Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 8 de Diciembre de 2004

Le subroguen en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 02 de enero del 2004, anotado bajo el No. 17, Tomo 160, en el lugar del ciudadano J.A.M.O., o a ello sea condenado por el Tribunal.

Le entreguen el bien inmueble cuya subrogación arrendaticia está solicitando libre de todo gravamen, tal y como le fue entregado por los vendedores a el comprador para el momento de la venta. Se compromete desde ya a pagar el precio de la venta por DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) así como a rembolsar los gastos efectuados por los compradores para la adquisición del inmueble. Finalmente estimó la demanda en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) más las costas y costos los cuales formalmente protesto.

Por auto de fecha 29 de enero del 2004 (fl. 206) el Tribunal admitió la demanda, y acordó el emplazamiento de los demandados para la contestación de la demanda.

Por diligencia de fecha 04 de febrero del 2004 (fl. 207) el demandante A.E.R.C., confirió poder apud acta a los abogados A.R. y a J.J.L.E..

Mediante escrito de fecha 10 de febrero del 2004 (fl. 208) el abogado A.R., con el carácter de autos, solicitó que la demanda fuera tramitada por el procedimiento breve tal como lo prevé el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha 16 de febrero del 2004 (fl. 209) el Tribunal de conformidad con el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, revocó por contrario imperio el auto dictado en fecha 29 de enero del 2004, por cuanto erróneamente había sido admitida la demanda por el procedimiento ordinario, cuando lo correcto es tramitarla por la vía del Juicio Breve. En consecuencia, ordenó su admisión y el emplazamiento de los demandados para el segundo día de despacho siguiente después de citado el último, para que dieran contestación a la demanda.

Mediante escrito de fecha 8 de marzo del 2004 (fl. 211 al 214) el abogado A.R., con el carácter acreditado en autos, reformó la demanda y solicitó de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto de litigio.

Por auto de fecha 18 de marzo del 2004 (fl. 220) el Tribunal admitió la reforma y de conformidad con lo solicitado decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble descrito por su situación y linderos. Se libró oficio No. 0860-509 al Registrador Subalterno Jurisdiccional.

Del folio 223 al 246 corren actuaciones relacionadas con la citación de los demandados.

Por diligencia de fecha 14 de junio del 2004 (fl. 247) los demandados J.A.M.O., R.E.D.M., E.M.M.E., S.L.M.D.M., R.B.M.D.M., Y R.A.M.E., confirieron poder apud acta al abogado M.A.T.A..

Por auto de fecha 9 de julio del 2004 (fl. 251) el Tribunal nombró como defensor ad-litem del co-demandado C.A.M.E., al abogado M.A.T.A..

Por auto de fecha 28 de julio del 2004 (fl. 255) y a solicitud de la parte actora, el Tribunal revocó el nombramiento del abogado M.A.T.A., como defensor ad-litem del co-demandado C.A.M.E., y en su lugar nombró a la abogado L.M..

En fecha 13 de agosto del 2004 (fl. 263) tuvo lugar el acto de juramentación de la abogado L.M., como defensor ad-litem de C.A.M.E..

Mediante escrito de fecha 18 de agosto del 2004 (fl. 264 al 268) el abogado M.A.T.A., con el carácter acreditado en autos, dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Rechaza la demanda incoada en contra de sus defendidos por el ciudadano A.E.R.C..

Alega que el inmueble objeto de la demanda de retracto legal pertenecía en propiedad al ciudadano D.A.M. hoy fallecido, esposo de la ciudadana R.E.D.M., y padre de los ciudadanos C.A.M.E., E.M.M.D.E., S.L.M.D.M., R.B.M.D.M. Y R.A.M.E., hoy codemandados en la presente causa, como consta en planilla de declaración sucesoral número 1061, emitida por el otrora Ministerio de Hacienda, Inspectoría Fiscal de la Renta de Timbre Fiscal en la Segunda Circunscripción, el día 27 de diciembre del año 1965, la cual anexó en copia fotostática marcada “A”.

