Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Mayo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, veintiocho de mayo de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO: AH12-R-2008-000052

PARTE ACTORA: R.D.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.444.510, quien actúa en nombre y representación de los ciudadanos J.J.S.R. Y GYPSY J.S., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.161.761 y 3.811.614, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: M.G., DIELIXA CABALLERO y VIACNEY DEL VALLE MARCHANDET, Abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.165, 70.507 y 73.168, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: R.E.M.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 9.478.521.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.Q.P. y A.K.G., Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.934 y 80.302, respectivamente.

MOTIVO: Apelación (Cumplimiento de Contrato de arrendamiento)

EXPEDIENTE Nº: 08-10046.

- I -

Síntesis del Proceso

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujera la abogada M.G., en representación del ciudadano R.D.P., quien actúa en nombre y representación de los ciudadanos J.J.S.R. Y GYPSY J.S., por el cual demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento al ciudadano R.E.M.G.. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 20 de febrero de 2008.

Admitida como fue la demanda, se ordenó la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera y diera contestación a la demanda.

En fecha 3 de abril de 2008, la parte actora consignó escrito de reforma del libelo de demanda.

Habiéndose agotado todos los trámites necesarios para la citación personal de la parte demandada, la parte actora solicitó la citación por carteles de la misma.

Una vez publicados y fijados los carteles de citación de la parte demandada, en fecha 18 de julio de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada consignó copia certificada del instrumento poder que acredita su representación y quedó tácitamente citada en nombre de su representado.

En fecha 23 de julio de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada consignó original del instrumento poder que acredita su representación.

En fecha 28 de julio de 2008, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 30 de julio de 2008, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 1 de agosto de 2008, el Juzgado A quo negó la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 4 de agosto de 2008, la parte actora consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas.

En fecha 6 de agosto de 2008, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 18 de septiembre de 2008, el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano R.D.P., quien actúa en nombre y representación de los ciudadanos J.J.S.R. Y GYPSY J.S. contra el ciudadano R.E.M.G..

En fecha 22 de septiembre de 2008, la parte demandada apeló del fallo dictado en fecha 18 de septiembre de 2008.

Dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 24 de septiembre de 2008.

Por auto de fecha 10 de octubre de 2008, este Juzgado le dio entrada al presente expediente.

En fecha 15 de octubre de 2008, la parte demandada consignó escrito de formalización de la apelación.

En fecha 24 de octubre de 2008, la parte demandada consignó escrito mediante el cual solicita la acumulación del presente expediente con otro que cursa por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 31 de marzo de 2009, la parte actora solicitó sentencia en la presente causa.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

-II-

Alegatos de las Partes

Alega la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:

1. Que los actores son propietarios del inmueble identificado como un apartamento distinguido con el No. 16, piso 4 del Edificio “MIRAFIORE”, ubicado en la Calle Este 7 entre las esquinas de Esperanza y Crucecita, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital.

2. Que en fecha 21 de marzo de 2003, la ciudadana GYPSY SOCORRO suscribió contrato de arrendamiento privado sobre el inmueble antes descrito con el demandado, en el cual se estableció que el canon de arrendamiento sería de Bs. 380.000,00 revisables cada 6 meses, siendo la cantidad resultante de dicho ajuste la de Bs. 456.000,00 mensuales.

3. Que la duración del contrato era de 6 meses, prorrogables automáticamente por igual lapso, siempre y cuando no se manifestare con 30 días de antelación la voluntad de no renovar el mismo. Asimismo, se estableció como cláusula penal la cantidad de Bs. 25.000,00 diarios por la ocupación ilegal del inmueble.

4. Que en fecha 1 de febrero de 2007, la ciudadana GYPSY SOCORRO recibió comunicación emanada de la Administradora Danoral, C.A. en la que le manifestaban que dejarían de prestar sus servicios de cobro de alquileres por los malos entendidos con el arrendatario, y que éste se encontraba insolvente con los pagos desde el mes de marzo de 2006.

5. Que en fecha 14 de febrero de 2007, el apoderado de los propietarios notificó judicialmente al demandado que el contrato suscrito sobre el inmueble antes mencionado no sería renovado, y que a partir del día 23 de marzo de 2007, comenzaría a correr la prórroga legal.

