Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 15 de Julio de 2009

Se reciben las presentes actuaciones procedentes del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, con ocasión al recurso de casación que fue interpuesto por el Abogado J.T.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 14.125, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 16 de Junio de 2.006, a cargo de la Dra. C.E.G.C., Juez Superior, la cual fue casada de oficio mediante Sentencia de fecha 21 de Febrero de 2.007, ordenando dictar nueva sentencia acogiendo el criterio establecido por la citada Sala del M.T..

Dichas actuaciones son remitidas de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y recibidas por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de Junio de 2.007, constante de una (01) pieza, contentiva de trescientos cincuenta y tres (353) folios útiles (folio 354).

En fecha 12 de Junio de 2.007, la Dra. C.E.G., Juez Superior Temporal en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, comparece ante la Secretaria de ese Despacho, inhibiéndose de la presente causa y ordena remitir las presentes actuaciones al Con-Juez a cargo del Dr. O.R.T., para que decida la presente inhibición y en caso de ser declarada con lugar conozca de la presente acción (Folio 354).

Riela al folio trescientos sesenta y ocho (368), acta de fecha 23 de Septiembre de 2.008, mediante el cual el Dr. O.R.T., Juez Superior Accidental, en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, comparece ante la Secretaria de ese Despacho, inhibiéndose de la presente causa y ordena remitir las presentes actuaciones al Tribunal de origen.

En fecha 06 de Mayo 2009, mediante auto, la Dra. C.E.G., Juez Superior Titular en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, agregó a los autos copia fotostática simple del acta de Juramentación del Juez Accidental designado Abg. J.A.C. y remite el expediente al nuevo Juez Accidental, para que el mismo constituya el Tribunal respectivo (Folio 403).

Riela al folio cuatrocientos seis (406), auto de fecha 07 de Mayo de 2.009, el cual el Dr. J.A.C., constituyó el Juzgado Superior Accidental Ad-Hoc en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua

En fecha 13 de Mayo de 2.009, mediante auto el Dr. J.A.C., se avoca al conocimiento de la causa, a los fines de su continuidad y ordena la notificación de la parte demandada para la reanudación de la causa en el estado en que se encuentre (Folio 410).

2. CONSIDERACIONES PREVIAS

   Hecho el estudio de las actas del presente proceso, encuentra ésta Juzgadora que el presente juicio se inicia mediante libelo presentado por ante el A-Quo (folios 01 al 06), en fecha 14 de Noviembre de 2.001, por el Abogado J.G.A.T., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.451, en el cual sostuvo lo siguiente:

   (…) En virtud de todo lo anteriormente expuesto, es por lo que acudo ante su competente autoridad, en nombre y representación de la empresa INVERSIONES CARGUA, C.A., antes identificada, para demandar como en efecto formalmente demando a la empresa COMPAÑÍA ANÓNIMA EL SIGLO; Sociedad mercantil domiciliada en la ciudad de Maracay, Estado Aragua e inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial en fecha 19 de Enero de 1.973, bajo el No. 25, Tomo I, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en devolver a mí representada el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, inmueble que se encuentra ubicado en la Avenida B.O. N° 248 de la ciudad de Maracay, Distrito Girardot del Estado Aragua y que esta conformado por (2) lotes de terrenos contiguos y las bienhechurias sobre ellos construidas, los lotes se identifican como A y B, con una superficie total de CUATRO MIL SETECIENTOS METROS CUADRADOS (4.700 M2) aproximadamente y cuyos linderos y medidas son las siguientes: Parcela A: DOS MIL QUINIENTOS CINCO METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y OCHO CENTIMETROS CUADRADOS (2.505.88 m2) y alinderada así: NORTE: Parcela que fue de W.R., en sesenta y cinco metros con setenta centímetros (65,70 Mts.) SUR: Avenida B.O., que es su frente, en cincuenta y tres metros con ochenta centímetros (53,80 Mts); ESTE: Con inmueble que es o fue de A.P., en cuarenta y tres metros con cuarenta centímetros (43,40 Mts.); y OESTE: Con la Primera Calle del Barrio Coromoto, en treinta y ocho metros con treinta y siete centímetros (38,37 Mts); Parcela B. Tiene una superficie o extensión de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTIDOS CENTIMETROS CUADRADOS (2.194.22 m2) y alinderada así: NORTE: En Setenta Metros con Setenta Centímetros (70,70 Mts). Con calle en proyecto; SUR: Terreno que dá a la Avenida Bolívar y que perteneció a Industrias El Guamacho C.A., en sesenta y cinco metros con setenta centímetros (65,70 Mts.) ESTE: En treinta y un metros con treinta y cuatro centímetros (31,34 Mts.), con un inmueble que es o fue de A.P., y OESTE: En treinta y seis metros con sesenta y un centímetros (36,61 Mts.), con la primera Calle del Barrio Coromoto, así como las bienhechurias que se encuentran sobre las mismas, las cuales aparecen determinadas en el capitulo I de este escrito; Devolución a la cual se encuentra obligado el Arrendatario en virtud de la terminación del contrato de arrendamiento que se operó en fecha Primero (1°) de julio del año dos mil uno (2.001), por vencimiento del lapso de quince (15) años previstos en ele articulo 1.580 del Código Civil.(…)

   (…)Para el caso que la sentencia definitiva que ha de dictarse en el presente juicio, fuere declarada Sin Lugar a consecuencia que el Tribunal determinare que el contrato de arrendamiento de naturaleza verbal entre INVERSIONES CARGUA, C.A. y la COMPAÑÍA ANÓNIMA EL SIGLO C.A., y que empezó a regir desde el día Primero (1°) de Julio de mil novecientos ochenta y seis (1.986), se encuentra en vigencia; Demando en ejercicio de Acción Subsidiaria de la principal, conforme al último aparte del Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el desalojo del inmueble arrendado plenamente identificado en el capitulo I del presente escrito y con fundamento en el artículo 34, Literal b), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios…

   (…) (Sic)

   Posteriormente, en fecha 04 de Febrero de 2.001, el Tribunal de la causa admitió la presente demanda y ordenó la citación a la parte demandada, sociedad mercantil EL SIGLO, C.A., en la persona de los ciudadanos T.C.H., I.C.H. y M.C.H., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.750.105, V-3.843.013 y V-3.744.275, a los fines que compareciera al Tribunal al segundo (02) día de despacho siguientes a la última citación a fin de que de contestación a la demanda incoada en su contra (folio 64).

