Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 5 de Junio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Los Teques, cinco (05) de junio de 2012.

202° y 153°

PARTE ACTORA: ciudadano S.I.V., de nacionalidad italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-426.973.

APODERADOS JUDICIAL

DE LA PARTE ACTORA: Abogadas A.J.C.N., GIUSEPPINA ILARDO SPAGNOLO y J.M.B., abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 140.515, 140.516 y 65.739, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintitrés (23) de febrero de mil novecientos setenta y ocho (1978), anotada bajo el N° 65, Tomo 15-A; y los ciudadanos G.L.F.C., R.R.F.C. y G.R.C.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos. V-6.872.884, V-8.679.071 y V-8.679.666, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANADADA: Abogados B.J.B.I., A.H.Y. y T.E.M.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 24.932, 7.922 y 39.024, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA (CUESTIONES PREVIAS).

EXPEDIENTE Nº: 19.795.

CAPITULO I

SÍNTESIS DE LA LITIS

En fecha 18 de abril de 2011 el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta misma Circunscripción Judicial dictó sentencia en el caso que por Retracto Legal Arrendaticio sigue el ciudadano S.I.V. contra la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A. y los ciudadanos G.L.F.C., R.R.F.C. y G.R.C.C., por motivo de la apelación que realizara el apoderado judicial de la parte actora de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 28 de junio de 2010; en el dispositivo de dicha sentencia, en su aparte segundo se anuló todo el procedimiento, ordenando la reposición al estado de que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, procediera admitir la demanda incoada.

En fecha 30 de mayo de 2011, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, recibió el expediente, planteando la Jueza Titular de ese despacho su inhibición, en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 84 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 82 ordinal 15° eiusdem, ordenando remitir el expediente a este Juzgado, el cual le dio entrada en fecha 09 de junio de 2011.

En fecha 14 de junio de 2011 este Tribunal, en acatamiento de la sentencia dictada en fecha 18 de abril de 2011 por el Juzgado Superior, admitió la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de los co-demandados para que comparecieran por ante este Tribunal dentro de los 20 días de despacho siguientes a su citación, a fin de que dieran contestación a la demanda.

Mediante auto de fecha 18 de julio 2011, se ordenó librar compulsa a los fines de la citación de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., y de los ciudadanos R.R.F.C. Y G.L.F.C.., por cuanto el co- demandado G.R.C., se encontraba a derecho en la presente causa.

Mediante auto de fecha 05 de agosto de 2011, este Tribunal ordenó la notificación de la Procuraduría General de la República, suspendiendo la causa por un lapso de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de consignación en el expediente de la referida notificación, de conformidad con lo establecido en el artículo 97 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.

En fecha 17 de noviembre de 2011, el Tribunal acordó la citación de la parte demandada en la persona de su representante legal, abogada BELKYS BARBELLA INFANTE, librando la respectiva compulsa.

Cursa a los autos diligencia suscrita por el Alguacil de este Tribunal, de fecha 22 de febrero de 2012, mediante la cual dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada.

En fecha 09 de abril de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada, estando dentro del lapso fijado para dar contestación a la demanda, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 9º, 10° y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito de fecha 04 de mayo de 2012, las apoderadas judiciales de la parte actora procedieron a dar contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

En fecha 14 de mayo de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada procedió a promover pruebas en la presente incidencia de cuestiones previas. Por su parte, las apoderadas judiciales de la parte actora procedieron a promover pruebas mediante escrito de fecha 17 de mayo de 2012. Mediante auto de esa misma fecha, el Tribunal procedió a admitir las pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación o no en la definitiva.

