Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 12 de Mayo de 2008

Fecha de Resolución12 de Mayo de 2008
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito
PonenteMiguel Angel Martin Tortabu
ProcedimientoCumplimiento De Contrato, Daños Y Perjuicios

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

Valencia, 12 de mayo de 2008

198º y 149º

Expediente N° 12.107

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, DAÑOS Y PERJUICIOS

PARTE DEMANDANTE: S.F.N.R., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N°. V-7.029.186.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: C.R.M.A., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 94.864.

PARTE DEMANDADA: DISTRIBUIDORA DE REPUESTOS ACODEL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 23 de abril de 1996, bajo el N° 32, tomo 43-A.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: F.B.R., I.M.D.O. y C.A.F., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 27.073, 27.026 y 56.576, en su orden.

Se encuentra sometido a la revisión de esta instancia el recurso procesal de apelación interpuesto por la abogada C.A.F., quien actúa en su carácter de apoderada de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 12 de diciembre de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda intentada por el ciudadano S.F.N.R., contra la sociedad de comercio Distribuidora de Repuestos Acodel, C.A.

Cumplidas como han sido las formalidades legales de la alzada, pasa a dictar su fallo, previas las consideraciones siguientes:

Capítulo I

Antecedentes del Caso

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 31 de marzo de 2006 ante el juzgado distribuidor de primera instancia, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien por auto de fecha 24 de abril del mismo año, admite la demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada, a fin de dar contestación a la demanda incoada.

En fecha 24 de mayo de 2006, el alguacil del tribunal de primera instancia deja constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada, acordándose dicha citación por vía cartelaria según auto del 30 de mayo del mismo año, previa solicitud de parte.

El 31 de julio de 2006, el a quo designa defensor ad litem a la demandada.

La parte demandada mediante diligencia de fecha 10 de agosto de 2006, se da por citada en el presente juicio.

El 14 de agosto de 2006, la parte demandada presenta escrito de promoción de cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contestación y reconvención a la demanda intentada en su contra.

En fecha 18 de septiembre de 2006, la parte demandante consigna ante el tribunal de primera instancia escrito contentivo de subsanación de cuestiones previas; asimismo el a quo por auto de esa misma fecha admite la reconvención propuesta por la demandada y, la demandante reconviniente el día 20 del mismo mes y año, consigna escrito de contestación a la reconvención.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes consignaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas y reglamentadas por el tribunal de primera instancia por autos del 28 de septiembre y 04 de octubre de 2006.

En fecha 12 de diciembre de 2007, el tribunal de primera instancia dicta sentencia declarando con lugar la demanda incoada; apelando la parte demandada de la referida decisión, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos por auto del 05 de marzo de 2008.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a este Juzgado conocer del presente asunto, dándole entrada al expediente en fecha 03 de abril de 2008, fijando la oportunidad para la presentación de los informes y sus observaciones.

El 22 de abril del presente año, este Juzgado Superior revoca parcialmente el auto de entrada dictado en fecha 03 de abril del presente año, y en consecuencia fija la oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente pasa esta alzada a dictar sentencia en el presente juicio en los siguientes términos:

Capítulo II

Límites de la controversia

En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta alzada a referir los términos de la controversia, y en tal virtud observa:

Alegatos de la parte demandante:

Alega en su libelo de demanda que el 19 de julio de 1999, celebró con la demandada sociedad de comercio Distribuidora de Repuestos Acodel, C.A., ante la Notaria Pública Cuarta de Valencia, quedando inserto bajo el N° 24, tomo 83, de los libros respectivos, un contrato de arrendamiento por el lapso de un (1) año, contado a partir del 01 de agosto del mismo año, sobre un inmueble ubicado en la Calle Páez cruce con la Avenida Ricaurte, N° 90-89, Parroquia San Blas de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo.

Que el mencionado contrato se fue renovando sucesivamente, es decir celebraron varios contratos por el término de un (1) año, de la siguiente manera: a) En el mes de octubre del año 2000, con vigencia a partir del 01 del referido mes y año; un segundo contrato a partir del 02 de octubre de 2001 y; un tercer contrato a partir del 03 de octubre de 2002.

Que posteriormente celebraron un cuarto contrato a partir del 04 de octubre de 2003, estableciéndose que el término de duración sería por dos (2) años y, que el canon de arrendamiento sería de bolívares un millón cien mil (Bs. 1.100.000,°°) mensual, tal y como se evidencia de las cláusulas segunda y tercera del mismo.

Que en la cláusula séptima se establecieron las obligaciones de la arrendataria al pago de los servicios; en la cláusula octava se hizo referencia a lo relativo a las reparaciones menores y mayores del inmueble arrendado y; en la cláusula novena se estableció la obligación del arrendatario en poner en conocimiento al arrendador cualquier novedad mañosa o indicio que haga necesaria una reparación mayor, y de no hacerlo, el arrendatario, sería responsable de los daños y perjuicios ocasionados.

Que a los fines de supervisar el inmueble arrendado y su estado de conservación, convinieron en la cláusula décima, que el arrendador se reservaba el derecho de inspeccionar el galpón.

Que a tenor a lo previsto en la cláusula décima quinta, la arrendataria entregó un depósito por la cantidad de bolívares tres millones trescientos mil (Bs. 3.300.000,°°).

Que habiendo vencido el término del contrato de arrendamiento en fecha 04 de octubre de 2005, la arrendadora exigió disfrutar el derecho de la prorroga legal arrendaticia, consagrada en el articulo 38, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -por lo que- tendría derecho a una prorroga legal por un lapso máximo de dos (2) años, y que en efecto lo ha disfrutado, considerando que tal derecho no le corresponde de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 eiusdem.

Que la arrendadora ha insistido en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, en virtud de que se ha negado a lo siguiente:

 Efectuar las reparaciones menores necesarias al galpón arrendado, así como las de cualquier valor que provengan de actos u omisiones, incumpliendo de esta manera la cláusula octava del contrato.

 Poner en conocimiento por escrito de cualquier novedad dañosa o indicio que haga necesaria una reparación mayor en el galpón y, que por no hacerlo, es responsable de los daños y perjuicios ocasionados, incumpliendo la cláusula novena del contrato.

 Permitir el derecho a inspeccionar el inmueble cuando lo estime conveniente, sin necesidad de requerir autorización ni notificación alguna de la arrendataria, incumpliendo la cláusula décima del contrato.

 Presentar las solvencias de todos los servicios públicos inherentes al galpón y comprobar el buen estado de aseo, conservación y funcionamiento de las instalaciones del mismo, incumpliendo así la cláusula décima quinta.

Asimismo alega que la arrendataria no cumple con sus obligaciones, por cuanto ha permitido que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento tenga deterioros, aún cuando la ley la obliga a servirse del mismo como un buen padre de familia y a devolver la cosa tal como la recibió, en buen estado de uso y conservación.

Que por todo lo anteriormente expuesto, procede a demandar a la sociedad de comercio Distribuidora de Repuestos Acodel, C.A., por

incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales derivadas del contrato de arrendamiento de marras, y por los daños y perjuicios, a fin de que convenga o en su defecto sea condenada a lo siguiente:

 En la entrega material inmediata del inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas; en buen estado de uso y conservación y; solvente de servicios.

 En cancelar la cantidad de bolívares cincuenta millones (Bs. 50.000.000,°°) por concepto de daños y perjuicios, materializados en el deterioro producido al inmueble objeto del contrato, afirmando igualmente que se le han ocasionado daños y perjuicios por la conducta de la arrendataria, ya que no puede disponer libremente del inmueble, en virtud de que se encuentra ocupado por ella y a hecho lo posible para no cumplir con sus obligaciones.

 En cancelar las costas y costos del proceso.

 La indexación de la suma adeudada.

Fundamenta su pretensión en lo establecido en los artículos 1.133, 1159, 1160, 1264, 1.592, 1.594 y 1.595 del Código Civil, así como en lo previsto en los artículos 33, 40 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Por último estima la demanda en la cantidad de bolívares cincuenta millones (Bs. 50.000.000,°°).

Alegatos de la parte demandada:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, niega en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada, exceptuando lo siguiente:

Admite la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; que la relación arrendaticia comenzó el 01 de agosto de 1999; que el mismo se ha ido prorrogando mediante nuevos contratos, siendo el último de ellos por un lapso de dos (2) años, contados a partir del 04 de octubre de 2003 y, por lo tanto venció el 04 de octubre de 2005; que el último canon de arrendamiento pactado entre las partes fue por la cantidad de bolívares un millón cien mil (Bs. 1.100.000,°°) y que está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; que se encuentra disfrutando de la prorroga legal que le concede el ordenamiento jurídico, la cual vence el 05 de octubre de 2007, pero que no es cierto que esté disfrutando de dicho derecho en forma ilegal y; que entregó en calidad de depósito la suma de bolívares tres millones trescientos mil (Bs. 3.300.000,°°).

Que no es cierto que haya incumplido con las obligaciones contractuales, citadas por el demandante en el libelo de demanda.

Igualmente opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en su decir, el libelo de demanda no cumple con los requisitos exigidos por el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem, al no presentar las pertinentes conclusiones; la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 6° del mismo código, en virtud de que el libelo no cumple con el requisito exigido en el ordinal 4º del articulo 340, al no indicar con precisión las dimensiones del galpón, características, linderos, etc.; Asimismo opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no estar cumplidos en su criterio los requisitos indicados en el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem, por cuanto el demandante al demandar los daños y perjuicios, no los especifica y omite señalar sus causas y; por último opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del mismo código, por cuanto las pretensiones del demandante se excluyen, ya que en su decir, es imposible demandar a la vez esos dos (2) supuestos, o existe prórroga legal y se demanda incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, o no existe prórroga legal porque al vencimiento del término contractual, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, y se demanda cumplimiento de contrato y la entrega del inmueble.

En relación al fondo de la demanda señala que la demandante en forma capciosa omitió indicar que si bien es cierto que la cláusula séptima establece que la arrendataria efectuará las reparaciones menores, la cláusula octava prevé que la misma las efectuará siempre y cuando dichas reparaciones no superaran la cantidad de bolívares un millón cien mil (Bs. 1.000.000,°°) y, que las reparaciones que el demandante reclama son mayores y por ende de su exclusiva responsabilidad. Que cuando el arrendador solicitó a su persona que se efectuaran esas reparaciones se acordó conjuntamente con la sociedad de comercio Creivenca, C.A., solicitar los presupuestos respectivos, los cuales arrojaron montos que exceden lo que se estipuló como reparaciones menores entre las partes.

Que en relación a la cláusula décima del contrato, la supervisión del inmueble se efectuó durante toda la vigencia de la relación arrendaticia y el arrendador por sí o por intermedio de la sociedad de comercio Creivenca, C.A., quien es autorizada en los contratos, han evaluado constantemente la conservación del inmueble.

Que en cuanto a la cláusula décima quinta del contrato, la parte demandante al vencimiento del contrato e inicio de la prorroga legal, solicitó los recibos de los servicios públicos inherentes al galpón y comenzó a entregar los recibos de pago del canon de arrendamiento, dejando constancia que se estaba haciendo uso de la prorroga legal, y que ello es una confesión espontánea de la parte actora.

Continúa alegando que no fue su persona quien solicitó la prorroga legal, sino que el arrendador le notificó que no prorrogaría el contrato y que una vez vencido el mismo, comenzaba a disfrutar de la prorroga que le otorga la ley.

Que en relación a la inspección judicial practicada en fecha 13 de febrero de 2006 y consignada por la parte demandante junto con el libelo de demanda, la desconoce totalmente por ser irrita, por falsear la verdad, por haber declarado la juez sobre particulares que no le correspondían y donde omitió opiniones que no son materia de la prueba de inspección judicial –por lo que- considera que invalida dicha prueba.

Que en cuanto al petitorio formulado por el demandante en su libelo, rechaza que deba entregar el inmueble, en virtud de que no se ha vencido la prorroga legal; que deba pagar daños y perjuicios, por cuanto no solamente están mal formulados, sino que además dichos daños de existir, son reparaciones mayores a cargo del propietario; que esté obligada al pago de costas y de indexación, por cuanto no solamente está en pleno derecho en el disfrute de la prórroga legal, sino que además en ningún momento dio causas para la presente demanda.

De la reconvención propuesta:

La parte demandada reconviene a la demandante, señalando que desde el mes de enero de 1999, viene ocupando en calidad de arrendataria el inmueble objeto de la presente controversia, constituido por un galpón con una superficie aproximada de 1.400 mts2; que el canon de arrendamiento es de bolívares un millón cien mil (Bs. 1.100.000,°°); que el contrato venció en el mes de octubre de 2003 y; que a partir de esa fecha disfruta de la prorroga legal, tal como le fue comunicado por la propietaria.

Que durante la vigencia de la relación arrendaticia ha cumplido con todas sus obligaciones legales y contractuales, por tal motivo se celebraron nuevos contratos tal y como lo señala el demandante en el libelo, durando dicha relación casi siete (7) años y si se le suma la prórroga legal llegaría a nueve (9) años.

