Sentencia nº RC.00337 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 29 de Junio de 2009

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. N° 2007-000351

Ponencia del Magistrado: A.R. JIMÉNEZ.

En el juicio por cobro de bolívares (vía ejecutiva) incoado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, por R.D. y PROYECTOS, C.A., representada judicialmente por los abogados A.J.B.C., L.R.H., E.L., S.J., Luzbeida Quijada, C.G.F., I.M., Federica Alcala’s y C.P., contra C.A. VILAMILLZAR, E.E.P.D.V., representado judicialmente por los abogados H.R.B.D., L.R.M.M. y A.M.L.; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la mencionada Circunscripción Judicial, conociendo en apelación, dictó sentencia el 27 de marzo de 2007, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, parcialmente con lugar la demanda por cobro de bolívares, en virtud de ello se condenó a la parte demandada a pagar a la actora, sin plazo alguno, la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES EXACTOS CON00/100(Bs. 47.079659,00), más los intereses al 12% anual, resultante del ajuste de las obras de urbanismo y que le corresponden a la parcela N° 125 de su alícuota del 0,927%, asimismo, declaró parcialmente con lugar la reconvención que por mera declaración y nulidad parcial del contrato de compraventa de parcela interpusieren los ciudadanos CARLOS VILLAMIZAR VELASCO y E.E.P.R.D.V. contra la sociedad mercantil R.D. Y PROYECTOS, C.A. y en consecuencia, procedió declarar que la parte demandada canceló a la parte actora la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA MI BOLÍVARES CON 08/100 (Bs. 1.700.650,08), correspondiente al saldo del capital adeudado a que se contrae la obligación garantizada con hipoteca identificada en el escrito libelar como primera de las deudas y los intereses vencidos y por vencerse de la primera deuda contraída (15-08-1990).

Contra el referido fallo de alzada, anunció recurso de casación la representación judicial de la parte demandada, el cual, una vez admitido, fue oportunamente formalizado. No hubo impugnado.

Concluida la sustanciación del recurso y cumplidas las formalidades de ley, esta Sala pasa a dictar sentencia, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe el fallo.

Recurso por Infracción de Ley

I

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la sentencia recurrida por haber incurrido en el primer caso de suposición falsa.

El formalizante alega la siguiente fundamentación:

...Omissis…

El juez de la recurrida al evaluar el escrito de promoción de pruebas de la actora en lo referente a la reproducción el mérito de los autos, procedió de la siguiente forma:

A) Transcribió textualmente lo expuesto por la actora así:

...Omissis…

B) Con vista a esa exposición de la actora, quien tergiversó lo expuesto por los demandados-reconvinientes en el escrito de contestación a la demanda y reconvención, dictaminó así:

…Omissis…

CUÁL FUE EL HECHO POSITIVO Y CONCRETO QUE EL JUEZ DIO POR CIERTO?:

El hecho supuesto y establecido por el Juez de la recurrida es el siguiente: Afirmó falsamente y estableció como una “confesión espontánea” de la parte demandada, la transcripción textual que ésta realizara en el punto tercero de la contestación de la demanda y reconvención propuesta en lo referente a la solicitud de nulidad de dicha cláusula del documento de compraventa por contraparte el espíritu y propósito de la Ley de Venta de Parcelas.

CUÁL ES EL CASO ESPECÍFICO DE SUPOSICIÓN FALSA?

El caso específico de suposición falsa es el primero que es el que se configura cuando el juez atribuye la existencia en un instrumento (escrito de contestación de demanda y reconvención) menciones que éste no contenga.

LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y RECONVENCIÓN TRANSCRIBIO TEXTUALMENTE DEL DOCUMENTO DE COMPRAVENTA, LO SIGUIENTE: (página 2 vto, renglón 10 al 15).

El derecho o crédito “presuntamente” cedido nace de la cláusula contractual establecida en el documento de compra-venta que pauta: “para el caso de que la vendedora tuviere aumento en los costos estimados de urbanismo de las parcelas o tuviere que ejecutar obras adicionales de urbanismo, dichos incrementos conviene reconocerlos el comprador conforme a la alícuota anteriormente señalada…”

NORMA LEGAL EXPRESA APLICABLE PARA VALORAR EL MERITO DE LA PRUEBA:

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al imponer al juez, entre otros, el deber de establecer y apreciar los hechos que de manera diáfana expresa un acta o documento del expediente, dispone:

…Omissis…

La infracción que denuncio determinó decisivamente el dispositivo del fallo, por cuanto de no haberse cometido la infracción denunciada, el Juez, con arreglo a la norma antes transcrita, hubiese declarado sin lugar la demanda interpuesta contra mis representados y con lugar la reconvención propuestas por éstos…

.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juez de alzada en la sentencia recurrida incurrió en el primer caso de suposición falsa, e incurrió en la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Pretende el formalizante bajo éstas disertaciones, que la Sala descienda a las actas y de esta manera entrar a analizar la manera en que el ad-quem realizó el establecimiento y valoración de los hechos o de las pruebas.

