Decisión nº S-N de Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 11 de Julio de 2014

Desalojar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, up supra referido, constituido por los locales comerciales signados H-2 y H-5, que forman parte del inmueble distinguido con la letra “H”, ubicado en la planta baja del Edificio Torre Lincoln, situado en la Avenida Las Acacias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Las costas procesales.

Estimó la presente demanda en la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 50.000,00).

Fundamentó su demanda en los siguientes artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con las disposiciones previstas en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 del Código de Civil, y literal 34 literal “B” del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, 33 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el 881 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Por su parte, en la oportunidad legal correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada, debidamente representada por la abogada J.C.A.P., supra identificada, lo hizo con base a lo siguiente:

Como punto previo solicitó sea declarada la inadmisibilidad de la acción propuesta por cuanto la parte actora ciudadanas M.E.S.D.L., A.G.S.D.Ñ. y D.E.S.D.Y., venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.353.630, V-5.564.467 y V-4.888.016, respectivamente, en el libelo de la demanda fue estimada la misma a los efectos de la cuantía expresando solo el valor en bolívares y no expresaron el equivalente a Unidades Tributarias, tal como lo obliga la Resolución Nro. 2009/0006 del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18 de marzo de 2009, en su artículo 1.

Que, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazaron la estimación de la acción por cuanto la parte actora estimó en forma insuficiente, y con base a un falso supuesto que constituye una transgresión de normas de orden público, por cuanto la relación arrendaticia existente entre la parte actora en el presente juicio y su representada, por su naturaleza jurídica se indeterminó, tal como quedo establecido en el fallo proferido por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 12 de diciembre de 2013, lo cual fue reconocido por la parte actora en su libelo de demanda.

Arguyó, que la parte actora estimó su acción en CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), siendo lo correcto, si el canon de arrendamiento mensual tal como lo estableció la parte actora en su libelo, que corresponde a SEIS MIL ONCE BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 6.011,28), más su correspondiente I.V.A., y se sumen dos (12) mensualidades que corresponde a un año por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, daría la estimación a la demanda en la cantidad de SETENTA Y DOS MIL CIENTO TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 72.135,36), equivalente a 567,99 Unidades Tributaria conforme a la Resolución Nro. 2009/0006 del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18 de marzo de 2009, en su artículo 1.

Opuso cuestiones previas de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 6º concatenado con el artículo 340 ordinal 4º eiusdem, en virtud que no se expresaron con precisión la situación y linderos del inmueble.

Como contestación al fondo de la demanda lo hizo de la siguiente manera:

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora, que tengan la necesidad sobrevenida, urgente e imperiosa de usar y disponer del inmueble de su propiedad objeto del arrendamiento identificados como los locales comerciales signado como H-2 y H-5, que forma parte del inmueble identificado como Local “H”, el cual se encuentra arrendado por su representada, y mucho menos que sustenten tal supuesta necesidad en el hecho futuro e incierto, el cual no esta comprobado en autos, mediante la documentación que en forma autentica e indubitable así lo compruebe ante esta instancia judicial, en cuanto que las ciudadanas D.E.S.D.Y. y M.E.S., ya identificada, van a ser accionistas de la sociedad de comercio CENTRO FOTOGRÁFICO Y DE COPIADO@42.COM, C.A., up supra mencionada, funciona perfectamente en los locales identificados como H-0 y H1, que forman parte del Local “H”, inmueble propiedad de la parte actora.

Que, la pretensión de la parte actora de obtener el desalojo, no está basada en una necesidad cierta, solamente persigue extender el desarrollo de una actividad económica y bajo la forma de monopolio, lo cual no constituye un justo motivo para proceder a la presente demanda, por cuanto la misma parte actora expresó en su libelo de la demanda que ya está desempeñando tal actividad económica de servicio de fotocopiado en los locales identificados como H-0 y H-1, que también forma parte del inmueble identificado como Local “H”, y tal necesidad alegada por la parte actora de utilizar los señalados locales signados como H-2 y H-5, que forma parte del inmueble identificado como Local “H”, no es una necesidad cierta basada en una necesidad justificada y basada en hechos reales de utilizar los locales que tiene arrendados su representada, si no que persigue excluirla del negocio de fotocopiado que es su actividad principal, también desarrollada tal actividad económica de servicios de fotocopiado.

Que, la parte actora pretende conseguir un mejor posicionamiento en el mercado en cuanto al servicio de fotocopiado en la Torre Lincoln, causándole a su representada, un grave perjuicio no solamente de índole económico comercial, si no por la pérdida de la fuente de trabajo y del sustento familiar de los accionista de la compañía, ciudadanos J.E.S.T. y LIVIMAR A.P.P., venezolanos, mayor de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.613.941 y V-13.289.677, respectivamente, quienes con su pequeño negocio familiar se han mantenido cumpliendo servicio público de fotocopiado de documentos en dichos locales comerciales desde el primero de septiembre de 2001, fecha en el cual se inicio la relación arrendaticia en forma verbal, y como quiera fuera el arrendador originario de la propiedad, el difunto A.S.M., venezolano, mayor de edad, quien en vida fuera portador de la cédula de identidad Nro. V-3.731.585, padre de la actora en el presente juicio.

Que, su representada no ha incurrido en incumplimiento culposo de obligaciones contractuales como consecuencia del arrendamiento, es por ello que negó categóricamente que la parte actora tenga necesidad de los locales suficientemente identificados, y mucho menos que la necesidad que plasma en el libelo sea aquella porque desarrollar en los locales signados como H-2 y H-5, que forma parte del inmueble identificado como local “H”, el cual está ubicado en la planta baja de la Torre Lincoln, una actividad económica para poder sobrevivir o para estar mejor, o por carencia de otro inmueble para desarrollarla, y por cual no se encuentran los presupuestos legales de procedencia de la presente demanda, basa en el literal B del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Que, la parte actora ciudadana A.G.S.D.Ñ., ya identificada, en su carácter de accionista de la sociedad de comercio CENTRO FOTOGRÁFICO Y DE COPIADO@42.COM, C.A., up supra mencionada, desarrolla sus actividades comerciales en los locales identificados como H-0 y H-1, que forman parte del local “H”, así como el local H-3, que es el local que también tiene arrendado de acuerdo al contrato de arrendamiento de fecha 18 de octubre de 2007, otorgado por ante la Notaría pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 20, Tomo 81 de los Tomos Principales y Duplicados llevados por ante dicha Notaría, y así como dispone del local H-4, que ya fue desocupado por su representada y entregado a la parte actora, todo lo cual desvirtúa las afirmaciones hecha por la parte actora en su escrito libelar, de la necesidad imperiosa que tiene de ocupar los locales identificados como H-2 y H-5, y lo cual evidencia que la presente demanda no persigue otra pretensión que el deseo de obtener con prontitud el desalojo de los locales que ocupa su representada, y lo cual no pudo obtener al declararse sin lugar la reconvención a la demanda por ellas propuesta a los fines de obtener la desocupación de los identificados inmuebles, en el juicio que cursó ante el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, y según sentencia dictada en fecha 12 de diciembre de 2013, la cual declaró con lugar la acción de nulidad de transacción intentada por su representada, contra las hoy parte actora en el presente juicio.

Que, la parte actora se aprovecho de la buena fe de su p.J.E.S.T. y LIVIMAR A.P.P., en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil CYBER ONLY PLACE, C.A., ya identificados, y le hizo firmar el convenio de transacción extraletim, por el cual se estableció un plazo adicional de seis (06) meses contados a partir del primero (1ero) de enero de dos mil trece (2013), hasta el treinta (30) de junio de dos mil trece (2013), violando todos los derechos y garantías establecidos a favor de los arrendatarios en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Negó y rechazó que su representada deba pagar costas, costos y honorarios que se causen en el presente juicio y solicitaron al Tribunal que sea declarada sin lugar la presente acción, y sea condenada en costas la parte actora.

Asimismo, de acuerdo con los artículos 888 y 365 del Código de Procedimiento Civil, y en nombre de su representada, propusieron la reconvención en contra de la parte actora.

DE LA RECONVENCIÓN

Alegó la representación judicial de la parte demandada, que el ciudadano A.S.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.721.585, en su carácter de arrendador, solicitó a su representado, la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento el cual fue suscrito en fecha primero (1ero.) de enero de dos mil nueve (2009), por documento privado que fue suscrito por CYBER ONLY PLACE, C.A, en su carácter de arrendataria, suficientemente identificada en el presente fallo, siendo objeto del arrendamiento los locales comerciales signados como H-2 y H-5, que forma parte igualmente del inmueble identificado como Local “H”, ya identificados, estableciéndose en su cláusula segunda un plazo de duración de un año, contado a partir del primero (1ero.), de enero de dos mil nueve (2009), y hasta el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil nueve (2009), prorrogable automáticamente por periodos iguales de un (1) año, si una de las partes no daba aviso a la otra, de su voluntad de darlo por terminado como por lo menos sesenta días de anticipación a su vencimiento.

Que, en la cláusula tercera del señalado contrato de arrendamiento, las partes contratantes convinieron un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS ONCE BOLÍVARES (Bs. 3.711,00), más su respectivo I.V.A, vigente a la tasa del 14%, extendidos a nombre de CYBER ONLY PLACE, C.A., y correspondientes a las mensualidades de enero 2009, febrero 2009, noviembre de 2009 y diciembre de 2009. En la cláusula cuarta de dicho contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (1ero.) de enero de dos mil nueve (2009), se estableció que: “La parte alquilada sólo será destinada pare el funcionamiento de un Ciber Café”.

Alegó que el inmueble identificado como Local “H”, suficientemente identificado, y del cual forman parte los locales identificados como H-2, H-4 y H-5, fue vendido por el arrendador A.S.M., antes identificado, a las ciudadanas M.E.S.D.L., A.G.S.D.Ñ. y D.E.S.D.Y., up supra identificadas, el cual fue protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de septiembre de 2003, Protocolo Primero, Tomo 25, Nro. 42, Folio 8, Año 2003.

Arguyó que ni el vendedor, ni las nuevas propietarias del inmueble (hoy parte actora), cumplieron con la formalidad legal de hacer la correspondiente notificación por escrito, a sus mandantes, y/o a la compañía CYBER ONLY PLACE, C.A., ya identificada, en relación a la cesión de los derechos de propiedad sobre el inmueble por parte del arrendador A.S.M., supra identificado, así como del usufructo vitalicio constituido a su favor, por lo que tal situación era totalmente desconocida para sus mandantes, para el momento de suscribir los correspondientes contratos de arrendamientos de fechas: primero (1ero) de enero de dos mil cinco (2005), el de fecha treinta (30) de diciembre de dos mil seis (2006), el de primero (1ero) de enero de dos mil nueve (2009).

Que, en fecha 18 de enero de 2010, falleció el ciudadano A.S.M., antes identificado, sin haberse cumplido en vida del usufructuario con la cesión de los contratos de arrendamientos por el suscrito y su notificación a la parte arrendataria, asumiendo la continuación de la relación arrendaticia y de facto, la ciudadana A.G.S.D.Ñ., sin que mediaría la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento con las propietarias M.E.S.D.L., A.G.S.D.Ñ. y D.E.S.D.Y., up supra identificadas, o procedieran a la notificación de la cesación de la relación arrendaticia por muerte del usufructuario a tenor del artículo 683 el Código Civil, dado el carácter personalísimo de los derechos del usufructuario, por cuanto tales derechos del usufructo no era transferible por herencia, ya que fue constituido de manera vitalicia, encuadrando tal situación en lo previsto en los artículos 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y 1.614 del Código Civil.

Fundamento la reconvención en los artículos 1, 7, 33, 58, 59, 60, 61, 63 y 64 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; artículos 6 del Código de Procedimiento Civil.

Concluyó que su mandante ha cancelado sobrealquileres, y es por ello que reconvino en nombre y representación de la sociedad mercantil CYBER ONLY PLACE, C.A., ya identificada, en el carácter de arrendataria, contra las ciudadanas M.E.S.D.L., A.G.S.D.Ñ. y D.E.S.D.Y., up supra identificada, parte actora en el presente juicio en su condición de propietarias-arrendadoras de los locales H-2 y H-5, que forman parte del Local “H”, antes referido.

Solicitó que convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal lo siguiente:

Que se declare que el canon de arrendamiento mensual y legal de la relación arrendaticia del local H-2, es por la cantidad de MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 20/100 (Bs. 1.474,20).

Que se declare que el canon de arrendamiento mensual y legal de la relación arrendaticia del local H-5, es por la cantidad de MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 20/100 (Bs. 1.474,20).

Que se declare el reintegro de sobrealquileres y se condene a la parte actora reconvenida a devolver a su mandante la diferencia de lo que ha cancelado por el canon de arrendamiento de los locales identificados como H-2 y H-5, ya referidos.

Que se condene a la parte actora reconvenida a pagar a su mandante la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 20/100 (Bs. 79.087,20).

En pagar las costas y costos del presente proceso.

Estimaron la presente accione en la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 20/100 (Bs. 79.087,20), equivalentes a 622,73 Unidades Tributarias.

Pro último solicitó se declare con lugar la sentencia definitiva, condenando en costas a la parte actora reconvenida.

CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad legal correspondiente para que la parte actora diera contestación a la reconvención, ésta lo hizo de la siguiente manera:

Negó, rechazó y contradijo, en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho que de ellos pretende deducirse, sobre la base del derecho a una tutela judicial eficaz y la garantía del debido proceso, en concordancia con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Señaló que los hechos en se fundamenta la demanda reconvencional, pueden sintetizarse en que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, mediante Resolución Nro. 0014978, de fecha 21 de septiembre de 2011, dictó un acto administrativo de efectos particulares fijando el valor rental para el comercio y oficina de los diversos locales que conforman el local identificado como “H”, suficientemente mencionado en el presente fallo.

Que, según asevera la representación judicial de la parte demandada reconviniente, que luego de dictada la Resolución su mandante pagó sobrealquileres con respecto al monto fijado por el órgano competente a los locales H-2, H-4 y H-5, cuyos montos y fechas precisa a partir del mes de enero de 2010, y a partir del año 2012, los circunscribe solo a los locales H-2 y H-5, en resumen sostiene que pagó en exceso la suma de SETENTA Y NUEVE MIL OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 20/100 (Bs. 79.087,20), y es lo que pretende le sea reintegrado.

Arguyó, que el reintegro constituye una especie de la categoría pago de lo indebido, siendo una fuente de obligaciones pues se supone que todo pago se origina necesariamente de una deuda, por lo que la ley ordena que se repita la devolución de todo aquello que ha sido pagado sin su existencia, en el presente caso de materia inquilinaria, la ley ha estimado en forma expresa que cuando ha habido un pago indebido, el arrendatario tiene derecho a repetición.

Que, es cierto que sus representadas solicitaron ante el órgano competente la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual para los inmuebles de su propiedad, que resultó inferior al monto fijado contractualmente, sin embargo, no consta en el expediente que ese acto administrativo contentivo en la Resolución proferida en fecha 21 de septiembre de 2011, haya sido notificada a las partes de la relación jurídica sustancial ni que se encuentra definitivamente firme, lo que es fundamental para que produzca efectos atendiendo a los principios de ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos.

Que, es evidente que no puede servir de soporte para reclamar un pago en exceso, pues no se subsume en el supuesto normativo contentivo en el artículo 60 de la Ley que rige la materia.

Continúo alegando que el acto administrativo inquilinario, que fijó el valor máximo rental a los inmuebles que ocupa la arrendataria, produce efectos jurídicos, y es por ello que alegó la prescripción, con efecto a la norma contenida en el artículo 62 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Que, vale acotar que la prescripción extintiva o liberatoria extingue la obligación y la acción, es decir, extingue el poder jurídico de hacer cumplir la obligación, transformándose la misma en una obligación natural, cuyo cumplimiento será espontáneo y no está sujeto a repetición, y el elemento constitutivo es la inercia del acreedor. La prescripción es en concreto un derecho que puede hacerse valer o renunciarse, y es además una institución útil y necesaria, porque, castigando la negligencia del acreedor se asegura el dominio de la cosa y se evitan pleitos en la sociedad.

Que, les interesa precisar lo referente al transcurso del tiempo de dos (02) años contados a partir de la última fijación de alquiler que esté firme; pues, si partimos del hecho que la firmeza de la Resolución administrativa se cuenta a partir de la fecha 21 de septiembre de 2011,para la fecha en que incoa la presente acción de reintegro, por vía de reconvención, de fecha 221 de abril de 2014, por cuanto aseveró que han transcurrido holgadamente el término de dos (02) años para intentar la acción de repetición en caso de haber pagado un canon superior al establecido por el organismos regulador.

Señaló que lo pagado a partir del mes de agosto de 2013, tal y como se sostiene en el escrito de demanda reconvencional, la arrendataria procedió a cancelar ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos inmobiliarios (OCCAI), y su representada no los ha retirado ni recibido.

Refirió que en los casos en que se produce la interrupción de la prescripción se encuentra previsto en el Código Civil. En este sentido, dispone la parte in fine del artículo 1.969 del Código Civil que: (…) Para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse en la Oficina correspondiente, ante de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del libelo con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el Juez; a menos que haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso”.

Continúo alegando que el presente caso, que no sólo consta que se haya verificado oportuna y legalmente la interrupción de la prescripción, si no que además, al producirse la citación para la contestación de la demanda reconvencional, ya habían transcurrido los dos (02) años de prescripción respecto de los cánones que van desde el mes de septiembre de 2011, al mes de septiembre de 2013, por lo que éstos se encuentran evidentemente prescritos, y así pidió al Tribunal lo señale en la sentencia de merito.

Con relación a la solicitud de inadmisibilidad de la demanda de desalojo, la parte actora reconvenida alegó que, en el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada solicitó al Tribunal declare inadmisible la demanda de desalojo impetrada contra la arrendataria, argumento que el libelo no se señaló la estimación en el equivalente a Unidades Tributarias. Para ello se basó en la Resolución Nro. 2009/0006 emanada por el Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009.

Al respecto la parte actora reconvenida alegó que, la Resolución emanada de la Sala Plena de Tribunal Supremo de Justicia, en que se fundamenta la solicitud de inadmisión de la demanda establece en su artículo 1º, que los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil, su equivalente en Unidades Tributarias, la cual quedo modificada a nivel nacional.

Que, se puede observar que el mandato que se extrae del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referente a los requisitos que debe llenar todo libelo de la demanda, no hace mención alguna sobre el valor de la demanda, y que de conformidad con el artículo 38 eiusdem, la parte actora tiene la carga de estimar la demanda, salvo en los casos en que no puede hacerlo como las que se refieren al estado y capacidad de las personas; y el demandado, por su parte puede impugnarla por insuficiente o exagerada. De tal manera que, si por voluntad de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda.

