Decisión nº 009 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de Falcon (Extensión Punto Fijo), de 21 de Enero de 2011

Fecha de Resolución21 de Enero de 2011
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo
PonenteEsgardo Bracho
ProcedimientoReintegro De Canones De Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENENZUELA

EN SUS NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, CON SEDE EN PUNTO FIJO.

AÑOS 200° y 151°

EXPEDIENTE: 9551.

DEMANDANTE: S.M.R..

APODERADOS JUDICIALES: E.C.A., F.G.M.

DEMANDADO: LEARSY R. WEVER ROMERO

MOTIVO REINTEGRO DE CANON DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se inició el presente procedimiento en fecha 02 de diciembre de 2009, mediante demanda de REINTEGRO DE CANON DE ARRENDAMIENTO, con sus respectivos anexos, presentada por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, de Punto Fijo, interpuesta por el ciudadano S.M.R., de nacionalidad española, residente, titular de la cedula Nº E-168.711, domiciliado en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, actuando en nombre y representación de sus propios derechos e intereses de la firma mercantil D.P. 96, C.A., RIF Nº J-30367252-3, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, Municipio Carirubana, bajo el Nº 14, Tomo 9-A, de fecha 12-04-96, ultima modificación estatutaria en fecha 28-12-05, registrada bajo el Nº 22, Tomo 42-A, suficientemente facultado por la cláusula Octava de esta ultima, en mi condición de Vicepresidente de la Junta directiva, debidamente asistido de los abogados E.C.A., F.G.M., inscritos en el IPSA bajo el Nº 12.156, 50.520, en contra del ciudadano LEARSY R. WEVER ROMERO, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-3.678.725, de profesión Ingeniero Eléctrico, domiciliado en la ciudad de Punto Fijo Municipio Carirubana con sede procesal en el Edificio Wever, avenida Pumarrosa, también conocida como avenida Jofre P.J., esquina Don Bosco, sector Cujicana, alegando los hechos el libelo de la demanda.

DEL PROCEDIMIENTO:

En fecha 07 de diciembre de 2010, se admitió la presente causa.

En fecha 14 de diciembre de 2009, diligencio el demandante de autos a los fines de consignar poder especial apud acta a los abogados F.G., E.C., N.C., F.I.P., inscritos en el IPSA bajo el Nº 50.520, 12.156, 74.685, 12.472.

En fecha 12 de enero de 2010, recayó auto del Tribunal mediante el cual se acordó librar boleta de emplazamiento con los recaudos respectivos al demandado de autos.

En fecha 19 de enero de 2010, el alguacil consigno recibo de citación debidamente firmado por el demandado ciudadano LEARSY WEVER, identificado en actas.

En fecha 22 de enero de 2010, el demandado de autos presento escrito de contestación y reconvención a la demanda.

En fecha 22 de enero de 2010, se admitió la contestación y reconvención de la demanda presentada por el ciudadano LEARSY WEVER, con el carácter acreditado.

En fecha 26 de enero de 2010, los apoderados judiciales de la parte demandante, presentaron escrito de contestación a la reconvención presentada por el demandado.

En fecha 26 de enero de 2010, el demandante de autos, mediante diligencia otorgo poder Especial apud acta, amplísimo y suficiente a los abogados F.G., E.C., N.C., F.I.P., inscritos en el IPSA bajo el Nº 50.520, 12.156, 74.685, 12.472.

En fecha 27 de enero de 2010, se ordeno mediante autos agregar al expediente escrito de contestación a la reconvención presentado por los apoderados de la parte demandante.

En fecha 03 de diciembre de 2010, el demandado de autos presento escrito de promoción de pruebas.

En fecha 04 de febrero de 2010, se agrego al expediente escrito de pruebas presentado por el ciudadano LEARSY WEVER, con el carácter de autos.

En fecha 04 de febrero de 2010, los apoderados judiciales de la parte accionante, diligenciaron a los fines presentar oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente.

En fecha 08 de febrero de 2010, se providenciaron las pruebas promovidas por

el ciudadano Learsy Wever, con el carácter de demandado.

En fecha 08 de febrero de 2010, los abogados F.G., E.C., inscritos en el IPSA bajo el Nº 12.156, 50.520, actuando con el carácter de autos presentaron escrito de promoción de pruebas.

En fecha 09 de febrero de 2010, mediante auto del Tribunal se providenciaron las pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida.

En fecha 10 de febrero de 2010, recayó auto motivado, en el cual se concedió prorroga de 15 días de despacho para el lapso de evacuación de pruebas.

En fecha 17 de febrero de 2010, el demandado reconvieniente, presento escrito de oposición a los actos realizados por el arrendatario demandante reconvenido.

En fecha 19 de febrero de 2010, se ordeno agregar al expediente comunicación emitida por el SENIAT.

En fecha 22 de febrero de 2010, presentaron los apoderados de la parte accionante, recurso de ordinario de apelación en contra del auto de fecha 09-02-2010.

En fecha 24 de febrero de 2010, se acordó oír apelación en un solo efecto del auto de fecha 09-01-10.

En fecha 25 de febrero de 2010, el abogado F.G., con el carácter de autos, diligencio a los fines de consignar copias para su respectiva certificación.

En fecha 01 de marzo de 2010, se acordó la certificación de las copias solicitadas por el abogado F.G., con el carácter de autos.

En fecha 08 de marzo de 2010, se agrego al expediente oficio emitido por Hidrofalcón, recibido ante el Tribunal en fecha 03-03-10.

En fecha 08 de marzo de 2010, el demandado de autos ciudadano LEARSY WEVER, presento escrito de impugnación a los actos del arrendatario demandante durante el periodo de evacuación de pruebas.

En fecha 08 de junio de 2010, se agrego al expediente oficio de fecha 01-06-10, emitido por la alcaldía del Municipio Carirubana.

En fecha 15 de junio de 2010, se recibió comunicación emitida por CORPOELEC, CADAFE, de fecha 02-06-10.

En fecha 21 de junio de 2010, se oyó en un solo efecto apelación del auto de fecha 08-02-10.

En fecha 09 de julio de 2010, al ciudadano LEARSY WEVER, asistido de abogado, solicito copias simples.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

El ciudadano S.M., identificado en actas, debidamente asistido de abogados, alega en su escrito:

Que demanda al ciudadano LEARSY WEVER ROMERO, titular de la cedula Nº V-3.678.725, domiciliado en este Municipio.

Que desde el 01-04-96, ininterrumpidamente hasta la presente fecha es arrendatario de un local comercial ubicado en el edificio Wever, avenida Pumarosa, también denominada avenida Jofre P.J., sector Cujicana, entre avenida Don Bosco y avenida Principal de Cujicana de esta ciudad y Municipio.

Que consta en documento notariado ante la Notaria Publica de Punto Fijo, bajo el Nº 179, Tomo 35, de fecha 10-04-96.

Que el contrato de arrendamiento celebrado le daba expresa autorización al arrendador para ejecutar mejoras y modificaciones en el local.

Que según documento registrado bajo el Nº 87, Tomo 56, de fecha 27-07-96, de la Notaria Publica de Punto Fijo, estuvo arrendado por la Caja Regional del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales.

Que posteriormente a este se le arrendó el local a D.P. 96, C.A.

Que el demandante es accionista mayoritario y para tal propósito comercial se convino el arrendamiento.

Que a partir del año 1998, dicho local fue anexado a otro local colindante por el sur, de la misma edificación, antes ocupado por la Proveeduría Flacón C.A., para formar un solo local autorizado por el arrendador.

Que el arrendador tiene todos estos años accediendo a D.P., C.A, por esa sola y única puerta.

Que el inmueble en referencia en donde esta integrado el local comercial arrendado, data del año de 1985.

Que en esa fecha del 85, fue gravado con dos hipotecas, una en primer grado a favor del Banco Hipotecario de Occidente y otra de segundo grado a favor de la Empresa Maraven S.A.

Que la empresa Maraven S.A., fungía como patrono del arrendador.

Que los prestamos que le otorgaron al arrendador constan en documento de

fecha 12-06-85, ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Distrito Carirubana del Estado Falcón, bajo el Nº 40, Tomo 8º , Protocolo Primero, Segundo Trimestre.

Que estos gravámenes fueron ampliados para garantizar el crédito dinerario original que consta en documento del Registro Subalterno del Distrito Carirubana bajo el Nº 16, Protocolo Primero, Tomo 1º, en fecha 24-09-86, donde el arrendador manifiesta que dicha garantía abarca las construcciones ya edificadas y las que el futuro se edificarían.

Que el inmueble en mención fue liberado por la obligación principal en fecha 22-07-96, según documento Nº 47, Protocolo Primero, Tomo 3º, Primer Trimestre, del Registro Subalterno del Distrito Carirubana del Estado Falcón y que anexa marcado con las siglas SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0002.

Que el inmueble arrendado no estaba exento de canones de arrendamiento según lo previsto en el artículo 4, literal b, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en efecto el decreto Nº 298, emitido por el Ministerio de Fomento de fecha 15-06-89, publicado en gaceta Nº 34.262, de fecha 14-07-89, vigente, disponía que solo estén exentos de regulación los inmuebles construidos después del 02-01-87.

Que la norma legal aplicable es la Ley Orgánica de Ordenación del Territorio de fecha 11-08-83, en el artículo 80.