Ahora bien, esta M.J., como es ampliamente conocido por el foro, tiene el encargo de vigilar y corregir la aplicación del derecho, y en tal virtud, determinar si los jueces de instancia cumplieron, en el desarrollo de su función sentenciadora, con todos los preceptos legales al efecto, no obstante, y en ejercicio de la facultad que le otorga el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, puede excepcionalmente descender a las actas procesales y realizar sobre ellas una revisión exhaustiva. Pero para ello se hace necesario que los formalizantes de los recursos en sus escritos, cumplan con determinados requisitos que este Tribunal Supremo de Justicia, ha estatuido mediante su nutrida y pacífica doctrina. En el subiudice observa la Sala que, tal es la imprecisión en la denuncia, que resulta irrealizable el ejercicio de la función excepcional de esta jurisdicción de descender y revisar las actas pertinentes.

Por otra parte este M.T., ha señalado cuando es procedente la denuncia de falso supuesto; resaltando así mismo la existencia de tres hipótesis de suposición falsa y la correcta técnica que deben exhibir los escritos en los que se pretenda alegar el mencionado vicio. Al efecto sobre el punto, en sentencia Nº 201 emanada de esta Sala de Casación Civil en fecha 14 de junio de 2000, en el juicio de Talleres V.C. C.A. contra Inmobiliaria C.O. C.A., se ratificó en sentencia N°767 de fecha 11 de diciembre de 2003, en el caso: Mercado Popular “El Baraton”, S.R.L contra G.M.U. el criterio de la manera siguiente:

...El artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, es el que prevé los casos de suposición falsa, antes denominado falso supuesto, así:

‘...o que la parte dispositiva del fallo sea consecuencia de una suposición falsa por parte del Juez, que atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo.’

El primer caso a que se refiere el artículo 320 del Código de procedimiento Civil, y denunciado como infringido por el formalizante, se refiere a que el Juez atribuyó a instrumentos y actas del expediente menciones que no contiene.

(...Omissis...)

Por otra parte, la denuncia de suposición falsa debe cumplir inexorablemente con la técnica elaborada por la Sala a través de su pacífica y constante doctrina, que dice:

‘Para que la Corte pueda examinar y decidir acerca de la determinación y apreciación que los jueces del mérito hayan efectuado sobre los hechos y las pruebas, es indispensable que el formalizante se ajuste a la técnica elaborada por la Sala para la denuncia apropiada de casación sobre los hechos, técnica que exige el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una falsa suposición; b) indicación específica del caso de falsa suposición a que se refiere la denuncia, puesto que el encabezamiento de artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé en ese respecto tres (3) situaciones distintas; c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la falsa suposición; d) Indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el Juez dá (sic) por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia.

Por otra parte, conforme a reiterada jurisprudencia, la suposición falsa tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el Juez establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa de un error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta de expediente. Ahora bien, como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del Juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la Ley y la doctrina entienden por suposición falsa....’

(Sentencia del 4-11-98 en el juicio) Seguido por G.F.F. contra Eurobuilding Internacional CA. Expediente 97-491).

A la luz de la doctrina transcrita y luego de realizar la lectura detenida de la denuncia que ocupa la atención de la Sala, es evidente que la redacción utilizada por el recurrente, no cumple con los requisitos relacionados con la especial técnica que debe observarse en el planteamiento de una delación en materia de casación sobre los hechos, según lo tiene instituido la doctrina de la Sala, esta afirmación se patentiza de la cuidadosa lectura practicada sobre el texto de la denuncia, en la cual no se establece, de manera alguna, la regla de valoración o establecimiento de los hechos o de las pruebas, tampoco el hecho positivo y concreto que el juez dio por cierto.

Bajo estas consideraciones, la presente denuncia debe ser desechada por incumplir la especial técnica requerida para realizar denuncias de esta especie, en consecuencia, se declara improcedente esta denuncia por indebida fundamentación, y así se decide.

II

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem se denuncia la infracción de los artículos 6 del Código Civil, letra “F” del artículo 2, 18 y 25 de la Ley de Venta de Parcelas, y 12 del Código de Procedimiento, todos por falta de aplicación.

El formalizante por vía de fundamentación, expresa lo siguiente.

…El artículo 6 del Código Civil expresa:

…Omissis…

El artículo 2 de la Ley de Venta de Parcelas dispone:

…Omissis…

El artículo 18 de la Ley de Ventas de Parcelas establece:

…Omissis…

El artículo 25 de la Ley de Venta de Parcelas establece:

…Omissis…

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece:

…Omissis…

LA DECISIÓN RECURRIDA EXPRESA: (Páginas 70 Y 71).

…Omissis…

¿PORQUÉ FUERON INFRINGIDAS LAS NORMAS TRANSCRITAS?

Las mencionadas normas fueron infringidas por el sentenciador de la recurrida, a pesar de tener pleno conocimiento del contenido y alcance de las mismas, así: (página 71 de la sentencia refiriéndose a la nulidad parcial del contrato de compraventa de parcela que fue consignado con el libelo de la demanda principal).

