Decisión nº S2-227-13 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 28 de Noviembre de 2013

Fecha de Resolución28 de Noviembre de 2013
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil
PonenteLibes de Jesús González
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Producto de la distribución de Ley corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio C.E.R.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 85.284, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil DEFINOSCA, originalmente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y el Estado Miranda en fecha 6 de febrero de 1980, bajo el N° 25, tomo 21-A Pro, modificados sus estatutos según acta inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la misma circunscripción judicial en fecha 29 de abril de 1988, bajo el N° 15, tomo 33-A, siendo acordado el cambio de su domicilio social al municipio Maracaibo del estado Zulia según asamblea de accionistas de fecha 14 de febrero de 2007, inscrita por ante el registro antes mencionado en fecha 5 de marzo de 2007, bajo el N° 11, tomo 52, contra sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva de fecha 30 de septiembre de 2013 proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoado por la sociedad mercantil recurrente DEFINOSCA antes identificada en contra del ciudadano J.C.R.S., de nacionalidad colombiana, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° E-82.009.336 y domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró INADMISIBLE EN FORMA SOBREVENIDA la demanda incoada, por no haberse acreditado el agotamiento de la vía administrativa prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 6 de mayo de 2011.

Apelada dicha resolución y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal, vistos los informes de la parte demandante recurrente sin observaciones, procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para decidir el presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 295 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Tribunal de Alzada competente al Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, de acuerdo con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006 proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 368.338 de fecha 2 de abril de 2009, y la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, expediente N° AA20-C-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E.. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva de fecha 30 de septiembre de 2013, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró la admisibilidad de la demanda incoada por no haberse acreditado el agotamiento de la vía administrativa prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

El Tribunal para resolver observa: La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos para su existencia o validez que, en caso de incumplimiento la hacen rechazable, razón por la cual, el Juez está obligado a examinar AB INITIO la demanda formulada a fin de constatar el cumplimiento de los presupuestos procesales que permitan el acceso a la jurisdicción, consagrado en el Artículo (sic) 341 del Código de Procedimiento Civil, este Jurisdicente, previo análisis pormenorizado y detallado del escrito libelar y sus anexos, considera que:

En virtud de la materia sobre la cual versa la demanda incoada –Cumplimiento de Contrato y consecuencialmente a ello, la entrega del inmueble, lo cual implica per se, desposesión material-, resulta pertinente traer a colación lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que a la letra establece:

Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

En relación a la norma antes citada, se pronunció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1317 de fecha 07 de agosto de 2011, estableciendo lo siguiente:

En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos.

En este mismo orden de ideas, se pronunció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01 de noviembre de 2011, mediante fallo N° 000502, en el cual estableció lo siguiente:

…El decreto regula dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:

1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;

2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12…

Ahora bien, del contenido de la Cláusula Cuarta contractual in comento se desprende la dualidad en el objeto del contrato (Vivienda y Oficina) conforme a la VOLUNTAD DECLARADA EN EL CONTRATO y donde la vinculación arrendaticia lo fue Intuito-Personae (sic) con el ciudadano J.C.R.S., constituyéndose en FIADORA la Sociedad Mercantil LA MARQUETA, Centro de Arte Marquetería C.A., en presunción de que el arrendatario contrató para si y sus herederos y causahabientes, puntualiza el artículo N° 1.163 del código civil, desprendiéndose la intención de las partes al contratar de esa manera, ya que fueron señalados los límites de la autonomía de la voluntad en código civil, desprendiéndose la intención de las partes al contratar de esa manera, ya que fueron señalados los límites de la autonomía de la voluntad en cuanto a la utilidad que el contrato representada para quienes lo celebran y no le es dable a este Juzgador modificar dicha voluntad manifiesta, y como quiera que nos encontramos ante una demanda cuya eventual declaratoria con lugar, acarreraría la desposesión material de un inmueble destinado a vivienda, este Juzgador, con base a lo establecido en la norma y los criterios jurisprudenciales supra transcritos, observa que la actora se encuentra obligada a agotar el procedimiento administrativo consagrado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y de una revisión exhaustiva de los recaudos acompañados con el libelo de la demanda, no consta tal requisito.

(…Omissis…)

Siendo así, es criterio de este Jurisdicente que la presente demanda debe ser declarada INADMISIBLE en forma sobrevenida, como en efecto se declara, conforme a lo expuesto en líneas pretéritas. ASÍ SE DECIDE.

