SOCIEDAD MERCANTIL UNOCASA 2, C.A. CONTRA LA CIUDADANA SARA JESUSITA ORTEGA DE PACHECO

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA

1. IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., inscrita en el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 18-03-1999, anotada bajo el Nº 03, Tomo 6-A e inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Nº J-30599609-1, representada legalmente por su Presidente, ciudadano C.P., italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.187.767, con domicilio procesal en el Escritorio Jurídico González, Salmen & Asociados, situado en el Edificio Residencias M.V., local Nº 2, planta baja, ubicado en la calle malavé, entre calles J.M.P. y Cedeño de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados B.G.N. y G.D.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.024.760 y 11.539.940, respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.121 y 81.112, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Ciudadana S.J.O.D.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.381.770, con domicilio procesal en la calle El Colegio, centro Comercial Makro, piso 1, locales 41 al 43, de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados A.J.R., M.J.C. y G.G.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 57.483, 112.458 y 68.756, respectivamente.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de las apelaciones interpuestas por los abogados B.G. y A.R., co-apoderados judiciales de la parte actora y la parte demandada, respectivamente, en contra de la sentencia dictada el 11-08-2015 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 07-03-2016 (f. 278, 1ª pieza).

   Las presentes actuaciones fueron recibidas en este Juzgado Superior en fecha 16-03-2016 (f. 280, 1ª pieza) y por auto de fecha 17-03-2016, se le dio entrada al expediente, advirtiéndole a las partes que de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a la fecha del auto. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 eiusdem, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio (f. 281, 1ª pieza).

   Por auto de fecha 31-03-2016 (f. 282, 1ª pieza) se ordenó cerrar la presente pieza de este expediente y abrir una nueva pieza que se denominará SEGUNDA.

   SEGUNDA PIEZA.

   En fecha 31-03-2016 (f. 2, 2ª pieza), se declaró finalizada la reunión conciliatoria en virtud de la incomparecencia de las partes intervinientes en el presente juicio.

   En fecha 03-05-2016 (f. 03, 2ª pieza), compareció la abogada B.G.D.A., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes en esta Alzada (f. 04 al 20, 2ª pieza).

   En fecha 03-05-2016 (f. 21 al 33, 2ª pieza) el abogado A.R., con el carácter que tiente acreditado en autos, consignó escrito de informes en esta Alzada.

   En fecha 31-05-2016 (f. 34 al 45, 2ª pieza) el abogado A.R., con el carácter que tiente acreditado en autos, consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte contraria.

   Por auto de fecha 06-06-2016 (f. 46, 2ª pieza), se le aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del 31-05-2016 exclusive de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

   Siendo la oportunidad para decidir la presente causa, este tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:

3. DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-

   PRIMERA PIEZA.

   Se inició por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano C.P., en cu condición de presidente de la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., con la debida asistencia jurídica, en contra de la ciudadana S.J.O.D.P., supra identificadas.

   Fue admitida por auto de fecha 19-02-2014 (f. 38 y 39), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana S.J.O.D.P., para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra y en relación a la medida solicitada por la parte actora el tribunal se reservó proveer por auto aparte en cuaderno separado.

   En fecha 06-03-2014 (f. 40 al 47) compareció la abogada B.G., en su carácter de autos, y consignó instrumento poder que acredita su representación y la del abogado G.D.H., como apoderados judiciales de la parte actora; copias simples a los fines de que se libre la compulsa de citación a la demandada y ratifica la solicitud del decreto de la medida de embargo preventivo sobre bienes muebles o cantidades de dinero propiedad de la ciudadana S.J.O.D.P..

   En fecha 11-03-2014 (f. 48) se dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada.

   En fecha 13-03-2014 (f. 49) compareció el alguacil del tribunal de la causa y manifestó que la parte actora le suministrará el medio de transporte para la practica de la citación de la demandada.

   Por auto de fecha 20-03-2014 (f. 50) el tribunal ordena abrir cuaderno separado a los fines de proveer sobre la solicitud de la medida de embargo preventivo solicitado por la apoderada judicial de la parte actora.

   En fecha 29-04-2014 (f. 51 y 52) compareció el alguacil del tribunal de la causa y consignó debidamente entregada y firmada la compulsa citación librada a la ciudadana S.J.O.D.P..

   En fecha 07-05-2014 (f. 53 y 54) compareció la ciudadana S.J.O.D.P. y suscribió diligencia mediante la cual otorgó poder apud acta a los abogados A.R., M.J.C. y G.G.M..

   En fecha 04-06-2014 (f. 55 al 76), compareció el abogado A.J.R., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación a la demanda interpuesta en contra de su representada y asimismo reconvino por NULIDAD ABSOLUTA DE CONTRATO a la parte actora.

   Por auto de fecha 06-06-2014 (f. 77) el tribunal admitió la reconvención interpuesta por la parte demandada y le advierte a la parte actora que deberá contestar la misma en el quinto (5º) día de despacho siguiente a la fecha del auto, tal y como lo establece el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 16-06-2014 (f. 78 al 96), compareció la abogada B.G.D.A., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación a la demanda interpuesta en contra de su representado.

   En fecha 11-07-2014 (f. 97) mediante nota secretarial se dejó constancia que la parte demandada consignó escrito de pruebas, el cual fue resguardado por el tribunal para ser agregado a los autos en su oportunidad.

   En fecha 15-07-2014 (f. 98) se agregó a los autos el escrito de promoción de pruebas consignado por el abogado A.R. apoderado judicial de la parte demandada (f. 99 al 111).

   En fecha 15-07-2014 (f. 112) compareció la abogada B.G.D.A., en su carácter de autos, y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas en la presente causa (f. 113 al 129).

   Mediante diligencia suscrita en fecha 16-07-2014 (f. 130) el abogado A.R., en su carácter de autos, solicita se inadmitan las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte actora por extemporáneas y asimismo solicita se le expida cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 16-06-2014 exclusive) hasta el día 15-07-2014 (inclusive).

   En fecha 17-07-2014 (f. 131 y 132) compareció la abogada B.G.D.A., y consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada.

   Mediante diligencia de fecha 21-07-2014 (f. 133 y 134) el abogado A.R., en su carácter acreditado en autos, ratifica y hace valer todas y cada una de las pruebas promovidas y asimismo solicita al tribunal deseche y no tome en cuenta el escrito de oposición a la admisión de las pruebas consignado por su contraparte.

   En fecha 22-07-2014 (f. 135 al 138) el tribunal de la causa declara SIN LUGAR la oposición a la admisión de la pruebas promovidas por la parte demandada formulada por la abogada B.G.D.A., apoderada judicial de la parte actora.

   Por auto de fecha 22-07-2014 (f. 139) el tribunal admite las pruebas promovidas por el abogado A.R., co-apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente y fija la oportunidad para la evacuación de las testimoniales promovidas.

   Por auto de fecha 22-07-2014 (f. 140) el tribunal de la causa a los fines de proveer sobre la admisión o inadmisión de las pruebas promovidas por la parte actora, ordena efectuar por secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 16-06-2014 exclusive hasta el 15-07-2014 inclusive, dejándose constancia mediante nota secretarial cursante al folio 141 que transcurrieron cinco (5) días de despacho.

   Por auto de fecha 22-07-2014 (f. 142 y 143) el tribunal de la causa declara improcedente la admisión de las pruebas promovidas por la abogada B.G.D.A., en virtud de que las mismas fueron consignadas de manera extemporáneas por tardías.

   En fecha 29-07-2014 (f. 144) oportunidad fijada por el tribunal para la evacuación de la testimonial del ciudadano KEFAJ MAKLAD EL FALAH, se declaró desierto dicho acto por la incomparecencia del testigo.

   Mediante diligencia de fecha 29-07-2014 (f. 145) el abogado A.R., en su carácter de autos, solicita se fije nueva oportunidad para la testimonial del ciudadano KEFAJ MAKLAD EL FALAH, lo cual fue acordado por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 11-08-2014 (f. 146).

   Consta a los folios 147 al 149 de la 1ª pieza de este expediente, acta levantada en fecha 24-09-2014 con motivo de la evacuación de la testimonial del ciudadano KEFAJ MAKLAD EL FALAH, testigo promovido por la parte demandada-reconviniente.

   Mediante diligencia de fecha 29-09-2014 (f. 150) la abogada B.G.D.A., en su carácter de autos, copias certificadas del instrumento poder que acredita su representación para lo cual consigna las copias fotostáticas respectivas, lo cual fue acordado por el tribunal de la causa por auto de fecha 30-09-2014 (f. 151).

   Mediante diligencia de fecha 02-10-2014 (f. 152) la abogada B.G.D.A., en su carácter de autos, declara recibir las copias certificadas solicitadas.

   Por auto de fecha 22-10-2014 (f. 153) el tribunal de la causa declara vencido el lapso de evacuación de pruebas y fija el décimo quinto (15º) día de despacho para que las partes presenten sus respectivos informes de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 13-11-2014 (f. 154) compareció la abogada B.G.D.A., co-apoderada judicial de la parte actora-reconvenida y mediante diligencia consigna escrito de informes (f. 155 al 165)

   Consta a los folios 166 al 187 escrito de informes consignado en fecha 13-11-2014 por el abogado A.R., co-apoderado judicial de la parte demandada.

   En fecha 01-12-2014 (f. 166 al 197) el abogado A.R., co-apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte contraria.

   Por auto de fecha 02-12-2014 (f. 198) el tribunal le aclara a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del día de despacho siguiente a la fecha del auto inclusive, de conformidad con lo previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

   Por auto de fecha 18-02-2015 (f. 199) el tribunal difiere por encontrarse con exceso de trabajo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa por un lapso de treinta (30) días continuos contados a partir del día siguiente a la fecha del auto de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   Mediante diligencia de fecha 26-06-2015(f. 200) el abogado M.C., co-apoderado judicial de la parte demandada, solicita el abocamiento de la jueza temporal al conocimiento de la causa.

   En fecha 01-07-2015 (f. 201 y 202) la jueza temporal del tribunal de la causa, se aboca al conocimiento de la misma y ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada (f. 203).

   En fecha 13-07-2015 (f. 204 y 205) compareció el alguacil del tribunal de la causa y consignó debidamente firmada la boleta de notificación librada a la parte demandada.

   Consta a los folios 206 al 272 de la 1ª pieza de este expediente decisión dictada por el tribunal de la causa en fecha 11-08-2015 en la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A.; SIN LUGAR la reconvención por NULIDAD ABSOLUTA DE DOCUMENTO planteada por la ciudadana S.J.O.D.P.; SIN LUGAR el rechazo a la estimación de la demanda efectuada por la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida; SE SUSPENDIÓ la medida preventiva de embargo decretada en fecha 20-03-2014 y ordena la entrega de las cantidades de dinero embargadas con sus respectivos intereses a la parte demandada; no condenó en costas por no haber resultado vencida ninguna de las partes y ordenó la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

   Mediante diligencia de fecha 30-11-2015 (f. 273) el abogado A.R., co-apoderado judicial de la parte demandada, se da por notificado de la decisión dictada en fecha 11-08-2015 y solicita la notificación de la parte actora.

   En fecha 03-12-2015 (f. 274) la jueza provisoria se ABOCÓ al conocimiento de la causa, y acuerda la solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada y ordena notificar a la parte demandada de la decisión dictada en fecha 11-08-2014 por ese tribunal. En esa misma fecha se libró la boleta de notificación ordenada (f. 275).

   Mediante diligencia de fecha 24-02-2016 (f. 276) la abogada B.G.D.A., apoderada judicial de la parte actora, se da por notificada de la decisión dictada en fecha 11-08-2015 y APELA de la misma.

   En fecha 03-03-2016 (f. 297), compareció el abogado A.R. apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia APELÓ de la sentencia dictada en fecha 11-08-2015; y por auto de fecha 07-03-2016 fueron oídas en ambos efectos ambas apelaciones (f. 278), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de las mismas; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha (f. 279).

   CUADERNO DE MEDIDAS.-

   Por auto de fecha 20-03-2014 (f. 1 al 4), se aperturó el cuaderno de medidas, y se decretó medida preventiva de embargo sobre bienes muebles propiedad de la parte demandada, hasta cubrir la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOSOCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.380.000,00) suma ésta que comprende el doble de la cantidad demandada de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), mas el treinta por ciento (30%) de dicha suma demandada y asimismo en caso de que la medida decretada recaiga sobre cantidades líquidas de dinero, la misma se hará por la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 780.000,00) suma ésta que comprende la duma demandada, mas el treinta por ciento (30%) de las costas, ordenándose comisionar el Juzgado Distribuidor de turno Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial a los fines de que el tribunal que le corresponda haga efectiva la medida decretada. En esa misma fecha se libró la comisión ordenada y el oficio respectivo (f. 5 al 7).

   En fecha 07-04-2014 (f. 8 y 9) compareció el alguacil del tribunal de la causa y consignó debidamente recibido y sellado el oficio librado al Juzgado Distribuidor de turno Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.

   Por auto de fecha 15-04-2014 (f. 10) el tribunal ordena agregar a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial y visto que en la misma se anexo cheque de gerencia por la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 780.000,00) dándose de esta manera cumplimiento a lo ordenado en el auto de fecha 20-03-2014 ordena abrir una cuenta de ahorros en el banco Bicentenario a nombre de la parte actora, la cual será movilizada en forma conjunta por la Jueza y la secretaria de ese Despacho, siendo librado en esa misma fecha oficio dirigido a la entidad bancaria antes mencionada. La comisión debidamente cumplida fue agregada a los folios 11 al 23 del presente cuaderno de medidas.

   Mediante diligencia de fecha 25-03-2015 (f. 26) la abogada B.G., apoderada judicial de la parte actora, solicita se oficie al Banco Bicentenario sede 4 de mayo a los fines de que informe si fue aperturada la cuenta de ahorros ordenada.

   Por auto de fecha 31-03-2015 (f. 27 y 28) el tribunal acuerda lo solicitado por la apoderada judicial de la parte actora y ordena librar el respectivo oficio al Banco Bicentenario.

   En fecha 03-04-2015 (f. 29 al 31) compareció el alguacil del tribunal de la causa y consignó debidamente recibido y sellado el oficio Nº 0970-14777 librado al Banco Bicentenario.

   En fecha 03-04-2015 (f. 32 y 33) compareció el alguacil del tribunal de la causa y consignó debidamente recibido y sellado el oficio Nº 0970-15362 librado al Banco Bicentenario.

4. FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-

   PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-

   ACTORA-RECONVENIDA.-

   CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-

   1. - Copia fotostática del acta constitutiva estatutaria de la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A. (f. 06 al 11) debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 18-03-1999, bajo el Nº 3, Tomo 6-A, de la cual se infiere que la referida empresa fue constituida por los ciudadanos C.P. Y MANVIC L.A.G., italiano el primero y venezolana la segunda, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-82.182.767 y 6.561.510, respectivamente; que el objeto de la misma es la explotación en el ramo inmobiliario, administración, compra y venta, mantenimiento de todo tipo de bienes muebles o inmuebles, construcción y todo tipo de servicios conexos o no con la rama inmobiliaria, comercialización, distribución, exportación, importación, venta al mayor y detal de mercancía de cualquier índoles y todo acto de lícito comercio que tenga o no relación con la actividad principal de la compañía; que se designó como Presidente de la empresa al ciudadano C.P., quien tiene entre sus facultades o atribuciones las siguientes: Representar a la compañía en todos los asuntos donde ella sea parte interesada o tenga interés, pudiendo celebrar contratos, convenios, negociaciones o transacciones que considere convenientes al interés o beneficio de la misma; constituir apoderados para que representen judicial o extrajudicialmente a la compañía y ejercer la plena representación de la compañía por parte de las autoridades civiles, administrativas, judiciales, policiales o ante terceras personas.

      El anterior documento fue presentado junto con el libelo de la demanda y no fue impugnado en la oportunidad de Ley por la parte contraria, por lo cual se tiene como fidedigno a los fines de acreditar que el ciudadano C.P., es el representante legal de la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., y que el mismo está facultado para otorgar poder a abogados en nombre de la referida empresa, por lo que se le otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   2. - Original de contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD (f. 12, 1ª pieza) de fecha 14-08-2013, del cual se evidencia que la ciudadana S.O.D.P., mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Porlamar – M.V., titular de la cédula de identidad Nº 10.381.770, procediendo en su carácter de propietaria de un inmueble ubicado en Guacuco – Playa Guacuco al lado de los edificios Guacuco Beach y constituido por un terreno de 16.842 y 4.268, y que la referida ciudadana manifiesta RECONOCER Y ACEPTAR la gestión de venta encomendada de manera exclusiva por un lapso de seis (6) meses (180 días) a la empresa UNOCASA 2, C.A. sobre el inmueble mencionado y asimismo se establece el precio en DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00); igualmente se observa que le referida ciudadana conviene en pagar por concepto de comisión, la cantidad equivalente al 5% sobre el monto total de la venta del inmueble antes señalado, quedando la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A autorizada para retener sus comisiones por concepto de los servicios inmobiliarios prestados una vez que el comprador haga entrega de la cantidad de dinero requerida para el acto de reserva del inmuebles; asimismo se convino que sería igualmente reconocida la comisión a la empresa UNOCASA 2, C.A en caso de que la venta del inmueble sea realizada por el propietario dentro del período de vigencia de la autorización de venta con exclusividad; en caso de que el propietario renuncie a vender en las condiciones pactadas; en caso de que la autorización de venta con exclusividad sea revocada antes de la fecha de vencimiento de la misma; en caso de que la venta de que se realice la venta a clientes presentados por la empresa a la propietaria después del vencimiento del contrato. De la misma forma se estableció que la autorización de venta con exclusividad quedaría prorrogada de manera automática y secuencial por el mismo tiempo y las mismas condiciones si no se notifica por escrito con 15 días de anterioridad al vencimiento de la autorización la intención por parte de la propietaria de no prorrogar la misma y que la propietaria podría modificar el precio de la venta del inmueble solo al vencimiento de la autorización de venta con exclusividad mediante firma de una nueva autorización de venta.

      Este instrumento fue presentado conjuntamente con el libelo de la demanda, y consta que no fue objeto de desconocimiento por parte de la demandada durante la oportunidad legal prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se le confiere valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que las partes involucradas en el presente juicio convinieron en suscribir un contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD sobre los inmuebles antes identificados, en los términos anteriormente señalados. Así se establece.

   3. - Copia certificada de documento (13 al 18, 1ª pieza) protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos Arismendi y A.d.C.d.E.N.E. en fecha 15-03-2004, bajo el Nº 27, folios 311 al 315, Protocolo Primero, Tomo Noveno, Primer Trimestre del año 2004, del cual se evidencia que el Prebístero Licenciado J.M.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 086.821, actuando en su carácter de Presidente y representante legal de la asociación civil HOGARES CREA DE VENEZUELA, inscrita en la Oficina Subalterna del primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del estado Carabobo en fecha 27-01-1983, bajo el Nº 49, Tomo 8, Protocolo 1º, inscrita su última modificación de acta constitutiva en la mencionada Oficina de registro en fecha 06-09-1995, bajo el Nº 43, Tomo 41, protocolo primero, da en venta a la ciudadana S.J.O.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.381.770, un inmueble constituido por dos (2) lotes de terrenos distinguidos como LOTE A-3 y LOTE B-3, ubicados en el caserío Espinoza, jurisdicción del Municipio Autónomo A.d.e.N.E. y los cuales se encuentran comprendidos individualmente dentro de los siguientes linderos y medidas: LOTE A-3: Forma parte del lote “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTIMETRSO DE METROS CUADRADOS (16.842.450 Mts²) t se encuentra comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts) con el lote A-4 adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.; SUR: En trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts) con el lote A-2 adjudicado a Inversiones Maela C.A.; ESTE: En cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 Mts) con carretera que conduce de Atamo al caserío Guarame y OESTE: En cincuenta y seis con ciento doce centímetros con terrenos de los Hermanos Malaver y de los sucesores de F.L..- LOTE B-3: Forma parte del Lote “B” tiene una superficie de CUATRO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS Y UN CENTIMETROS DE METROS CUADRADOS (4.268.441 Mts²) y se encuentra comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE: con el lote B-4 adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.; SUR: con lote B-2 adjudicado a Inversiones Maela C.A.; ESTE: Con ribera del M.C. y OESTE: en sesenta y un metros con treinta centímetros (61,30 Mts) con carretera que conduce de Atamo al caserío Guarame. Asimismo se observa que existe una nota marginal donde se dejó constancia que la ciudadana S.O. vendió un lote de terreno de los descritos anteriormente a la sociedad mercantil DESARROLLOS TURÍSTICOS AAA, C.A.

      El anterior documento fue presentado conjuntamente con el libelo de la demanda y no fue impugnado en la oportunidad de Ley por la parte demandada-reconviniente y al emanar de un funcionario público competente se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el acto celebrado con los efectos jurídicos que en él constan, es decir, la venta que el ciudadano J.M.R.C., actuando en su carácter de Presidente y representante legal de la asociación civil HOGARES CREA DE VENEZUELA, hizo a la ciudadana S.J.O.V. y la venta que ésta última realizó a la empresa DESARROLLO TURISTICOS AAA, C.A.. Así se establece.

