Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 15 de Julio de 2008
| Fecha de Resolución | 15 de Julio de 2008 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento Por Venc |
ASUNTO: AP31-V-2008-000176
Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal que presentó A.R.O.D.P., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.V-4.432.570, representada por el abogado en ejercicio V.C.D., IPSA # 47.194; contra la ciudadana M.N.C.M., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.V-16.443.979.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda (reforma del libelo en el folio 42 y ss)
Refiere la parte actora que ella suscribió (31-01-2003) un documento notariado contentivo de contrato de arrendamiento con la parte demandada, sobre un apartamento de su propiedad, No.8 del piso 5° (aún cuando por error se dijo que estaba en el Piso 4°) del Edificio Nuria, entre las esquinas de Pineda a Toro, Municipio Bolivariano Libertador, Parroquia Alta Gracia, Distrito Capital: por el alquiler de Bs.250.000, oo, que las partes lo han aumentado a Bs.300.000,oo
Dicho contrato inicialmente fue por tiempo determinado; pero por la permanencia de la inquilina en el inmueble arrendado después del tiempo fijo y su prórroga legal, el mismo se convirtió en uno a tiempo indeterminado.
Ahora bien—sigue diciendo—la parte actora esta viviendo con sus dos hijos—uno con síndrome de Down en una casa alquilada por su hermano, conviviendo allí con otras siete personas más. Dicha casa, que se encuentra en la Ave. Panteón Callejón Los Erasos, Barrio Los Erasos, signada con el NO:18, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital., tiene solo dos habitaciones, un baño y sala comedor-cocina. Viendo en ella en estado de hacinamiento y sin ninguna privacidad; ya que duermen en la sala, y no aguantan más la incomodidad en que viven.
Muchas han sido las gestiones para que la demandada desocupe el inmueble arrendado, y así poder la actora resolver el problema de hacinamiento en que se encuentra con sus dos hijos; pero todo ha sido inútil. Es por ello que acude a demandarla en desalojo, en base a la causal B) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; esto es, por la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.
Estima la demanda en Bs.F.3.600,oo
Contestación de demanda (folio 196 y ss)
La parte demandada, haciéndose asistir por la abogada en ejercicio Y.C.B., IPSA # 32.804, contradijo la demanda, aduciendo los siguientes argumentos:
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La parte actora en el primer libelo dice que vive en una dirección y después en el libelo reformado dice que vive en otra. ¿Dónde vive realmente?
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La parte actora incurre en una acumulación prohibida de pretensiones, al pretender la resolución del contrato y al mismo tiempo el desalojo con fundamento en la causal b del art. 34 y con fundamento en el art. 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. La resolución y el desalojo son pretensiones contrarias.
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Después en el Capítulo II de su escrito de Contestación, va señalando los hechos admitidos y los que considera que no son ciertos.
Entre los primeros señala como ciertos:
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El contrato de arrendamiento objeto del juicio sobre el apartamento 8 del edificio Nuria.
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El alquiler de Bs.F.250, oo que posteriormente fue aumentado a Bs. F.300,oo.
Entre los hechos libelados que considera falsos, menciona:
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El lugar donde alega vivir la parte actora
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El hacinamiento que dice vivir.
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Que ella no tenga donde vivir.
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Que le estén pidiendo desocupación de donde vive.
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Que se encuentre en estado de necesidad, ya que es propietaria de un inmueble en Turmero.
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Lo que sí es verdad—dice—es que la parte actora en diciembre le exigió un aumento del canon de arrendamiento, lo cual no aceptó; por lo que amenazó con demandarla.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado definida la controversia, pasemos entonces a analizar los medios probatorios que las partes hagan llegar al expediente; en el entendido que es la parte actora la que debe correr con la carga de probar los extremos de la causal de desalojo que invocó para demandar, y que están contenidos en el literal b) del art. 34 del Decreto Ley de la materia inquilinaria
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Al folio 10 y ss corre un documento notariado, donde se expresa que la parte actora ha liberado la hipoteca de primer gado que pesaba sobre el apartamento del Edificio Nuria, cuya desocupación es el objeto del presente juicio.
Si bien dicho documento se refiere a la liberación de la hipoteca, allí se dice que pertenece a la parte actora; por lo tanto hace prueba del título de propiedad de ella sobre el inmueble cuya desocupación pretende en este juicio, de conformidad con el art.1361 CC, que dice que la plena fé del documento publico alcanza también a las enunciaciones que tengan una relación directa con el acto, como es el presente caso.