   Cursa al folio noventa y uno (91), diligencia de fecha 18 de febrero de 2.002, donde el Abg. ROSELIANO PERDOMO, solicitó la citación de los demandados por carteles, acordada por el Tribunal A Quo en fecha 26 de Febrero de 2.002 (folio 92).

   En fecha 01 de Agosto de 2.002, el Abogado J.T.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 14.125, en su carácter de apoderado de la parte demandada, consignó escrito de contestación, constante de nueve (09) folio útiles, alegando las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1°, 6° y 11° del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil (Folios 112 al 120).

   Mediante diligencia de fecha 01 de Agosto de 2.002, la parte demandante consignó copia simple del acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la firma mercantil Inversiones Cargua, C.A., para subsanar la cuestión previa promovida por la parte demandada (Folio 123 al 127).

   Mediante escrito de fecha 11 de Julio de 2.003, el abogado J.G.A.T., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.451, en su condición de apoderado de la parte demandante, promovió escrito de pruebas (Folio 149 al 162).

   Así mismo, el Tribunal A Quo mediante auto dictado en fecha 11 de Julio de 2.003, admitió las pruebas promovidas por la parte accionante (Folio 163).

   Cursa a los folios ciento sesenta y cuatro al ciento sesenta y siete (164 al 167), acta de inspección levantada por el Tribunal A Quo, de fecha 15 de Julio de 2.003, solicitada por la parte demandante.

   Cursa del folio doscientos al doscientos dieciséis (200 al 216) de los autos, decisión de fecha 02 de Mayo de 2.005, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, mediante la cual declaró Sin Lugar la demanda principal por cumplimiento de contrato intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CARGUA, C.A., contra la Sociedad Mercantil EL SIGLO, C.A., y Sin Lugar la demanda subsidiaria.

   En fecha 26 de Mayo de 2.005, el abogado J.T.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 14.125, apela de la decisión de fecha 02 de Mayo de 2.005 (Folio 223).

   En fecha 01 de Junio de 2.005, los abogados Roseliano Perdomo Suárez y J.G.A.T., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 55.077 y 36.451, respectivamente, apelan de la decisión de fecha 02 de Mayo de 2.005 (Folio 224).

   Con motivo a los recursos de apelación citados, en fecha 09 de junio de 2.005, el Juzgado A quo, oye las apelaciónes en ambos efectos y ordena la respectiva remisión al tribunal de alzada (Folio 243).

   Es así, que son recibidas en el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, por primera vez en fecha 22 de Noviembre de 2.005, expediente constante de una (1) pieza, de doscientos cuarenta y seis (246) folios útiles, el cual se le dio entrada en fecha 24 de Noviembre de 2.005, y se fijo al vigésimo (20) día de despacho para la presentación de informes y sesenta (60) días para dictar la respectiva decisión (Folio 248).

   Riela al doscientos cuarenta y nueve (folio 249), auto de fecha 23 de enero de 2006, dejando sin efecto el auto dictado en fecha 24 de noviembre 2.005, en consecuencia fija el lapso para decidir al décimo (10) día de despacho.

   En fecha 16 de junio de 2.006, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, declaró con lugar el recurso de apelación incoado por los abogados Roseliano Perdomo Suárez y J.G.A., apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CARGUA, C.A., parte actora en este juicio; y Sin lugar la apelación del abogado J.T.C., apoderado judicial de la Sociedad Mercantil El Siglo, C.A. (Folio 252 al 280).

   El apoderado judicial de la Sociedad Mercantil El Siglo, C.A., Abg. J.T.C., parte demandada, mediante diligencia de fecha 18 de Julio de 2.006, procede a anunciar Recurso de Casación, contra la sentencia ut supra citada (Folio 288).

   El Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, mediante auto de fecha 09 de Agosto de 2006, señala que la decisión objeto del recurso de casación, es procedente (Folio 294 al 297).

   Posteriormente, una vez concluida la sustanciación del expediente por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, procede a dictar sentencia en fecha 21 de Febrero de 2007, mediante la cual CASA DE OFICIO la sentencia dictada el 16 de junio de 2006, dictada por el Juzgado superior en lo Civil, Mercantil, Bancario del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua...” (Folios 337 al 350)

   Ahora bien, de conformidad a lo señalado por la Sala de Casación Civil, este Juzgador entrara a conocer las apelaciones efectuadas por las partes, contra la sentencia de fecha 26 de Mayo de 2.005, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, revisando de manera pormenorizada las actuaciones que contempla el presente expediente, de acuerdo a la pretensión planteada, y a las excepciones opuestas en la apelación, en perfecta sintonía con lo señalado por la Sala de Casación Civil.

