Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Junio de 2015

En resolver el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha veintidós (22) de julio de dos mil cuatro (2004), entre su representada, sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA, C.A., y el ciudadano M.A.A.C..

En entregar el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nº 14, del Edificio “Chacao”, ubicado frente a la Calle Sucre, jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda; con todos sus accesorios en perfecto estado, completamente desocupado de bienes y de personas tal como lo recibió conforme al contrato.

Demandaron de forma subsidiaria o accesoria para que por vía de indemnización por daños y perjuicios, la parte demandada le pagara a su representada la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de cláusula penal prevista en la cláusula octava del contrato de opción de compraventa.

Demandaron de forma subsidiaria o accesoria para que por vía de indemnización de daños y perjuicios, el demandado le pagara a su representada, la cantidad de DIEZ MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 10.900.000,00), por concepto de ocupación del inmueble, sin haber ejecutado la opción de compraventa, prevista en la cláusula sexta del referido contrato y correspondiente a ciento nueve (109) días, a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), computables desde el veinte (20) de noviembre de dos mil cinco (2005), hasta el ocho (08) de marzo de dos mil seis (2006).

Demandaron de forma subsidiaria o accesoria para que por vía de indemnización de daños y perjuicios, el demandado le pagara a su representada, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (bs. 100.000,00), diario por concepto de ocupación del inmueble, sin haber ejecutado la opción de compraventa, prevista en la cláusula sexta del referido contrato, y correspondiente a cada día que transcurriera desde el nueve (09) de marzo de dos mil seis (2006), hasta la total y definitiva terminación del proceso.

Al pago de la indexación de las cantidades reclamadas en el numeral tercero, cuarto y quinto, y que las mismas fueran objeto de corrección monetaria en base a los índices de inflación que determine el Banco Central de Venezuela, en el período comprendido entre la fecha de admisión de la demanda y la ejecución del fallo.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Por otro lado, se observa que el representante judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señaló lo siguiente:

Como punto previo, alegó la falta de cualidad de la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA, C.A., para sostener el juicio, conforme a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Rechazó, negó y desconoció en su contenido y, en todas sus partes, las notificaciones de las cuales hizo referencia la parte actora, anexos marcados con las letras C, D, E y F, notificaciones que dijo la representación judicial de la parte demandada, nunca haber recibido.

Que respecto al acuerdo de comodato, negó, rechazó y contradijo la exigencia que hizo la actora a su representado, referidos a que fuera condenado por el supuesto incumplimiento.

Negó, rechazó y contradijo, la pretensión de la actora de resolver el contrato de opción de compraventa, con la consecuente devolución del apartamento, más el pago de los daños y perjuicios, por el supuesto incumplimiento de las cláusulas segunda, cuarta y sexta del contrato, por parte de su mandante.

Contradijo y rechazó en toda y cada una de sus partes los fundamentos de derecho invocado por la parte actora ilegitima.

Asimismo, opuso en todas y cada una de sus partes, el contrato de opción de compraventa; y, en especial, lo que establecía la cláusula séptima.

Finalmente rechazó la cuantía de la demanda por considerarla insuficiente y, estimó la misma por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 130.000.000,00).

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PUNTOS PREVIOS

Este Sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, pasa a examinar los siguientes puntos previos; y, a tales efectos, observa:

-A-

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

La representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación de la demanda, como punto previo, opuso la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

Que para la fecha veintidós (22) de julio de dos mil cuatro (2004), cuando su representado suscribió el contrato de opción de compraventa, la demandante sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA, C.A., era la única y exclusiva propietaria del inmueble constituido por un apartamento Nº 14, ubicado en la planta uno (1) del edificio “Residencia Chacao”, situado en la Calle Sucre del Municipio Chacao.

Que su representado indirectamente conoció que el día veintiocho (28) de diciembre de dos mil cuatro (2004), la empresa mercantil INVERSIONES KERKIRA C.A., hoy demandante, dio en dación de pago la propiedad del inmueble a la sociedad mercantil extranjera GLYNN CORPORATION A.V.V., quien desde entonces, era la única y exclusiva propietaria de dicho inmueble.

Que el día diez (10) de agosto de dos mil cinco (2005), la empresa extranjera GLYNN CORPORATION A.V.V., registró el documento de condominio, y no la parte demandante INVERSIONES KERKIRA C.A.

Que su representado, no había recibido del cesionario GLYNN CORPORATION A.V.V, hasta la presente fecha, la notificación expresa y formal a la cual hace referencia la cláusula segunda y el literal (i) de la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa.

Que mal podría la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA, C.A., intentar la presente acción contra su representado, toda vez que, ya no era sujeto del contrato, desde el veintiocho (28) de diciembre de dos mil cuatro (2004), cuando cedió a la empresa extranjera, todos y cada uno de los derechos y obligaciones que había contraído con su representado.

Por otra parte, el apoderado judicial de la parte actora, señalo que en el contrato de opción de compra-venta, las partes habían convenido mediante la cláusula séptima del contrato, que su representada Inversiones Kerkira, C.A., podía ceder a cualquier persona natural o jurídica, sin autorización previa, los derechos y obligaciones de los cuales era titular con la suscripción del referido contrato.

Que la nueva propietaria del inmueble GLYNN CORPORATION A.V.V, estaba en conocimiento del contrato que su representada tenía con la parte demandada, en razón de ello, le había cedido el derecho a la propietaria original, para que tramitara todas las gestiones relacionadas con la futura venta del inmueble identificados en autos, así como el ejercicio de cualquier acción judicial y, extrajudicial, con el fin de llevar a feliz término la venta.

Observa este sentenciador, que el Juzgado de la primera instancia, en la sentencia recurrida, respecto a la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio, señaló lo siguiente:

“…DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

Observa quien sentencia que en el escrito de contestación de la demandada, la representación judicial de la parte demandada, opuso la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio, en los siguientes términos:

Que para la fecha de celebración del contrato de opción de compraventa, era decir, 22/07/2004 suscrito con la actora, ésta era la única propietaria del inmueble Residencias Chacao, donde se encuentra el inmueble, objeto de la litis y, siendo que la actora había cedido en dación de pago dicha propiedad, el 28 de diciembre de 2004, a la empresa GLYNN CORPARATIÓN A.V.V., por lo cual cedió todos sus derechos sobre el mismo, por lo que mal podría ésta demandar a su representada, sin tener cualidad para ello.

