Sentencia nº RC.00824 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 9 de Diciembre de 2008

Fecha de Resolución: 9 de Diciembre de 2008
Emisor:Sala de Casación Civil
Número de Expediente:08-095
Ponente:Luis Antonio Ortiz Hernández
Procedimiento:Recurso de Casación
 
CONTENIDO

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2008-000095

Magistrado Ponente: L.A.O.H.

En el juicio por retracto legal arrendaticio seguido ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, por la sociedad mercantil denominada LA RINCONADA C.A., representada judicialmente por los abogados V.O.O.G., P.P.V., H.A.F. y H.A.M., contra los ciudadanos GLADYS GUBAIRA DE MATOS, B.G.D.H., O.G.R., R.J.M. GUBAIRA, E.M. RINCÓN, F.J.M.G., E.L.M.G., S.A.B. y SANA A.B., patrocinados por los abogados en libre ejercicio de la profesión, A.J.B., E.L.G., R.R.B., M.V., D.P.L., M.B.C., D.P.M., P.P.M. y L.H.G.; el Juzgado Superior Segundo Accidental en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, actuando como Tribunal Superior de Reenvío, dictó sentencia en fecha 6 de diciembre de 2007, mediante la cual declaró, sin lugar el recurso procesal de apelación incoado por la parte demandante, sin lugar la demanda, confirmó la sentencia apelada, condenando al pago de las costas procesales a la parte demandante.

Contra la indicada sentencia, la parte demandante anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. Hubo impugnación, réplica y contrarréplica.

Concluida la sustanciación del recurso y cumplidas las demás formalidades de ley, pasa la Sala a dictar sentencia bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO

En el presente caso fueron presentados dos escritos de formalización por la representación judicial de la parte demandante, el primero en fecha 18 de febrero de 2008, y un segundo complementario en fecha 20 de febrero de 2008.

En cuanto a la factibilidad de presentación de múltiples escritos de formalización del recurso extraordinario de casación, ya sean modificatorios o complementarios unos de otros, esta Sala en sentencia Nº RC-1308 de fecha 9 de noviembre de2004, expediente Nº 2004-512, en el juicio de las sociedades de comercio Transmelec, C.A., y Simpe, C.A., contra la empresa mercantil Alimentos Concentrados La Fortaleza, C.A., estableció lo siguiente:

...Respecto al primer planteamiento, la Sala evidencia que en fecha 30 de julio de 2004 el recurrente consignó escrito de formalización del recurso de casación, el cual cursa inserto de los folios 196 al 213, ambos inclusive, de la segunda pieza que conforma el expediente y, el 3 de agosto del prenombrado año presentó otro escrito, a través del cual expresamente señala que se trata de “...un complemento de formalización...” (Subrayado del recurrente), el cual cursa de los folios 218 al 226, ambos inclusive, de la misma pieza.

Ahora bien, en cuanto a la solicitud del impugnante en el sentido que el recurso de casación sea declarado perecido en atención a una supuesta falta de técnica del formalizante al consignar dos escritos de formalización, supra referida, esta sede casacional advierte que ese alegato carece de asidero jurídico, pues la normativa procesal que rige actualmente el recurso de casación, contenida en el artículo 317 y 318 del Código de Procedimiento Civil, invocada por él inclusive, no limita ni prohíbe la presentación de múltiples escritos de formalización, ya sean modificatorios o complementarios unos de otros, por lo que se estima que en modo alguno ello podría implicar tal consecuencia, toda vez que indistintamente se trate de un alcance, complemento o nuevo escrito presentado, siempre que sean oportunamente consignados, los mismos deben ser atendidos por esta Suprema Jurisdicción según su contenido.

A las partes les es dable el ejercicio de cualesquiera de los medios y recursos que la ley coloca a su disposición y que consideren oportuno en beneficio de sus derechos e intereses, por lo que, luego de presentado el escrito de formalización, el recurrente de estimarlo necesario, en pro de la defensa de sus derechos e intereses y siempre que no se haya vencido el lapso correspondiente, puede presentar otro escrito, ya sea para complementar el anterior, modificarlo en determinados puntos o sustituirlo íntegramente volviendo a formalizar el recurso extraordinario de casación; y en cualesquiera de los casos, se repite, siempre que sea dentro del respectivo lapso, deberá la Sala atenderlos según la intención del recurrente, sin que ello pueda generar el perecimiento del recurso de casación.

Por el contrario, aceptar lo pretendido por el impugnante, desnaturalizaría el proceso en contravención con los postulados y garantías contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Más aún, en casos como el sub iudice, en el cual el formalizante en la oportunidad de la consignación del mentado escrito, expresamente señala que se trata de un complemento al primero, según se evidencia de la transcripción supra realizada, todo lo cual conlleva a la declaratoria de improcedencia del primer planteamiento de perecimiento del recurso de casación formulado por el impugnante. Así se decide.

Quedando claro de la jurisprudencia antes transcrita, que es permitido por la Ley, y esta no limita ni prohíbe la presentación de múltiples escritos de formalización, ya sean modificatorios o complementarios unos de otros, dentro del lapso de formalización, de conformidad con lo establecido en los artículos 317 y 318 del Código de Procedimiento Civil. Por lo cual la Sala tendrá como válidamente presentados ambos escritos. Así se establece.

Aclarado el punto anterior, se hace necesario pronunciarse sobre la tempestividad de los mismos, y al efecto se observa:

En el presente caso, el lapso de formalización de cuarenta (40) días continuos previsto en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, comenzó a transcurrir en fecha 17 de enero de 2008, y sumado al término de la distancia de dos (2) días continuos, previsto en el artículo 205 eiusdem, en concatenación con lo dispuesto en el acuerdo de Sala de fecha 17 de marzo de 1.987, desde la ciudad de V. estado Carabobo a la Capital de la República, venció en fecha 27 de febrero de 2008, por lo que al haber sido presentados los dos escritos de formalización en fechas 18 y 20 de febrero de 2008, deben considerarse tempestivamente presentados. Atendiendo a lo anterior, esta Sala estudiará ambos escritos como una sola formalización en la resolución que se tome al respecto en este fallo. Así se declara.

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

-I-

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción en la recurrida de los artículos 12, 15, 243 ordinal 5° y 244 eiusdem, por incongruencia positiva por incurrir en reformatio in peius.

Por vía de argumentación el formalizante señala:

“...PRIMERA DENUNCIA: De conformidad con lo establecido en el Numeral (sic) 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la infracción por la recurrida de los artículos 243, ordinal 5º y 12, 15, y 244 del dicho Código de Procedimiento Civil, ya que la recurrida adolece del vicio de incongruencia positiva por “reformatio in peius” (reforma para peor), resultando así incursa en ultrapetita, lo que produce la nulidad de la recurrida, como explanaré a continuación:

Sigo en esta denuncia la técnica establecida por esa Sala en su decisión de fecha 16 de febrero del 2001, sentencia Nº 18, expediente número 00-006 intimación de honorarios contra Fondo de garantía de Depósitos y Protección Bancaria, (FOGADE), resumida en la Jurisprudencia de Ramírez y Garay, Tomo 173, páginas 588-590, en la cual expresó la Sala:

Sobre la base de estos considerandos, se deja establecido que el principio de la reformatio in peius, en el cual incurre el juez de alzada, al conocer la función jerárquica vertical, debe ser denunciado como una infracción de forma, sobre la violación de los preceptos establecidos en los artículos 12, 15, 243 ordinal 5º y el 244 del Código de Procedimiento Civil, y con apoyo en el ordinal 1º del artículo 313 eiusdem. Así se resuelve.

En este proceso no se presentó controversia alguna sobre la solvencia de mi representada respecto del pago de los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato. En la contestación de la demanda no fue alegada por los demandados insolvencia alguna en el cumplimiento de mi representada en el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones contractuales, es decir, los demandados no opusieron ninguna defensa por insolvencia de mi mandante. Tampoco en la sentencia dictada por la juez de la Primera Instancia hubo pronunciamiento alguno sobre una supuesta insolvencia de mi mandante en el pago de los cánones de arrendamiento, pero como consta de la página 43 de la sentencia recurrida, folio 53 de la pieza del expediente que la contiene, en ésta se estableció que mi representada no se encontraba solvente respecto a los cánones de arrendamiento, pronunciamiento éste que consiste en una reforma para pero “reformatio in peius” que afecta gravemente los derechos de mi mandante, porque la falta de solvencia en el pago de los arrendamientos lesiona a mi representada en su derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, ya que el artículo 40 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que si al vencimiento del término contractual el Arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal. Este pronunciamiento d la recurrida causa agravio a mi representada en su derecho, pues ésta en su libelo e (sic) demanda alegó expresamente estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Este alegato consta del vuelto de la página 2 del libelo de la demanda, vuelto del folio 2 de la primera ´pieza del expediente que transcribo a continuación:

En este mismo orden de ideas señalo ciudadano juez, que mi representada durante los trece años y diez meses de vigencia arrendaticia, se encuentra solvente en el pago, es decir ha cumplido con su obligación principal de pagar el canon mensual de arrendamiento...

Este alegato de solvencia en el pago de lo cánones de arrendamiento fue reiterado en la Conclusiones base de la pretensión y derecho invocado, página 3 del libelo y folio 3 de la primera pieza del expediente, como transcribo a continuación:

3) Que mi representada esta solvente en el pago del canon mensual de arrendamiento

.

Me permito a continuación transcribir el pronunciamiento de la recurrida sobre que mi representada no está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento:

2º No se encontraba solvente respecto a los cánones de arrendamiento, en virtud de que los siete (07) (sic) recibos que fueron suscritos por la ciudadana K.M., tercero ajeno a la relación arrendaticia, no fueron ratificados enjuicio (sic) conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y que solo logro demostrar su solvencia respecto a los meses de Agosto (sic) y Septiembre (sic) de 2002, consignando a tal efecto los dos (02) (sic) recibos de pago emanados del co-demandado S.A.B.

.

Este pronunciamiento de la recurrida configura el vicio de actividad denunciado porque agrava la situación de la apelante ya que la Juez de la Primera Instancia no hizo ningún pronunciamiento sobre que mi mandante no se encontraba solvente respecto de los cánones de arrendamiento. Así, en la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Carabobo, se estableció lo siguiente:

Del folio 47 al 55 corren agregados los originales de recibo de canon de arrendamiento de los cuales los primeros siete (7) se encuentran suscritos por una ciudadana de nombre K.M., esto es por un tercero ajeno a la presente controversia, cuyos instrumentos no fueron ratificados mediante la prueba testimonial, tal como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia no se le concede ningún valor probatorio a dichos recaudos. Los últimos dos recibos qe (sic) corren a los folios 54 y 55 se encuentran suscritos por el co-demandado S.A.B. y los mismos no fueron desconocidos en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que adquirieron el valor de documento privado reconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se le concede el pleno valor probatorio que a dichos instrumentes (sic) le confiere el artículo 1361 del Código Civil y de los mismos se desprende que la actora pagó oportunamente los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2002 por el local comercial Nro. 02 (sic) del Edificio Gubaira planta baja

.

Como se evidencia de la anterior transcripción, la juez de la Primera Instancia no estableció que mi representada no se encontraba solvente respecto a los cánones de arrendamiento, en cambio sí lo hizo incongruentemente el Juez de la recurrida como ya se ha transcrito, incurriendo así e el vicio denunciado de “reformatio in peius”. Existe una clara diferencia entre lo resuelto por el Juez de la Primera Instancia y la decisión contenida en la recurrida como lo he transcrito, porque nunca la Juez de la Primera Instancia decidió que mi representada no estaba solvente en el pago del canon arrendaticio de los primeros 7 meses mencionados en la transcripción, como sí lo hizo excediéndose en sus atribuciones el Juez de la recurrida. Esta infracción lesiona el derecho de mi mandante porque en la misma recurrida se estableció con respecto al derecho de prórroga invocado, que mi representada podía demandar su cumplimiento por una demanda autónoma.

Ahora bien, la sentencia recurrida fue dictada en sede de reenvío, pues la que había dictado el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo el 23 de mayo de 2006, había sido casada por la Sala de Casación en sentencia de fecha 29 de marzo de 2007 que declaró con lugar el recurso formalizado por la parte actora. Y, precisamente, en dicha sentencia fue casada la sentencia del juzgado Superior Primero mencionado por cuanto incurrió en el vicio de incongruencia negativa al omitir pronunciamiento sobre el alegato de prórroga legal arrendaticia planteado por la parte actora, ya que la recurrida había omitido pronunciarse sobre alegato de la demandante de que no le fue concedida la prórroga legal que contempla el artículo 38 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios a que tenía derecho en todo caso. Pues bien, precisamente el juez de la recurrida en su sentencia contra la cual formalizo este recurso, se pronunció sobre ese alegato de la demandante, pero solo en el sentido de considerar que en el caso de que la demandante considerara necesario el establecimiento judicial de la prórroga legal, podría hacerlo mediante demanda autónoma e independiente, refiriéndose al argumento de la actora. Me permito copiar textualmente lo que consta de la página 56 de la recurrida, folio 66 de la pieza que la contiene: “...este Tribunal actuando en Alzada considera que, en el caso de que la demandante considere necesario el establecimiento judicial de dicha prórroga legal podrá hacerlo mediante demanda autónoma e independiente de la presente acción. Así se establece.-“ Pero anteriormente, en la sentencia recurrida ya el Juez Superior había establecido que mi representada “no se encontraba solvente respecto a los cánones de arrendamiento” estando así incursa en el vicio de “reformatio in peius” denunciado, porque habiendo sido declarada la demanda sin lugar por la Juez de la primera Instancia, no hubo pronunciamiento alguno de dicho Juzgado de Primera Instancia sobre insolvencia de mi representada respecto al pago de los cánones de arrendamiento, como si lo hizo incongruentemente la recurrida. Así de quedar firme la sentencia recurrida, mi representada, a más de la declaratoria son lugar del derecho a retracto, ni siquiera podría acogerse a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la recurrida estableció que mi mandante no se encontraba solvente respecto a los cánones de arrendamiento y perdería el derecho a la prórroga legal arrendaticia, porque, repito, el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios establece que ese derecho no lo tiene el que incumpla las obligaciones del contrato, siendo obligación primordial de los arrendatarios el encontrarse solventes en el pago de los cánones de arrendamiento. Es tan importante para la relación contractual arrendaticia la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamientos, que mi representada en el libelo de la demanda, como ya se he (sic) transcrito, alegó repetidamente que se encontraba solvente en el pago del canon mensual de arrendamiento.

Me permito también transcribir, para una mayor especificidad de esta denuncia, el escrito de la contestación de la demanda presentado por los abogados apoderados de los demandados, que no contiene defensa alguna ni alegatos sobre la solvencia de mi representada en el pago de arrendamientos, ni objeción alguna a los recibos de pago de arrendamientos acompañados al libelo de la demanda de los meses de enero de 2002 hasta septiembre de 2002, folios 47 al 55 de la primera pieza del expediente:

(...omisis...)

Como se evidencia de la anterior transcripción, la parte demandada no alegó que mi representada no se encontraba solvente respecto al pago de los cánones de arrendamiento, ni hizo defensa alguna en tal sentido.

En todo el iter procesal de la causa, no hubo alegato o defensa alguna de la parte demandada en el sentido de que la actora no estuviera solvente en el pago de los arrendamientos. Tampoco en la sentencia de la primera Instancia hubo pronunciamiento alguno en el sentido de que mi representada no se encontrara solvente respecto a los cánones de arrendamiento y en tal sentido me permito transcribir el texto de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Carabobo, de fecha 2 de diciembre de 2003:

(...omisis...)

Como se evidencia de la anterior transcripción, en la sentencia de la Primera Instancia no hubo pronunciamiento alguno acerca de que mi representada no estuviese solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. La sentencia transcrita de la Primera Instancia fue apelada por mi representada, y la parte demandada ni apeló de la misma, ni se adhirió a la apelación de mi mandante, siendo que la recurrida lesionó la situación jurídica de mi representada y agravó su situación procesal, ya que con la reforma para peor en que incurrió, está viciada en el vicio de actividad de incongruencia por ultrapetita configurado con la reforma para peor o “reformatio in peius” explanada en esta denuncia.

El principio “tantum devolutum quantum appellatum” delimita las facultades de la Alzada la cual está impedida por la Ley de excederse en el “thema decidendum”. Según el importante autor H.C. en su obra “Curso de Casación Civil”, Tomo I, página 123, considera que la incongruencia como vicio del fallo, es la desacertada relación entre dos términos, litis y sentencia. Más sencillamente entendida, la incongruencia es un error de concordancia lógica y jurídica entre la pretensión y la sentencia que nuestro ordenamiento impone al exigir ésta que se dictada “con arreglo a las acciones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas” (artículo 162 del Código de Procedimiento Civil). En el proceso se integra una auténtica trilogía de elementos, personas, acciones y cosas, cuya nulidad no puede destruir la sentencia.”

El vicio denunciado de incongruencia positiva por ultra petita, conocido como “reformatio un peius”, produce también la infracción del artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, que establece que los jueces garantizarán el derecho de defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencias, ni desigualdades y en los privativos de cada una las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género, siendo que el vicio denunciado afecta el derecho a la defensa y de igualdad ante la Ley, al establecer una desigualdad en contra de mi representado, privilegiando a la parte demandada al empeorar la condición del apelante. El derecho de defensa consagrado en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, fue perjudicado por la recurrida al empeorar su condición de apelante, ocasionándole la indefensión, pues ha sido doctrina reiterada del tribunal (sic) Supremo de Justicia, anteriormente Corte Suprema de Justicia que ésta existe

...cuando por un acto imputable al Juez, se priva o limita indebidamente a una de las partes el libre ejercicio de los medios y recursos que la ley pone a su alcance para hacer valer sus derechos.

(La Roche Henríquez, Ricardo, “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, página 88). Agrega dicho autor que es necesario que la indefensión no obedezca a la impericia o negligencia de la propia parte y que haya habido perjuicio cierto para la parte que alegue la indefensión.

Además, como lo expresa el doctor L.M.A. en su obra “Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana”, ha expresado que una de las características de la indefensión es que “...ella sea imputable al Juez, porque es a éste a quien le corresponde mantener a las partes en sus derechos y facultades e impedir toda clase de extralimitaciones”.

Debo señalar que la parte demandada, no solamente no apeló de la sentencia de la primera instancia, sino que tampoco se adhirió a la apelación de mi representada, resultando así que la recurrida está incursa en el vicio de la reformatio in peius porque violó el principio de la congruencia al alterar el equilibrio procesal en perjuicio de mi representada, al establecer que mi representada no estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Esa Sala, en importante sentencia del 16 de febrero de 2001, publicada en la Jurisprudencia de Ramírez y Garay, Tomo 173, páginas 588-590, estableció que el vicio de ultra petita está presente cuando la sentencia provee más de lo pedido. Pues el Juez en función jurisdiccional jerárquica vertical, está impedido de “...empeorar el agravio causado al apelante por la sentencia sometida a revisión”. Y debe ser denunciado como una infracción de forma, criterio éste ratificado por esa Sala en sentencia del 7 de marzo de 2002 (Carpintería Tar C.A., contra R.L. Espinoza publicada en la Jurisprudencia de Ramírez y Garay, tomo 186, páginas 516-520, en la cual estableció, luego de hacer varias citas jurisprudenciales y doctrinales, lo siguiente:

(...omisis...)

También en sentencia de esa honorable Sala de casación Civil del tribual Supremo de Justicia, de fecha 15 de junio de 2005, publicada en la Jurisprudencia Ramírez y garay, Tomo 223, paginas 566, 567 y 568 se estableció:

(...omisis...)

Con esta forma de sentenciar, el Juez de la recurrida infringió el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pues no se atuvo a las normas del derecho invocadas por mi representada en su libelo, al excederse del campo de su conocimiento incurriendo en el vicio de reforma para peor, “reforma in peius” declarando que mi representada o estaba solvente respecto al pago de los cánones de arrendamiento señalados, y además, suplió argumentos de hecho y de derecho a los demandados que no fueron alegados por éstos ni en la contestación de la demanda, ni a lo largo de todo el proceso, pues, incluso, como se evidencia de la página 23 de la recurrida, folio 33 de la pieza del expediente donde se encuentra, en la misma se estableció que los siete (7) recibos de los cánones de arrendamiento no fueron atacados en forma alguna por la parte demandada, como transcribo a continuación:

7º Documentales: Siete (07) (sic) recibos de cánones de arrendamiento, consignados en original y suscritos por una persona de nombre K.M., cursantes desde los folios del cuarenta y siete (47) al cincuenta y cinco (55) del expediente, los cuales no fueron atacados en forma alguna por la parte demanda (sic) ...

También hubo infracción por la recurrida del artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, al lesionar el derecho de defensa de mi representada, privilegiando a la parte demandada, rompiendo la igualdad de las partes en el proceso mediante la incongruencia en que está incursa al declarar que mi representada no estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento indicados, pese a que la Juez de la Primera Instancia no hizo tal pronunciamiento en ninguna parte del fallo apelado.

El artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, establece que será nula la sentencia a la cual falten las determinaciones indicadas en el artículo anterior, siendo que una de esas determinaciones es la indicada en el numeral 5º del artículo 243, es decir, decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Específicamente, al final del artículo 244 mencionado se establece la nulidad de la sentencia que contenga ultrapetita, por lo que al estar incursa la recurrida en ese vicio, según lo explanado, deviene en nula por imperio de la Ley. (Destacados del recurrente).

La Sala para decidir observa:

De la delación antes transcrita se desprende que el recurrente, le imputa a la recurrida la infracción de los artículos 12, 15, 243 ordinal 5 y 244 del Código de Procedimiento Civil, por incongruencia positiva, al considerar que se cometió el vicio denominado “reformatio in peius”, pues en su decir el Juez de Alzada se pronunció en “reforma para peor”, lo que constituye el vicio de ultrapetita, al haber declarado que su representada “no se encontraba solvente respecto a los cánones de arrendamiento”, y esto afecta gravemente los derechos de su mandante, porque la falta de solvencia en el pago de los arrendamientos, lesiona su derecho a gozar del beneficio de prórroga legal, conforme a lo estatuido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluyendo en que esta conducta se subsume en un caso de evidente desigualdad procesal e indefensión, al lesionar el derecho de defensa de su representada.

Ahora bien, el fallo recurrido sobre el particular señaló lo siguiente:

...7º Documentales: Siete (07) recibos de cánones de arrendamiento, consignados en original y suscritos por una persona de nombre K.M., cursantes desde los folios (sic) del cuarenta y siete (47) al cincuenta y cinco (55) del expediente, los cuales no fueron atacados en forma alguna por la parte demandada, no obstante, al emanar de un tercero que no es parte en la presente demanda y ajeno a la controversia, sin que fueran ratificados en juicio conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no puede ser valorado y debe ser desechado del proceso. Así se declara...

(...omisis...)

“...Finalmente, respecto al argumento de la parte demandante acerca de que en la notificación practicada por los ciudadanos S.A.B. y SANA A.B., no se le indicó nada respecto a la prórroga legal que le correspondería, observa quien aquí decide que el decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 38 establece (sic):

“Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

Omisis...

“d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

.

Respecto a la entrada en vigencia y declaratoria de la misma, establece el artículo 39 ejusdem:

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

.

En lo que concierne al régimen de las acciones por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, expresa el artículo 41 ídem que:

Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales

.

Aunado a lo anterior, observa igualmente que el artículo 20 del citado Decreto con Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley

.

Ahora bien, no habiendo solicitado de forma subsidiaria la parte demandada (sic) la prórroga legal en su petitorio, sino que se limitó a demandar el retracto legal conforme al artículo 33 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado a la circunstancia de hecho de que no alegó en ningún momento estar siendo objeto de desalojo del inmueble, lo cual pudiese interpretarse como un irrespeto a la prórroga legal que de pleno derecho le nace a la finalización del contrato de arrendamiento, sino que de actas se evidencia que la demandada canceló los meses de Agosto (sic) y Septiembre (sic) de 2002 (folios 54 y 55) por concepto de arrendamiento al ciudadano S.A.B., co-demandado en la presente causa; este Tribunal actuando en Alzada considera que, en el caso de que la demandante considere necesario el establecimiento judicial de dicha prórroga legal podrá hacerlo mediante demanda autónoma e independiente de la presente acción. Así se establece...” (Destacados del fallo recurrido)

Todo lo discernido anteriormente, debe ser valorado por esta Sala de Casación Civil atenida a los diuturnos, pacíficos y consolidados criterios doctrinales y jurisprudenciales reiterados en la transcripción que ad exemplum se vierte a continuación, en lo que respecta al citado vicio de reformatio in peius, o reforma peyorativa, destacándose que esta Sala en sentencias Nº RC-00090 de fecha 17 de febrero de 2006, expediente Nº 2005-312, en el juicio de M.G.D.B. y otro en contra de R.C.M. y otra, Nº RC-00128 de fecha 14 de marzo de 2007, expediente Nº 2006-920, en el juicio de R.M. contra la sociedad mercantil Distribuidora y Transporte de Combustible De Santolo S.A., y Nº RC-00706 de fecha 10 de agosto de 2007, expediente Nº 2007-158, en el juicio de los ciudadanos C.L.H.P. y otro, contra la sociedad mercantil Monagas Plaza C.A., entre muchas otras indicó:

“...Al respecto, cabe señalar que la denuncia en casación del vicio de reformatio in peius, ha sido considerado como una infracción de forma, por incongruencia positiva, por no atenerse el sentenciador a la petición de reexamen de la decisión de primera instancia, en todo aquello que le resulta desfavorable a la parte que la impugna, que en modo alguno lo faculta para conocer de los extremos del pleito consentidos por la parte que no ha apelado, y que por tanto, no le permite perjudicar a los recurrentes sin haber mediado excitación (principio de rogación) de la contraria. Desde luego que los puntos aceptados adquieren firmeza, y por ello sobre tales puntos el Tribunal de apelación no puede pronunciarse ex oficio; en tal caso la sentencia sería incongruente, por no ajustarse a la pretensión de la parte, agravando la posición del apelante, y excediendo en consecuencia la alzada, los límites de lo sometido a su consideración a través del recurso ordinario de apelación.

Lo sentado anteriormente ha de interpretarse adminiculado al contenido del artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “…En materia civil el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes…”. (Principio nemo iudex sine actore). Es decir, que el Juez puede resolver de oficio cuando la ley se lo permita, o cuando proceda en resguardo del orden público o de las buenas costumbres; con lo cual queda atemperado el principio dispositivo, en virtud del aumento de los poderes del Juez...”.

De igual forma en sentencia de esta Sala de fecha 2 de noviembre de 1988, en el juicio de L.T. contra Comercializadora Internacional C.A., se dejó establecido lo siguiente:

...a) Conforme al principio dispositivo, se prohíbe tal reforma peyorativa

.

...La prohibición de la reformatio in peius se defiende con el argumento del principio dispositivo (incluso en el aspecto que expresa la máxima ne procedat iudex ex officio), y abona también en su favor la consideración de que si quien apela solo no tiene garantizado que el mayor perjuicio que puede sobrevenirle es la desestimación pura y simple del recurso, se establece una traba contra éste. Por ello ha sido reconocida explícitamente por la jurisprudencia, ya que la ley a diferencia de otros Código no contiene precepto alguno sobre el particular

. (Tomo II, Pág. 305, Edición de 1.949)...”.

“...El vicio denominado en la doctrina “reformatio in peius” que consiste en desmejorar la condición del apelante sin mediar el correspondiente recurso de apelación de su contraparte, (...) comporta en realidad una violación del principio “tantum apellatum quantum devolutum”, (...) se colige que el vicio denunciado se produce en las sentencias definitivas o de fondo cuando el Tribunal Superior desmejora la condición del apelante conforme a la regla establecida en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, (antes 175) y éste es el caso de autos, ya que la parte demandada fue quien apeló del fallo del a-quo porque se consideró perjudicada por la sentencia, y no habiendo ejercido dicho recurso la parte actora, gananciosa, la condena establecida en el dispositivo, causó ejecutoria para ella, por lo cual la recurrida mal podía desfavorecer al apelante mejorando la condición del apelado quien se había conformado con el fallo del a-quo...”:

El vicio denominado por la doctrina como reformatio in peius o reforma peyorativa es aceptado como una infracción de forma, por incongruencia positiva, por no atenerse el sentenciador a la petición de reexamen de la decisión de primera instancia, en todo aquello que le resulta desfavorable a la apelante, que en modo alguno lo faculta para conocer de los extremos del pleito consentidos por la parte que no ha apelado, y que por tanto, no le permite perjudicar a los recurrentes sin haber mediado excitación de la contraria (principio de rogación). Desde luego que los puntos aceptados adquieren firmeza y por ello sobre tales puntos el Tribunal de Alzada que conoce de la apelación no puede pronunciarse ex oficio (ne procedat iudex ex officio), conforme a lo estatuido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil; en tal caso la sentencia sería incongruente, por no ajustarse a la pretensión de la parte, agravando la posición del apelante, y excediendo en consecuencia el Tribunal de Alzada en los límites de lo sometido a su consideración a través del recurso ordinario de apelación, y comporta en realidad una violación del principio “tantum apellatum quantum devolutum”, y se produce en las sentencias definitivas o de fondo cuando el Tribunal Superior desmejora la condición del apelante, conforme a la regla establecida en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, antes artículo 175 del mismo Código derogado de 1916.

En el mismo sentido se observa, que dispone el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia debe contener, entre otros requisitos, decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Ello, con la finalidad de que los pronunciamientos emanados de los órganos encargados de administrar justicia, que delimitan el problema judicial debatido entre las partes, sean congruentes con la demanda y su contestación.

Ahora bien, del concepto de congruencia emergen dos reglas que son: a) Decidir sólo lo alegado y b) Decidir sobre todo lo alegado.

Este elemento denominado congruencia supone, que el fallo no contenga más de lo pedido por las partes: ne eat iudex ultra petita partium, pues si así lo hiciera incurriría en incongruencia positiva, la que existe cuando la sentencia concede o niega lo que nadie ha pedido, dando o rechazando más, cuantitativamente o cualitativamente de lo que se reclama, o cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración, y es por ello que con fundamento en la determinación del problema judicial que debe hacerse en la sentencia, podrá verificarse la llamada incongruencia del fallo, que da lugar a la incongruencia positiva o ultrapetita, ya señalada, y que también se puede presentar, si el juez decide sobre algo distinto de lo pedido por las partes extrapetita, -ne eat iudex extra petita partium-; o la incongruencia negativa o citrapetita, -ne eat iudex citra petita partium- cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial.

De igual forma ha señalado esta Sala, que si lo establecido por el Juez constituye claramente una conclusión de orden intelectual, a la que arribó luego de examinar las pruebas aportadas por las partes al proceso, esto es claro que no constituye la violación del principio de congruencia del fallo, conforme a la doctrina de la Sala, al ceñirse el juez a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes.

Al respecto de la incongruencia positiva, esta Sala en sentencia No RC-913 de fecha 10 de diciembre de 2.007, expediente No 2.007-281, estableció lo siguiente:

...Ahora bien, el requisito de congruencia del fallo está previsto en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

Esta norma es acorde con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que el juez debe decidir conforme a lo alegado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes, lo cual constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en nuestro ordenamiento jurídico.

Las disposiciones citadas sujetan el pronunciamiento del juez a todos los alegatos formulados por las partes, sin que le sea posible dejar de decidir alguno de ellos (incongruencia negativa), o por el contrario, extender su decisión sobre excepciones o argumentos de hechos no formulados en el proceso (incongruencia positiva).

De la transcripción parcial de la sentencia del juez de alzada, antes reseñada, se desprende que claramente estableció, que contrario a lo sostenido en el escrito reconvencional, si existió un objeto lícito en la venta contenida en el documento, cuya nulidad se solicita, y seguidamente también expresa que, la parte demandante reconvenida, promovió pruebas en su oportunidad legal, siendo documentos públicos, que en su conjunto le restaron valor a las pruebas promovidas por la demandada reconviniente, y enervaron los hechos señalados en la mutua petición, y por tanto no decretó la confesión ficta, al quedar desvirtuado el alegato fundamental de la reconvención.

