Decisión nº 1159 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 26 de Enero de 2011

Exp. Nº 03434

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.-

Motivo: DESALOJO.

Demandante: S.D.C.M.D.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.693.787 y domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-

Apoderada Judicial de la Parte Actora: C.S.F., E.R., M.E.P., S.S.F. y N.M., inscritas en el Inpreabogado bajo los N° 9.190, 10.351, 50.676, 25.584 y 73.472 y de este mismo domicilio.

Demandado: C.A.V.Q., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.496.335 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-

Apoderados judiciales de la Parte Demandada: G.M.P., A.Y.M. y M.L.S., inscritas en el Inpreabogado bajo los números Nº 9.184, 16.549 y 56.669 y de este domicilio.-

Consta de las actas procesales que integran la anatomía del presente expediente distinguido con el N° 03434, que este Juzgado en fecha 03 de Diciembre de 2010, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana S.D.C.M.D.D.S. en contra de la ciudadana C.A.V.Q., antes identificada y a tal fin, fue emplazada para que procediera a darle contestación a la demanda en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida con respecto al último acto de comunicación procesal, entiéndase (citación), librándose los recaudos citatorios en fecha 07 de Diciembre de 2010, siendo citada la demandada el día 14 del referido mes y año, sabido que, en fecha 20 de diciembre de 2010, la apoderada judicial de la parte actora abogada C.S.F., introdujo escrito de reforma a la demanda, la cual fue admitida en la misma fecha.-

Posteriormente, en fecha 22 de Diciembre de 2010, la demandada de autos C.V.Q., se presentó en estrados y con la asistencia del profesional del derecho G.M.P., consignó escrito constante de dos (02) folios útiles, trabando la litis con la contestación de la demanda.

Aperturado el juicio a pruebas, sólo la parte demandante promovió e hizo evacuar las que constan en actas, pruebas estas, que serán analizadas por este Tribunal para su apreciación y valoración en la motiva del fallo.-

Planteamiento de la Controversia:

Alega la parte actora en el libelo de demanda, los siguientes hechos:

.- Que el día 30 de Enero del año 2008 celebró Contrato de Arrendamiento con la ciudadana C.V.Q. en relación al inmueble que se ubica entre las Avenidas 9 y 10 Conjunto Residencial EL ROSAL, Torre Oeste 1, Piso 10, Apartamento número 01-10 A, en jurisdicción de la Parroquia O.V. de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, bajo el N° 27, Tomo 21 de los libros respectivos.-

.- Que el canon de arrendamiento se estableció en Mil Quinientos Bolívares (Bs.- 1.500,00) y que la duración del contrato lo fue por Seis Meses (6) contados a partir del 18 de Enero de 2008, prorrogable automáticamente por un (01) período igual, salvo que una de las partes manifieste a la otra por escrito con treinta (30) días de antelación al vencimiento de los seis meses su voluntad de darlo por terminado en la fecha de su expiración, es decir, el día 18 de julio de 2008, y que dicho contrato se ha convertido a tiempo indeterminado.-

.- Que desde el año 2007 está viviendo en un inmueble propiedad de su nieta, ciudadana SORALY ARTEAGA JURADO, ubicado en la Tercera Etapa de la Urbanización Mara-Norte, Parcela 43-02, Manzana 43, de esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia, y que sin embargo, en el mes de julio de 2009, su nieta le comunicó la necesidad de ocupar el inmueble, concediéndole seis meses para que lo desocupara, contados a partir de la referida fecha (20-07-2009) y que dicho lapso venció el 20 de Enero de 2010, fecha en la cual, no le fue posible desocupar el inmueble y mudarse al inmueble de su propiedad.

Afirmó igualmente, que en fecha 20 de febrero de 2010 recibió nuevamente de su nieta SORALY ARTEAGA JURADO, comunicación en la cual reitera su necesidad de ocupar el inmueble, concediéndole seis (6) meses más para ello, los cuales vencieron el día 20 de agosto de 2010, situación que fue comunicada nuevamente a la Arrendataria, pero hasta los actuales momentos no ha desocupado el inmueble de mi propiedad, es por ello, que demanda por DESALOJO, en fundamento al Artículo 34, Literal B, que refiere la necesidad que tiene de ocupar el inmueble.

Estimando su acción en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00).

Entre tanto la demandada de autos, ciudadana C.A.V.Q., con su escrito trabatorio de la litis, planteó lo siguiente:

 Negó, rechazó y contradijo las pretensiones demandadas por no ser ciertos los hechos ni aplicable el derecho, reconociendo lo existencial de la vinculación arrendaticia, afirmó asimismo, que una vez cumplido el lapso originario de duración del contrato de seis meses y los posteriores, determinan el carácter de contrato suscrito a tiempo determinado, por cuanto al establecer la posibilidad de renovación o prórroga por igual lapso – no único- dicha contratación no pierde su carácter de determinado en cuanto a su duración y que como consecuencia de ello le corresponde una prórroga legal de un (1) año, por tener el contrato más de tres (3) años y menos de cinco (5) años ocupando el inmueble.

 Por último, impugnó la estimación de la demanda.

Planteada así la controversia y conforme a los alcances del Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar en autos sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, esto es, el contradictorio y debate procesal, se resumen a los hechos discutidos o controvertidos por las partes, razón por la cual, el Tribunal estando dentro del lapso correspondiente, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales, así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico, para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa.

Consecuencia de lo cual, este Operador de Justicia entra a analizar el debate probatorio de la forma y manera siguiente:

Pruebas de las Partes:

Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez promovidas y evacuadas, pertenecen al proceso y escapan de la esfera dispositiva de su promovente, debiendo el Juez valorar su mérito favorable o no con independencia de la parte que la haya promovido.

.- Pruebas de la Parte Demandante:

La parte actora promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas:

a.- Produjo con el libelo de la demanda el original del documento base de la pretensión, que lo constituye, el contrato arrendaticio debidamente autenticado en fecha 06 de mayo de 2005 por ante la señalada Notaria Pública Décima de Maracaibo, bajo el N° 27 Tomo 21° de los libros respectivos, instrumento este que no fue impugnado, desconocido y mucho menos tachado de falso por su adversario, antes por el contrario, con su escrito de contestación a la demanda, reconoció lo existencial del mismo, razón por la cual, el Tribunal le atribuye todo su valor probatorio por su carácter de público y conforme a los alcances del Artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil y 1357 y siguientes de la Ley Sustantiva Civil. Así se declara.-

b.- Consignó comunicaciones de fecha 20 de febrero de 2010 y 20 de julio de 2009, dirigida por la ciudadana SORALY ARTEAGA JURADO a la ciudadana S.D.C.M.D.D.S., sabido que las mismas fueron ratificadas en juicio a través de la prueba testimonial, conforme lo establece el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, este Tribunal, las aprecia y valora en cuanto al contenido de su literatura, pero en modo alguno las mismas pueden surtir efectos en contra de la ciudadana S.M., por no haber sido suscritas por la misma y mucho menos en contra de la ciudadana C.V., por no emanar de su persona.- Así se Establece.-

c.- Produjo la demandante por medio fotostático de reproducción, ACTA DE DIVORCIO entre los ciudadanos S.d.C.M.d.J. y R.S.J.C., acta de nacimiento de las ciudadanas Soraly C.A.J. y S.B.J.M., así mismo, produjo la actora el documento que acredita la propiedad del inmueble objeto del litigio por medio fotostático de reproducción debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del estado Zulia, bajo el N° 32, Tomo 6°, Protocolo 1° de fecha 23 de Noviembre de 1988, documentos estos que no fueron tachados de falso ni mucho menos impugnados por la parte demandada, por lo tanto, el Tribunal les atribuye todo su valor probatorio, conforme a los alcances de los Artículos 429 de la Ley Adjetiva Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano vigente en cuanto al contenido de su literatura. Así se declara.-

d.- Promovió Inspección Judicial sobre el inmueble ubicado en la Tercera Etapa de la Urbanización Mara-Norte de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, parcela N° 43-02, manzana 43, Calle 7B, distinguida con el N° 2D-12, la cual se llevó a efecto el 19 de Enero de 2011, a los fines de determinar las personas que se encuentran habitando el mismo, las condiciones generales del inmueble y las dependencias de éste, por ende, este Jurisdicente, aprecia y valora en cuanto a su naturaleza pública y a las circunstancias de hecho de las cuales pudo constatar este Tribunal, y en especial, al hecho de que el aludido inmueble se encuentra habitado por la demandante de autos S.M.D.D.S. con su hermano mayor ciudadano R.S.M., manifestando la demandante de autos, que esa casa es de su nieta quien le está pidiendo que la desocupe porque la necesita urgente.- Dicha inspección demuestra el hecho cierto que la demandante está habitando el referido inmueble con su hermano mayor.- Así se establece.-

e. Consignó la actora documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo de fecha 20 de Enero de 2011, suscrito por la ciudadana SORALY ARTEAGA JURADO y la demandante S.D.C.M.D.D.S., en la cual señalan que la demandante se encuentra al cuido del inmueble y que este Tribunal aprecia y valora como documento auténtico que emana de las partes, surtiendo efectos entre ellas y conforme a Ley. Así se declara.-

d.- Promovió la parte actora las testimoniales de los ciudadanos L.E.A., H.D.M., LUZANDRA MARTONE, V.M., M.M., SILVIA SAAVEDRA, MARIU MORA, ERIKA NOETZLIN Y S.R., R.C.G.P., M.L.M.R. venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Números V-17.097.500, V-16.212.763, V-18.395.447, V-17.647.144, V-15.478.279, V-15.841.677, V-15.120.059, V-16.081.668, V-4.516.673, V-14.895.539 y V-17.951.751 en el orden indicado y de este mismo domicilio, de los cuales sólo rindieron su declaración los siguientes:

1).- H.D.M., de (26) años de edad, y al ser sometido al interrogatorio, el testigo manifestó que le ha hecho carreritas a las ciudadanas S.M. y Soraly Arteaga Jurado en forma conjunta o juntas como dos veces y que la señora Soraly le ha solicitado a la señora Sonia que le desocupe el inmueble en Mara-Norte, para hacerle unas mejoras y mudarse, el Tribunal aprecia y valora el testigo por haber presenciado dicha conversación y no haber sido sometido al contradictorio a través de las repreguntas de la contra-parte.- Así se Declara.-

2).- V.G.M.H., de (24) años de edad, expresó la testigo que conoce tanto a la demandante como a la demandada y que presenció cuando la señora S.M., le dijo a la señora C.V., que le desocupara el inmueble que le tenia arrendado, siendo sometida al derecho de repregunta, no fueron desvirtuados sus dichos por lo tanto el Tribunal aprecia y valora su declaración conforme a ley.- Así se declara.-

3).- S.B.S.B., de (28) años de edad, manifestó la testigo que presenció cuando la ciudadana Soraly Arteaga, le dijo a su abuela que desocupara el inmueble porque lo necesitaba para hacerle unas mejoras y vivir en él, sabido que, su dicho no fue desvirtuado a través del derecho de repregunta, por lo tanto se aprecia y valora su declaración. Así se declara.-

4).- E.C.N.V., de (27) años de edad, expresó la testigo que ha presenciado conjuntamente con Silvia cuando la señora Soraly le ha exigido a su abuela que le entregue el inmueble y no siendo desvirtuado su dicho con el contradictorio, este Tribunal aprecia y valora dicha testimonial. Así se decide.-

5).- S.C.R.H., de (46) años de edad, la testigo ha expresado que presenció cuando la señora S.M., le manifestó a la señora C.V. que le haga entrega del apartamento que le tiene arrendado porque lo necesita para vivirlo, el Tribunal aprecia y valora dicha deposición por no ser desvirtuada con el contradictorio.- Así se Declara.-

En relación a los dos últimos testigos, esto es, R.G. y M.M., los mismos atestiguan sobre el mismo tenor de los anteriores, en el sentido de que la ciudadana Soraly Arteaga le ha solicitado a su abuela que le desocupe el inmueble ubicado en Mara–Norte, por lo tanto, se aprecian sus dichos.- Así Se Declara.-

NATURALEZA JURÍDICA DEL

CONTRATO ARRENDATICIO QUE NOS OCUPA

En aras de determinar si el caso in especie, se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, este Tribunal observa que:

Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria.

En este caso concreto, la parte accionante (ARRENDADORA) incoa la acción porque necesita el inmueble para habitarlo, ya que su nieta ciudadana SORALY ARTEAGA, necesita para arreglar y habitar el inmueble donde la actora actualmente está viviendo, fundamenta su acción en el artículo 34, literal “b” de la Ley especial de la materia, entre tanto que, la parte demandada alegó que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado.-

Entre tanto, I.E.O.C. en su obra “Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos Arrendaticios”, señaló trayendo a colación sentencia del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo siguiente: “Las normas inquilinarias son de orden público, por lo cual el Juez que conoce de un Juicio de Resolución o Cumplimiento de Contrato debe analizar con preferencia la naturaleza del mismo…”

El Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmolibiarios, señala que: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menos cabo de estos derechos.

La acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la Ley, como es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado.

Alega la actora que conforme a la cláusula TERCERA del contrato, la vigencia del mismo lo fue por Seis (6) Meses, contados a partir del 18 de Enero de 2008, prorrogable automáticamente por UN PERÍODO IGUAL, salvo que una de las partes manifieste a la otra por escrito con Treinta (30) días de antelación al vencimiento de los seis (6) meses su voluntad de darlo por terminado en la fecha de su expiración, es decir, el día 18 de julio de 2008, de la cláusula transcrita se evidencia que el contrato precluyó el 18 de julio de 2008, prorrogándose contractualmente hasta el 18 de Enero de 2009, como único período igual y, como quiera que, la arrendataria continuo ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora por cuanto no hay constancia en actas de haberse notificado su no continuidad y ejercerse entonces el derecho a la prórroga legal, el contrato se transformó de tiempo determinado a indeterminado.- Así se Declara.-

La relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión.

En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha establecido el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).

En nuestro Derecho Positivo Venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el solo consentimiento obliga, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley, inclusive, todas aquellas consecuencias que se deriven de los mismos.-

Analizadas y valoradas todas las pruebas traídas a los autos por ambas partes, corresponde a este Sentenciador determinar cual de las posiciones jurídicas procesales debe prevalecer y al respecto observa:

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 34, establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(…)

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Conforme a la norma antes transcrita, el Legislador exige la concurrencia de dos supuestos de hecho, para que proceda el desalojo de un inmueble arrendado, en fundamento a esta causal y esos supuestos son:

1) Que la relación arrendaticia se rija por un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado; en el caso sub iudice, consta suficientemente que la relación inquilinaria siempre ha estado regida por un contrato de arrendamiento por escrito que se transformó a tiempo indeterminado; en razón de lo cual, concluye este Juzgador que se encuentra lleno el primer supuesto de la norma para la procedencia del desalojo. Así se establece.

2) Que el propietario del inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, necesiten ocuparlo.

En cuanto a este aspecto, debe este Sentenciador señalar, que en el escrito libelar, la parte accionante señaló expresamente: “… Que se encuentra viviendo en un inmueble propiedad de su nieta Soraly Arteaga Jurado y que la misma necesita el inmueble para repararlo y luego mudarse, …” situación esta que fue demostrada con las pruebas aportadas al juicio, documentales y testimoniales, aunque es irrelevante que la nieta necesite el inmueble de su propiedad para vivirlo, lo importante y radical acá es, que la accionante necesite el inmueble de su propiedad (objeto del arrendamiento) para habitarlo; y quedando demostrada la cualidad de propietaria del inmueble objeto de la controversia que le asiste a la ciudadana S.D.C.D.D.S. y la vinculación arrendaticia que le une con la arrendataria y habiéndose demostrado además, a través de la Inspección Judicial, antes analizada y valorada conforme a Ley, que la demandante habita el inmueble de su nieta con su hermano mayor en condiciones aceptables de comodidad y habitabilidad, lo determinante es el interés estrictamente personal de la arrendadora-propietaria de querer habitar el inmueble que le pertenece, independientemente de otras circunstancias segundarias.-

En cuanto al estado de necesidad, es oportuno traer a colación la doctrina judicial de vieja data y con vigencia innegable, sobre el concepto de “necesidad”, que establece:

El Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, en sentencia de fecha 13 de agosto de 1984, con ponencia del Dr. J.A.C., hijo, analiza la necesidad aducida por el propietario, cuando requiere el inmueble que tiene cedido en arrendamiento, para habitarlo uno de sus parientes consanguíneos con su grupo familiar, indicando que con ello se conceptúa una situación subjetiva que no se modifica por el hecho de que el destinatario final del inmueble haya cambiado de residencia durante el curso del procedimiento, la cual es del siguiente tenor:

Del examen de los autos se desprende que inicialmente se alegó, en sede administrativa, que el ciudadano G.A.G. y sus mencionados hijos vivían conjuntamente con el solicitante P.M.G. y la familia de este último, en la Quinta LIGIA de la Segunda Calle El Caribe N° 42, Parroquia Sucre de esta ciudad, tales hechos se circunscriben naturalmente a la fecha de la solicitud y actuaciones posteriores a la Resolución recurrida (septiembre de 1981), pero en el escrito de alegatos ante esta Alzada, el solicitante manifiesta que su prenombrado hijo vive actualmente en la Segunda Calle de la Urbanización El Caribe N° 39, Catia, Parroquia Sucre de esta ciudad. Estos últimos hechos fueron alegados el 2 de junio de 1983. Sin embargo, consideran los Juzgadores que los supuestos de hecho no varían por la circunstancia de que el posible destinatario del inmueble objeto del desalojo haya cambiado de residencia, pues lo que se debate en autos es la necesidad que tenga un pariente consanguíneo hasta el segundo grado de habitar el inmueble. No se trata como indica la Resolución apelada de la “incomodidad” que tenga la persona en un momento dado en su morada o habitación. La situación de incomodidad es cuestión subjetiva que varía de persona a persona (lo que es cómodo para unos puede resultar incómodo para otros), y es evidente que cuando a un grupo familiar le resulta incómodo vivir bajo un mismo techo conjuntamente con otro grupo familiar, o lo que es lo mismo, que dos familias compartan una misma casa, esa situación puede traer como consecuencia un comportamiento subjetivo de insatisfacción que hace surgir la incomodidad de vivir conjuntamente dos familias, lo que deviene a su vez en el surgimiento de un “estado de necesidad” de habitar separadamente. Por otra parte, también integra el elemento necesidad de un momento dado, la circunstancia de que una persona sea propietaria de un inmueble y lo requiera para habitarlo, bien directamente o algún pariente consanguíneo de él por carecer de otra vivienda y habitar en un sitio como arrendatario. Este elemento significa la necesidad de habitar lo propio y no un inmueble propiedad de un tercero donde tiene que pagar arrendamiento lo cual evidentemente incide en la personal situación del solicitante por razones de presupuesto familiar. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., páginas 389 y 390; subrayado de este Tribunal).

La Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha: 21 de mayo de 1987, con ponencia de la Dra. H.R.d.S., efectuó una interpretación del término “necesidad”, señalando que el sentido que debía atribuírsele al literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, no podía ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extendía a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculaban con sus actividades profesionales, comerciales o industriales, en los siguientes términos:

El apelante le impugna a la sentencia la violación de los artículos 12 y 162 del Código de Procedimiento Civil, lo cual, a su juicio se pone de manifiesto en una serie de elementos, entre los cuales destaca y hace resaltar el erróneo alcance que le atribuye al término necesidad en el sentido utilizado en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda. Considera el apelante que el criterio expresado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato constituyó “un juicio meramente psicológico…”, cuando el sentenciador señala que la necesidad no se consustancia con la urgencia o perentoriedad, sino más bien con la posibilidad legítima de valerse de un bien propio para el cumplimiento de fines que se ajustan a sus intereses.

Estima esta Corte que, si bien como lo señala el apelante la noción semántica de necesidad está vinculada con la urgencia o perentoriedad de obtener un bien o un servicio; jurídicamente no puede adoptarse rígidamente tal criterio, por cuanto el sentido que al mismo debe atribuírsele dependerá de la norma en concreto y de la situación que la misma regule. No hay criterio único de necesidad en el campo del derecho. Por ejemplo “estado de necesidad” alude a la urgencia vinculada con el requerimiento de que se mantenga el orden público; en cuanto que “necesidad social” implica una apetencia que corresponde a la comunidad en general. Con los anteriores ejemplos se quiere recalcar que el valor originario de un término no puede utilizarse en forma rígida en el campo de la hermenéutica jurídica. Por lo anterior se rechaza el alegato del apelante de que existe un solo sentido del término “necesidad” y el mismo ha debido ser acogido por el juez. En el caso presente el sentenciador se encontraba ante una norma que exige como condición para que se autorice el desalojo la “necesidad” que tenga el propietario del inmueble alquilado. El juez, tal como ha sido señalado en anteriores sentencias, debe analizar el caso concreto para determinar si en el mismo existen motivos válidos que justifiquen la solicitud del desalojo y que constituyan “la necesidad” a la cual la norma alude. Como puede apreciarse el método es inicialmente inductivo, por cuanto parte de los supuestos fácticos y reales para subsumirlo en un segundo tiempo en una noción que responda a las previsiones y al espíritu del legislador. De allí que, cuando el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato va en la búsqueda concreta de la noción de necesidad para la norma cuya aplicación ha sido llamado, no incurre en forma en el vicio que el apelante le impugna, sino que, por el contrario, ejerce correctamente su fun. ión interpretativa.

Visto lo anterior que tiene un aspecto esencialmente formal corresponde determinar si el contenido de la calificación resultaba correcto o no. Al efecto, se observa que el sentido que ha de atribuírsele al literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre desalojo de Vivienda no puede ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extiende a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales. No puede hacerse una diferente interpretación si se quiere ser coherente con el sistema, ya que, si el desalojo no es sólo de las viviendas, sino que se extiende a los locales comerciales e industriales, es necesario concordar ambas situaciones. Fijadas las anteriores premisas observa esta Corte que el juzgador determinó en su sentido lógico el alcance de la noción de necesidad utilizada por el legislador y, en tal sentido carece de fundamento la impugnación que al efecto hiciera el apelante. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., páginas 399 y 400; subrayado de este Tribunal).

Asimismo, la Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 26 de marzo de 1984, con ponencia de Dr. J.R.D.C., analizó la justificación de la “necesidad”, indicando que el texto legal no establecía qué tipo de necesidad justifica el desalojo, por lo que además de las estrictamente personales, igualmente admisibles, las que vinieran determinadas por requerimientos propios de las actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas del propietario-arrendador, la cual establece:

Por último, no comparte la Corte el criterio de la apelante, de que el tenor del literal c) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, sólo puede solicitarse la desocupación del inmueble arrendado cuando se compruebe una necesidad de carácter humano por parte del propietario de ocupar tales inmuebles. En efecto, el texto legislativo antes referido no distingue qué tipo de necesidad justifica que se acuerde el desalojo, por lo que dentro de tal justificación caben no solamente las necesidades estrictamente personales del propietario arrendador, sino también aquellas que vengan determinadas por requerimientos propios de sus actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas, como ocurre en el presente caso, en el cual la necesidad es de tipo organizativo y de carácter comercial, y así se declara”. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., página 401; subrayado de este Tribunal).

De igual forma, la Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 22 de septiembre de 1988, estableció que la necesidad de ocupar el inmueble debía probarse, que para que procediera el desalojo era necesario la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitar el local, el los siguientes términos:

Ahora bien, a pesar de lo antes señalado observa esta Corte que, el punto concreto que fuera el motivo de la solicitud es la urgencia de ocupar el local comercial respecto a lo cual debe hacerse un pronunciamiento expreso. En efecto, como consta en autos y lo señala el mismo propietario al hacer la solicitud del desalojo, el inquilino ocupaba el inmueble desde la fecha en que lo adquiriera, es decir, en 1976 y con anterioridad había sido destinado al mismo fin. De allí que, para que procediese el desalojo era necesaria la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitarlo, sobre todo si se estima que, como fuera demostrado en autos, disponía de otros locales en el mismo edificio. Este hecho por sí solo no es capaz de impedir que se acuerde la solicitud por cuanto el propietario es libre de escoger entre los que disponga. Desde este punto de vista el criterio de la Dirección de Inquilinato, confirmado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, estuvo ajustado al derecho. El problema estriba en demostrar fehacientemente que existen efectivamente razones indubitables a favor del propietario para decidirse a ocupar el inmueble. Al efecto fue alegada la urgencia pero no se aportó ningún elemento que probase la intención del propietario de trasladarse a ese local; de constituir en él un nuevo fondo de comercio; de desarrollar en el mismo una actividad comercial. Lo que figura es simplemente una manifestación de voluntad, sobre lo cual no se pronuncia esta Corte, del apoderado del propietario, de dedicar en el futuro el local ocupado por un comerciante establecido desde un tiempo relativamente extenso, para un nuevo tipo de gestión económica. El solicitante del desalojo no demostró así que fuera a constituir una nueva empresa o ubicar en el local cuyo desalojo solicitara, la ya existente. No probó la real y efectiva necesidad de modificar el destino comercial del inmueble, sino que limitó su actividad probatoria a contradecir los alegatos del inquilino. Ahora bien, tal como lo señalara la propia resolución administrativa impugnada, en materia de desalojo la carga de la prueba recae totalmente sobre el solicitante sin que pueda, ni el organismo administrativo, ni el organismo jurisdiccional, que sobre éste ejerce su control, sustituirse en el ejercicio de la carga indicada. El peso de probar la necesidad efectiva corresponderá al propietario y no podía ser suplido ni por el organismo administrativo ni por el Juez. En el caso presente se observa la carencia total y absoluta de elementos de juicio demostrativos no sólo de la urgencia alegada sino de la simple necesidad que obligaría a un comerciante establecido durante un extenso período de tiempo a cambiar la sede. El régimen inquilinario es protector del inquilino en la materia relativo al desalojo para impedir que por capricho, animadversión, prácticas desleales u cualquiera otra razón violatoria de los principios básicos de la leal competencia, el propietario que no requiere del inmueble para sus propios y reales fines, puede obtener la desocupación del mismo. Sólo una vez que está demostrada la necesidad efectiva del desalojo éste resultaría procedente.

En el caso presente, como se señalara, no se planteó, ni en la instancia administrativa ni ante Tribunal de Apelación de Inquilinato, la necesidad y menos aún la urgencia que fuera alegada y en la cual se basa el desalojo, por todo lo cual, al resultar la misma infundada ha debido denegarse, resultando en consecuencia viciado el fallo que la acordara al confirmar el acto administrativo de la Dirección de Inquilinato. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., páginas 401 a 403; Negrillas de este Tribunal). (Extracto tomado de la Sentencia N° 89, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 28 de Marzo de 2005, Exp. N° 4.146-2004)

Acogiéndose este Juzgador a los anteriores criterios jurisprudenciales, y ateniéndose a lo alegado y probado en autos, se observa que la parte accionante demostró todos y cada unos de los requisitos concurrentes para que su alegato sea apreciado conforme a derecho en invocación de la causal alegada, esto es, La Necesidad de habitar el inmueble por ella misma conjuntamente con su hermano mayor.

Es menester señalar que esa carga de probar tal “necesidad”, corresponde a la propietaria, sin que pueda este Sentenciador sustituirse en el ejercicio de dicha carga, toda vez que el peso de probar la necesidad efectiva corresponde al propietario solicitante, y no puede ser suplido por el Juez. En razón de lo antes expuesto, concluye este Operador de Justicia que al haberse demostrado durante el proceso la “necesidad personal” de la propietaria de ocupar el tantas veces mencionado inmueble, su acción debe prosperar en derecho y así se determinará en la dispositiva del fallo. Así se establece.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

 PRIMERO: CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana S.D.C.M.D.D.S. en contra de la ciudadana C.A.V.Q..-

 SEGUNDO: Se ordena a la demandada de autos ciudadana C.A.V.Q., hacer entrega a la parte actora, el inmueble situado entre las avenidas 9 y 10 en el Conjunto Residencial EL ROSAL, Torre Oeste 1, Piso 10, Apartamento N° 01-10, jurisdicción de la Parroquia O.V.M.M.d.E.Z., libre de personas y cosas, otorgándosele a la Arrendataria-demandada un plazo de Seis (06) Meses improrrogables contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme, todo ello conforme a los alcances del parágrafo primero del ya comentado Artículo 34 de la ley especial de la materia.-

 TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida totalmente in causa, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del artículo 72, Ordinales 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los veintiséis (26) días del mes de Enero de dos mil Once (2011). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez,

Abog. I.P.P.. La Secretaria,

Abog. A.A.R..-

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las dos y treinta y tres minutos de la tarde (2:33 p.m.).-

La Secretaria,

Abog. A.A.R..-

IPP/ch.