A) El artículo 6 del Código Civil, la letra “F” del artículo 2 de la Ley de Venta de Parcelas y los artículos 18 y 25 de la misma Ley, por cuanto además de incumplir con su deber de decidir lo debatido con arreglo a estas normas, obvió el concepto de “Orden Público” que de ellas dimanan, el cual “…representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, pemiten descubrir con razonable margen de de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público. A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría dejar en manos de los particulares o de las autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento” (GF N° 119, VI, 38 ETAPA, P. 902 y ss. Sentencia24-02-83), y B) El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil por no haber

haberse (sic) atenido, en sus decisiones, a las normas del derecho conocidas Estas infracciones denunciadas han sido determinantes del dispositivo de la sentencia, toda vez que la cláusula que demando su nulidad es fundamental de la acción principal y de la reconvención, y si el juez de la recurrida hubiera declarado sin lugar la acción principal y con lugar la reconvención…

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Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en la falta de aplicación de los artículos 6° del Código Civil, letra “F” del artículo 2, 18 y 25 de la Ley de Venta de Parcelas, y 12 del Código de Procedimiento, todos por falta de aplicación.

De la fundamentación expuesta por el formalizante observa la Sala que la misma es deficiente, por cuanto con muy pocos argumentos trata de cumplir con lo preceptuado en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, en lo atinente al escrito de formalización, sin embargo y en virtud del principio de evitar los formalismos inútiles previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la Sala pasa a analizar la presente denuncia bajo los siguientes términos:

Ahora bien, para verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante la Sala pasa a transcribir algunos pasajes de la sentencia recurrida:

“…En líneas generales hay decir que el referido contrato de ventas de Parcelas quedó especialmente regulado en protección del comprador así:

Primero se estableció en el artículo 2°, la obligación previa por parte de la urbanización o vendedora de parcelas de:

…Omissis..

Segundo, Se estableció la prohibición de protocolización del documento de urbanización o parcelamiento, se estableció la nulidad absoluta de toda exigencias (art. 3°). Tercero, se estableció la nulidad absoluta de toda enajenación de parcelas y por oferta pública, así como la consecuente pretendida protocolización de título de propiedad o de cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada por oferta pública, que no fuere protocolizado previamente el anterior documento de Parcelamiento o Urbanización, así como penas de prisión para el propietario o los copropietarios del inmueble a enajenarse por parcelas (art 5° y 8°). Cuarto, la anulabilidad por parte del adquiriente, no obstante pacto en contrario, del contrato por el cual él o los propietarios enajenen una parcela, en el cual el adquiriente se obligue a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento registrado, incluye cuando es por letras de cambio; Quinto, la anulabilidad del contrato de compraventa de parcelas por parte del adquiriente, sí en el mismo no se expresare la existencia de éste o estos, o no hiciere la advertencia el registrador (art. 11° y 12°). Sexto, que el contrato conexo con el documento de Urbanización o Parcelamiento, ya que existe entre ambos una relación de interdependencia, y las cláusulas de éste último rigen al primero, aunque sean causahabientes de las partes por cualquier título (art 7°). Séptimo, se estableció que la enajenación de parcelas que formen parte de un inmueble hipotecado produce de pleno derecho la división del crédito garantizado y de la hipoteca, en proporción al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de Urbanización o Parcelamiento, y que de todas maneras éste se fijará en el documento de compraventa de parcelas, y que de todas maneras éste se fijará en el documento de compraventa de parcelas, diferenciado de la parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante (art 13°). Octavo, la imposibilidad del enajenante de parcelas por cuotas, de demandar la resolución del contrato o la pérdida del beneficio del plazo, por la falta de pago de menos de tres (3) cuotas, sino que en todo caso daría lugar al cobro de las cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente del mercado (art. 16°). Noveno, el carácter de orden público de las anteriores disposiciones, ya que señala que las anteriores disposiciones se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las partes den al contrato (art. 18°). Y décimo, la inaplicabilidad de las disposiciones que se opongan al cumplimiento de la misma (art. 25°).

Esos son los presupuestos fundamentales de la Ley de Ventas de Parcelas y con fundamento en sus disposiciones impregnadas de orden público, en razón del fin que protege, se analizarán las diversas defensas promovidas por la parte demandada.

De la nulidad del contrato compraventa de parcela.-

Ha alegado la parte demandada que el derecho o crédito “presuntamente” cedido nace de la cláusula contractual establecida en el documento de compraventa que pauta: “…”. Y que esta cláusula es nula desde su inicio en virtud de que contradice el espíritu y propósito de la Ley Sobre Ventas de Parcelas, el artículo 6° del Código Civil, el término de tres (3) años contenido en la cláusula sexta del documento de parcelamiento, cuya finalidad es proteger a los adquirientes de parcelas, que al mismo tiempo son los débiles jurídicos y débiles económicos y no puede permitirse que el financiamiento de urbanizaciones y parcelamiento se efectúe a riesgo de los compradores, quienes no son socios del enajenante, lo cual se desprende de la cláusula sexta del documento de parcelamiento. Que del documento de adquisición se desprende que dichas obras de urbanismo se iniciaron con bastante anterioridad al día 07-11-1990, fecha de protocolización de ese documento de venta. En consecuencia promotora y propietaria tenían un plazo máximo hasta el día 07-11-1993 para concluir definitivamente las obras de urbanismo a sus solas expensas con los costos que habían estimado para que la urbanización o parcelamiento (el 07-11-93) estuviere en capacidad cumplir cabalmente su finalidad, tal como lo pauta al efecto la Ley Sobre Ventas de Parcelas en la letra “F” de su Artículo Segundo (2°) y como se desprende además del artículo 84 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.

