Decisión nº 2857-07 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 12 de Febrero de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXP: 2857

Cursa ante este Tribunal formal demanda que por COBRO DE CUOTAS DE CONDOMINIO, interpuesta por el Abogado en ejercicio D.F.U., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 16.517 y con domicilio en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando con su carácter de apoderado judicial de la Comunidad de Propietarios del Edificio RESIDENCIAS NERILU, situado en la Calle 83 (Antes Falcón), Nº 8-81, en Jurisdicción de la Parroquia S.L.d. esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representación que acredita mediante instrumento poder otorgado en forma autentica por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, el día 13 de diciembre de 2007, anotado bajo el Nº 48, Tomo 353 y en contra de la ciudadana J.C.R.V., venezolana, mayor de edad, soltera, enfermera, titular de la Cédula de Identidad N°. V-11.609.612 y de este domicilio.

Se le dio entrada a la presente demanda por este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, mediante auto de admisión de fecha 18 de diciembre de 2007, ordenándose el emplazamiento a la parte demandada para que comparezca por ante este Despacho en el segundo (2°) día hábil siguiente después de citada, con el fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra.

La presente causa ha sido estimada en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo), actualmente equivalentes a CINCO MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 5.000,oo) por concepto de cuotas ordinarias.

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

Del escrito libelar incoado por la parte accionante se infieren los siguientes argumentos:

Que la ciudadana J.C.R.V., antes identificada, es propietaria del apartamento distinguido con el Nº 3 A, ubicado en la Planta Tercera, Torre Sur del Edificio RESIDENCIAS NERULI, situado en la Calle 85 (antes Falcón) Nº 8-81, en Jurisdicción de la Parroquia S.L.d. esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyo linderos y medidas constan en el documento de condominio debidamente registrado en día dos (2), de mayo de 1.979, bajo el Nº 9 Protocolo 1°, Tomo 8, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; y tiene las siguientes medidas y linderos: Posee una superficie ciento cuarenta metros cuadrados (140mts2), y linda por el NORTE: En trece metros con treinta y cinco centímetros (13, 35 mts) con fachada norte del edificio; SUR: En once metros con setenta centímetros (11,70 mts) con la fachada sur del edificio; ESTE: En doce metros con cincuenta centímetros (12, 50 mts) con zona de escalera, hall de distribución, ascensores para pasajeros y apartamento 3B y ; OESTE: En once metros (11 mts) con la fachada oeste del edificio; adquirido, según documento debidamente protocolizado en la citada Oficina Subalterna del Registro, en fecha 16 de Enero del 2.006, bajo el Nº 28, Tomo 3, Protocolo 1, y dada su condición de propietaria comunera del mencionado edificio, está obligada por ello a pagar mensualmente la cuota de participación de los gastos condominales de conformidad con la ley.

Sigue manifestando la actora en su escrito libelar, que la ciudadana J.R., aproximadamente para el mes de febrero de 2.007, la administración anterior del condominio NERILU, ya le había llamado la atención con respecto al atraso que se venia presentado en el pago de las cuotas de condominio, quien ofreció cumplir con la obligación que tenía pendiente, sin embargo, su atraso continuo incrementándose, y aún cuando verbalmente ofreció pagar todo lo adeudado, no cumplió con lo prometido, de lo cual y se puede deducir, que no tiene la voluntad de de pagar las cuotas de condominio y fundamenta su demanda, en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y demás disposiciones complementarias. El actor afirma igualmente que la demandada, adeuda tanto cuotas ordinarias, como extraordinarias de condominio, así como también su correspondiente penalidad, por cada mes atrasado, equivalente a la suma de QUINCE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 15.000,oo), actualmente QUINCE BOLIVARES FUERTES (Bs. 15,oo), debidamente aprobada en la asamblea de copropietarios de fecha 22 de abril de 1.999, así como la aprobación de cuotas especiales extraordinarias de impermeabilización de la azotea de fecha 25 de agosto de 2.004.

