Decisión nº 12.010-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Enero de 2012

Fecha de Resolución23 de Enero de 2012
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteIndira Paris Bruni
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Compra Venta

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE DEMANDANTE: ROSSANGEL ATENCIO CARRASQUERO, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, de éste domicilio, titular de la cédula de identidad No.V-9.756-340.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: M.A.M., abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.72.552.

PARTE DEMANDADA: R.M.A.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.V-5-311-246.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.-

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las actuaciones a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 01 de Febrero de 2011, por la parte demandante, contra la Sentencia Definitiva de fecha 31 de Enero de 2011, proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la demanda.

Cumplida la distribución legal, en primer lugar conoció el presente proceso el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, quien en fecha 06 de Abril de 2011, fijó el Vigésimo (20mo) día de Despacho siguiente, para la presentación de los informes, advirtiendo a las partes que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes, se aperturaría un lapso de ocho (08) días de Despacho siguientes para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 ejusdem y vencido el lapso anterior se dictará sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes.

El 08 de Junio de 2011, el Juez Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, procedió a inhibirse en la presente causa, correspondiéndole el conocimiento de éste juicio a éste Despacho Judicial.

Por auto de fecha 18 de Junio de 2011, este Tribunal dió por recibido el presente Expediente, y ordenó oficiar al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, a fin de que informara sobre los días de Despacho transcurridos desde el 03 de Junio de 2011 exclusive, hasta el 08 de Junio de 2011, inclusive.-

En fecha 21 de Septiembre de 2011, éste Tribunal mediante auto, ordenó agregar a los autos, el Oficio signado con el No. 196-11, de fecha 03 de Agosto de 2011, emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial. En auto del 23 de Septiembre de 2011, se fijó el Primer (1er) día de Despacho siguiente, a fin de que las partes presentarán los informes respectivos, conforme lo pautado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 26 de Septiembre de 2011, las partes presentaron sus escritos de informes.-

Siendo la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal Superior, pasa a resolver la Apelación ejercida, bajo las siguientes consideraciones:

II.- PUNTO PREVIO

DE LA NULIDAD DEL FALLO RECURRIDO

Por cuanto la parte actora apelante en la oportunidad de presentar informes ante esta Alzada, solicitó la nulidad del fallo recurrido, este Tribunal antes de ingresar al análisis de fondo, pasa a resolver sobre la nulidad solicitada, como punto previo.

En ese sentido, la parte actora alegó en sus informes lo siguiente:

…De la lectura meridiana de la sentencia recurrida se desprende en cuanto a la relación de los hechos y la valoración de las pruebas que realizó el Juez A-quo que sólo se limitó a citar y señalar tanto los elementos de hecho alegados por esta representación y las pruebas promovidas sin determinar de forma clara y precisa qué emana de cada uno de ellos. Así, no analizó lo que es la oferta, pruebas que fueron debidamente promovidas por esta representación en escrito de fecha 01/07/2010 en el cual se promovió entre otros: Documento privado de fecha 09 de noviembre de 2010, el cual cursa a los folios 19 y 20…, cuyo instrumento no fue desconocido por la parte demanda, a través del mismo la ciudadana R.M.A. Speciale…. notifica que no renovaría el contrato de arrendamiento, que la prórroga legal de un año comenzaría a computarse a partir del 31 de octubre del 2006 hasta el día 31 de octubre de 2007 y aumenta el canon de arrendamiento. Asimismo, en dicho instrumento la ciudadana R.M.A. Speciale… modifica las condiciones de la oferta de esa misma fecha… ya que señala textualmente: “…A todo evento, le reitero el derecho de preferencia que le asiste para la adquisición del inmueble cuyo valor se establecerá al momento de manifestar su voluntad de hacerlo, tomando como base nuestra última oferta más la actualización del IPC para el Área Metropolitana de Caracas, hasta noventa (90) días antes del vencimiento de la Prórroga legal”.

Ciudadano Juez dicha prueba la promoví con el objeto de demostrar, que ciertamente la ciudadana R.M.A. S., a través del mencionado documento reitera el derecho de preferencia que me asiste para la adquisición del inmueble de marras; y establece un nuevo precio ya que toma como base la cantidad de Bs. 320.000.000,00, actualmente Bs. 320.000,00, más la actualización del IPC para el Área Metropolitana de Caracas, y asimismo se me concede para manifestar la aceptación, un lapso de 90 días antes del vencimiento de la prórroga legal, vale decir 90 días antes del 31 de octubre de 2007 cuyo lapso vencía el 30 de Julio de 2007…OMISSIS…

Ahora bien, visto lo anterior el Tribunal A-quo ha incurrido en una omisión de pronunciamiento respecto a tales pruebas, violando mi derecho a la defensa, ya que en primer lugar desechó el documento privado de fecha 09 de noviembre de 2010 que cursa al folio 19 y 20 letra “E”, el cual no había sido desconocido por la demanda, sin embargo el A-quo lo desechó por impertinente, cuestión que es totalmente falsa ya que como emana del mismo, constituye no sólo la notificación de la no prórroga del contrato si no que también de su contenido emana la oferta definitiva y el lapso para su aceptación, siendo esta con la aceptación de la misma, los documentos fundamentales de la acción, por lo que si resulta pertinente para este proceso. Sin embargo, el Juez A-quo en ningún momento analizó tales argumentaciones y al momento de valorar mi aceptación de fecha 06 de febrero de 2007 sólo se limitó a apreciarla de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin señalar qué emana de la misma…OMISSIS…

De manera, que el Juez basó su sentencia en el supuesto contrato de opción a compra-venta que consigné junto al libelo y que no se encuentra suscrito por la parte demandada, repito documento que consigné a los fines de ilustrar al Tribunal sobre la realización de mi parte de todos las diligencia pertinentes y tendientes a la compra del inmueble, no obstante dicho documento no constituye el instrumente fundamental de la demanda, ni se demanda una opción a compra-venta, lo que se demanda es el cumplimiento del contrato de venta del inmueble, cuyo contrato de compra venta se perfeccionó con la simple aceptación de mi parte, que fue debidamente recibida por la actora, dentro del lapso establecido por ella en la última oferta y reconocida por la parte demandada, a lo cual me permito citar el contenido del artículo 1.137 del Código Civil…OMISSIS…

Ciudadano Juez la recurrida en ningún momento analizó el contenido de dicha norma jurídica en este caso, sólo se limitó a citarla y la adminiculó con las pruebas promovidas por mi parte en cuanto a la oferta y la aceptación de la venta del inmueble, motivo por el cual solito la nulidad de dicho fallo, por violación del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por falta de cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 243 ibídem, específicamente en sus ordinales 3º y 5º, ya que no se basó en la pretensión contenida en mi libelo en el cual demande el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, no de opción a compra venta, como lo indica erradamente el Tribunal, además de ello, mi pretensión se basó en la oferta de venta, realizada por la demandada y mi aceptación en los mismos términos ofrecidos, vale decir TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) más el IPC de lo cual existen pruebas no tomadas en cuenta por la recurrida...OMISSIS…

Finalmente quiero destacar ciudadano Juez, que la recurrida declara igualmente impertinente el contrato de arrendamiento promovido por esta representación, ya que a su decir no guarda relación con los hechos controvertidos, a lo que me permito indicar que dicha prueba es totalmente pertinente, ya que se demuestra el carácter de inquilina que tengo y en virtud de ello la ciudadana R.M.A. me realizó la oferta de venta del inmueble, por lo que las pruebas no siempre pueden ser apreciadas en su individualidad si no con el resto del material probatorio, ya que el juez debe adminicularlas entre ellas y con los hechos y fundamentos de derecho para así tomar la decisión…

En este sentido, respecto a la falta de valoración de las pruebas se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justicia en reiteradas decisiones, y ha establecido que este vicio en la sentencia, no sólo se refiere al silencio de pruebas absoluto que es cuando el Juez no aprecia o no toma en cuenta alguna de las pruebas que cursan en autos, sino que también se refiere a la falta de análisis del elemento probatorio es decir cuando el Juez sólo se limita a señalarlo, pero no indica qué emana del mismo, en este caso se considera viciada la decisión por falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento y constituye una violación del ordinal 4° del artículo 243 ibídem. A tales efectos, el M.T. de la República ha establecido lo siguiente:

…El vicio de inmotivación por silencio de pruebas se produce cuando el juez, contrariando lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil: a) omite toda consideración sobre un elemento probatorio, es decir cuando silencia la prueba en su totalidad y, b) no obstante dejar constancia en el fallo de la promoción y evacuación de las pruebas mismas, prescinde de su análisis, contraviniendo la doctrina, de que el examen se impone, así la prueba sea inocua, ilegal o impertinente, pues justamente a esa calificación no puede llegar el juez si previamente no omite su juicio de valoración. Ahora bien, para verificar la ocurrencia del vicio delatado en el sub iudice, del análisis de las actas que integran el expediente, se desprende que el formalizante en la presente denuncia, solo se limita a señalar lo siguiente: “En efecto ciudadanos Magistrados, el CAPITULO I del presente escrito de formalización es bastante explícito para evidenciar el silencio de pruebas en que incurrió el Tribunal (sic) de Alzada (sic)”, capítulo este en el que presenta una mixtura de denuncias tanto por defecto de actividad como por violación de ley, que tal como se declaró en el análisis de la denuncia anterior deja sin fundamentación su delación..” Sentencia No. O952, de fecha 27/08/2004, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Caso: T.M.V.H.A.C..

Igualmente señala:

…En el caso que se examina, la recurrida, sin siquiera indicar el contenido concreto de cada una de las documentales producidas por la parte querellada, les negó, por un argumento común, todo valor probatorio. De esta manera, en lo que respecta a la cuestión de hecho, la recurrida no satisface la exigencia de bastarse a si misma, pues el lector de ella no puede conocer, sin acudir a las actas del proceso, el contenido de los documentos desechados del proceso.

La Sala considera que el deber que a los jueces de instancia le imponen los artículos 509 y 243, ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, no se limita a que éstos dejen constancia de haber leído o revisado las pruebas, para luego, desecharlas o acogerlas, sino que deben verter en la decisión las consideraciones particulares de cada prueba aportada al proceso, señalar los motivos por los que la toman o desechan y, en este último supuesto, establecer los hechos que de la misma se deriva y se da por demostrado.

En el caso concreto, la actividad desarrollada por la recurrida no se corresponde con los postulados antes indicados, pues de su sola lectura, no es posible determinar cuales fueron las pruebas aportadas por la parte querellada cuyo valor probatorio se rechazara. Así mismo, el examen que en bloque realizó la recurrida, contraría el deber de exhaustividad del juez en el análisis de las pruebas, lo que, como señala el formalizante, ha sido sancionado anteriormente por la propia Sala de Casación Civil, la que, en sentencia de fecha 25 de junio de 1998, expresó lo siguiente:..OMISSIS…

En el caso que se examina, la recurrida infringió su deber de valorar las pruebas aportadas por la querellada, lo que hace que la misma se encuentre viciada por inmotivación, en razón de lo cual se incumple con el deber de juzgamiento de todo Juez, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, se declara procedente la presente denuncia.

De conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, declarada procedente esta denuncia por quebrantamiento de forma, la Sala se abstiene de considerar y resolver las restantes denuncias que contiene el escrito de formalización….

. Sentencia No. 0248, Exp. No. 98-0782, Caso: R.A.G.V.. JOSE QUILEN PALENCIA Y OTRO, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.-

Ahora bien, observa éste Tribunal, en primer lugar, la parte actora alega que la recurrida no analizó el documento privado de fecha 09 de noviembre de 2010, el cual cursa a los folios 19 y 20, respecto de este documento el Tribunal A-quo señala lo siguiente: “ Documento Privado, contentivo de comunicación fechada 09 de noviembre de 2006, dirigida por la ciudadana R.M.A., a la ciudadana ROSSANGEL ATENCIO C., este Juzgador observa que dicha documental demuestra, que no le sería renovado el contrato de arrendamiento a la actora, lo cual no es objeto de litigio en la presente causa, en virtud de lo cual se desecha del juicio.”

Al respecto se observa, que ciertamente el A-quo se limitó a desechar la referida prueba sobre la base de que en la misma sólo se notificó la no prórroga del contrato de arrendamiento, pero nada indicó ni analizó respecto al contenido del resto de dicha instrumental que fue citado textualmente por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, respecto del derecho de preferencia y el lapso de noventa (90) días antes del vencimiento de la prórroga legal, a lo cual expresa la parte actora que dicha prueba la promovió con el objeto de “demostrar que ciertamente la ciudadana R.M.A.S.., a través del mencionado documento reitera el derecho de preferencia que me asiste para la adquisición del inmueble de marras; y establece un nuevo precio ya que toma como base la cantidad de Bs. 320.000.000,00, actualmente Bs. 320.000,00, más la actualización del IPC para el Área Metropolitana de Caracas, y así mismo se me concede para manifestar la aceptación, un lapso de 90 días antes del vencimiento de la prorroga legal, vale decir 90 días antes del 31 de octubre de 2007 cuyo lapso vencía el 30 de julio de 2007”. En relación a dicho contenido nada expreso el Tribunal A-quo.

En segundo lugar, indicó la parte actora que promovió igualmente el documento de aceptación de la referida oferta, cuyo documento fue enviado a la ciudadana R.M.A.S., en fecha 06 de febrero de 2007, mediante IPOSTEL, de cuya aceptación alega tuvo conocimiento la parte demandada, tal y como lo reconoce en su escrito de contestación a la demanda. Respecto de dicha prueba el A-quo señaló en su sentencia lo siguiente: “Documento Privado, contentivo de comunicación fechada 06 de febrero de 2007, dirigida por la parte actora, a la parte demandada, este Juzgador observa, en virtud que dicha documental no fue impugnada, se le otorga el valor probatorio de documento privado, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil”. Sin embargo, no analiza qué emana de dicha instrumental.