Que ocurrida la muerte del ciudadano D.A.M. su esposa e hijos antes señalados en virtud de que existía una deuda hipotecaria deciden vender el inmueble objeto de este proceso al ciudadano J.A.M.O., hermano del fallecido e igualmente codemandado de autos y, por cuanto para el año de 1996, los ciudadanos R.A.M.E. y las ciudadanas R.B. y S.L.M.E., eran menores de edad, la ciudadana R.E.V.D.M., debió solicitar autorización a los extintos juzgados de menores, tal y como consta en copias fotostáticas de los autos de autorización emanados en fechas 26 de febrero de 1966 y 21 de marzo de 1966, que anexo en copias fotostáticas que anexo marcadas con las letras “B” y “C”. Que obtenidas las respectivas autorizaciones la ciudadana R.E.V.M., actuando en su nombre y en el de los menores R.A.M.E. y R.B. Y S.L.M.E. y los ciudadanos C.A.M.E., E.M.M., dieron en venta al ciudadano J.A.M.O., mediante documento privado que fue RECONOCIDO por ante el Juzgado Primero de los Municipios Urbanos del Distrito San Cristóbal, el día 28 de marzo de 1966, tal y como consta en copia certificada del asiento número 5, de fecha 28 de marzo de 1966, folios 155 y vuelto, del libro diario llevado por ese juzgado que anexo marcado con la letra “D”. Documento este reconocido que tiene valor de documento público conforme lo pautado en el artículo 1363 del Código Civil.

Que el inmueble fue vendido al ciudadano J.A.M.O., en el año de 1966 por un precio de Bs. 19.000,oo, pero al momento de la venta el sólo pagó la cantidad de Bs. 11.000,oo quedando un saldo pendiente para los entonces vendedores de Bs. 8.000,oo, por lo que se constituía sobre el inmueble una hipoteca legal a favor de los vendedores, hipoteca esta que fue cancelada debido a que el ciudadano J.A.M.O., pagó a los vendedores la cantidad restante, como puede evidenciarse de copias fotostáticas de los recibos que anexo marcados con las letras “E”, “F”, “G”, “H”, “I” y “J”. Pagada como fue la hipoteca, los ciudadanos R.E.V.M. actuando en su nombre y en el de los menores R.A.M.E. y R.B. y S.L.M.E. y los ciudadanos C.A.M.E., E.M.M., suscribieron el correspondiente documento de liberación de la obligación hipotecaria aseverando en tal documental que el ciudadano J.A.M.O., les había pagado la totalidad del precio establecido en el documento de venta reconocido el día 28 de marzo de 1966, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Urbanos del Distrito San Cristóbal, liberación que fue suscrita y reconocida por ante el mismo Juzgado Primero de los Municipios Urbanos del Distrito San Cristóbal, el día 10 de septiembre de 1971, como consta en copia fotostática de tal documento que anexo marcado con la letra “K”.

Que ocurrida así las cosas y debido a que la compra venta del inmueble objeto del presente litigio fue celebrada entre familiares, el ciudadano J.A.M.O., jamás se preocupó por inscribir ante la oficina de Registro Público el documento reconocido el día 28 de marzo de 1966, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Urbanos del Distrito San Cristóbal y por efecto del tiempo tal documento fue extraviado por el ciudadano J.A.M.O., y al tratarse de un documento reconocido no se conservaba en el Juzgado por ante el cual fue reconocido una copia del mismo, sino una simple nota de asiento diario en la que constaba el acto de reconocimiento, cuya copia certificada se anexó marcada “D”.