Y que su voluntad o intención fue el adquirir una parcela de terreno urbanizada con todos sus servicios, tal como ofrecía las empresas propietaria y urbanizadora en el documento de parcelamiento y en las ofertas públicas de venta, con el objeto de destinarla una vez obtenido los respectivos permisos, a la construcción de su vivienda familiar y en ningún momento pensaron constituirse en financistas o socios en un proyecto urbanístico.

La referida cláusula que se pide su nulidad, señala lo siguiente en toda su extensión:

…Omissis…

Sobre este alegato de nulidad es importante determinar si esta cláusula de valor puede ser escriturada y convenida en aquellos contratos sometidos en su régimen a la Ley de Ventas de Parcelas, dada la connotación de orden público que tienen sus disposiciones.

Y al respecto hay que señalar que en aquellos contratos nominados de prestaciones diferidas en el tiempo, están sujetos a alteraciones provocadas por la inflación, estableciéndose cláusulas de valor que siempre van dirigidas a la obligación del deudor de pagar el precio, precio que al estar sometido a esa cláusula no está predeterminación, si no se determine mediante la aplicación de un concepto de valor.

Estas cláusulas de valor han sido incorporadas en casi todos los contratos cuya prestación ha sido diferida en el tiempo, en vista de que la inflación no puede ser inscrita dentro de la teoría de la imprevisión contractual, en el momento que el costo inflacionario altere gravemente las circunstancias contractuales, que hagan imposible el cumplimiento de lo convencido o pactado.

Y en el caso de los contratos suscritos al amparo de la Ley de Ventas de Parcelas, estas cláusulas de Ventas de valor no se encuentran prohibidas por sus disposiciones, cuando hay una obligación diferida en el tiempo que se estima para el cumplimiento de las obras de urbanismo de las parcelas.

De tal suerte, que se debe negar el pedimento de la parte demandada de nulidad de la cláusula de valor que suscribiera y conviniera para el caso de que hubiese incrementos en el valor de las obras de urbanismo a realizarse y que incidiera sobre la parcela que le fuere vendida. ASÍ SE DECLARA.

De la precedente transcripción se desprende que el juez de alzada analizó la controversia planteada a la luz de la Ley de Ventas de Parcelas específicamente en los artículos 2° literal “F”, 3°, 5°, 7°, 8°, 11°, 12°, 13°, 16°, 18°, 25°, y del artículo 6° del Código Civil, y en virtud de ello declara válida la cláusula de valor de las obras de urbanismo a realizarse y que incidiera sobre la parcela que le fuera vendida. Por ello el juez de alzada no incurrió en la falta de aplicación de los artículos de los artículos 6° del Código Civil, letra “F” del artículo 2, 18 y 25 de la Ley de Venta de Parcelas, y 12 del Código de Procedimiento, en consecuencia, se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis, y así se decide.

III

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 2 literal “D” de la Ley de Venta de Parcelas y 12 del Código de Procedimiento Civil por errónea interpretación.

Textualmente alega el formalizante lo siguiente:

…Omissis…

El juez de la recurrida, aun reconociendo la existencia y validez de la norma aplicable al caso, erró en su interpretación, en el sentido de que no obstante haberse convenido y fijado en el documento de compraventa el precio definitivo por el cual los compradores adquirieron el inmueble, determinó que dicho precio por efectos del tiempo “…están sujetos a alteraciones provocadas por la inflación…”.

…Omissis…

La correcta interpretación de la letra “D” del artículo 2 de la Ley de Venta de Parcela es: El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta, a los efectos del artículo 13 de esta Ley, se establece, al igual que en la Ley de Propiedad Horizontal, que: el crédito hipotecario que grava el inmueble se divide entre las distintas parcelas, de manera que sólo en tal forma podrá determinarse cuál es la porción del crédito que le corresponde pagar al adquiriente de la parcela para el momento en que celebra el contrato de compra, no para ser determinado el precio a futuro, como sucedió en el caso de la sentencia recurrida, ya que el único que puede conocer del costo total del parcelamiento cuando decide urbanizar su inmueble es el urbanizador, ya que cuando este empresario ha decidido construir una urbanización, conforme a un plano debidamente aprobado, no puede pedir ningún aumento del precio cierto y determinado entre las partes al momento de la celebración del contrato, pues se violaría la Ñey de Ventas de Parcelas, como lo denuncio en este escrito, siendo de advertir además que el último aparte del artículo 13 ejusdem establece “Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables”.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en error de interpretación de los artículos 2 literal “D” de la Ley de Ventas de Parcelas y 12 del Código de Procedimiento Civil, por concluir que los precios previstos en el contrato están sujetos a alteraciones provocadas por la inflación.