Por otra parte, la representación judicial de la actora, alegó lo siguiente:

Que en el contrato objeto de este juicio, las partes habían convenido mediante la cláusula séptima, que su mandante podía ceder a cualquier persona natural o jurídica, sin autorización previa, los derechos y obligaciones de las cuales era titular con la suscripción del referido contrato de opción de compraventa.

Asimismo, alegó que la nueva propietaria del citado inmueble, estaba en conocimiento del contrato que su mandante tenía con la parte demandada, en razón a ello, le había cedido el derecho a la propietaria original, para que tramitara todas las gestiones relacionadas con la futura venta del referido apartamento, así como el ejercicio de cualquier acción judicial y, extrajudicial con el fin de llevar a feliz término la misma.

Ahora bien, en relación con la falta de cualidad, cabe citar el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 17 de diciembre del 2001, en donde se dejó asentando lo siguiente:

…la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador puede resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se la trata de imputar, asunto que, no se refiere a la validez del juicio ni a la acción sino a los presupuestos de la pretensión, lo que exige del sentenciador pronunciamiento con conocimiento de la causa…

…omissis…

De lo antes trascrito, se tiene que la cualidad para actuar en juicio, es una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y, la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado.

Dicho lo anterior, para que una persona pueda obrar en juicio, ésta debe ser titular del derecho del cual reclama protección, ya que la cualidad presupone un interés jurídico amparado por la Ley.

En este sentido, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece entre otras cosas:

…omissis…

En este sentido y para determinar, si en realidad la parte actora tiene o no cualidad, pasa este Juzgado a verificar los documentos traídos a los autos por la parte actora.

Consta en la cláusula séptima del contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes intervinientes en este proceso y, el cual se pide su resolución, lo siguiente:

...Séptima: Cesión del Presente Contrato. ‘La Oferente’ podrá ceder a cualquier persona natural o jurídica, sin autorización previa, los derechos y obligaciones de los cuales es titular con la suscripción del presente documento...

Igualmente consta en la cláusula cuarta del documento de cesión entre otras menciones, lo siguiente:

...CUARTA: LA PRESENTE CESIÓN SE CELEBRA EN VIRTUD DE QUE GLYNN PASÓ A SER PROPIETARIA EXCLUSIVA DEL EDIFICIO DONDE SE ENCUENTRA EL APARTAMENTO OBJETO DE LA IDENTIFICADA OPCIÓN, CON MOTIVO DE LA DACIÓN EN PAGO QUE SE CELEBRÓ EN ESTA MISMA FECHA, POR LO TANTO LO QUE SE CEDE ES EL DERECHO EN RELACIÓN A LA VENTA FUTURA Y EL CUMPLIMIENTO DEL TRÁMITE LA ENAJENACIÓN FINAL DEL APARTAMENTO OBJETO DE LA OPCIÓN DE COMPRAVENTA IDENTIFICADA Y GLYNN EN SU CONDICIÓN DE PROPIETARIA DEL INMUEBLE AUTORIZA A KERKIRA PARA EFECTUAR TODOS LOS TRÁMITES, GESTIÓN Y EJERCICIO DE CUALQUIER ACCIÓN JUDICIAL Y EXTRAJUDICIALES A LOS FINES DE LLEVAR A FELIZ TÉRMINO LA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA DEL INMUEBLE A FAVOR DEL OPCIONANTE U OFERIDO...

Visto lo anterior, observa quien sentencia que si bien es cierto que la parte actora, cedió los derechos a la empresa GLYNN, no es menos cierto, que en el documento de cesión, en la cláusula supra, quedó estipulado que los trámites para llevar a feliz término el contrato de opción de compra venta de que trata esta decisión, incluyó el ejercicio de cualquier acción judicial y extrajudicial, por lo que le según correspondiendo a la empresa que hoy demanda, es decir, a INVERSIONES KERKIRA, C.A., la facultad de acudir a la vía jurisdiccional a ejercer cualquier derecho sobre el contrato que suscribiera con la parte demandada. Siendo ello así, es imperante para quien sentencia declarar sin lugar la defensa de falta de cualidad para obrar en el presente juicio de la parte actora, por lo que quedó demostrado en el cuerpo de este fallo, que la actora, sí tiene dicha cualidad. Así se decide…”

Ante ello, tenemos:

En el presente caso, estima este Juzgador pertinente hacer referencia al criterio del procesalita Chiovenda, quien considera a la cualidad como una relación de identidad y, en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar o cualidad y legitimación para proceder o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.

Establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 361. En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés del actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese opuesto como cuestiones previas.

Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.

Por otro lado, el autor L.L., en relación a la cualidad señala lo siguiente:

El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.

En ese mismo orden de ideas, el Dr. L.L.H., en su obra de ENSAYOS JURÍDICOS, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas-Venezuela 1987, con referencia a la falta de cualidad, ha indicado lo siguiente (págs. 183 y 187):

…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera…

Omissis

…tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda…

.

Con respecto a la falta de cualidad o legitimación en la causa, ha establecido el Tratadista P.C., en su obra de “INSTITUCIONES DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, volumen I, Tomo I, pág. 261, dejo asentado lo siguiente:

A fin de que el juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, acerca de la cual venimos discurriendo, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar (o legitimación activa); y que de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir (o legitimación pasiva).

Asimismo, el autor patrio, Dr. A.R.R., en su “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, Tomo II, Caracas-Venezuela, 1995, págs. 27 y 28, ha definido la legitimatio ad-causam como:

…la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera de los sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia, puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

Omissis…

Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.

Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad de derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa…

De lo anteriormente transcrito, se puede observar que está reconocido por estudiosos tratadistas; y así fue incluida en el nuevo Código de Procedimiento Civil, la defensa de falta de cualidad para intentar o sostener el juicio como defensa de fondo, prevista en el dispositivo del artículo 361 antes citado.

De la revisión de las actas procesales, se observa que la parte actora demandó por Resolución de Contrato de Compraventa, al ciudadano M.A.A.C., para lo cual alegó en su escrito de informes presentado en el Juzgado de la primera instancia que, en la cláusula séptima del contra de opción de compraventa, las partes habían convenido que su representada podía ceder a cualquier persona natural y jurídica, sin autorización previa, los derechos y obligaciones de los cuales era titular con la suscripción del documento de opción de compraventa.

Asimismo alegó la representación judicial de la parte actora, que en virtud de lo estipulado en la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa, su representada cedió en fecha veintiocho (28) de diciembre de dos mil cuatro (2004), mediante documento privado a la sociedad mercantil GLYNN CORPORATION A.V.V, el contrato de opción de compraventa, celebrado con el ciudadano M.A.C..