Que ante este problema y debido a trámites que hacían necesario para el ciudadano J.A.M.O., tuviera la propiedad registrada de tal documento en convenimiento con los ciudadanos R.E.D.M., C.A.M.E., E.M.M.D.E., S.L.M.D.M., R.B.M.D.M. Y R.A.M.E., decidieron suscribir un nuevo documento para pode registrarlo, y aprovechando que con ocasión a las fiestas navideñas el ciudadano C.A.M.E. estaba en la ciudad se procedió a suscribir un documento por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, el día 2 de enero del 2004, en el cual se dejó constancia que el ciudadano J.A.M.O. ejerce la posesión del citado inmueble desde el año 1966.

Que como puede evidenciarse de las documentales anexas y del anterior relato el ciudadano J.A.M.O., es propietario del inmueble objeto de este litigio, desde el día 28 de marzo de 1966, como consta en el documento reconocido por ante el Juzgado Primero U.d.D.S.C., en esa misma fecha, que tiene fuerza de documento público conforme lo pautado en el artículo 1386 del Código Civil, y que el documento suscrito el día 2 de enero del 2004, ante la Notaría Pública Segunda fue firmado solo para poder registrar tal documento. Aclarando que se le colocó precio al referido documento sólo por ser un requisito esencial pedido por la oficina registral. De tal manera que si el ciudadano J.A.M.O. es propietario del inmueble antes de la fecha en que comenzara la relación arrendaticia con el ciudadano A.E.R.C., no es procedente el retracto legal peticionado por este último y así pidió se declarara.

Dice que el retracto legal es un derecho establecido en la Ley Especial para el arrendatario, siempre y cuando esté vigente su contrato de arrendamiento, pero en el caso de autos, la relación arrendaticia existente entre el ciudadano A.E.R.C. y el ciudadano J.A.M.O., regida por un contrato de arrendamiento se encontraba en la fase de la prórroga legal debido al vencimiento del contrato, prórroga esta que ya fue cumplida y en razón de la cual existe demanda que cursa en este mismo juzgado bajo el número 30772, en la cual se peticiona el desalojo del inmueble. De tal forma que el ciudadano A.E.R.C., no podía peticionar retracto legal alguno por haber ya fenecido el contrato de arrendamiento que suscribió con el ciudadano J.A.M.O..

Por lo expuesto, solicitó se declare sin lugar la demanda incoada por el ciudadano A.E.R.C. en contra de sus representados.

Por diligencia de fecha 25 de agosto del 2004 (fl. 285) el abogado A.R., de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó las copias fotostáticas simples de los documentos insertos en los folios 269 al 291; del 272 al 274; y el inserto al folio 284.

Mediante escrito de fecha 27 de agosto del 2004 (fl. 286 y 287) el abogado A.R., promovió pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de fecha 27 de agosto del 2004 (fl. 330).

Mediante escrito de fecha 2 de septiembre del 2004 (fl. 331) el abogado A.R., con el carácter acreditado en autos promovió pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de fecha 2 de septiembre del 2004. (fl. 340).

Mediante diligencia de fecha 21 de septiembre del 2004 (fl. 341) el abogado M.A.T.A., en virtud de que el apoderado de la parte demandante impugnó formalmente las copias fotostáticas de un conjunto de documentos que fueron anexados al escrito de contestación de demanda, consignó originales de las dos (02) autorizaciones que fueron concedidas por los otrora juzgados de menores para que la ciudadana R.E.V.D.M. le vendiera el inmueble objeto de este proceso a su copatrocinador J.A.M. y además el documento original de la liberación de la hipoteca legal que pesaba sobre el inmueble en virtud de la compra del mismo por el ciudadano J.A.M. pero solicitó que por tratarse de instrumentos únicos y fundamentales, se acordara el desglose de tales documentos originales dejando en su lugar copias fotostáticas certificadas.

Mediante diligencia de fecha 21 de septiembre del 2004, el abogado M.A.T.A., consignó documento público emanado del antiguo Concejo Municipal del Distrito San Cristóbal, para demostrar que su representado J.A.M.O., es propietario del inmueble.