Ahora bien para el análisis de la presente denuncia, resulta pertinente pasar a transcribir el contenido del artículo 2° en su literal “D” de la Ley de Venta de Parcelas, el cual textualmente expresa lo siguiente:

…Antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta pública, el propietario o los copropietarios protocolizarán en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la ubicación del inmueble, un documento que se denominará “Documento de Urbanización o Parcelamiento”, en el cual harán constar:

d. el porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta…

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De la precedente norma se desprende que la misma regula la venta de los inmuebles por parcela y por ofertas públicas, estableciendo que dichos documentos de ventas deberán ser protocolizados y en ellos deberá constar el porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta…, es decir, esta regulando una de las menciones que debe contener el documento que se va a protocolizar como lo es lo referido a la alícuota en porcentaje que corresponderá a cada parcela sobre el valor total del área destinada a la venta.

Al respecto la sentencia recurrida expresa textualmente lo siguiente:

…De lo reclamado.

Soportado en la cláusula de valor contractualmente establecida de que “…”, en la cual la causahabiente de la parte actora y un ciudadano de nombre ARTURO RÍOS VIDAL, …, establecieron y suscribieron lo contenido en un Informe de Estado de Costos, Gastos y Financiamiento del Urbanismo de la Urbanización Bosque de la Lagunita al 15.11.1996, elaborado por la firma de KPMG ALCARAZ CABRERA VASQUEZ Contadores Públicos-Auditores, el cual declara estar conforme el Inspector designado por el Banco Fiduciario, que el monto total del urbanismo fue por la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MILONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLÍVARES (Bs. 5.263.177.617,00), a la cual se le dedujo la suma CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES TRECE MIL QUINIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 185.013.565,00), que comprende la cantidad de Bs. 173.383.604 procedentes del aporte de parceleros al Fideicomiso del Banco Mercantil, más la suma de Bs. 11.626.961 por beneficios o productos financieros generados por dichos aportes, resultando un neto por la suma de CINCO MIL SETENTA Y OCHO MILLONES CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.078.164.049), el cual sería la base del cálculo de las deudas alícuotas de cada Parcela, por los incrementos o aumentos en los costos y obras adicionales del Urbanismo. Y (ii) mediante un documento denominado “CERTIFICACIÓN GENERAL DE FIJACIÓN DE PRECIO, Y C.D.P.D.I.”, suscrito por la causahabiente de la parte actora, el Banco Mercantil, C.A., S.A.C.A. (Banco Universal) (denominado el Fiduciario), conforme a lo anterior, que la parcela N° 125 del ciudadano CARLOS A VILLAMIZAR (co-demandado), alícuota de 0.927 % adeuda la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 47.079.659,00), y solicitan conforme a lo anterior que la anterior deuda es líquida y exigible a partir de la valuación final, o sea el 15.11.1996, y que por lo tanto se estampen l anota marginal sobre el inmueble del co-demandado sobre el inmueble del co-demandado sobre la nueva hipoteca de segundo grado. Y así peticionar el cobro de la anterior deuda por incremento de costos y los intereses moratorios al doce por ciento anual por causados desde el 15.11.1996.

Quiere decir que reclama que la parcela N° 125 del ciudadano C.A. VILLAMIZAR (co-demandado), a la que le corresponde una alícuota de 0,927% adeuda a cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 47.079.659,00), producto de valuación final y solicitan que se le tenga como líquida y exigible a partir de la valuación final, o sea el 15.11.1996.

Ahora bien, consta del documento de compraventa de la parcela N° 125 protocolizado por ante la Oficina subalterna de Registro Público del Municipio el Hatillo del Estado Miranda, el 07.11.1990, bajo el N° 37, Tomo 16, Protocolo Primero, suscrito entre la compañía HACIENDA BOSQUES DE LA LAGUNITA II, C.A., y los demandados, ciudadanos C.A.V. VELASCO y E.E.P.(sic) R. deV., de una parcela de terreno que tiene una superficie aproximada de UN MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (1.389,42 M2), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas así: “…”. Los aumentos o incrementos en el costo de urbanismo de parcela, serán determinación por la sumatoria las valuaciones de obras _ejecutadas por la vendedora que deberán ser aprobadas y conformadas por el BANCO MERCANTIL S.A.C.A (antes BANCO MERCANTIL COMPAÑÍA ANÓNIMA) en su carácter de Banco Fiduciario del proyecto, de acuerdo al contrato celebrado a tal efecto y debidamente autenticado el DOS (2) DE FEBRERO DE 1990, por ante la Notaría Pública Vigésima Primera de Caracas, anotado bajo el N° 100, Tomo 5° del Libro de Autenticaciones. Los incrementos o aumentos en el costo de urbanismo de la parcela, determinados en las formas anteriormente señalada, serán líquidos y exigibles para el comprador, a partir de la fecha de aprobación y conformación de la valuación final por parte del Banco Fiduciario, y la cantidad que resultare calculada de acuerdo a la alícuota de la parcela, será cancelada por el comprador en un plazo máximo de DIECIOCHO (18) meses, mediante DIECIOCHO (18) cuotas mensuales y consecutivas con intereses en el plazo fijo y en la mora a la rata del DOCE por ciento (12%) sobre saldos deudores. Para facilitar el cobro del comprador librará y aceptará a favor de HACIENDA BOSQUES DE LA LAGUNITA II, C.A., y sin que ello implique novación, DIECIOCHO (18) letras de cambio de las mismas características de las cuotas mencionadas, siendo convenido que dicho saldo quedará automáticamente garantizado con Hipoteca de segundo Grado sobre la parcela que adquiere por esta escritura, y al cual se continuará en el momento que así lo exija la vendedora, no pudiendo el comprador constituir gravámenes hipotecarios sin autorización escrita de la vendedora. La falta de perder el beneficio del plazo al obligado, haciéndose exigible la totalidad de la obligación como si fuere de plazo vencido”.

