Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Mayo de 2009

PARTE ACCIONANTE: ciudadano C.H.S.Z., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-11.307.313.

APODERADOS DE LA ACCIONANTE: I.M.S. y H.J.D.L., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 13.229 y 13.236, respectivamente.

PARTE ACCIONADA: Sucesión de J.A.M., integrada por los ciudadanos J.A.M.D., F.M.D., L.M.D.D.M. y G.M.D.D.B., venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Caracas, titulares de las cédula de identidad Nros. V-23.870, V-25.497, V-25.904, V-25.905 e INVERSIONES MATA DE COCO, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 7, tomo 3-A, en fecha 12 de enero de 1972.

APODERADOS DE LA ACCIONADA: ciudadanos J.M.F.C., B.P.A., C.C.C., L.S.P. y E.R.F.R., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 14.763, 15.351, 29.131, 15.801 y 50.542, respectivamente.

ACCIÓN: RETRACTO LEGAL – definitiva

MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte demandada, contra la sentencia de fecha 02 de mayo de 2008, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la confesión ficta y declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio.

EXPEDIENTE: 9841

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demanda presentado el 19 de mayo de 1988, por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distribuidor de turno, enviándose posteriormente al Juzgado Quinto de primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el libelo se adujo: Que el ciudadano J.A.M. (fallecido) le vendió, en fecha 20 de abril de 1972, a la Sociedad Mercantil Inversiones Mata de Coco, C.A. un inmueble constituido por un apartamento situado en el edificio “Sintra Palace”, apartamento Num. 11, tercer (3er) piso, Tercera calle Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, todo lo cual consta en el documento protocolizado por la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el día 20 de abril de 1972, bajo el Num. 10, tomo 1º, protocolo tercero, el cual ha ocupado la parte actora como arrendatario desde el año 1961. Igualmente alegó la parte actora que nunca le dieron aviso de dicha operación para así hacer uso del derecho de preferencia de adquirir el inmueble que le concede la ley. Alegó la violación por parte de los demandados, de los decretos Nros. 513 del 06 de enero de 1971, así como del artículo 06 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de 1947 del Código Civil y en consecuencia demandan la subrogación de su representado en el lugar de la Sociedad mercantil Inversiones Mata de Coco, C.A. con relación a la titularidad del derecho de propiedad del apartamento antes descrito.

Mediante auto dictado en fecha 19 de mayo de 1988, el Juzgado A quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda dentro de los 20 días siguientes a la última de las citaciones que conste en autos.

En fecha 14 de octubre de 1998, la parte demandada se dio por notificada mediante diligencia.

En fecha 08 de noviembre de 1988, la parte demandada opuso cuestiones previas.

En fecha 14 de noviembre de 1988, la parte actora procedió a dar contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

Abierto el procedimiento a pruebas, la parte demandada hizo uso de ese derecho, a través de escrito de promoción de pruebas presentado el 25 de noviembre de 1988, junto con documentos que la acompañan, las cuales fueron admitidas en fecha 25 de noviembre de 1988, reservándose su apreciación en la definitiva.

En fecha 06 de diciembre de 1988, el Juzgado A quo difirió la oportunidad para decidir la incidencia, para dentro de los 30 días siguientes. En fecha 10 de agosto de 1989, se declaró sin lugar las cuestiones previas alegadas por la parte demandada. En fecha 17 de agosto de 1989, se ordenó notificar a la parte demandada de la sentencia de la incidencia proferida por el Juzgado a quo. En fecha 07 de septiembre de 1989, la apoderada de la parte demandada apeló de la decisión dictada por el Juzgado a quo en la cual declaró sin lugar la excepción de caducidad de la acción.

En fecha 07 de septiembre de 1989, la parte actora mediante escrito solicitó se revoque por contrario imperio el auto de fecha 06 de septiembre de 1989, y en caso de no hacerlo, apeló contra el mismo. En fecha 11 de septiembre de 1989, el a quo oyó la apelación de la parte demandada en un solo efecto y ordenó su remisión al Juzgado Superior Distribuidor.

En fecha 13 de septiembre de 1989, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, y en esta misma fecha el juzgado a quo ordenó agregarlo a los autos.

En fecha 28 de septiembre de 1989, el Juzgado a quo negó la apelación interpuesta por el abogado I.M. contra el auto de fecha 11 de septiembre de 1989, por cuanto no tiene materia sobre que decidir.

La parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas el 09 de octubre de 1989, junto con documentos que la acompañan, las cuales fueron admitidas en fecha 18 de octubre de 1989, reservándose su apreciación en la definitiva. En fecha 31 de octubre del mismo año, la apoderada de la parte demandada consignó los medios probatorios indicados en el escrito de promoción de pruebas y el 02 de noviembre de ese año, el Juzgado A quo ordenó agregarlo a los autos.

En fecha 15 de noviembre de 1989, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de informes. El 05 de diciembre fue agregado a los autos.

En fecha 12 de febrero de 1990, el apoderado actor consignó escrito de alegatos que fueron agregados a los autos el 19 del mismo mes y año.

En fecha 31 de octubre de 1991, el Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas revocó la decisión apelada y repuso la causa al estado de que el tribunal de la causa se pronuncie acerca de la procedencia o no de la cuestión previa de caducidad de la acción propuesta por la parte demandada en el proceso.

En fecha 12 de agosto de 1993, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, en acatamiento a la sentencia dictada por el Juzgado Superior, dictó nueva sentencia declarando con lugar la cuestión previa de caducidad de la acción y declaró extinguido el proceso. Ambas partes fueron notificadas de la sentencia, y en fecha 17 de noviembre de 1993, el apoderado de la parte actora apeló de la decisión dictada por el Juzgado de Primera Instancia y el 14 de diciembre de 1993, se oyó dicha apelación en ambos efectos. Se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor. En fecha 19 de julio de 1994, esta Alzada recibió el expediente, a los fines de conocer del mismo.

Mediante auto de fecha 20 de septiembre de 1994, este Juzgado ordenó la suspensión de la causa, hasta tanto no se notificaran los herederos conocidos y desconocidos de los ciudadanos J.A.M. y F.M.D.. Se libró edicto en esa misma fecha.

En fecha 26 de octubre de 1995, el apoderado actor consignó escrito de alegatos. En fecha 06 de febrero de 1996, este Juzgado Superior negó los pedimentos hechos por la actora en el mencionado escrito de alegatos, mediante la cual solicitó reposición de la causa al estado de volver a notificar a los herederos conocidos y desconocidos de los ciudadanos J.A.M. y F.M.D..

En fecha 25 de mayo de 1999, este Juzgado fijó el vigésimo día de despacho siguiente a la presente fecha a los fines de que las partes consignen informes. En fecha 29 de junio de 1999, este Juzgado dejó constancia de que la parte actora consignó escrito de informes y de que la parte demandada no compareció ni por si, ni por medio de apoderado.

En fecha 12 de agosto de 1999, este Juzgado Superior declaró con lugar la apelación ejercida por la parte actora, contra la decisión del 12 de agosto de 1993 dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia, revocando dicha decisión y reponiendo la causa al estado en que se de inicio al lapso para dar contestación a la demanda. En fecha 23 de noviembre de 1999 se ordenó remitir el presente expediente al Juzgado A quo. El a quo recibió el expediente. En fecha 14 de febrero del 2000 y declinó su competencia, remitiendo así el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia. El Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial recibió el expediente.

En fecha 17 de marzo de 2000, la parte actora consignó diligencia donde hace constar que la demandada no dio contestación al fondo de la demanda, a pesar de estar a derecho.

En fecha 04 de abril de 2000, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 07 de abril de 2000, la parte actora consignó diligencia donde hace constar que la demandada no promovió pruebas pertinentes en el presente juicio, a pesar de estar a derecho.

En fecha 04 de abril de 2000, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial declaró con lugar la demanda de retracto legal y condenó en costas a la parte demandada. En fecha 06 de julio de 2000, la parte actora se dio por notificado de la sentencia y solicitó se notifique a la parte demandada, y en fecha 12 del mismo mes y año, el Juzgado de primera instancia ordenó la notificación solicitada por la parte demandante.

En fecha 20 de julio de 2000, el apoderado de la demandada apeló formalmente de la sentencia dictada por el a quo en fecha 04 de julio del 2000. En fecha 08 de agosto de 2000, el Juzgado de Primera Instancia, dio aclaratoria sobre ciertos puntos confusos en el fallo.

En fecha 06 de noviembre de 2000, el Juzgado de Primera Instancia oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.

En fecha 18 de enero de 2001, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, recibió el expediente y fijó el vigésimo día de despacho siguiente a los fines de que las partes consignen escrito de informes.

En fecha 16 de febrero de 2001, ambas partes consignaron escrito de informes ante esa Alzada. En fecha 02 de marzo de 2001, la parte actora consignó escrito de observaciones a los informes.

