Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 11 de Enero de 2016

Ha quedado suficientemente demostrado que la Junta de Condominio integrada por las ciudadanas OSMEIDYS M.C.D.C., F.J.D. y CORELYS YETZIBEL HURTADO QUIÑONES, fungían a su vez como Administrador del condominio, dentro de lo cual en sus funciones estaba “Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes” atribución ésta establecida en el literal B) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. En virtud de ello, como representantes del condominio podían celebrar contratos, como en efecto celebraron con la sociedad mercantil INVERSIONES MIRANDA 2.005, C.A., a través del ciudadano: M.L.Z.. ASÍ SE DECLARA. (…) Por los considerandos anteriores, esta Sentenciadora llega a la plena convicción de la existencia de un contrato de mantenimiento privado suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES MIRANDA 2.005, C.A., a través del ciudadano: M.L.Z., y los integrantes de la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL EL TORREÓN II, ETAPA II, ciudadanas OSMEIDYS M.C.D.C., F.J.D. y CORELYS YETZIBEL HURTADO QUIÑONES, el cual no fue cumplido por la parte demandada, teniendo esta que sucumbir ante la pretensión de la parte actora y así se hará saber en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE. (…)” (Resaltado de esta Alzada)

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 27 de febrero de 2015; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES MIRANDA 2.005 C.A. contra el CONJUNTO RESIDENCIAL EL TORREÓN II, ETAPA II, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE MANTENIMIENTO. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento acerca de la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:

En primer lugar, es preciso establecer que el poder de revisión de la sentencia por parte del Juez de Alzada, no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va mas allá en virtud del principio procesal “IURA NOVIT CURIA”; del cual se desprende que el Juez dada la majestad del cargo que recae en su persona, conoce del derecho incluso del no alegado, pudiendo de esta manera observar oficiosamente todas las actuaciones procesales realizadas ante el Tribunal de la causa que pudieran sobrellevar la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición, revocatoria, etc., de la sentencia sometida a su decisión.

De esta manera, siendo que es facultad del Juez como director del proceso, analizar no sólo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, sino que también detenta la potestad de revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales; y en virtud que, no es potestativo de los juzgadores subvertir las reglas con que el Legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público, consecuentemente, esta Sentenciadora estima prudente revisar de oficio si la ciudadana G.S. en su condición de Presidenta de la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL EL TORREÓN II, ETAPA II, detenta -conforme a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal- cualidad para sostener el presente juicio, puesto que el a quo admitió la demanda intentada contra dicho conjunto residencial, ordenando su emplazamiento en la persona de la prenombrada, quien una vez citada procedió a contestar la demanda y a promover pruebas.

Es el caso que, tal revisión de oficio se realiza con apego a los criterios expuestos por la Sala de Casación Civil y Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (Vd. SC 06/12/2005, expediente No. 04-2584; SC 22/06/2008, expediente No. 07-0588; SC 28/04/2009, expediente No. 07-1674; SCC 20/06/2011, sentencia No. 258, SC 07/04/2015, expediente No. 13-0406; SCC 02/06/2015, expediente Nº 2015-000022); entre los cuales de reciente data encontramos el criterio proferido por la Sala Civil mediante sentencia dictada el día 11 de agosto de 2015 (expediente No. AA20-C-2015-000211), con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, de cuyo contenido se desprende textualmente lo siguiente:

“(…) Señala el recurrente que la demandante sí tiene cualidad para sostener el juicio, ya que su condición de arrendataria es un hecho no controvertido en el juicio, siendo que en tal condición es la única que puede accionar judicialmente la pretensión de retracto legal arrendaticio en contra de la propietaria del inmueble arrendado y del tercero adquirente.

No obstante ello, arguye el formalizante que la recurrida tergiversó los alegatos formulados por las partes al confundir el hecho del arrendamiento de la cosa ajena, el cual -según su decir- no formó parte del debate, ni fue motivo de excepción por ninguno de los demandados, en relación con la falta de cualidad activa de la demandante. Por lo tanto, alega el recurrente que el juez de alzada partiendo de esa tergiversación, estableció que como la propietaria no formó parte del contrato de arrendamiento, la demandante no tendría cualidad activa para sostener el presente juicio, al pretender subrogarse en un tercero que adquirió el inmueble en el cual ella es la arrendataria. (…) De la sentencia recurrida ut supra transcrita, se evidencia que el ad quem declaró de oficio la inadmisibilidad de la demanda, al establecer que la parte demandante no tenía cualidad para intentar el juicio, ya que consideró que en el presente caso no se había configurado la relación jurídico sustancial arrendaticia entre el arrendador propietario del inmueble arrendado y el arrendatario, al determinar que el contrato de arrendamiento fue suscrito como arrendador, por el ciudadano R.F.A.H., quien -según la recurrida- habría actuado en nombre propio, por lo que consideró que al ser la empresa COMERCIAL ALZURU, S.R.L., propietaria del inmueble, un tercero con respecto a la relación arrendaticia, la parte actora no tendría cualidad activa para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, de acuerdo con lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, respecto a la falta de cualidad o legitimación ad causam y su declaratoria de oficio por los jueces, esta Sala en sentencia N° 258, de fecha 20 de junio de 2011, caso: Y.M.G., contra Centro Agrario Montañas Verdes, expediente N° 2010-400, señaló lo siguiente:

…La falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: P.M.J.), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: C.E.T.A. y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: R.C.R. y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: A.A.J. y otros).

Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: B.P.Q. c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran.

Ahora bien, como quiera lo sostenido en dichas decisiones discrepa de lo decidido por esta misma Sala en otras oportunidades, conforme a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez, sentado entre otras, en sentencia N° 207 del 16 de mayo de 2003, expediente N° 01-604, caso: N.J.M.A. y otros c/ J.L.M.C. y otra; sentencia N° 15 del 25 de enero de 2008, expediente N° 05-831, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ M.C.B. y otro; sentencia N° 570 del 22 de octubre de 2009, expediente N° 09-139, caso: J.A.V.M. y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., así como cualquier otra decisión que contenga el aludido criterio que aquí se abandona…

. (Resaltado del transcrito).

Como se advierte de la sentencia supra transcrita, esta Sala abandonó expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no podía ser declarada de oficio por el juez, por lo que a partir de la fecha en la cual se publicó la referida sentencia, los jueces de instancia podrían declarar la falta de cualidad de las partes, aun cuando dicha falta no hubiese sido alegada por las partes.

Ahora bien, el criterio supra señalado es aplicable al presente caso, ya que la demanda en este juicio fue admitida el 17 de diciembre de 2012, es decir, en fecha posterior al criterio de esta Sala, el cual fue establecido en fecha 20 de junio de 2011.

De manera pues, que en el presente caso el juez de alzada podía declarar de oficio la falta de cualidad de la parte demandante, a pesar de que la parte demandada no la hubiere alegado, pues, conforme al criterio jurisprudencial supra transcrito, la falta de cualidad o legitimación ad causam, es materia de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces, ya que la misma, es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa.

Por lo tanto, al estar autorizado el juez de alzada para declarar de oficio la falta de cualidad de la parte demandante, mal podía el ad quem incurrir en el vicio de incongruencia alegado por el recurrente, pues el principio dispositivo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cede o sucumbe ante la falta de cualidad, aun cuando no haya sido alegada, ya que la cualidad o legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, por lo tanto, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, que se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada. (Vid. sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: C.E.T.A.). (…)” (Resaltado de esta Alzada)

Así las cosas, podemos afirmar que la cualidad o legitimación ad causam es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia que se encuentra estrechamente vinculada con el orden público y los derechos constitucionales de la acción, a la tutela judicial efectiva y derecho a la defensa, razón por la que debe ser atendida por los Jueces incluso de oficio; ahora bien, con apego a las afirmaciones supra realizadas y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, quien aquí suscribe estima prudente precisar que la disciplina de la propiedad horizontal en Venezuela se halla actualmente regida por la Ley de Propiedad Horizontal, de cuyo texto se desprenden numerosas normas que dejan margen suficiente para dictar el régimen organizativo de la propiedad de pisos o apartamentos ubicados en un mismo inmueble, y la cual por su carácter especial respecto a la materia en cuestión, tiene una aplicación inmediata y prevale sobre las normas establecidas en nuestro Código Sustantivo.

Siguiendo con este orden de ideas, observamos que de la Ley especial que regula el régimen de propiedad horizontal, prevé en su artículo 20 específicamente en su ordinal “e”, que la representación en juicio de los sujetos sometidos a dicho instrumento normativo le corresponde al ADMINISTRADOR, quien debe ejercer la facultad de estar en juicio debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con el documento de condominio, debiendo constar dicha autorización en el Libro de Actas; así mismo, dispone que solo en el caso de que la asamblea de propietarios no haya designado un administrador, por vía excepcional, resulta permisible que la JUNTA DE CONDOMINIO ejerza dichas funciones a los efectos de salvaguardar los derechos del conjunto residencial regido por el sistema de propiedad horizontal, y de todos los propietarios inmobiliarios que lo conforman.

No obstante a lo anterior, en el caso que nos ocupa –tal como se precisó con anterioridad- la demanda fue intentada contra el CONJUNTO RESIDENCIAL EL TORREÓN II, ETAPA II, y erróneamente fue ordenado su emplazamiento en la persona de la ciudadana G.S., quien en su condición de PRESIDENTA DE LA JUNTA DE CONDOMINIO de dicho conjunto residencial, una vez citada procedió a contestar la demanda y a promover pruebas; ello aun cuando cursan en autos las siguientes instrumentales: DOCUMENTO autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M. en fecha 17 de agosto de 2010, anotado bajo el Nº 44, Tomo 108, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, a través del cual el ciudadano J.A.R.D.V., actuando en su carácter de Presidente de ADMINISTRADORA ANELU C.A., consignó copia del acta de asamblea extraordinaria de la junta de condominio celebrada el día 31 de julio de 2010 (inserto al folio 32-38), del cual se evidencia que la referida empresa actúa como administradora del CONJUNTO RESIDENCIAL EL TORREÓN II, ETAPA II, según se desprende del DOCUMENTO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda en fecha 15 de diciembre de 2009 (inserto al folio 97-99); DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y REGLAMENTO del CONJUNTO RESIDENCIAL EL TORREÓN II, ETAPA II (inserto al folio 62-91), del cual se desprende en su CAPÍTULO X, artículo décimo séptimo y décimo octavo, las facultades del administrador quien tendrá las atribuciones y deberes señalados en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; y DOCUMENTO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 13 de junio de 2014, anotado bajo el Nº 06, Tomo 170, del cual se evidencia que el ciudadano L.A.R. actuando en su carácter de socio de la firma comercial ADMINISTRADORA ANELU C.A., certificó el acta de asamblea del CONJUNTO RESIDENCIAL EL TORREÓN II, ETAPA II, a través del que se eligió a la ciudadana M.R. como Presidenta de la Junta de Condominio; de las cuales se verifica claramente que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ANELU C.A., funge como ADMINISTRADORA del conjunto residencial demandado, y por lo tanto el emplazamiento debió ser practicado en su persona conforme a lo previsto en la mencionada Ley de Propiedad Horizontal.- Así se precisa.

En efecto, por las razones antes expuestas y en virtud que la ciudadana G.S., en su condición de Presidenta de la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL EL TORREÓN II, ETAPA II, no podía sostener la presente acción, pues la facultad para ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes le corresponde al ADMINISTRADOR del conjunto residencial regido por el sistema de propiedad horizontal, en este caso, a la ADMINISTRADORA ANELU C.A.; consecuentemente, quien aquí decide debe declarar la FALTA DE CUALIDAD PASIVA de la ciudadana G.S.d. conformidad con el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y REVOCAR la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 27 de febrero de 2015, motivo por el cual se desecha la acción que por cumplimiento de contrato de mantenimiento incoara la sociedad mercantil INVERSIONES MIRANDA 2.005 C.A. contra el mencionado conjunto residencial, todos ampliamente identificados en autos; tal como se dejará sentado en la dispositiva.- Así se decide.

En virtud de la anterior declaratoria constituiría un exceso de este órgano jurisdiccional pasar a conocer el fondo del asunto controvertido.- Así se precisa.

V

DISPOSTIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara la FALTA DE CUALIDAD PASIVA de la ciudadana G.S., en su condición de Presidenta de la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL EL TORREÓN II, ETAPA II, de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y REVOCA la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 27 de febrero de 2015, motivo por el cual se desecha la acción que por cumplimiento de contrato de mantenimiento incoara la sociedad mercantil INVERSIONES MIRANDA 2.005 C.A. contra el CONJUNTO RESIDENCIAL EL TORREÓN II, ETAPA II, todos ampliamente identificados en autos.

Dada la naturaleza de la presente decisión no existe expresa condenatoria en costas.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los once (11) días del mes de enero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

Z.B.D.

EL SECRETARIO,

E.E.C..

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).

EL SECRETARIO,

E.E.C..