Y constando en el denominado documento de Valuación Final del Urbanismo, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el 09.05.1997, bajo el N° 38, tomo 66 se estableció que los trabajos de urbanismo concluyeron el 15.11.1996 y que la promotora, el fiduciario, y el inspector suscriben en la misma fecha por documento aparte, el Acta indicada en la Cláusula Décima Tercera del citado contrato de fideicomiso del 02.02.1990. Y en relación con los componentes montos de los Costos del Urbanismo estos fueron determinados y aparecen indicados en el correspondiente Estado de Costos, Gastos y Financiamiento del Urbanismo de la Urbanización Bosque de la Lagunita al 15.11.1996, elaborado por la firma KPMGM, ALCARAZ CABRERA VASQUEZ Contadores Públicos-Auditores, informe en el cual se estableció como resultado que el monto total de las obras y trabajos de urbanismo fue por la cantidad de de CINCO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MILLONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLÍVARES (Bs. 5.263.177.614,00), a la cual se le dedujo la suma CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES TRECE MIL QUINIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 185.013.565,00), que comprende la cantidad de Bs. 173.383.604 procedentes del aporte de Parceleros al Fideicomiso del Banco Mercantil, más la suma de Bs. 11.629.961 por beneficios o productos financieros generados por dichos aportes, resultando un neto por la suma de CINCO MIL SETENTA Y OCHO MILLONES CIENTO SESENTA Y CATRO MIL CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.078.164.049), el cual sería la base del cálculo de las deudas alícuotas de cada parcela, por los incrementos o aumentos en los costos y obras del Urbanismo.

Y así mismo consta en el documento denominado CERTIFICACIÓN GENERAL DE FIJACIÓN DE PRECIO Y C.D.P.D.I., …, “la parcela N° 125 del ciudadano C.A. VILLAMIZAR (co-demandado), alícuota de 0.927% adeuda la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 47.079.659,00).

Y por otra parte, los demandados no acreditaron en autos haber cumplido con dicha obligación documentalmente pactada, de conformidad con los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, se impone declarar procedente la reclamación impuesta por la compañía R.D. Y PROYECTOS, C.A., cesionaria de los derechos de créditos de la sociedad mercantil HACIENDA BOSQUES DE LA LAGUNITA II, C.A., contra los ciudadanos C.A.V., del pago de la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 47.079.659,00), resultante del ajuste de las obras de urbanismo y que le corresponden a la parcela N° 125 de su alícuota del 0,927%. ASÍ SE DECIDE.

Habiéndose declarado procedente la reclamación de ajustes por variaciones de precio en las obras de urbanismo, se condena igualmente a la parte demandada al pago de los intereses de mora que se generen sobre la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON 00/100 (47.079.659,00), en vista del incumplimiento a una rata del 12% anual, monto que se determinará por una experticia complementaria del fallo, de acuerdo a las pautas que se fijarán en la dispositiva del fallo, negándose el reclamo en la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 4.707.965,90), que dice el actor equivalen a los intereses vencidos y por vencerse del monto reclamado, en vista de su indeterminación. ASÍ SE DECLARA…

De la precedente transcripción se desprende el análisis que hace el ad quem del contrato de compraventa suscrito entre las partes y la nulidad parcial solicitada del mismo, al respecto expresa que en el mismo se acordó el precio del costo de urbanismo el cual iría en proporción a la alícuota que corresponda de conformidad con la parcela de que se trata, como es en el caso de autos de la parcela signada con el N° 125 cuya alícuota corresponde al porcentaje de 0,927%, y cuyo costo equivalía a un total de CUARENTA Y SIETE MILLONES SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON 00/100 (47.079.659,00), el cual de acuerdo al análisis expuesto por el juzgador, en virtud del incumplimiento de la obligación por parte de los codemandados en el pago de la deuda, se le suman los denominados intereses de mora, los vencidos y los por vencerse.

Al respecto observa la Sala los siguientes hechos: A) que el juez de alzada no aplicó el artículo 2 literal “D” de la Ley de Venta de Parcela; B) que al no haber aplicado por vía de consecuencia, mal pudo haber incurrido en error de interpretación de una norma que no aplicó; C) Que en el supuesto de que la hubiera aplicado el análisis hecho por el juez respecto del monto adeudado, dicho proceder no guarda relación con el contenido de la norma denunciada, pues la misma se refiere al porcentaje que le correspondería a cada parcela, y en el caso de autos el juez esta analizando es el costo de urbanismo, lo cual no guarda ningún tipo de relación entre ambos conceptos, y por último el sentenciador en este caso al ordenar el cálculo de intereses moratorios, vencidos y por vencerse no esta alterando la alícuota que pertenece a la parcela N° 125 objeto de la presente controversia, sino el monto de la deuda pactada lo cual es perfectamente viable y no atenta contra el contenido y espíritu de la norma in comento.