En fecha 09 de diciembre de 2002, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, dictó sentencia declarando con lugar la apelación de fecha 18 de septiembre de 2000 hecha por el abogado L.S., apoderado de la parte demandada, contra la sentencia proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en fecha 04 de julio de 2000, declaró nulo todo lo actuado en la primera instancia con posterioridad al auto de fecha 08 de marzo del 2000, repuso la causa al estado de que se de cumplimiento a lo decidido por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial en su fallo de fecha 12 de agosto de 1999, anulando así la decisión dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial.

En fecha 10 de enero de 2003, el apoderado actor anunció recurso de casación contra la sentencia de fecha 09 de diciembre de 2002 dictado por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial. En fecha 27 de enero de 2003, se negó el recurso de casación por no cumplir con el requisito de cuantía.

En fecha 12 de febrero de 2003, la parte actora recurrió de hecho la negativa al recurso de casación anunciado y declarado inadmisible por el Juzgado Superior Primero de esta Circunscripción Judicial. En fecha 14 de febrero de 2003, se remitió el expediente a la Sala de Casación Civil a los fines de decidir sobre el recurso de hecho propuesto por la parte actora. En fecha 16 de junio de 2003, dicha Sala declaró sin lugar el recurso de hecho.

En fecha 18 de septiembre de 2003, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, en acatamiento a la sentencia proferida por esa Alzada en fecha 12 de agosto de 1999, ordenó notificar a la parte demandada a los fines de que den contestación al fondo de la demanda.

En fecha 03 de noviembre de 2003, el apoderado actor, mediante escrito dejó constancia de que la parte demandada esta a derecho y de que no dieron oportuna contestación a la demanda, tal como lo preveen los artículos 362 y 358 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 18 de noviembre de 2003, el apoderado actor consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 15 de marzo de 2004, el Juzgado Sexto de Primera Instancia declaró sin lugar los alegatos efectuados por el apoderado actor y se tuvo como heredera del ciudadano J.A.M.D., a la de cujus B.C.d.M., siendo procedente el auto dictado en fecha 21 de noviembre de 2003, por ese Juzgado.

En fecha 27 de noviembre de 2006, el Juzgado Sexto de Primera Instancia declaró perimida la instancia por haber transcurrido más de seis meses de inactividad de las partes.

La parte actora, en fecha 24 de enero de 2007 apeló de la decisión de perención dictada por el a quo. El 19 de marzo de 2007, el juzgado ordenó librar cartel de notificación a los fines de que los demandados se den por notificados de la decisión dictada en fecha 27 de noviembre de 2006. en fecha 11 de mayo de 2007, el Juzgado oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor.

En fecha 11 de junio de 2007, el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito recibió el expediente y fijó el décimo día de despacho siguiente a los fines de que las partes consignen informes.

En fecha 25 de junio de 2007, ambas partes consignaron escrito de informes. En fecha 06 de julio de 2007, la parte actora consignó escrito de observaciones.

En fecha 08 de agosto de 2007, el Juzgado de alzada declaró con lugar la apelación hecha por la parte actora y revocó la sentencia apelada. La parte demandada anunció recurso de casación contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo de ésta Circunscripción Judicial. En fecha 26 de septiembre de 2007, se declaró inadmisible el recurso de casación propuesto por el apoderado demandado.

En fecha 04 de octubre de 2007, se ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial. El 25 de octubre de 2007, el Juez Humberto Angrisano se inhibió de seguir conociendo la presente causa, remitiéndose el mismo al Juzgado Cuarto de Primera Instancia. El 28 de abril de 2008, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia admitió el escrito de promoción de pruebas consignado por el apoderado actor.

En fecha 02 de mayo de 2008, se declaró con lugar la demanda de retracto legal y la confesión ficta. En fecha 18 de julio de 2008, la parte demandada apeló de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de primera Instancia, quien oyó la misma en ambos efectos en fecha 10 de octubre de 2008.

En fecha 05 de noviembre esta Alzada recibe el presente expediente, fijando el vigésimo día de despacho siguiente a la presente fecha a los fines de que las partes consignen informes. En fecha 26 de enero de 2009, ambas partes consignaron escrito de informes y en fecha 20 de febrero de 2009, la parte actora consignó escrito de observaciones.

En fecha 27 de abril de 2009, se difirió el acto de dictar sentencia para los treinta (30) días siguientes a la presente fecha.