Lo antes expuesto constituye claramente una conclusión de orden intelectual, a la que arribó el Juez Superior luego de examinar las pruebas aportadas por las partes al proceso, lo cual es claro que no constituye la violación del principio de congruencia del fallo, conforme a la doctrina de la Sala citada en esta denuncia, al ceñirse el juez a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes.

En base a lo anteriormente expuesto, estima esta Sala que en el caso concreto, no se configura el vicio de incongruencia positiva denunciado por “ultrapetita”, pues se evidencia que el ad-quem se pronunció con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

En consecuencia esta Sala declara improcedente, la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, por incongruencia positiva “ultrapetita”. Y así se decide...” (Destacados de la Sala)

Ahora bien, en primer término cabe señalar, que en el presente caso se observa, que la Juez Superior Accidental de Reenvío, Dra. J.M.M.M., dictó la recurrida, y después de analizar las pruebas cursantes en autos, consistente de siete (7) “recibos de cánones de arrendamiento” estableció que aunque “no fueron atacados en forma alguna por la parte demandada, no obstante, al emanar de un tercero que no es parte en la presente demanda y ajeno a la controversia, sin que fueran ratificados en juicio conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no puede ser valorado y debe ser desechado del proceso”, lo que constituye una conclusión de orden intelectual, a la que arribó el Juez luego de examinar las pruebas aportadas por las partes al proceso, y esto claramente no constituye la violación del principio de congruencia del fallo, dado que el Juez de Alzada decidió conforme a lo alegado y probado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes, y por ende no se produjo una non liquen, debido a que decidió dentro de lo que conforma el thema decidendum, sin incurrir en ultrapetita al decidir sobre la materia litigiosa y por ende, se atuvo a lo alegado y probado en autos sin sacar elementos de convicción fuera de éstos.

Por tal razón, esta Sala considera improcedentes los alegatos de ultrapetita y reforma peyorativa, formulados por el recurrente. Así se establece.

En segundo lugar cabe señalar, que la Juez Accidental de la recurrida señalo expresamente, que “...en el caso de que la demandante considere necesario el establecimiento judicial de dicha prórroga legal podrá hacerlo mediante demanda autónoma e independiente de la presente acción”.

Tal señalamiento por parte de la juez de alzada, no constituye en opinión de esta Sala, un pronunciamiento sobre la procedencia o no de la prórroga legal, pues solo se limitó a establecer que ésta podría ser dilucidada mediante una demanda autónoma e independiente de la presente acción.

Por lo cual, si la Juez de la recurrida no se pronunció en torno a la existencia o no de la prórroga legal, fundamento del recurrente para sustentar su alegato de incongruencia positiva por reformatio in peius, se hace imposible su verificación, al no corresponder los hechos alegados por el formalizante, con lo decidido por la Juez de la recurrida.

En consecuencia esta Sala declara improcedente, la denuncia de infracción de los artículos 12, 15, 243 ordinal 5° y 244 eiusdem, por incongruencia positiva por reformatio in peius. Así se decide.

-II-

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción en la recurrida de los artículos 12 y 243 ordinal 5° eiusdem, por citrapetita.

Como sustento de su delación el formalizante expresa:

“...SEGUNDA DENUNCIA: De conformidad con lo establecido en el Numeral (sic) 1º del artículo 313 del Código de procedimiento Civil, denuncio la infracción por la recurrida de los artículos 243 en su ordinal 5º de dicho Código, y del artículo 12 del mismo, lo que ocasiona la nulidad de la sentencia recurrida conforme a lo establecido en el artículo 244 ejusdem, por no tener dicha sentencia decisión expresa, positiva y precisa con relación a un alegato fundamental planteado en el libelo de la demanda por mi representada, quedando así viciada de citra petita u omisión de pronunciamiento, vicio también conocido como de defecto de actividad.

Consta del libelo de la demanda que mi representada alegó tener más de trece años y diez meses de haber suscrito el primero contrato de arrendamiento, firmado el 18 de noviembre de 1988 y por tanto la arrendataria más antigua. Este alegato lo transcribo a continuación:

(...omisis...)

Como se evidencia de las anteriores transcripciones, este categórico alegato se basa en una razón de derecho, como lo es la antigüedad del contrato de arrendamiento, siendo que la Sucesión Gubaira le vendió el inmueble a los arrendatarios de la planta baja del Edifico Gubaira y su Mezzanina, según contrato de arrendamiento que consta de autos, folios 24 al 26 de la segunda pieza siendo ese contrato de fecha 1º de marzo de 1994; en cambio mi representada es arrendataria desde 1988. Es por eso que la Juez de la recurrida debió pronunciarse sobre tan concreta alegación, ya que el numeral 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece que es deber de los jueces tomar decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. En efecto, si se examina la recurrida no se encontrará ninguna decisión sobre el mencionado alegato y me permito transcribir textualmente la parte de la recurrida en parte motiva sobre el derecho de retracto invocado por mi mandante:

(...omisis...)

Luego de ser citada en la recurrida una sentencia dictada por esa Sala de casación Civil, en un caso que no es igual al presente como será razonado en esta denuncia, agregó la recurrida:

(...omisis...)

Realmente, se trata en este caso de autos de una situación particular, porque se prefirieron para la venta unos arrendatarios mucho más recientes que mi representada. Nada resolvió la Juez de la recurrida sobre la situación planteada por mi mandante en su libelo, por lo que hay omisión de pronunciamiento, pues no procede interpretar que, porque fue declarada sin lugar la pretensión de retracto. se (sic) entendía resuelto el alegato de mayor antigüedad como inquilino, ya que las sentencias no deben estar sujetas a interpretaciones o deducciones acerca de lo litigado sujeto a la decisión de la jurisdicción. La misma recurrida, como consta de su página 10, folio 20 de la pieza del expediente que la contiene, transcribió este alegato de mi representada de gozar del derecho de preferencia por ser el arrendatario más antiguo con trece años y diez meses, pero como ya se ha evidenciado, nada resolvió la recurrida al respecto.

Con tal forma de sentenciar, el juez de la recurrida infringió también el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que ordena a los jueces atenerse en sus decisiones a las normas del derecho, resultando así nula la recurrida como lo establece el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por faltar una de las determinaciones ordenadas en el artículo 243 ejusdem. (Destacados del formalizante)

Para decidir la Sala observa:

De la delación antes transcrita se desprende que el recurrente, le imputa a la recurrida la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, por incongruencia negativa, al considerar que omitió pronunciarse en torno al alegato esgrimido en el libelo de la demanda, referente a que su patrocinada tenía más de trece años y diez meses de haber suscrito el primer contrato de arrendamiento, que fue firmado en fecha 18 de noviembre de 1988, y por tanto es la arrendataria más antigua, y que esto es una situación particular, porque se prefirió para la venta a unos arrendatarios con menos antigüedad, y que no debe entenderse que por cuanto se había resuelto la pretensión de retracto, ello implicaba decidido este punto.

Ahora bien, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia Nº 2629 de fecha 18 de noviembre de 2004, expediente Nº 2004-1796, en el amparo constitucional incoado por L.E.H.G., estableció lo siguiente:

...Es jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil, tanto de la extinta Corte Suprema de Justicia como del actual Tribunal Supremo de Justicia, la cual ha hecho suya esta Sala Constitucional en sentencias Nos 1222/ 06.07.01, caso: Distribuciones Importaciones Cosbell C.A.; 324/09.03.04, caso: Inversiones La Suprema C.A. y 891/13.05.04, caso: Inmobiliaria Diamante S.A, ha dispuesto que los requisitos intrínsecos de la sentencia, que indica el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, (...) son de estricto orden público...

. (Negrillas y subrayado de esta Sala).

Por su parte el artículo 243, ordinal 5° de la Ley Civil Adjetiva establece:

Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:

(…omisis…)

5°. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia…

Según la doctrina, el vicio de incongruencia surge cada vez que el juez altera o modifica el problema judicial debatido entre las partes, bien porque no resuelve sólo sobre lo alegado por éstas, o bien porque no resuelve sobre todo lo alegado por los sujetos del litigio.

Así, el mencionado vicio ha sido definido en innumerables fallos por este Supremo Tribunal, como una infracción al requisito de la sentencia de pronunciarse sobre el problema jurídico sometido a su decisión, circunscrita a los términos de la demanda y de la contestación –y en algunos casos de los informes-, según la cual el Juez sólo puede resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados. (Sentencia del 16 de julio de 1915, en jurisprudencia y Crítica de la Doctrina de la Casación Venezolana. 1876-1923. Litografía del Comercio. Caracas 1925. P 322. Ratificada en Fallo Nº RC-122 del 24-4-2000, expediente No 1999-928).

La congruencia es la acertada relación entre las pretensiones de las partes y lo resuelto por el juez, y para que esa relación sea realmente atinada, es preciso que lo resuelto sea consecuencia de los alegatos y pruebas de las partes y que no se rebasen ni mengüen los elementos de las peticiones. Un fallo es congruente, cuando se ajusta a las pretensiones de los litigantes, independientemente de que sea acertada o errónea la decisión; es decir, que el vicio de omisión de pronunciamiento se padece en la sentencia cuando el Juez no resuelve un punto debatido mas no cuando lo decide de manera equivocada, conforme al Adagio Latino: Justa alegata et probata judex judicre debet, por lo cual sólo puede resolverse las cuestiones que hayan sido presentadas en la demanda, la contestación –y en algunos casos de los informes-, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados. (Destacados de la Sala)

La jurisprudencia y la doctrina han definido la congruencia de la sentencia como la conformidad que debe existir entre ésta y la pretensión o pretensiones que constituyan el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. De allí, que el vicio de incongruencia se produce cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa), traduciéndose esta última en la omisión de pronunciamiento por parte del juez sobre una defensa oportunamente formulada, ya que, según el principio de exhaustividad de la sentencia, hay omisión de pronunciamiento cuando la sentencia no otorga la debida tutela jurídica sobre alguno de los alegatos de las partes.

En decisión de esta Sala Nº RC-377 de fecha 15 de noviembre de 2000, expediente Nº 1999-1052, en el juicio de Inversiones Pro-Valores, C.A. contra la Junta De Condominio Del Centro Plaza, se estableció lo siguiente:

“...En una sentencia de vieja data (24-4-40), la antigua Corte Federal y de Casación, estableció una precisa y categórica definición del requisito de congruencia, así:

...El artículo 162 del Código de Procedimiento Civil, determina las condiciones que debe reunir la sentencia para su validez, y los defectos que la vician de nulidad. En cuanto a los requisitos del fallo, la citada disposición ordena que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a las acciones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas. Este ordenamiento indica, según la interpretación y aplicación tradicional y constante de dicho precepto legal, que entre la demanda y la contestación de una parte, y la sentencia, de la otra, debe existir la debida y correspondiente congruencia. Si el fallo carece de esa conformidad, es porque ha sido alterado el problema jurídico planteado por las partes

(M.A. Leopoldo. Memoria de la Corte Federal y de Casación. Tomo II, pág. 65. Año: 1941, Obra Citada pág. 11. Cita Nº 2).-

Como consecuencia del planteamiento anterior, la Sala elaboró una doctrina que ha sido aplicada en su constante y pacífica doctrina, que dice:

Los jueces cumplen con el deber de decidir con arreglo a la acción deducida y a las excepciones o defensas opuestas con sólo atenerse a los reclamos del libelo y a los alegatos hechos en la contestación de la demanda. Es con los elementos que surgen de ambos actos como queda establecida la relación procesal sobre la cual los jueces deben dejar recaer su decisión. De ahí que no estén obligados a decidir cualesquiera otros reclamos del actor que debiendo haber sido consignados en el petitorio del libelo fueron hechos en oportunidades distintas del juicio, ni los alegatos del demandado que debiendo haber sido hechos en el acto de la contestación de la demanda fueron deducidos fuera de él

(Sentencia de 11-7-67. Gaceta Forense. Nº 57, pág. 155. M.A., Leopoldo. Obra Citada, pág. 23 cita Nº 23. Sentencia de 11-7-67. Gaceta Forense. Nº 57, pág. 155.)

Lo discernido anteriormente, debe ser valorado por esta Sala de Casación Civil atenida a los diuturnos, pacíficos y consolidados criterios doctrinales y jurisprudenciales reiterados en la transcripción que, ad exemplum, se vierte a continuación, en lo que respecta a la incongruencia negativa u omisiva, o citrapetita, destacándose que esta Sala en sentencia Nº RC-772 de fecha 24 de octubre de 2.007, expediente Nº 2007-00213, dispuso:

“...En efecto, esta Sala ha establecido reiterada y pacíficamente la obligación legal del juzgador de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos planteados por las partes, debiéndolos determinar y posteriormente examinar en su totalidad. En tal sentido, esta Sala en sentencia N° 103, de fecha 27 de abril de 2001, expediente 00-405, caso: Hyundai de Venezuela, C.A. contra Hyundai Motors Company, dijo:

(...) En relación a la incongruencia negativa, esta Sala de Casación Civil, en su fallo de 13 de diciembre de 1995, caso Calogera A.A. deP., expediente N° 95-345, sentencia N° 653, estableció lo siguiente:

...Tiene establecido la jurisprudencia de este M.T., que el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa).

Esta última hipótesis conduce a establecer que el Juez tiene la obligación de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por sus partes, es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad.

En este sentido, la Ley adjetiva impone al Juez la determinación y posterior análisis de todos los alegatos y defensas esgrimidas en el proceso, los cuales deben necesariamente ser tomados en cuenta para la sentencia que se emita...

(...)”. (Subrayado de la Sala).

Es claro pues, que el juez al omitir pronunciarse sobre algún alegato o defensa hecho por las partes, incumple con el deber de congruencia consagrado en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil que consagra la obligación de dictar una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

Asimismo, esta Sala observa que lo que caracteriza el vicio de incongruencia negativa, es la omisión en el pronunciamiento sobre lo alegado por las partes, no que éste sea acertado o no, o que sea favorable o desfavorable a las pretensiones del recurrente. Tal como señala la doctrina patria mas calificada “…No se trata de que el juez entable un interminable debate con las partes, sino que debe pronunciarse sobre peticiones de carácter procesal, como sería una solicitud de nulidad y reposición, o de que sea considerada ineficaz una actuación…”

Por su parte, la Juez Superior actuando como Tribunal de Reenvío en el fallo recurrido expresó:

...En fuerza de tales argumentos, la sociedad mercantil “LA RINCONADA, C.A.”, no tiene derecho al Retracto Legal Arrendaticio, en virtud de que la enajenación del inmueble propiedad del enajenante fue global y él solo ocupa en calidad de arrendatario uno (01) de los locales que componía dicho Edificio, razón por la cual el demandante a pesar de su condición de arrendatario, no ostenta el derecho al retracto contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por imperio del artículo 49 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.” (Resaltado y subrayado de la Sala)

Ahora bien, luego de que esta Sala estableció claramente lo que constituye el vicio de incongruencia negativa y verificó lo decidido por la Juez de la recurrida, se hace necesario ahora precisar lo que esta Sala ha establecido de manera pacífica y reiterada, en relación a la carga que tiene el formalizante de atacar en forma previa o en primer término a cualquier otro particular del juicio, la cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito, en la cual se fundamente una sentencia, tal como ocurre en este caso con la sentencia recurrida, la cual, declaró que el demandante no tiene derecho al retracto legal arrendaticio, en virtud de que la enajenación del inmueble fue global, y que él demandante solo ocupa en calidad de arrendatario uno de los locales que componía dicho edificio, razón por la cual el demandante a pesar de su condición de arrendatario, no ostenta el derecho al retracto contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por imperio del artículo 49 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo cual, la determinación de la Juez de la recurrida, le resta importancia a la antigüedad alegada por el demandante, dado que este hecho no es capaz de enervar la transcendencia de que la venta fue de la totalidad del inmueble, y por ende que no es procedente el derecho de retracto.

Al efecto, esta Sala en sentencia Nº RC-306 de fecha 23 de mayo de 2008, expediente Nº 2007-904, en el juicio de la sociedad mercantil Representaciones V.F. F, C.A, contra las sociedades mercantiles Administradora Alegría, C.A y Centro Importador Abánico, C.A, estableció lo siguiente:

Ahora bien, sobre la cuestión jurídica previa en la sentencia de mérito, la Sala ha establecido de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 25 de mayo de 2000, Caso: R.M.C. deB. y otros c/ Inversiones Valle Grato C.A. que:

‘“...cuando el Juez resuelve una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito del proceso, debe el recurrente, en primer término, atacarla en sus fundamentos esenciales, pues si los hechos invocados y la norma jurídica que le sirve de sustento legal no existen o ésta fue mal aplicada, o por el contrario, tienen otros efectos procesales distintos a los establecidos en la Alzada, o en el caso, por el Tribunal de reenvío, el recurrente está obligado a combatirlos previamente; y si tiene éxito en esta parte del recurso, podrá, en consecuencia, combatir el mérito mismo de la cuestión principal debatida en el proceso..”’.