   4. - A los folios 19 al 24 de la 1ª pieza de este expediente, recortes en copias y en originales de publicaciones marcadas “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H” efectuadas en el diario de circulación regional S.D.M., de donde se evidencia que la empresa UNOCASA 2, C.A. ofrece en venta varios inmuebles; observa esta alzada que las anteriores publicaciones fueron consignadas conjuntamente con el libelo de la demanda y las mismas fueron rechazadas, desconocidas e impugnadas por la parte contraria en la oportunidad de ley.

      Los anteriores documentos, consistentes como se mencionó en recortes de publicaciones de prensa, constituyen una prueba libre cuya valoración, siguiendo la doctrina jurisprudencial reiterada - al igual que en el caso de las fotografías - se rige por el 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual contempla como mecanismo para objetar el valor probatorio de documentos, cuando los mismos son presentados en fotostatos o copia certificada, la impugnación. En tal sentido en vista de que dichos documentos fueron impugnados por el abogado A.R., co-apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente y que la parte que los promovió no insistió en hacerlos valer, ni mucho menos promovió otras probanzas a fin de afianzar su valor, como sería en ese caso la prueba de informes dirigida a la empresa que edita dicho periódico, se le niega valor probatorio. Así se establece.

   5. - A los folios 25 y 26 de la 1ª pieza consta Impresión marcada “I” correspondiente a la página Web de la empresa UNOCASA 2, C.A., inmobiliaria europea, de donde se evidencia que la referida sociedad mercantil ofrece en venta un terreno signado con el Código 45, ubicado en la zona de Guacuco, Nueva Esparta; con vista al mar; con 21110 Mts², que tiene aguas blancas, aguas negras, vialidad, que es un bellísimo terreno frente al mar – al lado de los edificios “Guacuco Beach”, que tiene de frente 55 Mts y de fondo 360 Mts, que tiene determinación turística hotelera y vacacional, y que el preció de Bs. 12.000.000,00 publicado es fijado por el propietario del inmueble.

      El anterior documento consistente en una impresión digital y la misma constituye una prueba libre cuya valoración, siguiendo la doctrina jurisprudencial reiterada - al igual que en el caso de las fotografías - se rige por el 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual contempla como mecanismo para objetar el valor probatorio de documentos, cuando los mismos son presentados en fotostatos o copia certificada, la impugnación. En tal sentido en vista de que dichos documentos fueron impugnados por el abogado A.R., co-apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente y que la parte que los promovió no insistió en hacerlos valer, ni mucho menos promovió otras probanzas a fin de afianzar su valor, como sería en ese caso la prueba de experticia, se le niega valor probatorio. Así se establece.

   6. - A los folios 27 al 29 de la 1ª pieza marcadas “J” consta documentales a las que la parte actora denominó “CONTROL DE CITAS” de donde se infiere que la empresa UNOCASA 2, C.A., en fechas 04-12-2013, 16-1-2014 y 21-01-2014, gestionó la venta con los ciudadanos DAVIDE MAGELLI, F.S. y D.S., respectivamente, trasladándose con éstos al lugar donde se encuentran los terrenos antes identificados concretamente en playa Guacuco al lado de los edificios “Guacuco Beach”, con las siguientes características: 21110 Mts², aguas blancas, aguas negras, vialidad, bellísimo terreno frente al mar – al lado de los edificios “Guacuco Beach”, frente 55 Mts y Fondo 360 Mts.

      La anterior prueba documental consignada junto con el libelo de la demanda, fue rechazada, desconocida e impugnada por la parte demandada-reconviniente en la oportunidad legal respectiva, por lo cual esta alzada al observar que se trata de documentos privados que emanan de la misma parte que los promueve y que contienen además una firma ilegible de presuntos compradores o clientes potenciales para adquirir los mismos, quienes no solo no fueron debidamente identificados, sino que adicionalmente no los ratificaron mediante su declaración testimonial como lo impone el artículos 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que haciendo eco de la sentencia Nº 225 dictada en fecha 30-04-2002 en el expediente Nº 01-097, caso: Fundación Poliedro de Caracas contra Water Brother Producciones de Venezuela C.A, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez. la cual contempla lo siguiente: “…los documentos emanados de un tercero distinto a las partes formalmente constituidas en el proceso necesariamente, para que tengan valor probatorio en el mismo, deben ser ratificados en autos por sus firmantes de conformidad con el contenido y alcance dek artículo 431 del Código de Procedimiento Civil…”, se le niega valor probatorio. Así se establece.

   7. - Copia certificada (f. 30 al 35, 1ª pieza) expedida en fecha 04-02-2014 por el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de documento debidamente protocolizado en la Oficina del mencionado Registro en fecha 12-12-2012, bajo el Nº 2013.1174, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 393.15.1.1.3701 y correspondiente al libro del Folio real del año 2013, de donde se infiere que la ciudadana S.J.O.D.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.381.770, da en venta a la sociedad mercantil DESARROLLOS TURÍSTICOS AAA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 09-04-2013, bajo el Nº 28, Tomo 19-A, representada por el ciudadano KEFAJ MACKALD EL FALAH, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.545.341, un inmueble de su propiedad constituido por un lote de terreno identificado con la denominación de Lote A-3, se encuentra inscrito con el Nº de Inscripción catastral Nº 011804, con una superficie aproximada de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (16.842,450 Mts²) y está ubicado en el caserío Espinoza, sector Guacuco, Municipio Arismendi y delimitado dentro de las medidas y linderos siguientes: Norte: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48) con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.; SUR: En trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30) con el lote A-2 adjudicado a Inversiones Maela, C.A.; ESTE: En cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 Mts) con carretera que conduce de Atamo al Caserío Guarame y OESTE: En cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros con terreno de los Hermanos Malaver y de los sucesores de F.L.; siendo autorizada dicha venta por el ciudadano I.A.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.156.992, en su carácter de cónyuge de la ciudadana S.J.O.D.P..

      El anterior documento fue presentado conjuntamente con el libelo de la demanda y no fue impugnado en la oportunidad de Ley por la parte demandada-reconviniente y al emanar de un funcionario público competente se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el acto celebrado con los efectos jurídicos que en él constan, es decir, la venta que la ciudadana S.J.O.D.P., hizo a la sociedad mercantil DESARROLLOS TURÍSTICOS AAA, C.A. Así se establece.

   8. - Original de comunicación escrita (f. 36, 1ª pieza) de fecha 30-01-2014 dirigida a la empresa UNOCASA 2 inmobiliaria Europea, firmada por la ciudadana S.O.D.P., titular de la cédula de identidad Nº 10.381.770, y recibida en esa misma fecha por la referida empresa según sello húmedo de la misma, mediante la cual la referida ciudadana notifica su decisión de NO PRORROGAR la autorización de venta con exclusividad destinada a gestionar la venta de un inmueble propiedad de la misma suscrita en fecha 14-08-2013.

      Este instrumento fue presentado junto con el libelo de la demanda y el mismo emana de la parte demandada en el presente juicio quien la reconoció como cierta, por lo que se le confiere valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.374 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

      EN LA ETAPA PROBATORIA.-

      De la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la abogada B.G.D.A., co-apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó en fecha 15-07-2014, escrito de promoción de pruebas en la presente causa, siendo que las mismas fueron INADMITIDAS por el tribunal de la causa por haber sido promovidas fuera del lapso establecido en el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil, tal y como se evidencia del cómputo que riela al folio 141 y del auto dictado en fecha 22-07-2014 cursante a los folios 142 y 143 de la 1ª pieza de este expediente.

      PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE.-

      EN LA ETAPA PROBATORIA.-

   1. - EL MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se establece.

   2. - Copia certificada de documento (13 al 18, 1ª pieza) protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos Arismendi y A.d.C.d.E.N.E. en fecha 15-03-2004, bajo el Nº 27, folios 311 al 315, Protocolo Primero, Tomo Noveno, Primer Trimestre del año 2004, del cual se evidencia que el Prebístero Licenciado J.M.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 086.821, actuando en su carácter de Presidente y representante legal de la asociación civil HOGARES CREA DE VENEZUELA, inscrita en la Oficina Subalterna del primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del estado Carabobo en fecha 27-01-1983, bajo el Nº 49, Tomo 8, Protocolo 1º, inscrita su última modificación de acta constitutiva en la mencionada Oficina de registro en fecha 06-09-1995, bajo el Nº 43, Tomo 41, protocolo primero, da en venta a la ciudadana S.J.O.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.381.770, un inmueble constituido por dos (2) lotes de terrenos distinguidos como LOTE A-3 y LOTE B-3, ubicados en el caserío Espinoza, jurisdicción del Municipio Autónomo A.d.e.N.E. y los cuales se encuentran comprendidos individualmente dentro de los siguientes linderos y medidas: LOTE A-3: Forma parte del lote “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTIMETRSO DE METROS CUADRADOS (16.842.450 Mts²) y se encuentra comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts) con el lote A-4 adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.; SUR: En trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts) con el lote A-2 adjudicado a Inversiones Maela C.A.; ESTE: En cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 Mts) con carretera que conduce de Atamo al caserío Guarame y OESTE: En cincuenta y seis con ciento doce centímetros con terrenos de los Hermanos Malaver y de los sucesores de F.L..- LOTE B-3: Forma parte del Lote “B” tiene una superficie de CUATRO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS Y UN CENTIMETROS DE METROS CUADRADOS (4.268.441 Mts²) y se encuentra comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE: con el lote B-4 adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.; SUR: con lte B-2 adjudicado a Inversiones Maela C.A.; ESTE: Con ribera del M.C. y OESTE: en sesenta y un metros con treinta centímetros (61,30 Mts) con carretera que conduce de Atamo al caserío Guarame. Asimismo se observa que existe una nota marginal donde se dejó constancia que la ciudadana S.O. vendió un lote de terreno de los descritos anteriormente a la sociedad mercantil DESARROLLOS TURÍSTICOS AAA, C.A.

      En relación a la valoración de esta prueba documental resulta innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 3, en la oportunidad de estudiar y analizar las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.

   3. - Original de contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD (f. 12, 1ª pieza) de fecha 14-08-2013, del cual se evidencia que la ciudadana S.O.D.P., mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Porlamar – M.V., titular de la cédula de identidad Nº 10.381.770, procediendo en su carácter de propietaria de un inmueble ubicado en Guacuco – Playa Guacuco al lado de los edificios Guacuco Beach y constituido por un terreno de 16.842 y 4.268, y que la referida ciudadana manifiesta RECONOCER Y ACEPTAR la gestión de venta encomendada de manera exclusiva por un lapso de seis (6) meses (180 días) a la empresa UNOCASA 2, C.A. sobre el inmueble mencionado y asimismo se establece el precio en DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00); igualmente se observa que le referida ciudadana conviene en pagar por concepto de comisión, la cantidad equivalente al 5% sobre el monto total de la venta del inmueble antes señalado, quedado la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A autorizada para retener sus comisiones por concepto de los servicios inmobiliarios prestados una vez que el comprador haga entrega de la cantidad de dinero requerida para el acto de reserva del inmuebles; asimismo se convino que sería igualmente reconocida la comisión a la empresa UNOCASA 2, C.A en caso de que la venta del inmueble sea realizada por el propietario dentro del período de vigencia de la autorización de venta con exclusividad; en caso de que el propietario renuncie a vender en las condiciones pactadas; en caso de que la autorización de venta con exclusividad sea revocada antes de la fecha de vencimiento de la misma; en caso de que la venta de que se realice la venta a clientes presentados por la empresa a la propietaria después del vencimiento del contrato. De la misma forma se estableció que la autorización de venta con exclusividad quedaría prorrogada de manera automática y secuencial por el mismo tiempo y las mismas condiciones si no se notifica por escrito con 15 días de anterioridad al vencimiento de la autorización la intención por parte de la propietaria de no prorrogar la misma y que la propietaria podría modificar el precio de la venta del inmueble solo al vencimiento de la autorización de venta con exclusividad mediante firma de una nueva autorización de venta.

      El anterior documento fue consignado por la parte actora conjuntamente con el libelo de demanda, y al haber sido ya objeto de estudio y análisis por esta Alzada en el punto 2 de la pruebas aportadas por la actora-reconvenida, resulta innecesario volver emitir juicio en relación a la misma. Así se establece.

   4. - Copia certificada expedida en fecha 19-06-2014 por el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de documento debidamente protocolizado en la Oficina del mencionado Registro en fecha 12-12-2012, bajo el Nº 2013.1174, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 393.15.1.1.3701 y correspondiente al libro del Folio real del año 2013, de donde se infiere que la ciudadana S.J.O.D.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.381.770, da en venta a la sociedad mercantil DESARROLLOS TURÍSTICOS AAA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 09-04-2013, bajo el Nº 28, Tomo 19-A, representada por el ciudadano KEFAJ MACKALD EL FALAH, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.545.341, un inmueble de su propiedad constituido por un lote de terreno identificado con la denominación de Lote A-3, se encuentra inscrito con el Nº de Inscripción catastral Nº 011804, con una superficie aproximada de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (16.842,450 Mts²) y está ubicado en el caserío Espinoza, sector Guacuco, Municipio Arismendi y delimitado dentro de las medidas y linderos siguientes: Norte: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48) con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.; SUR: En trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30) con el lote A-2 adjudicado a Inversiones Maela, C.A.; ESTE: En cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 Mts) con carretera que conduce de Atamo al Caserío Guarame y OESTE: En cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros con terreno de los Hermanos Malaver y de los sucesores de F.L.; siendo autorizada dicha venta por el ciudadano I.A.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.156.992, en su carácter de cónyuge de la ciudadana S.J.O.D.P.. El precio de la venta fue pactado en UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.600.000,00) los cuales recibió la ciudadana S.J.O.D.P. en dos cheques, del banco Bicentenario uno por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) y otro por la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00).

      En relación a la valoración de esta prueba documental resulta innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 7, en la oportunidad de estudiar y analizar las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se establece.

   5. - Copia fotostática de comunicación escrita de fecha 30-01-2014 dirigida a la empresa UNOCASA 2 inmobiliaria Europea, firmada por la ciudadana S.O.D.P., titular de la cédula de identidad Nº 10.381.770, y recibida en esa misma fecha por la referida empresa según sello húmedo de la misma, mediante la cual la referida ciudadana notifica su decisión de NO PRORROGAR la autorización de venta con exclusividad destinada a gestionar la venta de un inmueble propiedad de la misma suscrita en fecha 14-08-2013.

      El anterior documento consta que fue promovido en original por la parte actora-reconvenida y que fue objeto de valoración al inicio de este fallo y por lo tanto, se estima innecesario emitir de nuevo juicio sobre su valoración. Y así se establece.

   6. - TESTIMONIAL:

      Ciudadano KEFAJ MAKLAD EL FALAH, quien rindió su declaración ante el Tribunal de la causa en fecha 24-09-2014 (f. 147 al 149, 1ª pieza) y luego de haber prestado el juramento de ley a las preguntas formuladas por la parte promovente respondió: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana S.J.O.D.P.. Que no celebró con la referida ciudadana el contrato de compra venta sobre un lote de terreno ubicado en el sector Guacuco del Municipio Arismendi de este estado, que fue con la vendedora. Que no recuerda exactamente el nombre de la vendedora. Que la Sra. S.J.O.D.P., si suscribió con él ante el Registro Inmobiliario del Municipio Arismendi un documento de compra venta sobre un lote de terreno ubicado en el sector Guacuco del Municipio Arismendi de este Estado. Que el precio fue 1.600,00 bolívares, dos (2) cheques, uno por 1.100,00 bolívares y otro por 500 mil bolívares. Que cuando dice 1.600 bolívares se refiere a un millón seiscientos mil bolívares fuertes (Bs. 1.600.000,00). Que la ciudadana S.J.O.D.P., le ofreció en venta otro inmueble que esta cerca y no lo quiso comprar. Que no lo quiso comprar porque no estaba ese terreno y parecía que tenía problemas de documentación. Al ser repreguntado por la apoderada judicial de la parte actora reconvenida contestó: Que tuvo conocimiento de la venta del terreno a través de la vendedora de quien no se acuerda el nombre. Que no sabía que la ciudadana S.J.O.D.P., estaba vendiendo un inmueble constituido por dos (2) lotes de terrenos, solamente del primer terreno que le ofrecieron por un monto de tres millones y negociaron hasta un millón seiscientos mil. Que no le realizó a la ciudadana S.J.O.D.P. transferencia bancaria como parte de pago del precio de la venta del inmueble. Que no tenía conocimiento de que la empresa Inmobiliaria Unocasa 2, C.A. estaba realizando la promoción y venta del inmueble de la ciudadana S.J.O.D.P.. Que emitió dos (2) cheques del banco bicentenario. Que no recuerda donde fueron depositados esos cheques. Que el Dr. Iván y la señora Sara son unas personas flacas y altas. Cesaron. La anterior declaración no se valora por cuanto de acuerdo al contenido del artículo 1387 del Código Civil no es admisible la prueba testimonial cuando por intermedio de la misma se pretende probar la existencia o extinción de una obligación, cuyo valor exceda de 2000 bolívares, como es el caso en estudio, puesto que se desprende que las interrogantes que se le plantearon a dicho testigo giran alrededor del documento público contentivo de la venta que la demandada reconviniente efectuó a favor de la empresa DESARROLLOS TURISTICOS AAA, C.A., representada por dicho testigo, cuyo valor asciendo a la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.600.000,00) de tal manera que se desecha dicha prueba por motivos o razones de ilegalidad. Así se establece.

      LA SENTENCIA APELADA.-

      La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 11-08-2015 mediante la cual se declaró sin lugar la demanda, sin lugar la reconvención y sin lugar el rechazo a la estimación de la demanda efectuada por la parte actora, basándose en los siguientes motivos, a saber:

      X.-ARGUMENTACIÓN DE LA DECISIÓN

      Sometido como fue el presente juicio a la Jurisdicción del Poder Judicial, para resolverse mediante sentencia definitiva y llevado como fue el procedimiento correspondiente para logar (sic) la decisión de merito (sic), toca a esta sentenciadora dictaminar la procedencia o no de la acción planteada, y luego de revisar y analizar todos y cada uno de los planteamientos de las partes, las pruebas promovidas por cada uno, sin olvidar, que en este tipo de acción, quien tiene la carga de probar todas y cada una de sus afirmaciones de hecho es la actora, como así lo establece el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano al igual que la Doctrina y la Jurisprudencia Patria y revisados como fueron cada uno de los extremos necesario para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLISIVIDAD, interpuesta por la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., contra la ciudadana S.J.O.D.P., ambas ya identificadas, se pudo constatar de los medios de prueba aportados que la misma no cumplió con demostrar uno (1) de los dos (2) requisitos necesarios para la procedencia de su pretensión, a saber: 1) Que una de las partes no haya cumplido, y como consecuencia de este último requisito, la parte actora debía probar el hecho extintivo de su obligación, es decir la gestión de promocionar la venta encomendada de manera exclusiva, pero la parte actora desde el comienzo del juicio consignó pruebas que luego fueron impugnadas por su contraparte, dejando en sus hombre (sic) la carga de insistir en sus medios probatorios para demostrar que cumplió con su obligación principal, pero ésta (demandante reconvenida) no lo hizo, en la oportunidad procesal, lo que trajo como consecuencia que la misma no pudiera cumplir con uno de los requisitos fundamentales para la procedencia de la presente acción de cumplimiento, lo cual va en contra de lo dispuesto en el artículo1.167 del Código Civil, en cuanto ha que debe existir un solo deudor, no existe la posibilidad de que ambas partes hayan incumplido, la actora no puede hacer valer el derecho otorgado en el articulo in comento porque, para hacer valer el derecho que pretende por medio del presente juicio tenía que haber cumplido con su obligación que era la gestión de promocionar la venta encomendada de manera exclusiva, era necesario que la accionante de autos hubiese desplegado una conducta tendente a extinguir su obligación, pero no lo hizo y por ello esta Juzgadora no puede dictaminar a favor del demandante la presente acción, y por cuanto la actora no pudo probar de forma concurrente los dos (2) requisitos de procedencia antes nombrados, siendo importante o fundamental en este juicio que la parte actora debía probar que cumplió con todas sus obligaciones, lo cual no hizo para poder salir vencedora en el presente juicio y poder hacer efectivo el pago de la comisión a la que tenía derecho. Es así, que se estima que en aplicación del Principio In Dubio Pro Reo consagrado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil el cual prohíbe a los jueces declarar con lugar la demanda cuando a su juicio, no exista plena prueba de los hechos alegados por el actor como sustento de la demanda, e inclusive lo faculta para sentenciar a favor del demandado cuando existan dudas en torno a la procedencia de la demanda, ante la ausencia de elementos suficientes de convicción para considerar probados los argumentos de hecho alegados en el libelo, ante la ineficaz actividad probatoria desplegada por el actor para comprobar los aspectos antes resaltados, indispensables a los efectos de verificar la concurrencia de los supuestos de procedencia que debe cumplirse para esta clase de acción, debe irremediablemente este Juzgado declarar Sin Lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato incoado por la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., contra la ciudadana S.J.O.D.P.. ASÍ SE DECIDE.

      DE LA RECONVENCIÓN.

