Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente de Barinas, de 18 de Febrero de 2015

La presente causa se tramita ante este juzgado superior con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio S.P.V., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el n° 2.644 y de este domicilio, actuando en su propio nombre y representación, contra sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 30 de septiembre del año 2014, según la cual negó la admisión de la demanda de ejecución de hipoteca legal, intentada contra la empresa: Construcciones S.S., C.A., que se tramita en el expediente nº 14-9965-CE, de la nomenclatura de ese Tribunal.

En fecha 20 de octubre de 2014, se recibió para distribución el expediente procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas.

En fecha 21 de octubre de 2014, se realizó la distribución correspondiéndole a este tribunal el presente expediente.

En fecha 27 de octubre de 2014, Se le dio entrada y el curso legal correspondiente.

En fecha 16 de diciembre de 2014, oportunidad fijada para presentar informes, se dejó constancia que la parte actora hizo uso de tal derecho, el tribunal fijó lapso para que las partes presentaran las observaciones escritas sobre los informes de la parte contraria.

En fecha 15 de enero de 2015, venció lapso de ocho (8) días, dentro del cual las partes podían presentar sus observaciones escritas sobre los informes de la contraria, observándose que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho, el tribunal en esa misma oportunidad se reservó el lapso legal para dictar la correspondiente sentencia.

Siendo esta la oportunidad legal para proferir el correspondiente fallo en el presente expediente, se pasa a dictarlo en los siguientes términos:

II

DE LA DEMANDA

Alegó la parte actora en el libelo de demanda, que en fecha 15 de octubre de 2007, celebró un contrato de compra venta de un inmueble, venta pura y simple, perfecta e irrevocable con la compañía denominada Urbe Construcciones S.S, C.A. domiciliada en Barquisimeto del estado Lara e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el nº 06, Tomo 96-A, de fecha 15 de noviembre del año 2005; consistente en un inmueble constante de una superficie de ciento catorce mil novecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (114.954 Mts2) integrada por dos (2) parcelas que hoy integran una sola unidad de terreno, distinguidas así: parcela nº uno: constante de setenta mil metros cuadrados (70.000 Mts2) ubicada en la carretera Barinas, el Toreño, sector la Hormiga de esta ciudad de Barinas del estado Barinas, alinderada de la forma siguiente: norte: Av. Colectora, actualmente avenida Las Palmas en doscientos metros lineales (200 Mts); sur: terrenos municipales, actualmente O.C.V E.Z., en doscientos metros lineales (200 Mts); este: terrenos municipales actualmente Dr. S.P.V. en trescientos cincuenta metros lineales (350 Mts) y oeste: terrenos municipales, actualmente Urbanización R.M. en trescientos cincuenta metros lineales (350 Mts). La cual se encuentra protocolizada bajo el nº 39, folios 227 al 228, protocolo Primero, Tomo 5º, principal y duplicado, 2º Trimestre del año 2000, en la oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas. Parcela nº dos: constante de cuarenta y cuatro mil novecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados ( 44, 954 Mts2) ubicada en la carretera Barinas el Toreño, sector la Hormiga, de esta ciudad de Barinas del estado Barinas, alinderada de la siguiente manera: norte: Av. Colectora Nueva Barinas, actualmente avenida las Palmas en ciento treinta y tres metros lineales (133 Mts); sur: terrenos municipales, actualmente Urb. O.C.V E.Z., en ciento treinta y tres metros lineales (133 Mts); este: terrenos municipales, actualmente O.C.V La Orquídea, en trescientos treinta y ocho Metros lineales (338 Mts) y oeste: parcela del Dr. S.P.V. en trescientos treinta y ocho metros lineales (338 Mts), la cual se encuentra protocolizada ante la oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, bajo el nº 07, folios 60 al 62, Protocolo Primero, tomo 17, Principal y Duplicado, 2º Trimestre del año 2004. Dichas parcelas conforman un solo lote de terreno constante de ciento catorce mil novecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (114.954 Mts2) con los siguientes linderos generales: norte: desde la P-2-1 en trescientos treinta y tres metros (333 Mts) lineales hasta la P-6 que se corresponde a la Avenida colectora Nueva Barinas, actualmente Avenida Las Palmas; por el sur: desde la P-1-2 en trescientos treinta y tres metros lineales (333 Mts) hasta la P-5, que se corresponde a terrenos municipales, actualmente Urb. E.Z.; por el este: desde la P-6 en trescientos treinta y ocho metros lineales (338 Mts) hasta la P-5, que se corresponde a terrenos municipales, actualmente O.C.V la Orquídea; por el oeste: desde la P-2-1 en trescientos cincuenta metros lineales (350 Mts) hasta la P-1-2, que se corresponde a terrenos municipales, actualmente Urbanización La R.M.. Afirmó que el precio de esta compra-venta, fue estipulado entre las partes en la cantidad de: un mil cien millones de bolívares (Bs. 1.100.000.000,00) de los antiguos, los cuales recibió a su entera y cabal satisfacción, de manos del comprador; que como consecuencia de ello traspasó la plena propiedad con todos sus atributos, libre de todo gravamen, quedando obligado al saneamiento de ley en caso de evicción. Señaló que el comprador Urbe Construcciones S.S., C.A., adquirió esos inmuebles para un desarrollo habitacional denominado “Los Morichales”.

Que en ese contrato de compra venta del lote de terreno constante de 114.954 Mts2, el precio fue pactado en la cantidad de mil cien millones de bolívares (Bs. 1.100.000, 00) de la antigua moneda; los cuales serían pagados por el comprador Urbe Construcciones S.S, C.A, con un cheque librado en fecha 15 de octubre del año 2007, contra su cuenta corriente nº 0158-0007160071019554; del Banco Central Banco Universal, con el número del cheque 3707630033, el cual adjuntó marcado con la letra “I”, y que tiene asiento en el acta registral de la venta del inmueble; que el cheque fue librado como una garantía de pago del precio de la venta del terreno vendido, que se convino que el cheque no debía ser pagado en la fecha de su emisión 15 de octubre de 2007, sino, posteriormente cuando Urbe Construcciones S.S, C.A, recibiera el financiamiento del banco para el proyecto de construcción de las 200 viviendas de interés social, de la sociedad civil propietarios de viviendas; que ese acuerdo se hizo el mismo día de la venta del inmueble, y que además fue suscrito otro documento que se llamó documento de los acuerdos entre los ciudadanos S.P.V., S.A.P.A. y H.S.G., el cual fue autenticado en la Notaría Pública Primera de Barinas, bajo el nº 88, Tomo 239, de los libros de autenticaciones correspondientes, como se evidencia de documento marcado con la letra “J”.

Señaló que se observa en una de las cláusulas de ese documento que se señaló, que si en el término de 10 meses no se hubiera logrado el financiamiento para el desarrollo habitacional Los Morichales, Urbe Construcciones S.S, C.A., devolvería a S.P.V., los inmuebles vendidos sin costos de ninguna clase.

Reiteró que el cheque arriba aludido fue librado como una garantía de pago del precio de la venta del inmueble vendido, pero que se había convenido entre el vendedor y comprador que ese cheque no debería ser pagado en la fecha de su emisión 15 de octubre de 2007, sino posteriormente cuando Urbe Construcciones S.S, C.A., recibiera el financiamiento del banco para el inicio del proyecto de construcción; adujo que como quiera que esa venta del inmueble no se liberó la obligación, por la falta del pago del precio de la cosa vendida, que por antes expresado solicita al tribunal que declare la hipoteca legal de esa venta, la ejecute y se le entregue el lote de terreno vendido de 114.954 mts2, sin gravamen alguno.

Que Urbe Construcciones S.S, C.A, representada por su presidente H.S.G. recibió de los bancos dos créditos para el financiamiento de la construcción de 200 casas de interés social de la Asociación Civil Propietarios de Viviendas (ASOPROVI). El primero de ellos concedido por el Banco Industrial de Venezuela fue por la cantidad de Bs. 12.723.000,00, y sobre esa cantidad le dio el Banco a H.S.G. un anticipo de veinte porciento (20%) Bs. 2.541.683,00, como se acredita del documento que acompañó marcado con la letra “K”, y el segundo crédito aprobado por Corp Banca, fue por la cantidad de Bs. 16.813.051,00, también para las 200 casas, y se le dio un anticipo de un veinte porciento (20%), la cantidad de Bs. 3.362.610,00, según se evidencia de documento que acompañó marcado con la letra “L”.