CAPITULO II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se observa que la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia, declaró con lugar la acción de retracto legal arrendaticio, condenó a la parte co-demandada INVERSIONES MATA DE COCO, C.A. a otorgarle el documento de venta a la parte actora ciudadano C.H.S.Z., sobre un inmueble constituido por un apartamento situado en el Edificio “SINTRA PALACE”, apartamento Num. 11, piso 3, tercera calle transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao; finalmente se condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente litis.

De esta forma, es menester para esta Alza.a.e.d.d.p. en primera instancia, a los fines de determinar si, en ejercicio de la función revisora asignada, la sentencia recurrida fue dictada conforme a derecho.

Así, se observa que la recurrida estableció la confesión ficta por no haber dado la demandada oportuna contestación a la misma, no haber promovido prueba alguna que la favoreciera y por no ser la pretensión contraria a derecho, razón por la cual, los supuestos de hecho sobre los cuales el aquo basó la recurrida, serán los establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

Establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, y si nada probare que le favorezca.

De la norma anteriormente transcrita, se evidencia que deben concurrir tres elementos para que proceda la confesión ficta, estos son:

1. - Que el demandado no de contestación a la demanda;

2. - Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso; y

3. - Que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho.

   En lo que respecta a la confesión ficta, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 4 de junio de 2000, caso: Y.L. contra C.A.L. y otros, expediente N° 99-458, estableció:

   ...La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que – tal como lo pena el mentado artículo 362 -, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas…

1. - Que el demandado no de contestación a la demanda: En fecha 27 de octubre de 2003, culminó el lapso para dar contestación a la demanda, según cómputo realizado por el Juzgado Sexto de Primera Instancia, y se verificó que la misma no se cumplió, no hubo oportuna contestación. Así se establece.

2. - Que nada pruebe el demandado que le favorezca: La jurisprudencia venezolana, en forma totalmente reiterada ha venido señalando que lo único que puede probar el demandado es algo que le favorezca, la llamada contraprueba, es decir la inexistencia de los hechos alegados por el actor, ya que el demandado puede en el lapso probatorio lograr con los medios admisibles por la ley, enervar la pretensión del demandante. Sin embargo, es importante tener en cuenta la limitación a la que se encuentra sometido el demandado cuando no da contestación de la demanda o lo hace tardíamente o anticipadamente, pues no puede defenderse con los simples alegatos que correspondían en la contestación; para su defensa debe traer a los autos la contraprueba de las pretensiones del actor.

   La Sala de Casación Civil, ha sido muy enfática en cuanto a este requisito de la confesión, pues tal como lo ha sentado en la sentencia citada anteriormente, el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria.

   El anterior criterio fue ratificado en reciente decisión de la Sala de Casación Civil, en fecha 11 de agosto de 2004, caso: J.I.R.H. y otros contra S.J.S., expediente N° 03-598, la cual señaló: “...Así las cosas, la falta de contestación de la demanda acarrea para el demandado una presunción iuris tantum de confesión ficta, y siempre que la demanda no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o atente contra el orden público, únicamente desvirtuable mediante la aportación de pruebas que contradigan las pretensiones del demandante, pero sin que le sea permitido consignar otros medios probatorios que él estime conducentes o la alegación de hechos nuevos.

   Conforme con lo preceptuado en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se requieren tres condiciones para que la confesión ficta, sea declarada: que el demandado no diere contestación a la demanda, que la petición del demandante no sea contraria a derecho y que en el término probatorio no pruebe el demandado algo que le favorezca.

   Para la doctrina de casación, es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho, pero no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda…”

   Del análisis de los autos, se evidencia que la demandada tampoco cumplió con la carga de la prueba, pues no promovió prueba alguna, cuestión que se considera como una manifestación de aceptación a lo alegado por el actor. Hasta este momento pudiera ocurrir como lo señala el Dr. J.E.C., la ficción sobre la confesión, sin embargo deben concurrir los tres requisitos indispensables, siendo el último de ellos:

3. - Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho: Sobre este último punto en la confesión ficta, el Dr. J.E.C., insiste en que lo contrario a derecho mas bien debe referirse a los efectos de la pretensión, y que realmente hay pretensiones contrarias a derecho cuando esta no se subsume en el supuesto de la norma invocada.