(…Omissis…)

TERCERO

DE LA DEMANDA

Ocurre ante el Juzgado a-quo el abogado en ejercicio R.J.R.U. inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 83.665, en representación judicial de la sociedad mercantil DEFINOSCA para interponer demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en contra del ciudadano J.C.R.S., ambas partes antes identificadas, fundamentando su pretensión en los siguientes términos:

Manifiesta que su representada inició una relación arrendaticia con el demandado en fecha 3 de agosto de 1992, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 58, tomo 86, y posteriormente se suscribió contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo en fecha 2 de agosto de 2000, bajo el N° 40, tomo 53, sobre un inmueble constituido por una casa-quinta ubicada en la avenida 8, entre calles 74 y 75, N° 74-45, parroquia O.V. del municipio Maracaibo del estado Zulia, acordándose un canon de arrendamiento mensual de QUINIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 505.000,00), con una duración de un (01) año renovable, y debido a las constantes prórrogas del contrato, el canon se ha fue ajustando hasta alcanzar el monto de UN MILLON NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00), al momento de acordarse la última prórroga desde el 2 de agosto de 2009 al 2 de agosto de 2010.

En este orden relata que en fecha 29 de julio de 2010 se trasladó el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia al inmueble arrendado, con el fin de notificar al demandado sobre la intención de la arrendadora de no renovar el contrato con fundamento en su cláusula tercera, siendo atendido por el ciudadano A.D.J.V.T., titular de la cédula de identidad N° V-14.280.787, quien manifestó ser trabajador de la marquetería que funciona en el local, a quien se le informó de la misión del Tribunal, en virtud de lo cual el abogado en ejercicio M.J.P.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.533 actuando con el carácter de apoderado judicial del demandado se presentó ante el mismo Tribunal de Municipios y formalmente se dio por notificado.

Alega que siendo aplicable a la relación arrendaticia sub especie litis la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al demandado le correspondía una prórroga legal de tres (3) años, por cuanto la relación arrendaticia se extendió por más de diez (10) años, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38, literal d) de la referida Ley, los cuales debían computarse a partir del día 1 de agosto de 2010, es decir que la misma venció el día 1 de agosto de 2013, y en consecuencia, habiendo expirado la prórroga, procede a demandar judicialmente el cumplimiento del contrato en lo que respecta a la entrega del inmueble, con fundamento en lo previsto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, y los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a tales fines solicita medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, nombrándose como depositario al representante legal de la compañía demandante, estimando la pretensión en CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), equivalentes a trescientas setenta y tres unidades con ochenta y tres unidades tributarias (373,83 U.T.)

Acompañó a su escrito libelar el expediente contentivo de la solicitud de notificación judicial N° 1898, llevado por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el que consta la solicitud de notificación acompañada del contrato de arrendamiento, el auto de entrada de fecha 19 de julio de 2010, el acta de notificación judicial fechada 29 de julio de 2010, la diligencia fechada 30 de julio de 2010 mediante la cual el representante judicial del demandado se da por notificado y el auto de fecha 9 de agosto de 2010 mediante el cual se ordenó la devolución de las actuaciones a la parte demandante en la presente causa, y asimismo, acompañó copia fotostática del certificado de inscripción en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de la compañía demandante.

En fecha 9 de agosto de 2013 se admitió dicha pretensión de cumplimiento de contrato, ordenándose la citación del demandado a los fines de la contestación de la demanda en el segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, y ante la imposibilidad de lograr la citación personal del demandado, se ordenó su citación mediante carteles por auto de fecha 23 de septiembre de 2013.

En fecha 25 de septiembre de 2013 el abogado en ejercicio M.P.R. en representación judicial de la parte demandada contestó la demanda, y en tal sentido alegó que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que vincula a las partes sub litis, se estableció que el inmueble arrendado sólo podía ser utilizado para el funcionamiento de la marquetería La Marqueta, propiedad del arrendatario con su familia, de lo cual se desprende -en su criterio- que el inmueble dado en arrendamiento está destinado tanto a un uso comercial como familiar, por lo que resulta aplicable la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en este sentido solicita que se declare inadmisible en forma sobrevenida la demanda incoada, por cuanto la parte actora no agotó el procedimiento administrativo previsto en dicha Ley como requisito previo a la interposición de la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento.