      El apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación a la demanda, en especial en el CAPITULO SEGUNDO, de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene alegando:

      Que dicho contrato se encuentra viciado de nulidad absoluta, toda vez que el consentimiento dado por su mandante, la ciudadana S.J.O.D.P., para la celebración de dicho contrato, se encuentra viciado por un error de derecho, toda vez que la causa única y principal que movió a su mandante en la celebración de dicho contrato, era la venta de los lotes de terrenos identificados como LOTE A-3 y LOTE B-3, y por consiguiente obtener el pago del precio de los mismos.

      Que es obvio y evidente que en contrato de Autorización de Venta con Exclusividad celebrado por su mandante con la referida empresa, no se cumplieron, no se llenaron los requisitos de existencia del contrato que exige el Artículo 1.141 del Código Civil, puesto que el consentimiento dado por su mandante en el referido contrato, adolece de uno de los vicios del consentimiento que contempla el artículo 1.146 del Código Civil vigente, y muy específicamente el artículo 1.147 ejusdem, todo lo cual hace que el aludido contrato sea nulo.

      Por su parte la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, rechazó la demanda de mutua petición alegando que su representada no hizo incurrir a nadie en tal error, por cuanto la realidad es que recibió la autorización libre y soberana de una propietaria para vender su inmueble y al verificar los documentos presentados por ella, se evidenciaba claramente que fueron adquiridos por ella, que sobre los mismos no recaían medidas ni gravámenes que impidieran su venta y que la misma cumplía con los requisitos exigidos por la Oficina de Registro Público y demás autoridades competentes, de allí que de buena fe realizó todas las operaciones relacionadas para dar a conocer por todas las vías posibles dicho inmueble y conseguir una o varias personas naturales o jurídicas interesadas en adquirir dicho inmueble de acuerdo a la condiciones exigidas por la vendedora, establecidas en la Autorización de Venta con Exclusividad.

      PUNTO PREVIO:

      DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA.

      La apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención, impugnó la estimación de la cuantía establecida por la parte reconviniente en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000, 00), por se (sic) insuficiente y no estar ajustada a la presente causa de cumplimiento de contrato, alegando que la cuantía de la presente reconvención debe ser la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000, 00), tal como fue indicada en el libelo primigenio, tomando en cuenta que este es el monto establecido del cinco por ciento (5%) de la comisión de la cantidad de DOCE MILLONES (Bs. 12.000.000, 00), convenidos por la venta del inmueble dado en autorización y por cuanto la demandada-reconviniente, lo vendió por su cuenta.

      Ahora bien, vista la estimación hecha por la parte actora y la impugnación realizada por el apoderado judicial de la demandada, esta Juzgadora considera necesario citar las disposiciones contenidas en el Código de Procedimiento Civil relativas a la estimación de la demanda las cuales son del tenor siguiente:

      Artículo 32. (Omissis).

      Artículo 33. (Omissis).

      Por su parte, el artículo 38 eiusdem establece lo siguiente: (Omissis).

      Ahora bien, respecto a la impugnación de la cuantía, nuestro M.T. de la República en Sentencia Nº 00631, del 03/08/2007, caso: S.M.F. Vs. A.B.F.V., Sala de Casación Civil, se ha pronunciado estableciendo lo siguiente:

      (…)

      Conforme a los artículos 30 y 38 del Código de Procedimiento Civil, la estimación del valor de la demandada (sic) solo tiene por finalidad la determinación de la competencia del Tribunal en razón de la cuantía, distinguiéndose las demandas apreciables de las inapreciables en dinero. Con respecto a las apreciables en dinero, las reglas para estimarlas están expresamente establecidas en los artículos del 31 al 37 del Código de Procedimiento Civil, y en cuanto a aquellas demandas también apreciables en dinero cuya cuantía resulta difícil determinar, el actor tiene el derecho de estimar prudencialmente su demanda, y el demandado el derecho de impugnarla cuando la considere insuficiente o exagerada.

      De manera que, de acuerdo al criterio anteriormente precitado, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

      Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, especialmente en el capitulo de la reconvención, se evidencia que se estimó la presente acción de NULIDAD ABSOLUTA, en la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000, 00), cantidad que fue rechazada por la apoderada de la parte actora-reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención, por insuficiente.

      En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso la representante judicial de la parte actora-reconvenida, impugnó la cuantía de la reconvención, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, sino que solo se limitó a impugnar la misma alegando que era insuficiente por cuanto el monto establecido del cinco por ciento (5%) de la comisión de la cantidad de DOCE MILLONES (Bs. 12.000.000, 00), convenidos por la venta del inmueble dado en autorización es la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, 00). Siendo así, que la parte actora-reconvenida al rechazar la estimación de la reconvención, introduce un hecho nuevo modificativo de la pretensión, sobre el cual asume la carga de la prueba, al no cumplir con tal imperativo procesal, debe sucumbir en su petición; resultando forzoso en derecho declarar sin lugar la impugnación de la cuantía propuesta por el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, aunado a que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en los casos en que la pretensión sea apreciable en dinero, el demandante deberá estimar la misma, como en efecto lo realizó el apoderado de la demandada-reconviniente en su reconvención, quedando así dicha estimación en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4000.000, 00). ASÍ SE DECIDE.

      CONSIDERACIONES PARA DECIDIR LA PRESENTE RECONVECIÓN:

      Decidido el punto previo anterior debe este Tribunal proceder a resolver el fondo de la reconvención propuesta en los términos siguiente:

      De acuerdo a lo preceptuado por el articulo 506 del Código de procedimiento Civil (sic) y 1.354 del Código Civil, se le impone a las partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, al demandante su pretensión y al demandado sus defensas en contra de dicha pretensión.

      Una vez establecido lo anterior, pasa esta Juzgadora a hacer unas breves consideraciones referentes a los requisitos de procedencia y el basamento jurídico de las nulidades de contratos y lo que al respecto ha establecido la doctrina y la jurisprudencia patria.

      Establece el artículo 1.133 del Código Civil: (omissis).

      Para el derecho el contrato es un acto jurídico, aunque no todo acto jurídico sea un contrato.

      Una vez establecido lo anterior, es necesario observar lo contenido de los artículos 1.141, 1.142, 1.146 y 1.149 del Código Civil: (Omissis)

      Estas condiciones son elementos esenciales para la existencia del contrato.

      Son indispensables a la propia figura del contrato de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente. Es el caso del consentimiento, el objeto y la causa.

      En el caso bajo análisis, el Apoderado Judicial de la parte demandada-reconviniente, alega en su capitulo de reconvención, que dicho contrato se encuentra viciado de nulidad absoluta, toda vez que el consentimiento dado por su mandante, la ciudadana S.J.O.D.P., para la celebración de dicho contrato, se encuentra viciado por un error de derecho, toda vez que la causa única y principal que movió a su mandante en la celebración de dicho contrato, era la venta de los lotes de terrenos identificados como LOTE A-3 y LOTE B-3, y por consiguiente obtener el pago del precio de los mismos.

      Según el autor E.C.B., el consentimiento es la acción y efecto de consentir, conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, entre la oferta y su aceptación, que es el principal requisito de los contratos.

      Podemos observar que de conformidad con el artículo 1.146 del Código Civil los vicios del consentimiento son: El error, La violencia y El dolo. El error de derecho es aquel que recae sobre la existencia, la circunstancia, los efectos y consecuencias de una norma jurídica.

      Señala ALESSANDRI, que la violencia como vicio del consentimiento es la violencia moral. En efecto, dice, la violencia física reduce a la persona a un estado puramente pasivo.

      G.C., dice que en los contratos o actos jurídicos, el dolo aparece como un engaño que influye sobre la voluntad de otro para la celebración de aquellos y también la infracción maliciosa en el cumplimiento de las obligaciones contraídas.

      El error produce la nulidad relativa del contrato. Esto implica que el contrato celebrado por error de una de las partes contratantes puede ser declarado nulo a petición de la parte que incurre en el error. El contrato en principio es válido, produce sus efectos jurídicos normales, pero puede ser anulado a solicitud de la parte que incurrió en el error.

      A los fines de la presente decisión es oportuno resaltar lo que sobre los vicios del consentimiento ha sostenido la Casación Venezolana, en sentencia de fecha 19 de octubre 2006 (S.C.S) del Tribunal Supremo de Justicia, donde ha sostenido lo siguiente:

      (…)

      De acuerdo de la jurisprudencia antes transcrita y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.146 del Código Civil, se puede apreciar que en el presente caso la parte demandada-reconviniente, no logró acreditar el hecho que adujo en su reconvención, de que la empresa UNOCASA 2, C.A., tenía conocimiento que existían disposiciones legales que impedían la venta del lote de terreno identificado como lote A-B, y no obstante a ello, en ningún momento se lo comunicó a la propietaria, tal circunstancia o hecho no aparece probado por la parte demandada-reconviniente, ya que se observa que el contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, no fue descocido en su oportunidad, sino, fue un hecho admitido que goza de presunción de legalidad salvo prueba en contrario, lo que significa que para poder declarar con lugar la demanda debe haber aportado al juicio las probanzas necesarias y requeridas para crear un juicio de verosimilitud que le permita al juzgador determinar la existencia de plena prueba a favor del argumento de la parte solicitante, por ello es forzoso concluir de conformidad con lo establecido en el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil, que en el presente caso la parte demandada-reconviniente no logró acreditar el vicio en el consentimiento alegado y la nulidad debe ser probada, ella no se presume porque todo acto jurídico o contrato celebrado lleva en si una presunción de validez, por tanto es necesario probar el vicio que la ley califica como causal de nulidad. ASÍ SE DECIDE.

      Finalmente esta juzgadora considera que del material probatorio aportado por el apoderado judicial de la parte demandada-reconveniente, no quedó demostrado en modo alguno la existencia de vicios en el consentimiento del contrato denominado AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, tampoco demostró que la parte actora-reconvenida, haya actuado con el fin de provocar engaño en la demandada-reconviniente ciudadana S.J.O.D.P., que implique causa ilícita como lo alegó en su reconvención, por lo cual es valida LA AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, de fecha 14 de agosto de 2.013; por consiguiente, debe forzosamente este Tribunal declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta por NULIDAD ABSOLUTA, y así lo hará en el dispositivo del presente fallo por no estar configurados los requisitos de procedencia de la nulidad de contratos por vicios del consentimiento. ASI SE ESTABLECE.

      DISPOSITIVA.

      En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

      PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, presentada por la sociedad mercantil UNOCASA, 2, C.A., contra la ciudadana S.J.O.D.P..

      SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por NULIDAD ABSOLUTA DE DOCUMENTO, intentada por la parte demandada-reconviniente ciudadana S.J.O.D.P., contra la sociedad mercantil UNOCASA 2, .C.A., parte actora-reconvenida.

      TERCERO: SIN LUGAR el rechazo a la estimación de la demanda, efectuada por la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A.

      CUARTO: Se suspende la medida de embargo preventiva decretada por este Tribunal en fecha 20 de marzo de 2.014, y se ordena la entrega de las cantidades de dinero embargadas con sus respectivos intereses a la parte demandada S.J.O.D.P., plenamente identificada en el cuerpo de la presente decisión.

      QUINTO: No hay condenatoria en costas por no haber resultado vencida ninguna de las partes.

      Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado el presente fallo fuera del lapso.

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-

      Como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato el ciudadano C.P., en su carácter de presidente de la sociedad mercantil UNOCAS 2, C.A., debidamente asistido por la abogada B.G.D.A., inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 28.121, señaló lo siguiente:

      -que su representada sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., suscribió en fecha 14 de agosto de 2.013, un contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, con la ciudadana S.J.O.D.P., (…)

      - que el objeto la venta fue un inmueble de su propiedad, constituido por un inmueble conformado por dos (02) lotes de terreno, distinguidos como LOTE A-3 y LOTE B-3, ubicados en el caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio A.d.e.N.E., y los cuales se encuentran comprendidos individualmente dentro de los siguientes linderos y medidas: LOTE A-3: forma parte del LOTE “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTIMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts²), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de F.L., LOTE B-3, forma parte del lote “B”, tiene una superficie de cuatro mil doscientos sesenta y ocho metros cuadrados con cuatrocientos y un centímetros de metros cuadrados (4.268.401 Mts²), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el Lote B-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.; SUR: Con el LOTE B-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A., ESTE: Con riberas del M.C.; OESTE: en sesenta y un metros con treinta centímetros (61,30 Mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, cuyas demás características constan en el documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.e.N.E., en fecha 15 de Marzo de 2004, anotado bajo el Nº. 27, folios 311 al 315, Tomo Noveno, Protocolo Primero, Primer Trimestre de ese año.

      -que en el mencionado contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, se establecieron las condiciones que regirían la venta del identificado inmueble, que luego se iban a explanar más detalladamente en el documento de opción de compra-venta, que se suscribiría con el futuro comprador, entre las condiciones se indicaron las siguientes: 1) Se encomendó de manera exclusiva a su representada por un lapso de seis (6) meses (180 días continuos), contados desde la fecha de su firma, es decir desde el día 14 de agosto de 2013, hasta el día 14 de febrero de 2.014, (ambas fechas inclusive). 2) El precio para la venta de este inmueble era la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00). 3) Se convino y así lo aceptó la mencionada propietaria en pagar por concepto de comisión la cantidad equivalente al cinco por ciento (5%), sobre el monto total de la venta del inmueble antes señalado. 4) Su representada UNOCASA 2, C.A., quedó autorizada a retener sus comisiones por concepto de servicios inmobiliarios prestados, una vez el comprador haga entrega de la cantidad de dinero requerida para el acto de reserva del inmueble, el cual deberá ceñirse a las condiciones especificadas en este documento. 5) Que la comisión será igualmente reconocida a su representada UNOCASA 2, C.A., en los siguientes casos: “a) Por venta por parte del propietario dentro del período de vigencia de la presente autorización…” 6) Se convino en el literal e) del mencionado contrato que la autorización quedaría prorrogada de forma automática y secuencial por el mismo tiempo y, las mismas condiciones si no se notificara por escrito con 15 días de anterioridad al vencimiento de la autorización la intención por parte del propietario de no prorrogar el mismo…” 7) Que el propietario podría modificar el precio solo al vencimiento del presente documento mediante firma de una nueva autorización de venta.

      -que seguidamente su representada realizó la correspondiente promoción del inmueble a través de las publicaciones siguientes: 1) Diario S.d.M., durante los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2.013, como se evidencia de los Recortes de los avisos clasificados que consigna marcados con las letras “C, D, E, F, G, y H”. 2) La página Web: www.unocasa2.com, como se evidencia de la copia que consigna marcada con la letra “I” de la cual se observa que a este inmueble se le asignó el código nro. 45, aparecen las fotografías, las condiciones del inmueble y de la operación de la venta. 3) En forma personal tal como y como consta en las hojas de CONTROL DE CITAS de la cual se evidencian que su representada mostró personalmente el inmueble a diferentes personas interesadas en adquirirlo; allí se indican todos los datos del inmueble y las características de la venta, todo lo cual lo consigna marcada con la letra “J”.

      -que la ciudadana S.J.O.D.P., con la cual su representada, sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., tiene suscrito el contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, antes señalado, vendió por sus propios medios a la sociedad mercantil DESARROLLOS TURISTICOS AAA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en fecha 9 de abril de 2.013, anotada bajo el nro. 28, Tomo 19-A, con rif nro. J-402266668-5, representada por su Director ciudadano KEFAJ MAKLAD EL FALEH, (…) el inmueble identificado como LOTE A-3, el cual forma parte del lote “A”, ubicado en el caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio Arismendi del estado Bolivariano de Nueva Esparta, el cual tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTIMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts²), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame; y OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de F.L., según consta en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E.N.E., en fecha 12 de Diciembre del año 2013, anotado bajo el nro. 2013.1174, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 393.15.1.1.3701, y correspondiente al Libro de Folios Real del año 2.013, cuya copia cerificada la consigna marcada con la letra “K” y esa operación de venta la realizó sin participar a su representada su intención de vender el mencionado inmueble por sus propios medios.

      -que además, la propietaria, ciudadana S.J.O.D.P., incumplió con el compromiso de pago de la comisión del CINCO POR CIENTO (5%), a su representada, tal como se convino en los literales a) de los casos en los que también será reconocida la comisión del contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD.

      -que con el documento antes indicado de compra-venta se demuestra que la ciudadana S.J.O.D.P., negoció directamente la venta del inmueble, por la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00) precio por demás irrisorio y que le causa mucha suspicacia, por cuanto ese inmueble estaba siendo promocionado por la cantidad de Bs. 12.000.000,00), y en una oportunidad ella quiso aumentarlo a la cantidad de Bs. 18.000.000,00), pero debería celebrar un nuevo contrato de venta con exclusividad y que se venciera el lapso del contrato ya suscrito, por cuanto ya la promoción se estaba realizando por un precio y no puede ser aumentado de manera imprevista, por cuanto eso perjudica la credibilidad de la empresa; por lo tanto dicha ciudadana se encuentra incursa en la causal de INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, y, está sujeta al pago de CINCO POR CIENTO (5%), de dicha cantidad, es decir al pago de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00).

      -que en base a estos hechos y a lo establecido en el contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, en el cual la mencionada propietaria convino en pagar por concepto de comisión la cantidad equivalente al CINCO POR CIENTO (5%), sobre el monto total de la venta del inmueble antes señalado y, que la comisión sería igualmente reconocida a su representada en los siguientes casos: “…Por venta por parte del propietario dentro del periodo de vigencia de la presente autorización…” es por lo que todo ello que en nombre de su representada UNOCASA 2, C.A., demanda a la ciudadana S.J.O.D.P., (…), tal y como se demuestra del mismo contrato de opción de compra en su condición de propietaria del inmueble objeto de esta autorización, para que cumpla con todas y cada una de las condiciones establecidas en la AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, otorgada a su representada, en fecha 14 de Agosto de 2013, y pague a su representada UNOCASA 2, C.A., las cantidades de dinero que se indican en el petitorio, en virtud que el periodo de vigencia de dicha autorización era desde el día 14 de Agosto del 2013 hasta el día 14 de febrero de 2014, (ambas fechas inclusive), y de acuerdo a la cláusula a) del contrato de autorización que establece: “…a) Por venta por parte del propietario dentro del período de vigencia de la presente autorización…”, por lo cual la autorización de venta con exclusividad aún se encontraba vigente, para el momento en que la ciudadana S.J.O.D.P., suscribió el mencionado contrato de venta con la compradora aquí identificada, por lo que es procedente el pago de la comisión a su representada.

      -que esa ciudadana de ninguna forma se comunicó con su persona como representante de la empresa UNOCASA 2, C.A., ni con sus vendedores, para participar que quería revocar la autorización de venta con exclusividad del inmueble aquí identificado.

      -que para demostrar aún más el incumplimiento de dicha ciudadana anexa marcada con la letra “L”, correspondencia enviada por la identificada ciudadana a su representada en fecha 30 de enero de 2014, mediante la cual notifica que ha decidido NO PRORROGAR la autorización para la venta por razones estrictamente personales.

      -que esa razón no es otra que vendió el inmueble por su cuenta para no pagar la comisión a su representada.

      -que el Código Civil venezolano establece, la normativa referente al cumplimiento de las obligaciones contractuales sometidas a condición y las obligaciones de las partes contratantes en caso de incumplimiento y, muy especialmente las normas de la gestión de negocios a saber: El artículo 1.133 en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.173 y 1.176, que textualmente establece: (Omissis)

      -que de esas normas se evidencia claramente que al estar en presencia de un contrato de autorización de venta con exclusividad de un inmueble identificado plenamente, en el cual se establecieron las obligaciones del propietario se determinó el precio y las demás condiciones y se impusieron las penas en caso que alguna de las partes no cumpliese con sus obligaciones, como es el presente caso, en el que se demostró claramente que su representada fue autorizada o encargada para que en nombre de la propietaria ofreciera en venta un inmueble y, siendo que su representada cumplió totalmente con sus obligaciones y, que la vendedora incumpliera las suyas, se esta en presencia del INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, fundamentado en las normas legales transcritas y que en virtud de haber agotado todas las gestiones amistosas, tendentes a obtener el pago de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), correspondientes al pago de la comisión, es por ello que se ve en la necesidad en nombre de su representada a demandar como en efecto demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, a la ciudadana S.J.O.D.P., antes identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: En que incumplió en su condición de propietaria, el CONTRATO AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, del inmueble antes identificado, de fecha 14 de agosto del 2013, según consta en el documento que adjunto marcado con la letra “A”, en el cual su representada tiene el carácter de autorizada para gestionar y promocionar la venta del inmueble, plenamente identificado, al suscribir por sus propios medios el Contrato de venta con terceras personas, estando vigente dicho contrato de autorización y sin haber participado su voluntad de rescindirlo; en consecuencia debe pagar a su representada la comisión por tales gestiones, ya que ésta si cumplió con su gestión de promotora. SEGUNDO: Que debe hacer entrega de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), monto equivalente a la comisión del cinco por ciento (5%), del precio total del inmueble establecido en el contrato de exclusividad, antes descrito, por la cantidad de Bs. 12.000.000,00, independientemente que en el documento de venta del inmueble haya establecido el precio de venta en la cantidad de Bs. 1.600.000,00, la demandada debe pagar el monto convenido de la comisión de Bs. 600.000,00, por cuanto a todas luces resulta evidente que ese precio indicado en el documento de venta de fecha 12 de diciembre de 2013, es irrisorio y simulado, por cuanto una extensión del terreno de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTIMETROS DE METROS CUADRADOS (16.852.450, Mts²), en el sector Guacuco, frente al mar y al lado del edificio “Guacuco Beach”, y con uso turístico hotelero y vacacional, jamás tiene el precio que fue indicado en el mencionado documento de Bs. 1.600.000,00, por lo tanto se reserva el derecho de ejercer las acciones legales correspondientes a los fines de demostrar la ilicitud cometida en esta operación de venta. TERCERO: Igualmente solicita que las cantidades demandadas deben ser pagadas, previa la corrección monetaria, es decir debe pagar la diferencia del valor de la moneda hasta el momento de la cancelación definitiva de la deuda; cantidad ésta que deberá ser prudencialmente calculada por el Juzgado de la causa, en razón de que es posible aplicar el método indexatorio en aquellos casos de obligaciones que deben ser pagadas en dinero, pero siempre que el deudor haya incurrido en mora, siendo éste el criterio adoptado para la determinación de la procedencia de la indexación y, en este caso es evidente e indiscutible que el deudor ha incurrido en mora, y así pide sea declarado. CUARTO: En pagar las costas procesales, las cuales establece en un treinta por ciento (30%), del monto demandado, las cuales están conformadas por los costos, gastos y los honorarios profesionales.