Infiere el actor, que la penalidad corresponde al mes de mayo del 2.006, mas los meses no pagados junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre, es decir, siete meses del año 2.006, a razón de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,oo) cada uno, actualmente CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 100,oo), más la correspondiente penalidad por la cantidad QUINCE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 15.000,oo), actualmente QUINCE BOLIVARES FUERTES (Bs. 15,oo). Dos cuotas extraordinarias, aprobadas en la asamblea de fecha 9 de noviembre del año 2.006, por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 25.000.oo) cada una, por concepto de sinceración de saldo, a esto se le debe sumar las cuotas de condominio ordinarias no pagadas de los mese de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2.007, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 150.000,oo), actualmente CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 150,oo), cada uno y los mese de agosto, septiembre y octubre del año 2.007, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 135.000,oo), actualmente, CIENTO TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 135,oo), cada una, más la penalidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,oo), actualmente QUINCE BOLIVARES FUERTES (Bs. 15,oo), es decir, serian diez pagos por concepto de penalidad; a razón de QUINCE BOLIVARES FUERTES (Bs. 15,oo), mas dos cuotas extraordinarias, de CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 153.000,oo), actualmente CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES (Bs. F 153,oo), por concepto de reparación del ascensor, aprobadas en asamblea de fecha 17 de febrero de 2.005, otra cuota extraordinaria por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO OCHENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 153.180,oo), actualmente CIENTO CINCUENTA Y TRES CON 18/100 BOLIVARES FUERTES (Bs. F 153,18).

Concluye el actor que la demandada de autos, ciudadana J.R., adeuda diecisiete (17) cuotas ordinarias, cuatro (4) extraordinarias y dieciocho (18) penalidades, que hacen un total de treinta (30) cuotas liquidas y exigibles, cuya sumatoria da como resultado la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.981.360,oo), equivalentes a DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UNO BOLIVARES FUERTES CON 36/100 (Bs. F 2.981,36).

El actor deriva el derecho deducido en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (en su último párrafo). De igual modo, solicita acorde a los dispuesto 286 del Código de Procedimiento Civil, la estimación de las costas procesales en la cantidad del treinta (30%) de la demanda y estima la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 5.000.000,oo), actualmente CINCO MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 5.000,oo).

Cumplidos los trámites relativos a la citación personal de la demandada y agregados a los autos el día 16 de enero de 2008, los recaudos respectivos, con el correspondiente Recibo de Citación debidamente firmado por la demandada, procede con la asistencia del Abogado J.G.Á.T., inscrito en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el No. 127.093, en fecha 18 de enero de 2008, a presentar escrito de contestación de la demanda, en el cual expone lo siguiente:

 PRIMERO: Niega, rechaza y contradice tanto los hechos narrados y alegados por la parte actora en su Libelo de demanda en relación con el cobro de una penalidad aplicable a cada mes por concepto de atraso.

 SEGUNDO: Alega que la actora en su Libelo de demanda refiere que además de adeudarse cuotas ordinarias y extraordinarias, se adeuda igualmente una penalidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,oo), actualmente QUINCE BOLIVARES FUERTES (Bs. 15,oo), por cada mes de atraso lo cual rechaza, ya que la demandante fundamenta dicho petitorio en actas de asamblea de condominio.

 TERCERO: Manifiesta el demandado que el cobro máximo de intereses moratorios está establecido por el Código Civil y el Código de Comercio y no puede ser relajables por convenio entre los particulares, por ser este de materia de orden público.

 CUARTO: Infiere la demandada que el atraso de los pagos de las cuotas de condominio, es por haberse encontrado en momentos difíciles de enfermedades de familiares directos y es el caso de que es madre soltera con ingreso de sueldo mínimo.

Posteriormente dentro del tiempo hábil, en fecha 22 de enero de 2008, la parte accionante, presenta escrito de Promoción de Pruebas, en el cual invoca las siguientes:

 PRIMERO: Invoca el merito favorable de las actas procesales, acompañadas de aquellos documentos que le favorecen en su contenido.