Que, en este caso concreto, la demanda fue estimada en la suma de Bs. 50.000,00; y aún cuando no se estableció su equivalente en Unidades Tributarias, es evidente que no solo este Tribunal resulta competente por la cuantía para conocer del juicio; si no que además, esta situación no se subsume en ningún supuesto normativo que la haga inadmisible, por que la Ley no exige como requisito que se indique el monto de la demanda, ni en bolívares ni en Unidades Tributarias.

Con relación a la cuestión previa, la representación judicial de la parte actora reconvenida alegó que, la parte demandada reconviniente promovió la cuestión previa de defecto de forma del escrito libelar, prevista en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 340 ordinal 4º eiusdem; aseverando la representación de la parte demandada reconviniente que no se identificó el inmueble que ocupa su representada como arrendataria, con sus linderos, medidas y demás datos que identifiquen e individualicen dicho inmueble.

Alegó que en su caso está claro que el objeto material de la pretensión que en nombre de su representada hizo valer está debidamente especificado, por cuanto lo constituye el inmueble que ocupa la arrendataria CYBER ONLY PLACE, C.A., ya identificada, conformado por locales comerciales signados H-2 y H-5, integrado dentro del inmueble distinguido con la letra “H”, ubicado en la planta baja del Edificio Torre Lincoln, situado en la Avenida Las Acacias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos , medidas y demás determinaciones consta suficientemente en el instrumento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en echa 22 de septiembre de 2003, bajo el Nro. 42, folio 8, Tomo 25, protocolo primero.

Finalmente solicitó que el escrito de contestación a la reconvención y alegatos se tenga como contestación a la demanda, se agregue a los autos para que surta efectos legales y sea apreciado en la definitiva.

DE LAS CONCLUSIONES

CONCLUSIONES DE LA PARTE ACTORA

La parte actora consignó escrito de alegatos, expresando lo siguiente:

Que, de las lecturas de las actas procesales, atendiendo al acervo probatorio documental promovido junto al libelo de la demanda, que no fue impugnado, pone de manifiesto que sus mandantes son propietarias del inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “H”, ubicado en la planta baja del Edificio Torre Lincoln, situado en la Avenida Las Acacias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos , medidas y demás determinaciones consta suficientemente en el instrumento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en echa 22 de septiembre de 2003, bajo el Nro. 42, folio 8, Tomo 25, protocolo primero.

Que, en el referido inmueble está integrado o dividido internamente por varios locales, entre ellos los signados con H-2 y H-5; sobre ello no existe controversia.

Alegó que es importante destacar que la arrendataria (hoy demandada) entregó a sus representadas el local comercial signado H-4, al cual se hace mención en el texto del instrumento contractual de marras, como también se comprometió a entregar los que forman parte del presente debate judicial identificados H-2 y H-5, según se hizo constar en el convenio otorgado en forma auténtica el cual fue declarado nulo por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12 de diciembre de 2013, alegando que se vulnero el lapso de prorroga legal, y que lo importante a los efectos del presente caso concreto, es que allí quedó expresada la voluntad de la arrendataria de comprometerse a entregarlos, que a sabiendas de la necesidad de sus representadas, hasta la fecha no lo ha hecho.

Que, la necesidad sobrevenida que tienen sus representadas quedó demostrado en autos por cuanto, los testigos promovidos por la representación judicial de la parte actora fueron contestes en los múltiples requerimientos que sus representadas le han efectuado a la arrendataria, para que le entregue los locales objeto de la pretensión de desalojo, debido a la necesidad real que han podido percibir; y que dichos testigos quedaron contestas en la iniciativa de sus representadas de remodelar, acondicionar y modificar toda la estructura del Local “H” de su propiedad, dentro del cual están los identificados H-2 y H-5, puesto tiene la necesidad de desocupar los espacios dados en arriendo a varias personas, y de esta manera poder adaptarlo al proyecto elaborado por un arquitecto, y materializarlo por una persona con conocimientos en construcción de obras, con quien ya se celebró un contrato de servicios profesionales.

Que, el resultado de la inspección judicial promovida por la representación judicial de la parte actora reconvenida, patentiza entre otras cosas, que ya se encuentran desocupados el local H-3 y en cuanto al Local H-4, el Tribunal Decimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, ordenó incorporar al acta de inspección judicial copia simple del contrato suscrito sobre el mismo, donde consta que su termino de duración es hasta el 30 de junio de 2014, y el arrendatario que lo ocupa así lo ha manifestado a sus representadas con quienes tiene excelentes relaciones de amistad; y en cuanto el Local H-6, existe una sentencia definitivamente firme, la cual consignó con el escrito de conclusiones, por aplicación analógica del precepto contenido en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, ya que en juicios breves no existe oportunidad para presentar informes, donde consta la obligación impuesta judicialmente a la arrendataria para proceder a su desalojo.

Que, una vez recuperados en su posesión material, servirán también a los propósitos de sus representadas en la actividad económica que quieren emprender, es decir, que ha provocado en ellas la necesidad de emprender un negocio por cuenta propia.

Solicitó a este Juzgado que pondere los derechos e intereses contrapuestos, por una parte el derecho de propiedad que corresponde a sus representadas, y por otra parte el derecho de uso que tiene el arrendatario surgido como consecuencia de una relación arrendaticia de estricto derecho privado.

Por otra parte, alegó en cuanto a la demanda convencional que los hechos en que se fundamente la demanda reconvencional, radican fundamentalmente en que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, mediante resolución Nro. 0014978, de fecha 21 de septiembre de 2011, dictó un auto administrativo, y visto que consta en el expediente dicho acto administrativo, en el mismo no consta que haya sido notificada a las partes de la relación jurídica sustancial ni que se encuentre definitivamente firme, tal como lo mencionó en su escrito de contestación a la reconvención.

Igualmente solicitó al Tribunal se declare la prescripción con fundamente en la norma contentiva en el artículo 60 del Decreto de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Por último solicitó se declare con lugar la demanda de desalojo; y sin lugar la reconvención.

CONCLUSIONES DE LA PARTE DEMANDADA

En el escrito de alegatos la parte demandada reconviniente lo hizo de la siguiente manera:

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora, que tengan la necesidad sobrevenida, urgente e imperiosa de usar y disponer del inmueble arrendado por cuanto de los testigos promovidos por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, quedó demostrado claramente que tiene interés en el presente juicio, y tal interés quedó debidamente demostrado e forma coherente y de manera concordante con relación a las declaraciones de cada uno de ellos de acuerdo al artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto consta en autos, que el testigo identificado como R.O.N., manifestó que es el hermano del ciudadano A.O.N., quien es el arquitecto encargado del supuesto proyecto a ejecutarse en el inmueble Local “H”, y que en forma evidente expresó interés en las resultas del presente juicio de desalojo, ya que fue enfático al señalar que para ejecutar el proyecto le producirá un ingreso de dinero.

Con relación al testigo E.G.L., quien manifestó ser el encargado de los trabajos de remodelación del identificado inmueble, al interrogársele con relación a la fecha en que suscribió al documento contrato de obra, no respondió en forma concisa y concreta señalando la fecha en que supuestamente se celebró ese contrato, si no que manifestó que eso constaba en el expediente, y lo cual invalida su celebración, ya que si la parte actora lo promueve a los fines que reconozca ese documento como emanado de su persona, es de lógica que se sepa exactamente la fecha en que suscribió el señalado contrato de obra.

Con relación al testigo G.I.V., dicha declaración no puede ser apreciada en el presente juicio, ya que la testigo en forma evidente dejó claro que es amiga íntima de las hoy actoras.

Que, la evacuación de Inspección Judicial, promovida por la parte actora, se demostró que la presesión de la actora reconvenida de obtener el desalojo, no está basada en una necesidad cierta, por cuanto la misma parte actora reconvenida expresa en su libelo de la demanda, que ya está desempeñando tal actividad comercial de servicio de fotocopiado en los locales por ella identificados, además que dispone de los locales signado como H-3 y H-4, integrado dentro del inmueble distinguido con la letra “H”.

Que, con relación a la acción de reintegro propuesta por su representada, quedó demostrado ante esta instancia judicial, con los recibos promovidos por su representación, que la actora A.S.S., ya identificada, ha recibido de su representada, los señalados meses de arrendamiento especificados en el libelo de la demanda, por un monto mayor al establecido en la Resolución que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, mediante Resolución Nro. 0014978, de fecha 21 de septiembre de 2011, por acto administrativo.

Que, la sociedad mercantil CENTRO FOTOGRÁFICO Y DE COPIADO@42.COM, C.A., no es parte del juicio, ni es parte de la relación contractual existente entre la parte actora y la parte demandada, a los fines de hacer pretender la necesidad de utilizar los inmuebles objeto del presente juicio.

Que, con relación al Acta de Asamblea de Accionistas del CENTRO FOTOGRÁFICO Y DE COPIADO@42.COM, C.A., “supuestamente” celebrada en fecha 15 de enero de 2014, de la cual pretende que sea apreciada como prueba de la necesidad de utilizar el inmueble del cual es arrendada su representada, no es oponible a terceros ni puede tener efecto probatorio en cuanto a la fecha cierta de tal actuación, y por lo cual es evidente que la misma fue forjada con fecha posterior a la demanda, y a los fines de presentarla en el período de pruebas del presente juicio.

Por último solicitó que el escrito sea agregados a los autos y sea apreciado por le Juez en la definitiva.

-II -

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, encontrándose esta sentenciadora en la oportunidad de pronunciarse con respecto al fondo de la controversia, debe hacer un paréntesis en la valoración y análisis de las pruebas aportadas a los autos y en la emisión de las consideraciones de mérito relativas a la demanda, en virtud, que nos encontramos en el escrito de contestación, que la parte demandada opuso cuestiones previas junto con sus alegatos de defensa, las cuales deben ser decididas conjuntamente con la sentencia definitiva, no obstante, por la eventual procedencia en derecho de la incidencia, se haría inoficioso proferir pronunciamiento con respecto al fondo, ya que dada la naturaleza jurídica de la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda, pudiesen generarse efectos jurídicos que tendrían incidencia directa en el procedimiento a seguir y afectaría el fondo de la decisión; y así se establece.

En tal sentido, quien aquí sentencia observa que el presente juicio se refiere a una demanda de DESALOJO, ejercida por las ciudadanas M.E.S.D.L., A.G.S.D.Ñ. y D.E.S.D.Y., up supra identificadas, contra la sociedad mercantil CYBER ONLY PLACE, C.A., en la persona de su representante legal, ciudadano J.E.S.T., antes identificados.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada opuso cuestión previa de defecto de forma, previsto en el ordinal sexto (6º) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que no están llenos los extremos legales establecidos en el artículo 340 ordinal cuarto (4º) eiusdem; por cuanto en el libelo de la demanda no se expresó con precisión de las medidas, situación, linderos y demás datos que permitan la correcta identificación e individualización del inmueble; aunado al hecho que la demanda fue estimada en su cuantía con expresión sólo de su valor en Bolívares y no el equivalente en Unidades Tributarias.

Ahora bien, en virtud de la naturaleza arrendaticia de la presenta acción, debe observarse el contenido previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé la obligación del juez de decidir conjuntamente con la decisión de fondo las cuestiones previas alegadas en el proceso, disposición legal que expresa lo siguiente:

Artículo 35. En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva (...)

.

De igual forma, es necesario apreciar el fundamento jurídico que sirve de sustento procesal a la parte demandada para interponer la incidencia de cuestiones previas bajo análisis, la cual esta contemplada el ordinal sexto (6º) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

(…)

6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que índica el artículo 340.(...)

.

En el miso orden de ideas, se observa el contenido del ordinal cuarto (4º) del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza lo siguiente:

Artículo 340. El libelo de la demanda deberá expresar:

(…)

4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales. (…)

. (Negrillas del Tribunal).

Del análisis de los artículos anteriores, se colige claramente que es obligación de quien pretenda ejercer una acción judicial llenar los extremos formales exigidos en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, y en el caso concreto, la parte accionante tenía bajo sus hombros la obligación procesal de cumplir con todos y cada uno de los requisitos allí contenidos.

Ahora bien, de una lectura exhaustiva al escrito libelar, se observa que evidentemente la parte actora se limitó a señalar como inmueble objeto de la demanda, el local comercial distinguido con la letra “H”, ubicado en la planta baja del Edificio Torre Lincoln, situado en la Avenida Las Acacias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, integrado o dividido por varios locales, entre ellos H-2 y H-5; no obstante, omitió señalar la situación y linderos de los locales arrendados, tal como lo establece la norma supra, requisito éste que debe concurrir con el resto de los establecidos en la norma adjetiva de manera despótica, para que la parte demandada pueda conocer de manera perfecta y clara lo que se reclama, y así, poder establecer sus alegatos de defensa, por lo tanto, debe prosperar en derecho la cuestión previa alegada, conforme a lo previsto en el ordinal sexto (6to.) del artículo 346 del código de Procedimiento Civil; y así se establece.

En otro orden de ideas, este Tribunal observa que el artículo 1º Resolución 2009-0006 del Tribunal Supremo de Justicia, reza lo siguiente:

Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:

a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto

. (Negritas y subrayado del Tribunal)”.

Se aprecia de la referida resolución, que el Tribunal supremo de Justicia, en ejercicio de las atribuciones conferidas por el artículo 267 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con las previstas en los artículos 1 y 20 in fine de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo, atendiendo a garantías procesales de orden constitucional, organizó y modificó a nivel nacional, las competencias en virtud de la cuantía, de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, y en consecuencia, resolvió establecer los montos por los cuales las diferentes instancias judiciales en materia civil, serian competentes para conocer de las demandas interpuestas por los usuarios de la administración de justicia, regulación ésta, que a todas luces debe ser atendida por todos los jueces de la República; y así se establece.

Aunado a ello, debe prevenir esta sentenciadora que en la citada Resolución, de forma expresa, inequívoca e insoslayable, en Sala Plena, nuestro M.T., estableció que los justiciables deben señalar de manera enunciativa, la cuantía de la demanda, expresada en sumas de bolívares con su equivalente en unidades tributarias al momento de interponer ante los Juzgados de la República cualquier acción judicial, en consecuencia, no sólo es deber de los jueces velar por el cumplimiento de dicha formalidad esencial, sino que al mismo tiempo, es un requisito ineludible que debe cumplir todo justiciable o profesional del derecho que pretenda poner en funcionamiento al órgano jurisdiccional; y así se establece.

Atendiendo el caso en estudio, se observa que en el escrito libelar se omitió el señalamiento de la estimación de la demanda en Unidades Tributarias, siendo un requisito formal establecido en el artículo 1º de la Resolución 2009-0006 del Tribunal Supremo de Justicia, y que esta Sentenciadora no debe obviar en la sustanciación de toda demanda, por considerarse requisito indispensable para establecer la competencia del Tribunal en razón de la cuantía, por lo tanto, debe esta Sentenciadora, en aras de velar por el sano trámite procesal, exigir a la parte demandante el cumplimiento del requisito antes mencionado; y así se establece.

En consecuencia, conforme a lo antes expuesto es forzoso para esta sentenciadora abstenerse de emitir pronunciamiento con relación al fondo de la controversia y declarar en el dispositivo del presente fallo, CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no encontrarse llenos los requisitos formales establecidos en el artículo 340 ordinal 4º eiusdem, y no señalarse la estimación de la demanda además de su monto en Bolívares en su equivalente en Unidades Tributarias, sin que ello implique ni pueda permitirse la alegación de nuevos hechos en la demanda; y así se declara.

III

DISPOSITIVO

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no encontrarse llenos los requisitos formales establecidos en el artículo 340 ordinal 4º eiusdem, denunciada por la representación judicial de la sociedad mercantil CYBER ONLY PLACE, C.A., parte demandada en el juicio que por DESALOJO, sigue en su contra las ciudadanas M.E.S.D.L., A.G.S.D.Ñ. y D.E.S.D.Y., todos plenamente identificados en el texto del presente fallo. En consecuencia, SE ORDENA a la parte actora a subsanar el escrito libelar en lo relativo a la situación y linderos del inmueble arrendado.

SE ORDENA a la parte demandante, a indicar la estimación de la demanda además de su monto en Bolívares, en Unidades Tributarias.

Las subsanaciones mencionadas en los particulares anteriores, deberán presentarse en autos, en un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes contados a partir de la constancia en autos de la última de las notificaciones que de las partes se haga del presente fallo; y al vencimiento de dicho lapso comenzará a transcurrir el lapso de cinco (5) días de despacho siguientes para dictar la sentencia definitiva, conforme lo previsto en el artículo 890 del código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas a la parte actora, en virtud de haber resultado vencida en la presente incidencia de cuestiones previas, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los once (11) días del mes de julio del año dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ,

YECZI P.F.D.

EL SECRETARIO,

AILANGER FIGUEROA

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó y registró la sentencia anterior.

EL SECRETARIO,

AILANGER FIGUEROA

Exp: AP31-V-2014-000306

YPFD/AF/rg

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO ODINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, once (11) de julio de dos mil catorce (2014).

Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

A cualesquiera de las ciudadanas A.G.S.S., D.E.S.D.Y. y M.E.S.S., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.564.467, 4.888.016 y 4.353.630, respectivamente, en su carácter de parte actora en el juicio que por DESALOJO siguen en contra de la sociedad mercantil CYBER ONLY PLACE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 03 de agosto de 2001, bajo el Nro. 46, Tomo 147-A-Pro, en la persona de su representante legal, ciudadano J.E.S.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.613.941; que este Juzgado ordenó su notificación a fin de hacerle saber que en fecha 11 de julio de 2014, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria en la cual se declaró CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, todo, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 eiusdem. Con la advertencia que una vez conste en autos que ambas partes se encuentran a derecho, comenzará a correr el lapso de cinco (5) días para la subsanación de la demanda y luego el lapso contemplado en el artículo 890 ibidem.

Firmará al pié de la presente en señal de haber quedado debidamente notificada.

DIOS Y FEDERACIÓN

LA JUEZ,

YECZI P.F.D.

Exp. AP31-V-2014-000306

YPFD/Richarson

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO ODINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, once (11) de julio de dos mil catorce (2014).

Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

A la sociedad mercantil CYBER ONLY PLACE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 03 de agosto de 2001, bajo el Nro. 46, Tomo 147-A-Pro en la persona de su representante legal, ciudadano J.E.S.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.613.941, en su carácter de parte demandada en el juicio que por DESALOJO siguen en contra las ciudadanas A.G.S.S., D.E.S.D.Y. y M.E.S.S., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.564.467, 4.888.016 y 4.353.630, respectivamente; que este Juzgado ordenó su notificación a fin de hacerle saber que en fecha 11 de julio de 2014, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria en la cual declaró CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, todo, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 eiusdem. Con la advertencia que una vez conste en auto que ambas partes se encuentran a derecho, comenzará a correr el lapso de cinco (5) días para que la parte actora subsane de la demanda y luego el lapso contemplado en el artículo 890 ibidem.

Firmará al pie de la presente en señal de haber quedado debidamente notificado(a).

DIOS Y FEDERACIÓN

LA JUEZ,

YECZI P.F.D.

Exp. AP31-V-2014-000306

YPFD/Richarson