Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Mayo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte actora: ciudadano L.E.R.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.074.378.

Representante judiciales de la parte actora: Ciudadanos J.G.Q.M., J.M.C.S. Y W.J.M.P., abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Números 70.412, 79.310 y 112.845, respectivamente.

Parte demandada: Sociedad mercantil REAL STATE C.A, inscrita por ante Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintiuno (21) de julio de mil novecientos ochenta y siete (1987), anotada bajo el Nº 25, Tomo 28-A Sgdo; y el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-13.284.415.

Representante judiciales de la parte demandada: Ciudadanos O.A.L. GIMENEZ Y O.J.C.D.G., abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Números 69.569 y 20.424, respectivamente.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.-

Expediente: Nº 14.001.-

-II-

RESUMEN DEL PROCESO

Correspondió a este Juzgado Superior conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto por diligencia de fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil doce (2012), por el abogado O.J.C.D.G., ya identificado, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil REAL STATE C.A. y el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, en contra de la decisión pronunciada el trece (13) de agosto de dos mil doce (2012), por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada por el ciudadanos L.E.R.A. contra la sociedad mercantil REAL STATE C.A., y el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO; condenó a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta anexo al libelo de la demanda, con el otorgamiento del documento traslativo de propiedad sobre el inmueble identificado en autos; que el precio de venta pactado para la adquisión del inmueble era la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 185.000,oo); que en caso de que los demandados no dieran cumplimiento voluntario con el dispositivo de la decisión, estableció que la decisión serviría de título de propiedad de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; y, condenó en costas a la parte demandada, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se inició la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA interpuesta por el ciudadano L.E.R.A., ya identificado, en contra de la sociedad mercantil REAL STATE C.A., y el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, también identificadas, mediante libelo de demanda presentado el día dos (2) de junio de dos mil siete (2007), ante El Juzgado Distribuidor de turno de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución respectiva.

Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la distribución de causas efectuada, mediante auto dictado en fecha ocho (8) de agosto de dos mil siete (2007), previa consignación por parte de la actora de la documentación que la fundamentaba; se procedió a su admisión; y, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que en la oportunidad correspondiente diera contestación a la demanda intentada en su contra.

En fecha catorce (14) de agosto de dos mil siete (2007), la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda; la cual fue admitida por el a-quo, en auto del ocho (8) de noviembre del mismo año; y, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que en la oportunidad correspondiente diera contestación a la demanda y reforma interpuesta en su contra.

El día veintiuno (21) de febrero de dos mil ocho (2008), el ciudadano M.R.P., en su carácter de Alguacil del Juzgado de la causa, consignó las compulsas libradas a la parte demandada; y dejó constancia de no haber podido dar cumplimiento a su misión.

En diligencia del veintisiete (27) de febrero de dos mil ocho (2008), el apoderado judicial de la parte actora solicitó se librara cartel de citación a la parte demandada; lo cual fue acordado por el a quo en auto de fecha veintiocho (28) de abril del mismo año.

Publicados, consignados y fijado el cartel de citación librado a la parte demandada el día ocho (8) de agosto de dos mil ocho (2008), la representación judicial de la parte actora solicitó el avocamiento del Juez a la causa; y se librara boleta de notificación a la parte demandada; lo cual fue acordado en auto del veintidós (22) de septiembre del mismo año.

El día catorce (14) de abril de dos mil nueve (2009), la parte actora consignó ante el a-quo cheque por un monto de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 185.000,oo), y solicitó se notificara a los demandados a fin de que retiraran la cantidad consignada; pedimento que ratificó los días veintinueve (29) de abril y veintinueve (29) de julio de dos mil nueve (2009).

En fecha cuatro (4) de agosto de dos mil nueve (2009), el Dr. C.A.R. , se avocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de la parte demandada; en fechas diez (10) de diciembre del mismo año y veintiséis (26) de febrero de dos mil diez (2010), el ciudadano J.Á., alguacil del a-quo consignó las boletas de notificación libradas a los demandados; y dejó constancia de que las personas que las habían recibido se habían negado a firmarlas.

El día primero (1º) de junio de dos mil diez (2010), la Secretaria del Juzgado de la instancia inferior dejó constancia de haber dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

El treinta (30) de junio de dos mil diez (2010), el apoderado de la parte actora solicitó se designara defensor ad-litem; lo cual fue acordado en auto de fecha seis (6) de julio de dos mil diez (2010). Dicho nombramiento recayó en la persona de la abogada A.L. D`ANGELO, quien en fecha once (11) de agosto del mismo año, compareció, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley correspondiente.

En fecha veinte (20) de septiembre de dos mil diez (2010), compareció la abogada O.L., consignó poder otorgado por la parte demandada; y posteriormente el día catorce (14) de octubre del mismo año, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada contra su representado, tanto en los hechos como en el derecho.

El cuatro (4) de noviembre de dos mil diez (2010), la parte actora presentó escrito de pruebas; a las cuales la parte demandada hizo oposición, en escrito de fecha doce (12) de noviembre de dos mil diez (2010).

En auto del nueve (9) de junio de dos mil once (2011), el Juzgado de la causa se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora y la oposición, realizada por la parte demandada.

En fecha trece (13) de agosto de dos mil doce (2012), el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia, en la cual, declaró CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada por el ciudadanos L.E.R.A. contra la sociedad mercantil REAL STATE C.A., y el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, condenó a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta anexo al libelo de la demanda, otorgando el documento traslativo de propiedad sobre el inmueble identificado en autos; que el precio de venta pactado para la adquisión del inmueble era la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 185.000,oo), que en caso de que los demandados no dieran cumplimiento voluntario con el dispositivo de la decisión, estableció que la decisión serviría de título de propiedad de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; y, condenó en costas a la parte demandada, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En día diecisiete (17) de diciembre de dos mil doce (2012) compareció el apoderado judicial de la parte demandada, apeló del fallo dictado por el a-quo, la cual fue oída en ambos efectos, el nueve (9) de octubre del mismo año; y, el Tribunal de la causa, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

Recibidos los autos por distribución en esta Alzada, en fecha nueve (9) de noviembre de dos mil doce (2012), se le dio entrada; y se fijó el lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes pudieran ejercer su derecho a pedir la constitución del Tribunal con asociados.

La Secretaria de este Juzgado Superior, en acta de fecha veintiuno (21) de noviembre de dos mil doce (2012), dejó constancia de que durante el lapso referido, ninguna de las partes compareció a ejercer su derecho a pedir que este Tribunal se constituyera con asociados.

El día veintiséis (26) de noviembre de dos mil doce (2012), esta Alzada fijo el vigésimo (20º) día de despacho para que las partes presentaran sus informes por escrito.

En fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil trece (2013), ambas partes presentaron escrito de informes; y en acta del dieciocho (18) de marzo del mismo año, este Tribunal dejó constancia que ninguna de las partes presentó escrito de observaciones.

El Tribunal para decidir, pasa a hacer las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO Y REFORMA DE DEMANDA:

El apoderado judicial de la parte demandante, adujo en su libelo de demanda, lo siguiente:

Que su representado había empezado como comodatario de un inmueble ubicado en la avenida Principal de Palo Verde, tercera etapa, Residencias Isnotu, piso 6, apartamento 6-A desde el día veintitrés (23) de junio de mil novecientos noventa y cuatro (1994); y, que posteriormente había pasado a ser arrendatario hasta la fecha, según el último contrato de arrendamiento suscrito en fecha veintitrés (23) de junio de dos mil cuatro (2004), en forma privada por la empresa mercantil REAL STATE C.A.

Indicó que constaba de carta de oferta de venta suscrita por el ciudadano J.G.A., en su carácter de representante de la empresa REAL STATE C.A., de fecha siete (7) de agosto de dos mil seis (2006), que le había ofrecido a su mandante en venta el inmueble identificado en autos; y, que el precio de la operación era la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 165.000.000,00), moneda vigente para esa fecha hoy, CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (bs. 165.000,oo), en representación del ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, en su calidad de propietario.

Que su representado había manifestado la decisión de adquirir el inmueble por vía de crédito hipotecario, por lo cual, le habían sido entregados todos los documentos necesarios para que la entidad bancaria realizara los trámites legales, informándole el BANCO FEDERAL en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil siete (2007), que su solicitud había sido recibida el día cinco (5) de septiembre de dos mil seis (2006), y le había sido aprobado el crédito en fecha diecinueve (19) de octubre de dos mil seis (2006), por lo cual había remitido a la unidad responsable de realizar el documento definitivo de venta.

Manifestó que igualmente le había manifestado a su mandante que requerían la remisión de los siguientes recaudos, fotocopia de la cédula de identidad de la cónyuge del vendedor y fotocopia de la ficha catastral, donde se evidenciara el número de catastro del inmueble.

Que su representado en fecha veintiuno (21) de noviembre de dos mil seis (2006), le había solicitado a la empresa los recaudos faltantes, manifestándole el ciudadano J.G.A., un aumento del precio de venta a la suma de CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 185.000.000,oo), moneda vigente para esa fecha, hoy CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 185.000,oo), así como que en una semana le entregaría los recaudos que le faltaban; y que vista de su demora, en fecha treinta (30) de abril del presente año, su mandante le había enviado una misiva, recibida el siete (7) de mayo de dos mil siete (2007), donde le manifestaba toda la situación que se le estaba presentado con la tardanza de la entrega del documento para la definitiva firma del documento de compra venta del inmueble que ocupaba como arrendatario.

Alegó que desde esa fecha, hasta la presente, el representante legal de la empresa REAL STATE C.A., ciudadano J.G.A., no había querido responder a los requerimientos de su mandante, aun cuando le había manifestado que se podía perder el crédito aprobado por el BANCO FEDERAL.

Que mientras persistía la negativa del demandado, su representado había realizado todas las actuaciones necesarias para la aprobación del crédito, se había sometido a exámenes médicos; y, había cancelado honorarios profesionales de experto evaluador.

Señaló que conforme a la previsión del Código Civil, el demandado se había obligado a realizar la venta del inmueble y su poderdante había aceptado en los términos y condiciones expuestas en la carta de la oferta de venta efectuada; que por lo tanto, la intención de los contratantes había sido celebrar un contrato de venta conforme a las normas de derecho común entrelazándose la voluntad con el consentimiento legítimo manifestado, uno de comprar y otro de vender.

Que el vendedor había violado flagrantemente el contrato de venta del inmueble, puesto que hasta la fecha de la presentación del libelo no había dado cumplimiento a la obligación de entregar los documentos que hacían falta para la materialización de la venta del inmueble.

Arguyó que por tales motivos, demandaba formalmente a la sociedad mercantil REAL STATE C.A, en la persona de su representante el ciudadano J.G.A. y al ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, para que convinieran o fuesen condenados por el Tribunal, en lo siguiente:

1. - En cumplir con el contrato de venta celebrado con su representado por documento privado, eso era, entregarle los documentos faltantes para la materialización de la venta del inmueble identificado en autos.

2. - En cancelar las costas y costos procesales y los honorarios profesionales de los abogados intervinientes.

Fundamentó su demanda en los artículos 1486, 1487, 1496, 1161 y 1167 del Código Civil; y, la estimó, en la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 165.000.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, equivalente a la sima de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL (Bs. 165.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el representante judicial de la parte demandada, señaló lo siguiente:

Que contundentemente, negaba, rechazaba y contradecía la demanda, en todas y cada una de sus partes, ya que de la propia lectura del libelo de demanda y su reforma, se evidenciaba lo absurdo en la fundamentación de la misma.

Indicó que el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, propietario del inmueble identificado en autos, del cual, el demandante pretendía hacerse dueño, en ningún momento le había ofrecido en venta dicho inmueble al actor, ni tampoco había otorgado autorización alguna a la empresa REAL STATE C.A., para que procediera a negociar la venta del mismo.

Que de los recaudos que había acompañado el actor con su demanda originaria, ni con la reforma de esa, se anexaba autorización alguna dada por el ciudadano ATTILIO ASFALDO a la empresa REAL STATE C.A, que demostrara dicha afirmación.

