Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Diciembre de 2013

Fecha de Resolución17 de Diciembre de 2013
EmisorJuzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteVictor Gonzalez
ProcedimientoDesalojo

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

203 y 154º

PARTE ACTORA: SINIALDO DEL C.G.G. Y J.A.G.D.S., mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros E-81.307.568 y E-736.136, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: P.A.G., J.E. CHIRINOS Y M.F., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 4.850, 39.721 Y 56.192, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: H.F.P.C., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.973.937.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: R.S.L., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.600.

MOTIVO: Apelación ejercida por la parte actora contra la sentencia de fecha 10 de agosto de 20102, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR, la demanda por acción de Desalojo.

CAUSA: DESALOJO.

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000467

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto en fecha 11 de noviembre de 2010, por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Expedientes del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 16 de noviembre de 2010, mediante procedimiento breve ordenándose la citación del demandado mediante compulsa la cual fue librada el 25 de noviembre de 2010.

En fecha 01 de diciembre de 2010, previa solicitud, el Tribunal de cognición de conformidad con lo establecido en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, acordó la entrega de la compulsa al actor.

El 11 de enero de 2011, el apoderado judicial de la parte actora consignó resultas de la notificación de citación del demandado realizada por la Notaria Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23.12.2010., y en la cual dejó constancia que la misma fue impuesta a la cónyuge del demando.

En virtud de ello y previo pedimento de parte por auto de fecha 24 de octubre de 2011, ordenó la citación por carteles de la parte demandada.

Posterior a ello la parte actora consignó carteles de citación.

Por auto de fecha 20.12.11., el Tribunal de causa previa solicitud designa defensor judicial del demandado a la abogada A.S..

No obstante, en virtud que la oficina de alguacilazgo por diligencia de fecha 14.03.12., dejó constancia que la boleta de notificación librada a la defensora designada tenía más de 45 días sin que la misma hiciere acto de presencia a los fines de presentar la aceptación del cargo recaído, el Tribunal por auto de fecha 23.04.12., previa solicitud de parte revocó su designación y nombro un nuevo defensor judicial en la persona del abogado R.S..

En fecha 26 de abril de 2012, el alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación debidamente firmada por el defensor ad-litem.

En fecha 27 de abril de 2012, el defensor judicial ad-litem aceptó el cargo para el cargo recaído en su persona.

En virtud de ello, el Tribunal por auto de fecha 09.05.12. ordenó la citación del defensor judicial.

En fecha 11.06.12., el alguacil del tribunal consignó boleta de citación debidamente firmada por el defensor judicial.

El 15 de junio de 2012, la parte demandada asistido por el defensor ad-litem presentó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 27.06.12., la parte actora presentó escrito de pruebas.

Por auto de fecha 28.06.12., el Tribunal de cognición admite las pruebas presentadas por la actora.

Por su parte en fecha 02.07.12., la parte demandada presentó escrito de pruebas, el cual fue admitido por el Tribunal por auto de fecha 02.07.12.

Por acta de fecha 03.07.12., el tribunal declaró desierto el acto de nombramiento de experto grafotécnico promovido por la parte actora.

En fecha 11.07.12., se procedió a designar expertos grafotécnicos de las partes en juicio y se ordenó la notificación de los mismos, dándose por notificados en fecha 13.07.12.

En fecha 18 de julio de 2012, los peritos designados presentan aceptación y se juramentación al cargo recaído en su persona.

El Tribunal por auto de fecha 25.07.12., concede un lapso de 10 días a los expertos designados.

En fecha 30 de julio de 2012., los expertos designados presentan escrito de observaciones.

Finalmente el 10.08.12., el Juzgado de cognición dicta su sentencia declarando sin lugar la demandada de desalojo.

A consecuencia de ello en fecha 21.09.12., la parte actora apeló de la sentencia el cual fue negado por auto de fecha 26.09.12., en virtud que la otra parte no se encontraba notificada de la sentencia.

Por auto de fecha 03.12.12., el Tribunal previa solicitud de parte ordenó la notificación de la parte demandada, la cual fue consignada sin firma por el alguacil de Tribunal mediante diligencia de fecha 20.12.12.

En virtud de ello y previo requerimiento de parte el Juzgado por auto de fecha 05.03.13., ordenó la notificación de la parte demandada mediante cartel de notificación.

En fecha 04.04.12., la secretaria del tribunal cumplió con las formalidades contenidas en el articulo 233 de la ley adjetiva.