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Al folio 12 corre un documento privado representativo de un Informe Médico respecto a la s.d.P.O.E., donde se dice que padece de Síndrome de Down.
Dicho recaudo, al ser un documento privado, su copia fotostática no tiene valor probatorio sumario o provisional, de acuerdo con el art. 429 CPC.
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Al folio 15 y ss corre en fotostato una carta o acta manuscrita, firmada por las partes. Si bien aparece un sello húmedo, prácticamente ilegible, dicho recaudo se tiene por documento privado, por lo que su copia fotostática carece de valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC.
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Al folio 17 corre en fotostato un documento notariado representativo de un convenio entre las partes de este juicio, sobre el inmueble de autos, del Edificio Nuria, cuya desocupación se pretende en el presente juicio. Se tiene por reconocido.
En él las partes dicen que se deja sin efecto el contrato de arrendamiento sobre el apartamento de autos; y que, a partir del 16 de octubre de 2006 (fecha de autenticación por notaria), comienza la prorroga legal de un año, por ser la relación arrendaticia de cuatro años.
Si la prórroga legal de un año comienza a partir del 16 de octubre de 2006, la misma debería concluir entonces el 16 de octubre de 2007. Si la relación arrendaticia continuó después de esa fecha, es obvio que el contrato de arrendamiento se ha reconducido tácitamente, haciéndose a tiempo indeterminado, de acuerdo con el art. 1600 CC, como lo afirmó el actor en su libelo
En cuanto a que el contrato se haya continuado ejecutando después del 16 de octubre de 2007, queda demostrado porque el mismo demandado en su contestación no negó tal circunstancia, ni habló—negándola—siquiera de la reconducción tácita del contrato; habida cuenta que de no haberse indeterminado el contrato, esto es de seguir siendo determinado el contrato, la presente acción estaría condenada al fracaso; ya que frente a un contrato a tiempo determinado no es posible invocar la necesidad del propietario de ocupar el inmueble alquilado, ya que la fuerza vinculante del contrato priva sobre la necesidad de dueño de ocupar la cosa, gracia al apotegma “pacta sud servanda”del art. 1158 CC. Así se declara.
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Al folio 19 y ss corre fotostato de documento notariado (31 de enero de 2003), representativo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de este juicio, sobre el inmueble cuya desocupación se pretende.
En él se fijó un año de duración como plazo fijo, sin que se haya estipulado renovación automática si no hay aviso en contrario, por lo que para el 31 de enero de 2004, comenzaría el decurso de la prórroga legal de seis meses, de acuerdo con el literal a) del art. 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluyendo dicha prórroga legal, el 31 de julio de 2004.
Si después de esta fecha “el inquilino quedara y se le dejara en posesión de la cosa arrendada” (art.1600CC), es cuando puede decirse que se produce la tácita reconducción del contrato. La parte actora dijo que eso fue lo que ocurrió en el presente caso y la parte demandada en la contestación no la desmintió; por lo que debemos concluir que ese contrato se habría indeterminado.
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Al folio 22 y ss corre un documento privado traído al juicio en copia fotostática, por lo cual carece de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC.
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Al folio 47 y ss corre en fotostato un documento protocolizado, representativo de la compra-venta que se le hizo a la parte actora del inmueble arrendado, cuya desocupación persigue en el presente juicio, y que se encuentra identificado en el libelo
Con dicho documento queda probada la propiedad de la parte actora sobre dicho inmueble, cumpliéndose con uno de los requisitos de la causal de desalojo; esto es, que el inmueble a desocupar sea propiedad de la parte actora.
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Al folio 51 y ss corre en copias fotostáticas consignaciones judiciales de cánones de arrendamientos que hiciera la parte demandada a favor de la parte actora.
Comienza consignando el alquiler correspondiente al mes de julio de 2007 y sigue consignando los meses siguientes hasta febrero de 2008
Al folio 71 corre copia de un auto del Tribunal de Consignaciones donde dice que en fecha 12 de diciembre de 2007, la parte actora solicitó que le entreguen las consignaciones hechas por la inquilina de los meses de octubre y noviembre de 2007.Lo cual se las entregaron el 14 de marzo de 2008.
Esta solicitud de la parte arrendadora-actora, hecha antes de la presentación de la demanda, demuestra a las claras la continuación de la ejecución del contrato de arrendamiento después de haberse vencido la prórroga legal, lo que hace que el contrato se considere indeterminado por su reconducción tácita, de acuerdo con el art. 1600 CC. Amén del asentimiento del demandado en contestación con la afirmación del actor en el libelo de la continuación del contrato después de vencida la prórroga legal, como ya antes lo hicimos notar.
Por otra parte, el retiro de dichas consignaciones por la arrendadora, no hace que la acción incoada de desalojo se tenga por desistida, ya que se esta haciendo después que esta presentada la demanda, y además por no ser la demanda una por falta de pago de alquileres, de acuerdo con el art. 52 del Decreto Ley
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Al folio 75 y ss corre en original documento notariado (16 de octubre de 2006), donde las parte convinieron dar por terminador el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas y dar comienzo a la prórroga legal de un año, a partir de de la fecha de autenticación de dicho documento. Prórroga legal que concluiría el 16 de octubre de 2007.
Ya dijimos que como el contrato se siguió ejecutando después del año de la prórroga legal, como hemos visto, dicho contrato se habría indeterminado.
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Al folio 206 y ss corre acta de la declaración del testigo C.E.A.S., c.i. 10.527.438, promovido por la parte actora;
Dicho testigo bajo juramento afirmó que conocía a la parte actora, y que vivía con ocho personas más en el inmueble 18 del Callejón Loa Erasos en San Bernardino, Caracas
Como pudimos comprobar cuando hicimos la inspección judicial a ese inmueble, allí vive la parte actora en un estado de completo hacinamiento.
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Al folio 210 y ss corre acta de la declaración del testigo GLORIA DEL VALLE SIFONTES, C.I. No.V-8.458.296, promovido por la parte demandante.
Dicho testigo bajo juramento afirmó que conocía a la parte actora, y que vivía con otros familiares más en el inmueble 18 del Callejón Loa Erasos en San Bernardino, Caracas
Como pudimos comprobar cuando hicimos la inspección judicial a ese inmueble, allí vive la parte actora en un estado de completo hacinamiento.
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Al folio 212 y ss corre acta de la declaración del testigo M.Y. CORDOBA AGUIRRE C.I. No.V-24.087.537, promovido por la parte demandante.
Dicho testigo, bajo juramento, afirmó que conocía a la parte actora, y que vivía con ocho personas más en el inmueble 18 del Callejón Loa Erasos en San Bernardino, Caracas
Como pudimos comprobar cuando hicimos la inspección judicial a ese inmueble, allí vive la parte actora en un estado de competo hacinamiento.
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Al folio 216 y 217 corre Acta de la Inspección Judicial que recoge la visita que hicimos a la casa donde habita la parte demandada en compañía con otros familiares
Su pudo constatar el escasísimo espacio de esa vivienda para el número de personas que la ocupan.
Se puede afirmar que viven en completo hacinamiento.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos ya concluir que la parte actora ha demostrado los extremos de la causal de desalojo del art. 34, letra b) del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, a saber:
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que la actora es propietaria del inmueble alquilado a la parte demandada;
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y que la arrendadora esta viviendo actualmente en condiciones de hacinamiento tal, que justifica la necesidad de mudarse al apartamento que arrienda a la parte demandada.
En efecto, esta causal plantea una suerte de conflicto de intereses entre el propietario y el arrendatario como poseedor precario que es de la cosa arrendada. Y es obvio que en ese conflicto la ley decidió favorecer al propietario; ya que entre la posesión legítima y la posesión precaria, es lógico sacrificar a esta última para privilegiar la primera. Así se declara.
Debemos aclarar que la parte actora no acumula acciones contrarias. Debemos atenernos al libelo reformado.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que presentó A.R.O.d.P. contra M.N.C.M., ambas partes arriba identificadas.
En consecuencia, condena a la parte demandada a que desaloje el inmueble por ella alquilado, arriba identificado y que se lo entregue a la parte actora para que ésta lo viva. Hay condena en costas procesales por razón del vencimiento.
Se advierte que una vez desocupado el inmueble, si la parte actora no se mudara a dicho inmueble; sino por el contrario, le diera otro destino, estaría incurriendo en fraude procesal, con todas las consecuencias que ello aparejaría.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ
La Secretaria Acc.
YOSMAR RIOS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las doce y media de la tarde se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La secretaria