3. DE LA DECISIÓN APELADA

   Cursa a los folios 200 al 216 del presente expediente, decisión de fecha 02 de Mayo de 2.005, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, entre otras cosas se puede observar lo siguiente:

   “(...) CUESTIONES PREVIAS (…) se observa que el abogado J.T.C., en representación de la demandada se dio por citado en el juicio en fecha 16 de julio de 2002, siendo esta la primera oportunidad para que procediera a Impugnar el poder otorgado por la Sociedad Mercantil Cargua C.A., por lo que al no hacerlo quedo convalidado de cualquier vicio del que pudo adolecer (…) En cuanto a la expiración del término de duración de la sociedad mercantil, ella no constituye causal para invalidar la validez del poder, pues la sociedad que se encuentren bajo este supuesto, pueden funcionar en forma irregular y sus actos son válidos, tal y como lo ha sostenido y aceptado pacíficamente la doctrina y la jurisprudencia (…) en actuación de fecha 01 de agosto de 2002, donde la parte accionante otorgó poder a los abogados A.B.L.M., ROSELIANO DE J.P. Y J.G.A.T. (…) documentos que no fueron impugnados por la parte accionada, siendo apreciados por esta sentenciadora, quedando de esta manera subsanado cualquier vicio del que pueda adolecer el poder otorgado (…) la cuestión previa opuesta debe declararse sin lugar (…). En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º (…) en el presente caso la parte actora acciona por vía principal, para cuyo efecto, demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento, y por vía subsidiaria, el desalojo del inmueble; sin embargo ambas pretensiones se sustancian y tramitan por un mismo procedimiento por expresa disposición legal (…) De manera que con fundamento en lo expuesto en la cuestión previa opuesta debe declararse sin lugar (…) La cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (…) Pues bien, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción (...) En el caso que nos ocupa las acciones tanto de cumplimiento de contrato como de desalojo, en los términos expuestos por el accionante son perfectamente admisibles, pues no son contrarias al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de ley, ahora si son o no tutelables eso debe resolverse en la sentencia, es por ello ,que la cuestión previa debe declararse sin lugar (…) PRONUNCIAMIENTO SOBRE EL FONDO (…) En lo atinente al documento contentivo del contrato de arrendamiento consignado en copia fotostática, este no es apreciado porque nada aportan al proceso pues está referido a un contrato que dejó de producir sus efectos, al establecerse en la sentencia que regía un contrato verbal a tiempo indeterminado. En cuanto a la Inspección Judicial practicada por este tribunal este Tribunal le da todo su valor probatorio, pues del resultado de la misma se evidencia que en los lotes de terreno se encuentran edificados unas construcciones, que están debidamente cercada y en buenas condiciones quedando demostrado de esta manera el objeto del contrato de arrendamiento. Los planos consignados y promovidos en el escrito de pruebas, no son apreciados en esta pretensión porque igualmente nada aportan al proceso (…) Ahora bien, del contenido del artículo 2 del documento constitutivo de la Sociedad, se desprende que el objeto especifico de la sociedad es la construcción de bienes inmuebles sobre un área de terreno ubicado en el sector la Romana, Avenida B.O.d.M. y (…) meridianamente se evidencia que se trata del mismo inmueble constituido por dos parcelas de terreno denominados “A” y “B” que resultan ser las mismas que fueron arrendadas y son objeto del presente litigio (…) es obligante establecer que los artículos 80 y siguientes de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, expresan que para la realización de edificaciones se requerirá de la existencia de un proyecto, se deberá realizar una consulta preliminar en la cual se soliciten la variables urbanas y demás requisitos que la propia ley así lo contempla. En el presente caso, la actora solamente presentó una comunicación sobre un anteproyecto (…) Ello no constituye prueba idónea alguna que pueda demostrar la necesidad de que exige el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Aunado, asimismo al hecho de que la construcción de marras se previó en el año 1977, tal como se evidencia del registro mercantil de la empresa, cuando se refiere a su objeto social. De manera pues, que los documentos aportados a los autos, no constituyen prueba suficiente para que se configure la causal invocada para solicitar el desalojo del inmueble (…) esto es la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, para proceder a la ejecución del proyecto que surge después de haberse establecido la relación contractual arrendaticia; por lo que forzosamente la presente acción subsidiaria no puede prosperar (...)” (Sic)

4. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA

   Cursa al folio doscientos veinte tres (223) de las presentes actuaciones, recurso de apelación, de fecha 26 de Mayo de 2.005, presentada por el abogado J.T.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 14.125, en los siguientes términos:

   … Apelo de la declaratoria sin lugar de las cuestiones previas, estando conforme con la decisión de fondo…

   (Sic).

5. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE

   Cursa a los folios doscientos veinte cinco al doscientos treinta y uno (225 al 231) de las presentes actuaciones, recurso de apelación, de fecha 01 de Junio de 2.005, presentada por los abogados Roseliano Perdomo Suárez y J.G.A.T., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 55.077 y 36.451, respectivamente, expresada en los siguientes términos:

   … Usted ciudadana Juez realizo una sentencia incongruente cayendo en error de Juzgamiento apreciando mal las pruebas aportadas y violando sus propios criterios aplicados en esta sentencia, además de violar flagrantemente el postulado para los jueces en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil…

   (Sic).

6. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y estando dentro del lapso previsto en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado para decidir observa:

   Se reciben las presentes actuaciones procedentes del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, con ocasión al recurso de casación que fue interpuesto por el Abogado J.T.C., apoderado judicial de la Sociedad Mercantil El Siglo, C.A., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 16 de Junio de 2.006, a cargo de la Dra. C.E.G.C., Juez Superior, la cual fue casada de oficio mediante Sentencia de fecha 21 de Febrero de 2.007 y mediante la cual ordenó dictar nueva sentencia acogiendo el criterio establecido por la citada Sala del M.T..

   Ahora bien, es necesario para este Juzgador, indicar cómo quedó planteada la controversia antes de entrar a motivar el fallo, al respecto, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia (Sentencia No. RC-00052 del 20 de marzo de 2005, juicio de F.J.B.R. contra Inversiones Nabeisi C.A.) Establece:

   …ha quedado establecido que el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil obliga al juez a indicar cómo quedó planteada la controversia y, por ende antes de entrar a motivar el fallo mediante el establecimiento de los hechos y la fundamentación del derecho, debe exponer con sus palabras en qué sentido y cómo quedó trabado el problema judicial sometido a su consideración….