A tal efecto la parte actora procede a apelar de la sentencia proferida, la cual oyó el Tribunal por auto de fecha 02.05.2013., en ambos efectos remitiendo las actas al Tribunal Superior.

Llegadas las actuaciones a la oficina de distribución de los tribunales superiores correspondió conocer del asunto a este juzgado recibiendo el mismo en fecha 15.05.2013 mediante el cual fijó el 10 día para dictar la correspondiente sentencia.

En fecha 22.05.13., la parte actora presentó escrito de fundamentación de la apelación.

Llegada la oportunidad de decidir, el tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos.

El recurso de apelación ejercido sometido a consideración de esta alzada, se circunscribe a determinar la procedencia de la acción de Desalojo fundamentada en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda es intentada por los abogados P.A.G.A. y J.C.M. apoderados judiciales de los ciudadanos Sinialdo del C.G.G. y J.A.G.D.S., en virtud de los siguientes hechos:

Alegan los apoderados judiciales de la parte actora en el libelo de la demanda, que su representada en su condición de legítimos arrendatarios de un inmueble situado en la calle real de Cotiza, ubicado en la final avenida F.P., Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguido con el Nº G-3, constituido por una parcela de terreno que tiene 7.036,40 m2 de superficie aproximada y dos galpones arraigados en ella, celebraron con el demandado H.F.P.C. dos (2) contratos de sub-arrendamiento mediante los cuales le sub-arrendaban por el término de un (1) año fijo, improrrogable, contados a partir del 1º de enero de 2009, de manera individual dos (2) porciones de terreno que son parte de la mayor extensión ya deslindada e identificada de la siguiente manera: la primera: con un área aproximada de cuatrocientos metros cuadrados (400 m2) donde se encuentra edificado un galpón o nave industrial de igual dimensión y que conforme a lo pactado en la cláusula cuarta está destinado al funcionamiento de un “Taller de Mecánica Automotriz” y la segunda con un área aproximada de 156 m2 donde se encuentra edificado un galpón o nave industrial de igual dimensión y que conforme a lo pactado en la cláusula cuarta está destinado al funcionamiento de un “Taller de Lavado y Engrase”.

Continúan alegando, que el último canon de arrendamiento convenido y vigente fue de Bsf. 3.600,00 mensuales correspondiente a la primera porción o lote de terreno y de Bsf. 2600 mensuales para la segunda porción o lote de terreno.

Añaden que el demandado de forma voluntaria dejó de cumplir con las obligaciones que le imponen los contratos suscritos como el pago oportuno de los cánones y las modalidades de modo, lugar y tiempo en que debía efectuarlo según lo estipulado en la “cláusula segunda”, adeudando a la fecha de interposición de la demanda los pagos de pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2010 sobre el arrendamiento del local que tiene por objeto el Taller Mecánico Automotriz, adeudando un monto de Bsf. 14.400; y sobre el pago de pensiones de arrendamiento del local cuyo Taller de Lavado y Engrase funciona adeuda la cantidad de Bsf. 10.400; lo cual hace un total de 24.800 de canon insoluto.

Que la vigencia del contrato de arrendamiento feneció el 30.12.09., fecha en la cual el arrendatario asumió la obligación de desocupar los inmuebles arrendados y no obstante con la anuencia de los arrendadores continuó en el uso y goce pacifico de ambos lotes de terrenos al pagar los cánones convenido y ser recibido y en virtud de ello se produjo la tácita reconducción.

Finalmente por todas las razones anteriores los actores acuden ante esta jurisdicción para que mediante la acción de desalojo se ordene al demandado a: 1. Entregar los bienes inmuebles arrendados libre de personas y cosas, por falta de pago, 2. en cancelar la suma de 14.400 Bolívares fuertes por concepto de cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2010 a razón de Bsf. 3.600; así como cancelar la suma de Bsf. 10.400,00 por concepto de cánones insolutos correspondiente a los meses de julio, agosto septiembre y octubre de 2010 a razón de Bsf. 2.600 correspondiente al arrendamiento cuya porción de terreno es de 156 m2; 3. cancelar la suma de Bsf. 280,00 por concepto de intereses moratorios previsto como daños y perjuicios contractuales. 4. Cancelar la cantidad de Bsf. 800,00 por concepto de pago de alícuota correspondiente al uso de energía eléctrica causada por la actividad comercial explotada durante los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2010 en las porciones de terrenos arrendados. 5. la cancelación de los cánones de arrendamiento que se produzcan desde la fecha de admisión hasta el pronunciamiento de la sentencia definitiva y firme y 6. La correspondiente corrección monetaria.

Finalmente fundamenta su pretensión en el artículo 34 literal “a”, de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Inicialmente el defensor judicial de la parte demandada indica que los actores en fecha 01.12.09., suscribieron con la parte demandada contrato de sub-arrendamiento por un término de 1 año fijo y que en fecha 01.01.10, nuevamente suscribieron un nuevo contrato de sub-arrendamiento sobre el mismo inmueble cuya duración fue de 1 año contado a partir de enero de 2010 y con vencimiento el día 31 de diciembre de 2010.

Hace destacar al Tribunal que el presente juicio versa sobre una demanda de desalojo en virtud de una supuesta indeterminación del contrato (tácita reconducción) obviando que en fecha 1º de enero de 2010 suscribieron un nuevo contrato de sub-arrendamiento el cual tendría una duración de un año y en virtud de ello pide que la presente demanda sea declarada sin lugar toda vez que para el momento de la demanda de desalojo 11.11.10, la relación arrendaticia existente entre las partes era a tiempo determinado.

Así mismo, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda que por desalojo se intenta en contra de su defendido por falta de pago de las pensiones correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2010, en virtud que los mismos fueron consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas expediente Nros. 2010-1865 y 2010-1866.

Destaca que las facturas anexas al libelo de la demanda y signadas con los números 0268-0269-0271-0272-0273- 0274- 0276, supuestamente demostrativas de la falta de pago de los meses demandados carecen de valor probatorio por emanar de la propia parte aunado que en ninguna parte de las referidas facturas se identifica el inmueble objeto de la relación arrendaticia.

Considera la mala fe de la parte actora al emitir las referidas facturas con fechas anteriores a la fecha de elaboración del talonario de recibo por parte de la imprenta tal y como se desprende de la parte inferior de las referidas facturas.

Finalmente solicita al tribunal declare sin lugar la demanda con expresa condenatoria en costa.

HECHOS ADMITIDOS.

Tomando en consideración los hechos narrados en el libelo de la demanda junto con la contestación de la demandada, las partes admiten:

- La existencia de la relación sub-arrendaticia entre las partes en juicio.

- El arrendamiento de dos locales situados en la calle real de Cotiza, ubicado en la final avenida F.P., parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguido con el Nº G-3, constantes de una superficie de terreno constante de CUATROCIENTO METROS CUADRADOS (400 mts2) en el cual funciona un Taller Mecánico y una porción de terreno con una superficie aproximada de CIENTO CINCUENTA Y SEIS METROD CUADRADOS (156 mts2) cuyo funcionamiento es Lavado y Engrase.

DE LOS ALEGATOS ESGRIMIDOS ANTE ESTA ALZADA.

La actora alega:

 Que la recurrida estableció de manera desordenada e imprecisa sus consideraciones sobre el aporte probatorio de las partes en fundamento a sus pretensiones y defensa.

 Que la sentencia se encuentra viciada en la motivación por falta de análisis.

 Que nació a cargo del demandado cuando además de la contradicción genérica a la pretensión de la actora introdujo en juicio hechos nuevos produciendo que la regla general que asigna al actor la carga de probar los hechos fundamentales o constitutivos de su pretensión sufriera una importante excepción por hecho de la parte demandada al invocar la existencia de otro hecho capaz de impedir, modificar o extinguir la pretensión actora.

 Que correspondía probar al demandado y no lo hizo, haber cumplido la obligación asumida en la cláusula segunda de la obligación de cancelar el canon puntualmente dentro de los cinco primeros días siguientes al vencimiento del mes y en el domicilio de los sub-arrendadores, no en el Tribunal.

 De conformidad con lo establecido en el artículo 56 de la ley de arrendamientos inmobiliarios aduce la ilegitimidad de las consignaciones realizadas por el demandado y por tanto la recurrida no debió establecer al demandado como un inquilino solvente, toda vez que en modo alguno constituyen comprobación respecto al pago, solvencia o consignaciones de pensiones de arrendamiento que permita fundamentar la excepción de pago.

 Que si bien la parte demandada contradijo parcialmente las pretensiones de la actora, no evacuó prueba alguna para comprobar la excepción de hecho opuesta en su contestación razón por la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil debe ser desechada la misma.