PARTE MOTIVA

Encontrándose la presente causa en estado en que debe emitirse el fallo correspondiente, esta Juzgadora con apego a los dispositivos legales contenidos en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo hace previa las observaciones siguientes:

El proceso se plantea de la manera siguiente:

El ciudadano A.E.R.C., asistido por el abogado A.R., demandó a los ciudadanos R.E.D.M., C.A.M.E., E.M.M.E., S.L.M.D.M., R.B.M.D.M., RUBEN, A.M.E., J.A.M.O., por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, de un inmueble ubicado en la calle 9, número cívico 1-37, Barrio La Ermita, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

Los demandados en el acto de la contestación de la demanda, alegan que el inmueble fue vendido al ciudadano J.Á.M.O., en el año de 1966, mediante documento privado que fue reconocido por ante el Juzgado Primero de los Municipios Urbanos del Distrito San Cristóbal, el día 28 de marzo de 1966, tal y como consta en copia certificada del asiento número 5, de fecha 28 de marzo de 1966, folios 155 y vuelto del libro diario llevado por ese Juzgado, por el precio de diecinueve mil bolívares (Bs. 19.000,oo) pero que al momento de la venta solo pagó la cantidad de once mil bolívares (Bs. 11.000,oo) quedando un saldo pendiente para los entonces vendedores de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,oo). Que debido a que el documento fue extraviado, fue necesario suscribir un nuevo documento para poder registrarlo. Que por esa razón J.A.M.O., es el propietario del inmueble.

Veamos entonces, partiendo del análisis del material probatorio consignado en el expediente, si la demanda es procedente, lo que impone el estudio discriminado de las distintas probanzas no juzgadas ni valoradas hasta ahora, actividad que se cumple a continuación así:

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Promovió el mérito y valor jurídico de autos en especial:

A.- Libelo de demanda inserto a los folios 1 al 3, de la pieza I, para demostrar los hechos y el derecho invocado.

El escrito anterior, no tiene carácter de documento público, toda vez que emana del interesado, constituyendo solo instrumento privado con fecha cierta estampada a través de la nota de secretaría al recibirlo, tratándose de un documento que la parte actora dirige al Tribunal, realizado fuera del ámbito del funcionario del Tribunal, el Juez en su debida oportunidad, debe estrictamente ceñirse a sus términos en la decisión, por lo que no procede su valoración.

B.- Copia fotostática certificada del documento de compra venta, expedida por la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, inserta a los folios 04 al 06, de la pieza I, para demostrar la existencia de la venta por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo). Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado por la parte contraria.

C.- Copia fotostática certificada del expediente No. 9638 por desalojo que cursó por ante el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes entre las mismas partes del presente proceso para demostrar: La existencia de una relación arrendaticia por más de dos (2) años, tal como se evidencia en contrato de arrendamiento reconocido inserto al folio 115 y en la sentencia inserta al folio 151 al 165 y en consecuencia el cumplimiento de uno de los requisitos de procedencia establecidos en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil.

D.- Escrito de reforma de la demanda inserto al folio 211 al 214, para demostrar los hechos y el derecho invocado.

Por tratarse de un documento que la parte actora dirige al Tribunal, realizado fuera del ámbito del funcionario del Tribunal, el Juez en su debida oportunidad, debe estrictamente ceñirse a sus términos en la decisión, por lo que no procede su valoración

E.- Copia fotostática simple del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el 13 de enero del 2004, anotado bajo el No. 08 Tomo 002, Protocolo Primero, la cual se encuentra inserta al folio 215 al 218 de la pieza I, para demostrar el precio por el cual se realizó la venta y la procedencia del derecho de retracto. Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada por la parte contraria.

F.- Escrito de contestación a la demanda inserto a los folios 265 al 268 pieza II, para demostrar que de la lectura de la contestación no consta que se haya realizado el ofrecimiento en venta del inmueble objeto de litigio a su representado.

Por tratarse de un documento que la parte actora dirige al Tribunal, realizado fuera del ámbito del funcionario del Tribunal, el Juez en su debida oportunidad, debe estrictamente ceñirse a sus términos en la decisión, por lo que no procede su valoración.

Documentales

De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió las siguientes documentales:

A.- Copia fotostática certificada del expediente de consignación arrendaticia que cursa por ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes expediente No. 347 de esta Circunscripción Judicial, para demostrar la continuidad y solvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento para dar cumplimiento a otro de los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio. Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil.

B.- Copia fotostática certificada del expediente 30.772 por desalojo que cursa por ante este Tribunal, por desalojo intentada por J.A.M.O. en contra de su representado, en donde se identifica como propietario del inmueble objeto de controversia amparado en el documento de compra venta de fecha 02 de enero del 2004, protocolizado el 13 de enero del 2004, para demostrar que el codemandado J.A.M.O., se identifica como propietario del inmueble objeto de retracto legal con el documento prenombrado y no con el supuesto documento reconocido señalado en el escrito de contestación a la demanda inserto a los folios 264 al 268. Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil.

Copia fotostática certificada del expediente de consignación arrendaticia que cursa por ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes expediente No. 347 de esta Circunscripción, para demostrar la continuidad y solvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a meses recientes, así como la oportunidad en que se comenzó a consignar los alquileres, para dar cumplimiento a otro de los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio. Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Documento privado legalmente reconocido por ante el Juzgado Primero de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 10 de septiembre de mil novecientos setenta y uno, al cual no se le puede conferir valor probatorio, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1924 del Código Civil, que expresa:

Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales

.

Por las mismas razones anteriores, no se le puede conferir valor probatorio a las autorizaciones expedidas por los extintos Juzgados del Distrito y Juzgado de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, como tampoco a la comunicación enviada por el antiguo CONCEJO MUNICIPAL DEL DISTRITO SAN CRISTÓBAL, al ciudadano J.Á.M.O..

Copia fotostática simple de la Planilla Sucesoral No. 1061 de fecha 27 de diciembre de 1965, expedida por el Ministerio de Hacienda, Inspectoría Fiscal de la Renta de Timbre Fiscal en la segunda Circunscripción, por no haber sido impugnada por la parte contraria, se tiene como fidedigna y se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Copia certificada signada con el No. 2141 que contiene los recibos marcados con las letras “E”, “F”, “G”, “H”, “I” y “J” a los cuales esta Juzgadora no les confiere valor probatorio, pues los mismos están dirigidos a demostrar la propiedad que dice ejercer sobre el inmueble el ciudadano J.A.M.O., desde el año de 1996, todo con fundamento a lo dispuesto en el artículo 1924 del Código Civil.

Ahora bien, como es fácil concluir del análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes, en el presente caso, quedó demostrado que el ciudadano A.E.R.C., ha sido inquilino del inmueble ubicado en la calle 9, número cívico 1-37 Barrio La Ermita, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, desde hace más de diez años, y que se encontraba solventa en el pago de los cánones de arrendamiento, para el momento de la venta del inmueble.

Que los ciudadanos R.E.D.M., C.A.M.E., E.M.M.E., S.L.M.D.M., R.B.M.D.M., RUBEN, A.M.E., vendieron el inmueble al ciudadano J.A.M.O., por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo), mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario, anotado bajo el No. 08, Tomo 002, Protocolo Primero, sin que lo hubiesen ofrecido en venta antes al arrendatario Á.E.R.C..

En consecuencia, llenas como están las condiciones establecidas en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a favor del demandante A.E.R.C., y por cuanto quedó demostrado fehacientemente que el inmueble no le fue ofrecido en venta al demandante y de esta manera cumplir con la previsión legal, considera quien juzga que con fundamento en el artículo 1546 del Código Civil, la subrogación solicitada es procedente, como en efecto se declara. Así se decide.

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley: DECIDE: