Decisión nº PJ0192009000622 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 7 de Diciembre de 2009

El día 28 de octubre de 2008 se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) y recibida en este Tribunal en la misma fecha 28-10-08 demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compra intentada por los ciudadanos R.L.R. y C.M.R.d.L., representados por los profesionales del derecho D.R.R. y L.Y.M., abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrículas Nos. 13.889 y 84.118, respectivamente y de este domicilio contra los ciudadanos R.E.V.S. y J.J.G.R., representados por los abogados R.R.H.E.S. y H.M.E., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrícula Nros. 35.713 y 31.634 y de este mismo domicilio, todos debidamente identificados en autos.

Alega la parte actora en su escrito de demanda:

Que sus representados son propietarios de un inmueble constituido por una casa ubicada en la Manzana 08, distinguida con el Nº 58 de la Urbanización Los Próceres de esta Ciudad Bolívar, construida sobre una parcela de su propiedad constante de trescientos veinte metros cuadrados (320 mts), con los siguientes linderos: Norte: Primera Transversal; Sur: Casa Nº 57; Este: Con casa Nº 01, manzana 19; y Oeste: Casa Nº 01 manzana 08.

Dicen que además de este inmueble, sus defendidos construyeron a sus solas expensas, un local propio para comercio, de construcción de bloques, techo de platabanda y puerta S.M..

Alegan que el 17 de octubre de 2007, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, anotado bajo el Nº 37, tomo 127, sus mandantes suscribieron un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos R.E.V.S. y J.J.G.R..

Dicen que fijaron el precio del inmueble en la cantidad de noventa mil de bolívares fuertes (Bs.F. 90.000,00) y que el tiempo de duración de la opción a compra-venta del inmueble era de ciento ochenta (180) días contados a partir del 17 de octubre de 2007, que lógicamente no habiendo manifestado ninguna de las partes su intención de prorrogarlo venció el día 14 de abril del año 2008, que el inmueble no podía ser ocupado por los optantes, es decir, que no entraban en posesión del mismo hasta tanto se realizara la venta definitiva y que el pago de los gastos que ocasionara la operación eran por cuenta de los optantes.

Afirma que posteriormente a la firma del contrato de opción de compra-venta los optantes, fraccionadamente entregaron a sus representados la cantidad de veintiún mil bolívares fuertes (Bs.F. 21.000,00) como garantía del cumplimiento de las obligaciones convenidas, imputables al precio del inmueble.

Señala que los optantes le solicitaron las llaves para pintar y limpiar la casa, ya que el IPASME realizaría la inspección, pero resulta que no fue así, porque los optantes unilateralmente y contra su voluntad, tomaron la decisión de mudarse a la vivienda, ya que estaba desocupada a la espera de finiquitar la venta, violando de esta manera el contrato.

Que los optantes han causado daños y modificaciones al local, sin la autorización de los propietarios, que le eliminaron la puerta S.M. que servía de entrada al local y lo anexaron como una habitación más del inmueble.

Que demanda por acción de resolución de contrato de opción a compra y daños y perjuicios a los ciudadanos R.E.V.S. y J.J.G.R., para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal a lo siguiente: Primero: Que el Tribunal declare la resolución del contrato de opción a compra por incumplimiento de los optantes demandados. Segundo: Que el Tribunal ordene entregar a los propietarios el inmueble ilegalmente ocupado por los optantes demandados. Tercero: El pago de los daños y perjuicios para que los optantes demandados le paguen a los propietarios los meses que han usado y habitado el inmueble, desde el día 24 de noviembre de 2007 hasta el 24 de octubre de 2008, así como todos aquellos meses que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, calculando el precio por mes de su ocupación y uso en la cantidad de seiscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 650,00) mensuales. Cuarto: Que sean condenados los optantes demandados a pagar la cantidad de diez mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F. 10.500,00) por concepto de daños causados a la estructura del local comercial, retiro de una puerta S.M., cerramiento de la puerta y de la ventana, daños en el techo cuando se integró al local y los pagos que deben realizar los propietarios posteriormente, para realizar nuevamente la modificación y hacer volver su edificación a su estado original. Quinto: Al pago de la cantidad de cuatrocientos veinte bolívares fuertes (Bs.F. 420,00) por concepto de servicio eléctrico prestado por CADAFE consumida durante su permanencia en el inmueble entre el 24-11-2007 hasta el 24-10-2008 y todos aquellos meses que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble con un cálculo promedio por mes de cuarenta y dos bolívares fuertes (Bs.F. 42,00). Sexto: Que le paguen a sus representados por daños y perjuicios la cantidad de siete mil doscientos bolívares fuertes (Bs.F. 7.200,00) que son seis (6) meses de cánones de arrendamiento a razón de un mil doscientos bolívares fuertes (Bs. 1.200,00). Séptimo: Que las cantidades condenadas a pagar sean deducidas de los montos entregados por los optantes, dado su estado de insolvencia económica, que pone en serio riesgo de los daños sufridos por sus defendidos. Octava: Que se haga la corrección monetaria o indexación de todos los montos condenados en la sentencia. Novena: Al pago de las costas y costos procesales.

El día 31 de octubre de 2008 fue admitida la demanda, se le dio entrada y se ordenó anotarla en los libros correspondientes; se emplazó a los demandados para que comparecieran dentro de los veinte días de despacho siguientes a la consignación de la última citación, para que dieran contestación a la demanda.

El día 18 de febrero de 2009 los ciudadanos R.E.V.S. y J.J.G.R., presentaron poder apud acta otorgado a los abogados R.R.H.E.S. y H.M.E., quedando tácitamente citados.

El día 16 de abril de 2009, el ciudadano H.A.M., en su carácter de apoderado de los demandados, presentó escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera:

Opuso como defensa de fondo la falta de cualidad e interés del demandante para sostener el juicio.

Alegó como cierto que la ciudadana C.M.R.d.L. es propietaria de un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización Los Próceres, Manzana 08, distinguida con el Nº 58 en Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, construida sobre una parcela de su propiedad de trescientos veinte metros cuadrados (320 M2) y está alinderado de la siguiente manera: Norte: en veinte metros (20 mts) con la primera transversal; Sur: en veinte metros (20 mts) con casa Nº 57 de la manzana 08; Este: en dieciséis metros (16 mts) con casa Nº 01 de la manzana 09; y Oeste: en dieciséis metros (16 mts) con casa Nº 01 de la manzana 08.

Alegó como cierto que en fecha 17 de octubre y a los fines de tramitar el crédito a través del IPASME se firmó una opción de compra venta ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, anotada bajo el Nº 37, tomo 127.

Alegó como cierto que en esa opción se fijó un precio para ese entonces de noventa millones de bolívares (Bs. 90.000.000) o lo que es en la actualidad noventa mil bolívares fuertes (Bs.F. 90.000), como un nuevo lapso para la adquisición de la vivienda que era ciento ochenta días (180) y que el mismo se podía prorrogar.

Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la acción propuesta.

Niega, rechaza y contradice que sus mandantes no pudieran ocupar el inmueble con su entorno familiar, ya que luego de haber suscrito el contrato de opción en el cual indicaban el precio además de las condiciones de la opción, las partes cambiaron su propuesta al recibir en fecha 23 de noviembre de 2007 la suma de diecinueve millones de bolívares (Bs. 19.000.000) como parte de la inicial de la vivienda.

Niega, rechaza y contradice que sus representados luego de la firma de la opción entregaron a la propietaria la suma de veintiún millones de bolívares (Bs. 21.000.000); ya que sus conferentes entregaron antes de la firma de la opción una reserva de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000) y que el 08 de octubre de 2007 le debían adelantar otra suma de dinero para la vivienda y en ese instante le depositaron la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000).

Niega, rechaza y contradice que sus mandantes en forma unilateral y contra la voluntad de la propietaria tomaron la decisión de mudarse; ya que la vivienda estaba desocupada, cuando en realidad los esposos López al momento de cancelarles los diecinueve millones de bolívares (Bs. 19.000.000) le indicaron que se podían mudar a la vivienda por el temor a que la misma la invadieran.

Niega, rechaza y contradice que sus representados violaron alguna cláusula contractual y que los demandantes le hayan reclamado algo y que haya sido contra la voluntad de la propietaria.

Niega, rechaza y contradice que sus representados hayan dejado de percibir alguna compensación económica cuando sus conferentes entregaron a la propietaria, la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000) como adelanto, sin que este dinero devengue ningún interés o corrección monetaria.

Niega, rechaza y contradice que sus representados hayan causado daños y perjuicios al inmueble.

Niega, rechaza y contradice que sus representados hayan causado daños y modificaciones al local, sin la autorización de la propietaria; cuando en realidad en el contrato no se establece este hecho y que además para adquirir la vivienda a través del IPASME se deben llenar unos requisitos establecidos como son las normas para adquisición de vivienda.

Niega, rechaza y contradice que la propietaria haya cumplido con lo establecido tanto en la reserva como en la opción y como en la venta del inmueble.