   En tal sentido, ésta Superioridad observa, que la demanda incoada por INVERSIONES CARGUA C.A. contra la Sociedad Mercantil EL SIGLO C.A., contiene una acción principal por Cumplimiento de Contrato, en la cual el actor alegó ser el propietario de dos (2) lotes de terreno contiguos y las bienechurias sobre ellos construidos con una superficie total de 4.700 m2 ubicados en la Avenida B.O., Número 248, en la Ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, señalando que tal propiedad deviene de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, en fecha 06 de Mayo de 1977, bajo el Número 52, Tomo 13, Protocolo Primero; siendo que el inmueble en cuestión está arrendado a la parte demandada mediante un contrato de naturaleza verbal sin plazo determinado con vigencia a partir del 1 de Julio de 1986, según quedó establecido por la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 6 de Diciembre de 1990, la cual se encuentra definitivamente firme.

   En tal sentido, la parte accionante, como sustento de su acción principal y con base a lo establecido en los artículos 1.579 y 1.580 del Código Civil, sostiene que los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años y que no existe un arrendamiento vitalicio por más que el contrato sea considerado a tiempo indeterminado, lo cual atentaría contra el derecho de propiedad y los atributos que lo componen, indicando que la intención del arrendador no fue ceder el dominio absoluto y por ello originalmente el contrato era a tiempo fijo; de igual forma alega que la prolongación indefinida del contrato implica un perjuicio por la poca rentabilidad del negocio y una ruptura de le ecuación económica que comprende el contrato.

   En virtud de ello, el actor demandó el Cumplimiento del Contrato para que el demandado le devuelva el inmueble conformado por los lotes de terreno y las bienechurias construidas sobre los mismos.

   De igual manera, la parte actora en el mismo libelo de demanda plantea una acción de Desalojo, por vía subsidiaria y en el caso que la sentencia definitiva declarase que el contrato de arrendamiento de naturaleza verbal se encuentra en vigencia; alegando en tal sentido la necesidad de la empresa INVERSIONES CARGUA C.A., de ocupar el inmueble arrendado para poder cumplir su objeto social de realización de proyectos inmobiliarios e indica contar con la aprobación de un anteproyecto para la construcción de vivienda multifamiliar y comercio por parte de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Girardot, señalando igualmente la poca rentabilidad que representa el canon de arrendamiento que se percibe.

   Ahora bien, la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, en primer término solicitó la nulidad de las actuaciones cumplidas durante el proceso y la reposición de la causa al estado de admitirse nuevamente la demanda ya que por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la misma resulta inadmisible de conformidad con lo dispuesto en el artículo 41 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, asimismo alegó que la demanda por Desalojo no se fundamenta en ninguna de las causales previstas en el artículo 34 del mencionado Decreto Ley.

   Igualmente, el accionado opuso las Cuestiones Previas previstas en los ordinales 3º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la ilegitimidad del apoderado constituido por el actor, la inepta acumulación de pretensiones en el libelo, por tratarse de cuestiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta en vista de lo dispuesto en el artículo 41 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone, que cuando estuviere en curso la prórroga legal no se admitirán demandas por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, alegando igualmente, que la demanda de desalojo debe estar fundada en cualquiera de las causales previstas en el artículo 34 del referido Decreto Ley y lo cual en su criterio no ocurrió en este caso.

   Este Juzgador observa, del escrito de contestación, que la parte demandada negó, rechazo y contradijo los hechos como el derecho invocado por el demandante; de igual forma alegó que siendo el contrato a tiempo indeterminado la forma de terminarlo es la prevista en el artículo 34 del referido Decreto, que el lapso máximo de quince (15) años no tiene vigencia respecto a los arrendamientos inmobiliarios urbanos, que el arrendamiento estaba sometido a la condición de que las obras construidas quedarían en beneficio del arrendador, que no existe obligación contractual de entregar el inmueble arrendador, y que a todo evento se acoge a la prorroga legal.

   En cuanto, a la acción de desalojo, alegó el demandado que la aprobación de un proyecto no está referido a la necesidad que tiene el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos de ocupar el inmueble, que el objeto de la compañía no forma parte del contrato, que el motivo invocado por el actor es un hecho extraño al contrato y que para el restablecimiento del equilibrio económico lo procedente es regular el inmueble, que si el objeto de la sociedad era construir en el terreno no debió haber sido arrendado.

   De los señalamientos anteriores, considera esta Alzada que la controversia planteada está referida en primer punto: a la vigencia o no del contrato existente entre las partes y el tiempo de duración del mismo, y como segundo punto: sobre la procedencia o regularidad de la acción propuesta; en lo que respecta a la acción por Cumplimiento de Contrato.

   En cuanto a la acción por Desalojo, la controversia se suscita en primer punto: a la regularidad del procedimiento y segundo punto: a la existencia de un motivo o causal validamente alegado que pueda resultar procedente a los efectos de la normativa que rige la materia.

   Así las cosas, esta Alzada considera necesario en principio analizar y detallar ciertas consideraciones que son relevantes para realizar la apreciación de las pruebas traídas a los autos.

   En tal sentido, comenzaremos a indicar en relación a la prueba documental lo que ha señalado el autor H.E.B.T., en su libro Tratado de Derecho Probatorio de la Prueba en especial, que estableció lo siguiente: “…refiriéndonos al documento como prueba, podemos decir que es un medio de prueba judicial, consistente en cualquier cosa u objeto producto de actos humanos, capaz de representar hechos del mundo exterior, producto o no de actos humanos, que tienen significación probatoria, vale decir, que se refiere a hechos pasados, presentes o futuros que se representan en el proceso –presente- para demostrar y convencer indirectamente al operador de justicia de la ocurrencia o existencia de hechos que tienen significado jurídico y probatorio…”.

   Ahora bien, esa prueba documental que puede contener la representación de hechos humanos o no, tal y como lo señala el Autor Bello Tabares, debe tener en el proceso un significado probatorio que sea capaz de llevar al Juzgador a la convicción de la existencia o no de los hechos que narra en su libelo para que sea debatido en el proceso judicial, pues si se trata de una simple prueba que no sea capaz de demostrar algo que sirva como elemento de convicción, no puede calificarse como documento y mucho menos con eficacia probatoria.