Afirma que durante el tiempo arrendado, las reparaciones menores las efectuaba su persona y las mayores, tasadas en el último contrato en la cantidad de bolívares un millón cien mil (Bs. 1.100.000,°°), las debía efectuar el arrendador; que el arrendador efectuaba la devolución del depósito una vez concluido el contrato; que siempre cumplió con la obligación de mantener el inmueble como un buen padre de familia, sino el mismo después de siete (7) años, no estaría en las condiciones en que se encuentra, además que es un hecho notorio que no necesita prueba de que los inmuebles con el uso y el tiempo sufren deterioros que no pueden ser atribuidos por falta del arrendatario y, que como quiera que está en el uso de la prorroga legal, su obligación es devolver el inmueble al término del contrato, es decir al vencimiento de la prórroga, en buenas condiciones de uso y funcionamiento -por lo que- considera que previa a la entrega del inmueble, debe efectuar, si fuera el caso, las reparaciones menores y, que una vez entregado el inmueble en buen estado y solvente en los cánones de arrendamiento, el arrendador debe proceder a hacer la devolución del depósito y sus intereses, tal como está establecido en el contrato de arrendamiento, aunado a que el arrendador debe efectuar las reparaciones mayores a la cantidad de bolívares un millón cien mil (Bs. 1.100.000,°°).

Fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.185, 1.585, 1.586, 1.594, 1.595, 1.597 y 609 del Código Civil y, 23, 24, 25, 26 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en razón de lo anteriormente expuesto reconviene a la parte demandante por cumplimiento de contrato, reintegro de depósito e intereses y daños y perjuicios de la siguiente manera:

 Que cumpla con el contrato de arrendamiento, y en consecuencia se le respete la prorroga legal que vence el 04 de octubre de 2007.

 Que convenga o sea condenado en que las reparaciones que supuestamente necesita el inmueble, son reparaciones mayores de su única responsabilidad.

 Que se le reembolse el depósito junto con sus intereses, solicitando la experticia complementaria respectiva, estimando ese concepto en la cantidad de diez millones (Bs. 10.000.000,°°).

 Los daños y perjuicios causados, que estima en la suma de bolívares noventa millones (Bs. 90.000.000,°°), que se derivan de todos los gastos y daños que le ha ocasionado el demandante con la presente demanda especificados de la siguiente manera:

  1. Gastos legales estimados en la en la cantidad de diez millones (Bs. 10.000.000,°°);

  2. Gastos de localización de otro inmueble para continuar con las operaciones en la cantidad de veinte millones (Bs. 20.000.000,°°).

  3. Gastos de mudanza parcial de mercancía en la cantidad de cinco millones (Bs. 5.000.000,°°).

  4. Daño moral en la cantidad de cincuenta y cinco millones (Bs. 55.000.000,°°), ocasionado por haber sido sometido al estrés innecesario de la búsqueda de otro inmueble para poder desarrollar sus actividades y tener el temor además, de que en cualquier momento le aplicarán al inmueble la medida de secuestro solicitada en el libelo, lo cual le causó un nivel de angustia que inclusive no lo dejaba dormir, y tuvo que acudir al médico con todos sus daños psicológicos.

 El pago de las costas y costos del proceso.

 La indexación de las cantidades reclamadas.

De la contestación a la reconvención propuesta:

La parte demandante reconvenida niega, rechaza y contradice que la demandada haya cumplido con sus obligaciones legales y contractuales y menos aún que los nuevos contratos de arrendamiento prueben que cumplía con las obligaciones contractuales; que haya efectuado reparaciones menores al local arrendado; que haya cumplido con la obligación de mantener el inmueble como un buen padre de familia y que los daños y deterioro que haya sufrido el inmueble no puedan ser atribuidos a la demandada reconviniente y que dichos daños y deterioros se hayan ocasionado por el uso y el tiempo y; que la obligación de la demandada reconviniente sea exclusivamente devolver el inmueble al término del contrato, en buenas condiciones de uso y funcionamiento y solo a la entrega del inmueble, efectuar las reparaciones menores, en virtud de que en la cláusula octava del contrato de arrendamiento establece que mientras dure la vigencia del mismo, la arrendataria debía realizar las reparaciones menores, considerando en su decir que la arrendataria no ha cumplido con dicha cláusula y por tal motivo las reparaciones menores del inmueble arrendado se hicieron mayores por la conducta irresponsable del arrendatario, así como tampoco cumplió con lo previsto en la cláusula novena.

Hechos admitidos:

Conforme a los términos en que quedó delimitada la controversia, se tiene como cierto por haber quedado admitido por la demandada la existencia de una relación arrendaticia entre el ciudadano S.F.N.R. y la sociedad de comercio Distribuidora de Repuestos Acodel, C.A., por medio de contratos de arrendamiento consignados por la parte actora como documentos fundamentales de su pretensión; el término de duración de los mismos; el canon de arrendamiento establecido en dichos contratos; la cantidad entregada en calidad de depósito; que el último contrato fue celebrado por un lapso de dos (2) años, contados a partir del 04 de octubre de 2003 y; que la arrendataria se encuentra disfrutando la prorroga legal que le concede la ley, razón por la cual tales hechos se encuentran fuera del debate probatorio.

Hechos controvertidos

Quedan como hechos controvertidos, si en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda se obliga a la arrendataria hacer las reparaciones del inmueble arrendado; sí la demandada incumplió con la obligación de notificar a la arrendadora todo indicio o novedad dañosa, que pudiera ocasionar una reparación mayor en el mismo; sí es procedente o no el cumplimiento de la prorroga legal y; la procedencia de la acción intentada. Asimismo se tiene como controvertido la procedencia de la mutua petición sostenida por el demandado sobre la procedencia del cumplimiento del contrato de arrendamiento; que las que reparaciones supuestamente necesita el inmueble, son reparaciones mayores de su única responsabilidad; la procedencia del reembolse del depósito junto con sus intereses; la procedencia de los daños y perjuicios demandados en la reconvención; el daño moral demandado, correspondiéndole a las partes demostrar los hechos en que sustentan sus pretensiones, ello a tenor en lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

Capítulo III

Consideraciones para decidir

El Tribunal que conoció de la causa en primera instancia, mediante sentencia dictada el 12 de diciembre de 2007, declara con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano S.F.N.R. contra la sociedad de comercio Distribuidora de Repuestos Acodel, C.A., y en consecuencia condena a la demandada a lo siguiente: 1) La entrega inmediata del inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y bienes, y en buen estado de uso y conservación; 2) Cancelar la cantidad de bolívares cincuenta millones (Bs. 50.000.000,°°), por concepto de daños y perjuicios causados por el deterioro del inmueble arrendado; 3) Con lugar la solicitud de indexación o corrección monetaria, por cuanto se refiere a la indemnización de un daño emergente; 4) Sin lugar la reconvención propuesta por la demandada Distribuidora de Repuestos Acodel, C.A. contra el ciudadano S.F.N.R. y; se acordó remitir copias de las actuaciones correspondientes a la Fiscalía Superior del Ministerio Público del Estado Carabobo, a los fines de que se inicie averiguación con el objeto de determinar sí el ciudadano J.A.D., cometió o no algún tipo de delito en su declaración testifical.