En consecuencia, y en virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, se declara improcedente la denuncia bajo análisis, y así se decide.

IV

Con fundamento en el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento, al incurrir en el segundo caso de suposición falsa.

Textualmente alega el formalizante lo siguiente:

…EL JUEZ DE LA RECURRIDA SENTENCIÓ ASÍ: (página 76 y 77) Y constando en el denominado documento de Valuación Final del Urbanismo, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el 09.05.1997, bajo el N° 38, tomo 66 se estableció que los trabajos de urbanismo concluyeron el 15.11.1996 y que la promotora, el fiduciario, y el inspector suscriben en la misma fecha por documento aparte, el Acta indicada en la Cláusula Décima Tercera del citado contrato de fideicomiso del 02.02.1990. Y en relación con los componentes montos de los Costos del Urbanismo estos fueron determinados y aparecen indicados en el correspondiente Estado de Costos, Gastos y Financiamiento del Urbanismo de la Urbanización Bosque de la Lagunita al 15.11.1996, elaborado por la firma KPMGM, ALCARAZ CABRERA VASQUEZ Contadores Públicos-Auditores, informe en el cual se estableció como resultado que el monto total de las obras y trabajos de urbanismo fue por la cantidad de de CINCO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MILLONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLÍVARES (Bs. 5.263.177.614,00), a la cual se le dedujo la suma CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES TRECE MIL QUINIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 185.013.565,00), que comprende la cantidad de Bs. 173.383.604 procedentes del aporte de Parceleros al Fideicomiso del Banco Mercantil, más la suma de Bs. 11.629.961 por beneficios o productos financieros generados por dichos aportes, resultando un neto por la suma de CINCO MIL SETENTA Y OCHO MILLONES CIENTO SESENTA Y CATRO MIL CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.078.164.049), el cual sería la base del cálculo de las deudas alícuotas de cada parcela, por los incrementos o aumentos en los costos y obras del Urbanismo.

CUÁL FUE EL HECHO POSITIVO Y CONCRETO QUE EL JUEZ DIO POR CIERTO?

El sentenciador dio por demostrado que el monto total de los incrementos de todas las obras civiles y trabajos de urbanismo era la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MILLONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLÍVARES (Bs. 5.263.177.614,00), de la SIMPLE REFERENCIA O MENCIÓN que hace en el documento de VALUACIÓN FINAL DE URBANISMO autenticado en …, de un SUPUESTO INFORME elaborado por la empresa “KPMG, ALCARAZ CABRERA VASQUEZ Contadores Públicos-Auditores”, al hacer la valuación del referido documento de fecha veintidós (22) de abril de mil novecientos noventa y siete (1.997). (páginas 76 y 77 de dicha sentencia).

…Omissis…

El caso específico de suposición falsa es el segundo, que es el que se configura cuando el juzgador da por demostrado un hecho con pruebas que no aparezcan en autos; vale decir, que la conclusión del sentenciador aparece apoyada en una prueba que no ha sido materialmente incorporada al expediente, sino que ha sido creada por la inadvertencia o por la imaginación del funcionario judicial …, toda vez que dicho INFORME DE COSTO ASTOS Y FINANCIAMIENTO DE URBANISMO DE LA URBANIZACIÓN BOSQUES DE LA LAGUNITA AL QUINCE (15) DE NOVIEMBRE DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS (1.996) que sí es el posible instrumento fundamental del cual se deriva el derecho deducido, NO CONSTA EN AUTOS…”

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en el segundo caso de suposición falsa al dar por demostrado que el monto total de los incrementos de todas las obras civiles y trabajos de urbanismo era la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MILLONES CIENTO SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CATORCE BOLÍVARES (Bs. 5.263.177.614,00), de la simple referencia o mención que hace en el documento de Valuación Final De Urbanismo, cuyo informe a decir del recurrente no existe en el expediente.

Al respecto observa la Sala que el recurrente alega la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pero no explica cómo, cuándo y en qué sentido se incurrió en la infracción de la delatada norma, en virtud de ello la Sala desestima esta parte de la denuncia por indebida fundamentación, y así se decide.

Ahora bien, pasa la Sala a verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante referente a la prueba de informe de la valuación final de urbanismo, el cual alega que no existe en el expediente.

Del examen de las actas del expediente se constató que el informe de la Valuación final si consta en el expediente en la primera pieza a los folios del 18 al 20 y la Certificación General de Fijación de Precio y C. deP. deI. consta a los Folios del 21 al 26 de la primera pieza del expediente.

Por consiguiente, el juez de alzada no incurrió en el segundo caso de suposición falsa, por cuanto basó su razonamiento y análisis del presupuesto del costo de la obra en pruebas e informes que sí constan en los autos, razón por la cual se declara improcedente la denuncia bajo análisis, y así se decide.