6. Que de igual manera se le notificó que debía empezar a depositar los cánones de arrendamiento en la cuenta No. 01050121060121154807 del Banco Mercantil a nombre de J.J.S..

7. Que el demandado ha incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de abril de 2006 hasta el mes de febrero de 2007, los cuales debió pagar en las oficinas de la Administradora Danoral, C.A. y los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2007 hasta el mes de enero de 2008, que debían ser depositados en la cuenta antes identificada.

8. Que los cánones que debían ser depositados en la cuenta antes identificada correspondían a los meses de la prórroga legal, la cual no le corresponde al demandado por encontrarse insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento al momento de vencerse el contrato de arrendamiento.

   La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda alegó lo siguiente:

1. Propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado del actor porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

2. Rechazó, negó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho en que se pretende fundamentar.

3. Que para el momento en que se realizó la notificación de parte de la Administradora Danoral, C.A., no era apoderado de los actores, sino solo un tercero. Que además a la mencionada administradora no le han revocado el poder.

4. Que el presunto apoderado de los actores no es parte a los efectos del contrato, por cuanto ni la administradora, ni los propietarios le han notificado por escrito al demandado la modificación de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, y por ende, el presunto apoderado actor no puede realizar notificaciones relativas al mencionado contrato, sino únicamente la administradora y los propietarios.

5. Que para la fecha de la notificación judicial del demandado, el ciudadano R.M. no era apoderado de los actores, por lo que mal podía notificar de algo relacionado con el contrato de arrendamiento.

6. Que no existe notificación alguna de parte de la administradora al ciudadano R.M. donde se le manifieste que la administradora ya no seguiría prestando sus servicios.

7. Que en fecha 24 de abril de 2006, la administradora fue notificada de las consignaciones de pago de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente No. 2006-0507.

8. Que en el supuesto negado de que la notificación sea válida, de conformidad con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda es inadmisible, por encontrarse vigente la prórroga legal.

9. Que desde el 4 de abril de 2006, la administradora dejó de recibir el pago de los cánones de arrendamiento, razón por la cual el demandado empezó a consignar los mismos de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   - III -

   De Las Pruebas y su Valoración

   Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promueve instrumento poder otorgado a la abogada M.G. por ante la Notaría del Ilustre Colegio de las Islas Canarias, en fecha 4 de marzo de 2008. Este juzgador valora dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-

2. Promovió instrumento poder otorgado al ciudadano R.D.P. por ante la Notaría del Ilustre Colegio de las Islas Canarias, en fecha 18 de julio de 2006. Este juzgador valora dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-

3. Promovió contrato de arrendamiento privado de fecha 21 de marzo de 2003. Este juzgador valora dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-

4. Promovió comunicación emanada del ciudadano R.D.P., en fecha 22 de enero de 2007 y dirigida a la Administradora Danoral, C.A. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1372 del Código Civil, la presente probanza posee valor probatorio por cuanto la misma se encuentra dirigida a un tercero, el cual debe prestar su consentimiento para que dicha misiva sea valorada en el presente proceso, y siendo que dicho tercero manifestó su ratificación en el proceso, la misma merece valor probatorio. Así se declara.-

5. Promovió comunicación emanada de la Administradora Danoral, C.A. y dirigida al ciudadano R.D.P., de fecha 1 de febrero de 2007. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1372 del Código Civil, la presente probanza posee valor probatorio por cuanto la misma se encuentra dirigida a un tercero, el cual debe prestar su consentimiento para que dicha misiva sea valorada en el presente proceso, y siendo que dicho tercero manifestó su ratificación en el proceso, la misma merece valor probatorio. Así se declara.-

6. Promovió documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio. Este juzgador valora dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-

7. Promovió instrumento poder otorgado por el ciudadano R.D.P. a la abogada M.G., por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de julio de 2007. Este juzgador valora dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-

8. Promovió solicitud de notificación judicial signada con el No. S-5793-07, emanada del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de febrero de 2007. De conformidad con el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, las mismas h.f.d. sus originales. Ahora bien, en virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.-

9. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Promovió copia certificada del expediente No. 2006-0507 llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, observa este sentenciador que la dicha copia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio por ser la misma fidedigna de su original. Así se declara.-

2. Promovió copias certificadas del expediente No. 14.395 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, observa este sentenciador que la dicha copia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio por ser la misma fidedigna de su original. Así se declara.-

3. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-

   - IV –

   De la Cuestión Previa

   Observa este sentenciador que la cuestión previa promovida por la parte demandada en el proceso seguido por ante el Tribunal A-quo, posteriormente desechada por éste último es la contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

   Ahora bien, debe precisar este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º, no tienen apelación. En consecuencia, mal podría este sentenciador conocer en apelación la cuestión previa propuesta por la parte demandada referente al ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

   - V -

   De la Acumulación Solicitada

   Habida cuenta de que la parte demandada solicitó la acumulación del presente proceso por cuanto de conformidad con lo establecido en el artículo 51 en concordancia con el ordinal 1° del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe ser acumulada con la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa intentada por el hoy demandado R.M., y que actualmente cursa por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente No. 14.395 de la nomenclatura llevada por dicho Juzgado.

   La solicitud de acumulación de autos fue solicitada de acuerdo a lo establecido en el ordinal 1° del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.

   Al respecto, observa este sentenciador que el ordinal 1° del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

   Artículo 52.- Se entenderá también que existe conexión entre varias causas a los efectos de la primera parte del artículo precedente:

   1°) Cuando haya identidad de personas y objeto, aunque el título sea diferente.

   2°) Cuando haya identidad de personas y título, aunque el objeto sea distinto.

   3°) Cuando haya identidad de título y de objeto, aunque las personas sean diferentes.

   4°) Cuando las demandas provengan de un mismo título, aunque sean diferentes las personas y el objeto.

   (Negrillas del Tribunal)

   De la norma anteriormente transcrita, se observa que el legislador permite la acumulación de causas cuando exista alguna de las circunstancias antes citadas, y no necesariamente exista una identidad total entre objeto, sujetos y título.

   Ahora bien, el supuesto del ordinal 1° del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil, consagra el caso de que haya identidad de personas y objeto. Respecto de este supuesto, se observa que en los procesos que se pretende acumular hay identidad en cuanto a sujetos ya que la demandada en el presente proceso actúa como actora en el juicio llevado por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y la actora en el presente proceso es demandada en el juicio llevado por ante el mencionado Juzgado. Asimismo, en cuanto al objeto, se observa que en la presente demanda se discute un contrato de arrendamiento y el pago de los cánones adeudados; y en el juicio llevado por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas se discute el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa sobre el inmueble objeto del presente litigio; por lo que en el presente caso existiría identidad de objeto en el presente caso.

   Como conclusión de lo anterior, se observa que existiría la causal de acumulación de los autos o procesos. Sin embargo, debe precisar este Tribunal que sobre la acumulación de autos y procesos el Maestro Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, expresó lo siguiente:

   La llamada acumulación de autos es la acumulación sucesiva de pretensiones que se produce cuando se reúnen dos o más procesos en curso con el objeto de que constituyan un solo juicio y sean terminados por una solo sentencia.

   (…)

   En nuestro sistema se distinguen dos clases de acumulación de autos: la imperativa y la facultativa.

   (…)

   La acumulación de autos facultativa ha sido restituida a sus límites propios en el nuevo código. Ella se acuerda ahora como consecuencia de haber quedado firme la declaratoria de accesoriedad, de conexión o de continencia a que se refieren los artículos 48 y 51 del CPC.

   Cuando los procesos estén pendientes ante tribunales diferentes, la modificación de la competencia por razón de accesoriedad, de conexión o de continencia, se solicita por las partes al juez que conoce de la causa accesoria (accesoriedad), o al que haya sido requerido posteriormente y no haya prevenido (conexión) o al juez donde está pendiente la causa contenida (continencia).

   De igual manera, debe observarse que el autor Rengel Romberg analiza las causales de improcedencia de la acumulación de autos contenidas en el artículo 81 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

   Conforme al artículo 81 CPC no procede la acumulación de autos:

   1°) Cuando no estuvieren en una misma instancia los procesos.

   2°) Cuando se trate de procesos que cursen en tribunales civiles y mercantiles ordinarios a otros procesos que cursen en tribunales especiales.

   3°) Cuando se trate de asuntos que tengan procedimientos incompatibles.

   4°) Cuando en uno de los procesos que deban acumularse estuviere vencido el lapso de promoción de pruebas.

   5°) Cuando no estuvieren citadas las partes para la contestación de la demanda en ambos procesos.

   (…)

   3. La prohibición de acumulación de procesos que tengan procedimientos incompatibles, se justifica igualmente por la necesidad de la unidad de procedimiento que debe seguirse para los procesos acumulados. Sería imposible esta unidad si se acumulasen, v. gr., un proceso de cobro de bolívares que se sigue por el procedimiento ordinario, con otro de ejecución de hipoteca que se sigue por el respectivo procedimiento especial.

   (Negrillas del Tribunal)

   Como se ha observado de las citas anteriormente transcritas, se evidencia que a pesar de la existencia de otro proceso por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; dicho juicio se sigue por los trámites del procedimiento ordinario establecido en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, mientras que el proceso que se sigue en el presente expediente se refiere a un cumplimiento de contrato de arrendamiento que se lleva a través de los trámites del procedimiento breve consagrado en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

   En virtud de lo anterior, se observa que al no ser compatibles los procedimiento de ambos procesos, tal y como lo establece el ordinal 3° del artículo 81 del Código de Procedimiento Civil, mal podría producirse la acumulación de autos o procesos solicitada por la parte demandada. En consecuencia, se niega la solicitud de acumulación de autos o procesos realizada por la parte demandada. Así se decide.-

   - VI -

   Motivación para Decidir

   Planteada así la controversia, observa este sentenciador que nuestro Código Civil como la máxima normativa vigente referente a la materia de las obligaciones en nuestro país, consagra en el artículo 1167 lo siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.

   Habida cuenta de lo anterior, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento. Aunado a lo anterior, observa este Tribunal que la parte demandada aceptó la existencia del mencionado contrato de arrendamiento, por lo que se tiene como un hecho admitido fuera del controvertido; por lo que ha quedado probado en este proceso la existencia del contrato bilateral alegado en el libelo de la demanda. Así se decide.-

   Ahora bien, debe este Tribunal determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento que rige la presente relación arrendaticia.

   A tal efecto, se debe observar que de autos se desprende que la relación arrendaticia data desde el 24 de marzo de 2003, y que sería prorrogable automáticamente por igual lapso, siempre y cuando no se manifestare por escrito a la otra con por lo menos 30 días de antelación a la expiración del lapso del contrato, la voluntad de no prorrogarlo.

   Visto lo anterior, reitera este Juzgado que dicho contrato de arrendamiento que vincula a las partes, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se decide.-

   Una vez realizadas todas las consideraciones anteriormente expuestas, debe este Tribunal concluir que el contrato cuyo cumplimiento es exigido a través del presente proceso, es a tiempo determinado en cuanto a su duración, siendo la presente acción, la acción idónea para satisfacer la pretensión deducida. Así se decide.-

   Una vez concluido el análisis del primero de los requisitos de procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, debe este Tribunal pasar a a.e.s.d.l. requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de abril de 2006 hasta el mes de febrero de 2007; y desde el mes de marzo de 2007 hasta el mes de enero de 2008, meses estos últimos que correspondían a la prórroga legal en caso de encontrarse solvente con sus obligaciones.

   Dichos cánones de arrendamiento, eran cada uno a razón de Bs. 456.000,00 mensuales lo que da un total de Bs. 9.576.000,00.

   Ahora bien, a los fines de probar si la obligación de entregar el inmueble objeto del presente litigio y si la falta de cumplimiento se debe a un hecho de la parte demandada, debe este Tribunal entrar a revisar las actas del presente expediente.

   Al respecto, observa este sentenciador que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución sucesiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es, que probada la existencia de una obligación de ejecución sucesiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago.

   Observa este sentenciador, que en el caso de marras la parte hoy demandada alegó haber realizado el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante consignaciones arrendaticias por cuanto la arrendadora se negó a recibir los mismos.

   En ese sentido, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

   Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   Para el caso hoy sometido a discusión, conforme a la cláusula “CUARTA” del contrato de arrendamiento, la parte demandada se obligó a pagar los cánones de arrendamiento convenidos por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Lo anterior sumado a los quince (15) días establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conlleva a este Juzgador a concluir que el pagó de las consignaciones arrendaticias debe verificarse dentro de los primeros 20 días de cada mes, por mensualidades adelantas, por lo que este Juzgador pasa a revisar de manera descriptiva el pago de los cánones demandados:

   CANON DEMANDADO FECHA EN QUE SE REALIZÓ LA CONSIGNACIÓN OBSERVACIÓN

   MES AÑO DÍA MES AÑO ________

   ABRIL 2006 09 MAYO 2006 FUERA DE LAPSO

   MAYO 2006 07 JUNIO 2006 FUERA DE LAPSO

   JUNIO 2006 12 JULIO 2006 FUERA DE LAPSO

   JULIO 2006 08 AGOSTO 2006 FUERA DE LAPSO

   AGOSTO 2006 25 SEPTIEMBRE 2006 FUERA DE LAPSO

   SEPTIEMBRE 2006 11 OCTUBRE 2006 FUERA DE LAPSO

   OCTUBRE 2006 15 NOVIEMBRE 2006 FUERA DE LAPSO

   NOVIEMBRE 2006 16 ENERO 2007 FUERA DE LAPSO

   DICIEMBRE 2006 16 ENERO 2007 FUERA DE LAPSO

   ENERO 2007 13 FEBRERO 2007 FUERA DE LAPSO

   FEBRERO 2007 20 MARZO 2007 FUERA DE LAPSO

   MARZO 2007 24 ABRIL 2007 FUERA DE LAPSO

   ABRIL 2007 15 MAYO 2007 FUERA DE LAPSO

   MAYO 2007 18 JUNIO 2007 FUERA DE LAPSO

   JUNIO 2007 25 JULIO 2007 FUERA DE LAPSO

   JULIO 2007 13 AGOSTO 2007 FUERA DE LAPSO

   AGOSTO 2007 25 OCTUBRE 2007 FUERA DE LAPSO

   SEPTIEMBRE 2007 25 OCTUBRE 2007 FUERA DE LAPSO

   OCTUBRE 2007 21 ENERO 2008 FUERA DE LAPSO

   NOVIEMBRE 2007 21 ENERO 2008 FUERA DE LAPSO

   DICIEMBRE 2007 21 ENERO 2008 FUERA DE LAPSO

   ENERO 2008 22 ABRIL 2008 FUERA DE LAPSO

   Sobre este punto, es menester destacar que las consignaciones de los meses antes expuestos y reclamados por la parte actora en su libelo de demanda, fueron realizadas de manera extemporánea.

   Ahora bien, la doctrina con respecto al cumplimiento o ejecución de las obligaciones ha reiterado lo siguiente:

   OBLIGACIÓN DE PAGAR LA PENSIÓN DE ARRENDAMIENTO:

   I. El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos que se consideren accesorios (p. Ej.: en Venezuela, pagar el aseo urbano). Desde luego comprende también los gastos del pago mismo, salvo los causados por una mora ‘accipiendi’.

   II. El lugar de pago es el designado en el contrato o falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon. Según parte de la doctrina, la cláusula de que el pago se efectúe ‘en el domicilio del arrendador’ debe interpretarse, en principio, en el sentido de que el pago debe efectuarse en el domicilio que tenía el arrendador del tiempo de la celebración del contrato.

   III. El momento en que debe hacerse el pago es el designado en el contrato que puede establecer un pago único (en cualquier momento) o pagos periódicos (de cualquier periodicidad), por plazo vencidos o anticipados.

   (Negrillas del Tribunal)

   Por otra parte, en cuanto a la forma del pago también se ha reiterado en la doctrina lo siguiente:

   Principios que rigen el cumplimiento o ejecución en especie:

   La Doctrina ha estructurado dos principios básicos en materia de ejecución en especie: el principio de identidad en el cumplimiento y el de integridad del mismo. El cumplimiento debe ser idéntico y debe ser íntegro.

   a) Principio de Identidad:

   El cumplimiento debe ser idéntico a la prestación pactada y por lo tanto el deudor no puede ejecutar una prestación diferente a la prometida, aun cuando aquella prestación sea equivalente o mayor que ésta y aun cuando satisfaga igual o mejor al acreedor. Este principio de identidad esta contemplado en el artículo 1290 del Código Civil:

   `No puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta de la que le debe, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o aun superior al de aquella.´

   b) Principio de Integridad:

   El cumplimiento debe ser completo o integro, es decir, debe comprender toda la prestación prometida; por lo tanto, el deudor no puede cumplir menos de lo debido ni el acreedor exigir más de lo acordado. El principio de integridad está contemplado en el artículo 1291 del Código Civil, que establece:

   `El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible.´

   Tanto el principio de identidad como el de integridad del cumplimiento, no son más que aplicaciones del principio general de la ejecución en especie, contemplado en el artículo 1264, anteriormente señalado (las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas).

   De lo anterior, se evidencia la insolvencia en que incurrió la parte demandada, en relación con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento pactados. Así se decide.-

   En consecuencia, este juzgador visto el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario con respecto a la forma y momento del pago pactado, debe declarar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada. Así se decide.-

   Ahora bien, a los fines de verificar la validez de la notificación judicial realizada por el apoderado de la parte actora a través del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debe precisar lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de diciembre de 2006, en la cual se manifestó lo siguiente:

   “Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

   La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

   En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

   En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.”

   Una vez establecido lo anterior, debe este Tribunal precisar que de una aplicación analógica del artículo 1137 del Código Civil, se evidencia que la practica de la notificación judicial realizada por la parte actora en el presente proceso, fue practicada de manera válida. Así se establece.-

   En virtud de lo antes expuesto, debe verificar este sentenciador si la mencionada notificación judicial fue realizada de acuerdo con los postulados convencionales pactados por las partes, es decir, si fue realizada con 30 días de antelación a la fecha de fenecimiento del contrato de arrendamiento.

   En ese orden de ideas, debe observar quien aquí decide que la mencionada notificación judicial fue practicada en fecha 21 de febrero de 2007, y siendo que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes expiraba en fecha 24 de marzo de 2007, la notificación judicial fue realizada con más de 30 días de anticipación, y por ende, fue realizada de conformidad con lo establecido en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Así se establece.-

   Como consecuencia de todo lo anteriormente expuesto, debe observar este Tribunal que la parte demandada fue debidamente notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo que a partir del día siguiente a la fecha de vencimiento del mismo, es decir, 21 de marzo de 2007, comenzaría a correr la prórroga legal. Sin embargo, como se evidenció de párrafos anteriores, la parte demandada se encontraba insolvente en su obligación de pago del canon de arrendamiento, razón por la cual no le corresponde el periodo de prórroga legal establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.-

   En consecuencia, este juzgador visto el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el demandado, debe declarar procedente la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentara el ciudadano R.D.P., quien actúa en nombre y representación de los ciudadanos J.J.S.R. Y GYPSY J.S. contra el ciudadano R.E.M.G.. Así se decide.-

   Una vez establecido lo anterior, debe este Tribunal pronunciarse respecto de los pedimentos contenidos en el libelo de demanda, el primero referente al pago de los daños y perjuicios por concepto de ocupación ilegal del inmueble.

   Al respecto, debe observar este sentenciador que al encontrarse pactados dichos daños y perjuicios en la cláusula “TERCERA” del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, como el pago de una cantidad equivalente a la correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento mensuales que correspondían sobre el inmueble, debe necesariamente este Tribunal declarar la procedencia de los mismos. Así se decide.-

   Por último, debe observar este sentenciador que la parte actora pretende el pago de la cláusula penal pactada en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se reclama. En ese sentido, al encontrarse pactada dicha cláusula penal, en la cláusula “SEXTA” del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, debe este juzgador observar que el artículo 1258 del Código Civil, establece lo siguiente:

   Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

   El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.

   Ahora bien, siendo que en el caso de marras, fue efectivamente pactada la cláusula penal en la cantidad de Bs. 25.000,00 actualmente equivalentes a BsF. 25,00, diarios, la misma deberá ser pagada desde el día 25 de marzo de 2007 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo. Así se decide.-

   - VII -

   Dispositiva

   En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano R.E.M.G., contra la decisión de primera instancia dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de septiembre de 2008.

   Como consecuencia de lo anterior, SE CONFIRMA la sentencia apelada, aunque con distinta motivación.

   Se condena en costas a la parte apelante.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.

   Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes.

   Remítase el expediente a su Tribunal de origen.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (29) días del mes de mayo de dos mil Nueve (2009).

   EL JUEZ,

   L.R.H.G.

   LA SECRETARIA,

   M.G.H.R.

   En la misma fecha, siendo las se publicó la anterior decisión.

   LA SECRETARIA,

   LRHG/FM.

   Exp. 08-10046.