 Que la petición hecha por el demandado en el sentido que la “demanda sea declarada sin lugar, en virtud que, para el momento de la presentación de la demanda de desalojo, esto es, para el día 11 de noviembre de 2010, la relación arrendaticia existente entre las partes era a tiempo determinado, “y así pido se declare.” No reúne los requisitos formales para ser considerada como una excepción de derecho de inadmisibilidad como sería la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales sino que requiere ser comunicada al juez en la oportunidad fijada para la contestación y cumplir los pasos previstos en los articulos 884 y 885 del Código de Procedimiento Civil y luego de ello ser resuelta en la oportunidad de sentencia, y siendo así mal podría la recurrida suplir excepciones de hecho no alegados ni probados.

 Que constituye una exclusión no autorizada establecer como lo hizo la Instancia que el literal “a” del artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios resulte inaplicable a contratos cuya duración está prevista y convenida por las partes a un tiempo determinado.

 Que la experticia grafo-técnica promovida y evacuada por la actora con el objeto de enervar la prueba documental presentada por la demandada no fue analizada, valorada y confrontada con las demás pruebas del proceso y que ni siguiera refirió las razones de ley que le permitían desecharla.

Por todas esas razones la parte demandada pide se revoque la sentencia dictada por el Tribunal de causa.

DE LAS PRUEBAS

Así las cosas, pretendido el desalojo bajo la causal “a”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se puede colegir que el punto controvertido en el presente caso, versa en la insolvencia del subarrendatario en los pagos de las pensiones arrendaticia de los locales, y en virtud de ello las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicha condición; en consecuencia a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones este Juzgador pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto:

La parte actora junto al libelo de la demanda presentó

• Marcado con letra “A”, original de contrato de sub-arriendo celebrado en fecha 01.01.09., y suscrito por las partes en juicio sobre una superficie de terreno constante de CUATROCIENTO METROS CUADRADOS (400 mts2), situado en la calle real de Cotiza, final avenida F.P., Parcela G-3, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, con el fin de demostrar la relación contractual. Con relación a dicho instrumento este Juzgado le otorga valor probatorio por cuanto dicho hecho se encuentra admitido en juicio y en consecuencia válido su contenido. Así se establece.

• Marcados con letra “B”, original de contrato de sub-arriendo celebrado en fecha 01.01.09., y suscrito por las partes en juicio sobre una porción de terreno con una superficie aproximada de CIENTO CINCUENTA Y SEIS METROD CUADRADOS (156 mts2), ubicado en un lote de terreno de mayor extensión que se encuentra situado en la calle Real de Cotiza, final avenida F.P., Parcela G-3, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, con el fin de demostrar la relación contractual. Con relación a dicho instrumento este Juzgado le otorga valor probatorio por cuanto dicho hecho se encuentra admitido en juicio y en consecuencia válido su contenido. Así se establece.

• Marcado con letra “C”, original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos G.G. y los ciudadanos Sinialdo del C.G. y J.A.G.d.S., por ante la Notaria Publica Cuadragésima Primera del Municipio Libertador en fecha 05.02.10., con el fin de demostrar que son legitimos arrendatarios de los inmuebles objeto de controversia y así como la facultad para subarrendar. Dicho instrumento constituye un documento público y en virtud que no fue tachado por la contra parte en juicio se tiene como fidedigno y en virtud de ello se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil y así se establece.

• Marcado con letra “D”, copia certificada de documento Registrado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital contentivo de la adjudicación que hiciere el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda al ciudadano G.G. sobre un lote de terreno con un area de 7.036,40 mts2 y las bienhechurías que en el existen, situado en la Calle Real de Cotiza, final avenida F.P., Parcela G-3, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, con el cual se pretende demostrar la propiedad del terreno en el cual consta los terrenos objeto de controversia. Dicho instrumento constituye un documento público y en virtud que no fue tachado por su contra parte se tiene como reconocido y en virtud de ello se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 y 1357 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil y así se establece.

• Marcado como anexo “E”, originales de facturas Nro. 0275; 0273; 0271, 0268, emanadas por la firma personal Gomes de Sousa, J.A., de fechas 4.11.10, 4.10.10, 4.09.10., 4.08.10, respectivamente cuya descripción señala “Taller Mecánico”. Con relación a dichas facturas este Tribunal no le da valor probatorio conforme al principio de alteridad de la prueba la cual propugna que nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba y así se establece.

