Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 4 de Abril de 2008
| Fecha de Resolución | 4 de Abril de 2008 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Guatire, 04 de abril de 2008.
197º y 149º
Por recibida la anterior demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por RICCIS M.G.P., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número V- 3.932.796, por intermedio de su apoderado judicial A.F.Q., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 31.886, contra la ciudadana LUMILDRE JAQUE BECERRA, désele entrada y anótese en el Libro respectivo. En consecuencia, visto el libelo de demanda y los recaudos acompañados a la misma, este Tribunal pasa a pronunciarse acerca de la procedencia o no de su admisión y en tal sentido, OBSERVA:
La representación judicial de la demandante, en términos generales, plantea lo siguiente:
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Que su representada dio en arrendamiento el 29 de julio de 2005 a la demandada, un inmueble constituido por la unidad de vivienda 6-A-5, Módulo 6A, sector 6, del Conjunto PARQUE RESIDENCIAL LA CAMPIÑA, situado en la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..
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Que dicho contrato consta del documento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, el 29 de julio de 2005, bajo el Nº 05, Tomo 48 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
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Que en fecha 20 de abril de 2007, su mandante le solicitó a la arrendataria la desocupación del inmueble por razones estrictamente personales, notificación que fue firmada por la arrendataria.
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Que el 22 de octubre de 2007, también se firma por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., un convenio en el que la arrendataria se comprometió a entregar el inmueble arrendado libre de bienes y de personas a mas tardar el 15 de marzo de 2008.
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Que no obstante estar vencido el plazo convenido, la arrendataria no ha dado cumplimiento a su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, por lo que lo está ocupando ilegalmente.
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Que por las razones precedentemente expresadas procede a reclamar judicialmente a la arrendataria el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO y como consecuencia del vencimiento del plazo de duración proceda a la entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas, solvente en el pago de los servicios públicos y en perfectas condiciones, el pago de la indemnización a la que hubiere lugar por la ocupación ilegal del inmueble desde el 15 de marzo de 2008 hasta su definitiva entrega, a razón de TREINTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 35,oo) diarios y el pago de las costas procesales.
Acompaña a su escrito libelar los siguientes recaudos:
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Original del instrumento poder que acredita la representación del abogado de la demandante, otorgado en la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 31 de marzo de 2008, anotado bajo el Nº 67, Tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
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Copia fotostática de una misiva privada supuestamente dirigida por la arrendadora a la arrendataria en fecha 20 de abril de 2007, en la que se solicita la desocupación del inmueble arrendado.
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Copia fotostática del contrato de arrendamiento accionado, suscrito ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de julio de 2005, anotado bajo el Nº 05, Tomo 48 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
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Copia fotostática del Acta Nº 186/07, levantada por la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., en fecha 22 de octubre de 2007, con la presencia de la arrendadora y de la arrendataria.
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Copia fotostática de la comunicación dirigida el 17 de octubre de 2007 a la arrendataria, por la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M..
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Copia fotostática de comunicación privada supuestamente dirigida por la arrendadora a la arrendataria en fecha 27 de septiembre de 2007.
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Copia fotostática del documento protocolizado en la otrora Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) del Distrito (hoy Municipio) Z.d.E.M. en fecha 13 de mayo de 1986, anotado bajo el Nº 31, Protocolo Primero, Tomo 7, que acredita la titularidad de la propiedad del inmueble de autos a favor de la demandante.
Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente solicitud, estima necesario este Juzgador hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: La pretensión deducida del escrito libelar es el CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, por el supuesto vencimiento del término de duración del mismo, sobre la premisa de que se trata de un contrato A TIEMPO DETERMINADO.
Ahora bien, según el dispositivo del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, las demandas resultan admisibles si no son contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.