Niega, rechaza y contradice que sus representados hayan violado las condiciones establecidas por las partes.

Niega, rechaza y contradice que sus representados no compraron el inmueble el 14 de abril de 2008 fecha en que supuestamente venció la opción; pero es el caso que los demandantes no habían cancelado la hipoteca y por lo tanto el IPASME no podía realizar la transacción.

Niega, rechaza y contradice que la demanda se fundamente en los artículos 1133, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil.

Niega, rechaza y contradice que sus representados sean condenados a la resolución del contrato de opción de compra venta; que se deba entregar el inmueble ocupado, que deban pagar por concepto de daños y perjuicios la suma de siete mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 7.150,00), que deban pagar la suma de diez mil quinientos bolívares fuertes (Bs. 10.500,00) por concepto de supuestos daños a una estructura de un local comercial; al pago del servicio eléctrico, la suma de siete mil doscientos bolívares por concepto de daños y perjuicios por la prorroga de su contrato y que las cantidades condenadas sean descontadas de los montos entregados por sus conferentes.

Niega, rechaza y contradice que sus representados deban pagar las costas y costos procesales que se originen de la causa.

Niega, rechaza y contradice que sus representados deban pagar la corrección monetaria.

Que impugnan la comunicación indicada por la demandante, emitida por la Junta Parroquial de Agua Salada, sector Los Próceres.

Igualmente reconviene a la parte actora para que convengan o a ello sean constreñidos por el Tribunal a lo siguiente: Primero: Que cumplan con su obligación principal; es decir, traspasarle a sus mandantes la propiedad del inmueble, otorgándoles el documento definitivo de venta ante el Registro Subalterno, en cuyo momento se la hará entrega de la suma que corresponde al saldo adeudado. Segundo: Demanda igualmente el pago de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) en concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la propietaria ofertante y su esposo, reflejados en las múltiples gestiones y erogaciones que han tenido que hacer, la cantidad de horas invertidas para la tramitación del crédito, el daño que se le ha causado por la orden de secuestro debidamente ejecutada, los compromisos adquiridos para efectuar las reparaciones al inmueble, las angustias y crisis depresivas que recayó en cuadro matrimonial al ver perdida la ilusión de adquirir la vivienda para ellos y su grupo familiar. Además de que han sido demandados por la propietaria ofertante de manera falsa y sin ningún tipo de legalidad colocándolos al escarnio público. Tercero: Al pago de las costas y costos procesales.

Admitida como fue la reconvención, la ciudadana D.R.R. en su condición de apoderada judicial de la parte actora, el día 28 de abril de 2009 presentó escrito dando contestación a la reconvención de la siguiente manera:

Rechaza y contradice la defensa de falta de cualidad opuesta por los demandados.

Admiten como cierto que celebraron con los reconvincentes un contrato de opción a compra sobre un inmueble de su propiedad ubicada en la Manzana 08, distinguida con el Nº 58 de la Urbanización Los Próceres de Ciudad Bolívar y que el precio total del inmueble se estableció en la cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs. 90.000,00).

Rechaza, contradice y niega las demás aseveraciones de los demandados reconvincentes contenidos en el escrito de contestación, por falsas y tendenciosas a establecer hechos irreales y distintos a lo verdaderamente ocurrido.

Rechaza, contradice y niega que los demandados depositaran a favor de sus defendidos en una cuenta de Banesco, la cantidad de dos millones de bolívares, de moneda antigua, ya que para la fecha del presunto deposito a favor de los propietarios 08 de octubre de 2007, en Banesco Banco Universal, sus defendidos no poseían cuenta en esa entidad financiera, y que los únicos dos millones de bolívares recibidos, constan en el recibo antes aludido, expedido por sus defendidos.

Rechaza, contradice y niega haber convenido con los optantes prorrogar el contrato por escrito o verbalmente, también niega que en el texto del contrato de opción a compra exista escrito la posibilidad de Tácita reconducción: efectivamente se convino que el lapso de duración del contrato era de ciento ochenta (180) días, contados a partir de la fecha del documento 17-10-2007 y cuyo vencimiento ocurrió el día 14 de abril del año 2008, con la opción a prorrogar el contrato sin señalar la forma de prorrogarlo.

Rechaza, contradice y niega que el retardo en el trámite del crédito se debió a que sus representados tenían una deuda pendiente con el IPASME.

Que insisten en hacer valer el documento promovido con el libelo de la demanda, el que dimana de la Junta Parroquial de Agua Salada que los optantes desconocen en la reconvención y pide que todos aquellos documentos no desconocidos se les tengan como fidedignos.

Niega que sus defendidos voluntariamente entregaran la vivienda a los optantes, para habitarla.

Rechaza, contradice y niega que los propietarios deban pagar a los optantes, compensación por la contratación de opción a compraventa.

Rechaza la estimación de la demanda porque se trata de un monto evidentemente exagerado.

ARGUMENTOS DE LA DECISION

Luego de efectuada la revisión y estudio de las actas que conforman el expediente identificado con el código alfanumérico FP02-V-2008-001798 procede este Tribunal a dictar sentencia con fundamento en los siguientes razonamientos:

Los demandantes dicen ser propietarios de una vivienda cuya ubicación y linderos ya han sido señalados en la parte narrativa de esta decisión. Aducen que el 17/10/2007, suscribieron un contrato de opción de compra venta con los demandados de autos. Que pactaron un precio de noventa mil Bolívares fijándose una vigencia del contrato de ciento ochenta días que vencieron el 14 de abril de 2008. También se estipuló que los demandados no podían ocupar la vivienda hasta que no se realizara el otorgamiento del contrato de venta y que los gastos de la operación correrían por cuenta de los optantes.

Alegan que los optantes pagaron fraccionadamente veintiún mil Bolívares y que el 10/11/207 ellos solicitaron la entrega de las llaves de la vivienda para pintarla y limpiarla so pretexto de que el IPASME efectuaría una inspección. Que en el mes de noviembre de 2007 los optantes, transgrediendo las estipulaciones del contrato, se mudaron unilateralmente a la vivienda, se han negado a desocuparla y le han ocasionado deterioros y modificaciones no autorizadas por los propietarios.

Sostienen que los demandados han incurrido en múltiples infracciones al contrato: no pagaron el precio en la fecha convenida, ocuparon ilegalmente la vivienda y, finalmente, el contrato de opción no fue prorrogado expirando el 14/4/2008.

Por su parte los demandados plantearon la falta de cualidad e interés del demandante R.L. para sostener el juicio puesto que no sería dueño del inmueble y no puede accionar por deuda que se le deba a la ciudadana C.d.L..

Admitieron que C.d.L. es propietaria de la vivienda litigiosa; que el 17 de octubre de 2007 suscribieron un contrato de opción de compra para tramitar un crédito del IPASME y que se estipuló un plazo de 180 días de vigencia del contrato acordando un precio de noventa mil Bolívares.

Alegan que pagaron el 23 de noviembre de 2007 diecinueve mil Bolívares como abono inicial del precio y antes de la firma del contrato entregaron una reserva de cuatro mil Bolívares el día 5/9/2007. Asimismo, el 8/10/2007 depositaron en una cuenta de la demandante C.d.L., a requerimiento suyo, dos mil Bolívares.

Aducen que ocuparon la vivienda con el consentimiento de los demandantes y niegan haber causado algún deterioro.

Los demandados señalan que no se suscribió oportunamente el contrato de venta porque los propietarios no habían cancelado la hipoteca y por tanto el IPASME no podía realizar la negociación; que en junio de 2008 ellos, los accionados, recibieron el documento definitivo de cancelación de la hipoteca y de compraventa cuyo original está en poder del IPASME; que el cheque de gerencia para el pago del precio estaba elaborado, pero los propietarios no habían actualizado algunos documentos indispensables para el registro del documento.

Que los demandantes se negaron a protocolizar el documento exigiendo el pago de un incremento del precio.

Finalmente, reconvienen a los actores afirmando que en los contratos de opción donde se hayan efectuado entregas de dinero deben considerarse como verdaderas ventas por cuya virtud pretenden que su contraparte sea condenada a realizar el traspaso de la propiedad del inmueble y que paguen cincuenta mil Bolívares en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Las razones esgrimidas por las partes delimitan el tema litigioso correspondiendo a este sentenciador dictaminar sobre la naturaleza del contrato cuya resolución pretenden los actores, por una parte, y su cumplimiento los demandados, por la otra. Además deberá establecer si los accionados incurrieron en un incumplimiento culposo que de lugar a la extinción del contrato y al pago de los daños y perjuicios causados a los actores o si, por el contrario, son estos quienes incurrieron en una falta que deba ser sancionada con la condena a concluir el contrato.

En primer lugar este Tribunal resolverá la defensa de falta de cualidad e interés del codemandante R.L., cónyuge de la también actora C.d.L..