Asimismo junto al presente anexo fueron consignados recibos de fecha 4.11.10., 4.10.10, 04.09.10 y 4.08.10., por concepto de pago de luz. En relación a dichos recibos se le hace imposible a este Tribunal otorgarle valor alguno por cuanto no se evidencia del mismo que correspondan a los servicios de los inmuebles objeto de controversia.

• Marcado con letra “F” originales de facturas Nros. 0276; 0274; 0272; 0269 emanadas por la firma personal Gomes de Sousa, J.A., de fechas 04.11.10, 04.10.10, 04.09.10., 04.08.10, respectivamente cuya descripción señala “Pago de Alquiler de Taller Lavado y Engrase”. Con relación a dichas facturas este Tribunal no le da valor probatorio conforme al principio de alteridad de la prueba la cual propugna que nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba y así se establece.

Asimismo junto al presente anexo fueron consignados recibos de fecha 04.11.10., 04.10.10, 04.09.10 y 04.08.10., por concepto de pago de luz. En relación a dichos recibos se le hace imposible a este Tribunal otorgarle valor alguno por cuanto no se evidencia del mismo que correspondan a los servicios de los inmuebles objeto de controversia.

• Marcado con letra “G”, original de poder que acredita la representación de la parte actora. Dicho instrumento constituye un documento público y en virtud que no fue tachado por su contra parte se tiene como fidedigno y en virtud de ello se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y así se establece.

En el lapso probatorio promovieron:

• Ratifican todo el mérito probatorio que se desprende de los documentos privados consignados conjuntamente con el libelo de la demandada. En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. Así se establece.

• Original de contrato de sub-arriendo celebrado en fecha 01.01.08., y suscrito por las partes en juicio sobre una porción de terreno con una superficie aproximada de CIENTO CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (156 mts2), ubicado en un lote de terreno de mayor extensión que se encuentra situado en la calle Real de Cotiza, final avenida F.P., Parcela G-3, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, con el objeto de demostrar que la relación arrendaticia se ha prorrogado en el tiempo mediante prorrogas sucesivas revestida de forma de nuevo contrato. Dicho instrumento constituye un documento privado y en virtud que no fue impugnado ni desconocido por su contra parte se tiene como reconocido y en virtud de ello se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1363 y 1364 del Código Civil y así se establece.

• Marcados con números 2 y 3 documento de arrendamientos presuntamente suscritos por los actores Sinialdo del C.G.G. y J.A.G.D.S. con el demandado H.F.P.C. ambos de fecha 01.01.10., respectivamente (f. 173 y 178). En relación a dichos instrumentos este Tribunal los desecha del presente proceso toda vez que los mismos no se encuentran suscritos por ambas partes en juicio y así se establece.

• Promueve prueba de experticia grafo-química sobre el documento privado de fecha 01.01.10, consignado por la parte demandada junto a la contestación de la demanda y contentivo de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre el inmueble constante de 400 mts2. Mediante la presente prueba la parte actora impugnó el mismo por considerar que resulta una prueba impertinente e inadecuada en virtud que no guarda relación con la pretensión del actor como con la defensa del demandado. No obstante, estima este Juzgador que aunque el mismo no es el documento demandado, fundamenta el hecho modificativo esgrimido por el demandado en su escrito de contestación a la demanda y en virtud de ello este Tribunal pasa a pronunciarse sobre mismo y a tal efecto dicho instrumento fue objeto de experticia Grafoquímica la cual arrojó que el texto de su contenido es fotocopiado, las medias firmas presentes en la parte derecha de los anversos son reproducciones fotocopiado, las firmas que se encuentran en la parte inferior izquierda del anverso debajo del reglón que se lee los Subarrendadores no son originales sino fotocopias, la firma de la parte inferior derecha del anverso en el reglón que se lee el subarrendatario es original, y la firma que se encuentra en la parte inferior derecha anverso 158 en el reglón donde se lee “EL SUB-ARRENDATARIO” fue producida posteriormente a las reproducciones de firmas ubicadas en el reglón “Los Sub-arrendadores”.

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en los artículos 509 y 507 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí suscribe aprecia que por cuanto del dictamen pericial se estableció que la firma de los sub-arrendatarios fue producida posteriormente a la generación o impresión de la fotocopia que conforma el texto del documento objeto de análisis, desecha el mismo del proceso y así se establece.