Por otra parte, en el caso bajo análisis, la parte demandada alega como defensa la falta de cualidad de la actora para sostener el juicio, basado en el hecho de que mal podría la parte actora, intentar la presente acción cuando ya no era sujeto del contrato de opción de compraventa, desde el día veintiocho (28) de diciembre de dos mil cuatro (2004), cuando había cedido a la sociedad mercantil GLYNN CORPORATION A.V.V., todos y cada uno de sus obligaciones y derechos que había contraído con su representado.

A este respecto, se observa:

En este orden de ideas, se hace menester analizar el documento cursante a los folios dieciséis (16) al veintidós (22), correspondiente al original del contrato de opción de compraventa, suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA, C.A., y el ciudadano M.A.A.C., el veintidós (22) de julio de dos mil cuatro (2004), ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 17, Tomo 61, en el cual en la cláusula en la cláusula séptima de dicho contrato, se estableció: “Séptima: Cesión del Presente Contrato. “La Oferente” podrá ceder a cualquier persona natural o jurídica, sin autorización previa, los derechos y obligaciones de los cuales es titular con la suscripción del presente documento.”

Igualmente se observa, que del documento privado de cesión suscrito en fecha veintiocho (28) de diciembre de dos mil cuatro (2004), por la sociedad mercantil GLYNN CORPORATION A.V.V., e INVERSONES KERKIRA, C.A., en la cláusula cuarta de dicho documento, se estipulo:

…CUARTA: LA PRESENTE CESIÓN SE CELEBRA EN VIRTUD DE QUE GLYNN PASO A SER PROPIETARIA EXCLUSIVA DEL EDIFICIO DONDE SE ENCUENTRA EL APARTAMENTO OBJETO DE LA IDENTIFICADA OPCIÓN, CON MOTIVO DE LA DACIÓN EN PAGO QUE SE CELEBRÓ EN ESTA MISMA FECHA, POR LO TANTO LO QUE SE CEDE ES EL DERECHO EN RELACIÓN A LA VENTA FUTURA Y EL CUMPLIMIENTO DEL TRAMITE LA ENAJENACIÓN FINAL DEL APARTAMENTO OBJETO DE LA OPCIÓN DE COMPRAVENTA IDENTIFICADA Y GLYNN EN SU CONDICIÓN DE PROPIETARIA DEL INMUEBLE AUTORIZA A KERKIRA PARA EFECTUAR TODOS LOS TRAMITES, GESTIÓN Y JERCICIO DE CUALQUIER ACCIÓN JUDICIAL Y EXTRAJUDICIALES A LOS FINES DE LLEVAR A FELIZ TERMINO LA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA DEL INMUEBLE A FAVOR DEL PCIONANTE U OFERIDO…

De lo anterior se desprende, que si bien es cierto, que el demandante cedió todos los derechos derivados del contrato de opción de compraventa del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 14, del Edificio “Chacao”, ubicado en frente a la Calle Sucre, jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, a la sociedad mercantil GLYNN CORPORATION A.V.V., no es menos cierto que, en el documento de cesión, en la cláusula cuarta, se estableció que la sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA, C.A., quedaba autorizada para efectuar todos los trámites, gestión y ejercicio de cualquiera acción judicial y extrajudicial, a los fines de llevar a feliz término la operación de compraventa del mencionado inmueble que suscribió con la parte demandada, por lo que resulta forzoso para este Juzgado declarar que si tiene la demandante un interés jurídico actual y por ende cualidad para intentar y sostener este juicio. Así se decide.-

Por las razones expuestas, debe ser declarada sin lugar, la defensa de falta de cualidad opuesta por la representación judicial de la parte demandada. Así se declara.-

-B-

DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

Por otro lado, observa este Tribunal, que en el escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado I.L.A.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en fecha seis (06) de marzo de dos mil siete (2007), impugnó la estimación de la cuantía en los siguientes términos:

…De conformidad al primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, RECHAZO LA CUANTIA DE LA DEMANDA POR INSUFICIENTE, pues estimo la misma por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00)…

En lo que se refiere a la impugnación de la cuantía, el Juzgado de la primera instancia, resolvió lo siguiente:

“…DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA.

Se observa de las actas del proceso, que la parte demandada en su escrito de contestación, rechazó la cuantía de la demanda realizada por la parte actora, de la siguiente manera:

…De conformidad al primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, RECHAZO LA CUANTIA DE LA DEMANDA POR INSUFICIENTE, pues estimo la misma por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00)…

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, textualmente dispone, lo siguiente:

…omissis…

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”.

Sobre estos particulares, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 2 de febrero de 2000, expediente No. 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V.; Caso: C.B.R. contra M.D.L.A.H.D.W. y otro, estableció lo siguiente:

…omissis…

En atención al criterio anteriormente trascrito, cuando la parte demandada rechace la estimación de la demanda en forma pura y simple, sin alegar y probar un hecho nuevo que permita verificar que la misma resulta exigua o exagerada, la oposición se tendrá como no formulada y quedará firme la estimación de la cuantía realizada por la parte demandante en su escrito de demanda.

Ahora bien, habiendo sido impugnada la estimación de la cuantía por la parte demandada, como se dijo, quien sólo rechazó la estimación de la demanda en forma genérica, sin aportar en el curso del proceso ningún elemento probatorio en el cual soportara su argumento de impugnación, por lo que no habiendo consignado la parte impugnante prueba que desvirtuara la estimación de la cuantía establecida por la parte actora, a través de la consignación de algún medio probatorio, es forzoso para esta sentenciadora declarar IMPROCEDENTE, la solicitud de la parte demandada. Así se declara…”

Ante ello, tenemos:

Se da inicio a estas actuaciones, como ya se dijo, con demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, intentada por los abogados P.P., VICTOR PRADA, SORELENA PRADA, F.B., A.R., AGUSTÍN BRACHO, DAILYTH MENDOZA, M.L. y L.B., en su condición de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA, C.A., contra el ciudadano M.A.A.C., todos suficientemente identificados en el texto de esta sentencia.

Ahora bien, aprecia este Tribunal que en el petitorio del libelo de la demanda, los actores estimaron su demanda, en la siguiente cantidad:

… Estimamos la presente demanda a los efectos de la Competencia por cuantía en la cantidad de TREINTA MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 30.900.000,00)…

Observa este sentenciador que la parte demandada, en escrito de contestación a la demanda, rechazó la estimación de ésta por insuficiente, como ya fue apuntado.

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone textualmente, lo siguiente:

Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

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Ha sido criterio reiterado por nuestro m.T., que la sola negación de la estimación de la cuantía no basta para impugnarla, pues se hace necesario demostrar lo alegado; pues, en efecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente. Sin embargo, también ha sido señalado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de forma reiterada que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor, tal como lo señaló la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 12, de fecha diecisiete (17) de febrero de dos mil (2000), caso: C.B.R. C/ M.D.L.Á.H.D.W. Y OTRO, expediente: 99-41.

En el presente caso, en atención al criterio antes plasmado por nuestro M.T., en Sala Civil, considera este Sentenciador, que en los supuestos previstos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando el demandante estima la acción, en este caso concreto el demandado, puede dentro de los límites del precepto citado, si así lo considera, impugnarla o rechazarla, por insuficiente o exagerada; y, por el otro, alegar y probar el hecho nuevo del cual se pueda deducir, que efectivamente ésta es, exagerada o insuficiente según sea el caso.

En este asunto específico, este Tribunal observa, que los demandantes, como ya se dijo, estimaron su demanda en TREINTA MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 30.900.000,00), moneda vigente para la fecha de interposición de la demanda; hoy, TREINTA MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 30.900,00); por su parte la parte demandada impugnó la cuantía por insuficiente, estimando la misma, por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 130.000.000,00).

Ahora bien, observa este Juzgado Superior, que si bien en cierto, que la parte demandada al momento de realizar su impugnación a la cuantía señaló que la misma era insuficiente, y efectuó una estimación distinta, no trajo pruebas a los autos, sobre el hecho nuevo alegado, que pudiera hacer determinar a este Tribunal, tal impugnación; pues, era un hecho que debía ser probado por quien, lo había alegado, ya que lo conducente, luego de la impugnación, es para este Tribunal analizar las pruebas aportadas por el impugnante, que demuestren por qué es insuficiente la cuantía, por cuanto es éste quien tiene la carga de la prueba; y, en caso de no haber aportado ninguna prueba que justifique su alegato, el juez deberá dejar sin efecto la impugnación efectuada y decretar la firmeza de la estimación hecha por la parte demandante. Así se decide.-

En consecuencia, la impugnación a la cuantía por insuficiente, realizada por la parte demandada; debe tenerse como no hecha y queda firme la estimación de la demanda efectuada por la parte demandante en el libelo de demanda. Así se declara.

-V-

DEL FONDO DE LA DEBATIDO

Decidido los puntos previos de la forma anteriormente indicada; y, circunscrita como quedó la controversia en este juicio, a los hechos antes señalados, pasa este sentenciador a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:

El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que podía constituir en la creación, regulación transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico; de allí, que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y de conformidad a los artículos 1.159 y 1.160 del mismo Código tiene fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, según la equidad, el uso o la ley.

En el presente caso, tenemos que la parte actora ha demandado la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, al no haber dado cumplimiento la parte demandada con su obligación de protocolizar el documento definitivo de venta del inmueble dentro de los sesenta (60) días calendarios contados consecutivos y siguientes a la fecha de la notificación que hiciera la actora del registro del documentos de Condominio del Edificio. En consecuencia de ello, solicitó la resolución del contrato de opción de compra venta, la entrega del inmueble; y el pago de las cantidades por indemnización de daños y perjuicios que el demandado le hubiera causado, por su incumplimiento.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

Igualmente, establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De las normas antes transcritas, se establece la teoría de la carga de la prueba, según la cual, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de la obligación demandada.

En el presente caso, se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:

1. - Contrato de opción de compra venta, suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA C.A., y el ciudadano M.A.A.C., autenticado ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de julio de dos mil cuatro (2004), bajo el Nº 17, Tomo 61; con el fin de demostrar la existencia de dicho acuerdo de opción de compraventa en el cual la demandante se había obligado a vender el inmueble; y, la demandada se habían obligado a comprarlo.

   El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez, que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, por el contrario fue reconocido por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, y además promovido en copia certificada, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

   De dicho medio de prueba se desprende que la hoy demandante suscribió contrato de opción de compra venta con el ciudadano M.A.A.C., por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 14, el cual tiene una superficie de ochenta y seis metros cuadrados (86 mts2) aproximadamente y consta de dos (2) habitaciones, dos (2) baños, cocina y una sala comedor.

   Que la oferente (actora), había otorgado a el oferido (demandado), la opción de compra sobre los derechos de propiedad del apartamento, la cual podía ser ejercida por el oferido, dentro de los sesenta (60) días calendarios consecutivos siguientes, contados a partir de la fecha de notificación que le hiciera la oferente a el oferido del registro del documento de condominio del edificio.

   Que el precio de la opción de compraventa fue la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00), los cuales serían pagados por el oferido a la oferente, en el momento de la suscripción del documento de venta del apartamento; que a los fines de garantizar la ejecución de la opción de compraventa, el oferido entregaría a la oferente en calidad de arras la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00).

   Que dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes a la fecha de inscripción del documento de condominio del inmueble, la oferente notificaría a “el oferido” por escrito mediante comunicación o telegrama la ocurrencia de la inscripción.

   Que la oferente había entregado a el oferido, en calidad de comodato el apartamento; que las partes contratantes acordaron que el comodato tendría una duración equivalente al tiempo que transcurriera entre la fecha de suscripción del documento y la fecha de suscripción del documento de compra venta del inmueble y la fecha que diera por terminado el lapso para la ejecución de la opción de compraventa, que en caso que no fuera ejercida por causa imputable a el oferido.

   Que el oferido entregaría el apartamento a la oferente, sin demora alguna en la misma fecha de terminación del acuerdo de comodato; que si los oferidos ocuparan el apartamento, a pesar del vencimiento del contrato de comodato, y sin haber ejecutado la opción de compraventa prevista pagaría a la oferente, como daños y perjuicios, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) por cada día.

   Que la oferente podía ceder a cualquier persona natural o jurídica, sin autorización previa, los derechos y obligaciones de los cuales era titular con la suscripción del documento.

   Que fue establecido como cláusula penal por daños y perjuicios en caso de incumplimiento, tanto por parte del oferido como de la oferente, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00); y la devolución de la cantidad de dinero dada en calidad de arras. Así se decide.

2. - Original de comunicación de fecha once (11) de agosto de dos mil cinco (2005), enviada por el ciudadano R.D.M.M., al ciudadano A.A.C., a los efectos de demostrar que había participado al demandado que el Documento de Condominio del Edificio Chacao, había sido registrado, en fecha diez (10) de agosto de dos mil cinco (2005), dando cumplimiento a la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa. Se ha destacar que dicho medio de prueba, fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, sin que conste en autos que la parte promovente del mismo, hubiere promovido medio de prueba alguno a los efectos de desvirtuar tal desconocimiento, por lo que este Tribunal desecha el medio probatorio antes señalado, aunado al hecho de que no se puede evidenciar que la misma hubiese sido recibida por la parte a la cual fue remitida, al no observarse firma alguna de recibida. Así se declara.-

3. - Original de telegrama dirigido al ciudadano M.A.A.C., por la sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA C.A., recibido ante el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), en fecha trece (13) de septiembre de dos mil cinco (2005); y acuse de recibo de dicho telegrama emanado del instituto antes mencionado, a los efectos de demostrar que había cumplimiento a la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa, el cual fue desconocido por la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda.

   Ha sido criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 2294 de fecha catorce (14) de diciembre de dos mil seis (2006), que para darle validez al acuse de recibo de un telegrama basta que éste sea recibido en el domicilio de la persona a la cual le fue enviado, pues el hecho de que no sea recibido personalmente por dicha persona, no distorsiona el equilibrio que debe imperar en un contrato, cuando se pacta tal obligación.

   En el caso de autos, se puede constatar como ya se dijo, que la parte actora envío telegrama al ciudadano M.A.A.C., y que éste fue entregado en fecha veinte (20) de septiembre de dos mil cinco (2005), en las Residencias Chacao, piso 1, dirección que constituye el domicilio del demandado.

   Ahora bien, igualmente se puede constatar del telegrama recibido ante la Oficina del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), Los Ruices, que la parte actora INVERSIONES KERKIRA C.A., notificó al demandado, lo siguiente: “…Señor. M.A.A.C.. Edificio Residencias Chacao, piso 1, Apto 14, Calle Sucre-Chacao. Presente. De acuerdo a comunicación de fecha 11-08-2005, y dando cumplimiento a la cláusula Quinta de la opción de compra-venta firmada por Usted. Agradecemos pasar por nuestras oficinas ubicadas en la Avda. F.d.M., Edificio Cavendes, Piso 9 Ofic. 901, a fin de elaborar documento definitivo de la compra del inmueble. Atentamente. INVERSIONES KERKIRA C.A…”

   De acuerdo con el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, anteriormente señalado, el telegrama aquí analizado y su acuse de recibo, surtió los efectos deseados al haber sido recibido en la dirección donde se encuentra ubicado el inmueble identificado en autos, residencia del demandado; por lo que, se le concede valor probatorio en cuanto al hecho de que ciertamente la parte actora le comunicó al demandado que de acuerdo con comunicación de fecha once (11) de agosto de dos mil cinco (2005), debía comparecer ante sus oficinas a los fines de realizar el documento definitivo de compra del inmueble. Así se declara.

   Abierto el lapso probatorio, observa este Juzgado Superior que la parte actora promovió las siguientes documentales:

1. - Original de contrato de cesión celebrado en fecha veintiocho (28) de diciembre de dos mil cuatro (2004), por la sociedad mercantil GLYNN CORPORATION A.V.V., y la sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA, C.A., anexo a original de comunicación enviada por el ciudadano R.D.M., dirigida al Escritorio Jurídico Prada & Asociados, atención P.P.; y copia simple de poder otorgado por la sociedad mercantil Inversiones Kerkira .C.A., a los abogados A.C.S.C. y LILIBER Q.V., a los fines de demostrar que Inversiones kerkira, C.A., había cedido y traspasado a GLYNN CORPORATION A.V.V., todos y cada uno de los derechos derivados del contrato de opción de compra venta suscrito por Inversiones Kerkira, C.A., y el ciudadano M.A.A.C..

   En relación al primero y segundo documento mencionados, cabe destacar que los mismos no fueron impugnados por la parte demandada en su oportunidad legal, por el contrario fue un hecho reconocido en la contestación a la demanda, la realización de la cesión, por lo que el mismo ha quedado reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este Tribunal le atribuye valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de que en fecha veintiocho (28) de diciembre de dos mil cuatro (2004), la sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA, C.A., cedió y traspasó a la sociedad mercantil GLYNN CORPORATION A.V.V., todos y cada uno de los derechos derivados del contrato de opción de compraventa, cuya resolución se demanda, celebrado por Inversiones Kerkira C.A., y el ciudadano M.A.A.C..

   Que la sociedad mercantil GLYNN CORPORATION A.V.V., en su condición de propietaria del inmueble, autorizó a la hoy demandante INVERSIONES KERKIRA C.A., para que efectuara todos los trámites, gestión y ejercicio de cualquier acción judicial y extrajudiciales, a los fines de llevar a feliz término la operación de compraventa del inmueble a favor del opcionante oferido ciudadano M.A.A.C..

   Que le fue remitida cesión y copia del poder de la demandante, a la parte demandada, a través de comunicación enviada por el ciudadano R.D.M.. Así se declara.-

2. - Original de citación realizada por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, a la parte actora de fecha veinticuatro (24) de enero de dos mil seis (2006), a los fines de demostrar que la parte demandada, ciudadano M.A.C., había denunciado a la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA, C.A.

   El anterior documento, fue expedido por un órgano administrativo con competencia para ello, el cual es asimilable a documentos públicos; razón por la cual este Tribunal, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de que en fecha doce (12) de diciembre de dos mil cinco (2005), el ciudadano M.A.C., denunció a la sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA, C.A., con posterioridad a la realización de la cesión. Así se decide.-

   En lo que se refiere a la parte demandada, ésta acompañó a su escrito de contestación y en el lapso probatorio lo siguiente:

1. - Copia certificada de documento de propiedad del Edificio denominado “Residencias Chacao, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 32, Tomo 1, Protocolo Primero, de fecha veinticinco (25) de abril de dos mil uno (2001), con el fin de demostrar que la demandante era la única y exclusiva propietaria del inmueble Residencias Chacao.

2. - Copia certificada de documento de dación en pago de las Residencias Chacao, de fecha veintiocho (28) de diciembre de dos mil cuatro (2004), protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 31, Tomo 21, Protocolo Primero, a fin de demostrar que la sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA C.A., había dado en dación de pago, la propiedad del inmueble “Residencias Chacao”, donde se encontraba enclavado en la planta uno, el apartamento Nº 14, objeto del litigio, a la sociedad mercantil GLYNN CORPORATION A.V.V.

   Los referidos documentos son documentos públicos, toda vez que los mismos, fueron otorgados ante los funcionarios públicos autorizados para dar fe pública y con las formalidades establecidas para su otorgamiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil; y por cuanto dichos instrumentos no fueron tachados de falsos por la contra parte, en la oportunidad correspondiente, les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del mismo texto legal, y los considera demostrativos del derecho de propiedad que tenía la parte actora sobre el inmueble objeto del contrato cuyo resolución se demanda, al momento de suscribirse el contrato de opción de compraventa celebrado por la sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA, C.A y el ciudadano M.A.A.C.; y, en cuanto al hecho que la parte actora dio en pago la propiedad del inmueble situado con frente a la Calle Sucre, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, compuesto por un lote de terreno y edificio en él construido denominado “Residencias Chacao”, a la sociedad mercantil GLYNN CORPORATION A.V.V. Así se decide.

3. - Copia certificada de documento de condominio del Edificio Residencias Chacao, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha diez (10) de agosto de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 26, Tomo 11, Protocolo Primero, con el objeto de demostrar que quien había registrado el mencionado documento había sido la sociedad mercantil GLYNN CORPORATION A.V.V., y no la parte demandante INVERSIONES KERKIRA C.A.

   El anterior documento fue otorgado ante el funcionario público autorizado para dar fe pública y con las formalidades establecidas para su otorgamiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil; y por cuanto dicho instrumento no fue tachado de falso por la contra parte en la oportunidad correspondiente, por el contrario fue promovido en el escrito de pruebas, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del mismo texto legal, solo en cuanto al hecho que se registró el documento de condominio del edificio “Residencias Chacao”, en la fecha señalada. Así se establece.-

   En este sentido, se observa:

   El artículo 1.167 del Código Civil, textualmente señala: “...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

   Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones.

   En este caso concreto, lo controvertido se circunscribió únicamente a dos circunstancias:

   La parte actora demandó por resolución de contrato de opción de compraventa alegando la falta de cumplimiento de la parte demandada, al no haberle otorgado de forma definitiva el documento de la venta del inmueble dentro de los sesenta (60) días calendario contados consecutivos y siguientes a la fecha de la notificación efectuada del registro del documento de condominio del edificio.

   La demandada por su parte, solo debatió a través de su escrito de contestación a la demanda, no haber sido notificado de la forma establecida en el contrato de opción de compraventa de la inscripción del documento de condominio, a los efectos de continuar con la venta definitiva del inmueble.

   En este caso concreto, como ya fue apuntado, ha quedado demostrada la existencia de la obligación; por lo que pasa este Tribunal a examinar las cláusulas segunda y quinta del contrato cuya resolución se demanda, las cuales son del tenor siguiente:

   “…Segunda: Del Otorgamiento de la Opción. Mediante la suscripción del presente documento “La Oferente” otorga a “El Oferido” la opción de Compra sobre los derechos de propiedad de “El Apartamento”, la cual podrá ser ejercida por “El Oferido” dentro de los sesenta (60) días calendarios consecutivos siguientes contados a partir de la fecha de notificación que haga “La Oferente” a “El Oferido” del registro del Documento de Condominio del Edificio.

   …omissis…

Garantías de “La Oferente” y declaraciones de “El Oferido”.

La Oferente “garantiza a “El Oferido” lo siguiente:

(i) Que dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes a la fecha de inscripción del Documento de Condominio de El Inmueble, “La Oferente” notificará a “El Oferido”, por escrito mediante comunicación o telegrama la ocurrencia de la inscripción…”

Ahora bien, consta de las actas procesales, específicamente del contrato de opción de compra venta, suscrito por las partes, que quedó demostrado que la parte demandada tendría la obligación de ejercer dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes contados a partir de la fecha de notificación que hiciera la actora al demandado del registro del documento de condominio del edificio, tal como se evidencia de la cláusula segunda, y que dicha inscripción debía ser notificada a la parte demandada mediante comunicación o telegrama, de acuerdo con la cláusula quinta, ambas anteriormente transcritas.

En este sentido, observa este Tribunal, que si bien es cierto, que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda señaló no haber recibido nunca notificación alguna que causara efecto liberatorio de la obligación, no es menos cierto, que con los medios de pruebas promovidos por la parte demandante específicamente el telegrama y su acuse de recibo a.e.e.c.d. este fallo, quedó debidamente demostrado que la sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA C.A., notificó al ciudadano M.A.A.C., que debía comparecer ante sus oficinas ubicadas en la Avenida F.d.M., Edificio Cavendes, piso 9, Oficina Nº 901, a fin de elaborar el documento definitivo de venta del inmueble.

Notificación ésta que formuló el demandante conforme a lo previsto en la cláusula quinta, antes transcrita, tal como se puede evidenciar del texto del telegrama. Aún cuando en el texto del referido telegrama no se indica expresamente la inscripción del documento condominio, al invocar la cláusula quinta que de acuerdo con la voluntad de las partes, es la que impone la obligación de efectuar la notificación de la inscripción del documento de condominio, a juicio de este sentenciador, constituye la plena prueba de la veracidad de los hechos afirmados por la parte actora en el libelo de la demanda, en relación con el cumplimiento de la obligación asumida en el contrato bilateral que hoy nos ocupa, concretamente la contraída en la citada cláusula. Así se declara.

Por lo que considera, quien aquí decide en el presente caso, quedó debidamente demostrado que el demandante cumplió con la obligación contractual por él asumida a la que se ha hecho referencia, requisito indispensable para que pudiera exigir la resolución del contrato, conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, tal como sucedió en la causa que hoy nos ocupa. Así se decide.

Tales circunstancias llevan a la convicción de quien aquí decide, de que es impensable que el demandado no hubiera tenido el debido conocimiento sobre la inscripción del documento de condominio, ya que como se dijo, en dicho telegrama se hizo expresa alusión al cumplimiento de la cláusula quinta. Cualquier interpretación diferente atentaría contra el deber del Juez contenido el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que obliga al sentenciador a producir su decisión teniendo por norte la verdad. Asimismo, contrariaría el mandato constitucional contemplado en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.

Por otro lado, se observa que la parte demandada al momento de interponer su demanda solicitó en el petitorio de su demanda en los particulares tercero, cuarto y quinto lo siguiente:

…TERCERO: Demandamos subsidiariamente o accesoriamente para que por vía de indemnización por daños y perjuicios se pague a nuestra representada la Sociedad mercantil “INVERSIONES KERKIRA, C.A, antes identificada, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 20.000.000,00) por concepto de cláusula penal prevista en la disposición OCTAVA del contrato de opción de compra venta, y con fundamento al artículo 1.167 Código de Civil.-

CUARTO: Demandamos subsidiariamente o accesoriamente para que por vía de indemnización de daños y perjuicios se pague a nuestra representada la sociedad mercantil “INVERSIONES KERKIRA, C.A, antes identificada, la cantidad de DIEZ MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.900.000,00) por concepto de ocupación del inmueble, sin haber ejecutado la opción de compra venta, prevista en la disposición SEXTA del referido contrato y correspondiente a Ciento Nueve (109) días a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), computables desde 20/11/2005 hasta el 08/03/2006, y con fundamento en el incumplimiento de EL OFERIDO, lo que dispone al artículo 1.167 Código de Civil y la cláusula SEXTA del referido contrato.

QUINTO: Demandamos subsidiariamente o accesoriamente para que por vía de indemnización de daños y perjuicios se pague a nuestra representada la sociedad mercantil “INVERSIONES KERKIRA, C.A, antes identificada, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,00) diario por concepto de ocupación del inmueble, sin haber ejecutado la opción de compra venta, prevista en la disposición SEXTA del referido contrato y correspondiente a cada día que transcurra desde el 09/03/2006 hasta la total y definitiva terminación del presente proceso y cuyo monto pido se ordene calcular una vez concluido el presente juicio mediante una experticia complementaria del fallo con fundamento a lo dispone artículo 1.167 Código de Civil y la cláusula SEXTA del referido contrato..”.

Ante ello, se observa:

En el caso bajo análisis, las partes establecieron en el contrato cuya resolución se demanda, en su cláusula sexta y octava lo siguiente:

“…Sexta: Acuerdo de Comodato. “La Oferente” entrega en este acto a “El Oferido” en calidad de comodato El Apartamento. “El Oferido” declara su conformidad y consentimiento con el Comodato aquí previsto. En tal sentido, las partes contratantes acuerdan que el Comodato aquí previsto tendrá una duración equivalente: (i) al tiempo que transcurra entre la fecha de suscripción del presente documento y la fecha de suscripción del documento de compra venta del inmueble o (ii) al tiempo que transcurra entre la fecha de suscripción el presente documento y la fecha que dé por terminado el lapso para la ejecución de la opción de compra venta aquí prevista, en el cado que no sea ejercida por causa imputable a “El Oferido”. Queda entendido, que en este último caso “El oferido” entregarán del acuerdo de Comodato. Si “Los Oferidos” ocuparan El Apartamento, a pesar del vencimiento del contrato de comodato, y sin haber ejecutado la opción de compra venta aquí prevista pagará A “La Oferente” como daños y perjuicios la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (bs. 100.000,00) por cada día.

….omissis….

Cláusula Penal. En el caso que a represente opción no sea ejercida por causa imputable a “El Oferido, dentro del tiempo establecido en el Cláusula Segunda del presente contrato, “El Oferido” pagara a “La Oferente”, la cantidad de VIENTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios. En tal sentido, “La Oferente” podrá hacerse efectivo el daño causado mediante la retención en propiedad de la cantidad en dinero que haya sido entregada en arras por “El Oferido”. Por otra parte, en el supuesto dado que la presente Opción no se ejercida por causa imputable a “La Oferente”, ésta pagará a “El Oferido”, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Adicionalmente “La Oferente” hará a “El Oferido” la devolución de la cantidad de dinero que haya sido entregada en calidad de arras por este último”.

Ahora bien, de acuerdo con el texto transcrito de las cláusulas sexta y octava del documento acompañado como fundamento de la acción, se estableció expresamente la indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, en el relación a la cláusula sexta en cuanto a que si los oferidos ocupaban el apartamento luego de vencido el contrato de comodato sin haber ejecutado la opción de compra venta, debían pagar a la oferente la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), moneda vigente para esa fecha, hoy CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00); y en el caso de la cláusula octava, si había incumplimiento del comprador se estableció que debían pagar a la oferente la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), moneda vigente para esa fecha, hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), la cual podía hacerse efectiva mediante la retención de la cantidad dada en arras; por lo que, considera, quien aquí decide, que habiendo quedado demostrado en los autos, el incumplimiento de la obligación principal, del demandado, es decir, habiendo vencido el término establecido por las partes, para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, es forzoso declarar PROCEDENTE los daños y perjuicios derivados de la sexta y octava (cláusula penal), solicitados por la parte actora. Así se decide.

Igualmente se observa, que la parte demandante solicitó en el punto sexto de su petitorio, lo siguiente:

…SEXTO: Al pago de la INDEXACIÓN de las cantidades reclamadas en el numeral TERCERO, CUARTO y QUINTO del presente Capítulo, y que las mismas sea objeto de corrección monetaria e base a los índices de inflación que determine el Banco Central de Venezuela, en el período comprendido entre la fecha de Admisión de la presente Demanda y la Ejecución del Fallo…

.

Ante ello, tenemos:

La indexación judicial no constituye un accesorio de la obligación, por el contrario, es la obligación misma, solo que actualizada por virtud de la depreciación o pérdida del valor adquisitivo de la moneda.

La Doctrina en esta materia se ha pronunciado de la siguiente forma: “…A su vez el artículo 1277 ibidem afirma que- los daños y perjuicios resultantes de retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago de interés legal.- Ahora bien, pueden considerarse como daños y perjuicios la desvalorización de la moneda ocurrida posteriormente al vencimiento del término del pago?. Pensamos que no. La depreciación de la moneda es y forma parte de la misma obligación y por lo tanto no es un daño diferente, lo que ocurre es que el deudor moroso asume el riego de la mengua en el valor de la moneda y motivado a su retardo debe restituir al acreedor una suma de dinero con valor similar desde el punto de vista real o adquisitivo, a aquella que le fue prestada y no pagó a tiempo”. (Inflación y Sentencia. Una tesis sobre la corrección monetaria en la sentencia. L.Á. GRAMCKO. VADELL HERMANOS 2° edición. Pág. 43).-

Por otro lado, la Sala Constitucional de nuestro M.T. de la República, en sentencia de fecha veinte (20) de marzo de dos mil seis (2006), estableció lo siguiente:

…El poder adquisitivo de la moneda es algo inherente e intrínseco a ella, representa su real valor y como tal no tiene que ver con daños y perjuicios, ni co intereses devengados y por vencerse, ya que la indemnización de daños y perjuicios se calcula pata la fecha de su liquidación judicial, con el valor que tenga para esa fecha, y la tasa de interés con sus posibles fluctuaciones nada tiene que ver con el valor real de la moneda. En consecuencia, y salvo que la ley diga lo contrario, quien pretende cobrar una acreencia y no recibe el pago al momento del vencimiento de la obligación, tiene derecho a recibir el pago en proporción al poder adquisitivo que tiene la moneda para la fecha del mismo. Solo así, recupera lo que le correspondía recibir cuando se venció la obligación y ella se hizo exigible….

.

Desde estas ideas, se observa que la indexación no puede ser tratada como un accesorio de la obligación monetaria, puesto que el hecho de que no se cumpla ésta, en los términos previstos, la obligación no cubre al deudor de la depreciación monetaria, pues éste es uno de los riesgos que debe asumir el deudor moroso. Así se establece.-

Criterio suficiente, para que este sentenciador considere procedente acordar la indexación de la siguiente cantidad: VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), moneda vigente para la fecha de suscripción del contrato; hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios derivado de la cláusula octava del contrato (cláusula penal); la cual deberá ser realizada mediante experticia complementaria del fallo a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual deberá tomarse como base para el cálculo respectivo, desde el día cuatro (4) de mayo de dos mil seis (2006), fecha de admisión de la demanda por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de ésta Circunscripción Judicial, hasta la fecha en que sea recibido mediante auto el expediente en el Tribunal de la causa, una vez que haya quedado firme la presente sentencia, toda vez, que es al a quo, a quien corresponde la ejecución de la misma, para lo cual se deberán aplicar los índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, emitido por el Banco Central de Venezuela. Así se decide.

En relación a la solicitud de indexación realizada por la parte demandante en su petitorio sobre los puntos cuarto y quinto, referidos a los daños y perjuicios por concepto de ocupación del inmueble, pactados en la cláusula sexta del contrato sobre el cual se demanda su resolución, observa quien aquí decide, que la parte demandante, quien se pudiera haber visto desfavorecida por el pronunciamiento del Tribunal de la causa, no apeló, ni se adhirió al recurso de apelación ejercido por la parte demandada, por lo que, este Tribunal en virtud del principio procesal de la Reforma en Perjuicio, no puede pronunciarse sobre tal pedimento realizado por la parte demanda, junto a su libelo de demanda, porque como ya se dijo, dicha parte se conformó con lo resuelto por el Juzgado de la primera instancia en ese sentido, ya que, no ejerció la correspondiente apelación, ni se adhirió a la de su contrincante. Así se establece.

Por otro lado cabe destacar, de todo lo expuesto, que la sentencia recurrida debe ser confirmada, ya que esta Alzada, ha considerado procedentes e improcedentes, según el caso, los mismos aspectos que el Tribunal de la primera instancia, sin embargo se observa que el Juez a-quo, a pesar de no haber acordado la solicitud de indexación pedida por la parte demandante en relación a los puntos cuarto y quinto de su petitorio del libelo de la demanda, declaró con lugar la demanda que da inicio a estas actuaciones, cuando lo correcto era declarar parcialmente con lugar la misma, y como consecuencia de ello, sin imposición de costas procesales a la parte demandada, por no haber habido un vencimiento total por parte de la actora, debido a que, como ya se dijo, no acordó la corrección monetaria que había pedido ésta sobre los particulares cuarto y quinto contenidos en el libelo de demanda.

En consecuencia de lo anteriormente expuesto, se hace forzoso para este Tribunal, declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada; y consecuencialmente, debe ser declarada parcialmente con lugar la pretensión principal y procedente las pretensiones subsidiarias aludidas en el libelo de demanda relativas a los daños y perjuicios; asimismo, el fallo recurrido, debe ser modificado con la motivación expuesta en el presente únicamente en lo que se refiere a la declaratoria parcialmente con lugar de la demanda y no condenatoria en costas de la parte demandada. Así establece.

-VI-

DISPOSITIVO

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

SIN LUGAR la defensa de FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA opuesta por la parte demandada.

SIN LUGAR la IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA opuesta por la parte demandada.

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha veintidós (22) de enero de dos mil quince (2015), por el abogado I.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el día dieciséis (16) de diciembre de dos mil catorce (2014), por el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda MODIFICADA la sentencia recurrida con la motivación expuesta en el presente fallo.

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA C.A., contra el ciudadano M.A.A.C..

RESUELTO el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito en fecha veintidós (22) de julio de dos mil cuatro (2004), por la sociedad mercantil INVERSIONES KERKIRA C.A., con el ciudadano M.A.A.C., autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao, bajo el N° 17, Tomo 61 de los libros llevados por esa Notaria.

En consecuencia, se ordena a la parte demandada ciudadano M.A.A.C., devolver a la demandante el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nº 14, ubicado en el edificio Chacao frente a la Calle Sucre, Jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda.

PROCEDENTE la solicitud de DAÑOS Y PERJUICIOS derivados de las cláusulas Sexta y Octava (cláusula penal), solicitados por la parte actora. En consecuencia se condena a la parte demandada a pagar a la actora las siguientes cantidades:

1. - La suma de DIEZ MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 10.900.000,oo), moneda vigente para la fecha de interposición de la demanda hoy, DIEZ MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.900,00), por concepto de daños y perjuicios derivados de la ocupación del inmueble sin haber ejecutado la opción de compra venta, lo cual comprende ciento nueve (109) días, a razón de CIENTO MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), hoy CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00), desde el veinte (20) de noviembre de dos mil cinco (2005) hasta el ocho (8) de marzo de dos mil seis (2006), y los que se sigan venciendo hasta el día en que se haga entrega el inmueble, conforme a la Cláusula SEXTA del contrato, los cuales deberán ser calculados mediante experticia complementaria del fallo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

2. - La suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, conforme a la Cláusula OCTAVA del contrato denominada Cláusula Penal.

Se ordena la indexación de la cantidad: VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), moneda vigente para la fecha de suscripción del contrato; hoy VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios derivado de la cláusula octava del contrato (cláusula penal); la cual deberá ser realizada mediante experticia complementaria del fallo a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual deberá tomarse como base para el cálculo respectivo, desde el día cuatro (4) de mayo de dos mil seis (2006), fecha de admisión de la demanda por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de ésta Circunscripción Judicial, hasta la fecha en que sea recibido mediante auto el expediente en el Tribunal de la causa, una vez que haya quedado firme la presente sentencia, toda vez, que es al a quo, a quien corresponde la ejecución de la misma, para lo cual se deberán aplicar los índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, emitido por el Banco Central de Venezuela.

No hay condenatoria en costas del proceso por cuanto no hubo vencimiento total.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de junio de dos mil quince (2015). AÑOS: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-

EL JUEZ

DR. OMAR RODRÍGUEZ AGÜERO.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P.

En esta misma fecha, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P..