Manifestó que mal podría el actor exigirle al ciudadano ATTILIO ASFALDO, que le entregara documentación alguna para que se materializara una supuesta venta del inmueble; y, menos a recibir o aceptar cantidad de dinero alguna por dicha venta, hecha mediante diligencia de fecha cuatro (4) de abril de dos mil nueve (2009).

Que en cuanto al punto de que el actor lo que solicitaba con su demanda era que se obligara a los demandados a entregar unos documentos que él denominaba faltantes para la materialización de la supuesta venta; y luego contradictoriamente ofrecía una suma de dinero, para que fuese retirada dicha cantidad por los demandados; era equivocado totalmente; por cuanto, reiteraba que su mandante, el ciudadano ATTILIO ASFALDO, propietario del inmueble no le había ofrecido en venta el inmueble objeto de la presente demanda; y, no había otorgado autorización alguna para que se procediera a su venta, por lo que alegaba la falta de cualidad y la falta de interés de su poderdante ATTILIO ASFALDO para sostener el juicio.

Adujó que la comunicación anexa a la demanda marcada “K”, la impugnaba bajo toda forma de derecho; y que de la misma no se podía inferir que el ciudadano J.G.A., actuando según su decir, como gerente de la empresa REAL STATE C.A., con autorización de persona alguna; que asimismo impugnaba el anexo marcado “L”, al haber sido acompañado en copia y emanar de un tercero; e impugnó lo acompañado por el actor con la letras “Ñ, O y P”.

Que existían otros hechos a considerar, como lo eran, que el actor afirmaba que él había solicitado un crédito bancario; y el mismo le había sido aprobado; pero no había acompañado prueba alguna que lo demostrara; que no se entendía como el actor pretendía señalar que existía un contrato de venta con el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, ya que, por todo lo expuesto, se podía ver que entre su mandante y el actor no existía vinculo contractual alguno, el cual hubiera que finiquitarse; y del cual derivaba obligación alguna de entregar ninguna documentación o recibir cantidad de dinero.

Que en cuanto a su representada, impugnaba todos y cada uno de los recaudos acompañados al libelo de la demanda y su reforma.

Invocó que, si se analizaba el supuesto ofrecimiento hecho por REAL STATE C.A., en él no se señalaba autorización de persona alguna, para ofrecer un inmueble en venta, que no era de su propiedad y que tampoco se había señalado tiempo o fecha para la realizar la supuesta compra venta; y, que además, la misiva impugnada, tampoco podía considerarse como un contrato de compra venta, ya que de cuajo, no tenía los requisitos elementales que debían contener los contratos, siendo el primordial, que el ofrecimiento lo realizara quien era el propietario de inmueble, o que quien lo hiciera tuviera el poder o autorización para hacerlo.

Que era sabido por experiencia, que los BANCOS para la aprobación de un crédito en una negociación que tenía como objeto la compra venta de un inmueble exigía como requisitos para la obtención del mismo, entre otros, que se presentara una opción de compra venta para luego tramitar la viabilidad o no de la solicitud de crédito; que en el presente caso, el actor a su demanda había anexado una supuesta comunicación sin sello, en la cual una entidad bancaria le informa que la solicitud había sido recibida, aprobada; y que, necesitaba para la remisión del documento definitivo, dos recaudos.

Señaló además, que de dicha comunicación, impugnada, no se podía inferir de cual crédito se estaba hablando, ni a que inmueble se refería, por cuanto el mismo no estaba identificado, ni se mencionaba propietario alguno; por lo que su autenticidad estaba seriamente cuestionada; pues, no se entendía cómo una institución financiera, no realizaba los trámites necesarios para la verificación del valor real del inmueble; sino que, por el contrario, hubiera sido el propio solicitante quien realizara a su propias expendas el avalúo del inmueble; y que el demandado se hubiera realizado exámenes médicos cuando para un crédito hipotecario no se exige el estado físico del solicitante de éste.

Que existían otros hechos que resaltar, como lo era que su representada no había entregado documentación alguna al actor para que tramitara crédito de ningún tipo; y por consiguiente, mal podía pretender que recibiera cantidad de dinero por la supuesta venta de un inmueble que no era de su propiedad, ni estaba autorizado para recibirla; por lo que, rechazaba lo ofrecido.

Argumentó que en el supuesto de que su representada, sociedad mercantil REAL STATE C.A, tuviera autorización del propietario para ofrecerlo en venta, de dicha comunicación no se podía inferir que el ofrecimiento estaba sometido a plazo o a la condición de pagar un saldo mediante la obtención de un crédito por parte del supuesto comprador; que lo que sí se podía inferir de dicha comunicación era que el ofrecimiento era de contado.

Que por otro lado, no constaba en autos que el demandado hubiera aceptado el ofrecimiento, porque de una lectura de su libelo de demanda y de su reforma, ni tampoco de los recaudos acompañados, existía manifestación de querer comprar el inmueble, ni la forma de pago, pues, el demandante debió haberlo manifestado inmediatamente después de haber recibido la supuesta oferta; y señalar que pretendía pagar un saldo del precio mediante un crédito bancario.

Solicitó se declarara sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas.

ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA

INFORMES DE LA PARTE ACTORA

En su escrito de informes presentado ante esta Alzada, el apoderado judicial de la parte actora, expuso lo siguiente:

Que la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, se encontraba ajustada a derecho, ya que del análisis de los elementos probatorios traídos a los autos en el lapso probatorio por la parte actora, se subsumía a los hechos narrados y no podía más que declarar con lugar la acción interpuesta por su mandante que no era más que el cumplimiento de la venta pactada entre las partes.

Señaló que la parte demandada pretendía demostrar hechos y subsumirlos al derecho, trayendo a los autos una ficción errada de los hecho; y sin elementos de prueba que avalaran tales pretensiones; que más aún, sus apoderados judiciales, que actuaban con el mismo carácter en su contestación de demanda habían alegado hechos a favor de uno y en contra del otro como medio de defensa sólo con el ánimo de no dar cumplimiento a su obligación de vendedor de, trasmitir la titularidad de la propiedad dada en venta y en posesión de su mandante.