De manera que, de las argumentaciones anteriormente establecidas se denota que en el presente caso se configuró el supuesto de hecho alusivo a la falta de valoración de pruebas, violándose por falta de aplicación el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y el ordinal 4° del artículo 243 ibídem, y Así se decide.

En tercer lugar, la parte actora alegó que la recurrida basó su sentencia en el supuesto contrato de opción a compra-venta que consignó junto al libelo y que no se encuentra suscrito por la parte demandada, el cual a su decir lo consignó a los fines de ilustrar al Tribunal sobre la realización por su parte de todos las diligencia pertinentes y tendientes a la compra del inmueble y que, no obstante dicho documento no constituye el instrumento fundamental de la demanda, ni se demanda una opción a compra-venta, lo que se demanda es el cumplimiento del contrato de venta del inmueble, cuyo contrato de compra venta alega se perfeccionó con la simple aceptación de su parte, que fue debidamente recibida por la demandada, dentro del lapso establecido por ella en la última oferta, a lo cual citó el contenido del artículo 1.137 del Código Civil, expresando que el Tribunal A-quo no analizó dicha norma, sino que sólo se limitó a transcribirla en su sentencia. En cuanto a este particular se evidencia de la sentencia recurrida lo siguiente:

Del análisis a todo lo anterior, considera este Juzgador, que existen suficientemente pruebas en los autos aportadas por la parte actora, que llevan al convencimiento de este Tribunal de lo siguiente:

Que la ciudadana R.M.A.S., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-5.311.246, no firmó el contrato de Opción de Compra Venta, que cursa a los folios 23 al 26 del expediente y que dicho documento fue desechado del presente juicio.

Que las ciudadanas ROSSANGEL ATENCIO CARRASQUERO, parte actora y R.M.A.S., parte demandada, solo estuvieron en conversación para materializar la venta de un apartamento, ubicado en el Edificio Residencias Dorado, identificado con el N° 72-A, situado en la Avenida Alameda de la Urbanización el Retiro, Sector El Rosal en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda

.

De modo que, ciertamente se denota una escasa motivación en la sentencia recurrida, motivación que sólo se circunscribe a tres (03) párrafos, tal como se evidencia de la cita textualmente transcrita, asimismo se observa que el A-quo basó su decisión en el contrato de opción a compraventa de fecha 26 de enero de 2007, no siendo éste el instrumento fundamental de la demanda, ya que del propio escrito libelar se pudo constatar que se demanda el cumplimiento de un contrato de compra-venta, basado en una oferta y su aceptación, fundamentándose la pretensión en el artículo 1.137 del Código Civil, cuya norma no fue debidamente analizada por el A-quo, siendo que independientemente de la procedencia o no de la acción incoada la sentencia debe contener los motivos de hecho y de derecho y realizarse con arreglo a la pretensión deducida, de acuerdo con los ordinales 4° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, situación que no configuró en el caso de autos, por lo que resulta procedente la nulidad denunciada por la parte actora en su escrito de informes.

Además de ello, es importante destacar que de la revisión exhaustiva del fallo recurrido se pudo constatar que en el mismo hubo silencio de pruebas en relación a la documental promovida por la actora contentiva de la demanda presentada en fecha 01 de diciembre de 2007, por ante el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, con motivo de la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana R.M.A.S., en contra de la parte actora, cuya documental fue promovida por la parte accionante en su escrito de pruebas de fecha 01 de Julio de 2010, específicamente en su particular 6, lo que conlleva igualmente a la nulidad del fallo, y Así se decide.

En consecuencia, de acuerdo con los argumentos anteriormente señalados, resulta procedente la nulidad del fallo recurrido, por violación de los ordinales 4° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, de modo que de conformidad con el artículo 209 ibídem, debe proceder este Tribunal Superior incontinente a sentenciar el fondo del asunto controvertido, en los términos planteado por las partes que integra ésta causa, y ASI SE DECIDE.-

III.- RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente proceso de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, interpuesto por la ciudadana ROSSANGEL ATENCIO CARRASQUERO contra R.M.A.S..-

Alegó la parte actora que en fecha 30 de Octubre del 2003, suscribió con la ciudadana R.M.A.S., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.311.246, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un Apartamento signado con el N° 72-A ubicado en el Edificio Dorado, Avenida Alameda, Urbanización El Rosal, Caracas; que en fecha 30 de agosto de 2006 la ciudadana R.M.A.S. le notificó a la arrendataria la oferta de venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que la misma fue debidamente aceptada por la arrendataria, requiriéndole a la propietaria los documentos inherentes al inmueble quien no los facilitó oportunamente por lo que no pudo llevarse a cabo la ejecución de dicha oferta. No obstante, alegó la actora igualmente que en fecha 09 de noviembre del 2006, la propietaria le hizo una nueva oferta, la cual fue igualmente aceptada sin embargo, posteriormente se negó a vender el inmueble, motivo por el cual demanda por cumplimiento de contrato de venta.

En fecha 24 de septiembre de 2009, se admitió la reforma de la demanda por el procedimiento ordinario.-

El 07 de junio de 2010, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda interpuesta.-

El 30 de junio de 2010 la parte demandada promovió pruebas y la parte actora promovió su escrito de pruebas en fecha 01 de julio de 2010, las cuales fueron admitidas por autos del 08 de julio y 21 de septiembre de 2010.

En fecha 14 de octubre de 2010 la parte demandada consignó escrito de informes, posteriormente, en fecha 15 de octubre de 2010 se agregó comunicación emanada del Banco Provincial, mediante la cual requirió el número de cédula de identidad de la parte actora a los fines de dar repuesta a la prueba de informes requerida, mediante diligencia del 26 de octubre de 2010, la parte actora consignó los fotostatos del escrito de pruebas con el objeto de que se oficiara al banco nuevamente, solicitud acordada mediante auto de fecha 05 de noviembre de 2010, librándose el respetivo oficio complementario, siendo recibida la respuesta al mismo en fecha 20 de diciembre de 2010.

El 31 de Enero de 2011, el Tribunal de la causa, procedió a dictar sentencia definitiva Declarando Sin Lugar la demanda interpuesta por la ciudadana ROSSANGEL ANTENCIO CARRASQUERO.-

-IV- ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Señala la parte actora, que en fecha 30 de Octubre del 2003, suscribió con la ciudadana R.M.A.S., contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un Apartamento signado con el N° 72-A ubicado en el Edificio Dorado, Avenida Alameda, Urbanización El Rosal, Caracas.

Que el tiempo de duración de dicho contrato de arrendamiento era de un año fijo, contado a partir de la fecha de autenticación del mismo, pudiendo prorrogarse por seis (6) meses más, a solicitud del arrendatario. Al vencimiento de dicho contrato ambas partes convinieron en continuar la relación arrendaticia, relación la cual ha continuado hasta la presente fecha dentro de los parámetros del buen negocio jurídico, dado que cada parte cumplía a cabalidad sus obligaciones contractuales.