En igual sentido, este Alto Tribunal estableció en decisión de fecha 24 de septiembre de 2003, Caso: Construcciones y Mantenimiento S Y P C.A., c/ Rasacaven S.A., que:

‘“...el formalizante omitió impugnar, a través de su denuncia de actividad, la cuestión jurídica previa establecida por la recurrida... Sobre la carga del formalizante de atacar la cuestión jurídica previa establecida, la Sala de Casación Civil ha señalado lo siguiente: “...Como previamente fue establecido, en el caso bajo estudio, el Juez de la recurrida se basó en una cuestión jurídica previa para declarar sin lugar la demanda:... que de conformidad con la doctrina de esta Sala ha debido ser atacado en forma previa por el formalizante ya sea bajo el amparo de denuncias por defectos de forma o por defectos de fondo...”’. (Mayúsculas y cursivas del texto).

Es claro, pues, que el recurrente ha debido combatir el pronunciamiento del Juez Superior…

.

Por consiguiente, conforme a doctrina inveterada de la Sala que establece respecto al vicio de incongruencia negativa, que el mismo constituye infracción de los artículo 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, y se da cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decido sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, como son, en el libelo de la demanda, en la contestación –y en algunos casos de los informes- originando omisión de pronunciamiento en la decisión, por no otorgarse la debida tutela jurídica sobre alguna de las alegaciones de las partes, salvo que por alguna causa el Juez estuviere en el caso particular eximido de ese deber, como es el presente caso, en el cual el Juez basó su decisión, en una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito del asunto, y esa cuestión de derecho tiene fuerza suficiente para descartar cualquier otro pronunciamiento sobre los alegatos y pruebas vinculadas al fondo o mérito de de la controversia, este Alto Tribunal deja expresamente establecido, que el juzgador no incurrió en incongruencia alguna con respecto a la pretensión deducida, por el contrario, el jurisdicente se limitó a circunscribir su pronunciamiento al thema decidendum como lo era la pretensión de retracto.

En consecuencia, la Sala declara improcedente la presente denuncia de infracción del numeral 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por supuesta incongruencia negativa o citrapetita. Así se establece.

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

-I-

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción en la recurrida de los artículos 12 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, del artículo 431 eiusdem por falsa aplicación y de los artículos 1296, 1364 y 1395 del Código civil por falta de aplicación.

Por vía de argumentación el formalizante señala:

“...TERCERA DENUNCIA: De conformidad con lo establecido en el Numeral (sic) 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la infracción por la recurrida de los artículos 444 y 12 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, 431 de dicho Código por falsa aplicación; y 1.296, 1.364 y 1.395 del Código Civil por falta de aplicación.

En efecto, ciudadanos Magistrados, mi representada, e su carácter de arrendataria de un local comercial en el Edificio Gubaira, alegó estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y a tales efectos acompaño a su libelo de demanda nueve (9) recibos de pago de arrendamiento correspondientes a las mensualidades de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2002 correspondientes al local comercial donde funciona el fondo de comercio de mi representada. Estos recibos de pago de arrendamiento, que constan e los folios 47 al 55 de la primera pieza del expediente no fueron desconocidos ni objetados en forma alguna por la parte demandada, no fueron producidos como emanados de terceos, sino que fueron producidos para acreditar el pago del canon de arrendamiento a los arrendadores. Sin embargo, pese a que la misma recurrida, como consta de la página 23 de dicha sentencia, folio 33 de la pieza del expediente que la contiene, expresó que no fueron atacados en forma alguna por la parte demandada, consideró que como la firmante de los recibos era una tercera, los debió ratificar de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y que como no lo hizo mi representada no se encontraba solvente respecto a los cánones de arrendamiento. Concretamente al analizar dichos recibos la juez de la recurrida llegó a la siguiente conclusión, como consta de la página 43, folio 53 de la pieza del expediente que la contiene:

2º No se encontraba solvente respecto a los cánones de arrendamiento, en virtud de que los siete (07) (sic) recibos que fueron suscritos por la ciudadana K.M., tercero ajeno a la relación arrendaticia, no fueron ratificados en juicio conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y que solo logro demostrar su solvencia respecto a los meses de Agosto (sic) y Septiembre (sic) de 2002, consignando a tal efecto los dos (02) (sic) recibos de pago emanados del co-demandado S.A.B.

.

Pero el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil fue aplicado falsamente por la Juez de la recurrida, puesto que dicha norma expresa que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificadas por el tercero mediante la prueba testimonial. Ahora bien, en ninguna parte de la contestación de la demanda los demandados ni desconocieron, ni rechazaron, ni atacaron en forma alguna los documentos que contra ellos fueron producidos como demostrativos de pagos de cánones de arrendamiento, por lo que no tenía el Juez de la recurrida por qué desecharlos por falta de ratificación de su firmante, por lo contrario, debió aplicar el artículo 1.364 del Código Civil que establece que aquel contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente, y que si no lo hiciere se tendrá igualmente como reconocido. Además, al desechar los siete recibos mencionados, y sólo apreciar los recibos correspondientes a las mensualidades de agosto y septiembre de 2002, el Juez de la recurrida infringió por falta de aplicación el artículo 1.296 del Código Civil que expresa que cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse por periodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a u período, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario. Al no hacer esta presunción, el Juez de la recurrida también infringió por falta de aplicación el artículo 1.395 del Código Civil, que establece las presunciones legales contenidas en disposiciones especiales de la ley, pues la juez de la recurrida debió tomar en cuenta que estando pagados, como ella misma lo estableció, los dos recibos de pago correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2002, mi representada se encontraba solvente en el pago de los arrendamientos, ya que los demandados ni desconocieron, objetaron ni atacaron los recibos correspondientes a los meses de enero a julio de 2002, ni hicieron prueba ninguna en consecuencia que pudiera acreditar la falta de pago de esas mensualidades. Al establecer la recurrida como consecuencia de haber desechado los siete recibos mencionados que mi mandante no se encontraba solvente respecto a los cánones de arrendamiento correspondientes a esa (sic) mensualidades, causó gravamen a mi representada porque el contrato de arrendamiento del 31 de octubre de 2001, que consta de los folios 30 y 31 de la primera pieza del expediente establece en su Cláusula Décima que el incumplimiento por parte de la arrendataria de una cualquiera de las obligaciones que asumió con ocasión del contrato, con prescindencia del grado, medida y alcance del incumplimiento, dará derecho al arrendador a demandar judicialmente la resolución o el cumplimiento de dicho contrato, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar, y que las obligaciones que asumía la arrendataria por el contrato sólo terminarían cuando el arrendador le expidiera el correspondiente finiquito escrito. Este pronunciamiento de la recurrida de que mi representada no se encontraba solvente respecto a los cánones de arrendamiento a que se refieren los siete recibos mencionados, es determinante para el dispositivo del fallo porque de ser así, mi representada ni siquiera tendría derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ya que el artículo 40 de dicha Ley establece que no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal el arrendatario que estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales. De manera tal que de quedar firme la sentencia recurrida, mi representada sería desalojada de inmediato del inmueble que ocupa como arrendataria, sin derecho a prórroga legal.

Con tal forma de sentenciar, la Juez de la recurrida infringió también el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, pues esta norma le ordena a los jueces atenerse en sus decisiones a las normas del derecho y en la recurrida se infringieron las normas e la forma explicada en esta denuncia, por lo que, respetuosamente, solicito de esa Sala que sea declarada con lugar y case así el fallo recurrido.” (Destacados del formalizante)

La Sala para decidir observa:

De la denuncia antes citada se observa que el formalizante, imputa a la recurrida la infracción de los artículos 12 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, del artículo 431 eiusdem por falsa aplicación y de los artículos 1296, 1364 y 1395 del Código Civil por falta de aplicación, al considerar que no podía desechar del proceso la Juez de la recurrida, siete recibos de pago promovidos por la parte demandante, señalando que debían ser ratificados por el tercero emisor, dado que no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada, y por ende los mismos fueron reconocidos por la parte demandada, y que al demostrar el pago de un periodo determinado, se presume pagadas las deudas anteriores y que esto al no ser determinado por el Juez comporta la violación de una presunción legal, pues la Juez de la recurrida debió tomar en cuenta que estando pagados los dos últimos meses, su representada se encontraba solvente en el pago de los canones de arrendamiento.

Sobre el particular, del fallo recurrido se desprenden los siguientes elementos:

...7º Documentales: Siete (07) recibos de cánones de arrendamiento, consignados en original y suscritos por una persona de nombre K.M., cursantes desde los folios (sic) del cuarenta y siete (47) al cincuenta y cinco (55) del expediente, los cuales no fueron atacados en forma alguna por la parte demandada, no obstante, al emanar de un tercero que no es parte en la presente demanda y ajeno a la controversia, sin que fueran ratificados en juicio conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no puede ser valorado y debe ser desechado del proceso. Así se declara...

Lo discernido anteriormente, debe ser valorado por esta Sala de Casación Civil atenida a los diuturnos, pacíficos y consolidados criterios doctrinales y jurisprudenciales reiterados en la transcripción que, ad exemplum, se vierte a continuación, en lo que respecta al establecimiento de los documentos privados emanados de terceros que se quieren hacer valer en juicio, donde no son parte ni causantes de estas, destacándose que esta Sala en sentencia Nº RC-00281 de fecha 18 de abril de 2006, expediente Nº 2005-622, en el juicio de Siham Abdelbaki Kassem contra Riyade A.A.A.E.C., entre muchas otras indicó:

“...Para decidir, la Sala observa:

A través de la presente denuncia de infracción de ley, el recurrente pretende evidenciar la falta de aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en atención a que la recurrida no le otorgó ninguna eficacia probatoria a los documentos privados emanados de terceros, a pesar de haber sido ratificados mediante la prueba testimonial.

Ahora bien, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dispone textualmente lo siguiente:

...Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial

.

Sobre el particular, la Sala, en sentencia del 25 de febrero de 2004, caso: E.J.C., contra Seguros La Seguridad C.A., dejó sentado lo siguiente:

…El Código Civil sólo prevé la eficacia probatoria de los documentos privados emanados de las partes, pero no de terceros, al igual que ocurría en el Código de Procedimiento Civil derogado.

Frente a ese vacío legal, la Sala dejó sentado que ‘... el documento emanado de personas que no son parte en el juicio, sino que más bien contiene la testimonial de sus signatarios, sólo puede ser apreciada cuando se le promueva y evacue con las formalidades y en la oportunidad que fija la ley para la prueba de testigos... ’. (Sentencia de fecha 8 de junio de 1960, GF. 28 2E. pág. 7).

En igual sentido, en otra sentencia dejó sentado que la declaración del testigo en la cual reconoce documentos emanados de él, “...en su conjunto –declaración y documentos- constituye una prueba testimonial válida...”. (Sentencia de fecha 13 de noviembre de 1968, J.S.H. c/ G.G.M.).

De forma más precisa, la Sala estableció que ‘...El reconocimiento de un instrumento privado por tercero carece de eficacia como prueba válida. A menos que esos mismos testigos instrumentales, en los casos en que la ley lo admite, hubieran sido llamados a declarar en juicio, mediante la promoción de los correspondientes interrogatorios y bajo el control de las repreguntas de la contraparte, sobre los hechos de que hubieran tenido conocimiento por su intervención presencial en la operación cuya existencia se trata de demostrar... ’. (Sentencia de fecha 11 de marzo de 1975, GF. 87, 2E, pág. 614); igualmente, dejó sentado que el documento emanado de tercero no queda reconocido con la declaración testifical de su firmante. (Sentencia de fecha 11 de agosto de 1983. G.F. 121 Vol. I, 3E. pág. 1.196).

Acorde con esos precedentes, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dispone que ‘...Los documentos emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial’.

En interpretación y aplicación de esta norma, la Sala ratificó el precedente jurisprudencial y dejó sentado que ‘...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987 tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él no se rigen por los principios de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en un juicio en el cual no sean partes los otorgantes de tales documentos, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles más valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presenten como un simple auxilio de precisión, para que entiendan mejor lo que se le pregunta... ’. (Sentencia de fecha 15 de julio de 1993, Corporación Garroz C.A. c/ Urbanizadora Colorado C.A., ratificada el 28 de abril de 1994, H.V. c/ N.T.).

En correspondencia con ese criterio, el autor R.J.D.C. ha expresado que no se trata de una prueba documental, sino un testimonio, que debe ser apreciado por las reglas de valoración de la prueba de testigo prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y no de acuerdo con las de los documentos privados a que se contrae el artículo 1.363 del Código Civil. (Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, pág. 216. Edt. Alva S.R.L. Caracas).

En igual sentido, A.R.R. ha indicado que ‘...no se aplican aquí las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio... porque el documento no emana de la otra parte, sino de un tercero (testigo), razón por la cual el tratamiento procesal establecido en la ley es el de la prueba de testigos, dada la naturaleza de la declaración contenida en el documento, asegurándose así el contradictorio en esta etapa de la instrucción del proceso, mediante las repreguntas que puede formular la parte contraria al testigo, quedando así la valoración de la prueba sometida a la regla general de apreciación de la prueba de testigos... ’. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Vol. IV, Pág. 353).

Acorde con esas opiniones doctrinarias, el autor J.E.C. ha señalado que ‘...No es esta la situación con los documentos que conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil (207), el testigo puede ratificar dentro del proceso. Ellos no van a obrar como prueba documental y su cuestionamiento sólo podrá hacerse como parte del control de la prueba testimonial, de ser ello posible. (Las menciones del testigo sobre dichos documentos, se ratificarán o aclararán con las repreguntas)..’. (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II. Pág. 225).

No obstante, la Sala recientemente modificó su criterio y estableció que de conformidad con lo previsto en el referido artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la ratificación mediante testimonio es un presupuesto de eficacia del documento emanado de tercero, razón por la cual constituye una norma jurídica expresa para el establecimiento de la prueba documental. (Sentencias de fecha 20 de diciembre de 2001, V.G.S.U. c/ L.A.U.G., y 30 de abril de 2002, Fundación Poliedro de Caracas c/ Water Brother Producciones de Venezuela, C.A.).

Y con mayor precisión en el examen y decisión de las denuncias de silencio de prueba del testimonio del tercero que ratifica el documento emanado de él, ha indicado que dicha ratificación sólo persigue otorgar eficacia a dichos documentos, por lo que de ser éstos examinados, en definitiva no se produce el vicio denunciado. (Fallo de fecha 15 de noviembre de 2000, American Sur, S.A. c/ P.A.S.).

Ahora bien, los anteriores criterios de la Sala se apartan de los antecedentes jurisprudenciales que motivaron la incorporación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como de las opiniones doctrinarias sostenidas por reconocidos juristas patrios, y favorece la formación de documentos y pruebas en componenda de alguna parte con terceros, los cuales carecen de fecha cierta y, por ende, permiten la posibilidad de crear obligaciones anteriores a la relación jurídica discutida, pruebas éstas que a pesar de ser anticipadas, adquieren la eficacia probatoria del documento privado reconocido u auténtico, la cual es mayor que otras pruebas simples, creadas en el proceso, con participación del juez y mediante el efectivo control y contradicción por las partes.

El mecanismo previsto para el reconocimiento de documentos privados, sólo rige para aquellos emanados de la parte a quien se opone, lo que encuentra justificación en su desinterés de que se fabriquen pruebas que podrían desfavorecerle, lo que no se cumple respecto del tercero, quien podría pretender beneficiar a alguna parte, aún a sabiendas de que se está desfigurando la verdad de los hechos ocurridos en el caso concreto y que conforman el tema a decidir.

Por esa razón, la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil….

. (Negritas de la Sala).