La presente controversia versa sobre la extinción o perfeccionamiento de un contrato cuyo objeto es la transferencia de la propiedad de un bien inmueble sometido a publicidad registral. Ello es tan cierto que los demandados sostienen que en las operaciones de oferta, opciones, o promesas de venta, donde se haya hecho entrega de sumas de dinero, ha de tenerse como verdaderas ventas… (Cita textual). De suerte que, en el presente caso, rige lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 168 del Código Civil que establece que se requerirá del consentimiento del ambos cónyuges para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trate de inmuebles, entre otros, en cuyo caso la legitimación en juicio para las respectivas acciones, verbigracia, las de resolución, cumplimiento o pago de daños y perjuicios, corresponderá a los dos en forma conjunta.

En conclusión, poco importa que el codemandante R.L. no aparezca como dueño de la vivienda litigiosa, ya que conforme al artículo 168 del Código Civil la legitimación en juicio la tienen el mencionado ciudadano y su cónyuge.

Por si no bastará la anterior argumentación conviene precisar que el contrato de opción de compraventa que riela en los folios 16 y 17 de la 1ª pieza, fue suscrito por ambos demandantes, hecho que de suyo los legitima para pedir la resolución o la ejecución con absoluta prescindencia de que sean titulares del derecho de propiedad.

Por las razones expuestas se desestima la alegada falta de cualidad e interés del ciudadano R.L..

En cuanto al fondo del asunto el Tribunal observa:

Ya ha sostenido este Jurisdicente en anteriores oportunidades que aquellos negocios jurídicos en los que las partes hacen depender el efecto traslativo de la propiedad a un evento que no le es exigible no pueden considerarse como ventas perfectas a pesar de que haya acuerdo en la cuantía del precio, la modalidad del pago y la identidad y características de la cosa que se quiere enajenar.

En el contrato autenticado en la Notaría Pública 2ª de Ciudad Bolívar las partes acordaron en la cláusula segunda que el precio sería pagado una vez que el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPAS-ME) aprobará un crédito. La aprobación del préstamo es un evento que no depende de la voluntad de alguno de los contratantes, sino de un tercero ajeno al negocio, por lo que, sin lugar a dudas, que en la común intención de los contratantes no hubo la voluntad de celebrar una venta perfecta, debiendo reputarse que lo pactado fue una promesa bilateral de compraventa. Así se decide.

A la anterior determinación llega este Juzgador aplicando la doctrina de la Sala de Casación Civil que en un fallo reciente del 9/7/2009, sentencia Nº RC-00358 al delinear las características de las promesas bilaterales de venta, estableció:

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.

La doctrina parcialmente copiada encaja perfectamente en el caso autos por cuanto la lectura del ejemplar del contrato presentado junto a la demanda evidencia que los propietarios (demandantes) se obligaron a vender dentro de un plazo estipulado y los optantes (demandados) se obligaron a comprar, pagando el precio, previo el cumplimiento de unos requisitos.

En el contrato se estipuló que el precio se pagaría en un plazo de 180 días, prorrogables, lo que lleva a este sentenciador a establecer que sobre los demandados pesaba la carga de comprobar que cumplieron con la obligación asumida en el plazo estipulado. Sin embargo, en la contestación los demandados admitieron que el precio no fue pagado a tiempo porque el ente que debía aprobar el préstamo no autorizó la operación porque la vivienda se encontraba hipotecada y algunos documentos indispensables para efectuar la inscripción del documento se encontraban vencidos.

Es, pues, un hecho no controvertido que el plazo inicial fijado en el contrato y su prórroga expiró sin que los demandados hubieran pagado en su totalidad el precio convenido.

Los contratantes son libres de reglar en la forma que mejor convenga a sus intereses las relaciones de contenido patrimonial que les conciernen sin más limitaciones que las que impone el respeto a las leyes en las que esté interesado el orden público y las buenas costumbres. Es lo que se denomina el principio de la autonomía de la voluntad. Esta libertad de contratación permite a las partes de un negocio jurídico fijar un límite temporal a la vida del negocio, transcurrido el cual éste se extingue fatalmente. Un ejemplo de esta facultad la encontramos en materia de arrendamiento en la que la Ley (Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) contempla la figura de los arrendamientos a tiempo determinado, dejando a las partes en la libertad para estipular su duración, salvo las limitaciones previstas en el artículo 1580 del Código Civil. El contrato de trabajo es otro ejemplo. El artículo 72 de la Ley Orgánica del Trabajo autoriza la celebración de contratos por tiempo determinado si bien por su naturaleza de orden público se restringe la libertad de estipular la duración del contrato a un plazo no mayor de un (1) año para el caso de los obreros y tres (3) para los empleados y obreros calificados (artículo 76 LOT).

Otro tanto sucede con el contrato de hipoteca en el cual acreedor y deudor pueden establecer un plazo de vigencia de la garantía como se deduce del artículo 1907, ordinal 5º, del Código Civil.

En todos estos casos, transcurrido el plazo estipulado por las partes, el contrato se extingue naturalmente sin que sea menester acudir a la autoridad judicial para que lo declare. Aquí no se trata de una cláusula de resolución de pleno derecho ya que esta figura, la resolución, presupone el incumplimiento de uno de los obligados, incumplimiento que sí debe ser calificado por la autoridad judicial. La extinción no presupone incumplimiento alguno. Es una causa que depende de un hecho objetivo, el sólo transcurso del plazo estipulado produce la muerte de convención.

La expiración del contrato por el cumplimiento del término produce el nacimiento de unas obligaciones cuyo incumplimiento autoriza al acreedor a acceder a la jurisdicción (derecho de acción) para pedir el cumplimiento coactivo de la prestación incumplida; desde esta óptica es la acción de cumplimiento de la obligación que nace por la expiración del término lo que procede ejercer y no la resolución del contrato puesto que no se puede pedir que la autoridad judicial extinga lo que ya feneció por la propia voluntad de las partes expresada en la convención.

Por esta razón, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que una vez vencido el término del contrato y su prórroga legal el arrendador podrá pedir no la resolución del contrato, el cual ya feneció, sino el cumplimiento de la obligación consecuente: la entrega del inmueble.

Por ese mismo motivo, el artículo 74 de la Ley Orgánica del Trabajo (LOT) prevé que el contrato celebrado por tiempo determinado concluirá por la expiración del término convenido (…). De ahí, que al vencimiento del contrato el trabajador tiene el derecho a ejercer una acción cuya pretensión no es la resolución del contrato, el cual ya se ha extinguido, sino el cumplimiento de la obligación consecuente a cargo del patrono de pagar las prestación de antigüedad prevista en el artículo 108 LOT, además, de los beneficios legales y convencionales que sean procedentes en el caso particular.

Las anteriores consideraciones las trae a colación el sentenciador porque en el llamado contrato de opción de compraventa las partes estipularon libremente un término de vigencia de 180 días, prorrogables, dentro del cual el futuro comprador debía obtener un préstamo del IPAS-ME y pagar el precio del inmueble. Según los alegatos expuestos en el libelo y la contestación dicho término y su prórroga vencieron sin que el evento al que los contratantes supeditaron la celebración de la venta acaeciera, cual era el pago del precio.

El artículo 1159 del Código Civil establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Es lo que la doctrina denomina principio del contrato-Ley. De acuerdo con este principio si los contratantes soberanamente establecieron que la promesa bilateral estaría vigente hasta el 14 de abril de 2008, por ejemplo, es incuestionable, por lo menos a los ojos de este sentenciador, que llegada esa fecha la promesa expiró, haya habido o no una conducta culposa atribuible a alguna de las partes.

La argumentación hilvanada hasta este punto sería suficiente para desestimar la pretensión de resolución del contrato como lo exigen los codemandantes ya que si en verdad el plazo de la promesa feneció sin que se pagara el precio es obvio que sería inútil pedir la resolución del negocio jurídico. Por consiguiente, si los actores logran comprobar que el plazo de la promesa expiró sin que se hayan cumplido los dos eventos a que se subordinó la obligación de vender, la obtención de un préstamo y el pago del precio, la resolución de todos modos será improcedente ya que, se reitera, en estricto derecho lo que habrá sucedido es la extinción del contrato por el vencimiento del plazo convenido y no la resolución por incumplimiento de los optantes (así llamados en el contrato).

Ahora bien, si los demandados demuestran que sí pagaron el precio o que no lo hicieron porque su contraparte impidió o entorpeció ese pago habrá que concluirse que la promesa no expiró por vencimiento del plazo ya que dicho plazo tenía por finalidad fijar el tiempo en el cual los compradores cumplirían su obligación de pagar el precio y si esteo hecho no ocurrió por falta de los propietarios lo que procede en considerar que la condición a la que estaba subordinada la obligación de vender se cumplió por lo menos para hacer posible la acción de ejecución que prevé el artículo 1167 del Código Civil. Ello así, porque el artículo 1208 Código Civil contempla la solución que luce más adecuada con la noción de Justicia: La condición se tiene por cumplida cuando el deudor obligado bajo esa condición impide su cumplimiento.