Aduce la parte accionante, que en fecha 30 de agosto de 2006, la ciudadana R.M.A.S., le notificó a la arrendataria la oferta de venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que la misma fue debidamente aceptada por la arrendataria, requiriéndole a la propietaria los documentos inherentes al inmueble, quien no los facilitó oportunamente por lo que no pudo llevarse a cabo la ejecución de dicha oferta. No obstante, alegó la actora igualmente que en fecha 09 de noviembre del 2006, la propietaria le hizo una nueva oferta, la cual fue igualmente aceptada mediante carta de fecha 06 de febrero de 2007; sin embargo, posteriormente la propietaria se negó a vender el inmueble.

Aduce la actora que las misivas entregadas por la vendedora son totalmente incongruentes ya que en la primera, reproducida con el escrito de reforma de la demanda, la ciudadana R.M.A.S. reconoce la intención de la arrendataria en adquirir el inmueble ofertado, le aumenta el precio del mismo y otorga un plazo de 40 días. Por otra parte en la segunda misiva, habla de una imposibilidad de la arrendataria en adquirir el inmueble (imposibilidad dada por la falta de documentación que debía suministrar la vendedora) ya que en esa misma fecha (09 de noviembre del 2006) fue que entregó la certificación de gravamen, la cual tiene fecha de 8 de noviembre del 2006, y que se acompañó signada con la letra “E”. Por otra parte aumenta el canon de arrendamiento en la referida misiva, e informa de una supuesta prórroga legal, (y la tácita reconducción del contrato operó en fecha 30 de Octubre), y por último modifica las condiciones de la oferta de venta, tomando como precio base el último precio más el IPC al momento de manifestar la intención de comprarlo (Intención ya manifestada con antelación), pero extendiendo el lapso hasta el 31 de octubre del 2007.

Asimismo, alegó la actora que a pesar de todas las trabas interpuestas por la vendedora con los documentos, finalmente después de tanta insistencia se logró que la misma entregara los recaudos requeridos por el banco, quedando sólo pendiente la firma notariada de la opción de compra venta al momento de la aprobación, ya que para el trámite sólo fue necesario la oferta escrita entregada por la vendedora y reproducida en el presente escrito. Que una vez aprobado el Crédito Hipotecario dentro del lapso convenido, en reiteradas ocasiones se comunicó con la ciudadana R.M.A.S., primeramente para indicarle la aprobación del crédito y que sólo restaba que firmaran la Opción de Compra para la liquidación del mismo, manifestando la ciudadana R.M.A.S. que elaborara la opción y previa consulta la introdujera en Notaria, lo cual se realizó, tal como se evidencia en documento presentado ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Chacao Del Estado Miranda, anotado en fecha 26 de Enero del 2007, bajo el Nº 40, Tomo 07, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria.

Finalmente adujo que en fecha 07 de febrero de 2007, tratando de agotar todos los medios extrajudiciales, procedió a enviarle recordatorio de las ofertas a ella presentadas y ratificación de su firme intención de adquirir el inmueble, todo a través del Instituto Postal Telegráfico (Ipostel), tal como se evidencia en copia recibida y sellada por el referido Instituto. Que a raíz de la referida misiva, en fecha 08 de marzo de 2007, recibió, por medio del Instituto Postal Telegráfico (Ipostel), correspondencia emanada del Escritorio Jurado Blanco, la cual acompaño con la letra “I”, informándole ser los apoderados especiales de la ciudadana R.M.A., y que la presente era a los fines de acusar recibo de la correspondencia recibida por su mandante, en fecha 08 de febrero de 2007, en dicha correspondencia los presuntos apoderados reconocen que hicieron una propuesta de venta del inmueble en cuestión, por la cantidad de Bs. 320.000.000,00, igualmente explanan de manera por demás ilógica y contradictoria que desde fecha 14 de septiembre de 2005, reiterativamente han requerido por necesidades familiares el apartamento ofrecido en venta, cosa la cual, carece de toda lógica y coherencia más allá del mundo jurídico, por cuanto cómo se explica que un inmueble solicitado supuestamente por necesidades familiares, es ofrecido en venta al mismo inquilino, más aun en la referida e ilógica comunicación, en el punto tercero informan en negrillas que nunca le han negado el derecho de preferencia a la inquilina, por lo que pareciere que los apoderados o presuntos apoderados de la vendedora, consideran que su mandante puede emanar tantas ofertas de venta como quiera y que las mismas no tienen ni repercusión ni consecuencias jurídicas. En el punto cuarto los supuestos apoderados hacen referencia a un presunto cálculo erróneo de la inflación en la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto ellos consideran, según lo que explanan, que lo que en diciembre costaba 100 bolívares en marzo cuesta 180 bolívares, es decir, un incremento porcentual de un 80%, razón por la cual indican que ya no están interesados en el precio ofertado, y tampoco en vender el inmueble en cuestión, por lo que ha confesión de parte relevo de prueba, es totalmente notorio que la conducta antijurídica de la vendedora, obedece a un mero aspecto especulativo, por cuanto ella considera que el inmueble ofrecido en venta superó el valor por el cual lo ofreció, consideración la cual en el comercio quizás sería lógico, pero en el negocio jurídico planteado no lo es, debido a que en el mismo momento en que ella recibió la aceptación de la oferta, el negocio jurídico se perfeccionó.

-V- ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En fecha 07 de junio de 2010, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de Contestación de la demanda, en el cual entre otras cosas manifestó lo siguiente:

Negó, Rechazó y Contradijo la demanda tanto en los hechos, como en el derecho.

Adujo que no es verdad que exista un compromiso de venta por parte de la ciudadana R.M.A.S., con la demandante; que si bien es cierto, que mediante comunicación de fecha 30 de agosto, se le ofreció en venta el inmueble propiedad de la parte demandada, por la cantidad de (Bs. 300.000,oo), la cual tenía una vigencia de sesenta días (60), también es verdad que la parte actora, no cumplió dentro del lapso señalado, es decir, sesenta días (60) con su obligación a saber: a) aceptar la oferta hecha y b) pagar el precio por el cual se le ofreció en venta el inmueble, que el ofrecimiento de venta nunca se perfeccionó.

Negó, rechazó y contradijo, que su representada tuviera la obligación de entregarle a la actora, documentación referente al apartamento, dado que no existía negociación sobre el mismo en virtud de no haberse materializado la oferta realizada el 30 de agosto de 2006.; resaltó que la oferta de venta era de contado y no a través de un crédito bancario como lo quiere hacer ver la actora, que se infiere del propio libelo de demanda que la actora no podía cumplir con su obligación de pagar el precio señalado en la comunicación del 30 de agosto de 2006, por cuanto tenía que esperar (a la expectativa) de que el Banco Provincial le otorgara un supuesto crédito.