V

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, concordancia con el artículo 320 eiusdem, denuncia la infracción por error de interpretación de la Ley de Venta de Parcelas en aplicación del artículo 4° del Código Civil.

Por vía de fundamentación el formalizante, expresa lo siguiente:

…Omissis…

El Juez de la recurrida interpretó que las cláusulas de valor al no encontrarse prohibidas en la Ley de Venta de Parcelas pueden ser incorporadas en los contratos suscritos al amparo de dicha ley.

…Omissis…

CORRECTA INTERPRETACIÓN:

Para mayor ilustración de quien decide y con el debido respecto me permito trascrito la cláusula contractual cuya nulidad se solicita, para posteriormente establecer la correcta interpretación.

…Omissis…

Ahora bien, acogiendo la jurisprudencia y la doctrina que expresa que cuando la Ley es diáfana, muestra su propia transparencia, cuando la Ley es clara, ella misma refleja de su contenido de una manera sencilla y natural, sin un gran trabajo de la mente, sin mayor esfuerzo de raciocinio, por lo cual la ley la aplica sin propiamente interpretarla según las reglas clásicas de interpretación, pero las reglas de interpretación no recomiendan como evitable, ni con la más acertada la interpretación gramatical, como lo hizo el sentenciador de la recurrida al opinar en su criterio que “en el caso de los contratos suscritos al amparo de la Ley de Ventas de Parcelas, estas cláusulas de valor no se encuentran prohibidas por sus disposiciones…”, dado que no siempre el legislador es afortunado al expresar su verdadera intención, y a este respecto tenemos que el propio sentenciador de la recurrida en contra de lo que decidió posteriormente en la página 71 de la sentencia, ya había expresado contradiciendo ese criterio en la página 66 del renglón 18 al 27 textualmente lo siguiente: “ Como preámbulo hay que decir que la Ley de Ventas de Parcelas, tal como lo señala su exposición de motivos, nace en virtud de los abusos que se generan por la suscripción de éste tipo de contratos de enajenación de inmuebles urbanos y rurales de parcelas, debido a la posición ventajosa que tiene los propietarios de un inmueble, vendedora de las parcelas, en detrimento del débil jurídico, o sea el adquiriente de las parcelas, en la cual prácticamente se convertía al segundo en un deudor eterno de la primera y a su merced por el tiempo que éste quisiere, aprovechándose de la necesidad humana de construcción de viviendas y asentamiento en la tierra que se requiere para la agricultura o negocio”.

…Omissis…

En consecuencia de lo expuesto cabe mencionar que la correcta interpretación, y que es la intención del legislador, de la Ley de Ventas de Parcelas, la inferimos en la propia exposición de motivos donde fue claro y diáfano al exponer textualmente lo siguiente: “LA FINALIDAD PRIMORDIAL DEL PROYECTO ES LA PROTECCIÓN DE LOS ADQUIRIENTES DE PARCELAS. NO PUEDE PERMITIRSE QUE EL FINANCIAMIENTO DE LAS URBANIZACIONES SE EFECTÚEN A RIESGO DE LOS COMPRADORES, QUIENES NO SON SOCIOS DEL ENAJENANTE Y TIENE EL DERECHO DE UTILIZAR PARA SUS PROPIOS FINES Y NECESIDADES, LO QUE YA HAN ADQUIRIDO Y LES PERTENECE”.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en error de interpretación de la Ley de Venta de Parcelas en aplicación del artículo 4 del Código Civil.

Al respecto observa la Sala que la fundamentación expuesta por el formalizante es deficiente, pues no precisa cuál norma de la Ley de Venta de Parcela es en la que el juez incurrió en el error de interpretación, simplemente se limita a señalar que incurrió en el error de interpretación de la Ley de Venta de Parcela, lo cual es muy amplio y general, y la Sala en ese sentido se ve impedida de entrar al análisis de la presente denuncia, pues el recurrente no cumple con lo previsto en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, se observa que el recurrente no expresa qué norma se infringió ni cómo, ni cuándo ni en qué sentido fue infringida la norma, en consecuencia, mal puede la Sala entrar a conocer una denuncia que no cumple los requisitos mínimos para alegar la infracción de fondo por parte de una sentencia dictada por un juez superior, pues en el supuesto que la Sala extremara sus facultades estaría esgrimiendo defensas a favor del recurrente que se traducirían en un menoscabo al derecho de defensa de la contraparte.

En consecuencia, y en virtud de los razonamientos precedentemente expuestos se desestima la denuncia bajo análisis por indebida fundamentación, y así se decide.

D E C I S I Ó N

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación formalizado contra la sentencia de fecha el 27 de marzo de 2007, dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas.

Por haber resultado infructuoso el recurso formalizado, se condena al recurrente al pago de las costas.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Tribunal de la causa, Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas. Particípese esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, todo de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de junio de dos mil nueve. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

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Y.A. PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

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ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrada-Ponente,

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A.R. JIMÉNEZ

Magistrado,

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C.O. VÉLEZ

Magistrado,

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L.A.O.H.

Secretario,

___________________________

ENRIQUE DURÁN FERNÁNDEZ

Exped. AA20-C-2007-000351

NOTA: Publicada en su fecha, a las

Secretario,