Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 24 de Marzo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Sociedad civil SANTUARIO DE COROMOTO DE EL PINAR, de este domicilio e inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito Federal, en fecha doce (12) de abril de mil novecientos cincuenta y uno (1951), bajo el Nro. 24, Tomo 3, modificado en Asamblea General Extraordinaria celebrada el treinta y uno (31) de mayo de mil novecientos noventa y tres (1993), según documento otorgado ante la misma Oficina Subalterna de Registro antes mencionada, el quince (15) de junio de mil novecientos noventa y tres (1993), bajo el Nro. 30, Tomo 40.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos G.I., M.G.A., B.T., C.M. y J.D.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 2.658, 33.081, 13.047, 97.032 y 48.187, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil B.M., C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el seis (06) de marzo de mil novecientos ochenta y uno (1981), identificado bajo el Nro. 44, Tomo 15-A-Pro; y, la ciudadana A.O.D.A., de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-82.051.526.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.L.A.F., R.A.S., C.R.M. y G.M.H., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 1.608, 12.967, 26.538 y 13.283, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN.

EXPEDIENTE Nº: 14.071.-

-II-

RESUMEN DEL PROCESO

En razón de la distribución de expedientes efectuada, correspondió a este Juzgado Superior, el conocimiento y la decisión del recurso de apelación interpuesto a través de diligencia del veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), por el abogado J.L.A.F., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha treinta (30) de junio de dos mil once (2011), a través de la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por el abogado G.I., en su condición de apoderado judicial de la sociedad civil SANTUARIO DE COROMOTO DE EL PINAR, contra la sociedad mercantil B.M., C.A.; y, la ciudadana A.O.D.A.; CONDENÓ a la parte demandada a efectuar, de inmediato y sin plazo alguno, la entrega material a la parte actora, del inmueble constituido por una casa quinta de dos plantas, denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, Sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de la ciudad de Caracas, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo había recibido; y, CONDENÓ a la parte accionada, a pagar a la actora, la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), mensuales, por concepto de indemnización por la ocupación del inmueble, a partir del 18 de febrero de dos mil ocho (2008), inclusive, hasta la total y definitiva devolución del inmueble.

Se inicia el proceso por acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN, interpuesto por el abogado G.I., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad civil SANTUARIO DE COROMOTO DE EL PINAR, contra la sociedad mercantil B.M., C.A.; y, la ciudadana A.O.D.A., a través de libelo de demanda presentado el día dieciocho (18) de febrero de dos mil ocho (2008), ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en auto del tres (03) de marzo de dos mil ocho (2008), se procedió a su admisión por los trámites del procedimiento breve; y, en consecuencia, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera ante ese Tribunal en la oportunidad fijada, a los fines de que diera contestación a la demanda o expusiera lo conducente.

El diecisiete (17) de marzo de dos mil ocho (2008), la representación judicial de la parte actora, procedió a presentar escrito de reforma de la demanda.

En auto dictado el día veintiséis (26) de marzo de dos mil ocho (2008), se procedió a la admisión de la demanda y su reforma; y, se ordenó nuevamente el emplazamiento de la parte demandada, para que esta diera contestación a la demanda interpuesta en su contra, en la oportunidad correspondiente.

En diligencia del veintiocho (28) de mayo de dos mil ocho (2008), suscrita por el ciudadana J.Z.D.S., en su condición de Alguacil Accidental del Tribunal de la causa, comisionada para realizar la citación, consigno la compulsa librada al demandado, e indicó que la parte demandada se negó a firmar el recibo de citación.

El trece (13) de junio de dos mil ocho (2008), el Juzgado de la causa, ordenó y dejo constancia, de que se practicare la notificación de la parte demandada mediante boleta.

En fecha treinta (30) de junio de dos mil ocho (2008), comparecieron ante el Juzgado de la causa, los abogados J.L.A.F. y G.M.H., quienes en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, dieron contestación a la demanda.

En fecha veintitrés (23) de julio de dos mil ocho (2008), la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas; las cuales fueron admitidas por el a-quo, en auto del veinticinco (25) de julio de ese mismo año.

A través de auto dictado el veintiséis (26) de noviembre de dos mil ocho (2008), el Tribunal de la causa fijó oportunidad para que se llevara a cabo el acto conciliatorio.

El día diecisiete (17) de marzo de dos mil nueve (2009), oportunidad fijada para que tuviera lugar al acto conciliatorio, el Juzgado de primera instancia, dejó constancia de la comparecencia del abogado G.I., apoderado judicial de la parte demandada; y, de la no comparecencia de la parte demandada, ni por sí, no por medio de representante judicial alguno.

El día quince (15) de Julio de dos mil nueve (2.009), el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó el abocamiento del juez al conocimiento de la causa y la notificación del mismo a la parte demandada. Asimismo, en fecha diecisiete (17) de Julio de dos mil nueve (2.009), se abocó al juez conocedor de la causa para ese momento, y se ordenó la notificación por medio de boleta, de la parte demandada.

En fecha treinta (30) de junio de dos mil once (2011), tal como se señaló anteriormente, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia, mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el abogado G.I., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, sociedad civil SANTUARIO DE COROMOTO DE EL PINAR, contra la sociedad mercantil B.M. C.A; y, la ciudadana A.O.D.A.; CONDENÓ a la parte demandada a efectuar, de inmediato y sin plazo alguno, la entrega material a la parte actora, del inmueble constituido por una casa quinta de dos plantas, denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, Sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de la ciudad de Caracas, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo había recibido; y, CONDENÓ a la parte accionada, a pagar a la actora, la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), mensuales, por concepto de indemnización por la ocupación del inmueble, a partir del 18 de febrero de dos mil ocho (2008), inclusive, hasta la total y definitiva devolución del inmueble.

Notificadas las partes, a través de diligencia del veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), el abogado J.L.A.F., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la referida sentencia definitiva.

El veintiséis (26) de septiembre de dos mil once (2.011), el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó al tribunal que se declarara la nulidad de la notificación de la parte demandada.

La representación judicial de la parte actora, el catorce (14) de octubre de dos mil once (2.011) presentó un escrito ante el tribunal de la causa, donde opuso a la apelación realizada por el demandado, por que la misma era extemporánea por haber transcurrido el lapso legal para ello.

En fecha veintitrés (23) de abril del año dos mil doce (2012), el Tribunal de la causa se pronunció mediante sentencia interlocutoria, en la cual declaró IMPROCEDENTE la nulidad de la notificación invocada por el apoderado judicial de la parte demandada. El a-quo, en auto emitido en esa misma fecha, NEGÓ el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada.

En fecha primero (1º) de junio de dos mil doce (2012), la representación judicial de la parte accionada, ejerció recurso de apelación contra el referido auto, la cual fue oída por el Tribunal de la causa, en un solo efecto, el día catorce (14) de junio de ese mismo año.

El conocimiento de dicho recurso de hecho, correspondió al Juzgado Superior Primera en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el cual, el veintitrés (23) de enero de dos mil trece (2013), dictó sentencia a través de la cual declaró CON LUGAR el recurso de hecho interpuesto por el apoderado Judicial de la parte demandada; PROCEDENTE la solicitud de la parte recurrente, de que se tramitara la apelación interpuesta en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), contra el auto dictado el veintitrés (23) de abril de dos mil doce (2012); y, ORDENÓ al Tribunal de la causa, oír en ambos efectos la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada el día treinta (30) de junio de dos mil once (2011).

A través de auto dictado el veintidós (22) de febrero de dos mil trece (2013), el Juzgado de primer grado de conocimiento, oyó en ambos efectos, el recurso de apelación ejercido por la parte demandada; y, en consecuencia, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D), de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

Remitido el expediente; efectuado el sorteo correspondiente; y, recibidos los autos en esta Alzada, el día cuatro (04) de marzo de dos mil trece (2013), este Juzgado Superior, le dio entrada y fijó oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

El tres (03) de abril de dos mil trece (2013), compareció ante este Tribunal de segunda instancia, el abogado J.L.A.F., quién en su carácter de apoderado judicial de la parte recurrente, presentó escrito de alegatos.

Estando en la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:

-III-

TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO DE DEMANDA Y SU REFORMA.

El abogado G.I., en su condición de apoderado judicial de la sociedad civil SANTUARIO COROMOTO DE EL PINAR, en el libelo de demanda y su respectiva reforma, adujo lo siguiente:

En cuanto a los hechos, alegó que su mandante había dado en arrendamiento a la entidad de comercio B.M., C.A., representada en ese acto por la ciudadana A.O.D.A., mediante documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décimo Octava del Municipio el Libertador del Distrito Federal, el cinco (05) de enero de mil novecientos noventa y nueve (1999), anotado bajo el Nro. 105, Tomo 120, un inmueble constituido por una casa quinta, de dos plantas, denominada “Tejana”, ubicada en la avenida A-2, Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, la cual formaba parte de la Parroquia San Juan de la ciudad de Caracas.

Que además, la ciudadana codemandada, había actuado y firmado dicho contrato, en su propio nombre, por lo cual se lo podía considerar como arrendataria del mencionado inmueble.

Argumentó que habían convenido en la cláusula cuarta, que la duración de ese acuerdo sería por tres (03) años fijos; y, que en su cláusula sexta, comenzaría a regir el día primero (1º) de enero de dos mil (2000), estableciéndose un canon de arrendamiento montante a CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, equivalente a la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00).

Que ese acuerdo se había extinguido al haber transcurrido el plazo convenido para su duración; y, que había sido sustituido por un nuevo contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas partes, que no había sido autenticado.

Manifestó que ese nuevo contrato, había versado sobre el mismo inmueble; que en su cláusula cuarta, se había convenido que la duración de ese acuerdo sería por tres (03) años fijos; y, que en su cláusula sexta, se convino que comenzaría a regir el día primero (1º) de enero de dos mil (2000), estableciéndose un canon de arrendamiento montante a QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), ajustable al índice inflacionario, pasado que fuere el primer año de contrato; y, que ello indicaba, que el contrato se había vencido el primero (1º) de enero de dos mil tres (2003).

Que dicho contrato, había quedado terminado por mutuo y amistoso acuerdo de las partes, contenido en documento inscrito en la Notaría Pública Décimo Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día veintiséis (26) de enero de dos mil seis (2006), bajo el Nro. 10, Tomo 05, en razón de haber accedido la parte demandada, a cumplir los deseos de su representada, de no prorrogarlo, en razón de la urgente necesidad que tenía esta última, de utilizar el inmueble arrendado para ampliar el seminario de orden de los misioneros redentoristas, cuya sede estaba ubicada a un costado del inmueble arrendado; e, incrementar las actividades propias derivadas del objeto señalado en la cláusula segunda de sus Estatutos, por tratarse de una entidad que perseguía el mejoramiento social, cultural y religioso de la comunidad a la cual prestaba sus servicios, entre ellos, el mantenimiento de locales para alojamientos de los socios; o para fines de solidaridad social.

Que en ese documento, se especificaba claramente que se trataba de un contrato suscrito con un plazo de duración de tres (03) años, a partir del primero (1º) de enero de dos mil (2000); que la inquilina, la empresa codemandada, pagaría un canon de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00); y, que en razón de ese acuerdo, habían aceptado u convenido que el contrato de arrendamiento no sólo había quedado definitivamente terminado, sino que ambos, la sociedad mercantil codemandada, como inquilina; y, la ciudadana A.O.D.A., en su propio nombre, se habían comprometido a entregar voluntaria, pacíficamente y sin inconveniente alguno, el inmueble a la parte demandante, el día primero (1º) de julio de dos mil seis (2006).

Indicó que la parte demandada, no había podido dar cumplimiento a la obligación de entregar el inmueble arrendado, por lo cual, ante sus ruegos, su poderdante había convenido en extender el plazo de entrega, hasta el día quince (15) de enero de dos mil siete (2007), lo cual había sido asentado en documento inscrito en la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el once (11) de agosto de dos mil seis (2006), bajo el Nro. 25, Tomo 71.

Que tampoco habían podido los arrendatarios, dar cumplimiento a la entrega pactada en ese documento, por lo cual su poderdante, había convenido nuevamente con ellos en extender el plazo de entrega, hasta el quince (15) de diciembre de dos mil siete (2007), según constaba en un nuevo documento otorgado ante la misma Oficina Notarial, el veintiséis (26) de enero de dos mil siete (2007), bajo el Nro. 73, Tomo 03; y, que en esos documentos, se había repetido el yerro por seguir ambas partes al seguirle atribuyendo carácter de autenticado al contrato privado suscrito entre ellas; y, cuya vigencia, había sido por tres (03) años, desde el primero (1º) de enero de dos mil (2000), que además había sido cumplido en su totalidad; y, había surtido sus debidos efectos entre las partes.

Adujo que el compromiso de entrega asumido por los inquilinos, contenía además, una serie de obligaciones pertinentes, también a su cargo, reiteradas en todos esos acuerdos de extensión del plazo para cumplirla.

Que dichas obligaciones, enunciadas en la cláusula cuarta del convenio, había sido las siguientes: i) Que no solamente debía la arrendataria entregar el bien inmueble, sino que éste debía estar en perfectas condiciones; apto para prestar el servicio para el cual estaba destinado; y, que debía además estar totalmente desocupado de personas y de bienes, a excepción de aquellos que no podían ser separados del mismo, sin causarle daño; ii) Que las bienhechurías efectuadas por parte de la actora, quedarían en beneficio del inmueble, sin que nada tuviese que serle cancelado a las ex – arrendatarias por ese concepto; iii) Que igualmente, la parte demandada entregaría en ese mismo acto, las llaves de acceso al inmueble y a sus dependencias internas; y, que harían constar expresamente, que eran las únicas existentes en su poder; y iv) Que se habían obligado también, a pagar antes del quince (15) de diciembre de dos mil siete (2007), toda deuda u obligación que hubiesen contraído anteriormente para esa oportunidad, o que contrajeren posteriormente y antes de la entrega, especialmente las derivadas de la prestación de los servicios públicos o privados, de que estuviese dotado el inmueble; o, que de alguna manera, fueren causadas por su condición de ocupante.

Señaló que se había convenido en que, si tales pagos fueren efectuados por la parte demandante, antes de la referida fecha, debían serle reembolsadas por la parte demandada, ya que el hecho haberse otorgado un plazo para desalojar el inmueble, no las eximía de las obligaciones de su guarda, custodia y mantenimiento; y, que igualmente, se habían obligado a reintegrar las cantidades correspondientes, en un lapso no mayor de cinco (05) días consecutivos a la notificación de cobro que al efecto se le hicieren.

Que igualmente, se habían reservado el derecho de efectuar la entrega total o parcial de inmueble arrendado, antes de la fecha acordada; y, que debía notificarle lo conducente a la parte accionante, a los fines de que ésta se constituyere en el inmueble, por medio de persona autorizada y pudiere sus condiciones físicas para ese momento.

Que su poderdante, se había reservado el derecho de visitar, por medio de persona autorizada, el inmueble arrendado cuando lo juzgare conveniente, siempre y cuando ello fuere en horas comprendidas entre las 9:00 a.m., y las 5:00 a.m.; y, que debía notificarle a la parte demandada, con un día de anticipación.

En ese sentido, alegó que si se constatare la necesidad de efectuar reparaciones, correrían por cuenta de la parte demandada y deberían, por tanto, efectuarlas antes de la fecha de entrega prevista; y, que si el tiempo necesario para proceder, fuere superior a esa fecha, ambas partes harían una estimación de costo y la suma resultante, sería cancelada por la parte accionada.

Que, por consiguiente, se trataba de un conjunto de obligaciones claras y precisas asumidas por la parte demandada, para ser cumplidas con exactitud y en una fecha determinada por las partes.

Que cabía destacar que, previamente al contrato del cual hablaban, existía una relación de arrendamiento entre ambas partes, iniciada en razón del contrato celebrado por un lapso de tres años, que había comenzado a partir del primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y ocho (1988), prorrogable por dos lapsos sucesivos de tres (03) años consecutivos cada uno, por lo cual había finalizado el treinta y uno (31) de diciembre de mil novecientos noventa y siete (1997); y, se había prolongado hasta la celebración de los contratos sucesivos, igualmente de arrendamiento.

Argumentó además la representación judicial de la parte accionante que, se deducía entonces que si la relación arrendaticia había comenzado el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y ocho (1988), siendo su terminación el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil dos (2002), por ello, le había correspondido a la sociedad inquilina, una prorroga de tres (03) años, la cual había comenzado el primero de enero de dos mil tres (2003), y finalizado el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil cinco (2005).

Que como se observaba, las partes habían estado de acuerdo en todo ello, ya que su mandante, en acatamiento a la ley, había cumplido con haber dado a la arrendataria, el plazo que acordaba la Ley, como prórroga, por lo cual habían procedido a suscribir el acuerdo contenido en el documento inscrito ante la Notaría Pública Décimo Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el veintiséis (26) de enero de dos mil seis (2006), bajo el Nro. 10, Tomo 05, por el cual habían declarado terminado el contrato de arrendamiento entre ellas.

Que había transcurrido el lapso acordado en el convenio previamente referido, para la entrega del inmueble arrendado; y, que a su vez, había sido prorrogado por nuevos acuerdos celebrados sucesivamente el once (11) de agosto de dos mil seis (2006), y veintiséis (26) de enero de dos mil siete (2007), por lo cual, en consecuencia, había transcurrido la fecha para la entrega del inmueble arrendado, la cual había sido el quince (15) de diciembre de dos mil siete (2007); y, que la sociedad arrendataria, continuaba ocupándolo, haciendo caso omiso del compromiso firmado con su poderdante.

En lo que se refiere a la cuestión de derecho, fundamentó los argumentos esgrimidos en su libelo demanda y reforma, en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.211, 1.214, 1.264, 1.594 y 1.599, del Código Civil; y, en los preceptos normativos contenidos en los artículos 38 y 39 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

En cuanto al petitorio, indicó que por ello era que demandaba a la entidad de comercio B.M., C.A.; y, a la ciudadana A.O.D.A., como arrendatarios de la quinta “Tejana”, para que convinieran, o en su defecto fueran condenadas por el Tribunal, en lo siguiente:

…en cumplir el contrato de arrendamiento suscrito con mi poderdante cuya vigencia comenzó el primero de enero de 2000 por una lapso de duración de tres años y del cual se cumplió la prórroga legal prevista por la vigente Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

Dicha terminación de contrato que motiva la acción que aquí ejerza quedó definitivamente confirmada por ambas partes conforme se ha explicado detalladamente en escrito, en virtud del acuerdo celebrado por documento cuyos datos notariales ya en este mismo escrito y que para mejor abundamiento repito, siendo su fecha 26 de enero de 2006 e inscrito bajo el Nº 10 Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones y mediante el cual se declaró por terminado definitivamente el contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble quinta Tejana cuya identificación consta ya también en este escrito y en el cual se otorgó plazo a los demandados para desocuparlo, cuyo vencimiento fue en fecha primero de Julio de 2006, y que por incumplimiento de los demandados fue extendido hasta el día quince de enero de 2007 según consta en documento otorgado el día once de agosto de 2006, bajo el Nº 25 Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones y que nuevamente se volvió a ser extendido por documento, en fecha 26 de enero de 2007, e inscrito bajo el Nº 73 Tomo 03 hasta el quince de diciembre de 2007, siendo todos estos acuerdos otorgados en la misma Notaría Pública Décimo Octava del Municipio Libertador del antes Distrito Federa y hoy Distrito Capital. Por lo consiguiente, y como quiera que este acuerdo es rearfimación por ambas partes, del hecho de la terminación del contrato entre ellas, demando igualmente su cumplimiento y pido este Tribunal así lo declare condenado a la sociedad arrendataria B.M. c.a y a la Sra. A.O.D.A. a la entrega del inmueble arrendado.

(…omissis…)

demando igualmente a las ya identificadas B.M. C.A. y a la Sra. A.O.D.A. para que paguen la antes expresada suma de BolívaresF Un MilTrescientos (Bs. 1.300,00) mensualmente por todo el tiempo durante el cual continuaren ocupado la Quinta hasta su definitiva entrega…

En último término, estimó el valor de la demanda, en la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

Los abogados J.L.A.F. y G.M.H., en su condición de apoderados judiciales de la empresa B.M., C.A.; y, de la ciudadana A.O.D.A., al momento de dar contestación al fondo de la demanda, solicitaron que la demanda fuera declara sin lugar en todas sus partes; y, se condenare al pago de las costas del proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Tales pedimentos, los realizó con fundamento a los siguientes argumentos:

Alegaron que, era errado el procedimiento para intentar la acción para la terminación de la relación arrendaticia existente entre las partes, lo cual será analizado por esta Alzada posteriormente.

Realizaron un resumen de los alegatos esgrimidos por la representación judicial del demandante, en su libelo de demanda y reforma.

Negaron, rechazaron y contradijeron, en todas y cada una de sus partes, la demanda interpuesta en contra de sus representadas.

Que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, si bien se había iniciado como contrato a tiempo determinado, luego se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado.

Que la parte actora no decía la verdad, cuando afirmaba que la relación arrendaticia existente entre las partes, se había iniciado con el contrato de arrendamiento celebrado el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y ocho (1988), por un lapso de tres (03) años, prorrogables por dos (02) lapsos sucesivos, de tres (03) años cada uno; y, que supuestamente había finalizado el treinta y uno (31) de diciembre de mil novecientos noventa y siete (1997), prolongándose hasta la celebración de los nuevos contratos de arrendamiento suscrito entre las partes.

Que tal afirmación era totalmente falsa; y, que por lo tanto, no se cometía ninguna exageración, si calificaban la conducta de la parta actora de irresponsable.

Que en efecto, constaba de documento firmado el catorce (14) de diciembre de mil novecientos ochenta y tres (1983), que la sociedad civil demandante, representada por su Director, ciudadano S.C.M., había dado en arrendamiento a la empresa B.M., C.A., representada por su administradora, quien también actuaba en su propio nombre, ciudadana A.O.D.A., un inmueble ubicado en la ciudad de Caracas, Parroquia San Juan, El Paraíso, Avenida A-2, Urbanización El Pinar, identificado con el nombre “Tejana”; y, que dicho contrato, era prorrogable hasta por tres (03) años más.

Que dicho contrato, había comenzado el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y cuatro (1984), terminándose el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y siete (1987); y, que posteriormente, en fecha treinta y uno (31) de diciembre de mil novecientos ochenta y siete (1987), se había firmado un nuevo contrato de arrendamiento, con una duración de tres (03) años, el cual había comenzado a regir desde el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y ocho (1988).

Que entre la finalización del contrato anterior y la celebración del nueve contrato, existía un (1) año de diferencia, tiempo durante el cual, las inquilinas, habían continuado en ocupación del inmueble.