Seguidamente procede esta alzada a revisar el acervo probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas de la parte demandante:

1) Produjo junto con el libelo de demanda marcado con la letra “A”, cursante a los folios del 7 al 11 de la primera pieza del expediente, documento autenticado en fecha 19 de julio de 1999, ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, instrumento este que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En este instrumento se evidencia el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de julio de 1999, entre el ciudadano S.F.N.R. y la sociedad de comercio Distribuidora de Repuestos Acodel, C.A., no siendo éste un hecho controvertido en la presente causa, por lo que con esta prueba se ratifica el hecho admitido por el demandado.

2) Marcado con la letra “B” produjo junto con el libelo de demanda, cursante a los folios del 12 al 18 de la primera pieza del expediente, documento protocolizado ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, instrumento este que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo su valor y mérito probatorio es irrelevante a lo discutido en el presente juicio, por cuanto dicho documento evidencia los estatutos sociales de la sociedad de comercio demandada, no siendo éste un hecho controvertido, razón por cual se desecha del proceso.

3) Cursante a los folios del 19 al 28 de la primera pieza del expediente, produjo junto con el libelo de demanda, marcado con las letras “C”, “D” y “E”, documentos privados contentivos de los contratos de arrendamiento celebrados en octubre de 2000, 02 de octubre de 2001 y 03 de octubre de 2002, entre el ciudadano S.F.N.R. y la sociedad de comercio Distribuidora de Repuestos Acodel, C.A., instrumentos estos que no fueron impugnados en forma alguna por la parte contraria, razón por la cual se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Los hechos que surgen de estos instrumentos fueron admitidos por la demandada, razón por la cual se tienen como ratificados los mismos con los instrumentos bajo revisión.

4) Marcado con la letra “F” cursante a los folios 29 y 30 de la primera pieza del expediente produjo junto con el libelo de demanda, documento privado contentivo del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, celebrado en fecha 04 de octubre de 2003, este instrumento no fue impugnado en forma alguna por la parte contraria, razón por la cual se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

En este instrumento se evidencia la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio; el tiempo de duración del contrato; el inmueble sobre el cual recae el mismo; el canon de arrendamiento mensual establecido y; la cantidad entregada en calidad de depósito, hechos admitidos por la demandada.

5) Produjo marcado con la letra “G” junto con el libelo de demanda, cursante a los folios del 31 al 51 de la primera pieza del expediente, inspección judicial realizada en fecha 13 de febrero de 2006, por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el inmueble objeto de la presente controversia.

Con respecto a este instrumento debe señalarse que el artículo 1.429 del Código Civil venezolano establece la posibilidad de que los interesados puedan promover la inspección judicial con anterioridad al juicio, en los casos en que pudiera sobrevenir algún perjuicio por retardo y para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.

En este sentido, observa esta alzada que no consta que el promovente de la prueba haya acreditado la necesidad de evacuar la inspección judicial fuera del juicio, así como tampoco señaló los peligros o perjuicios que la no evacuación inmediata de la prueba le pudieron haber ocasionado, razón por la cual tal instrumento no arroja valor y mérito probatorio alguno y en consecuencia, debe ser desechado del proceso.

6) Asimismo produjo junto con el libelo de demanda cursante a los folios del 63 al 68 de la primera pieza del expediente, documentos de compra venta del inmueble objeto de arrendamiento, instrumento este que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo su mérito es irrelevante a lo discutido en el presente juicio, razón por la cual se desecha del proceso.

7) En el escrito de promoción de pruebas, invoca el mérito favorable de los autos y ratifica los documentos consignados junto con el libelo de demanda, el primero, no constituye medio de prueba alguno en nuestro ordenamiento procesal y, en cuanto a los instrumentos los mismos fueron objeto de análisis por este sentenciador, por lo tanto se reitera lo decidido al respecto.

8) Asimismo promueve la inspección judicial en el inmueble objeto de arrendamiento, este medio de prueba fue declarado inadmisible por considerar el a quo que con dicha prueba se pretende demostrar los mismos hechos que con la prueba de experticia, la cual también fue promovida, siendo ésta última el medio probatorio idóneo, razón por la cual no existe nada que analizar al respecto.

9) Cursante al folio 156 de la primera pieza del expediente, promueve documento privado emanado de un tercero ajeno a la causa, contentivo de presupuesto fechado 20 de febrero de 2006, expedido por la empresa Sercoc Elt 2000 Inversiones, C.A. y dirigido a la parte demandante ciudadano S.F.N.R..

La parte demandante promueve la testimonial del ciudadano M.J.Á.L., a los fines de ratificar el contenido y firma del documento antes mencionado, medio de prueba que fue admitido por el tribunal de primera instancia, constando al folio 184 de la primera pieza del expediente la testimonial del referido ciudadano, constatando este sentenciador el cumplimiento de las formalidades que regulan el acto de testigo por parte del tribunal sustanciador de primera instancia, declarando el testigo que reconoce dicho documento y que el mismo emana de la empresa que representa; asimismo declara que la empresa Creinveca, C.A. lo contrató para efectuar el mencionado avalúo en el galpón objeto de la presente controversia, que estuvo en dos oportunidades en el mismo, en fechas 13 y 15 de febrero y, que en una de esas oportunidades estaba un tribunal haciendo fiscalización en el mismo (preguntas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta sexta y séptima); que sí observó deterioros al galpón, los cuales están reflejados en el avalúo bajo análisis y que en su criterio profesional dichos daños son causados por habérsele dado un uso constante y no remplazarlos o corregirlos, es decir, por falta de mantenimiento (preguntas octava y novena).

Este testigo fue repreguntado por la representación de la parte demandada, declarando que las primeras mediciones y cómputos reflejados en el avalúo, las efectuó el ingeniero de la compañía y las segundas, que son de la parte exterior, las realizó su persona, que no tiene bien claro el metraje del área del galón en referencia, pero que aproximadamente mide entre 800 a 900 metros cuadrados ( repreguntas primera, segunda y tercera); que para la fecha de la presente declaración no tiene conocimiento de que el galpón en referencia esté deteriorado interna o externamente, sin embargo para la fecha en que estuvo en el galpón, constató que la parte exterior lo que son las paredes, vigas y divisiones internas, estaban deterioradas, que tiene conocimiento del deterioro de la parte interna del galpón, porque en la primera oportunidad que fue, estuvo en ese lugar y, que fue a ese galpón por solicitud de los interesados para hacerle el avalúo a los fines de que le dieran ese contrato de reparación, permitiéndole el acceso las personas que lo llamaron (repreguntas cuarta, quinta y sexta); que el ingeniero y su persona estuvieron presente cuando el tribunal efectuó la fiscalización en el galpón.(repregunta séptima).

