Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Julio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp: N° CB-10-1088

PARTE ACTORA RECONVENIDA: A.G.S.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.833.311.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: N.C.R., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 36.066.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: A.R.R.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.854.684.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: M.C.C., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 12.363.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

ANTECEDENTES EN ALZADA

-I-

Corresponde a éste Tribunal conocer de las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación intentado por el abogado N.C.R., en su condición de apoderado judicial de la parte actora ciudadano A.G.S.C. contra la decisión de fecha 01 de junio de 2009, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por el hoy apelante contra el ciudadano A.R.R.C.; sin lugar la defensa de falta de cualidad activa alegada por el ciudadano A.R.R.C. en su escrito de contestación de la demanda; sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la parte actora reconvenida – ciudadano A.G.S.C.- en su escrito de contestación a la reconvención; y declaró sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la reconvención propuesta por el ciudadano A.R.R.C. en contra del ciudadano A.G.S.C. (F. 64 al 73 ambos inclusive de la pieza No. 1).

Por auto de fecha 10 de mayo de 2010, éste Tribunal le dio entrada al expediente asignándole el No. CB-10-1088 y fijó el lapso de diez (10) días de despacho siguientes a la fecha del auto in comento a los fines de dictar la respectiva decisión de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (F. 114 de la pieza No. 1).

Mediante auto de fecha 12 de julio de 2.010, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa (F. 115 de la pieza No. 1).

Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente pasa éste Tribunal a emitir su pronunciamiento en los siguientes términos:

DE LA RECURRIDA

Mediante sentencia de fecha 01 de junio de 2.009 (folios 64 al 73 ambos inclusive), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, dictó el fallo recurrido en los siguientes términos:

…Ahora bien, la parte demandada alegó la falta de cualidad de la parte actora en su escrito de contestación a la demanda, fundamentando la misma en que no existe documento alguno que acredite la propiedad del local arrendado, por lo que este sentenciador pasa a decidir dicha falta de cualidad de la siguiente manera:

Al respecto, observa este sentenciador que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.

Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.

…omissis…

En relación a la falta de cualidad activa, relacionada con la del ciudadano A.G.S.C., alegada y fundamentada por la representación judicial demandada en virtud de que no existe documento alguno que acredite la propiedad del local arrendado, este sentenciador debe precisar que conforme a lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil el contrato es ley entre las partes que lo suscriben, y en el caso de la acción de resolución del contrato el propio artículo 1167 del Código Civil al señalar que “si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo” le da la cualidad activa al ciudadano A.G.S.C., por lo que para el caso hoy sometido a discusión, poco importa quien ostente la propiedad al momento de demandar la resolución del mismo en virtud de algún incumplimiento a las cláusulas contractuales.

Habida cuenta de lo anteriormente expuesto, este Juzgador encuentra legitimado para intentar las acciones derivadas de la relación arrendaticia, no sólo al propietario de la cosa arrendada, sino que además a las partes que integran dicho contrato de arrendamiento, en consecuencia este sentenciador declara que el ciudadano A.G.S.C. si tiene cualidad activa para actuar en el presente proceso. Así se declara.-

-V-

DE LOS LITISCONSORTES PASIVOS NECESARIOS

La parte demandada reconviniente en su escrito de contestación de la demanda alegó no ser único arrendatario, ya que el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio fue celebrado entre 03 personas, el arrendador, Á.G.S.C. y los arrendatarios, J.C.V.D. y A.R.R.C., y que en virtud de ello no puede resolverse el referido contrato de arrendamiento demandando tan solo a uno de los 2 arrendatarios.

En efecto, del contrato de arrendamiento aportado al proceso por la parte actora se desprende que existen dos arrendatarios, los ciudadanos J.C.V.D. y A.R.R.C., siendo demandado sólo el ciudadano A.R.R.C. y no así el CIUDADANO J.C.V.D..

En ese sentido, este Juzgador debe precisar que dichos ciudadanos se encuentran vinculados por una relación sustancial única, es decir, el hecho de ser co-arrendatarios, de modo que cualquier modificación sustancial al estado de arrendatario de dichos ciudadanos debe operar frente a ambos, por cuanto mal podría pretenderse la ejecución de una sentencia sobre una persona que no es parte, lo cual iría en contravención del principio de relatividad del proceso civil y del derecho a la defensa del tercero contra quien obraría dicha ejecución.

…omissis…

Sobre la base de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgador debe precisar que para el caso objeto de estudio, la parte actora demandó a uno sólo de los co-arrendatarios, tal y como se desprende tanto del libelo de la demanda como del contrato de arrendamiento aportado a los autos, lo cual acarrea la improcedencia de la pretensión contenida en el libelo de la demanda presentada por el ciudadano, toda vez que es necesario que se encuentren demandados ambos co-arrendatarios, para que los efectos de la sentencia puedan recaer sobre ambos, caso contrario resultaría una decisión de imposible ejecución.

