Decisión nº 364 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 14 de Agosto de 2014

Proveniente del Órgano Distribuidor, es recibida y admitida por este Juzgado en fecha 2 de octubre de 2013, la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS intentada por la ciudadana R.M.V.d.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.478.202, actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge ciudadano R.E.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.521.308, ambos domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, asistida por el abogado en ejercicio H.C.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 37.884; en contra de los ciudadanos H.G.d.N. y N.R.N., venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.745.432 y 1.651.114 respectivamente, y de igual domicilio.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Habiéndose admitido la demanda, en fecha 4 de octubre de 2013, se presenta la accionante para otorgar poder apud acta a los abogados H.J.C.P. y A.J.G.V., el primero ya identificado, y el segundo, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 37.846.

En fecha 25 de octubre de 2013, el abogado A.J.G.V., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia consigna las copias fotostáticas simples del libelo de la demanda y auto de admisión, a los efectos que se libren los recaudos de citación; asimismo, indica dirección. En misma fecha, el Alguacil del Tribunal expuso que recibió los medios de transporte a los efectos de llevar a cabo la citación personal de la parte demandada.

En fecha 31 de octubre de 2013, se presentó en la Sala de este Tribunal, el ciudadano R.E.G.M., asistido por el abogado A.J.G.V., quien mediante diligencia ratificó todos los hechos alegados y el derecho invocado en la presente demanda incoada por su cónyuge. En la misma fecha, otorgó poder apud acta a los profesionales del derecho H.J.C.P. y A.J.G.V., ya identificados.

En fecha 19 de noviembre de 2013, el Alguacil del Tribunal expuso que citó a los demandados H.G.D.N. y N.R.N., dejando constancia que los mismos recibieron la correspondiente boleta de citación, la cual se negaron a firmar. En fecha 21 de noviembre de 2013, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó que se libraran las respectivas boletas de notificación, conforme a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, petición que es proveída por este Juzgado mediante auto de fecha 25 de noviembre de 2013.

En fecha 29 de noviembre de 2013, la Secretaria del tribunal dejó constancia de haber cumplido con las formalidades de Ley. En fecha 18 de diciembre de 2013, el abogado C.E.O.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 202.639, actuando en su carácter de apoderado judicial de los demandados H.G.D.N. y N.R.N., presentó escrito de contestación a la demanda.

Endecha 27 de enero de 2014, la Secretaria del Tribunal deja constancia que la parte actora presentó pruebas, las cuales fueron agregadas en actas mediante auto de fecha 11 de febrero de 2014, siendo admitidas mediante auto de fecha 18 de febrero de 2014. En fecha 5 de marzo de 2014, se libraron los oficios Nos. 180-14 y 181-14, y el despacho de pruebas No. 185-18-14. En fecha 11 de marzo de 2014, el Tribunal ordenó oficiar a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN) para que autorice a las entidades bancarias, a responder la información requerida. En la misma fecha se libró el oficio No. 210-14.

En fecha 7 de abril de 2014, se recibió las resultas del despacho de pruebas proveniente del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En fecha 7 de abril de 2014, se agregaron a las actas oficios remitidos por la Superintendencia de Bancos. En fechas 29 de abril y 15 de mayo de 2014, fueron agregados al expediente las comunicaciones remitidos por el Banco de Venezuela y por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat respectivamente.

En fecha 23 de mayo de 2014, la parte demandante mediante escrito solicitó se fijara el día para la consignación de informes, proveyéndose dicho pedimento mediante auto de fecha 27 de mayo de 2014, en el cual se fijó el décimo quinto (15°) día de despacho siguiente a la notificación de las partes. En fecha 2 de junio de 2014, mediante diligencia se dio por notificada la representación judicial de la parte actora. Posteriormente, este Juzgado ordenó la notificación de los demandados, exponiendo el alguacil en fecha 12 de junio de 2014, haber efectuado las mismas.

En fecha 7 de julio de 2014, la parte actora presentó tempestivamente su escrito de informes en la presente causa. En fecha 10 de julio de 2014, el abogado C.O., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, se da por notificado, e indica dirección. En fecha 11 de julio de 2014, el referido abogado consigna extemporáneamente escrito de informes.

Siendo la oportunidad legal correspondiente para dictar Sentencia en el presente juicio, este Jurisdicente lo hace previa las consideraciones siguientes:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

La Parte Actora: Expone la parte accionante lo siguiente:

 Que en las fechas 6 de septiembre de 2012 y 2 de octubre de 2012, celebraron en su carácter de promitentes compradores, un contrato de opción de compra-venta de un inmueble tipo casa, ubicado en el Barrio Sabaneta Larga, hoy avenida 18A, No. 95A-66, sector La Florida, de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., con los ciudadanos H.G.D.N. y N.R.N., actuando en su carácter de promitentes vendedores.

 Que dicho inmueble es propiedad de los promitentes vendedores, según consta de documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de julio de 2010, bajo el No. 2010.2522, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 480.21.5.10.162 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010.

 Que la operación de opción de compra venta, consta en documento privado en el cual se establecieron las cláusulas sobre las cuales se debían regir las partes, estipulándose el precio total por el mencionado inmueble en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), incluyendo en el mismo, todas las mejoras, adherencias, pertenencias y bienhechurías de las cuales consta el referido inmueble.

 Que se acordó que el lapso de la opción de compra venta era de noventa (90) días continuos, prorrogables por noventa (90) días más y así sucesivamente hasta tanto fuera aprobado el crédito hipotecario. Que en aras de garantizar la efectiva realización de la compra venta, entregaron a los promitentes vendedores la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) por concepto de arras, a través de un cheque del Banco Provincial de fecha 7 de septiembre de 2012.

 Que se estableció de manera expresa que los promitentes vendedores tenían la obligación de gestionar y hacer entrega de los documentos y recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, pero en la misma cláusula se estipuló que los promitentes compradores podían realizar dichos trámites y los gastos generados con ocasión a ello, serían deducidos del saldo restante a ser cancelado a los promitentes vendedores.

 Que posterior al pago de la cantidad de dinero por concepto de arras, procedieron a gestionar, cancelar y obtener los recaudos correspondientes al trámite del crédito hipotecario subsidiado para presentarlos ante el Banco de Venezuela. Que en fecha 4 de enero de 2013, la referida entidad bancaria le informa sobre la aprobación del crédito, es decir, antes de los segundo noventa (90) días establecidos en la cláusula tercera del contrato.

 Que en fecha 7 de enero de 2013, acudió al Banco a retirar el comprobante de la aprobación, pero le informaron que debía esperar un nuevo llamado para retirar el documento. Que en razón de haber transcurrido más de un mes, sin recibir el mismo, se trasladó en fecha 13 de marzo de 2013, a la sede principal del Banco de Venezuela ubicada en la ciudad de Caracas para aligerar el proceso, informándole que el documento sería enviado a Maracaibo en los siguientes días.

 Que en fecha 4 de abril de 2013, retiró el mencionado documento de la entidad bancaria; y que en fecha 23 de abril de 2013, cuando lo consignó por ante el Registro respectivo, los promitentes vendedores aparecían como solteros en su cédula de identidad y tuvieron que actualizarlas con su estado civil “casado”.