 SEGUNDO: Promueve sendos libros, el de actas de Asambleas de Copropietarios y el Libro de J.D., como prueba documental en este juicio, en lo referente a la legitimidad y autenticidad tanto en las decisiones contenidas en Asambleas y alegadas por su representante en la demanda, así como la legitimidad de la Junta Directiva y su Administrador y ratifica todos los documentos que se acompañan con la demanda y todos aquellos recibos y planillas y demás instrumentos que conforman su defensa.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En el presente juicio el Condominio del Edificio Residencias Nerilu, reclama a la demandada J.C.V., en su condición de propietaria del Apartamento distinguido con el N°. 3-A, ubicado en la Planta Tercera, Torre Sur del Edificio Residencias Nerilu, el pago de cuotas ordinarias, extraordinarias y penalidades que totalizan la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON 00/100, (Bs. 2.981.360,oo), equivalente a DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UNO BOLÍVARES FUERTES CON 00/100, (Bs. 2.980,oo). Por su parte la accionada, admite en su contestación su insolvencia en cuanto al pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias exigidas en el juicio, pero niega que deba pagar las penalidades reclamadas en la demanda, como consecuencia de no haber satisfecho oportunamente las indicadas cuotas de condominio, ya que en su criterio, en tal hipótesis, sólo es posible reclamar los intereses moratorios establecido en el Código Civil y el Código de Comercio, lo cual no puede ser relajable por convenio entre los particulares.

Como resultado de los alegatos de las partes y tomando especialmente en cuenta la admisión parcial de los hechos libelados, la actividad decisoria quedará reducida en este fallo, a determinar la procedencia de las penalidades reclamadas por el condominio demandante, tomando en cuenta el valor probatorio de las actas de asambleas promovidas y consignadas oportunamente por la parte accionante y al mismo tiempo estudiar, si la ley especial que regula la materia, contempla limitaciones a la posibilidad de que los sujetos sometidos a dicha ley, puedan contemplar el pago de cantidades dinerarias distintas a las cuotas ordinarias y extraordinarias que se causen con cargos a los condóminos.

La Ley de Propiedad Horizontal en su articulo 7, al determinar las cargas atribuibles a los condóminos dispone que: “A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, dicha cuota servirá de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”

En torno a las sanciones que la ley especial impone a los integrantes de una comunidad de copropietarios sometida al régimen de Propiedad Horizontal en su articulo 39, se establece de manera expresa que: “El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad.”

En otro orden de ideas la misma Ley de Propiedad Horizontal, determina en su articulo 25, el alcance que tienen los acuerdos adoptados por los integrantes de la comunidad, y al efecto dispone que: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglos a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar antes el juez los acuerdos de la mayoría por violación de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea… El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de la parte interesada…”

En relación con las implicaciones que se producen en el caso de autos partiendo de las normas transcritas, se hace necesario para el juzgador, examinar el contenido de las asambleas invocadas por la parte demandante, que aparecen asentadas en el Libro de Actas de Asambleas del Condominio demandante, aperturado en fecha veintiséis (26) de mayo de 1983, por la Notaria Pública Primera de Maracaibo, como lo certifica la nota inserta en la primera hoja del referido libro.

Sobre el asunto controvertido la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, pone a dispocisión del Tribunal como medio probatorio, el Libro de Actas se Asamblea, para evidenciar además de su legitimidad en juicio, la autenticidad de las desiciones adoptadas en las asambleas que fueran descritas en su Libelo de demanda, como lo son las celebradas el dieciséis (16) de Diciembre de 1998 y el veintidós (22) de Abril de 1999.

En cuanto a la primera de las Asambleas Extraordinarias invocadas, asentada en la página 75, se observa que en su celebración el apartamento N° 3-A, estuvo representado por una persona de nombre B.D.R. y entre los asuntos puestos en discusión de la asamblea, se aprobó la fijación de una multa o penalidad de QUINCE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 15.000), con cargo a los propietarios que no satisfagan oportunamente las cuotas de condominio. De igual manera en la asamblea celebrada del veintidós (22) de Abril de 1999, que corre a partir de la pagina setenta y seis (76) del Libro de Actas, también invocada por la parte actora, se observa que igualmente estuvo representado el apartamento N° 3-A, por la ciudadana B.D.R., quien ratificó la penalidad impuesta a los copropietarios del edificio, para el caso de incurrir en mora en el pago de las cuotas de condominio y cuyo monto quedó fijado nuevamente en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES CON 00/100, (BS. 15.000,oo).