En consecuencia, este Juzgador declara improcedente la pretensión contenida en la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por el ciudadano A.G.S.C. en contra del ciudadano A.R.R.C., toda vez que para el caso hoy sometido a discusión los ciudadanos J.C.V.D. y A.R.R.C. al ser co-arrendatarios de inmueble anteriormente descrito, forman parte de un litisconsorcio pasivo necesario o forzoso, ya que comparten una situación común que es la de ser arrendatarios de un mismo inmueble, en virtud de un mismo contrato. Así se decide.-

- VI -

DE LA CUESTIÓN PREVIA EN LA RECONVENCIÓN

Corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la cuestión previa invocada por la parte actora reconvenida, y encontrándonos dentro de la oportunidad para dictar sentencia pasa a hacerlo de la siguiente forma:

Alegó el demandado la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 de nuestro Código Adjetivo, la cual contempla:

Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

6º) El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78...

Fundamentó la defensa previa opuesta en que el escrito de contestación a la reconvención en que la parte demandada reconviniente no cumplió con lo requerimientos establecidos en el artículo 340”.

…omissis…

Es importante señalar que los fines de decidir un asunto de manera coherente y conforme a lo solicitado por la parte que lo plantea, es necesario que dicha parte explique los supuestos de hecho que pretende subsumir a las normas invocadas, porque de no ser así, el Juzgador a la hora de decidir tendría que emprender la tarea de adivinar lo que el solicitante quiso alegar, arriesgándose a incurrir en algún vicio referente a la incongruencia del fallo.

Como consecuencia de las anteriores consideraciones, se desecha la cuestión previa propuesta genéricamente con base en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340 ejusdem, toda vez que la parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención no indicó razonamiento alguno tendente a subsumir las causales particulares del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil con algún elemento particular del libelo de la demanda. Así se decide.-

- VII -

DE LA RECONVENIÓN

Llegado el momento para decidir el mérito de la presente reconvención, este Tribunal lo hace atendiendo a las siguientes consideraciones:

La reconvención se contrae a un presunto incumplimiento de las disposiciones contractuales, la cual se encuentra fundada en el argumento de que la parte actora le había dado en arrendamiento a los demandados un local comercial según la cláusula primera del referido contrato, lo cual, según expresa el demandado reconviniente, resultó ser falso por cuanto dicho inmueble no tiene aprobado el permiso necesario para funcionar como tal, por encontrarse ubicado en una zonificación de vivienda familiar, por lo cual reconviene con el objeto de obtener la tan señala conformidad de uso comercial o a ello sea condenada la parte actora reconvenida.

La parte demandada reconviniente consignó a los autos un acto administrativo de notificación emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta, mediante el cual le hacen saber a los ciudadanos A.R.R.C. y H.H.R.C. que el inmueble ubicado en la avenida principal de Las Minas, casa No. 50, nivel Planta Baja de la Urbanización La Trinidad, Municipio Baruta “NO SE ENCUENTRA ACORDE CON LA ZONIFICACIÓN QUE RIGE EL INMUEBLE”.

En ese sentido, este sentenciador debe precisar que dicho acto administrativo tuvo por objeto examinar un permiso de “expendio de licores” y no como indicó la parte demandada reconviniente una conformidad de uso de local comercial, lo cual es distinto. Dicha situación conlleva a la necesidad de examinar las cláusulas “PRIMERA” y “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, las cuales expresan lo siguiente:

PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS un (01) inmueble de su propiedad constituido para un local comercial y su sótano, de más o menos DOSCIENTOS NOVENTA METROS CUADRADOS (290 MTS2) distinguido con el N° 50, ubicado en la Avenida Principal de Las Minas de Baruta Municipio Baruta del Estado Miranda.

SEGUNDA: LOS ARRENDATARIOS se obligan a destinar el inmueble única y exclusivamente para ABASTO Y/O AUTOMERCADO.

…omissis…

Ahora bien, este sentenciador en uso de las facultades otorgadas por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, estima que mal podría considerarse un incumplimiento a la estipulaciones contractuales el hecho de que el inmueble objeto del mencionado contrato de arrendamiento no tenga la permisión de expedir licores, toda vez que claramente se expresa en la cláusula “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento objeto del presente litigio que los arrendatarios “se obligan a destinar el inmueble única y exclusivamente para ABASTO Y/O AUTOMERCADO”, lo cual no necesariamente no implica una licorería.

Adicionalmente, este juzgador debe precisar que el acto administrativo tuvo por objeto examinar un permiso de “expendio de licores” y no como indicó la parte demandada reconviniente una conformidad de uso de local comercial, por lo que mal podría este sentenciador adjudicar al arrendador una obligación que no se encuentra pacta en el contrato de arrendamiento objeto de estudio, toda vez que como se indicó con anterioridad el inmueble estaba destinado única y exclusivamente para abasto y/o automercado.

En consecuencia, este Juzgador declara improcedente la reconvención propuesta por el ciudadano A.R.R.C. en contra del ciudadano A.G.S.C., por cuanto el demandado reconviniente no logró demostrar que el ciudadano A.G.S.C. tuviese la obligación de garantizar el permiso necesario para el expendio de licores. Así se decide.

…omissis…

TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

Mediante escrito libelar presentado en fecha 23/11/2.007 ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el abogado N.C.R., en su condición de apoderado judicial del ciudadano A.G.S.C. procedió a demandar al ciudadano A.R.R.C. por resolución de contrato de arrendamiento para que éste último conviniera o en su defecto fuera condenado por el Tribunal de la Causa a: 1.- Declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 21 de diciembre de 2004, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 21, Tomo 56 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; 2.- Ordenar la desocupación del inmueble objeto del contrato y entregarlo libre de personas y de bienes en las mismas condiciones que lo recibió; 3.- Condenar al demandado a pagarle la suma de TREINTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 34.560.000,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento cesantes desde el 21 de marzo de 2007 hasta el 21 de noviembre de 2007 ambos inclusive; 4.- Cumplir con lo establecido en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, es decir, el pago de la suma de CINCUENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 51.840.000,00), correspondiente a los meses que van desde el 21 de noviembre de 2007 hasta el 21 de enero de 2009, como indemnización de daños y perjuicios; 5.- En pagar la suma de CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS , desde el momento de ser declarada definitivamente firme la sentencia hasta la entrega definitiva del inmueble.

Por auto de fecha 18 de enero de 2.008 el Tribunal de la Causa admitió la demanda por el procedimiento breve, de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 09 de junio de 2.008, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, e interpuso reconvención contra la parte actora (F. 36 al 37 ambos inclusive de la pieza No. 1).

Mediante escrito de fecha 13/06/2.008, la representación judicial de la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención (F. 44 al 45 ambos inclusive de la pieza No. 1).

Por auto de fecha 10 de diciembre de 2.008, el Tribunal de la Causa admitió la reconvención planteada por la parte demandada y fijó el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación de la parte actora-reconvenida para que compareciera ante dicho Tribunal a dar contestación a la reconvención (F. 48 de la pieza No. 1).

El 29/04/2.009, la parte actora-reconvenida requirió ante el a quo se le proveyera sobre la medida de secuestro solicitada al momento de la interposición del escrito libelar (F. 54 al 56 ambos inclusive de la pieza No. 1).

El día 14/05/2.009, la parte demandada reconviniente solicitó fuera declarada por el Tribunal de la causa la nulidad del auto de admisión de la demanda de fecha 18 de enero de 2.008, en virtud de que según su criterio en el presente asunto la acción debió haber sido propuesta también contra el ciudadano J.C.V.D., toda vez que considera que en el presente asunto hay un litis consorcio pasivo necesario (F. 60 al 63 ambos inclusive de la pieza No. 1).

En fecha 01 de junio de 2.009 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas profirió el fallo objeto del recurso de apelación aquí bajo estudio (F. 64 al 73 ambos inclusive de la pieza No. 1).

MOTIVACION

-II-

El recurso de apelación bajo análisis ha recaído sobre una decisión que declaró sin lugar la pretensión contenida en la demanda de resolución de contrato propuesta por el ciudadano A.G.S.C. en contra del ciudadano A.R.R.C.; sin lugar la defensa de falta de cualidad activa alegada por el ciudadano A.R.R.C. en su escrito de contestación de la demanda; sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención; y se declaró sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la reconvención propuesta por el ciudadano A.R.R.C. en contra del ciudadano A.G.S.C.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En el libelo de la demanda la parte actora reconvenida afirma lo siguiente:

Que pretende la declaración judicial de la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21 de diciembre de 2004 entre el ciudadano A.G.S.C. y los ciudadanos J.C.V.D. y A.R.R.C., por falta de pago del canon de arrendamiento; que el referido contrato de arrendamiento versó sobre un local comercial constituido por un inmueble ubicado en Las Minas de Baruta, Avenida Principal, N° 50, Municipio Baruta del Estado Miranda; que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento acordaron que el canon de mensual era de Bs. 2.500.000,00 los primeros 06 meses, es decir, desde el 21 de diciembre de 2004 hasta el 20 de junio de 2005 y de Bs. 3.000.000,00 desde el 21 de junio de 2006 hasta el 20 de diciembre de 2006, con un aumento anual del 20% y que la falta de pago consecutiva de dos (2) mensualidades vencidas, daría derecho al arrendador de pedir la resolución del contrato y la entrega inmediata del inmueble; que el ciudadano A.R.R.C., comenzó a retardarse en los pagos de las pensiones de arrendamiento excusándose en argumentos injustificados; que hasta la fecha en que interpuso la demanda el demandado dejó de pagar 08 meses de arrendamiento por un valor cada uno de Bs. 4.320.000,00 (hoy en bolívares fuertes es CUATRO MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs.4.320,00) desde el 21 de marzo al 21 de Noviembre de 2007, lo que totaliza la cantidad de Bs. 34.560.000,00 (HOY EN BOLÍVARES FUERTES ES treinta y cuatro mil quinientos sesenta bolívares (Bs.34.560,00); que la situación fáctica le permite ejercitar su derecho subjetivo de pedir la resolución de la convención locativa y por consiguiente exigir la entrega inmediata del inmueble en las mismas condiciones en que fue dado en arrendamiento y las indemnizaciones de daños y perjuicios; que conforme a la cláusula séptima, a partir del 31 de Diciembre de 2006, el mencionado contrato se prorrogó por 02 años más, con vigencia de dicha prórroga hasta el 21 de diciembre de 2009; que en la cláusula duodécima del referido contrato se convino que el arrendatario pagará como compensación de daños y perjuicios los restantes cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del contrato, es decir, se obligó a cancelar al arrendador las pensiones locativas que se causen desde el 21 de Noviembre hasta el 21 de Diciembre de 2007, y desde el 21 de Diciembre de 2007 hasta el 21 de Enero de 2009, que es cuando se cumplen 02 años con motivo de la renovación, para un total de 12 mensualidades y que en total le adeudan la suma de Bs. 51.840.000,00 (hoy en bolívares es CINCUENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs.51.840,00); que como cláusula penal para el caso de no entregar el inmueble bajo arrendamiento debe pagar la suma de 5 unidades tributarias diarias hasta la desocupación real y efectiva del bien alquilado; que conforme a las consideraciones de hecho y de derecho invocadas es por lo que procede a demandar al ciudadano A.R.R.C. por la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21 de Diciembre de 2004.

Por su parte, en la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada reconviniente expresó lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho;

negó, rechazó y contradijo ser único arrendatario, ya que dicho contrato de arrendamiento fue celebrado entre 03 personas, el arrendador Á.G.S.C. y los arrendatarios J.C.V.D. y A.R.R.C. y que en virtud de ello no puede resolverse el referido contrato de arrendamiento demandando tan solo a uno de los 2 arrendatarios, motivo por el cual impugnó el contrato de arrendamiento que le fue opuesto; negó, rechazó y contradijo por ser falso e incierto que los co-arrendatarios J.C.V.D. y A.R.R.C. hayan celebrado convención privada alguna dejándolo a cargo de las obligaciones contractuales; opuso la excepción de contrato no cumplido, con fundamento a lo establecido en el artículo 1168 del Código Civil, en virtud de haber incumplido el arrendador con el contrato celebrado, ya que el local no cuenta con el permiso necesario para su funcionamiento como establecimiento comercial; que los arrendatarios, con el fin de mejorar las ventas y mejorar el rendimiento económico del supermercado a su cargo, se vieron en la obligación de solicitar la conformidad de uso para el expendio de licores, teniendo respuesta en fecha 21 de marzo de 2007, mediante oficio N° 406 contentivo de una negativa por parte de la oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta, toda vez que el inmueble detenta la zonificación especificada según la Dirección de Ingeniería Municipal como: R3: variante de la zona R3: vivienda unifamiliar aislada, vivienda bifamiliar aislada, vivienda multifamiliar y vivienda colectiva, según lo dispuesto en la ordenanza de zonificación del sector Sur-Este N° Extraordinario 1-5 de fecha 23 de enero de 1984, artículo 7; que al notificarle al ciudadano A.G.S.C., el mismo tomó una actitud evasiva, negligente y despreocupada a tan delicada situación; negó, rechazó y contradijo haber dejado de pagar 08 meses de arrendamiento por un valor de Bs. 4.320.000,00, en los lapsos indicados en el libelo de la demanda y que en virtud de ello desconoce los recibos de pago de dichos meses consignados por la parte actora; de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hizo valer la falta de cualidad del demandante toda vez que según sus dichos no constaba en los fundamentos de su demanda, documento alguno que acreditara la titularidad o propiedad del local arrendado; negó, rechazó y contradijo haber incumplido con la cláusula duodécima y que el arrendador tenga derecho a compensación de daños y perjuicios; reconvino al ciudadano A.G.S.C., por cuanto adujo que éste le había dado en arrendamiento un local comercial según la cláusula primera del referido contrato, lo cual resultó ser falso por cuanto dicho inmueble no tenía aprobado el permiso necesario para funcionar como tal, por encontrarse ubicado en una zonificación de vivienda familiar; reconvino al ciudadano A.G.S.C. a obtener la conformidad de uso comercial o a ello fuera condenado por el tribunal, con expresa condenatoria en costas y costos procesales.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.G.S.C. –en condición de arrendador- y los ciudadanos J.C.V.D. y A.R.R.C. –en condición de arrendatarios- ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 21 de diciembre de 2.004, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un local comercial y su sótano, de aproximadamente Doscientos Noventa Metros Cuadrados (290MTS2) distinguido con el No. 50, ubicado en la Avenida Principal de Las Minas de Baruta Municipio Baruta del Estado Miranda. La referida documental es valorada por quien aquí se pronuncia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 y siguientes del Código Civil, por tratarse de un documento autenticado que al no haber sido tachado o impugnado merece fe pública de su fecha cierta y de las firmas en él contenidas.