Expuso que Urbe Construcciones S.S, C.A., recibió el financiamiento y no hizo la liberación de la obligación representada en el pago del cheque por la suma de Bs. 1.100.000.000,00, de los antiguos, que le había dado como garantía del pago de la venta del lote de terreno constante de 114.954 mts2, y que mediante documento notariado, inserto bajo el nº 88, Tomo 239, de fecha 15 de julio de 2007, se había comprometido el ciudadano H.S.G., en hacerlo, infringiendo de esa manera el artículo 1354 del Código Civil.

Que demanda a la empresa mercantil Urbe Construcciones S.S, C.A. en la persona de su presidente H.S.G., por la ejecución de la hipoteca legal, que tiene él como vendedor del inmueble anteriormente identificado para lograr el cumplimiento de la obligación indexada del pago de la suma de mil cien millones de bolívares (Bs.1.100.000.000,00), representada por el cheque librado por el comprador, que se obligó en el contrato de compra venta del inmueble, que el registrador inmobiliario cuando protocolizó el documento de compra venta dejó constancia en la nota de registro del cheque librado, con la identificación exacta de todos los datos del cheque y se dejó copia del acto registral que fue agregado al cuaderno de comprobantes bajo el nº 197, folios 629-646.

Solicitó al tribunal se decrete la restitución del lote de terreno constante de 114.954 mts2, libre de todo gravamen.

Solicitó se decrete medida de secuestro sobre el inmueble constante de 114.954 mts2, descrito en la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 599 ordinal 5º del C.P.C., igualmente solicitó se declare con lugar la demanda por estar fundada en derecho.

Estimó la acción en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), equivalente a 31.496 U.T.

Recaudos consignados con el libelo de la demanda:

• Copia de la sentencia penal que acordó el sobreseimiento de la causa.

• Copia del documento privado suscrito entre S.P.V. y Urbe Construcciones S.S, C.A, representada Por su presidente H.S.G., de fecha 13 de noviembre de 2006, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, anotado bajo el nº 23, tomo 211 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, marcado con la letra “C”, inserto al folio (26).

• Poder general de representación judicial conferido por el abogado S.P.V. a la empresa Urbe Construcciones S.S, C.A, representada por su presidente H.S.G., debidamente notariado ante la Notaría Pública primera del estado Barinas en fecha 13 de noviembre de 2006, inserto bajo el nº 23, tomo 211, marcado con la letra “D”, inserto a los folios (27 al 29) .

• Copia de documento de acuerdos y convenios entre el abogado S.P.V., S.A.P.A. y H.S.G., en el que se señalan las condiciones estipuladas de cómo se ejecutaría la negociación, inserto bajo el nº 88 del tomo 239 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, marcado con la letra “J”, a los folios (30 al 32) .

• Copia de documento que contiene el contrato de compra venta suscrito entre S.P.V. y la empresa Urbe Construcciones S.S, C.A, representada por su presidente ciudadano: H.S.G., en el que se señaló que el inmueble era para un desarrollo habitacional Los Morichales, y que tiene una superficie (114.954 Mts2), registrado bajo el nº 33 folios 189 al 190 del protocolo primero, tomo 11, principal y duplicado, cuarto trimestre del año 2007, marcado con la letra “H”, inserto a los folios 33 al 43.

• Copia de documento que contiene el crédito otorgado a Urbe Construcciones S.S, C.A, por el Banco Industrial de Venezuela, autenticado bajo el nº 44, tomo 5, marcado con la letra “K”.

• Copia de documento que contiene el crédito otorgado por la empresa mercantil Corpbanca Banco Universal a Urbe Construcciones S.S, C.A, marcado con la letra “L”.

• Cheque original por la suma de Bs. 1.100.000.000,00 otorgado por Urbe Construcciones S.S., C.A., a S.P..

• Copia de certificado de gravámenes.

El tribunal de la causa dictó sentencia en la presente causa, en los términos que a continuación se transcriben parcialmente:

III

DE LA RECURRIDA

…omissis…

“…Vistas las anteriores actuaciones contentivas de la solicitud de ejecución de hipoteca legal intentada por el abogado en ejercicio S.P.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2.644, contra la empresa mercantil Urbe Construcciones S.S, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nº 06, Tomo 96-A, de fecha 15 de noviembre de 2005, representada por el ciudadano H.S.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.577.131, este Tribunal observa:

…omissis…

La pretensión aquí ejercida es de solicitud de ejecución de hipoteca, y en tal sentido resulta menester precisar que el artículo 1.877 del Código Civil señala que la hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación; y el artículo 1.879 ejusdem, establece que la hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado con arreglo a los dispuesto en el Titulo XXII de este Libro, ni puede subsistir sino sobre los bienes especialmente designados, y por una cantidad determinada de dinero.

La hipoteca es legal, judicial o convencional (artículo 1.884 del referido Código). Y a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.885 ibidem, ordinal 1°, tienen hipoteca legal:

El vendedor u otro enajenante, sobre los bienes inmuebles enajenados, para el cumplimiento de las obligaciones que se derivan del acto de enajenación, bastando para ello que en el instrumento de enajenación conste la obligación.

En el caso de autos, el actor peticiona la ejecución de la hipoteca legal de la que afirma ser acreedor como vendedor del inmueble en cuestión, representado por el cheque librado por el comprador, en aquella negociación mediante la cual afirma que se obligó en el contrato de compra venta.

Así las cosas, cabe destacar que el artículo 661 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Llegado el caso de trabar ejecución sobre el inmueble hipotecado, por estar vencida la obligación garantizada con la hipoteca, el acreedor presentará al Tribunal competente el documento registrado constitutivo de la misma…(sic).

Por su parte, el artículo 341 ejusdem, dispone:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa… (omissis)

.

Sobre esta materia, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1365, dictada en fecha 13 de agosto de 2008, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° Exp. 01-0288, sostuvo que:

...(omissis) Los artículos 1.877, 1.879 y 1.896 del Código Civil contienen, en cambio, los principios generales que regulan la materia hipotecaria y su vigencia alcanza a todas las hipotecas, civiles o mercantiles, cuando su aplicación no contravenga una norma especial, a menos de que se trate de un principio esencial a la naturaleza propia de esta garantía real, situación en la cual la regulación por el principio general será preferente…(sic)

Con respecto al principio de la especialidad de las hipotecas, el mismo artículo 1.879 del Código Civil establece:

La hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado con arreglo a lo dispuesto en el Título XXII de este Libro, ni puede subsistir sino sobre los bienes especialmente designados, y por una cantidad determinada de dinero…(sic).

De las normas antes citadas se consagra una obligación sumaria o una manifestación del poder de impulso de oficio que se le atribuye al órgano jurisdiccional, en virtud del cual debe examinar si la demanda resulta contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, a los fines de admitirla o no.

En el caso de autos, se observa que por ser la hipoteca un derecho real, por tal motivo es requisito impretermitible que la misma haya sido registrada con arreglo a lo dispuesto en el Código Civil en su artículo 1879, y por cuanto de los documentos acompañados como instrumentos fundamentales de la pretensión que nos ocupa, no se desprende que el accionante haya presentado el documento registrado constitutivo de la hipoteca legal alegada, como requisito para que pueda admitirse la pretensión ejercida, es por lo que resulta forzoso considerar que la demanda intentada no puede ser admitida por ser contraria a las disposiciones legales citadas en el texto del presente fallo; Y ASÍ SE DECIDE.

En mérito de las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO: Se NIEGA la admisión de la demanda de ejecución de hipoteca legal intentada por el abogado en ejercicio S.P.V., contra la empresa mercantil Urbe Construcciones S.S, C.A, ya identificados.

SEGUNDO: No se hace condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.

TERCERO: No se ordena notificar a la parte actora por encontrarse a derecho, y dictarse dentro del lapso previsto en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese. …

V

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Tal y como ya hemos dejado expresado en la parte narrativa de esta sentencia, la parte actora Abg. S.P. actuando en su propio nombre y en defensa de sus intereses ha interpuesto demanda la cual tiene como pretensión la ejecución de una hipoteca legal que afirma existe en virtud de una enajenación de bien inmueble en la que él es el vendedor, y la compradora es la sociedad mercantil Urbe Construcciones S.S., C.A., representada por el ciudadano H.S.G..

El accionante luego de un relato acerca de la demanda que él personalmente interpusiera ante los tribunales penales de esta jurisdicción, por el delito de estafa, contra el ciudadano H.S.G., que terminó con sentencia de fecha 27 de noviembre del año 2013, en la que el Tribunal Penal de Primera Instancia Estadales y Municipales en Funciones de Control del Estado Barinas, decretó el sobreseimiento de la causa, bajo el razonamiento y consideración que el caso sometido a examen es de naturaleza civil-mercantil, y que el incumplimiento por parte del querellado no revestía carácter penal. Esta querella que intentó por vía penal, contenía el mismo incumplimiento que ahora acciona por los tribunales civiles y que ahora es objeto de revisión por esta Alzada.

La parte actora afirmó de manera reiterada que él había vendido el inmueble que describió y deslindó en el libelo, a la ahora accionada por la cantidad de un mil cien millones de bolívares de los antiguos (Bs. 1.100.000.000,oo), que ese precio sería pagado por el comprador Urbe Construcciones S.A., C.A. con un cheque librado en fecha 15 de octubre del año 2007, contra su cuenta corriente nº 01580007160071019554 del Banco Central Banco Universal, signado con el nº 3707630033, el cual adjuntó marcado con la letra “I”, aduciendo que dicho cheque tiene su asiento en el acta registral de la venta del inmueble, y que fue agregado al cuaderno de comprobantes.

Que el cheque arriba aludido fue librado como una garantía de pago del precio de la venta del terreno vendido, que se había convenido con el comprador que dicho cheque no debía ser pagado en la fecha de su emisión (15 de octubre de 2007), sino posteriormente, cuando Urbe Construcciones S.S,C.A. recibiera el financiamiento del banco para el proyecto de construcción de las 200 viviendas de interés social de la Sociedad Civil Propietarios de Viviendas, que ese acuerdo se hizo ese mismo día y fue ratificado a través de otro documento que se llamó documento de los acuerdos y convenios entre S.P.V., S.A.P.A. y H.S.G., el cual fue firmado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, bajo el nº 88, Tomo 239 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, que anexó marcado “J”; que se observa en una de las cláusulas del documento convenio que si en el término de diez meses no se hubiera logrado el financiamiento para el desarrollo habitacional Los Morichales, Urbe Construcciones S.S.,C.A. devolvería a S.P.V. los inmuebles vendidos, sin costo alguno.

Que es el caso que Urbe Construcciones, S.S, C.A. recibió de dos bancos créditos para el financiamiento de la construcción de las casas arriba aludidas, uno de ellos lo otorgó el Banco Industrial de Venezuela y el otro lo concedió Corp Banca, y de ambos recibió anticipos de sumas considerables, consignando como prueba documentos marcados con las letras “K” y “L”.

Que a pesar que Urbe Construcciones, S.S.,C.A. recibió el financiamiento, no hizo la liberación de la obligación representada en el pago del cheque por la suma de un mil cien millones de bolívares (Bs. 1.100.000.000,oo) de los antiguos, que era según afirmó la garantía del pago de la venta del lote de terreno constante de 114.954 Mts2, y que mediante documento notariado de fecha 15 de julio de 2007, inserto bajo el nº 88, Tomo 239 se había comprometido, infringiendo con ello el contenido del artículo 1354 del Código Civil.

Que por todo lo antes expresado demanda a la empresa Urbe Construcciones S.S.,C.A., representada por el ciudadano H.S.G., por ejecución de hipoteca legal, que afirma tiene como vendedor del inmueble tantas veces señalado, para de esta manera lograr el cumplimiento de la obligación indexada del pago de la suma de: un mil cien millones de bolívares (Bs. 1.100.000.000,oo) de la moneda antigua, representada en el cheque librado por el comprador, que ya ha sido descrito en esta parte motiva de esta sentencia.

Resaltó el accionante que la registradora inmobiliaria del municipio Barinas, cuando protocolizó el documento de compra-veta, dejó constancia en la “nota de registro” del cheque librado con la identificación exacta de los datos del cheque, dejando copia en el acto registral que fue agregado al cuaderno de comprobantes.

Adujo que los hechos narrados encuadran en el artículo 1885 del Código Civil, afirmó que en el instrumento de enajenación consta la obligación, e invocó el contenido de los artículos 1354 y 1885 del Código Civil, los artículos 660, 661 y 662 del Código de Procedimiento Civil, y, el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Revisada la demanda y constatada la pretensión que ella contiene, y analizada las instrumentales que constan en autos, este juzgado superior debe pasar a realizar las consideraciones siguientes:

La hipoteca ha sido definida como: “un derecho real constituido sobre un inmueble del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar el cumplimiento de la obligación” (Francesco Ricci. Citado por Toyn F. Villar V. La Hipoteca y Ejecución de Hipoteca. Ediciones Libra. Caracas-Venezuela. 2008. Pág. 4)

Nuestra legislación, específicamente el artículo 1877 del Código Civil, señala:

La hipoteca es un derecho real constituido sobre bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación.

De conformidad con la normativa que nos rige, tenemos varias clases de hipotecas, a saber: la hipoteca legal (art. 1885 C.C.); hipoteca judicial (art. 1886 C.C.), e hipoteca convencional (art. 1890 C.C.).

En virtud de que el actor ha invocado la existencia de una hipoteca legal, cuya ejecución ha peticionado ante el órgano jurisdiccional, vale entonces traer al cuerpo del presente fallo el contenido del artículo 1885, que dispone:” Tienen hipoteca legal: 1º El vendedor u otro enajenante sobre los bienes inmuebles enajenados, para el cumplimiento de las obligaciones que se derivan del acto de enajenación, bastando para ello que en el instrumento de enajenación conste la obligación…” (Resaltado nuestro)

En la hipoteca legal -al contrario de la convencional- no se requiere la manifestación expresa de la voluntad de las partes, porque en estos casos, la hipoteca es el producto de una disposición expresa de la ley, dicho de otra manera, la hipoteca legal no es el resultado de la convención de las voluntades de las partes, sino que nace de una norma jurídica establecida en nuestro código sustantivo, específicamente el artículo 1885.

Respecto al ordinal 1º del artículo 1885, se puede afirmar que goza de hipoteca legal todo aquel que haya enajenado un inmueble que sea susceptible de ser hipotecado, cuando esta enajenación se haya efectuado a título oneroso. Sanojo dice que este tipo de hipoteca corresponde al vendedor, al permutante, al deudor que ha dado en pago el inmueble y al donante, siempre que el adquirente haya quedado en el deber de cumplir la obligación de entregar alguna cantidad determinada de dinero. Tenemos entonces que la hipoteca legal, tiene como fundamento garantizar el cumplimiento de las obligaciones provenientes del acto de enajenación, es decir, existe como garantía del precio de la venta o el complemento de dicho precio. La ley establece que la hipoteca sea registrada, bastando que en el documento de enajenación conste la obligación que deba garantizarse.

De la revisión de nuestro código sustantivo civil y de lo antes expresado, podemos concluir en lo siguiente: a) La hipoteca legal surge en los actos de enajenación de bienes inmuebles. b) es la garantía del cumplimiento de las obligaciones que surgen de la obligación. c) en la hipoteca legal no es necesario el consentimiento expreso de las partes, debido a que ella surge por disposición expresa de la ley. d) existe como garantía del precio de la venta o el complemento de dicho precio. e) el documento en la que conste la hipoteca legal debe estar registrado y que en él conste la obligación que deba garantizarse.

Estando conscientes de que nos encontramos dilucidando si la demanda cabeza de autos en la que se peticiona la ejecución de hipoteca legal es admisible o no, preciso es traer al cuerpo del presente fallo, el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…

(Resaltado de este tribunal)

Además el artículo 660 del Código de Procedimiento Civil, establece:

La obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, se hará efectiva mediante el procedimiento de ejecución de hipoteca establecido en el presente Capítulo.

Y el artículo 661 del mismo código adjetivo, dispone:

…Llegado el caso de trabar ejecución sobre el inmueble hipotecado, por estar vencida la obligación garantizada con la hipoteca, el acreedor presentará al Tribunal competente el documento registrado constitutivo de la misma, e indicará el monto del crédito con los accesorios que estén garantizados por ella, y el tercero poseedor de la finca hipotecada, si tal fuere el caso. Asimismo presentará copia certificada expedida por el Registrador correspondiente de los gravámenes y enajenaciones de que hubiere podido ser objeto la finca hipotecada con posterioridad al establecimiento de la hipoteca cuya ejecución se solicita. El Juez podrá excluir de la solicitud de ejecución los accesorios que no estuvieren expresamente cubiertos con la hipoteca, y examinará cuidadosamente si están llenos los extremos siguientes:

1°. Si el documento constitutivo de la hipoteca está registrado en la jurisdicción donde esté situado el inmueble.

2°. Si las obligaciones que ella garantiza son líquidas de plazo vencido, y no ha transcurrido el lapso de la prescripción.

3°. Si las obligaciones no se encuentran sujetas a condiciones u otras modalidades.

Si el Juez encontrare llenos los extremos exigidos en los ordinales anteriores decretará inmediatamente la prohibición de enajenar y gravar el inmueble hipotecado, lo notificará inmediatamente al Registrador respectivo a los efectos establecidos en el artículo 600 de este Código y acordará la intimación del deudor y del tercero poseedor para que paguen dentro de tres días, apercibidos de ejecución. Si de los recaudos presentados al Juez se desprendiere la existencia de un tercero poseedor y el solicitante no lo hubiere indicado, el Juez procederá de oficio a intimarlo.

El auto del Juez excluyendo de la ejecución determinadas partidas o no acordando ésta será apelable en ambos efectos…

La admisión de una demanda en nuestro sistema procesal, constituye un auto decisorio sobre los presupuestos procesales y los requisitos constitutivos de la acción; y la disposición 341 de la ley adjetiva es una manifestación del poder de impulso de oficio que se le atribuye al Juez, en virtud del cual el Juez o Jueza puede examinar de oficio si la demanda resulta contraria o no al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición de la ley; se trata pues de resolver ab initio la cuestión de derecho, en obsequio al principio de celeridad procesal.

Ahora bien, esta juzgadora ha revisado de manera detenida la pretensión que ha esgrimido el actor, del mismo modo, ha examinado y analizado sus alegatos, y se ha constatado que él ha dicho en su libelo que vendió un inmueble consistente en dos lotes de terreno a la sociedad mercantil Urbe Construcciones S.S.,C.A; ha expresado además de manera enfática que el precio de la venta lo fue la cantidad de: un mil cien millones de bolívares de los antiguos (Bs. 1.100.000.000,oo), y que recibió como garantía de dicho pago un cheque.

A los fines de darle una mejor comprensión a lo que aquí se decide; debemos trasladar al cuerpo de esta sentencia, parte del texto del documento de compra venta del inmueble, y en él se lee: “El precio de esta compra-venta, ha sido estipulado entre las partes en la cantidad de UN MIL CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.100.000.000,oo), los cuales he recibido a mi entera y cabal satisfacción, de manos del comprador. En consecuencia le traspaso la plena propiedad con todos sus atributos, libre de todo gravamen, quedando obligado al saneamiento de ley en caso de evicción…” (Negrillas nuestras) (Ver Vto. Folio 33)

De la lectura del texto anterior, se colige claramente que en modo alguno consta en el documento de enajenación que el comprador haya quedado debiendo el precio de venta o parte de él, y que por ello naciera la hipoteca legal establecida en el ordinal 1º del artículo 1885 del Código Civil, vale decir, no consta en el documento de la negociación celebrada entre el ciudadano S.P. y la sociedad mercantil Urbe Construcciones, S.S,C.A., que existiera obligación de pago por parte de la última de las nombradas respecto al precio de venta del inmueble de que trata la instrumental mencionada.

No se trata de que si debía constar de manera expresa el consentimiento de las partes para la constitución de la hipoteca legal, pues como ya hemos dicho, en este tipo de hipotecas no es necesario el consentimiento de las partes, en virtud de que la hipoteca legal nace por disposición expresa de la ley; de lo que se trata realmente es que no consta en modo alguno en el documento de venta que la compradora haya quedado obligada al pago de una cantidad de dinero imputable al precio del inmueble enajenado.

En cuanto al argumento esgrimido por el actor, de que recibió el pago a través de un cheque que señaló y describió y que tal cheque se encuentra asentado en el acta de registro del documento, afirmando además que el cheque no debía ser cobrado en esa fecha de la negociación, sino después una vez que la empresa compradora recibiera el crédito para la construcción de doscientas casas; debe resaltar este tribunal, que en la nota del Registro Inmobiliario, se lee lo siguiente: “… Copia de cheque Nº 3407630033, por un monto de mil cien millones (Bs. 1.100.000.000,oo), del Banco Central de fecha 15-10-2007…”; lo que confirma que el vendedor recibía el pago del precio del inmueble, y por ello no era procedente que naciera la hipoteca legal, como efectivamente no nació.

Tenemos entonces dos circunstancias bien diferenciadas en el caso bajo examen, la primera de ellas, es que no consta en el documento de venta que la compradora haya quedado obligada a pagar el precio del inmueble objeto de la negociación o parte de él; y la segunda, que en virtud de la inexistencia de la obligación de pagar alguna cantidad de dinero haya quedado constituida una hipoteca legal sobre el bien objeto de la compra venta; en atención a lo antes expresado, podemos concluir diciendo que el actor no presentó al tribunal el documento fundamental de la pretensión, esto es, el documento en el que conste la hipoteca legal que peticiona sea ejecutada, lo que hace procedente declarar que la demanda es inadmisible por disposición expresa del artículo 661 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Debe reiterar este tribunal superior, que la obligación de pagar el precio o parte del precio del inmueble enajenado debe constar en el documento de compra venta, y en este caso el vendedor declaró que el precio del inmueble ya lo había recibido de manos del comprador, por lo que en modo alguno consta en el documento de compra venta la obligación de pagar alguna cantidad de dinero por concepto del precio establecido en la negociación, que haya hecho nacer la hipoteca legal invocada y que aquí se pretende ejecutar. Y ASÍ SE DECIDE.

Debe este tribunal superior, también pronunciarse acerca de los alegatos esgrimidos ante esta instancia por el abogado actor, en el que reiteró los mismos hechos que ya había invocado en el libelo, y además citó sentencia de fecha 6 de noviembre de 2009. Exp. 6546-09 –denominada por él erradamente como jurisprudencia- del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, suscrita por nuestro ahora Magistrado Guillermo Blanco Vásquez; en relación a dicho fallo debe resaltarse que en ese caso sí existía hipoteca legal, por cuanto el comprador se había comprometido a pagar la cantidad de veinte mil dólares ($ 20.000,oo) los cuales serían depositados en la cuenta de la vendedora, es decir, se dejó establecido que el pago sería a futuro, amén de que el documento de compra venta había quedado constituida la hipoteca legal; caso distinto al de autos, en el que ya hemos dicho que en el documento de compra venta el vendedor declaró que ya había recibido el precio del inmueble, pues ni siquiera dijo que lo recibía en dicho acto, ni mucho menos señaló cheque alguno.

Cabe añadir que el actor invocó una y otra vez el contenido de otros documentos que suscribió por vía de autenticación, debiendo señalar este tribunal que la hipoteca legal siempre debe estar registrada en el registro inmobiliario de la jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble, y no puede probarse con otra especie de documentos. Y ASÍ SE DECLARA.

En cuanto a la interpretación de los contratos por parte de los jueces y juezas, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe señalar esta juzgadora que el contrato de compra venta firmado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial en fecha 15 de octubre del año 2007, no presenta en modo alguno oscuridad, ambigüedad o deficiencia que amerite ser interpretado por esta juzgadora, pues como ya hemos expresado en este fallo no consta en el indicado documento que la compradora haya quedado a pagar alguna cantidad de dinero por el precio de compra del inmueble o parte de él que hiciera nacer la hipoteca legal alegada. Y ASÍ SE DECLARA.

En consecuencia, por todos los argumentos de hecho y de derecho expuestos, para esta juzgadora es forzoso declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto, se declara inadmisible la demanda intentada de ejecución de hipoteca legal pero por motivos distintos a los invocados por el tribunal a quo; y se confirma la sentencia apelada con la motivación aquí expuesta. Y ASÍ SE DECIDE.

V

D I S P O S I T I V A

Por los motivos de hecho y de derecho antes expresados, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos: