Decisión nº 11 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 26 de Abril de 2010

Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por el abogado A.O.H.H., coapoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010 por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró inadmisible la demanda por desalojo interpuesta por la ciudadana S.M.H.H. contra B.C.R., y condenó en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se inició la causa cuando la ciudadana S.M.H.H., asistida por el abogado J.A.S.P., demandó por desalojo a la ciudadana B.C.R.. Manifestó en su libelo que la arrendataria ha incurrido en diversos incumplimientos del contrato de arrendamiento verbal celebrado de buena fe, por lo que solicitó que una vez probados

tales incumplimientos se proceda a ordenar el desalojo del inmueble objeto de la relación arrendaticia consistente en un local comercial. Fundamentó la demanda en los artículos 14, 15 y 34, literales a), b), c), e) y g), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Indicó que en fecha 30 de abril de 2001, celebró personalmente contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana B.C.R., quien habló de su honorabilidad con el propósito de que no suscribieran contrato de arrendamiento escrito, pues ya tenía malas intenciones como arrendataria que se materializaron en una cantidad de incumplimientos y abusos que van mucho más allá de sus derechos de usar, gozar y disfrutar del local comercial, en perjuicio de sus derechos como arrendadora. Que dicho inmueble se encuentra ubicado en La Ermita, Parroquia San J.B., carrera 4, entre calles 10 y 11, N° 10-68, de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, teniendo como linderos por el Norte: local N° 10-70; Sur: inmueble N° 10-64; Este: pared de fondo y Oeste: con carrera 4; constituido por un salón grande con baño, piso de mosaico antiguo, paredes en parte de ladrillo frisado en bloque, techo de placa, con un portón metálico principal corredizo, con todos los servicios públicos, ubicado en pleno centro de la ciudad con todos los privilegios, bondades y ventajas que de su ubicación e infraestructura se derivan. Que la arrendataria ocultó su estado civil real, argumentando que era venezolana y soltera. Que el uso que le daría al local era de un presunto centro de enseñanza “Instituto de Artes Internacional”, cuando en realidad lo convirtió en un depósito, hasta vivienda y hospedaje. Luego de esto le solicitó permiso para subarrendar, lo cual le fue negado. Que más tarde, surge un subarrendatario quien presumiblemente es el socio, concubino o cónyuge de la demandada. Que fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de cien bolívares (Bs. 100,00), incrementándolo sólo a la cantidad de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00), abusando de su buena fe. Que la demandada, sin notificar de forma escrita ni oral y sin estar autorizada por la arrendadora, procedió a realizarle reformas, remodelaciones, adaptaciones y reinstalaciones al local comercial; no obstante, para evitar destrozos, deterioros y costosos daños, se reservó como arrendadora la facultad de dejarlos o mandarlos a demoler mas adelante por cuenta de la demandada. Que más tarde, la arrendataria aparece presuntamente casada con un extranjero nacionalizado, quien resultó siendo subarrendatario del inmueble y que le ayudaría a pagar el canon de arrendamiento y los servicios públicos, tal como se evidencia de las copias certificadas del expediente N° 541, de fecha 25 de abril de 2007, seguido por consignación de cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, anexadas con el libelo. Que este subarrendatario, de manera antijurídica y, sin tener cualidad para ello, resultó consignando los cánones a nombre de un hermano de la arrendadora de nombre A.O.H.H., quien desconoce y nada tiene que ver con la relación arrendaticia. Que dicho expediente constituye la prueba contundente del ilegal subarrendamiento, hecho este que se encuentra fuera de la ley puesto que ya había quedado establecida la relación arrendaticia entre la demandante y la demandada, es decir, entre S.M.H.H. y B.C.R.. Que desde el momento en que recibió el inmueble hasta la fecha de la interposición de la demanda, la arrendataria se ha negado a cancelar los aumentos de cánones de arrendamiento, aun cuando los mismos fueron realizados de conformidad con el artículo 14 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ascendiendo el último a la cantidad de novecientos ochenta y siete bolívares (Bs. 987,00), canon que no paga desde febrero de 2007 hasta el mes de junio de 2009, sumando veintinueve meses, que alcanzan la suma de veintiocho mil seiscientos veintitrés bolívares (Bs. 28.623,00). En virtud de tal incumplimiento, solicitó el secuestro de ley y la improcedencia de la prórroga. Igualmente, solicitó le fueran calculados los cánones hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia, con el debido procedimiento de corrección monetaria e indexación.

Señaló que su hermano se negó a recibir los cánones de arrendamiento por cuanto él no tenía ninguna relación con la arrendataria ni con el subarrendado, lo que configura plena prueba del incumplimiento de la demandada y el comportamiento irresponsable en la relación arrendaticia por parte de esta. Que entre las irregularidades más graves se encuentra el hecho de que la arrendataria se niega a celebrar el contrato de arrendamiento por escrito, pretendiendo seguir pagando la cantidad de cien bolívares (Bs. 100,00) y el aumento a ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00), sin acatar los ajustes del canon de conformidad con la Ley que rige la materia, establecidos desde el 30 de abril de 2001; sin tomar en cuenta el valor real del arrendamiento de un local comercial ubicado en pleno centro de la ciudad y con todos los servicios y seguridades que necesita, pretendiendo establecer como arrendador a su hermano quien no tiene ninguna relación jurídica con la arrendataria. Que la relación arrendaticia quedó plenamente establecida entre S.M.H.H. y B.R. en su carácter de demandante y demandada respectivamente, aun cuando se advierte la presencia de un ciudadano cuya relación no fue establecida con la parte demandante sino con la demandada, pretendiendo esta librarse de la cancelación de los cánones de arrendamiento y de los servicios públicos. Que además, convirtió el local en su vivienda y no paga el canon de arrendamiento desde el mes de febrero de 2007. Que tiene la necesidad de instalar y poner en funcionamiento una empresa de vigilancia privada, propiedad de la madre de la demandante M.H.H.d.H., denominada Inversiones y Negocios Inmobiliarios y Muebles “Los Millardos”, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Estimó daños y perjuicios materiales en la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), más daño moral en la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) salvo mejor apreciación del juez. Asimismo, estimó la demanda en la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00). De conformidad con los artículos 585 y 588 parágrafo primero y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitó medida de secuestro del inmueble y prohibición de desmontar o destruir las modificaciones y remodelaciones abusivamente mandadas a construir por la demandada, a los fines de prevenir los destrozos y deterioros insalvables en el local comercial, que agraven su condición de arrendadora. (fls. 1 al 10) Anexos (fls. 11 al 91)

Por auto de fecha 22 de junio de 2009, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y acordó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación, a los fines de dar contestación a la misma. Igualmente, de conformidad con lo dispuesto en el único aparte del artículo 258 el la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo previsto en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, fijó las 10:00 a.m. del segundo día de despacho siguiente a su citación, para la celebración de un acto conciliatorio. (fl. 92)

A los folios 95 al 101 rielan actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada, la cual fue tramitada por carteles.

Mediante diligencia de fecha 28 de octubre de 2009, la demandante S.M.H.H. otorgó poder apud acta a los abogados M.Á.R.G. y A.O.H.H.. (fl. 105)

En fecha 09 de diciembre de 2009, el coapoderado judicial de la parte actora solicitó el nombramiento de defensor ad litem de la demandada. (fl. 107)

Por auto de fecha 14 de diciembre de 2009 el Juzgado de la causa, vista la solicitud realizada por el copaoderado judicial de la parte actora y vencido el lapso de comparecencia de la demandada, procedió a designarle como defensor ad litem a la abogada Diamela C.B. (fl. 108), quien prestó el juramento de ley en fecha 27 de enero de 2010. (fl. 113)

Citada como fue la defensora ad litem, dio contestación a la demanda en fecha 19 de febrero de 2010. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado por el actor. Igualmente, negó, rechazó y contradijo la solicitud de condenatoria en costas procesales. (fl. 119)

En fecha 22 de febrero de 2010 los apoderados judiciales de la parte actora promovieron pruebas (fls. 120 al 122); y el 24 de febrero de 2010 lo hizo la abogada Diamela C.B. en su carácter de defensora ad litem de la demandada B.C.R.. (fl. 123)

Por auto de fecha 25 de febrero de 2010 fueron admitidas cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, las pruebas promovidas por los apoderados judiciales de la parte actora y por la abogada Diamela C.B. en su carácter defensor ad litem de la parte demandada. (fl. 124)

A los folios 125 al 133 riela la decisión de fecha 10 de marzo de 2010, relacionada al comienzo de la presente narrativa. (fls. 125 al 133)

Mediante diligencia de fecha 18 de marzo de 2010, el coapoderado judicial de la parte actora apeló de la referida decisión (fl. 134); y por auto de fecha 19 de marzo de 2010 el a quo oyó dicho recurso en doble efecto, ordenando remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor a los fines legales consiguientes. (fl. 135)

En fecha 07 de abril de 2010 se recibieron las presentes actuaciones en esta alzada, como consta en nota de Secretaría (fl. 137); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario (fl. 138).

En fecha 08 de abril de 2010 la demandante S.M.H.H., asistida por la abogada Z.M.G.C., presentó informes. (fls. 139 al 153)

A los folios 154 al 163 riela escrito presentado en fecha 13 de abril de 2010, por el ciudadano A.O.H.H. con el carácter de tercero interviniente adhesivo, mediante el cual interpuso intervención adhesiva a favor de la parte actora, de conformidad con el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil.

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 10 de marzo de 2010 dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró inadmisible la demanda de desalojo interpuesta por S.M.H.H. contra B.C.R., por considerar que la legitimación de la causa en la referida demanda no la ostenta la actora pues no la demostró. Igualmente, condenó en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La parte actora, en la oportunidad de presentar informes ante esta alzada, alegó que junto con el libelo de demanda consignó todas las pruebas documentales para demostrar su cualidad como arrendadora, lo que a su decir se puede evidenciar de la copia certificada del expediente de consignaciones signado con el número 541-07, nomenclatura del precitado Juzgado Primero de Municipios, en el cual aparece un tercero desconocido identificado con el nombre de S.S.B.B., titular de la cédula de identidad N° V- 7.923.788, quien de manera confesa consignó al folio 15 de dicho expediente unos recibos de pago de cánones de arrendamiento, en los cuales claramente se indica con determinación que la auténtica, legítima y legal arrendataria es la ciudadana B.R., por cuanto los tres recibos otorgados por la arrendadora S.M.H.H. hacen referencia al concepto de pago de cánones de arrendamiento y que es ella quien aparece firmando tales recibos como destinataria del pago, es decir, como arrendadora. Que los aludidos recibos tienen todos los elementos de un contrato de arrendamiento: sujetos, consentimiento, causa, objeto y precio. Que el ciudadano A.O.H.H. pidió copia certificada de todo el expediente, dándole tratamiento al tercero desconocido de subarrendatario, lo que a su entender hace suponer que la arrendadora de B.C.R. es S.M.H.H.. Que a los folios 89, 90 y 91 corren correspondencia enviada por la arrendadora a la arrendataria, acuse de recibo y recibo de pago del envío a través de IPOSTEL.

PUNTO PREVIO ÚNICO

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA

De seguidas, pasa esta alzada a resolver en forma previa el punto relacionado con la falta de cualidad de la actora para intentar y sostener el presente juicio, para lo cual debe puntualizarse que la cualidad o legitimatio ad-causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar. La cualidad viene dada por la afirmación de titularidad de un interés jurídico propio y que por ende tiene legitimación para hacerlo valer en juicio, de tal manera que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.

En este sentido, la Sala de Casación Civil en decisión N° 252 de fecha 30 de abril de 2008, recogió la doctrina expuesta por el Tribunal Supremo de Justicia en torno a la legitimación o cualidad al señalar lo siguiente:

En ese mismo orden de idea, jurisprudencialmente se ha definido legitimidad o cualidad, y al respecto la Sala Constitucional, en expediente Nº 00-0096, sentencia Nº 102 de fecha 6 de febrero del 2001, caso: Oficina G.L., C.A., indicó:

“…La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:

Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.

(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961.Pág 489).

La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

(subrayado de la Sala. Ver J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

(ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944. pág 165).

Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva.

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:

”Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. pág. 539)…”.

Igualmente, la Sala Constitucional en expediente Nº 02-1597, sentencia Nº 1930 de fecha 14 de julio de 2003, caso: Oficina G.L., C.A., indicó:

…Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.

Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.

La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial…

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En el mismo orden de ideas, la Sala Político Administrativo, en sentencia de fecha 19 de noviembre de 2003, Caso Consorcio Nacional Aeromapas Seravenca, C.A., contra La Fundación Para El Desarrollo De La Comunidad Y Fomento Municipal (FUNDACOMUN), estableció lo siguiente:

…Ahora bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquél a quien la ley, en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y, en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquélla a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva). Así, la ausencia de esta correspondencia configura la falta de cualidad pasiva o activa, según sea el caso.

A lo brevemente expuesto sobre esta figura procesal, conviene añadir, que no debe confundirse el derecho que tienen las partes para plantear y sostener una controversia ante los órganos de administración de justicia, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través de la pretensión del actor y de las defensas opuestas por el demandado y cuya titularidad sólo puede ser dilucidada en la definitiva como una cuestión de mérito…

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Criterio que se contempla en reciente sentencia de la Sala Político Administrativa Nº 939, de fecha 18 de abril de 2006, caso: G.G.d.P. contra Instituto Nacional de la Vivienda, hace referencia al tema, señalando:

…Ha sido criterio pacífico y reiterado de esta Sala que la cualidad reviste un carácter de eminente orden público (Vid. entre otras sentencia N° 00792 de fecha 03 de junio de 2003), lo que evidentemente hace indispensable su examen en aras de garantizar una sana y correcta administración de justicia.

En este sentido, es unánime la doctrina y la jurisprudencia al considerar que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción. Siguiendo las enseñanzas del autor L.L., se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio “toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio” y, tendrá cualidad pasiva “toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés”. Así, la cualidad no es otra cosa que la “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Loreto, Luis, Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Ediciones Fabreton –ESCA, Caracas 1970.).

Ciertamente, la cualidad debe entenderse como la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra. (Vid. Sentencia de esta Sala Nº 6.142, de fecha 09 de noviembre de 2005.)…

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De lo anterior, se desprende que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor o demandado en relación a la titularidad del derecho, lo que indica que basta con la simple afirmación de la titularidad del derecho, para que el juez considere la existencia de la misma, ya que para su constatación no es necesario analizar la titularidad del aquel, sino la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio.

Y es por ello, que tendrá cualidad activa para mantener un juicio toda persona que se afirme titular de un derecho, y tendrá cualidad pasiva toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés.

De manera que, una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, tal y como lo indica nuestro legislador procesal, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés. (Resaltado de la Sala).

(Expediente N° AA20-C-2007-000354)

Establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación. (Resaltado propio)

De conformidad con el precitado artículo, la falta de cualidad es una excepción que debe ser decidida en la oportunidad de dictar sentencia de fondo, así ella pueda obrar contra el derecho de acción.

Ahora bien, la presente causa se contrae a la demanda interpuesta por la ciudadana S.M.H.H., titular de la cédula de identidad N° V- 9.231.986, con el carácter de arrendadora, contra la señora B.C.R., titular de la cédula de identidad N° E- 82.083.885, en su carácter de arrendataria, por desalojo de un inmueble consistente en un local comercial ubicado en La Ermita, Parroquia San J.B., carrera 4 entre calles 10 y 11, N° 10-68 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Señala la parte demandante que celebró contrato de arrendamiento verbal con la arrendataria y fundamenta su acción en los artículos 14, 15 y 34 literales a), b), c), e) y g) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto, debe señalarse que la acción de desalojo está prevista en el artículo 34 de la precitada ley especial, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Resaltado propio.

   En la norma transcrita , el legislador determina expresamente que la acción de desalojo es la vía procesal idónea para obtener la desocupación de los inmuebles objeto de contratos de arrendamiento celebrados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado, siempre que la demanda se fundamente en las causales en ella señaladas, las cuales son de carácter taxativo.

   En cuanto a los legitimados activos para el ejercicio de la acción de desalojo, el Dr. G.G.Q. señala:

   Como en la acción de desalojo, regulada por el artículo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quien es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que sólo el propietario del inmueble tiene el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete (7) causales, a que alude el artículo 34 eiusdem, guardan relación con la cualidad de propietario.

   Sin embargo, no es esa una apreciación absoluta porque existe el caso de la persona (natural o jurídica) que haya dado en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y como la relación arrendaticia-sobre inmueble ajeno-no está prohibida en Venezuela (vid. Cap. V, 4.4), en tal caso corresponde al arrendador no propietario recibir o exigir el pago del alquiler; bajo cuya circunstancia el legitimado activo sería ese arrendador, puesto que según el literal “a” del artículo 34 in comento, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el artículo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce; máxime cuando según el ordinal 2° del artículo 1.592 eiusdem, entre las obligaciones principales del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En cambio la acción no corresponde a ese arrendador (no propietario) sino al dueño del inmueble arrendado, cuando éste tenga necesidad de ocuparlo, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado; pues tal apreciación se deduce de lo estudiado en el literal “b” del artículo 34 de LAI, al establecer que “En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble”. La misma cualidad activa corresponde al propietario en el caso de que el inmueble dado en arrendamiento, incluso por el no propietario, vaya ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, a tenor de lo contemplado en el literal “c” de la misma norma en referencia; pues tanto la demolición como las reparaciones que impliquen la desocupación del inmueble, constituyen actos que exceden a la simple administración que, por tanto, requieren de autorización especial por parte de la Administración Municipal; en cuyo caso el interesado deberá el trámite autorizatorio para la demolición inmobiliaria o la reparación en referencia; para lo cual tendrá que demostrar a la Administración su cualidad de propietario.

   Lo mismo no podría afirmarse de modo tan concluyente, cuando del literal “d” se trata, puesto que si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; en cualquiera de tales supuestos de hecho normativos corresponde al arrendador ( propietario o no) el derecho de solicitar el desalojo, con fundamento en que el propio literal “d” se refiere al “arrendador”, que puede ser o no el propietario. Mutatis mutandis, valga la misma apreciación a los efectos de los literales “e,” “f” y “g” del artículo 34 de LAI. (Resaltado propio).

   (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Universidad Católica A.B., Caracas 2006, ps. 184 a 186)

   Conforme a lo expuesto, la cualidad activa en los juicios de desalojo debe verificarse tomando en cuenta cada una de las causales que hayan sido alegadas, pues de una interpretación literal de las mismas el juriscendente puede advertir en cuáles de ellas es necesaria la condición de propietario del inmueble para intentar la acción de desalojo, como en los supuestos contemplados en los literales b) y c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en qué casos basta con el carácter de arrendador no propietario para tener la idoneidad activa que le permita actuar válidamente en un juicio de desalojo, tal sería el caso de los supuestos previstos en los literales a), d), e), f) y g) de la precitada norma.

   Ahora bien, en el caso sub iudice se aprecia lo siguiente:

   - Del expediente de consignaciones arrendaticias signado con el número 541, nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, inserto en copia certificada a los folios 13 al 81, se evidencia que al folio 16 rielan tres recibos agregados al referido expediente por el propio consignante, ciudadano S.S.B.B., los cuales no fueron impugnados por la parte demandada, pudiéndose constatar que los mismos se contraen a pagos de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre, diciembre y enero de 2007, por un monto de Bs. 450.000,00, equivalentes actuales a Bs. 450,00, el primero; junio de 2006 por la suma de Bs. 150.000,00, equivalentes actuales a Bs.150,00, el segundo; y julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2005 por la cantidad de Bs. 500.000,00, equivalentes actuales a Bs. 500,00, el tercero; además de que los tres recibos aparecen suscritos por la demandante S.M.H.H., titular de la cédula de identidad N° V- 9. 231.986, quien declara haber recibido dichos pagos de la señora B.R..

   - A los folios 89 al 90 corre copia de la comunicación de fecha 07 de noviembre de 2009 que le remitiera la ciudadana S.M.H.H. a la señora B.C.R., a través del Instituto Postal Telegráfico, en cuyo aviso de recibo figura como dirección de la destinataria la misma del inmueble objeto del arrendamiento: La Ermita, carrera 4 entre calles 10 y 11, N° 10-68, San Cristóbal, Estado Táchira, la cual fue recibida en fecha 13 de noviembre de 2008.

   - El ciudadano A.O.H.H., a quien en el expediente de consignaciones arrendaticias se le señala como arrendador y beneficiario de los cánones de arrendamiento, fue notificado por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, tal como se constata de la diligencia del Alguacil de ese tribunal certificada por la Secretaria en fecha 11 de mayo de 2007; sin embargo, el mencionado ciudadano no retiró los cánones de arrendamiento consignados, sino que se limitó a solicitar copia certificada de todo el expediente de consignaciones, tal como se constata de diligencia de fecha 19 de noviembre de 2008, inserta al folio 66.

   - La actora S.M.H.H. confirió en fecha 28 de octubre de 2009, poder apud acta al abogado A.O.H.H., siendo dicho abogado quien interpuso en nombre de la demandante el recurso de apelación contra la decisión dictada por el a quo el 10 de marzo de 2010, sometida a la consideración de esta alzada.

   - Mediante diligencia de fecha 13 de abril de 2010, corriente a los folios 155 al 159, el precitado abogado A.O.H.H., actuando con el carácter de tercero interviniente adhesivo, se adhiere al recurso de apelación interpuesto por la parte actora, así como a los fundamentos de hecho y de derecho explanados por ésta, señalando que es el propietario del inmueble objeto del juicio de desalojo para lo cual consignó documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San C.E.T. el 10 de octubre de 2003 , bajo el N° 68, tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y que la demandante es la arrendadora del mismo.

   En consecuencia, a juicio de quien decide, de los recibos de cánones de arrendamiento que corren insertos en el expediente de consignaciones y que fueron agregados por el propio consignante, en los cuales aparece la actora como arrendadora, así como de la conducta asumida por el abogado A.O.H.H. a quien el consignante señala como arrendador, al no retirar los cánones de arrendamiento consignados a su nombre y reconocer expresamente el carácter de arrendadora de la demandante, en la diligencia de fecha 13 de abril de 2010 consignada ante esta alzada, deviene la cualidad e interés de la demandante para intentar y sostener el presente juicio de desalojo con fundamento en las causales contenidas en los literales a), e) y g) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de cuya letra se infiere que no es necesaria la condición de propietario para incoar el desalojo y que la acción puede ser intentada por el arrendador no propietario. Así se decide

   No obstante, al no ostentar la demandante el carácter de propietaria del inmueble objeto del juicio de desalojo, no tiene cualidad para intentar la demanda con fundamento en las causales contenidas en los literales b) y c) del precitado artículo 34. Así se decide

   Ahora bien, en atención al principio de la doble instancia esta alzada no puede entrar al conocimiento de fondo del juicio de desalojo incoado por la actora con fundamento en las causales contenidas en los literales a), e) y g) de la referida norma, para lo cual se declara su cualidad en esta fallo, por cuanto la decisión objeto del recurso de apelación no contiene pronunciamiento sobre el mérito de la misma.

   En este sentido se ha pronunciado nuestro M.T.. Así, la Sala Constitucional en decisión N° 1896 del 01 de diciembre de 2008 expresó:

   El Juzgado supuesto agraviante revocó el pronunciamiento que declaró caduca la pretensión de retracto legal arrendaticio y pasó, de inmediato, al conocimiento del fondo, en lugar de reponer la causa al estado de que hubiese juzgamiento en primera instancia sobre la procedencia del retracto como correspondía según el criterio de esta Sala, que fue expresado en sentencia n.º 827 del 11 de mayo de 2005 (caso: Recuperadora BTV). De acuerdo con ese precedente:

   La cuestión previa de caducidad, que establece el ordinal 10° del artículo 346, tiene por finalidad el establecimiento de si el derecho de acción de la parte actora persiste en el tiempo y con ella, en definitiva, se determina si el juez de instancia está obligado al análisis de la controversia y a la emisión del fallo de fondo. Si el análisis de la cuestión previa determina que no se extinguió el derecho de acción, se reconoce al justiciable su derecho a la obtención de pronunciamiento sobre el fondo en los términos legalmente establecidos.

   El legislador preceptuó, en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que las demandas de retracto legal arrendaticio se sustanciarán y sentenciarán conforme a sus disposiciones y al procedimiento breve que regula el Código de Procedimiento Civil. El artículo 891 del Código Adjetivo Civil establece dos grados de conocimiento respecto del fondo; en consecuencia, los juzgados de instancia deben asegurarle a las partes tal posibilidad.

   En criterio de esta Sala, el derecho al debido proceso, que reconoce el artículo 49 constitucional, garantiza a las partes el juzgamiento con apego al procedimiento conforme a derecho:

   "El derecho a la defensa y al debido proceso constituyen garantías inherentes a la persona humana y en consecuencia, aplicables a cualquier clase de procedimientos. El derecho al debido proceso ha sido entendido como el trámite que permite oír a las partes, de la manera prevista en la Ley, y que ajustado a derecho otorga a las partes el tiempo y los medios adecuados para imponer sus defensas. En cuanto al derecho a la defensa, la Jurisprudencia ha establecido que el mismo debe entenderse como la oportunidad para el encausado o presunto agraviado de que se oigan y analicen oportunamente sus alegatos y pruebas. En consecuencia, existe violación del derecho a la defensa cuando el interesado no conoce el procedimiento que pueda afectarlo, se le impide su participación o el ejercicio de sus derechos, o se le prohíbe realizar actividades probatorias. " (s. SC nº 05 del 24.01.01).

   Adicionalmente, esta Sala ha reconocido la importancia del doble grado de jurisdicción como parte del derecho a la defensa, en los procesos donde se acoge el doble grado de conocimiento:

   "...cualquiera sea la vía procesal escogida para la defensa de los derechos o intereses legítimos, las leyes procesales deben garantizar la existencia de un procedimiento que asegure el derecho de defensa de la parte y la posibilidad de una tutela judicial efectiva. En consecuencia, teniendo presente que las normas de procedimiento son una expresión de los valores constitucionales, la acción de amparo contra resoluciones, sentencias, actos u omisiones de los Tribunales de la República, está dirigida a proteger el derecho a un debido proceso que garantice una tutela judicial efectiva. Así las cosas, el justiciable, salvo las excepciones previa y expresamente establecidas en la ley, tiene derecho a que en dos instancias de conocimiento se produzca un pronunciamiento acerca de una defensa o alegato opuesto" (s. S.C. n° 2174 del 11/09/2002).

   En sentido análogo se pronunció este Sala en reciente sentencia de revisión constitucional:

   "Con tal decisión, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta incurrió, en criterio de esta Sala, en grotesco error de juzgamiento por cuanto privó a los aquí solicitantes de una decisión sobre el fondo de la controversia por parte del Juzgado de primera instancia, en claro desconocimiento de un principio jurídico fundamental con jerarquía constitucional (ex artículo 23 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) que guarda íntima relación con los derechos a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, como lo es el del doble grado de conocimiento, así como también se apartó del criterio vinculante que, respecto del mismo, sentó esta Sala en sentencia n° 95/2000, (caso: I.R.A.), en la que se estableció:

   ‘...observa esta Sala que conforme al artículo 23 de la Constitución vigente tienen rango constitucional los derechos humanos contenidos en tratados, pactos y convenios suscritos y ratificados por Venezuela, derechos que prevalecen en el orden interno, en la medida que ellos contengan normas sobre su goce y ejercicio más favorable a los establecidos en la propia Constitución.

   Entre este tipo de derechos se encuentra el de la necesidad de que en el proceso exista una doble instancia, derecho que aparece consagrado en el artículo 8 de la Ley Aprobatoria de la Convención Americana sobre Derechos Humanos Pacto de San J.d.C.R., dentro de las garantías judiciales y el cual reza: ‘1. Toda persona tiene derecho a ser oída, con las debidas garantías y dentro de un plazo razonable, por un juez o tribunal competente, independiente e imparcial, establecido con anterioridad por la ley, en la sustanciación de cualquier acusación penal formulada contra ella, o para la determinación de sus derechos y obligaciones de orden civil, laboral, fiscal o de cualquier otro carácter.’

   ‘2. Toda persona inculpada de delito tiene derecho a que se presuma su inocencia mientras no se establezca legalmente su culpabilidad. Durante el proceso, toda persona tiene derecho, en plena igualdad, a las siguientes garantías mínimas:’ ‘h. derecho de recurrir del fallo ante juez o tribunal superior.’ (Resaltado de esta Sala).

   Dicho principio, a pesar de no estar recogido por la Constitución vigente, se aplica con jerarquía constitucional, debido al citado artículo 23, y sólo sufre excepciones en los procesos que en una sola instancia se ventilan ante el Tribunal Supremo de Justicia, ya que estando el Tribunal Supremo en el pináculo del poder judicial, como se desprende de los artículos 253, 254, 259 y 325 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al colocarlo como máximo y último intérprete de la Constitución, le atribuye la Ley el conocimiento directo de juicios, sobre él no hay ningún otro Tribunal que pueda conocer en una doble instancia, y de la estructura del Tribunal Supremo, según la propia Constitución, surge la excepción al principio de la doble instancia, el que podría sufrir otras excepciones de acuerdo a la especialidad de algunos procedimientos.