Que el arrendador para iniciar las obras del edificio Wever, en el año 1995, debió presentar el proyecto de construcción ante la oficina del Municipio Carirubana del Estado Falcón para obtener autorización y contratación de los servicios públicos.

Que el arrendador como propietario diligente debe tener en su poder tales documentaciones.

Que el canon de arrendamiento debe pagarse dentro de los primeros cuatro días de cada mes y el segundo cada quince de cada mes.

Que en la actualidad el primero de esos pagos es la cantidad de Bs. 5000, oo, y el segundo por la cantidad de Bs. 9.300, oo, mensuales.

Que dichos pagos se consignaron ante el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana del Estado Falcón, conforme a lo previsto en los artículos 51, 53, 54, 55, 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos

Inmobiliarios.

Que el arrendador y propietario del local objeto de la acción es el ciudadano LEARSY WEVER ROMERO, titular de la cedula Nº V-3.678.725.

Que conforme a lo establecido en el artículo 4, literal b, 58, 59, 60, 61, 63 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitan de pleno derecho el reintegro de las cantidades de dinero por concepto de canones de arrendamientos pagados en exceso desde el inicio de la relación arrendaticia hasta al ejecución de la sentencia definitiva.

Que para la fecha de la iniciación de la relación arrendaticia en referencia el valor de todo edificio era de Bs. 617.800, oo, cantidad de dinero que el arrendador solicito en préstamo para construir el edificio.

Que conforme a lo previsto en el artículo 29 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la reexpresión de ese valor en base al índice general de Precios al Consumidor del inmueble donde esta integrado el local comercial fue arrendado en bolívares y unidades Tributarias a partir del año 1994, arroja el equivalente de Bs. 25.388.357, oo, equivalente en UT 25.388, 57, calculadas a Bs. 1000, oo c/u.

Que conforme a lo previsto en la ley eiusdem en el articulo 29 literal a, contempla que el canon de arrendamiento esta basado en la rentabilidad del 9%, sobre el valor total del inmueble.

Que el inmueble tiene un valor inicial de la cantidad de Bs. 617.800, oo., en bolívares antiguos, en la cantidad de Bs. 25.388.357, oo., para el mes de abril de 1996, por el porcentaje del 9%, equivale a la cantidad de Bs. 2.284.952, 10, para la totalidad anual de canon de arrendamiento a percibir en la totalidad de metros del edificio WEVER.

Que si la edificación tiene un área de 2290 Mts2, y eso se le arrendó inicialmente hasta el año 1998, un local de 392 Mts2.

Que el inmueble nunca había tenido un área de cuatrocientos metros cuadrados.

Que el canon de arrendamiento mensual debió ser la cantidad de Bs. 32.594, 66, cantidad que deviene de dividir el total de los canones a percibir, como quedo descrito entre el total de metros cuadrados de la edificación, referidos a su vez al valor total de dicha edificación reexpresados en la fecha de inicio de la relación arrendaticia.

Que para un total anual de Bs. 391.135, 92.

Que no obstante a lo antes expuesto, pago indebidamente al arrendador el primer año del contrato de arrendamiento de abril del 96 al 97, la cantidad de Bs. 27.000.000, oo., debido a que los primeros tres canones mensuales no se cancelaron por convenio expreso de las partes a tenor de la cláusula sexta del contrato originario.

Que pagaron el exceso de Bs. 2.308.864, 10.

Que el depósito en garantía equivale a tres cánones mensuales, impuesto por el arrendador por la cantidad de Bs. 900.000, oo cuando lo procedente era Bs. 97.783, 98.

Que pago en exceso la cantidad de Bs. 802.216, 02, y que debe ser devuelta con los intereses a su favor.

Que el contrato de arrendamiento se pacto por tres años es decir has el 01-04-99.

Que en el canon de arrendamiento mensual se debió reexpresar para le segundo año la cantidad de Bs. 56.879, 70, como base tasa para la inflación de acuerdo al índice general de precios al consumidor de marzo del año1996 al 1997, para un total anual de Bs.682.556, 64.

Que se les impuso un canon mensual de Bs. 550.000, oo, la cual arroja una sumatoria de antiguos Bs. 6.600.000, oo, y que la cantidad a pagar era de Bs. 134.543, 01.

Que pago en demasía la cantidad de Bs. 19.673.348, 99, los cuales debe reintegrarle el arrendador al arrendatario sujetos a experticia.

Que el arrendador le impuso un deposito de garantía inquilinaria de bolívares antiguos Bs. 7.096.000, oo., cuando lo ajustado a la Ley era Bs. 538.172, 04.

Que pago en exceso la cantidad de Bs. 6.557.828, oo, cantidad dineraria que debe reintegrarse y queda sujeta a experticia contable.

Que para el quinto año de la relación arrendaticia, el arrendador le impuso un canon de Bs. 1.290.000, más bolívares antiguos Bs. 790.000, oo., dada la integración en un solo local arrendado para un total de Bs. 2.080.000, oo., para un monto total de Bs. 24.960.000, oo., cuando lo ajustado era Bs. 151.363., 82, mensual para un total anual de Bs. 1.816.365, 70, por lo que pago en demasía la cantidad de Bs.23.143.635, 30.

Que para el quinto año de la relación arrendaticia el arrendador le impuso un

depósito en garantía por la cantidad de Bs.8.000.000, oo., cantidad que queda sujeta al resultado de la experticia correspondiente.

Que para el tercer año de contrato el arrendador, impuso un canon mensual de Bs.770.000, oo, más Bs. 500.000, oo por el local colindante al sur.

Que desde ese tiempo integro un solo local para una suma mensual de Bs. 1.270.000, oo, para un total anual de Bs.14.000.000, oo, cuando lo ajustado era de Bs. 114.466, 44, mensual par aun total anual de Bs. 1.373.597, 20.

Que pago en exceso la cantidad de Bs. 15.125.534, oo, los cuales debe reintegrar el arrendador, cuya cantidad sujeta a experticia contable.

Que en el mismo periodo del tercer año, el arrendador le impuso un deposito en garantía de Bs. 3.810.000, cuando lo ajustado era Bs. 343.399, 32 por lo que pagaron en exceso la cantidad de Bs. 3.466.600, 70., los cuales debe reintegrar el arrendador.

Que para el cuarto año de relación arrendaticia el arrendador impuso un canon mensual de Bs. 114.000, oo, mas Bs. 650.000, oo dada la integración de un solo local arrendado para un total de Bs. 1.774.000, para un total de Bs.8.320.000, cuando lo ajustado a la Ley era la cantidad de Bs. 605.455, 28, y que pago en exceso la cantidad de Bs. 7.714.544, 48.

Que para el sexto año de relación arrendaticia el arrendador le impuso un canon mensual de Bs. 1.500.000, oo., mas Bs. 900.000, oo., dada la integración de un solo local arrendado para un total de Bs.2.400.000, oo, para un monto total anual de Bs.28.800.000, oo., cuando lo ajustado a la Ley era Bs. 178.041, 71, mensuales, par aun total anual de Bs. 2.136.500, 50, por lo que pago en exceso la cantidad de Bs. 26.663.50, 50., cantidad que debe reintegrarse y esta sujeta a la experticia contable.

Que para ese mismo sexto año, el arrendador le impuso un monto de Bs. 9.600.000, oo., por concepto de deposito en garantía inquilinaria, cuando la ajustado a la Ley era Bs. 712.166, 84, razón por la cual pago en exceso la cantidad de Bs. 8.887.833, 20.

Que para el año séptimo de la relación arrendaticia, el arrendador le impuso la cantidad de Bs.1.050.000, oo, por concepto de arrendamiento mensual, más Bs. 1.750.000, oo para un total de Bs. 2.750.000, oo, dada la integración de un solo local, para un total de Bs. 33.000, oo, cuando lo ajustado era Bs. 240.105, 78, par aun total anual de Bs.2.881.269, 30, por lo que pago en exceso la cantidad de Bs.

30.119.730, 70.

Que para ese mismo séptimo año de relación arrendaticia, el arrendador impuso un depósito de garantía por la cantidad de Bs. 11.000, oo., cuando lo ajustado era la cantidad de Bs. 960.423, 12, y que pago en exceso la cantidad de Bs. 10.039.576, 88.

Que para el octavo año de relación arrendaticia, el arrendador impuso un canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 1.250.000, oo., más bolívares, más Bs. 2.000.000, oo., para un total de Bs. 2.000.000, oo, dada la integración del local comercial para un total de Bs. 3.250.000, oo, para un total anual de Bs. 39.000.000, oo., cuando lo ajustado a derecho era la cantidad de Bs. 296.659, 48, mensuales, para un total anual de Bs. 3.559.913, 70, razón por la que pago en exceso la cantidad de Bs. 35.440.086, 30 .

Que para ese mismo octavo año, el arrendador le impuso la cantidad de Bs. 13.000.000, por concepto de deposito en garantía inquilinaria cuando lo ajustado era Bs. 1.186.637, 90, razón por la que pago en exceso la cantidad de Bs. 11.113.362, 10.

Que para el noveno año de relación arrendaticia, el arrendador impuso canon de arrendamiento mensual de Bs. 2.293.750, oo, mas la cantidad de Bs. 2.000.000, oo., dada la integración en un solo local comercial, para la suma de Bs. 4.293.750, para un total de Bs. 51.225.000, cuando lo ajustado era la cantidad de Bs. 343.511, 68, mensuales, para un total anual de Bs. 4.122.140, 10 y que por lo cual pago en exceso la cantidad de Bs. 47.122.140, 10.

Que el arrendador impuso en ese mismo periodo del noveno año, la cantidad de Bs. 17.175.000, oo, por concepto de deposito, cuando lo ajustado era la cantidad de Bs. 1.374.046, 70, por lo que pago en exceso la cantidad de Bs. 15.800.953, 30.

Que para el décimo año de relación arrendaticia el arrendador le impuso la cantidad de Bs. 2.400.000, oo, mas la cantidad de Bs. 2000.000, oo para un total mensual de Bs. 4.400.000, oo, y la suma total anual de Bs.52.800.000, oo, cuando lo ajustado a derecho era Bs. 385.224, 84, mensual para un total anual de Bs. 4.622.698, oo, razón por la cual pago en exceso la cantidad de Bs. 48.177.302, oo.

Que en ese mismo décimo año el arrendador estableció, como deposito en garantía la cantidad de Bs. 17.600.000, oo, cuando lo ajustado a la Ley era la cantidad de Bs. 1.540.899, 30, por lo que pago en exceso la cantidad de Bs.

16.059.100, 70.

Que para el décimo primer año de relación arrendaticia, el arrendador ya identificado impuso un canon de arrendamiento mensual de Bs. 2.650.000, oo, mas la cantidad de Bs. 2000.000, oo, para un total mensual de Bs. 4.650.000, oo, para una suma anual de Bs.55.800.000, oo, cuando lo ajustado a la ley era Bs. 452.382, 75, para un total de Bs. 5.428.593, oo, por lo que el arrendador debe reintegrar dicha cantidad de dinero.

Que para ese mismo periodo del décimo primer año, de relación arrendaticia, el arrendador impuso un deposito de garantía inquilinaria por la cantidad de Bs. 18.600.000, oo, cuando lo ajustado a la Ley era por la cantidad de Bs. 1.809.531, oo, y que en razón de ello pago en exceso la cantidad de Bs. 16.790.469, oo., cantidad sujeta a resultados de experticia y que el arrendador debe reintegrar.

Que para el décimo segundo periodo de relación arrendaticia el arrendador le impuso un canon mensual de Bs. 2.250.000, oo, mas la cantidad de Bs. 2.645.000, oo, para un total mensual de Bs. 4.895.000, oo y la suma total anual de Bs. 58.740.000, oo, cuando lo ajustado a la ley era por la cantidad de Bs.571.459, 63, para un total de Bs.6.867.515, 50, de canon anual, razón por la cual se pago en exceso la cantidad de Bs. 51.872.484, 50, cuya cantidad pago en exceso.

Que para ese mismo periodo del décimo año, el arrendador fijo una garantía en depósito por la cantidad de Bs.19.580.000, oo, cuando lo ajustado a la Ley era Bs.2.285.838, 50, por lo que pago en exceso la cantidad de Bs. 17.294.161, 50, cantidad que el arrendador debe reintegrar.

Que para el décimo tercer año de relación arrendaticia el arrendador impuso un canon mensual de Bs.F 4.300, oo, mas la cantidad de Bs.F.5000, oo, para un total de Bs.F 9.300, oo, mensuales, y la suma anual total de Bs.F 111.600, oo, cuando lo ajustado a derecho era la cantidad de Bs.F. 8.651, 04 razón por la cual pago en exceso la cantidad de Bs.F 102.948, 96.

Que todas las cantidades especificadas anteriormente quedan sujetas a la correspondiente experticia contable, en base a rata, tasa de intereses, que le correspondan a cada una de ellas, conforme a lo previsto en el artículo 1196 del Código Civil, cuyas cantidades de dinero se estiman en la cantidad de Bs.F 148.900, 96.

Que actualmente el arrendador impuso un canon de Bs.F. 37.500, oo, sujetos a reintegro, los cuales demanda por haberlos pagado en exceso.

Que por los meses de agosto, septiembre, octubre del año 2009, deducidos por los cánones de arrendamientos por la cantidad de Bs.F 720, 90, mensuales, los cuales demanda le sean reintegrados.

Que el demandado atesto falsamente para obtener préstamo hipotecario cuando para obtener un crédito manifestó que era para vivienda unifamiliar cuando en verdad construyo un centro comercial con locales.

Que el arrendador manifestó en documento publico en documento publico registrado ante el Registro Publico de los Municipios Autónomos Carirubana Punta Cardòn y S.A.d.E.F., bajo el Nº 34, Folios 262 al 268, Tomo octavo, Protocolo Primero, Primer Trimestre de fecha 12-02-07, que fusionaba un total de seis parcelas de terreno, donde esta ubicada la edificación Wever.

Que el 12-06-85, ya había fusionado las tres primeras en las que especifica en esta segunda oportunidad y que suman la cantidad de 792, 50 Mts2, mientras que la cuarta de estas con un área de 414, oo Mts2, la adquirió el 23-04-86, según documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón bajo el Nº 18, folios del 103 al 104, Tomo I, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, en fecha 24-09-86.

Que a los efectos de comprobar lo narrado produce y expone conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constante de cinco folios identificado con las siglas SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0006.

Que este arrendamiento de inmueble tipo local comercial a que se refiere la demanda tiene y tendrá como propósito de servir como una sede comercial de firma mercantil D.P. 96 C.A.

Que ante la realidad económica y comercial, anteriormente descrita no cabe la menor duda que los accionistas de la firma mercantil, en mención quedaron obligados a honrar las cuantiosas deudas adquiridas, tanto para la constitución de una sociedad mercantil, como para que esta iniciara operaciones propias de su giro comercial.

Que estas circunstancias no pasaron desapercibidas por el arrendador por cuanto denomina el contrato como contrato de adhesión.

Que fue apretando las regulaciones para seguir arrendando el local comercial, imponiendo cláusulas excesivas, impropias que exceden el límite.

Que según los artículos 1141, 1142, 1143, 1146, 1151, 1155, del Código Civil,

El arrendador vicia el contrato.

Que en efecto las cláusulas están reñidas con lo previsto en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que son repugnados por el articulo 1,2,3,7, numerales 7, 13, 73, numerales 2, 3,7,10,15,numeral 5; 19 de la Ley para la Defensa de las personas en el acceso a los bienes y Servicios por ser contrarias a la defensa, protección y salva guarda de los derechos e intereses del arrendatario, como usuario de un servicio.

Que dichas cláusulas en consecuencia son nulas de pleno derecho y por lo tanto no pueden ser aplicadas a la relación arrendaticia y contrato de arrendamiento a que se contrae la pretensión.

Que debe suspenderse su aplicación mientras dure el juicio, para que el arrendador sobre pretexto de incumplimiento de estas cláusulas pretenda la resolución de contrato de arrendamiento.

Que en las cláusulas yuxtapuestas, dice que el vencimiento es el día 14 de marzo de 2010, mientras que en el otro contrato dice que es el 31 de julio de 2009, tratándose de un solo local comercial donde funciona D.P. 96 C.A.

Que en la primera cláusula el arrendatario declara conocer cedula de habitabilidad, la cual es posterior al 02-01-87.

Que debía aceptar esta cláusula pues de lo contrario el arrendador procuraría la desocupación del inmueble con los consecuenciales perjuicios.

Que en caso de existir documento administrativo, no se revista de legalidad por cuanto se obtuvo por medios fraudulentos.

Que en relación al cobro de de intereses de mora, a razón del 0.02 % diario mas el 3% diario, por concepto de cobranzas suma un 7.2% anual por el primer concepto y el 90% mensual, contemplándose una triple sanción.

Que la tercera es la resolución del contrato, a la par se le aplicaría la perdida de la renovación del contrato, si se pagara los canones fuera de la fecha, en dos oportunidades distintas, ocurridas durante la vigencia del contrato.

Que la cláusula sexta, se refiere a la imposición de la concesión de una facultad libérrima, a favor del arrendador, de suscribir nuevo contrato escrito y de imponer condiciones distintas y especiales en relación al parágrafo único en relación al aumento desmesurado del canon de arrendamiento año tras año, con base al calculo de un factor 1.3, al cual se agrega la expresión monetaria de acuerdo al índice general de precios del Banco Central de Venezuela.

Que en la séptima cláusula se establece un cobro de canon ajustado a los índices de precios, mas una cuota de penalización del 60%, de dicho canon el cual se eleva al 100% trimestral.

Que la décima cláusula referente al desalojo se fundamenta en lo previsto en el artículo 34 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual solo es aplicable a contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado.

Que la duodécima cláusula, se refiere a la intromisión del arrendador en la existencia jurídica de la firma mercantil D.P. 96 C.A., al pretender imponer condiciones a su administración.

Que la décima octava cláusula, en lo relativo a la exigencia de pagar la cantidad de Bs.F. 11.000, oo, por metro cuadrado de la edificación en caso de construcción dañada, de acuerdo a los índices del Banco Central de Venezuela, y que el valor del inmueble es de BsF. 25.190.000, oo.

Que los 622 Mts2, que conforman el local comercial, tiene un valor de BsF. 6.842.000, oo, cuyo valor resulta oneroso para la adquisición de una póliza de seguros al gusto del arrendador.

Que la vigésima cláusula, en relación a la imposición de reconocer por parte del arrendatario una inexistente deuda indeterminada como lo constituye en litigio judicial en caso de vencimiento total como lo es la condenatoria en costas.

Que la cláusula Vigésima Primera, se refiere a la imposición del arrendador poder de efectuar construcciones en la plante alta del edificio sin tomar el tiempo que estas duren.

Que tenga que aceptarlas aun cuando sean molestas y sin derecho a reclamar por indemnización por esta perturbación a la posesión concedida como arrendatario.

Que en la vigésima tercera cláusula, se le impuso sin formula de juicio el deposito en garantía de cantidades de dinero cuando estime que el arrendatario haya causado algún daño.

Que el arrendador procedió a notificarle que no estaba dispuesto a seguir arrendándole el local comercial objeto de la acción existiendo regulaciones escritas que constan en el contrato de arrendamiento.

Que el arrendador practico una diligencia judicial en fecha 29-10-09, cuyo trámite cursa ante el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana del Estado

Falcón en el expediente Nº 340-09.

Que anexa legajo de copias de dicha notificación practicada signada con las siglas SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0007.

Que tal actuación significa que el arrendador reconoció tácitamente que el contrato, en mención se había prorrogado convencionalmente por otro año hasta el 31-07-10.

Que por ello estaba abierto a dialogo en cuanto al tiempo en la prorroga verbalmente acordada.

Que no tiene sentido notificarle, a menos que reconozca que están presencia de una prorroga convencional.

Que difirió la prorroga legal de tres años la cual se cumpliría en 2013.

Que el arrendatario protegido jurídico, se le prolonga al 2014, ante la duplicidad de regulaciones escritas, yuxtapuestas, contradictorias como la ultima fecha de terminación del contrato en caso de prorroga legal.

Que de igual manera el pago de los canones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre de 2009, no significa que ocurrió la prorroga legal.

Que tampoco estaban en dialogo para ampliar el lapso de prorroga convencional.

Que el arrendador había pasado una oferta para suscribir unas nuevas regulaciones escritas.

Que de no llegar a un acuerdo quedaban vigente las como en efecto quedaron las regulaciones anteriores.

Que por consiguiente pago en exceso los canones de arrendamiento, y estos están sujetos a reintegro.

Que los mismos no proceden en una prorroga convencional, por cuanto el propio arrendador impuso que las reexpresiones monetarias del canon de arrendamiento solo procede en caso de prorroga legal como se estableció en el parágrafo único de la Cláusula Sexta.

Que el arrendador debe cumplir el contrato de arrendamiento pactado por escrito con las excepciones de las cláusulas demandas como lo prevé el articulo 1151, 1152, 1159, 1160, 1167, 1185 en su único aparte y 1185 ordinal 3º del Código Civil.

Que estima la presente demanda en la cantidad de BsF. 446.400, oo, equivalente en unidades tributarias de 8.116, 3636 UT.

Que estiman las costas procesales por la cantidad de BsF.186.568, oo, equivalente en unidades tributarias 3.392, 1454 UT.

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA

El ciudadano LEARSY WEVER, plenamente identificado en actas, asistido de abogado, estando dentro de la oportunidad para contestar a la demanda incoada en su contra alega en su escrito:

Que el libelo de la demanda es copia fiel y exacta de la reconvención interpuesta por el accionante en la causa Nº 9548.

Que obstaculiza el proceso conforme lo establece el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.

Que ahonda para su defensa que rechazar la exoneración de regulación de alquileres de local en cuestión no es valida porque para alquilar un local no se requiere cedula de habitabilidad.

Que el inmueble puede estar parcialmente construido y si el interesado cree que satisface las necesidades procede a alquilarlo.

Que en presente caso el local se alquilo con un 98% de construcción faltando finiquitar solo áreas exteriores.

Que se termino la construcción en 1996, al estar finalizado el 100% del proyecto.

Que durante la inspección Judicial del 19-01-10, en la condición de demandante reconvenido detecto situación riesgosa al apreciar almacenamiento de la harina la cual alcanza la suma que sobrepasaba los cuatrocientos kilogramos por metro cuadrado permitido en el contrato.

Que en esta situación es riesgosa y prohibida en la cláusula décima sexta.

Que en la cláusula décima novena, de los contratos se realizo una inspección extrajudicial para la cual se solicito los servicios de un funcionario Público.

Que se dejo constancia de los particulares observados y reflejados ante funcionario de la Notaria Segunda del Municipio Carirubana.

Que en el área de la planta eléctrica se encontraban 4 recipientes plásticos en los cuales se almacena el combustible necesario para el funcionamiento de la planta eléctrica, lo que estaba netamente prohibido en los contratos en la cláusula décima octava parágrafo segundo.

Que durante la realización de la inspección cuando quisieron ingresar a la planta alta de los locales, para evacuar los particulares de la inspección judicial, no le permitieron la entrada incumpliendo la cláusula novena.

Que las cláusulas décima sexta y décima octava, no han sido impugnadas en el anterior juicio ni en este.

Que niega, rechaza, contradice y no admite, ni reconviene bajo ninguna circunstancia, todos los hechos alegados en la demanda en todo el contenido.

Que fundamenta la reconvención en los artículos 1133, 1134, 1135, 1139, 1140, 1141, 1143, 1159.

Que no tomo en cuenta el demandante reconvenido que esta en presencia de una relación contractual bilateral.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia, los argumentos en que se basa el demandante para negar la aceptación de exoneración de regulación de alquileres de los locales objeto de la acción, pactados en la cláusula segunda del local de 400Mts2 aproximadamente, cláusula segunda parágrafo único.

Que en la referida cláusula segunda del local de 250Mts2, establecen que el demandante declara conocer la cedula de habitabilidad de los locales que ocupa.

Que no se le aplica el artículo 4 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario aparte b, no se le aplica al caso en cuestión por que son posterior al 02-01-87 y se encuentran exentos de regulación de canon de arrendamiento.

Que para vender, alquilar o comprar un inmueble no se exige la cedula de habitabilidad.

Que los cinco documentos en original presentado cumplen cabalmente con las leyes para obtener una exoneración de regulación de alquileres, anexo marcada con la letra U, Resolución de la Alcaldía del Municipio Carirubana en fecha 03-01-96 marcada con la letra T, permiso de habitabilidad marcado con la letra K, comunicación de catastro marcado con la letra X, documento emitido por la Sindicatura Municipal del Municipio Carirubana marcado con la letra J.

Que en razón de ello no fue producto de falsa atestación ante funcionario público.

Que la única participación del demandado fue iniciar el proceso al pedir la exoneración de regulación de alquileres para la edificación anexo U.

Que encima de esta premisa no se puede sostener jurídicamente el ejercicio realizado en el capitulo II DEL DERECHO Y PETITORIO de la demanda en el reintegro de canon de alquileres.

Que el papel de regulador es competencia única del Poder Ejecutivo Nacional en función de las Alcaldías.

Que el demandante se equivoca al pedir la intervención del experto contable conforme lo establece el artículo 9, de la ley de arrendamientos Inmobiliarios.

Que niega, rechaza, contradice, no admite ni conviene, la aseveración que tiene el demandante en confundir al Juez de la causa al establecer que el canon de arrendamiento se paga en dos partes, cuando no existen dos contratos para un solo local.

Que existen dos contratos separados para dos locales diferentes.

Que en los contratos diferentes, uno es de un canon de Bs.8.200, oo, y el otro de Bs.4.300, oo.

Que durante el termino fijo se cancelan que se cancelan en diferentes fechas uno los primeros de cada mes y el otro los quince días de cada mes.

Que los locales poseen dimensiones físicas diferentes, establecidas en sus contratos.

Que un local es de 400mts2, y el otro es de 250Mts2.

Que no existe un contrato para la totalidad de 650Mts2, si fuese considerado un solo local.

Que cada contrato tiene fecha de terminación diferente uno el 01-08-09, y el otro en fecha 15-03-10.

Que la fecha de iniciación de los contratos son diferentes la primera en el año 1996, y la otra entrada en el año 1998.

Que a petición del demandante es que se inicia una nueva relación arrendaticia para el segundo local.

Que en fecha 01-04-96, se inicio la relación arrendaticia con el demandante, con el funcionamiento de la Panadería del local de 400Mts2.

Que en ese mismo año 1996, estaba arrendado paralelamente el segundo local a la proveeduría Falcón.

Que fue de solicitud voluntaria que arrendó al demandante el local de 250 Mts2.

Que en los anexos marcados con la letra N, Ñ, Z, P, se constata el inicio del contrato de arrendamiento de la relación contractual bilateral, el funcionamiento del local, y la instalación del Restaurant ubicado completamente en el segundo local y que siendo dos locales diferentes debían

tener entradas independientes.

Que niega, rechaza, contradice, no admite ni reconviene que se hayan pagado Bs. 148.900, 96 de sobre alquileres siendo los canones de arrendamiento por cláusula contractuales un convenio entre las partes.

Que si no estaba de acuerdo en cada nuevo contrato podría alegar algo sobre el pago y no esperar tantos años y tantos contratos.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni reconviene bajo ninguna circunstancia que le edificación se construyo con un préstamo de Bs. 617.800, oo.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia que estén en peligro los empleos de los trabajadores de la empresa D.P. 96 por mudarse de local.

Que si fuera cierta la preocupación que expresa el demandante debió aceptar la notificación hecha para el comienzo de la prorroga legal que abarca un máximo de tres años, para buscar donde mudarse.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene, bajo ninguna circunstancia que el contrato del local de 400Mts2, se encuentre en prorroga convencional, para justificar la consignación de Bs. 5.000, oo, en vez de Bs. 8.200, oo, que venia pagando los últimos tres meses y que anexa los recibos de pagos marcados con la letra C.

Que la figura de prorroga convencional, no aparece en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni en el contrato vigente suscrito entre ellos.

Que las fechas establecidas en el contrato para su entrega, están bien programadas respetando la Ley de Arrendamientos.

Que la primera fecha de entrega del local por parte del arrendatario es al final del termino contractual, sino no se acogiere a la prorroga legal la fecha de entrega es al final de la cantidad de meses que el arrendatario quiera utilizar un máximo de tres años que se establece a partir del 01-11-09.

Que en fecha 01-11-09, consigno el arrendatario, la cantidad de Bs. 5000, oo, para no reconocer el uso de la prorroga legal.

Que si el arrendatario, no entrega el local en la fecha correspondiente, empieza a correr la cláusula de penalización prevista en la cláusula Siete.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia que se de por excusa para no cumplir con el pago de la cláusula vigésima tercera parágrafo único, ya que la misma esta sustentada en le Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el articulo 22.

Que no están en presencia de una prorroga legal, sino en una prorroga convencional.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia que sea ilegal, ilegitimo y arbitrario la cláusula Duodécima, donde se establece que el local únicamente debe ser destinado para la actividad comercial que determine el acta constitutiva estatutaria de la empresa D.P. 96, C.A.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia que la cláusula primera, sea declarada nula de pleno derecho porque la cláusula establece que el arrendatario, reconoce expresamente conocer la cedula de habitabilidad y se adhiere a todas y cada unas de las partes del contenido del contrato.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia que la cláusula cuarta sea declarada nula en relación al cobro de intereses de mora, y por gestión de cobranza por atraso en el pago de canon de arrendamiento, los cuales no podrán ser superiores a la tasa pasiva del 7.2%, anual por debajo el 12.59% que informa el Banco Central de Venezuela cuya gestión esta prevista en el Código de Procedimiento Civil articulo 31.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia que la cláusula sexta, sea una facultad a favor del arrendador de suscribir o no un nuevo contrato y de imponer condiciones, ya que el reconocimiento de la propiedad esta inserta en la leyes venezolanas y es potestad del propietario alquilar o no su local.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia que la cláusula sexta en su parágrafo único, en relación al incremento del canon en base al calculo de factor 1,3 que establece que el canon para la prorroga legal será aquel que resultare de actualizar el canon al finalizar el termino fijo con los índices de precios generales emitidos por el por el Banco Central de Venezuela, lo que para el aumento del caso en cuestión la utilización del factor fue de Bs.5000, oo a Bs. 8.200, oo lo que da un 64%, el porcentaje de inflación en el mismo periodo, como lo anexa marcado con la letra M, y que lo sustenta el articulo 14, 38 de la Ley de Arrendamientos

Inmobiliarios.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia que la cláusula de penalización prevista en la cláusula séptima, sea ilegal, porque la Ley de arrendamiento Inmobiliario la prevé en el articulo 8, Capitulo II, donde esta debe entenderse como una sanción prevista por las partes, y que si el arrendatario incumplía esta cláusula seria sancionado con los montos indicados, para que el arrendatario desocupe el local lo mas pronto posible, estableciendo montos trimestrales.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia las pretensiones del demandante de anular la Cláusula décima, puesto que la misma esta tipificada en el articulo 34 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario contemplada para contrato determinado.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia declarar nula la cláusula décima octava, en cuanto a la exigencia de pagar la cantidad de BsF.11.000, oo por metro cuadrado de edificación dañada en caso de incendio por que la cláusula habla de la cantidad de Bs. 9000, oo, y no la de Bs. 11.000, oo pues se refiere a otro contrato, ya que no solo esta involucrado el costo de construcción sino el desmantelamiento de la parte dañada por metro cuadrado que se dividiría por la mitad de los Bs. 9000, oo.

Que el arrendatario tiene la oportunidad de realizar el mismo las reparaciones si le parece caro.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia que se quiera anular la cláusula vigésima referente a los gastos judiciales y extrajudiciales originados por el hecho del arrendamiento.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia que la cláusula vigésima primera, sea objeto de nulidad como que el demandante tiene otra versión del contrato ya que aquí no aparece que ninguna construcción de planta alta sino que se le permite al arrendatario efectuar las construcciones que tenga que realizar fuera del local arrendado.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia que la cláusula vigésima segunda sea objeto de nulidad, ya que se refiere a que si se aprobara una ley donde se fije el canon de arrendamiento mas bajos a los convenidos entre ellos el arrendador se comprometía a no solicitar el reintegro de los mismos.

Que niega, rechaza, contradice, no admite, ni conviene bajo ninguna circunstancia que deba convenir o ser condenado en costas por el presente proceso.

Que niega, rechaza, contradice, objeta, desmiente, reclama y se opone a la cuantía de la reconvención por la cantidad de Bs. 446.400, oo.

DE LA RECONVENCION

Que conforme a lo previsto en los artículos 35, 888, 365, del Código de Procedimiento Civil, propone la reconvención, en la presente acción en su propio nombre en contra del ciudadano S.M., de nacionalidad española, titular de la cedula Nº E-168.711, Por concepto de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE, del contrato celebrado entre ellos por un local comercial de dos plantas de 250 Mts2, ubicado en el edificio Wever, avenida Jofre Paul, Jatem, Avenida Don Bosco y Principal de Cujicana de Punto Fijo Municipio Carirubana del Estado Falcón, por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Carirubana del Estado Falcón, en fecha 02-04-09, bajo el Nº 99, Tomo 12 de los libros autenticaciones llevados por esa notaria y que se anexa marcado con letra Y, todo conforme a lo previsto en los artículos 1167 del Código Civil.

Que reconviene por el incumplimiento de las cláusulas Duodécima, Décima, Décima novena, Décima quinta, Vigésima, y el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del convenio con el arrendatario para rescindir del contrato, y exigir la desocupación del inmueble arrendado y los daños y perjuicios correspondientes por estar en presencia de una relación contractual Bilateral.

Que solicita resolver y dejar sin efecto y sin valor alguno en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento.

Que se le entregue el local libre de personas y bienes totalmente en buenas condiciones, el local de su única y exclusiva propiedad constituido por dos plantas de 250 Mts2.

Que conforme a lo previsto en el articulo 80 del Código de Procedimiento Civil sea acumulada la causa 9548 con al causa 9551.

Que subsidiariamente se le cancele las costas y costos del proceso en caso de vencimiento total.

Que estima la cuantía de la reconvención por la cantidad de Bs.309.600, oo, equivalentes a 5.629, 09 UT.

DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION:

Los apoderados Judiciales de la parte accionante ciudadano S.M.R., plenamente identificado en actas, presento escrito de contestación a la reconvención donde alega:

Que niega, rechaza y contradice que haya incurrido en alguna conducta repugnada por el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.

Que la demanda incoada se refiere a la pretensión de reintegro de canones de arrendamiento pagados de más por su representado.

Que a esta pretensión esta procedentemente agregada, la pretensión de anulación de cláusulas abusivas.

Que del texto de contestación a la demanda presentada por el demandado, surgen razonables indicios de que no se comprendió el propósito del citado artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.

Que en efecto el artículo 52 de la ley eiusdem, permite la acumulación de causa por razones de conexidad y no por ello se somete a fraude procesal, ni por que narren los mismos hechos.

Que la confusión se pone de manifiesto cuando ella misma en el libelo de la contestación a la reconvencional solicita expresamente que se acumulen las causas 9548, y 9551, con base a lo previsto en el artículo 80 del Código de Procedimiento Civil.

Que esta pretensión esta precedentemente agregada, la pretensión de anulación de cláusulas abusivas, conjuntamente con una pretensión de cumplimiento contractual.

Que el articulo 52 de la citada Ley, permite la acumulación de causas cuando por razones de conexidad, entre estas haya identidad de personas, titulo aunque el objeto de la pretensión sea distinto y no por ello sea fraude procesal.

Que no es cierto, niega, rechaza y contradice que en la oportunidad de la práctica de la Inspección Judicial decretada por el Tribunal de la causa Nº 9548 de fecha 19-01-2009, hubiera en el local objeto de la acción nueve sacos, ni tampoco almacenados sacos de harina, con peso superior a cuatrocientos por metro cuadrado o seiscientos kilogramos por metro cuadrado, en ninguna parte del local.

Que niega, rechaza, contradice que persona alguna en cualidad de apoderado judicial del demandante haya impuesto las condiciones o regulaciones de la relación arrendaticia pues siempre alego que fue el demandado de autos quien reconviene e impuso tales condiciones y regulaciones.

Que persiste en el intelecto de la parte demandada, la confusión conceptual en cuanto a la competencia funcional, jurisdiccional para dilucidad asuntos controvertidos en materia de reintegró de canones cobrados en demasía.

Que es importante destacar que a pedimento del arrendador, demandado reconviente, el canon de arrendamiento, del local arrendado a que se refiere la demanda, se hace en dos partes sujeta al pago del impuesto de valor agregado y la otra no.