   Para que la prueba documental sea eficaz, debe establecerse su autenticidad en el proceso, es decir, que se demuestre su certeza, pues de lo contrario, carecería de eficacia probatoria, ya que estos medios de prueba, deben demostrar en forma directa las circunstancias del hecho debatido dentro del proceso.

   En este orden de ideas, nuestro derecho procesal ha señalado y definido diversidad de principios que debe aplicar el Juzgador, al caso en particular para la apreciación de las pruebas y que son elementales porque antes de verificar si dicho medio probatorio merece algún valor probatorio, es menester verificar que los medios de prueba aportados sean cónsones con los principios establecidos.

   Entre tantos que existen, considera este Juzgador estudiar algunos de estos principios, que para el caso en particular tenemos:

   Principio de la pertinencia de la prueba: La prueba judicial debe tener por objeto la demostración de los hechos debatidos o controvertidos, esto es, que luego de producida la contestación de la demanda, no hayan sido expresa o tácitamente admitidos o aceptados por las partes, pues precisamente el objeto de la prueba judicial son los hechos, pero no todos los hechos traídos al proceso, sólo aquellos que sean debatidos o controvertidos por las partes serán, el tema u objeto de la prueba judicial, circunstancia esta que influye en materia probatoria, pues las pruebas que presenten o promuevan las partes en el proceso, deben tender a demostrar hechos controvertidos, debatidos o discutidos en autos.

   Principio de idoneidad o conducencia de la prueba: Los medios de prueba que promueven o eleven las partes al órgano jurisdiccional, deben ser idóneas o conducentes para demostrar los hechos controvertidos que sirven de presupuesto de la norma o normas jurídicas cuyo efecto se invoca, esto quiere decir, que las pruebas deben servir para demostrar los hechos, ya que existen algunos hechos que solo pueden ser demostrados a través de determinados medios de prueba.

   El autor Devis Echandía ha señalado dos requisitos prioritarios al referirse a la conducencia de la prueba que son: 1.- Que el medio respectivo esté en general autorizado y no prohibido expresa o tácitamente por la ley, es decir, la legalidad de la prueba, y 2.- Que el medio de prueba solicitado o presentado, válido en general como instrumento de prueba, no esté prohibido en particular por la ley, para el hecho que con él se pretende probar, es decir, que no exista expresa prohibición legal para el caso en concreto.

   La vulneración de este principio de idoneidad o conducencia, del medio probatorio para la demostración de determinados hechos controvertidos, produce o conlleva a la imposibilidad para el Juzgador de darle valor probatorio a la prueba, aún cuando pueda ser legal, pertinente, relevante, lícita y tempestiva.

   Principio de relevancia de la prueba: Las pruebas deben tender a demostrar hechos que ayuden a la solución del conflicto judicial, que se someta al conocimiento del operador de justicia, por lo que aquellos hechos que aún demostrados en el proceso, no aporten nada para la solución del problema, son hechos irrelevantes, de donde se deduce que las pruebas que tienden a establecer en el proceso tales hechos, son igualmente pruebas irrelevantes, principio de gran utilidad para el Juzgador al momento de apreciar las pruebas.

   Principio de Inmaculación de la prueba: Este principio consiste en que la prueba, para que pueda ser apreciada por el sentenciador, debe estar libre de todo vicio que la infecte y haga inapreciable, como podría ser ilicitud en los casos no permitidos, la prohibición de la ley de hacer la prueba del hecho o de investigar el hecho; el incumplimiento de las formalidades requeridas por determinado medio probatorio; la inidoneidad o inconducencia del medio, o bien la ilegalidad de la prueba, entre otros, por lo que la prueba debe ser limpia, legal, pertinente, relevante, tempestiva, regular, idónea o conducente y lícita, de lo contrario no podrá ser apreciada o tomada por el Juzgador para dar por demostrado los hechos debatidos en el proceso y construir la premisa menor del silogismo judicial. (Subrayado de esta Alzada).

   Ahora bien, vistas las consideraciones anteriores, las cuales son relevantes para entrar a valorar cada una de las documentales acompañadas junto con el libelo de demanda, con el fin de darle justo valor que merecen, de seguidas este Juzgador pasa a realizarlo de la siguiente manera:

   De las pruebas del demandante

   1-. Poder otorgado por INVERSIONES CARGUA C.A., a los abogados A.B.L.M., Roseliano de J.P. y J.G.A.T., por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, en fecha 07 de Noviembre de 2001, bajo el número 46, tomo 141, que cursan a los folios ocho al nueve (folios 08 al 09) del presente expediente. Con relación a esta documental, esta Alzada debe considerar que el carácter público que se desprende de las mismas corresponde a cualquier funcionario público, por cuanto fueron realizadas por el ejercicio de su función; por otra parte el artículo 1.357 del Código Civil establece: “ El instrumento público o auténtico es el aquel que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.” ,.” En concordancia con el articulo 1.359 del Código Civil establece: “El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso: 1° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos, 2° de los hechos jurídicos que el funcionario público debe haber visto u oído, siempre que éste facultado para hacerlos constar.” Conforme a lo previsto en los artículos antes citados, éste Juzgador concluye que el instrumento público promovido por la parte accionante, emanado de un funcionario público que tiene facultad para darle fe pública, y no fue tachado en la oportunidad legal, por lo cual esta Alzada le otorga valor probatorio. Así se Decide.

   2. - Copia fotostática simple del documento inscrito ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, en fecha 6 de Mayo de 1977, bajo el número 52, Tomo 13, Protocolo Primero, inserto a los folios once al trece (Folios 11 al 13) del presente expediente. Este Juzgador Superior observó, que el citado instrumento acredita la propiedad de lotes de terrenos que conforman el inmueble arrendado a nombre de la empresa INVERSIONES CARGUA C.A. En ese sentido, ésta Alzada, debe precisar que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece: “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.(…)”(sic) Conforme a lo previsto en el artículo antes citado este Juzgador concluye que el instrumento público promovido por la parte accionante, emanado de un funcionario público que tiene facultad para darle fe pública, y no fueron desconocidos ni impugnados por lo tanto, se considera como cierto el contenido que se desprende de ellos y le otorga valor probatorio de conformidad a los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.