• Impugna los vauchers de depósitos bancarios consignados por la parte demandada por considerarlo impertinentes e inadecuados por cuanto a su consideración la forma de demostrar la solvencia inquilinaría es mediante copia certificada de las consignaciones emitidas por el Tribunal de consignaciones y que por demás fueron consignada de forma extemporánea. De este modo una vez revisado los depósitos bancarios que constan a los autos f. 159 al 161 de las actas que conforman la presente causa se observa que los depósitos en cuestión se encuentran en copia simple no certificadas por el Tribunal de consignación y por cuanto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 04 de septiembre de 2001, partes C.V.G., Compañía General de Minería de Venezuela C.A., Vs C.V.G. Minerven, C.A., estableció que “…Uno de los requisitos para que las copias fotostáticas o reproducciones fotográficas tengan valor en juicio, es que las mismas se traten de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos…”. Estima este Tribunal que las mencionadas copias fotostáticas carecen de valor probatorio, todo ello conforme a lo motivado por nuestro M.T. y así se establece.

Por su parte la demandada junto a la contestación de la demanda consignó:

• Marcado con letra “A”, copia simple de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01.01.2010, entre los ciudadanos Sinialdo del C.G.G. y J.A.G.d.S. con el fin de demostrar la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento sobre el local constante de 400 mts2 en el cual funciona un Taller Mecánico. En relación a ello este Juzgado se pronunció al respecto.

• Marcados con letras B, C, D, E, F, G, H, I, copia fotostática de vauchers de depósitos bancarios por concepto de pago de pensiones arrendaticias consignadas por ante el Tribunal de consignaciones fechado con fecha de 16.11.10. Con relación a dichos depósitos bancarios este Tribunal se pronunció en líneas anteriores.

• Copia simple de factura Nros: 0268, 0269, 0271, 0272; de fechas 04.08.10, 04.09.10., respectivamente. En relación a estas facturas el Tribunal se pronunció en líneas anteriores.

CAPITULO II

MOTIVA

Consideraciones para decidir:

Consta al folio 164 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de agosto de 2012 mediante la cual declaró sin lugar la demanda que por acción de Desalojo intentaran los ciudadanos Sinialdo Del C.G.G. y H.F.P.C. contra el ciudadano H.F.P.C. bajo los siguientes términos:

….OMISSIS….

De las actas del Expediente se constata que no resultó un hecho controvertido la existencia del negocio jurídico que de acuerdo con lo aducido en el libelo de la demanda, le vincula a la parte demandada, pasando a formar parte del mérito a decidir, la naturaleza jurídica de los contratos que vinculan a las partes y el desalojo basado en falta de pago de cánones de arrendamiento, al ser expuesto por el defensor designado que el contrato que vincula a las partes es a tiempo determinado y que su representado está solvente en el pago de los cánones que le fueron imputados como incumplidos, por que los está depositando ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

…OMISSIS…

Ahora bien, para decidir, el Tribunal pasa a pronunciarse previamente respecto a la naturaleza jurídica de los contratos que vinculan a las partes del presente proceso y en tal sentido observa, que las cláusulas tercera de los dos Contratos de arrendamiento aportados a los autos por la parte actora, como instrumentos fundamentales de la presente demanda, establecen textualmente lo siguiente:

El lapso de duración del presente contrato es de un (01) año fijo improrrogable contado a partir del 1 de enero del año 2.009 y por lo tanto dicho contrato tendrá como fecha de vencimiento el 31 de diciembre de 2.009 sin necesidad de desahucio o notificación alguna por parte de los sub arrendadores. En consecuencia EL SUB ARRENDATARIO se compromete a desocupar de bienes y personas el inmueble dado en arrendamiento al término del plazo aquí señalado.”

Del texto anteriormente trascrito se desprende, que las citadas cláusulas establecieron como término de duración a cada contrato, el plazo de un año fijo contado a partir del día 1 de enero de 2.009.

De lo anteriormente señalado se evidencia que el contenido de las mismas es preciso, cuando establecen como condición, que el contrato tendría una duración de un año fijo sin prorroga, por tanto la voluntad de las partes fue vincularse por dos contratos a tiempo determinado, por el plazo fijo de un año que venció el 31 de diciembre de ese mismo año, sin necesidad de desahucio por que así lo acordaron las partes.

Aunado a lo anterior observa el Tribunal que la relación arrendaticia entre las partes, para el momento de vencerse el contrato de arrendamiento esto es, para el 31 de diciembre de 2.009, tenía dos años de duración, tal y como se desprende de lo afirmado por la parte actora y del contrato aportado en su escrito de promoción de pruebas, de cuyo texto se constata que ambas partes celebraron contrato de arrendamiento en el año 2.008 sobre el inmueble objeto de la demanda, por tanto, una vez vencido el contrato en fecha 31 de diciembre de 2.009, empezó a regir el plazo de prorroga legal que de acuerdo con lo dispuesto en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de un año, por haber tenido la relación arrendaticia un lapso de dos años.

En ese sentido, debe destacarse que en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados a tiempo determinado una vez vencido el contrato, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.

En sintonía con lo anterior, es necesario precisar que la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley, de tal suerte que, lo aducido por la parte actora en el libelo de la demanda respecto a que una vez vencido el contrato y haber continuado el arrendatario en el inmueble con la anuencia de los arrendadores, se produjo la tácita reconducción del mismo; por que a partir del vencimiento del contrato comienza a regir la prorroga legal.

En ese aspecto debe expresamente señalarse que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

En el caso de marras la pretensión de la parte actora es por desalojo, cuyas causales han sido taxativamente previstas en el artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y es la acción procedente cuando el inmueble que es objeto de la demanda, ha sido arrendado bajo contratos celebrados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado, siendo necesario precisar, tal y como lo ha venido sosteniendo la doctrina, que cuando se demanda en virtud de un contrato celebrado a tiempo determinado, lo procedente es demandar la resolución de contrato, razón por la cual se hace forzoso para el Tribunal, declarar sin lugar la presente demanda, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, el cual fue ampliamente valorado en el texto del presente fallo, es un contrato de los celebrados por tiempo determinado y para la fecha de interposición de la demanda se encontraba en vigencia el plazo de prorroga legal, por tanto lo procedente en derecho era demandar la resolución y no el desalojo. Así se decide.”

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial declaró sin lugar la presente acción, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:

Reconocen las partes que conforman el presente juicio la existencia de una relación arrendaticia sobre dos (02) inmuebles dados en subarrendamiento ubicados en la calle real de Cotiza, final avenida F.P., Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguido con el Nº G-3, el primero constante de 400 mts2 y en cual funciona un Taller Mecánico y el segundo constante de 156mts2 en donde funciona un negocio de Lavado y Engrase.

No obstante, señala la parte actora la indeterminación del contrato por consecuencia de la presunta ocurrencia de la tácita reconducción producida a través de la anuencia en la permanencia del sub-arrendatario en los inmuebles objeto de arrendamiento, razón por la cual pretende mediante la presente acción de desalojo la entrega del bien dado en arrendamiento a consecuencia de la falta de pago por parte del sub-arrendatario en los pagos de cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2010.

Por su parte, la demandada se resiste a la procedencia de la presente acción por considerar que los contratos objeto de controversia no se encuentra indeterminado en el tiempo sino por el contrario mantiene su determinación toda vez que en fecha 01.01.10., las partes celebraron nuevo contrato (f.173 al 178), cuya duración fue fijado en un (01) año contado a partir de su suscripción entre las partes.

Ahora bien, por cuanto la duración de los contratos se encuentra cuestionada en la presente causa, esta alzada pasa analizar la temporalidad de los mismos previa las siguientes consideraciones:

Los contratos a tiempo determinado son aquellos en el cual las partes libremente establecen la vigencia de la relación locativa y por ello su terminación se da llegado el día del vencimiento del plazo estipulado sin necesidad de notificación entre partes, tal como lo prevé el articulo 1.599 del Código Civil al indicar: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.

Sin embargo, aunque dichos contratos se hayan determinado en un tiempo fijo los mismos pueden sufrir una modificación en su duración cuando por voluntad propia o falta de oposición se incurre en tácita reconducción cuyo fundamento legal reza: artículo 1.600 del Código Civil:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

Asimismo el artículo 1.614 ejusdem explana:

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición de propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

.

De este modo como indica el doctrinario G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Inquilinario pág. 293 “La Tácita Reconducción consiste en una renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda en el artículo 38 de LAI”.

De manera que la tácita reconducción se configura siempre que:

  1. Exista un arrendamiento hecho por tiempo determinado;

  2. Cuando el arrendador no haga oposición a través de ciertos hechos o actitudes que manifiesten la voluntad de no continuar con la relación arrendaticia como el participar la no renovación del contrato o accionar para su cumplimiento en la entrega y en relación a ello expresa el tratadista E.C.B. en su análisis al Código Civil, que “se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato”. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra)

  3. Que el inquilino continuare ocupando después de vencido el término del contrato y su prorroga, y aunque la ley no establece el tiempo, la doctrina indica que si se dejase al arrendatario ocupando el inmueble por lo menos de 15 a 45 días seguidos luego de la fecha de la expiración de su prorroga y asimismo recibe el pago del mes siguiente a la expiración del Contrato se presume la renovación del mismo. Empero debe recalcarse que para que opere la figura bajo estudio debe encontrarse cumplido el lapso de vigencia del contrato, es decir terminado el tiempo fijado y fenecido el lapso de prorroga legal y así se establece.

Adminiculando los razonamientos aquí expuestos al caso de marras, se evidencia en primer orden de la cláusula Tercera de ambos contratos que las partes convinieron en cuanto a la duración del contrato lo que a continuación se transcribe:

El lapso de duración del presente contrato es de un (01) año fijo improrrogable contado a partir del 1 de enero del año 2.009 y por lo tanto dicho contrato tendrá como fecha de vencimiento el 31 de diciembre de 2.009 sin necesidad de desahucio o notificación alguna por parte de los sub arrendadores. En consecuencia EL SUB ARRENDATARIO se compromete a desocupar de bienes y personas el inmueble dado en arrendamiento al término del plazo aquí señalado.”

Conforme dicha cláusula, se determina la voluntad de las partes contratantes de mantener una relación locativa bajo la figura de los contratos a tiempo determinado. En segundo orden se evidencia que si bien no consta a los autos elemento probatorio alguno que demuestre que la parte accionante efectuó algún acto para impedir que el subarrendatario continuara ocupando el inmueble, ni mucho menos comunicación donde solicitara la entrega del inmueble o en su defecto participara el vencimiento de la prórroga legal, ello es así por cuanto del análisis probatorio aportado por la propia accionante f.171 al vto. 172 se demuestra que las partes mantienen una relación locativa de forma continua desde el año 2008, es decir 2 años consecutivos de relación subarrendataria sobre los bienes inmuebles aquí descritos, circunstancia esta que a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 ordinal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios otorga ipso jure al subarrendatario un lapso de 1 año de prorroga legal, la cual para la fecha de interposición de la demanda se encontraban haciendo uso, y en razón de ello hace imposible que se configure una tacita reconducción o indeterminación de los contratos objeto de controversia capaz de provocar una acción de desalojo, pues encontrándose vigente la prorroga legal el contrato se encontraba vigente y no cumplido; en tanto que la acción que le asistía en caso de incumplimiento tal como lo dictaminó la juez a-quo era la acción de Resolución de Contrato y en razón de ello a todas luces no puede proceder en derecho la acción intentada y así se decide.

Por otra parte, la actora hoy apelante indica en su escrito de informes la falta de motivación de la sentencia proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, toda vez que presuntamente no valoró pruebas aportadas al proceso. En este sentido, una vez revisado el aludido fallo se precisa que en el mismo no se señalan ni se valoran las facturas y recibos que se encuentran aportados en los autos y como consecuencia de ello la sentencia objeto de apelación se encuentra viciada de nulidad por falta de motivación y razón de ello le es aplicable el contenido del artículo 209 de la ley de trámite y así se establece.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR, la apelación intentada por los abogados de la parte actora Sinialdo Del C.G.G. y J.A.G.D.S., contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas de fecha 10 de agosto de 2012, que declaró SIN LUGAR la demanda que por acción de Desalojo incoare en contra del ciudadano H.F.P.C..

SEGUNDO

ANULA la sentencia de fecha 10 de agosto de 2012 dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas de conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

IMPROCEDENTE la demanda intentada por Sinialdo Del C.G.G. y J.A.G.D.S. contra el ciudadano H.F.P.C. por acción de desalojo por falta de pago.

CUARTO

En virtud del resultado de la presente apelación no hay condenatoria en costas.

QUINTO

Remítase el presente expediente al Tribunal aquo, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

El Juez,

V.J.G.J..

El Secretario,

Abg. R.D.M..

En esta misma fecha, siendo las 2:00 pm, se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N°. AP71-R-2013-000467, como quedó ordenado.

El Secretario,

Abg. R.D.M..

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