Que su representada le comunicó en fecha 09 de noviembre de 2006, a la actora que le daba una segunda oferta de venta, que obviamente variaba el precio del inmueble y esa vez el lapso fue de cuarenta días (40), el precio base sería el indicado en la oferta anterior, mas el IPC para el área Metropolitana de Caracas, que comenzaron a correr a partir del 10 de noviembre de 2006, y siempre que el mismo fuese pagado de contado.

Que para esa segunda oferta, la actora aún cuando expresó que la aceptaba, la misma no se perfeccionó, al no llegar a un acuerdo con el precio.

Negó, rechazó y contradijo, que en ningún momento su representada pactara con la actora, sobre el condicionamiento de la oferta a que la demandante obtuviera un crédito hipotecario para adquirir el apartamento y mucho menos que aceptara suscribir un documento de opción de compra-venta, documento que desconoció y lo impugnó de falsedad, por no estar suscrito por su representada y a su decir adolece del sello oficial de la Notaría Séptima, También desconoció el Cheque de Gerencia consignado por la actora.

-VI- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte accionante trajo a los autos:

  1. ) Instrumento poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 15 de Mayo de 2009, bajo el No. 26, tomo No.56, cuyo documento no fue impugnado por lo que se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, del cual se evidencia la representación del abogado demandante M.A.M..

  2. ) Contrato de Arrendamiento suscrito entre las ciudadanas R.M.A.S., como arrendadora y ROSSANGEL ATENCIO CARRASQUERO, en su carácter de arrendataria, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 30 de Octubre de 2003, anotado bajo el No. 51, Tomo 122 (folios 07 al 16) el cual no fue impugnado motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio como documento público, cuya documental resulta pertinente para el presente proceso ya que de la misma se deriva la existencia de la relación arrendaticia entre las partes motivo por el cual se realiza la oferta de venta del inmueble.-

  3. ) Documento Privado emanado de la ciudadana R.M.A.S. y dirigido a la ciudadana ROSSANGEL ATENCIO CARRASQUERO, de fecha 30 agosto de 2006 (folio 17), mediante el cual le ofrece en venta el inmueble arrendado, por la cantidad de Bs. 300.000.000,00, actualmente Bs. 300.000,00, y se otorga un lapso de sesenta (60) días a partir de la referida fecha a los fines de que se ejerza el derecho de preferencia y se señala igualmente que la venta será de contado, dicho instrumento no fue impugnado ni desconocido para la parte demandada, motivo por el cual se le valora como documento privado de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, tenía plena validez su contenido.-

  4. ) Documento Privado de fecha 09 de noviembre de 2006 emanado de la ciudadana R.M.A.S. y dirigido a la ciudadana ROSSANGEL ATENCIO CARRASQUERO (folios 18), mediante el cual la propietaria y arrendadora del inmueble manifiesta lo siguiente: “..Por medio de la presente, le recordamos que nuestra oferta para la Adquisición del Inmueble….que usted ocupa como inquilina, fenecerá el venidero 30 de Octubre de 2006…

    En tal sentido le informamos, que vencido dicho plazo, y de usted todavía estar interesada en su adquisición, la nueva oferta será de TRESCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (BS. 320.000.000,oo), y que tendrá una vigencia de 40 días contados a partir del 10 de Noviembre del corriente año…”. El referido instrumento no fue impugnado por la parte demandada, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio como documento privado de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo una segunda oferta de venta del inmueble en la cual se aumento el precio de la primera y se concede un nuevo lapso de tiempo para efectuar la venta, en este caso a diferencia de la primera no se indica que la venta deba efectuarse de contado.

  5. ) Documento Privado de fecha 09 de noviembre de 2006 emanado de la ciudadana R.M.A.S. y dirigido a la ciudadana ROSSANGEL ATENCIO CARRASQUERO (folios 19), mediante el cual la propietaria y arrendadora del inmueble manifiesta lo siguiente:

    …Me dirijo a usted a fin de ratificarle lo conversado telefónicamente en los principios del mes de agosto de 2005, que…no puedo renovar el contrato de arrendamiento que mantengo con usted, el cual venció el 31 de Octubre de 2005, y que renovamos de mutuo acuerdo, hasta el 31 de Octubre de 2006.

    Ahora bien, y dando cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de usted ejercer la prórroga legal de un año que le concede la Ley en su parágrafo “B”, y que fenecerá el venidero 31 de Octubre del 2007, el canon de arriendo mensual que regirá durante LA PRORROGA LEGAL, será de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (bs. 1.300.000,oo)…

    A todo evento, le reitero el derecho de preferencia que le asiste para la adquisición del inmueble cuyo valor se establecerá al momento de manifestar su voluntad de hacerlo, tomando como base nuestra ultima oferta mas la actualización del IPC para el área metropolitana de Caracas, hasta la noventa (90) días antes del vencimiento de la Prórroga Legal…

    El referido instrumento no fue impugnado por la parte demandada, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio como documento privado de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo en primer lugar que la arrendadora – propietaria del inmueble de autos, notifica su voluntad de no renovar el contrato y que la prórroga legal vencería el 31 de Octubre de 2007. No obstante, a su vez le reitera a la arrendataria el derecho de preferencia que le asiste y le modifica la segunda oferta que ya le había hecho, puesto que le manifiesta que el valor del inmueble se establecerá tomando como base su última oferta más la actualización del IPC para el Área Metropolitana de Caracas, y concede como plazo para manifestar la aceptación hasta los noventa (90) días antes del vencimiento de la prórroga legal, es decir hasta el 31 de julio de 2007, se le otorgó como plazo a la arrendataria para manifestar su aceptación. De modo, que el referido instrumento si contiene una tercera oferta del inmueble ya que modifica el contenido de la segunda en cuanto al precio y lapso para manifestar la aceptación.-

  6. ) Certificación de Gravamen del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento (folios 21 y 22) emanada del Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 08 de noviembre de 2006, cuyo instrumento no fue tachado o desconocido por la parte demanda, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio como documento público de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Del mencionado instrumento se evidencia que la ciudadana R.M.A.S., solicitó la certificación de Gravamen del inmueble arrendado ante el Registro, lo cual constituye un indicio de la tramitación por parte de la referida ciudadana de la documentación respectiva a los fines de llevar a cabo la venta del inmueble ofrecido.-

  7. ) Documento autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda (folios 23 al 26), de fecha 26 de enero de 2007, suscrito por la ciudadana ROSSANGEL ATENCIO CARRASQUERO, alusivo a una opción de compra venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuyo documento fue desconocido por la parte demandada y se evidencia que no fue suscrito por ésta, motivo por el cual se desecha del proceso ya que emana sólo de la propia parte actora, no teniendo en consecuencia ningún valor probatorio.

  8. ) Cheque de Gerencia de fecha 26 de Enero de 2007 (folios 27), por un monto de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,oo), actualmente TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,oo), emanado del Banco Provincial de la ciudadana ROSSANGEL ATENCIO CARRASQUERO a favor de la ciudadana R.M.A., cuyo instrumento fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, motivo por el cual se desecha.