No obstante lo anterior, resulta imperativo para este Tribunal revisar y determinar la naturaleza del contrato accionado, en lo que respecta al término de duración, sobre la base de los elementos acompañados al libelo y de las propias afirmaciones de la parte accionante, toda vez que en la legislación especial – Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – existen disposiciones legales cuya aplicación exige se realice dicha determinación, antes de la tramitación de algunas acciones.
Así, dispone el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a continuación se transcribe:
…SÓLO podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…
(Resaltado del Tribunal).
De la norma supra transcrita se coligen una serie de supuestos que limitan, de forma imperativa, el ejercicio de la acción de DESALOJO, a saber:
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Que el contrato de arrendamiento accionado en DESALOJO sea uno verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
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Que se fundamente la acción en una cualquiera de las causales previstas en la norma.
Empero lo anterior, la norma no sólo limita la acción de desalojo basada en contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, a aquellos casos expresa y taxativamente establecidos en ella, sino que además, por interpretación extensiva, restringe el ejercicio de acciones distintas al DESALOJO, en caso de contratos cuya naturaleza sea de la dispuesta en la mencionada norma; ello significa que no puede demandarse el DESALOJO de un inmueble arrendado mediante contrato escrito a tiempo determinado, y – mutatis mutandi – tampoco resulta admisible el ejercicio de una acción distinta al DESALOJO para el caso de un inmueble arrendado mediante contrato verbal o escrito por tiempo indeterminado. De allí la imperiosa necesidad de a.l.n.d. contrato accionado de acuerdo a su término de duración. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
SEGUNDA CONSIDERACION: En el caso que nos ocupa, para determinar la naturaleza del contrato accionado, y sin que ello signifique adelantamiento de opinión respecto del fondo del asunto debatido, debe analizarse el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en lo atinente a su cláusula temporal, y en tal sentido este Juzgador observa:
El contrato en cuestión fue suscrito el 29 de julio de 2005, con vigencia a partir de su autenticación, conforme se evidencia de su cláusula SEGUNDA, con una duración de un (1) año fijo contado a partir de esa última fecha, prorrogable a su vencimiento por un tiempo igual o menor, previa autorización por escrito de LA ARRENDADORA.
Aduce la representación judicial de la actora que el 20 de abril de 2007, su mandante solicitó la desocupación, según misiva privada, y que la inquilina suscribió con ésta un convenio ante la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., en fecha 22 de octubre de 2007, en el que se compromete a entregar el inmueble a mas tardar el 15 de marzo de 2008. No obstante, en el libelo de demanda no se aduce el otorgamiento de una prórroga por escrito, luego el vencimiento del término fijo de duración del contrato, ocurrido el 29 de julio de 2006, por lo que – en sintonía con el literal “a” del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – a partir de esa fecha transcurrió inexorablemente la prórroga legal de seis (06) meses, la cual concluyó el 29 de enero de 2007.
Así pues, sin lugar a dudas, a partir del día 29 de enero de 2007, fecha en que efectivamente culminó la mencionada prórroga legal, y hasta el 20 de abril de 2007, fecha en que – según los dichos del apoderado actor – su representada solicitó a la inquilina la desocupación del inmueble, la demandada continuó ocupando el inmueble arrendado en forma pacífica, lo que forzosamente produjo la TACITA RECONDUCCION del contrato de arrendamiento, conforme las previsiones del artículo 1600 del Código Civil, convirtiéndose forzosamente en uno sin determinación en el tiempo de duración. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
TERCERA CONSIDERACION: Habida cuenta de lo anterior, y como quiera que el contrato accionado resulta uno escrito a tiempo indeterminado, la acción que se intente debe ser la de DESALOJO y subsumirse necesariamente en alguna de las causales taxativamente expresadas en la ley especial.
En ese sentido la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada resulta a todas luces INADMISIBLE ya que contraviene los postulados que imperativamente consagra el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por ende deviene como contraria a la citada disposición legal, como en efecto ASI SE DECLARA.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA,
R.S.M..
AJFD/RSM.
EXP. 2500-08.