Adujeron que, como para la fecha de terminación del primer contrato, el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y siete (1987), la legislación inquilinaria vigente para esa fecha no contemplaba la figura de la prórroga legal para los contratos a tiempo determinado, quería decir que, como las inquilinas habían continuado en ocupación del inmueble alquilado, pagándose el respectivo canon de alquiler, se había producido la tácita reconducción, que establecía que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario quedaba y se le dejaba en posesión de la cosa arrendada; el arrendamiento se presumía renovado, y, su efecto se regía por el artículo relativo a los arrendamientos realizados sin determinación de tiempo.

Que resultaba evidente que, en el caso indicado, la reconducción se había producido, ya que el arrendador no había practicado el desahucio; y, que en consecuencia, el nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado el treinta y uno (31) de diciembre de mil novecientos ochenta y siete (1987), para comenzar a regir el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y ocho (1988), era nulo, debido a que el contrato anterior se había convertido en contrato a tiempo indeterminado; y, que por lo tanto, estaba vigente para el momento en que se había firmado el nuevo contrato a tiempo determinado.

Manifestaron que la legislación inquilinaria, tenía como finalidad primordial la protección del débil social en el contrato de arrendamiento, era decir, el arrendatario; que por esa razón, era que la Ley de Regulación de Alquileres, vigente para la época en que habían celebrado los contratos de arrendamiento, estipulaba que las disposiciones de dicha Ley, eran de orden público, por lo que eran nulas todas las convenciones contrarias a lo que la misma establecía; y, que resultaba evidente que si estaba vigente un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, era ilegal que se firmara un nuevo contrato a tiempo determinado, ya que ese cambio en la duración del contrato, perjudicaba al arrendatario.

En ese sentido, alegaron que el hecho de que se habían firmado contratos de arrendamiento a tiempo determinado, con posterioridad de haberse producido la tácita reconducción; que a raíz de que el contrato que había finalizado el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y siete (1987), no había sido renovado; y, que las inquilinas habían continuado en ocupación del inmueble, viciaba de nulidad esos contratos a tiempo determinado, suscritos con posterioridad.

Que el contrato de arrendamiento celebrado el treinta y uno (31) de diciembre de mil novecientos ochenta y siete (1987), para comenzar a regir el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y ocho (1988), cuando ya se había producido la tácita reconducción del contrato que había terminado el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y siete (1987), tenía una duración de tres (03) años, prorrogable por dos lapsos sucesivos de tres (03) años cada uno; y, debía terminar el primero de enero de mil novecientos noventa y siete (1997); y, que sin embargo, por documento autenticado el doce (12) de marzo de mil novecientos noventa y seis (1996), las mismas partes, sobre el mismo inmueble, habían celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con una duración de un (1) año, que comenzaría a regir el primero (1º) de enero de mil novecientos noventa y seis (1996), con vencimiento el primero (1º) de enero de mil novecientos noventa y siete (1997).

Argumentaron que también constaba de documento autenticado el diecinueve (19) de diciembre de mil novecientos noventa y siete (1997), que las partes habían celebrado otro contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, con duración de un (1) año fijo, que comenzaría a correr el primero (1º) de enero de mil novecientos noventa y ocho (1998), finalizándose el primero (1º) de enero de mil novecientos noventa y nueve (1999).

Que luego, por documento autenticado el cinco (05) de enero de mil novecientos noventa y nueve (1999), las mimas partes, sobre el mismo inmueble, habían celebrado un contrato de arrendamiento, con igualmente una duración de un (1) año fijo, que había comenzado a regir a partir del primero (1º) de enero de mil novecientos noventa y nueve (1999), por lo que concluía el primero (1º) de enero de dos mil (2000).

Que los cinco (05) contratos de arrendamiento celebrados entre las partes, no habían sido mencionados por la parte actora en su libelo.

Indicó además la representación judicial de la parte demandada que, a partir del primero (1º) de enero de dos mil tres (2003), no se había firmado ningún nuevo contrato, pero las arrendatarias, hoy demandadas, continuaban en ocupación del inmueble alquilado.

Que ese vacío sin contrato de arrendamiento, había comenzado el dos (02) de enero de dos mil tres (2003), prolongándose hasta el veintiséis (26) de enero de dos mil seis (2006), fecha en la cual las partes habían firmado un acuerdo que constaba en documento autenticado, en el cual las partes habían acordado: i) Que el contrato de arrendamiento no se prorrogaría, en razón de que la arrendadora tenía urgente necesidad de utilizar el inmueble arrendado para ampliar el Seminario de los Misioneros Redentoristas; ii) Que el contrato de arrendamiento suscrito con una duración de tres (03), comenzado el primero (1º) de enero de dos mil (2000), había quedado definitivamente terminado; y, iii) Que las inquilinas, se habían comprometido a entregar a la arrendadora el inmueble arrendado, el día primero (1º) de julio de dos mil seis (2006).

Que lo afirmado por la actora en el libelo de demanda, referido a que como la relación arrendaticia había comenzado el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y ocho (1988), y terminado el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil dos (2002), a las arrendatarias les correspondía un prórroga de tres (03) años, no se ajustaba a la verdad procesal, porque la relación arrendaticia entre las partes era a tiempo determinado, hasta el contrato de arrendamiento que había terminado el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y siete (1987), se había convertido a tiempo indeterminado, al no haberse firmado un nuevo contrato de arrendamiento sino después de haber transcurrido un (1) año, por lo que los contratos suscritos a partir del primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y ocho (1988), no modificaban esa situación jurídica, aunque en dichos contratos se dijera que la duración era a tiempo determinado.

Que como la legislación inquilinaria vigente para ese momento, no contemplaba prórroga legal para los contratos a tiempo indeterminado, era indudable que la parte actora pretendía, para justificar la terminación del contrato, que la relación arrendaticia era a tiempo determinado.

Que en efecto, la parte demandante en el entendido de que la relación arrendaticia que mantenía con las inquilinas, era a tiempo determinado, solo podía demandar el desalojo; que se había valido de la necesidad que tenían las arrendatarias de utilizar el inmueble arrendado; y, de la influencia que sobre ellas ejercía la institución religiosa, para hacerles firmar el acuerdo, mediante el cual se habían comprometido a entregar el inmueble el primero (1º) de julio de dos mil seis (2006).

Alegaron que las tres (03) prórrogas que habían sido concedidas a las arrendatarias para entregar el inmueble, con vencimiento el primero (1º) de julio de dos mil seis (2006), quince (15) de enero de dos mil siete (2007), y quince (15) de diciembre de dos mil siete (2007), respectivamente, habían sido acordadas debido a que la parte arrendadora había hecho valer, como contrato a tiempo determinado, el que finalizó el primero (1º) de enero de dos mil tres (2003), para de esa manera, pretender hacer valer el lapso de tres (03) años, que iba desde el primero (1º) de enero de dos mil tres (2003), hasta el primero de enero de dos mil seis (2006), como el de la prórroga de tres (03) años a que tendrían derecho las inquilinas, si el contrato era a tiempo determinado.

Que habiéndose convertido la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, desde el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y siete (1987), no podían las mismas partes celebrar, sobre el mismo inmueble, contratos a tiempo determinado; y, que en consecuencia, tampoco señalar que el período de tiempo transcurrido desde el primero (1º) de enero de dos mil tres (2003), al primero de enero de dos mil seis (2006), era la presunta prórroga legal que le había dado la arrendadora, de haber sido el contrato a tiempo determinado; que las inquilinas no estaban obligadas a entregar el inmueble el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil seis (2006), fecha en que supuestamente había vencido la prórroga legal; y, que por lo tanto, las inquilinas tenían el derecho de continuar en la ocupación del inmueble en su condición de arrendatarias de un contrato a tiempo determinado.

Que las tres (03) prórrogas concedidas por la arrendadora (demandante), para que las arrendatarias (parte accionada), entregaran el inmueble, carecían de toda validez jurídica, por violentar las normas que regían la relación arrendaticia, que era de estricto orden público.

Que cuando sus representadas se habían visto obligadas a firmar el acuerdo suscrito el veintiséis (26) de enero de dos mil seis (2006), habían renunciado a los beneficios que les proporcionaba el hecho de gozar de un arrendamiento convertido a tiempo indeterminado, por lo esa renuncia era nula, porque habían sido obligadas a firmar dicho acuerdo, por el requerimiento de la institución religiosa, propietaria del inmueble arrendado; y, porque era nula toda acción, acuerdo o estipulación que implicara renuncia, disminución o menoscabo de los derechos establecidos para beneficiar o proteger a los arrendatarios, derechos que eran irrenunciables.

Que el haber fijado la arrendadora un canon de alquiler mensual en cada una de las prórrogas concedidas, superior al canon mensual de arrendamiento estipulado en el contrato suscrito el primero (1º) de enero de dos mil (2000), finalizado el primero (1º) de enero de dos mil tres (2003), para el cual había regido un canon mensual de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, equivalente a la suma de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), era violatorio de las normas legales que regían la relación arrendaticia.

Que era así que en el acuerdo firmado entre las partes el veintiséis (26) de enero de dos mil seis (2006), habían dado finalización de la prórroga el primero (1º) de julio de dos mil seis (2006), debiéndose pagar mensualmente la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), moneda vigente para ese momento, hoy, OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), durante la duración de dicha prórroga.

Que como las inquilinas no habían podido entregar el inmueble el primero (1º) de enero de dos mil seis (2006), la arrendadora les había concedido una prórroga para la entrega, hasta el quince (15) de enero de dos mil siete (2007), fijándose un nuevo canon mensual de alquiler durante esa prórroga, de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), moneda vigente para esa fecha, hoy, MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00), todo lo cual constaba en documento autenticado el once (11) de agosto de dos mil seis (2006), ante la Notaría Pública Décimo Octava del Municipio Libertados del Distrito Capital, y, que como tampoco las inquilinas habían podido entregar el inmueble en esa fecha, les había sido concedida por la arrendadora, una tercera prórroga hasta el quince (15) de diciembre de dos mil siete (2007), con la obligación de las inquilinas de pagar un canon mensual de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, equivalente a la suma de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), según constaba de documento autenticado el veintiséis (26) de enero de dos mil siete (2007), ante la Notaría Pública Décimo Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 73, Tomo 03.

Adujeron que en el libelo de la demanda, si bien se mencionaban las tres (03) prórrogas concedidas por la arrendadora, para que las inquilinas le entregaran el inmueble, se había omitido señalar los montos correspondientes a los cánones de arrendamiento de la primera y de la segunda prórroga; de manera que, únicamente cuando se refería a la tercera prórroga, era cuando el demandante señalaba que las inquilinas se habían obligado a pagar un canon mensual de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), en el tiempo que durare esa prórroga.

Que las cantidades de dinero que las inquilinas se habían obligado a pagar durante las prórrogas, era ilegal, por cuanto, según Decreto Ejecutivo, los cánones de arrendamiento estaban congelados para los días en que se habían fijado los mismos; y, que por lo tanto, durante esas prórrogas, las inquilinas debían continuar pagando la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, equivalente a la suma de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), mensuales, que había sido el canon estipulado en contrato, que según la arrendadora, había finalizado el primero (1º) de enero de dos mil tres (2003).

Manifestaron que, los cánones mensuales que las inquilinas se habían obligado a pagar durante las prórrogas, habían sido cancelados puntualmente a la arrendadora, directamente.