Partiendo de los antecedentes legales y probatorios transcritos en este fallo, precisa el juzgador en cuanto a las penalidades reclamadas en el Libelo de la demanda que el apartamento N° 3-A, del Edificio Residencias Nerilu, estuvo representado en cada una de las asambleas mencionadas por la ciudadana B.D.R., en la que se trataron entre otros puntos de importancia para la comunidad de copropietarios, lo relativo a la fijación de una penalidad montante a la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (BS 15.000), equivalentes a QUINCE BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 15,oo), cuando se incurriera en mora en el pago de las cuotas de condominio fijadas por los condóminos en la asamblea correspondiente. De esta forma se concluye que con la representación que tuvo el apartamento N° 3-A, en cada una de las asambleas referidas en este fallo, se conocía de antemano la existencias de las penalidades impuestas y asumidas con base al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, al punto que al haber adquirido la accionada el inmueble descrito, en fecha dieciséis (16) de Enero de 2006, se entiende que operó una simple sustitución del propietario y dicha transferencia produce el efecto de que las decisiones adoptadas por la comunidad de copropietarios, sean para la demandada de obligatorio cumplimiento y sin que por ello pueda excusarse en su cumplimiento. De igual manera se observa que en ningún momento fueron cuestionadas las asambleas realizadas, a través de los mecanismos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, en los términos establecidos en su artículo 25. Así la norma transcrita instrumenta un mecanismo judicial de naturaleza especial, para impugnar los acuerdos tomados en asamblea, cuando se hubiere producido una violación a la ley especial, al documento de condominio o se hubiese incurrido en abuso de derecho. Este recurso el los términos establecidos ex - lege, tiene un lapso de caducidad de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de la celebración de la asamblea correspondiente. Por el contrario conforme a los medios probatorios existentes en los autos, no se observa que la accionada, ni menos aún el propietario anterior, hubieren ejercido oportunamente la acción de nulidad de las asambleas en la que se adoptaron la fijación de la penalidad en estudio, que de manera extemporánea cuestiona la parte demandada al momento de rendir su contestación a la demanda.

Partiendo de los antecedentes anteriores este Juez de mérito, con base al examen de los hechos discutidos por las partes y con apoyo al material probatorio traído al juicio, deduce que la defensa invocada por la accionada, resulta inaceptable para enervar la pretensión hecha valer en la demanda, en razón de no haber logrado con su intervención la eventual desaplicación de las penalidades que de manera voluntaria había aceptado la representación que tuvo el apartamento N° 3-A, en las ocasiones en que se acordaron las mismas. De forma tal que al encontrarse probada en su mérito el rubro relativo a las penalidades exigidas, en el Dispositivo de este fallo, se acordará el pago de ellas, al igual que las cuotas ordinarias y extraordinarias que de manera expresa fueron reconocidas por la representación judicial de la ciudadana J.R.V.. En consecuencia se condena se le al pago de la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON 00/100, (Bs. 2.981.360,oo), equivalente a DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UNO BOLÍVARES FUERTES CON 00/100, (Bs. 2.980,oo), que comprende las cuotas ordinarias, extraordinarias y penalidades descrito en el Libelo de demanda. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Con lugar la demanda que por COBRO DE CUOTA DE CONDOMINIO intentó el Conjunto Habitacional RESIDENCIAS NERILU, en contra la ciudadana J.C.R.V., en consecuencia se le condena al pago de la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON 00/100, (Bs. 2.981.360,oo), equivalente a DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UNO BOLÍVARES FUERTES CON 00/100, (Bs. F 2.981,oo).

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada al pago de las costas y costos procesales, por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, como lo establece el artículo 274 de Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los doce (12) días del mes de Febrero de 2008.- AÑOS: 197° de la Independencia y 148º de la Federación.-

EL JUEZ,

DR. F.A.B.

EL SECRETARIO,

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo la una del mediodía (1:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.-

EL SECRETARIO