Decisión nº 0351-TR de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo Segundo Circuito de Sucre, de 12 de Enero de 2009

Fecha de Resolución12 de Enero de 2009
EmisorJuzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo Segundo Circuito
PonenteMiguel Vasquez Urbano
ProcedimientoNulidad De Transacción

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR

EN LO CIVIL, MERCANTIL, DE TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

Conoce de la presente causa en virtud de la apelación interpuesta por el abogado C.M., inscrito en el Inpreabogado con el número: 44.874, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio REPRESENTACIONES DORTA GARCIA C.A., inscrita en el registro mercantil llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Circuito y Circunscripción Judicial en fecha 5 de agosto de 1992, bajo el número: 79, folios 131 al 133, tomo 42-b, del libro respectivo, representada por el ciudadano F.D., titular de la cédula de identidad número: 4.946.785, contra la sentencia definitiva de fecha 10 de julio de 2008, dictada por el mencionado Juzgado, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de nulidad de venta con pacto de retracto que incoara contra el ciudadano F.P., titular de la cédula de identidad número: 10.221.899, quien estuvo debidamente asistido.

Es el caso que, el apoderado actor libeló:

  1. Que su representada efectúo dos (02) ventas de inmuebles bajo la figura de venta con pacto de retracto, a fin de garantizar préstamos que le hiciera el ciudadano F.P.; la primera, mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, el día 14 de marzo de 2000, registrado bajo el número: 28 de la serie, protocolo primero, tomo sexto, del primer trimestre de 2000, sobre un inmueble ubicado en la calle Panamá de esta ciudad por la suma de cuarenta y cuatro millones cuatrocientos mil bolívares (Bs.44.400.000,oo); y la segunda, mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez, el 31 de julio de 2000, bajo el número: 39 de la serie, protocolo primero, tomo segundo, tercer trimestre de 2000, sobre un inmueble ubicado en la calle Las Margaritas de esta ciudad, por la suma de ciento veinte millones de bolívares (Bs.120.000.000,oo).

  2. Que esas garantías dadas al ciudadano F.P. bajo la figura de ventas con pacto de retracto, sustituían de mutuo acuerdo varias letras de cambio aceptadas por el ciudadano F.D. a nombre de “REPRESENTACIONES DORTA GARCÍA C.A.”, por unos montos que en su conjunto suman la misma cantidad de dinero por la cual se hicieron las ventas, letras que el demandado se ha negado a devolver al ciudadano F.D..

  3. Que era evidente que nunca hubo el “animus vendendi” en las garantías dadas por vía de las referidas ventas, por cuanto esa figura legal no conllevó la entrega material de los inmuebles ya que habían estado bajo la posesión de su representada, a pesar de que el ciudadano F.P. violentó y rompió la cerradura de la puerta del inmueble ubicado en la calle Las Margaritas, lo cual fue denunciado, asimismo arrendó un local del edificio sin que ese inmueble hubiere obtenido la condición de habitabilidad, como así constaba de oficio emanado de la Gerencia de Planeamiento y Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Bermúdez.

  4. Que en reuniones sostenidas entre el ciudadano F.D. y el demandado, éste le había manifestado que debía hacerle entrega de los inmuebles, sin que mediara la vía jurisdiccional de la entrega material, para lo cual lo había presionado verbal y bajo amenazas de que debía aceptar por la suma de dinero global de ciento cuarenta y cuatro millones cuatrocientos mil bolívares (Bs.144.400.000,oo), que comprendían las ventas simuladas bajo la figura de pacto de retracto de los dos (02) inmuebles, con lo cual enajenaría inmuebles que tienen un valor total de ochocientos millones de bolívares (Bs.800.000.000,oo), lo cual sería inaceptable por cuanto se tenía una oferta de compra por la suma de seiscientos millones de bolívares (Bs.600.000.000,oo), como así constaba de la opción de compra que en fecha tres (03) de mayo de 2002 se recibió del ciudadano Calo Libertella.