 Que finalmente en fecha 26 de abril de 2013, el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, le entregó la constancia de consignación de documentos y los recaudos. Que procedió a consignarlos ante la entidad financiera para que solicitaran la transferencia de recursos a BANAVIH. Que al respecto le informaron, que los recursos se estaban demorando porque el Ejecutivo no los había autorizado, cuestión que notificó a los promitentes vendedores, quienes decidieron aumentar el precio del inmueble de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00) a QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00).

 Que ante el aumento del precio de la vivienda y la constante presión por parte de los promitentes vendedores, en fecha 7 de agosto de 2013 viajó a Caracas a la oficina principal de BANAVIH, donde le informaron que los recursos ya estaban por ser transferidos. Que les comunicó a los promitentes vendedores sobre dicha información, quienes plantearon en vender la vivienda por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), de lo contrario el negocio no iba.

 Que después de varias gestiones, la entidad bancaria le informa que deben tener vigentes las solvencias porque la fecha para la firma del documento definitivo estaba fijada para el día 17 de septiembre de 2013, por lo cual, se contactó con el ciudadano N.R.N. y su cónyuge, para confirmar la fecha de la protocolización. Que en ese momento dichos ciudadanos le afirmaron que no le iban a vender la casa objeto de la pretensión por menos de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) y en fecha 16 de septiembre de 2013, los abogados de los promitentes vendedores le confirmaron que la negociación no continuaría y se darían por terminadas las conversaciones.

 Que considera que en su carácter de promitentes compradores han dado fiel cumplimiento al contrato de opción de compra venta, incluso asumiendo cargas, gastos y gestiones que debieron ser ejecutadas por los promitentes vendedores; que han dado clara y suficiente muestra de voluntad e intención de ejecutar el contrato, es decir, de adquirir el inmueble destinado a vivienda y que por el contrario, los demandados no han actuado de buena fe, y no han dado cumplimiento a lo pactado contractualmente.

 Por tal motivo, demanda a los ciudadanos H.G.D.N. y N.R.N., para que voluntariamente o mediante sentencia dictada al efecto, sean obligados a dar cumplimiento a lo estipulado en el contrato de opción de compra venta, y en ese sentido, procedan a protocolizar el documento definitivo traslativo de propiedad, haciendo la entrega material del mismo, y de igual forma, procedan a indemnizar los daños y perjuicios que le han causado, y que estiman en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), más la cancelación de OCHO MIL TRESCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 8.306,14), por concepto de gastos generados.

La Parte Demandada: El apoderado judicial de los ciudadanos H.G.D.N. y N.R.N., dio contestación, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en su contra, y además expuso:

 Que no fue sino hasta el 27 de agosto de 2013, que la demandante junto a su papá, se presentaron para informarles que el préstamo ya estaba aprobado, cuestión que tampoco fue cierta. Que les ofrecieron la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) de los cuales entregarían la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), y el resto, es decir la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), serían entregados en un plazo de tres (3) meses, propuesta esta que fue rechazada por sus representados.

 Que es falso que sus representados le hayan pedido la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00).

 Que el tiempo del contrato transcurrió, ya que había pasado un año desde que lo firmaron. Que con respecto a la devolución de la “acción de compra” (opción de compra o arras), les manifestaron que tan pronto recuperaran el dinero se los devolvía porque lo habían entregado como opción para la compra de una vivienda.

 Que a pesar de que los demandantes manifiesten que sus representados aparecían con cédulas de solteros, en realidad tienen cédulas de casados, y las solvencias eran canceladas por ambas partes, y así fue durante más de seis meses continuos después de firmada la mencionada opción de compra venta.

 Que es cierto que durante ese lapso de espera, sus representados firmaron una opción de compra venta para adquirir una vivienda, en fecha 21 de septiembre de 2012, en la cual dieron la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), y que debido al incumplimiento de los demandantes, perdieron el cincuenta por ciento (50%) de la mencionada cantidad de dinero, por concepto de cláusula penal.

 Que los demandantes hacen caso omiso de lo firmado por ellos, ya que interponen una demanda temeraria, cuando claramente se encuentra vencido el lapso de duración de la opción de compra venta privada firmada el día 6 de septiembre de 2012, así como la respectiva prórroga, lo que debe dar por rescindido el contrato de pleno derecho, y darse aplicación a la cláusula penal establecida en la cláusula sexta del acuerdo.

 Que sus representados son personas sexagenarias, y que a raíz de todos estos inconvenientes, la ciudadana H.G.D.N. se encuentra en un estado de salud grave, incluso el cáncer que ella sufrió, se le activó de tanta presión, sufrimiento y angustia psicológica.

 Que por todas las defensas opuestas, solicita que sea desestimada la demanda, ya que sus representados han cumplido con sus obligaciones, y les corresponde a los demandantes cumplir con la Ley.

III

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Una vez abierto el lapso probatorio, este Sentenciador pasa a analizar las pruebas que rielan en autos, y que quedaron debidamente promovidas y evacuadas por la parte actora:

Observa este Juzgador que la parte actora pasó a ratificar el valor probatorio de las documentales consignadas adjunto al libelo de la demanda, las cuales se detallan a continuación:

 Copia simple de cédulas de identidad de los ciudadanos R.M.V.D.G., R.E.G.M. y H.G.D.N..

Al respecto, se tratan de copias fotostáticas simples de documentos públicos administrativos, que no fueron tachados ni impugnados por la parte demandada, por lo que este Juzgador le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose de ellas, la identidad de las partes interactuantes en el negocio jurídico. Así se establece.

 Original del poder autenticado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Achaguas del Estado Apure, cumpliendo funciones notariales, en fecha 21 de septiembre de 2012, anotado bajo el No. 12, tomo 10 de los libros de autenticaciones; otorgado por el ciudadano R.E.G.M., a favor de la ciudadana R.M.V.D.G..

Este Tribunal considerando que dicha instrumental no fue impugnada por la parte adversaria conforme a las previsiones de ley, aunado a que el otorgante del documento, ciudadano R.E.G.M., se presentó ante este Tribunal y ratificó el libelo de demanda presentado por su cónyuge, este Juzgador le confiere pleno valor probatorio respectivo a tenor del artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

 Originales de los documentos de opción de compra venta suscritos por las partes, el primero de ellos, documento privado de fecha 6 de septiembre de 2012, y el segundo, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 2 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 73, tomo 112 de los libros de autenticaciones.

Con relación al primer contrato celebrado por las partes en fecha 6 de septiembre de 2012, aprecia este Sentenciador que se trata de un instrumento privado, que fue expresamente reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, por lo que este Juzgador le otorga pleno valor probatorio en lo que respecta a las declaraciones de voluntad allí expresadas. Así se establece.-

En referencia, al contrato celebrado en fecha 2 de octubre de 2012, se observa que se trata de un instrumento privado autenticado, que refleja la voluntad de las partes. Con relación a este tipo de documentos, el artículo 1.363 del Código Civil establece:

El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones

.

Por su parte, el artículo 444 Código de Procedimiento Civil respecto del reconocimiento de instrumentos privados expresa:

La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

En este sentido, visto que la parte demandada en su escrito de contestación, no desconoció expresamente el referido instrumento, así como tampoco fue tachado de falso, se le otorga pleno valor probatorio, en lo atinente a las declaraciones de voluntad allí plasmadas por las partes. Así se considera.-

 Copia certificada de documento de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 7 de mayo de 2010, anotado bajo el No. 29, tomo 19 de los libros de autenticaciones y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de julio de 2010, inscrito bajo el No. 2010.2522, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 480.21.5.10.162 y correspondiente al folio real del año 2010. Documento mediante el cual, los ciudadanos H.G.D.N. y N.R.N., compra el inmueble objeto del litigio a la ciudadana N.M.G.R..

Al respecto, se observa que se tratan de copias certificadas de un documento público, que al no ser impugnados por la parte contraria y estar emanados de la autoridad competente, se les otorga el valor probatorio correspondiente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose el carácter de propietarios de los demandados sobre el inmueble objeto del litigio. Así se determina.

 Copia fotostática simple de cheque No. 00000287, del Banco Provincial, girado contra la cuenta No. 0108-0085-45-0100193462, cuyo titular es la ciudadana R.M.V.S., de fecha 7 de septiembre de 2012, a favor de la ciudadana H.G.D.N., por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00).

En lo correspondiente a dicha documental, observa este Juzgador que se trata de un documento privado, girado a favor de la codemandada H.G.D.N., y en virtud de no haber sido impugnado ni tachado de falso, se le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose que efectivamente la accionante hizo entrega de la cantidad estipulada como arras en el contrato de opción de compra venta. Así se establece.

 Originales de Solvencias Municipales correspondientes a un inmueble ubicado en sector La Florida, avenida 18 A entre calles 95A y 95B, No. 95A-66, No. I.U.-002174 2013 y No. I.U.-0004200 2013 de fechas 15/02/2013 y 03/04/2013, expedidas por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT). Originales de Planillas de pago de solvencias fiscales del referido inmueble, No. 19113013081 de fecha 15/02/13, No. 25813005746 de fecha 03/04/13, No. 14213015853 de fecha 15/02/13 y No. 26313006926 de fecha 03/04/13, expedidas por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT). Copia fotostáticas simples de facturas de servicios municipales No. 575053 de fecha 24/09/2012, No. 575055 de fecha 24/09/12 y No. 626516 de fecha 17/01/2013. Copia fotostática simple de Formulario para Liquidación y Pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias No. 24340 de fecha 24/04/13, y original de Formulario para Liquidación y Pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias No. 02153 de fecha 02/10/13.

Sobre dicho particular, es preciso destacar que en cuanto a la definición del documento público administrativo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 209 de fecha 16 de mayo 2003, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE, dejó sentado:

…los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...

.

De manera que, las documentales antes señaladas se tratan de documentos públicos administrativos, que tienen una presunción de veracidad, que al no ser desvirtuada mediante prueba en contrario, debe este Juzgador otorgarle pleno valor probatorio, desprendiéndose el cumplimiento de los trámites correspondientes a las solvencias municipales y pagos de impuestos del inmueble objeto del presente litigio. Así se determina.

 Original de certificación de gravámenes emanada del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 1 de noviembre de 2012.

Al respecto, se observa que se trata de documento público, que al no ser tachado de falso y ser emanado de la autoridad competente, se le otorga el valor probatorio correspondiente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose que sobre dicho inmueble no existen gravámenes hipotecarios, ni medidas de prohibición de enajenar y gravar o medidas de embargos. Así se aprecia.

 Impresión de correos electrónicos constantes de tres (3) folios, emanados de la ciudadana R.M.V.S. y de la cuenta servicios_alcliente@banvenez.com.

En este orden de ideas, con relación a la valoración del correo electrónico se observa que la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en su artículo 4 establece:

Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.

La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.

En ese sentido, observa este Sentenciador que los correos electrónicos devienen de un intercambio de información producido entre la codemandada R.M.V.S. y la página de atención al cliente del Banco de Venezuela, S.A, de fechas 5 y 6 de septiembre de 2013; no obstante, considerando que en dichos mensajes intervienen un tercero ajeno al proceso, al no ser ratificado en juicio la información que contienen dichas documentales, procede en consecuencia a desecharse. Así se establece.-

 Consulta de crédito hipotecario de fechas 16 de enero y 4 de julio de 2013.

En relación a dichas probanzas, se observa que se tratan de documentos emanados de tercero ajeno al proceso, como lo es el Banco de Venezuela, por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser ratificada en juicio a través de la prueba de informes, por tratarse de una persona jurídica, sin embargo, aprecia este órgano jurisdiccional, que si bien la parte accionante promovió prueba de informe a dicha entidad financiera, no se expresó la ratificación de tales documentales, por lo tanto se desechan de la presente causa. Así se considera.

 Ticket Electrónicos de boletos aéreos emanados de la aerolínea Venezolana, Nos. 3640210117219, 3640210218870, 3640210262205, 3640210262206 y 3640210262320 de fechas 13 de marzo de 2013, 4 de julio de 2013, 5 de agosto de 2013, 5 de agosto de 2013 y 6 de agosto de 2013.

Este Juzgador considerando que dichas documentales emanan de un tercero ajeno al presente proceso, al no ser ratificas en juicio conforme a las reglas del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 433 ejusdem, procede a desecharlas. Así se establece.-

 Copia simple del documento de Contrato de Préstamo con Garantía Hipotecaria de Primer Grado, emanado del Banco de Venezuela.

Sobre dicha documental, este Tribunal procederá a efectuar la valoración respectiva, en la oportunidad de valorar la prueba de informe a dicha entidad bancaria. Así se establece.-

Por otra parte, la demandante adjunto al escrito de promoción de pruebas, consigna las siguientes documentales, cuyo valor probatorio invoca:

 Promovió constante de cinco (5) folios, copias fotostáticas simples del instrumento denominado Consulta Beneficiarios de Créditos Hipotecarios FAOV-SUBSIDIO, en la cual aparece la cédula V14521308, perteneciente al ciudadano R.E.G.M..

Al respecto, observa este Sentenciador que las anteriores documentales, se tratan de copias simples de una impresión de la página web http://www.banavih.gob.ve/index.php/faov/40-consulta-beneficiario-faov, correspondiente al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat (MINVIH), en la cual, se observa el listado de beneficiarios del subsidio directo habitacional-crédito faov, apreciándose en el listado correspondiente al estado Zulia, la cédula V14521308 que pertenece al accionante R.E.G.M.; así como también en el anexo referido al solicitante, se desprende que las fechas de transferencias de los recursos al operador financiero son: 27 de agosto de 2013, 9 de octubre de 2013, 12 de noviembre de 2013, 6 de diciembre de 2013 y 13 de enero de 2014.

En atención a ello, este Juzgador considera que deben ser valorados en todo su valor, con la eficacia probatoria de copia fotostática de documento administrativo, al no haber sido impugnado por la contraparte y en virtud de haber sido emitido por un ente que forma parte de la organización administrativa del estado venezolano, de conformidad con los artículos 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

 Promovió constante de trece (13) folios, la trascripción de varios mensajes de textos vía telefónica intercambiados entre la ciudadana H.G.D.N. (BERTA) y la ciudadana R.M.V.D.G..