CAPITULO II

DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

Respecto de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, la representación judicial de la parte demandada, la propone en los términos siguientes:

• Alega que las partes en el presente procedimiento suscribieron contrato de arrendamiento sobre un “lote de terreno”, como se evidencia de la cláusula primera del referido contrato de arrendamiento y del documento de propiedad del lote de terreno objeto del contrato; igualmente señala que mediante sentencia definitivamente firme dictada por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Exp. N° 10.7233, en fecha 18 de abril de 2011, se estableció sin lugar a dudas que “…Quedando claramente evidenciado que el bien inmueble objeto de la demanda es un lote de terreno no edificado, como se desprende de la lectura del expediente sobre el cual existe una relación arrendaticia…”; por lo que conforme a lo establecido en el artículo 3 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece “(…) Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados (…)”; se configura el supuesto de hecho contenido en la norma señalada, por cuanto la figura de la preferencia ofertiva o retracto legal arrendaticio, pretendido por la actora, no es aplicable al caso que nos ocupa, solicitando sea declarada con lugar la cuestión previa promovida, con sus consecuencias legales correspondiente.

• Adicionalmente alega que, el artículo 11 de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, es explícita al indicar que “No podrá intentarse ninguna acción sobre el bien que se expropia, después que haya sido dictada la sentencia que acuerda la expropiación; los acreedores solo podrán hacer valer sus derechos sobre el monto que alcance la justa indemnización. El pago o la constancia de consignación del monto de la justa indemnización del bien dejará sin efecto cualesquiera medidas judiciales, preventivas o ejecutivas que pesen sobre el bien expropiado y éste pasará libre de gravamen o limitación al patrimonio del ente expropiante”, y que consta en autos que el inmueble objeto del presente procedimiento, fue objeto de expropiación por parte de la empresa “C.A. Metro Los Teques”. Igualmente señala que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con sede en Los Teques, anotado bajo el N° 30, Tomo 190 de fecha 06 de junio de 2011, la parte actora, en su carácter de presidente de la Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO IL PADRINO NOVA ERA C.A., recibió de la C.A. Metro de Los Teques, la cantidad de Seiscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 640.000,00), por concepto de indemnización por el cese de actividades comerciales (lucro cesante), declarando en nombre de su representada no tener que reclamar a dicha empresa ni a ningún otro organismo público o privado por daños y perjuicios, comprometiéndose a entregar el local dentro de los treinta días siguientes a la firma del documento, por lo que considera la representación judicial de la parte demandada que la cuestión previa deberá ser declarada con lugar.

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a: “La cosa juzgada”, la representación judicial de la parte demandada, la propone en los términos siguientes:

• Señala que en el presente caso se encuentran dadas las condiciones para la procedencia de la referida defensa, pues por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños. Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Expediente N° 10-7233, cursó una demanda por el mismo motivo, causa y entre las mismas partes, bajo los mismos alegatos de hecho y de derecho, por lo tanto, habiéndose producido una sentencia en el primer proceso, en fecha 18 de abril de 2011, sobre la cual la parte actora no ejerció otro recurso ante el Tribunal Superior encontrándose definitivamente firme, se encuentran dados los supuestos establecidos en el artículo 1395 numeral 3 del Código Civil, que la doctrina a denominado como la teoría de la triple identidad.

• Que se demanda en este nuevo procedimiento el derecho de retracto, lo que vendría a ser “la causa”; el lote de terreno ubicado en la avenida Independencia y Boyacá, de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, con un área de un mil setecientos treinta y siete metros cuadrados (1.737,00 Mts2) que viene a ser “la cosa”, y por último las partes involucradas en la demanda, la parte actora S.I.V., y la parte demandada R.R.F.C., G.F.C., G.C.C. y Promociones Gran Sasso C.A., aunado a que las fundamentaciones legales para su procedencia son las mismas que la parte actora señaló en la demanda cuya sentencia ya fue proferida en fecha 18 de Abril de 2011, solicitando sea declarada con lugar la cuestión previa promovida, con sus consecuencias legales, es decir, desechar la demanda y la extinción del proceso.

Por último, en cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a: “La caducidad de la acción establecida en la Ley”, la representación judicial de la parte demandada, la propone en los términos siguientes:

• Que a la presente causa no le es aplicable la norma establecida en el artículo 42 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por estar excluida de su aplicación los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, por lo que el ejercicio de la acción está supeditado -so pena de caducidad- a los lapsos previstos en el artículo 1547 del Código de Procedimiento Civil.