   3. - Copia fotostática simple de Título Supletorio librado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 20 de Mayo de 1973, inserta a los folios catorce al dieciséis (14 al 16). Este instrumento se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada por la parte demandada, la copia presentada y acredita la construcción de bienechurias en el lote de terreno arrendado cuya existencia se alegó en el libelo de demanda. Así se declara.

   4. - Copia fotostática de los Estatutos Sociales de INVERSIONES CARGUA C.A. inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 21 de Abril de 1967, bajo el Número 1, Tomo 4-B, inserta a los folios diecisiete al veintiséis (Folio 17 al 26). Este instrumento se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada por la parte demandada, la copia presentada acredita la existencia de la compañía demandante. Así se declara.

   5. - Notificación Judicial de fecha 28 de Mayo de 2001, practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, inserta a los folios veintisiete al veintinueve (Folios 27 al 29). Este instrumento se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y el mismo acredita la participación realizada por la parte actora a la empresa demandada; donde le indica que el contrato de arrendamiento por mandato del artículo 1.580 del Código Civil llegaba a su término el día 1 de Julio de 2001, la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato y el requerimiento de la entrega del inmueble para el día 2 de Julio 2001. Así se declara.

   6. - Copia fotostática simple del Contrato de Arrendamiento celebrado entre INVERSIONES CARGUA C.A. y la sociedad de comercio EL SIGLO C.A. de fecha 01 de Julio de 1985, inserta a los folios 47 al 49. Esta copia se desecha conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que tratándose de un documento privado el mismo ha debido ser aportado en original. Así se declara.

   7. - Copia fotostática simple de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 6 de Diciembre de 1990, inserta a los folios cincuenta y uno al cincuenta y nueve (Folios 51 al 59). Este documento se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada por la parte demandada la copia presentada y acredita que el contrato de arrendamiento celebrado entre INVERSIONES CARGUA, C.A. y EL SIGLO, C.A. se convirtió en un contrato verbal sin plazo determinado a partir del 1 de Julio de 1987. Así se declara.

      Asimismo, cursa a los folios ciento cuarenta y nueve al ciento sesenta y dos (folios 149 al 162) del presente expediente, escrito de pruebas presentado por el abogado J.G.A.T., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.451, en su condición de apoderado de la parte demandante, quien promovió lo siguiente:

   1. - Reproduzco el mérito favorable de los autos. En relación a esa solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, es menester acotar que esta aspiración, no es un medio de prueba en si, sino que esta relacionada con la aplicación del Principio de la Comunidad de la Prueba o de la Adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte. Así se declara.

   2. - Promovió original de la notificación judicial de fecha 28 de Mayo de 2001 practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, (Folio 27 al 29), como se señaló anteriormente, acredita la participación realizada por la parte actora a la empresa demandada, donde le indica que el contrato de arrendamiento por mandato del artículo 1580 del Código Civil, llegaba a su término el día 1 de Julio de 2001, la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato y el requerimiento de la entrega del inmueble para el día 2 de Julio 2001. Así se declara.

   3. - Promovió copia mecanografiada certificada del documento inscrito ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, en fecha 6 de Mayo de 1977, bajo el número 52, Tomo 13, Protocolo Primero, el cual acredita la propiedad de los lotes de terreno que conforman el inmueble arrendado a nombre de la empresa INVERSIONES CARGUA C.A. (Folio 11 al 13) Así se declara.

   4. - Promovió Oficio identificado con el Número D.I.C.E.D.U.-01-002 de fecha 31 de Enero de 2001, emanado de la Dirección de Inspección y Control de Desarrollo U.d.M.G.d.E.A., dirigido a INVERSIONES CARGUA C.A. Al identificado instrumento, esta Alzada le confiere el valor de documento administrativo y el mismo acredita la aprobación del anteproyecto para la construcción de una Vivienda Multifamiliar y Comercio en la Avenida Bolívar, No 248, de la Ciudad de Maracay, Estado Aragua (Folio 156) Así se declara.

   5. - Promovió Planos de Construcción elaborados por terceros; con relación a esta prueba documental privada, es emanado de un tercero que no es parte en juicio, en este sentido señala el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”, por lo que esta Alzada observó que dicho documento no fue ratificado mediante prueba de testigos. En consecuencia quien aquí juzga no le otorga valor probatorio. Así se Decide (folio 157 al 162).

   6. - Inspección Judicial. Este Juzgador observa, que la inspección fue evacuada por el Tribunal de la causa y mediante ella se dejó constancia de la existencia de edificaciones en los lotes de terreno arrendados y el estado en que se encontraban. Esta prueba es apreciada a tenor de lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil ya que la misma guarda relación con hechos señalados en el libelo de la demanda y cumple con los requerimientos establecidos en los artículos 472 y 475 del referido código adjetivo (164 al 167).

      Efectuada la valoración de las pruebas promovidas por las partes, este Juzgado Superior Accidental, de manera preliminar pasa a decidir sobre la solicitud de nulidad contenida en el escrito de contestación de la demanda habiendo indicado, la parte accionada que la demanda era inadmisible de conformidad con lo dispuesto en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que la acción subsidiaria por desalojo no se fundamenta en ninguna de la causales previstas en el artículo 34 del mencionado Decreto-Ley.

      Establece el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que sólo en dos casos podrán los jueces declarar la nulidad de un acto procesal, a saber: a) Cuando la nulidad haya sido establecida expresamente por la ley; b) Cuando haya de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. El primer supuesto trata de nulidades textuales sancionadas expresamente por la ley, siendo el caso que el artículo 41 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que no se admitirá la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 ejusdem.