2. Copia simple de legajo de recibos de alquiler emanados de la propia parte actora. Las referidas documentales son valoradas de conformidad con el artículo 1.378 del Código Civil como papeles domésticos, que no hacen fe a favor de quien los ha escrito, en virtud de lo cual quedan desechados del material probatorio, y por consiguiente no se les puede otorgar ningún valor probatorio.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Acto administrativo de notificación emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta, mediante el cual le hacen saber a los ciudadanos A.R.R.C. y H.H.R.C. que el inmueble ubicado en la avenida principal de Las Minas, casa No. 50, nivel Planta Baja de la Urbanización La Trinidad, Municipio Baruta “NO SE ENCUENTRA ACORDE CON LA ZONIFICACIÓN QUE RIGE EL INMUEBLE”. Con respecto a ésta documental antes descrita, aprecia ésta sentenciadora que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo se constituye en un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad, es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarla; y por cuanto no fue objeto de impugnación, este Tribunal tiene este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo promueve, produciendo todo valor probatorio. Y así se declara.

2. Justificativo de testigo fechado el 09 de junio de 2008 del ciudadano A.R.B.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.351.048, evacuando por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas. Es de acotarse que dicho ciudadano fue el único testimonio aportado al presente proceso judicial, y siendo que el Código de Procedimiento Civil, prevé que el juez quien le corresponde el estudio y análisis de una testimonial, deberá efectuarlo en base a la valoración de la sana critica, considera el Tribunal que la citada testimonial, por haber sido el único testimonio, producido en ésta causa, tal y como ha sido reiterado en nuestra doctrina jurídica, el testigo único no puede producir valor probatorio cuando no pueda ser adminiculado a otro material probatorio que curse en las actas que integran el Expediente, aunado al hecho de que el citado testigo, ciudadano A.R.B.D., no fue promovido como testigo en éste juicio, para que ratificara su rendición en éste juicio, con respecto a sus afirmaciones realizadas en el mencionado justificativo. Y así se declara.

   DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA

   La parte demandada alegó la falta de cualidad de la parte actora en su escrito de contestación a la demanda, fundamentando la misma en que no existe documento alguno que acredite la propiedad del local arrendado, por lo que esta juzgadora pasa a decidir dicha falta de cualidad de la siguiente forma:

   Dentro de un juicio, se persigue la materialización de la ley al caso concreto, es decir, que deben concurrir a debatir pretensiones y defensas por las partes que la integran dicha causa.

   Con respecto a ésta defensa, considera el Tribunal, que la doctrina ha definido la ilegitimidad del actor, como un presupuesto procesal, es decir, un requisito esencial para el ejercicio de una acción, en el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga “legitimación ad-procesusm, sin el cual el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal. En éste orden de ideas, la doctrina en materia procesal, hace la distinción de lo que ha de entenderse por legitimidad ad-causam, ésto es, ser titular del derecho que se cuestiona, el cual, no es un presupuesto procesal para la existencia y validez del proceso, sino como lo señala Couture, a lo sumo sería un presupuesto para una sentencia favorable.

   En el caso de autos, referido a la falta de cualidad activa, del ciudadano A.G.S.C., alegada por la representación judicial demandada y basada en que no existe documento alguno que acredite la propiedad del local arrendado, éste Tribunal considera, que por disposición expresa del artículo 1.159 del Código Civil el contrato desde su nacimiento es Ley entre las partes integrantes, produciendo todos los efectos jurídicos, que ese contrato prevé, siendo una de sus características es que el citado contrato de arrendamiento, es bilateral, en el cual se le otorga la condición de arrendador al ciudadano A.G.S.C. y como Arrendatarios a los ciudadanos J.C.V.D. y A.R.R.C.. En tal sentido, le es dable a cualquiera de las partes, por considerar que exista un incumplimiento de alguna obligación contractual, solicitar por vía judicial la resolución del contrato en atención a lo dispuesto al artículo 1.167 del Código Civil, de manera que, tal y como lo denuncia la parte actora en su libelo de demanda, que la parte demandada ha incumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, lo que se traduce, en que al existir un alegato de incumplimiento contractual, la parte afectada puede acudir ante el órgano jurisdiccional para requerir la declaratoria judicial. En tal sentido, el artículo 1167 de la Ley Sustantiva Civil, le otorga cualidad activa al ciudadano A.G.S.C. en su condición de arrendador, para la interposición de éste juicio, no siendo necesario que el actor sea o no propietario del inmueble de autos, en virtud de lo cual la falta de cualidad activa del actor aducida por la parte demandada es IMPROCEDENTE. Y así se declara.

   DEL LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO ALEGADO POR LA PARTE DEMANDADA

   La parte demandada reconviniente en su escrito de contestación de la demanda alegó no ser único arrendatario, ya que el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio fue celebrado entre 03 personas, el arrendador, Á.G.S.C. y los arrendatarios, J.C.V.D. Y A.R.R.C., y en virtud de ello adujo que no podía resolverse el referido contrato de arrendamiento demandando tan solo a uno de los 2 arrendatarios.

   En éste sentido, el Tribunal de un estudio y revisión minucioso realizado al contrato de arrendamiento que cursa en autos en original, se evidencia que existen dos arrendatarios, los ciudadanos J.C.V.D. Y A.R.R.C., observándose de igual forma, que en ésta causa, sólo fue demandado el ciudadano A.R.R.C. y no así el ciudadano J.C.V.D., tal y como lo dispone el encabezamiento del referido negocio jurídico.

   Planteada así las cosas, considera ésta Juzgadora precisar que los ciudadanos A.R.R.C. y J.C.V.D., forman parte de la relación contractual que mantienen con el ciudadano A.G.S.C., se encuentran vinculados por una relación sustancial única, es decir, por el hecho de ser co-arrendatarios del inmueble identificado en autos, por lo que cualquier modificación sustancial al estatus de la relación jurídica que los une debe operar siempre para ambos, por cuanto mal podría pretenderse la ejecución de una sentencia sobre una persona que no es parte, lo cual tal y como lo establece el a-quo, iría en contravención del principio de relatividad del proceso civil y del derecho a la defensa del tercero contra quien obraría dicha ejecución.

   Disponen los artículos 146, 147, y 148 del Código de Procedimiento Civil establecen lo siguiente:

   Artículo 146

   …Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:

   a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;

   b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;

   c) En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52…

   Artículo 147

   Los litisconsortes se considerarán en sus relaciones con la parte contraria, y mientras no resulte otra cosa de disposiciones de la ley, como litigantes distintos, de manera que los actos de cada litisconsortes no aprovechan ni perjudican a los demás

   .

   Artículo 148

   …Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo…

   De conformidad con las normas citadas, aprecia quien aquí se pronuncia que para en el caso bajo análisis, la parte actora demandó a uno sólo de los co-arrendatarios, es decir, intentó la acción contra el ciudadano A.R.R.C., tal y como consta en el libelo de la demanda, lo que genera la improcedencia de la pretensión contenida en el libelo presentado por el actor, ciudadano A.G.S.C., toda vez que era requisito necesario que se interpusiera la demanda contra ambos co-arrendatarios, por disponerlo expresamente así el contrato de arrendamiento cursante en autos, de manera que los efectos de la sentencia que resolviera éste litigio, pueda recaer sobre ambos sujetos pasivos de la relación contractual, pues tal y como está planteado en el escrito libelar, no le sería dable la ejecución del fallo por ser imposible la misma.

   De manera que, ésta Juzgadora, considera que la demanda interpuesta por la parte actora es improcedente, toda vez que se ha constatado, para el asunto bajo estudio, que los ciudadanos J.C.V.D. y A.R.R.C. al ser co-arrendatarios de inmueble anteriormente descrito, forman parte de un litisconsorcio pasivo necesario o forzoso, ya que integran una situación que es común para ambos, que es la de ser arrendatarios del inmueble de autos, por mandato expreso del contrato de arrendamiento plenamente identificado en autos. Así se decide.-

   DE LA CUESTIÓN PREVIA INVOCADA POR LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA EN LA OPORTUNIDAD DE DAR CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

   Señala la parte actora-reconvenida en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé:

   Artículo 346:

   Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

   6º) El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78...

   Argumenta la defensa previa en que la parte demandada reconviniente no cumplió con lo requerimientos establecidos en el artículo 340 ejusdem, a saber:

   Artículo 340

   El libelo de la demanda deberá expresar:

   1. La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.

   2. El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.

   3. Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.

   4. El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.

   5. La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.

   6. Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.

   7. Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.

   8. El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder.

   9. La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174.”

   Con respecto a ésta defensa, el Tribunal observa que la parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención, al proponer la cuestión previa, no señala expresamente la fundamentación de la defensa previa, para subsumir las causales particulares del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil con algún supuesto de hecho, sino que señala de manera genérica lo siguiente: “…opongo la cuestión previa N° 6 del artículo 346 ejusdem, el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requerimientos que indica el artículo 340 ibídem.”

   En el caso bajo estudio, considera el Tribunal que es deber de la parte demandante reconviniente, indicar los supuestos de hecho que pretende subsumir a las normas invocadas, ya que en caso contrario, le correspondería a ésta Juzgadora la tarea de interpretar lo que el solicitante pretendió alegar, pudiendo incurrir en un desatino que haga incongruente la decisión respectiva. En tal sentido, la cuestión previa propuesta genéricamente con base en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340 ejusdem, es Improcedente, por cuanto la parte demandante en su escrito contentivo de contestación a la reconvención interpuesta, no indica ningún razonamiento, que permita subsumir dentro de las causales contenidas en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil con algún elemento particular del libelo de la demanda. Así se decide.-

   DE LA RECONVENIÓN

   Argumenta la parte demandada reconviniente, que la parte actora le había dado en arrendamiento a los demandados un local comercial según la cláusula primera del referido contrato, argumenta que resultó ser falso por cuanto dicho inmueble no tiene aprobado el permiso necesario para funcionar como tal, por encontrarse ubicado en una zonificación de vivienda familiar, por lo cual reconviene con el objeto de obtener la conformidad de uso comercial por parte de la actora reconvenida.

   En este orden de ideas, la parte accionada- reconviniente consignó a los autos acto administrativo de notificación emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Baruta, mediante el cual le hacen saber a los ciudadanos A.R.R.C. y H.H.R.C. que el inmueble ubicado en la Avenida Principal de Las Minas, casa No. 50, nivel Planta Baja de la Urbanización La Trinidad, Municipio Baruta “NO SE ENCUENTRA ACORDE CON LA ZONIFICACIÓN QUE RIGE EL INMUEBLE”.

   Considera ésta Juzgadora, que el citado acto administrativo se refiere a un permiso de “expendio de licores” y no como indicó la parte demandada reconviniente una conformidad de uso de local comercial, lo cual es totalmente distinto. Ante tal situación, observa el Tribunal que las cláusulas “PRIMERA” y “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento de autos, disponen lo siguiente:

   PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS un (01) inmueble de su propiedad constituido para un local comercial y su sótano, de más o menos DOSCIENTOS NOVENTA METROS CUADRADOS (290 MTS2) distinguido con el N° 50, ubicado en la Avenida Principal de Las Minas de Baruta Municipio Baruta del Estado Miranda.

   SEGUNDA: LOS ARRENDATARIOS se obligan a destinar el inmueble única y exclusivamente para ABASTO Y/O AUTOMERCADO.

   Del análisis de las referidas cláusulas, y en conformidad con la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual le da la facultad a los jueces, con respecto a la interpretación de los contratos ateniéndose al espíritu, propósito, razón de las partes o de los otorgantes teniendo en mira las exigencias del ordenamiento jurídico vigente. Planteada así las cosas, es criterio reiterado jurisprudencial y ratificado por la doctrina, que la interpretación de un contrato por parte de la jurisdicción de instancia, constituye una actividad que le es atribuida al juez como director del proceso. Ahora bien, ésta sentenciadora en uso de las facultades otorgadas por el artículo 12 de la Ley Adjetivas Civil, analizado el contrato de arrendamiento de autos, considera el Tribunal que no puede considerarse un incumplimiento a la estipulaciones contractuales el hecho de que el inmueble objeto del mencionado contrato, no tenga la permisión de expedir licores, toda vez que claramente se expresa en la cláusula “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, que los co-arrendatarios “se obligan a destinar el inmueble única y exclusivamente para ABASTO Y/O AUTOMERCADO”, lo cual no necesariamente implica una actividad comercial de licorería.

   Aunado al hecho, que el acto administrativo está referido a un permiso de “expendio de licores” y no como lo expresa la parte accionada reconviniente una conformidad de uso de local comercial, por lo que mal puede el arrendador tener una obligación que no está contemplada en el contrato de arrendamiento de autos, de manera que es Improcedente la reconvención propuesta por el ciudadano A.R.R.C. en contra del ciudadano A.G.S.C., por cuanto el demandado reconviniente no logró probar durante la secuela del proceso judicial, que el ciudadano A.G.S.C. tuviese la obligación de garantizar el permiso necesario para el expendio de licores, tal y como lo indicó el A-quo en su fallo, y no como lo afirma el Abogado A.R.C., en su escrito de fecha 24 de Marzo de 2010, en la que hace referencia a la comunicación No.625, emanada de la Alcaldía de Baruta con fecha 27 de Abril de 2007, la cual debió ser promovida en el lapso de promoción de pruebas, tal y como lo dispone el artículo 889 de la Ley Adjetiva Civil, para su valoración correspondiente, toda vez, que ésta comunicación fue producida con mucha posterioridad a la interposición de éste juicio. Y así se declara.

   Con respecto al escrito presentado por el Abogado N.C.R., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, el Tribunal observa que el mismo fue presentado en fecha 14 de Julio de 2010, en donde alega que el Tribunal A-quo, no fijó hora para la contestación de la demanda, quebrantando la doctrina vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y lo previsto en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil. El Tribunal observa, en relación a dicho alegato, que el presente proceso judicial, se tramita con arreglo a lo previsto al artículo 881 de la Ley Adjetiva Civil, pero con respecto a la contestación de la demanda, es la única oportunidad procesal, que tiene la parte demandada, para oponer las defensas previas, así como de fondo, que serán resueltas en la sentencia definitiva, tal y como lo prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el artículo 35, por tratarse éste juicio, de un procedimiento especial, cuyo trámite corresponde a lo establecido en la citada Ley de Arrendamientos, de manera, que no le es dable al proceso obviar dicha tramitación. En éste sentido, al A-quo, no le correspondía fijar hora para la contestación de la demanda, pues sus defensas, serían del conocimiento de la parte actora, durante la secuela del juicio, pudiendo interponer los alegatos que considerara pertinentes, aunado al argumento de la parte actora, de que el A-quo, con 06 meses de retardo admite la reconvención propuesta por la parte demandada, y no se le notificó a la parte demandada, cursando en autos, la notificación que realiza el A-quo, a la parte actora – reconvenida, para que diera contestación a la demanda, cumpliéndose con el deber de carácter procesal, para la continuación del proceso, sin que se estuviese violentando Principios de Rango Constitucional, como el Debido Proceso y al Derecho de la Defensa, de manera que, en ésta causa, el A-quo ha velado las garantías constitucionales de las partes, lo cual culminó con el pronunciamiento del Tribunal de la causa, que resolvió el fondo de la controversia, por lo que considera el Tribunal, que los alegatos formulados por el abogado N.C.R., la parte actora, en el escrito de fecha 14 de Julio de 2010, son Improcedentes y ASI SE DECIDE.-

   En éste orden de ideas, considera el Tribunal que el recurso de apelación ejercido por el Abogado N.C., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada el 01 de Junio de 2009, no puede prosperar en cuanto a derecho se refiere, y ASI SE DECIDE.-

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el abogado N.C.R., en su condición de apoderado judicial de la parte actora ciudadano A.G.S.C. contra la decisión de fecha 01 de junio de 2009, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

SIN LUGAR, la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoara el ciudadano A.G.S.C. contra el ciudadano A.R.R.C..

TERCERO

SIN LUGAR, la defensa de falta de cualidad activa propuesta por la parte demandada reconvenida ciudadano A.R.C. en su escrito de contestación a la demanda.

CUARTO

SIN LUGAR, la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil propuesta por la parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención.

QUINTO

SIN LUGAR, la reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento, propuesta por la parte demandada reconviniente ciudadano A.R.R.C. contra el ciudadano A.G.S.C..

SEXTO

SE CONFIRMA, la decisión de fecha 01 de junio de 2.009, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SÉPTIMO

SE CONDENA EN COSTAS, del recurso a la parte actora-reconvenida ciudadano A.G.S.C. de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Con relación a las costas del fondo de lo debatido, por cuanto en el presente asunto hubo vencimiento recíproco de conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil cada parte es condenada al pago de las costas de la contraria.

No se ordena la notificación de las partes, por cuanto la presente sentencia se pronuncio dentro del lapso legal.

Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los Veintiún (21) días del mes de julio del dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZ,

DRA. I.P.B..

EL SECRETARIO,

ABG. J.E. FREITAS ORNELAS

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 12:20p.m.

EL SECRETARIO,

ABG. J.E. FREITAS ORNELAS

EXP: CB-10-1088

IPB/JEFO/aml.

SENTENCIA DEFINITIVA.