Arguyeron que, con el mismo propósito y para el supuesto negado que el Tribunal no considerare que había operado la tácita reconducción, al haber dejado la arrendadora transcurrir más de un (1) año entre un contrato a tiempo determinado, para suscribir otro que también se le había dado el calificativo de “a tiempo determinado”, señalaban que, al haberse vencido la supuesta prórroga legal el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil cinco (2005), según el criterio del demandante, pero que en realidad la terminación sería, en el supuesto negado, el primero (1º) de enero de dos mil seis (2006), al no haber las arrendatarias procedido a entregar el inmueble en esa fecha, el arrendador había procedido a concederle a éstas hasta tres (03) prórrogas para la entrega del inmueble, comprometiéndose las inquilinas pagar una cantidad de dinero mensualmente, que había variado en cada una de las prórrogas, por concepto de indemnización por los perjuicios causados en la demora de la entrega del inmueble arrendado, pero que en realidad, se trataba del pago del canon de alquiler; y, que en consecuencia, esas tres (03) prórrogas transcurridas desde el veintiséis (26) de enero de dos mil seis (2006), hasta el quince (15) de diciembre de dos mil siete (2007), habían tenido una duración de un (1) año, once (11) meses y quince (15) días, tiempo durante el cual, las inquilinas habían continuado en ocupación como arrendatarias del inmueble, pagándose el canon de alquiler, por lo que las prórrogas concedidas, habían dado lugar a que se produjese la tácita reconducción y surgiera una nueva relación arrendaticia a tiempo indeterminado.

En cuanto al derecho, fundamentaron los argumentos esgrimidos en su escrito de contestación a la demanda, en los artículos 1.600, 1.601, 1.614 del Código Civil; en los preceptos normativos contenidos en los artículos 4, 7, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres; en la Jurisprudencia establecida por la Sala Constitucional de nuestro M.T.d.J., en sentencia del primero (1º) de marzo de dos mil siete (2007), con Ponencia del Magistrado Dr. J.E.C.; y, en la doctrina establecida por los autores G.G.Q. y G.A.G.R., en su obra de “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”.

ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

El abogado J.L.A.F., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en escrito de alegatos presentado en esta Alzada, solicitó que fuese declara la nulidad del fallo apelado y consecuente revocatoria; que fuese declarada la inadmisibilidad de la demanda intentada por la parte actora, subsidiariamente con la declaratoria sin lugar de la demanda; y, que fuese condenada en costas la parte demandante. Tales pedimentos, los fundamentó bajo los siguientes argumentos:

En el capítulo primero y segundo, procedió a realizar un resumen de la pretensión del demandante, así como de las defensas invocadas en la contestación de la demanda, respectivamente; en su capítulo tercero, se refirió a las pruebas producidas en el proceso; y, en el capítulo cuarto de su escrito de informes, se refirió a la motivación y el dispositivo de la sentencia recurrida.

Adujo además que, el fallo apelado, había vulnerado lo dispuesto en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que había incurrido en el vicio de inmotivación, por evidenciar contradicción en sus motivos.

Que el fallo recurrido había declarado, expresamente, que debía “sucumbir” la pretensión del actor, de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por vencimiento de la prórroga legal, por cuanto tal contrato de arrendamiento, había dejado de existir por obra de la concertación entre las partes de una transacción extrajudicial, afirmándose así la no prosperidad de la acción intentada, lo cual había debido acarrear la inadmisibilidad de la demanda intentada; y, no su declaratoria parcialmente con lugar, la cual había sido tramitada bajo los canales del juicio breve por mandato de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Código de Procedimiento Civil, pero, al propio tiempo, de igual manera y absolutamente contradictoria, a la vez había condenado a la parte demandada a la entrega del inmueble y el pago de las indemnizaciones.

Que la contradicción era evidente, debido a que el fallo apelado expresamente había señalado que: “no puede la parte actora ocurrir ante esta vía a ejercer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por escrito y a tiempo determinado, habiendo previamente convenido con las demandas (…) que nada quedarían a reclamarse por ese concepto, por lo que este jurisdicente considera que tal pretensión no debe prosperar en derecho n base a las normas y fundamentos citados anteriormente, y así debe declararse en la parte dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE”.

Argumentó que resultaba absolutamente contradictoria tal fundamentación, con la declaratoria parcialmente con lugar de la demanda intentada, puesto que si se afirmaba que la pretensión de la actora no prosperaba en derecho, por no ser de carácter arrendaticio, la consecuencia jurídica, lógica y racionalmente, era la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, y, no la de haberla considerado parcialmente con lugar, mucho menos, de haber establecido la condena fijada en dicho fallo.

Para el sustento de sus alegatos, procedió invocar la Jurisprudencia establecida por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T.d.J., en sentencias del diecinueve (19) de julio de dos mil (2000), “Caso: Sociedad Mercantil Agencia Aduanera Centro Occidental C.A. Vs. Envases Venezolanos, S.A.”; y, del tres (03) de mayo de dos mil cinco (2005), “Caso: A.R.T.V.. Máximo Enrique Quintero Cisneros”.

En ese sentido, indicó que de acuerdo a tal jurisprudencia, cabía señalar, en primer término, que el vicio de contradicción en los motivos envolvía en el fondo inmotivación, cuando los motivos se destruían los unos con los otros por contradicciones graves e irreconciliables, generándose una situación irreparable a la falta absoluta de fundamentos, siempre y cuando los motivos que se destacaren contradictorios, se encontraren referidos a un mismo punto o tema, tal como ocurría en el presente caso.

Que el fallo apelado, había subvertido las normas legales de carácter procesal que debían ser observadas por los órganos de administración de justicia, lo cual había acarreado la violación a sus representadas, de los derechos constitucionales al debido proceso y a la tutela judicial efectiva.

Que el proceso, había sido tramitado y decidido en la primera instancia, bajo las reglas del juicio breve, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código de Procedimiento Civil; que el fallo apelado había resuelto que la acción intentada por la parte actora no era de carácter y naturaleza arrendaticia, sino que la misma derivaba de un contrato de transacción extrajudicial; había procedido a emitir un pronunciamiento de fondo sobre el mismo; y, que cabía destacas que el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tenía establecido su ámbito de aplicación, para las relaciones jurídicas de naturaleza arrendaticia, y fijaba como mecanismo de resolución de tales controversias, la vía del procedimiento breve.

Que de esa manera, el fallo recurrido había resulto, bajo los trámites del juicio breve, acerca de una materia que había debido ser resuelta bajo los canales del juicio ordinario, toda vez que, al decidir que la controversia había determinado que la demanda intentada implicaba el cumplimiento de un contrato de transacción y no de arrendamiento; y, que aún así, había emitido pronunciamiento de fondo sobre el mismo, en el marco de un procedimiento que no le era aplicable, verificándose y concretándose una subversión de procedimiento que no le estaba permitido. Para la fundamentación de tal alegato, citó extracto de sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del diecinueve (19) de julio de mil novecientos noventa y nueve (1999), “Caso: A.Y.P.V.. Agropecuaria El Venao, C.A.”

Arguyó además que, la sentencia apelada, había incumplido con los deberes que imponía el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a los Jueces, en lo referente a la interpretación de los contratos, debido a que, del contenido del fallo, se evidenciaban graves errores en la interpretación de las convenciones concertadas por las partes, que constaban en documentos autenticados los días veintiséis (26) de enero de dos mil seis (2006), once (11) de agosto de dos mil seis (2006), y veintiséis (26) de enero de dos mil siete (2007), acompañados por la parte demandante con el libelo, a los que la sentencia les había atribuido la calificación de “transacciones judiciales”.

Que en tal sentido, había afirmado y alegado que dichas convenciones, no constituían transacción alguna, como erróneamente se afirmaba el en fallo bajo análisis, sino que las mismas tenían la condición, naturaleza y tipicidad de verdaderos contratos de arrendamiento.

Que el referido artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, imponía a los Jueces, de manera necesaria e imperativa, el deber de la búsqueda de la verdad como orientación fundamental y general de su actividad, con la exigencia adicional, en materia de interpretación de los contratos, que ellos se encontraban en la obligación, con exclusión del texto o interpretación literal, de atenerse al propósito; y, a la intención de las partes, teniéndose como objetivo las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe.

Que en el caso del fallo apelado, se había atenido únicamente a lo textualmente escrito por las partes, quines habían calificado tales convenciones bajo la denominación de transacción; que así había quedado ello reproducido en la sentencia, si haber dado cumplimiento al deber de escrutar y analizar el subyacente propósito e intención que las partes habían tenido para concertar tales convenciones, y, que mucho menos, se evidenciaba en dicho fallo, que esos propósitos e intenciones hubiesen sido ajustados, adecuados o adminiculados a las exigencias concurrentes de la Ley, la verdad y la buena fe.

Que constaba en autos, conforme a documento aportado por su representada, no impugnado por la actora, que la relación arrendaticia materia del juicio, se había iniciado el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y cuatro (1984), era decir, hace más de veinticuatro años; y, que tal como había sido demostrado en el transcurso del proceso, en ese largo período de tiempo, las partes habían suscrito multiplicidad de acuerdos tendentes a prorrogar o extender el uso y goce del inmueble para las arrendatarias; y, la percepción de un canon mensual en beneficio de la arrendadora, todo ello de manera constante y continua.

Que igualmente constaba en autos que, las partes, en varias oportunidades, dentro de tan largo período de tiempo, habían suscrito acuerdos de terminación contractual que luego habían prorrogado; que bajo tales premisas o presupuestos, aquilatados con el correr de los tiempos y al margen de las diversas legislaciones que habían regulado la materia inquilinaria durante los últimos veinticuatro (24) años, cabía interrogarse si era correcto, adecuado y congruente concluir que las convenciones concertadas por las partes, podían ser calificadas como transacciones extrajudiciales y por ello excluirlas de la legislación inquilinaria, en base a una interpretación literal no amparada por la Ley; que si constituiría la conclusión más idónea y acorde con el caso concreto, afirmar que la intención y propósito de las partes al concertar las convenciones, no era otra sino mantener y continuar la relación de arrendamiento iniciada hace tantos años; y, que por ello, era que afirmaba y sostenía que dichas convenciones habían tenido el propósito e intención de las partes, mantener y continuar la relación arrendaticia entre ambas.

Alegó además que, si a lo anterior le adicionaba y adminiculaba que tales intenciones debían ser analizadas bajo la óptica de la Ley, la verdad y la buena fe, en el sentido de que, en primer lugar, la legislación de la época y la vigente, siempre había establecido el carácter de orden público de las disposiciones en materia arrendaticia, lo cual implicaba su inderogabilidad por convenios entre particulares; que la interpretación en materia arrendaticia, debía orientarse en beneficio del arrendatario, por ser el débil jurídico en la relación; en segundo lugar, que la realidad y la verdad que rodeaba el presente caso, siempre conducía a concluir que la arrendadora, siempre había sostenido el interés de mantener la situación arrendaticia, en contraprestación al pago de un canon mensual que constantemente había pagado la demandada, quien a su vez, había evidenciado su interés en continuar la relación contractual; y, que en tercer lugar, nunca se había evidenciado mala fe entre las partes, en los veinticuatro (24) años que llevaba dicha relación arrendaticia, pues ambas partes habían evidenciado el intento común de sostener sus respectivas posiciones contractuales; y, que forzoso era concluir que las aludidas convenciones, no contenían un contrato de transacción, como erróneamente se afirmaba en el fallo apelado, sino que su naturaleza y tipicidad se adecuaba a verdaderos contratos de arrendamiento.

En ese orden de ideas, invocó la sentencia emanada de la Sala Constitucional de nuestro más Alto Tribunal de Justicia, del primero (1º) de marzo de dos mil siete (2007).