En lo que respecta a la pretensión de cumplimiento planteada por vía de reconvención por los demandados valen las mismas consideraciones. Pasado el término del contrato sin que las partes hubiesen cumplido las prestaciones a las que se comprometieron para hacer posible la venta del inmueble ya no es posible pedir el cumplimiento de la promesa ya que ello violaría la Ley del contrato. Si las partes subordinaron la promesa a un término extintivo pasado el cual las recíprocas obligaciones quedaban sin efecto no ve este Jurisdicente cómo puede prorrogarse la vigencia del contrato preliminar contra la voluntad negocial de los interesados incoando una acción de cumplimiento.

Por supuesto, si una de las partes dentro del término pactado ha ejecutado su obligación ella puede por virtud de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil pedir la resolución o la ejecución del contrato con el pago de los daños y perjuicios, en ambos casos, si hubiere lugar a ellos. En esta hipótesis no puede predicarse que operó la extinción del negocio jurídico puesto que el término se pactó para que dentro de él se produjera un evento o condición cuyo acaecimiento las partes consideraron como esencial para que se desencadenara la exigibilidad de las demás obligaciones consagradas en el contrato.

En esta causa los demandados alegaron que el precio no pudo pagarse debido a que los propietarios no se presentaron al acto de otorgamiento del documento definitivo en el cual un representante del IPAS-ME haría entrega del cheque de gerencia para pagar el saldo del precio y para extinguir una hipoteca que pesaba sobre el inmueble, exigiendo, los propietarios, el pago de un incremento debido a la demora con la que se ejecutó la operación.

Por su parte los actores reconvenidos negaron que hubieran aceptado la prórroga de la promesa señalando que no estaban obligados después del vencimiento del término inicial de 180 días a esperar que el IPAS-ME aprobara el crédito, alegando que el contrato finalizó el 14 de abril de 2008 sin que los reconvinientes solicitaran jamás la prórroga.

En este punto es pertinente acotar que nuestra legislación contempla un mecanismo que permite al deudor comprobar su solvencia en caso de que el acreedor se rehúse a aceptar el pago. Ese mecanismo es la oferta de pago y depósito que regulan los artículos 1306 al 1313 del Código Civil y 819 al 828 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, ese especial procedimiento exige que el deudor tenga la cosa que deba ser pagada en su poder ya que debe ponerla a disposición del Tribunal para su ofrecimiento al acreedor. Cuando el deudor no tiene la disposición de la cosa que debe ser pagada no se le puede exigir el cumplimiento de este procedimiento porque ello equivaldría a imponerle el cumplimiento de un imposible.

Forma parte del tema litigioso, pues, determinar si después del vencimiento del término inicial operó una prórroga del contrato dentro de la cual los futuros compradores obtuvieron la aprobación del préstamo para la adquisición de la vivienda o si la promesa se extinguió fatalmente el 14/4/2008, último de los 180 días pactados en el contrato.

En el contrato que aparece en los folios 16-17, 1ª pieza, se lee en la cláusula 3ª la siguiente estipulación: el plazo de la opción de este convenio pactado en beneficio de ambas partes, será de CIENTO OCHENTA (180) días con opción a prorrogarlo, contados a partir del otorgamiento de este documento (…) la cláusula en cuestión no precisa un mecanismo especial para acordar la prórroga en cuestión lo que lleva al sentenciador a considerar que ella podía incluso ser el resultado de un acuerdo tácito que puede ser comprobado con cualquier medio de prueba.

La carga de probar que operó la extensión o prórroga del término inicialmente pactado recae sobre la parte demandada conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil ya que es una afirmación de hecho que hiciera en la contestación.

Es un hecho no controvertido que los demandantes recibieron pagos fraccionados por un monto de veintiún mil Bolívares, por lo menos, de manos de los accionados. Así lo admiten en su libelo si bien los demandados discuten la cuantía de los abonos realizados. Los pagos se habrían efectuado así:

El 5/9/2007 los demandados abonaron BsF. 4.000,00.

El 23/11/07 los accionantes emitieron un recibo dando cuenta de que hasta esa fecha habían recibido de los accionados la suma de diecinueve mil Bolívares (BsF. 19.000,00) y que para el 5 de marzo de 2008 estos se comprometían a completar el pago de la cuota inicial estipulada en BsF. 21.000,00.

El 1/1/2008 los demandados habrían pagado dos mil Bolívares para completar el pago de la inicial.

Si se lee con detenimiento el ejemplar del contrato que las partes denominaron opción de compra se caerá en cuenta que entre sus estipulaciones no figura la obligación de los futuros compradores –llamados optantes- de pagar cantidad alguna a título de cuota inicial. Si esto sucedió, es decir, si los futuros compradores adelantaron alguna cantidad a cuenta del precio de venta del inmueble lo menos que puede concluirse es que las partes principiaron la ejecución de la prometida venta por lo menos en lo que respecta al cumplimiento de la principal obligación del comprador –artículo 1527 CC- que es pagar el precio.

El más elemental principio de justicia, a juicio de este sentenciador, conduce a establecer que si los propietarios consintieron en recibir pagos parciales, no estipulados en la promesa, no podían luego sin una causa legítima que lo justificara considerarse liberados de su obligación de vender la vivienda aduciendo el vencimiento del plazo al cual supeditaron la vigencia del contrato preliminar. Los futuros compradores emprendieron la ejecución de su obligación de pagar el precio y los propietarios que no estaban obligados a consentir pagos parciales –artículo 1291 CC- sin embargo, recibieron tales abonos. Al proceder en esta forma considera este sentenciador se obligaron a mantener su promesa de venta no sólo durante el plazo inicialmente convenido sino por toda la duración de la prórroga también pactada en la cláusula 3ª del contrato lo que es una consecuencia de los principios de equidad y buena fe contractual contemplados por el artículo 1160 CC según el cual los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley.

En un Estado Social de Derecho y de Justicia como el que preconiza nuestra Carta Magna no ve este Jurisdicente cómo pueden los propietarios que se han obligado a mantener una promesa de vender un inmueble durante un plazo establecido en un contrato preliminar, aceptando que dicho plazo pueda prorrogarse, pretender después de haber recibido pagos parciales que representan casi una cuarta parte del precio (1/4) que han quedado liberados de su promesa por el sólo transcurso del término inicial (180 días) sin alegar a lo largo del libelo algún motivo legitimo que justifique la no concesión de una prórroga igualmente prevista en una cláusula del contrato.

Es verdad que en el contrato se previó que los demandados no podrían ocupar el inmueble y en el libelo precisamente se afirma que desde noviembre de 2007 valiéndose de un engaño, los optantes se apoderaron de las lleves y procedieron a habitar la vivienda. Este argumento, de ser cierto, daría motivo a una acción de resolución del contrato, pero bajo ningún respecto puede utilizarse como pretexto para negar que operara la prórroga del contrato puesto que si nos atenemos a lo aseverado por los actores cuando la señora C.M.R.d.L. extendió un recibo el 1º de marzo de 2008, casi cuatro meses después de la supuesta ocupación arbitraria de la vivienda, acusando el recibo de dos mil Bolívares para completar el pago de la cuota inicial, la interpretación que se desprende de una conducta como esa es que los propietarios consintieron tácitamente que su contraparte se posesionara del inmueble y, por consiguiente, tal ocupación pretendidamente arbitraria se legitimó.

En definitiva, la aceptación de pagos incluso después de ocurrida la supuesta trasgresión de la cláusula 4ª que prohibía a los futuros compradores habitar el inmueble sin el consentimiento de los vendedores hasta que se produjera el otorgamiento del documento de venta definitivo es un indicador claro de que los promitentes consintieron tácitamente en extender la vigencia del contrato por ciento ochenta días adicionales. Así se establece.

Resuelto lo anterior el Juzgador dedicará el próximo capítulo al análisis del material probatorio aportado por los litigantes.

EXAMEN DE LAS PRUEBAS

La parte actora promovió:

Unos informes a BANESCO para que respondiera si la cuenta Nº 0134-0198-52-19810266-39 existe; la identidad de su titular; las personas autorizadas para movilizarla y si el 8/10/2008 se depositó en esa cuenta la cantidad de dos mil Bolívares.

Los demandantes afirman que su contraparte dejó de pagar el servicio de energía eléctrica en el período comprendido entre el 24/11/2007 hasta el 24/10/2008, adeudando la cantidad de cuatrocientos veinte Bolívares a razón de un promedio de cuarenta y dos Bolívares por mes.

Para desvirtuar tal aseveración los accionados promovieron unos informes a la Compañía Anónima de Administración y Fomento Eléctrico (CADAFE). Esta prueba no llegó a evacuarse. El objeto de la prueba era demostrar si en la vivienda litigiosa se presta el servicio de electricidad, el saldo de la deuda para octubre y noviembre de 2007, si recibió unas cartas de J.G. y si los recibos de pago anexos provienen de esa entidad.

A primera vista pudiera parecer que la falta de evacuación de los informes representa un menoscabo del derecho a la prueba. Sin embargo, esa es una conclusión aparente. Veamos.

Junto con el escrito de promoción la parte demandada consigno unos supuestos recibos de pago que merecen una detenida consideración para establecer si ellos son suficientes para desvirtuar la alegada insolvencia en el pago del servició de electricidad en cuyo caso la omisión de los informes sería por completo irrelevante.

Los documentos producidos son:

1. En el folio 162, un comprobante de pago-derecho por reconexión- en el cual se lee una dirección así: CN 8 C N 58, URBANIZACIÓN LOS PROCERES y un monto en letras y guarismos: NUEVE BOLÍVARES F. con 37/100.

2. En el folio 163 un recibo de similares características que contiene la siguiente mención: DETALLE DE FACTURACIÓN CANCELADA con la siguiente relación de montos y periodos:

   b.1) 19/11/07 al 09/12/07 31,19

   b.2) 20/12/07 al 10/01/08 31,61

   b.3) 21/01/08 al 11/02/08 31,13

   b.4) 21/02/08 al 11/03/08 31,59

   b.5) 25/03/08 al 15/04/08 31,08

3. En el folio 164 un recibo que detalla pagos en los períodos 21/10/08 al 11/11/08 (31,41) y 19/11/08 al 9/12/08 (32,46).

4. En el folio 166 se detalla el pago de las mensualidades del 22/04/08 al 12/05/08 (32,62) y 21/05/08 al 11/06/08 (32,26).

5. En el folio 168 cursa otro recibo que detalla el pago de las mensualidades siguientes: 19/06/08 al 9/07/08; 18/07/08 al 08/08/08; 20/08/08 al 10/09/08; 19/09/08 al 09/10/08.

   En todos los recibos enunciados se lee este encabezado: CADAFE ZONA BOLÍVAR RIF J-00004366-3 NIT 0051383028 COMPROBANTE DE PAGO. Estos recibos son tarjas de las previstas como medio de prueba en el artículo 1383 del Código Civil. Al respecto, la Sala de Casación Civil en sentencia Nº RC-000877 del 20/10/2005, caso M.A.G. contra Envases Occidente CA., estableció lo siguiente:

   “…Omissis…

   Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

   …Omissis…

   Esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

   Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1.383, que textualmente dispone lo siguiente:

   Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

   .

   El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

   …las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

   . (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág. 92).

   Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

   …Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1.383 del CC. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares

   …Omissis…

   Es importante señalar que desde el momento en que la nota de consumo ha sido validada efectivamente por el cajero, es cuando queda evidenciado el uso de este documento-tarja, pues tal actividad indica que la misma se utiliza normalmente para cancelar los cargos realizados por el uso del servicio público contratado, así como demuestra que el organismo que presta el servicio tiene el documento-tarja, que debe contener la misma seña de cancelación. La nota de validación la podemos asimilar a las muescas o marcas que se les hacía en un mismo instante y con un sólo movimiento a las formas primitivas de las tarjas, pues, el corresponder ambas notas de validación, se prueba la cancelación del servicio. (…) los documentos-tarjas son medios de prueba admisibles en juicio, forman parte del elenco de pruebas nominadas (comúnmente llamadas legales).Revista de Derecho Probatorio, Tomo 9, Paginas 355 -360).

   (…)

   Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría.

   En la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio N° 9, la autora interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicio eléctrico, vistas como tarjas igualmente, hace la siguiente afirmación:

   “…El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.

   (…)

   “En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.

   (…)

   En el asunto sometido a la consideración de este Tribunal cabe añadir a lo establecido en la doctrina supra copiada que la relación que existe entre la empresa que comercializa el servició de energía eléctrica y el usuario es un contrato de servicios en el cual la empresa se compromete a suministrar el fluido eléctrico a cambio de un pago mensual variable que debe hacer el consumidor. La prueba de que tal pago se ha efectuado la constituye por lo general la llamada nota de consumo que es un comprobante emitido por mecanismos electrónicos, sin firma, pero con los símbolos que identifican a la prestadora del servicio. Esas notas servirán de prueba de que el consumidor, usuario, cliente, se ha liberado de la obligación de pagar el consumo durante un período determinado. Tácitamente las partes del contrato aceptan que esas notas de consumo electrónicas tienen entre ellas eficacia probatoria.

   Cuando el pago lo hace un tercero –un inquilino, por ejemplo- el cliente puede valerse de esas notas frente a la prestadora del servicio para comprobar el cumplimiento de sus obligaciones, e igualmente puede valerse de esos recibos impresos el tercero que ha pagado en nombre y descargo del titular de la cuenta del servicio. En efecto, ese tercero no puede exigir un medio de prueba distinto al que ofrece la empresa que presta el servicio por lo que la eficacia de esos recibos es la misma tanto si se hacen valer ante la empresa como ante el titular de la cuenta (en este caso los demandantes).

   De acuerdo con lo expuesto, la sola presentación de los recibos impresos es suficiente para demostrar con ellos que los accionados sí cumplieron con la obligación de pagar el servició de electricidad durante el periodo señalado en la demanda correspondiendo a los actores desvirtuar la eficacia de las notas de consumo comprobando, por ejemplo, que los ejemplares no coinciden con el patrón emitido por CADAFE ya que sobre la correspondencia tarjas-patrones el artículo 1383 CC hace descansar el valor probatorio de las primeras.

   Así pues, como la parte actora no desvirtuó la eficacia de las notas producidas por los demandados en la fase de promoción de pruebas el Juzgador les confiere pleno valor probatorio con lo que desestima la supuesta insolvencia en el pago de la electricidad. Por consiguiente, la pretensión de pago de unas cantidades por el concepto enunciado se debe rechazar por improcedente ya que los demandados acreditaron suficientemente el pago de esta obligación tal cual lo previene el artículo 13354 del Código Civil. Así se decide.

   La prueba de informes al Ministerio Público –Unidad de Atención a la Víctima- no fue admitida.

   La prueba de informes al Registrador de la Propiedad Inmobiliaria a pesar de que fue admitida no consta en autos que se hayan recibidos los datos solicitados a esa oficina pública. Ahora bien, la admisión de un medio de prueba es siempre provisional ya que en la sentencia el Juez puede desechar el medio por ilegal o impertinente.

   El objeto de los informes era: a) si el 20 de junio de 2008 el señor J.G. consignó para su otorgamiento un documento de venta; b) si el otorgamiento fue fijado para el 30 de junio a las 10:30 a.m., c) que informe por que no se otorgó el documento de venta.

   Como principio general el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil ordena que se omita toda prueba sobres lo hechos en que aparezcan claramente convenidas las partes. Este convenimiento puede hacerse en dos claras oportunidades: en la contestación (artículo 361 CPC) y en la fase de oposición a la admisión que prevé el artículo 397 del CPC.

   En la demanda afirman los demandantes que no comparecieron al Registro Inmobiliario porque los optantes le manifestaron que no estaban dispuestos a comprar la vivienda y esto los indujo a no asistir en la fecha pautada, 30 de junio de 2008, y que no han podido obtener copia del acta privada formada por funcionarios del IPAS-ME y por los optantes. Afirman que el 8/8/2008, asistieron a las oficinas del IPAS-ME en Ciudad Bolívar para que se dejara constancia en un acta de la información de los optantes de que no comprarían el inmueble.

   De estas alegaciones se desprende que no es un hecho controvertido que en el mes de junio de 2008 se consignó en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria el documento de venta definitivo cuyo otorgamiento fue pautado para el 30 de ese mes, pero que ese acto no se efectuó porque los propietarios no comparecieron.

   De esta manera los informes a Registrador de la Propiedad Inmobiliaria no debieron admitirse por ilegales por disponerlo el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil ya que versaban sobre hechos no controvertidos.

   El motivo que originó la incomparecencia de los demandados es un hecho que no puede constarle al Registrador, el cual no puede saber si la ausencia se debió a una negativa injustificada de los propietarios o si, por el contrario, ella se debió a la mala fe de los futuros compradores. Visto desde este ángulo la prueba de informes es inconducente para acreditar la causa por la que los propietarios demandantes no asistieron en la fecha fijada al acto de otorgamiento del documento de venta definitivo. Así se establece.

   Informes al IPAS-ME. El 16 de septiembre de 2009 se recibió un oficio del presidente del mencionado Instituto Autónomo en el cual se da cuenta de: i) El envío del Reglamento de Créditos vigente; ii) copia de un acta levantada por una funcionaria de esa institución el 30-7-2008 en la que se hizo constar que el vendedor no se presentó al acto de protocolización; iii) copia de una cédula de viaje de otra funcionaria (Elisa Betancourt) a Ciudad Bolívar.

   En el folio 94, 2ª pieza, aparece agregada en copia certificada un acta en la que, en síntesis, se lee que el 30 de julio de 2008 en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria estando presentes el representante del Registro Inmobiliario, un representante de la unidad IPASME Ciudad Bolívar (Xiomara Díaz), Coordinadora de Créditos, para dejar constancia de la entrega de un cheque Nº 33707904 por Bs.F. 66.827,28 girado contra una cuenta de BANESCO Banco Universal por un crédito hipotecario para adquisición de vivienda otorgado a J.G. , cédula de identidad Nº 11.727.726, no se protocolizó el documento debido a que el vendedor no se presentó para realizar la venta.

   Esta acta formada por un funcionario público en ejercicio de las competencias que le han sido asignadas (Coordinadora de Créditos) participa de la naturaleza de los documentos públicos administrativos cuyo valor probatorio es similar al de los documentos privados reconocidos los cuales tienen pleno valor probatorio mientras no sean desvirtuados por prueba en contrario. Por esta razón, salvo lo que resulte del análisis de los elementos de convicción aportados por los actores, el acta en cuestión comprueba fehacientemente que para el día 30 de julio de 2008 había sido aprobado el crédito hipotecario por el IPAS-ME a favor del codemandado J.G., que ese día se procedería a la entrega del cheque que cubriría el saldo del precio con lo que las dos principales obligaciones a la que estaba supeditada la venta se habrían cumplido: la obtención del préstamo por el IPAS-ME y el pago del precio.

   El acta también acredita que el otorgamiento del documento definitivo no se produjo por la inasistencia del vendedor.

   Los testigos Yinea Rodríguez, W.M., N.M., Yadire Rangel, B.Q., L.S., I.G., Yormal Pérez y Marbis Afanador, promovidos por la parte accionada, no comparecieron a pesar de las múltiples oportunidades fechas por el Tribunal.

   En cuanto a la prueba documental promovida en el capítulo segundo, una copia certificada de las actas que conforman el expediente FPO2-V-2009-64 el Tribunal observa:

   Las pruebas trasladadas, son aquellas que ya fueron admitidas, promovidas y evacuadas en otro juicio, y, previo cumplimiento de los requisitos exigidos legalmente, han sido transportadas, con la finalidad de utilizar elementos probatorios que pudieran ser útiles, relevantes y determinantes, en un nuevo proceso (Sala de Casación Civil, sentencia Nº RC-00463 del 13-8-2009).

   El expediente FP02-V-2009-64 se refiere a una causa entre las mismas partes y con el mismo objeto en el cual se produjo un desistimiento del procedimiento debidamente homologado por este Tribunal.

   Las copias de ese expediente no aportan algún hecho relevante a este proceso ya que se vinculan directamente con hechos no controvertidos que no son objeto de prueba: la condición de propietarios de los demandados, la existencia del llamado contrato de opción a compra y los diversos pagos abonados por los actores. En consecuencia, se desestima por irrelevante la copia del expediente FP02-V-2009-000064. Así se establece.

   En relación con las pruebas aportadas por los demandantes se observa:

   Ratificó unos documentos consignados junto al libelo los cuales no fueron desconocidos, según dice, por su contraparte en la contestación. Son estos:

   Copia certificada de un documento registrado el 13/10/2008, bajo el Nº 9, tomo 23, protocolo primero (folios 9-14). El objeto de este documento es demostrar que los demandados son propietarios de la vivienda litigiosa. Este es un hecho que está fuera del tema litigioso por lo que el análisis de la prueba instrumental es inoficioso.

   Copia certificada del llamado contrato de opción de compra (folios 15-17). La existencia de este contrato es un hecho no controvertido por cuya razón la copia certificada no será objeto de especial análisis en esta parte del fallo.

   Marcado D una copia simple de un recibo de pago fechado 5/9/2007 en el cual R.N.L. da cuenta de haber recibido cuatro mil Bolívares para la reserva de la casa Nº 58, manzana 8, calle 8, en al urbanización Los Próceres.

   Marcado F un recibo en el que los demandantes admiten haber recibido en pago de la cuota inicial por la venta de una casa la suma de diecinueve mil Bolívares de manos de R.E.V.S. y J.J.G.R..

   Con la letra D un recibo suscrito por C.M.R.d.L. haciendo constar que ha recibido de J.G. la suma de dos mil Bolívares para completar el pago de la inicial pactada en BsF. 21.000,00 por la venta de una vivienda de su propiedad ubicada en la calle 8, manzana 8, casa 8, urbanización Los Próceres.

   La veracidad de estos pagos ya fue objeto de análisis en otro capítulo de esta decisión. Basta decir aquí que tales pagos no son hechos controvertidos porque respecto de ellos aparecen de acuerdo las partes. Así se establece.

   En el folio 21, 1ª pieza, cursa en copia fotostática un ejemplar de una supuesta carta dirigida por el codemandado J.G. a la TSU Laitza Torres, Jefe de Oficina de CADAFE. Las copias de esta especie son ilegales puesto que el artículo 429 del Código Procesal Civil sólo admite copias fotostáticas de documentos públicos o de documentos privados reconocidos. Las copias de documentos privados no tienen porqué ser impugnadas o desconocidas por la parte contra la que se hacen valer. En conclusión, la documental en cuestión no es admisible en juicio. Así se decide.

   Por lo demás, la ocupación de la vivienda por los codemandados es un hecho no controvertido tal cual fue determinado en capítulo anterior de esta decisión.

   La copia fotostática del acta marcada con la letra I, folio 23, 1ª pieza, es un documento público administrativo ya que emana de un funcionario público en ejercicio de las competencias que legalmente tiene atribuidas (Coordinadora de Crédito). Este instrumento da fe de que el 4/8/2008 se presentó en el IPASME la señora C.R.d.L. manifestando que no se presentó el día 30-07-08 al otorgamiento del documento de venta porque el señor J.G. le comunicó que ya no iba a comprar la vivienda.

   Lo que demuestra el acta en cuestión es el hecho de la comparecencia de la codemandante al IPASME y lo que dijo ante el funcionario público que recibió su declaración. Pero en modo alguno comprueba la verdad de esa declaración (que uno de los demandados dijo que no compraría la vivienda) puesto que a esa conclusión se opone un principio del Derecho de Pruebas de cardinal importancia, el de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede crearse su propio título de prueba; dicho de otro modo, nadie puede crear unilateralmente una prueba que le favorezca.

   Adviértase que la valoración del acta en cuestión desestimando su eficacia para demostrar el motivo por el que no acudió al Registro de la Propiedad Inmobiliaria la señora C.R.d.L. en nada contradice el artículo 1360 del Código Civil que señala que el instrumento público hace plena fe así entre las partes como respecto de terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico al que el instrumento se contrae. Son varias las razones: 1) este dispositivo se refiere al valor probatorio de los documentos públicos negociales; no a los documentos públicos administrativos; 2) para que el documento público tenga la eficacia que le asigna el artículo 1360 es preciso que en su formación hayan intervenido además del funcionario público, las partes del negocio, en plural, no una sola de ellas. Por eso el dispositivo legal habla de otorgantes; c) el artículo 1360 se refiere a la verdad acerca de la realización de un hecho jurídico mientras que el acta hace mención de la no realización de un hecho jurídico.

   Por similares razones cabe agregar que no ha resultado transgredido el artículo 1363 CC puesto que la presunción de verdad con que este dispositivo inviste a los instrumentos privados reconocidos presupone que se trate de documento negociales en cuya formación han intervenido las partes y no un solo declarante.

   En el capítulo II promovieron, de nuevo, el contrato de opción a compra, haciendo hincapié en las cláusulas 3ª y 4ª, que establecen el plazo de vigencia del contrato y la prohibición de ocupar el inmueble. Sobre estos puntos ya el Juzgador realizó una labor de interpretación de las cláusulas en cuestión por lo que es inoficioso reiterar lo ya establecido.

   Promovieron unos informes a BANESCO Banco Universal para que respondieran si R.N.L. era titular de una cuenta corriente o de ahorros en esa institución en el mes de octubre. La respuesta de BANESCO llegó el 21/7/2009 en la forma de una comunicación en la que R.N.L. no mantenía cuenta alguna en esa institución para el mes de octubre de 2007 y que para la fecha en la que se respondieron los informes, era titular de la cuenta corriente 134-0186-17-1861042843. Las resultas de este medio de prueba no fueron impugnadas por cuyo motivo quien suscribe esta decisión desestima el supuesto pago mediante depósito bancario por dos mil Bolívares afirmado por los codemandados. Así lo establece.

   Copia certificada del acta de matrimonio de R.N.L. y C.M.R.d.L.. El vínculo matrimonial de los actores es un hecho no discutido, que está fuera del tema litigioso. Además, al resolver la falta de cualidad planteada por los accionados se establecieron los efectos que dicho vínculo produce para el proceso.

   El acta de de ejecución del secuestro decretado por este órgano judicial tiene por objeto establecer un hecho que ya fue fijado como cierto en otra parte de esta decisión por lo que su examen resulta irrelevante.

   Cinco (5) impresiones fotográficas para demostrar los supuestos deterioros ocasionados al inmueble por los demandados. Este medio de prueba fue defectuosamente promovido porque no fue identificada la persona que operó el equipo fotográfico ni los datos que permitieran individualizar dicho equipo (seriales, marca, modelo, etc.); tampoco se consignaron los negativos (originales) de la impresiones o la memoria electrónica de la cámara.

   Dentro del proceso las fotografías deben ser pedidas por las partes y ordenada su ejecución por el Juez como lo manda el artículo 502 del Código de Procedimiento Civil. Antes del proceso, la inspección ocular es un mecanismo idóneo para dejar constancia del estado de cosas, lugares, personas o documentos que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, como es el caso de los alegados deterioros causados a una vivienda. Las fotografías tomadas unilateralmente por una de las partes nada prueban básicamente porque el Juez no puede saber si ellas fueron tomadas en el lugar en que afirma el promovente. Por las razones expuestas se desestiman las impresiones fotográficas promovidas en el capítulo VI del escrito presentado la abogada D.R.R..

   El testimonio de F.J.F. es irrelevante porque las preguntas que se le hicieron versaron sobre hechos que ya fueron fijados como ciertos por el Tribunal y sobre cuyos efectos ya hubo un pronunciamiento. El testigo declaro que presenció cuando R.L. le entrego las llaves de la vivienda Nº 8, manzana 8, del sector Los Próceres, a J.G. para que el IPASME hiciera una inspección y avalúo. Que el señor J.G. le manifestó a R.L. que recibía las llaves de la casa para limpiarla y mostrarla al perito del IPASME.

   Ya el Tribunal determinó que no es un hecho no controvertido que los codemandados ocuparon la vivienda de modo unilateral, pero que al haber recibidos los propietarios unas cantidades para completar la cuota inicial de la venta (que era un pago no estipulado en el contrato preliminar) después de que su contraparte se posesionó del inmueble tácitamente convalidaron esa conducta denunciada como violatoria del contrato. Y es que los demandantes no pueden acusar de transgresores del contrato a los demandados por haber ocupado el inmueble sin su autorización expresa cuando ellos mismos recibieron pagos no previstos en la promesa bilateral de venta.

   D.C.G., folio 11, 2ª pieza, fue interrogada sobre los mismos hechos que se le preguntaron a F.J.F. y sus respuestas fueron similares por cuya razón su declaración es irrelevante debido a que versan sobre hechos cuya veracidad y efectos ya fueron establecidos por el Juez.

   R.J.F.P., folio 55, 2ª pieza, dijo que presenció cuando R.L. entregó las llaves a J.G. y que éste expresó que las recibía para limpiar la vivienda y mostrarla al perito del IPASME. Que la vivienda tenía un local comercial por la parte de afuera, por detrás.

   La entrega de las llaves del inmueble y que el codemandado J.G. haya dicho que las recibía para limpiar la vivienda y exhibirla al perito del IPASME son hechos irrelevantes. Ya se estableció que los demandados ciertamente ocuparon la vivienda, pero que esta conducta fue legitimada a posteriori por los actores cuando aceptaron recibir pagos parciales para completar una parte del precio pactado.

   En cuanto al local comercial ubicado en la parte posterior del inmueble no ve este Juzgador como este hecho pueda resultar relevante para decidir la causa si no se produjo algún medio de prueba para acreditar que ese local fue demolido, modificado o dañado sin el previo consentimiento de los propietarios. Por esta razón se desestima la testimonial analizada.

   La declaración de B.P.R., folio 68, 2ª pieza, es similar a la de F.J.F. y D.C.G.. Así que por idénticas razones se desecha el testimonio de este ciudadano.

   Por razones de economía procesal se desestima la testimonial de R.B.R. invocando las mismas razones expresadas para la declaración de F.J.F..

   El examen del material probatorio permite dar por demostrado que las partes suscribieron un contrato de promesa bilateral de venta en el cual se estipuló una vigencia de 180 días prorrogables. En ese contrato se estipuló que el precio de la venta sería de noventa mil Bolívares que serían pagados una vez que los futuros compradores obtuvieran un préstamo de un instituto oficial, el IPASME. Los futuros compradores se comprometieron a no ocupar la vivienda hasta que se otorgara el documento definitivo. Como contrapartida no se estipuló que debieran hacer algún pago antes de la obtención del préstamo hipotecario.

   Sin embargo, los demandados –futuros compradores u optantes en el lenguaje del contrato- recibieron las llaves del inmueble y procedieron a habitarlo. Y los propietarios admitieron haber recibido hasta veintiún mil bolívares por la venta de una vivienda de su propiedad como lo señalan los recibos consignados con la demanda. Este hecho lleva al Jurisdicente a concluir que la ocupación de la vivienda fue convalidada a posteriori por los demandantes y tácitamente se acordó una prórroga del contrato, lo que se infiere de la recepción de cantidades de dinero por los propietarios después que venciera el plazo inicial de 180 días.

   También se colige que ambas partes principiaron la ejecución de la venta antes que feneciera el contrato preliminar, conclusión a la que se llega con la admisión de los propietarios de que recibieron la cuota inicial del precio (Bs.F. 21.000,00) por la venta de una casa de su propiedad (casa Nº 8, calle 8, manzana Nº 8, sector Los Próceres) que fue como describieron la operación en los recibos que otorgaron a los optantes.

   Está comprobado que el préstamo hipotecario fue aprobado por el IPASME y que el saldo del precio no se pudo pagar porque los propietarios no asistieron al acto de otorgamiento del documento de venta definitivo en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria el 30-07-2008. Los demandantes afirmaron que no lo hicieron porque el señor J.G. los sorprendió en su buena fe al manifestarles que no compraría el inmueble. Esta afirmación no fue corroborada por los accionantes sobre quienes pesaba la carga de la prueba. La no asistencia al Registro es un hecho negativo definido que sí fue probado por los demandados, pero la justificación de esa inasistencia que es un hecho positivo y concreto no fue acreditada en autos por los propietarios.

   La condición a la que se subordinó la venta eran que el IPASME concediera un préstamo y que el pago del precio se hiciera dentro del plazo de 180 días y la eventual prórroga a que hubiere lugar. El precio no se pudo pagar y el préstamo quedó insubsistente por un hecho contrario a la buena fe del contrato como lo fue la inasistencia injustificada de los propietarios.

   El artículo 1.208 prevé una solución que sirve de directriz, por su analogía con la situación planteada en autos. Dice la norma: La condición se tienen por cumplida cuando el deudor obligado bajo esa condición impide su cumplimiento. En este juicio los propietarios eran deudores de la obligación de otorgar el título de propiedad registrado una vez que los compradores obtuvieran un préstamo que les permitiera pagar el precio.

   Ese préstamo a pesar de que fue otorgado por un organismo oficial nunca llegó a perfeccionarse con la entrega del dinero representativo del precio porque los propietarios no acudieron al acto de otorgamiento del título de propiedad. Dicho de otro modo, el préstamo no llegó a nacer como contrato con toda la secuela de obligaciones que le son características por un acto de los propietarios en virtud de lo cual, a los únicos efectos de hacer exigible la ejecución de la promesa bilateral de venta esa condición, el otorgamiento del préstamo dentro del plazo convencionalmente estipulado, se debe tener por satisfecha. Así se decide.

   En definitiva, en la parte dispositiva de este fallo se desestimará la pretensión de resolución del contrato interpuesta por los actores.

   En cuanto a la pretensión de entrega del inmueble a los demandantes se advierte que la desestimación de la resolución acarrea el que se rechace también esta pretensión puesto que los demandados sí comprobaron que tienen derecho a pedir la ejecución de la promesa de vender el inmueble ya que el retardo en el pago del precio es un hecho directamente imputable, a título de culpa, a los accionantes. Así se decide.

   En la demanda se acumuló una pretensión de indemnización de daños ocasionados a la estructura de un local comercial, retiro de una puerta tipo Santamaría, clausura de puertas y ventanas y daños al techo de la vivienda. Los daños fueron estimados en diez mil quinientos Bolívares.

   La revisión del material probatorio permite concluir que los daños cuyo resarcimiento demandan los propietarios de la casa Nº 58, manzana Nº 8, de la Urbanización Los Próceres no fueron comprobados en juicio. No existe en autos un solo elemento de convicción que se refiera a tales daños. Por este motivo, se rechaza la indemnización de daños reclamada en la demanda.

   En lo que concierne a la pretensión de pago de cuatrocientos veinte Bolívares por concepto de servició de electricidad consumido por los accionados durante su estadía en el inmueble ya quedó demostrado que los demandados sí pagaron el servicio por cuya razón también este punto de la demanda será desestimado.

   Se demandó el pago de siete mil ciento cincuenta Bolívares que es la suma a la que aspiran los propietarios demandantes por el uso y disfrute de la vivienda cuya venta se prometió habiendo calculado los propietarios en seiscientos cincuenta Bolívares mensuales la indemnización a que tienen derecho por cada mes que duró la ilegal ocupación de la vivienda desde el 24/11/2007 hasta el 24/10/2008.

   Respecto de este punto el Jurisdicente quiere acotar que en autos esta comprobado que los demandados sí habitaron la vivienda en contravención a la prohibición estipulada en la promesa bilateral de venta; pero, igualmente está comprobado que los propietarios recibieron abonos del precio no previstos en el contrato y no lo hicieron a título de arrendamiento o como indemnización por el uso de la vivienda, sino por la venta de ella como expresamente lo señalaron en los recibos anejos al libelo. Esto quiere decir que los contratantes decidieron comenzar la ejecución de la venta que habían pactado cumpliendo en parte sus respectivas obligaciones: los propietarios consintiendo la entrega del inmueble y los demandados abonando una fracción del precio.

   Si la venta no se perfeccionó fue por culpa de los demandantes quienes no asistieron al acto de otorgamiento del documento de venta definitivo. Así pues, la posesión de la vivienda Nº 58 no fue ilegítima porque ella fue consentida tácitamente por los accionantes cuando recibieron abonos a cuenta de la venta. Por el contrario, la frustración del contrato se debió a su demora en el otorgamiento del documento de propiedad que es una de las principales obligaciones de todo vendedor contemplada en el artículo 1488 del Código Civil.

   Cuando los demandante otorgaron recibos como el que riela en el folio 19 de la 1ª pieza en el cual expresaban que recibían DIECINUEVE MIL BOLÍVARES por concepto de inicial correspondiente a la venta de un bien inmueble constituido por una casa, estaban admitiendo que esa inicial promesa de vender se estaba transformando en una venta perfecta sometida a una condición –la obtención de un préstamo con el cual pagar el precio- en la que la posesión que ejercieron los compradores no era sino la concreción de otra de las obligaciones que el legislador puso a cargo del vendedor, cual es la tradición mediante la entrega de la cosa vendida prevista por el artículo 1487 del Código Civil. Por esta razón no puede prosperar la indemnización por el uso de la vivienda que reclaman los demandantes. Así se decide.

   En la letra F del petitorio los demandantes acumulan a las anteriores otra pretensión, el pago de siete mil doscientos Bolívares que representan, a razón de un mil doscientos Bolívares por mes, la cantidad que debieron erogar los propietarios durante seis meses que duró la prórroga de un arrendamiento cuya causa habría sido ya que el incumplimiento de su contraparte les impidió adquirir una nueva vivienda u ocupar la que habían prometido vender. En relación con este pedimento ya se vio que la frustración de la venta se debió al retardo culposo de los actores. Esta constatación hace evidentemente improcedente cualquier reclamo por daños y perjuicios fundado en una supuesta inejecución de las obligaciones asumidas por los compradores –obtener un crédito hipotecario y pagar el precio-. Así se decide.

   La argumentación hilvanada a lo largo de los párrafos anteriores lleva a declarar la improcedencia de la demanda por resolución de la promesa de venta considerando que contrariamente a lo aseverado en el libelo fueron los actores quienes incumplieron sus obligaciones. Igual suerte corren las pretensiones accesorias de indemnización de daños acumuladas en el libelo.

   En relación con la reconvención este Tribunal observa:

   Ya quedó establecido que los demandados sí cumplieron con la obligación de obtener un préstamo del IPSA-ME con el cual pagarían la parte del precio aun no satisfecha. Sólo que ese préstamo no pudo perfeccionarse debido a que fue entorpecido el otorgamiento del documento de venta debido a la inasistencia de los vendedores. Por este motivo en la parte dispositiva se condenará los demandantes reconvenidos a cumplir con su obligación de otorgar el documento de venta debidamente protocolizado en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Así se decide.

   En cuanto al resarcimiento por las gestiones y erogaciones que han debido realizar los compradores en la tramitación del crédito, el daño causado por el decreto de secuestro, los compromisos adquiridos para reparar la vivienda Nº 58, y las angustias y crisis depresivas que sufrió el matrimonio el Juzgador quiere destacar:

   No hay prueba en el expediente de que los accionados hayan efectuado alguna reparación al inmueble en litigio. En lo que respecta a las gestiones y erogaciones que debieron realizar para obtener el crédito hipotecario que le permitiera pagar el precio es obvio que tales gestiones y erogaciones debían asumirlas los futuros compradores por la sola suscripción de la promesa. Haya habido o no inejecución o retardo de los vendedores tales gastos y gestiones correspondían a los optantes y prueba de ello es que en el contrato expresamente se estipuló en la cláusula 3ª que todos los gastos de esa negociación correrían por cuenta de los optantes.

   El otro concepto demandado, la indemnización por las angustias y crisis depresiva que supuestamente padeció el matrimonio al ver pérdida la ilusión de adquirir una vivienda para el grupo familiar, pertenece al ámbito del llamado daño moral. Lo primero que debe destacarse es que la condena a concluir el contrato de venta es suficiente reparación del dolor o padecimiento sufrido por los accionados. En efecto, si la causa de dicho padecimiento es la frustración experimentada por haber perdido la ocasión de adquirir la vivienda que los demandantes prometieron vender es obvio que la declaratoria con lugar de la pretensión de cumplimiento de la promesa de venta reparará dicho padecimiento.

   Visto desde otro ángulo la reparación del daño moral supone una yuxtaposición de la responsabilidad contractual con la responsabilidad aquiliana o por hecho ilícito. Sobre esta posibilidad de acumular ambas responsabilidades un fallo de la Sala de Casación Civil enumeró las hipótesis en que tal acumulación era permitida. En este sentido, la sentencia nº 0072 del 5/2/2002 siguiendo la opinión de Melich Orsini indicó para que la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual pueda darse es necesario que una culpa dañosa distinta se juntara a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual, lo cual supondría dos condiciones: a) que el hecho implique la violación de un deber legal independiente del contrato y b) que el daño causado por dicho hecho consista en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato.

   En el caso de autos, ya quedo establecido que los propietarios violaron un deber netamente convencional cual era el otorgar el documento de venta tan pronto como los demandados obtuvieran, dentro del plazo convenido, el préstamo del IPAS-ME y estuvieran en disponibilidad de pagar el precio del inmueble. Ningún otro hecho dañoso a título de culpa puede imputarse a los reconvenidos lo que implica que no se encuentra satisfecha la condición descrita en el literal “a”. Por otra parte, visto con detenimiento lo que en verdad denuncian los demandados es la privación del beneficio mismo que aseguraba el contrato preliminar, esto es, la posibilidad de comprar la vivienda distinguida con el Nº 58. Por tanto, no habiendo sido privados de un bien patrimonial o moral distinto del que constituía el objeto de la promesa de venta tampoco está satisfecha la condición descrita en la letra “b”. Este razonamiento apareja sin más preámbulos el rechazo de la pretensión de resarcimiento planteada en la reconvención.

   Resueltos los principales puntos que conforman el tema litigioso el Juez cree pertinente aclarar que la declaratoria con lugar de la pretensión de cumplimiento de la promesa de venta lleva implícita la orden de que los demandados paguen el precio puesto que no puede haber venta sin que se produzca el pago al cual se obligaron los compradores. Por otro lado, el pago es una condición impuesta por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil para que llegado el caso la sentencia produzca el efecto traslativo de la propiedad que es propio de toda venta.

   DECISIÓN

   En mérito de las consideraciones anteriores, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la demanda por resolución de una promesa bilateral de venta incoada por R.L.R. y C.M.R.d.L. contra R.E.V.S. y J.J.G.R.. Asimismo, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por cumplimiento de la promesa bilateral de venta; en consecuencia, se condena a los ciudadanos R.L.R. y C.M.R.d.L. a concluir el contrato de venta otorgando el documento de propiedad debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria tal como se obligaron en el contrato denominado contrato de opción de compra autenticado en la Notaría Pública 2ª de Ciudad Bolívar el 17 de octubre de 2007, bajo el Nº 37, tomo 127, de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina pública, el cual tiene por objeto la vivienda identificada por su situación y linderos en la parte narrativa de este fallo y que pertenece a los actores por haberla adquirido la demandante C.M.R.d.L. por venta que le hiciera Inaida I.C.d.M. por documento protocolizado en la entonces Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Heres del Estado Bolívar el 7 de junio de 2004, bajo el Nº 9, protocolo primero, tomo 23º, 2º trimestre.

   Se ordena a los demandados reconvinientes R.E.V.S. y J.J.G.R. que paguen el saldo del precio pactado en el contrato autenticado en la Notaría Pública 2ª de Ciudad Bolívar.

   Se condena a los demandantes al pago de las costas de la demanda.

   No hay condena en costas en lo que a la reconvención respecta debido a la naturaleza parcialmente con lugar del fallo.

   Publíquese, Regístrese y déjese copia para el Archivo del Tribunal.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los siete (07) días del mes de diciembre de dos mil nueve. Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

   El Juez,

   Abg. M.A.C..-

   La Secretaria,

   Abg. S.C..-

   En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las TRES de la TARDE (3:00 p.m.).-

   La Secretaria,

   Abg. S.C..-

   MAC/SCh/editsira.-

   Resolución N° PJ0192009000622.-