La declaración de este testigo ratifica el contenido del instrumento bajo análisis, en cuanto a la certeza de su emisión por parte de la sociedad Sercolet 2000 Inversiones, C.A., quién emite un presupuesto para la recuperación y mantenimiento del inmueble arrendado, sin embargo ello no es suficiente para determinar la existencia de daños en el inmueble, siendo la prueba idónea la experticia del mismo, toda vez que expertos son los que pueden determinar la existencia de daños y el grado de los mismos.

10) Asimismo promovió la prueba de experticia, a los fines de que se practicara un avalúo sobre el inmueble objeto de arrendamiento, este medio de prueba fue admitido por el tribunal de primera instancia, evidenciándose a los folios del 29 al 53 de la segunda pieza del expediente las resultas de la misma, concluyendo los expertos que existen daños y deterioros en algunos sectores de las edificaciones objeto de la experticia, concretamente en las paredes internas y externas, pisos del galpón y áreas de oficinas, instalaciones sanitarias, cielo raso, instalaciones eléctricas, vigas metálicas, puertas y portones, concluyendo los expertos que el valor de las reparaciones necesarias al inmueble, ascienden a la cantidad de bolívares cuarenta y ocho millones trescientos cuarenta mil quinientos ochenta y nueve con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 48.340.589,59), en reparaciones internas y la cantidad de bolívares ocho millones setecientos cincuenta y tres mil novecientos ochenta y tres con setenta céntimos, (Bs. 8.753.983,70) por reparaciones externas.

El resultado de la experticia merece suficiente confianza para este jugador, en virtud de que los expertos en su informe explican con precisión el estudio realizado y las conclusiones que alcanzan, así como sus fundamentos, quedando demostrado la existencia de daños considerables en el inmueble objeto de discusión en este juicio.

Pruebas de la parte demandada:

1) Produjo junto con el escrito de contestación a la demanda, cursante al folio 112 de la primera pieza del expediente, telegrama de fecha 09 de septiembre de 2005, dirigido a la sociedad de comercio demandada Distribuidora de Repuestos Acodel C.A., instrumento este que es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil.

En este instrumento se constata que el mismo fue enviado a la sociedad de comercio demandada por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), evidenciándose del contenido del mismo, que fue remitido por la empresa Creinveca, C.A., quien es la autorizada para realizar las funciones administrativas del galpón arrendado, tal y como consta en la cláusula décima sexta del contrato, notificándole a la arrendataria que el contrato de arrendamiento venció el 04 de octubre de 2005 y, que debe hacer uso de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

2) Cursante a los folios del 113 al 117 de la primera pieza del expediente, produjo junto con su escrito de contestación a la demanda, copias fotostáticas simples de documentos privados, a los cuales no se les concede valor probatorio por no tratarse de los documentos a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3) En los capítulos primero y segundo del escrito de promoción de pruebas, en el primero, invoca el mérito favorable de los autos, y en el segundo, promueve la confesión espontánea de la parte demandante, los cuales no constituyen medio de prueba alguno en nuestro ordenamiento procesal, no teniendo nada que a.e.s. en ese sentido.

4) Cursante a los folios 162 y 163 de la primera pieza del expediente, promovió en el capítulo tercero del escrito de promoción de pruebas, documentos privados contentivos de recibos de reintegro de depósitos relacionados con el contrato cuyo cumplimiento se demanda, estos instrumentos no fueron impugnados en forma alguna por la parte contraria, razón por la cual se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

En estos instrumentos se evidencia que la empresa Creinveca, C.A., representada por el abogado C.R.M.A., en fecha 09 de noviembre de 2001, le entregó a la sociedad de comercio demandada, la suma de bolívares dos millones quinientos ochenta y siete mil quinientos (Bs. 2.587.500,°°) por concepto de reintegro de tres (3) meses de depósito, en virtud de lo acordado en el contrato de arrendamiento celebrado el 01 de octubre de 2000 y; en fecha 02 de octubre de 2002, le entregó la cantidad de bolívares dos millones ochocientos ochenta (Bs. 2.880.800,°°), por el mismo concepto, en virtud de lo acordado en el contrato de arrendamiento celebrado el 02 de octubre de 2001.

5) Promovió en el capítulo cuarto del escrito de promoción de pruebas cursante a los folios del 164 al 167 de la primera pieza del expediente, documentos privados suscritos por la empresa Creinveca, C.A.; la sociedad de comercio demandada Distribuidora de Repuestos Acodel C.A. y; la parte demandante ciudadano S.F.N.R., instrumentos estos que no fueron impugnados en forma alguna, razón por la cual se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

En estos instrumentos se evidencia que la empresa Creinveca, C.A., representada por el abogado C.R.M.A., en fecha 02 de noviembre de 2004, le solicitó a la sociedad de comercio demandada los recibos de pago de los servicios público del galpón arrendado, desde el 01 de agosto de 1999 hasta la fecha de dicha solicitud; que en fecha 11 de noviembre de 2004 la sociedad de comercio demandada Distribuidora de Repuestos Acodel C.A., procedió a remitir los mencionados recibos y que el demandante ciudadano S.F.N.R., en fecha 15 de marzo de 2005, deja constancia de la devolución de los recibos originales, lo que determina la veracidad de las comunicaciones efectuadas por las partes.

En cuanto al instrumento numerado 6 y contentivo de una comunicación donde supuestamente la sociedad de comercio Distribuidora de Repuestos Acodel C.A., solicita a la empresa Creinveca, C.A., el pago del derecho de frente del inmueble arrendado, ha debido la parte promovente instar la exhibición del documento remitido a la empresa Creinveca, en conformidad con lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

6) Asimismo promovió en el capítulo cuarto del escrito de promoción de pruebas cursante al folio 168 de la primera pieza del expediente, comunicación de fecha 07 de mayo de 2004, dirigida al demandante ciudadano S.F.N.R., la cual aparece recibida por éste; sin embargo la promovente ha debido instar la exhibición del documento en poder del demandante, por encontrarse el original en su poder, tal y como lo exige el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha del proceso.

7) En el capítulo quinto del escrito de promoción de pruebas, promueve cursante a los folios del 169 al 171, de la primera pieza del expediente, constancias de solvencias, emanadas de Hidrocentro y Eleoccidente, instrumentos estos que se catalogan como documentos administrativos y por ello se le otorga valor y merito probatorio en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrados la solvencia del inmueble en los servicios de aguas y electricidad para el 07 y 23 de junio de 2006.

8) Promueve en el capítulo sexto del escrito de promoción de pruebas, la inspección judicial en el inmueble objeto de arrendamiento, medio de prueba este que fue admitido por el tribunal de primera instancia, sin embargo no consta a los autos la resulta de la misma, no teniendo nada que a.e.s. en ese sentido.

9) En el capítulo séptimo del escrito de promoción de pruebas, promueve el principio de la comunidad de la prueba del documento promovido por la parte demandante cursante al folio 156 de la primera pieza del expediente, a los fines de demostrar que en el mismo se evidencia que la mayoría de las reparaciones del inmueble objeto de la controversia, están valoradas por una cantidad mayor de bolívares un millón (Bs. 1.000.000,00), este instrumento ya fue objeto de análisis por este sentenciador, razón por la cual se reitera lo decidido.

10) Ratifica en el capítulo octavo del escrito de promoción de pruebas los documentos privados promovidos, los cuales ya fueron analizados por este sentenciador, razón por la cual se reitera lo decidido.

11) Promueve en el capítulo noveno del escrito de promoción de pruebas, la testimonial de los ciudadanos J.A., R.P. y A.S., las cuales fueron admitidas por el tribunal de primera instancia y al momento de su evacuación comparecieron los ciudadanos J.A. y R.P., quienes rindieron su declaración.

De la testimonial rendida por el ciudadano J.A.D.: este sentenciador constata el cumplimiento de las formalidades que regulan el acto de testigo por parte del tribunal sustanciador de primera instancia, declarando el testigo que se dedica a la comercialización de repuestos automotrices; que conoce el galpón objeto de la presente controversia y que el mismo posee pared de bloques, pisos de cemento; que en líneas generales están conservadas, encontrándose operativo; que en el referido galpón funciona un depósito de repuestos automotrices; que no presenta ningún tipo de filtraciones y las instalaciones eléctricas funcionan correctamente, al igual que las aguas blancas y negras y, que en general el funcionamiento es muy bueno. ( preguntas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta y sexta); que se encontraba presente en el galpón el día 13 de febrero de 2006, cuando el Tribunal Sexto de los Municipios Urbanos de Valencia, practicaron una inspección en el mismo; que estuvieron presentes también los ciudadanos C.M. y R.A.; asimismo realizó una breve exposición de lo ocurrido en la mencionada inspección. ( preguntas séptima, octava, novena y décima).

Este testigo fue repreguntado por la representación de la parte demandante, declarando que el nombre de la empresa objeto de la presente demanda es Distribuidora de Repuestos Acodel; que la relación existente entre su persona y la referida empresa es comercial; que no tienen conocimiento del nombre de la vicepresidenta de la mencionada empresa; que no hay ningún vínculo familiar que lo una a la ciudadana Á.M.D.D. y; que tiene aproximadamente 6 años llevando relaciones comerciales con la mencionada empresa. (repreguntas primera, segunda, tercera, cuarta y quinta); que el día de la inspección se identificó ante el tribunal como J.A., y que fue la persona que atendió al tribunal, porque al momento en que llegaron se encontraba en las instalaciones del galpón con el objeto de una compra, cuando el ciudadano R.A. le pidió que atendiera al tribunal, debido que él tenía una cita médica y, que se encuentra con mucha frecuencia en el galpón y sin ningún horario debido a su trabajo; asimismo procedió a identificar algunas de las fotos tomadas al mencionado galpón. (repreguntas sexta, séptima, octava y novena).

De la testimonial de este testigo, constata este sentenciador que en el momento de la inspección realizada fuera del juicio, el testigo atendió el tribunal y fungió como un representante de la demandada, además de que se pretende ratificar pruebas fotográficas consignadas por la demandada, sin que conste que el testigo fuera fotógrafo y realizó las tomas correspondientes, circunstancias todas que permiten concluir a este juzgador que el testigo no dice la verdad y mantiene una relación cercana con los representantes de la demandada, razones por las cuales se desecha su testimonio en conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

De la testimonial rendida por el ciudadano R.P.: este sentenciador constata el cumplimiento de las formalidades que regulan el acto de testigo por parte del tribunal sustanciador de primera instancia, declarando el testigo que es Técnico Superior en Administración de Empresas, y supervisa obras de construcción; que conoce el galpón objeto de la presente controversia; que el galpón es un depósito de repuestos de vehículos; que el mismo está operativo; que hay que pintar una pared y no observó filtraciones; que visitó el galpón en referencia aproximadamente un mes. ( preguntas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta, séptima y octava).

Este testigo fue repreguntado por la representación de la parte demandante, declarando que conoce externa e internamente las instalaciones del galpón objeto de la presente demanda, identificando las fotos tomadas al mencionado galpón; que la relación que mantiene con la demandada Distribuidora de Repuestos Acodel, C.A., es de trabajo; que la persona que le manifestó que realizara la inspección al galpón para ver las condiciones del mismo, fue el ciudadano Delgado, y que dicho ciudadano no se encontraba al momento en que practicó la mencionada inspección. (repreguntas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta y séptima).

De la testimonial de este testigo, constata este sentenciador que el mismo pretende ratificar reproducciones fotográficas consignadas por la demandada en este juicio, sin que éste haya tomado las muestras de la reproducción, además de que su testimonio está dirigido a determinar las condiciones del inmueble, no siendo la prueba testimonial la idónea para ello, razón por la cual este juzgador no aprecia el dicho de este testigo en conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

12) Promovió en capítulo décimo del escrito de promoción de pruebas, cursante a los folios 172 y 173 de la primera pieza del expediente, documento privado emanado de la sociedad de comercio demandada Distribuidora de Repuestos Acodel, C.A., así como fax de dicho documento, dirigido a la empresa Creinveca, C.A., sin embargo no se evidencia de los mismos que hayan sido recibido por dicha empresa, siendo imperativo ratificar su contenido, razón por la cual no se les concede valor probatorio.

13) Igualmente promovió fotografías cursante a los folios del 174 al 179 de la primera pieza del expediente, las cuales no aprecia este sentenciador por no haber sido ordenada tal reproducción por autoridad alguna.

Tal y como se ha señalado ut supra, la parte demandada promueve la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la supuesta existencia de defectos de forma en el libelo de demanda, siendo desechada por el a quo en la sentencia bajo revisión.

Al respecto debe precisar este sentenciador en alzada que tales pronunciamientos no son objeto de apelación en conformidad con lo dispuesto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no procede revisar el juzgamiento de las cuestiones previas aludidas. Así se decide.

Asimismo la parte demandada promueve la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en que no se puede demandar el cumplimiento de las obligaciones legales o contractuales en conformidad con lo dispuesto den el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o se demanda que no procede la prorroga legal del arrendamiento, conforme a lo previsto en el artículo 40 eiusdem.

Con relación a las cuestiones previas en general, el profesor E.C. en su obra “Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, las define como el poder jurídico de que se halla investido el demandado, que le habilita para oponerse a la acción promovida en su contra; pudiendo definirse asimismo la cuestión previa como todo medio de defensa contra la acción intentada, fundada en hechos impeditivos o extintivos, los cuales serán considerados por el juez cuando el demandado los invoque, produciéndose una incidencia in limine litis.

El ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dispone:

… La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…

En relación a la admisibilidad de la acción, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil dispone:

…Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos…

Esta norma solo autoriza al juez a rechazar in limine la demanda, fundándose en la lesión al orden público, a las buenas costumbres y alguna disposición expresa de la ley, debiendo dentro de la prudencia admitir la misma cuando no sea evidente su inadmisibilidad, y luego resolver conforme a la controversia sustanciada, siendo menester destacar que en la función revisora del juez, cuando admite la demanda o se pronuncia sobre la cuestión previa de inadmisibilidad de la acción intentada, debe observar el interés que priva sobre el orden público.

En este orden de ideas, el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo III, página 62, señala que la inadmisibilidad de la pretensión puede ser definida como el prius lógico para la decisión de la causa que la ley reúne y, que demuestran claramente que la inatendibilidad de la pretensión tiene un origen extra-juicio y constituye un antecedente lógico e inexcusable al razonamiento, que forzosamente lleva a impedir intelectivamente, y por tanto legalmente, el pase a la discusión de la litis y a la integración del contradictorio.

En el caso bajo examen, la pretensión del demandante consiste en la resolución del contrato de arrendamiento por supuestos incumplimientos del arrendatario demandado y por ende la entrega del inmueble, así como el pago de daños y perjuicios, sin que forme parte de su pretensión la improcedencia o no de la prorroga legal, no existiendo peticiones encontradas, ni supuesto alguno que impida la admisión y trámite de la pretensión sostenida por el demandante, siendo improcedente la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción sostenida por el demandado en este sentido y así se decide.

La parte demandante sostiene en su demanda que la arrendataria no ha realizado las reparaciones menores al inmueble arrendado, incumplimiendo con ello la cláusula octava del contrato de arrendamiento, y en este sentido constata este sentenciador que en la cláusula octava del último contrato celebrado por las partes en la relación que los ha unido, éstas pactan que la arrendataria efectuará todos las reparaciones menores necesarias del galpón arrendado y se describen como reparaciones menores las goteras, desperfectos en el funcionamiento de cañerías en el servicio de plomería, sanitarios, cerraduras y cualquier otra similares, estimando las partes dichas reparaciones en un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), en la misma cláusula octava antes referida se pacta que será por cuenta de la arrendataria todas aquellas reparaciones que se hagan mayores de la inoportuna ejecución de las reparaciones menores, así como las de cualquier valor que provengan de actos u omisiones o, de todo aquel que se le permita el acceso al galpón arrendado.

Igualmente el demandante sustenta su pretensión en el hecho de que el arrendatario debía poner en conocimiento del arrendador, de cualquier novedad dañosa o indicio que haga necesaria una reparación mayor en el galpón y que de no hacerlo sería responsable de los daños y perjuicios ocasionados, hecho éste que efectivamente constata este juzgador en la cláusula novena del contrato.

Asimismo fundamenta su pretensión de resolución de contrato en el hecho de que no se permitió al arrendador el derecho de inspeccionar el galpón según lo previsto en la cláusula décima del contrato de arrendamiento. Además de que el arrendatario debía presentar al arrendador la solvencia de los servicios públicos, según lo pactado en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento.

El artículo 1.167 del Código Civil, dispone que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede pedir a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

Por su parte el artículo 1.264 del Código Civil venezolano establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y que el deudor es responsable de daños y perjuicios en casos de incumplimiento, lo que se infiere que el acreedor tiene el derecho a obtener el cumplimiento del contrato y asimismo también tiene el derecho a que le sean resarcidos los daños y perjuicios que le haya ocasionado el deudor por su incumplimiento

El incumplimiento se trata de un comportamiento opuesto a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y que el hecho productor del incumplimiento viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho sujeto “derecho de crédito” que de ella se deriva.

El artículo 1.160 del Código Civil dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, y siendo que el contrato es una convención entre dos o más personas, destinada a constituir, reglamentar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico.

Debe hacerse mención al principio de la autonomía de la voluntad que comprende de acuerdo a la Doctrina Calificada la libertada para gozar y ejercer que tienen los particulares en el ejercicio de sus derechos subjetivos y sus situaciones subjetivas activas, ejercer sus poderes y resolver sobre el cumplimiento o no de cargas e igualmente la posición que tienen las partes para determinar por sí misma sus relaciones jurídicas con los otros sujetos mediante el ejercicio de su libertad y dentro de los confines del negocio jurídico.

Ha quedado plenamente comprobado durante la secuela del proceso que el demandado si presentó los instrumentos necesarios que evidencian el pago de los servicios de agua y de luz al arrendador, siendo improcedente la causa de cumplimiento que invoca el demandante de conformidad con lo pautado en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento. Así se decide.

En lo que respecta a la supuesta violación de la cláusula décima del contrato, no existe elemento alguno que determine que el arrendatario haya impedido el derecho del arrendador de inspeccionar el galpón arrendado cuando lo estimare conveniente, es más el demandante trae a los autos un instrumento que fue apreciado por este juzgador y que corre inserto al folio 156 de la primera pieza del expediente, marcado con la letra “M1”, contentivo de una revisión efectuada por una empresa sobre las condiciones del inmueble, este instrumento fue apreciado por este juzgador solo en lo que respecta al hecho de que el tercero le hizo entrega al demandante un presupuesto para realizar trabajos en el galpón y aunque no constituye un medio de prueba para demostrar la existencia de los daños reclamados por el demandante, si demuestra que éste sí tuvo acceso a el inmueble, incluso por personas autorizadas por el mismo demandante como es el caso de los representantes de la empresa Serco Elt, 2000 Inversiones, C.A., razón por la cual tampoco es procedente la pretensión del demandante conforme al incumplimiento de la cláusula décima del contrato. Así se decide.