Que niega, rechaza, y contradice que el local arrendado, referido en el libelo de la demanda, tenga dos entradas independientes de acceso al publico, ni que existan separaciones físicas en el interior de este, que permita ver que haya mas de un local comercial pues solo se conforma por un local desde el año 1998.

Que no es cierto, niega, rechaza, contradice que el arrendador demandado reconviniente, haya prestado, directa, ni indirectamente, ningún tipo de ayuda, o aporte dinerario o especie, al arrendatario a la firma D.P. 96 C.A., para acrecer económicamente.

Que niegan, rechazan, contradicen que el demandante reconvenido haya incumplido con las regulaciones de la relación arrendaticia que motivo la presente causa hoy reconvenida, que el arrendador pretende interferir en la vida jurídica de la persona jurídica distinta al arrendatario.

Que niega, rechazan y contradicen que el demandante reconvenido haya incumplido con la llamada Cláusula Duodécima Novena, relativa a la visita directa o mediante representante al local arrendado objeto de la presente acción.

Que niegan que el abogado F.G., sea apoderado judicial de la Firma Mercantil D.P. 96 C.A., ni que el ciudadano I.F.M., haya prohibido ninguna Inspección, ni judicial, ni extrajudicial.

Que niegan, rechazan, contradicen, que se haya apersonado al local comercial arrendado, a que se refiere la demanda incoada, ningún notario o notaria al arrendatario.

Que niegan, rechazan, contradicen que existan causales para pretender en derecho a la resolución del contrato alguno o regulaciones de la relación arrendaticia de marras, pues como se demando existen cláusulas yuxtapuestas, indebidas, contrarias a la buena fe existente desde el año 1998.

Que por lo tanto, no es procedente la petición de resolución de contrato interpuesta reconvencionalmente, ni mucho menos la entrega de local arrendado referido en el libelo de la demanda.

Que no es cierto, niega, rechazan y contradicen que deba el demandado reconviniente, cantidad de dinero alguna, ni menos por concepto de costas y costos procesales, porque son intuito procesal aplicado al perdidoso de una incidencia.

Que niegan, rechazan y contradicen que el demandado reconviniente, haya producido anexos a su escrito de contestación, ningún aporte documental como lo afirma en el texto del mismo denominados con la letra u, t, k, j, p, j, u, k, x, a, e,n,ñ,c,w,d,r,d,m,p.

Que las costas procesales estimadas y especificadas en el libelo de la demanda del presente juicio, no fueron tempestivamente impugnadas conforme a lo previsto en el articulo 38 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR EL DEMANDANTE

Los abogados E.C.A., F.G., inscritos en el IPSA bajo el Nº 12.156, 50.520, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados del demandante promovieron en su escrito de pruebas.

1-Ratificaron formal y expresamente el recurso ordinario de Oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada. Considera quien acá decide, que este no es un medio de prueba PER SE por lo que no se le concede valor alguno. Y ASÍ SE DECIDE.-

3-Prueba de experticia de expertos contadores en el costo histórico de la edificación de fecha 24-09-86. Prueba que no fue evacuada por lo que no hay nada que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.-

4-Prueba de experticia de expertos ingenieros civiles para determinar la existencia física del local comercial, la cabida o área de construcción del local comercial en cuanto al tipo de construcción y constitución y características físicas. Prueba que no fue evacuada por lo que no hay nada que valorar. Y ASÍ SE DECIDE.-

5-Inspección Judicial del aspecto externo del local donde funciona D.P.

96, C.A., tipo de número de ventanas, puerta de acceso al público, característica

físicas tanto en planta baja como alta, apariencia externa. Prueba que fue negada por auto de fecha 09 de Febrero de 2010. Y ASÍ SE DECIDE.-

6-Pruebas documentales contentivas de legajo signado con las letras, descritos respectivamente y valorados así:

SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0001:

  1. copia simple documento de arrendamiento entre el ciudadano LEARSY WEVER, y el ciudadano S.M.R., en fecha, anotado bajo el N° 179 Tomo 35 de los libros llevados ante la notaria Publica de Punto Fijo en fecha 10-04-96. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

  2. copia simple documento de arrendamiento entre el ciudadano LEARSY WEVER, y el ciudadano S.M.R., en fecha, anotado bajo el N° 87 Tomo 56 de los libros llevados ante la notaria Publica de Punto Fijo en fecha 21-06-96. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0002,

  3. copia simple de documento de hipoteca, registrado bajo el N° 40, FOLIOS 111, AL 115, Tomo 8, II, Trimestre del año 1985 de fecha 12-06-85. Documentos públicos que no fueron impugnados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ

    SE DECIDE.-

  4. copia simple de crédito de ampliación registrado bajo el N° 16, Folios 38 al 39 del Protocolo I Tomo 11, del III Trimestre año 1986 de fecha 24-09-86. Documentos públicos que no fueron impugnados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

    SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0003A, Copia simple del expediente de consignación signado con el N° 905-09, llevado ante el JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO CARIRUBANA DEL ESTADO FALCON, del ciudadano S.M. a favor de LEARSY WEVER ROMERO. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, que al ser presentado en copia no fue impugnado de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0004A, copia simple de contrato de arrendamiento entre el ciudadano LEARSY WEVER, y el ciudadano S.M.R., en fecha 02-04-2009, anotado bajo el N° 99 Tomo 12 de los libros llevados ante la notaria Publica Primera de Punto Fijo Municipio Carirubana del Estado Falcón. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0005A, copia simple de documento de propiedad de parcelas de terreno del ciudadano LERASY WVER ROMERO, registrado bajo el N° 34, Folios 262, al 268 del Protocolo I, Tomo 8, Primer Trimestre del año 2007, fecha 12-02-2007. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0006A, copia simple de documento de construcción del edifico, registrado bajo el N° 45, Folios 381 al 387, II Trimestre del año 2007, en fecha 02-05-07. Documentos públicos que no fueron impugnados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

    SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0007A, copia simple de expediente de solicitud de notificación Judicial signada con el N° 3540-2009, presentada por el ciudadano LEARSY WEVER ROMERO, EN FECHA 20-10-09. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, que al ser presentado en copia no fue impugnado de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0008A, Copia certificada de Registro de Comercio de D.P. 96 C.A., inscrita bajo el Tomo 9-A, N° 14, DE FECHA 12-04-96, llevado ante el Registro de Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0009A, copia simple de aumento de capital de

    la empresa D.P. 96 C.A., inscrita bajo el Tomo 42-A, número 22, de fecha 28 de diciembre de 2005, llevado ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-00010A, copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano LEARSY WEVER ROMERO, y PROVEEDORA DE OFICIANS FALCON C.A., llevado ante la Notaria Publica Primera de Punto Fijo bajo el N° 55, Tomo 115, de fecha 01-12-95. Documentos públicos que no fueron impugnados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

    SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-00011A, copia simple de documento de cesión de derechos del ciudadano LEARSY WEVER a CADAFE, por garantía y buen funcionamiento, saneamiento, inserto bajo el folio 1, Tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados ante la Notaria en fecha 01-08-90. Documentos públicos que no fueron impugnados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

    SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-00012A, copia simple de contrato de arrendamiento entre el ciudadano LEARSY WEVER ROMERO y S.M., en fecha 09 de abril de 2003, bajo el N° 49, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo Municipio Carirubana Del Estado Falcón. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, que al ser presentado en copia no fue impugnado de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    SMR-DINOPAN 96-ECA-FGM-00014, copia de documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, en fecha 29-09-09, bajo el Nº 17, Tomo 62, contentivo de regulaciones de canon de arrendamiento entre el demandado reconviniente y MUNDO DE FIESTAS C.A., a los fines de comprobar la imposición de cláusulas del mismo tenor que las delatadas en el presente juicio. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, que al ser presentado en copia no fue impugnado de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

    7-Prueba de informe a la empresa CADAFE, Documentos administrativos que no fueron tachados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

    8-Prueba de informe de Hidrofalcón. , solicitando información completa del servicio de agua potable del inmueble objeto de la acción. Documentos administrativos que no fueron tachados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

    9- Prueba de informe de Hidrofalcón a los fines de que informe la fecha en que inicio la prestación del servicio de agua potable y cloacas que cuyo número de cuentas es 030600318600, RIF. Nº 030600318600 a nombre de LEARSY WEVER. Documentos administrativos que no fueron tachados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

    10- Prueba de informe a la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, solicitando información completa del contribuyente por concepto de impuestos inmobiliarios del ciudadano LEARSY WEVER. Documentos administrativos que no fueron tachados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

    11- Prueba de informe a la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, solicitando información completa del contribuyente por concepto de patente de industria y comercio dada la actividad económica del arrendador desde el año 1994, del ciudadano LEARSY WEVER. Documentos administrativos que no fueron tachados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

    12-Prueba de informe al SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA SENIAT. Documentos administrativos que no fueron tachados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y

    ASÍ SE DECIDE.-

    DE LAS PRUEBAS DEL DEMANDADO RECONVENIENTE

    El ciudadano LEARSY WEVER, actuando con el carácter acreditado, asistido de abogado promovió en su escrito de pruebas.

    1- Copia del Contrato de arrendamiento, anexo marcado con la letra Y, por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Carirubana del Estado Falcón, en fecha 02-04-09, bajo el Nº 99, Tomo 12. Documentos que ya fueron objeto de apreciación por lo que se le conceden la misma valoración. Y ASÍ SE DECIDE.-

    2-Promueve libelo de la demanda por reintegro de alquileres introducida por el demandante reconvenido del la presente causa. Documento Público de conformidad al artículo 1357 del Código Civil, se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    3- Copia del Informe del Funcionario de la Notaria Publica Segunda del Municipio Carirubana del Estado Falcón, con soporte grafico, anexo marcado con la letra Z cuyo original riela en el expediente 9548. Se aprecia como un indicio ya que la misma por ser practicada fuera del juicio y por lo tanto ser extralitem no hubo el respectivo control de la prueba por lo que acogiendo el criterio de la Sala Político Administrativa la cual estableció:

    Pues bien, ha sido criterio reiterado de esta Sala que las inspecciones extra litem tienen valor de indicio, ello por cuanto la parte contra quien se produce en juicio no participó en su evacuación, lo que implica que no pudo ejercer el control de la prueba

    (SPA/febrero/00157-13208).

    Por lo que siguiendo este criterio se le concede el valor probatorio otorgado. Y ASÍ SE DECIDE.-

    4-Informe del Instituto Autónomo de Bomberos del Municipio Carirubana, marcado con la letra A-1. Documentos administrativos que no fueron tachados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

    5-Fotografías foliadas con el Nº 167, 168 del expediente 9548, presentadas por el demandante reconvenido como soporte de Inspección Judicial de fecha 19/01/10. Se aprecia como un documento privado emanado de tercero que debió ser ratificado por la persona que la realizo además de reforzar, este medio probatorio, por otros medios como la expresión de las características de la cámara utilizada; En este sentido, el procesalista H.E.I. Bello Tabares, en su libro “Tratado de Derecho Probatorio” (Tomo 2), con relación a la prueba de fotografía, escribe lo siguiente:

    De esta manera, analizando ambos escenarios tenemos, que partiéndose del supuesto que el proponente debe demostrar la autenticidad de la fotografía, sin aguardar que su contendor judicial la impugne, al momento de proponer la misma deberá promover medios de prueba adicionales que demuestren la autenticidad, tales como la prueba testimonial, la pieza de convicción que sirvió para realizar la fotografía, entre otros…

    Por lo que siguiendo este criterio no se le concede valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.-

    6- Permiso de habitabilidad emitido por la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Carirubana, marcado con la letra K. Documentos administrativos que al ser presentado en copia no fue impugnado de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    7-Documento emitido por la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Carirubana de fecha 02-09-1996, marcado con la letra E-R-01-96, anexo signada con la letra J. Documentos administrativos que al ser presentado en copia no fue impugnado de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    8-Comunicación de jefe de Catastro al Sindico Municipal, anexa marcada con la letra X. Documentos administrativos que al ser presentado en copia no fue impugnado de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    9-Resolución de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón de fecha 03-01-96, anexo marcada con la letra T. Documentos administrativos que al ser presentado en copia no fue impugnado de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    10-Petición de exoneración de regulación de alquileres anexo marcada con la letra U. Documentos administrativos que al ser presentado en copia no fue impugnado de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    11- Copia de Contrato de arrendamiento registrado ante la Notaria Publica

    Primero de Punto Fijo Municipio Carirubana del Estado Falcón, bajo el Nº 99, Tomo 12 de fecha 02-04-09, anexo marcado con la letra Y. Documentos que ya fueron objeto de apreciación por lo que se le conceden la misma valoración. Y ASÍ SE DECIDE.-

    12-Permisos de Construcción y Cedula de habitabilidad de las edificaciones construidas en el año 2007. Documentos administrativos que al ser presentado en copia no fue impugnado de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le concede valor probatorio de su contenido. Y ASÍ SE DECIDE.-

    13-Registro de Propiedad del Wever, anexo marcado con la letra B-1, llevado ante el Registro Publico del Municipio Carirubana del Estado Falcón bajo el Nº 45, folio 381 al 387, Protocolo I, Tomo Séptimo Segundo Trimestre de 2007. Copia simple de documento público que no fue impugnada por lo que se le concede valor probatorio de su contenido, de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-

    14-Acta estutaria inicial de D.P. 96 C.A., anexo marcado con la letra R. Copia simple de documento público que no fue impugnada por lo que se le concede valor probatorio de su contenido, de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-

    15- Copia certificada de la Modificación estutaria de la empresa D.P. 96 C.A., anexo marcada con la letra D. Copia simple de documento público que no fue impugnada por lo que se le concede valor probatorio de su contenido, de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-

    16- Definición de Accionista de la enciclopedia Economía, anexo marcado con la letra W. Documento privado que no fue impugnado, pero a los fines de esta causa es impertinente ya que no aporta nada a la pretensión del demandante reconvenido, por lo que se desecha. Y ASÍ SE DECIDE.-

    17-Promueve el compromiso pactado en la cláusula duodécima enunciada en el aparte 1-6, referente a que el inmueble solo será destinado para la actividad comercial que determine el acta constitutiva Estatutaria de la empresa D.P. 96 CA., del cual el arrendatario es accionista mayoritario y no pudiendo darle uso diferente al inmueble previa autorización escrita del arrendador prueba que resulta inútil ya que nada aporta ni a la pretensión principal ni a la

    reconvención por lo que se desecha del ITER PROCESAL Y ASÍ SE DECIDE.-

    18- Copia de Contrato de arrendamiento con la empresa Proveeduría Falcón C.A, de fecha 10-04-96, registrado bajo el Nº 179, Tomo 35 de los libros llevados en la Notaria Publica de Punto Fijo, anexo marcado con la letra N. Documentos públicos que no fueron impugnados, pero resultan inútiles al controvertido ya que nada aporta a la pretensión principal ni a la reconvención propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

    20-Foto del accidente por el que se reconstruyo la fachada, anexo marcado con la letra Q. se aprecia como un documento privado emanado de tercero que debió ser ratificado por la persona que la realizo además de reforzar, este medio probatorio, por otros medios como la expresión de las características de la cámara utilizada; En este sentido, el procesalista H.E.I. Bello Tabares, en su libro “Tratado de Derecho Probatorio” (Tomo 2), con relación a la prueba de fotografía, escribe lo siguiente:

    De esta manera, analizando ambos escenarios tenemos, que partiéndose del supuesto que el proponente debe demostrar la autenticidad de la fotografía, sin aguardar que su contendor judicial la impugne, al momento de proponer la misma deberá promover medios de prueba adicionales que demuestren la autenticidad, tales como la prueba testimonial, la pieza de convicción que sirvió para realizar la fotografía, entre otros…

    Por lo que siguiendo este criterio no se le concede valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.-

    21- Copia de Contrato de arrendamiento de fecha 02-04-09, registrado bajo el Nº 99, Tomo 12, de los libros de la Notaria Publica Primera de Punto Fijo del Estado Falcón, anexo marcado con la letra Y. Documentos que ya fueron objeto de apreciación por lo que se le conceden la misma valoración. Y ASÍ SE DECIDE.-

    22- Copia del Contrato de arrendamiento inicial del segundo local de fecha 07-04-98, registrado bajo el Nº 23, Tomo 56 de los libros de la Notaria Publica Primera, marcado con la letra O. Documentos que ya fueron objeto de apreciación por lo que se le conceden la misma valoración. Y ASÍ SE DECIDE.-

    23- Copia de Contratos firmados, y redactados por el abogado F.G., ante Notaria Publica marcado con la letra S, registrado bajo el Nº 47, Tomo 25, de los libros llevados ante la Notaria Publica Segunda de Punto Fijo Municipio Carirubana del Estado Falcón. Documentos que ya fueron objeto de

    apreciación por lo que se le conceden la misma valoración. Y ASÍ SE DECIDE.-

    24- Copia de Página de Internet del Banco Central de Venezuela, anexo marcado con la letra L. documento electrónico que no fue objeto de impugnación, pero a los fines de la presente causa es inútil ya que nada prueba sobre la pretensión principal, es decir, sobre el incumplimiento. Y ASÍ SE DECIDE.-

    25- Copia de Página de Internet del Banco Central de Venezuela, anexo marcado con la letra M. documento electrónico que no fue objeto de impugnación, pero a los fines de la presente causa es inútil ya que nada prueba sobre la pretensión principal, es decir, sobre el incumplimiento. Y ASÍ SE DECIDE.-

    26-Prueba de reconocimiento del contenido de los documentos. Prueba que fue negada por auto de fecha 08 de Febrero de 2010 al considerar el Tribunal que dado que los documentos emanan de un ente de la administración pública los mismos son equiparados a documentos públicos por lo cual no pueden ser ratificados, ya que sólo se ratifican documentos privados emanados de terceros de conformidad al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

    I

    DE LA RECONVENCION

    La parte demandada en su oportunidad de contestar la demanda interpone reconvención y pide la Resolución del Contrato de Arrendamiento de fecha 02 de Abril de 2009; y lo hace alegando lo siguiente:

    1. - Que el arrendatario incumplió la Cláusula duodécima, la cual establece que el arrendatario no podrá instalar dentro del local una empresa de la cual no sea su propietario o accionista mayoritario, alega que el arrendatario dejó de ser el accionista mayoritario de la empresa “D.P. 96 C.A”. Al respecto, consta en la presente causa, la acta de asamblea donde se modificó los estatutos sociales de la firma mercantil D.P. 96 C.A, en la cual se aumentó el capital a 80.000 acciones nominativas siendo que el ciudadano S.M., demandante arrendatario reconvenido, obtiene 32.000 acciones y los demás socios cada uno 16.000 acciones nominativas, esta sencilla división de acciones establece, sin lugar a dudas, que el socio mayoritario es el ciudadano S.M., ya que individualmente es quien posee mayor numero de acciones, dando a entender, que es el socio que mas interés y participación dineraria tiene en la referida firma mercantil; aceptar la tesis que el socio mayoritario sea quien posea el la mitad mas uno, es totalmente ilógico, por lo menos este caso específico, ya que los otros socios tampoco tienen ese porcentaje, individualmente considerado, tendrían que unirse los tres socios restantes para conformar la mayoría accionara, lo que requeriría que fusionasen sus acciones y nombraran un representante, lo que evidentemente no es el caso; Cosa diferente, es que el ciudadano S.M., por disposiciones de los estatutos de la referida empresa, al momento de la firma del contrato de arrendamiento, no tuviese la facultad de representar a la firma mercantil, ya que se desprende que para el momento de la firma del contrato de arrendamiento su cargo era de Vicepresidente de la empresa, lo cual, salvo mejor criterio, representaría un incumplimiento del contrato; pero este hecho no fue alegado por el demandado reconviniente. Por lo que, quien acá decide, considera que no hay incumplimiento de la cláusula decimosegunda. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

    2. - Que el arrendatario incumplió la Cláusula décimo novena, la cual establece que el arrendador podrá visitar de manera directa o por medio de un representante el local arrendado, argumenta que se incumplió esta cláusula ya que se realizó un inspección extrajudicial a través de un funcionario de la Notaría pública Segunda de Punto Fijo y el director gerente de la empresa no permitió el acceso al interior del local incumpliendo la causal citada. A este respecto, cabe indicar que las cláusulas contractuales otorgan derechos y deberes, si bien contractualmente el arrendador puede visitar el local arrendado, no es menos cierto que dicha visita debe ser consentida por el arrendatario, lo contrario sería un abuso de autoridad del arrendador ya que el hecho de que el arrendador sea el propietario del local, no lo es de lo que en el interior del mismo existe, teniendo presente que una de las obligaciones del arrendador es permitir el uso y disfrute del bien arrendado. En el presente caso el arrendador se presento no visitar como lo indica la cláusula contractual sino a inspeccionar con un funcionario publico, a lo cual, a criterio de quien suscribe, podía, como en efecto lo hizo, negarse el arrendador. Al ser esto así, quien acá decide, considera que no hay incumplimiento de la cláusula décimo

novena

Y ASÍ SE ESTABLECE.-

  1. - Que el arrendatario incumplió la Cláusula décima quinta, la cual establece que el arrendatario no podrá hacer ninguna modificación, construcción o reparación al inmueble arrendado sin obtener la autorización del arrendador, alega el demandando reconviniente que nunca se autorizo la eliminación de las entradas independientes del local del restorante o de la panadería ya que siendo estos locales por empresas diferentes debían de tener entradas independientes. a este respecto, considera quien acá decide, por una máxima de experiencia, es decir, por conocer este Juzgador el local en referencia, y presumiendo que debe ser el mismo conocimiento del demandado reconviniente, ya que esta domiciliado en el mismo edificio, que la empresa D.P. 96 C.A, ha tenido el mismo y único acceso desde hace aproximadamente cinco años, por lo que denunciar a esta alturas este incumplimiento contractual, salvo mejor criterio, resulta ilógico, ya que se entiende, y así es aceptado por las partes, que tiene una relación arrendaticia de 14 años, por lo que el arrendador visita, por lo menos, mensualmente el local arrendado para cobrar el canon de arrendamiento, lo que por una presunción Hominis, de este Juzgador, el demandado reconviniente tenía conocimiento de este hecho lo que consecuencialmente se traduce en un consentimiento tácito de esta modificación; Al ser esto así, quien acá decide, considera que no hay incumplimiento de la cláusula décimo quinta. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

  2. - Cláusula Vigésima, la cual establece que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato dará derecho al arrendador de aplicar el artículo 1167 del Código Civil. A este respecto, quien acá decide considera, que al haberse establecido precedentemente que el arrendatario no incumplió ninguna de las cláusulas contractuales, forzoso es establecer improcedente la aplicación de esta cláusula. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

Establecido por este Tribunal lo anterior, debe la Reconvención incoada por Resolución de Contrato de Arrendamiento, declararse SIN LUGAR, como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-

II

En lo que respecta a la pretensión principal el argumento substancial de la causa está el hecho de que el referido inmueble no está exento de regulación, y

por lo tanto debe reintegrarse lo pagado en demasía, y lo hace en los siguientes términos:

Que el inmueble en donde esta integrado el local comercial objeto de la presente acción data del año 1985, fecha en la que fue gravado con dos hipotecas, una en primer grado a favor del Banco Hipotecario de Occidente, y la otra en segundo grado a favor de la empresa Maraven S.A., quien entonces fungía como patrono del arrendador según documento de fecha 12-06-1985, registrado ante la oficina Subalterna del Registro Publico del Distrito

Carirubana del Estado Falcón, bajo el Nº 40, Tomo 8, Protocolo Primero, Segundo Trimestre.

Que estos gravámenes fueron ampliados para la ampliación del crédito dinerario original según documento inscrito bajo el Nº 16, P.P., Tomo 1, de fecha 24-09-86, ante el Registro Publico de Punto Fijo Estado Falcón.

Que el inmueble en mención fue liberado por cancelación de la obligación principal de préstamo dinerario en el año 1996 de fecha 22-07-96, según documento registrado bajo el Nº 47, Protocolo primero, Tomo 3º, Primer Trimestre, cuyas copias anexa identificado con las siglas SMR-DINOPAN96-ECA-FGM-0002A.

Que en razón de lo antes expuesto el inmueble objeto de la presente acción no esta exento de regulación de cánones de arrendamiento según lo dispuesto en el artículo 4, literal b, del Decreto con Rango Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en efecto el decreto Nº 298 emitido por el Ministerio de Fomento de fecha 15-06-1989, publicado en gaceta Nº 34.262, de fecha 14-07-89, vigente, para el caso en cuestión dispone que solo están exentos de regulación los inmuebles construidos con posterioridad al 02-01-1987.

Que la norma legal aplicable al caso es la Ley Orgánica de

Ordenación de territorio en su artículo 80, de fecha 11-08-83, relativa a la elaboración de proyecto de construcción.

Por tales argumentos, al decir del demandante reconvenido, el arrendador demandante debe reintegrar cantidades específicas de dinero por el cobro excesivo en los cánones ya que los mismos no se ajustan a la realidad legal que rigen al inmueble arrendado.

Ahora bien, el demandado reconviniente niega, rechaza y contradice, en su contestación, el hecho de que el local arrendado no esté exento de regulación arrendaticia y sustenta su alegato en base a una serie de documentales de tipo administrativos y los produce en copias simples, a la vez indica que los originales de los mismos están consignados en la causa N° 9548 seguido por este mismo Tribunal, en la cual se ventila juicio de idénticas características en su objeto y sus partes; por notoriedad judicial se constata que efectivamente en dicho expediente consta el original de documento administrativo en el cual el órgano administrativo municipal otorga le exención de la regularización de canon de arrendamiento al ciudadano Learsy Wever con lo cual logra demostrar, el demandado, que el inmueble esta exento de regulación. Al ser esto así, el establecimiento de los cánones de arrendamiento quedaba a la voluntad de las partes, pactadas y plasmadas en los respectivos contratos que era o es el instrumento que regularía y regula este tipo de situaciones. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

Ante tal situación se concluye que los canon de arrendamientos –al estar exceptuado el inmueble de regulación arrendataria- deben ser fijados por convenciones plasmadas en los contratos de arrendamientos, como siempre sucedió, en la relación arrendaticia, por lo que la demanda de Reintegro de Cánones no debe prosperar en derecho y debe ser declarada SIN LUGAR; como así se hará saber de forma clara, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-

DECISION

En merito de los fundamentos expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, decreta:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la demanda de REINTEGRO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano S.M.R., en contra del ciudadano LEARSY R. WEVER ROMERO, ambos identificados Up Supra.

SEGUNDO

Se condena en costa a la parte Demandante por haber sido totalmente vencido en juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Se declara SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano LEARSY R. WEVER ROMERO en contra del ciudadano S.M.R., ambos identificados Up Supra.

CUARTO

Se condena en costa a la parte Demandada reconviniente por haber sido totalmente vencido en la Reconvención intentada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Se deja sin efecto la Medida Innominada decretada en fecha 29 de Enero de 2010.

Publíquese, regístrese. Notifíquese.

Déjese copia certificada del presente fallo en el archivo del Tribunal.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Punto Fijo, a los 21 días del mes de Enero de 2011. Años 200° y 151°.

El Juez Provisorio,

Abog. E.B.G..

El Secretario Titular,

Abog. V.H.P.B.

Nota: La anterior sentencia fue publicada en su fecha, siendo las 03:25 pm., previo el anuncio de Ley y registrada bajo el Nº 009 fecha up supra. Conste.

El Secretario Titular,

Abog. V.H.P.B.

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