      -que de conformidad con lo previsto en el Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, solicita se decrete medida de embargo preventivo sobre bienes muebles o cantidades de dinero propiedad de la ciudadana S.J.O.D.P..

      -que solicita esa medida por cuanto no conoce otros bienes inmuebles propiedad de la demandada distintos a los señalados.

      -que con respecto a la parcela de terreno identificada como LOTE B-3 que forma parte del lote “B” que tiene una superficie de cuatro mil doscientos sesenta y ocho metros cuadrados con cuatrocientos y un centímetros de metros cuadrados (4.268,401 Mts²), no puede ser objeto de venta, por cuanto está a la orilla del mar y se debe respetar las normas de ambiente y marítimas establecidas. Que tanto es así que la empresa que compró la parcela de 16.852,450 mts² no adquirió la de 4.268,401, a pesar que se promocionaban ambas. De allí que no es procedente solicitar la medida de prohibición de enajenar y gravar como debería corresponder, sobre dicha parcela de terreno que aún continua a nombre de la representada.

      -que con los recaudos consignados se demuestra el derecho que se reclama, de allí que se cumplen con los dos (2) requisitos de procedencia de esa preventiva: “el fumus bonis iuris” y el “periculum in mora”.

      -que dando cumplimiento a lo establecido en los artículos 33 y 38 del Código de Procedimiento Civil, y a los solos efectos de determinar la competencia por la cuantía estima la presente demanda en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), cantidad equivalente a CINCO MIL SEISCIENTOS SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (5.607 U.T).

      -que por último, solicita que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y sea declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley, y que de manera inmediata se proceda a decretar la medida de embargo preventivo sobre bienes muebles que oportunamente señalará, por cuanto se corre el riesgo de que la demandada se insolvente y así no pagar las cantidades demandadas y se le causarían daños irreparables a su representada.

      Por su parte en fecha 04-06-2014 (f. 55 al 76) el abogado A.J.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 57.483, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana S.J.O.D.P., consignó escrito de contestación a la demanda interpuesta en contra de su representada y asimismo reconviene a la parte actora por NULIDAD ABSOLUTA DE DOCUMENTO, alegando lo siguiente:

      -que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda de cumplimiento de contrato de autorización de venta con exclusividad, propuesta en su contra por la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A.,

      -que es absolutamente cierto que en fecha 14 de agosto de 2.013, la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., celebró con su representada S.J.O.D.P., un contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD de un inmueble de su propiedad conformado por dos (02) lotes de terreno, distinguidos estos como LOTE A-3 y LOTE B-3, respectivamente, ubicados ambos en el caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio Arismendi del estado Bolivariano de Nueva Esparta, y los cuales se encuentran comprendidos individualmente dentro de los siguientes linderos y medidas: LOTE A-3, forma parte del LOTE “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTÍMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts2), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de F.L.. Y LOTE B-3, LOTE B-3, forma parte del lote “B”, tiene una superficie de cuatro mil doscientos sesenta y ocho metros cuadrados con cuatrocientos y un centímetros de metros cuadrados (4.268.401 Mts²), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el Lote B-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.; SUR: Con el LOTE B-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A., ESTE: Con riberas del M.C.; OESTE: en sesenta y un metros con treinta centímetros (61,30 Mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, cuyas demás características constan en el documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.e.N.E., en fecha 15 de marzo de 2.004, anotado bajo el Nº 27, folios 311 al 315, Tomo Noveno, Protocolo Primero, Primer Trimestre de ese año.

      -que también es muy cierto, que dicho contrato a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.147 del Código Civil, se encuentra viciado de nulidad absoluta y así pide a este Tribunal sea declarado, toda vez que el consentimiento dado por su mandante en la celebración del mismo, fue producto de un error de derecho totalmente desconocido por esta y el que, por el amplio conocimiento en la materia y por lo especializado de esta en el ramo inmobiliario, presume debía ser conocido por la empresa UNOCASA 2, C.A., puesto que uno de los lotes de terrenos que conformaban el inmueble cuya venta con exclusividad le fue dado por su mandante a la señalada empresa, específicamente el identificado como lote B-3, se encuentra sujeto a una prohibición legal de enajenar, por el Ministerio del Ambiente, quienes han establecido una prohibición expresa de vender o enajenar bajo cualquier forma, inmuebles ubicados a orillas del mar, es decir, en la zona de protección costera, y este lote era uno de ellos, por lo que era obvio y evidente que dicho inmueble no podía ser objeto de venta alguna por parte de la inmobiliaria no de ninguna otra persona, la cual, era la única causa del contrato de autorización de venta con exclusividad en cuestión, y por ende, al existir esa prohibición legal en comento y que ha sido confesado, aceptada y reconocida por la demandante de autos en su libelo de demanda, específicamente en el capítulo del mismo destinado a las Medidas Preventivas, donde esta señala lo siguiente: (…) es obvio y evidente entonces, que el contrato en referencia se encuentra viciado de nulidad absoluta por existir el vicio en el consentimiento aquí señalado.

      -que es igualmente cierto que en el viciado contrato de autorización de venta con exclusividad, se establecieron las condiciones que regirían la venta del identificado inmueble; pero expresamente niega, rechaza y contradice que dichas condiciones en comento, luego serían explanadas más detalladamente en el respectivo documento de opción de compra-venta, que se suscribiría con el futuro comprador, tal como erradamente lo señala la demandante en su libelo de demanda; más aún cuando jurídicamente sería ilógico, absurdo, ilegal e inaceptable que el futuro comprador quedara obligado o comprometido al cumplimiento de unas condiciones y obligaciones que se le impusiera el acatamiento y cumplimiento de una serie de condiciones y obligaciones convenidas y aceptadas por personas destinadas a este, y las que el mismo nunca aceptó en forma alguna, y he aquí la justificación y fundamentación del hecho aquí negado por esa defensa.

      -que es cierto y así lo reconoce, que su representada le haya encomendado de manera exclusiva a la empresa UNOCASA 2, C.A., por un lapso de seis (6) meses (180 días continuos), contados desde la fecha de su firma, es decir desde el día 14 de agosto de 2013, hasta el día 14 de febrero de 2014, (ambas fechas inclusive), la venta de los pre-identificados lotes de terrenos (LOTE A-3 y LOTE B-3); asimismo es cierto que el precio de venta de los aludidos inmuebles, se había fijado en esa oportunidad en la suma de bolívares doce mil, (Bs. 12.000.000,00), (sic), ya este fue el precio que por sugerencia de la demandante de autos, es decir, la empresa UNOCASA 2, C.A., se estipuló en principio y al cual su representada aceptó estipular, pues que la misma, no obsta que desconocía a ciencia cierta el valor real de dicho inmueble, consideró que dicho precio era el más adecuado para la venta, toda vez que el mismo era una sugerencia que provenía de la empresa UNOCASA 2, C.A., quien se supone es una empresa reconocida y especializada en la materia inmobiliaria, y por lo tanto conocedora plena de los precios, condiciones y estipulaciones reales, necesarias y útiles para llevar a cabo la venta de los inmuebles en referencia; y si a ello se le suma el desconocimiento de su mandante sobre la materia, era entonces más que obvio, que el mismo sería el precio que en definitiva sería convenido para dicha operación de compraventa, tal y como en efecto se estipuló.

      -que de igual manera es cierto y así lo reconoce, que su mandante la ciudadana S.J.O.d.P., convino y aceptó pagar por concepto de comisión sobre o por la venta de ambos lotes de terrenos (LOTE B-A y LOTE B-3), la cantidad equivalente al cinco por ciento (5%), sobre el monto (precio) total de la venta del inmueble antes señalado y que valga recalcar, está conformado por dos lotes de terrenos identificados como Lote A-3 y Lote B-3, identificados con anterioridad en el presente documento, y no por uno solo de estos; pero más real y cierto es aún, el hecho de que el referido porcentaje de comisión del cinco por ciento (5%), era y es, sobre el monto (precio) total de la venta del inmueble en cuestión, que como ha venido señalando, se encuentra conformando por dos (2) lotes de terrenos (Lote A-3 y Lote B-3), y no por uno solo de ellos, lo que el pretendido porcentaje del cinco por ciento (5%), no era, ni lo es, porque así no se fijó ni se convino entre las partes contratantes, sobre la cantidad de doce Millones Bolívares (Bs. 12.000.000.00), sino como reza expresamente el contrato, sobre el monto total de la venta del inmueble, por lo que mal puede pretender ahora la demandante de autos, que se le pague por concepto de comisión el cinco por ciento (5%) de dicha cantidad, cuando de manera expresa convino con su mandante, en que el porcentaje en comento sería sobre el monto total de la venta y no sobre el precio de Bs. 12.000.000 que de manera referencial fue fijado en el contrato de Autorización de Venta con Exclusividad.

      -que es cierto y así lo reconoce, que la empresa UNOCASA 2, C.A., quedó autorizada a retener sus comisiones por concepto de servicios inmobiliarios prestados, una vez que el comprador haga entrega de la cantidad de dinero requerida para el acto de reserva del inmueble, el cual debería ceñirse a las condiciones especificadas en ese documento.

      -que asimismo es cierto y lo reconoce, que la comisión sería igualmente reconocida a la empresa UNOCASA 2, C.A., aún cuando la venta se llevase a cabo por el propietario dentro del período de vigencia del contrato de autorización de venta con exclusividad celebrado por ambas partes, e igualmente es cierto, que en el contrato en cuestión, se convino, específicamente en el literal e) del mismo, que dicho contrato de autorización de venta con exclusividad, quedaría prorrogado de forma automática y secuencial por el mismo tiempo y las mismas condiciones si no se notificara por escrito con 15 días de anterioridad al vencimiento de la autorización la intención por parte del propietario de no prorrogar el mismo.

      -que cabe señalar que dicha prorroga no se suscitó, es decir, no se produjo, llevó a cabo, toda vez que su mandante, en fecha 30 de enero de 2014, es decir, quince (15) días antes del vencimiento del tantas veces mencionado contrato de autorización de venta con exclusividad, ya este expiraba el día 14 de febrero de 2014; dirigió y entregó a UNOCASA 2, C.A., Inmobiliaria Europea, una comunicación expresa en la cual, le manifestaba a la misma su deseo de no prorrogar, dicho contrato de autorización por razones estrictamente personales, tal y como se evidencia de la documental que la demandante de autos acompañó a su libelo de demanda marcada con la letra “L”, y que da por reconocida en este acto en nombre de su mandante.

      -que desconoce y por lo tanto lo niega y rechaza, que la empresa UNOCASA 2, C.A., haya realizado promoción alguna del inmueble cuya venta se le comisionó y como se ha venido señalando, está conformado por dos (2) lotes de terrenos, identificados como lote A-3 y lote B-3; por tal motivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desconoce, rechaza, contradice e impugna los recortes de avisos clasificados que fueron consignados por la demandante de autos junto con su libelo de demanda, marcados con las letras “C, D, E, F, G, y H”, y que presuntamente aparecieran publicados en del (sic), Diario S.d.M., durante los mes (sic) de Agosto, Septiembre y Octubre de 2013.

      -que asimismo, desconoce, rechaza e impugna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la copia que fue acompañada por la demandante junto con su libelo de demanda, marcado con la letra “I”, y que presuntamente evidencia una supuesta publicación y promoción del aludido inmueble en la página Web: www.unocasa2.com,

      -que de igual manera, conforme a lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desconoce, rechaza, e impugna las hojas de control de citas, consignadas con la letra “J”, y de las cuales se evidencia supuesta y presuntamente que la empresa actora mostró personalmente el inmueble que le había sido encomendado por su mandante para la venta con exclusividad.

      -que es cierto y así lo reconoce, que la ciudadana S.J.O.D.P., vendió por sus propios medios a la sociedad mercantil DESARROLLOS TURISTICOS AAA, C.A., (…) UNICA Y EXCLUSIVAMENTE el inmueble identificado como LOTE A-3, el cual, además de formar parte integrante del inmueble que le había sido encomendado en venta con exclusividad a la demandante de autos, forma parte del Lote “A”, ubicado en el caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado, con una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTÍMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts²), y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de F.L.; es decir, que es cierto que su mandante, en fecha 12 de Diciembre de 2013, vendió por su propios medios a la empresa DESARROLLOS TURISTICOS AAA, C.A., UNO SOLO DE LOS DOS (2) LOTES DE TERRENOS y no los dos lotes (Lote A-3 y Lote B-3), en su totalidad y que en su conjunto conformaban el inmueble que su poderdante le había encomendado en venta con exclusividad a la empresa UNOCASA 2, .C.A., venta ésta que valga señalar, se llevó a cabo por el único, cierto y real precio de BOLIVARES UN MILLON SEISCIENTOS MIL (1.600.000,00), y más ningún otro precio, que su mandante recibió de manos de la compradora, mediante dos cheques, el primero, del Banco Bicentenario, cheque Nº 9728008, cuenta Nº 01750318900071319439, por bolívares Quinientos mil (Bs. 500.000,00), y el otro del mismo banco, cheque Nº 00001742, cuenta Nº 01750460620070690625, por bolívares un millón ciento mil (Bs. 1.100.000,00).

      -que esa operación de compraventa antes dicha, quedó registrada en la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E.N.E., en fecha 12 de diciembre del año 2013, anotado bajo el Nº 2013.1174, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 393.15.1.1.3701 y correspondiente al Libro de Folios Real del año 2013, tal y como consta del documento de compraventa que en copias certificadas habían sido consignadas por la demandante junto con su libelo de demanda, marcado con la letra “K” y el cual reconoce y acepta como cierto.

      -que niega, rechaza y contradice, que la ciudadana S.J.O.D.P., haya incumplido con el compromiso de pago de la comisión del cinco por cuento (5%), a su representada (sic), tal y como se convino en los literales a) de los casos en los que también será reconocida la comisión del contrato de autorización de venta con exclusividad; puesto que ha sido la demandante de autos la que se ha negado a recibir el pago del cinco por ciento (5%) sobre el monto total de la venta a que se encontraba obligada su poderdante conforme a lo estipulado en el referido contrato de autorización de venta con exclusividad, y que en este caso en concreto asciende a la suma de bolívares ochenta mil, (Bs. 80.000,00), ya que el precio total de la operación de compraventa llevada a cabo por su representada por sus propios medios de uno solo de los lotes de terrenos (lote A-3), que conformaban el inmueble objeto del citado contrato, fue de bolívares un millón seiscientos mil (Bs. 1.600.000, 00), y no un precio distinto a este, como errada y absurdamente lo pretende hacer ver la demandante de autos en su libelo de demanda; ya misma pretende recibir de su mandante, la suma de bolívares seiscientos mil (Bs. 600.000, 00), que es el monto resultante de calcular el cinco por cinto (5%), de comisión sobre la suma de bolívares Doce Millones (Bs. 12.000.000, 00), que inicialmente fue fijado por las partes contratantes como precio referencial del contrato de autorización de venta con exclusividad, suscritos por estos; no obstante y muy a pesar que la venta efectuada por sus propios medios por su mandante, ni se llevó a cabo por este monto, ni tuvo como objeto ambos lotes de terreno (Lote A-3 y Lote B-3), sino uno de ello, el identificado como lote A-3, y muy a pesar igualmente, que en el referido contrato no se llegó a estipular en forma alguna, que si la venta en cuestión se efectuaba por un precio mayor o menor al fijado en el contrato, su mandante estaría obligada igualmente a pagar el Cinco por Ciento (5%) sobre la base de los citados Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000.00), o sea, que esa situación no fue prevista en forma alguna por las partes contratantes en el mencionado Contrato de Autorización de Venta con Exclusividad suscrito por ellas; por lo que mal puede pretender la parte actora, exigir u obligar a su mandante a que cumpla con un pago de Bolívares seiscientos Mil (Bs. 600.000,00) por concepto del Cinco por ciento (5%) de comisión, cuando dicha obligación en estos términos no ésta previsto en forma alguna en las condiciones del mencionado contrato, y menos aun cuando no existe una norma o disposición legal que lo obligue a ello.

      -que niega, rechaza y contradice, que sea cierto que el documento de compraventa, antes indicado, se demuestre en forma alguna que la ciudadana S.J.O.D.P., haya negociado directamente la venta del inmueble, por la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00), puesto que dicha documental tan solo da por demostrado la celebración de una operación de compraventa entre la ciudadana S.J.O.d.P. y la Sociedad Mercantil “ Desarrollos Turísticos AAA, C.A.” , sobre un inmueble identificado como Lote A-3, cuyas características y demás especificaciones constan igualmente en dicho documento; y que el precio de dicha operación de compraventa allí contenida es la suma de BOLIVARES UN MILLON SEISCIENTOS MIL (Bs. 1.600.000,00) y mas ningún otro; pero en ningún momento demuestra o da por demostrado en forma alguna que esa negociación se hizo en forma directa o por medio de interpuesta persona, como erradamente lo señaló la parte actora en su libelo de demanda.

      -que también es igualmente falso y por lo tanto niega, rechaza y contradice que el precio convenido y pagado en la mencionada operación de compraventa por la compradora a su poderdante, y que asciende a la suma de Bolívares Un Millón Seiscientos Mil (Bs. 1.600.000,00), sea irrisorio, ya que en primer lugar, el precio de Bs. 12.000.000,00, fijado inicialmente en el contrato de “Autorización de Venta con Exclusividad” celebrado entre ambas partes, era un precio referencial y no fijo o único, puesto, que dicho precio referencial no impedía ni limitaba en forma alguna, la posibilidad de que a los fines de lograr la venta del inmueble en cuestión, se pudiera fijar un precio menor o mayor al estipulado en dicho contrato, por lo que mal puede pretender la actora de autos, que su mandante diera en venta un solo lote de terreno de los dos que conforman el inmueble objeto del contrato en cuestión por un precio igual o mayor al fijado en dicho contrato de manera referencial cuando la venta, y menos aun cuando dicha venta tan solo se hizo por un solo lote y no por los dos lotes; en segundo lugar, se debe tomar en cuenta que dicho precio se pagó tan solo por uno solo de los dos (2) lotes de terrenos que conforman el inmueble que se le encomendó en venta con exclusividad a la parte actora, es decir, que dicho precio se pagó solamente por el Lote A-3 y no por los dos lotes que conforman el inmueble encomendado, por lo que mal puede pretender la actora que se fijara como precio de venta de dicho lote ( Lote A-3) el precio que de manera referencial se estipuló en el contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda, cuando este precio se fijó referencialmente por dos lotes de terreno y no por uno solo, y en tercer lugar, señala que es falso que el precio de Bs. 1.600.000,00, pagado por la empresa Desarrollo Turístico AAA, C.A., a su mandante por la compra del lote de terreno identificado como Lote A-3, sea irrisorio y por lo tanto capaz de despertar suspicacia en la demandante, cuando la oferta de bienes y servicios, y de bienes muebles e inmuebles, se encuentra regulada y controlada por el novísimo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Precios Justos, quien además de establecer los precios de ventas de los inmuebles, limita y regula igualmente los márgenes de ganancias de dichas ventas, por lo que es ilógico pensar que el mencionado Lote A-3, deba y pueda venderse por un valor de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00), a sabiendas que ello puede significar y constituir un ilícito penal.

      -que es falso, y por lo tanto niega, rechaza y contradice que la ciudadana S.J.O.d.P., haya querido en oportunidad alguna aumentar el precio de venta del inmueble en comento a la cantidad de Bs. 18.000.000,00.

      -que niega, rechaza y contradice, que su poderdante, se encuentre incursa en causal alguna de INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE AUTORIZACION DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD y, que conforme a ello, la misma se encuentra obligada al estar sujeta al pago de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), por concepto “supuestamente” del CINCO POR CIENTO (5%) de la venta efectuada por su mandante por sus propios medios; y menos aún, cuando el Cinco por Ciento (5%) de la suma de Bolívares Un Millón Seiscientos Mil (Bs. 1.600.000,00) que fue el precio pagado a su poderdante por la empresa compradora del lote de terreno identificado como Lote A-3, es la suma de Bolívares Ochenta Mil (Bs. 80.000,00), los cuales, valga decir, la demandante de autos se ha negado a recibir en todo momento.