   En el caso de autos se desprende en el libelo que el ciudadano J.A.M. (fallecido) le vendió, en fecha 20 de abril de 1972, a la Sociedad Mercantil Inversiones Mata de Coco, C.A. un inmueble constituido por un apartamento situado en el edificio “Sintra Palace”, apartamento Num. 11, tercer (3er) piso, Tercera calle Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, todo lo cual consta en el documento protocolizado por la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el día 20 de abril de 1972, bajo el Num. 10, tomo 1º, protocolo tercero, el cual ha ocupado la parte actora como arrendatario desde el año 1961. Igualmente alegó la parte actora que nunca le dieron aviso de dicha operación para así hacer uso del derecho de preferencia de adquirir el inmueble que le concede la ley. Alegó la violación por parte de los demandados, de los decretos Nros. 513 del 06 de enero de 1971, así como del artículo 06 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de 1947 del Código Civil y en consecuencia demandan la subrogación de su representado en el lugar de la Sociedad mercantil Inversiones Mata de Coco, C.A. con relación a la titularidad del derecho de propiedad del apartamento antes descrito.

   A los fines de demostrar su pretensión, la parte actora, promovió las siguientes pruebas que a continuación se valoran:

1. Reprodujo el mérito favorable en autos, el Tribunal observa que dicha promoción no constituye medio de prueba, en consecuencia desecha esta promoción. Así se decide.

2. Promovió copias certificadas de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte actora en la cuenta Nº 62-57585-9 del Banco Unión, ante el Juzgado Cuarto de Municipio del Municipio Sucre del Estado Miranda la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, después Juzgado Décimo Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a la final siendo el Juzgado Séptimo de Municipio del la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, bajo el expediente nº 88-233 y a la final nº 378. esta probanza no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada en su oportunidad correspondiente, y de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano, se le dan valor probatorio. Así se decide.

   Ahora en el caso de marras, se observa que la representación judicial de la parte actora solicita el subrogamiento en el lugar del adquirente con respecto a la venta realizada en el lugar del adquirente con respecto a la venta realizada sobre el inmueble antes mencionado bajo la figura de retracto legal arrendatario.

   El retracto legal arrendaticio, es el “derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las misma condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, y no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

   Al respecto el artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 27 de septiembre de 1947, establece lo siguiente:

   Artículo 6.- Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

   Aun cuando el arrendamiento hubiere durante menos de dos, el arrendamiento tendrá el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% del valor del inmueble.

   En uno y otro caso no gozarán de este derecho los arrendamiento que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto.

   (Resaltado del Tribunal)

   Como se observa, el artículo antes citado hace directa remisión al Código Civil para el ejercicio por el arrendatario del derecho de preferencia a comprar el inmueble, y como tal Código lo ha regulado en los artículos 1546 y 1547 atinentes al retracto legal.

   Para ello, esta alzada debe analizar los supuestos para que se de dicha figura, las cuales son:

   1. Que el propietario del inmueble arrendado por el actor, haya celebrado una operación de venta del mismo con el demandado en autos, sin notificar previamente al arrendatario, para que ejerza el derecho preferente, en la forma prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza:

   Artículo 44: “…a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación…”

   El ciudadano J.M., vendió a la Sociedad Mercantil Inversiones Mata de Coco, C.A., en fecha 20 de abril de 1972 el inmueble en cuestión, por la cantidad de ochenta y nueve mil novecientos Bolívares (89.900,00), es decir, ochenta y nueve Bolívares con noventa céntimos (Bs.F.89,90). La parte demandada, es decir el propietario, no demostró que haya notificado previamente de la venta a su arrendatario, con el fin de ejercer su derecho preferente, como lo está previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, este primer requisito se cumple. Así se decide.

2. Que el arrendatario-demandante haya ejercido el retracto legal dentro del lapso establecido fijada por la sentencia dictada por la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de mayo de 2005 (Regalos Coccinelle, C.A. contra Inversora El Rastro, C.A. y Promociones la Pintoresca, C.A., expediente Num. AA20-C-2004-000807), es decir dentro de los cuarenta (40) días contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

   El lapso de caducidad de cuarenta (40) días que tenía el actor a los fines de ejercer el retracto legal arrendaticio, venció el 20 de mayo de 1988, y se verificó que la demanda fue propuesta el 19 de mayo de 1988, estando evidentemente dentro del lapso establecido por la doctrina y confirmada por jurisprudencia del tribunal Supremo de Justicia, cumpliéndose así este segundo requisito. Así se decide.

3. Que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener mas de dos años como arrendatario en el inmueble en cuestión, y debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

   …la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…

   Se verificó en autos que el demandante-arrendatario gozaba de dicha condición desde el 06 de abril de 1961, se verificó que el demandante si era arrendatario en el inmueble al momento de su venta, en fecha 20 de abril de 1972. Se demostró en el presente juicio, que el arrendatario estaba solvente para aquella fecha, pues consignó comprobantes de pago de cánones de arrendamiento, los cuales no fueron objeto de impugnación o desconocimiento. Por ultimo, el demandante manifestó en el libelo de demanda su voluntad de satisfacer el pago del precio pactado en la venta del inmueble objeto de la presente demanda. Tales consideraciones, corroboran que la pretensión no es contraria a derecho, permitiendo declarar la confesión ficta, considerando ciertos y verdaderos los hechos alegados en la demanda. Así se decide.

   En consecuencia, y una vez analizados los tres (03) requisitos que establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que definen la declaratoria o procedencia de la confesión ficta del demandado, se llega a la conclusión de que los mismos si se configuraron, dando como resultado la procedencia de la CONFESIÓN FICTA DE LA PARTE DEMANDADA, todo de conformidad con el mencionado artículo en este párrafo. Así se decide.

   CAPITULO III

   DISPOSITIVA

   En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

   1) SIN LUGAR la apelación intentada por el abogado L.S.P., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) con el número 15.801, apoderado judicial de la demandada, contra la sentencia de fecha 02 de mayo de 2008, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   2) SE CONFIRMA la sentencia recurrida, declarando con lugar la demanda de RETRACTO LEGAL y la CONFESIÓN FICTA DEL DEMANDADO.

   3) SE CONDENA a la parte co-demandada INVERSIONES MATA DE COCO, C.A. a otorgarle el documento de venta a la parte actora ciudadano C.H.S.Z. sobre un inmueble constituido por un apartamento situado en el edificio SINTRA PALACE, apartamento identificado con el numero once (11), tercer (3er) piso, Tercera Calle Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao (ante el Municipio Baruta del Distrito Sucre) del Estado Miranda, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones son: GENERALES: El lote de terreno sobre el cual está construido el edificio “SINTRA PALACE” se encuentra distinguido con la letra “c” y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: hacia donde da su frente en una longitud de treinta metros (30 mts) con la Tercera Calle Transversal de la urbanización Los Palos Grandes; SUR: en una longitud de treinta metros (30 mts) con terrenos que son o fueron de A.D.C.; ESTE: en una longitud de treinta y cinco metros con ochenta y ocho centímetros (35,88 mts) que son o que fueron propiedad del señor L.F. y Guiseppe Galato y OESTE: en una longitud de treinta y cinco metros con cincuenta y ocho centímetros (35,58 mts) con terrenos que son o que fueron de los ciudadanos antes nombrados L.F. y Guiseppe Galato. PARTICULARES: el apartamento se encuentra ubicado en el tercer (3er) piso del edificio Residencias “SINTRA PALACE”, en su lado oeste. Esta distinguido como antes se ha dicho con el Nº once (11); tiene una superficie cubierta de ciento veintinueve metros cuadrados (129 mts2) y esta alinderado de la siguiente manera: NORTE: hacia donde da su frente, con el jardin del edificio; SUR: vestíbulo de entrada, el apartamento número diez (10), patio interior y caseta de los ascensores de por medio; ESTE: patio exterior del edificio y OESTE: el apartamento número 12. Dicho apartamento consta de las siguientes dependencias: recibo-comedor, tres (03) habitaciones con closet, sala de baño, cocina, lavandero, cuarto y bañote servicio y un puesto de estacionamiento; y le corresponde un porcentaje de cuatro enteros con tres mil quinientas diez y seis milésimas por ciento (4,3516%), sobre las cosas de uso común y las cargas de la comunidad de propietarios , todo lo cual consta en el documento protocolizado por la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el día 20 de abril de 1972, bajo el Num. 10, tomo 1º, protocolo tercero. En caso de que la obligada no de cumplimiento a la presente decisión, conforme a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, una vez que conste la cancelación que hará la parte actora, antes identificada, a la co-demandada, del precio pagado por concepto de la venta el cual es de la cantidad de OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 89,90), la presente sentencia será título suficiente de transferencia de la propiedad del inmueble objeto del presente juicio.

   4) De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintisiete (27) días del mes de mayo de 2009. Año 199º y 150º.

   El Juez,

   V.G.J..

   El Secretario,

   Richars Mata.

   En la misma fecha, siendo las 2.00 PM. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente número. 9841

   El Secretario,

   Richars Mata.