Decisión nº 2 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 8 de Octubre de 2003

La demandante M.R.G., up supra identificada, procedió a incoar demanda de DESALOJO, asistida por el Abogado C.L.Q.U., alegando que se celebró un contrato de arrendamiento verbal, de fecha 15 de febrero de 1986, sobre un inmueble de su propiedad consistente de dos (2) locales comerciales ubicados en la calle 25 entre carreras 33 y 34, N° 33-45, de la ciudad de Barquisimeto Estado-Lara, y alinderados así: NORTE: Con terrenos ocupados por C.G., SUR: Con terreno ejido ocupado por P.J.R., ESTE: Con terrenos ejidos ocupados, y OESTE: Con la calle 25 que es su frente. Aduce la reclamante que los cánones de arrendamiento fueron convenidos en la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) mensuales el cual se canceló hasta el 15 de Febrero de 1990. Afirma que posteriormente se acordó aumentar dicho canon a la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) y que nuevamente en el año de 1.993 se reajustó el canon arrendaticio mensual a la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs.6.000,00). Posteriormente en el año de 1.997, alega la actora que sostuvieron una reunión planteándole la necesidad de aumentar el canon de arrendamiento a la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), manifestando el arrendatario que lo iba a pensar, pero unilateralmente a mediados del 1.997 comenzó a realizar pagos por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,00) mensuales, sin dar respuesta alguna a lo acordado en la reunión. Aduce la parte demandante que a mediados del año 2.000 el arrendatario le informó que en lo sucesivo retirara el pago de la mensualidad en los Tribunales, mostrando retraso en el pago de las mismas, con lo que se evidencia negligencia, aunado a que no cancela desde el 08 de mayo de 2003, habiendo dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas. Afirma la parte reclamante que dichas consignaciones no se le habían notificado por lo cual debe entenderse como no efectuadas, es por ello que la hoy demandante solicita el desalojo del inmueble, el cual dividido inconsultamente por el demandado en dos locales, donde operan comercialmente dos empresas: CARNICERÍA, QUESERA Y CHARCUTERIA BORJA y el TALLER BORJA. En consecuencia solicita en la presente demanda que sea DESALOJADO del inmueble el hoy demandado F.D.B.R., fundamentando su acción en los artículos 33 y 34 literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pide el pago de costos y costas y se decrete secuestro del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil. Asimismo estima la demanda en DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00).

Cumpliendo con el procedimiento legal, este Tribunal procedió a citar a la parte demandada una vez cumplido con lo establecido en los artículos 218 del Código de Procedimiento Civil. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, comparece el abogado S.G.H., en representación del demandado F.D.B.R., suficientemente identificado en autos, donde rechaza, niega y contradice tanto los hechos como el Derecho que en fecha 15 de Febrero de 1986, celebró un CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO con la ciudadana M.R.G., suficientemente identificada. Asimismo niega, rechaza y contradice que desde la fecha up supra indicada ocupó el inmueble, puesto que desde el 15 de septiembre del año 1968, es el arrendatario de ese inmueble por contrato de arrendamiento, suscrito con el ciudadano J.L.A., quien en esa oportunidad era el propietario de dicho inmueble. Igualmente niega, rechaza y contradice, que en el año 1987 se haya acordado pagar la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.80.000,00) como canon de arrendamiento, por cuanto se trataba de un inmueble regulado por la Ley de Regulación de Alquileres, situación conocida por la demandante en el año de solicitar el incremento. Igualmente el demandado niega, rechaza y contradice que en el año de 1997 se haya comenzado a cancelar la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento, debido a que la ciudadana M.R.G., solicitaba sin justificación la desocupación del inmueble sin dar razón alguna, al igual que nunca hubo falta de pago ya que la mensualidad fue cancelada al ciudadano F.R. por espacio de tres (3) años de manera adelantada y anual; es decir que se le cancelaba en el mes de Enero las demás mensualidades que contemplan los doce (12) meses que conforman el año. Asimismo el demandado aduce que no ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento como se evidencia en los expedientes de consignación 82-M y KP02-S-2002-4789, que cursa en este Tribunal; así como también rechaza que sea una persona negligente, lo cual ha demostrado en los treinta y cinco años que tiene en la ocupación del inmueble, y que por el contrario al momento de la venta del inmueble en litigio, se le vulneró su derecho preferente, al no haber sido ofrecido al demandado.

El ciudadano F.D.B., aduce que en virtud de que la demandante retiró en fecha 20 de Agosto de 2003, los cánones de arrendamiento entonces debe considerarse que ha habido una renuncia o desistimiento de la misma, basado en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es por ello que niega, rechaza y contradice que se encuentre insolvente pues la demandante retiró la totalidad de los cánones de arrendamiento depositados oportunamente por la ciudadana M.R.G.. Por ultimo admite que el local objeto de la demanda fue dividido por el demandado pero con pleno conocimiento de la demandante.

De acuerdo a estas consideraciones, este Tribunal procede a valorar las pruebas aportadas por las partes. Observa esta Juzgadora que el instrumento probatorio consignado por la parte actora con el libelo de la demanda es la Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble. Sobre ese instrumento quien juzga observa que es copia de un documento público y de conformidad con contemplado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnadas por el adversario, las mismas se tienen como fidedignas. Y así se decide. Igualmente al momento de dar contestación a la demanda, el representante judicial del accionado consigna Poder autenticado en fecha 20.08.01, inserto bajo el N° 37, Tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el cual no fue impugnado ni tachado, por lo que mantiene toda su fuerza probatoria. Y así se decide.

Llegado el lapso probatorio tanto la parte actora como la demandada promueven tempestivamente sus pruebas. Por su parte, la actora promueve: 1.- El valor y mérito de los autos. 2.- Prueba testimonial de las ciudadanas: M.D.C.S., C.E.G., y A.V. VIRGÜEZ MÉNDEZ, todas venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares respectivamente de las cédulas de identidad números V-7.347.485, V-7.326.855 y 5.364.701. 3.- Prueba documental en copias certificadas del expediente KP02-2002-004789 en 25 folios, donde alega se evidencia en el folio uno (1) la mora del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE del año 2002, así como el retardo en el pago de los meses consecutivos OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2002, asimismo en el folio 20 afirma consta la mora de los pagos efectuados en los meses MARZO Y ABRIL DE 2003, fecha en que fue expedida copia certificada de consignaciones arrendaticias del arrendatario en el pago efectuado a los meses de MAYO Y JUNIO DE 2003, de lo que se desprende claramente el faltante de dos (2) mensualidades consecutivas. Por su lado, el demandado en su oportunidad procesal para la instrucción de pruebas promueve: 1.- Reproduce el mérito favorable de los autos. 2.- Consigna copia fotostática del contrato de arrendamiento que celebró el demandado F.R. y el ciudadano J.L.A., fallecido el 15 de Septiembre de 1968, aduciendo que es el único efectuado. 3.- Promueve cuatro (4) copias fotostáticas de recibos de pago o egresos de caja N° 115 de fecha 15 de mayo de 1997, N° 065 de fecha 30 de Septiembre de 1997, N° 070 de fecha 30 de Abril de 1998 y N° 092 de fecha 15 de Noviembre de 1998, en los cuales aduce probar la cancelación del canon de arrendamiento. 4.- Consigna copias certificadas en treinta y dos (32) folios útiles, del asunto KP02-S-2002-004789, donde alega se hace constar los cánones cancelados y a su vez el retiro de los pagos de alquiler en fecha 20 de Agosto de 2003, por la ciudadana M.R.G..

De seguidas pasa esta Sentenciadora a analizar las pruebas aportadas. En relación a las testimoniales evacuadas, se evidencia que la ciudadana M.D.C.S., arriba identificada, en la oportunidad fijada para oír su declaración lo hace de manera concordante en sus respuestas, concluyendo quien juzga que el día 15 de Febrero 1986, la ciudadana M.R.G., celebró un contrato verbal de arrendamiento por Bs. 1.000,oo mensuales con el ciudadano F.D.B.R., en razón de ella estar presente en el momento de la celebración del convenio, pues ella estaba en la casa de la actora vendiendo productos. Asimismo se infiere que le consta que en el inmueble objeto de litigio actualmente funcionan dos locales, los cuales se denominan Carnicería y Charcutería Borja y el Taller Borja. De ello se desprende que la valoración del testigo no es referencial, que es concordante en sus respuestas, y no habiendo sido impugnado su testimonio por la otra parte posee todo su valor probatorio. Y así se decide. La ciudadana C.E.G., arriba identificada testificó en su oportunidad lo siguiente: Le consta que entra la señora R.G. y el señor F.D.B., se celebró un contrato verbal de arrendamiento específicamente desde el día 15 de febrero de 1986, al igual que le consta la ubicación del inmueble situado en la calle 25, entre carreras 33 y 34, N° 33-45, de esta ciudad de Barquisimeto, en la cual funcionan dos locales con la denominación Carnicería y Taller con el apellido del arrendatario que es Borja y la propietaria que es M.G.. También afirma la testigo que el contrato celebrado entre ellos fue convenido por un canon de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) pagados por mensualidades vencidas los cuales serían comenzados a pagar el 15 de Marzo de 1986, en el domicilio de la arrendadora. Todo ello le consta por haber presenciado ese contrato pues el señor F.d.B. le pidió que lo acompañara, ya que ella se encontraba trabajando con el como secretaria, para solicitarle a la señora el alquiler del inmueble ubicado en la dirección descrita. El análisis y la valoración de esta Juzgadora concluye que en sus respuestas hay concordancia entre respuestas a las preguntas y para ser apreciado en este juicio lo hace como un testigo presencial del contrato verbal de lo que se desprende la confianza y merece todo su valor probatorio. Y así se decide.

La testigo A.V. VIRGÜEZ, arriba identificada, no compareció, por lo que el acto se declaró desierto, en razón de lo cual su testimonio no puede ser valorado de manera alguna. Y así se decide.

En relación al Contrato Privado de Arrendamiento consignado con la contestación a la demanda, y los recibos de pago o egresos de caja se desprende de autos que la parte actora procedió a desconocerlos en cuanto a su contenido y firma, siendo que la parte que lo promovió no lo ratificó de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, limitándose a ratificar y reproducir el mérito favorable de los mismos. Aquí es imperioso para quien esto juzga destacar que los documentos privados no tienen valor, sino son reconocidos por la parte a quien se oponen, o tenidos legalmente por reconocidos. El documento privado desprovisto de autenticidad carece de eficacia probatoria. Así al haberse desconocido el mismo y no haberse probado su autenticidad, estos instrumentos analizados deben ser desechados. Y ASÍ SE DECIDE.

El análisis sobre la prueba documental del expediente KP02-2002-004789 es el siguiente: ambas partes lo promueven y consignan en copias certificadas. Por lo que teniendo la fuerza del documento público y estar ambas partes acordes en su fuerza probatoria, no habiendo por ende impugnación alguna, este instrumento probatorio conserva para quien juzga todo su valor. Y así se decide. Sobre este instrumental se hará adicional análisis más adelante.

Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga considera prudente pronunciarse previamente sobre la naturaleza del contrato, pues de ello depende la pertinencia de la norma procesal adjetiva especial fundamento de la presente acción. En su escrito libelar el demandante afirma que la relación arrendaticia está fundamentada en una contratación verbal. Por su parte el demandado no niega la relación y de su contestación a la demanda, vuelto del folio 11, numeral cuarto donde expresa “mi representado se dirigió a conversar con la ciudadana M.G., para llegar a un acuerdo sobre el pago para que ella lo recibiera, es así como le manifestaba la demandante que le desocupara el inmueble” (sic), se concluye que admite la relación arrendaticia con la accionante. Es así como de las aseveraciones de ambas partes y como conclusión de las testimoniales evacuadas debe concluirse que el contrato de arrendamiento es verbal y por tiempo indeterminado. En estos casos, es decir cuando el contrato es verbal y a tiempo indeterminado, la parte demandante debe solicitar el desalojo como consecuencia de la resolución del contrato indeterminado. En el caso que nos ocupa, efectivamente la parte actora exige el desalojo del inmueble, establecida en el artículo 34 ordinal "A” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La causal esgrimida, conforme al literal A, es la de que “el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”. Por lo que el demandante escogió la vía procesal idónea. Y ASÍ SE DECIDE.

Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga procede a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia. La cual versa sobre la desocupación del inmueble en cuestión, debido a falta de pago por parte del arrendatario, conforme a lo expresado en el libelo de la demanda. Toda otra discusión o alegación no tiene relevancia a los efectos de dirimir la litis planteada.

Ahora bien, el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. En el caso bajo estudio la parte demandada negaba haber incumplido el pago de los cánones de arrendamiento, consignando para ello el expediente KP02-2002-004789, donde el demandado hacía las consignaciones por canon de arrendamiento a favor de la aquí actora. Esta, por su parte afirma que el pago realizado lo era de manera discontinua e impuntual. De una lectura del expediente de marras se evidencia que las mensualidades canceladas fueron hechas por diferentes montos de manera discontinua en el tiempo y que el último pago realizado se hizo el 12 de mayo de 2003, siendo que esta demanda fue incoada el 16 de julio de 2003. En este punto es menester hacer mención y análisis sobre lo establecido en el artículo 52 de la Ley adjetiva pertinente:

Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler. Subrayado del Tribunal.

En el caso en autos, el demandado alega en su contestación que la actora desistió de la demanda al haber retirado las cantidades consignadas, lo que efectivamente solicitó el 16 de julio de 2003. El autor patrio J.M.C. en su obra Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala al respecto que el arrendador o propietario puede disponer libremente de las cantidades consignadas por el arrendatario, a menos que la acción judicial se haya fundamentado en la falta de pago de la pensiones de alquiler, en cuyo caso enerva la pretensión, cual es el caso en autos. En el mismo sentido establece R.H.C., en su libro El nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, págs. 181 y 182, que “si durante el curso de la demanda intentada por el arrendador fundamentada en la falta de pago, si éste llegase a retirar las cantidades consignadas a su favor, ese retiro de las cantidades deberá ser entendido como su conformidad del pago o pagos hechos u como desistimiento de la acción”. Así las cosas, se concluye que el hecho de que la consignación haya sido realizada o no de manera extemporánea no es óbice a lo planteado en el artículo in comento, por lo que en el caso de efectuar el arrendador el retiro de los cánones consignados judicialmente se entiende desistida la acción. En razón de ello es forzoso para esta Sentenciadora concluir que esta acción fue desistida por la parte actora. Y así se decide.

-III-

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. SIN LUGAR la demanda por Desalojo intentada sobre un inmueble de su propiedad consistente de dos (2) locales comerciales ubicados en la calle 25 entre carreras 33 y 34, N° 33-45, de la ciudad de Barquisimeto Estado-Lara, y alinderados así: NORTE: Con terrenos ocupados por C.G., SUR: Con terreno ejido ocupado por P.J.R., ESTE: Con terrenos ejidos ocupados, y OESTE: Con la calle 25 que es su frente, por la ciudadana M.R.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.273.946, y de este domicilio CONTRA: F.D.B.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.269.542, y de este domicilio.

2. Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 07 días del mes de octubre de Dos Mil Tres (2.003). Años 193° de la Independencia y 144° de la Federación.

La Juez Temporal,

Abog P.R.P.

La Secretaria,

M.M.S.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 02:280 de la tarde.

La Secretaria.