  9. ) Documento Privado de fecha 06 de febrero de2007 emanado de la ciudadana ROSSANGEL ATENCIO CARRASQUERO y dirigido a la ciudadana R.M.A.S. (folios 28 y 29), cuyo documento fue reconocido por la parte demanda, motivo por el cual se valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, del mencionado instrumento se evidencia la manifestación de voluntad de la arrendataria de querer comprar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, donde menciona el precio de la venta tomando como base la última oferta, es decir la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,oo) más el IPC para el Área Metropolitana de Caracas, el cual señala en Enero de ese año fue de de dos por ciento (2%) lo que arroja una cantidad TRESCIENTOS VEINTISÉS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 326.400,oo), en cuyo valor establece la venta.

    Con respecto al mencionado documento la parte demandada señaló en su escrito de contestación, que el mismo constituye una nueva oferta por parte de la arrendataria y que el precio establecido no tomaba en cuenta el IPC, ya que a su decir la parte actora estableció en su aceptación como precio de compra, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,oo), el cual no tomaba como base el IPC del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, este Tribunal observa que el precio de venta manifestado en la referida aceptación no es la cantidad de TRESCIENTOS VEINTEL BOLÍVARES (Bs. 320.000,oo) como lo indica la demandada en su contestación, sino la cantidad de Bs. 326.400,oo como emana del propio instrumento ya que la arrendataria toma como base la cantidad de Bs. 320.000,oo más el IPC que para Enero de 2007 fue del 2%, motivo por el cual no puede hablarse de una nueva oferta como lo indica la parte demandada, sino de una verdadera aceptación manifestada por la actora, a lo cual la parte demandada respondió mediante carta de fecha 05 de marzo de 2007 (folios 30 y 31), que se aprecia de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que ya no estaba interesada en el precio ofertado porque a su decir lo que en diciembre costaba 100 Bolívares para marzo cuesta 180 Bolívares, señalando que desde el 10 de Noviembre al 10 de Marzo existe una inflación galopante de mucho más del 25% sobre inmuebles vehículos y otros. De manera que, respecto al IPC alegado por la parte actora, al aducir que la inflación para ese entonces era de un 25%, invirtió la carga de la prueba, correspondiéndole a ésta demostrar tal alegato; sin embargo, no promovió ningún instrumento a los fines de demostrar tal situación, vale decir el supuesto aumento tan elevado de la inflación, motivo por el cual se desecha tal alegato ya que no demostró el mismo durante el proceso, asimismo, se evidencia de tal instrumento la negativa de la parte demandada de querer vender el inmueble que ya había ofrecido en venta.

  10. ) Copias simples de la demanda presentada en fecha 1 de diciembre de 2007 por ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial (folios 36 al 51), con motivo de la demanda de cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana R.M.A.S., en contra de la parte actora en este proceso, cuya documental no fue impugnada por la parte demanda, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. El referido instrumento fue promovido con el objeto de demostrar la confesión espontánea de la ciudadana R.M.A.S. en cuanto a que la misma reconoce la aceptación realizada por la actora en fecha 06 de febrero 2007 (segundo párrafo del folio 40). Asimismo, alega la confesión espontánea de la parte demanda en cuanto al requerimiento que le hiciere del inmueble por necesidades familiares y dada la imposibilidad de adquirir el mismo, por no haberse aprobado los créditos en sus justas oportunidades (líneas 28, 29 y 30 del folio 38), ciertamente dicha confesión se aprecia de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, por lo que se denota que la parte demandada si estaba en conocimiento de la tramitación del Crédito Hipotecario por parte de la arrendataria para la adquisición del Inmueble, lo que desvirtúa su alegato esgrimido en la contestación alusivo a que en no había convenido con la inquilina la tramitación de un crédito para la compra. Asimismo, indica que no fueron aprobados los créditos en sus justas oportunidades, a lo cual la parte actora promovió prueba de informes al Banco Provincial, a los fines que informara sobre los siguientes particulares: - Si para el mes de noviembre de 2006 la ciudadana ROSSANGEL ATENCIO CARRASQUERO solicitó efectivamente un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble; - Si dicho crédito fue aprobado y se remitan copias certificadas del expediente que reposa por ante la referida Institución Bancaria.

    Dicha prueba de informes fue debidamente promovida y admitida en su oportunidad; sin embargo las resultas de la misma fueron recibidas en su totalidad fuera del lapso de evacuación de pruebas, tal como se desprende de los folios 199 al 329, de acuerdo con el comprobante de recepción de documentos de fecha 01 de Febrero de 2011, a través del cual se agregan las resultas emanadas del Banco. No obstante, haber sido recibidas fuera del lapso de evacuación, dicha prueba debe valorarse ya que fue promovida y admitida dentro del lapso de Ley, no siendo imputable a las partes su evacuación de manera extemporánea, motivo por el cual este Tribunal la aprecia de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. En ese sentido, se evidencia de las resultas emanadas del Banco mediante oficio SU-I/G-OF/2011/0461 SG-201005782 de fecha 24 de Enero del 2011, que efectivamente la ciudadana R.A.C., solicitó crédito hipotecario por ante la referida institución; que se formó el expediente respectivo, señalándose la serie de recaudos que lo conforman; y finalmente se informó que la solicitud de préstamo fue debidamente aprobada. De manera que quedó evidenciado en el caso de autos, que el crédito solicitado por la ciudadana ROSSANGEL ATENCIO CARRASQUERO, le fue debidamente aprobado por la Institución Financiera Banco Provincial.

    -VII- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

    La parte accionada trajo a los autos:

  11. ) Documental que consiste en la carta marcada con la letra “C” (folio 17), consignada por la parte actora, al respecto observa esta Alzada, que ya le fue otorgado su valor probatorio.

  12. ) Documental que consiste en la carta marcada con la letra “I” (folio 28), de fecha 06 de febrero de 2007, consignada por la parte actora, el referido instrumento ya fue valorado por esta sentenciadora.

  13. ) Documental que consiste en la carta marcada con la letra “J” (folio 30), de fecha 05 de marzo de 2007, consignada por la parte actora, a cuya documental ya le fue otorgado su valor probatorio.

    VIII- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

    Este Tribunal Superior Primero, pasa a pronunciarse sobre la controversia planteada en los siguientes términos:

PRIMERO

Constituye Principio Cardinal en materia procesal, el llamado Principio Dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme el cual el Juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos por las partes que integran el presente proceso judicial, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El referido precepto, establece los límites del oficio del Juez, pues no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, que la sentencia debe contener, decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada, y ASI SE ESTABLECE.

SEGUNDO

La parte actora persigue la venta del inmueble dado en arrendamiento por la parte demandada, por cuanto considera que ésta incumplió con el contrato de compraventa que a su decir se perfeccionó con la oferta de venta y la aceptación de la misma.

En primer lugar, observa éste Tribunal Superior, que del instrumento que riela al folio 19 y 20 de fecha 09 de noviembre de 2006, marcado con la letra “E”, quedó evidenciado en la valoración de las pruebas que el mismo constituye la oferta de venta definitiva, en el cual se establece como precio del inmueble la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.320.000,oo), más el IPC para el Área Metropolitana de Caracas, asimismo no se especifica que la venta sería de contado y se le otorga a la inquilina un lapso de noventa (90) días antes del vencimiento de la prórroga legal para manifestar la aceptación, y siendo que la prórroga legal vencía el 31 de octubre del 2007, la arrendataria tenía hasta el 31 de julio de 2007, para manifestar su aceptación, y no como lo indica la demanda que el lapso para la aceptación era de 40 días, ya que la segunda oferta fue variada por la indicada en este particular marcada con la letra “E”, siendo que en ésta tercera oferta la cual es la definitiva, se modificó el precio de la primera y el lapso de vigencia de la misma, tal como emana del propio documento, lo cual no puede ser desconocido por la parte demandada, toda vez que el referido instrumento no fue impugnado. ASÍ SE ESTABLECE.

En ese sentido, la parte actora manifestó su aceptación a la referida oferta, mediante escrito de fecha 06 de febrero de 2007, en tiempo hábil, es decir, dentro del lapso de vigencia de la misma, tal como se desprende del folio 28 y 29, agregándole a la cantidad de Bs. 320.000,oo, el respectivo IPC para el Área Metropolitana de Caracas, el cual indica fue del 2% para el mes de enero, arrojando un total de TRESCIENTOS VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 326.400,oo), cuyo documento fue debidamente valorado y analizado por este Tribunal Superior Primero, haciendo plena prueba y constituyendo la manifestación de la aceptación de venta en los mismos términos ofrecidos por la arrendadora y propietaria del inmueble y ASI SE ESTABLECE.

Establecen los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.474 y 1.137 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

.

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

.-

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

.-

Artículo 1.161: En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.

Artículo 1.474 La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

“Artículo 1.137:

El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte. La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio. El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte. El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta. Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato. La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla. Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.

Considera éste Tribunal Superior Primero, que en el presente caso, ha quedado evidenciado que lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de venta, sobre inmueble de autos, fundamentado en la oferta y la aceptación realizada por la inquilina, al respecto observa esta Alzada que el contrato se perfecciona tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte, tal como lo establece el artículo 1.137 eiusdem.

Por su parte, el Tribunal Supremo de Justicia respecto al artículo 1.137 del Código Civil, hace las siguientes consideraciones:

Estas normas están referidas a las condiciones de la oferta en un contrato, el cual se perfecciona una vez que el autor tiene conocimiento de la aceptación de la oferta, y cuya aceptación y oferta tienen sus propias condiciones según el artículo 1.137 del Código Civil, ese mismo contrato de oferta que se perfecciona con la aceptación debe contener los requisitos previstos en el artículo 1.141 del Código Civil.

Como se puede apreciar de la norma transcrita (1.137 del Código Civil), la oferta por sí sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente. (sent. N° 279, fecha 31 de mayo de 2002, caso: J.F.G. y C.B.D.G., contra el ciudadano S.T.G.)

. Sala de Casación Civil, Exp Nº 2010-000443, caso: M.A.T.P. Vs. BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., motivo: Cumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios, de fecha 30/05/2011:

Con fundamento en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida del artículo 1.137 del Código Civil, por falsa aplicación, con la siguiente argumentación:

…OMISSIS…

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante la infracción por la recurrida del artículo 1.137 del Código Civil por falsa aplicación, al atribuirle a la oferta pactada entre las partes los efectos previstos en la prenombrada norma.

La falsa aplicación se entiende como una relación errónea entre la ley y el hecho que desnaturaliza el verdadero sentido de la norma o desconoce su significado, lo cual ocurre cuando se aplica la norma a un hecho no regulado por ella o cuando su aplicación se realiza de tal forma, que se arriba a consecuencias jurídicas distintas o contrarias a las perseguidas por la ley.

El artículo 1.137 del Código Civil, dispone:

...Artículo 1.137.

El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.

Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla.

Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta...

.

Como se puede apreciar de la norma transcrita, la oferta por si sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente.

Para verificar las aseveraciones del formalizante se pasa a transcribir la parte pertinente de la recurrida:

...Omissis...

En el caso que se examina, por falsa aplicación del artículo 1.307 del Código Civil, la Sala no evidencia que la recurrida haya desnaturalizado su sentido verdadero, ni que tampoco haya arribado a consecuencias jurídicas distintas o contrarias a la perseguida por la norma, mas aún, cuando el juzgador ad quem expone razonamientos y explicaciones idóneas que demuestran que el contrato se perfeccionó de acuerdo a los supuestos de hecho previstos en la misma, por cuanto se produjo la oferta porque se verificó el consentimiento y aceptación de ambas partes sin condición alguna, es decir, el oferente en comprar el lote de terreno y los oferidos en transferir la referida propiedad.

Por los razonamientos antes expuestos, se declara improcedente la denuncia por infracción del artículo 1.137 del Código Civil. Así se decide.” (Subrayado del Tribunal) Sala de Casación Civil, Exp. No. 01-332, caso: J.F.G. y C.B.D.G.V.. S.T.G.., motivo: Cumplimiento de Contrato de Compra Venta, de fecha 31/05/2002.

Asimismo, respecto a la referida norma sustantiva, la doctrina ha señalo lo siguiente:

“B) Perfeccionamiento del Contrato

  1. Aceptación:

  1. “Por perfeccionamiento del contrato se considera el momento en que el contrato produce plenamente sus efectos jurídicos. Este momento ocurre cuando el destinatario u oblado otorga su consentimiento o su conformidad a la oferta que le ha sido presentada.

    “El acto, con virtud del cual el destinatario manifiesta su conformidad con la oferta, se denomina aceptación.

    La aceptación es, pues, el acto por el cual el destinatario de la oferta manifiesta su voluntad de estar de acuerdo con aquella

    . (Maduro Luyando, supra 28, pp.492 y 493).

  2. “Recibida la oferta por su destinatario, éste debe manifestar su voluntad favorable o adversa. La conformidad con la oferta se llama aceptación, y debe a su vez ser comunicada al oferente. Efectuado el cambio de declaraciones en la forma expuesta y una vez que las partes adquieren conocimiento de la formación del acuerdo, el contrato queda concluido.

    En resumen, para que el contrato de forme no basta la aceptación por parte de la persona que ha recibido la oferta. Es necesario que la aceptación llegue a conocimiento del proponente

    . (De Sola, supra 25, pp. 59 y 60).” Código Civil de Venezuela Antecedentes/Comisiones Codificadoras/Debates Parlamentarios/Jurisprudencia/ Doctrina/Concordancias, Artículos 1133 al 1145, Universidad Central de Venezuela, Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas Instituto de Derecho Privado, Caracas 1.978, Página 140.

    Igualmente, en otro fallo se expone que:

    II.- La Oferta

    Se define como oferta “una proposición unilateral que una persona denominada oferente o policitante, dirige a otra, denominada destinatario u oblado, comunicándole su deseo de celebrar con ella un contrato”. Es bueno advertir que la oferta por si sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente. Esto es lo que diferencia a la oferta de la “promesa de contratar”, por la cual el oferente queda de una vez obligado. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, E.M.L., UCAB Caracas/1993, Pagina 488.

    En el caso bajo estudio, se puede constatar que de la voluntad expresada por las partes nació la relación contractual de venta del inmueble arrendado, cuya venta se perfeccionó dada la aceptación a la oferta, manifestada por la parte actora, mediante documento privado de fecha 06 de febrero de 2007, tal como quedó plenamente comprobado en la valoración de las pruebas realizada por esta Superioridad, y ASI SE DECIDE.-

    TERCERO: Considera ésta Sentenciadora, que el ejercicio de la función jurisdiccional corresponde al Estado, quien la cumple a través de los Tribunales de la República, órganos que requieren, a su vez, de la persona física constituida por los jueces que tienen la obligación de administrar justicia conforme las reglas de carácter legal, que prevé la Constitución y las leyes, de modo que el Juez, como administrador de justicia, se encuentra limitado por una esfera de actividad definida por el ordenamiento jurídico vigente, que constituye la medida del ejercicio del poder jurisdiccional del Estado.

    En éste sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 2036 del 19 de agosto de 2002 (Caso Plaza Suite I, C.A.) ha señalado que:

    ...la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho.

    Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad

    .

    Dentro del campo de aplicación de ésta actividad jurisdiccional, a la cual le corresponde al Juez resolver los asuntos contenciosos que se le ha sometido para su conocimiento, considera el Tribunal que la Acción de Cumplimiento de Contrato de Venta interpuesta por la parte actora en éste juicio, busca la transmisión de la propiedad del inmueble dado en arrendamiento.- De una lectura del contenido de la oferta de venta realizada por la demanda en fecha 09/11/2006 (folios 19 y 20) y la aceptación a la misma manifestada por la actora en fecha 06/02/2007 (folios 28 y 29), puede concluir ésta Superioridad, que en base al Principio de la Autonomía de la Voluntad de las Partes, se evidencia el perfeccionamiento del contrato de compra-venta del inmueble, de acuerdo con el artículo 1.137 del Código Civil Venezolano. Asimismo, ha quedado plenamente comprobada la manifestación de voluntad de la parte demanda y oferente, de no querer vender el inmueble tal como se desprende de la carta emanada de ésta de fecha 05 de marzo de 2007 (folios 30 y 31), de modo que se evidencia así el incumplimiento del contrato de venta por parte de la demandada, dando origen a la pretensión incoada en el presente proceso, a lo cual el artículo 1.167 del Código Civil otorga el derecho de demandar el cumplimiento del contrato a la parte que no ha ejecutado su obligación.

    Vale decir, que luego de aceptada la oferta y configurada la relación contractual, sólo resta la ejecución del contrato, es decir la transmisión de la propiedad por parte de la vendedora y el pago del precio por parte de la compradora, lo cual no se llevó a cabo dada la negativa libremente manifestada por la oferente a efectuar la venta del inmueble, tal como se desprende de su carta de fecha 05 de marzo de 2007, motivo por el cual hubo un incumplimiento del contrato por parte de la demandada y ASÍ SE DECIDE.

CUARTO

Observa éste Tribunal Superior, que el material probatorio aportado debe ser analizado en concordancia con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone, entre otras cuestiones, que el juez debe decidir conforme a todo lo alegado y probado, sólo los en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes, lo cual constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en nuestro ordenamiento jurídico.

Efectivamente, las disposiciones antes citadas, sujetan el pronunciamiento del juez a todos los alegatos formulados por las partes, sin que le sea posible dejar de decidir alguno de ellos (incongruencia negativa), o por el contrario, extender su decisión sobre excepciones, argumentos de hechos no formulados en el proceso u excederse en lo solicitado oportunamente por las partes (incongruencia positiva). (Vid. Sentencia de fecha 26 de octubre de 2010, caso: A.J.R.P. y otros contra Grupo Tropicalia, C.A., T).-

La citada n.r. la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/ D.A.S. y A.E.C.), expresó:

En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

...Omissis...

La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas

(GF. N° 17 (2° etapa) p 63).-

Considera éste Tribunal Superior Primero, que ésta actitud de la parte demandada, fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…”.-

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:

...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación

.

...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación

.

Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA, del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil).

La fundamentación de las normas legales, antes referidas (artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil), permiten establecer claramente las reglas procesales, en que se encuentran las partes dentro de un proceso judicial, en el caso bajo estudio, la parte actora logró probar que la relación contractual que mantiene con la parte demandada (arrendatario), culminó el 27 de Noviembre de 2007, iniciándose automáticamente la prórroga legal, hasta el día 29 de Noviembre de 2009, de conformidad a lo pautado en el literal “C” del artículo 38 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a todas luces, la voluntad expresada en el referido contrato de arrendamiento, está referida a un tiempo determinado y no puede desconocerse en ningún momento esa voluntad manifestada por la partes intervinientes.-

En éste sentido, es evidente que la acción escogida por la demandante resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues la parte demandada, no logró probar durante la secuela del proceso, nada que le favorezca con respecto a ésta causa, referida a la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, la cual es la aplicable al caso bajo estudio. Por tal motivo, considera este Juzgado Superior, que lo ajustado a derecho es declarar procedente el recurso ordinario de apelación ejercido por la parte actora contra el fallo dictado el 31 de Enero de 2011, por el Tribunal de la causa, consecuencialmente, la declaratoria de procedencia de la demanda interpuesta por la parte accionante y ASÍ SE DECIDE.-

IX. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO

La Nulidad del Fallo dictado en fecha 31 de Enero de 2011, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-

SEGUNDO

CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 01 de Febrero de 2011, por la parte demandante, ciudadana R.A.C., contra la decisión dictada el 31 de Enero de 2011, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

TERCERO

CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana ROSSANGEL ATENCIO CARRASQUERO contra la ciudadana R.M.A.S. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA; Se condena a la parte demandada a realizar la tradición del inmueble objeto del contrato de compraventa, constituido por un Apartamento signado con el N° 72-A, ubicado en el Edificio Dorado, Avenida Alameda, Urbanización El Rosal, Caracas, previa consignación del pago del precio por parte de la atora, establecido en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 326.400,oo), en su defecto téngase la presente sentencia como título de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.-

CUARTO

Se condena en Costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA Y BAJESE EN LA OPORTUNIDAD RESPECTIVA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veintitrés (23) días del mes de Enero del año dos mil doce (2.012). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-

LA JUEZ,

Dra. I.P.B..

LA SECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA P.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

ABOG. MARIELA ARZOA P.

EXP.N°.11-10-481.

Definitiva/Cumplimiento de Contrato.

Materia Civil.

IPB/MA/jhonme.-

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