En relación a dicho medio probatorio, este Tribunal considera que el mismo está representado como un medio de prueba libre, el cual su evacuación tiene un trámite especial; así la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 547 de fecha 13 de julio de 2007, bajo la ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, estableció:

Así pues, esta Sala en sentencia de fecha 19 de julio de 2005, caso Producciones 8 ½ C.A., contra Banco Mercantil (Banco Universal), se pronunció respecto a la tramitación de las pruebas libres que no se asimilan a los medios probatorios tradicionales, estableciendo lo siguiente:

1.- El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio.

2.- El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba; pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad, que es un instrumento para alcanzar la justicia según lo dispone el artículo 257 de nuestra Carta Magna, al mismo tiempo, se garantiza el debido proceso y derecho de defensa de las partes.

3.-Una vez cumplidas estas formalidades, el sentenciador determinará en la sentencia definitiva -previo al establecimiento de los hechos controvertidos-, si quedó demostrada la credibilidad y fidelidad de la prueba libre en cuestión; caso contrario, desestimará dicha prueba, pues si bien se trata de medios probatorios que no prejuzgan sobre el fondo del litigio, son indispensables para que una vez establecidas dichas circunstancias, el juez pueda establecer con plena libertad los hechos que se desprenden de la prueba conforme al sistema de la sana crítica…

Al respecto, este Sentenciador a tenor de lo antes señalado, observa que el promovente de una prueba libre, tiene la carga de proporcionarle al Juez aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la misma, lo cual podrá hacerlo a través de cualquier de los medios probatorios permitidos por la ley; en el caso de autos, se evidencia que los promoventes de la prueba libre bajo estudio, no cumplieron con dicha carga procesal; en consecuencia, al no poderse verificar la credibilidad e identidad de los mismos, procede a desechar las referidas documentales, por no merecerle fe. Así se establece.-

 Prueba de informe al Banco de Venezuela, S.A. Copia simple del documento de Contrato de Préstamo con Garantía Hipotecaria de Primer Grado, emanado del Banco de Venezuela

Mediante auto de fecha 29 de abril de 2014, se recibe comunicación de fecha 11 de abril de 2014, librada por dicha entidad bancaria, en el que se informan que efectivamente los ciudadanos R.G. y R.V., mantienen una solicitud de crédito para la adquisición del inmueble ubicado en la avenida 18-A No. 95A-66, sector La Florida de la parroquia Cacique M.d.m.M.d.e.Z., y que la misma fue aprobada con recursos del FAOV. De igual forma manifestaron, que no era posible suministrar copia del contrato, debido a que se llamó al cliente y el mismo notificó que no iba a firmar por demanda al vendedor. Con respecto a dicha información, este Juzgado visto que la misma fue suministrada por la entidad bancaria competente para ello y siendo que la misma es pertinente con los hechos discutidos en el presente proceso, conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, procede a otorgarle el valor probatorio correspondiente. En cuanto a la instrumental representada por el documento de Contrato de Préstamo con Garantía Hipotecaria de Primer Grado, emanado del Banco de Venezuela, este Juzgador considerando que la misma no fue objeto de ratificación, procede a desecharla. Así se establece.-

 Prueba de informe al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat del Estado Zulia.

Mediante auto de fecha 15 de mayo de 2014, se recibe oficio No. PRE/GGO/14/000795 de fecha 12 de mayo de 2014, a través del cual, el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat informa que la solicitud de crédito mancomunada por parte de los ciudadanos R.E.G.M. y R.M.V., fue realizada ante el operador financiero Banco de Venezuela; que el crédito a otorgar con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) y del Fondo de Aportes del Sector Público (Subsidio), fue aprobado por el operador financiero en fecha 07/01/2013. Que el monto del inmueble a adquirir por parte de los solicitantes asciende a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), que la inicial aportada es de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), siendo que lo requerido a BANAVIH como préstamo asciende a TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00). Asimismo, informan que el monto que le corresponde por subsidio asciende a la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 97.551,00) y el monto restante será otorgado como préstamo con recursos del FAOV por DOSCIENTOS DOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES (BS. 202.449,00). Por último, participan que el operador financiero realizó la solicitud ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, por lo que se procedió al desembolso de dichos recursos en las siguientes fechas: 27/08/2013, 09/10/2013, 12/11/2013, 06/12/2013, 13/01/2014, 11/02/2014, 13/03/2014 y 07/04/2014, y se incluyó en la solicitud de recursos realizada por el Banco de Venezuela para Mayo 2014.

Con respecto a dicha información, este Juzgado visto que la misma fue suministrada por la entidad bancaria competente para ello y siendo que la misma es pertinente con los hechos discutidos en el presente proceso, conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, procede a otorgarle el valor probatorio correspondiente. Así se establece.-

 Prueba testimonial de los ciudadanos MARYELIS A.P.U., M.E.F.d.P., C.E.A.S., F.D.V.G. y C.F.V.P., titulares de las cédulas de identidad Nos. 19.570.909, 4.756.516, 15.625.090, 12.757.999 y 12.306.256, respectivamente, todos venezolanos, mayores de edad, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

Con respecto, a dichas testimoniales, se observa de actas que fueron evacuadas únicamente la de los ciudadanos C.E.A.S., M.E.F.D.P., C.F.V.P., ya que el promovente desistió de la testimonial de las ciudadanas MARYELIS A.P.U. y F.D.V.G..

A los mencionados testigos se le formularon las siguientes interrogantes: Si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos R.G., R.M.V., H.G.D.N. y N.R.N.; Si le consta que los ciudadanos R.G. y R.M.V., firmaron contratos de opción de compra venta con los ciudadanos H.G.D.N. y N.R.N. sobre un inmueble ubicado en el barrio Sabaneta Larga, avenida 18A, casa No. 95A-66, sector La Florida, Parroquia Cacique Mora del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; Si le consta que para dicho contrato de opción de compra venta, le entregaron a los propietarios del inmueble la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), quienes se han negado rotundamente a firmar el documento definitivo de venta.

De esta manera, en fecha 28 de marzo de 2014, rindió declaración la ciudadana C.E.A.S., quien respondió que si conoce a los cuatro (4) ciudadanos; que le consta ya que los acompaño a firmar dichos contratos y que le consta que los ciudadanos R.G. y R.M.V. entregaron esa cantidad, que se negaron a venderle y que les aumentó el precio de venta del inmueble, ya teniendo aprobado el crédito por el banco y listo para firmar.

En la misma fecha rindió declaración la ciudadana M.E.F.d.P., quien respondió que si los conoce a todos, ya que fue vecina por varios años del sector donde viven; que le consta que los accionantes dieron la opción de compra y firmaron un documento notariado; que le consta porque en el momento que estaba en casa de la ciudadana R.M.V. la llamaron del banco, y escuchó que la mencionada ciudadana decía que le habían aprobado el crédito para la casa, para terminar de cancelar el resto que se debía del inmueble; que sabe y le consta que al momento de ir a firmar el documento, los vendedores se niegan a hacerlo, aumentando el precio a la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo).

Por su parte, el ciudadano C.F.V.P., rindió declaración en fecha 31 de marzo de 2014, respondiendo que conoce a todas las personas (partes en el juicio) porque vive en el sector, como a tres casas; que le consta porque él los llevó en su carro, a la notaría para firmar el documento de compra venta; que le consta que ellos cancelaron esa cantidad como opción, y que los vendedores le aumentaron el precio del inmueble, negándose a firmar el documento de venta, al momento de tener ya aprobado el crédito bancario.

Este Juzgador por cuanto observa que los dichos de los testigos fueron contestes entre sí, así como con los hechos alegados en la demanda y con los demás medios de pruebas, pasa en consecuencia a otorgarles conforme al artículo 508 de Código de Procedimiento Civil, el valor probatorio correspondiente. Así se establece.-

Asimismo, este Juzgador en base al principio de la Comunidad de la Prueba, y por cuanto es obligación de quien decide, hacer pronunciamiento expreso sobre todos los medios probatorios insertos en actas, pasa a consecuencia a analizar las pruebas consignadas por la parte demandada, anexas al escrito de contestación de la demanda, a saber:

 Original de documento poder autenticado por ante la Notaría pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 12 de diciembre de 2013, anotado bajo el No. 56, Tomo 100.

Este Tribunal considerando que dicha instrumental no fue impugnada por la parte adversaria conforme a las previsiones de ley, este Juzgador le confiere pleno valor probatorio respectivo a tenor del artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

 Copia fotostática simple de contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos L.D.C.M.M. y N.J.N.A., en su carácter de promitentes vendedores, y la ciudadana H.G.D.N., en su carácter de promitente compradora.

Al respecto, se trata de un documento autenticado contentivo de un contrato de opción de compra venta de carácter privado celebrado entre los demandados y dos terceros, quienes no forma parte del proceso, en consecuencia, siendo que la parte demandada no pasó a ratificar dicho instrumento conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, procede en consecuencia a desecharlo. Así se establece.-

 Copia simple de informe médico de fecha 20/11/13, emanado del Dr. G.T.R., titular de la cédula de identidad No. 7.788.436.

Sobre dicha documental, se observa que se trata de un documento emanado de tercero ajeno al proceso, que de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debía ser ratificado en juicio, y dado que no se produjo dicha ratificación, este Juzgador lo desecha. Así se establece.-

De igual forma, aprecia este Sentenciador, que la representación judicial de la parte demandada presentó en fecha 11 de julio de 2014, escrito denominado “escrito de informes”, en el cual, promovió testimoniales y ratificó el valor probatorio de las documentales presentadas junto a su escrito de contestación; no obstante, evidencia quien aquí decide, que el término para la presentación de informes en la presente causa se configuró el día 7 de julio de 2014, y en ese sentido, con base al principio de preclusión de los lapsos procesales, este Juzgador desestima el mencionado escrito, ya que la notificación efectuada por el Alguacil del Tribunal y la cual consta conforme a la exposición de fecha 12 de junio de 2014, fue válida, y por tanto surte todos los efectos legales, al ser practicada en el mismo lugar en la cual se practicó la citación de los demandados, siendo reciba tal notificación por su cónyuge, quien es también demandado en el presente proceso. Así se determina.-

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, procede este Juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

Constata el Tribunal que la presente causa versa sobre el Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, que fue celebrado en primer término, mediante documento privado en fecha 6 de septiembre de 2012 entre los ciudadanos H.G.D.N. y N.R.N., como promitentes vendedores y los ciudadanos R.E.G.M. y R.M.V.S., como promitentes compradores, siendo celebrado posteriormente otro contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 2 de octubre de 2012, anotado bajo el No. 73, tomo 112 de los libros de autenticaciones, celebrado entre los promitentes vendedores y la ciudadana R.M.V.S., actuando en su propio nombre y en nombre y representación de su cónyuge R.E.G.M..

En ese sentido, la parte actora expresa que la operación de compra venta, sobre el inmueble descrito en actas, consta en documento privado celebrado en fecha 6 de septiembre de 2012, en el cual, se establecieron las cláusulas sobre las cuales se regiría el negocio jurídico, acordándose el precio de la venta del inmueble, el lapso de duración de la opción de compra venta, la cantidad por concepto de arras que debía ser entregada, entre otras.

Asimismo, los demandantes alegan que en fecha 7 de septiembre de 2012, le canceló a la codemandada H.G. la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.000,00) mediante cheque del Banco Provincial No. 00000287 de la cuenta corriente No. 0108-0085-45-0100193462, y que una vez cancelado el mencionado monto, procedió a gestionar, cancelar y obtener los recaudos correspondientes al trámite del crédito hipotecario, ello en virtud de que los promitentes vendedores no tenían certificado de gravamen y no estaban solventes con los servicios e impuestos municipales.

También señaló que en fecha 6 de noviembre de 2012, consignó formalmente todos los requisitos y recaudos necesarios ante el Banco de Venezuela, cuestión que produjo sus resultados ya que en fecha 7 de enero de 2013, debía presentarse en la entidad financiera para retirar el comprobante aprobatorio del crédito.

Igualmente, expuso que es un hecho público y notorio que los créditos hipotecarios sufren ciertos retardos, que no son imputables a la parte solicitante sino a verificaciones internas de la propia institución bancaria, y en virtud de haber transcurrido más de un mes sin que le entregaran el documento de contrato de préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado, se trasladó a la sede principal del Banco de Venezuela ubicada en Caracas para aligerar el proceso, y en esa oportunidad le avisaron que el documento sería enviado a Maracaibo.

Que en fecha 16 de marzo de 2013, les informó a los promitentes vendedores que el documento de hipoteca sería entregado en los próximos días. Que posterior a ello, en fecha 23 de abril de 2013 consignó ante el Registro respectivo los recaudos correspondientes, y luego presentó el acta de consignación ante el Banco de Venezuela para que éste solicitara la transferencia de recursos a BANAVIH.

Que una vez que le comunicó a los promitentes vendedores sobre dicha situación, estos le informaron que habían decidido aumentar el precio a QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), y posterior a ello, se vio en la necesidad de viajar nuevamente a la ciudad de Caracas, para dirigirse a la oficina principal de BANAVIH, donde le indicaron que ya los recursos estaban por ser transferidos. Que los promitentes vendedores modificaron nuevamente el precio del inmueble a la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00).

Que finalmente en fecha 27 de agosto de 2013, aparecen en la lista de beneficiarios a los que BANAVIH les había transferido los recursos, por lo que le proponen a los promitentes vendedores la compra del inmueble por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), para ser pagados QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) el día de la firma, y CINCUENTA MIL (Bs. 50.000,00) en los tres meses que habían solicitado para pagar la casa, proposición que fue rechazada por el copropietario.

Que después de varias gestiones, el 12 de septiembre de 2013, el Banco de Venezuela le informa que deben estar vigentes las solvencias porque la fecha para la firma del documento estaba fijada para el día 17 de septiembre de 2013, y siendo comunicada dicha información a los propietarios, los mismos manifestaron que el negocio no iba.

En derivación de la lectura de dichos alegatos, este Juzgador observa que la pretensión de la parte accionante se encuentra fundamentada en el incumplimiento por parte de los promitentes vendedores con respecto al otorgamiento del documento definitivo y la tradición legal del inmueble, ya que según lo exponen, en su carácter de promitentes compradores cumplieron con las obligaciones contraídas en los contratos de opción de compra venta. Además solicitó la indemnización de daños y perjuicios que estiman en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), más la cancelación de OCHO MIL TRESCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 8.306,14), por concepto de pagos de solvencias municipales, pagos por impuesto de propiedad inmobiliaria y por boletos aéreos.

En este orden de ideas, se procederá en primer lugar a estudiar la procedencia o no del cumplimiento de contrato de compraventa, y en relación a ello se pasará a analizar los alegatos que al respecto esgrimió la parte demandada:

En este sentido, en el lapso de contestación de la demanda, la representación judicial de los codemandados H.G.D.N. y N.R.N., expone que no fue sino hasta el 27 de agosto de 2013, cuando se presentó la demandante para informarles que se había aprobado el préstamo, y que en dicha oportunidad les ofrecieron la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), la cual no aceptaron.

Que respecto a la devolución de la opción de compra, le manifestaron a los promitentes compradores que tan pronto recuperaran el dinero se lo devolvían, porque lo habían dado en opción para la adquisición de una vivienda y en virtud de la tardanza, se perdió el cincuenta por ciento (50%) de la misma.

Que en sus cédulas de identidad aparecen como casados, y que las solvencias eran canceladas por ambas partes, y no únicamente por los demandantes, ya que todos los meses sus representados pagaban los impuestos y durante más de seis (6) meses continuos después de firmada la mencionada opción de compra venta y en ningún momento fue aprobado el citado préstamo bancario.

Que en virtud de haber transcurrido el lapso de la opción de compra venta, sin haberse cumplido los demandantes compradores con sus obligaciones, el contrato debe resolverse de pleno derecho y aplicarle la cláusula penal estipulada en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta privado.

Además, mencionó que en virtud de las amenazas constantes y el hostigamiento por parte de los promitentes compradores, la demandada H.G.D.N. se encuentra en un estado de salud grave, y que incluso el cáncer que ella sufrió, se le activó debido a tanta presión, sufrimiento y angustia psicológica.

Por último, invoca como fundamentos de derecho el artículo 1.142 ordinales 1° y 2° del Código Civil, así como los artículos 1.146 y 1.154 eiusdem, aduciendo la incapacidad de las partes y vicio en el consentimiento, manifestando que fueron víctimas de una maquinación inescrupulosa, ya que según su dicho, los demandantes nunca tramitaron el respectivo crédito ante ninguna entidad bancaria, y no fue sino hasta después de un año que empezaron a tramitar la compra venta del inmueble identificado en actas.

Ahora bien, antes de descender al fondo de la controversia, es preciso destacar que respecto de los fundamentos de derecho invocados por la parte demandada, respecto a la falta de consentimiento o al presunto dolo, considera este Juzgador que dichos alegatos sólo pueden ser dilucidados a través de una reconvención o una demanda autónoma de nulidad de contrato, aunado a que los mismos, no se encuentran sustentados en hechos concretos que permitan a este Sentenciador evidenciar que la supuesta actitud dolosa o maquinación inescrupulosa de los demandantes de marras, no siendo tampoco objeto de prueba, por lo tanto, se desestiman dichos fundamentos como defensas de los demandados en la presente causa. Así se determina.-

En ese sentido, establecidos los términos de la controversia suscitada en relación al cumplimiento de contrato de opción de compraventa, determina este Juzgador de los mismos, que el hecho central a determinar es el presunto incumplimiento por parte de los promitentes vendedores, si efectivamente se había cumplido el lapso de duración del contrato y si los promitentes compradores cumplieron con sus obligaciones en el lapso correspondiente, ya que se encuentra demostrado y aceptado por las partes, la existencia de los contratos de opción de compra venta y la cantidad entregada por concepto de arras.

Para ello, resulta pertinente señalar que ambas partes reconocen la existencia del contrato privado celebrado en fecha 6 de septiembre de 2012, con el cual dieron inicio a la relación jurídica y estipularon las cláusulas a través de las cuales se iba a regir la negociación. Asimismo, indican los accionantes que en fecha 2 de octubre de 2012 suscribieron otro contrato de opción de compra venta que fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, a fines de resguardarse en derecho ambas partes, documento este, que fue reconocido tácitamente por la parte demandada, no siendo objeto de impugnación, todo lo cual, lo hace válido y conforme a derecho.

De este modo, es oportuno citar las cláusulas TERCERA, CUARTA y SEXTA del contrato privado de fecha 6 de septiembre de 2012, que abordan los aspectos referentes al lapso de duración del contrato, el pago del precio definitivo y al incumplimiento de alguna de las partes o cláusula penal, las cuales establecen:

TERCERA: El lapso o término de la presente opción de compra venta es de NOVENTA (90) días continuos y calendarios, prorrogable por NOVENTA (90) días mas y así sucesivamente hasta tanto les sea aprobado un Crédito de Ley de Política Habitacional que van a solicitar LOS PROMITENTES COMPRADORES, por ante el Banco de Venezuela, comenzados a contar a partir de la firma del presente documento.

CUARTA: Para garantizar la efectiva realización de la compra-venta LOS PROMITENTES COMPRADORES hace entrega a LOS PROMITENTES VENDEDORES la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), en dinero en efectivo y de legal circulación en el País, todo en calidad de arras, dicha suma será imputada al precio total de la venta que se ha establecido para el inmueble aquí identificado, y el saldo restante ósea la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (BS. 320.000,00), lo cancelarán LOS PROMITENTES COMPRADORES a LOS PROMITENTES VENDEDORES a satisfacción de este, en la oportunidad previa del otorgamiento del documento definitivo traslativo de la propiedad ante la oficina de registro correspondiente,

SEXTA: Queda expresamente convenido y acordado entre las partes que si vencido el lapso de duración del presente contrato y LOS PROMITENTES VENDEDORES, no ha dado cumplimiento a las obligaciones contraídas en esta opción, para el otorgamiento definitivo traslativo de la propiedad, él mismo deberá devolver a LOS PROMITENTES COMPRADORES, la cantidad de dinero que recibió en calidad de arras y cancelarle adicionalmente el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las cantidades entregadas en arras, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento y si el incumplimiento es causa imputable a LOS PROMITENTES COMPRADORES, este perderá automáticamente el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las cantidades entregadas en calidad de arras en esta opción de compra-venta como indemnización de daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, daños estos que no deberán ser demostrados en juicio, todo esto a manera de Cláusula Penal.

Por su parte, el documento autenticado de fecha 2 de octubre de 2012, modificó ligeramente la mencionada cláusula tercera y estableció lo siguiente:

TERCERA: El lapso o término de la presente opción de compra venta es de NOVENTA (90) días continuos y calendarios, prorrogable por NOVENTA (90) días mas, comenzados a contar a partir de la firma del presente documento.

Es evidente por tanto, que el plazo de la opción de compra-venta sería de noventa (90) días continuos, prorrogable por noventa (90) días continuos más a partir del día 2 de octubre de 2012, tiempo en el cual, los promitentes compradores debían cumplir con la obligación de entregar la cantidad correspondiente a las arras, así como el pago definitivo del precio de venta, mientras que los promitentes vendedores debían cumplir con la gestión y obtención de todos los documentos y recaudos requeridos por los promitentes compradores para la ejecución definitiva del contrato.

De igual manera, observa este Sentenciador, que en el contrato privado de fecha 6 de septiembre de 2011, reconocido expresamente por ambas partes, y el cual le dio inicio al negocio jurídico, se señaló expresamente que los promitentes compradores tramitarían un Crédito de Ley de Política Habitacional ante el Banco de Venezuela, cuestión que se ve reiterada en los alegatos expuestos por las partes en sus respectivos escritos de demanda y contestación, evidenciándose que los promitentes vendedores se encontraban en pleno conocimiento del mencionado trámite.

En tal sentido, se desprende de actas, en especial de la copia fotostática simple de cheque No. 00000287, del Banco Provincial, girado contra la cuenta No. 0108-0085-45-0100193462, cuyo titular es la ciudadana R.M.V.S., de fecha 7 de septiembre de 2012, a favor de la ciudadana H.G.D.N., por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), así como de los alegatos de las partes, que ciertamente los promitentes compradores le hicieron entrega a los promitentes vendedores de la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) por concepto de arras, cumpliendo así con su primera obligación.

Aunado a ello, se observa que los promitentes compradores procedieron a consignar ante la entidad financiera Banco de Venezuela, los recaudos correspondientes para la solicitud del crédito hipotecario, siendo aprobado el mismo en fecha 7 de enero de 2013, tal como se constata del oficio No. PRE/GGO/14/000795 de fecha 12 de mayo de 2014, librado por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat y de la comunicación de fecha 11 de abril de 2014, librada por el Banco de Venezuela, S.A.

Así pues, tomando en consideración el lapso establecido en el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 2 de octubre de 2012, y la fecha de la aprobación del crédito por parte de la institución bancaria, la cual se produjo a los noventa y siete (97) días de suscrito el mismo, es decir, dentro del transcurso del período de prórroga de los noventa (90) días, demuestran el cumplimiento en tiempo oportuno de las obligaciones adquiridas por los ciudadanos R.M.V.d.G. y R.E.G.M., en su carácter de promitentes compradores, en cuanto a las gestiones conducentes para la solicitud del crédito en cuestión.

No obstante, en virtud de que el pago del saldo restante del precio de la venta estaba sujeto no solo a la aprobación sino también a la liquidación del crédito adquirido por Ley de Política Habitacional, hecho el cual era conocido por ambas partes, tal como se evidencia de la cláusula tercera del documento de opción de compra venta de fecha 6 de septiembre de 2012, este Juzgador considera que la liquidación del singularizado crédito es una carga que no puede ser imputada a los promitentes compradores sino del Estado Venezolano, quien luego del cumplimiento de los trámites correspondientes pasó a liquidarlo fuera del lapso establecido en el contrato de fecha 2 de octubre de 2012, tal como se evidencia del oficio No. PRE/GGO/14/000795 de fecha 12 de mayo de 2014, librado por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, en la cual informan que procedió al desembolso de dichos recursos en las siguientes fechas: 27/08/2013, 09/10/2013, 12/11/2013, 06/12/2013, 13/01/2014, 11/02/2014, 13/03/2014 y 07/04/2014.

En consecuencia, siendo que los promitentes compradores demostraron el cumplimiento de sus obligaciones, como fue el pago de las arras y la solicitud del crédito para la adquisición del inmueble objeto del litigio en tiempo oportuno, petición la cual fue aprobada por la entidad financiera correspondiente en tiempo hábil, esto es, dentro del lapso de prórroga establecido en el contrato de opción de compra venta de fecha 2 de octubre de 2012, y visto la negativa de los promitentes vendedores en otorgar el documento definitivo de venta, tal como se evidencia de las deposiciones de los testigos y de los alegatos de las partes durante el íter procesal, todo pese a que el Estado Venezolano, ya efectúo los desembolsos correspondientes a los fines de la liquidación del crédito in comento; este Juzgador conforme al artículo 1.159 del Código Civil que establece: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes…”, el artículo 1.160 ejusdem que reza:“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”; y el artículo 1.167 ejusdem que estipula:“en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…” declara PROCEDENTE la presente petición de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, y ordena a la parte demandada representada por los ciudadanos H.G.d.N. y N.R.N., a otorgarle el documento definitivo de compra venta a los ciudadanos R.M.V.d.G. y R.E.G.M., parte actora, una vez que éstos paguen a los demandados el total del precio de venta representado por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 380.000,00) de los cuales se evidencia que los actores cancelaron según se desprende de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta de fecha 2 de octubre de 2012, la suma de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) en calidad de arras, las cuales serán imputados al precio total de venta, por lo cual el remante a cancelar será determinado, una vez a.l.p. referidas a los daños y perjuicios peticionadas, así como las erogaciones o gastos ocasionados en relación a dicha negociación jurídica. ASÍ SE DECIDE.-

En este orden de ideas, y en relación con los daños y perjuicios pretendidos por la parte actora, y los cuales estiman en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), más la cantidad de OCHO MIL TRESCIENTOS SEIS BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 8.306,14), por concepto del pago de solvencias municipales, de impuestos de propiedad inmobiliaria y de transacciones inmobiliarias, y de boletos aéreos, este Juzgador hace las siguientes consideraciones:

En cuanto a los daños y perjuicios estimados por los demandantes en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), este Sentenciador a fin de resolver lo solicitado considera relevante traer a colación el artículo 1.167 del Código Civil que reza:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

(Subrayado del Tribunal)

Asimismo, el autor E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, Novena Edición, Páginas168 y 169, con respecto a los Daños y Perjuicios establece:

No basta con la existencia del daño ni con la circunstancia de que reuna las condiciones referidas, sino que también es necesario que la víctima lo demuestre, para lo cual se servirá de los medios probatorios determinados en el Código Civil y en el de Código de Procedimiento Civil, y se someterá a las reglas pautadas por dichos ordenamientos.

En el respectivo libelo de demanda deben especificarse los daños y sus correspondientes causas. A este respecto, el último aparte del artículo 237 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios se especificarán éstos y sus causas”. La víctima debe demostrar no sólo el daño en sí mismo, sino también su cuantía. En algunos casos la determinación de la cuantía puede fijarla el Juez mediante experticia complementaria del fallo.

