Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Mayo de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE No. 7493

VISTOS

CON INFORMES DE LA PARTE ACTORA

PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL “SILENCIADORES HERMANOS BARRERA, S.R.L.”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 27 de febrero de 1985, bajo el No. 55, Tomo 31-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES: C.K.D.L.C., O.S.G. y O.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 28.755, 29.827 y 1.026, en su mismo orden.

PARTE DEMANDADA: P.G.A., L.A.G.D.G., R.M.R. y VICENZO DI P.P., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 1.898.685, 911.798 y 6.088.047, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: L.E.A.M., J.R.B., C.G.N., F.G.B., S.R., L.Z.E.S. y H.H.C., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.654, 38.272, 27.986, 42.990, 31.248, 23.172 y 50.084, en su mismo orden.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

DECISIÓN APELADA: SENTENCIA PROFERIDA POR EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN FECHA 4 DE MAYO DE 2004.

Recibidos los autos procedentes del Juzgado Superior Distribuidor, mediante providencia del 11 de marzo de 2005, este Tribunal Superior fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a la referida fecha para dictar sentencia.

Llegada la oportunidad para decidir, pasa esta Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

-PRIMERO-

-RELACIÓN DE LOS HECHOS-

Alega la parte actora en su escrito libelar que desde hace tres (3) meses su representada es arrendataria de un lote de terreno distinguido con el No. 2, que forma parte de una mayor extensión correspondiente a las parcelas Nos. 37 al 49, ubicado en la Calle Brasil, Sector Nueva Caracas, Catia, en jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Federal, con un área aproximada de dos mil trescientos diez metros cuadrados (2.310 mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Parcela No. 35 de la Calle Brasil; SUR: Parte de la parcela No. 49 de la misma Calle; ESTE: Fondo de las parcelas de la Calle Argentina, y OESTE: Frente de la Calle Brasil. Que el lote de terreno del cual es arrendataria su representada, está distinguido con el No. 2 y tiene un área aproximada de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (94,62 mts2), ubicado dentro del terreno de mayor extensión, según consta de Contrato de Arrendamiento otorgado ante la Notaria Pública Décima de Caracas, el 14 de abril de 1989, quedando anotado bajo el No. 11, Tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Que su patrocinada está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y le realizó mejoras al lote de terreno que exceden del cinco por ciento (5%) del valor del inmueble. Que el 10 de noviembre de 1992, los ciudadanos P.G.A. y L.A.G.d.G., le comunicaron a su representada su decisión de vender la totalidad del terreno antes identificado, por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), indicándole que la operación se realizaría estrictamente de contado. Que posteriormente, los referidos propietarios dieron en venta pura y simple a los ciudadanos R.M.R. y V.D.P.P., la totalidad del terreno por el precio de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: a) La cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), que declararon recibir en ese acto de manos de los compradores a su entera satisfacción, y b) El saldo restante, la suma de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), que serían cancelados por los compradores el 15 de enero de 1993, los cuales no han pagado. Que esa venta fue realizada mediante documento autenticado ante la Notaria Segunda de Caracas, el 5 de enero de 1993, quedando anotado bajo el No. 7, Tomo 109 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y presentado para su protocolización el 7 de enero de 1993, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, quedando registrado bajo el No. 12, Tomo 4, Protocolo Primero.

Sostiene que la comunicación realizada a su representada no es una oferta formal de venta, sino que por el contrario es una participación que se va a vender el inmueble. Que la oferta no debe limitarse a decir cual es el precio por el cual se tiene pactada la venta, sino que debe expresar igualmente cuales son las modalidades bajo las cuales se efectuaría la misma incluyendo el lapso de tiempo para dar respuesta al ofrecimiento. Que la venta se realizó por un precio muy por debajo del que aparece en el supuesto ofrecimiento y bajo ciertas modalidades que no se indican en la comunicación. Que por estas razones hacen uso del derecho preferencial establecido en el artículo 6 del Decreto Sobre Desalojo de Viviendas, invocando para ello la remisión legal a que se refiere la mencionada normativa referente al retracto legal contenido en los artículos 1.546, 1.547 y 1.548 del Código Civil, tomando en cuenta el supremo interés público, que si bien es cierto que su representada estuvo presente no es menos cierto que no se le dio el aviso legal, y tampoco la venta se realizó por el precio establecido en la comunicación. Que por los razonamientos expuestos es por lo que procede a demandar a los ciudadanos P.G.A., L.A.G.d.G., R.M.R. y V.D.P.P., para que convinieran en que el deslindado terreno debió ser vendido a su representada, toda vez que el mismo entró en la circulación de los bienes, lo cual hace aplicable el derecho preferente de adquisición que para los inquilinos, consagra el Derecho Sobre Desalojo de Viviendas, y en consecuencia que la venta que se realizó por QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), no es oponible a su representada, y por lo tanto, ella debe sustituir a los compradores en dicha negociación y los ciudadanos P.G.A. y L.A.G.d.G., deben otorgarle a la accionante, o a ello fuesen condenados por el Tribunal, el documento protocolizado de compra-venta respectivo ante la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo acto la demandante pagaría el precio de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), debiendo convenir los demandados en que esa venta del terreno tiene que ser realizada libre de todo gravamen. Que en caso que los demandados no conviniesen en la parte petitoria del libelo, pidió que la sentencia dictada por el Tribunal le sirviese de título de propiedad. Solicitó se decretara Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el terreno deslindado. Que a los efectos del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00). Por último, solicitó que se condenara en costas a la parte demandada.

Mediante auto de fecha 9 de febrero de 1993, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, admitió la demanda ordenando la citación de los demandados, para que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la última citación, a dar contestación a la demanda.

Por escrito presentado en fecha 21 de junio de 1993, los apoderados judiciales de los codemandados P.G.A. y L.G.d.G., dieron contestación a la demanda en los siguientes términos:

Convinieron en que el objeto del Contrato de Arrendamiento entre la actora y sus representados, fue un lote de terreno distinguido con el No. 2, y que forma parte de mayor extensión que comprende las parcelas 37 al 49, ubicado en la Calle Brasil, Sector Nueva Caracas, el cual tiene un área aproximada de noventa y cuatro metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (94,62 mts2). Que sus mandantes dieron en venta a los ciudadanos R.M.R. y V.D.P.P., la totalidad del terreno constituido por las parcelas 37 al 49 de la Calle Brasil, urbanización Nueva Caracas, en los términos, modos y condiciones establecidas en el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 7 de enero de 1993, registrado bajo el No. 12, Tomo 4, Protocolo Primero. Rechazaron que los actores hubiesen realizado mejoras al lote de terreno que excedieran del cinco por ciento (5%) del valor del inmueble. Contradijeron el derecho que como pretensión procesal pretende la parte actora. Alegaron que en el caso de autos se demanda el retracto legal por la totalidad del terreno, cuando la parte accionante ocupaba una parte de esa totalidad del inmueble. Que en ese espacio la demandante ejercía labores inherentes a la explotación de un negocio comercial, dedicado a la explotación de la mecánica automotriz. Que esta circunstancia tiene especial connotación, pues no se está en presencia de un inquilino que ocupa el inmueble para vivienda, sino como ocupante de parte de un terreno donde se explotaba un comercio. Que si el inmueble no es una vivienda, sino parte de un terreno de secano, habilitado para una explotación mercantil no puede subsumirse tal hecho al supuesto de hecho que abstractamente lo prevé el artículo 6 del Decreto legislativo Sobre Desalojo de Viviendas. Que como requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio, se requiere que el arrendamiento hubiese durado por más de dos (2) años, y si fuese por menos tiempo, que el inquilino hubiese realizado mejoras que excedieran el cinco por ciento (5%) del valor del inmueble; que el retrayente estuviese solvente en los cánones de arrendamiento, y que se hubiese ejercido la acción dentro de los plazos establecidos en el artículo 1.547 del Código Civil. Que los requisitos antes establecidos deben ser concurrentes, pues, faltando uno de ellos no es procedente el retracto legal. Que en el caso de autos no es procedente el retracto legal por la no existencia de los anteriores requisitos. Que la parte actora no cumplió al ejercer su acción con una condición fundamental de las que integran el supuesto general normativo del derecho de retracto, el cual es el hecho o circunstancia que hubiese ofrecido sustituirse a los adquirientes. Que la parte del petitorio del libelo lleva implícito el desconocimiento de la venta celebrada entre sus representados y los ciudadanos R.M.R. y V.D.P.P., cuando señalan que la venta efectuada entre ellos no es oponible y que deben sustituirse en los adquirentes, mediante el documento protocolizado que sus mandantes deben otorgarle ante el Registro Subalterno a la parte actora. Que tal circunstancia es absoluta y totalmente improcedente, pues es elemental que el retrayente debe sustituirse en los adquirentes en los mismos términos, modos y condiciones establecidos en el documento de adquisición, por lo cual, no es posible solicitar la subrogación de los adquirentes, pidiendo que sus poderdantes otorguen lo que la accionante pide. Que la parte actora solicitó mal, en todo caso ha debido pedir que sus mandantes han debido notificarle de la venta proyectada, y demandar a los codemandados adquirentes para que convinieran en su derecho de sustituirse en ellos en los mismos términos y condiciones establecidos en el documento de fecha 7 de enero de 1993. Que bajo ningún concepto le es dable desconocer a un pretenso retrayente, la validez del documento traslativo de propiedad, venta o dación en pago celebrado entre su arrendador y el tercero en el cual, él pretende sustituirse, pues ello no es conforme a derecho. Que no es procedente la acción en virtud que al señalar la accionante que la venta celebrada entre los codemandados no le es oponible y solicitar que sus mandantes le otorgaran un documento de venta, tal solicitud conlleva a la implícita nulidad de la compra-venta protocolizada el 7 de enero de 1993, y la nulidad de la venta no es accionable, ni pretendible en ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio.

Señalan que sus representaron le comunicaron a la accionante el 17 de diciembre de 1992, su intención de vender el inmueble. Que a criterio de la demandante, tal comunicación no era un ofrecimiento, nadie puede negar que si cumplió sus fines y si posteriormente se implementó una compra-venta, con términos, modos y condiciones distintos a los pautados en la aludida notificación, tal circunstancia no cercenaba su derecho de ejercer su pretensión en tiempo hábil. Que si no ejerció en tiempo útil su acción, corrió para ella el lapso de caducidad, y habiendo caducado su acción, su derecho feneció, por lo cual opusieron al fondo para ser decidida en forma previa a la definitiva de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa establecida en el ordinal 10° del artículo 346 eiusdem, esto es, la caducidad de la acción establecida en la ley, contemplada en el artículo 1.547 del Código Civil. Convinieron en la estimación hecha por la parte actora de la demanda, esto es, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), pero a lo fines legales las costas procesales tendrían una cantidad equivalente al valor de la demanda en la fecha de su presentación para el momento que sea pronunciada la sentencia definitivamente firme en este proceso. Solicitaron la indexación, la cual debería calcularse entre el lapso comprendido desde la fecha de la presentación de la demanda y la fecha en la cual exista decisión definitiva firme. Por último, protestaron las costas y solicitaron para garantizarlas que el Tribunal por auto separado fijara el monto de la fianza o caución que deberían presentar sus representados a los efectos del decreto de medida cautelar, embargo o prohibición de enajenar y gravar.

Por su parte, la apoderada judicial de los codemandados R.M.R. y V.D.P.P., presentó escrito en fecha 21 de junio de 1993, mediante el cual se adhirió a la contestación de la demanda presentada por los apoderados judiciales de los codemandados P.G.A. y L.G.d.G..

En escrito presentado en fecha 1° de noviembre de 1993, el apoderado judicial de la parte actora promovió pruebas.

En fecha 20 de octubre de 1993, los apoderados judiciales de los codemandados P.G.A. y L.G.d.G., presentaron escrito de promoción de pruebas.

El 1 de diciembre de 1993, la Sociedad Mercantil Cartonera del Oeste, S.R.L., promovió pruebas.

Mediante escrito del 7 de diciembre de 1993, el apoderado de los codemandados R.M. y Vicenio Di P.P., se adhirió a la promoción de pruebas realizada por la representación de los codemandados P.G.A. y L.A.G.d.G..

En diligencia del 10 de diciembre de 1993, el apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Cartonera del Oeste, S.R.L., alegó la extemporaneidad de los escritos presentados por los apoderados judiciales de la parte accionante y de la parte demandada, respectivamente.

Por autos de fecha 16 de diciembre de 1993, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió las pruebas promovidas por las partes.

En la oportunidad legal para llevarse a efecto el acto de informes, solamente la Sociedad Mercantil Cartonera del Oeste, S.R.L., y los codemandados P.G.A. y L.A.G.d.G., hicieron uso de ese derecho.

El 11 de octubre de 1994, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, profirió sentencia declarando con lugar la demanda incoada por la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L. contra los ciudadanos P.G.A., L.G.d.G., R.M.R. y Vicenio Di P.P., por Retracto Legal.

Mediante diligencias de fechas 22 y 29 de noviembre de 1994, los apoderados judiciales de la parte demandada y la Sociedad Mercantil Cartonera del Oeste, S.R.L., ejercieron recurso de apelación contra la decisión del 11 de octubre de 1994.

Por auto del 14 de diciembre de 1994, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, oyó las apelaciones en ambos efectos.

Remitido el expediente al Tribunal Distribuidor Superior, correspondió el conocimiento de la presente causa al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual por auto de fecha 1° de febrero de 1995, fijó los lapsos a que se contraen los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.

En diligencia del 2 de febrero de 1995, el apoderado judicial de los codemandados P.G.A. y L.A.G., de conformidad con lo establecido en el artículo 118 eiusdem, solicitó la constitución del Tribunal con Asociados.

En la oportunidad para llevarse a efecto el acto de informes, las partes hicieron uso de ese derecho.

El 10 de julio de 1995, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, constituido con Asociados, dictó sentencia declarando sin lugar la demanda por Retracto Legal Arrendaticio intentada por la Sociedad Mercantil Cartonera del Oeste, S.R.L. contra los ciudadanos P.G.A., L.G.d.G., R.M.R. y Vicenio Di P.P. y con lugar la demanda incoada por la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L. contra los ciudadanos P.G.A., L.G.d.G., R.M.R. y Vicenio Di P.P..

Mediante diligencias de fechas 20 y 25 de septiembre de 1995, la parte demandada y la Sociedad Mercantil Cartonera del Oeste, S.R.L., ejercieron recurso de casación contra la sentencia proferida el 10 de julio de 1995.

Por auto del 27 de septiembre de 1995, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió los recursos de casación.

En fecha 24 de abril de 1998, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, profirió sentencia No. 356, en los siguientes términos:

En fuerza de las razones expuestas, esta Corte Suprema, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CASA DE OFICIO el fallo recurrido dictado el 10 de julio de 1995, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, constituido con Asociados. En consecuencia, REPONE la presente causa al estado de remitir el expediente al juzgado superior antes mencionado, para que proceda a: 1) Desglosar todas las actuaciones realizadas en el juicio de Cartonera del Oeste, S.R.L. contra los ciudadanos P.G.A., L.A.G.d.G., R.M.R. y V.D.P.P. para luego remitirlas de inmediato al tribunal de la causa en el referido proceso, el cual debido a la reposición decretada en esta decisión, deberá proceder a la admisión de esa demanda, pero una vez la parte actora esté legalmente representada por un profesional del derecho, o bien su representante legal esté asistido de un abogado. Mas no permitir, como erróneamente sucedió, que un apoderado sin llenar los requisitos exigidos en los artículos 3° y 4° de la Ley de Abogados y 166 del Código de Procedimiento Civil actué en el juicio. 2) Desglosar todas las actuaciones efectuadas en el juicio de Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L. contra los ciudadanos P.G.A., L.A.G.d.G., R.M.R. y V.D.P.P. y remitir las actuaciones al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actúe como distribuidor de expedientes, para que luego de la distribución pertinente el juzgado que conozca de ese proceso deje constancia de la apertura del lapso de promoción de pruebas y se proceda a cumplir con lo dispuesto en el artículo 396 y siguientes del Código de Procedimiento Civil

.

Mediante auto de fecha 8 de junio de 1998, el Juzgado Superior Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, acordó el desglose de las actuaciones indicadas en la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, y remitió las mismas a los Tribunales de Primera Instancia correspondientes.

Remitido el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondió su conocimiento al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual por auto del 4 de noviembre de 1998, se avocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de las partes.

Mediante diligencia del 17 de noviembre de 1998, la apoderada judicial de los ciudadanos Giuseppina Musto C., V.M.C. y J.M.M.C., herederos del codemandado R.M.R., solicitó de conformidad con lo establecido en los artículos 144 y 231 del Código de Procedimiento Civil, se libren los edictos correspondientes a los fines de citar a los coherederos conocidos y desconocidos.

Por auto de fecha 21 de diciembre de 1998, el Tribunal A quo fijó el quinto (5to.) día de despacho siguiente a la última notificación que del último de los codemandados se hiciera, a fin de continuar el curso de la presente causa, todo de conformidad con el auto de avocamiento dictado en fecha 4 de noviembre de 1998 y con lo previsto en el artículo 233 en concordancia con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia del 25 de enero de 1999, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó que fuesen notificados la ciudadana A.M.S.d.M., en su carácter de cónyuge del de cujus R.M.R., del representante de la menor M.C.M.S., y al Procurador de Menores.

En fecha 1° de febrero de 1999, la representación de los codemandados P.G.A. y L.G.d.G., se dio por notificado del avocamiento del Juez al conocimiento de la presente causa.

El 1° de febrero de 1999, el Tribunal A quo dictó auto ordenando librar boleta de notificación a la ciudadana A.M.S.d.M., en su propio nombre y como representante legal de la menor M.C.M.S., a los fines que se diera por notificada del auto de avocamiento de fecha 4 de noviembre de 1998. Asimismo, se acordó la notificación mediante boleta de la Procuradora Décimo Séptima de Menores de esta Circunscripción Judicial, para que expusiera lo que considerase conducente en el presente juicio intereses litigiosos de la menor M.C.M.S.. De conformidad con lo previsto en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 231 eiusdem, se ordenó librar el edicto correspondiente, a fin de citar a los herederos desconocidos del ciudadano R.M.R., para que comparecieran ante el Tribunal dentro de los sesenta (60) días continuos, contados a partir de la última publicación y consignación que del edicto se hiciera, para hacer valer sus derechos. Por último, se ordenó librar la copia certificada solicitada por la abogada L.E..

En fecha 21 de abril de 1999, el Alguacil del Tribunal de la Causa, dejó constancia de haber notificado a la ciudadana A.M.S.d.M..

Mediante diligencia del 29 de abril de 1999, la apoderada judicial del codemandado V.D.P.P., consignó en dieciocho (18) folios útiles, las publicaciones del e.l. a los herederos desconocidos del de cujus, ciudadano R.M.R..

El 10 de mayo de 1999, el apoderado judicial de la parte accionante, solicitó se librara la boleta de notificación al Procurador de Menores.

Por auto de fecha 14 de mayo de 1999, el Tribunal de la Causa, ordenó librar nueva boleta de notificación a la Procuradora Décimo Cuarta de Menores de esta misma Circunscripción Judicial.

En fecha 20 de mayo de 1999, el Alguacil del Tribunal, consignó boleta de notificación debidamente firmada por la Procuradora Décimo Cuarta de Menores de esta misma Circunscripción Judicial.

Mediante diligencia del 7 de julio de 1999, la apoderada judicial del codemandado V.D.P.P., solicitó se le designara Defensor Ad-Litem a los herederos desconocidos del causante, ciudadano R.M.R..

Por auto de fecha 15 de julio de 1999, el Tribunal A quo designó a la abogada M.A., Defensora Ad-Litem de los herederos desconocidos del de cujus.

El 13 de agosto de 1999, el Alguacil del Tribunal, consignó boleta de notificación debidamente firmada por la abogada M.A., en su carácter de Defensora Ad-Litem de los herederos desconocidos del causante, ciudadano R.M.R..

En fecha 16 de septiembre de 1999, el Tribunal A quo, dejó constancia de la apertura del lapso probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil, haciendo uso de este derecho ambas partes.

Mediante auto de fecha 6 de diciembre de 1999, el Tribunal de la Causa, admitió las pruebas promovidas por las partes.

En el lapso procesal para llevarse a efecto el acto de informes, las partes hicieron uso de ese derecho.

En fecha 4 de mayo de 2004, el Tribunal A quo profirió sentencia declarando con lugar la defensa de fondo opuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la caducidad de la acción establecida en la ley, contemplada en el artículo 1.547 del Código Civil, prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia del 23 de noviembre de 2004, la apoderada judicial de la parte actora, ejerció recurso de apelación contra la decisión dictada el 4 de mayo de 2004.

Por auto de fecha 3 de diciembre de 2004, el Tribunal de la Causa, oyó la apelación en ambos efectos.

Remitidos los autos al Juzgado Superior Distribuidor, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Tribunal de Alzada, el cual en fecha 11 de marzo de 2005, fijó los lapsos a que se contraen los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad fijada para llevarse a efecto el acto de informes, solo la parte actora hizo uso de ese derecho.

-SEGUNDO-

-PUNTO PREVIO-

-LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN-

La parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso como punto previo, la caducidad de la acción establecida en la ley, contemplada en el artículo 1.547 del Código Civil, prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Para decidir esta Superioridad observa:

La caducidad es la pérdida de una situación subjetiva activa que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisición de tal situación. (José Mélich Orsini, La Prescripción Extintiva y la Caducidad, Pág. 159-160).

La caducidad opera por un no hacer que se configura por el sólo hecho de su no ejercicio, durante el plazo señalado por la ley o por la voluntad de las partes, de donde se deduce que basta el ejercicio de la acción para que el plazo de decadencia concluya.

En este sentido, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia No. 219 del 5 de mayo de 1999, con ponencia del Magistrado Conjuez Andrés Octavio Méndez Carvallo, en el juicio de Rafia El Halaba contra I.T.F.E. y otro, en el expediente No. 97-366, ha dejado asentado que:

“Dada la específica índole de los planteamientos del formalizante expuestos en la delación sub judice, concierne a esta Sala formular, con carácter liminar, un conjunto de consideraciones tanto doctrinales como jurisprudenciales en torno al “derecho de adquisición preferente” que, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas en concordancia con los artículos 1.546 y 1.547, ambos del vigente Código Civil, le corresponde al inquilino sobre el bien inmueble a él arrendado….

…En ese orden de consideraciones, en primer término, destaca, conforme a continuación se evidenciará, que el “derecho de adquisición preferente inquilinario” in commento, tanto en el ámbito nacional como en el foráneo, presenta dos (2) modalidades o vertientes bien definidas de manifestación.

La primera manifestación del “derecho de adquisición preferente inquilinario” la configura el técnicamente denominado “tanteo legal”, el cual “consiste en la preferencia que por disposición de la ley (…), tiene su titular para la adquisición de una cosa cuando su propietario se dispone a (pretenda) enajenarla” (Feliu Rey, M.I.; El Tanteo Convencional, Editorial Civitas, Madrid, 1997, p. 19).

Es decir, el “tanteo legal inquilinario” constituye “el derecho de adquisición preferente” susceptible de ser ejercitado por el arrendatario con relación a una “enajenación (venta) proyectada” del inmueble a el arrendado.

En consonancia con lo anterior, la calificada doctrina vernácula expresa:

El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados ‘derechos de prelación’; derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiera su oferta a la de un tercero, en la adquisición de una cosa, cuando el dueño coincida en sus líneas esenciales con la del pretenso adquisición de una cosa, cuando el dueño directo quiera enajenaría, siempre que su propuesta coincida en sus líneas esenciales con la del pretenso adquirente

. (Kummerow, Gert; El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, p. 147.

En contraste con lo anterior, la otra manifestación del “derecho de adquisición preferente inquilinario” la constituye el “retracto inquilinario”, el cual “consiste en el establecimiento de una preferencia a favor de determinado sujeto, ejercitable en el caso de que un tercero adquiera del concedente el bien sobre el que recae la misma” (Feliu Rey, M.I.; ob. cit. P. 19).

Significa lo expresado en el último lugar, que el “retracto legal inquilinario, por contraste con el “tanteo legal”, representa el “derecho de adquisición preferente” ejercitable por el arrendatario con respecto a una “enajenación (venta) perfeccionada” –consumada- del inmueble a él arrendado.

También se constata lo anterior con la autorizada opinión patria que, a renglón seguido, se transcribe:

…en el retracto legal se produce una subrogación de la persona que ejerce la acción en el lugar del que ha adquirido la cosa…

(Kummerow, Gert; ob. cit., p. 148).

En síntesis, que las dos (2) modalidades o manifestaciones que asume el “derecho de adquisición preferente inquilinario”, esto es, “retracto y tanteo se diferencian esencialmente en que este último opera antes de la enajenación (venta) proyectada, mientras el retracto faculta para adquirir la cosa después de enajenada de manos del tercero adquiriente (…), es decir, una vez celebrado el contrato traslativo…” (Feliu Rey, M.I.; ob. cit. P. 19).

En este último sentido, también la actualizada doctrina patria, con irrecusable acierto, señala:

…las figuras del tanteo y del retracto legal (…). Su descripción responde (…) a fases perfectamente claras de la ‘facultad’ reconocida a una persona, colocada en determinada situación jurídica, para optar entre la adquisición o la no adquisición de una cosa./ No excluye en absoluto esto último la posibilidad de que el ‘derecho de tanteo’ y el ‘derecho de retracto’ (…) ambos puedan calificarse de ‘derechos de preferencia’. Pero es menester tener en cuenta que el tanteo –tal como aparece hoy en la mayor parte de las legislaciones sólo adquiere su calificación propia si se le contempla como derecho ejercitable por el titular antes de perfeccionarse el acto jurídico al cual lo liga indefectiblemente el orden normativo, en tanto que el retracto surge siempre una vez que dicho acto se ha perfeccionado

(Kummerow, Gert; ob. cit., PP. 147 y 148).

Ahora bien la diferencia anteriormente recalcada entre esas dos (2) modalidades –‘tanteo y retracto’ –que asume el “derecho de adquisición preferente inquilinario” es precisamente lo que explica que mientras “en el retracto legal se produce una subrogación de la persona que ejerce la acción en lugar del que ha adquirido la cosa (…), en el tanteo esta subrogación no tendría lugar. Se trata (en el tanteo) de un simple ‘derecho de preferencia’ a la adquisición de la cosa mediante una oferta coincidente hecha por el tercero; de una intervención en un acto proyectado. No estamos (en el tanteo) frente a una relación jurídica perfectamente integrada en la que un sujeto es reemplazado por otro, como ocurre cuando el retracto tiene efecto”. (Kummerow, Gert; Ob. cit., p. 148)

Lo explicitado en el párrafo supra inmediato es precisamente lo que también explica que uno de los rasgos esenciales del “tanteo legal inquilinario” –“derecho de adquisición preferente” del arrendatario con relación a la “enajenación (venta) proyectada” del inmueble por él arrendado-, lo constituya la esencial notificación previa que el arrendador está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre dicha enajenación –se reitera, la proyectada-.

Sobre este último aspecto, igualmente la doctrina, de modo unánime, expresa:

Dada su índole, el tanteo presupone que el propietario de la cosa notifique al titular del derecho, su propósito de enajenarla y la condiciones de la enajenación

(Kummerow, Gert; ob. cit., p. 147).

Como hemos manifestado reiteradamente, el tanteo no consiste más que en un derecho a ser preferido para el caso de que el propietario concedente pretenda transmitir el bien, de ahí la notificación revista una especial transcendencia

(Feliu Rey, M.I.; ob. cit., p. 93).

Para concluir este introito doctrinal en torno al “derecho de adquisición preferente inquilinario” en sus dos (2) vertientes o modalidades de manifestación, es atinente observar que el “retracto legal inquilinario” ordinariamente representa en los diversos ordenamientos positivos en los cuales es contemplado, la sanción –consecuencia jurídica susceptible de imposición coactiva- cuyo específico supuesto de hecho condicionante precisamente estriba en la lesión –vulneración- al inquilino del “derecho de tanteo legal” del cual este último es legalmente titular respecto al bien inmueble a él arrendado.

También lo expresado en último término corrobora tanto la doctrina patria como la foránea, al expresar:

…la violación del derecho de tanteo legal supone una ‘conversión’ del mismo en retracto aun cuando no se hubiera concedido expresamente por la ley, entendiéndose que la propia ley en tales casos suele asignar, simultáneamente, el de retracto, para evitar que aquél sea ilusorio: de aquí que ambos puedan conceptuarse, no como derechos distintos, sino como dos fases del mismo derecho prelativo o como dos diversas oportunidades para su ejercicio. El retracto es la sanción legal del tanteo (…)/ …el ejercicio del retracto se encuentra condicionado a la frustración del ejercicio del tanteo a pesar de que la ley no atribuya expresamente al sujeto titular del tanteo el retracto legal, lo que es aplicable también a los supuestos en lo que la ley haga mención expresa la tanteo y retracto, no pudiendo ejercer el retracto cuando se pudo haber hecho uso del tanteo (…) ‘el retracto se concede cuando no se pudo ejercitar el tanteo’, y no cuando pudiendo ejercitarse el tanteo por su titular, no se llevó a cabo. Ello es debido a la exigencia de un justo equilibrio entre los principios de seguridad jurídica y de protección del tráfico económico, y el concreto interés de política económica perseguido por la ley mediante el establecimiento del tanteo y retracto legales

. (Feliu Rey, M.I.; ob. cit. PP. 20, 21 y 22).

…el titular del tanteo es siempre titular del retracto, para que lo ejercite en la hipótesis de que se haya burlado su derecho de adquisición preferente a través del tanteo (p. ej. El propietario le indica que va a vender a X por un precio; no ejercita el tanteo y después la venta se hace por un precio inferior

(Díez-Picazo y Gullón; Sistema de Derechos Civiles, III, Madrid, 1990, PP. 493 y 594).

…el ordenamiento jurídico venezolano entiende el derecho de tanteo como una fase del retracto que, por necesidad misma de su actuación, debe precederlo (…). Desde el instante mismo en que al inquilino, colocado en posición de exigir se prefiere a su propia oferta, no se le ha notificado el propósito de enajenar el inmueble, o si la notificación no contiene los elementos que le permitan dirigir al propietario una oferta coincidente con la del tercero interesado, el retracto aparece como una sanción a la conducta del dueño directo contraria a la prescrita en la norma

. (Kummewrow, Gert; ob. cit., p. 156).

Como liminares conclusiones de lo hasta aquí expuesto, se tienen las siguientes:

1) El “tanteo legal inquilinario” es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis –supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) proyectada” sobre ese bien.

2) El “retracto legal inquilinario” es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis –supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) perfeccionada” –ya consumada- sobre ese bien.

3) Constituye elemento esencial del “tanteo legal inquilinario” la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación –la proyectada-, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr. precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.

4) El “retracto legal inquilinario” constituye la normal consecuencia jurídica sancionatoria dispuesta por los diversos ordenamientos jurídicos para el supuesto –hipótesis normativa- de que al inquilino le haya sido lesionado el derecho de “tanteo legal inquilinario”.

Es sobre la base las cuatro (4) consideraciones fundamentales enumeradas en último término, que a la Sala le corresponde analizar el régimen jurídico concerniente al “derecho de adquisición preferente” que en Venezuela, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, textualmente reza:

Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, sí el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Aun cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tendrá el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del cinco por ciento (5%) del valor del inmueble.

En uno y otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente decreto

.

Por su parte, los artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil, respectivamente, disponen:

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común

.

No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días contados desde la fecha del registro de la escritura

.

Al examinar el contenido de la primera previsión normativa contemplada en el artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas –“Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble; si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble”-, se constata que allí se consagra el “derecho de adquisición preferente” del inquilino respecto al inmueble a él arrendado, pero con específica relación a una “enajenación (venta) proyectada” –no consumada-.

Lo expuesto en último lugar significa, según lo antes visto, que esa primera previsión normativa –transcrita en el párrafo supra inmediato- del artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, constituye la consagración del técnicamente denominado “derecho de tanteo inquilinario” a favor del arrendatario en el cual concurran las circunstancias fácticas que como supuesto normativo condicionante aparecen contempladas en ese mismo texto legal.

Ahora bien, según lo determinado supra en la precedentemente enunciada conclusión liminar del numeral 3° (folio 28 de la presente sentencia), en razón de su propia naturaleza, resulta consustancial al derecho de “tanteo legal inquilinario” ex artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, la esencial notificación prevía que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación –la proyectada-, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.

Sin embargo, al examinarse el texto integral del susomencionado artículo 6 del vigente Decreto sobre Desalojo de Viviendas, se observa que en él no aparece directamente regulada la notificación in commento –la inherencia al derecho de “tanteo legal inquilinario”-.

Particularmente destaca que en el texto normativo en referencia –artículo 6 del vigente Decreto sobre Desalojo de Viviendas-, se omite determinar directamente el lapso de caducidad legal –término extintivo- para que a partir de su esencial notificación previa por el propietario de la “enajenación (venta) proyectada”, el inquilino, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble, ejerza su derecho de adquisición preferente –tanteo-.

Expresado más brevemente: en el artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas se omitió regular tanto la notificación como el lapso de caducidad legal para el ejercicio del derecho de “tanteo legal inquilinario” allí consagrado.

Lo anteriormente apuntado obliga al intérprete, en primer término, a elucidar si del propio texto del artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas emerge algún elemento que permita integrar –colmar- el vacío normativo en cuestión.

A esos últimos fines se observa que en la parte in fine del encabezamiento del texto bajo análisis expresamente se indica que “Para ejercer este derecho –derecho de tanteo inquilinario- serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal”.

Ahora bien, atendiendo a la explícita remisión efectuada en el texto normativo copiado en último término, se observa que el artículo 1.547 del Código Civil precisamente contiene la preceptiva legal en la cual se determinan las exigencias temporales –lapsos de caducidad legal- para el ejercicio del retracto legal, al expresamente disponer:

No puede usarse el derecho de retracto sino dentro de los nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor al comprador al que tienen este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días contados desde la fecha del registro de la escritura

.

El examen del artículo de Ley inmediatamente copiado supra, muestra que él se circunscribe a contemplar dos lapsos de caducidad legal para el ejercicio del “derecho de preferencia inquilinario” en su vertiente retractual:

1) un lapso de nueve días, contados desde el aviso –notificación- que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o quien lo represente”.

2) un “término” (rectius: lapso) “de cuarenta días desde la fecha del registro de la escritura” (de enajenación”, sí el retrayente “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”.

Lo antes expuesto revela que de los dos (2) únicos lapsos de caducidad legal previstos expressis verbis en el artículo 1.547 del Código Civil para el ejercicio de la acción de retracto legal, el único que está asociado a un acto de notificación como punto de partida para su recurso –dies a quo, es el lapso de nueve (9) días allí contemplado.

Al conectar todo lo expuesto, se obtiene lo siguiente: siendo que es consustancial al derecho de “tanteo legal inquilinario” la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que éste último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación, y siendo igualmente, según lo constatado supra, que de los dos (2) únicos lapsos de caducidad legal previstos expressis verbis en el vigente Código Civil para el ejercicio de la acción de retracto legal, el único que está asociado a un acto de cómo punto de partida para su decurso –dies a quo-, es el lapso de nueve (9) días previstos en el artículo 1.547 ejusdem, es indefectible concluir que será a este último lapso al cual se debe entender hecha –operada- la remisión efectuada en la parte in fine del encabezamiento del susomencionado artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas para el ejercicio del “derecho de tanteo legal inquilinario” in commento.

Lo concluido en el párrafo que inmediatamente precede queda avalado con la cita doctrinal que ad pedem litterae, se inserta a continuación:

“El art. 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, aunque en forma no muy técnica, contiene los trazos que caracterizan el derecho de tanteo y que, brevemente, esbozáramos al comienzo (…) el art. 6 del Decreto no establece ni la forma ni el contenido de la notificación. Sólo por medio de una concordancia sistemática entre éste y el art. 1.546 CC., nos es posible inferir tales detalles y lograr una fórmula viable, suficiente, para que el tanteo pueda asumir el sentido y alcance que presenta en el Derecho extranjero. (…omissis…) Por el nexo sistemático que debe funcionar entre el artículo 6 del Decreto sobre Desalojo y los artículos 1.546 y siguientes del CC., se infiere que el arrendatario deberá manifestar su aceptación o rechazo de la oferta, dentro de nueve (9) días contados ‘desde el aviso que debe dar el propietario’ al que tiene el derecho o a quien lo represente “. (Kummerow, Gert, ob. cit., PP. 156 y 167).

En conclusión, el lapso de caducidad legal para el ejercicio del derecho de “tanteo legal inquilinario” previsto en el artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas es el lapso de nueve (9) días previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, contado a partir de la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que éste último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.

Ahora bien, lo concluido en último término no agota las consecuencias jurídicas que respecto al “tanteo legal inquilinario” determina la remisión efectuada en la parte in fine del encabezamiento del susomencionado artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas a “las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal”.

En efecto, la remisión legal in commento, en consonancia con lo expuesto en la supra conclusión liminar del numeral 4 –vide: folio 28 de la presente sentencia-, determina, además, que en cualquier caso que el propietario del bien arrendado con su proceder, lesione –frustre- el “derecho de tanteo legal” que conforme a lo dispuesto en el reiteradamente mencionado artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas le corresponda al arrendatario con relación al inmueble arrendado, dicho inquilino quede investido del derecho de “retracto legal” contemplado en los también arriba copiados artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil.

En este último sentido, la doctrina nacional expresa:

La última parte del primer párrafo del artículo transcrito establece que, para el ejercicio del derecho de preferencia serán aplicables las disposiciones relativas al retracto legal. Con ello; a nuestro modo de ver, el ordenamiento jurídico venezolano entiende el derecho de tanteo como una fase del retracto que, por necesidad misma de su actuación, debe precederlo. Pero del contexto de esta norma se desprende una conclusión adicional. Desde el instante mismo en que al inquilino colocado en posición de exigir se prefiera su propia oferta no se le ha notificado el propósito de enajenar el inmueble o si la notificación no contiene los elementos que le permitan dirigir al propietario una oferta coincidente con la del tercero interesado el retracto aparece como una sanción a la conducta del dueño directo contraria a la prescrita en la norma

. (Kummerow, Gert; ob. cit., p. 156).

Y lo anterior, a contrario sensu, significa que en el supuesto de que se respete el “derecho de tanteo legal” del inquilino ex artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas –lo cual implica, según se vio antes, que el propietario cumpla su obligación de notificarle previamente al inquilino las condiciones (estipulaciones) esenciales de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que el inquilino pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre (perfeccione) dicha enajenación (la proyectada), y, sin embargo, se produzca la precedentemente determinada caducidad legal del derecho subjetivo in commento –tanteo legal-, obviamente el arrendatario no podrá, con asidero jurídico, hacer uso del retracto legal previsto en los señalados artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil, pues es evidente que en una tal hipótesis queda excluida de antemano la configuración del anotado supuesto de hecho condicionante de ésta última acción –la de retracto inquilinario-, supuesto de hecho el cual estriba, nuevamente se reitera, en que el propietario del bien arrendado lesione el “derecho de tanteo legal” del inquilino ex artículo 6 del señalado Decreto sobre Desalojo de Viviendas.

Ahora bien, conforme ha determinado la diuturna jurisprudencia de esta Sala de Casación Civil, en el supuesto de que al inquilino –por habérsele lesionado, en la forma antes evidenciada, el derecho de “tanteo legal” ex artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas-, sí le surja el derecho de retracto legal inquilinario previsto en el artículo 1.546 del Código Civil, procederá aplicarle también los lapsos de caducidad legal que para esta “acción” –retracto- resultan de lo dispuesto en el precedentemente copiado artículo 1.547 ejusdem.

En consecuencia, por efecto de lo preceptuado en el supra copiado artículo de Ley enunciado en la parte in fine del párrafo inmediatamente anterior, habría que distinguir lo siguiente:

1) Si el inquilino sí es notificado por el “vendedor o comprador” con posterioridad a la “enajenación (venta) perfeccionada”, le será aplicable a dicho inquilino –retrayente-para el ejercicio de la “acción” de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación.

2) Si el inquilino no ha sido notificado por el “vendedor o el comprador” con posterioridad a la “enajenación (venta) perfeccionada”, por la específica circunstancia de que “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, le será aplicable a dicho inquilino –retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.

3) Si el inquilino está presente o sí tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el “vendedor o el comprador” con posterioridad a la “enajenación (venta) perfeccionada”, por estarse ante un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del vigente Código Civil, y atendiendo con ello a la pacífica y consolidada jurisprudencia de esta misma Sala de Casación Civil transcrita infra, procederá aplicar la solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva.

Lo determinado en los tres (3) numerales que inmediatamente preceden, queda avalado con la jurisprudencia de esta Sala de Casación Civil que, a renglón seguido, en sus párrafos pertinentes, se transcribe:

Dos lapsos diferentes de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto consagra el artículo 1.547 del Código Civil: de nueve días el uno, que se contarán a partir del aviso que debe dar el comprador o el vendedor al que tiene el derecho de retraer o a quien lo representa; y de cuarenta días el otro, que se contarán a partir de la fecha de registro de la escritura, cuando no haya podido darse el aviso por no estar presente en el lugar el retrayente, o no tenga quien lo represente. La recurrida admite que no se le dio al inquilino el aviso que establece la primera parte del artículo 1.547 del Código Civil y, por considerar que en el caso no puede ser resuelto mediante disposición precisa de la ley, aplica por analogía lo dispuesto en la segunda parte de dicho artículo, o sea, que el registro de la escritura sustituye la notificación omitida. Ahora bien, al aplicar la recurrida al caso de autos lo previsto en la segunda parte de la citada disposición legal, lo hace parcialmente, puesto que fija como punto de partida del lapso legal de caducidad, la fecha de protocolización de la escritura, y acoge, en cambio, como tal lapso, el de nueve días que señala la misma disposición en su primera parte, para el caso de haberse dado el correspondiente aviso al retrayente. Si la sentencia accionada admite como supletoria del aviso el registro de la escritura, debió admitir también que el lapso de caducidad era de cuarenta días y no de nueve, como lo hizo, porque este último es sólo para el caso de haberse dado aquél bien al propio interesado o a su representante, tal como lo prescribe en su primera parte el precitado artículo 1.547 del Código Civil. Al declarar, pues, la recurrida, la caducidad de la acción, por haber sido propuesta después de transcurridos nueve días constados a partir de la fecha de registro de la escritura de venta, infringió, por errada aplicación, los artículos 4 y 1.547 del Código Civil, así como el artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas

. (Sentencia del 19 de octubre de 1954, dictada por la Corte de Casación, en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Armiño Borjas).

(…Omissis…)

El conjunto de conceptos que hasta aquí han sido delineados, permite extractar el siguiente elenco de conclusiones:

1) El “tanteo legal inquilinario”, ex definitione, es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis –supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) proyectada” sobre ese bien.

2) Por definición, el “retracto legal inquilinario” es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis –supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) perfeccionada” –ya consumada- sobre ese bien.

3) Constituye elemento esencial del “tanteo legal inquilinario” la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación –la proyectada-, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.

4) El “retracto legal inquilinario” constituye la normal consecuencia jurídica sancionatoria dispuesta por los diversos ordenamientos positivos para el supuesto –hipótesis normativa- de que al inquilino le haya sido lesionado el derecho de “tanteo legal inquilinario”.

5) El artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, constituye la consagración en el derecho positivo venezolano del técnicamente denominado “derecho de tanteo inquilinario” a favor del arrendatario en el cual concurran circunstancias fácticas que como supuesto normativo condicionante aparecen contempladas en ese mismo texto.

6) El lapso de caducidad legal para el ejercicio del derecho de “tanteo legal inquilinario” previsto en el artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, por efecto de la remisión al Código Civil hecha en la parte in fine del encabezamiento de este último texto legal, es el lapso de nueve (9) días previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, contado a partir de la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que este último –el inquilino pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.

7) Sólo en el caso de que el propietario del bien arrendado, con su proceder, lesione –frustre- el “derecho de tanteo legal” que, conforme a lo dispuesto en el reiteradamente artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, le corresponda al arrendatario con relación al inmueble arrendado, dicho inquilino queda investido del derecho de retracto legal contemplado en los también arriba copiados artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil.

8) A contrario sensu de lo expresado en el numeral 7 que precede, en el supuesto de que se respete el “derecho de tanteo legal” del inquilino ex artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas –lo cual implica, según se vio antes, que el propietario cumpla su obligación de notificarle previamente al inquilino las condiciones (estipulaciones) de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que el inquilino pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre (perfeccione) dicha enajenación (la proyectada)-, y, sin embargo, se produzca la precedentemente determinada –numeral 6- caducidad legal del derecho sujetivo in commento –tanteo legal-, obviamente el arrendatario no podrá, con asidero jurídico, hacer uso del retracto legal previsto en los señalados artículos 1.546 y 1547, ambos del Código Civil.

9) El lapso de caducidad legal para el ejercicio de la “acción de retracto –lapso de caducidad legal retractual Inquilinario- en el supuesto de que el vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de nueve (9) días contados a partir de dicha notificación hecha con posterioridad a ese acto enajenatorio.

10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la enajenación (venta) perfeccionada” por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.

11) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el “arrendatario presente o con un representante debidamente constituido” no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4 del Código Civil- de lo dispuesto en el artículo 1.547 ejusdem para la hipótesis referida en el numeral supra inmediato, es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.

En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC-00129 del 3 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, en el juicio de Osaka Motors, C.A. contra Sucesión Camacho Acevedo y otro, expediente No. 00502, ha dejado asentado que:

...En innumerables fallo (sic), como bien lo expresa el impugnante en su escrito, la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil ha a.e.t.r. a la caducidad legal del retracto legal arrendaticio, encaminada principalmente a determinar el lapso para ejercer el derecho y su vencimiento. El espíritu del legislador es permitir a quien tiene derecho de preferencia poder ejercerlos dentro de los lapsos que considere apropiados, para conciliar el interés del arrendatario con otro interés de carácter superior y eminentemente de orden público como es el de consolidar el derecho de propiedad.

Desde las primeras interpretaciones se precisó que en casos como el de autos, el juez se encontraba ante una laguna de ley, por lo que procedió la aplicación del artículo 4° del Código Civil, lo que encuentra su fundamento en los métodos de integración recogidos en ese artículo. Por ello, la ausencia de regla expresa aplicable a casos como el de autos, se cubren mediante el procedimiento analógico del artículo 4° del Código Sustantivo, fijando como punto de partida del lapso de caducidad la fecha en que la escritura fue protocolizada y aceptando que ese lapso debe ser de cuarenta días y no de nueve días. Entonces, la extinta Corte Suprema de Justicia consideró que en el caso del arrendatario presente a quien no se le da aviso, era aplicable en forma total y mediante el citado procedimiento analógico, lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, aplicación que se sustentó en el hecho de que al ocurrir la protocolización y obtener el contrato efectos erga omnes ya debía considerarse al arrendatario notificado a los efectos del ejercicio de su derecho. Es esta la doctrina y jurisprudencia imperante.

Estableció igualmente la Corte que cuando el retrayente presente tiene conocimiento de la operación de venta del inmueble por gestiones realizadas por él en la propia Oficina de Registro, el punto de partida de la caducidad es la fecha en que la escritura fue protocolizada y que ese lapso debe ser de cuarenta días y no de nueve, para que de ese modo la solución que el legislador previó para el caso del retrayente no presente y sin representante, sea aplicada en su totalidad y por analogía al caso del arrendatario presente a quien no se le dio aviso pero tuvo conocimiento motu propio de la operación realizada.

En sentencia de fecha 5 de mayo de 1999, la Sala de Casación Civil expresó en este sentido lo siguiente:

...10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el ‘vendedor o el comprador’ de la ‘enajenación (venta) perfeccionada’ por la circunstancia que dicho inquilino ‘no estuviere presente y no hubiere quien lo represente’, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva.

11) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el ‘arrendatario presente o con un representante debidamente constituido’ no haya sido notificado por el ‘vendedor o el comprador’ de la ‘enajenación (venta) perfeccionada’, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4° del Código Civil- de lo dispuesto en el artículo 1.547 ejusdem para la hipótesis referida en el numeral 10 supra inmediato, es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva

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De lo anteriormente expuesto, se observa que el criterio utilizado por la recurrida está ajustado a la pacífica y reiterada doctrina y jurisprudencia de esta (sic) alto tribunal, en consecuencia, considera esta Sala que no se evidencia en la recurrida el vicio denunciado, por el contrario la interpretación y aplicación del artículo 1.547 del Código Civil, al amparo del artículo 4° del mismo Código por vía analógica, se encuentra ajustado a derecho”.

De manera pues, adminiculadas la doctrina y las jurisprudencias transcritas al caso en concreto, se evidencia de autos que los codemandados P.G.A. y L.G.d.G., mediante comunicación de fecha 10 de noviembre de 1992, procedieron a notificar a la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L., su intención de vender la totalidad del lote de terreno constituido por las parcelas Nos. 37 al 49, ubicado en la Calle Brasil, Urbanización Nueva Caracas, Catia, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal, cuya extensión es de dos mil trescientos diez metros cuadrados (2.310 mts2), por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00), estrictamente de contado. Igualmente, se desprende de las actas procesales que el ciudadano P.G.A., dio en venta a los ciudadanos R.M.R. y V.D.P.P., el referido inmueble con sus bienhechurías, por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) y con facilidades de pago, tal como consta del documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 7 de enero de 1993, bajo el No. 12, Tomo 4, Protocolo Primero.

Ahora bien, el artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas derogado, establecía que:

Artículo 6.- “Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendatario hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal. Aún cuando el arrendatario hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tendrá el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del cinco por ciento (5%) del valor del inmueble. En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto.

Parágrafo Único: En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo”.

En tal sentido, se observa de autos, que la venta del inmueble de marras, violó el derecho de preferencia que tiene la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L., toda vez que la misma se realizó en condiciones totalmente diferentes a la que le fuera propuesta a la parte accionante, tal y como se desprende de la comunicación de fecha 10 de noviembre de 1992, en la cual no se establecieron las verdaderas condiciones y modalidades para la adquisición del inmueble en referencia, configurándose de esta manera una considerable desventaja para la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L.; por lo que le es forzoso a este Tribunal Superior considerar como no efectuada la notificación de venta realizada por el ciudadano P.G.A., en fecha 10 de noviembre de 1992, y en consecuencia al no haber sido notificada la parte actora a tenor de lo previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, y tal como lo ha establecido el M.T. de la República de acuerdo a la jurisprudencia transcrita, el lapso para interponer la acción de retracto legal es de cuarenta (40) días, y de acuerdo al cómputo practicado por el Tribunal A quo y promovido en el lapso probatorio por la parte accionante, desde el 7 de enero de 1993, fecha de protocolización de la venta del inmueble, hasta el día 9 de febrero de 1993, día en que fue interpuesta la demanda, habían transcurrido treinta y dos (32) días, por lo que la acción de retracto legal arrendaticio interpuesta por la parte demandante, fue propuesta dentro del lapso de cuarenta (40) días establecido en el artículo 1.547 del Código Civil, y en tal sentido, la cuestión previa opuesta de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, “la caducidad de la acción establecida en la ley”, contemplada en el artículo 1.547 del Código Civil, prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada sin lugar, y así se decide.

-TERCERO-

-MOTIVACIONES PARA DECIDIR-

La presente causa surge con motivo de la acción de Retracto Legal Arrendaticio incoada por la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L., contra los ciudadanos P.G.A., L.G.d.G., V.D.P.P. y R.M.R., en virtud de la enajenación del inmueble constituido por un lote de terreno que conforman las parcelas 37 al 49, ubicadas en la Calle Brasil, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

El artículo 1.546 del Código Civil establece que:

Artículo 1.546.- “El retracto legal es el derecho que tienen el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrá hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

Nuestro retracto legal tiene su origen histórico en la institución del retracto sucesoral que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho en la herencia.

A semejanza del retracto sucesoral, el retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría de las comunidades son entre coherederos-parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros.

El derecho de retracto legal presupone:

1) La adquisición de un derecho en la comunidad.

2) Que la adquisición sea hecha por venta o dación en pago.

3) Que la adquisición sea hecha por un extraño.

4) Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo, pues, en caso contrario, la simple división de la cosa o derecho permitiría a los comuneros originales hace cesar toda relación con el extraño.

Los efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejecutarlo y efectuado oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición. Sólo debe advertirse que, en el plano del análisis teórico, el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, sin que produzca subrogación personal (un cambio de sujeto con el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, a favor del retrayente. En caso de contrato legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio, puesto que se subroga celebrado con el extraño. El extraño no queda obligado a saneamiento frente al retrayente.

De manera pues, con vista a lo expuesto, debe advertir este Tribunal de Alzada que la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide, y al decidir debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio.

En este orden de ideas, el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.

Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le corresponde la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega,; más que el demandado puede adecuar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos corresponde a éste la prueba debida.

Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.

Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Efectuadas las anteriores consideraciones, de necesario señalamiento por parte de este Tribunal de Alzada en virtud a la manera como fue planteada la demanda incoada, de seguida, este Juzgador entra a analizar, valorar y apreciar el material probatorio cursante en autos, en base a lo cual procede a dictar su fallo. A tal efecto, se observa:

La representación de la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1) Reprodujo el mérito favorable que se desprende de las actuaciones que cursan en los autos a favor de sus representados.

Ahora bien, observa ésta Superioridad que conforme a lo que ha sido establecido por nuestro M.T. de la República, el mérito de autos favorable, no constituye un medio probatorio previsto en nuestro ordenamiento legal, sino elementos que tienden a llevar al Juez a la convicción de la verdad procesal, y así se decide.

2) De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió las documentales siguientes:

1. Copia certificada expedida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 1° de febrero de 1999, contentiva del documento de venta de sus mandantes del inmueble constituido por el lote de terreno integrado por las parcelas Nos. 37 al 49, situado en la Calle Brasil, Urbanización Nueva Caracas, en jurisdicción de la Parroquia Sucre, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal.

2. Copia certificada expedida por la Notaria Pública Vigésima Octava de Caracas del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos P.G.A. y L.A.G.d.G. y la Sociedad Mercantil Cartoneras del Oeste, S.R.L., autenticado por la citada Notaria en fecha 24 de marzo de 1992, bajo el No, 59, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones respectivos.

3. Copia certificada expedida por la Notaria Pública Vigésima Octava de Caracas del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos P.G.A. y L.A.G.d.G. y la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L., autenticado por la citada Notaria en fecha 24 de marzo de 1992, bajo el No. 57, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones respectivos.

4. Copia certificada expedida por la Notaria Pública Vigésima Octava de Caracas del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos P.G.A., L.A.G.d.G. y M.G.P.S.J., autenticado por la citada Notaria en fecha 24 de marzo de 1992, bajo el No. 58, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones respectivos.

5. Copia certificada expedida por la Notaria Pública Vigésima Octava de Caracas del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos P.G.A., L.A.G.d.G. y J.A.R.E., autenticado por la citada Notaria en fecha 24 de marzo de 1992, bajo el No. 61, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones respectivos.

6. Copia certificada expedida por la Notaria Pública Vigésima Octava de Caracas del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos P.G.A., L.A.G.d.G. y la Sociedad Mercantil Taller de Latonería y Pintura Celestino, S.R.L., autenticado por la citada Notaria en fecha 24 de marzo de 1992, bajo el No. 62, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones respectivos.

7. Copia certificada expedida por la Notaria Pública Vigésima Octava de Caracas del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos P.G.A., L.A.G.d.G. y J.R.R.D., autenticado por la citada Notaria en fecha 24 de marzo de 1992, bajo el No. 60, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones respectivos.

8. Copia certificada de la notificación judicial practicada por el entonces Juzgado Tercero de Parroquia del Distrito Federal del Circuito Judicial No. 1, en fecha 21 de enero de 1993, por medio de la cual los ciudadanos P.G.A. y L.A.G.d.G., notifican a la accionante, que en fecha 21 de enero de 1993, habían dado en venta a los ciudadanos R.M.R. y V.D.P.P., el lote de terreno integrado por las parcelas 37 al 49, ubicadas en la Calle Brasil, Urbanización Nueva Caracas, en jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Federal, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Federal, anotado bajo el No. 12, Tomo 4, Protocolo Primero.

8. Copia certificada expedida por el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 10 de de agosto de 2000, del documento protocolizado en esa Oficina de Registro, el 29 de octubre de 1942, bajo el No. 83, Tomo 2, Protocolo Primero.

9. Copia certificada expedida por el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 10 de agosto de 2000, del documento protocolizado por esa Oficina de Registro el 13 de marzo de 1974, bajo el No. 63, Tomo 2, Protocolo Primero.

Estos instrumentos constituyen documentos públicos que le merecen fe a este Tribunal Superior, por emanar de funcionarios públicos, en consecuencia a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, tienen pleno valor probatorio, y así se declara.

3) De conformidad con lo previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, promovió comunicación enviada por el ciudadano P.G., en fecha 10 de noviembre de 1992 a la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L., mediante la cual participa su decisión de vender la totalidad del terreno de marras.

Esta misiva fue analizada en el punto previo del presente fallo, referente a defensa opuesta por la parte demandada, y en consecuencia esta Alzada se abstiene de emitir un nuevo pronunciamiento sobre ese instrumento, y así se deja establecido.

4) Prueba de Experticia: Cursa a los folios treinta y tres (33) al ciento cuarenta (140) del expediente, pieza No. 5, Informe Pericial elaborado por los expertos, ciudadanos A.O.R., C.C.M.D., R.J.B.C..

Esta prueba promovida por la parte accionante aún cuando cumple con los requisitos establecidos en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, no es acogida este Juzgador de Alzada, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.421 del Código Civil, por cuanto de la misma no se desprende nada que pueda favorecer a la parte promovente, y así se decide.

Por su parte, el apoderado judicial de la accionante, promovió pruebas en los siguientes términos:

1) Copia certificada del expediente No. 058-93, expedida por el antes Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

2) Copia certificada del expediente No. 980023, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

3) Contrato de Arrendamiento suscrito por la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L. y los ciudadanos P.G.A. y L.G.d.G., debidamente autenticado ante la Notaria Pública Décima Tercera del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 14 de abril de 1.989, anotado bajo el No. 11, Tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

4) Contrato de Arrendamiento suscrito por la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L. y los ciudadanos P.G.A. y L.G.d.G., debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Octava de Caracas, en fecha 24 de marzo de 1.992, anotado bajo el No. 57, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

5) Documento de venta protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 7 de enero de 1.993, bajo el No. 12, Tomo 4, Protocolo Primero.

Estos instrumentos no fueron impugnados durante la secuela del proceso por la parte demandada, y por emanar de funcionarios públicos le merecen fe a este Juzgador Superior, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, tienen pleno valor probatorio, y así se decide.

6) Inspección Judicial practicada el 11 de febrero de 2000, por el Tribunal A quo, cursante a los folios ciento cuarenta y cuatro (144) al ciento cuarenta y nueve (149) del expediente, en la cual se dejó constancia de los particulares a los cuales hizo referencia la parte actora en su escrito de promoción de pruebas.

Esta prueba tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil, y así se decide.

7) Testimonial rendida por el ciudadano J.R.R.D., cursante a los folios veinte nueve (29) al treinta (30) del expediente, pieza No. 5.

Este testigo al interrogatorio a que fue sometido por su promovente contestó afirmativamente, fue repreguntado por la contraparte y no incurrió en contracciones, antes por contrario reafirmó sus dichos, por lo que a tenor de lo establecido en los artículos 1.392 y 1.393 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, y así se declara.

Analizadas las pruebas aportadas por las partes al presente proceso, y adminiculadas a la pretensión de la parte demandante relacionada a su derecho a que se le prefiera como compradora del inmueble supra indicado, los codemandados se alegan que al presente caso no le es aplicable el artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, ya que el inmueble está comprendido entre las excepciones contempladas en el parágrafo único de la citada norma, ya que la parte accionante no era arrendataria de la totalidad del terreno objeto de la venta sino de una parte.

En este sentido observa este Tribunal Superior, que ciertamente el Parágrafo Único del artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, relega de su aplicación a los arrendamientos que tengan por objeto habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio y que, tal y como lo asevera la parte demandada, la justificación de la excepción está en que esos inmuebles no son de fácil división.

De manera pues, en el caso de autos se evidencia que no es imposible la división del inmueble, ya que el mismo está dividido en siete (7) lotes ocupados por inquilinos que desarrollan actividades que le son propias. Sin embargo, aunque no se trata propiamente de un terreno vacío como alegan los demandados, sino de un terreno en el cual existen una serie de construcciones habilitadas para el ejercicio del comercio, todo lo cual lleva a esta Alzada a la conclusión que no se está frente a las excepciones establecidas en la normativa citada.

Ahora bien, ante la objeción al retracto legal arrendaticio formulada por los accionados referente a que la demandante no era arrendataria de la totalidad del terreno sino de una parte de menor extensión, lo cual se encuentra probado en autos, esta Superioridad observa que tal refutación no es valedera frente a la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera S.R.L., la cual estaba en conocimiento de la intención de los codemandados P.G.A. y L.G.d.G., de vender el inmueble constituido por las parcelas Nos. 37 al 49, ubicadas en la Calle Brasil, Urbanización Nueva Caracas, en jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Federal, por lo que concluye este Tribunal Superior que no es procedente el alegato esgrimido por la parte demandada con respecto a la pretensión de la accionante.

En este orden de ideas, en consonancia con las consideraciones antes expuestas, concluye este Tribunal de Alzada que de conformidad con lo establecido en el artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, es procedente la acción de Retracto Legal Arrendaticio ejercida por la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L., y así se decide.

-CUARTO-

-DISPOSITIVO-

En consideración a los motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 4 de mayo de 2004, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la demanda de Retracto Legal incoada por la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L. contra los ciudadanos P.G.A., L.G.d.G., R.M.R. y V.D.P.P., ampliamente identificados en la primera parte del presente fallo. En consecuencia, la demandante se subroga en la posición de los compradores R.M.R. y V.D.P.P., con relación a la compra-venta que consta en el documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 7 de enero de 1993, bajo el No. 12, Tomo 4, protocolo Primero; debiendo los ciudadanos P.G.A. y L.G.d.G., otorgarle a la Sociedad Mercantil Silenciadores Hermanos Barrera, S.R.L., el correspondiente documento de compra-venta sobre el inmueble constituido por las parcelas Nos. 37 al 49, ubicadas en la Calle Brasil, Urbanización Nueva Caracas, en jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de gravámenes.

TERCERO

Se ordena a la parte actora a pagar al ciudadano V.D.P.P. y a los coherederos del ciudadano R.M.R., la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), suma ésta que fue cancelada a los ciudadanos P.G.A. y L.G.d.G., para la adquisición del inmueble de marras, y una vez conste en autos el referido pago se deberá expedir copia certificada de la sentencia definitivamente firme, a los fines de su protocolización ante la Oficina de Registro correspondiente, la cual servirá de título de propiedad.

Queda así REVOCADA la decisión apelada, sin la imposición de las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese, Diarícese y Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Palacio de Justicia. En Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de mayo de 2007. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ.

C.E.D.A.

LA SECRETARIA.

N.B.J.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.

LA SECRETARIA.

EXP. 7493

CEDA/nbj/cd.