  5. Que el ciudadano F.P. cuya notoria actividad en la ciudad de Carúpano era la de dar préstamos de dinero bajo la figura de venta con pacto de retracto, pretendía enriquecerse en forma ilícita para obtener los dos (02) inmuebles; el edificio del cual existía un ofrecimiento de compra por la suma de seiscientos millones de bolívares (Bs.600.000.000,oo), por la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs.120.000.000,oo), o sea, lucrándose en más de cuatrocientos millones de bolívares (Bs.400.000.000,oo), y en otro inmueble, que tiene un valor de doscientos millones de bolívares, por la suma de cuarenta y cuatro millones cuatrocientos mil bolívares (Bs.44.400.000,oo), pretendiendo lucrarse con más de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs.150.000.000,oo), lo que hacía un total general de quinientos cincuenta millones de bolívares (Bs.550.000.000,oo).

  6. Que era evidente que las referidas ventas no fueron celebradas conforme lo establece el artículo 1.141 del Código Civil, es decir, que los contratos, deben estar revestidos de causa lícita y del consentimiento de las partes, pero que en el presente caso, el consentimiento fue obtenido mediante dolo, es decir, “dolus malus” ya que hubo artificio o maquinación de parte del ciudadano F.P., para sorprender la buena fe de la víctima y una causa ilícita, como era la desproporcionalidad entre el valor de los inmuebles y el precio de la venta con pacto de retracto, lo cual conllevaba a tipificar el delito de usura amparado por el artículo 114 de la vigente Carta Magna, y conforme lo disponen los artículos 1.142, 1.145, 1.154 y 1.161 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.346 eiusdem, y a tales efectos acotó la sentencia dictada el 28 de septiembre de 2000, por la Sala de Casación Penal del Tribunal Supremo de Justicia que versa sobre la desproporcionalidad del precio de venta con pacto de retracto en la comprobación del delito de usura y la de la Sala Constitucional de fecha 05 de junio de 2001 que trata sobre la obligatoriedad de la solicitud jurisdiccional de la entrega material a objeto de no ser violado el derecho a la defensa y al debido proceso conforme lo dispuesto en el artículo 929 y siguientes procesal civiles.

  7. Que por todo lo antes expuesto, demandaba al ciudadano F.P., para que conviniera, o en su defecto fuera condenado en la nulidad de las ventas con pacto de retracto de los dos (02) inmuebles ya identificados, por simulación de ventas puras y simples, donde no operó la tradición legal y real, y por ello nunca estuvo en posesión del comprador, por ser de causas ilícitas con vicios de consentimiento, en virtud de que fueron realizadas como garantías de préstamos de dinero a su representada y en la que no se había ejercido la entrega material como procedimiento que garantizada el principio constitucional del derecho a la defensa y al debido proceso.

  8. Que estimaba la presente acción en la suma de ochocientos millones de bolívares (Bs.800.000.000,oo), y asimismo, solicitó que en la definitiva se considerara la indexación a la fecha, más los costos y honorarios profesionales.

    Solicitó:

    De conformidad con lo dispuesto en el ordinal segundo del artículo 1.921 del Código Civil, se oficiara al ciudadano Registrador Subalterno de este municipio a los fines de que se estampara la nota al margen de los documentos respectivos, de la notificación de la admisión de la presente causa.

    Admitida la demanda, se citó para la contestación.

    El demandado en su contestación señaló que rechazaba tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda. Específicamente rechazó:

  9. Que la empresa “REPRESENTACIONES DORTA GARCÍA C.A.”, hubiere aceptado letra alguna librada por él y que las ventas con pacto de retracto a que se hacía alusión en el libelo hubieran servido para sustituir tales efectos cambiarios como si hubiera existido al inicio una obligación diferente a la que nació como consecuencia de las ventas con pacto de retracto-rescate.

  10. Que nunca hubo el “animus vendendi” en las garantías dadas por las referidas ventas, ya que la venta con pacto de retracto era un pacto sólo sometido a una condición, que el vendedor restituyera el precio para que no operara la transmisión de la propiedad. Si el vendedor no rescataba la cosa en tiempo oportuno, la propiedad se adquiría por parte del comprador irrevocablemente; que existía el animus de pactar sobre la venta y se conocían las consecuencias por parte de los contratantes.

    Igualmente señaló:

  11. Que se había pretendido ligar, con ánimo de confundir, el contrato de préstamo con la venta con pacto de rescate;

  12. Que no había causa ilícita por cuanto no se violentaron normas de orden público, cumpliendo así con los requisitos establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil.

    En la oportunidad de promover pruebas, el apoderado actor promovió:

    El mérito de autos, así como las siguientes documentales:

  13. Contrato de venta con pacto de rescate de un inmueble propiedad de su representado ubicado en la calle Panamá de Carúpano, por un monto de cuarenta y cuatro millones cuatrocientos mil bolívares (Bs.44.400.000,oo). Documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, el día 14 de marzo de 2000, registrado bajo el número: 28 de la serie, protocolo primero, tomo sexto, del primer trimestre de 2000, respecto del cual señaló que era prueba fehaciente de la irrisoriedad del precio de la venta.

  14. Contrato de venta con pacto de retracto que su representada dio a favor del ciudadano F.P., de la parcela de terreno y de las bienhechurías sobre ellas construidas (edificio), por un valor de ciento veinte millones de bolívares (Bs.120.000.000,oo). Documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez, el 31 de julio de 2000, bajo el número: 39 de la serie, protocolo primero, tomo segundo, tercer trimestre de 2000, respecto del cual indicó que era prueba fehaciente de que el negocio fue hecho para garantizar un préstamo de dinero, por cuanto el referido inmueble tenía un valor de un mil millones de bolívares (Bs.1.000.000.000,oo), aproximadamente.

  15. Oficio emanado de la Alcaldía del Municipio Bermúdez mediante el cual se le informaba a F.D. que, practicada la inspección en fecha 27 de mayo de 2002, se pudo constatar que el inmueble estaba en construcción, faltando por ejecutar cerramientos y elementos importantes, por lo que no se le podía otorgar cédula de habitabilidad; prueba de que, sin haberse solicitado judicialmente la entrega material del inmueble, el demandado había tomado de hecho la posesión del edificio y dado en arrendamiento dos (02) locales comerciales a una empresa mercantil, lo que demostraba el hecho ilícito de su procedimiento.

  16. Comunicación enviada a “REPRESENTACIONES DORTA GARCÍA C.A.” por el ciudadano Calo Libertella en fecha 03 de mayo de 2002, en la cual ratificó a su representada el interés de adquirir la propiedad ubicada en la calle Panamá de esta ciudad, por la suma de seiscientos millones de bolívares (Bs.600.000.000,oo), lo que demostraba que el inmueble en cuestión tenía un valor de un mil millones de bolívares (Bs.1.000.000.000,oo).

  17. Contrato registrado de compraventa con pacto de retracto entre los ciudadanos Ihsan Foud Salad Eddin (vendedor) y M.J.L.U. (compradora), respecto de quien dijo actuaba como testaferra del demandado.

    Promovió, inspección judicial en el expediente signado como: 13.336, del Juzgado a quo, específicamente en los folios 51, 52, 53, 54 y 55 referidos al acta de una inspección judicial practicada por el Juzgado del Municipio Bermúdez de este Circuito y Circunscripción el 13 de noviembre de 2001, para observar que el edificio dado en garantía constaba de varios locales comerciales en la planta baja y de varios apartamentos en los tres pisos que constituían su estructura por lo que fácilmente se podía deducir que el inmueble tenía un precio mayor al declarado en la venta que se impugnaba.

    Seguidamente, conforme lo establecido en los artículos 481 y 482 del Código de Procedimiento Civil promovió las testimoniales de los ciudadanos C.L., C.M. y A.R., titulares de las cédulas de identidad números: 5.896.224, 4.945.824 y 4.952.532, respectivamente.

    Finalmente solicitó la absolución de posiciones juradas de conformidad con lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, y se sometió a la reciprocidad contemplada en el artículo 406 ejusdem.

    Admitidas las pruebas, se fijó oportunidad para la evacuación de la inspección judicial, las testimoniales y la absolución de las posiciones juradas.

    En la ocasión de evacuar la inspección judicial, el Tribunal de la causa dejó constancia que en el expediente signado como: 13.336, de su propia nomenclatura, en el que cursaba el juicio por mera declaración de certeza incoado entre las mismas partes del presente juicio de nulidad, constaba una inspección judicial realizada por el Juzgado del Municipio Bermúdez de este Circuito y Circunscripción Judicial en un edificio propiedad de “REPRESENTACIONES DORTA GARCIA C.A.”, ubicado en la calle Las Margaritas cruce con Panamá, en cuyo primer particular se leía: Que el inmueble estaba compuesto por una planta baja constante de tres locales comerciales y tres pisos compuestos por diez apartamentos. En el particular segundo se leía: Que dos de los locales comerciales estaban ocupados por la empresa “Ferretería Inversiones Servica, C.A.”. En el particular quinto: Que la fachada del local comercial de la calle Las Margaritas cruce con Panamá estaba pintada de amarillo con propaganda de la ferretería mencionada y de marcas de herramientas o implementos de ferretería.

    Durante la evacuación del testimonio del ciudadano C.L., titular de la cédula de identidad numero: 5.896.224, se recogió que conocían a F.D., y sabía de la existencia de la empresa “REPRESENTACIONES DORTA, C.A.”, de la cual éste era su representante legal; que sí conocía al ciudadano F.P., cuya actividad económica era la de prestamista; que éste le otorgó un préstamo con intereses a la empresa “REPRESENTACIONES DORTA GARCIA, C.A.”, exigiéndole como garantía una venta con pacto de retracto sobre el edificio propiedad de la mencionada empresa, situado en la calle Las Margaritas esquina con Panamá, en la ciudad de Carúpano; asimismo que sí sabía que el ciudadano F.P. por otorgar un préstamo con intereses, además de garantizarlo con venta con pacto de retracto de bienes inmuebles, también exigía como garantía letras de cambio.

    Durante la evacuación del testimonio del ciudadano C.M., titular de la cédula de identidad numero: 4.945.824, se recogió: Que sí conocía al ciudadano F.D. por relaciones comerciales; que sí conocía al ciudadano F.P., porque fue socio de una inmobiliaria utilizada para compra y venta de inmuebles y préstamo de dinero; que el mencionado ciudadano sí le había otorgado un préstamo con intereses a la empresa “REPRESENTACIONES DORTA GARCIA C.A.”, exigiéndole como garantía la venta con pacto de retracto del edificio propiedad de la referida empresa ubicado en calle Las Margaritas esquina con calle Panamá de esta ciudad, porque ambos se lo habían manifestado; que sí sabía que el ciudadano F.P. por otorgar un préstamo con intereses, además de garantizarlo con venta con pacto de retracto de bienes inmuebles, también exigía como garantía que le libraran letras de cambio.

    El acto testimonial del promovido ciudadano A.R., se declaró desierto en virtud de su incomparecencia.

    En fecha 06 de noviembre de 2003, el apoderado actor solicitó que se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los bienes señalados en el curso de la causa y se oficiara lo conducente a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre; siendo acordada la medida por auto de fecha 10 de noviembre del año 2003.

    Vencido el lapso de pruebas, sin que el demandado hubiese hecho uso de ese derecho, se fijó la causa para informes en cuyo estado:

    La apoderada judicial de la parte demandante solicitó, entre otras cosas, que se declarara la nulidad de la venta con pacto de retracto realizada entre el vendedor “REPRESENTACIONES DORTA GARCIA C.A” y el comprador F.P., por haber sido un préstamo dado en garantía, y por ello se ordenara el pago de la deuda por parte de su representada en la suma de cuarenta y cuatro millones cuatrocientos mil bolívares (Bs.44.400.000,oo), para la primera venta y para la segunda de bolívares ciento veinte millones (Bs.120.000.000,oo), las cuales quedaron garantizadas mediante documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, bajo los protocolos primero, tomos sexto y segundo, primer y tercer trimestre del año 2000 y que sus intereses legales fueran calculados mediante experticia complementaria a la sentencia.

    Por su parte, el apoderado del demandado, informó que la parte actora a pesar de haber gozado de total libertad probatoria, nunca fue capaz de probar maquinación alguna por parte de su representado que viciara el consentimiento que tuvo cuando celebró el contrato que hiciera aplicable de alguna manera el contenido del artículo 1.154 del Código Civil y no demostró causa ilícita alguna en los negocios, solicitando finalmente que fuera declarada sin lugar la presente demanda y condenada en costas la parte actora.

    En fecha 18 de diciembre de 2003, el Tribunal a quo fijó la causa para sentencia, y aduciendo múltiples ocupaciones, el primero de marzo de 2004 difirió esa oportunidad para dentro de los treinta días siguientes.

    En fecha 02 de marzo de 2004, el Juzgado a quo ratificó la decisión de fecha 10 de noviembre de 2003, donde decretó la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los bienes objetos del presente litigio.

    En fecha 10 de julio de 2008, el a quo decidió en definitiva observando para ello que a pesar de que en autos se señalaba como precio de los inmuebles la suma de ochocientos millones de bolívares (Bs.800.000.000,oo), no había elemento alguno que permitiera concluir que el precio de la venta fuese irrisorio, ya que la oferta de compra por la cantidad de seiscientos millones de bolívares (Bs.600.000.000,oo), fue desechada en virtud de no haber sido ratificada en juicio a través de la prueba testimonial; que no existía en autos elementos que certificaran que el demandado tuviera como práctica habitual el de ser prestamista, ni de las presuntas letras de cambio, ni de pago de intereses, que constituyeran un indicio de que en realidad se tratara de un préstamo con intereses; que por todo lo expuesto en fecha diez (10) de julio de 2008, declaraba sin lugar la presente acción.

    Apelada la decisión anterior y oído el recurso en ambos efectos subió a esta Superior Instancia, fijándose para informes en cuyo estado:

    El apoderado del demandado, entre otras cosas, solicitó se confirmara la sentencia dictada por el Juzgado a quo y se condenara a la parte demandante al pago de las costas procesales.

    Mientras, el apoderado actor informó que el Juez no fundó su decisión en los conocimientos de hecho que se encontraban comprendidos en la experiencia común como máximas de experiencia; que los jueces debían atenerse al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes; que estaba demostrado por confesión del mismo demandado que reconocía la existencia de letras de cambio aceptadas por la parte demandante, las cuales aún retenía, lo que constituía una doble obligación por las mismas sumas de dinero con las ventas con pacto de retracto, que por todo lo anterior solicitaba que la presente acción fuera declarada con lugar.

    En la oportunidad legal para decidir, este Juzgado Superior, previamente observa:

    La presente pretensión de nulidad esta basada en la presunta invalidez de dos contratos de venta inmobiliaria con pacto de retracto, calificados por el actor como simulaciones, que en realidad ocultan garantías para el cumplimiento de sendos préstamos dinerarios celebrados entre su persona y el demandado.

    El actor ha fundamentado tal pretensión, en su afirmación de que dichos contratos carecían de animus vendendi, por cuanto no se habría realizado la entrega material de los inmuebles, así como por la irrisoriedad del precio pactado y la notoriedad de la actividad prestamista del demandado. Lo cual –a su juicio-, encierra su falta de consentimiento como vendedor, ya que el obtenido lo fue mediante dolo, para sorprender su buena fe; así como denuncia la ilicitud de la causa de los contratos impugnados, puesto que existe desproporcionalidad entre el valor de los inmuebles y el precio de la venta con pacto de retracto. Lo cual tipifica el delito de usura amparado por el artículo 114 de la vigente Carta Magna, y previsto en los artículos 1.142, 1.145, 1.154 y 1.161 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.346 eiusdem.

    Así, una vez negada genéricamente su pretensión, a los efectos de demostrar sus dichos, el actor promovió pruebas, las cuales son apreciadas y valoradas de la siguiente manera:

    En primer lugar, los contratos de compraventa registrados por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, el 14 de marzo de 2000, bajo el número: 28 de la serie, protocolo primero, tomo sexto del primer trimestre de 2000, y el 31 de julio de 2000, bajo el número: 39 de la serie, protocolo primero, tomo segundo del tercer trimestre de 2000, respectivamente, deben apreciarse como documentos públicos y atribuírseles pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Con lo cual, de ellos se hace indubitable para este Sentenciador el hecho de la declaración del negocio jurídico bajo impugnación, así como la identidad y características de los respectivos bienes a que se contrae tal negocio y la certeza del precio pactado por los mismos, en cada caso. A saber:

Primero

En el documento protocolizado el 14 de marzo de 2000:

  1. Un inmueble ubicado en la calle Panamá de la ciudad de Carúpano, en jurisdicción de la parroquia S.C. del municipio Bermúdez del Estado Sucre, constituido por un terreno cuyas medidas son; norte: En 36,80 metros, con terreno y edificio propiedad de “REPRESENTACIONES DORTA GARCIA, C.A.”; sur: en 9,25 metros con casa que fue de C.O. hoy de “REPRESENTACIONES DORTA GARCIA, C.A.”; este, su frente en 6,80 metros lineales a la calle Panamá, y oeste, en 18,10 metros con terreno propiedad de “REPRESENTACIONES DORTA GARCIA, C.A.”. Dentro de esos linderos están enclavadas bienhechurías consistentes en un local de dos plantas, la baja destinada a depósito comercial, con piso de cemento, paredes de bloques frisadas y pintadas, con un portón de hierro que da acceso a este local; la planta alta consta de dos habitaciones y una sala de baño, una escalera metálica de caracol que sirve de acceso a la segunda planta, una cava de concreto tipo cuarto que mide 3 metros de ancho por 6 metros de largo y una área techada que sirve de estacionamiento.

  2. Un terreno cuyas medidas generales son, 18 metros de frente por 11,45 metros de fondo. En el mismo se encuentra enclavada una oficina.

Vendidos por un precio global de cuarenta y cuatro millones cuatrocientos mil bolívares (Bs.44.400.000,oo), hoy cuarenta y cuatro mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F.44.400,oo), y

Segundo

En el documento protocolizado el 31 de julio de 2000:

  1. Un inmueble ubicado en la calle Las Margaritas de la ciudad de Carúpano, municipio Bermúdez del Estado Sucre, constituido por un terreno y las bienhechurías en él enclavadas, cuyas medidas son; norte: Calle Las Margaritas en 22,30 metros; sur: Sucesión Dorta García en 22,30; este, calle Panamá en 27,35 metros, y oeste, propiedad de los hermanos Serrano en 27,35 metros.

Vendido por el precio de ciento veinte millones de bolívares (Bs.120.000.000,oo), hoy ciento veinte mil bolívares fuertes (Bs.F.120.000,oo).

En segundo lugar, respecto de la documental consistente en un oficio emanado de Alcaldía del Municipio Bermúdez, este instrumento se aprecia como documento administrativo, por cuanto emana de un funcionario público en ejercicio de sus competencias, y en consecuencia goza de presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que no fuese desvirtuada en el presente proceso; no siendo necesaria, en consecuencia, su ratificación mediante testimonial, conforme lo exigido en el artículo 431 procesal civil, para los documentos privados emanados de terceros.

Del contenido de este documento se deduce que guarda relación con la presente causa por cuanto en él se declara sobre el estado de ejecución del inmueble de marras y de su situación administrativa, en tanto que señala que según la inspección realizada por la Gerencia de Planeamiento y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, al inmueble ubicado en calle Panamá cruce con las Margaritas “le falta por ejecutar cerramientos y elementos importantes para su conclusión, motivo por el cual no se le puede otorgar cédula de habitabilidad”.

En tercer lugar, la documental consistente en una comunicación enviada a “REPRESENTACIONES DORTA GARCÍA C.A.” por el ciudadano Calo Libertella en fecha 03 de mayo de 2002; que siendo un documento privado emanado de un tercero, no es susceptible de ser valorado en tanto no fuese ratificado en juicio mediante el testimonio de su autor, conforme establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, de forma tal que se permita la repregunta del adversario a los fines de controlar la veracidad de sus dichos.

En cuarto lugar, el contrato registrado de compraventa con pacto de retracto entre los ciudadanos Ihsan Foud Salad Eddin (vendedor) y M.J.L.U. (compradora), a quien el promovente del instrumento calificó como testaferra del demandado, el cual resulta absolutamente impertinente, por cuanto nunca se estableció conexión alguna entre sus partes o sus efectos, con la presente causa.

En quinto lugar, respecto de la promovida y evacuada inspección judicial en el expediente signado como: 13.336, de la nomenclatura del Juzgado a quo, específicamente sobre los folios 51, 52, 53, 54 y 55 referidos al acta de una inspección judicial previamente practicada por el Juzgado del Municipio Bermúdez de este Circuito y Circunscripción el 13 de noviembre de 2001, sobre el inmueble ubicado en la calle Panamá, cruce con Las Margaritas; a saber, el indicado en contrato del 31 de junio de 2000. Esta prueba debe ser valorada como tal, y en consecuencia de ello, debe tenerse como plenamente establecido el hecho de la existencia de una inspección judicial previa, y en ésta, a su vez, la descripción física de la estructura del inmueble, integrada por una planta baja constante de tres locales comerciales y tres pisos compuestos por diez apartamentos. Así como que dos de los locales comerciales estarían ocupados por la empresa “Ferretería Inversiones Servica, C.A.”

En sexto lugar, en cuanto a las testimoniales evacuadas, este medio de prueba debe admitirse y apreciarse en el presente caso, con base en el numeral 3º del artículo 1.393 del Código Civil, por cuanto lo que se pretende con su promoción es demostrar la ilicitud de la causa de los contratos subjudice, y no la existencia de convenciones referidas a más de dos mil bolívares, en cuyo caso sí hubiese operado una restricción a la admisión del medio probatorio, según lo dispuesto en el artículo 1.387 ejusdem. Así, de las deposiciones de los ciudadanos C.L. y C.M., siendo que no se aprecia ni denuncian respecto de ellos causales de inhabilidad o circunstancias que puedan cuestionar la veracidad de sus declaraciones, este Sentenciador valora en sana crítica sus contestes afirmaciones sobre la actividad del demandado ciudadano F.P., como prestamista; ya que éste es un hecho susceptible de ser conocido por las personas en general, y en especial, se aprecia y valora la declaración que en este mismo sentido aportara el ciudadano C.M., basándose en su relación comercial previa, como socio del demandado en una inmobiliaria utilizada para compra y venta de inmuebles y préstamo de dinero. Hechos que califican la actuación general del demandado como de prestamista, y que no fuesen refutados en su defensa a lo largo del presente proceso.

Así las cosas, al adminicular los elementos que se desprenden de las pruebas aportadas al proceso por la parte demandante; en particular, las características y condiciones del inmueble objeto del contrato suscrito en fecha 31 de julio de 2002, recogidas en la apreciada inspección judicial, según la cual, consta de una planta baja compuesta de tres locales comerciales y tres pisos con diez apartamentos, luce evidentemente desproporcionado, que se haya fijado como su precio para la venta la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs.120.000.000,oo), hoy ciento veinte mil bolívares fuertes (Bs.F.120.000,oo), ya que es una realidad insoslayable e integrable como máxima de experiencia para la resolución del presente caso, que el precio de un inmueble constituido por tres locales comerciales y tres pisos con diez apartamentos, especialmente cuando se encuentra ubicado en la esquina de las calles Panamá y Las Margaritas, zona comercial de la ciudad de Carúpano, sea mucho mayor que la mencionada cifra.

En efecto, tanto la demostrada constitución de la estructura del inmueble, como su privilegiada ubicación en las cercanías del Mercado Municipal de esta ciudad, conducen por la vía del conocimiento empírico, la sana crítica y máximas de experiencia de este Juzgador, a la conclusión de que el valor real de los inmuebles presuntamente vendidos es muy superior al estipulado y contratado entre las partes.

Asimismo, los testigos evacuados coinciden en señalar que la actividad del demandado es la de realizar préstamos de dinero con intereses, calificándolo como prestamista; y describen que su modo operativo presenta características negociales que resultan congruentes con la modalidad de los contratos en cuestión.

Siendo como precede, debe tenerse en cuenta que el artículo 1.141 del Código Civil establece como condiciones indispensables para la existencia de un contrato; el consentimiento de las partes, el objeto que pueda ser materia de contrato y que la causa sea lícita. Este último concepto, se refiere al fin económico social perseguido por las partes al contratar. Así, el artículo 1.157 ejusdem, señala, que la obligación sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto, y de acuerdo a esta misma regla, la causa es ilícita cuando es contraria a la ley, a las buenas costumbres o al orden público, como en el presente caso, donde el precio, tanto para la fecha de la demanda, como posteriormente, no resulta el adecuado para la transmisión de la propiedad, por ser un precio irrisorio, lo que conlleva a una manifiesta desproporción de las contraprestaciones recíprocas que se derivarían de la supuesta venta.

Es notable que en los cuestionados actos negociales hubo una notoria desproporción en el cruce de prestaciones, puesto que tres inmuebles de avanzada construcción, y ubicados en una zona privilegiada de comercialización en esta ciudad, fueron negociados por la cantidad global de ciento sesenta y cuatro millones cuatrocientos mil bolívares (Bs.164.400.000,oo), hoy ciento sesenta y cuatro mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F.164.400,oo), lo que de permitirse se traduciría para el demandado en una ventaja injusta o en beneficio antijurídico, lo que significa una deficiencia parcial de la causa, ya que si bien hubo precio, éste resulta irrisorio en comparación a la magnitud de los inmuebles contraprestados.

Es forzoso colegir entonces, que la irrisoriedad del precio atenta directamente contra la licitud de la causa de los contratos, especialmente en el contexto de una negociación forzada por la circunstancia de apremio económico que dijo padecer el vendedor al momento de la negociación, lo cual no fuese contradicho por el demandante en su contestación, y que adminiculado a la condición de prestamista que le imputan los testigos, conducen a la conclusión de que los negocios celebrados, en realidad, se trataron de préstamos dinerarios y no de actos traslativos de la propiedad, en los que el retracto operaba como una simple garantía del cumplimiento del pago de las cantidades recibidas.

En consecuencia, tal deficiencia en la causa general de los contratos impugnados, que como se apuntó, es un elemento esencial para su validez, conduce a su irremediable nulidad, con base en los artículos 1.141 y 1.157 del Código Civil. Así se decide.

Lo anterior no menoscaba el derecho de la parte demandada a exigir a su prestataria las cantidades dadas en préstamos al momento de documentar los contratos que aquí se anulan. Así se declara.

Por los razonamientos precedentes, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, de Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara:

Primero

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido.

Segundo

REVOCADA la decisión apelada.

Tercero

ANULADOS los contratos de venta con pacto de retracto celebrados entre la sociedad de comercio REPRESENTACIONES DORTA GARCIA C.A., inscrita en el registro mercantil llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Circuito y Circunscripción Judicial en fecha 5 de agosto de 1992, bajo el número: 79, folios 131 al 133, tomo 42-b, del libro respectivo, representada por el ciudadano F.D., titular de la cédula de identidad número: 4.946.785, por una parte, y por la otra, el ciudadano F.P., titular de la cédula de identidad número: 10.221.899; el primero protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, el día 14 de marzo de 2000, registrado bajo el número: 28 de la serie, protocolo primero, tomo sexto, del primer trimestre de 2000, sobre un inmueble ubicado en la calle Panamá de esta ciudad por la suma de cuarenta y cuatro millones cuatrocientos mil bolívares (Bs.44.400.000,oo), hoy cuarenta y cuatro mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F.44.400,oo); y el segundo, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez, el 31 de julio de 2000, bajo el número: 39 de la serie, protocolo primero, tomo segundo, tercer trimestre de 2000, sobre un inmueble ubicado en la calle Las Margaritas de esta ciudad, por la suma de ciento veinte millones de bolívares ó ciento veinte mil bolívares fuertes (Bs.120.000.000,oo ó Bs.F.120.000,oo).

Cuarto

CONDENADA en costas a la parte demandada, conforme lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Bájese en su debida oportunidad.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, de Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Carúpano, a los doce (12), días del mes de enero de dos mil nueve. Años: 197° de la Independencia y 148° de la federación.

El Juez Superior (p)

Dr. M.A.V.U.

La Secretaria,

Dra. P.D.B..

La anterior sentencia se publicó en esta misma fecha, siendo las 3:25 p.m., lo que certifico.

La Secretaria,

Dra. P.D.B..

Exp. Nº 5653

MAVU/pdb/pc.

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