En aplicación del criterio precedentemente citado, la Sala establece que las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio, no son aplicables a aquellos casos en los que se pretende hacer valer documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo proceso, ni causantes de las partes que contienden en él, ya que bajo estas circunstancias, las referidas instrumentales no actúan como prueba documental sino como prueba testimonial.

En efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial; y, a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero.

Ahora bien, el tribunal de alzada, señaló al respecto lo siguiente:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

…Omissis…

3.- Copia simple del estado de cuenta según vencimiento emitido por AGROISLEÑA, C.A., de fecha 30/09/2003, donde aparece como cliente Riyade A.A.A.E.C. (folio 160 al 162, primera pieza), la cual constituye copia simple de documento privado que si bien es cierto fue ratificada por el gerente de la empresa, tal como consta a los folios 25 y 26 de la tercera pieza, no obstante, al observar esta alzada que la misma es un documento privado sin firma alguna, no es procedente su ratificación, y por lo tanto, ningún valor se le confiere.

4.- Copia simple del estado de cuenta emitido por SUCASA (folio 163, primera pieza), de fecha 03/10/2003, donde aparece como cliente Riyade A.A.A.E.C.. La cual constituye copia simple de documento privado que si bien es cierto fue ratificada por el gerente de la empresa, tal como consta a los folios (sic) 36 de la tercera pieza, no obstante, al observar esta alzada que la misma es un documento privado sin firma alguna, no es procedente su ratificación, y por lo tanto, ningún valor se le confiere.

5.- Copia simple de factura a crédito Nº 41886 emitida por Empresa Fumigadora Agrícola, C.A., EMFACA (folio 164, primera pieza) de fecha 26/01/01 a nombre de Riyade A.A.A.E.C., por un monto de Bs. 198.000,oo, al cual no se le confiere valor alguno por tratarse de copia simple de documento privado.

6.- Copia simple de factura a crédito Nº 00033127 emitida por SUMINISTROS HIDRÁULICOS C.A., de fecha 26/01/01 a nombre de Riyade A.A.A.E.C., por un monto de Bs. 198.000,oo, (folio 165, primera pieza) al cual no se le confiere valor alguno por tratarse de copia simple de documento privado.

7.- Copia simple del estado de cuenta emitido por LUJAN FUMIGACIONES C.A. EL 30-10-2002, en finca El Manguito (folio 166, primera pieza), al cual no se le confiere valor alguno por tratarse de copia simple de documento privado.

Vemos así que la recurrida no confiere a tales instrumentos valor alguno, por tratarse de documentos privados, no obstante haber sido ratificados los mismos, en juicio, por aquellos de quienes emanan o los emiten, encontrándose por ellos debidamente suscritos, al contrario de lo señalado en la recurrida, sin haber incurrido en contradicción alguna en el interrogatorio a que fueron sometidos y desaplica entonces así la recurrida la invocada norma jurídica.

Debió la recurrida en aplicación de dicho artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose con lo en él establecido, apreciar en la valoración de las pruebas tales instrumentos para así considerar que estaban demostradas en la causa, las deudas contraídas por la comunidad existente entre mi persona y la demandante y en consecuencia que se ordenara la deducción de éstas del activo de la comunidad…

.

Como puede observarse, el ad quem consideró que las instrumentales promovidas por la parte demandada carecían de eficacia probatoria, algunas de ellas por no estar suscritas por los representantes de las empresas, y todas, por tratarse de documentos privados simples.

La Sala observa, que con ese modo de proceder la juez de alzada infringió el referido artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, porque no le estaba permitido desestimar las documentales emanadas de terceros, que fueron ratificadas oportunamente.

De allí que, la juez superior incurrió en el delatado error de juzgamiento, pues debió tomar en consideración que las mencionadas instrumentales, no fueron producidas como prueba documental sino como declaraciones hechas por terceros que constan en dichos documentos, y que fueron trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción.

Por tanto, al referirse el testimonio al contenido de las documentales, al ser éstas ratificadas, tales declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, y ellas deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, se declara procedente la denuncia de infracción del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.” (Destacados del fallo citado)

Del precedente doctrinario antes transcrito se desprende que “...el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil...”, Y que “...de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial; y, a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero...”

Ahora bien, la falsa aplicación de una norma, consiste en la relación errónea entre la ley y el hecho que desnaturaliza el verdadero sentido de la norma, o el desconocimiento de su significado, lo cual ocurre cuando se aplica la norma a un hecho no regulado por la misma, o cuando su aplicación se realiza de tal manera que se llega a consecuencias jurídicas diferentes o contrarias a las buscadas por la ley. Lo anterior supone, necesariamente, que el sentenciador en su decisión haya dejado establecidos los hechos que determinaron la aplicación de la norma en cuestión, independientemente de que esos hechos se ubiquen en el supuesto previsto en la norma, pues la infracción consiste en la incongruencia entre los hechos establecidos como ciertos y la norma que se aplica en el asunto debatido. (Véase al efecto fallo de esta Sala Nº RC-00459 de fecha 9 de diciembre de 2002, expediente Nº 2000-479).

La norma delatada como infringida por falsa aplicación dispone:

Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.

En el presente caso, como ya se reseño en esta denuncia, la Juez de la recurrida desecho del proceso siete (7) recibos de pago de unos cánones de arrendamiento, pese no haber sido objetados por la parte demandada, al evidenciar que los mismos emanaban de un tercero ajeno a esta controversia, de conformidad con lo estatuido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Las consideraciones que anteceden hacen que la presente denuncia sea improcedente, debido a que el fallo recurrido no aplica falsamente la disposición legal delatada como infringida, -artículo 431 del Código de Procedimiento Civil- sino que, más bien, el juzgador asume como existente el supuesto de hecho de la misma, con fundamento en las razones de derecho que, acertadas, le resultaron suficientes y acordes para determinar su aplicación.

Todo esto trae también como consecuencia, que en el presente caso, sea improcedente la infracción de los artículos 12 y 444 del Código de Procedimiento Civil, delatados como infringidos por falta de aplicación, al haber aplicado la Juez de la recurrida la norma atinente para la resolución del asunto, en torno al establecimiento y valoración de las pruebas analizadas, antes identificadas en esta sentencia, y también trae como consecuencia, la improcedencia de la infracción de los artículos 1.296, 1364 y 1395 del Código Civil por falta de aplicación. Así se establece.

En consecuencia, esta Sala de Casación Civil declara improcedente la presente delación. Así se decide.

-II-

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, y artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción en la recurrida de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, por errónea interpretación, artículo 1924 por falta de aplicación, artículos 23 y 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado por errónea interpretación, artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, por falsa aplicación, artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación, y artículo 1428 del Código Civil por falsa aplicación.

Como sustento de su delación el formalizante expresa:

“...CUARTA DENUNCIA: Con base en el artículo 313 en su ordinal 2º, y del artículo 320, ambos del Código de Procedimiento Civil, denuncio la infracción por la recurrida de los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil por errónea interpretación acerca de su contenido y alcance; del artículo 1.924 de dicho Código Civil por falta de aplicación, de los artículos 23 y 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado por errónea interpretación en cuanto a su contenido y alcance; del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación, y del artículo 472 del mismo código por falsa aplicación, del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación. También incurrió en infracción del artículo 1.428 del Código Civil por falsa aplicación.

Consta del Expediente, (sic) el documento contentivo de la compra-venta mediante el cual los demandados S.A.B. y SANA A.B., compraron a los ciudadanos GLADYS GUBAIRA DE MATOS, B.G.D.H. y O.G.R., este último actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos R.J.M. GUBAIRA, E.M. RINCONES, F.J.M.G. y E.L.M.G., un inmueble consistente en un edificio con todas sus anexidades, y el terreno donde está construido y que mide veinte y tres metros cuadrados con ocho centímetros (23,8 mts2) de frente por treinta y ocho con cincuenta (38,50 mts) de fondo.

En el instrumento contentivo de la operación de compra-venta se señala que el inmueble se encuentra ubicado en la Parroquia Catedral del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en la parte norte de la Plaza Bolívar y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte y Oeste: Casa que fue de M.E.R. y es hoy o fue de margarita Revenga; Sur: que es su frente, con la Calle 101 (calle Libertad); este: Casa que fue de F.I.R. y es hoy o fue de B.R. o de sus causahabientes. Igualmente consta en el instrumento dicho, que el edificio objeto de la venta tiene una superficie de construcción de Un (sic) mil trescientos noventa y un metros cuadrados, con treinta y ocho centímetros (1.391,38 Mts2), y está construido sobre un terreno con una superficie de novecientos dieciséis metros cuadrados, con treinta centímetros cuadrados (916,30 mts2), integrado por un local-oficina económico, de cuatrocientos cuatro metros cuadrados, con dieciséis centímetros cuadrados (404,16 mts2), y un local-oficina de novecientos ochenta y siete metros cuadrados con veintidós centímetros (987,22 mts2), y el precio de la venta, cual fe (sic) la suma de bolívares CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍAVRES (BS.450.000.000,oo), registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, del Estado (sic) Carabobo, el 16 de julio de 2002, bajo el No 23, Tomo 4, Protocolo Primero.

Dicho documento fue apreciado por la Juez de la recurrida otorgándole pleno valor probatorio, como consta de la página 22 de la recurrida, folio 32 de la pieza del expediente que la contiene, cuando expresó:

Dándole esta juzgadora pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido presentado en original, confirmando así el valor probatorio otorgado supra a este instrumento. Así se determina

.

Pese a lo establecido anteriormente el Juez de la recurrida incurrió en una errónea interpretación de las normas de valoración de la prueba de instrumento público, establecida en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, pues limitó el efecto probatorio del documento público contentivo de la compra-venta del inmueble del edificio Gubaira, pues consideró que solamente rendía prueba de la publicidad registral y no del negocio contenido de dicho documento en cuanto a las características de lo vendido, puesto que en el documento referido se expresa que el edificio está conformado por dos (2) locales es decir, uno de cuatrocientos cuatro metros cuadrados con dieciséis centímetros cuadrados y otro de novecientos ochenta y siete metros cuadrados con veintidós centímetros cuadrados. En efecto, esta limitación de la eficacia probatoria de dicho instrumento público, la expresó la recurrida en los siguientes términos:

“Debe precisar esta Alzada, que dicho valor probatorio se circunscribe específicamente a la publicidad registral de que goza el negocio jurídico de enajenación o compraventa del inmueble celebrado entre los ciudadanos GLADYS GUBAIRA DE MATOS, B.G.D.H. y O.G.R., este último actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos R.J.M. GUBAIRA, E.M. RINCONES, F.J.M.G. y E.L.M.G., con los ciudadanos S.A.B. y SANA A.B., mediante la declaración de un funcionario público competente para dejar constancia de la inscripción de tal negocio o acto, dándole efectos Erga Omnes, es decir, respecto a ellos y ante terceros, mediante el principio de la publicidad registral, conforme a lo establecido en los artículos 23 y 43 del decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y de Notariado, por lo que goza de total fuerza probatoria para las partes y ante terceros respecto a la inscripción de negocio jurídico. Así se decide.-“. (Páginas 22 y 23 de la sentencia, folios 32 y 33 del expediente que la contiene).

Pero cuando la Juez de la recurrida apreció la Inspección Judicial promovida por la parte demandada, folio 38 y 38 de la segunda pieza, consideró demostrado que el edificio Gubaira está conformado por tres (3) locales comerciales. Pues textualmente lo expresó en los siguientes términos:

3º Inspección Judicial: La cual corre inserta a los folios treinta y ocho (38) y treinta y nueve (39) del expediente, donde consta que el Edificio Gubaira está constituido por tres (03) (sic) locales comerciales distinguidos con los números 1, 2, 3, donde funciona un Taller de Relojería, la Lunchería propiedad de la parte actora y el Centro Textil El castillo, C.A., en su orden. Igualmente consta de la Inspección practicada, que el Taller de Relojería (Local 1), ocupa un área de 9,60 M2 aproximadamente, que la lunchería (Local 2) ocupa un área de 129,59 M2; y que la tienda “El Castillo” (Local 3) ocupa un área de 7333 M”, (sic) aproximadamente, lo que da un área aproximada de construcción de 881M”. Igualmente se dejó constancia que las medidas totales del inmueble constituido por los tres (3) locales comerciales es de 24 metros, de frente y 37 metros de fondo aproximadamente, lo que da un área de superficie aproximada de 900 metros cuadrados. La citada inspección se valora plenamente en lo que respecta a lo que fue percibido por el juzgador del A-quo, en virtud de ser este funcionario público con competencia legal para ello y donde se ratifica una vez más la existencia no solo del local No 2 ocupado por la demandante, sino la existencia de otra dependencias que en conjunto con la antes indicada, conforman la totalidad del Edificio Gubaira. Así se determina.-“.

Ahora bien, si ya la Juez de la recurrida apreció el documento público de la compra-venta según el cual el edificio Gubaira está conformado por dos (2) locales comerciales, y si está demostrado en juicio que el mismo está conformado por tres (3) locales comerciales, como también lo acreditó mi representada, es evidente, como lo ha venido sosteniendo mi mandante, que sólo fueron vendidos dos (2) locales comerciales y no los tres (3) que conforma el edificio Gubaira. Los efectos probatorios del documento de compra-venta, según el cual sólo se vendieron dos (2) locales comerciales, no pueden ser anulados con una inspección ocular, pues el artículo 1.924 del Código Civil, infringido por falta de aplicación, establece que cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales, resultando así que la recurrida incurrió en falsa aplicación del artículo 1.428 del Código Civil que rige los efectos probatorios de la Inspección (sic) Judicial (sic).

En su decisión, la Juez de la recurrida interpreta los artículos 22 (sic) y 43 de la Ley de Registro Público y Notariado, erróneamente, para desvirtuar el documento registrado de la compra-venta, anulando así, el efecto probatorio de dicho documento pese a que a los efectos del mencionado documento, sólo podían ser anulados por sentencia definitivamente firme, lo que no ha ocurrido, pues no hay sentencia firme que deje sin efecto dicho documento. Las consecuencias de las infracciones denunciadas fueron que la recurrida aplicó falsamente el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando expresó lo siguiente:

(...omisis...)

De la transcripción realizada se evidencia la falsa aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece la improcedencia del retracto arrendaticio en los casos de enajenación global de la propiedad, porque no fue vendida la totalidad del inmueble sino dos (2) de los tres (3) locales comerciales, y por tanto dicha norma del artículo 49 fue falsamente aplicada por no tratarse de una venta global y, como se ha transcrito, el retracto legal intentado fue declarado sin lugar siendo las infracciones denunciadas determinantes para el dispositivo del fallo, pues la demanda fue declarada si lugar, en los siguientes términos:

(...omisis...)

También la recurrida incurrió en la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no se atuvo en su decisión a las normas del derecho como se lo ordena a los jueces esa norma.

Es por todas estas razones que respetuosamente solicito de la Sala que declare con lugar ésta denuncia y case el fallo recurrido

. (Destacados del Recurrente)

Para decidir la Sala, observa:

Del texto de la denuncia antes transcrita se observa que el formalizante, imputa a la recurrida la infracción de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, por errónea interpretación, al considerar que la Juez se limitó el efecto probatorio del documento público que contiene la compra-venta del edifico Gubaira, al considerar que solo rendía prueba de la publicidad registral y no del negocio contentivo de dicho documento, en cuanto a las características de lo vendido, puesto que el referido documento señala que el edificio está conformado por dos locales. La infracción del artículo 1924 del Código Civil, por falta de aplicación, al considerar el recurrente que dicha norma establece, que cuando la ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra prueba, dado que la Juez de la recurrida aprecio el documento de compra-venta determinando que el inmueble está conformado por dos locales comerciales, y está demostrado en juicio con la inspección judicial evacuada que son tres locales comerciales, por lo cual, infringió también el artículo 1428 del Código Civil, y artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, por falsa aplicación. De igual señalo el recurrente, que se infringió los artículos 22, 23 y 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado, por errónea interpretación, al considerar que la Juez de la recurrida anulo los efectos del documento público de compra venta, pese a que estos efectos solo podían ser anulados por sentencia definitivamente firme, y esto trajo como consecuencia la falsa aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la improcedencia del retracto arrendaticio en los casos de enajenación global de la propiedad, porque no fue vendida la totalidad del inmueble, sino dos de los tres locales comerciales, y por lo tanto no se trata de una venta en global del inmueble. Concluyendo el formalizante en la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al considerar que la Juez de la recurrida no se atuvo a las normas del derecho, como se lo ordena la ley.

En este sentido, de la sentencia recurrida se desprende lo siguiente:

“...6º Documentales: Copia fotostática simple de un documento contentivo de una operación de compraventa donde los ciudadanos GLADYS GUBAIRA DE MATOS, B.G.D.H. y O.G.R., este último actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos R.J.M. GUBAIRA, E.M. RINCONES, F.J.M.G. y E.L.M.G., dan en venta a los ciudadanos SAED y SANA A.B. el inmueble que comprende un (01) (sic) Edifico con todas sus anexidades y el terreno donde está construido (...) el cual no fue impugnado por la representación de la parte demandada, y en consecuencia se tiene como fidedigno, otorgándosele todo su valor probatorio para determinar el hecho cierto de la realización de la indicada venta por la totalidad o globalidad del indicado inmueble (Edificio), su terreno y anexos, de conformidad con lo establecido el (sic) artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

6.1. Exhibición: El precitado instrumento fue objeto de una solicitud de exhibición, efectuada por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas (...) fue exhibido al tribunal por los representantes de la demandada, dejándose constancia en el acto de exhibición de que se trata del original de la copia bajo análisis, donde se constató que:

La operación de compra-venta señala que el inmueble se encuentra ubicado en la Parroquia Catedral del Municipio Valencia, Estado (sic) Carabobo, en la parte norte de la Plaza Bolívar (...) Igualmente, consta en el instrumento bajo revisión, que el edificio objeto de la venta tiene una superficie de construcción de (...) (1.391,38.Mts2), y está construido sobre un terreno con una superficie de (...) (916,30.Mts2), integrado por un local-oficina económico, de (...) (404,16.Mts2), y un local-oficina de (...) (987,22.Mts2) y el precio de la venta, cual es la suma de bolívares (...) (Bs.450.000.000,00), protocolizado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de registro del Municipio Valencia, del estado (sic) Carabobo, el 16 de Julio de 2002, bajo el Nº 23, Tomo 4, Protocolo Primero. Dándole esta Juzgadora pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido presentado en original, confirmando así el valor probatorio otorgado supra a este instrumento. Así se determina.-

Debe precisar esta Alzada, que dicho valor probatorio se circunscribe específicamente a la publicidad registral de que goza el negocio jurídico de enajenación o compra-venta del inmueble celebrado entre los ciudadanos GLADYS GUBAIRA DE MATOS, B.G.D.H. y O.G.R., este último actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos R.J.M. GUBAIRA, E.M. RINCONES, F.J.M.G. y E.L.M.G., con los ciudadanos S.A.B. y SANA A.B., mediante la declaración de u funcionario público competente para dejar constancia de la inscripción de tal negocio o acto, dándole efectos Erga Omnes, es decir, respecto a ellos y ante terceros, mediante el principio de la publicidad registral, conforme a lo establecido en los artículos 23 y 43 del decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y de Notariado, por lo que goza de total fuerza probatoria para las partes y ante terceros respecto a la inscripción del negocio jurídico. Así se decide.-

(...omisis...)

“...3º Inspección Judicial: Para ser practicada en el Edificio Gubaira (...) a los fines de probar de que cada local comercial es independiente y que estructuralmente el llamado Edifico Gubaira, no es un edificio, así como también demostrar la cantidad de metros cuadrados de construcción que conforman el área de cada uno de los locales, no es igual al determinado en el documento de venta, y además de que el objeto de venta que dió (sic) origen a la demanda incoada, es distinto a la estructura del llamado Edificio Gubaira y que hay un local comercial distinguido con el Nº 3.

De tal probanza verifica esta jurisdicente, de conformidad a lo indicado en el folio cuarenta y siete (47), que efectivamente el Edifico Gubaira se encuentra constituido por tres (03) (sic) locales comerciales, signados con los números 1,2 y 3. Asimismo se evidencia de la prueba de inspección consignada por el experto designado, que el taller de relojería funciona en el Local Nº 1, ocupa un área de 10,78.M2 aproximadamente; que la lunchería de la demandante funciona en el Local Nº 2, el cual ocupa un área de 143,65.M2; y, que la tienda “El Castillo”, ubicada en el Local Nº 3, ocupa un área de 1.375,12.M2, aproximadamente, lo que da un área aproximada de construcción de 1.529,55.M2. Igualmente se dejó constancia que las medidas totales del inmueble constituido por los tres (03) (sic) locales comerciales es de 23,39 metros de frente y 37,06 metros de fondo, aproximadamente, lo que da un área de superficie aproximada de 892,3934.mts2 y que no existe en la planta alta de los locales 1,2 y 3 un acceso independiente y directo a cada uno de los locales, por lo que los precitados locales forman parte de un todo y no pueden enajenarse individualmente.

Observa este tribunal que la cantidad de metros cuadrados de construcción determinados en el documento de venta se diferencia del reflejado en la inspección Judicial practicada en 137,57.M2, lo cual no es concluyente para precisar que no se dió (sic) en venta la totalidad del inmueble, adminiculando esta prueba con el documento público también promovido como prueba, en el mismo se evidencia que en el año 1969, fecha en la cual el Sr. T.G.B., dió (sic) en venta a el mismo inmueble a los miembros de la familia GUBAIRA, señalándose en dicho documento simplemente el área de terreno, la cual si coincide perfectamente con el área de terreno señalado en el documento de venta del inmueble cuyo retracto se demanda, no determinándose en el mismo el área de construcción. Así se decide.-

Siendo tal probanza plenamente valorada en lo que respecta a los hechos verificados por el Funcionario Judicial competente para ello y de los cuales dejo (sic) constancia, por lo que Así debe valorarse.-

(...omisis...)

5) Informes: De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado actor solicitó el medio de prueba de informes, a los fines de que se oficiara a la Oficina Subalterna de registro del Municipio Valencia, para que informará y enviará copia del documento protocolizado en esa oficina el 8 de Agosto de 1969, bajo el No. 35, Protocolo Primero, Tomo 15, primer trimestre, donde consta la tradición del inmueble, y el cual fue admitido por el Tribunal A-quo (...)

La Oficina de Registro Inmobiliario remitió copia certificada de dicho instrumento, de la cual se constata que el señor T.G.B., dió (sic) en venta a los integrantes de la familia GUBAIRA, un inmueble de su propiedad, constituido por un edificio y el terreno donde está construido y todas sus anexidades, el cual mide: (...) (23.80.mts) de frente, por (...) (38,50.mts) de fondo, ubicado en Jurisdicción del Municipio Catedral, Distrito Valencia, en la parte norte de la Plaza Bolívar (...)

El cual es apreciado en todo su valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Observa esta Juzgadora, en el instrumento que se analiza, que la descripción del inmueble objeto de la venta, es la misma descripción del inmueble adquirido por los codemandados S.A.B. y SANA AHME BARGHOUTI, siendo establecido por la Juez de Primera Instancia en su sentencia, que el inmueble objeto de la venta y que hoy en día es adquirido por dichos codemandados, fue el denominado Edificio Gubaira y todas sus anexidades, independientemente de que los metros de construcción reales, no coincidan con lo señalados en el instrumento de venta, lo cual no es objeto de discusión en la presente causa.

(...omisis...)

Es así que, tal como lo expresa el autor en comentarios, el Registrador Público Inmobiliario da fe Pública a través de la Publicidad documental de las negociaciones jurídicas sobre los bienes, de la existencia de gravámenes sobre el mismo, de los traspasos del indicado bien o tráfico inmobiliario, para garantizar al tercero adquiriente la posibilidad de obtener la certeza sobre la condición jurídica del inmueble al momento de celebrar la negociación y posteriormente a ella, poder oponer el derecho adquirido frente a terceros, en virtud de que la formalidad del registro es Ad-solemnitatem, es decir, es esencial para la validez del acto frente a terceros, pus e caso de no ser registrado el negocio jurídico, el efecto es que el negocio jurídico subsiste pero solo entre las partes contratantes.

(...omisis...)

En virtud de las anteriores consideraciones, comparte plenamente esta Juzgadora, lo decidido por el A-quo, al otorgarle al indicado documento todo su valor probatorio, al haberse producido en copia certificada de un documento público, conforme al artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 1384 ejusdem; haciendo hincapié esta Alzada, que dicho valor probatorio se circunscribe específicamente a la publicidad registral de que goza el negocio jurídico de enajenación del inmueble celebrado entre T.G.B. y la Sucesión Gubaira, mediante la declaración de un funcionario público competente para dejar constancia de la inscripción de tal negocio o acto respecto a terceros mediante la publicidad registral, conforme a lo establecido en los artículos 23 y 43 del Decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y de Notariado, por lo que goza de total fuerza probatoria para las partes y ante terceros respecto a la inscripción del negocio jurídico. Así se decide.

(...omisis...)

“Siendo ello así y demostrado mediante los argumentos concordantes de las partes y la Inspección Judicial realizada por el A-quo que el inmueble “Edificio Gubaira” está conformado por tres (03) (sic) locales comerciales y el mismo fue vendido en su totalidad o globalidad, tal como se evidencia del documento de compra-venta que fue plenamente valorado por esta Alzada y en el cual se evidencia el hecho de que estos tres (03) (sic) locales comerciales, forman parte de la construcción “Edificio Gubaira” construidos sobre un terreno cuya superficie aproximada de novecientos dieciséis metros cuadrados con treinta centímetros cuadrados (916,30.Mts2), el cual fue vendido en su totalidad, así como, de su inscripción en la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Valencia, bajo el Código Catastral Nº FC2002-0007841, ha quedado absolutamente claro el hecho de que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, si que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia establecido en el artículo 43 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto, tal como lo dejó sentado la Sala de Casación Civil en su sentencia supra trascrita “la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido”. Así se decide.-

En fuerza de tales argumentos, la sociedad mercantil “LA RINCONADA, C.A.”, no tiene derecho al retracto Legal Arrendaticio, en virtud de que la enajenación del inmueble propiedad del enajenante fue global y él solo ocupa en calidad de arrendatario uno (01) (sic) de los locales que componía dicho Edificio, razón por la cual el demandante a pesar de su condición de arrendatario, no ostenta el derecho al Retracto contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por imperio del artículo 49 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así s declara.- (Mayúsculas y destacados de la sentencia transcrita).

Ahora bien, por cuanto en la presente delación el formalizante se ha apoyado en la disposición contenida en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala está autorizada para descender al conocimiento de las actas del expediente, a los fines de detectar si se ha cometido la infracción denunciada, y en este sentido, descendiendo a los autos, observa lo siguiente:

El documento de compra-venta fundamental de este juicio, Registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha 16 de julio de 2002, bajo el Nº 23, Folios 1 al 3, del Protocolo Primero, Tomo Cuarto, del Tercer Trimestre del año 2002, señala:

Nosotros GLADYS GUBAIRA DE MATOS, B.G.D.H. (...) O.G.R. (...) actuando en este acto en mi propio nombre y en representación de los ciudadanos R.J.M. GUBAIRA, E.M. RINCON, F.J.M.G. y E.L.M.G., según se evidencia de instrumento poder que me otorgara R.J.M. GUBAIRA (...) en su propio nombre y por sustitución que hiciera en el mismo instrumento de poderes generales de disposición y administración otorgados por los ciudadanos E.M. RINCON (...) F.J.M.G. (...) y de ERESTO MONTIEL GUBAIRA (...) por el presente documento declaramos: (En nombre propio y de mis representados) damos en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos S.A.B. y SANA A.B., (...) un (1) inmueble de nuestra exclusiva propiedad, que comprende un (01) Edificio con todas sus anexidades y el terreno donde está construido el cual mide (...) (23,80.Mts), de frente por (...) de fondo (38,50.Mts) ubicado e Jurisdicción del anteriormente denominado municipio, hoy Parroquia Catedral del otrora Distrito, ahora Municipio Valencia, del Estado (sic) Carabobo, en la parte norte de la Plaza Bolívar (...). El Edificio objeto de esta venta tiene una superficie de construcción de UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y UN METOS CUADRADOS CON TREINTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (1.391,38.mts2), está construido sobre un terreno con una superficie de NOVECIENTOS DIECISÉIS METROS CUADRADOS CON TREINTA DECIMETOS CUADRADOS (916,30) (...) y está integrado por LOCAL/OFIC. ECONOMICO de (...) (404,16.Mts2) y (...) (987,22.Mts2). (...) El precio de esta venta es la cantidad de (...) (Bs.450.000.000,00), (...) Con el otorgamiento del presente documento hacemos a los compradores la transferencia global de la propiedad de la edificación vendida y hacemos la tradición legal del inmueble vendido, obligándonos al saneamiento conforme a la Ley. Y nosotros, S.A.B. y SAA A.B., antes identificados, declaramos: Aceptamos la venta que se nos hace por el presente documento en los términos y condiciones antes expuestos. Igualmente declaramos que conocemos y aceptamos el estado de la edificación vendida, cuya construcción data de más de cincuenta años y se encuentra parcialmente arrendada, por lo que aceptamos la transferencia global de la propiedad del inmueble vendido...

(Destacados y mayúsculas del documento).

Ahora bien del documento antes transcrito, se desprende claramente que la venta asentada en el mismo se refiere a una venta global de la totalidad de un edificio con todas sus anexidades y el terreno donde está construido, al señalar expresamente dicho documento lo siguiente:

...[d]amos en venta pura y simple, perfecta e irrevocable (...) un (1) inmueble de nuestra exclusiva propiedad, que comprende un (01) Edificio con todas sus anexidades y el terreno donde está construido...

...El Edificio objeto de esta venta...

...Con el otorgamiento del presente documento hacemos a los compradores la transferencia global de la propiedad de la edificación vendida...

...Igualmente declaramos que conocemos y aceptamos el estado de la edificación vendida...

...[p]or lo que aceptamos la transferencia global de la propiedad del inmueble vendido...

Por su parte, las normas del Código Civil delatadas como infringidas por errónea interpretación disponen lo siguiente:

Artículo 1.359.

El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso: 1, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos; 2, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar.

Artículo 1.360.

El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación.

La doctrina de esta Sala de Casación Civil respecto al valor de los instrumentos, vertida entre otros, en fallo Nº RC-184, de fecha 9 de abril de 2008, expediente Nº 2007-345, señala lo siguiente:

Sobre el valor probatorio de los instrumentos, esta Sala en sentencia N° 474 de fecha 26 de mayo de 2004, expediente N° 2003-235, señaló lo siguiente:

Para decidir, la Sala observa:

Señala la formalizante que el juez de la recurrida erró en la interpretación de los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.920 del Código Civil y 546 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto según sus dichos, el instrumento fundamental de la oposición de la tercera interviniente a la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, lo es un documento autenticado, válido ya que no fue impugnado y que hace plena fe frente a terceros.

La errónea interpretación de la ley se configura cuando el juez aún reconociendo la existencia y la validez de una norma apropiada al caso, eligiéndola acertadamente, equivoca la interpretación en su alcance general y abstracto, es decir, cuando no le da el verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido.

La Sala en su labor de pedagogía jurídica considera oportuno realizar las siguientes consideraciones acerca del documento público, el autenticado y sus efectos.

El instrumento autenticado no constituye documento público, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documentos, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza. Todo documento que nace privado -aun cuando sea registrado- siempre seguirá siendo privado, pues la formalidad de registro solamente lo hace oponible a terceros; por el contrario, el documento público es sustanciado por el funcionario con competencia para ello.

Es común observar en la práctica forense, la confusión de los conceptos atinentes al documento público y al autenticado. El primero, según la doctrina autorial, de casación y la legislación (artículo 1.357 del Código Civil) es aquél que ha sido autorizado por el funcionario competente. La confusión reinante nace de los términos “público” o “auténtico” empleados por el legislador civil y que los intérpretes han asimilado, confundiendo el término “auténtico” con el término “autenticado”. Aquél (el “auténtico”) es cuya autoría y redacción no puede ser discutida, sino por vía de tacha, mientras que el autenticado, puede ser tachado en su otorgamiento.

El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, “autorizado” significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento.

Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes.

Se incurre en confusión cuando se asimila el documento público con el autenticado, ya que ambos difieren en lo siguiente:

El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado -otorgante- y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal.

La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.

En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente.