Adujo que el fallo apelado no había aplicado y desconocido el dispositivo legal consagrado en el artículo 1.580 del Código Civil, debido a que, tal y como se encontraba demostrado en autos, la relación arrendaticia objeto del juicio, se había iniciado el primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y tres (1983), mediante contratación en la que las partes habían establecido que el contrato de arrendamiento comenzaría por tiempo fijo de tres (03) años, que el mismo se prorrogaría por un período igual.

Que con posterioridad, ambas partes habían prorrogado dicha contratación hasta más allá del año mil novecientos noventa y ocho (1998); que así las cosas, había que señalar que los inmuebles no podían arrendarse por más de quince (15) años y los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo, se limitaban a los quince (15) años; y, que toda estipulación contraria, no tenía ningún efecto.

Que de igual forma, el Código Civil establecía dos casos excepcionales en los que podía ser pactado el arrendamiento por más de quince (15) años, los cuales eran: i) si se trataba del arrendamiento de una casa para habitarla, podía estipularse que durare hasta por toda la vida del arrendatario; y, ii) en los casos de arrendamiento de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, podían extenderse hasta cincuenta (50) años.

Que en el presente caso, no operaba ninguna de las excepciones, por lo que, el arrendamiento, no podía ser hecho por más de quince (15) años, sin importar que se hubiesen efectuado renovaciones del mismo, debido a que en la práctica, de aceptarse la renovación consecutiva podía pasarse de dicho tiempo, el efecto sería el mismo, violentar lo dispuesto en el mencionado artículo 1.580 del Código Civil.

Que era por ello que, en el caso de autos, el contrato había comenzado a tener plenos efectos a partir del primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y tres (1983), ya que para el mes de enero de mil novecientos ochenta y ocho (1988), había transcurrido el décimo quinto año de su vigencia, al ser que el referido artículo limitaba a quince (15) años el arrendamiento, al haber quedado las arrendatarias en posesión de la cosa; y, así haberlo permitido el arrendador, el mismo se había indeterminado en el tiempo; y, que en consecuencia, la relación arrendaticia objeto del proceso, era a tiempo indeterminado. Fundamentó tal alegato, en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

Manifestó que, como consecuencia de lo anterior, en virtud de haberse demandado el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la demanda intentada debía ser inadmitida, en virtud de que la misma era contraria a la Ley, en especifico, contraria a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

Argumentó además la representación judicial de la parte demandada recurrente, que la decisión apelada había vulnerado el principio de exhaustividad que debía cumplir toda sentencia, toda vez que no había constituido una decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas expuestas, debido a que, en la oportunidad de la contestación a la demanda, se había afirmado y alegado el hecho de que el inmueble objeto de la relación de arrendamiento a que se contraía el juicio, se encontraba ocupado, para uso de vivienda, por parte de la ciudadana ANTONELL ORECCHIONI DE ARRU, y su grupo familiar, además de ser utilizado como gimnasio en un área parcial del mismo; que tal alegación no había sido objeto de pronunciamiento de ninguna especie n el fallo apelado, lo cual cobraba especial importancia, habida cuenta de la actual legislación protectora de arrendamientos destinados a vivienda; y, que en atención a dicha circunstancia, se observaba que el mencionado fallo, al haber omitido el pronunciamiento sobre tal alegación, había incumplido con el requisito legal de pronunciarse con arreglo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas. Para el basamento de tal alegato, invocó el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Como ya fue apuntado en el texto de esta sentencia, lo sometido al conocimiento de este Juzgado Superior, es el recurso de apelación ejercido el veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), por el abogado J.L.A.F., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha treinta (30) de junio de dos mil once (2011), por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el abogado G.I., en su condición de apoderado judicial de la sociedad civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, contra la entidad de comercio B.M., C.A., y la ciudadana A.O.D.A.; CONDENÓ a la parte demandada a efectuar de inmediato y sin plazo alguno, la entrega material a la parte actora del inmueble constituido por una casa quinta de dos plantas, denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, Caracas; libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo había recibido; y, CONDENÓ a la parte demandada, en pagar a la demandada la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), mensuales, por concepto de indemnización por la ocupación del inmueble, a partir del dieciocho (18) de febrero de dos mil ocho (2008), inclusive, hasta la total y definitiva devolución del inmueble.

El Juzgado a-quo, en la sentencia recurrida, estableció lo siguiente:

“…Por otra parte observa este jurisdicente, que por voluntad expresa las partes, es decir, la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, la Sociedad Mercantil B.M., C.A., y la ciudadana A.O.D.A., actuando en su propio nombre y representación de la prenombrada Sociedad Mercantil; mediante el documento suscrito en fecha 09 de enero de 2006, autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de enero de 2006, anotado bajo el Nro. 10, Tomo 05, celebraron una transacción a tenor de lo dispuesto en los artículos 1713 del Código Civil y 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de precaver un litigio eventual por vencimiento del supra mencionado contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado y de su prórroga legal, en consecuencia, según se desprende de las cláusulas primera y tercera, las partes dan por terminado el contrato de arrendamiento privado que comenzó a regir a partir del 1° de enero de 2000; obligándose las arrendatarias a hacer entrega del inmueble Quinta Tejana en fecha 1° de julio de 2006, de forma voluntaria, pacíficamente y sin inconveniente alguno, siendo en este punto de trascendental destacar la declaración contenida en la cláusula séptima del documento sub examine, la cual es del tenor siguiente:

SEPTIMA: Ambas partes expresamente declaran que nada más quedarán a reclamarse entre ellas, una vez cumplidas la totalidad de las obligaciones asumidas en esta transacción, y a tal efecto se otorgaran el más amplio finiquito de ley. Renuncian en este acto a toda acción judicial o administrativa o de cualquier otra naturaleza preexistente, actual, eventual o futura derivada del Contrato de Arrendamiento del inmueble, que por medio de la presente transacción se da por terminado. Quedan a salvo aquellas acciones que se originasen por el incumplimiento de las obligaciones previstas en la presente transacción.

De la cláusula antes citada claramente se desprende la voluntad de las partes de que nada quedarían a reclamarse entre ellas, una vez cumplida la totalidad de las obligaciones asumidas en dicha transacción, por lo que a tal efecto le otorgarían el mas amplio finiquito de ley; renunciando, a toda acción judicial, administrativa o de cualquier otra naturaleza preexistente, actual, eventual o futura derivada del contrato de arrendamiento del inmueble, que por medio de dicha transacción se dio por terminado, es decir, el contrato de arrendamiento privado que comenzó a regir en fecha 1° de enero de 2000; quedando salvo aquellas acciones que se derivasen por el incumplimiento de las obligaciones previstas en dicha transacción. Tal cláusula prevalece bajo el mismo ordinal tanto en el documento suscrito en fecha 1° de julio de 2006, autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de agosto de 2006, anotado bajo el Nro. 25, Tomo 71, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; como en el documento autenticado ante la misma Notaria en fecha 26 de enero de 2007, anotado bajo el Nro. 73, Tomo 03, en los cuales además de establecerse lo ya referido, se les concedió a la Sociedad Mercantil B.M., C.A., y la ciudadana A.O.D.A., en dos oportunidades plazos para la entrega del bien inmueble Quinta La Tejana, siendo fijada la primera oportunidad para el 15 de enero de 2007, y en virtud de la imposibilidad de la entrega se fijo nueva oportunidad para el 15 de diciembre de 2007; además, es de resaltar que de forma progresiva las partes en cada uno de los documentos anteriores asumieron la obligación de pagar en el primero de ellos la suma de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 800,00), en el segundo se pacto el pago de UN MIL CIEN BOLÍVARES (BS. F 1.100,00); y en el tercero se estableció el pago de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS. F 1.300,00), cantidades estas que se comprometían a cancelar en calidad de indemnización por la ocupación del inmueble, por los gatos e inconvenientes que le ocasionaba a la arrendadora la dilación en la entrega del inmueble arrendado.

Así las cosas, es oportuno abrir un paréntesis para acotar que respecto del cumplimiento de un contrato la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan a saber, aquellas estipulaciones expresas y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato, unido a ello nos encontramos con el principio de buena fé que debe regir en el cumplimiento de los contratos.

Precisando lo anterior, cabe destacar que el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, establece el efecto primordial que produce todo contrato, siendo este que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. A este efecto se le conoce con el nombre de la intangibilidad de los contratos o de la fuerza obligatoria del mismo. Ese respeto a los términos del contrato se le impone no sólo a los contratantes, sino también al juez que lo conozca.

Nuestra doctrina ha señalado que el principio de intangibilidad del contrato significa “que las partes no pueden sustraerse a su deber de observar el contrato tal como el fue contraído, en su conjunto y en cada una de sus cláusulas. Aunado a este principio tenemos el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, el cual deriva de la innata libertad del ser humano, la vigencia de este principio significa reconocer la autarquía del individuo en la configuración creadora de las relaciones jurídicas, es la voluntad de las partes la que crea el contrato por estas suscrito, los efectos que esta produce y la que determina el contenido establecido en el mismo. El civilista español F.d.C. y Bravo, definía a la autonomía privada como: “aquel poder complejo reconocido a la persona para el ejercicio de sus facultades, sea dentro del ámbito de libertad que le pertenece como sujeto de derechos, sea para crear reglas de conducta para sí en relación con los demás con la consiguiente responsabilidad en cuanto actuación en la vida social”. La autonomía de la voluntad tiene como límites, tal como lo establece el artículo 6 del Código Civil, al orden público y a las buenas costumbres.

En este orden de ideas, retomando el tema que nos ocupa, constituye el documento suscrito en fecha 09 de enero de 2006, una transacción extrajudicial celebrada entre la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, la Sociedad Mercantil B.M., C.A., y la ciudadana A.O.D.A., actuando en su propio nombre y en representación de la prenombrada Sociedad Mercantil; y ello es así, por que habiéndose efectuado conforme a lo establecido en el artículo 1713 del Código Civil, su objeto fue precaver un litigio eventual por el vencimiento del contrato de arrendamiento que hoy demanda la parte actora, circunstancia esta que hace sucumbir tal pretensión, en virtud que como ya fue expreso; ambas partes de forma voluntaria, renuncian, a toda acción judicial, administrativa o de cualquier otra naturaleza preexistente, actual, eventual o futura derivada del contrato de arrendamiento del inmueble que se reclama, y en aplicación de las normas y preceptos señalados en el paréntesis anterior, tal convenio o contrato debe cumplirse tal y como fue pactado por ambas partes asumiendo los derechos, obligaciones y consecuencias jurídicas contraídas al momento de expresar su consentimiento para el perfeccionamiento del mismo. De tal manera, en virtud de lo antes alegado no puede la parte actora ocurrir ante esta vía a ejercer la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento por escrito y a tiempo determinado, habiendo previamente convenido con las hoy demandas que nada quedarían a reclamarse por este concepto; por lo que este jurisdicente considera que tal pretensión no debe prosperar en derecho en base a las normas y fundamentos citados anteriormente, y así debe declararse en la parte dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE…”

Para decidir, este Tribunal observa:

La parte demandante, circunscribió la pretensión contenida en el libelo de la demanda y su reforma, a lo siguiente:

1) Al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; y, cuya vigencia, comenzó el primero (1º) de enero de dos mil (2000), por una lapso de duración de tres años y del cual se cumplió la prórroga legal prevista por la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

2) El cumplimiento de la transacción celebrada entre las partes, ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiséis (26) de enero de dos mil seis (2006), anotada bajo el Nro. 10, Tomo 05; de los acuerdos de extensión del plazo de entrega del inmueble, celebrados los días once (11) de agosto de dos mil seis (2006), y veintiséis (26) de enero de dos mil siete (2007), autenticados ante la misma Oficina Notarial, identificados bajo los Nros. 25 y 73, y los Tomos 71 y 03, respectivamente; y, en consecuencia, la entrega del inmueble arrendado.

3) El pago de la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), mensuales, mientras duraren las demandadas ocupando el inmueble, hasta su definitiva entrega.

Por su parte, la demandada, como defensa central alega que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, se inició contrato a tiempo determinado, pero luego se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; que estaba errado el procedimiento para intentar la acción, para la terminación de la relación arrendaticia existente entre las partes; e, invocó el pago por concepto de indemnización por ocupación del inmueble arrendado.

A este respecto, se observa:

Revisados minuciosamente los alegatos de las partes y las pruebas traídas al proceso, se observa que tanto el arrendador como el arrendatario, celebraron transacción, tal y como se desprende del documento traído a los autos en copia simple, en fecha veintiséis (26) de enero de dos mil seis (2006), otorgada ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Liberador del Distrito Capital, anotada bajo el Nro. 10, Tomo 05.

La anterior reproducción fotostática, es copia de un documento público. La misma, no fue impugnada por la parte contra la cual fue opuesta en la oportunidad legal correspondiente; razón por la cual, este Juzgado Superior, tiene tal reproducción como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; le atribuye el valor probatorio que la ley le confiere a los documentos públicos, a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.-

De dicha transacción, entre otros aspectos, se desprende que, en su cláusula Tercera, las partes dieron definitivamente por terminado, el contrato de arrendamiento privado el cual comenzó a regir desde el día primero (1º) de enero de dos mil (2000); que la arrendataria (parte demandada), aceptaba y convenía de entregar al arrendador (parte actora), de manera voluntaria, pacífica y sin inconveniente alguno, el inmueble arrendado, el día primero (1º) de julio de dos mil seis (2006); y, declararon que nada mas quedarían a reclamarse entre ellas, una vez cumplidas la totalidad de las obligaciones asumidas en esa transacción, tal como se señala en la cláusula séptima de la referida transacción.

Ante ello, tenemos:

Como quiera que, las propias partes en ejercicio de la autonomía de sus respectivas voluntades, declararon terminado el contrato de arrendamiento que comenzó a regir el primero (1º) de enero de dos mil (2000), sobre el inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas, denominada “Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de la Ciudad de Caracas, es improcedente la pretensión de que se cumpla el contrato de arrendamiento antes señalado; debido a que, como ya se indicó, desde la fecha en que se celebro la transacción, dicho contrato dejó de tener efecto. Así se decide.-

Lo anterior, trae consigo que se hace inoficioso pronunciarse sobre las defensas y pruebas, efectuadas y traídas a los autos por la parte demandada, en lo que respecta a la relación arrendaticia celebrada entre las partes, así como a la naturaleza de dicha relación. En consecuencia, debe confirmarse el fallo apelado, en lo que se refiere a este aspecto de la pretensión. Así se establece.-

Resuelto lo anterior, pasa este Tribunal a examinar lo relativo a la petición de cumplimiento de la transacción celebrada por el arrendador y el arrendatario, así como de los acuerdos celebrados con posterioridad a ésta, para la entrega del inmueble, para determinar si en este caso concreto, son procedentes o no, las pretensiones del demandante.

A tales efectos, se observa:

El Juzgado de la causa, en la sentencia impugnada en apelación, estableció lo siguiente:

...Sin embargo, no escapan las codemandadas, Sociedad Mercantil B.M., C.A., y la ciudadana A.O.D.A., del cumplimiento de las obligaciones contraídas a través de los convenios que se celebraron posterior al vencimiento del contrato de arrendamiento privado y de la prorroga legal concedida a las codemandadas, y siendo que cada uno de los contratos es sustitutivo del otro por el hecho de otorgarse prorrogas para que efectuasen la definitiva entrega del inmueble Quinta Tejana, sin que ello significase la voluntad de las partes de renovar el contrato antes referido, que por el contrario de forma reiterada en cada uno de estos tres documentos dan por terminado; sino también, el hecho de que se comprometieron a cancelar las cantidades de dinero, en calidad de indemnización por la ocupación del inmueble durante las prorrogas concedidas para la entrega del mismo, por los gastos e inconvenientes que le ocasionaba a la arrendadora la dilación en su entrega, sin que a través del presente procedimiento hubiera la parte desvirtuado de manera contundente el cumplimiento de la obligación de hacer entrega efectiva del inmueble a la fecha de la última prorroga, es decir, en fecha 15 de diciembre de 2007.

Por ello, partiendo de que las codemandadas se encuentran sujetas a cumplir las obligaciones contraídas en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes, lo que no ha ocurrido en el caso de autos hasta la fecha, tal circunstancia motivó a que la arrendadora ejerciera el derecho solicitar el cumplimiento de lo pactado en el documento autenticado ante la Notaria Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de enero de 2007, quedando anotado bajo el Nro. 73, Tomo 03, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, haciéndolas tal incumplimiento, responsables de cancelar la suma de MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. F 1.300,00), desde la fecha de interposición de la presente demanda, hasta que se produzca la definitiva entrega del inmueble arrendado, debiendo prosperar en derecho tal pretensión. ASI SE DECIDE.

En base a lo anteriormente expuesto, estando los méritos probatorios a favor de la actora, únicamente respecto a la pretensión antes referida resulta forzoso declarar parcialmente Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, contra la Sociedad Mercantil B.M., C.A., y la ciudadana A.O.D.A., y así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la sección in fine de esta decisión. ASÍ SE DECIDE.

III

DISPOSITIVA

Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por el profesional del derecho G.I., actuando en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO EL PINAR, contra la Sociedad Mercantil B.M., C.A. y la ciudadana A.O.D.A..

SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria se condena a la Sociedad Mercantil B.M., C.A. y la ciudadana A.O.D.A., a efectuar de inmediato y sin plazo alguno, la entrega material a la parte actora del inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas denominada “La Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de esta ciudad de Caracas; libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió.

TERCERO: Se condenada a la Sociedad Mercantil B.M., C.A. y la ciudadana A.O.D.A., en pagar a la actora la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 1.300,00) mensuales, por concepto de indemnización por la ocupación del inmueble, a partir del 18 de febrero de 2008, inclusive, hasta la total y definitiva devolución del inmueble.

CUARTO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal correspondiente, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil…

Ante ello, este Juzgado Superior observa:

Dispone el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente:

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Asimismo, estatuye el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

.

En las normas precedentemente transcritas, se establece la teoría de la carga de la prueba, según la cual, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de la obligación demandada.

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o en su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.

Pasa entonces este Juzgado Superior a examinar, las pruebas traídas al proceso por ambas partes, para determinar sí la actora probó la existencia de la obligación reclamada; o si por el contrario, la demandada, demostró la extinción o la modificación de la obligación.

La parte actora, como fue apuntado, a los efectos de la pretensión de cumplimiento de la transacción celebrada entre las partes, trajo a los autos, las siguientes pruebas:

1. - Copia simple de documento de transacción suscrito entre la SOCIEDAD CIVIL SANTUARIO DE COROMOTO DE EL PINAR, representada en ese acto por su Director, ciudadano L.N.H.; la entidad de comercio B.M., C.A.; y, la ciudadana A.O.D.A., autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiséis (26) de enero de dos mil seis (2006), bajo el Nro. 10, Tomo 05.

   Con respecto dicho medio probatorio, esta Alzada observa que ya fue valorado precedentemente en el texto de esta decisión, motivo por el cual, da por reproducida su valoración. Así se establece.-

   De la referida transacción, entre otras mencionas, se puede apreciar textualmente lo siguiente:

   …PRIMERA: LA ARRENDATARIA suscribió Contrato de Arrendamiento con LA ARRENDADORA, el cual quedó debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décimo Octava del Municipio Libertador del antes Distrito federal y hoy Distrito Capital, en fecha cinco de Enero de 1999 y anotado bajo el Nº. 105, Tomo 120 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa misma Notaria. Dicho Contrato de Arrendamiento tuvo por objeto un inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas denominada ubicada en la avenida A-2 de la urbanización El Pinar, sector El Paraíso, la cual forma parte de la Parroquia San Juan de esta ciudad de Caracas Se convino la cláusula Cuarta que su duración sería por tres años fijos y en la cláusula Sexta que comenzaría a regir el día primero de Enero de 2000 estableciéndose un cánon de arrendamiento montante a Bolívares Quinientos Mil (Bs. 500.000,oo) ajustable al Indice inflacionario pasado que fuere el primer año del contrato.

   SEGUNDA: LA ARRENDATARIA declara haber recibido varias notificaciones por parte de LA ARRENDADORA mediante las cuales ésta le ha manifestado su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento existente entre ambas, en razón de la urgente necesidad que tiene de utilizar el Inmueble arrendado para la ampliación del Seminario de la orden de los Misioneros Redentoristas cuya sede está ubicado a un costado del inmueble objeto de esta transacción y además, incrementar las actividades propias derivadas del objeto señalado en la cláusula segunda de sus Estatutos ya que se trata de una entidad que persigue el mejoramiento social, cultural y religioso de la comunidad a la cual presta sus servicios entre ellos el mantenimiento de locales para alojamientos de socios o para fines de solidaridad social.

   TERCERA: En virtud de lo anterior las partes aceptan y convienen que el Contrato de Arrendamiento supra identificado ha quedado definitivamente terminado (…) en esta misma fecha. LA ARRENDATARIA acepta y conviene en entregar voluntaria, pacíficamente y sin inconveniente alguno el inmueble anteriormente descrito a EL ARRENDADOR en el día primero de Julio del presente año de 2006.

   CUARTA: LA ARRENDATARIA entregará el bien inmueble antes mencionado a EL ARRENDADOR, en perfectas condiciones y apto para prestar el servicio para el cual está destinado, debiendo además estar totalmente desocupado de personas y de bienes, a excepción de aquellos que no pueden ser separados del mismo sin causar daño. Las bienhechurías efectuadas o por efectuarse por LA ARRENDATARIA quedan en beneficio del inmueble sin que nada tenga que cancelarse LA ARRENDADORA por ese concepto.

   QUINTA: Igualmente LA ARRENDATARIA entregará en ese mismo acto las llaves que permiten el acceso al inmueble y a sus dependencias internas y hará constar expresamente que son las únicas existentes en su poder. LA ARRENDATARIA se obliga igualmente a pagar antes de la referida fecha, primero de julio de 2006, toda deuda u obligación que haya contraído anteriormente para esa oportunidad o que contrajere posteriormente y antes de la entrega, especialmente derivadas de la prestación de los servicios públicos o privados de que estuviere dotado el inmueble o que de alguna manera, fueren causadas por su condición de inquilina. Si tales pagos fueren efectuados por EL ARRENDADOR antes de la mencionada fecha, deberán serle reembolsados por LA ARRENDATARIA ya que el hecho de otorgarse un plazo para desalojar el inmueble arrendado no la exime de las obligaciones de su guarda, custodia y mantenimiento. LA ARRENDATARIA se obliga a reintegrar las cantidades correspondientes un lapso no mayor de cinco días consecutivos a la notificación de cobro que al efecto se le hiciere. Igualmente se reserva el derecho de efectuar la entrega total o parcial del inmueble arrendado antes de la fecha aquí acordada debiendo notificarle lo conducente a LA ARRENDADORA a fin de que esta se constituya en el inmueble por medio de persona autorizada, el inmueble arrendado cuando lo juzgue conveniente siempre y cuando ello sea en horas comprendidas entre las 9:00 AM y 5:00 PM debiendo notificar a LA ARRENDATARIA con un día de anticipación. Si se constatase la necesidad de efectuar reparaciones, estas correrán por cuenta de LA ARRENDATARIA quien deberá efectuarlas antes de la fecha de entrega aquí prevista. Si el tiempo necesario para efectuarlas antes de la fecha de entrega aquí prevista. Si el tiempo necesario para efectuarlas fuese superior a esta fecha, ambas partes harán una estimación de su costo y la suma resultante será cancelada por LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA.

   SEXTA: LA ARRENDATARIA se compromete a cancelar mensualmente a LA ARRENDADORA, la suma de Bolívares Ochocientos Mil en calidad de indemnización por la ocupación del inmueble por los gastos e inconvenientes que le ocasiona la dilación en la entrega del inmueble arrendado entre ellos el incremento en los costos de la ampliación del Seminario ya referida en la cláusula Segunda, derivados de la inflación, aumentos del valor de los materiales, obligaciones por servicios y similares.

   SEPTIMA: Ambas partes expresamente declaran que nada más quedarán a reclamarse entre ellas, una vez cumplidas la totalidad de las obligaciones asumidas en esta transacción. y a tal efecto se otorgaran el más amplio finiquito de ley. Renuncian en este acto a toda acción judicial o administrativa o del cualquier otra naturaleza preexistente, actual, eventual o futura derivada del Contrato de Arrendamiento del inmueble, que por medio de la presente transacción se da por terminado. Quedan a salvo aquellas acciones que se originasen por el incumplimiento de las obligaciones previas en la presente transacción…

   (Resaltado, Cursiva y Subrayado de este Juzgado Superior).

2. - Copia simple de acuerdo para la extensión del plazo de entrega del inmueble dado en arrendamiento, suscrito entre SOCIEDAD CIVIL SANTURARIO DE COROMOTO DE EL PINAR, representada en ese acto por el ciudadano L.N.H., en su condición de Director; la sociedad mercantil B.M., C.A.; y, la ciudadana A.O.D.A., autenticado el once (11) de agosto de dos mil seis (2006), ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, identificada bajo el Nro. 25, Tomo 71.

   El anterior medio probatorio, es una copia de un documento público. El mismo, no fue impugnado por la parte contra la cual fue opuesta en la oportunidad legal correspondiente; razón por la cual, esta Sentenciadora, tiene tal medio de prueba como fidedigno, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; le atribuye el valor probatorio que la ley le confiere a los documentos públicos, a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.-

   De dicho acuerdo, se desprende que fue ratificado, en todas sus cláusulas, el acuerdo transaccional celebrado por las partes litigantes; y, que de conformidad con la cláusula Tercera del mismo, acordaron extender el plazo de entrega del inmueble arrendado, hasta el día quince (15) de enero de dos mil siete (2007). Así se establece.-

3. - Original de acuerdo de extensión del plazo de entrega del inmueble arrendado, suscrito entre la SOCIEDAD CIVIL SANTUARIO DE COROMOTO DE EL PINAR, representada en ese acto por su Director, ciudadano L.N.H.; la empresa B.M., C.A.; y, la ciudadana A.O.D.A.; otorgado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el veintiséis (26) de enero de dos mil siete (2007), anotado bajo el Nro. 73, Tomo 03.

   El anterior acuerdo, es un documento público, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado ante funcionario autorizado para dar fe pública; y, previo el cumplimiento de las formalidades legales establecidas para este tipo de documentos. El referido instrumento público, no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer en la oportunidad respectiva; en razón de lo cual, esta Juzgadora, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil; y, lo considera demostrativo de la celebración de dicho acuerdo entre las partes de este proceso.- Así se establece.

   De dicho medio probatorio, se desprende que, fue ratificado en sus diversas cláusulas, la transacción celebrada por las partes hoy en litigio; que de acuerdo a su cláusula tercera, convinieron en prolongar, extender el plazo de entrega del inmueble arrendado, hasta el día quince (15) de diciembre de dos mil siete (2007), sin más pretextos o excusas para la solicitud de más extensiones del tiempo concedido para la desocupación del referido inmueble; y, que tal como se evidencia en la cláusula Quinta, la entidad de comercio B.M., C.A., y, la ciudadana A.O.D.A., se comprometieron en cancelar mensualmente a la parte demandante, por concepto de indemnización por la ocupación del inmueble, la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, equivalente a la suma de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00).

   Por otro lado, se observa que la parte demandada, al momento de dar contestación a la demanda, trajo al debate procesal, los siguientes medios probatorios:

1. - Copia simple de acuerdo para la extensión del plazo de entrega del inmueble dado en arrendamiento, suscrito entre SOCIEDAD CIVIL SANTURARIO DE COROMOTO DE EL PINAR, representada en ese acto por el ciudadano L.N.H., en su condición de Director; la sociedad mercantil B.M., C.A.; y, la ciudadana A.O.D.A., autenticado el once (11) de agosto de dos mil seis (2006), ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, identificada bajo el Nro. 25, Tomo 71.

   Con respecto a dicho medio de prueba, observa esta Sentenciadora que el mismo ya fue valorado al analizar las pruebas aportadas por el demandante al debate procesal, en cuanto a su pretensión de cumplimiento de la transacción suscrita entre las partes; motivo por el cual, da por reproducida su valoración y apreciación. Así se decide.-

2. - Original de recibo de fecha once (11) de octubre de dos mil siete (2007), suscrito por el ciudadano L.N., a través del cual declara que, en nombre de los Misioneros Redentoristas, recibió de la ciudadana A.O.D.A., por concepto de indemnización por ocupación del inmueble “Qta. Tejana”, la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00).

3. - Original de recibo emitido el día dos (02) de noviembre de dos mil siete (2007), suscrito por el ciudadano L.N., a través del cual declara que, en nombre de los Misioneros Redentoristas, recibió de la ciudadana A.O.D.A., por concepto de indemnización por ocupación del inmueble “Qta. Tejana”, la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00).

4. - Original de recibo de fecha ocho (08) de diciembre de dos mil siete (2007), suscrito por el ciudadano L.N., por medio del cual establece que, en nombre de los Misioneros Redentoristas, recibió de la ciudadana A.O.D.A., por concepto de indemnización por ocupación del inmueble “Qta. Tejana”, la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, equivalente a la suma de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00).

   Los anteriores medios probatorios, identificados con los numerales 2, 3 y 4, no fueron impugnados por la parte demandante en la oportunidad legal respectiva; razón por la cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, da por reconocido dichos medios de prueba y les atribuye pleno valor probatorio. En consecuencia, los considera demostrativos del hecho de que, la parte actora recibió por parte de la codemandada, ciudadana A.O.D.A., la indemnización por ocupación del inmueble arrendado, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2007). Así se declara.-

5. - Originales de planillas de depósitos en la cuenta Nro. 00030012870001037592, del Banco Industrial de Venezuela, a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, efectuados por la entidad mercantil B.M., C.A., e identificadas de la siguiente manera:

   a.- Planilla de depósito del Banco Industrial de Venezuela Nº 1043228, de fecha 31 de enero de 2008, por la cantidad de Bs. 2.600,00.

   b.- Planilla de depósito del Banco Industrial de Venezuela Nº 1043229, de fecha 28 de febrero de 2008, por la cantidad de Bs. 1.300,00.

   c.- Planilla de depósito del Banco Industrial de Venezuela Nº 1061736, de fecha 04 de abril de 2008, por la cantidad de Bs. 1.300,00.

   d.- Planilla de depósito del Banco Industrial de Venezuela Nº 1043231, de fecha 02 de mayo de 2008, por la cantidad de Bs. 1.300,00.

   Ahora bien, respecto al valor probatorio de los depósitos bancarios, en sentencia Nº 877, dictada en fecha veinte (20) de diciembre de dos mil cinco (2005), por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia de la Magistrado Dra. ISBELIA P.D.C., se señaló:

   “…La norma denunciada alude a documentos privados emanados de un tercero, por lo tanto, es menester dilucidar igualmente si los depósitos bancarios representan documentos privados emanados de un tercero.

   Ahora bien, el Dr. Valmore A.A., en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:

   se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido

   . (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).

   Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.

   En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:“…Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…”.

   Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.

   En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.

   Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros.

   Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

   En el caso sub iudice, en los depósitos bancarios figura como depositante el accionado, quien acompañó como medio de prueba dichos depósitos o planillas de depósitos con el propósito de probar el pago y así oponerse a la ejecución de hipoteca incoada.

   No obstante, el accionante- quien formula la presente denuncia- estima que estos depósitos deben ser ratificados mediante la prueba de testigos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un documento emanado de un tercero.

   Este planteamiento, no lo comparte la Sala, por cuanto como se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma.

   Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero.

   En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco. Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.

   Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

   Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

   Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

   .

   El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

   …las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

   . (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92).

   Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

   …Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares

   …

   …Omisis…

   …Es importante señalar que desde el momento en que la nota de consumo ha sido validada efectivamente por el cajero, es cuando queda evidenciado el uso de este documento-tarja, pues tal actividad indica que la misma se utiliza normalmente para cancelar los cargos realizados por el uso del servicio público contratado, así como demuestra que el organismo que presta el servicio tiene el documento-tarja, que debe contener la misma seña de cancelación. La nota de validación la podemos asimilar a las muescas o marcas que se les hacía en un mismo instante y con un solo movimiento a las formas primitivas de las tarjas, pues, el corresponder ambas notas de validación, se prueba la cancelación del servicio. (…) los documentos-tarjas son medios de prueba admisibles en juicio, forman parte del elenco de pruebas nominadas (comúnmente llamadas legales).Revista de Derecho Probatorio, Tomo 9, Paginas 355 -360).

   Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.

   Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capacez de permitir la determinación de su autoria.

   En la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio N°V 9, la autora interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicio eléctrico, vistas como tarjas igualmente, hace la siguiente afirmación:

   “…El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.

   …el símbolo probatorio no indica un hecho, lo representa, y ante el signo, quien lo ve, por fuerza directa o indirecta de la ley, debe creer que un hecho en particular ha sucedido, el cual está representado (vuelto a presentar) por el símbolo…Del símbolo nace una presunción…No es puridad un medio de prueba, el no es un vehiculo de transporte de hechos al proceso, él aparece grabado o estampado en un bien y es transportado a la causa junto con ese bien, por los medios capaces de hacer el traslado; pero, cuando ingresa al expediente, como una abstracción hace presumir iuris tantum un cúmulo de situaciones que se comprendían en él sin que exista una razón lógica o natural fuera del mandato legal, entre el signo y todo lo que representa…Pero, los símbolos probatorios, al revés de los hechos que hacen presumir, no está dirigidos al Juez para que fije un hecho desconocido, sino que tiene como destinatarios al público, ya que ellos producen como otro efecto jurídico, al ser garantía, información o identificación de alto nivel masivo. Esta característica hace que los símbolos de por sí sean autenticantes…

   (Cabrera Romero.Oc.II.122.) .

   En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.

   Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.

   Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma: se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido.

   De manera que, es el criterio establecido por nuestro M.T.d.J., que los depósitos bancarios constituyen un medio probatorio asimilables a las tarjas; motivo por el cual, esta Sentenciadora, en virtud de que tales depósitos bancarios no fueron impugnados por la parte contra la cual fueron opuestos, en la oportunidad legal respectiva, les atribuye valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código de Procedimiento Civil; y, en consecuencia, los considera demostrativos del hecho de que la parte demandada, efectuó el pago de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil ocho (2008), en razón de la suma de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), demandada por el accionante en su libelo y reforma, consistente en el pago por todo el tiempo que duraren en ocupación del inmueble “Quinta Tejana”, hasta su definitiva entrega. Así se establece.-

   Durante el lapso probatorio, se evidencia que la parte demandada, promovió y trajo a los autos, los siguientes medios probatorios:

1. - Copias certificadas del expediente identificado con el Nro. 200080201, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo de las consignaciones efectuadas por la entidad mercantil B.M., C.A., a favor de SOCIEDAD CIVIL SANTUARIO DE COROMOTO DEL PINAR, correspondientes al pago de la suma de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), de los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2007); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de dos mil ocho (2008); para demostrar el hecho de las consignaciones que había efectuado a favor de la parte demandante, a partir del mes de enero de dos mil ocho (2008).

   El anterior instrumento, es un documento público, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado ante funcionario autorizado para darle fe pública; y, previo el cumplimiento de las formalidades legales establecidas para este tipo de documentos. El referido instrumento público, no fue tachado de falso por la parte contra quien se hicieron valer en la oportunidad respectiva; en razón de lo cual, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil.

   Del anterior medio probatorio, adminiculado a la valoración efectuada sobre los recibos y depósitos bancarios aportados al debate procesal por la parte demandada, se desprende que, sobre la suma de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), demandada por la actora en su libelo y reforma, consistente en el pago por todo el tiempo que duraren en ocupación del inmueble “Quinta Tejana”, hasta su definitiva entrega; la parte accionada, realizó el pago de dicha cantidad, en razón de los meses de de octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2007); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de dos mil ocho (2008).

   Del exhaustivo examen y análisis de las afirmaciones y pruebas aportadas por las partes ya valoradas en este proceso, en lo que se refiere a la pretensión de cumplimiento de la transacción, como se dejó establecido, conforme a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, han quedado demostrados los siguientes hechos:

   Que, como ya se dijo, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual comenzaría a regir a partir del primero (1º) de enero de dos mil (2000), sobre el inmueble constituido por una casa Quinta de dos plantas, denominada “Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de la Ciudad de Caracas, quedo definitivamente terminado, en virtud de la transacción celebrada por las partes litigantes, en fecha veintiséis (26) de enero de dos mil seis (2006), otorgado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotada bajo el Nro. 10, Tomo 05.

   Que conforme a dicha transacción, la parte demandada se comprometió a entregar a la demandante, de manera voluntaria, pacifica y sin inconveniente alguno, el inmueble arrendado, el día primero (1º) de julio de dos mil seis (2006); y, que de conformidad con su cláusula séptima, acordaron que nada mas quedarían a reclamarse entre ellas, una vez cumplida la totalidad de las obligaciones asumidas en dicha transacción.

   Que entre la SOCIEDAD CIVIL SANTUARIO DE COROMOTO DE EL PINAR; la entidad de comercio B.M., C.A., y, la ciudadana A.O.D.A., fue suscrito el once (11) de agosto de dos mil seis (2006), un acuerdo por medio del cual ratificaron el acuerdo transaccional; y, convinieron en extender el plazo de entrega del inmueble arrendado, hasta el día quince (15) de enero de dos mil siete (2007).

   Que las partes hoy en litigio, acordaron nuevamente en extender el plazo de entrega del inmueble dado en arrendamiento, hasta el día quince (15) de diciembre de dos mil siete (2007), sin más excusas ni pretextos para la solicitud de nuevas extensiones del tiempo concedido para la desocupación del inmueble; que B.M., C.A.; y, la ciudadana A.O.D.A., se comprometieron en cancelar al demandante, la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), por concepto de indemnización por la ocupación del inmueble antes referido. Todo ello, según documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiséis (26) de enero de dos mil siete (2007), bajo el Nro. 73, Tomo 03.

   Que la parte actora, recibió por parte de la codemandada, ciudadana A.O.D.A., la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), mensuales, por concepto de indemnización por ocupación del inmueble arrendado, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2007).

   Que de igual forma, sobre la suma de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), demandada por la actora en su libelo y reforma, consistente en el pago por todo el tiempo que duraren en ocupación del inmueble “Quinta Tejana”, hasta su definitiva entrega; la parte accionada, realizó el pago de dicha cantidad, en razón de los meses de de octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2007); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de dos mil ocho (2008).

   Ante ello, tenemos:

   Ahora bien, con las pruebas analizadas y valoradas anteriormente, pasa entonces esta Sentenciadora a determinar si, en el presente caso, la parte accionante, SOCIEDAD CIVIL SANTUARIO DE COROMOTO DE EL PINAR, probó los hechos en los cuales fundó su pretensión de cumplimiento de la transacción y de los acuerdos de extensión del plazo de entrega del inmueble arrendado, es decir, si la parte demandada, efectivamente estaba obligada a entregar el inmueble consistente en una casa quinta de dos plantas, denominada “Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de la ciudad de Caracas; así como el pago de la suma de dinero indicada por el actor en su libelo y reforma, por concepto de indemnización por ocupación del referido inmueble.

   En ese orden de ideas, se evidencia que la representación judicial de la parte demandante, basó su pretensión de cumplimiento de la transacción, en primer lugar, en el hecho de que como había sido terminado el contrato de arrendamiento que comenzó a regir a partir del (1º) de enero de dos mil (2000), por el acuerdo transaccional mencionado; así como por los convenios celebrados entre las partes sobre la extensión del plazo de entrega del inmueble arrendado, la parte demandada debía entregarle dicho inmueble.

   En ese sentido, tal como se pudo apreciar de la valoración de las pruebas realizadas por este Juzgado Superior, se evidenció de la tantas veces referida cláusula tercera de la transacción suscrita entre las partes, que las demandadas habían aceptado, convenido; y, por ende, obligado, a entregar voluntariamente el inmueble arrendado, para el día (1º) primero de julio de dos mil seis (2006).

   Asimismo, se pudo constatar del análisis de las pruebas producidas en el proceso con ocasión a la pretensión de cumplimiento de la transacción, que las partes hoy en litigio, en dos oportunidades, acordaron en extender la entrega del inmueble en virtud del incumplimiento de la parte demandada de la entrega del mismo, siendo la primera de ellas, hasta el quince (15) de enero de dos mil siete (2007); y, la segunda, hasta el quince (15) de diciembre de dos mil siete (2007).

   De lo anterior se desprende que, la parte actora, demostró la obligación que tiene la sociedad mercantil B.M., C.A., y, la ciudadana A.O.D.A., de entregar el inmueble consistente en una casa quinta de dos plantas, denominada “Tejana”, ubicada en la Avenida A-2, de la Urbanización El Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de la ciudad de Caracas; ello, aunado al hecho de que, la demandada no probó el cumplimiento o el hecho extintivo de dicha obligación; motivo por el cual, este punto de la pretensión del demandante, debe prosperar en derecho. Así se establece.-

   En lo que se refiere al segundo aspecto de la pretensión de la parte actora, referido al pago de la suma de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), mensuales, por todo el tiempo durante el cual las demandadas continuaren ocupando el inmueble denominado “Quinta Tejana”, esta Juzgadora precisa:

   Para la resolución de este punto concreto, se hace menester traer a colación la cláusula quinta del acuerdo suscrito entre las partes, otorgado el veintiséis (26) de enero de dos mil siete (2007), ante la Notaría Pública Décima Octava del Distrito Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 73, Tomo 05, la cual dispone:

   …QUINTA: B.M. C.A. y/o la Sra. A.O.D.A. se comprometen a cancelar mensualmente a Sociedad Civil SANTUARIO DE COROMOTO DE EL PINAR, la suma de Bolívares Un Millón Trescientos Mil (Bs. 1.300.000,oo), en calidad de indemnización por la ocupación del inmueble por los gastos e inconvenientes que le ocasiona la dilación en la entrega del inmueble arrendado entre ellos el incremento en los costos de la ampliación del Seminario ya referida en la cláusula Segunda, derivados de la inflación, aumentos del valor de los materiales, honorarios de abogados por los documentos que habido que redactar y obligaciones por servicios y similares…

   De modo pues que, como puede evidenciarse de la cláusula anterior, fue el acuerdo entre las partes establecer la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), moneda vigente para ese momento; hoy, equivalente a la suma de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), por concepto de indemnización por la ocupación del inmueble arrendado, en razón de los gastos e inconvenientes que se ocasionaren por la dilación en la entrega del mismo.

   Ahora bien, no puede pasar por alto esta Juzgadora que, si bien se observa que la parte demandada argumentó como defensa central contra tal pedimento, que había efectuado puntualmente la cancelación de los cánones mensuales a los que se había obligado durante las prórrogas acordadas, un análisis más detallado del asunto, tal como quedo apuntado en la valoración de pruebas efectuada, hace evidenciar que, con respecto a la cantidad demandada por el actor por este concepto, la parte accionada efectuó, por concepto de indemnización de la ocupación del inmueble durante la extensión de los plazos dados para la entrega del mismo, el pago de la suma de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), por los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2007); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de dos mil ocho (2008).

   En virtud de ello, considera esta Juzgadora que, el pago de la suma de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), mensuales, por concepto de indemnización por ocupación del inmueble, debe ser acordado desde el veintiséis (26) de enero de dos mil siete (2007), fecha en la cual se suscribió el acuerdo entre las partes, hasta la fecha en que sea recibido, mediante auto expreso, el expediente en el Tribunal de la causa, una vez que haya quedado firme la presente sentencia, toda vez que es al a-quo, al que le corresponde la ejecución de la misma, a excepción de los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2007); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de dos mil ocho (2008). Así se declara.-

   En razón de lo precedentemente expuesto en este fallo, resulta menester concluir para esta Sentenciadora que, la demanda que da inicio a estas actuaciones, debe declararse parcialmente con lugar; el recurso de apelación ejercido por el abogado J.L.A.F., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, debe ser declarado con lugar, en lo que se refiere al pago por concepto de indemnización por la ocupación del inmueble; y, en consecuencia, debe modificarse la decisión recurrida. Así se establece.-

   DISPOSITIVA

   Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil once (2011), por el abogado J.L.A.F., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el treinta (30) de junio de dos mil once (2011), por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en lo que respecta al pago por concepto de indemnización por la ocupación del inmueble. En consecuencia, SE MODIFICA el fallo apelado.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN, interpusiera la SOCIEDAD CIVIL SANTUARIO DE COROMOTO DE EL PINAR, contra la sociedad mercantil B.M. C.A.; y, la ciudadana A.O.D.A..

TERCERO

SE CONDENA a la parte demandada, a entregar a la demandante, el inmueble constituido por una casa quinta de dos plantas, identificada con el nombre de “Tejana”, ubicada en la Avenida A-2. de la Urbanización el Pinar, sector El Paraíso, Parroquia San Juan, de la ciudad de Caracas.

CUARTO

SE CONDENA a la parte demandada a pagar a la actora, la suma de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), mensuales, por concepto de indemnización por ocupación del inmueble, desde el veintiséis (26) de enero de dos mil siete (2007), fecha en la cual se suscribió el acuerdo entre las partes, hasta la fecha en que sea recibido, mediante auto expreso, el expediente en el Tribunal de la causa, una vez que haya quedado firme la presente sentencia, toda vez que es al a-quo, al que le corresponde la ejecución de la misma; a excepción de los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2007); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de dos mil ocho (2008).

QUINTO

En virtud de que no hubo total vencimiento de la parte demandada en el presente proceso, no hay condenatoria en costas.

SEXTO

NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014). AÑOS: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D’APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las doce horas y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