En algunas situaciones el legislador exime a la víctima de la necesidad de demostrar el daño y su cuantía…

En derivación de lo antes señalado, este Operador de Justicia visto que los daños y perjuicios deben ser especificados y determinados, estableciéndose además sus causas, requisitos estos que fueron cumplidos en el escrito de demanda por la parte actora; este Tribunal en atención al ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, declara desestimada la solicitud de los mismos. Así se decide.-

En cuanto al pago de la cantidad de OCHO MIL TRESCIENTOS SEIS BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 8.306,14), los cuales la parte demandante los discrimina de la siguiente forma:

1. Pago de Solvencia Municipal de fecha 15/02/13……………….………Bs. 10,70

2. Pago de Solvencia Municipal de fecha 03/04/13……………….………Bs. 10,70

3. Pago de Propiedad Inmobiliaria de fecha 15/02/13………………...…Bs. 123,59

4. Pago de Propiedad Inmobiliaria de fecha 03/04/13…………………Bs. 1.194,59

5. Pago de Impuesto de Transacción Inmobiliaria de fecha 02/10/12….…Bs. 90,00

6. Pago de Impuesto de Transacción Inmobiliaria de fecha 24/04/201….Bs. 321,00

7. Pago de Boleto Aéreo de fecha 13/03/13……………………………...Bs. 783,80

8. Pago de Boleto Aéreo de fecha 04/07/13…………………………....Bs. 1.034,00

9. Pago de Boleto Aéreo de fecha 05/08/13……………………..……..Bs. 1.200,60

10. Pago de Boleto Aéreo de fecha 05/08/13……………………..……..Bs. 1.200,60

11. Pago de Boleto Aéreo de fecha 06/08/13…………………..………..Bs. 1.019,64

12. Pago de Servicios Municipales de fecha 24/09/12……………….……Bs. 199,81

13. Pago de Servicios Municipales de fecha 17/01/13………………...……Bs. 46,11

    Este Juzgador al respecto, observa primeramente que la sumatoria de dichos conceptos totaliza la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 7.235,14), y no la suma de OCHO MIL TRESCIENTOS SEIS BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 8.306,14), tal como lo plasmó la parte demandante en el escrito libelar.

    Por otra parte, se observa que los demandantes de autos, solo probaron el pago de las cantidades singularizadas en los numerales 1, 2, 3, 4, 5, 6, 12 y 13, las cuales totalizan la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 1.996,50), todo lo cual se desprende de los originales de las Planillas de pago de solvencias fiscales del inmueble objeto del litigio, No. 19113013081 de fecha 15/02/13, No. 25813005746 de fecha 03/04/13, No. 14213015853 de fecha 15/02/13 y No. 26313006926 de fecha 03/04/13, expedidas por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), de las copia fotostáticas simples de facturas de servicios municipales No. 575053 de fecha 24/09/2012, No. 575055 de fecha 24/09/12 y No. 626516 de fecha 17/01/2013, de la copia fotostática simple de Formulario para Liquidación y Pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias No. 24340 de fecha 24/04/13, y del original de Formulario para Liquidación y Pago del Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias No. 02153 de fecha 02/10/13, documentales las cuales se les otorgó pleno valor probatorio.

    En este sentido, la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta de fecha 2 de octubre de 2012, se estableció:

    LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen a gestionar los documentos y recaudos que el promitente comprador requiera a los fines de la ejecución definitiva de este contrato, tales como título inmediato de propiedad debidamente registrado, documento de condominio, certificación de gravámenes, documentos que acrediten el estado civil, como sentencia de divorcio ejecutoriada, partición de comunidad conyugal, y cualquier otro instrumento que fuere necesario en orden a verificar la regularidad del derecho de propiedad comprometido en el contrato, la capacidad de disposición el vendedor sobre el inmueble objeto de la venta, de sus representantes o mandatarios, con las correspondientes solvencias por concepto de servicio de agua, acueducto o afines, impuestos municipales, electricidad, presentar la Planilla de Notificación al Impuesto Sobre la Renta, copia de los Rif entre otros, cumplidos como hayan sido los requisitos por las partes contratantes. (sic) deberá presentar y hacer entrega a LOS PROMITENTES COMPRADORES con un lapso no menor a diez (10) días a la protocolización del documento definitivo de compra venta, todos los recaudos exigidos por el respectivo registro a solicitud de LOS PROMITENTES COMPRADORES, pero LOS PROMITENTES COMPRADORES podrá también realizar dichos trámites y los gastos que se generen con ocasión a las erogaciones municipales para la obtención de los referidos trámites, serán deducidos del saldo restante a ser cancelado a LOS PROMITENTES VENDEDORES. El incumplimiento total o parcial, de esta obligación por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR, determinará la suspensión del lapso de vigencia previsto en la cláusula TERCERA de este contrato, el cual se reanudará inmediatamente se haga constar por escrito la entrega de los documentos y recaudos requeridos a LOS PROMITENTES COMPRADORES.

    (Subrayado del Tribunal)

    De lo ut supra citado, se observa que los promitentes vendedores se comprometieron a gestionarían las solvencias por concepto de impuestos municipales, y afines, a los efectos de protocolizar la venta definitiva del bien inmueble, señalándose que dichos trámites también podrían ser gestionado por los promitentes compradores, imputándosele al saldo restante del precio de la compra venta, las erogaciones ocasionadas por dichos conceptos por parte de los promitentes compradores.

    En este orden de ideas, se observa que los promitentes compradores demostraron las erogaciones efectuadas con ocasión a la expedición de solvencias municipales, pagos de impuestos y de servicios municipales del inmueble objeto del litigio, por lo cual este Tribunal conforme a la cláusula séptima del aludido contrato, establece que el monto de UN MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 1.996,50), deberá ser imputado del pago del precio definitivo; en consecuencia, considerando que el remanente por dicho concepto, está representado por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00), al ser deducido del precio de venta, la suma dada en calidad de arras, este Órgano Jurisdiccional establece que el remante del precio de venta y los cuales deben ser pagados por los demandantes a los demandados a los fines de cumplir con su obligación, es la cantidad de TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL TRES BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 318.003,50), al deducírsele a la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00), el monto de UN MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 1.996,50). Así se decide.-

    En derivación de todo lo antes analizado, este Operador de Justicia declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, en consecuencia, se ordena a los ciudadanos H.G.d.N. y N.R.N., parte demandada, a otorgarle el documento definitivo de compra venta a los ciudadanos R.M.V.d.G. y R.E.G.M., una vez que los actores paguen a los demandados el remanente del precio de venta representado por la cantidad de TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL TRES BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 318.003,50). Asimismo, se declara IMPROCEDENTE los daños y perjuicios estimados en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), declarándose sólo procedente las erogaciones efectuadas por los promitentes compradores con ocasión a la expedición de solvencias municipales, pagos de impuestos y de servicios municipales del inmueble objeto del litigio, por el monto de UN MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 1.996,50), los cuales fueron considerados al momento de establecer el pago del remanente del precio de la negociación jurídica controvertida.

    V

    DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

    Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

1. - PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS intentada por los ciudadanos R.M.V.d.G., y R.E.G.M., en contra de los ciudadanos H.G.d.N. y N.R.N..

2. - SE ORDENA a los ciudadanos H.G.d.N. y N.R.N., parte demandada, a otorgarle el documento definitivo de compra venta a los ciudadanos R.M.V.d.G. y R.E.G.M., una vez que los actores paguen a los demandados el remanente del precio de venta representado por la cantidad de TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL TRES BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 318.003,50).

3. - IMPROCEDENTE la Indemnización por Daños y Perjuicios reclamada por la parte actora y estimada en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00).

4. - PROCEDENTE el pago de la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 1.996,50), con ocasión a las erogaciones efectuadas por los promitentes compradores para la expedición de solvencias municipales, pagos de impuestos y de servicios municipales del inmueble objeto del litigio, suma de dinero la cual fue imputada al precio de venta definitivo determinado en el presente fallo.

5. - NO SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, por no haber sido vencida totalmente en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

   El Juez,

   Abog. A.V.S.

   La Secretaria,

   Abog. Z.V.G.