(Resaltado de la Sala)

En el presente caso, advierte la Sala de la transcripción pertinente que se hiciera de la impugnación realizada por la actora al referido instrumento, que la misma no va dirigida a desconocer o atacar su contenido o firma sino que lo perseguido es cuestionar el acto como tal, pues señala que no se han incluido en el referido acuerdo, la totalidad de los bienes que integraban el patrimonio de la comunidad concubinaria existente para el momento de su celebración.

Ahora bien, al verificar la Sala dicho instrumento, observa que el mismo nace como un documento privado, pues ni en su redacción ni en los términos en que fue celebrado el acuerdo, ha intervenido un funcionario que como tal, y cumpliendo las solemnidades previstas en la ley, pudiera darle el alcance y la condición de un instrumento público.

Por tal motivo, yerra el sentenciador de alzada al otorgarle valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.360 del Código Civil, por cuanto este artículo regula el valor de convicción de los documentos públicos y no el de los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos...

El artículo 1.360 del Código Civil, se refiere directamente al documento público negocial, que como su nombre lo indica, recoge la manifestación de voluntad dirigida a producir efectos jurídicos negociales que consisten en la constitución, modificación o extinción de una relación o situación jurídica. Así lo demuestra la remisión que hace, en cuanto a la impugnación del contenido o "verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes", a las reglas sobre simulación, y al respecto, se debe distinguir la impugnación del documento mismo, prevista en el artículo 1.359 del Código Civil, dirigida a obtener la declaratoria de falsedad de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos; o de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar, de la impugnación del contenido.

Las normas de la Ley de Registro Público y del Notariado, señaladas como infringidas por errónea interpretación disponen lo siguiente:

Articulo 23.

La misión de los Registros es garantizar la seguridad jurídica de los actos y de los derechos Inscritos, con respecto a terceros, mediante la publicidad registral.

Artículo 43.

El Registro Inmobiliario tiene por objeto la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que afecten los bienes inmuebles.

Además de los actos señalados con anterioridad y aquellos previstos en el Código Civil, en el Código de Comercio y en otras leyes, en el Registro Inmobiliario se inscribirán también los siguientes actos: Los documentos que contengan declaración, transmisión, limitación o gravámenes de la propiedad; todo contrato, declaración, transacción, partición, adjudicación, sentencia ejecutoriada, o cualquier otro acto en el que se declare, reconozca, transmita, ceda o adjudique el dominio o propiedad de bienes o derechos reales o el derecho de enfiteusis o usufructo; la constitución de hogar; los contratos, declaraciones, transacciones, sentencias ejecutoriadas y otros actos que se establezcan sobre inmuebles, derechos de uso, habitación o servidumbre o se constituyan anticresis, hipotecas o se divida, se traslade o reduzca alguno de esos derechos; los documentos que limiten de cualquier manera la libre disposición de inmuebles; las declaraciones, los denuncios, los permisos, los contratos, los títulos, las concesiones y los demás documentos que conforme a las leyes en materia de minas, hidrocarburos y demás minerales combustibles deban registrarse; los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles; las donaciones cuando tengan por objeto bienes inmuebles; y la separación de bienes entre cónyuges cuando tenga por objeto bienes inmuebles o derechos reales.

Cabe observar, que aunque en la denuncia se hace mención inicialmente al artículo 23 de la Ley de Registro Público y del Notariado, con posterioridad se señala la infracción del artículo 22 eiusdem, pero de la lectura del fallo recurrido se desprende que la Juez aplicó fue el 23 ibidem, por lo cual se determina que fue este el denunciado, y en consecuencia así será conocido por esta Sala, al considerar el señalamiento del artículo 22 de la Ley de Registro Público y del Notariado, como un error material del formalizante.

En cuanto a las normas antes citadas se observa, que la primera señala que la misión de los Registros es garantizar la seguridad jurídica de los actos y de los derechos inscritos con respecto a terceros, mediante la publicidad registral.

Y la segunda expresa claramente que el Registro Inmobiliario tiene por objeto la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que afecten los bienes inmuebles, y que además de los actos señalados con anterioridad y aquellos previstos en el Código Civil, en el Código de Comercio y en otras leyes, también se inscribirán una serie de actos en el tácitamente expresados relativos al derecho de propiedad y actos contractuales de diversos tipos.

Ahora bien, el formalizante centra su delación en la afirmación de que la Juez de la recurrida cometió la errónea interpretación cuando limitó el efecto probatorio del documento público contentivo de la compra-venta del inmueble del edificio Gubaira, pues consideró que solamente rendía prueba de la publicidad registral y no del negocio contenido de dicho documento en cuanto a las características de lo vendido, puesto que en el documento referido se expresa que el edificio está conformado por dos (2) locales es decir, uno de cuatrocientos cuatro metros cuadrados con dieciséis centímetros cuadrados y otro de novecientos ochenta y siete metros cuadrados con veintidós centímetros cuadrados.

De igual forma señala el formalizante que la Juez de la recurrida apreció el documento de compra venta según el cual el edificio tenía solo dos locales comerciales, y que está demostrado en juicio, con la inspección judicial que la Juez apreció, que el edificio tiene tres locales comerciales.

Por lo cual, afirma el formalizante que solo fueron vendidos dos locales comerciales y no los tres que conforman el edificio.

Al respecto cabe señalar, que aunque ciertamente la Juez de la recurrida, incurrió en un error al limitar la validez probatoria del documento privado registrado, que contiene la compra-venta del edificio, en el sentido de establecer su valor solo en referencia a la publicidad registral que dimana del mismo, y no en cuanto al negocio en el contenido y sus características, lo cual acarrea la errónea interpretación de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, y artículos 23 y 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado, denunciados como infringidos, no es menos cierto, que conforme a lo antes transcrito en este fallo, en cuanto al contenido de la sentencia recurrida y del documento de compra-venta del edificio, que los mismos son claros al determinar que se vendió en forma global la totalidad del edificio con todas sus anexidades y el terreno donde está construido.

Por lo cual, el hecho de que en la inspección judicial se haya apreciado que existen físicamente tres locales en el edificio, y que este hecho material no haya sido, reflejado mediante un documento privado registrado, ante la oficina subalterna de registro, no es suficiente para determinar que no se hizo la venta de manera global de la totalidad del edificio con todas sus anexidades y el terreno sobre el cual se encuentra construido.

De igual forma cabe señalar que en cuanto a la denuncia por infracción de ley, la Sala ha establecido, entre otras, en sentencia Nº 400, de fecha 1 de noviembre de 2002, expediente Nº 2001-0268, en el caso de O.A.M.M. contra Mitravenca, C.A., y otra, reiterado en sentencia Nº RC-583 de fecha 27 de julio de 2007, expediente Nº 2005-615, en el caso de S.R.D. contra A.M.M., lo siguiente:

...El formalizante debe: a) encuadrar la denuncia en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil; b) especificar qué normas jurídicas resultaron infringidas y cuál de las hipótesis previstas en el mentado ordinal 2º del artículo 313, es la que se pretende denunciar por errónea interpretación, falsa aplicación, falta de aplicación o violación de una máxima de experiencia; c) expresar las razones que demuestren la existencia de la infracción, esto es, explicar de forma clara y precisa cómo, cuándo y en qué sentido se produjo la infracción, la cual debe ser determinante en el dispositivo del fallo, de conformidad con lo previsto en el único aparte del artículo 313 eiusdem; y d) especificar las normas jurídicas que el tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia, e indicar las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas...

. (Subrayado y negrillas de la Sala).

El único aparte del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, estatuye lo siguiente:

...En los casos de este ordinal la infracción tiene que haber sido determinante de lo dispositivo en la sentencia.

En este caso, estima la Sala que la infracción de la recurrida en cuanto al alcance y validez de los documentos privados registrados, no es suficiente para modificar el dispositivo del fallo, dado que no altera en ningún modo el pronunciamiento de la Juez de la recurrida en torno a que el demandante no tiene derecho al retracto legal arrendaticio, en virtud de que la enajenación del inmueble fue global, y que él demandante solo ocupa en calidad de arrendatario uno de los locales que compone dicho edificio, razón por la cual, el demandante a pesar de su condición de arrendatario, no ostenta el derecho al retracto contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por imperio del artículo 49 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Todo ello, le resta importancia a la discrepancia existente entre el aspecto físico material del bien inmueble objeto de litigio, observado por la Juez en la inspección judicial y la identificación de este, en cuanto a sus peculiaridades en el documento privado registrado que la contiene, por cuanto no cabe lugar a dudas que la venta fue hecha de forma global de la totalidad del edificio con todas sus anexidades y el terreno donde está construido, lo que claramente comprende a los tres locales comerciales ya citados, al formar parte del inmueble para su totalidad, que fue lo vendido. Así se decide.

En consecuencia, esta Sala de Casación Civil declara improcedente la presente delación por infracción de ley, de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, y artículos 23 y 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado por errónea interpretación, y como consecuencia de esto la improcedencia de la infracción del artículo 1924 del Código Civil y artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, y de los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil, 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1428 del Código Civil por falsa aplicación, al no ser determinante de lo dispositivo en la sentencia, la infracción de las normas delatadas como infringidas, de conformidad con lo previsto en el único aparte del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

-III-

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción en la recurrida de los artículos 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación, artículos 42 y 50 eiusdem por falta de aplicación, artículo 775 del Código Civil por falta de aplicación, y artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación.

Por vía de argumentación el formalizante señala:

“...QUINTA DENUNCIA: Al amparo del artículo 313 en su ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 320 ejusdem, denuncio la infracción por la recurrida de los artículos 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación; de los artículos 42 y 50 de dicha Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falta de aplicación; del artículo 775 del Código Civil por falta de aplicación, de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación.

Ciudadanos Magistrados: MI representada está formalizando este recurso de casación, como consecuencia del agravio producido por la recurrida, en una situación muy especial cuyas circunstancias serán narradas a continuación de esta denuncia, pero que esencialmente se derivan del a infracción, por falsa aplicación, del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma ésta en la cual se fundamentó la recurrida como razón jurídica esencial para declarar sin lugar la apelación de mi representada.

La denuncia que planteo está estrechamente ligada con el principio de la igualdad de los ciudadanos ante la Ley. Debo señalar que con la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1.999, se estableció claramente el principio de la función social de la propiedad.

El planteamiento fundamental de mi mandante consistió, en que por ser el arrendatario más antiguo, tenía el derecho preferente para adquirir el inmueble frente a los arrendatarios que lo adquirieron, ejerciendo así su retracto legal de acuerdo a la legislación positiva.

El Juez de la recurrida se basó, para declarar si lugar la apelación de mí representada, en la falsa aplicación del artículo 49 de la ley de Arrendamientos inmobiliarios, que copiado textualmente dice así: (...)

En efecto estableció la recurrida lo siguiente:

(...omisis...)

Seguidamente, y con cita de una sentencia de esa Sala en un caso parecido pero distinto al actual, la Juez de la recurrida agrego:

(...omisis...)

Según el libelo de la demanda, mi representada alegó fundamentalmente su derecho al retracto legal, por considerar que, por tener más de trece años y diez meses en la posesión precaria del local N2 del denominado Edificio Gubaira, en su calidad de arrendataria, era la arrendataria más antigua, y por tanto, tenía derecho preferente frente a los demandados para adquirir el inmueble del cual forma parte dicho local comercial. Pero el juez de la recurrida consideró que al caso era aplicable el artículo 49 de la ley de Arrendamientos inmobiliarios, que, como lo he transcrito, establece que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado, aplicando falsamente dicha norma como explanaré seguidamente.

Ahora bien, la situación es mucho más compleja y diferente a la prevista en dicha norma, porque los presupuestos fácticos que originaron esta demanda son muy distintos a la situación de hecho prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya citado. La parte actora, desde luego que no desconocía la existencia del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero es que su planteamiento va mucho más allá, pues esencialmente el derecho que invoca se deriva de su condición de más antigua arrendataria de una parte del inmueble, hecho que no podían ignorar los vendedores ni los compradores, éstos últimos también arrendatarios, consumándose así la contradicción al principio de igualdad ante la Ley.

El Juez de la recurrida decidió esta causa, apartándose del criterio de la necesaria sensibilidad social, desde la fría perspectiva de la falsa aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, como consta de la transcripción anteriormente hecha en ésta denuncia, la juez de la recurrida hizo una concordancia con el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Conozco y comparto la doctrina de esa Sala según la cual la denuncia de infracción de artículos de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, son más propias de un Recurso de A.C. que de un Recurso de casación. Pero ya que la Juez de la recurrida invocó el artículo 115 de nuestro máximo cuerpo legal, debo expresar que en dicha norma se hace prevalecer el interés general sobre el derecho a la propiedad. Ahora bien, el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece (...)

Precisamente, en el caso de autos tenemos una situación no prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En su libelo, la demandante afirmó categóricamente su larga vigencia arrendaticia a los efectos del retracto, por tener el carácter de arrendataria desde hace más de trece años y diez meses, hasta la fecha de su demanda, señalando muy especialmente que goza del derecho de preferencia por ser la arrendataria más antigua y este hecho lo demostró con el contrato de arrendamiento que acompaño en copia al libelo de la demanda, firmado ante la Notaria Pública e (sic) Valencia el 18 de noviembre de 1.988, que anexó marcado con la letra “B” y que consta de los folios |34 al 39 del expediente. Este contrato incluso fue apreciado por la recurrida, cuando en su análisis le otorgó valor probatorio. Según el libelo de la demanda la parte actora invocando su condición de más antigua arrendataria planteó tener preferencia par adquirir el inmueble frente a los demandados ciudadanos S.A.B. y SANA A.B.. No es que mi representada aspire a la adquisición del local Nº 2 del edificio Gubaira, sino que planteó que tiene derecho a la adquisición de todo el inmueble, pues como lo demandó en su petitorio, tiene derecho a subrogarse en lugar de los compradores en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, mediante el cual los demandados S.A.B. y SANA A.B. lo adquirieron y por la misma cantidad, lo que explica que la estimación de la demanda haya sido la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES que es el precio por el cual la Sucesión de T.G. le vendió a los arrendatarios S.A.B. y SANA A.B. el inmueble, según el documento protocolizado e la oficina Subalterna de registro del primer Circuito de Registro Público de V.E. (sic) Carabobo anotado bajo el Nº 23, folios 01 al 03, (sic) Protocolo 1, Tomo 04, (sic) de fecha 16 de julio de 2002, que consta en autos.

Los demandados, en su contestación a la demanda alegaron que el 1º de marzo de 1994 la sucesión de T.G. arrendó a los ciudadanos ASHRAF AHED A.B. y RAHED Y.A.B. el local Nº 1 del Edifico Gubaira, según el contrato de arrendamiento que acompañaron a su escrito de promoción de pruebas y apreció la recurrida. De modo que ni los integrantes de la Sucesión Gubaira ni los ciudadanos S.A.B. y SANA A.B. podían ignorar que mi representada ocupaba el local Nº 2 del Edificio Gubaira en su calidad de arrendataria. En efecto, siendo dichos ciudadanos ASHRAF A.A. y RAHED Y.A.B. los arrendatarios del local Nº1 del Edifico Gubaira, está acreditado en autos que en dicho local funciona el Centro textil El castillo como consta de la Inspección Judicial practicada el 5 de septiembre de 2003. Queda así evidenciada la discriminación de que fue víctima mi representada, que sólo vino a saber que el edificio había sido vendido cuando los compradores S.A.B. y SANA A.B. se lo notificaron a mi mandante de la demandante el 29 de agosto de 2002. La Corte Suprema de Justicia, hoy tribunal Supremo de Justicia, constituida en Corte federal, dictó sentencia el 8 de julio de 1.955 publicada en la Gaceta Forense Nº 9, segunda etapa, página 19 reiterando lo que había establecido en sentencia anterior, en los siguientes términos:

La igualdad ante la Ley, sanamente entendida no es ni puede ser otra cosa que el derecho de los ciudadanos a que no se establezcan excepciones o privilegios que excluyan a unos de lo que se concede a los otros en paridad de circunstancias; que no se establezcan diferencias entre quienes se encuentran en las mismas condiciones; y de allí que una disposición legal no puede jamás violar la garantía constitucional de la igualdad sino cuando en situaciones idénticas establezca desigualdades entre los ciudadanos sin razón alguna que las amerite

.

El artículo 15 del Código de Procedimiento Civil establece la igualdad de las partes en el proceso sin preferencias entre ellas.

La particularidad del caso de autos consiste en que mi representada fue discriminada, porque el inmueble fue vendido a unos arrendatarios que tenían menos tiempo en tal condición que mi mandante. En efecto, el contrato de arrendamiento de mi representada, tenía para la fecha de la demanda más de trece (13) años, como consta del contrato de arrendamiento apreciado en la recurrida, páginas 18 y 19 de la misma, folios 28 y 29 de la pieza del expediente que la contiene, concretamente la relación arrendaticia empezó el 1 de noviembre (sic) 1988. En cambio el contrato de arrendamiento de la parte demandada es de fecha 31 de octubre de 2001, como consta de la apreciación por la recurrida de dicho contrato, páginas 30 y 31 de la sentencia, folios 40 y 41 de la pieza del expediente que la contiene.

El juez de la recurrida aplicó falsamente el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque dicha norma no contempla el caso de que la venta global se le haga a un arrendatario de un local del mismo inmueble en el cual existen arrendatarios más antiguos y esta situación es una de las que están previstas en el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios infringido por la Juez de la recurrida por falta de aplicación, pues la misma norma establece que para las situaciones no previstas en dicho Título se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil. El Juez de la recurrida no tomó en cuenta que la nueva concepción de la justicia consagrada en la Constitución de la república Bolivariana de Venezuela trasciende de los fríos parámetros del concepto romano de “dura lex, ex lex” para implicarse en el moderno concepto de la justicia social.

Tal como lo he formulado en mi denuncia, con base en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, solicito de la Sala que descienda al fondo de la controversia y podrá así verificar que según la Inspección Judicial practicada el 5 de septiembre de 2003 que consta de los folios 47 al 51 de la segunda pieza del expediente, mi representada ocupa un local de apenas Ciento (sic) cuarenta y tres Metros (sic) Cuadrados (sic) con sesenta y Cinco (sic) Centímetros Cuadrados (143,65.M2), mientras que el local Nº 1 arrendado a los ciudadanos ASHRAF A.A. y RAHED Y.A.B., donde funciona la tienda El Castillo tiene Mil Trescientos Setenta y Cinco Metros Cuadrados con Doce centímetros Cuadrados, (1.375,12.M2) verificándose así la desigualdad anotada, pues es evidente que a mi representada no se le ofreció en venta el inmueble, siendo la arrendataria más antigua, como está demostrado en los autos, y fue posteriormente a la venta del inmueble que mi mandante fue notificada por los compradores S.A.B. y SANA A.B. de la no prórroga del contrato de arrendamiento el día 29 de agosto de 2002 para hacerle saber la compraventa del inmueble que se había efectuado el 16 de julio de 2002.

Todo ello configura la situación de desigualdad a que me he referido en esta denuncia, con infracción del artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.

Cuando el Juez de la recurrida aplicó falsamente el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a una situación no prevista en el mismo, infringió el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, que le ordena atenerse a las normas del derecho y afectó el derecho de defensa de mi representada, infringiendo así el artículo 15 de dicho Código de Procedimiento Civil, también por falta de aplicación, privilegiando para la adquisición del inmueble a unos inquilino que tenían un tiempo mucho menor que mi representada como arrendatarios del local Nº 1 del Edificio Gubaira.

El Juez de la recurrida debió aplicar el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es una norma establecida para las situaciones no previstas en dicha Ley, y aplicar el artículo 775 del Código Civil, pues la posesión precaria de mi representada como arrendatario, es mucho más antigua que la posesión precaria de los arrendatarios que adquirieron el inmueble, y en consecuencia los demandados integrantes de la sucesión Gubaira debieron ofrecerle la venta del inmueble a mi representada, antes de ofrecerlo a los otros arrendatarios adquirentes.

La recurrida infringió el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y no lo hizo, pese a que ésta norma ordena a los jueces atenerse en sus decisiones a las normas de derecho, quedando infringidas las aquí denunciadas.

E general, toda esta situación de injusticia se origina en que la disposición contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es una norma que ya no tiene razón de ser aplicada , porque esa disposición s de vieja data, superada por la existencia de la propiedad horizontal establecida desde 1957, que posibilitó el sistema de propiedad horizontal. En esa época existían muchos inmuebles consistentes en casas de habitación que se destinaban al alquiler. Generalmente se alquilaba la sala principal que daba hacia la calle, para comercio, es decir, se convertía la sala de la casa en un local comercial, y se arrendaban las diferentes habitaciones a diferentes personas o grupos familiares.

Al establecerse el derecho de preferencia en favor del inquilino para adquirir el inmueble, se estableció que ese derecho de preferencia y el consiguiente retracto, no procedían en el caso de venta global del inmueble, porque una casa no se podía dividir mediante la venta de la sala a un inquilino, o la venta de diferentes habitaciones a diferentes arrendatarios, porque las casas en esa época no estaban construidas para eso, y era imposible dividirlas para su venta por partes, ya que la construcción no había sido hecha para ese fin. Distinta situación se presentó al establecer la propiedad horizontal, pues los edificios se construían especialmente para ello, con locales comerciales y apartamentos para vivienda. Entonces ocurrió que se construyeron edificios apropiados para ser vendidos en propiedad horizontal, pero sus propietarios no los destinaron a tal fin, sino que lo dedicaron al negocio de arrendamiento de locales y apartamentos, situación que persiste hasta hoy. Como consecuencia se presentan graves injusticias porque personas con muchos años de arrendamiento, se ven privados de la posibilidad de adquirir el inmueble arrendado, porque el edificio es vendido en su totalidad al mejor postor, negando así la posibilidad de la democratización de la propiedad, impidiendo el fin social de la propiedad y beneficiando a los propietarios de edificios que debieron ser objeto de venta de propiedad horizontal con la elaboración del correspondiente documento de condominio.

Esa es la motivación de éste recurso de casación, la protección del legítimo derecho de mi representada, en la forma explanada en éste litigio.

Respetuosamente solicito que la Sala declare con lugar esta denuncia y case el fallo recurrido. (Mayúsculas y destacados del formalizante)

La Sala para decidir, observa:

Del texto de la denuncia antes transcrita, se observa que el formalizante imputa a la recurrida la infracción de los artículos 49 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación, artículos 42 y 50 eiusdem por falta de aplicación, artículo 775 del Código Civil por falta de aplicación, y artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, al considerar que su representada ejerció el derecho de retracto arrendaticio, al ser la más antigua arrendataria, por tener más de trece (13) años y diez (10) meses de arrendamiento, y que dicho derecho de retracto lo ejerció, por tener derecho a la adquisición de todo el bien inmueble objeto de la venta “Edificio Gubaira”, más no solo sobre el local distinguido con el número dos (2) donde funciona la sociedad mercantil La Rinconada C.A., como lo determino la Juez de la recurrida, y que esta conducta acarreó una violación del principio que ampara a los ciudadanos de igualdad ante la Ley, y del principio constitucional de la función social de la propiedad, al haber sido vendido el bien inmueble a una arrendataria de menor antigüedad a su representada, por lo cual se apartó la Juez de la recurrida del criterio de la necesaria sensibilidad social, y esto generó la discriminación de la que fue víctima su representada.

Al respecto cabe observar, sentencia de esta Sala Nº RC-100 de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nº 2003-290, en el juicio de M.A.F. contra Inversiones Senabeid C.A. y C.C.C.M.D.B., que dispuso lo siguiente:

“...Con el propósito de examinar la legalidad del pronunciamiento del juez de alzada, la Sala observa que el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, en principio, establece el derecho de preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble arrendado, más no regula la condición de modo, tiempo y lugar para su ejercicio razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Asimismo, el referido Decreto contempla en su parágrafo único que en los casos de arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio, no será aplicable lo dispuesto en dicho artículo, lo que quiere decir que si el inmueble del cual se pretende el retracto legal tiene estas características, no tendrá posibilidad el solicitante de ejercer el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, ni serán aplicables las disposiciones relativas al retracto legal contenidas en el Código Civil, porque la interpretación literal de la norma así lo impone.

Es criterio de la Sala que el referido parágrafo se sustenta en el hecho de que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia establecido en la norma antes transcrita.

La intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.

En el caso que se estudia, el juez superior consideró, como lo señala también el recurrente, que el local comercial número 17-B forma parte de una propiedad mayor, constituida por un inmueble dividido en tres locales comerciales ubicados en la Avenida Baralt, Norte 6, Esquinas de Llaguno a Piñango de la ciudad de Caracas, el cual, como se observa de las actas fue fraccionado para lograr ventajas económicas y comerciales sin llegar a la situación de la Ley de Propiedad Horizontal.

Al respecto, la Sala, en fallo del 18 de octubre de 1999 (Comercial Robert`s C.A. c/ S.N.R.E.K.), estableció que para la fecha de promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (27 de septiembre de 1947), no existía en Venezuela el actual régimen de propiedad horizontal, por lo cual resultaba legalmente imposible la venta de, por ejemplo, apartamentos, que si bien fuesen individualizables, formasen parte de un edificio. Promulgada la Ley de Propiedad Horizontal, tal posibilidad se dio, y para integrar correctamente la disposición al ordenamiento jurídico vigente, hay que considerar que la norma no es aplicable si previamente no se registró un documento de condominio que permitiese la venta individual del apartamento, oficina, o la porción de un edificio asimilable a las enumeradas en el referido parágrafo.

Lo anterior significa que conforme a lo establecido en el artículo 1.546 del Código Civil, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario si el inmueble vendido lo fue en su totalidad y no individualmente, como ocurrió en el presente caso, según lo estableció la recurrida.

En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil expresa que:

...El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo...

.

Similar disposición aparece contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (21 de octubre de 1999), que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”.

No obstante lo anterior, plantea el formalizante que el juez superior le dio al comentado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas un sentido que no tiene, toda vez que la norma hace referencia a “habitaciones, apartamento y oficinas”, y en el presente caso, lo debatido es el retracto legal de un local comercial específico e individual.

En tal sentido, en sentencia de fecha 30 de marzo de 2000 la Sala Político-Administrativa de Tribunal Supremo de Justicia señaló que en fallo de fecha 7 de agosto de 1997 que los inmuebles destinados al uso comercial o industrial no resultaban subsumibles en los supuestos de hecho contenidos en el artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y con ocasión de tal particular estimó que la doctrina tuvo ocasión de disipar dudas interpretativas, en donde se concluyó lo siguiente:

...vista la exclusión o desaplicación que sobre los locales comerciales o industriales se hacía del DLDV (sic), surgía la interrogante si tal circunstancia abarcaba “in extenso” al resto de las normas contenidas en el texto del decreto aludido, esto es, si la exclusión de los inmuebles destinados a la industria o al comercio no sólo resultaban no encuadrables en el artículo 1°, sino también respecto del resto de la normativa contenida en el Decreto, es decir, los diversos derechos preferentes (artículos 3, 4 y 7), la consignación inquilinaria (artículo 5) y el retracto legal para el caso de la venta de inmueble (artículo 6 del DLDV en concordancia con el artículo 1.546 del Código Civil); frente a lo cual se pronunció asentando que de la sana interpretación de la terminología empleada por el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, la Ley de Regulación de Alquileres y del propio Código Civil, utilizando no sólo el criterio extensivo sino también el restrictivo manifestando a través de la interpretación literal de los vocablos, tal y como fue realizado por la sentencia de esta Sala antes comentada, y por la indagación que de la intención del legislador se ha hecho, al haber sido motivado en uno y otro caso de manera distinta, es que concluye e acoger satisfactoriamente la exclusión de los inmuebles destinados al comercio, industria y oficinas, del procedimiento de desalojo o desocupación a que se refiere el artículo 1° del decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, pero dicha exclusión en modo alguno puede traspolarse y aplicarse a los supuestos de los derechos preferentes, consignación arrendaticia y demás normas de la legislación especial inquilinaria aún vigentes para aquel entonces.

Posturas jurisprudencial y doctrinaria que, en la presente ocasión, esta Sala reitera y acoge...

. (Negritas de la Sala).

De acuerdo con la jurisprudencia transcrita, el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas sólo excluye de su aplicación los locales comerciales o industriales respecto del procedimiento de desalojo, más no de los derechos preferentes, consignación arrendaticia y demás normas de la legislación especial inquilinaria vigente para aquel entonces.

De esta manera, encuentra la Sala que el derecho de preferencia resulta procedente cuando se trata de un inmueble destinado al uso familiar, de habitación o bien al comercio o industria (artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente al momento de instaurar la demanda). Sin embargo, el retracto legal arrendaticio no rige si el propietario pretende enajenar el inmueble individualmente, y en el caso que se estudia, tanto la recurrida como el formalizante reconocen que la propietaria pretende la venta global del inmueble del cual forma parte integrante el bien arrendado (artículo 1.546 del Código Civil), con lo cual se cae por su propio peso el derecho preferente que alega el actor en el libelo de la demanda.

Dicho con otras palabras, aun cuando el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas dispone que el accionado tiene derecho de preferencia a adquirir el inmueble que arrendó para el ejercicio del comercio o industria, de conformidad con el artículo 1.546 del Código Civil dicho arrendatario no tendrá derecho a solicitar su retracto legal si el propietario o dueño realizó la venta global o total del mismo, tal como ocurrió en el presente caso.

La Sala considera que la recurrida no cometió las infracciones denunciadas por el formalizante, por cuanto el actor demandó el retracto legal de un bien conformado por un local comercial que forma parte de un todo, el cual, como ya se estableció no goza de tal posibilidad legal y excluye su derecho de preferencia en cuanto a su adquisición.

En consecuencia, la Sala considera que la sentencia recurrida está ajustada a derecho, razón por la cual desestima la denuncia de infracción de los artículos 12 y 509 eiusdem; 1.400, 1.401 y 1.359 del Código Civil y 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. Así se establece. (Destacados del fallo citado)

De la jurisprudencia antes transcrita la cual reitera esta Sala, se desprende sin lugar a dudas que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia, y que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.

En este caso, las infracciones imputadas a la recurrida, en cuanto a la supuesta falta de igualdad ante la Ley, violación del principio constitucional de la función social de la propiedad, que la Juez se apartó del criterio de la necesaria sensibilidad social, y que todo esto generó la discriminación de la que fue víctima supuestamente la parte demandante formalizante, no es suficiente para modificar el dispositivo del fallo en este caso, dado que no altera en ningún modo el pronunciamiento de la Juez de la recurrida en torno a que el demandante no tiene derecho al retracto legal arrendaticio, en virtud de que la enajenación del inmueble fue global, y que él demandante solo ocupa en calidad de arrendatario uno de los locales que compone dicho edificio, razón por la cual el demandante a pesar de su condición de arrendatario, no ostenta el derecho al retracto contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por imperio del artículo 49 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De lo que se desprende que si el propietario, puede a su libre arbitrio, vender el inmueble en su totalidad a cualquier tercero, se hace obvio, que puede con toda la libertad que le otorga el ejercicio del derecho propiedad, venderlo a uno de los inquilinos, cualquiera sea el que el escoja, conforme al principio jurídico del que puede lo más, puede lo menos. Dado que si no existe limitación alguna en la ley para el propietario, cuando la venta es total, y permite venderle a cualquier tercero, es claro determinar que entre su libre disposición se encuentra el vender a cualquiera, y esto abarca a cualquier inquilino de su preferencia.

En vista de todas las consideraciones precedentemente expuestas, se hace improcedente la presente denuncia por infracción de Ley, así como sin lugar el presente recurso extraordinario de Casación. Así se decide.

D E C I S I Ó N

Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo Accidental en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, actuando como Tribunal Superior de Reenvío, en fecha 6 de diciembre de 2007.

Se condena en costas del recurso de casación a la parte demandante recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Particípese esta remisión al Juzgado Superior de origen de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los nueve (9) días del mes de diciembre de dos mil ocho. Años: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

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Y.A. PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

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ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado-Ponente,

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L.A.O.H.

Magistrado,

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C.O. VÉLEZ

Magistrado,

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A.R.J.

Secretario,

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ENRIQUE DURÁN FERNÁNDEZ

Exp. AA20-C-2008-000095.

Nota: Publicada en su fecha a las ( )

Secretario,