el bien inmueble arrendado, debido a que el arrendatario en este caso no ocupa la totalidad del inmueble vendido, sino una parte o porción de éste. De admitirse una interpretación contraria, se materializaría un perjuicio grave para el propietario del inmueble, quien se vería obstaculizado para enajenarlo en forma global, al quedar obligado según el caso a constituir un Condominio regido por la Ley de Propiedad Horizontal, o un Documento de Urbanización o Parcelamiento regido por la Ley de Ventas de Parcelas, que sería la única forma legal que le obligaría a ofrecerle y venderle a los arrendatarios las partes o porciones que ocupan, por ello el legislador sabiamente, en protección y respeto al atributo de disposición contenido en el derecho de propiedad consagrado en el artículo 115 de la Constitución, estableció la excepción contenida en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En ese sentido, ha sido reiterativa la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, en sostener que el retracto legal, tal como lo estableció acertadamente el legislador, no procede cuando se enajena la totalidad de un inmueble del cual es parte un inmueble arrendado, en razón de que en ese caso el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble vendido, sino una fracción de éste. Sobre el tema, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en sentencia Nº RC.000340 de fecha 23 de mayo de 2012, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, en el Expediente AA20-C-2011-000741, sostuvo:

…El fallo recurrido señalo lo siguiente:

‘…en el caso de autos la demanda interpuesta debió ser declarada de oficio, inadmisible in limine litis, puesto que de los documentos acompañados al libelo de demanda, se desprende que el actor no es arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo. En efecto, consta del documento de compra-venta protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 10 de mayo de 2010, bajo el N° 2010.606, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.1.1525, el cual corre inserto a los folios 24 al 32 del presente expediente, que el ciudadano E.S.I., en su carácter de presidente de la firma mercantil Centro Occidental de Inversiones Sociedad Anónima (CODISA), dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable a la ciudadana S.W.W., un bien inmueble de su propiedad, constituido por unas bienhechurías edificadas sobre un terreno ejido de propiedad municipal que mide cuatrocientos setenta metros cuadrados (470 m²), situado en la carrera 22 entre calles 24 y 25, parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, dentro de los siguientes linderos: Norte: terreno que es o fue ocupado por R.G.; Sur: con la carrera 22, que es su frente; Este: terreno que es o fue ocupado por V.R.C., y Oeste: terreno que es o fue ocupado por C.G.G.. Asimismo se observa, que de los contratos de arrendamientos, traídos por el actor se desprende que el local ocupado por el arrendatario posee una superficie de trescientos veinticinco metros cuadrados (325 m²), aproximadamente de superficie con 9 metros de frente sobre la carrera 22, de lo que se colige que, el ciudadano C.H.R.L., no es arrendatario del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo, o lo que es lo mismo, es arrendatario de un local que forma parte de un inmueble de mayor extensión.

El artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que, el retracto no procederá en los casos de enajenación o transferencia global, razón por la que, resulta forzoso para esta juzgadora confirmar la sentencia apelada con las modificaciones antes identificadas, y en consecuencia declarar inadmisible la presente demanda, por cuanto la misma, encuadra en el supuesto establecido en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara.

En consecuencia de lo antes expuesto, quien juzga considera que en el caso de autos lo procedente es declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto, en fecha 14 de junio de 2011, por el abogado O.H., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, dictada en fecha 10 de junio de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y en consecuencia se declara inadmisible la demanda por retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.’

Como puede observarse, la recurrida confirmó la decisión de primera instancia que había declarado inadmisible la pretensión deducida fundamentándose en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, porque de los documentos acompañados al libelo de demanda, se desprende que el actor no es arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo y que la venta se hizo en bloque o por la globalidad.

Según el formalizante el juez debió haber declarado con lugar la demanda, por cuanto “…el ofrecimiento de venta realizado por la propietaria de conformidad con el artículo 44 ibídem otorga a [su] mandante el derecho de preferencia ofertiva y consecuencialmente el derecho de retracto…”.

Al respecto, juzga esta Sala que ello no es así, por cuanto, tales derechos, tanto el de preferencia ofertiva como el de retracto legal arrendaticio existen por disposición legal, no por voluntad del arrendador ni del propietario del bien arrendado, de modo que, aun y cuando el arrendador o el propietario, por desconocimiento, mal asesoramiento o simplemente por falsa convicción afirme o reconozca la existencia de tales derechos al arrendatario, no por ello significa que éste último efectivamente los adquiera y pueda ejercerlos, puesto que, se insiste, su existencia y procedencia depende de que se configuren los supuestos establecidos expresamente por la ley, y no de lo que tengan a bien declarar, manifestar o expresar las partes.

En este sentido, la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, en modo alguno infringió los artículos 7 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el contrario, hizo valer el carácter de orden público del derecho de retracto, al no alterar sus supuestos de procedencia circunscribiendo su aplicación a lo establecido en el artículo 49 eiusdem, lo cual descarta cualquier pronunciamiento sobre la existencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario y, por ende, hace inaplicable al presente caso el artículo 45 de ese mismo texto legal, todo lo cual conduce a la desestimación de la presente denuncia. Así se decide.

(…Omissis…)

En este sentido, cabe reiterar igualmente que la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, ninguna influencia o relevancia tendía la valoración de las pruebas denunciadas como silenciadas por el formalizante, toda vez que la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda tuvo lugar como consecuencia de haberse establecido la existencia de una venta global o en bloque de un inmueble de mayor extensión al arrendado por el demandante, con otros documentos distintos a los señalados por el formalizante, tal como se evidencia de la trascripción que de la recurrida se hizo en la resolución de la primera denuncia, la cual se da aquí por reproducida, todo lo cual conduce a la desestimación de las denuncias planteadas. Así se decide.

.

De tal manera, que en el presente caso, por todas y cada una de las razones de hecho y de derecho antes expuestas, tampoco estaba obligada la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, anterior propietaria del inmueble vendido en su totalidad, a notificarle a la sociedad mercantil REFROSTOGRAMA CARACAS, S. R. L., arrendatario de una fracción de dicho inmueble, su manifestación de voluntad de venderlo, a los fines del posible ejercicio del derecho de preferencia ofertiva establecido en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de todo lo antes expuesto, estando plenamente probado que las porciones de terreno ocupadas en arrendamiento por la sociedad mercantil REFROSTOGRAMA CARACAS, S. R. L., parte actora, constituyen sólo una fracción de la totalidad del terreno vendido por la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS a la sociedad mercantil REFROSTOGRAMA CARACAS, S. R. L., resulta lógico para este Tribunal concluir que el caso sometido a su decisión se encuentra enmarcado en el supuesto de la excepción establecida en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en consecuencia, la sociedad mercantil REFROSTOGRAMA CARACAS, S. R. L. no tiene derecho al retracto legal arrendaticio dispuesto en el artículo 43 ejusdem. Y ASÍ SE DECIDE.

-VI-

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de ley, declara SIN LUGAR la pretensión de RETRACTO LEGAL incoado por la sociedad mercantil denominada REFROSTOGRAMA CARACAS, S.R.L., contra la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V.

En aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE a las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ejusdem.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 26 de mayo de 2014. 204º y 155º.

EL JUEZ,

R.S.Z.

LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 9:32 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

Asunto: AP11-V-2010-001153

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