Que era de destacar e ilustrar al Tribunal, que los hechos que habían llevado a su mandante a la demanda de cumplimiento de venta, eran los que había narrado en su libelo de demanda para lo cual hizo un resumen de dichos alegatos.

Argumentó que la parte demandada en manos de su apoderado judicial, el cual era el mismo para los dos demandados, había alegado en nombre de uno como elemento de no estar obligado al cumplimiento de la venta, que no existía contrato de servicio entre la empresa REAL STATE C.A., y el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCADO propietario del inmueble; que en todo cado, la responsabilidad era de la empresa, lo cual se contradecía, ya que esta, era la que tenía la representación de administrar el inmueble; y por otro lado, no era responsabilidad de su mandante saber la existencia de una relación de administración de los demandados.

Que la parte demandada había reconocido que existía tal ofrecimiento; que no se había planteado plazo para dicha operación; y, menos aún que existía una carta de aceptación a la venta, lo cual, la contradecía realmente ya que había reconocido que la empresa REAL STATE C.A, había ofrecido en venta el inmueble sin autorización de su dueño, por lo que estábamos en presencia de una estafa agravada.

Solicitó se declarara sin lugar el recurso de apelación.

INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA

En su escrito de informes presentado ante esta Alzada, el apoderado judicial de la parte demandada, expuso lo siguiente:

Inicialmente narró todos los alegatos explanados en su escrito de contestación de la demanda; para luego señalar que los mismos no habían sido analizados por el Juzgado de la causa; pues el mismo, en forma escueta, había declarado con lugar la demanda, sin pronunciarse sobre las impugnaciones que se habían hecho sobre los recaudos que había anexado el actor a la demanda.

Que sólo había analizado la falta de cualidad, y de un solo golpe se había ido al mérito de la causa, sin entrar, como se había dicho, a analizar las pruebas.

Indicó que cabía pesar que, de tener asidero la presente demanda cualquier persona, de mediar un parentesco, tenía la potestad y la facultad de ofrecer en venta un inmueble perteneciente a otro, sin mediar un poder o autorización para hacerlo, siendo como era entendido que para que una persona pudiera actuar e nombre de otra en un acto que como el presente que excedía la simple administración, tenía que tener un poder autenticado y protocolizado, según fuese el caso.

Que igualmente una empresa administradora para ofrecer en venta un inmueble debía contar con por lo menos con autorización del propietario, porque de no ser así, estaría ofreciendo en venta algo, primero que no le pertenecía; y segundo, sin autorización, que insistía de que se llegaría al absurdo por ejemplo, de que un hijo pudiera ofrecer en venta el inmueble que pertenecía a sus padres; y luego ser demandado en juicio conjuntamente con éstos y obtener una sentencia favorable sin mediar autorización o poder para hacerlo.

Manifestó que sentado lo anterior no constaba prueba alguna que obligara a su representado ATTILIO ASFALDO PORCARO a vender e inmueble identificado en autos, ya que no había documento alguno en el cual, él se hubiera obligado a realizar cualquier acto que implicara la venta del inmueble; y aún más, que autorizara a la administradora REAL STATE C.A, a realizar cualquier ofrecimiento de venta del inmueble objeto de la presente demanda.

Que tampoco existía de autos prueba alguna, de lo afirmado por el actor en relación con que le fue aprobado un crédito hipotecario para la compra del inmueble de marras; y de ser así, porque había consignado el dinero ante el Tribunal a-quo, si en la presente demanda el actor había solicitado la entrega por parte de sus representados de los documentos faltantes; tanto era así, que en el petitorio de la demanda reformada textualmente lo había solicitado para la materialización de la venta del inmueble, en ningún momento pedía que se le vendiera el inmueble, entonces, como era posible que el a-quo incurriera en el vicio de extrapetita al concederle al actor algo que no había pedido con su libelo de demanda.

Solicitó se declarara con lugar la apelación y sin lugar la demanda.

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, procede esta Sentenciadora a examinar el punto previo que a continuación se indica:

DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES

DEL CODEMANDADO ATTILIO ASFALDO PORCARO PARA

SOSTENER EL JUICIO

En la oportunidad de la contestación a la demanda el representante judicial de la parte demandada, opuso la falta de cualidad e interés del codemandado ATTILIO ASFARO PORCARO, para sostener el juicio, para lo cual señaló lo siguiente:

…Cabe señalar, en cuanto a este punto que el actor lo que solicita con su demanda es que se obligue a los demandados a entregar unos documentos que él denomina “faltantes” para la materialización de la supuesta venta, y luego contradictoriamente ofrece una suma de dinero, para que sea retirada dicha cantidad por los demandados. Creo, salvo mejor criterio del Tribuna, que el actor equivoca totalmente su pretensión por cuanto, reitero, el ciudadano Attilio Asfaldo Porcado, propietario del inmueble, no le ofreció en venta el inmueble objeto de la presente demanda, ni otorgó autorización alguna para que se procediera a su venta, siendo procedente alegar la falta de Cualidad y falta de Interés de mi poderdante Attilio Asfaldo para sostener el presente juicio, por lo que pido que la misma sea declara procedente desechándose la presente demanda

…omissis…

Existe otro hecho a considerar, el cual es el siguiente; El actor afirma que él solicitó un crédito bancario, y que el mismo le fue aprobado, pero no acompañó con su demanda prueba alguna que demuestre la solicitud del mismo, siendo este un documento fundamental de su demanda, y no lo hizo, no pudiendo admitírsele con posterioridad, no se entiende como el actor pretende señalar que existe un contrato de venta con Attilio Asfaldo Porcado, ya que por todo lo expuesto vemos que entre mi mandante y el actor no existe vinculo contractual alguno, el cual haya que finiquitar o entregar documentación alguna o recibir cantidad de dinero. A todas luces la presente demanda en contra de Attilio Asfaldo Porcado debe ser declara sin lugar, basado en la falta de cualidad y falta de interés alegada

.