En fecha 27 de septiembre de 2013 el abogado en ejercicio R.J.R.U. actuando en representación judicial de la sociedad mercantil demandante presentó escrito mediante el cual se opuso a la solicitud de su contraparte, afirmando que la cláusula cuarta del contrato resulta clara cuando determina el uso exclusivamente comercial del inmueble dado en arrendamiento, por lo que invoca la aplicación del principio iura novit curia, a los fines de resolver dicha solicitud.

En fecha 30 de septiembre de 2013 el Tribunal a-quo dictó sentencia, mediante la cual se declaró INADMISIBLE EN FORMA SOBREVENIDA la demanda, en los términos singularizados en el CAPITULO SEGUNDO del presente fallo, decisión que fue apelada en fecha 3 de octubre de 2013 por la representación judicial de la parte actora, ordenándose oír dicha apelación en ambos efectos mediante auto fechado 8 de octubre de 2013, y en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

CUARTO

DE LOS INFORMES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES en segunda instancia, la parte actora, por intermedio de su apoderado judicial R.R.U., antes identificado, consignó los suyos, en los siguientes términos:

Realizó un resumen de las actuaciones acaecidas en el presente proceso, y señaló que la sentencia apelada se fundamenta en una premisa falsa, mediante la cual el Juez a-quo se excedió en su interpretación del contrato -en su opinión- pues de la semántica que se desprende de la cláusula cuarta debe entenderse que el inmueble objeto de arrendamiento solo podía ser utilizado de manera exclusiva para el funcionamiento de las oficinas de la marquetería La Marqueta, la cual es propiedad del arrendatario y de su familia, y asimismo que éste quería darle el uso de un buen padre de familia, más el Juez consideró que en el inmueble se presentaba la dualidad de sede social y vivienda familiar.

En este orden alega que las partes en modo alguno establecieron que el inmueble arrendado iba a ser utilizado como vivienda familiar, porque si ese hubiese sido su voluntad así lo hubiesen plasmado de manera clara y precisa, por lo que no era menester dar cumplimiento a lo previsto en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, la cual en su artículo 5 prevé un procedimiento administrativo que debe ejercerse en forma previa a la interposición de la pretensión de desalojo contra aquellos que estén ocupando un inmueble como vivienda familiar, lo cual no corresponde con el caso sub iudice, en el que una persona natural arrendó un inmueble con el fin de hacer funcionar allí un fondo de comercio, es decir una marquetería, que es una sociedad mercantil con personalidad jurídica propia, por todo lo cual considera errado el criterio del Juez a-quo y a los fines de demostrar sus afirmaciones consignó tres (3) facturas por concepto de pago de servicios públicos del inmueble objeto del contrato, emitidas a nombre del ciudadano J.C.R., en las cuales se señala que el uso del inmueble es comercial, en virtud de lo cual solicita la revocatoria de la decisión apelada, y asimismo que se ordene la continuación del proceso.

QUINTO

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva de fecha 30 de septiembre de 2013 mediante la cual el Tribunal a-quo declaró inadmisible la demanda en forma sobrevenida por no haberse acreditado el agotamiento de la vía administrativa prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Del mismo modo infiere este oficio jurisdiccional que la apelación interpuesta por la parte demandante deviene de su disconformidad con la decisión recurrida al considerar que el Tribunal a-quo realizó una interpretación errada de la cláusula cuarta del contrato, al considerar que en la misma se estableció que el uso del inmueble arrendado sería familiar y comercial, cuando en su criterio resulta claro que en el inmueble funcionaría una marquetería, es decir que el uso convenido fue comercial, y por ende la relación sub litis se encuentra excluida de la aplicación de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y en consecuencia no debe agotarse el procedimiento administrativo previsto en esta normativa, por todo lo cual solicita que se revoque la decisión apelada, ordenándose la continuación del proceso.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por este Juzgador ad-quem, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos para inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en esta instancia:

Considera oportuno puntualizar este Operador Superior de Justicia, que las causales por las cuales está facultado el Juez que conozca en primera instancia de una controversia judicial, para declarar inadmisible la demanda interpuesta, están determinadas en el artículo 341 Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa.

(...Omissis...)

(Negrillas de este Tribunal Superior).

Resulta pertinente traer a colación lo expuesto por el Dr. R.J. DUQUE CORREDOR, en su obra “Apuntaciones Sobre El Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S.R.L., Caracas, 1990, Págs. 94 y 95, en los siguientes términos:

(…Omissis…)

...Con respecto a esta facultad que el nuevo Código atribuye a los Jueces, estimo conveniente observar, entre otros comentarios, que dicha facultad no es otra cosa que una aplicación, en materia de introducción de la causa, del principio del impulso procesal de oficio al que se refiere el artículo 11 del Código que comento, que inviste al Juez del papel de director del proceso. Además, estimo que la apreciación que ahora deben hacer los jueces para determinar si una demanda es o no admisible, para ellos implica la carga de examinar los presupuestos fundamentales que debe llenar toda demanda como inicio del proceso. En efecto, a mi entender, los Jueces pueden, in límine litis, negarse a admitir las demandas que se funden en la derogación de normas declaradas de orden público o porque la Ley prohíba la acción como el caso de las deudas de juego (artículo 1801 del Código Civil), porque su violación, la Ley la declara nula y sin ningún valor por atentar contra el orden público.

En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los Jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo...

(…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)

En este orden, con relación a los requisitos de admisibilidad de la demanda es necesario hacer algunas precisiones, en tal sentido:

  1. Que no contraríe el Orden Público. El Orden Público concierne fundamentalmente, al interés del Estado como sociedad política (garantía de la constitucionalidad de la ley), al interés de la colectividad (uti civis), al resguardo de las buenas costumbres y al interés de los terceros eventualmente interesados en el proceso, correspondiéndole la salvaguarda de todo ello a la magistratura judicial, a objeto de cumplir con la finalidad jurídica y pertinente composición de la litis, que tiene como postulado esencial el bien común, cuya característica fundamental está configurada, porque las normas revestidas de su naturaleza no pueden ser modificadas por los individuos que conforman esa sociedad o Estado, es decir los particulares, sean personas naturales o jurídicas, precisamente por esa finalidad primaria que lo define.

  2. Que no contraríe las Buenas Costumbres. Las cuales constituyen precipitados bilaterales de cánones morales, cuya consagración como tales denotan esa íntima correlación que existe entre la moral y el derecho, en cuanto ambos son la articulación -subjetiva e intersubjetiva- en plenitud ética del hombre, en su integral manifestación histórica y entendidas éstas como reglas de moral a las cuales deben ajustarse todas las personas y que no pueden ser derogadas convencionalmente, que varían con los tiempos y los pueblos, y cuya referencia jurídica posee vigencia en el lugar y época que se trate, por lo que existe en toda sociedad una “moral social”, constituida por un conjunto de actos que de forma general, se consideran como apropiados y viceversa por la colectividad, y en ella se origina el carácter punitivo del Estado.

  3. Que no contraríe alguna disposición expresa de la Ley. Lo cual, a juicio de este Juzgador Superior, no requiere mayor interpretación; puesto que se trata del supuesto que la demanda interpuesta entre en contradicción directa con alguna norma de la Ley, de cuyo contenido se desprenda tal contradicción, lo cual no significa de ninguna manera, que el Juez que conozca del asunto en primera instancia, deba pronunciarse al fondo de la controversia, ya que éste debe realizar un examen superficial sobre lo solicitado, para determinar la existencia de la previsión legal que ampare dicho requerimiento, o viceversa, si existe una norma que expresamente prohíba la interposición de dicha demanda.

Dicho lo anterior, se procede a examinar dichos requisitos de admisibilidad en el presente caso y así, se observa de las actas procesales que a través de la pretensión postulada por la parte actora, se pretende el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que según su dicho celebró con la parte demandada, en lo que respecta a la entrega del inmueble objeto del contrato en virtud de la expiración del término acordado y la prórroga legal, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, y 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este orden se observa que el Juez a-quo declaró inadmisible en forma sobrevenida la demanda, al considerar que el contrato está regulado por el Decreto, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial en fecha 5 de mayo de 2011, por estar destinado a vivienda familiar, y en tal sentido es necesario traer a colación determinadas disposiciones del mismo, a los efectos de constatar si efectivamente resulta de aplicación a la pretensión sub iudice, y así tenemos:

Artículo 1°. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de a posesión o tenencia de un inmueble destinado vivienda.

Artículo 2°. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal (…).

Artículo 3°. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Como puede observarse, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas -por mandato expreso de las disposiciones legales previstas en dicho Decreto- rige para todo tipo de pretensiones cuya ejecución en caso de ser consideradas procedentes, pudieran derivar, como ya se expresó, en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, de modo que el singularizado Decreto resulta aplicable tanto a los juicios arrendaticios cuando la relación verse sobre un inmueble destinado a estos fines como para todos aquellos otros procesos judiciales que originen las mismas consecuencias.

Dicho lo anterior, se observa que el Juez a-quo se fundamentó en la interpretación de la cláusula cuarta del contrato, de la cual se desprende -en su criterio- que el inmueble objeto del mismo sería destinado a un uso familiar y comercial, por lo que a los fines de resolver, se precisa citar dicha cláusula contractual tal como se hace a continuación:

“CUARTA: El inmueble arrendado solo podrá ser utilizado exclusivamente para el funcionamiento de las oficinas de la marquetería “La Marqueta”, propiedad de “EL ARRENDATARIO” con su familia, debiendo ser usado por “EL ARRENDATARIO”, como un buen padre de familia”.

Este Sentenciador Superior considera que, de la cláusula contractual antes transcrita se desprende con meridiana claridad, que en el contrato de arrendamiento acompañado por la parte actora a su demanda, se estableció que el uso que se daría al inmueble arrendado sería COMERCIAL y no FAMILIAR, pues las oraciones que determinan dicha cláusula, separadas por los respectivos signos gramaticales como lo son las comas (,) así lo determinan, toda vez que la cláusula establece: “El inmueble arrendado solo podrá ser utilizado exclusivamente para el funcionamiento de las oficinas de la marquetería “La Marqueta”, delimitando así claramente lo relacionado al uso del inmueble, y el resto de la cláusula es un complemento relacionado con la propiedad de la compañía o razón social que funcionaría en el inmueble, cuando establece: “propiedad de “EL ARRENDATARIO” con su familia”, y por último en las dos últimas oraciones, establece la obligación para el arrendatario prevista en el artículo 1592, ordinal 1° del Código Civil en cuando a su responsabilidad en el cuidado del inmueble al señalar: “debiendo ser usado por “EL ARRENDATARIO”, como un buen padre de familia”.

Así pues, de una interpretación lógica se concluye que el uso es comercial y familiar pues, cuando se menciona la familia del arrendatario, se hace en el contexto de determinar la propiedad de la Marquetería La Marqueta, ya que en la oración anterior se había establecido que el uso del inmueble sería exclusivamente para su funcionamiento, siendo ilógico asimismo considerar que al establecer la responsabilidad de cuidar el bien como un buen padre de familia, se determinó el uso familiar del mismo, por cuanto éste es un deber consagrado en el ordenamiento jurídico para todo arrendatario y hace referencia a la conducta del mismo y no a sus vínculos consanguíneos o afines.

Aunado a ello, se observa de los recaudos consignados al libelo, que la notificación judicial practicada en el inmueble, se dejó constancia que en el inmueble arrendado funciona la Galería de Arte “JUAN RUIZ”, y asimismo que el Juez fue atendido por un ciudadano llamado A.D.J.V.T., quien manifestó trabajar allí con el demandado, en su condición de marquetero, situación que le lleva a la convicción a este Juzgador Superior de considerar que dicho inmueble está destinado a un uso comercial.

En virtud de todo lo cual, por cuanto la presente demanda no es contraria al orden público, pues no atenta contra la colectividad, los servicios públicos, la institucionalidad o el bien común, no atenta contra la moral social y menos aún es contraria a la Ley, en virtud de que tal como fue expuesto el contrato determinó un uso comercial para el inmueble arrendado y por ende se encuentra excluida del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que el demandante no debía acreditar el cumplimiento del procedimiento administrativo previsto en esta Ley, se concluye de forma inexorable que la misma resulta admisible de conformidad con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Finalmente, y en aquiescencia a los precedentes supuestos de hecho y de derecho, aplicables al caso facti especie, que llevaron a este Juzgador Superior a considerar que la presente demanda es admisible, resulta forzoso REVOCAR la decisión proferida en fecha 30 de septiembre de 2013 por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; y asimismo declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandante, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue incoado por la sociedad mercantil DEFINOSCA en contra del ciudadano J.C.R.S., declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por el abogado en ejercicio C.E.R.B., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil DEFINOSCA contra sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva de fecha 30 de septiembre de 2013 proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO

SE REVOCA la aludida decisión de fecha 30 de septiembre de 2013 proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en consecuencia se declara IMPPROCEDENTE la solicitud efectuada por la parte demandada, de declarar inadmisible en forma sobrevenida la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil DEFINOSCA en contra del ciudadano J.C.R.S..

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente incidencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia 154° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

DR. LIBES G.G.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

LGG/ag/dbb

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