      -que niega, rechaza y contradice que con base al contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, se pueda demandar a su representada para que en su condición de propietaria pague a la demandante de autos, la cantidad de Bolívares Seiscientos Mil (Bs. 600.000,00), por concepto de comisión del Cinco por Ciento (5%) del precio total de la venta del lote de terreno identificado como Lote A-3; y menos aún, cuando el precio de venta real y verdadero de dicho lote de terreno, fue la suma de Bolívares Un Millón Seiscientos Mil (Bs. 1.600.000,00) y no la suma de Bolívares Doce Millones ( Bs. 12.000.000,00), como lo pretende hacer ver la demandante de autos.

      -que niega, rechaza y contradice que su mandante deba o tenga que pagar a la empresa UNOCASA 2, C.A., las cantidades de dinero que se indican en el petitorio, toda vez que dicha suma no representa en forma alguna el Cinco por Ciento (5%) del precio de venta total y definitivo del lote de terreno identificado como Lote A-3, que asciende a la suma de Bolívares Un Millón Seiscientos Mil (Bs. 1.600.000,00).

      -que de acuerdo a lo señalado y especialmente a lo referido al precio de venta del único lote de terreno (lote A-3) vendido por su mandante, puede señalar contundentemente que NO PROCEDE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO INCOADA POR LA DEMANDANTE DE AUNTOS EN CONTRA DE SU MANDANTE, porque, por una parte, en el contrato de Autorización de venta con Exclusividad celebrado entre las partes, en ningún momento se estipuló que su poderdante debía pagar a la empresa UNOCASA 2, C.A., la suma de Bolívares Seiscientos Mil ( Bs. 600.000,00), si ésta vendía por sus propios medios parte del inmueble encomendado a la misma para su venta con exclusividad; sino que en dicho contrato lo que se estipuló fue que su mandante, debía pagar a la empresa Unocasa 2, C.A., por concepto de comisión el Cinco por Ciento (5%) del precio tal de la venta del total del inmueble en cuestión, y no la suma fija y única de Bs. 600.000,00; y en segundo lugar porque el precio de venta del único lote de terreno (lote A-3) que dio en venta a su mandante por sus propios medios, no se vendió por suma de Bolívares Doce Millones (Bs. 12.000.000,00), sino que este se vendió por el precio único, real y cierto de Bolívares Un Millón Seiscientos Mil (Bs. 1.600.000,00), tal y como consta en el documento público de compraventa celebrado entre su mandante y la empresa Desarrollo Turístico AAA, C.A., protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E.N.E., en fecha 12 de diciembre del año 2013, anotado bajo el N° 2013.1174, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 393.15.1.1. 3701 y correspondiente al Libro de Folios Real del año 2013, tal y como consta del documento de compraventa que en copias certificadas fuese consignado por la demandante de autos junto con su libelo de demanda, marcado con la letra “K”, y que en este acto reconoce y acepta como cierto; todo lo cual, trae como consecuencia que la propietaria, ciudadana S.J.O.d.P. no se encuentra en situación de incumplimiento del contrato de Autorización de venta con exclusividad del inmueble conformado por los lotes de terreno A-3 y B-3 y, por consiguiente, NO PROCEDE LA ACCION DE CUMPLIMIENTO incoada por la parte actora, a tenor de lo dispuestos en el articulo 1.264 del Código Civil, que señala que las obligaciones deben ser cumplidas tal y como han sido aceptadas o convenidas para ello, y en este caso en concreto, su mandante no se obligó en forma alguna a pagar la suma de Bs. 600.000,00, SINO QUE SU ÚNICA OBLIGACIÓN FUE LA DE PAGAR A LA EMPRESA UNOCASA 2,C.A., UNA COMISION DEL CINCO POR CIENTO (5%) SOBRE EL PRECIO TOTAL DE VENTA DEL INMUEBLE CONFORMADO POR LOS LOTES DE TERRENO IDENTIFICADOS COMO LOTE A-3 Y LOTE B-3, y es solo a ello, lo único que en todo caso se encuentra obligada, y siendo cierto, que el precio tal de la venta de la parte del inmueble en referencia, fue la suma de Bs. 1.600.000,00, entonces lo único a que la misma se encuentra obligada por concepto de dicha comisión, es a la suma de Bolívares Ochenta Mil (Bs. 80.000,00) y a mas ningún otra cantidad, y si no hay o no existe, el incumplimiento señalado por la parte actora en su libelo de demanda, es obvio entonces que no proceda el cumplimiento demandado por la empresa en comento en contra de su mandante, siendo obligatorio entonces la declaratoria SIN LUGAR de dicha acción de cumplimiento y así pide que lo decida el Tribunal en la definitiva.

      -que para que no quede duda alguna de la intención de su representada de pagar a la demandante de autos, la comisión convenida en el Contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, muy a pesar que se ha sostenido en este escrito de contestación, la nulidad e inexistencia del contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, por adolecer el mismo de uno de los requisitos de existencia del contrato, como la ausencia de vicios de consentimiento; consigna para cancelarle a la demandante la comisión del Cinco por Ciento (5%) de la cantidad de Bolívares Un Millón Seiscientos Mil (Bs. 1.600.000,00), que fue el único precio total, real y definitivo recibido por su poderdante por la venta del inmueble constituido por el lote de terreno identificado como lote A-3; conforme a lo convenido en el aludido contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, que cursa a los autos de este expediente, y también ex artículo 531 del Código de Procedimiento Civil (sic); LA CANTIDAD DE OCHENTA MIL (Bs. 80.000.00).-

      -que ese pago lo hace mediante cheque de gerencia N° 00023051, librado el 03 de junio de 2013 contra la entidad bancaria BANESCO, a nombre de la empresa UNOCASA 2, C.A., plenamente identificada en autos, el cual, acompañó a la presente en su forma original junto con copia simple del mismo, para que esta sea agregada al expediente, mientras dicho original sea guardado en la caja de seguridad de este Tribunal.-

      -que niega, rechaza y contradice que la demandada, no se haya comunicado con los representantes de la empresa “UNOCASA 2, C.A.”, ni con sus vendedores, para participar que quería revocar la autorización de Venta Con Exclusividad del Inmueble aquí identificado; pues, como consta de la documental que la demandante a anexado al libelo de la demanda marcado con la letra “L”, y que reconoce en este acto como cierta y verdadera , en dicha documental, de manera clara y precisa se observa que su representada, en fecha 30 de enero de 2014, sí le comunicó a la empresa demandante su decisión de NO PRORROGAR la autorización dada a la misma para la venta de inmueble en cuestión.

      -que niega, rechaza y contradice, que su representada haya vendido por sus propios medios parte del inmueble encomendado para la venta con exclusividad a la empresa UNOCASA 2, .C.A., para no pagar a la misma la comisión acordada, pues, dicha venta la realizó esta por sus propios medios, en virtud de que la compradora en referencia contactó personalmente a la demandada, para que esta le diera en venta el lote de terreno identificado como lote A-3, que es parte integrante del inmueble que su poderdante le encomendó a dicha empresa para su venta con carácter de exclusividad.

      -que niega, rechaza y contradice, que la acción de cumplimiento de contrato incoada en contra de su mandante por la empresa UNOCASA 2, C.A., pueda o deba ser sustentada en el derecho invocado por la demandante en su libelo de demanda.

      -que niega, rechaza y contradijo, que en su condición de propietaria, haya incumplido con el contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, del inmueble antes identificado, de fecha 14 de agosto de 2013, puesto que en el referido contrato no se estipuló en forma alguna la obligación que pretende la demandante de autos cumpla su representada, como lo es el pago de la suma de Bolívares seiscientos mil (Bs. 600.000,00), por concepto de comisión; ya que la obligación contraída por su mandante en dicho contrato es la de pagar una comisión del cinco por ciento (5%), del precio total del precio de venta del inmueble, y no, como ha venido señalando, la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.00.00), que es el cinco por ciento (5%), de los doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00), que se fijaron en el referido contrato, como precio referencial de venta del aludido inmueble.

      -que niega y rechaza, que se su representada encuentre obligada a pagar a la parte actora, la cantidad de Bolívares Seiscientos Mil (Bs. 600.000,00), monto equivalente a la comisión de cinco por ciento (5%) del precio total del inmueble establecido en el contrato de exclusividad, ni ninguna otra cantidad de dinero, ni por concepto de indexación, ni por concepto de costas.

      -que niega, rechaza y contradice, que su mandante deba pagar cantidad alguna, previa la corrección monetaria, es decir, pagar la diferencia del valor de la moneda hasta el momento de la cancelación definitiva de la deuda, y más aún niega y rechaza que el Tribunal deba calcular prudencialmente dicha indexación.

      -que niega y rechaza que su representada se encuentre obligada al pago de las costas del proceso, y menos que éstas puedan o deban ser establecidas en un treinta por ciento (30%) del monto demandado.

      RECONVENCIÓN:

      -que de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil interpone en contra de la sociedad mercantil UNOCAS 2, C.A., RECONVENCIÓN, en los siguientes términos.

      -que tal como se ha señalado y reconocido, en fecha 14 de agosto de 2013, su representada S.J.O.D.P., (…) celebró con la sociedad mercantil UNOCASA 2, .C.A., (…), sendo contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, de un inmueble de su propiedad, conformado por dos (02) lotes de terreno, distinguidos estos como LOTE A-3 Y LOTE B-3, respectivamente, ubicados en el caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E. y los cuales se encuentran comprendidos individualmente dentro de los siguientes linderos y medidas: LOTE A-3, forma parte del LOTE “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTÍMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts²), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de F.L.. Y LOTE B-3, LOTE B-3, forma parte del lote “B”, tiene una superficie de cuatro mil doscientos sesenta y ocho metros cuadrados con cuatrocientos y un centímetros de metros cuadrados (4.268.401 Mts2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el Lote B-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.; SUR: Con el LOTE B-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A., ESTE: Con riberas del M.C.; OESTE: en sesenta y un metros con treinta centímetros (61,30 Mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, cuyas demás características constan en el documento de propiedad protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.e.N.E., en fecha 15 de marzo de 2004, anotado bajo el nro. 27, folios 311 al 315, Tomo Noveno, Protocolo Primero, Primer Trimestre de ese año. Cuya autorización es de fecha 14 de agosto de 2.013.

      -que las relaciones comerciales y personales entre su representada y la empresa UNOCASA 2, .C.A, (a través de sus representantes y vendedores) siempre fueron sumamente cordiales y de mutuo respecto; por lo que ciertamente no se explica su representada, cómo es posible que la referida empresa hubiese podido incoar en contra de su poderdante una acción de cumplimiento de contrato que tiene como pretensión principal el pago de la suma de Bolívares Seiscientos mil (Bs. 600.000, 00), cuando la misma bien sabe, que además de que dicha cantidad de dinero no es, no fue una de las obligaciones contractuales adquiridas por su mandante para con ella con en la celebración del aludido contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, puesto que la obligación en concreto se limitaba a pagar un cinco por ciento (5%), del precio tal de la venta del inmueble; sabe igualmente, que el precio de venta por el cual se llevó a cabo la venta del único lote (A-3) vendido por sus propios medios por su mandante, fue la suma de Bolívares un millón seiscientos mil (Bs. 1.600.000,00), que a los fines del cinco por ciento (5%), de comisión a que se encuentra obligada su mandante, representa la cantidad de bolívares ochenta mil (Bs. 80.000,00), y no la suma de bolívares seiscientos mil (Bs. 600.000, 00) que esta pretende; pero más insólito aún es que incoara dicha acción de cumplimiento del mencionado contrato de autorización de venta con exclusividad, a sabiendas que dicho contrato se encuentra viciado de NULIDAD ABSOLUTA, toda vez que el consentimiento dado por su mandante, la ciudadana S.J.O.d.P., para la celebración de dicho contrato, se encuentra viciado por un error de derecho, toda vez que la causa única y principal que movió a su mandante en la celebración de dicho contrato, era la venta de los lotes de terrenos identificados como lote A-3 y Lote B-3, y por consiguiente obtener el pago del precio de los mismos; pero tal y como lo reconoce, acepta y confiesa la demandante en su libelo de demanda, específicamente en el capítulo del mismo destinado a la solicitud de la medida cautelar, cuando señala lo siguiente (…) , lo cual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 de la Constitución Nacional y Artículo 9 del decreto con Fuerza de Ley de las Zonas Costeras y demás Espacios Acuáticos; la venta del lote identificado como lote B-3, que se encuentra dentro del área protegida de la zona costera de playa Guacuco, no se puede ni se podrá llevar a cabo en ningún momento, como consecuencia de las disposiciones antes mencionadas (Artículo 12 de la Constitución Nacional y Artículo 9 del decreto con Fuerza de Ley de las Zonas Costeras y demás Espacios Acuáticos); siendo entonces conforme a ello, que la única y principal causa de su representada para la celebración de dicho contrato, es de imposible cumplimiento como consecuencia de las disposiciones legales antes mencionadas, y como tal es evidente entonces la existencia del vicio del consentimiento conocido como error de derecho, el cual, presume y esta casi seguro era conocido por la empresa UNOCASA 2, C.A., toda vez que la misma, por ser una empresa especialista en la materia inmobiliaria y desenvolverse en el medio inmobiliario, ha debido tener conocimiento que existían disposiciones legales que impedían la venta del lote de terreno identificado como lote A-B, y no obstante ello, en ningún momento se lo comunicó a su representada, permitiendo así que ésta suscribiera con ella un contrato de autorización de venta con exclusividad, sobre un inmueble del cual, formaba parte este lote de terreno identificado con lote B-3, que en virtud de lo antes dicho no podría ser vendido en ningún momento; conformando todo esto, la existencia de error de derecho esencial que vicia el consentimiento dado por su mandante en la celebración del referido contrato de autorización de venta con exclusividad, y por ende vicia dicho contrato de una nulidad absoluta, la cual pide al Tribunal se sirva declararlo.

      -que conforme a lo antes dicho es obvio entonces que de haber sabido su mandante que existían disposiciones legales que impedían cualquier acto de disposición del lote de terreno identificado como LOTE A-3, en ningún momento hubiese celebrado con la empresa en referencia el mencionado contrato de autorización de venta con exclusividad que en fecha 14 de agosto de 2013, celebró con la misma, o por lo menos la hubiese limitado a uno solo de los lotes de terrenos identificados en el mismo, como sería el caso del lote de terreno identificado como lote A-3, y por ende, el precio de venta referencia fijado en dicho contrato hubiese sido uno menor, al igual que lo hubiese sido el porcentaje de comisión convenido con dicho contrato; pero al no ser ello así, es mas que obvio y evidente que en el contrato de autorización de venta con exclusividad celebrado por su mandante con la referida empresa, no se cumplieron, no se llenaron los requisitos de existencia del contrato que exige el artículo 1.141 del Código Civil, puesto que el consentimiento dado por su mandante en el referido contrato, adolece de uno de los vicios del consentimiento que contempla el artículo 1.146 del Código Civil vigente, y muy específicamente el artículo 1.147 ejusdem; todo lo cual, hace que el aludido contrato sea nulo y así pide al Tribunal se sirva declararlo; toda vez que dicho vicio, a los fines de darle validez o reconocimiento a dicho contrato no puede ser subsanado ni corregido por las partes contractuales, en virtud de tratarse de normas de orden público e interés general que no pueden ser omitidos y que imposibilitan un acatamiento o cumplimiento distinto al allí contenido.

      -que fundamenta la reconvención propuesta en las disposiciones legales contenidas en los artículos 1.141, 1.142, 1.146 y 1.147 del Código Civil.

      -que por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestos, en nombre y en representación de la ciudadana S.J.O.D.P., propone demanda de mutua petición o reconvención contra la actora, sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., para que declare, acepte y reconozca, o en su defecto ello, sea declarado por el Tribunal lo siguiente: PRIMERO: que el contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, suscrito privadamente entre esta y su mandante, en fecha 14 de agosto de 2013, es NULO DE NULIDAD ABSOLUTA, y mediante el cual se le encomendó a la empresa UNOCASA 2, C.A., la venta de un inmueble de su propiedad conformado por dos (02) Lotes de Terreno, distinguidos estos como LOTE A-3 Y LOTE B-3, ubicados en el Caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E. y los cuales se encuentran comprendidos individualmente dentro de los siguientes linderos y medidas: LOTE A-3, forma parte del LOTE “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTÍMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts²), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los hermanos Malaver y de los sucesores de F.L.. Y LOTE B-3, forma parte del lote “B”, tiene una superficie de cuatro mil doscientos sesenta y ocho metros cuadrados con cuatrocientos y un centímetros de metros cuadrados (4.268.401 Mts²), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el Lote B-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.; SUR: Con el LOTE B-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A., ESTE: Con riberas del M.C.; OESTE: en sesenta y un metros con treinta centímetros (61,30 Mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, cuyas demás características constan en el documento de propiedad protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E.N.E., en fecha 15 de Marzo de 2.004, anotado bajo el Nº 27, folios 311 al 315, Tomo Noveno, Protocolo Primero, Primer Trimestre de ese año. Cuya autorización es de fecha 14 de agosto de 2013. SEGUNDO: que en atención a la nulidad de dicho contrato, su representada no tiene nada que cancelar a la empresa UNOCASA 2, C.A., por concepto de comisión ni por ningún otro concepto. TERCERO: que debe pagar a su representada el monto que resulte de calcular las costas procesales de la reconvención.

      -que estima el valor de la misma en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000, 00), equivalentes a TRES MIL CIENTO CUARENTA Y NUEVE CON SESENTA CENTESIMAS DE UNIDADES TRIBUTARIAS (3.149,60 U.T).

      -que piden que la reconvención sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y declara CON LUGAR en la sentencia definitiva.

      CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

      En fecha 16-06-2014, la abogada B.G.D.A., apoderada judicial de la parte actora reconvenida sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., en la oportunidad procesal correspondiente, consignó escrito de contención a la demanda de mutua petición incoada en contra de sus representada y lo hace en los siguientes términos:

      -que rechaza todo lo alegado por la demandada en su numeral 1.8 por no ser cierto, que a su representada le hayan ofrecido en pago cantidad alguna de dinero. Todo lo contrario, la demandada vendió por su cuenta el inmueble en diciembre de 2013 y en el mes de enero de 2014, le notificó que no deseaba renovar el contero de venta con exclusividad y no le notificó que ella había vendido por sus propios medios y mucho menos le hizo ofrecimiento alguno por concepto de comisión.

      -que ahora de manera desleal y tardía pretende ofrecer el pago de Bs. 80.000 por concepto de pago de comisión, en los términos que ella pretende demostrar y que rechazan totalmente.

      -que insisten en que dicha ciudadana incumplió y por lo tanto debe cancelar la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) monto equivalente a la comisión del cinco por ciento (5%) del precio total del inmueble establecido en el contrato de exclusividad, antes descrito, por la cantidad de Bs. 12.000.000,00.

      -que independientemente que en el documento de venta del inmueble haya establecido el precio de venta en la cantidad de Bs. 1.600.000,00 la demandada debe pagar el monto convenido en la autorización de venta con la exclusividad, por concepto de comisión de Bs. 600.000,00, ya que permitirse este tipo de situaciones, entonces para qué se firman los contratos de exclusividad, si de todas maneras el propietario vende el inmueble por su cuenta y después pretende pagar a la inmobiliaria, el monto que quiera y no el pactado y mucho menos se puede aceptar en el presente caso el precio fijado de Bs. 1.600.000,00, por cuanto a todas luces resulta evidente que ese precio indicado en el documento de venta de fecha 12 de diciembre de 2013 es irrisorio y simulado.

      -que el apoderado de la demandada reconviniente alega que su representada suscribió en fecha 14 de agosto de 2.013, con su representada un contrato de Autorización de Venta con Exclusividad, de un inmueble de su propiedad conformado por dos (2), lotes de terrenos, distinguidos como LOTE A-3 y LOTE B-3, los cuales están suficientemente identificados en este expediente, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones reproduce en este acto y consta en el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.e.N.E., en fecha 15 de marzo de 2004, anotado bajo el Nº 27, folios 311 al 315, Tomo Noveno, Protocolo Primero, Primer Trimestre de ese año, el cual no fue desconocido por la parte demandada reconvenida, por lo que hace plena prueba.

      -que la demandada reconviniente alega que las relaciones comerciales y personales entre ambas partes siempre fueron cordiales y de mutuo respeto, por lo que su representada no debió haberla demandado por cumplimiento de contrato, cuya pretensión principal es el pago de la suma de Bs. 600.000,00. Este hecho es totalmente falso, por cuanto la pretensión de su representada es que la demandada ahora reconviniente cumpla con lo siguiente: 1) en que incumplió en su condición de propietaria, el CONTRATO DE AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, del inmueble antes identificado, de fecha 14 de agosto de 2013, al suscribir por sus propios medios el contrato de venta con terceras personas, estando vigente dicha contrato de autorización y sin haber participado a su representado su voluntad de rescindirlo; en consecuencia debe pagar a su representada la comisión por tales gestiones, ya que ésta si cumplió con su gestión de promotora. 2) Que debe hacer entrega de la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), monto equivalente a la comisión de cinco por ciento (5%) del precio total del inmueble establecido en el contrato de exclusividad, antes descrito, por la cantidad de Bs. 12.000.000,00. Que independientemente que en el documento de venta del inmueble haya establecido el precio de venta en la cantidad de Bs. 1.600.000,00, la demandada reconviniente debe pagar el monto convenido de la comisión de Bs. 600.000,00, por cuanto a todas luces resulta evidente que ese precio indicado en el documento de venta de fecha 12 de diciembre de 2013, es irrisorio y simulado, por cuanto una extensión de terreno de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTIMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts²), en el sector Guacuco, frente al mar y al lado del Edificio “Guacuco Beach” y con uso turístico hotelero y vacacional, jamás tiene el precio que fue indicado en el mencionado documento de Bs. 1.600.000,00), por lo tanto el libelo primigenio y en esta oportunidad su representada se reserva el derecho de ejercer las acciones legales correspondientes a los fines de demostrar la ilicitud cometida en esta operación de venta. 3) Solicita que las cantidades demandadas deben ser pagadas, previa la corrección monetaria, es decir debe pagar la diferencia del valor de la moneda hasta el momento de la cancelación definitiva de la deuda; cantidad ésta que deberá ser prudencialmente calculada por el Juzgado de la causa, en razón de que es posible aplicar el método indexatorio en aquellos casos de obligaciones que deben ser pagadas en dinero, pero siempre que el deudor haya incurrido en mora, siendo éste el criterio adoptado para la determinación de la procedencia de la indexación y, en este caso es evidente e indiscutible que la deudora demandada reconviniente ha incurrido en mora, y así pide sea declarado. 4) En pagar las costas procesales, las cuales establece en un treinta por ciento (30%) del monto demandado, las cuales están conformadas por los costos, gastos y los honorarios profesionales. De allí pues que ese es el petitorio claro de su representada y, no como lo indica la reconvención que es el cobro de Bs. 600.000,00, por tal razón niega tal pedimento.

      - que niega, rechaza y contradice que el monto por concepto de comisión del 5% se limitaba sólo a la venta del inmueble, así lo hiciera por sus propios medios la demandada reconviniente por el precio que quisiera. No, el monto de la comisión es por el precio que fijó voluntariamente la demandada reconviniente en el momento que suscribió la autorización de venta con exclusividad, cuyo instrumento es Ley entre las partes, porque así lo convinieron voluntariamente.

      -que la propietaria leyó totalmente sus cláusulas, estampó su firma y entregó los documentos donde se demostraba que era la dueña del inmueble, por lo tanto el contrato se perfeccionó y su representada comenzó a realizar sus operaciones de corretaje y promoción del inmueble, tal como quedó demostrado con los instrumentos que se consignaron y se ratifican en todas y cada una de sus partes.

      -que el contrato debía cumplirse exactamente como fue convenido: Promover su venta por el precio de Bs. 12.000.000,00, por el lapso de 180 días contados desde el 14 de agosto de 2013 y durante ese lapso, ambas partes quedaron sujetas a dicho contrato y quien lo incumpliera, debía acarrear con sus consecuencias. Lo cual hizo la demandada reconviniente, por lo que está obligada a pagar la cantidad de Bs. 600.000,00, por el 5% de la comisión convenida. Y así pide sea declarado por este Tribunal.

      -que la demandada reconviniente fundamenta su contrademanda, en que su representada sabía que dicho contrato se encontraba viciado de nulidad absoluta, por cuanto ella al dar su consentimiento para la celebración del mismo, lo hizo por un error de derecho, toda vez que la causa única y principal que la movió, era la venta de los lotes de terrenos y por consiguiente obtener el pago del precio de los mismos, pero su representante al solicitar en su libelo en el capítulo de Medidas Cautelares, lo siguiente (…) Para la demandante reconviniente ese argumento es la única prueba de la nulidad del contrato, lo que carece de seriedad y fundamento jurídico.

      -que pretender ahora alegar que incurrió en un error de derecho, porque ella no sabía que dicha parcela no podía ser objeto de venta y que esa condición era del pleno conocimiento de su representada, porque se trata de una inmobiliaria que conoce de terrenos. Esto es inaceptable y más bien resulta infantil tal pretensión, por lo absurda.

      -que el hecho que solicitado la medida de embargo sobre bienes muebles de la demandada reconviniente y no la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, no significa que el contrato sea nulo absolutamente a la hora de solicitar la medida de aseguramiento, se busca la vía más rápida y segura, pero en ningún momento se hizo pensando en que había un engaño por alguna de las partes en el momento en que se recibió la autorización; pensar eso es contradecir la propia voluntad de la demandada reconviniente, quien lo hizo libremente, y entregó a su representada copia del documento de propiedad de ambos terrenos, el cual (…) no fue desconocido por la parte demandada reconvenida (sic), por lo que hace plena prueba.

      -que su representada cuando recibe una autorización de venta con exclusividad para la venta de un inmueble, revisa exhaustivamente el documento de propiedad donde consta que el otorgante de dicha autorización sea la verdadera propietaria y que el inmueble cumpla con los requisitos exigidos por la Oficina de Registro Público competente para la protocolización del documento, además del pago de los impuestos nacionales y municipales, todo lo cual fue debidamente revisado y la propietaria cumplía con todos los requisitos.

      -que su representada durante los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, realizó todas las operaciones para la promoción y venta del inmueble y constantemente cualquiera de los vendedores acudían a la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado, a verificar si el inmueble hubiera sido objeto de venta por parte de la propietaria, sin consultar con su representada y fue así cuando se dio cuenta que el día 12-12-2013 la demandada reconviniente había realizado la operación de venta del inmueble por sus propios medios, para evitar el pago de la comisión del 5% que se había obligado en el contrato de autorización de allí que queda demostrado fehacientemente que quien incumplió en todas y cada una de las partes del contrato, fue la demandada reconviniente y no su representada.

      -que alega la demandante reconviniente que su representada en ningún momento le comunicó que existían normas legales que impedían la venta del lote de terreno identificado como lote A-B y que eso permitió que ella suscribiera un contrato de autorización de venta con exclusividad de un terreno que no podía venderse, lo que conformó la existencia de error de derecho esencial que vicia el consentimiento dado, trayendo como consecuencia la nulidad absoluta del contrato.

      -que su representada actuó de buena fe al recibir dicha autorización y desplegar todas las actividades propias para la promoción y venta del inmueble. Tanto es así que nunca le solicitó otros recaudos, sino los estrictamente necesarios para la protocolización del documento de venta, una vez se consiguiera el comprador, tal como había sido convenido entre las partes.

      -que su representada no hizo incurrir a nadie en tal error, por cuanto la realidad es que recibió la autorización libre y soberana de una propietaria para vender su inmueble y al verificar los documentos presentados por ella, se evidenciaba claramente que fueron adquiridos por ella, que sobre los mismos no recaían medidas ni gravámenes que impidieran su venta y que la misma cumplía con los requisitos exigidos por la oficina de Registro Público y demás autoridades competentes, de allí que de buena fe realizó todas las operaciones relacionadas para dar a conocer por todas las vías posibles dicho inmueble y conseguir una o varias personas naturales o jurídicas interesadas en adquirir dicho inmueble de acuerdo a las condiciones exigidas por la vendedora, establecidas en la Autorización de Venta con Exclusividad.

      -que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes el petitorio de la reconvención, por cuanto su representada no acepta ni reconoce, ni menos que sea declarado por este Tribunal lo siguiente: Ratifica que la autorización de venta con exclusividad cuyo objeto fue la venta constituido por un inmueble conformado por dos (02) lotes de terrenos, distinguidos como LOTE A-3 Y LOTE B-3, ubicados en el Caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E. (…). Cuya autorización es de fecha 14 de Agosto de 2.013, según consta en el documento que ajuntó marcado con la letra “A”, junto con el libelo primigenio, en el cual su representada tiene el carácter de autorizada para gestionar y promocionar la venta del inmueble, plenamente identificado. Siendo que tal documento es total y absolutamente válido y no está viciado de nulidad absoluta como indebidamente pretende hacer demostrar la parte reconviniente, la cual al haber vendido dicho inmueble por sus propios medios a una empresa aquí identificada, estando vigente dicho contrato de autorización y sin haber participado su voluntad de rescindirlo; trayendo como consecuencia que debe pagar a su representada la comisión por tales gestiones, ya que ésta si cumplió con su gestión de promotora.

      -que niega, rechaza y contradice el argumento de la reconviniente que en virtud a la nulidad de dicho contrato, nada tenga que cancelar a su representada, por concepto de comisión ni por ningún otro concepto.

      -que si el contrato es nulo absolutamente, entonces por que junto con la contestación la reconviniente consignó un cheque a favor de su representada por la cantidad de Bs. 80.000, 00, el cual se encuentra en la caja fuerte de este Tribunal. Totalmente contradictorio, así como su argumento de la nulidad absoluta por error de derecho.

      -que ratifica que la reconviniente si debe pagar a su representada las costas procesales del 30% del monto demandado, las cuales están conformadas por los costos, gastos y los honorarios profesionales generados por el presente procedimiento y tal como fueron demandados en el libelo primigenio.

      -que impugna la estimación de la cuantía establecida por la parte reconviniente en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000, 00), por ser insuficiente y no estar ajustada a la presente causa de cumplimiento de contrato.

      -que consideran que la cuantía de la reconvención debe ser la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000, 00), tal como fue indicada en el libelo primigenio, tomando en cuenta que este es el monto establecido del cinco por ciento (5%) de la comisión de la cantidad de doce millones (Bs. 12.000.000, 00), convenidos por la venta del inmueble dado en autorización y por cuanto la demandada reconviniente, lo vendió por su cuenta estando vigente dicha autorización, debe pagar a su representada la comisión completa. Y, en virtud que en fecha 18 de marzo de 2009, El Tribunal Supremo de Justicia dictó la resolución Nº 2009-0006, la cual ordenó entre otras cosas que las demandas deben estimarse en Unidades Tributarias, índica que al hacer la operación aritmética de dividir la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000.00) entre el valor actual de una unidad tributaria que es de ciento veintisiete bolívares (Bs. 127, 00), les da la cantidad de cuatro mil setecientas veinticuatro coma cuarenta y un unidades tributarias (4.724,41 U.T.).

      -que insiste en que las cantidades demandadas deben ser pagadas, previa la corrección monetaria, es decir debe pagar la diferencia del valor de la moneda hasta el momento de la cancelación definitiva de la deuda; cantidad ésta que deberá ser prudencialmente calculada por el Juzgado de la causa, en razón de que es posible aplicar el método indexatorio en aquellos casos de obligaciones que deben ser pagadas en dinero, pero siempre que el deudor haya incurrido en mora, siendo éste el criterio adoptado para la determinación de la procedencia de la indexación y, en este caso es evidente e indiscutible que el deudor ha incurrido en mora, y así pide sea declarado.

      -que deja así contestada y contradicha en todas y cada una de sus partes la reconvención formulada por la parte demandada reconviniente, pidiendo se declare sin lugar en la definitiva la misma y que declare con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley la demanda de cumplimiento de contrato de autorización de venta con exclusividad intentada por su representada.

      ACTUACIONES EN LA ALZADA.-

      Como sustento del recurso de apelación sostuvo la abogada B.G.D.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A. como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:

      -que con las pruebas traídas a los autos por su representada, del escrito de contestación y reconversión y las pruebas aportadas por la demandada reconviniente quedó plenamente demostrado el incumplimiento del contrato de autorización de venta con exclusividad por parte de la demandada y se demostró que su representada cumplió totalmente con su gestión de promocionar la venta dichos inmuebles.

      -que determinado la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato intentada por su representada, pasa a analizar las pruebas aportadas, que si bien es cierto, que en el lapso de promoción de pruebas su representada no promovió pruebas, en virtud que por un error en el cómputo de los días del calendario del Tribunal, hizo que dicho lapso no se contara adecuadamente, imputable a esa misma parte, sin embargo junto con el libelo de demanda se aportaron un gran números de probanzas que fundamentan dicha acción y las mismas no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte demandada reconviniente, por lo tanto hacen plena prueba a favor de mi representada, de acuerdo al siguiente análisis que presentamos:

      -que como es evidente sobre estos hechos no hay discrepancias entre ambas partes, ya que fueron reconocidos y aceptados por la demandada reconviniente y así pido sea declarado por este Tribunal en la sentencia definitiva.

      -que como consta en los autos, la demandada reconviniente suscribió con su representada un contrato de venta con exclusividad sobre este inmueble y, sin embargo aún vigente este contrato, ella procedió a realizar esta operación de venta por sus propios medios, a espaldas de mi representada, con la única intención de no cancelar la comisión del 5%, convenido en el mencionado Contrato, tal y como se obligó en el Literal a) de los casos en los que también será reconocida la comisión del Contrato “Por venta por parte del propietario dentro del período de vigencia de la presente autorización…, Con el documento, antes indicado de compra-venta se demuestra que la ciudadana S.J.O.D.P., negoció directamente la venta del inmueble, por la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00) precio por demás irrisorio y que les causa mucha suspicacia, por cuanto ese inmueble estaba siendo promocionado por la cantidad de Bs. 12.000.000,00 y en una oportunidad ella quiso aumentarlo a la cantidad de Bs. 18.000.000,00, pero debía celebrar un nuevo contrato de venta con exclusividad y que se venciera el lapso del contrato ya suscrito, por cuanto ya la promoción se estaba realizando por un precio y no puede ser aumentado de manera imprevista, por cuanto eso perjudicaba la credibilidad de la empresa.

      -que ahora pretende que el Tribunal acuerde que el pago de la comisión sea de acuerdo al precio que indicó en el documento de venta, es decir que se tome en cuenta la cantidad de Bs. 1.600.000,00, cuyo 5% es la cantidad de Bs. 80.000,00 lo cual no se puede permitir, porque desnaturaliza el contrato, el cual debe cumplirse tal y como ha sido pactado.

      -que en este caso el precio de venta fue convenido en la cantidad de Bs. 12.000.000,00 y en consecuencia la comisión es la cantidad de Bs. 600.000,00 independiente que haya indicado en el documento otro precio. En consecuencia, al tratarse de documentos públicos que no fueron tachados, hacen pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así pide sea declarado por este tribunal en la sentencia definitiva.

      -que la parte demandada reconviniente no trajo a la causa, las normas legales o los organismos públicos que impiden la supuesta venta del inmueble, sólo pretende demostrar una nulidad absurda y eso no se puede permitir, ni mucho menos declarar a favor de esa parte.

      -que tal como lo fundamentamos en el capitulo II del derecho-petitorio del libelo de demanda, el Código Civil Venezolano establece, la normativa referente al cumplimiento de las obligaciones contractuales sometidas a condición y las obligaciones de las partes contratantes en caso de incumplimiento y, muy especialmente las normas de la gestión de negocios, a saber:

      -que el artículo 1.133, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.173 y 1.176, que textualmente establecen: (Omissis).

      -que el por su parte el artículo 1.168 establece (Omissis)

      -que los artículos 1.264 y 1.271, prevén los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. Dispone el primero, que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios.

      -que desde hace mucho tiempo, tanto la doctrina como la jurisprudencia han coincidido en que existen unos requisitos para la procedencia de la acción de cumplimiento de un contrato, los cuales indico a continuación: 1) La existencia de un contrato bilateral, en el cual las partes que suscriben el mismo asumen sus obligaciones en una relación de interdependencia entre sí. En el presente caso, ambas partes suscribieron el contrato de autorización de venta con exclusividad para la venta de inmuebles. Y el mismo no fue impugnado ni tachado, ni desconocido por la parte demandada reconviniente, por lo tanto se cumple con este primer requisito.2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución. En la presente causa, quedó demostrado claramente que la demandada reconviniente se niega a cumplir su obligación de pagar la cantidad de Bs. 600.000,00 por concepto de comisión por la venta del inmueble, porque así lo quiere, ya que su representada realizó todas las gestiones para promocionar la venta de los inmuebles y fue la propia demandada quien vendió el inmueble por su cuenta, estando vigente la autorización, por lo tanto quedó demostrada su voluntad de no cumplir con su obligación. Aunado al hecho que la demandada después de haber vendido el inmueble, sin pagar la comisión, envío a su representada una comunicación indicando que por razones personales no renovaba dicho contrato. 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de cumplimiento por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. Su representada agotó las vías de conciliación y se vio obligada a intentar la presente acción.

      -que quedan por lo tanto demostrados que se cumplieron con los requisitos y de allí la procedencia de esta acción y que su representada cumplió con su obligación de promocionar estos inmuebles para su venta y que la demandada no esperó el vencimiento del lapso establecido en el contrato, sino que vendió el inmueble por su cuenta, colocando un precio irrisorio para no pagar la totalidad del monto establecido por concepto de comisión, perjudicando a su representada, por lo tanto el Tribunal debe necesariamente ordenar el cumplimiento por parte de la demandada reconviniente del pago de la cantidad de Bs. 600.000,00 tal como fue pactado voluntariamente en el contrato de marras y, en consecuencia la demandada reconviniente debe ser obligada al pago de dicha cantidad y a todos los demás concepto demandados en el libelo de la demanda.

      -que pide que la presente causa sea declarada con lugar a favor de su representada; que se condene a la demandada reconviniente al pago de la cantidad de Bs. 600.000,00 que corresponde al cinco por ciento (5%) del valor de la comisión pactada en el documento de autorización de venta con exclusividad en base al precio de los inmuebles en la cantidad de Bs. 12.000.000,00 en virtud que el contrato debe cumplirse tal y como fue pactado; que se acuerde la indexación monetaria sobre la referida cantidad que será calculada desde el día que se admitió la demanda, hasta la fecha en que sea publicada la sentencia y que para su determinación se materialice por medio de una experticia complementaria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil y que de conformidad con la norma del artículo 274 ejusdem, se condene en costas a la parte demandada reconviniente por quedar demostrado en su totalidad vencida en la presente causa.

      Por su parte el abogado A.R., co-apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana S.J.O.D.P., consignó ante esta alzada escrito de informes fundamentando su apelación en los siguientes aspectos:

      -que en primer lugar, comparte y respeta la acertada y ajustada decisión del ad quo, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato que incoara la empresa Unocasa 2, C.A., en contra de su poderdante, puesto que es cierto y obvio, ya que así se desprende del contenido de las actas procesales, que la parte actora-reconvenida en momento alguno pudo cumplir con su obligación procesal o carga probatoria que le impone a ésta el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 1.354 del Civil vigente, los cuales son del tenor siguiente: (Omissis).

      -que conforme a las normas antes transcritas, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fir actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor”, obligación ésta que a criterio propio incumplió la actora por cuanto la misma no trajo, no aportó al proceso pruebas algunas que le permitieran a ésta demostrar los dichos y afirmaciones esgrimidos por éste en su libelo de demanda, más aún que la promoción de pruebas de la actora se hizo en forma extemporánea, (…) lo cual significa que la misma no produjo válidamente en juicio prueba a su favor, para demostrar en forma clara y auténtica que lo afirmado por este en su libelo de demanda fuese cierto o procedente; por lo que la errada y desacertada pretensión de la actora respecto a que su mandante en cumplimiento de sus obligaciones contractuales “supuestamente” debía pagarle la suma de bolívares seiscientos mil (Bs. 600.000,00), no fue demostrada en forma alguna y menos aún si tampoco llegó a demostrar que la obligación asumida por su mandante en el contrato de autoridad de venta con exclusividad en cuestión, estaba circunscripta a dicho monto, independientemente del precio por el cual se vendieran los inmuebles objeto del referido contrato, donde de manera clara y precisa, se convino que la empresa Unocasa 2, C.A., recibiría por concepto de comisión un cinco por ciento (5%) del precio total y definitivo por el que se vendieran los inmuebles en mención.

      -que se debe recordar que constituye un requisito impretermitible e insoslayable de parte de la actora, demostrar o por lo menos aportar elementos probatorios serios y convincentes para establecer una relación de causalidad directa entre los hechos esgrimidos por ésta en su libelo de demanda y la pretensión de la misma, es decir, establecer sin lugar a dudas una relación clara y precisa entre los hechos narrados y el objeto de la pretensión de ésta, lo que adecuado al cado en examen, se traduce en la necesidad para la actora de demostrar que el inmueble vendido pos su poderdante a título personal, era el mismo inmueble o por lo menos parte integrante del inmueble objeto del contrato de autorización de venta con exclusividad que fue celebrado con su representada y cuyo cumplimiento la actora demanda, lo cual no fue hecho de manera alguna por la actora, ya que la misma no produjo válidamente pruebas en el proceso que le permitiera cumplir con dicha obligación o cargo probatorio, todo lo cual lo conlleva a concluir categóricamente a que el tribunal de la causa, pudo sustentar su decisión de declarar sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la empresa Unocasa 2, C.A. en contra de su poderdante.

      -que el contrato de autorización de venta con exclusividad se encuentra viciado de nulidad absoluta a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.142 en concordancia con lo pautado en el artículo 1.147, ambos del Código Civil, que como se sabe es la norma que prevé o contempla los requisitos de validez de los contratos.

      -que el consentimiento dado por su poderdante en la celebración del contrato de autorización de venta con exclusividad, fue dado bajo el desconocimiento de que una de las parcelas de terreno objeto de dicho contrato, específicamente la parcela de terreno identificada como lote B-3 que forma parte del lote “B”, en virtud de encontrase a orillas del m.c. y por lo tanto ceñirse y acogerse a las normas de ambiente y marítimas establecidas para la protección de costas y demás espacios acuáticos, no podía ser objeto de venta alguna, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 de la Constitución Nacional y el artículo 9 del Decreto con Fuerza de Ley de las Zonas Costeras y demás espacios acuáticos , pues, siendo que dicha parcela se encuentra dentro del área protegida de la zona costera de Playa Guacuco, es claro y evidente que no se podía ni puede ser llevada a cabo su venta bajo ningún concepto, todo lo cual viene a representar o constituir un evidente error d derecho, que afecta o vicia el consentimiento dado por su mandante en la celebración del contrato de autorización de venta con exclusividad, y como quiera que la venta de la referida parcela era la causa principal de su mandante para celebrar el mismo, está claro entonces, que dicho contrato es nulo de nulidad absoluta, conforme a lo previsto en los artículos 1.142 y 1.146 del Código Civil.

      -que en segundo lugar, con respecto a la decisión del ad quo de declarar sin lugar la demanda de reconvención, es de hacer notar que a criterio de esa representación judicial, dicha decisión definitiva además de ser desacertada, se encuentra reñida con el derecho.

      -que el tribunal se limitó a mencionar lo que establece la doctrina y la jurisprudencia patria con respecto a las condiciones requeridas para la existencia del contrato, el consentimiento, así como también los vicios de este último, como lo son: el error, la violencia y el dolo.

      -que concluye el tribunal que de acuerdo a la jurisprudencia y el artículo 1.146 del Código Civil venezolano, esa representación no logró de modo alguno acreditar los hechos afirmados en la demanda de reconvención interpuesta en la oportunidad legal, con respecto a que la empresa Unocasa 2, C.A., tenía conocimiento que existían disposiciones legales que impedían la venta del lote de terreno identificado como lote B-3, por cuanto a criterio de dicha juzgadora, tal hecho no fue probado por la parte demandada-reconviniente y aunado a esto el contrato no fue desconocido en su oportunidad, sino que fue un hecho admitido y en virtud de ello sólo podría declarar con lugar la reconvención si el demandado-reconviniente hubiese aportado al proceso las probanzas necesarias y requeridas para crear un juicio de credibilidad que permita determinar plena prueba a favor del argumento de esa representación.

      -que el tribunal a quo consideró que la pare demandada – reconviniente no demostró en modo alguno la existencia de vicios del consentimiento y que por consiguiente tampoco demostró que la parte actora-reconvenida, haya actuado con el fin de provocar engaño a su representada, derivando esto en la declaratoria sin lugar de la reconvención interpuesta.

      -que de la reconvención interpuesta por esa representación judicial se evidencia que se invocó el error de derecho como vicio del consentimiento, al momento de celebrar el contrato en referencia por ambas partes, siendo indiscutible que de haber sabido su mandante, que existían disposiciones legales que impedían cualquier acto de disposición del lote de terreno identificado como lote B-3, en ningún momento hubiese celebrado con la empresa en referencia el mencionado contrato de autorización de venta con exclusividad que en fecha 14-08-2013 celebró con la empresa actora, o por lo menos lo hubiese limitado a uno solo de los lotes de terreno identificados en el mismo, como sería el caso del lote identificado como lote A-3, y por ende, el precio de venta referencia fijado en dicho contrato hubiese sido uno menor, al igual que lo hubiese sido el porcentaje de comisión convenido con dicho contrato; por lo que en virtud de todo ello el tribunal a quo debía basar su decisión en el tema principal sobre el que versa la reconvención que no es otro que el error de derecho invocado.

      -que es de resaltar que el Tribunal de Instancia al plasmar su decisión alega que esa parte procesal no logró acreditar el vicio en el consentimiento alegado y que la nulidad debe ser probada, ya que ella no se presume porque todo acto jurídico o contrato celebrado lleva en sí una presunción de validez, por tanto era necesario probar el vicio que la ley califica como causal de nulidad.

      -que si bien es cierto que la juzgadora considera que esa representación no aportó las pruebas necesarias y suficientes para lograr su convencimiento, no es menos cierto que, el vicio alegado por esa parte era el denominado error de derecho, es decir, un vicio que recae sobre la existencia, alcance o permanencia en vigor de una norma jurídica, por lo tanto de conformidad con lo establecido en el artículo 389 numeral 1 del Código de Procedimiento Civil, no habría al lapso probatorio por cuanto la demanda versa sobre un punto de mero derecho como lo es la existencia y validez de normas jurídicas que prohíben en forma alguna la venta del lote identificado como lote B-3, que se encuentra dentro del área de protegida de la zona costera de playa Guacuco; como lo son las establecidas en el artículo 12 de la Constitución nacional y el artículo 9 del Decreto con Fuerza de Ley de las zonas costeras y demás espacios acuáticos.

      -que en virtud de ello y de conformidad con el principio iura novit curia, el juez conoce de derecho, por cuanto no era necesario que esa parte procesal aportara diversas pruebas en el proceso para demostrar la existencia de dichas disposiciones legales.

      -que es en virtud de lo expuesto que considera que el Tribunal a quo al momento de tomar su decisión definitiva mediante la cual, declaró sin lugar la demanda reconvencional interpuesta por esa parte procesal, no tomó en consideración los argumentos y consideraciones expuestos por esa representación judicial para sustentar la reconvención en comento, obviando por consiguiente la aplicación de las normas jurídicas antes citadas, con lo que incurrió en una flagrante violación de la ley, que vicia de nulidad la sentencia dictada por ese juzgado en la presente causa, en lo que respecta a la declaratoria sin lugar de dicha demanda de reconvención.

      -que solicita se declare sin lugar la apelación interpuesta por la empresa Unocasa 2, C.A., en contra de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 11-08-2015 y como consecuencia de ello, confirme dicha sentencia.

      -que solicita se declare con lugar la demanda reconvencional interpuesta por esa parte procesal en la presente causa, toda vez que ha quedado plenamente evidenciado que la decisión del ad quo declarando sin lugar dicha acción no se encuentra ajustada a derecho, toda vez que infringió la ley por falta de aplicación de las normas contenidas en los artículos 1.142, 1.146 y 1.147 del Código Civil, así como del artículo 389 del Código de Procedimiento Civil.

      -que asimismo solicita se condene en costas y costos a la demandada de autos por su temeridad y contumacia.

      En fecha 31-05-2016 (f. 34 al 44, 2ª pieza) el abogado A.R., co-apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana S.J.O.D.P., consignó escrito de observaciones a los informes de la parte contraria, arguyendo lo siguiente:

      -que la parte demandante-reconvenida no promovió válidamente dentro del procedimiento pruebas, ya que las pruebas que la misma pretendió llevar a juicio para la demostración de sus dichos y afirmaciones, las llevó, las promovió de manera extemporáneas, lo que la dejó sin oportunidad clara de éxitos en su errada pretensión de exigir a su mandante el cumplimiento de una inexistente obligación que aún, en el supuesto negado de que fuese cierta, se encontraba relevada legalmente conforme a lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, según el cual, si los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si la otra no ejecuta lo suyo, ya que su mandante no se encontraba ni se encuentra obligada a cumplir con su obligación contractual cuando la demandante de autos, no cumplió en forma alguna con su recíproca obligación contractual de promocionar y publicitar el inmueble, todo lo cual, pareciera haber sido olvidado por la parte demandante.

      -que no entiende esa representación judicial , como puede afirmar la demandante – reconviniente (sic) que en el presente procedimiento quedó demostrado el incumplimiento de su poderdante del contrato de autorización de venta con exclusividad, y que quedó demostrado que la misma cumplió con la obligación de gestionar y promocionar la venta del inmueble objeto del referido contrato, tanto con el escrito de contestación y reconvención de demanda como con las pruebas aportadas por esa parte procesal al procedimiento, cuando bien es sabido que dentro del proceso civil, específicamente en el procedimiento ordinario, la actividad probatoria relacionada con el lapso probatorio (apertura y promoción) del procedimiento y con la carga y apreciación de las pruebas, se encuentran contempladas en el artículo 388 al 394 del Código de Procedimiento Civil y del artículo 506 al 510 eiusdem, pero en ninguna parte del ese articulado se encuentra previsto que en la contestación de la demanda o en el escrito de reconvención pueda promoverse pruebas válidamente en el proceso sin que las mismas deban ser ratificadas posteriormente por el interesado en la oportunidad legal prevista para ello, que no es otro que el lapso de promoción previsto y contemplado en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.

      -que no puede pretender la demandante –reconvenida, que el tribunal de la recurrida a los fines de sustentar su decisión reconozca, acepte t valore como pruebas a su favor los recaudos, documentos o medios de pruebas aportados por las parte al proceso en el libelo de demanda, en la contestación de la demanda, en los escritos de reconvención o cualquier otra oportunidad distinta a la prevista en el artículo 388 ejusdem, puesto que de hacerlo evidentemente estaría violando el orden legal jurídico previsto para la regulación de la actividad probatoria dentro del procedimiento ordinario en cuestión, lo que lo conlleva afirmar con toda propiedad que es totalmente errada y absurda la afirmación de la demandante-reconvenida, respecto a que en el presente procedimiento ha quedado demostrado, tanto con el escrito de contestación de la demanda con el libelo de la reconvención interpuesta por esa parte procesal el incumplimiento de su poderdante del contrato de autorización de venta con exclusividad, por una parte, y por la otra, el cumplimiento de parte de la misma de su obligación de gestionar y promocionar la venta del inmueble objeto del referido contrato, y más aún es errada y absurda tal afirmación, si se toma en consideración que ninguno de esos escritos fueron presentados en la oportunidad de promover pruebas en la presente causa, ni admitidos por el tribunal y menos evacuados válidamente dentro del proceso.

      -que del escrito de promoción de pruebas presentado por esa parte procesal no se desprende ni surge prueba alguna que permita demostrar que su representada incumplió con su obligación contractual, y menos aún que permita demostrar en forma alguna que la demandante –reconvenida cumplió a cabalidad con su obligación contractual, y es que ello es tan así, que no obstante que demandante-reconvenida afirma que del escrito de pruebas presentado por esa representación judicial quedó demostrado la veracidad de sus dichos y afirmaciones, no indica ni precisa ni detalla en forma alguna, cuáles de los medios de pruebas promovidos y como pudieron dichos medios de pruebas en sí dar por demostrado la veracidad de sus dichos y afirmaciones.

      -que la demandante – reconvenida señala que el tribunal incurrió en un nuevo error al declarar sin lugar la impugnación de la cuantía de la demanda de reconvención y por consiguiente declarar valida la cuantía de la demanda reconvencional en cuestión, pero no especifica ni detalla en forma clara y precisa en que consiste dicho error, o en donde se encuentra el error en cuestión y del porqué de los mismos, pues, solo se limitó a señalar que se evidenciaba una contradicción.

      -que es evidente que la demandante-reconviniente confunde el valor que de manera referencial convinieron las partes para el inmueble objeto del referido contrato, con la estimación de la demanda, pues el valor del inmueble no tiene porqué incidir necesaria y obligatoriamente en la estimación de la demanda, puesto que es bien sabido que la cuantía de demanda va a depender o va a estar regulada por las disposiciones contenidas en el Código de Procedimiento Civil y no por el valor del inmueble objeto de la pretensión del actor, por lo que mal puede pretender la demandante-reconvenida que la estimación de la reconvención se hiciera por el valor del inmueble objeto del contrato en referencia y no conforme a lo dispuesto en las precitadas normas.

      -que la conclusión y consideración alcanzada por la demandante – reconvenida solo se hizo por una parte, para pretender confundir y sorprender al tribunal en su buena fe, creando caos y confusión al respecto, y por otra parte, para descalificar sin justa causa la decisión dictada por el juzgado a quo en el presente procedimiento.

      -que la parte actora realiza un vago y somero análisis de las supuestas pruebas con que esta cuenta para dar por demostrado la veracidad de sus dichos y afirmaciones, lo que pone en evidencia que la parte actora confunde lo que es un medio de prueba con lo que ha de ser considerado como prueba, pues mientras la primera, por decirlo así, vienen a ser el elemento donde se encuentra contenida la prueba, el vehículo o transporte n el que la prueba viaja hasta el conocimiento del juez, la segunda de los mismos, viene a ser el contenido de ese elemento, el pasajero de ese vehículo o transporte denominado medio de prueba, por lo que la evacuación del medio de prueba, vendría a ser el acto mediante el cual, la prueba se descarga o desembarca del medio de prueba que la transporta.

      -que la actora – reconvenida no cuenta con ninguna prueba a su favor que pueda sustentar o dar por demostrada la veracidad de sus dichos y afirmaciones y ello es tan así, que no indica en que momento ofreció las mismas, cuando las admitieron menos aún indica como y cuando las evacuaron, lo que pone de manifiesto la inexistencia de dicho acervo probatorio.

      -que esa representación sostuvo y continua sosteniendo que la formal demanda de reconvención, versa exclusivamente sobre cuestiones de derecho y no sobre hechos, por lo tanto ha quedado relevada la parte de promover medios de pruebas alguno, ya que resulta evidente que el Juez conoce el derecho y por tanto las partes no tiene la obligación de promover medios de prueba para demostrar el derecho; cuestión ésta que resulta incomprensible para la parte demandante-reconvenida, tal como lo ha manifestado en el respectivo escrito de informes que presentara por ante (sic) este juzgado ad quem, manifestando la misma que esa parte procesal no trajo a la causa las normas legales o los organismos públicos que impiden la venta del inmueble distinguido como lote B-3, alegatos éstos que resultan totalmente falsos, debido a que tal y como se evidencia en la demanda de reconvención que incoara oportunamente esa parte procesal, se hizo mención a la normativa legal contenida en los artículos 12 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 9 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de las Zonas Costeras y demás Espacios Acuáticos.

      -que con relación a la testimonial del ciudadano Kefaj Maklad El Falh, del acta contentiva de la declaración de dicho testigo, se puede evidenciar que el rindió un testimonio hábil y conteste con los dichos y afirmaciones de esa representación judicial, y en especial de que su representada vendió un solo inmueble de los dos de su propiedad por el precio de 1.600.000,00 bolívares, lo que se encuentra acorde y conteste con el contenido del documento de compra venta de dicho inmueble, que oportunamente fue promovido por esa representación judicial como medio de prueba válido a su favor.

      -que pide se declare sin lugar el recurso de apelación ejercido por la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., contra la sentencia de fecha 11-08-2015, emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial , y como consecuencia de ello, declare improcedente la NULILDAD de la sentencia que fuera solicitada por la demandante de autos en su escrito de informes, procediendo como consecuencia de ello a RATIFICAR y CONFIRMAR dicha sentencia, por ser esta un fiel reflejo de lo alegado y probado en autos por las partes y en consecuencia ser la misma ajustada y procedente en derecho.

      -que asimismo solicita que se imponga a la recurrente sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., ya identificada las costas procesales y todos los pronunciamientos de ley.

      MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

      PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

      Precisado lo anterior, advierte esta alzada que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

      Para el autor PALACIOS HERRERA, la frase: “El Contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, lo cual significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. Debe recordarse, que el propio filósofo Aristóteles, definió el contrato como una ley particular que liga a las partes. Sabemos pues, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación.

      Dentro de este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 eiusdem, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; el cual se complementa con el artículo 1.267 eiusdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

      Como se evidencia del contenido de las referidas disposiciones legales, en ambas se establece lo concerniente al sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación contractual, las cuales igualmente se complementan con el artículo 1.160 del mismo Código Sustantivo Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.

      Así pues que es evidente que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley, al punto de que si una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedirle, ya el cumplimiento forzoso de la convención, o la resolución del mismo.

      En suma de lo señalado se tiene que los contratos no pueden ser revocados por la voluntad unilateral de una de las partes, sino por mutuo acuerdo, ya que los mismos se asimilan a leyes de carácter privado, cuyo cumplimiento es obligatorio desde todo punto de vista, a menos que existan motivos que justifiquen su inobservancia, como por ejemplo que opere la excepción del contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 eiusdem, o alguna de las causales eximentes de responsabilidad civil.

      En este asunto se desprende conforme a lo alegado y probado en autos que entre la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A. y la ciudadana S.J.O.D.P. en fecha 14 de agosto de 2013 se celebró un contrato denominado “AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD” cuyo objeto estuvo focalizado a la promoción y venta de un inmueble propiedad de la ciudadana S.J.O.D.P., constituido por dos (02) lotes de terreno, distinguidos como LOTE A-3 y LOTE B-3, ubicados en el caserío Espinoza, Jurisdicción del Municipio A.d.e.N.E., y los cuales se encuentran comprendidos individualmente dentro de los siguientes linderos y medidas: LOTE A-3: forma parte del LOTE “A”, tiene una superficie de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUATROCIENTOS CINCUENTA CENTIMETROS DE METROS CUADRADOS, (16.852.450 Mts²), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En doscientos noventa y ocho metros con cuarenta y ocho centímetros (298,48 Mts), con el lote A-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.: SUR: en trescientos dieciséis metros con treinta centímetros (316,30 Mts), con el Lote A-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A.; ESTE: en cincuenta y cuatro metros con noventa y dos centímetros (54,92 mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame, OESTE: en cincuenta y seis metros con ciento doce centímetros (56,112 Mts), con terrenos de los Hermanos Malaver y de los sucesores de F.L., LOTE B-3, forma parte del lote “B”, tiene una superficie de cuatro mil doscientos sesenta y ocho metros cuadrados con cuatrocientos y un centímetros de metros cuadrados (4.268.401 Mts²), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con el Lote B-4, adjudicado a Addys, Isabel y V.L.S.; SUR: Con el LOTE B-2, adjudicado a Inversiones Maela C.A., ESTE: Con riberas del M.C.; OESTE: en sesenta y un metros con treinta centímetros (61,30 Mts), con la carretera que conduce a Atamo al caserío Guarame y que en lo pactado se estableció que el precio de la venta del referido inmueble seria la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) y que la propietaria se obligaba a cancelarle a la Inmobiliaria por concepto de comisión el cinco por ciento (5%) del valor del inmueble; igualmente se estableció que el tiempo de duración del mencionado contrato sería por seis meses (180 días); asimismo se pactó que en caso de que la propietaria vendiera el inmueble antes del vencimiento de la autorización ésta estaría igualmente obligada a cancelar la comisión establecida y que en caso de que ésta decidiera no prorrogar dicho convenio debía notificarlo a la empresa inmobiliaria con quince (15) días de anticipación al vencimiento del mismo.

      En el presente caso se desprende que una vez trabada la litis conforme a la postura asumida por la parte accionada, representada en este asunto por el abogado A.R., que dentro de los hechos admitidos se mencionan que en fecha 14.08.2013 su representada ciudadana S.J.O.D.P., celebró contrato de AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD con la demandante-reconvenida de autos, instrumento que aunque no fue autenticado, el mismo no fue desconocido por la demandada, sino que ésta lo reconoció como cierto, y del contenido de dicha autorización se infiere que ambas partes se obligaron recíprocamente, la actora a promocionar y vender el inmueble antes descrito propiedad de la demandada-reconviniente y su representada a cancelar por concepto de comisión el cinco por ciento (5%) del valor del inmueble, y que el precio fue fijado en la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00); asimismo el apoderado judicial de la ciudadana S.J.O.D.P., interpuso demanda de mutua petición de NULIDAD ABSOLUTA de documento alegando que dicho contrato se encuentra viciado en el consentimiento otorgado por su representada y que ésta incurrió en un ERROR DE DERECHO, ya que al momento de suscribir la autorización de venta con exclusividad no tenía conocimiento de que el inmueble identificado como LOTE B-3, se encuentra sujeto a una prohibición legal de enajenar por el Ministerio del Ambiente, quienes han establecido una prohibición expresa de vender o enajenar bajo cualquier forma, inmuebles ubicados a orillas del mar, es decir, en la zona de protección costera, por lo que dicho lote de terreno no podía ser objeto de venta alguna según lo establecido en los artículos 12 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 9 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de las Zonas Costeras y demás Espacios Acuáticos.

      Así, en esos términos, quedó planteada la controversia en este asunto, puesto que las partes reconocen la existencia del contrato de autorización de venta con exclusividad suscrito por la demandada-reconviniente, ciudadana S.J.O.D.P., a favor de la empresa UNOCASA 2, C.A., pero difieren en varios aspectos que se concentran en ambos casos -en la demanda y la reconvención- en atribuirse de manera recíproca el presunto incumplimiento de sus obligaciones contractuales, concretándose dichos alegatos en la vigencia del referido contrato, el monto de la comisión del 5 % prefijada en el mismo, en la prórroga del contrato, y en el caso de la demanda de mutua petición, en torno a la inexistencia del contrato por la presunta presencia de vicios que encuadran dentro de lo que se denomina ERROR DE DERECHO, en razón de que uno de los inmuebles objeto del contrato, específicamente el identificado como LOTE B-3, en el decir de la reconviniente se encuentra fuera del comercio debido a que el mismo al estar ubicado a orillas del mar se encuentra sujeto a una prohibición expresa de vender o enajenar bajo cualquier forma a tenor de lo establecido en los artículos 12 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 9 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de las Zonas Costeras y demás Espacios Acuáticos. Lo antes mencionado en forma genérica denota que en este asunto la carga probatoria en este caso recayó en cabeza de ambos litigantes, a quienes les correspondió la carga de probar cada uno de sus alegatos y defensas durante la etapa correspondiente, sin riesgo de sucumbir en su accionar. Así pues, que en tales términos quedó trabada la litis, por lo cual esta superioridad pasa de seguidas a estudiar el material probatorio aportado en este asunto a fin de resolver lo concerniente a las apelaciones interpuestas por ambas partes.

      Precisado lo anterior, y estudiadas la posturas probatorias asumidas por cada sujeto procesal se advierte que la demandante, conjuntamente con el libelo consignó pruebas documentales, las cuales fueron analizadas en este fallo al inicio, pero en la etapa correspondiente su actuación fue ineficaz, toda vez que promovió pruebas fuera de la oportunidad correspondiente, generando así que el tribunal de la causa mediante auto expreso procediera a negar su admisión, en aplicación de lo normado en el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil; y la parte contraria, consta que promovió pruebas en forma tempestiva las cuales aún cuando fueron las consignadas por la actora conjuntamente con su escrito libelar se analizaron en este fallo en apego a lo ordenado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual contempla el principio de la exhaustividad que le impone al juez estudiar y analizar todas y cada una de las pruebas aportadas durante el juicio con miras a dar cumplimiento a los principios contemplados en los artículos 12 y 14 del Código de Procedimiento Civil, el cual le obliga a atenerse a lo alegado y probado en autos, teniendo en todo momento como norte, la búsqueda de la verdad y la justicia. Así pues que de acuerdo al contrato que dio lugar a esta demanda y el análisis efectuado al material probatorio aportado en este proceso queda claro que versa sobre una AUTORIZACIÓN DE VENTA CON EXCLUSIVIDAD, donde se convino o pactó el pago del 5 % del valor del inmueble por concepto de comisión, el cual para ese momento se estipuló en la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00). Sobre este aspecto corresponde hacer un paréntesis por cuanto uno de los puntos objeto de controversia entre las partes fue precisamente ese, el valor de la comisión del 5 por ciento (5%), ya que se sometió a discusión si la misma debía recaer sobre la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) que fue el precio estipulado en el contrato y que por ende la misma debe alcanzar la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), o si por el contrario, tenía que adaptarse al precio de venta que se pactó en el documento de compraventa que cursa en el expediente desde el folio 31 al 35 de la 1ª pieza, en donde quedó plasmado que el lote A-3 se vendió a la sociedad mercantil DESARROLLOS TURÍSTICOS AAA, C.A. por la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.600.000,00).

      En ese sentido, y para dilucidar dicha interrogante corresponde analizar con detenimiento el contenido del contrato que dio lugar a esta demanda, del cual se extrae que si bien se dice: “…Asimismo convengo en pagar por concepto de comisión, la cantidad equivalente al 5% sobre el monto total de la venta del inmueble ante señalado…”, lo cual a juicio de esta alzada conlleva a dictaminar que ese cinco por ciento (5%) que se señala en el tantas veces mencionado contrato de autorización de venta con exclusividad, se debe calcular no sobre el monto que se estableció en el contrato, por cuanto el mismo se indicó solo a título referencial, sino con base al precio de la venta contenido y establecido en el contrato de venta, el cual como se dijo alcanzo la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL (Bs. 1.600.000,00), tal y como lo refleja el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.e.N.E. en fecha 12-12-2013, bajo el Nº 2013.1.174, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 393.15.1.1.3701 y correspondiente al Libro del Folio real del año 2013.

      De tal manera que, de todo lo resaltado es evidente que si bien se indicó que el precio de la negociación debía oscilar en la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) dicho monto se estableció como punto de referencia, por cuanto en el mismo contrato, mas adelante, se señala que la comisión a pagarle a la empresa que hoy es accionante se debe calcular sobre el valor total de la venta que se haga sobre dichos inmuebles.

      De forma pues, que si bien la pretensión de la demandante es que se le cancele el cinco por ciento (5%) de la comisión preestablecida en la autorización, esta alzada la estima procedente, por cuanto quedó probado que el inmueble identificado como LOTE A-3 fue enajenado por cuenta propia de la parte demandada-reconviniente a favor de un tercero, durante la vigencia de la autorización para gestionar la venta con carácter de exclusividad otorgada en favor y beneficio de ésta, sin embargo el monto de la comisión que es del cinco por ciento (5%) debe calcularse no con base a la suma de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) que es como se aspira en el libelo, sino con base al monto total de la venta que según el documento de venta protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.e.N.E. en fecha 12-12-2013, bajo el Nº 2013.1.174, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 393.15.1.1.3701 y correspondiente al Libro del Folio real del año 2013 alcanzó la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL (Bs. 1.600.000,00), que es el mismo monto que la parte demandada-reconviniente consignó mediante cheques del gerencia a su favor al momento de dar contestación a la demanda y que se encuentra en resguardo en la caja fuerte del Tribunal de la causa.

      A lo anteriormente dicho se le adiciona el hecho de que la parte actora, a pesar de que señaló de manera insistente que el precio de venta del referido lote es irrisorio, que no se adapta a la realidad, que es el producto de un acto simulado, no cumplió con la carga de probar dichos señalamientos, por cuanto su actuación probatoria fue deficiente, en razón de que consta que las pruebas que promovió fueron inadmitidas por el tribunal a quo mediante auto de fecha 22-07-2014 cursante a los folios 142 y 143 de la 1ª pieza de este expediente por cuanto fueron presentadas luego del fenecimiento del lapso correspondiente.

      Con respecto a las gestiones desarrolladas por la empresa accionante en procura de efectuar la venta de los inmuebles en cuestión, corresponde puntualizar que no se comprobaron las mismas, por cuanto los documentos aportados para verificar esas circunstancias fueron rechazados por esta alzada toda vez que en el caso de los recortes de periódicos se estableció que los mismos constituyen una prueba libre cuya valoración se rige por lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que en virtud de la impugnación efectuada por el apoderado judicial de la demandada-reconviniente, la actora-reconvenida debió insistir en hacerlos valer mediante la prueba de informes y lo mismo ocurrió con la impresión de la página web de la empresa UNOCASA 2, C.A., donde la actora debió hacerla valer mediante la prueba de experticia, sin embargo dicha circunstancia poco importa ya que no tiene injerencia o relevancia en la resolución de este asunto, por cuanto lo que realmente interesa determinar y dejar establecido es que en dicho contrato se pactó expresamente que la precitada comisión será igualmente reconocida a la UNOCASA2, C.A., cuando la venta la efectué directamente el propietario, siempre que sea dentro del período de vigencia de la autorización, lo cual se configuró en este caso, dado que la venta del inmueble identificado como LOTE A-3 se hizo mediante documento debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este estado en fecha 12-12-2013. Así se decide.

      De ahí, que la parte accionada-reconviniente está obligada a pagarle a la empresa demandante la comisión del cinco por ciento (5%) sobre el precio en el que fue enajenado el inmueble, conforme al mérito que arroja el documento de compra venta que riela desde el folio 31 al 35 de la 1ª pieza de este expediente, pero a razón ésta de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) tal y como lo hizo la demandada en la oportunidad de contestar la demanda, cuando consignó dicho monto mediante cheque de gerencia Nº 00023051 girado a la cuenta Nº 01340411932120210001 del Banco Banesco a favor de la demandante, sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., y no por el monto que se aspira según el libelo, que es superior, por cuanto no se comprobó durante el desarrollo del juicio que el precio que aparece reflejado en el documento público antes identificado no es el resultado de la voluntad real de los contratantes. Así se decide.

      De tal manera que la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A., debe ser declarada parcialmente con lugar por cuanto la aspiración de la parte actora-reconvenida se concede pero limitada al monto que ya se estableció en este fallo, es decir, se acuerda el pago de la referida comisión pero no por la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) como se aspira en el libelo, sino por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) que es un monto inferior, pero que es el que corresponde conforme a los lineamientos extraídos en el contrato de autorización de venta con exclusividad que riela en los autos. Y así se decide.

      LA RECONVENCIÓN.-

      LA NULIDAD DEL CONTRATO.-

      El Código Civil Venezolano distingue dos grandes categorías del error, a saber: el error de derecho y el de hecho, y este último lo clasifica en error en la sustancia y en error en la persona. El error de derecho es aquel que recae sobre la existencia, la circunstancia, los efectos y consecuencias de una norma jurídica. El error de derecho, consagrado como un causa de nulidad de un contrato, constituye una excepción al principio general de que la ignorancia de la ley no excusa, ni exime de su cumplimiento, y el mismo es admitido por la doctrina y la legislación, porque en los tiempos modernos, la complejidad del ordenamiento jurídico positivo, hace posible que aún los versados en Derecho desconozcan todos los pormenores y la casuística de la legislación en vigencia; si bien no es aceptado en aquellos casos en que se violen o desconocen normas en que esté interesado el orden público, sí es admitido cuando se invoca con el ánimo de hacer respetar dichas normas.

      De conformidad con lo establecido en el artículo 1.147 del Código Civil, el error de derecho produce la nulidad del contrato cuando ha sido su causa única y principal, cuando ha sido determinante de la celebración del contrato. Sin embargo existen situaciones en que el legislador, por motivos de seguridad jurídica, no permite la invocación del error de derecho para anular determinados actos: El artículo 1.404 del Código Civil dispone que la confesión no puede revocarse so pretexto de un error de derecho. El artículo 1.719 del Código Civil, dispone igualmente que la transacción no es anulable por error de derecho, sino cuando sobre el punto de derecho no ha habido controversia entre las partes.

      Con respecto al error de hecho, es el error que recae sobre una circunstancia fáctica, y es el más frecuente o común, y afecta al contrato de nulidad relativa en los supuestos que contempla el legislador en el artículo 1.148 del Código Civil. El error de hecho puede ser a su vez: a) Error en la sustancia: Es definido por nuestro Código Civil, acogiendo un criterio mixto del concepto de sustancia, como una cualidad de la cosa, o una circunstancia que las partes han considerado como esenciales, o que deben ser consideradas como tales, en atención a la buen fe, y a las condiciones bajo las cuales ha sido concluido el contrato. Para la determinación de este tipo de error, la jurisprudencia señala que el juez debe indagar en primer lugar: Cuáles fueron los motivos psicológicos que persiguen las partes al contratar, y en caso contrario, de no ser posible, se acogerá el criterio objetivo. b) El error en la persona: es el que recae sobre la identidad o las cualidades de la persona con quien se ha contratado y produce la anulabilidad del contrato, cuando esa identidad o esas cualidades han sido causa única o principal del contrato, de manera que produce la anulabilidad en los casos de los contratos denominados intuitu personae. Respecto a las condiciones del error debe ser esencial, que ocurre cuando es de tal magnitud que si la parte que en él incurre lo hubiese conocido o se hubiese percatado de la falsa apreciación en que incurría no hubiese contratado. El error debe ser excusable, esto es que se haya producido sin culpa o también por culpa leve o levísima, pero no admite los casos de culpa grave o dolo. El error debe ser espontáneo, de manera que la falsa percepción de la realidad en que incurre la persona debe derivarse de una equivocación producida por su propia voluntad, querer o albedrío y excluye de que puede provenir de circunstancias externas al sujeto, en cuyo caso se estaría en presencia del dolo o de la violencia.

      De lo anterior se desprende que el error produce unos determinados efectos como son: El error como vicio del consentimiento produce dos efectos fundamentales: la anulabilidad del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios por la parte que incurre en el error y a favor de la otra parte contratante. El error produce la nulidad relativa del contrato, lo que implica que el contrato celebrado por error de una de las partes contratantes puede ser declarado nulo a petición de la parte que incurre en error; de manera que el contrato en principio es válido, pero puede ser anulado a petición o solicitud de la parte que incurrió en el error. La nulidad por error no procede, si antes de deducirse la acción, o no obstante haber sido intentada, hasta el acto de la contestación de la demanda, la otra parte ofrece ejecutar su prestación subsanando el error sin perjuicios para el otro contratante.

      La parte que incurre en el error y solicita la nulidad del contrato está obligada a reparar a la otra los daños y perjuicios derivados de dicha nulidad, siempre que el error provenga de su propia culpa y la otra parte no lo haya conocido o no hubiere podido conocerlo. En Venezuela predomina la tesis que sustenta que la acción por responsabilidad civil es de naturaleza contractual. La acción por responsabilidad civil requiere que el error debe haber ocurrido por culpa leve o levísima; y que la otra parte contratante no haya conocido el error o no hubiere podido conocerlo.

      En ese sentido, la Sala Político-administrativa en sentencia Nº 01232, de fecha 21-02-2010, dictada en el expediente Nº 2002-047, dictaminó lo siguiente:

      Artículo 1.146.-“Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato”

      Artículo 1.147.- “El error de derecho produce la nulidad del contrato solo cuando ha sido la causa única o principal.”

      Artículo 1.148.- “El error de hecho produce la anulabilidad del contrato cuando recae sobre una cualidad de la cosa o sobre una circunstancia que las partes han considerado como esenciales, o que deben ser consideradas como tales en atención a la buena fe y a las condiciones bajo las cuales ha sido concluido el contrato.

      Es también causa de anulabilidad el error sobre la identidad o las cualidades de la persona con quien se ha contratado, cuando esa identidad o esas cualidades han sido la causa única o principal del contrato” (Resaltado de la Sala).

      Además, esta Sala ha establecido:

      (…) En este sentido, conforme a dichas normas y principios, los contratos tienen elementos constitutivos y elementos de validez.

      A su vez, dentro de los elementos constitutivos encontramos: a) los elementos esenciales o indispensables para la existencia de los contratos a saber: consentimiento, objeto y causa; b) los elementos naturales los cuales dependen de la características individuales de cada contrato, ejemplo, el saneamiento en la compra-venta ; y c) los elementos accidentales, que son aquellos introducidos por las partes, como por ejemplo lugar, modo, condición o plazo.

      Asimismo, dentro de los elementos de validez están la capacidad para celebrar el contrato (capacidad negocial, artículos 1.143, 1.144 y 1.145 del Código Civil) y la ausencia de vicios del consentimiento: error, dolo y violencia (artículo 1.146 eiusdem). (…)

      En relación a los elementos esenciales al contrato, tenemos que el objeto ha sido definido por la doctrina como las diversas prestaciones o actividades que tiene que realizar cada una de las partes que celebran el contrato; el consentimiento como la manifestación de voluntad de cada parte interviniente en el contrato de querer celebrarlo; y la causa ha sido definida tradicionalmente como la función económico social que el contrato cumple, en su concepción objetiva, o la finalidad que las partes persiguen al celebrar el contrato o al obligarse, en su concepción subjetiva. (…)

      El error consiste en una falsa apreciación de la realidad. Según nuestro legislador el error puede ser en los hechos o en el derecho. En los hechos puede referirse por ejemplo al error de identidad en las personas, en las cosas o en sus calidades. En el derecho, se refiere aquél que se verifica sobre la existencia, efectos o consecuencias de una norma jurídica.

      El error debe ser excusable es decir, no debe mediar culpa, pero debe ser capaz de haber generado el consentimiento (artículo 1.146 del Código Civil). (…)

      (Resaltado de la Sala) (Sentencia Nº 0806 de fecha 13 de julio de 2004).

      Como puede observarse, en nuestro ordenamiento jurídico el error configura un vicio del consentimiento capaz de anular un contrato. En tal sentido es preciso analizar si se cumplieron los extremos legales o requisitos esenciales para la formación y validez de los contratos establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil, a saber: el consentimiento de las partes, que el objeto pueda ser materia del contrato y la causa lícita, pues los contratos se encuentran sujetos a un régimen mixto de derecho público y de derecho privado; de allí que las referidas disposiciones o exigencias del mencionado Código les sean aplicables a pesar de que en todo lo relativo a su naturaleza, alcance y términos se rigen preponderantemente por el derecho público, los preceptos del referido Código son supletorios de lo establecido en las cláusulas contractuales y en las leyes especiales (Vid. sentencia número 00753 del 2 de julio de 2008)..

      En este asunto se advierte luego de esta revisión conceptual y de la subsunción de la pretensión de la demandada-reconviniente dentro de los presupuestos fácticos de la mencionada norma jurídica, esta juzgadora advierte varias circunstancias que se deben precisar, la primera que en este caso se alega la nulidad del contrato objeto de esta demanda, en razón de que uno de los inmuebles cuya autorización de venta se le concedió a la parte actora-reconvenida, el lote identificado como B-3, en el dicho de la demandada-reconviniente, se encuentra fuera del comercio, por cuanto uno de sus linderos es el M.C., basándose en el documento que riela a los folios 13 al 18 mediante el cual la parte accionada-reconviniente adquirió la propiedad de los lotes A-3 y B-3, y en cuanto a este último se señala que su lindero este, es la Ribera del M.C., lo cual conforme a la Ley de Zonas Costeras vigente para la fecha en que se suscribió el referido contrato publicada en Gaceta N° 37.596 de fecha 20 de diciembre del 2002, ni de acuerdo a la vigente para los actuales momentos, que es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Espacios acuáticos publicada en Gaceta Oficial Nº 6112 del 19 de Noviembre del 2013, no constituye un factor preponderante, ni determinante para establecer que dicho bien no puede ser objeto de contratos o que se encuentra fuera del comercio, por cuanto conforme a ambos instrumentos legales lo que se requiere es que se respete el retiro obligatorio que va desde la orilla del mar, por ser franja nacional del dominio exclusivo y excluyente del Estado Venezolano; el segundo aspecto que se debe mencionar, es que en los autos no consta resolución emitida por el Ministerio del Poder Popular para el Ambiente a través de la cual se establezca de manera clara y directa que dicho lote B-3, el cual fue objeto del contrato por ella suscrito, se encontraba o se encuentra en la actualidad sujeto a una prohibición legal de enajenar, por el referido Ministerio, por encontrarse en la zona de protección costera, y que por lo tanto el mismo no puede ser objeto de venta alguna según lo establecido en los artículos 12 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 9 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de las Zonas Costeras y demás Espacios Acuáticos en los cuales se establece en términos generales que el espacio acuático adyacente a las zonas costeras y la franja terrestre comprendida desde la línea de más alta marea hasta una distancia no menor de ochenta metros (80m), medidos perpendicularmente desde la proyección vertical de esa línea, hacia tierra, en el caso de las costas marinas son del dominio público, en los límites que se fijen en el Plan de Ordenación y Gestión Integrada de las Zonas Costeras, los ecosistemas y elementos geomorfológicos; el tercer aspecto que se debe resaltar es que el objeto de la pretensión de la actora versa sobre la venta efectuada sobre el lote A-3 y no sobre este segundo lote el cual como se dijo colinda con orillas del mar, lo que revela que habiendo vencido el tiempo de vigencia de la precitada autorización para gestionar la venta de ambos lotes de terreno en fecha 14-02-2014, y no habiéndose verificado la venta del mismo, resulta un contrasentido anular dicha autorización con fundamento a los señalamientos efectuados por la parte demandada- reconviniente. Así se decide.

      A lo anterior se le adiciona que los extremos que de manera concurrente deben configurarse para que sea procedente la nulidad del contrato por error de derecho que es aquel que recae sobre la existencia, la circunstancia, los efectos y consecuencias de una norma jurídica, como por ejemplo cuando una persona realiza un contrato para construcción de una vivienda multifamiliar, ignorando la disposición de una ordenanza municipal que prohibía la construcción de ese tipo de vivienda en la zona, son ya que la ubicación y linderos del lote B-3 no era desconocida por los contratantes, hoy sujetos procesales, pues los linderos de dicho lote se encuentran plasmados en el título que acredita a la reconviniente como propietaria de dicho lote, el cual al estar sometido a la formalidad del registro público tiene efectos erga omnes, y por ello, no se puede asumir bajo ninguna óptica que al momento de suscribirse dicha autorización existía una falsa apreciación de la realidad sobre la identidad de los bienes cuya gestión de venta se autorizó, ni mucho menos sobre alguna prohibición emanada de los organismos administrativos correspondientes al respecto o bien sobre la existencia de una resolución, acto administrativo que en apego a las normas especiales antes invocadas determine o haya determinado que dicho lote se encuentra dentro o abarca de manera total o parcial la zona costera, y que por ende, al ser un área que es del dominio público de la Nación está excluido de toda contratación, actos de disposición por particulares, aun cuando éstos figuren como propietarios mediante documento público. De tal manera que se concluye que al no configurarse dichos extremos, la demanda de nulidad propuesta por vía reconvencional debe ser desestimada, tal y como establecerá en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

      En virtud de lo anteriormente señalado, este Tribunal declara parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido por la abogada B.G.D.A., contra la decisión dictada en fecha en fecha 11-08-2015 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A. contra la ciudadana S.J.O.D.P. y se condena a la parte demandada a cancelar la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) por concepto del cinco por ciento (5%) de la comisión pactada en la autorización de venta con exclusividad, cuya cantidad como quedó evidenciado en los autos fue consignada por la demandada mediante de gerencia Nº 00023051 girado a la cuenta Nº 01340411932120210001 del Banco Banesco a favor de la actora; sin lugar el recurso de apelación ejercido por el abogado A.R., apoderado judicial de la parte demandada contra el fallo de fecha 11-08-2015 dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; Sin lugar la demanda de mutua petición por NULIDAD ABSOLUTA DE DOCUMENTO planteada por la ciudadana S.J.O.D.P. contra la sociedad mercantil UNOCASA 2, C.A.; en cuanto a las costas en el juicio, se condena a la ciudadana S.J.O.D.P., parte demandada-reconviniente en el presente procedimiento de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber resultado totalmente vencida en la reconvención planteada y asimismo se le condena en costas del recurso de apelación de conformidad con lo preceptuado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber sido declarada sin lugar la apelación por ella ejercida. Así se decide.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: