Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 11 de Abril de 2012

LA ARRENDATARIA podrá hacer uso por su cuenta aquellas modificaciones internas que requiera el local arrendado para adecuarlo al uso de sus oficinas, tales como levantamiento de tabiques divisorios, instalaciones de techos artificiales, colocación de instalaciones eléctricas y de comunicaciones, etc. Quedando entendido que tales mejoras quedarían al término del contrato en beneficio del local arrendado, sin que LA ARRENDATARIA reclamar indemnización alguna y solo queda autorizada para separar, ordenar la mudanza y llevarse los muebles, y los equipos instalados en dichos locales, así como las líneas telefónicas, de telefax y para procesamiento de datos que hayan sido contratadas por LA ARRENDATARIA. No obstante, si LA ARRENDADORA lo prefiere podrá exigir a LA ARRENDATARIA que devuelva el local arrendado completamente desocupado y libre de toda modificación hecha al local en referencia.

De la misma manera arguye que, luego de iniciada la relación de arrendamiento, su representada procedió a ejecutar un proyecto integral de adecuación del inmueble arrendado para lo cual contrató los servicios de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA OBTOZA C.A., y que consintió en la reforma total del inmueble en cuanto a la instalación de la totalidad de las instalaciones eléctricas y sanitarias, pisos, sistema contra incendios, paredes y distribución interna, cielos rasos y ductos, pintura general, cambio total de fachada, instalación de sistema de aire acondicionado, instalación de ventanales, entre otros.

Que, para la ejecución del referido proyecto y en cumplimento a las normas para ello, en especial las contenidas en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, en tal sentido en fecha siete (07) de noviembre de 2000 presentó ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Sucre del Estado Miranda, Notificación de Intención de Inicio de Obra, correspondiéndole como número de C.d.C.d.V.U. la 4..034, siendo la Constancia o Permiso Municipal anterior el Nº 9969 de fecha 22 de noviembre de 1958. Obteniendo su representada en fecha 12 de marzo de 2001, oficio Nº MD-AT-104-03-2001 del Cuerpo de Bomberos del Este mediante el cual se aprobó dichas normas, y Culminadas las obras, la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Sucre del Estado Miranda, le expidió C.d.C.d.V.U. Nº 4-0149 de fecha ocho (08) de febrero de 2001.

Que dispone el literal b del artículo 4 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 4: Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:

…(Omissis)…

2. Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987…”

Argumenta que, como se desprende dicha norma y perfectamente se identifica con el proceder por parte de su representada que luego de ejecutar las obras de modificación, se obtuvo la correspondiente C.d.C.d.V.U., que no es otro que el instrumento equivalente a la Cédula de Habitabilidad en referencia del artículo 4 literal b, antes citado. Que se está ante un inmueble totalmente exento de regulación y excluido por disposición propia de la ley del régimen de fijación de cánones de arrendamiento, resultando totalmente nulo cualquier acto que pretenda regular los cánones de arrendamiento sobre dicho bien, que como se refiriera y por mandato legal, está excluido del régimen de regulación de sus cánones.

Que, estando excluido un bien inmueble del Régimen de aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ello al verificarse alguno de los supuestos de hecho enumerados en el artículo 4 de dicha norma, a saber: (i) inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico-privada; (ii) inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987, o (iii) viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias; cualquier Resolución contentiva de acto de regulación fijando cánones máximos que sea dictada por la Dirección de Inquilinato o de las autoridades municipales correspondientes de ser el caso sobre los mismos, estaría viciado de nulidad absoluta, toda vez que dicha autoridad estaría actuando con manifiesta incompetencia, ya que bajo ninguna circunstancia podrán ser fijado tales cánones por la expresa exclusión que la norma hace de determinados inmuebles.

Argumenta que, incurre el acto impugnado en el vicio de incompetencia manifiesta, vicio que de modo alguno es subsanable ni pueden las partes convenir en su allanamiento, vicio de nulidad que se encuentra previsto en el artículo 19 numeral 4 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Que, el asunto de su interés, es de observar y de concluir respecto a este particular sobre la extralimitación de funciones, que a la Dirección de Inquilinato le está totalmente vedado y prohibido el dictar Resoluciones de fijación de cánones máximos de arrendamiento sobre inmuebles que expresamente señala la norma se encuentran excluidos del régimen de regulación, resultando así el acto constituido por la Resolución Nº 015084 de la Dirección General de Inquilinato de fecha 08 de diciembre de 2011 totalmente nulo, y así solicita a este Tribunal sea declarado.

Que, como pretensión subsidiaria, solicita de este juzgado se declare la nulidad del acto impugnado, toda vez que los informes en que fundamenta el acto la determinación del valor del inmueble, tanto el Informe Técnico y en especial el Informe de Avalúo, carecen de los elementos requeridos por el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, lo que constituye violación al debido proceso, así como incurre en el vicio de falso supuesto.

Que dispone el artículo 30 de la Ley Especial inquilinaria:

Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:

Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.

El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.

Que, el Informe Técnico que corre inserto al expediente administrativo a los folios 175 al 191 y que se acompaña marcado “F”, así como del Informe de Avalúo que corre inserto al expediente administrativo a los folios 212 al 214 que se acompaña marcado “G”, de manera meridiana, los datos, menciones y conceptos contenidos en los referidos informes, de modo alguno permiten su comprobación, así como tampoco son producto de una decisión razonada, ya no pueden verificarse ni consta en las propias actas, los referenciales en que se fundamenta su determinación, incluso en el caso como el de marras, toma en consideración aspectos y elementos que debieron ser en todo caso excluidos, ya que tales mejoras han sido ejecutadas por la arrendataria y mal puede la misma ser obligada a pagar renta alguna por mejoras que son de su propiedad. Que, sobre el particular, resulta menester destacar el fallo de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativa en sentencia Nº 2007-01888 del 31 de octubre de 2007 (caso: Inversiones Aitasemak, C.A., Vs. Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura) en la que reiteró el criterio sostenido, en torno a que las experticias que se practican en casos como el de autos, deben ser producto de una decisión razonada y respaldada por datos comprobables. Asimismo, el informe técnico que arrojen tales experticias debe atender a las previsiones del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; aunado a ello, para que éste tenga validez debe cumplir con lo establecido en el artículo 1.425 de Código Civil y en los artículos 464 y 467 del Código de Procedimiento Civ, fallo y criterio en que luego fundamenta diversas otras decisiones como la de fecha seis (06) de abril de 2009 de la Corte Segunda del lo Contencioso Administrativo en el expediente AP42-R-2005-001956.

Igualmente basó en el escrito recursivo que los Informes en que fundamenta el ente autor del acto recurrido, en especial el Informe de Avalúo, que carecen de los elementos exigidos por el artículo 30 de la Ley especial inquilinaria lo cual lo vicia de nulidad. Que, dichos informes carecen de los adecuados factores de ubicación del inmueble en cuanto a la correspondiente zonificación según el plano regulador vigente; tradición legal y linderos; descripción de los materiales y acabados en cuanto a los cálculos para mediciones relativas al terreno y la construcción del inmueble; los elementos de juicio para la formación de valores, análisis de los referenciales, cálculo de los valores anexando los referenciales considerados; cálculo del valor del mercado, así como del valor fiscal y de la renta, mucho menos consta en los referidos informes los soportes de tales señalamientos, en especial aquellos relativos a los valores que por metro cuadrado y con los que concluye el valor general del inmueble.

Que, especial atención merece lo que en el Informe de Avalúo, específicamente en los numerales 4 al 7, concluye como la determinación del Valor Ponderado, del Factor de Corrección y el Avalúo Rental, todo ello a pesar de como se ha venido indicando, de modo alguno la administración señala con una decisión razonada y respaldada por datos comprobables los elementos que la llevan a establecer tales valores. Observándose entonces: (i) En el numeral 4 del Informe de Avalúo, concluye la administración, el avaluador de inmuebles, que según los precios promedios en los dos (02) últimos años que el Total General del valor del inmueble cuya regulación se practica es de Bs. 79.338.390,00, suma ésta a la que arriba luego de sumar siete distintos conceptos a razón de metros cuadrados, valor en bolívares por metro cuadrado, ubicándolos en un cuadro de Valor Unitario, más, de modo alguno haciendo la mínima referencia del soporte o respaldo de tales valores ni de su fuente. (ii) En el numeral 5 del Informe, observamos que hay dispuestos tres campos para ser completados y que se corresponden a: Valor Fiscal Declarado o Aceptados por el Propietario: el cual se encuentra totalmente vacío. Valor de Actos de Transmisión de la Propiedad: en el que aparece la suma de Bs. 2.000.000,00, luego en un cuadro que indica porcentaje (%) aparece indicado diez por ciento (10%), y posteriormente en cuadro donde aparece alícuota Bs., se indica 200.000,00. Precios Medios en los Últimos Dos (2) Años, se dispone primero la antes referida suma de Bs. 79.338.390,00, luego en el cuadro que indica porcentaje (%) aparece indicado noventa por ciento (90%), y en el cuadro donde aparece alícuota Bs., se indica 71.404.551,00. Concluyendo el informe en dicha sección que el Valor Ponderado es de Bs. 71.604.551,00.

Que, ante tales acotaciones en el Informe de Avalúo, es de señalar que de modo alguno la administración tomó en cuenta el Valor Fiscal del inmueble, requisito éste que es expresamente previsto en el artículo 30 de la Ley Especial Inquilinaria, sino que sin fundamentación o respaldo alguno, señala que el valor de los actos de transmisión de propiedad se corresponden a Bs. 2.000.000,00, sobre el cual luego, igualmente sin ningún fundamento o soporte, le atribuye una alícuota para la determinación del valor ponderado de un 10%, mientras que a los precios medios, también estimados sin fundamento o justificación les atribuye un 90%. (iii) Posteriormente en el numeral 6, para la determinación del factor de corrección, procede a estimar que dicho Factor de Corrección es el resultante entre la diferencia del valor ponderado entre los precios de los dos (2) últimos años (Bs. 79.338.390,00), que insistimos, vienen de fundamentos totalmente desconocidos, pero que a criterio de la administración concluye que es de 0,90. (iv) Por último, procede la administración a determinar el supuesto Valor Rental, señalando que el mismo es el resultado de la aplicación del Factor de Corrección (0,90) a los Precios de los dos (2) últimos años (Bs. 79.338.390,00), resultando así el supuesto Valor Rental en Bs. 71.404.551,0, al que posteriormente le aplica los porcentajes de rentabilidad anual y determina el canon máximo mensual.

Que, como es de concluirse y se evidencia de manera clara del propio Informe de Avalúo, la administración de modo alguno señala cual es el fundamento de las determinaciones de los supuestos valores, ni indica sus fuentes, ello además de observarse el total incumplimiento en la consideración del Valor Fiscal y en especial la indebida y falta de proporcionalidad en la asignación de los valores de actos de transmisión de propiedad, sobre los cuales tampoco indica su fuente, ni de las fórmulas allí utilizadas, todo lo cual resulta un evidente vicio del acto que lo hacen totalmente nulo.

Que, en adición, es de destacar que a los fines de la determinación de los cánones de arrendamiento máximos debe en todo caso excluirse en la determinación del valor del bien inmueble para calcular en Valor Rental, el valor de las mejoras, refacciones y bienhechurías ejecutadas por su mandante, toda vez que si tales, en efecto se señalara que quedan a favor del inmueble y su mandante estaba autorizada expresamente para su ejecución, tales obras quedan a beneficio del inmueble es una vez finalizada la relación contractual, mal pudiendo ser de modo alguno obligada la arrendataria a pagar cánones de arrendamiento cuya determinación deviene del valor de obras y mejoras ejecutadas por su cuenta con su patrimonio y que son de su propiedad exclusiva y no de la arrendadora hasta la finalización de la relación contractual, todo lo cual es así conforme a la expresa voluntad de las partes, manifestada mediante documento auténtico contentivo de la relación contractual de arrendamiento.

Así mismo se argumentó en el escrito libelar que, incurre el acto recurrido en nulidad en el vicio de Falso Supuesto, ya que es de destacar que indebidamente la Administración Pública incumplió con los requisitos exigidos por el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y fundamenta su actuación en base a hechos inexistentes y erróneos tales como valores que no toma en consideración como los fiscales, así como que de modo alguno señala los fundamentos y soportes de los valores referidos en el Informe de Avalúo, igualmente de manera indebida y sin medios de comprobación establece valores como los de precios de los últimos dos años, de transmisión de propiedad, factor de corrección y valor rental.

Que, solicita la Nulidad Absoluta de la Resolución Nº 015084 de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Vivienda y Hábitat de fecha 08 de diciembre de 2011, en el expediente Nº 90.151, toda vez que la misma, de conformidad con el artículo 4 literal b del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, recae sobre un inmueble excluido de la aplicación de dicho Decreto al poseer un documento equivalente a la cédula de habitabilidad posterior al día 2 de enero de 1987, y para lo cual la Dirección General de Inquilinato carece de facultad alguna habiendo incurrido el acto recurrido en el vicio de incompetencia manifiesta.

Que, de ser desestimados los fundamentos de la pretensión principal solicita a este juzgado como pretensión subsidiaria, declare: La Nulidad Absoluta de la Resolución Nº 015084 de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Vivienda y Hábitat de fecha 08 de diciembre de 2011, en el expediente Nº 90.151, toda vez que como se desarrollase, incurre en el vicio de falso supuesto al no cumplirse con los requisitos del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Proceda a la fijación de los cánones máximos que pueda cobrarse por el arredramiento del inmueble, tomando en consideración su efectivo Valor Rental, tomando en cuenta los requisitos del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y excluyendo de dicha determinación del valor, aquellos que correspondan a las mejoras, obras y bienhechurías ejecutadas por la arrendataria. Fijación para lo cual solicita la desaplicación por inconstitucionalidad del artículo 79 de la Ley especial inquilinaria.

II

DE LA SOLICITUD DE SUSPENSIÓN DE EFECTOS

A los fines de la solicitud de la suspensión de los efectos del acto recurrido, fundamentó dicha solicitud argumentando lo dispuesto en los artículos 104 y 105 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y 81 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que, dichas normas no hacen más que desarrollar con mucha más especificidad para los asuntos contencioso inquilinarios, los principios y requisitos que deben ser verificados para que sean otorgadas las medidas cautelares como lo son la presunción del buen derecho o “fomus bonis iuris” primer requisito de procedencia y el segundo, el “periculum in mora” o el fundado temor en que quede ilusoria la ejecución del fallo.

Que, respecto a la presunción del buen derecho o “fomus bonis iuris”, jurisprudencial y doctrinariamente se ha concluido y desarrollado que consiste en indicios graves que preliminarmente el Juez deduce del contenido de los elementos probatorios que el solicitante ha puesto a disposición del Tribunal, de allí que le corresponde al peticionante traer a los autos, los elementos demostrativos de esas presunciones del derecho que reclama, elementos que según la jurisprudencia pueden estar constituidos por el propio acto impugnado, en las actas que conforman el expediente administrativo en el que se dictase el acto recurrido, o en cualquier probanza que a bien tenga aportar el solicitante en sustento de su pretensión cautelar.

Que, el “Fomus Bonis Iuris” (sic), debe entenderse como la apariencia o aspecto exterior del derecho, conocido también como la verosimilitud del derecho invocado de tal manera que haga presumir que existe la posibilidad de que la acción pueda prosperar, sin que ello de modo implique que el pronunciamiento favorable por parte del operador de justicia sobre la cautela, constituya adelantamiento de opinión sobre el fondo del asunto controvertido.

Que, con respecto al “Periculum in Mora” (Peligro en la Mora) o temor en que quede ilusoria la ejecución del fallo, esto es que se evidencie que de no decretarse la medida cautelar, y en el caso como el actual de suspenderse los efectos del acto impugnado, al solicitante le sean causados perjuicios irreparables o de difícil reparación por la sentencia definitiva y quede ilusoria la ejecución del fallo, en especial con el transcurso del tiempo entre que es presentada la solicitud cautelar, por lo general con la interposición de la acción y con la ejecución del fallo definitivo.

Que, el “Fomus Bonis Iuris (sic), o Presunción de Buen Derecho, que en el presenten caso viene representado y plenamente demostrado en primer lugar en la condición de arrendataria de mi mandante, lo cual plenamente se demuestra de la escritura contentiva de la relación contractual de arrendamiento, otorgada ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha catorce (14) de septiembre del año 2000, inserto bajo el Nº 55, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones correspondientes, con lo que además se demuestra la legitimidad e interés para intentar la presente acción”. Que, su representada debidamente autorizada por la propietaria y arrendadora, ejecutó las obras de mejoras, remodelación y bienhechurías en la totalidad del inmueble arrendado, resultando mi representada propietaria de tales bienhechurías que quedarán a favor del inmueble una vez finalizada la relación contractual. Constando de la escritura que anteriormente se señala contentiva de la relación arrendaticia tanto la autorización para ejecutar tales obras como que las mismas quedarán a favor del inmueble pero finalizada la relación contractual, resultando las mismas propiedad de su mandante hasta la referida finalización de la relación contractual. Consta igualmente de documento público como lo es la Notificación de intención de Inicio de Obra ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha siete (07) de noviembre de 2000 correspondiéndole como número de C.d.C.d.V.U. la 4.034, siendo la Constancia o Permiso Municipal anterior el Nº 9969 de fecha 22 de noviembre de 1958, para la ejecución del referido proyecto en cumplimento de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, que luego de culminadas, dieron origen a la C.d.C.d.V.U. Nº 4-0149 de fecha ocho (08) de febrero de 2001, con lo que consecuencialmente se demuestra que el bien está totalmente excluido del régimen de regulación. Que, con las referidas probanzas, plenamente se demuestra que a su representada se le infiere claramente la verosimilitud del buen derecho que se tiene para ser protegida en la presente causa, asistiéndole presunción suficiente de sus pretensiones y con lo que se verifica de manera indudable el primero de los requisitos para que sea dictada medida cautelar de suspensión de efectos.

Que, con relación al riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, es necesario destacar que su representada actualmente paga por concepto de canon de arredramiento la suma de Bs. 133.900,00, cantidad ésta que se corresponde al monto que de mutuo acuerdo más recientemente acordaran las partes contratantes, no obstante a que dicha suma nominalmente es de gran importancia y cuantía, cuando se compara con la suma que resultase de la Regulación como canon máximo que puede exigir la arrendadora, esto es Bs. 535.534,13, equivale a un importante incremento porcentual prácticamente del cuatrocientos por ciento (400%), exactamente 399,95%, al actualmente pagado, suma mensual de Bs. 535.534,13, que a todas luces es exagerada como canon de arrendamiento mensual, y peor aún, por la ocupación de un inmueble cuyas bienhechurías y mejoras fueron ejecutadas por la arrendataria y son de su propiedad hasta tanto exista relación contractual de arrendamiento. Como se señalase los vicios en que incurre el acto administrativo, de aceptarse el pago de sumas de dinero por tales cantidades, estaría obligándosele a la parte inquilina a pagar por concepto de cánones de arredramiento sumas de dinero que corresponden a mejoras y bienhechurías de su exclusiva propiedad y que si bien se convino que quedarían a favor del inmueble, ello ocurrirá luego de finalizada la relación contractual, de no suspenderse los efectos del acto recurrido, se obligaría entonces a pagar a la arrendataria cánones de arrendamiento por tales mejoras que ella misma erigió y pagó con su propio patrimonio y le pertenecen hasta tanto no finalice la relación contractual, sumas de dinero mensuales que ante su elevado monto, resultaría prácticamente imposible de pagar. Que, si bien a primeras luces pudiera pensarse que ante la actividad económica desarrollada por su mandante como lo es la compra y venta de vehículos, venta de repuestos automotrices y taller mecánico, posee altos ingresos económicos y las sumas de dinero que resultasen de la Regulación pudieran estar acordes con tales actividades y el actual mercado, nada más incierto que ello, toda vez que de las actividades económicas actualmente ejecutadas por su mandante producen a duras penas lo suficiente para los gastos básicos de mantenimiento. No es desconocido el régimen de control cambiario, restricciones para adquisición de vehículos, sus partes y repuestos, complimiento de trámites administrativos que limitan la venta de bienes como a los que se dedica su mandante, lo que ha hecho menester reestructurar la actividad comercial con recortes de inversión ante la merma constante de ingresos. Que, es de señalar que su representada de tener que pagar sumas como las contenidas en la Resolución impugnada y cuya suspensión de efectos se solicita y si tal suspensión no se acuerda, se vería obligada prácticamente a cesar en sus operaciones y giro comercial, ya que sus ingresos de modo alguno hacen viable el pago de tales sumas.

Que, se acompañan a la presente solicitud en legajo marcado “H”, ejemplares de las declaraciones de Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011 y enero de 2012, con lo que se demuestra y evidencia que las rentas mensuales a duras penas resultan suficientes para mantener su operatividad, ya que debe adicionalmente su representada pagar arrendamiento, cumplir con obligaciones laborales y de otra índole. Igualmente se acompaña marcada “I”, ejemplar de la declaración definitiva de impuesto sobre la renta del año 2011en la que puede observarse y constatarse que lejos de tener ganancias, su representada viene arrastrando pérdidas de períodos anteriores.

III

MOTIVACION

De inmediato pasa este Juzgado Superior a pronunciarse sobre la solicitud de suspensión de efectos del acto recurrido:

En relación a la procedencia de medidas cautelares nominadas o innominadas, nuestro Legislador patrio ha previsto en el ordenamiento jurídico unas instituciones cautelares que vienen a poner de manifiesto el derecho constitucional a la tutela judicial efectiva previsto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello tiene gran significación desde el punto de vista de derecho procesal, consistente en asegurarle no sólo al accionante sino muchas veces al demandado que esa tutela judicial contenida en el artículo 26 Constitucional no sea burlesca y se le garantice por parte del Estado Jurisdiccional que el fallo que se emite a su favor ha de cumplirse con todas las garantías de ley, o en el lenguaje coloquial jurídico procesal, que este no resulte ilusorio al momento de la ejecución del mismo, o en palabras de la doctrinaria venezolana I.R.d.S., ante los elementos puestos a disposición del juez, anticipar provisionalmente, la realización de fallo definitivo.

Las medidas cautelares, son una institución procesal de indiscutible importancia, ya que de nada vale para el justiciable o particular acudir a un proceso y cumplir sus cargas de alegación y pruebas correspondientes con el objeto de obtener una sentencia definitiva estimatoria de su pretensión, si luego el fallo no puede ejecutarse cabalmente o que durante el proceso se le causen daños que en la definitiva no podrá revertir. Es por ello que la doctrina patria ha considerado, que es necesario entender que el derecho a la tutela cautelar judicial, no es más que una manifestación del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, destinada a evitar los perversos efectos de duración del proceso, puesto que es precisamente esta duración lo que determina la necesidad de ésta.

En lo que se refiere a los requisitos de procedencia de las medidas cautelares, tanto la doctrina patria como la jurisprudencia han establecido de manera uniforme que los mismos elementos en que se fundamentan su decreto en el proceso ordinario son aplicables al contencioso administrativo general ya que se persiguen los mismos efectos, tal como está previsto en los artículos 4 y 104 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, en ese sentido se ha previsto para la procedencia de las medidas cautelares dos elementos fundamentales, a saber: a) la apariencia del buen derecho o fumus boni iuris, del cual no es necesario acompañar plena prueba, sino la argumentación razonable acompañada de una prueba sumaria, consiste pues en un juicio preliminar acerca de la verosimilitud de la procedencia de la pretensión interpuesta, que debe lucir como probable acogida en la sentencia de fondo, es decir, que in limi litis el juez presume gravemente y sin que se adelante pronunciamiento sobre el fondo del asunto puesto a su conocimiento, que el fallo definitivo favorecerá a quien requiere la medida. Este requisito fumus boni iuris se le ha definido como la indagación que hace el Juez sobre la probabilidad cualificada sobre la apariencia cierta, de que el derecho invocado por el solicitante de la medida cautelar en la realidad exista y que, en consecuencia, será efectivamente reconocido en la sentencia final, se trata de la apariencia de presunción grave que la pretensión del solicitante prosperará en el fallo de fondo que se dictará. Debe resaltarse que para que se considere cumplido este requisito no bastan las meras alegaciones, sino como se mencionara anteriormente, el solicitante no se le exige que acompañe una prueba fehaciente ya que eso correspondería al lapso probatorio en la sustanciación del proceso, pero sí debe acompañar un medio de prueba que permita al juez presumir grave y objetivamente que al solicitante le acompañe ciertamente el derecho invocado, es por ello que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que ese medio de prueba puede estar constituido por el acto mismo, es decir, que del contenido mismo del acto administrativo impugnado pudiere presumirse gravemente de una vez el derecho invocado por al recurrente.

En cuanto al otro de los requisitos, b) denominado peligro en la mora o periculum in mora, el cual está vinculado con la posible irreparabilidad de los daños, este se refiere al peligro del daño que teme el solicitante de que no se satisfaga su derecho o que éste resulte infructuoso como consecuencia del tiempo que deberá esperar para obtener la tutela judicial definitiva. Estos daños irreparables según la doctrina y jurisprudencia, resultan una condición para la suspensión de efectos del acto impugnado, daños que no pueden ser genéricos, eventuales o inciertos, sino que deberán consistir en un perjuicio especial que lesionen directa y personalmente la esfera jurídica del solicitante. Así mismo, ha señalado la jurisprudencia que la producción del daño tiene que derivarse directamente del acto administrativo impugnado en una relación de causalidad de ejecución del acto-daño irreparable producido. En cuanto a las cargas procesales de alegación y probanzas, al igual que para el fumus boni iuris, no bastan los alegatos genéricos de supuestos perjuicios, aunque en algunos casos la presencia de daños quedará demostrada del examen del caso concreto dependiendo del contenido y efectos del acto administrativo cuya suspensión se solicita, por consiguiente la obviedad eximirá al recurrente de aportar mayor argumentación y pruebas, de allí que jurisprudencialmente se ha establecido que al verificarse el fumus boni iuris en determinados casos no es necesario la prueba del periculum in mora, por cuanto la existente del primero es determinante para el establecimiento de este último.

En consonancia con lo antes expuesto, el fumus boni iuris es apreciado por el Juzgador al momento de realizarse una lectura preliminar de los alegatos formulados por el solicitante de la medida, que al adminicularse con los elementos de pruebas presentados en esa etapa procesal y visto el acto impugnado de cuyo contenido pudiera derivar esa presunción grave, crean en el Juez como se menciona anteriormente, una presunción grave del derecho que se reclama. De allí que para quien aquí decide es un error manifestar que el hecho de que los argumentos que sirven de fundamento para la solicitud de la pretensión principal no pueden ser los mismos para la cautelar, pues esos argumentos en determinados casos son los que hacen presumir gravemente al juez que el fallo pudiera favorecer en el fondo al solicitante de la medida.

Ahora bien, en el presente caso, en cuanto al Fumus Bonis iuris considera este jurisdiccente que el mismo se encuentra demostrado en primer lugar del documento contractual que riela a los folios 50 al 55 del presente cuaderno de medidas, del que se desprende que entre la hoy recurrente y la empresa Arrendamientos Bello Campo, C.A., actualmente existe una relación arrendaticia, de allí que tenga interés legítimo y directo en el ejercicio de la presente acción. Así mismo tal requisito, esto es, la presunción del buen derecho deviene al mismo tiempo o en segundo lugar del hecho que de la resolución impugnada la cual riela a los folios 44 al 46 del cuaderno de medida, se desprende la presunción grave que el Ente Público regulador y recurrido no cumplió a cabalidad con el presupuesto de hecho consagrado en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al momento de sustanciar el procedimiento administrativo para establecer el precio del inmueble objeto de regulación, por cuanto no especifica cuál fue la declaración del valor del inmueble que realizó el propietario de éste ante las autoridades fiscales Nacionales y Municipales, no se señalan los precios como consecuencia de la compraventa o transmisión de la propiedad de últimos dos (2) años efectuados en los registros inmobiliarios de inmuebles parecidos o semejante al regulado. No se especifica de manera clara y detallada de dónde provienen los valores por metro cuadrado, observándose que al parecer fue una opinión personal y subjetiva el funcionario encargado de la realización del informe de inspección y avalúo, de manera pues que tal como lo indica la representación del recurrente la Administración no expresó los fundamentos de las determinaciones de los supuestos valores en los que determinó el valor del inmueble objeto de regulación para establecer el canon de arrendamiento mensual para el inmueble objeto de regulación. Así mismo de los folios 56 al 71 del cuaderno de medidas, se desprenden indicios graves que hacen presumir que el inmueble objeto de regulación estaba exento de ser regulado, por ello considera quien decide, tal como se manifestara ut supra, que existen indicios graves que hacen presumir que el fallo definitivo pudiera favorecer a la recurrente del asunto sin que ello se considere como adelanto al fondo, puesto que tal como lo ha expresado la doctrina jurisprudencial patria, ante la declaratoria de la procedencia de la medida el que resulte afectado podrá oponerse a ella y promover los elementos probatorios que considere pertinentes, conducentes y legales a los efectos de enervar los fundamentos considerados por el Tribunal para la declaratoria de procedencia de la medida, de allí que no existe violación a la garantía al debido proceso ni al derecho a la defensa.

En cuanto al segundo de los requisitos, es decir, el periculum in mora, éste Tribunal además de acoger el criterio jurisprudencial que este se materializa al verificarse el fumus bonis iuris, éste en el presente caso también está demostrado por cuanto de los elementos probatorios traídos a los autos en esta etapa preliminar del proceso, consistentes en las declaraciones del impuesto al valor agregado, así como las estimaciones de ganancias y declaración de Impuesto Sobre la Renta (folios 91 al 108 cuaderno de medidas), hacen presumir gravemente que de procederse a cancelar el canon de arrendamiento establecido por la resolución impugnada pudiera llevar al cierre de las actividades comerciales de la recurrente.

Por todo lo anteriormente expuesto este Tribunal considera que se encuentran llenos los extremos legales para declarar la procedencia de la medida cautelar solicitada consistente en la suspensión de los efectos del acto recurrido, y así se decide.

IV

DECISION

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dispone en los siguientes términos:

Se declara PROCEDENTE la solicitud de la medida cautelar de suspensión de efectos, ello con fundamento en lo previsto en el artículo 104 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

Se suspenden los efectos de la Resolución Nº 015084 de fecha 08 diciembre de 2011, expediente Nº 90.151 dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat a través de la cual se fijó el canon de arrendamiento mensual de Bs. 535.534,13, al inmueble identificado con el Nº302, ubicado en la avenida principal de Los Ruices Sur (avenida D.C.), Municipio Sucre, Estado Miranda.

Publíquese, notifíquese y regístrese. Agréguese copia certificada de la presente decisión en la pieza principal.

Dada,, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la región Capital, en Caracas a los once (11) días del mes de abril de dos mil doce (2012). Años 201º de la Independencia y 153º de la Federación.

EL JUEZ

ABG. GARY JOSEPH COA LEÓN

LA SECRETARIA

ABG. DESSIREE MERCHAN

En esta misma fecha once (11) de abril de 2012, siendo las diez y media de la mañana (10:30 a.m) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

ABG. DESSIREE MERCHAN

Exp. 12-3160