• Que la fecha de protocolización de la venta del inmueble fue el día treinta (30) de mayo de 2001, y la fecha de proposición de la primera demanda por retracto legal, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, expediente N° 25.440, fue el primero (01) de diciembre de 2005, computando dicho lapso desde la fecha de admisión de la segunda demanda por ante este Tribunal, que se realizó el día 14 de junio de 2011, para determinar si la parte accionante del retracto legal hizo uso oportuno, tempestivo del derecho que le consagra el artículo 1547 del Código Civil, alegando que no obstante al encontrarse presente el presunto titular del derecho, no fue notificado a su decir de la operación de compra venta, siendo las fechas determinantes para demostrar la caducidad alegada.

• Que desde el 30 de mayo de 2001, oportunidad en que se perfeccionó la venta del inmueble, y la fecha que se admitió la primera demanda, es decir, el día primero (1°) de diciembre de 2005, transcurrieron más de cuarenta (40) días, tiempo que a su parecer rebasó sustancialmente el termino fijado en el último aparte del artículo 1547 del Código de Procedimiento Civil para interponer el retracto legal, cuando no se ha dado el aviso de venta al arrendatario, aunado que el arrendatario tenia arrendado solo una parte del inmueble ya que el resto del mismo se encontraba arrendado a otras personas y la venta del inmueble fue global.

• Que la jurisprudencia catalogó como un vacio de Ley, concretamente del artículo 1547 del Código Civil, en lo referente al punto de partida del lapso de caducidad (término fatal) para que el titular del derecho a retraer presente en el país, pero no notificado intente su demanda. En tal sentido por interpretación analógica la falta de aviso de Ley, se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha del registro del documento traslativo de la propiedad en este caso 30 de mayo de 2001, por lo que ha su decir la presente cuestión debe ser declarada con lugar.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Mediante escrito presentado por ante este Juzgado, la representación judicial de la parte actora contradice las Cuestiones Previas opuestas de la siguiente manera:

En cuanto a la Cuestión Previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte actora señaló lo siguiente:

• Que con relación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, deben traer a colación el principio que establece que donde el derecho no distingue, no puede el intérprete distinguir. Para el caso en concreto, señalan que no es al demandado, al momento de oponer cuestiones previas, a quien le corresponde determinar a su antojo, cuando se configuran, sino el legislador al momento de sancionar una Ley, debiendo subsumirse las afirmaciones del oponente de la cuestión previa en dicho numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

• Que las causales para no admitir una demandada, deben constar en forma expresa en el texto legal, que en nuestro derecho civil, además de las causales de oficio establecidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, solo existen tres normas que expresamente contemplan la prohibición de admitir la demanda, referidas a los juegos de envite y azar, artículo 1801 del Código Civil, y la prohibición pro tempore de los artículos 266 y 271 del Código de Procedimiento Civil, de resto no existen normas que expresamente prohíban la admisión de determinada demanda.

• Que en el presente caso no se dan los supuestos establecidos para el momento en que el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, admitió la demanda por la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y el procedimiento breve previsto en ella, y la admisión realizada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, lo hizo dando cumplimiento a la decisión del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, de fecha 18 de abril de 2011, mediante la cual esa superioridad ordenó la reposición de la causa al estado de nueva admisión y la nulidad de lo actuado, al evidenciar la violación de derechos y garantías constitucionales, ordenando dicha admisión atendiendo a las consideraciones expresadas en el fallo, esto es, mediante el procedimiento ordinario establecido en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil.

• Con respecto al alegato de la parte demandada, en este mismo punto, en lo referente al artículo 11 de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, alegando que el inmueble fue objeto de expropiación por parte de la “C.A. Metro de Los Teques”, señalan que para el momento en que fue interpuesta la demanda, el día 17 de octubre de 2001, su representado no había sido notificado de procedimiento expropiatorio alguno, por lo que el alegato de la parte demandada no tiene asidero legal alguno, ni en el artículo 11 de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, ni en la realidad, ya que la notificación que le hace la “C.A. Metro Los Teques”, es de fecha 21 de julio de 2008, a su representado, es acerca del fondo de comercio denominado EL PADRINO S.R.L., ubicado en la avenida Independencia con Boyacá, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, que no tiene ningún tipo de relación con el inmueble arrendado y sobre el cual ejerció la presente demanda por retracto legal, por lo que solicita sea declarada sin lugar la cuestión previa alegada por la parte demandada.

En cuanto a la Cuestión Previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte actora señaló lo siguiente:

• Que el alegato de la parte demandada no tiene ningún tipo de basamento, lo que trata es de confundir al decir que existió una demanda ante el Tribunal Superior, lo que no es cierto, ya que lo que cursó ante dicho Tribunal fue una apelación ejercida por la parte actora, ante la declaratoria con lugar de la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Que revisando la referida sentencia del Tribunal Superior de fecha 18 de abril de 2011, se puede constatar en el dispositivo, que se pronuncia acerca de la violación de derechos constitucionales y debido a ello anula el procedimiento y ordena la reposición de la causa al estado de que se proceda a admitir la demanda incoada mediante el procedimiento ordinario, expresando dicha sentencia “sin querer con ello descender al fondo del asunto”, de lo que se evidencia que no existe la cosa juzgada alegada por la parte demandada y así solicitan sea declarado por el Tribunal.

Por último, con respecto a la Cuestión Previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte actora alegó lo siguiente:

• Que con relación a la caducidad alegada por la oponente de la cuestión previa, señalan que yerra la representación judicial de la parte demandada, en virtud de que su representado no se había enterado de la venta realizada por el arrendador en el mes de marzo de 2001, ya que el arrendador había seguido cobrando los cánones de arrendamiento de manera normal, sin manifestar nada respecto a venta alguna, ni manifestarle que debían entregar el inmueble arrendado, lo cual no despertó sospecha de que existía algún tipo de acción que lo afectara con respecto al inmueble arrendado, hasta que en el mes de agosto de 2005, fecha en que se negó el arrendador a recibir los pagos, procedió su representado a consignar los cánones de arrendamiento.

• Que en fecha 04 de octubre de 2005, su representado se trasladó al Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, donde pudo constatar, que el inmueble arrendado, había sido vendido a terceras personas.

• Que la demanda por retracto legal fue intentada por su representado el día 17 de octubre de 2005, fecha esta a tomar en cuenta para los efectos de la caducidad alegada por la parte demandada, ya que el lapso de caducidad se interrumpe como impropiamente se le llama con solo proponer la demanda ante el Tribunal, y no se toma a esos efectos la fecha de admisión de la demanda, sino el momento en que se deja clara la pretensión de la parte solicitante, o sea al introducir la demanda, tomando en cuenta la fecha en que la parte actora fue al Registro Inmobiliario, el día 04 de octubre de 2005 y se enteró de la venta, y la fecha en que se propuso la demanda el día 17 de octubre de 2005, no había transcurrido sino 13 días, pues el lapso de caducidad se cuenta desde el momento en que la persona se entera de la venta realizada por el arrendador a terceras personas y no desde el momento en que la persona se entera de la venta en el registro que no podía ser conocida por el arrendatario, pues el mismo no iba a estar revisando todo el tiempo en el registro a los fines de enterarse de una posible venta que podría haber realizado el arrendador del inmueble que tiene arrendado, y no fue sino hasta el 04 de octubre que el arrendatario se enteró de dicha venta, cuando se trasladó al registro y verificó que el arrendador había vendido el inmuebles que tenia arrendado, por lo que solicita que la cuestión previa referente a la caducidad, sea declarada sin lugar.

CAPITULO III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para decidir las Cuestiones Previas opuestas, este Tribunal al respecto observa:

Tal y como fue planteada, pasa quien aquí suscribe a resolver la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”; en los siguientes términos:

La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o la sujeción al alegato de determinadas causales, requiere de texto expreso que prohíba el ejercicio de la acción en el caso concreto. Reiteradamente nuestra jurisprudencia ha sostenido que la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto, la denominada cuestión previa está dirigida al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que de proceder impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción, originado de la prohibición legislativa. La cuestión contenida en el ordinal 11° del artículo 346 comentado, procede sólo cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada, por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien - como lo ha indicado reiteradamente la casación - cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

En el presente caso, alega la parte demandada que el bien inmueble objeto de la demanda lo constituye un lote de terreno y, de conformidad con lo establecido en el artículo 3 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la figura de la preferencia ofertiva o retracto legal arrendaticio pretendido por la actora, no es aplicable al caso que nos ocupa.

Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el expediente quien aquí suscribe observa que el presente procedimiento lo constituye el Juicio que por RETRACTO LEGAL es seguido por el ciudadano S.I.V. en contra de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., y los ciudadanos G.L.F.C., R.R.F.C. y G.R.C.C.; juicio en el cual el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 18 de abril de 2011, dictó sentencia mediante la cual repuso la causa al estado de nueva admisión, atendiendo a las consideraciones expuestas en ese fallo. En la referida sentencia cursante en original a los folios trece (13) al treinta y tres (33) de la quinta (V) pieza del presente expediente, el Tribunal Superior estableció:

“(…) De forma y manera que, si se hubiese analizado el libelo de demanda junto con los recaudos acompañados –tal como se efectuó en la decisión recurrida-, resulta lógico concluir que el procedimiento aplicable entonces, no era otro que el establecido en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el ordinario, pues, de la cláusula Primera del contrato de arrendamiento suscrito por la Sociedad Mercantil “Promociones Gran Sasso”, C.A y el actor, autenticado ante la Notaria Pública de Los Teques, en fecha 10 de diciembre de 1982, anotado bajo el No. 72, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, cuyo retracto Legal arrendaticio se pretende, fehacientemente se constata que el objeto del arrendamiento fue un lote de terreno, sin que se especifiquen bienhechurías algunas, sin querer con ello descender al fondo del asunto.

Quedando claramente evidenciado que el bien inmueble objeto de la demanda es un lote de terreno no edificado, como se desprende de la lectura del expediente; sobre el cual efectivamente existe una relación arrendaticia, considera quien aquí decide que la acción intentada fue admitida y sustanciada erróneamente por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin haberse analizado tal circunstancia al momento de admitirse la acción propuesta, siendo que en atención al principio iura novit curia, es el Juez quien conoce el derecho y como consecuencia de ello, debió efectuar el minucioso análisis de la pretensión y no proceder como lo hizo, con lo cual, a juicio de esta Alzada se causo un daño a las parte en el proceso, pues no tuvieron acceso a una justicia en sintonía con la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, resultando forzoso para quien decide, con fundamento en lo expuesto, establecer la necesidad procesal de reponer la causa al estado de dictar nuevo auto de admisión atendiendo a las consideraciones expuestas en este fallo, anulándose en consecuencia todo el procedimiento con ocasión a la demanda de retracto legal arrendaticio. Y ASI SE DECIDE. (…).

Pues bien, de conformidad con lo supra transcrito, al presente procedimiento no le es aplicable la normativa prevista en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues al estar constituido el objeto de la demanda por un lote de terreno, la causa debe tramitase mediante el procedimiento ordinario, de acuerdo a lo establecido en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, tal como ha sido sustanciado por ante este Tribunal, lo cual se evidencia del auto de admisión cursante a los folios 70 y 71 de la quinta (V) pieza del presente expediente, por lo que observa quien aquí sentencia que la presente causa cumple con los requisitos establecidos en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 341 eiusdem, y asi se establece.

Por las razones expuestas, y al no existir texto legal expreso que prohíba el ejercicio de la acción de retracto legal, la cuestión previa contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, debe ser declarada sin lugar. Y así se decide.

Igualmente alegó la representación judicial de la parte demandada, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, debido a que el inmueble objeto de la demanda, estuvo sujeto a expropiación por parte de la empresa “C.A. Metro Los Teques”, para lo cual aportó copia simple del documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 06 de junio de 2011, quedando anotado bajo el N° 30, Tomo 190, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, cursante a los folios 214 al 220 de la quinta (V) pieza del presente expediente; y por cuanto el mismo constituye un documento público emanado de un funcionario competente para el ejercicio de su cargo, este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

Ahora bien, del artículo 11 de la Ley de de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, se desprende que “No podrá intentarse ninguna acción sobre el bien que se expropia, después de que haya sido dictada la sentencia que acuerda la expropiación (…)”; de lo cual se evidencia que para la procedencia de la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, deberá constar en autos la sentencia dictada en el procedimiento expropiatorio de cuyo inmueble se trate, y al no constar en autos sentencia de expropiación recaída sobre el inmueble objeto de la presente demanda, debe impretermitiblemente este Tribunal declarar sin lugar la presente cuestión previa. Y así se decide.

Resuelto como ha sido el punto anterior, pasa de seguida este Tribunal a resolver la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la “Cosa juzgada”, por cuanto alega la parte demanda que ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, cursó una demanda por el mismo motivo, causa y entre las mismas partes, bajo los mismos alegatos de hechos de derecho, cuyo expediente se sustanció bajo el N° 10.7233, de la nomenclatura de dicho Tribunal; este Tribunal al respecto observa:

La cosa juzgada es una institución jurídica que tiene por objeto fundamental garantizar el estado de derecho y la paz social, y su autoridad es una manifestación evidente del poder del estado cuando se concreta en ella la jurisdicción.

La eficacia de la autoridad de la cosa juzgada, según lo ha establecido nuestro M.T., se traduce en tres aspectos: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún Juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la Ley, inclusive el de invalidación (non bis in eadem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema, no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada; y, c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales”; se traduce en un necesario respeto y subordinación a los dicho y hecho en el proceso.

La cosa juzgada presenta un aspecto material y uno formal, éste último se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los Jueces, así como al resto de las personas a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes.

En el caso bajo estudio tenemos que en fecha 18 de abril de 2011, Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó sentencia mediante la cual anuló todo el procedimiento aplicado en la presente causa y repuso la misma al estado de nueva admisión, no pronunciándose sobre el fondo del asunto, tal como se evidencia del original de la sentencia, inserta a los folios 13 al 33 de la quinta (V) pieza del expediente y acompañada en copia simple por la parte demandada a su escrito de oposición de cuestiones previas.

Así pues, si bien es cierto que el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 18 de abril de 2011, dictó sentencia en la presente causa, no es menos cierto que en la misma no hubo pronunciamiento sobre el fondo del asunto, sino la reposición de la causa al estado de nueva admisión, lo que quiere decir que este proceso aun no ha culminado mediante sentencia definitivamente firme, en este sentido, considera esta Sentenciadora que no existe cosa juzgada, por lo que deberá declarar sin lugar la cuestión previas opuesta por la parte demandada. Y así se decide.

Resuelta como ha sido la Cuestión Previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a resolver la Cuestión Previa contenida en el ordinal 10º eiusdem, relativa a “La caducidad de la acción establecida en la Ley”, de la siguiente manera:

La caducidad es una institución procesal concebida como un modo de extinción de los derechos en virtud del transcurso del tiempo. En particular, la caducidad de la acción está referida a la pérdida irreparable del derecho de accionar como una consecuencia de no haberse ejercido este derecho dentro del lapso que ha establecido la ley.

La doctrina define la caducidad como “la cesación del derecho a entablar una acción en virtud de no haberlos ejercitado dentro de los lapsos que la Ley prevé para ello”.

En opinión del autor H.C., “...Caducidad en el derecho sustancial, es la pérdida irreparable de un derecho por el solo transcurso del plazo otorgado por la ley para hacerlo valer. La caducidad sustancial funciona en nuestro derecho como una presunción legal iuris et de iure…”. (“Derecho Procesal Civil”, Tomo I, UCV, Ediciones de la Biblioteca, Caracas, 2000).

En el caso de autos la representación judicial de la parte demandada, previa a la contestación de la demanda, en uso del derecho a la defensa y en contradicción a la acción interpuesta, alegó en su escrito de oposición de cuestiones previas que operó la caducidad de la acción, por cuanto la misma debió ser interpuesta dentro de los 40 días siguientes a la fecha del registro del documento de propiedad de fecha 30 de mayo de 2001, el cual acompañó en copia simple a su escrito de cuestiones previas, cursante a los folios 162 al 166 de la quinta (V) pieza del presente expediente, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.547 del Código Civil, que establece:

No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

(Resaltado de quien suscribe).

Por su parte, la representación judicial de la parte actora, en su escrito de contestación de las cuestiones previas, señaló que su representado no se había enterado de la venta realizada por el arrendador en el mes de mayo de 2001, sino hasta el 04 de octubre de 2005, fecha en la que se trasladó al Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, donde pudo constatar que el inmueble se había vendido a terceras personas.

El Tribunal al respecto observa que, tal como lo establece el artículo 1.547 del Código Civil, la caducidad para interponer la acción de retracto legal, es de nueve (9) días contados desde la notificación que de la venta se haga al que tenga el derecho, o de cuarenta días si no estuviere presente o no tuviere quien lo represente, contados a partir del registro. Ahora bien, es coincidente la jurisprudencia patria al establecer, que dicho término debe empezarse a computar desde que tuvo conocimiento el accionante de la referida venta, en consecuencia, basta que el demandado demuestre desde cuando estuvo en conocimiento el interesado de la ocurrencia del registro de la venta.

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, expediente. Nº 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra, bajo la ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, estableció un nuevo precedente jurisprudencial en relación al lapso de caducidad de la acción de retracto legal, criterio que ha sido ratificado en innumerables sentencia posteriores, entre las que podemos mencionar, sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de mayo de 2005, de fecha 18 de octubre de 2011, Exp. 2011-000259; en la referida sentencia se estableció:

(…) Resalta de ambos textos legales, tanto bajo la vigencia del mencionado decreto derogado como en el texto legal vigente, el espíritu del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Ahora bien, el artículo 1.547 precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la “acción de retracto legal”, aplicable por remisión expresa de la norma transcrita contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio” –so pena de caducidad-, en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:

1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.

2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.

En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como un “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o “el vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?.

Con relación a esta laguna legal, la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, buscó apoyo hermenéutico en el artículo 4 del Código Civil y resolvió mediante decisión de fecha 19 de octubre de 1954 aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibídem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, desde aquella oportunidad, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.

(…)

Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pero su inicio no es unívoco, pues el término de cuarenta días es presuntivo de información al derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que confiere el registro, en tanto que el de nueve días, entraña el cumplimiento de una obligación vigente.

Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

(…)

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (…)

(Resaltado de quien la presente suscribe).

Ahora bien, conforme a lo antes señalado, el lapso para intentar la acción de retracto legal, es de cuarenta (40) días contados a partir de que el accionante estuvo en conocimiento de la ocurrencia de la venta, sin embargo, en el presente caso la parte demandada proponente de las cuestiones previas, no logró demostrar que el accionante haya sido debidamente notificado de la venta que realizara, por lo que este Tribunal debe impretermitiblemente declarar sin lugar la cuestión previa contemplada en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

CAPITULO IV

DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a ““La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el Ordinal 9º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “La cosa juzgada”. TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el Ordinal 9º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “La caducidad de la acción establecida en la Ley”. CUARTO: Como consecuencia de lo anterior y de conformidad con lo previsto en el artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, se ordena a la parte demandada a CONTESTAR la presente demanda, dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes al vencimiento del lapso de apelación, si no fuere interpuesto el recurso, o dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a aquel en que se haya oído la apelación conforme al artículo 357 eiusdem, si fuere interpuesto. QUINTO: Se condena en costa a la demandada, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los cinco (05) días del mes de junio de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-

LA JUEZA PROVISORIO,

DRA. Z.B.D..

EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. H.H.F..

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

Exp. N° 19.795