Sobre este punto, el Juzgado de la causa al momento de dictar el fallo recurrido, señaló lo siguiente:

…DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA POR LA PARTE ACTORA

En la oportunidad para dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada alegó la falta de cualidad del ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO para sostener el juicio alegando que el mismo no ofreció en venta el inmueble de autos, ni tampoco otorgó autorización alguna para que se procediera a la venta del mismo.

En virtud de lo anterior el Tribunal observa que la legitimación o cualidad, expresa una relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de tal modo que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio, y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez la legitimación o cualidad pasiva para sostener el juicio, siendo en consecuencia que por existir una evidente relación entre el accionante y el interés controvertido, ya que consta de autos que el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO es el propietario del inmueble objeto de la venta, este Tribunal desestima la defensa propuesta por la parte demandada. Y así se decide

.

Ante ello, tenemos:

En el presente caso, estima esta Juzgadora pertinente hacer referencia al criterio del procesalita Chiovenda, quien considera a la cualidad como una relación de identidad; y, en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar o cualidad y legitimación para proceder o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.

Por otro lado, el autor L.L., en relación a la cualidad señala lo siguiente:

…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción…

El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia pronunciada en fecha catorce (14) de Julio del dos mil tres (2003), en lo referente a la cualidad o legitimación ad causam y su actual tratamiento procesal señaló lo siguiente:

“…Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.

Anteriormente, se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés necesario para accionar.

La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

En el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referente a la contestación de la demanda, se establece que:

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°,10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiere propuesto como cuestiones previas

(…)

A diferencia de cómo lo establecía el antiguo Código de Procedimiento Civil, es, decir, como excepción de inadmisibilidad para ser decidida in limine litis, la falta de cualidad, de conformidad con el referido artículo, es una excepción que va a ser decidida en la sentencia de fondo, así ella pueda obrar contra el derecho de la acción.

Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en el ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”.-

De la misma manera, la Sala Político Administrativa de ese M.T., en sentencia pronunciada en fecha veintidós (22) de junio de mil novecientos noventa y nueve (1.999), ha señalado en torno a la cualidad o interés jurídico de una persona para instaurar una querella judicial, lo siguiente:

(…) -La legitimatio ad procesum- o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquellas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; cuestión ésta que única y exclusivamente puede dilucidarse en la sentencia de mérito, conforme a los términos del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (…)

.-

De modo que, la legitimación activa en un proceso, constituye la cualidad que le permite a una persona determinada instaurar una querella judicial contra otro sujeto que se constituye en legitimado pasivo, es decir, accionado o demandado. Dicha cualidad le viene dada en virtud de que han surgido ciertas pretensiones jurídicas reclamables contra el legitimado pasivo, los cuales serán exigidos ante los tribunales competentes, según sea el caso.

Como proposición opuesta, la falta de cualidad del demandado viene dada por la imposibilidad que sujeta al demandante de exigirle al codemandado ATTILIO ASFALDO en su calidad de propietario del inmueble identificado en autos, el cumplimiento de una obligación de venta, que no fue ofrecida por él, ni con su autorización.-

Establecido como han quedado los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio se aprecia, una vez examinadas las actas que conforman el proceso lo siguiente:

Que la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA ha sido instaurada por el ciudadano L.E.R.A., plenamente identificado, en virtud de un ofrecimiento de venta realizado por el ciudadano J.G.A. en representación de la empresa REAL STATE C.A., y en representación supuestamente del ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, persona que ostenta la cualidad de propietario del inmueble identificado en autos, lo cual, se evidencia del documento consignado en copia simple por la parte demandante junto al libelo de demanda, que cursa a los folios ciento siete (107) al ciento catorce (114).-

Ahora bien, la parte actora basa su demanda en una comunicación enviada por la codemandada REAL STATE C.A., de fecha siete (7) de agosto de dos mil de seis (2006), la cual, no aparece suscrita por el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, quien como ya se dijo, es el propietario del bien inmueble identificado en autos.

En vista de lo anterior y demostrado como ha quedado que la empresa REAL STATE C.A., fue quien realizó el ofrecimiento alegado por la parte demandada, considera quien aquí decide, que el hoy codemandado ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, no tiene cualidad e interés para sostener el presente juicio, por lo que la defensa de falta de cualidad propuesta por el codemandado ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO debe ser declarada CON LUGAR. Así se decide.-

-V-

DEL FONDO DE LA DEBATIDO

Resuelto el anterior punto previo de la forma indicada, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto en cuanto a la codemandada sociedad mercantil REAL STATE C.A., en los siguientes términos:

Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada por el ciudadano L.E.R.A. contra la sociedad mercantil REAL STATE C.A, y el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, condenó a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta anexo al libelo de la demanda, otorgando el documento traslativo de propiedad sobre el inmueble identificado en autos; que el precio de venta pactado para la adquisión del inmueble era la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 185.000,oo); que en caso de que los demandados no dieran cumplimiento voluntario con el dispositivo de la decisión, estableció que la decisión serviría de título de propiedad de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; y, condenó en costas a la parte demandada, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

El Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente:

“DEL MERITO DE LA CAUSA

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.

De la revisión de la comunicación suscrita por REAL STATE C.A. en fecha 07 de agosto de 2006 y dirigida al demandante, y que riela en original, se evidencia que la empresa antes mencionada ofreció en venta al ciudadano L.E.R. el inmueble allí descrito, estableciendo el precio de la venta en la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 165.000.000,00), que actualmente equivalen a la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 165.000,00).

Ahora bien, la representación judicial de la parte actora alegó que su mandante cumplió con todos los trámites requeridos para obtención del crédito hipotecario por ante el Banco Federal, y que dicha institución bancaria le comunicó que requerían la remisión de la fotocopia dela cédula de identidad de la esposa del vendedor, así como fotocopia de la ficha catastral, documentos necesarios para la elaboración del documento definitivo de venta. Que dichos documentos fueron solicitados a la empresa REAL STATE C.A., informándole esta que los vendedores se encontraban para ese momento fuera del país.

Así mismo, alegó la parte actora que posteriormente las partes convinieron en aumentar el precio de la venta a la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 185.000,00), y que la vendedora aceptó entregar los documentos faltantes para la firma definitiva del documento de venta.

Durante el lapso probatorio la parte demandada no promovió prueba alguna y la parte actora promovió en original la oferta de venta sobre el inmueble objeto de la demanda, la cual ya fue analizado y apreciado anteriormente por el Sentenciador. ASÍ SE DECIDE.

Así las cosas, cabe señalar, que los contratos generan obligaciones y hacen plena fe entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que éstos instrumentos se contraen, produciéndose en consecuencia esos efectos con fundamento a los establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. En el contrato bilateral, como el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, tal y como lo establece el artículo 1167 del Código Civil, concatenado con los nombrados artículos 1359 y 1360 del texto sustantivo civil que consagran la fuerza de los contratos entre las partes, quienes deben cumplirlos de buena fe, obligándose a cumplir no solo lo expresado en ellos, si no a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley.

De los autos y de las pruebas cursantes en autos, se desprende que la sociedad mercantil REAL STATE C.A., ofreció en venta al ciudadano L.E.R., el inmueble descrito en el libelo de la demanda, propiedad del ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, a pesar de que el actor cumplió con su obligación de realizar el pago íntegro del precio de la venta, tal como se evidencia de la diligencia suscrita en fecha 14 de abril de 2009, oportunidad en la cual la representación judicial de la parte actora consignó cheque de gerencia por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 185.000,00), la cual se encuentra depositada en la cuenta que mantiene el Juzgado en el Banco Bicentenario, a disposición de las partes.

Visto que en el presente caso, ambas partes deben cumplir totalmente con lo pactado en el contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio, es por lo que este Sentenciador declara Con Lugar la acción de Cumplimiento de Contrato, tal como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

- III –

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano L.E.R.A., contra la sociedad mercantil REAL STATE C.A. y el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, todos suficientemente identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta anexado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción, y, por ende, materializar en beneficio del demandante el acto traslativo de propiedad que se infiere del citado instrumento, que involucra el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 6-A ubicado en la Avenida Principal de Palo Verde, Tercera Etapa, Residencias Isnotú, Piso 6.

SEGUNDO

Que el precio de la venta pactado y por el cual el ciudadano L.E.R.A., adquirió el inmueble, es la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 185.000,00), la cual se encuentra a disposición de los demandados.

TERCERO

En caso que los demandados no cumplan voluntariamente con el dispositivo de esta decisión, se establece que la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad en conformidad a lo establecido por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Se condena a la parte demandada en costas por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

Ante ello, el Tribunal observa:

En materia contractual, disponen los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil, expresamente, lo siguiente:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que podía constituir en la creación, regulación transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico; de allí, que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y, es fuente de obligaciones.

En el presente caso, tenemos que la parte actora, ciudadano L.E.R.A., ha demandado el cumplimiento de un supuesto contrato de opción de compra venta a la empresa REAL STATE C.A., y al ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, celebrado de forma privado; para lo cual pidió, se le entregaran los documentos faltantes para la materialización de la venta del inmueble.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales.

A este respecto, el Tribunal observa:

En el presente caso, se aprecia que el demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:

1. - Copia simple de contrato de comodato suscrito por la sociedad mercantil REAL STATE C.A., y el ciudadano L.E.R.A., sobre un inmueble destinado a vivienda ubicado en la avenida Principal de la Urbanización Palo Verde, tercera etapa, residencias Isnotú, piso 6, apartamento 6-A Municipio Sucre, del Estado Miranda; autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha veintitrés (23) de junio de mil novecientos noventa y cuatro (1994), bajo el Nº 27, tomo 36; a los efectos de demostrar la relación existente entre las partes desde hace muchos años; así como la tradición en la permanencia en el inmueble identificados en autos.

   La referida copia simple no fue impugnada por la parte demanda en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, sin embargo lo desecha del proceso por cuanto no están en discusión en la presente causa, los hechos que se pretenden demostrar con dicho medio de pruebas, aunado al hecho de que del mismo no emanan elementos de convicción en este asunto. Así se decide.

2. - Original de tres (3) contratos privados de comodato suscritos por la sociedad mercantil REAL STATE C.A., y el ciudadano L.E.R.A., sobre un inmueble destinado a vivienda ubicado en la avenida Principal de la Urbanización Palo Verde, tercera etapa, residencias Isnotú, piso 6, apartamento 6-A Municipio Sucre, del Estado Miranda; de fechas veintitrés (23) de junio de mil novecientos noventa y cinco (1995); veintitrés (23) de junio de mil novecientos noventa y ocho (1998) y veintitrés (23) de junio de mil novecientos noventa y nueve (1999), respectivamente; a los efectos de demostrar la relación existente entre las partes desde hace muchos años; así como la tradición en la permanencia en el inmueble identificados en autos.

   En lo que respecta a estos documentos privados, al no haber sido desconocidos por la contra parte en su oportunidad legal, este Tribunal, los da por reconocidos, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, les atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil; sin embargo, lo desecha del proceso por cuanto no está en discusión en la presente causa, los hechos que se pretenden demostrar con dichos medios de pruebas, aunado al hecho de que de los mismos no emanan elementos de convicción pertinente a este asunto. Así se decide.

3. - Original de cuatro (4) contratos privados de arrendamiento suscrito por la sociedad mercantil REAL STATE C.A., y el ciudadano L.E.R.A., con vigencia: el primero, del veintitrés (23) de junio de dos mil cuatro (2004) al veintitrés (23) de junio de dos mil cinco (2005); el segundo, del veintitrés (23) de junio de dos mil (2000) al veintitrés (23) de junio de dos mil uno (2001); el tercero: del veintitrés (23) de junio de dos mil uno (2001) al veintitrés (23) de junio de dos mil dos (2002); y, el cuarto: del veintitrés (23) de junio de dos mil dos (2002) al veintitrés de junio de dos mil tres (2003); respectivamente; sobre un inmueble destinado a vivienda ubicado en la avenida Principal de la Urbanización Palo Verde, tercera etapa, residencias Isnotú, piso 6, apartamento 6-A Municipio Sucre, del Estado Miranda, a los efectos de demostrar la relación existente entre las partes desde hace muchos años, así como la tradición en la permanencia en el inmueble identificados en autos.

   En lo que respecta a estos documentos privados, al no haber sido desconocidos por la contra parte en su oportunidad legal, este Tribunal, los da por reconocidos de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil; sin embargo lo desecha del proceso por cuanto no están en discusión en la presente causa, los hechos que se pretende demostrar con dichos medios de pruebas, aunado al hecho de que de los mismos no emanan elementos de convicción pertinente a este asunto. Así se declara.

4. - Copia simple de misiva dirigida por la empresa REAL STATE C.A., al ciudadano L.E.R., de fecha siete (7) de agosto de dos mil seis (2006); la cual fue consignada en original en la oportunidad del lapso probatorio, a los efectos de demostrar el ofrecimiento de la venta del inmueble identificado en autos.

   Se observa que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda impugnó dicho medio probatorio al haber sido acompañado en copia simple; por lo que habiendo sido consignado el original por la parte actora en la oportunidad del lapso probatorio, este Tribunal, lo da por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil; y lo considera demostrativo que le que fue ofrecido por parte de la empresa REAL STATE, C.A, al demandante, el inmueble identificado en autos. Así se declara.

5. - Copia simple de misiva dirigida por el BANCO FEDERAL al ciudadano L.R.A., de fecha veintiséis (26) de abril de dos mil siete (2007); la cual fue consignada en original en la oportunidad del lapso probatorio, a los efectos de demostrar que le había sido aprobado el crédito solicitado para la adquisión del inmueble identificado en autos; así como quele había sido requerido por parte de la entidad bancaria, los recaudos señalados en su libelo de demanda.

   Sobre dicho medio probatorio la parte demandada solicitó prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; sobre la cual, se puede observa del auto dictado por el a-quo en fecha nueve (9) de junio de dos mil once (2011), si bien, fue admitida como prueba documental, no hubo pronunciamiento por parte del Tribunal, en relación a la prueba de informes, sin que conste en autos que la parte actora hubiera ejercido recurso alguno al respecto, por lo que este Tribunal no tiene pronunciamiento que hace en ese sentido en relación a la prueba de informes. Así se establece.

   Observa este Tribunal, que el referido documento, fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el mismo es un documento privado emanado de un tercero, que para que pueda ser apreciado, debe ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial; por lo cual, y como quiera que dicha ratificación no consta en el proceso, este Juzgado Superior, no le atribuye valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

6. - Original de misiva dirigida a la empresa REAL STATE C.A., atención LIC. J.A. Y SR. ATILLIO ASFALDO PORCARO, por el ciudadano L.E.R., de fecha treinta (30) de abril de dos mil siete (2007); a los efectos de demostrar que habían sido requeridos a los demandados, los documentos solicitados por el Banco para la realización del documento definitivo de venta del inmueble identificado en autos.

   Sobre dicho medio probatorio la parte demandada solicitó la prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en la oportunidad del lapso probatorio. Igualmente promovió las testimoniales de los ciudadanos L.E.R.A. Y J.A., a fin de que ratificaran el contenido de dicha misiva.

   Observa este Tribunal, en relación a la prueba de informes, si bien, se puede observar del auto dictado por el a-quo, en fecha nueve (9) de junio de dos mil once (2011), fue admitida dicha misiva como prueba documental, no hubo pronunciamiento por parte del a-quo en relación a la prueba de informes, sin que conste en autos que la parte actora hubiera ejercido recurso alguno al respecto, por lo que este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno en relación a la prueba de informes. Así se establece.

   En relación a las testimoniales, observa este Tribunal que dicho medio de prueba fue negado por el Juzgado de la causa, en el auto nueve (9) de junio de dos mil once (2011), sin que conste en autos que la parte actora hubiera ejercido recurso alguno al respecto, por lo que este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno que hacer en ese sentido. Así se establece.

   Ahora bien, observa este Juzgado Superior, que el referido documento, es un documento privado, que no le es oponible a la parte demandada, por cuanto no aparece como emanado de ella, razón por la cual, no se le atribuye valor probatorio y se desecha del proceso. Así se establece.

7. - Borrador de documento hipotecario supuestamente realizado por la entidad bancaria BANCO FEDERAL, a los efectos de demostrar que le había sido concedido el crédito. Sobre dicho medio probatorio la parte demandada solicitó la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en la oportunidad del lapso probatorio. Observa este Tribunal, en relación a la prueba de informes, que si bien, se puede observa del auto dictado por el a-quo, en fecha nueve (9) de junio de dos mil once (2011), que fue admitida dicho medio probatorio como prueba documental, no hubo pronunciamiento por parte del a-quo en relación a la prueba de informes, sin que conste en autos que la parte actora hubiera ejercido recurso alguno al respecto, por lo que este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno que hacer. Así se declara.

   En relación a dicho borrador, también impugnado por la parte demandada, observa esta Sentenciadora, que no se puede determinar del mismo, la existencia de alguna obligación contractual por parte de los demandados, pues, si bien se evidencia, que se trata de un borrador de un documento de compra venta, con crédito hipotecario, no se puede constar que hubiera sido realizada por el BANCO FEDERAL, con motivo de un contrato suscrito entre las partes, aunado a que el mismo no posee, ni sello, ni firma, por lo que se desecha del proceso. Así se decide.

8. -Correos electrónico dirigido por rodriguezy@aforbes.com. a machister@willis.com de fecha catorce (14) de noviembre de dos mil seis (2006); a abarrios@bancofederal.com de fecha veintiuno (21) de noviembre de dos mil seis (2006) y ocho (8) de noviembre de dos mil seis (2006). Sobre dichos medios probatorios la parte demandada solicitó la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en la oportunidad del lapso probatorio.

   Observa este Tribunal, que a pesar que dicho medio probatorio fue admitido por el a-quo, en auto del nueve (9) de junio de dos mil doce (2011), no consta en autos su instrucción y sus resultas, por lo que este Tribunal, no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.

9. - Original de factura Nº 1134 de fecha veintidós (22) de noviembre de dos mil seis (2006), a nombre del ciudadano L.R., emitida por PROMARKETING REAL ESTANTE C.A, e informe de avalúo realizado en el inmueble identificado en autos, por la empresa PROMARKETING REAL ESTANTE C.A, fechado noviembre dos mil seis (2006), a petición del ciudadano L.R., a los efectos de demostrar que había cancelado el avaluó correspondiente, para la venta del inmueble.

   En este sentido, observa este Tribunal que los referidos documentos, son documentos privados emanado de un tercero, que para que pueda ser apreciado debe ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial; por lo cual, y, como quiera que dicha ratificación no consta en el proceso, este Juzgado Superior, no le atribuye valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de procedimiento Civil, y lo desecha del proceso. Así se declara.

10. - Copia simple de documento de compra venta suscrito entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA BEAROS C.A., y el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, por el inmueble identificado en autos, debidamente registrado ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha diecinueve (19) de julio de mil novecientos noventa y cuatro (1994), bajo el Nº 33, tomo 9; y aclaratoria de dicho documento protocolizada ante el Registro antes mencionado en fecha doce (12) de agosto de mil novecientos noventa y cuatro (1994) bajo el Nº 6, tomo 16, protocolo primero, a los efectos de demostrar la propiedad del inmueble identificado a los autos.

    La referida copia simple no fue impugnada por la parte demanda en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto a que el ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, es el propietario del bien inmueble identificado en autos. Así se decide.

    Abierto el lapso probatorio la parte actora promovió los siguientes medios de prueba:

    Ratificó todos y cada uno de los documentos consignado junto a su libelo de demanda; y por cuanto este Juzgado Superior, ya emitió pronunciamiento en relación a los mismos, da por reproducida su valoración. Así se establece.

    a.- Prueba de informes a los efectos de que se oficiara al Ministerio Público y al Indepabis, a los efectos de demostrar la existencia de un hecho punible en la opción de venta como lo era la estafa agravada. Observa este Tribunal, que dichos medios probatorios fueron declarados inadmisibles por el Juzgado de la causa, en auto dictado por el a-quo, en fecha nueve (9) de junio de dos mil once (2011), sin que conste en autos que la parte actora hubiera ejercido recurso alguno al respecto, por lo que este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno que hacer en ese sentido. Así se establece.

    Por otro lado, se observa que la parte demandada, no promovió medio probatorio alguno ni en la oportunidad de dar contestación a la demanda ni en el lapso probatorio.

    Analizados los medios de pruebas antes señalados; aprecia esta Sentenciadora que la parte actora fundamentó su acción, con la afirmación de haberse pactado entre su persona y el ciudadano J.G.A., en representación de la empresa REAL STATE C.A, y del ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, mediante documento privado de fecha siete (7) de agosto de dos mil seis (2006), un contrato de venta, respecto al inmueble identificado en autos, por un precio de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 165.000.000,oo), moneda vigente para la fecha, hoy, equivalente a la suma de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 165.000,oo), por lo que, siendo ésta una reclamación del demandante, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a él correspondía probar los argumentos de hecho en los cuales fundamentó su pretensión.

    Ahora bien, de una revisión minuciosa de las actas que conforman el expediente, se observa que la parte demandante ciudadano L.E.R.M., no demostró la existencia de la relación contractual que demanda; pues, si bien es cierto, que se puede evidenciar de los autos, el ofrecimiento de la venta del bien inmueble identificado en autos, por parte de la empresa REAL STATE C.A., a través de una comunicación, hecho cuestionado por la codemandada antes mencionada; no se puede constatar la existencia de autorización, ni poder otorgado por el propietario del inmueble ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, a la empresa REAL STATE C.A., donde aparezcan facultades que lo acreditaren para que ofreciera en venta de dicho inmueble, al hoy demandante; ni se puede constatar la existencia de un contrato suscrito entre dicha empresa o el propietario del bien inmueble identificado en autos con el hoy demandante.

    Por lo que, mal podría este Tribunal, considerar que existe un contrato de compra venta privado suscrito entre las partes, tal como lo señaló la parte actora en su libelo de demanda y su reforma, en base a un ofrecimiento realizado a través de una comunicación, por la codemandada sociedad mercantil REAL STATE C.A, que como señaló, no consta en los autos que tuviera autorización alguna por parte del propietario para efectuar el ofrecimiento en ningún carácter, ni es la propietaria del bien ofrecido. En vista de lo antes señalado; y, no habiendo quedado evidenciada la existencia de una obligación contractual en la presente causa, permite a este Juzgado determinar que no existió la violación de disposiciones contractuales algunas. Así se decide.

    De acuerdo a lo expuesto, este Juzgado Superior conforme a los principios del derecho procesal según los cuales el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, no habiendo plena prueba de los hechos alegados por la parte demandante, de conformidad con lo previsto en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, declara sin lugar la demanda al no haber quedado probado en autos la existencia de la obligación contractual, por parte de la codemandada sociedad mercantil REAL STATE C.A. Así se decide.

    En consecuencia, es forzoso para esta Sentenciadora, declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de compra venta que da inicio a estas actuaciones, con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada; y debe ser revocado el fallo apelado. Así se establece.

    DISPOSITIVO

    Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la falta de cualidad e interés del codemandado ATTILIO ASFALDO PORCARO, para sostener el presente juicio, alegada por la parte demandada.

SEGUNDO

CON LUGAR la apelación interpuesta por diligencia de fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil doce (2012), por el abogado O.J.C.D.G., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil REAL STATE C.A. y del ciudadano ATTILIO ASFALDO PORCARO, en contra de la decisión pronunciada el trece (13) de agosto de dos mil doce (2012), por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda REVOCADA la decisión recurrida en toda y cada una de sus partes.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA interpuesta por el ciudadano L.E.R.A. contra la sociedad mercantil REAL STATE C.A.

CUARTO

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Notifíquese de la presente decisión a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de este fallo en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad legal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21 ) días del mes mayo del año dos mil catorce (2014). AÑOS: 204° de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las once horas y cuarenta y cinco minutos de la mañana (11:45 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