Con la experticia promovida por la parte actora y evacuada durante el curso del proceso, se concluye en forma contundente que efectivamente el inmueble arrendado sufre daños considerables en el mismo, y entre los cuales se describe un mal estado en el friso de las paredes, tanto interna como externa; un mal estado en la pintura del inmueble en su totalidad; los lavamanos y el WC se encuentran manchados y en mal estado, en el baño del depósito no llega agua a la regadera; algunas láminas del cielo raso se encuentran rotas y otras no se corresponden con la medida de la estructura; el techo del baño de la mezzanina no existe; la cerámica que recubre el piso de las oficinas y el baño están en mal estado, precisando los expertos que se encuentran partidas, desgastadas, manchadas y despegadas en algunos sectores; el piso del depósito y zona de carga del galpón se encuentra manchado de grasa; el rodapié del área de oficinas está desprendido; algunas lámparas se encuentran dañadas; algunas les faltan bombillos fluorescentes o las pantallas; en un baño incorporado en la oficina 3 no hay luz; existencia de aglomerado de cables sobre el techo de las oficinas; el portón de acceso a la zona de carga está abollado y la puerta de paso peatonal está sellada; existe una puerta con el pomo dañado y la pintura de las puertas y los portones metálicos están en mal estado; la pantalla del techo tiene una lámina dañada y la pintura está en mal estado y las rampas de acceso al galpón, así como el área de acera aledañas están fracturadas.

Igualmente los expertos en su informe realizan un presupuesto de las reparaciones de los daños mencionados, discriminando cada uno de los daños mencionados y el precio de la reparación.

Las conclusiones alcanzadas por los expertos evidencian la existencia de reparaciones menores que debía efectuar la arrendataria de acuerdo a lo previsto en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, y aunque existen dentro de los daños detectados por los expertos, reparaciones que superan el millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) y que por ende son reparaciones mayores, según lo pactado por las partes, sin embargo, no cumplió la arrendataria con la obligación asumida en el cláusula novena del contrato, de poner en conocimiento del arrendador de tales daños mayores.

Es así como ha quedado plenamente comprobado que el demandado incumplió con las obligaciones asumidas en las cláusulas octava y novena del contrato de arrendamiento que hacen procedente la pretensión del demandante y también la procedencia de los daños y perjuicios demandados por el actor por el deterioro producido en el inmueble objeto del contrato y que fueron estimados en la suma de bolívares cincuenta millones (Bs. 50.000.000,00), cantidad que es menor al monto de los daños reflejados en la experticia, razón por la cual la parte demandada está en la obligación de indemnizar por los daños producidos al inmueble, tanto los menores como los mayores, el primero por ser una carga asumida en el contrato de arrendamiento y el segundo por no haber ejecutado las reparaciones menores y que sin duda producen mayores daños, además de que no puso en conocimiento por escrito al demandante de la existencia de daños mayores, todo ello de conformidad con lo pautado en las cláusulas octava y novena del contrato de arrendamiento.

De acuerdo a las previsiones contractuales ya aludidas, las reparaciones del inmueble constituyen cargas de las partes contratantes, las reparaciones menores al arrendatario y las reparaciones mayores, en principio, al arrendador, razón por la cual no es procedente el alegato del demandado de que la obligación de reparación solo se puede exigir cuando finalice el contrato, toda vez que el objeto del arrendamiento es el uso de un bien bajo el pago de un alquiler y constituye una obligación de las partes el mantenimiento del bien en los términos de lo contratado, para así evitar deterioros en el inmueble y, el arrendatario tiene la obligación, tal y como lo asumió en el mismo contrato de arrendamiento celebrado de mantener adecuadamente el inmueble y efectuar las reparaciones menores necesarias y evitar así que se agraven los daños.

En conclusión ha quedado demostrado el incumplimiento a la obligación contenida en las cláusulas octava y novena del contrato de arrendamiento y que hace surgir a favor del arrendador la procedencia de su pretensión conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, procediendo ajustada a derecho la juez de la primera instancia cuando declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada. Así se decide.

En cuanto a la reconvención alegada por el demandado, ha quedado determinado precedentemente que fue el arrendatario demandado quien incumplió con las obligaciones asumidas en el contrato y el demandado en su reconvención afirma que efectuó todas las reparaciones menores al inmueble y que así lo demostraría, hecho que no demostró en el curso del proceso, siendo improcedente, tal y como ya se ha señalado, el hecho sostenido también en la reconvención de que en la entrega del inmueble se efectuarían las reparaciones necesarias.

El demandado reconviene solicitando el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y que se respete la prórroga legal que venció el 04 de octubre de 2007, señala que las reparaciones que necesita el inmueble son mayores, solicitando el reintegro del depósito y los intereses derivados del mismo; igualmente demanda daños y perjuicios por la suma de bolívares noventa millones (Bs. 90.000.000,00), originados por la demanda intentada en su contra y por gastos generados para conseguir otro inmueble, así como gastos de mudanza; demandando también el pago de bolívares cincuenta millones (Bs. 50.000.000,00), por concepto de daño moral.

Al respecto se reitera que el curso del juicio quedó plenamente demostrado que fue el arrendador quien incumplió con la obligaciones asumidas en el contrato, no demostrando en forma alguna el arrendatario los supuestos gastos en los que sustenta su pretensión de daños y perjuicios, así como tampoco demuestra haber sido sometido a un “stress” innecesario por la búsqueda de otro inmueble, alegato en el que fundamenta su pretensión de daño moral, lo que hace improcedente la reconvención planteada. Así se decide.

Capítulo IV

Dispositivo

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia dictada el 12 de diciembre de 2007 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y, en consecuencia SE CONFIRMA la sentencia apelada, conforme a los términos contenidos en esta decisión; SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato intentado por el ciudadano S.F.N.R., contra la sociedad de comercio Distribuidora de Repuestos Acodel, C.A., en consecuencia, se condena a la demandada a: 1) La entrega inmediata del inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y bienes, y en buen estado de uso y conservación; 2) Cancelar la cantidad de cincuenta mil bolívares fuerte ( 50.000,°° Bs./f.), por concepto de daños y perjuicios causados por el deterioro del inmueble arrendado; 3) La indexación de la cantidad condenada por concepto de daños y perjuicios, para lo cual se acuerda la práctica de una experticia complementaria del fallo, debiendo los expertos tomar como IPC inicial, el del mes inmediatamente anterior a la admisión de la demanda, esto es, el mes de marzo de 2006, y como IPC final el de la fecha del dictamen de los expertos; TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada Distribuidora de Repuestos Acodel, C.A. contra el ciudadano S.F.N.R..

Se condena en Costas a la parte demandada por haber sido vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, Sellado y firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los doce (12) días del mes de mayo de dos mil ocho (2008). Año 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

M.A.M.

EL JUEZ TITULAR

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

En el día de hoy, siendo las 3:15 p.m, se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp Nº 12.107

MAM/DE/yv

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