      Al respecto, considera este juzgador que la prórroga indicada en este último artículo tiene que ver con los contratos a tiempo determinado cuando lo que se está accionando es la terminación de un contrato a tiempo indeterminado por vencimiento del lapso de quince (15) años previstos en el artículo 1.580 del Código Civil, de allí pues que al no estar el planteamiento de la demanda vinculado con una posible prórroga contractual, la admisión realizada por el tribunal a-quo no desacató la norma que regula la admisión y no incurrió por tanto en el supuesto de nulidad procesal alegado.

      En cuanto a la acción de desalojo, se observa que la misma se fundamenta en el artículo 34 literal b) del referido Decreto con Rango y Fuerza de Ley, de allí que el alegato del demandado carece de sustento.

      En consecuencia, siendo que el alegato de nulidad está basado en la imposibilidad que tenía el juez de admitir la acción propuesta, lo cual como se ha señalado carece del adecuado sustento, y por cuanto en el auto de admisión no dejaron de llenarse los requisitos esenciales a su validez y el mismo no desnaturaliza el acto en sí como es la recepción de la demanda y ordenar el emplazamiento del demandado, considera esta Alzada que la solicitud de nulidad realizada por la empresa EL SIGLO C.A., en el escrito de contestación de la demanda no puede prosperar en derecho. Así se decide.

      DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS POR LA DEMANDADA

      Con ocasión de la contestación de la demanda, la parte accionada opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 3º, 6º y 11º del artículo 346 Código de Procedimiento, las cuales fueron declaradas SIN LUGAR en la decisión dictada por el juzgado a-quo y que es objeto del presente recurso; decisión ésta que se pasa a revisar sólo en lo que respecta al ordinal 11º, ya que el fallo emitido en relación a los ordinales 3º y 6º no tiene apelación tal y como lo dispone el artículo 357 ejusdem.

      Ahora bien, la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fue opuesta con base a los mismos argumentos utilizados para solicitar la nulidad del procedimiento, es decir, que la demanda no ha debido ser admitida por cuanto el demandado se acogió a la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que el desalojo pretendido no se fundamenta en ninguna de las causales previstas en el artículo 34 del referido Decreto; argumentos estos que fueron desechados por esta Alzada en este mismo capítulo del presente fallo.

      En todo caso, el tribunal a-quo estableció en su decisión que las acciones tanto de cumplimiento como de desalojo en los términos expuestos por el accionante son perfectamente admisibles por no ser contrarios al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de ley, considerando que la resolución acerca de si son tutelables o no corresponde a la decisión del mérito de la causa; tal criterio es compartido por este juzgador y a ello añade que este tipo de cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción y tiende a obtener el rechazo de la misma por expresa prohibición de la ley que niega protección y tutela al interés que se pretende defender, siendo que en el presente asunto tanto la acción de cumplimiento como la de desalojo basados en la existencia de un contrato de arrendamiento gozan de tutela legal, por lo que, resultan admisibles cuando se presentan ante el organismo jurisdiccional correspondiente.

      En razón de lo expuesto, la cuestión previa opuesta con base en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser desechada. Así se decide.

      DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

      Con respecto a la cuestión de fondo, la decisión dictada por el juzgado a-quo estableció que tratándose de un contrato “verbal y a tiempo indeterminado” la acción de cumplimiento de contrato no puede prosperar ya que sólo puede demandarse por la vía de DESALOJO, tal y como lo establece el artículo 33 del Decreto-Ley y en virtud de ello resuelve declararla SIN LUGAR; criterio que esta Alzada no comparte.

      En efecto, la doctrina de la Sala de Casación Civil (Sentencia No RC-00796 del 29/11/04, Expediente No 04-520, ponencia del Magistrado Dr. A.R.J.) ha establecido que la redacción del artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que es el artículo correcto, evidencia de manera indudable los casos en que es posible la utilización del procedimiento de desalojo; lo cual, en modo alguno, puede interpretarse como una prohibición de que se utilicen otras vías o procedimientos judiciales pertinentes a la obtención del fin perseguido.

      De manera pues, que le desestimatoria de la acción con base a lo previsto en el referido artículo 34 del mencionado Decreto no está ajustada a derecho. Así se decide.

      En razón de lo antes resuelto, pasa esta Alzada a considerar los planteamientos contenidos en la litis y según los cuales el actor reclama la devolución del inmueble arrendado en virtud de la terminación del contrato de arrendamiento que operó en fecha 1º de Julio de 2001, por vencimiento del plazo de quince (15) años previstos en el artículo 1.580 del Código Civil, alegando en tal sentido que no existe un arrendamiento vitalicio, lo cual atentaría contra el derecho de propiedad, y que desde un principio la intención de los contratantes no fue la de ceder el dominio absoluto de la propiedad; asimismo, alegó que la prolongación del contrato implica un perjuicio por la poca rentabilidad del negocio, lo cual representa una ruptura de la ecuación económica de la relación contractual.

      Por su parte, como ya se ha señalado en este mismo fallo la parte demandada alegó que el contrato es a tiempo indeterminado y que la forma da dar por terminado el mismo es la prevista en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que la determinación de que el arrendamiento no puede durar más de quince (15) años no tiene vigencia respecto a los arrendamientos inmobiliarios urbanos, pero ello, no impide que se de por terminado por las causales previstas en el artículo 34 del referido Decreto; que a su representada le arrendaron dos (2) lotes de terreno que se encontraban incultos, imponiéndoles la condición de que las obras construidas quedarían en beneficio del arrendador; que no existe la obligación contractual de entregar el inmueble arrendado; y que a todo evento se acogía a la prórroga legal.

      En cuanto al argumento del demandado que por ser el contrato a tiempo indeterminado, la única forma de darlo por terminado es el ejercicio de la acción de desalojo prevista en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ya anteriormente en este mismo capítulo y con base a la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil quedó resuelto que no constituye la norma en cuestión limitante para el ejercicio de acciones como el cumplimiento de contrato u otras distintas.

      Del contenido del artículo 1.580 del Código Civil se desprende que el legislador estableció una limitación para el arrendamiento de los bienes inmuebles, como es el caso de los lotes de terreno y las bienechurias objeto de la convención existente entre las partes, la cual fijó en quince (15) años, señalando que toda estipulación en contrario no tiene ningún efecto.

      La norma en cuestión está contenida en el Título VIII en el Capítulo II titulado REGLAS COMUNES AL ARRENDAMIENTO DE CASAS Y PREDIOS RUSTICOS, siendo que en esto último encaja cualquier lote susceptible de ser desarrollado o edificado.

      Considera esta Alzada, que el contenido de la norma es clara cuando establece una limitación de tiempo y a ello debe circunscribirse cualquier arrendamiento, sea determinado o indeterminado, ya que el legislador no establece diferencia sino en cuanto a la naturaleza del bien que debe ser inmueble, siendo que los contratos a perpetuidad constituyen excepciones a la regla que como en el caso del arrendamiento de una casa de habitación o en el usufructo de una renta vitalicia pueden estipularse por la vida de una persona.

      De allí pues, que al verificarse el tiempo transcurrido desde el surgimiento del contrato el cual fue fijado a partir del 1º de julio de 1986, según la sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, la cual corre inserta a los autos (folios 51 al 59), hasta el día 2 de Julio de 2001, fecha que se indica en la notificación judicial practicada por el Juzgado del Distrito Girardot de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua la cual corre inserta a los autos (folios 27 al 29) para que se devolviese el inmueble. Observa esta Alzada, que el contrato había tenido una duración de quince (15) años, por lo que le surgía al actor el derecho a reclamar la terminación del arrendamiento por expiración del término de ley.

      Ahora bien, en cuanto al argumento de la parte demandada, según el cual el término de quince (15) no tiene vigencia respecto a los arrendamientos inmobiliarios urbanos, se debe señalar que el Código Civil no contiene ninguna clasificación en cuanto a que se trate de predios urbanos, siendo que tal clasificación es propia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es posterior al mencionado Código Civil, siendo en todo caso, que la normativa originalmente aplicable al contrato existente es la contemplada en dicho Código y el cual estaba en vigencia para el momento de la celebración del arrendamiento, siendo que el artículo 1.580 no fue derogado con la entrada en vigencia del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Asimismo, el al argumento del demandado de que le arrendaron dos (2) lotes contiguos que se encontraban incultos, tal afirmación resulta que no es cierta ya que del título supletorio aportado, se evidencia la construcción de bienechurias en el inmueble y cuya existencia fue verificada con la inspección judicial evacuada en la fase probatoria. En todo caso, el hecho que se tratare de terrenos incultos no constituye una excepción a lo previsto en el referido artículo 1580 del Código Civil, ya que como se ha señalado la limitación de tiempo está referida a que se trata de bienes inmuebles como lo son los lotes arrendados.

      Seguidamente, el demandado alega, que no existe obligación contractual de entregar el inmueble, esta Alzada lo desestima ya que el artículo 1.160 del Código Civil señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que los contratos deben de ejecutarse y obligan no solamente a cumplir lo dispuesto en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

      De allí pues, que el artículo 1.594 del mismo Código, establece que el arrendatario debe devolver la cosa arrendada, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor; siendo por tanto, una obligación de carácter legal que no necesita ser plasmada en el propio contrato, además tratándose de un contrato que con el tiempo se convirtió en una convención verbal, la aplicación de la norma en cuestión cobra mayor relevancia.

      En razón de todos los señalamientos anteriormente expuestos, este juzgador considera, que la acción por cumplimiento de contrato, solicita la terminación del contrato de arrendamiento existente entre las partes por efectos del vencimiento del término contemplado en el artículo 1.580 del Código Civil, está ajustada a derecho y en consecuencia resulta procedente la revocatoria de la sentencia dictada en primera instancia así como la declaratoria de terminación del referido arrendamiento con todas sus consecuencia y efectos, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

      DE LA ACCIÓN SUBSIDIARIA POR DESALOJO

      En el libelo de la demanda, presentado por INVERSIONES CARGUA C.A., la parte actora acumula pretensiones, la cual distingue como principal la de Cumplimiento de Contrato y como subsidiaria la de Desalojo, esta última para el caso que la sentencia definitiva a dictarse en el juicio determinare que el contrato de arrendamiento de naturaleza verbal se encuentra en vigencia.

      De acuerdo con la doctrina este tipo de acumulación eventual o subsidiaria tiene lugar generalmente en los casos de concurso sucesivo de pretensiones en el cual no se pueden ejercitar simultáneamente por ser incompatibles, pero puede prosperar una en caso de ser negada la otra; evitándose de este modo la multiplicidad de juicios.

      En el presente caso, considera esta Alzada que al haber ejercido el actor la pretensión de desalojo del inmueble arrendado por vía subsidiaria y para el supuesto que la sentencia determinase la vigencia del contrato, lo cual no ha ocurrido, ya que el fallo declara la terminación del arrendamiento; resulta pues que se hace innecesaria entrar a considerar la referida pretensión de desalojo. Así se decide.

      En base a lo expuesto y aplicando una sana administración de justicia por parte de esta Superioridad, le resulta forzoso CON LUGAR la apelación interpuesta por los abogados ROSELIANO PERDOMO SUAREZ y J.G.A. en su condición de apoderados de la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES CARGUA, C.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 02 de Mayo de 2005, SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado J.T.C. en su condición de apoderado de la parte demandada sociedad mercantil EL SIGLO C.A., contra la misma sentencia antes señala, en consecuencia SE MODIFICA, en los términos expuestos por esta Alzada la decisión de fecha 02 de mayo de 2.005, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Así se decide.

5. DISPOSITIVA

   Con fundamento en las consideraciones de hecho y de derecho jurisprudencial y doctrinarios ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: