Decisión nº 034 de Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 18 de Marzo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

PARTE DEMANDANTE:

Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA, C. A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 07 de julio de 1982, bajo el N° 1, Tomo 14-A, modificada el 27 de diciembre de 2002, por documento inserto bajo el N° 32, Tomo 19-A, del Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, representada por su Presidenta O.M.R.D.R., titular de la cédula de identidad N° V-1.525.324.

Apoderadas de la Parte Demandante:

Abogadas Yraima M.P.O., L.E.G.G. y C.A.G.C., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.192, 28.393 y 24.429, en su orden.

PARTE DEMANDADA:

Ciudadanos J.M.D.S., I.D.R., MARIO, A.M.S., J.A. y M.C.S.M., titulares de las cédulas de identidad N° 2.964, 1.754.775, 2.939.774, 3.185.189, 3.659.790 y 5.300.557; Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C. A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 10 de enero de 2000, bajo el N° 12, Tomo 1-A, domiciliada en el sector Piscurí, Jurisdicción de la Parroquia A.A., Municipio Monseñor F.F.d.E.T., en la persona de su Presidente J.M.D.S., y; CEN QIAOMEI, esta última titular de la cédula de identidad N° E- 82.256.255.

Apoderada de la Codemandada J.M.d.S., Representante Legal de La Sociedad Mercantil Agropecuaria Cantarrana Del Piscurí C. A.:

Abogada G.Y.H.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 75.792.

Abogada Asistente de los Codemandados I.D.R., Mario, A.M., J.A. y M.C.S.M.:

Abogada G.Y.H.G., titular de la cédula de identidad N° 80.456.242 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 75.792.

Apoderado de la Codemandada Cen Qiaomei:

Abogado J.M.R.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 21.219.

TERCERO INTERVINIENTE:

Ferretería Táchira, C. A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 44, Tomo 21-A.

Apoderado del Tercero Interviniente:

Abogado Uglis A.S.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.032.

MOTIVO:

Retracto Legal Arrendaticio (Apelación de la decisión dictada en fecha 16-03-2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial).

En fecha 16 de septiembre de 2010, se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 31.867, procedente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta mediante escrito presentado en fecha 05-08-2010, por el abogado J.M.R.C., apoderado de la ciudadana Cen Qiaomei, codemandada en el presente juicio, contra la decisión dictada en fecha 16-03-2010.

En la misma fecha en que se recibió el presente expediente, previa distribución, se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el lapso de diez días de despacho para decidir.

Al efecto, se pasan a relacionar las actuaciones que conforman el presente expediente, las cuales son imprescindibles para el conocimiento debatido ante esta Superioridad:

Escrito presentado para distribución por las abogadas Yraima M.P.O., L.E.G.G. y C.A.G.C., apoderadas de la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA, C. A., en el que demandan a los ciudadanos J.M.d.S., I.d.R., Mario, A.M.S., J.A. y M.C.S.M.; a la Sociedad Mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., en la persona de su Presidenta J.M.d.S. y, a la ciudadana Cen Qiaomei, para que convengan o sean condenados por el Tribunal en la subrogación de los derechos de los compradores del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 7 esquina de la carrera 6, jurisdicción de la Parroquia San Sebastián, Municipio San C.d.E.T., distinguido con los N° 6-14 y 6-10, y en consecuencia, se declare la nulidad de los actos traslativos de propiedad antes referidos y efectuados a favor de Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A. y de Cen Qiaomei. Alegan que su representada es arrendataria de un inmueble constituido en la mencionada dirección, con vigencia desde el mes de mayo de 1950, cuando el Doctor L.R.N., hoy fallecido, adquirió la propiedad del mobiliario y equipo de la entonces denominada Botica Nacional e igualmente adquirió por cesión los derechos de arrendamiento sobre el inmueble, según documentos reconocidos ante el Juzgado de la Parroquia P.M.M., Distrito San C.d.E.T. del 13-04-1950, iniciando el funcionamiento de la Farmacia Táchira, hasta la actualidad. Que la relación arrendaticia fue administrada entre su mandante y la familia Sosa Márquez, hasta el mes de mayo 1996 cuando el inmueble en referencia pasó a la administración de la Inmobiliaria I.C.A. (INESCA), representada por J.A.S.M., y así se ha mantenido. Es el caso que el 31-01-2006, el ciudadano Alguacil del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, dejó la notificación de la venta del inmueble que ocupa su representada en calidad de arrendataria. La misma, se desprendió para su representada el conocimiento de que el 13-12-2005 se produjo junto con la venta de los inmuebles signados con los Nos. 6-8, 6-18, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34, la venta del inmueble signado con el N° 6-14 y 6-10 ocupada en calidad de arrendataria. Que su poderdante se enteró que la vendedora de los mencionados bienes era la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., y la compradora era la ciudadana de nombre Cen Qiaomei, quien por mediación de su mandante R.A.L.O., produjo la notificación actuando como “nueva propietaria del inmueble”, fundamentada en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Que de la misma se desprendía de la violación de los derechos y prerrogativas que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, garantizaba no solo a su conferente, quien es arrendataria desde hace más de 50 años sobre el local comercial vendido, sino de los derechos de los otros inquilinos que quedaron igualmente afectados como consecuencia de la venta realizada. Que tuvo conocimiento su representada de que el local comercial que ocupaba desde hace mas de 50 años como arrendataria, habría sido aportado junto con los demás locales antes nombrados, como pago del capital social en la constitución de la empresa mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., por los socios ciudadanos J.M.d.S., I.d.R., Mario, A.M.S., J.A. y M.C.S.M.. Que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conformado por normas de estricto orden público y obligatorio cumplimiento, establece el artículo 42 el derecho preferente para los arrendatarios que tengan mas de 02 años como tales y solventes en los cánones de arrendamiento para la adquisición del inmueble que ocupan en ocasión de la transmisión del derecho de propiedad. A su vez, para el arrendatario, se desprende el derecho preferente de adquirir el bien y manifestarlo según las modalidades establecidas. Que se verificó del instrumento que se produjeron sin la obligada notificación a que refiere el artículo 44 citado, dos (02) actas traslativos del derecho de propiedad sobre el local comercial: Primero: el efectuado por parte de los ciudadanos demandados, a favor de la Sociedad Mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., como aporte de capital en la constitución de la misma en fecha 10-01-2000, posteriormente formalizada mediante documento de traspaso otorgado por ante la Oficina del Segundo Circuito Inmobiliario del Municipio San C.d.E.T., de fecha 27-01-2003, bajo el N° 11, Tomo 001, Protocolo Tercero; y Segundo: el llevado a cabo por la Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., a favor de la ciudadana Cen Qiaomei, mediante documento inscrito en la misma Oficina de Registro Inmobiliario bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo 01 el 13 de diciembre de 2005. No obstante haberse producido los actos traslativos de propiedad antes referidos, nunca la representada tuvo conocimiento de estos, ni menos aún fue objeto de la aplicación y cumplimiento del dispositivo del artículo 44 de la citada ley. Por lo que la Farmacia Táchira C. A., tiene el derecho como arrendataria de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lo que respecta al local que ésta ocupa como inquilina, en el lugar de quien adquirió el inmueble arrendado “por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad”, y en ese sentido, le corresponde el derecho de que sea reconocida como adquirente preferencial en el acto traslativo suscrito ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 27-01-2003, oportunidad en que los demandados, trasmitieron la propiedad del local que su promocionada ocupa como inquilina así como el resto de los locales comerciales continuos que se encuentran adyacentes y construidos sobre el lote de terreno, a la persona jurídica Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., por la suma de Doscientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 250.000,00). Por efecto del incumplimiento de la norma especial en materia inquilinaria, el acto se contrae a la transmisión del derecho de propiedad producido por parte de la Sociedad Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., a favor de la ciudadana Cen Qiaomei, es nulo ab initio, porque las nulidades legales no son susceptibles de producir efectos jurídicos. Fundamentaron la presente acción en el artículo 44 del Decreto con Rengo y Fuerza de Ley en Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con los artículos 42 y 43 ejusdem, con fundamento en el artículo 48 de la misma ley. Solicitaron fuera decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble ya identificado. Estimaron la presente demanda en la cantidad de Bs. 250.000.000,00. Protestaron las costas y costos del juicio. Anexo presentaron recaudos.

Auto de fecha16-03-2006, en el que el a quo admitió la demanda, emplazó a los ciudadanos J.M.d.S., I.d.R., Mario, A.M.S., J.A. y M.C.S.M.; a la Sociedad Mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., en la persona de su Presidenta J.M.d.S., para que comparezcan ante el Tribunal, el segundo día de despacho a dar contestación a la demanda. En cuanto a la medida solicitada la decidirán por auto separado. (f. 59).

En fecha 18-04-2006, la abogada L.E.G.G., actuando con el carácter de autos, manifestó que de la revisión del auto en que admiten la demanda, observó un error material consistente en la omisión involuntaria del nombre de la codemandada Cen Qiaomei, por lo que solicitó la corrección para continuar el proceso, una vez agregado el nombre de la prenombrada co-demandada.

Por auto de fecha 20-04-2006, el a quo corrigió el error involuntario y repuso la causa al estado de admitir nuevamente la demanda. (f. 71).

Por auto de fecha 20-04-2006, el a quo admitió la demanda, emplazó a los ciudadanos J.M.d.S., I.d.R., Mario, A.M.S., J.A. y M.C.S.M.; a la Sociedad Mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., en la persona de su Presidenta J.M.d.S. y a Cen Qiaomei, para que comparecieran ante el Tribunal, el segundo día de despacho a dar contestación a la demanda. En cuanto a la medida solicitada, decidirá por auto separado. (f. 72-73).

En fecha 12-06-2006, la abogada L.E.G.G., apoderada de la parte actora, solicitó la citación por cartel de la ciudadana I.d.R.S.M., domiciliada en los Estados Unidos de Norteamérica, en la persona de su apoderada J.M.d.S., y consignó poder conferido por la codemandada I.d.R.S.M., en la persona de la codemandada J.M.d.S.. (f. 85-91).

Por auto de fecha 24-05-2007, el a quo dejó sin efecto las citaciones practicadas, y a tenor del artículo 228 del C.P.C., ordenó nuevamente la citación de todos los demandados, librándose las correspondientes compulsas de citación, una vez la parte solicitante aporte las respectivas copias, inclusive copia del presente auto.

En fecha 01-06-2007, la abogada L.E.G.G., actuando en nombre y representación de Farmacia Táchira C. A., solicitó se expidieran las compulsas y los autos correspondientes según el siguiente petitorio: 1) de conformidad con el artículo 224 del C.P.C., se expida el cartel de citación a las ciudadanas codemandadas I.d.R. y M.C.S.M., quienes de acuerdo a la información suministrada por el C.N.E., se determinó que no estaban domiciliadas en Venezuela. 2) De conformidad con los artículos 218 y 227 del C. P. C., y la información emanada del C.N.E., solicitó se comisionara a la Unidad de Recepción y Distribución de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, para la citación de la ciudadana A.M.S.M., solicitó se acompañara la respectiva compulsa y ordenara la comparecencia; sustituyó poder reservándose su ejercicio en los abogados S.A.A. y M.A.G.A.. 3) De conformidad con los artículos 218 y 227 del C.P.C., y la información emanada del C.N.E., solicitó se comisionara al Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, para que se practicara la citación del codemandado M.S.M., solicitó se acompañara la respectiva compulsa y ordenara la comparecencia; así mismo, sustituyó poder reservándose su ejercicio en los abogados L.E.C., Z.B.M. y Lizceida Osorio Rigual. 4) De conformidad con los artículos 218 del C. P. C., solicito se ordenara la citación de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., en la persona de su presidente J.M.d.S. o de su Vice-Presidente J.A.S.M.. 5) De conformidad con los artículos 218 del C. P. C., solicitó se ordene la citación de la ciudadana J.M.d.S.. 6) De conformidad con los artículos 218 ejusdem, se ordene la citación de J.A.S.M.. 7) De conformidad con los artículos 218 ejusdem, se ordene la citación de la demandada Cen Qiaomei personalmente o en la persona de su apoderado, abogado R.A.L.O..

En auto de fecha 15-06-2007, el a quo acordó practicar la citación de todos los demandados en dicha causa, libró nuevamente las respectivas compulsas. Para la práctica de la citación de la ciudadana A.M.S.M., comisionó a un Juzgado del Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Para la práctica de la citación del ciudadano M.S.M., comisionó al Juzgado del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. Con relación a la citación de la Sociedad Mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., en la persona de su Presidente J.M.d.S. o de su Vicepresidente J.A.S.M.; la citación personal de los mencionados ciudadanos, al igual que la citación de la ciudadana Cen Qiao Mei, en la persona de su apoderado abogado R.A.L.O., se acordó hacer entrega de las respectivas compulsas al alguacil del despacho para la práctica de las mismas. En virtud de la información suministrada por el C.N.E., se evidenció que las ciudadanas I.d.R.S.M. y M.C.S.M., no están domiciliadas en Venezuela, se ordenó la citación de las mencionadas ciudadanas por medio de carteles el cual deberá publicarse en dos Diarios de Mayor Circulación durante 30 días continuos, una vez por semana, de conformidad con lo previsto en el artículo 224 del C.P.C., fijándoles el término de 40 días de despacho para que comparezcan personalmente o por medio de apoderado a darse por citadas. (f. 140-141).

En auto de fecha 04-07-2007, el a quo observó que en el auto del 15-06-2007, acordó practicar nuevamente la citación de todos los demandados, comisionando al Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y al Juzgado del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, obviándose término de distancia. A tal efecto, concedió a los codemandados A.M. y M.S.M., nueve (9) días más como término de distancia, anexando copia certificada del presente auto a la compulsa de citación de los demandados, una vez la parte solicitante aporte los fotostatos correspondientes. Así mismo, téngase el presente auto como parte y aclaratoria del auto de fecha 15-06-2007.

A los folios 144 al 147, actuaciones relacionadas con la citación de las partes.

A los folios 149 y 150, actuaciones del alguacil del Tribunal, donde informó que no logró llevar a cabo la citación de los ciudadanos J.M.d.S., en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí y/o J.A.S.M..

En fecha 25-07-2007, la abogada L.E.G.G., actuando con el carácter acreditado en autos, solicitó se emitieran carteles de notificación a la Sociedad Mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., en la persona de su Presidente J.M.d.S. o de su Vicepresidente J.A.S.M., así como de forma personal, a cuyo fin pidió la emisión de los mismos.

De los folios 152 al 235 corren insertas actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada.

Del folio 5 al 37 de la segunda pieza, corren insertas resultas de la comisión emanada del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, Caracas, relacionadas con la citación de la demandada.

Escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 28-04-2008, por el abogado R.A.L.O., apoderado de la ciudadana Cen Qiaomei, en el que expuso lo siguiente: 1) De conformidad con el numeral 10 del artículo 346 del C.P.C., opuso la caducidad legal de la acción . 2) De conformidad con el numeral 11 del artículo 346 del C. P. C., opuso la cuestión previa como es la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta con fundamento en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que prohíbe el ejercicio del retracto legal cuando se trata de la enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local arrendado y eso era exactamente lo que ocurrió en autos. En efecto, el local comercial ocupado por Farmacia Táchira, C. A., es parte de un inmueble indivisible compuesto por cuatro locales comerciales, construido sobre el mismo terreno, tal como se evidencia del documento protocolizado, en el cual consta que el inmueble, que fue primero de Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C. A., y actualmente es de la ciudadana Cen Qiaomei, compuesto por cuatro locales comerciales, ya identificados en autos. En consecuencia, el local ocupado por Farmacia Táchira, C. A., fue objeto de actos de transferencia de propiedad, primero por aporte de capital y luego por venta, pero no como un local independiente; ya que lo realizado en ambos actos jurídicos fue la transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local arrendado por la demandante, lo cual coincide con el supuesto legal mencionado en el artículo 49 de la Ley y lo pidieron al Tribunal como punto previo en su sentencia definitiva. 3) De conformidad con el artículo 361 del C. P. C., opuso a la demanda como excepción perentoria que debe ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, la falta de cualidad de la demandante para intentar la acción deducida por las siguientes razones: la demandante pretende que se declaren nulos los dos actos jurídicos antes referidos, es decir, el aporte del inmueble de la calle 7 al capital social de la compañía Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C. A., que hicieron los ciudadanos demandados y la venta de ese mismo inmueble que posteriormente hizo Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C. A., a la ciudadana Cen Qiaomei. Que el inmueble del cual forma parte el local arrendado por Farmacia Táchira, C. A., está compuesto por cuatro locales comerciales que forman un solo inmueble, distinguidos con los Nos. 6-8, 6-10, 6-14, 6-18, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34; los otros 3 locales se encontraban arrendados, lo que significaba que el derecho de ejercer el retracto legal, respecto a esos tres locales correspondería a sus respectivos arrendatarios, pero no a Farmacia Táchira, C. A. En consecuencia, existe un litis consorcio activo necesario, ya que la acción ha debido ser propuesta por todos los inquilinos y no por uno solo de ellos, pues los actos jurídicos traslativos de la propiedad del inmueble no podían ser válidos para unos y nulos para otros, por lo que, dichos actos se encontraban condensados en un solo documento, desembocando en una evidente falta de cualidad para el ejercicio de la acción deducida y así pidieron lo resolviera el Tribunal. 4) De conformidad con el artículo 361 del C. P. C., opuso a la demanda como excepción perentoria que debe ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, la falta de cualidad de las demandadas, por una parte, de la codemandada Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C. A., y de Cen Qiaomei, para sostener el presente juicio; sin embargo, la demanda había sido propuesta contra todos los demandados, pero ocurre que las partes que intervinieron en cada acto jurídico impugnado son distintas y por lo tanto las que intervinieron en el primer acto (el aporte del inmueble por J.M.d.S., I.d.R.S.d.B., Mario, A.M.S., J.A. y M.C.S.M., al capital social de Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A.) no podían convenir en la nulidad del segundo y, a la inversa, los que intervinieron en el segundo acto (la venta del inmueble que hizo Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., a Cen Qiaomei) tampoco podían convenir en la nulidad del primero. Por lo que resultaría evidente la falta de cualidad pasiva en los demandados para sostener una de las dos demandas que se le hacían, por lo que pidieron lo decida el Tribunal como punto previo en su sentencia definitiva. 5) De conformidad con el artículo 341 del C. P. C., opuso a la demanda como excepción perentoria que debía ser resuelta como punto previo en la sentencia, la falta de cualidad de la demandada Cen Qiaomei, para sostener dicho juicio, ya que la representación en juicio respecto de los bienes de la comunidad conyugal corresponde a ambos cónyuges y en consecuencia la existencia de ese litis consorcio pasivo necesario impedía que Cen Qiaomei pudiera sostener por sí sola dicho juicio, ya que el inmueble lo adquirió para la comunidad conyugal y no para su exclusivo patrimonio, por lo cual también es una falta de cualidad pasiva, y así pidieron lo decida el Tribunal. 6) Rechazaron y contradijeron la demanda por ser contraria a la verdad tanto en los hechos como en el derecho.

Escrito de contestación presentado en fecha 28-04-2008, por J.M.d.S., codemandada y en representación de la Sociedad Mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., y como Presidenta de la misma y J.A.S.M., actuando con el carácter de codemandado y en representación de los codemandados: I.d.R.S.d.B., M.C., A.M. y de M.S.M., asistidos de la abogada G.Y.H.G., en el que rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, y de conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, promovieron y opusieron las siguientes cuestiones previas: 1) De conformidad con el ordinal 6° del artículo 346 del C. P. C., en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, promovieron y opusieron la cuestión previa por defecto de forma, en virtud que la demandante no determinó con precisión el objeto de la demanda, lo cual es carga de impretermitible cumplimiento por parte del actor; por lo que expresamente el mencionado ordinal, preceptúa que en caso que el objeto de la pretensión fuere el inmueble, la norma exige que se determine con precisión indicando su situación y linderos; y la accionante solo indicó la situación del inmueble, cuando ese precepto exige que se determine su situación, sus linderos, siendo procedente que el Tribunal declarare con lugar la cuestión previa opuesta y así lo solicitaron. 2) De conformidad con el ordinal 11 del artículo 346 del C. P. C., en concordancia con el artículo 361 ibídem y el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opusieron y propusieron como Defensa de Fondo la inadmisibilidad de la acción por existir prohibición expresa de la Ley para admitirla. Por lo que, la parte actora, Farmacia Táchira, C. A., intenta el retracto legal arrendaticio contra todos y cada uno de los herederos de M.S.P. y pretendió subrogarse en los derechos que le fueran cedidos a la empresa Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., mediante documento protocolizado ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio San C.d.E.T., el 27-01-2003, quedando anotado bajo el N° 10, tomo I, Protocolo Primero. Que en el mencionado documento de cesión contempla el traspaso. Igualmente la accionante en su libelo de demanda solicita el retracto legal sobre los locales 6-14 y 6-10, que ocupa como arrendataria, donde citó textualmente parte de su contenido. Y de la simple lectura de lo manifestado del libelo de demanda, quedó evidenciado que el inmueble cedido por los demandados a la empresa Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C. A., implicaba la totalidad del terreno donde se encontraba construidos unos locales que no disponían de documentos de condominio por lo cual no se encontraba bajo el régimen de propiedad horizontal que sería el instrumento legal que permitiría enajenar los locales por separados; por cuanto sería divisible unos de otros, pudiéndose enajenar o ceder por acto inter vivos, dando origen a una preferencia ofertiva, ya que le podrían vender los locales 6-10 y 6-14, situación esa que no era permisible, por cuanto los referidos locales no podían ser objeto de venta en forma individualizada por constituir el inmueble una sola unidad global. Tal afirmación delimita el tema controvertido y era evidente qua al definirse el objeto, es decir los inmuebles, sobre el cual pretendía la acción y por ende la pretensión de la subrogación del retracto legal arrendaticio, encontrándose que ninguno de los supuestos legales invocados por la parte actora en los artículos 42 al 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios podían ser aplicados en dicho caso, por existir prohibición expresa de la Ley según el contenido del artículo 49 de la mencionada Ley. Ya que de aceptarse la tesis del actor, hoy recurrente y se le reconociera su derecho de preferencia al adquirir en propiedad el local comercial ocupado en calidad de arrendatario, se dividiría el inmueble menoscabando el derecho de propiedad del tercer adquiriente Cen Qiaomei, quien adquirió la totalidad del inmueble y no como pretendía Farmacia Táchira, C. A., ejercer un retracto legal arrendaticio, sin tener derecho a la preferencia ofertiva, por cuanto el inmueble cedido constituye una sola unidad indivisible, es decir todos los locales comerciales que conforman el inmueble constituyen una sola unidad y para que fuere procedente la divisibilidad, tendría que constituirse bajo la modalidad de propiedad horizontal circunscrito a la constitución del documento de condominio. Por lo que el petitorio de la parte actora era improcedente por imperativo, ya que ese procedimiento podía concluir con una sentencia que determinara que la Farmacia Táchira, C. A., tiene la cualidad para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio sobre los locales 6-14 y 6-10, cuando estos inmuebles forman parte de un todo indivisible como reiteradamente lo habían acotado. Por lo que solicitaron declarara con lugar la presente defensa de fondo declarando inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio. Igualmente opusieron como defensa de fondo de conformidad con el artículo 361, en concordancia con el ordinal 10° del artículo 346 ambos C. P. C., la caducidad de la acción propuesta, por cuanto la transferencia de la propiedad del inmueble como pago del capital social en la constitución de la empresa Mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C. A., por ellos y por sus representados, fue publicada en el Diario Los Andes el 24-07-2002, publicación que hizo del conocimiento la Farmacia Táchira, C. A., la transferencia de la propiedad del inmueble del cual es parte el local ocupado por la sociedad mercantil Farmacia Táchira C. A., por cuanto transcurrieron tres (03) años con 8 meses desde la transferencia del inmueble a la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., a la fecha de la presentación de la demanda el día 09-03-2006, lejos del lapso de caducidad previsto en el artículo 47 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece 40 días como termino hábil, le precluyó el lapso correspondiente a la demandante para ejercer la acción de retracto, con el pedimento al Tribunal declare con lugar la cuestión previa opuesta en la sentencia definitiva. Dicen que en el supuesto negado que fueren desechadas las anteriores defensas, en forma subsidiaria, rechazaban la temeraria demanda: 1) Rechazaron, negaron y contradijeron lo expresado por la demandante en el libelo de la demanda. Negaron, rechazaron y contradijeron que en la pretendida notificación se desprenda la violación de los derechos y prerrogativas que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que garantiza no solo a la demandante sobre el local vendido, sino de los derechos de los otros inquilinos que quedaron igualmente afectados por consecuencia de la venta realizada. Negaron, rechazaron y contradijeron la violación de los derechos y prerrogativas que el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el que establece para los arrendatarios el artículo 42, por lo que las satisfacciones de los copropietarios estaba la de vender el inmueble en forma global como fue vendido y no de manera individual. Negaron, rechazaron y contradijeron que el local ocupado por la Farmacia Táchira, C. A., era una unidad individualizada solo por el hecho de tener un número de puertas 6-14 y 6-10, solo indicación de carácter administrativo, no estaba individualizado con su certificación catastral, ni plano con sus respectivos linderos y medidas. La certificación catastral que siempre había existido para el inmueble ocupado por la Farmacia Táchira, C. A., era una sola identificación por la Alcaldía Municipal Área de Catastro con el No. 03.02.14.01. Solicitaron que el presente escrito fuera sustanciado, declarando inadmisible o sin lugar la temeraria demanda en la definitiva. (f. 80-89).

Escrito de pruebas presentado en fecha 30-04-2008, por la ciudadana J.M.d.S., codemandada y en representación de la Sociedad Mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C. A., representada por la abogada G.Y.H.G. y J.A.S.M., actuando con el carácter de codemandado y en representación de los codemandados I.d.R.S.d.B., M.C., A.M. y M.S.M., asistidos por la abogada G.Y.H.G., en el que promovieron lo siguiente: 1) El mérito favorable de todas y cada una de las actuaciones del presente expediente. 2) Consignaron copia fotostática del documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, bajo el N° 141, tomo 4, de fecha 20-06-1968, mediante la cual adquirieron M.S.P., J.M.d.S. y M.E.S.M. el inmueble objeto del traspaso realizado a Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C. A., y posteriormente a la ciudadana Cen Qiaomei, para comprobar que el inmueble ocupado por la Farmacia Táchira C. A., siempre había sido parte integrante del inmueble. 3) Pidió se solicitara informes a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, sobre la certificación catastral o cédula catastral identificada 03.02.01.40.01.00.00.000, en cuanto a los particulares siguientes: a) Si la ubicación del inmueble es: calle 7, entre séptima avenida y carrera 6 Nos. 6-8, 6-10, 6-14, 6-18, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34; b) Si sus linderos son o han sido: Norte: calle 7; Sur: mejoras que son o fueron de C.M. y M.M. antes Suc. Cárdenas y E.I., Este: mejoras que son o fueron de E.I.; Oeste: mejoras que son o fueron de E.I. hoy R.R.; c) Si el área del terreno del inmueble es de 788,17 metros cuadrados, con la finalidad de probar la unidad del inmueble del cual forma parte la Farmacia Táchira en calidad de arrendataria.

Por auto de fecha 30-04-2008, el a quo admitió las pruebas promovidas por los codemandados, salvo su apreciación en la definitiva. De conformidad con el artículo 433 del C.P.C., ofició a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Oficina de Catastro, tal como fue solicitado en el Numeral Tercero del escrito de pruebas.

Escrito de contestación a las cuestiones previas presentado en fecha 06-05-2008, por las abogadas Yraima Petit Omaña y L.G.G., apoderadas de la sociedad mercantil Farmacia Táchira, C. A., rechazaron, negaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes las cuestiones previas y de fondo propuestas por los ciudadanos codemandados Cen Qiaomei, representada por el abogado R.A.L.O., y J.M.d.S., actuando en nombre personal y de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C. A., y J.A.S.M., a título personal y como apoderados de los co-demandados Mario, I.d.R., A.M.S. y M.C.S.M., asistidos por la abogada G.Y.H.G., y las refutaban de conformidad con los fundamentos que asentaban para su debida consideración por el Tribunal: 1.- Negaron, rechazaron y contradijeron la cuestión contenida en el numeral 10 del artículo 346 del C. P. C., esto es, la caducidad de la acción establecida en la Ley. Que tal como lo confirmó la codemandada Cen Qiaomei en su escrito, la notificación a su poderdante sobre la cesión del bien de marras realizada por los sucesores de M.S.P. a la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C. A., el 27-01-2000, y vende el 13-12-2005 a Cen Qiaomei, y ocurrió efectivamente el 31-01-2006; a partir del 01-02-2006 fue cuando se inició el lapso legal de 40 días calendario para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio por Farmacia Táchira C. A. Que esos 40 días vencieron efectivamente, como lo había ratificado la codemandada, siendo un hecho corroborable que la presente acción de retracto legal arrendaticio fue ejercida el 09-03-2006. Que el sello húmedo era la prueba fehaciente que establecía sin duda alguna que el día de ingreso al Tribunal distribuidor fue el 09-03-2006, momento para el cual aún estaba transcurriendo el lapso legal de 40 días establecidos en la ley para ejercer la acción, por lo que el argumento de caducidad se desmoronaba ante la certeza jurídica obrante a los autos del expediente. Que la ciudadana Cen Qiaomei efectuó la notificación a la mandante de que era la nueva propietaria del bien en cuestión el día 31-01-2006, y por dicho acto de notificación la poderdante tuvo conocimiento en primer término, que se efectuaron dos actos traslaticios de la propiedad, uno en el año 2000 y el otro en el 2005, sobre el bien inmueble del cual mantiene una relación arrendaticia y sin que le haya sido respetada la preferencia ofertiva ni total ni parcial con violación de los artículos 43 y 44 de la ley especial, y, en segundo término, era inminente denotar que la citación de notificación del 31-01-2006 reconocía expresamente el derecho preferente que le correspondía a la arrendataria Farmacia Táchira, C. A., tal como transcribió parte de la citada notificación, donde se desprende el reconocimiento de la notificación a su conferente Farmacia Táchira C. A., el derecho que le asiste a esa última de solicitar el retracto legal como arrendataria del bien objeto de cesión y posterior venta, notificación que no tendría lugar si el notificante hubiere considerado que la transmisión de los locales comerciales, no le afectaba en los derechos amparados constitucionalmente y por las normas de orden público del citado Decreto-Ley. Dado que los codemandados J.M.d.S., actuando en nombre personal y de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C. A. y J.A.S.M., a título personal y apoderado de los codemandados Mario, I.d.R., A.M.S. y M.C.S.M., asistidos por la abogada G.Y.H.G., invocaron la defensa de fondo de la caducidad de la acción, con fundamento en el artículo 361 en concordancia con el ordinal 10 del artículo 346 del C. P. C., con base en que la transferencia de la propiedad del inmueble como pago del capital social en la constitución de la empresa mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., publicada en el Diario Los Andes el 24-07-2002, la misma haría del conocimiento a la demandante, la transferencia de la propiedad del inmueble solicitado por la retrayente. Siendo oportuno señalar que el artículo 47 supra, contiene la norma de orden público relativo a la notificación del arrendatario de la venta producida, a los fines de la acción de retracto legal. Tal disposición es la directriz de orden constitucional y procesal que consagra para todos los arrendatarios y para su representada el acceso a la tutela judicial efectiva mediante el debido proceso, como la garantía a la oportunidad que tienen las partes para ejercer su defensa. Solicitó que se desestimara la caducidad aducida, contenida en el numeral 10 del Art. 346 del C. P. C., y se considere el reconocimiento producido por la codemandada de autos Cen Qiaomei, al retracto legal arrendaticio por parte de la arrendataria Farmacia Táchira C. A. 2.- Negaron, rechazaron y contradijeron la cuestión opuesta contenida en el numeral 11 del Art. 346 del C. P. C., esto es, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Siendo así el derecho sustantivo del Código Civil, la voluntad de disponer de la propiedad sobre el bien inmueble objeto de arrendamiento parcial a su poderdante debió ser ofertada y con carácter preferente a la Farmacia Táchira, C. A., en las mismas condiciones y precio estipulados para el momento de la negociación, de conformidad con el Art. 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes de proceder a llevar la venta al tercero la parte oferente debió cerciorarse del cumplimiento de lo pautado y una vez constatada la negativa de la inquilina en adquirir el bien, pudo proceder a la negociación por estar encuadrada en la Ley. Lo ocurrido en dicho caso, fue un desacato a normas de orden público establecidas por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. No obstante, en infracción a las normas, bajo violación de la preferencia ofertiva a favor de Farmacia Táchira C. A., los codemandados de autos, transmitieron la propiedad de arrendado primeramente a la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., y posteriormente esta sociedad lo vendió igualmente en violación a lo estipulado, a la ciudadana Cen Qiaomei. En consecuencia, es procedente la admisibilidad de la presente acción y así solicitaron fuera declarado en la definitiva por el Juzgado. 3.- Negaron, rechazaron y contradijeron la cuestión propuesta como excepción perentoria contenida en el artículo 361 del C. P. C., esto es, la falta de cualidad de la demandante para intentar la acción deducida. Dice que se contradecía entre sí la codemandada Cen Qiaomei, corresponde además, a cada uno de los inquilinos de los restantes locales comerciales que fueron enajenados sin la obligada notificación ofertiva de venta. 4.- Negaron, rechazaron y contradijeron la cuestión propuesta como excepción perentoria para ser resuelta como punto previo en la decisión de fondo, contenida en el Art. 361 del C. P. C., la presunta falta de cualidad de los demandados, de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., y de la ciudadana Cen Qiaomei, para sostener el presente juicio. Que, resultaba incierto e impertinente lo afirmado por la codemandada Cen Qiaomei, de que los codemandados, socios de la persona jurídica Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., y la nombrada sociedad mercantil, no tuvieran la capacidad para convenir, transigir en el presente juicio, por los poderes especiales conferidos por los codemandados al codemandado J.A.S.M., del poder otorgado por la codemandada Cen Qiaomei al abogado R.A.L.O.. Solicitaron que se desestime la cuestión propuesta en el artículo 361 del C. P. C., y se considere en todo su valor jurídico la legitimación e interés de los codemandados, socios de la persona jurídica Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., y a la señalada sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., para sostener en calidad de demandados el presente juicio. 5.- En cuanto a la cuestión previa propuesta conforme al ordinal 6 del artículo 356 del C. P. C., en concordancia con el ordinal 4 del artículo 340 ejusdem, del defecto de forma por la no identificación de los linderos del bien inmueble objeto de dicha acción. Que constaba de los instrumentos de autos, los linderos de un terreno compuesto inicialmente por tres locales comerciales y luego por cuatro locales comerciales, pero en ninguno se establecían las medidas de los mismos, por lo que los linderos correspondientes al inmueble en mención, podrían ser determinados por el Tribunal mediante inspección judicial que promoverá y se evidenciará, que el objeto de la presente demanda no versa sobre un edificio, que hubieran obligado a la disposición conjunta de los locales comerciales como un todo indiviso, tal y como lo pretende hacer ver la parte demandada en dicho juicio. Por lo que solicitaron se desestimara la cuestión propuesta por los codemandados partiendo del falso supuesto de considerar que el inmueble arrendado a Farmacia Táchira, C. A., conforma indivisamente junto a otros tres locales comerciales un solo inmueble que reconocer igualmente que están distinguidos con las nomenclaturas antes identificadas, de la división cívica de inmuebles del Municipio San C.d.E.T.. (f. 104-121).

Escrito de pruebas presentado en fecha 09-05-2008, por las abogadas Yraima Petit Omaña y L.G.G., apoderadas de la sociedad mercantil Farmacia Táchira, C. A., promovieron: 1.- El valor y mérito probatorio de las actas, documentos y autos que conforman el expediente. 1) Instrumentos fundamentales: 1.1.- Copia del instrumento reconocido ante el Juzgado de la Parroquia P.M.M., Distrito San C.d.E.T., donde se probaba de la cesión de los derechos de arrendamiento conferidos a su poderdante Farmacia Táchira C. A., sobre el inmueble que ocupaba la antigua Botica Nacional; 1.2.- Notificación efectuada por el Alguacil del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. 1.3.- Copia del acta constitutiva y estatutos de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A. 1.4.- Copia de documento de venta sobre el bien inmueble objeto de la presente acción de retracto arrendaticio efectuado por la Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., cuyos únicos accionistas son los codemandados de autos, a la ciudadana Cen Qiaomei. 1.5.- El mérito que se desprende de las instrumentales privadas acompañados con el libelo, las cuales no fueron impugnadas por la parte de quien emanan. 2) Documentales: 2.1.- Promovieron y opusieron las comunicaciones de fechas 27-03-1998, 17-10-2002, 24-04-2003 y 05-04-2004, producidas todas por la Inmobiliaria I.C.A. (INESCA), suscrita por el codemandado J.A.S.M., dirigidas a Farmacia Táchira, C. A. 2.2.- Promovieron y opusieron la comunicación de fecha 29-11-1999, dirigida por el codemandado J.A.S.M., copropietario y representante de la administradora del inmueble ubicado en la calle 7 a la empresa Farmacia Táchira en atención a la Sra. O.R.d.R.. 3) Inspección Judicial: Solicitaron el traslado y constitución del Tribunal en el inmueble ya identificado en autos, para evidenciar que no versa sobre un edificio, sobre un todo indiviso, no menos aún sobre un bien inmueble que tenga áreas comunes, escaleras, estacionamientos, terrazas o ascensores que hubieran obligado a la disposición conjunta de los locales comerciales como un todo indiviso, tal y como lo pretende hacer ver la parte demandada. Finalmente impugnaron y solicitaron que no fuera valorada no se le confiriera mérito alguno a la publicación por la prensa en Diario Los Andes, de fecha 24-06-2002, traídas a los autos, por los codemandados, toda vez que en materia inquilinaria las notificaciones son regidas en forma especial por la normativa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que exigen que las mismas sean en forma auténtica y formal. (f. 122-134).

En auto de fecha 09-05-2008, el a quo admitió las pruebas promovidas por las apoderadas de la parte demandante. En cuanto a la Inspección Judicial precisó que fijaría por auto separado lo solicitado en el particular tres de su escrito. (f. 140).

Escrito de pruebas presentado en fecha 15-05-2008, por el abogado R.L., actuando con el carácter de autos, promovió: 1.- Con el objeto de probar la caducidad de la acción deducida promovió lo siguiente: 1) El mérito y valor probatorio de la notificación judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, a la arrendataria Farmacia Táchira, C. A., el día 31-01-2006, donde comenzó a correr para la arrendataria el lapso de 40 días calendario, lapso que caducó el 12-03-2006. 2.- Con el objeto de demostrar que la acción deducida fue ejercida contra expresa prohibición de la Ley porque no admitía el ejercicio del retracto legal cuando se trata de la enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble que forma parte el local arrendado por la demandante. 3.- Con el objeto de probar la falta de cualidad de la demandante para intentar la acción, en la que promovió prueba de informes que el Tribunal requiera de los Juzgado nombrados en el presente escrito, sobre la copia certificada de la integridad de los expedientes; con ello probaba que 3 de los 4 locales comerciales se encontraban arrendados a personas distintas de la demandante, lo que significaba que el eventual derecho de ejercer el retracto legal, respecto a esos 3 locales correspondería a sus respectivos arrendatarios, pero no a Farmacia Táchira, C. A. En consecuencia, existe un litis consorcio activo, ya que la acción debió ser propuesta por todos los inquilinos y no por uno solo de ellos. 4.- Para demostrar la falta de cualidad de todos los demandados para sostener el presente juicio, promovió: el mérito y valor probatorio del libelo de la demanda, ya que la acción fue propuesta de manera conjunta contra todos los demandados, pero ocurre que las partes que intervinieron en cada acto jurídico impugnado son distintas y por lo tanto las que intervinieron en el primer acto (el aporte del inmueble por los demandados, al capital social de Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C. A.) no podía convenir en la nulidad del segundo y, a la inversa, los que intervinieron en el 2do acto (la venta del inmueble que hizo Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C. A. a Cen Qiaomei) tampoco podía convenir en la nulidad del primero, resultando una evidente falta de cualidad pasiva en los demandados para sostener una de las dos demandas. 5.- Con el objeto de probar la falta de cualidad de la demandada Cen Qiaomei, en dicho juicio, promovió el mérito y valor probatorio del acta expedida por el Registro Civil del Municipio San Cristóbal que prueba que la ciudadana Cen Qiaomei contrajo matrimonio el 31-01-2001 con el ciudadano Wu Chaaoyue, lo que impide que la misma ciudadana sostuviera el juicio por sí sola, ya que el inmueble lo adquirió para la comunidad conyugal y no para su exclusivo patrimonio. (f. 141-148).

Por auto de fecha 15-05-2008, el a quo admitió las pruebas promovidas por el abogado R.L., actuando con el carácter de autos. Con respecto a la Inspección Judicial solicitada, el Tribunal se pronunciará por auto separado. De conformidad con el artículo 433 del C.P.C., acordó oficiar a los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, tal como fuera solicitado por el promoverte en el particular 3er numeral 1 del escrito de pruebas. (f. 149).

Escrito de pruebas presentado por la abogada L.G.G., co apoderada de la sociedad mercantil Farmacia Táchira, C. A., en el que promovió instrumentales: I.- Original de la comunicación de fecha 29-11-1999, la cual fue promovida en fecha 09-05-2008, siendo pertinente ya que está suscrita por el codemandado J.A.S.M., quien actúa como copropietario de la inmobiliaria que administra el inmueble objeto de la acción y dirigida a la accionante Farmacia Táchira, C. A., con atención a la Sra. O.R.d.R.. II.- Copia de acta constitutiva de la sociedad mercantil INESCA, C. A., donde se probaba la identidad entre el codemandado J.A.S.M. y el accionista-representante legal de la inmobiliaria INES, C. A. (INESCA), explicadas en el mismo escrito. (f. 153-158).

Auto de fecha 15-05-2008, el a quo admitió las pruebas promovidas por la abogada L.G.G., apoderada de la parte demandante. En la misma fecha y por auto separado, el a quo fijó día y hora, para la práctica de ambas inspecciones judiciales, donde acordó el traslado del Tribunal. (f. 168-169).

Escrito de pruebas presentado por J.M.d.S., actuando como codemandada y en representación de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C. A., representada por la abogada G.Y.H.G. y J.A.S.M., co-demandado y en representación de los co-demandados I.d.R.S.d.B., M.C., A.M. y de M.S.M., asistidos de la abogada G.Y.H.G., promovió: 1.- El mérito favorable de todas y cada una de las actuaciones que integran dicho expediente. 2.- Consignó copia fotostática de la planilla sucesoral S-1-H-92-A062374, del expediente N° 1131, mediante la cual adquirieron los derechos y acciones sucesorales al fallecimiento del ciudadano M.S.P., quien era copropietario del inmueble parte del local ocupado por la Farmacia Táchira C. A. 3.- De conformidad con el artículo 429 del C. P. C., consignaron en original documento debidamente descrito, mediante el cual cedían en calidad de aporte a la Sociedad Mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., un lote de terreno propio, con el cual se evidenciaba que el local ocupado por la Farmacia Táchira C. A., siempre había sido parte integrante del inmueble traspasado siempre como una unidad compuesta por tres locales comerciales contiguos. 4.- En cuanto al criterio alegado por la querellante para considerar el local ocupado por la Farmacia Táchira, C. A., como dispuesto, usado, disfrutado y usufructuado en forma indistinta, invocaron el artículo 7 del Código Civil. 5.- Impugnaron la copia simple agregada por la accionante al escrito de promoción de pruebas. (f. 170-174).

Por auto de fecha 16-05-2008, el a quo admitió las pruebas promovidas por la ciudadana J.M.d.S., codemandada y representante de la Sociedad Mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C. A., representada por la abogada G.Y.H.G., y J.A.S.M., codemandado y en representación de los codemandados I.d.R.S.d.B., M.C., A.M.S. y de M.S.M., asistidos de la abogada G.Y.H.G.. (f. 187).

A los folios 189 al 193, Inspección Judicial realizada en fecha 20-05-2008, estando presente las partes.

En fecha 23-05-2008, las abogadas L.E.G.G. e Yraima Petit Omaña, apoderada de la parte accionante, solicitaron la constitución del Tribunal con asociados. (f. 202).

Por auto de fecha 27-05-2008, el a quo fijó día y hora para el acto de elección de los jueces asociados en la presente causa. (f. 203).

A los folios 204 al 218, actuaciones relacionadas con el acto de elección de asociados y aceptación de los mismos, por las partes.

Diligencia de fecha 10-05-2008, por la abogada G.Y.H.G., co-apoderada de la ciudadana J.M.d.S. y de la Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A, con la que consignó oficio emanado de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, División de Catastro, de fecha 05-06-2008. (f. 219 y 220).

Al folio 221, juramentación de los Jueces Asociados, abogados G.A.P.V. y Herart Duque.

A los folios 225 al 229, notificación al Juez ponente Dr. G.A.P.V., a los fines que presente la ponencia respectiva.

Por auto de fecha 09-07-2009, el a quo convocó a los jueces asociados para el tercer día de despacho, para la discusión de la ponencia. (f. 6)

A los folios 7 al 18, actuaciones relacionadas con los jueces asociados sobre la discusión de la ponencia en el presente expediente.

A los folios 19 al 68, decisión dictada en fecha 16-03-2010, en el que declaró: “PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA interpuesta por la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C. A., representada por las abogadas YRAIMA PETIT OMAÑA, L.E.G.G. y C.A.G.C., en contra de la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C. A., en los ciudadanos J.M.D.S., I.D.R.S.M., M.S.M., A.M.S.S.M., J.A.S.M., M.C.S.M. y de CEN QIAOMEI, en consecuencia DECLARA: PRIMERO: El Retracto Legal Arrendaticio de la accionante Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C. A., representada por su Presidente O.M.R.D.R., en el lugar de la compradora CEN QIAOMEI, sobre el local comercial que ocupa en calidad de arrendataria, consistente en un inmueble individualizado, ubicado en la Calle 7 con Carrera 6, Nros 6-14 y 6-8 de la Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, el cual posee dos (2) puertas de entrada con la nomenclatura N° 6-14 y 6-8; construido en paredes de bloque, techo en parte de placa de tabelon con estructura metálica y en parte con acerolit también con estructura metálica; dividido en su interior, constante de una oficina, dos (2) baños y una especie de depósito; cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: Frente: Calle 7 con Carrera 6 y mide 10,02 Mts; Fondo: Mide 8,80 Mts; Lado Derecho: Con dos (2) locales comerciales donde funcionan los comercios denominados Ferretería Táchira y la Cesta de Oro, cuya nomenclatura es 6-28 y mide en línea quebrada de 16,06 Mts por la parte más ancha; Lado Izquierdo: Con local comercial que se encuentra en la esquina de la Carrera 6, denominado Botica Central y mide en línea quebrada de 16,06 Mts por la parte más ancha, teniendo un área aproximada de 184,87 Mts2, protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., el 13 de diciembre del 2-005, según documento inserto bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo 1. SEGUNDO: Se le ordena a la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C. A., pagar a la ciudadana CEN QIAOMEI, la cuota parte correspondiente del precio del inmueble sobre el que se subrogará como compradora y que resulte de la experticia complementaria del fallo, como se expresa en la motiva del mismo, tomando como base para la experticia el precio total de la venta, es decir, UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.550.000, oo). TERCERO: Una vez firme la presente decisión, previa práctica de la experticia que determine el monto del precio del inmueble y a que se refiere el punto anterior del presente fallo, la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C. A., dentro del lapso perentorio de diez (10) días siguientes, deberá consignar en cheque de gerencia ante este Tribunal, la suma que resulte de la experticia, para ser entregados como contraprestación a la ciudadana CEN QIAOMEI, con la correspondiente indexación, tal y como se declaró en la motiva del fallo y así opere en efecto la subrogación legal, sustituyendo a ésta en la propiedad, derechos y acciones derivados de la negociación. CUARTO: A los fines de hacer efectiva la subrogación, una vez cumplida la contraprestación de pago de parte de la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C. A., ésta se declara a partir de ese momento legalmente subrogada como adquiriente en lugar de la ciudadana CEN QIAOMEI, en el instrumento jurídico protocolizado el 13 de diciembre del 2.005, en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., inserto bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo 1, suscrito entre Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C. A. y la ciudadana CEN QIAOMEI. QUINTO: Si vencido el lapso otorgado en el numeral tercero de este dispositivo para que la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C. A., consigne la suma señalada y ésta no hubiese cumplido, se entenderá renunciado el derecho al RETRACTO LEGAL y por consiguiente se mantendrá incólume el instrumento jurídico protocolizado el 13 de diciembre del 2.005, en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., inserto bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo 1. SEXTO: A los fines de registro inmobiliario, se ordena la práctica de experticia complementaria del fallo para determinar las medidas y linderos del local comercial sobre el que procede la subrogación legal arrendaticia. SEPTIMO: Una vez cumplida la prestación por parte del demandante, ofíciese a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., participándose la subrogación de la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C. A., en correlación de la ciudadana CEN QIAOMEI en el instrumento de fecha 13 de diciembre del 2.005, protocolizado bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo 1, a los fines de que estampen la nota correspondiente, de modo que el Registro se tenga como propietaria por compraventa a la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C. A. y no a la ciudadana CEN QIAOMEI. OCTAVO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil no hay condenatoria en costas”. “VOTO SALVADO. El abogado HERART DUQUE, declaró que es criterio de quien suscribe salvar su voto, que debe declararse con lugar la excepción propuesta como defensa de fondo de previo pronunciamiento por los codemandados, relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resultando forzoso declarar inadmisible la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, ya que de lo contrario éste Juzgador incurría en error de juzgamiento, viciando de Nulidad Absoluta la sentencia proferida y haciendo inejecutable una sentencia, por cuanto el bien inmueble que fue traslativo de su propiedad de manera global, a pesar de ser divisible, no lo está a tenor de lo establecido en la Ley de Propiedad H.s. por tanto, dable a sus propietarios enajenarlo de manera global y no individualizada, y digo que por su no divisibilidad, al pretenderse mediante una experticia complementaria del fallo proceder a su divisibilidad constituye un criterio anómalo al subsumir ese supuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, que da lugar a la Nulidad Absoluta de la sentencia por su inejecutabilidad. En estos términos doy por expuesto mí voto salvado que se aparta del criterio de los demás Jueces Asociados”. (sic)

Escrito presentado en fecha 05-08-2010, por el abogado J.M.R.C., apoderado de la ciudadana Cen Qiaomei, en el que apeló en todas y cada una de sus partes de la sentencia dictada por el Tribunal constituido con asociados en fecha 16-03-2010. Solicitó declarara lo siguiente: 1.- Con lugar el recurso de apelación; 2.- Revoque en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada; 3.- inadmisible la demanda, y; 4.- Condene expresamente en costas a la demandante la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA, C. A).

Auto de fecha 09-08-2010, el a quo oyó dicha apelación en ambos efectos y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior Tercero (distribuidor), a los fines de su distribución, siendo recibido en esta alzada en fecha 16 de septiembre de 2010, habiéndosele dado curso legal en esta misma fecha.

Escrito presentado ante esta Alzada, en fecha 28-09-2010, por las abogadas Yraima Petit Omaña y L.G.G., apoderadas de la sociedad mercantil Farmacia Táchira C. A., donde alega que la apelante Cen Qiaomei pretendía negarle el derecho de solicitar el retracto legal a la sociedad mercantil Farmacia Táchira porque la venta del inmueble fue hecha en forma global y con base en el falso supuesto de una imposibilidad de enajenarlo individualmente. Que la parte demandada nunca probó la obligatoriedad en que supuestamente se encontraba de vender el bien en forma global, pues no era el caso de que el bien fuera naturaleza indivisible, ya que cada uno de los locales comerciales que lo conforman es un bien concreto y carente de áreas comunes con respecto a los demás locales y los mismos estaban dispuestos para el uso comercial, separados el uno del otro. Por lo contrario, Farmacia Táchira C. A., si probó mediante instrumentos e inspección judicial que el bien que ocupa como arrendataria había sido tratado siempre de modo individualizado, con nomenclatura propia, posee servicios públicos, no estaba sometido al régimen de propiedad horizontal, no formaba parte de un edificio, ni tenía áreas comunes con los otros colindantes, razón por la cual si era procedente el retracto de conformidad con el artículo 1.546 del Código Civil y podía ser vendido de manera individual sin menoscabo de la función social del resto de la propiedad, por lo tanto, no era válido el argumento esgrimido en ese sentido, por lo que solicitaron que declarara sin lugar la apelación.

En fecha 24-11-2010, el abogado J.M.R.C., apoderado de la codemandada Cen Qiaomei, solicitó se dictara sentencia en la presente causa.

El Tribunal para decidir observa:

La presente causa llega a esta alzada por apelación propuesta el día cinco (05) de agosto de 2010 por la co-demandada, ciudadana Cen Qiaomei, por intermedio de su apoderado, contra la decisión proferida por el a quo, constituido con asociados, en fecha dieciséis (16) de marzo de 2010 en la que declaró parcialmente con lugar la demanda que interpusiera en su contra la sociedad mercantil Farmacia Táchira C. A., y contra Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C. A. por retracto legal arrendaticio, ordenando a la demandante pagar a la ciudadana Cen Qiaomei, la cuota parte correspondiente del precio del inmueble, tomando como base para la experticia el precio total de venta, esto es, Un Millón Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. F. 1.550.000,00), suma que deberá consignar mediante cheque de gerencia ante el Tribunal dentro del lapso de diez (10) días, una vez quede firme la decisión, con la correspondiente indexación, operando así la subrogación legal, sustituyendo a la co-demandada en la propiedad, derechos y acciones. Declaró igualmente la decisión del 16 de marzo de 2010 que una vez se cumpliera la contraprestación de pago a favor de la co-demandada, se tendría a Farmacia Táchira C. A., legalmente subrogada como adquirente en lugar de la ciudadana Cen Qiaomei en el instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo Primero, suscrito entre Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., y la ciudadana Cen Qiaomei. Dictaminó así mismo que si la demandante Farmacia Táchira C. A., no cumplía con el pago dentro del plazo estipulado de diez días, se entendería como renunciado el derecho de retracto legal, manteniéndose incólume el instrumento antes señalado y que se practicara experticia complementaria del fallo para determinar las medidas y linderos del local sobre el que procedió la subrogación arrendaticia y que cumplida la contraprestación por la demandante, se oficiara a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, a fin de que se estampe la nota correspondiente. No condenó en costa y ordenó la notificación de las partes.

APELACIÓN – FUNDAMENTACIÓN DE LA CO-DEMANDADA CEN QIAOMEI

Una vez las partes se dieron por notificadas, la co-demandada Cen Qiaomei procedió a apelar, fundamentando su recurso con las razones que a continuación se señalan, indicando que la decisión recurrida incurrió en:

Violación y menoscabo flagrante de los principios supra legales como los la Tutela Judicial Efectiva y la Seguridad Jurídica así como al principio dispositivo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil ya que, señala, no se decidió conforme a la Ley sino que los dos jueces asociados que declararon con lugar la demanda sacaron elementos de convicción fuera de éstos (…), es decir, no aplicaron las normas de derecho pertinentes.

Refiere que en la contestación de la demanda, su representada esgrimió la defensa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (C. P. C., en lo sucesivo), “Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta”, con fundamento en el artículo 49 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L. A. I. en lo sucesivo) que señala: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”, indicando que lo que adquirió la ciudadana Cen Qiaomei fue un lote de terreno con cuatro (04) locales comerciales construidos sobre él, incluidos los distinguidos con los números 6-10 y 6-14, que son los pretendidos a través de la subrogación mediante la demanda que dio pié a la decisión recurrida, siendo contraria a derecho e inadmisible ad Vinicio (sic), a tenor del artículo 341 del C. P. C., contrariando una disposición expresa de la Ley ya que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así lo prohíbe.

Indicó que en la recurrida el Tribunal con Asociados manifestó que el local que ocupa la demandante “está perfectamente individualizado según su decir” (sic) por la inspección judicial practicada al ser distinto a los demás locales y a que su separación no causa pérdida ni menoscabo a la totalidad del terreno restante, a que la demandante tiene más de dos (02) años como arrendataria y se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, siéndole aplicable lo establecido en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dándole cualidad activa para interponer la acción, cuando no la ha tenido ni la tiene por mandato expreso del artículo 49 ejusdem.

Agrega el apoderado apelante que el Juez asociado y ponente, desaplicó, esto es, le negó aplicabilidad y vigencia al aludido artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocando el preámbulo y el artículo 2 de la Constitución Nacional para negarle aplicación al artículo 49 ejusdem, cuando no era ese el modo o el mecanismo para desaplicarlo ya que no colide contra disposición alguna de la Constitución.

Al referirse a que la sentencia señaló que los co-demandados nada probaron que les favoreciera, que reconocieron la validez del retracto legal y que concurrieron los requisitos que hacen procedente el retracto, el apoderado de la apelante menciona que su representada, así como los otros co-demandados, mal podían reconocer el derecho de retracto legal “… cuando es total y absolutamente improcedente por mandato del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al cual la sentencia recurrida conforme lo establece el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, LE NEGÓ APLICACIÓN Y VIGENCIA, es decir, yerra al reconocer en principio aplicación, le reconoce existencia y aplicabilidad pero yerra cuando no la aplica y por ese craso error que fue determinante en el dispositivo de la sentencia, que llegaron a la conclusión de declarar con lugar la demanda y no inadmisible como la debieron declarar.” (sic)

Agrega el apoderado de la apelante que, en efecto, “… la defensa de fondo opuesta por Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta con fundamento en lo preceptuado en el ordinal 11 del artículo 361 del Código de Procedimiento Adjetivo Civil, en virtud que está expresamente prohibido por mandato del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es de Orden Público, a tenor del artículo 6 del Código Civil, que prohíbe expresamente el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble; como en el caso in comento, del lote de terreno del cual forman parte los locales comerciales identificados con los Nos. 6-14 y 6-10, NO ESTA SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, y fue enajenado de forma global por la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ, C. A., a la hoy demandada CEN QIAOMEI.” (sic)

Reitera el representante de la apelante que conforme al artículo 341 del C. P. C., la demanda ha debido ser declarada inadmisible por cuanto el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prohíbe expresamente el ejercicio de la acción de Retracto Legal Arrendaticio, cuando la transferencia de la propiedad se hace de manera global, como es el caso de marras, ya que, “… el lote de terreno y los locales comerciales sobre el construidos, no tienen documento de condominio para hacerlos individualizados según lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, razón por la cual debió declararse inadmisible la demanda” (sic)

Adiciona el apelante que la recurrida, en franca violación y menoscabo al derecho de propiedad consagrado en el artículo 115 de la Constitución Nacional, al artículo 545 del Código Civil, así como el artículo 141 de la Constitución que consagra la Seguridad Jurídica, en su numeral primero declaró con lugar el Retracto Legal arrendaticio y en el segundo despojó a la co-demandada Cen Qiaomei del derecho de propiedad sobre el lote de terreno y los locales comerciales sobre él construidos, amén que en el ordinal sexto decretó la división del inmueble siendo indivisible, mediante experticia complementaria para determinar medidas y linderos del local comercial, constituyendo esa divisibilidad forzada un error craso y flagrante al derecho de propiedad (numeral séptimo de la sentencia) por no existir norma jurídica alguna que prevea “… LA PARTICIÓN FORZADA Y COACTIVA de quien no ostenta la cualidad de copropietario y/o comunero” (sic) ya que el ordenamiento jurídico prevé la partición o división de bienes (artículo 777 del C. P. C. y 1.069, 1.070, 1.071 y 1.082 del Código Civil y puede efectuarse amistosa o por vía judicial. Argumenta así mismo que en la acción de retracto legal arrendaticio nunca puede originarse, ni ser dable y menos plausible la partición y división del bien puesto que la consecuencia de la declaratoria con lugar, de ser procedente, es la subrogación, es decir, “… que quien aparece como titular del derecho de propiedad deja de serlo, y en su lugar es sustituido y adquiere esta condición y/o cualidad de propietario el arrendatario demandante sobre el bien inmueble objeto de retracto, cuyo bien tiene que ser DIVISIBLE, y no indivisible como en el caso de marras” (sic), siendo inejecutable la sentencia por ser contradictoria y como tal nula de acuerdo al artículo 244 del C. P. C.

DE LA DECISIÓN RECURRIDA

El a quo constituido con asociados dictaminó declarando parcialmente con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta por la parte demandante sociedad mercantil Farmacia Táchira C. A., en el lugar de la compradora ciudadana Cen Qiaomei sobre el local que se describe en linderos, ubicación y medidas, ordenando a la demandante pagar a la ciudadana Cen Qiaomei, la cuota parte correspondiente del precio del inmueble, tomando como base para la experticia el precio total de venta, esto es, Un Millón Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. F. 1.550.000,00), suma que deberá consignar mediante cheque de gerencia ante el Tribunal dentro del lapso de diez (10) días, una vez quede firme la decisión, con la correspondiente indexación, operando así la subrogación legal, sustituyendo a la co-demandada en la propiedad, derechos y acciones. La decisión del 16 de marzo de 2010 estableció que una vez se cumpliera la contraprestación de pago a favor de la co-demandada, se tendría a Farmacia Táchira C. A., legalmente subrogada como adquirente en lugar de la ciudadana Cen Qiaomei en el instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo Primero, suscrito entre Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., y la ciudadana Cen Qiaomei. De igual forma precisó que si la demandante Farmacia Táchira C. A., no cumplía con el pago dentro del plazo estipulado de diez días, se entendería como renunciado el derecho de retracto legal, manteniéndose incólume el instrumento antes señalado y que se practicara experticia complementaria del fallo para determinar las medidas y linderos del local sobre el que procedió la subrogación arrendaticia y que cumplida la contraprestación por la demandante, se oficiara a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, a fin de que se estampe la nota correspondiente. No condenó en costas y ordenó notificar. El fallo recurrido contó con voto salvado el cual fue fundamentado.

MOTIVACIÓN

I

Esta alzada estima ineludible pronunciarse acerca del escrito presentado por la representación de la parte demandante ya que al tratarse de un procedimiento substanciado y sentenciado conforme a lo estipulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que adopta para su trámite el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, en el que el artículo 893 ejusdem, concerniente al procedimiento en segunda instancia, prevé que se fije el décimo (10°) día para dictar decisión, sin que señale en modo alguno que se presenten informes o equivalente.

Sobre el particular debe señalarse que el m.T.d.P., a través de la Sala Constitucional precisó que en el procedimiento breve en segunda instancia no se encuentra prescrito que haya informes, criterio que se desprende del fallo N° 3.057 proferido el día 14 de octubre de 2005, (Caso: R.A.M.C. y otros), expediente N° 04-2.079, criterio que la Sala de Casación Civil ha recogido y aplicado en múltiples oportunidades, tal como se puede apreciar en la decisión que se transcribe:

“Precisado lo anterior, es necesario destacar ahora, lo que ha venido estableciendo la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, con respecto a la presentación de los escritos de informes, en aquellas causas tramitadas a través del juicio breve y, la obligatoriedad de pronunciamiento con respecto a los planteamientos contenidos ellos, entre otras decisiones, mediante la Nº 3.057, del 14 de octubre de 2005, (Caso: R.A.M.C. y otros), en el expediente Nº 04-2.079, en la cual puntualizó lo siguiente:

…aprecia la Sala que en el aludido procedimiento, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, dado que el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, dispone que en segunda instancia se fijará el décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que resulta improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520 eiusdem (instrumentos públicos, posiciones juradas y juramento decisorio), dentro de la oportunidad señalada en dicha norma.

Así, esta Sala en sentencia del 29 de septiembre de 2005 (Caso: S.A.M.), respecto a la posibilidad de presentar informes en segunda instancia durante la tramitación de un procedimiento breve señaló:

‘“No obstante lo anterior, de autos no se desprende evidencia alguna de que, dentro del lapso previsto por el legislador para ello, el accionante haya promovido prueba alguna de las admisibles en dicha instancia, fundamentando su pretensión de amparo en el hecho de que, al haberse dictado sentencia al quinto día siguiente al 24 de mayo de 2005, se vio imposibilitado de presentar informes, debiendo la Sala señalar que dicho acto no se encuentra previsto en el procedimiento por el cual se rige la presente causa -procedimiento breve-, por lo que mal puede alegarse violación alguna del derecho a la defensa y, en tal sentido, resultaría inútil ordenar la reposición en el caso objeto de estudio”.’

En efecto, tal como quedó establecido en la sentencia citada supra, durante la tramitación en segunda instancia del procedimiento de nulidad de asamblea, no existe oportunidad fijada para presentar informes y observaciones a éstos y sólo pueden las partes hacer valer las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil (que en el presente caso no se hicieron valer), de modo que, mal pudo el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas violentar los derechos de la parte accionante, por cuanto no estaba obligado a pronunciarse sobre los alegatos expuestos en dicho escrito de informes…

. (Cursivas del texto de la cita).

Asimismo, esta Sala de Casación Civil se ha pronunciado al respecto, entre otras decisiones, mediante la número 314, del 23 de mayo de 2006, (Caso: M.E.V.T., contra R.R.P.A. y Otros), en la cual, señaló lo siguiente:

…Con respecto al desenvolvimiento del procedimiento breve en el segundo grado de jurisdicción, establece el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, que se fijará el décimo día para dictar sentencia…

Advierte la Sala, que en el señalado procedimiento breve en segunda instancia, no se prescribe que haya acto de informes y sólo se otorga un término de diez días para sentenciar dentro del que el interesado deberá, si lo estima necesario, promover las referidas pruebas, sin que le sea posible hacerlo en otro momento ya que, se repite, dicho término es improrrogable…

. (Subrayado de la Sala).

Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, la Sala constata que el juzgador de alzada decidió la causa de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, tramitó la causa a través del juicio breve, lo que determina, en aplicación de las jurisprudencias antes transcritas al caso sub iudice, que el jurisdicente superior que profirió la recurrida, no estaba obligado a pronunciarse sobre los alegatos contenidos en el llamado escrito de informes, los cuales, según delata la formalizante, fueron omitidos al dictarse la recurrida, pues como se señaló precedentemente en el señalado procedimiento breve en segunda instancia, no se prescribe que haya acto de informes.” (Subrayado del Tribunal)

(www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Octubre/RC.00668-211008-2008-08-207.html)

Así, de lo subrayado en las decisiones transcritas se tiene que no brota para el juzgador la obligación de pronunciarse en cuanto a lo señalado en el escrito presentado ante esta alzada por la representación de la demandante al no haberse promovido medio de prueba alguno de los permitidos en segunda instancia, razón determinante para que quien aquí decide desestime el aludido escrito. Así se determina.

II

Antes de cualquier pronunciamiento de fondo acerca de lo debatido y por razones de metodología y de economía procesal, esta alzada estima necesario abordar lo relativo a la constitución del Tribunal de la causa con asociados en un procedimiento regido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la que el artículo 33 señala que los juicios que allí se señalan serán substanciados y sentenciados de acuerdo a las normas de esa Ley y al procedimiento breve que se encuentra en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil. Se aprecia que la constitución con asociados tuvo lugar el dos (02) de mayo de 2008 a través de acta, (folios 204 y 205, segunda pieza), previa solicitud de la parte demandante mediante diligencia fechada 23 de mayo de 2008 (folio 202) y que el Tribunal de la causa providenciara por auto de fecha 27 de mayo de 2008 (folio 203).

Sobre este punto en concreto, debe señalarse que el procedimiento breve está revestido por el carácter sumario, esto es, por la celeridad de sus lapsos así como por la simplificación de sus formas, aunque con la estructura típica del procedimiento ordinario (Abdón S.N., “Manual de Procedimientos Especiales Contenciosos”, segunda edición, página 625. Paredes Libros Jurídicos, Caracas 2001)

Ahora bien, lo anterior se trae a colación en virtud de que no se encuentra previsto que en un procedimiento breve que el Tribunal de la causa, así como la alzada, se constituyan con asociados, motivado a la simplificación referida de manera de hacer más cortos los lapsos, atendiendo así a “… la necesidad de dotar a los interesados de un procedimiento menos complicado que el juicio ordinario y la urgencia de solución de los asuntos que se ventilan” (Abdón S.N.. Ob. Cit., pág. 625)

Resulta apropiado reseñar el criterio que el Tribunal Supremo de Justicia, a través de la Sala Constitucional, ha establecido en el sentido de que es imposible que exista Tribunal con Asociados en los juicios breves. En decisión de fecha tres (03) de agosto de 2007, se precisó lo siguiente:

“… el procedimiento breve es aquel que, atendiendo a razones de la cuantía del conflicto de intereses planteados y a remisiones de aplicabilidad que hacen leyes especiales, se da una reducción de los términos procesales y de las oportunidades para hacer valer los medios de accionar y excepcionarse las partes, abreviando de esta manera el proceso ordinario pero con las máximas garantías procesales.

El juicio breve se caracteriza fundamentalmente como ya se dijo, por una reducción de los términos, o sea, de las oportunidades procesales que tienen las partes en el juicio ordinario para sus alegatos y pruebas establecidos expresamente por el legislador, asimismo, se da la eliminación, en algunos casos, de los mismos actos tales como la relación y los informes, por ende, al no existir la oportunidad procesal para la presentación de informes tampoco se dan las observaciones.

Ahora bien, la forma para solicitar la constitución del tribunal con asociados se hace conforme lo prevén los artículos 118 y siguientes del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 118: Toda parte tiene derecho a que en todas las instancias de los juicios cuyo conocimiento corresponde a los Tribunales de Primera Instancia, el Tribunal de la causa se constituya con asociados, para dictar la sentencia definitiva. Al efecto, podrá cualquiera de las partes pedir dentro de los cinco días siguientes a la conclusión del lapso probatorio en el Tribunal de la causa, o la llegada del expediente en el Tribunal Superior, que se elijan dos asociados para que, unidos al Juez o a la Corte formen el Tribunal

.

Como se observa la finalidad del tribunal con asociados es que conjuntamente con el juez decidan la controversia, de primera o segunda instancia; no obstante, al concatenar esta norma con la forma prevista por el legislador para continuación del juicio una vez constituido el tribunal de esta manera, la cual se hace en atención a lo pautado en los artículos 511 y siguientes [primera instancia] y, 517 y siguientes [segunda instancia] eiusdem, se evidencia que se previó un lapso para presentar informes y sus respectivas observaciones, siendo éstas unas fases procesales características del procedimiento ordinario que no existen en el procedimiento abreviado, por lo que se infiere sin lugar a dudas que no es posible que exista tribunal con asociados en los juicios breves.

Permitir lo contrario, es decir, la constitución del tribunal con asociados en este tipo de procedimientos breves lo desnaturalizaría por completo, por cuanto se agregarían etapas y lapsos no contemplados en el Código de Procedimiento Civil, específicamente en el Libro Cuarto “De los Procedimientos Especiales”, Título XII “Del Procedimiento Breve”, y ello atentaría contra la seguridad jurídica y el debido proceso.”

(www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Agosto/1677-030807-07-0041.htm)

Por otra parte, destaca el hecho de que el anterior criterio fue recogido, ratificado y es propugnado por la Sala de Casación Civil del m.T.d.P., que en decisión del quince (15) de diciembre de 2009, con ponencia de la Magistrada Presidente de la Sala, Dra. Y.A.P.E., al reiterarlo luego de transcribirlo en el fallo que se cita, dejó asentado lo siguiente:

… En el caso in comento, el ad quem determinó conforme a lo dispuesto en nuestra Ley Adjetiva, como al criterio jurisprudencial fijado por la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, que la petición de constitución de tribunal con asociados ejercida por la demandante, es improcedente en derecho, en razón, de que dicha petición es incompatible con el procedimiento Civil, por el cual se rige la presente causa.

En este sentido, evidencia esta Sala que la jurisprudencia sentada por la Sala Constitucional, en la cual apoyó su fallo el juzgador de alzada, la misma determina “…la finalidad del tribunal con asociados es que conjuntamente con el juez decidan la controversia, de primera o segunda instancia; no obstante, al concatenar esta norma con la forma prevista por el legislador para continuación del juicio una vez constituido el tribunal de esta manera, la cual se hace en atención a lo pautado en los artículos 511 y siguientes [primera instancia] y, 517 y siguientes [segunda instancia] eiusdem, se evidencia que se previó un lapso para presentar informes y sus respectivas observaciones, siendo éstas unas fases procesales características del procedimiento ordinario que no existen en el procedimiento abreviado, por lo que se infiere sin lugar a dudas que no es posible que exista tribunal con asociados en los juicios breves”. (…).

De modo que esta Sala acogiendo el criterio antes señalado, observa en el sub iudice que en modo alguno el ad quem podía admitir la solicitud del demandante de la constitución del Tribunal con asociados para sentenciar, por cuanto, al tramitarse la presente causa bajo el procedimiento breve, dicha solicitud es totalmente improcedente en derecho

(www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Diciembre/RC-00776-151209-2009-09-385.html)

Así, las decisiones transcritas son determinantes y precisas para el caso que se resuelve ya que en el procedimiento breve, salvo la incidencia de oposición de las cuestiones previas que se contraponen en el mismo acto de contestación conjuntamente con las defensas de fondo para ser decididas en la sentencia definitiva, (artículo 35 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), no hay ningún otro tipo de incidencias tal como, como lo afirma el tratadista venezolano A.S.N., al referirse al juicio breve señalando que “… constituye un procedimiento ordinario abreviado, en el cual se dan todas las etapas de éste desde la presentación de la demanda hasta la sentencia definitiva y su ejecución, con las modificaciones inherentes a la brevedad misma que lo caracteriza, que constituyen precisamente los elementos que permiten señalar las diferencias entre uno y otro procedimiento.” (A. S.N., Ob. Cit. Pág. 628), de manera que al verificarse en la causa que se ventila que se estableció una formalidad no prevista, dada la especialidad del juicio, su esencia y naturaleza resultó alterada, trayendo como consecuencia inevitable la invalidez de la decisión, lo que conduce indefectiblemente a declarar la nulidad del fallo recurrido. Así se decide.

III

Declarada la nulidad del fallo recurrido por desnaturalización en un proceso previsto en ley especial donde está inmerso el orden público y en sujeción a lo pautado en los artículos 206 y 209 del Código de Procedimiento Civil, por extensión y analogía, se entra a decidir el fondo del litigio. Así se determina.

DE LA DEMANDA

La demandante, Farmacia Táchira C. A., a través de sus apoderadas, señala que desde mayo del año 1950 es arrendataria de un inmueble, local comercial el cual describe en ubicación y linderos, año en el que comenzó a funcionar, agregando que la relación de arrendamiento ha contado con arrendadores distintos, siendo a partir del mes de mayo de 1996 cuando está a cargo de Inmobiliaria I.C.A. (INESCA), sociedad mercantil que identifica y que está representada por J.A.S.M..

Indica que el 31 de enero de 2006 a través del Alguacil del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, se dejó notificación referido a la venta del inmueble ocupado por Farmacia Táchira C. A., enajenación que tuvo lugar el día 13 de diciembre de 2005 y en el que se produjo la venta del local marcado con los N° 6-10 y 6-14, que ocupa como arrendataria, junto a los locales N° 6-8, 6-18, 6-28, 6-30 y 6-34. Arguye que con la notificación se enteró su representada que los bienes fueron vendidos por la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., a la que identifica, siendo adquiridos por la ciudadana Cen Qiaomei, titular de la cédula de identidad N° E- 82.256.255, quien por intermedio de su apoderado R.A.L.O., es que produce la notificación cuestionada, basada en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alegan que con la notificación de venta que cuestionan, se produjo a su representada la violación y menoscabo de derechos y prerrogativas que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario garantiza, al tener más de cincuenta años como arrendataria, al igual que a otros inquilinos de los demás locales que se vieron afectados con la venta. Refieren así mismo las apoderadas de Farmacia Táchira C. A., que con la notificación que se practicó, su representada tuvo conocimiento que los locales que ocupa (6-10 y 6-14), al igual que los restantes locales, fueron aportados como pago al capital social de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., por los ciudadanos J.M.d.S., I.d.R., Mario, A.M.S., J.A. y M.C.S.M., a quienes identifican.

Mencionan las apoderadas de la demandante que el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece el derecho de preferencia para los arrendatarios que ocupen el inmueble con tiempo mayor a los dos (02) años y estén solventes con los cánones de arrendamiento, para su adquisición, siendo el aludido texto normativo un cuerpo legal conformado por normas de estricto orden público, agregando la referencia del artículo 44 de la mencionada ley relativo al tiempo en el que el arrendatario habrá de informar al arrendador su intención y voluntad de adquirir, esto es, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha de ofrecimiento.

Conforme a lo señalado por las apoderadas de la demandante, no se dio cumplimiento a los artículos mencionados ya que la demandante, dicen, en modo alguno fue notificada de la intención de negociar la propiedad del local que ocupa, preferencia ofertiva a la que tiene derecho como arrendataria de los locales 6-10 y 6-14 por un tiempo mayor a los dos años, lo que trae como consecuencia el nacimiento del derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 43 en concordancia con el artículo 48, literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de allí a que su representada, al ser arrendataria, tiene el derecho a subrogarse en idéntica forma a lo previsto en el texto legal especial, respecto al local que ocupa como inquilina, en lugar de quien adquirió el inmueble, siendo nulo, a su decir, la transmisión de propiedad entre Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C. A., y la ciudadana Cen Qiaomei ante el incumplimiento de la norma especial inquilinaria en la que está inmerso el orden público.

Solicitaron que los demandados, Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C. A., y la ciudadana Cen Qiaomei convenga o sean condenados en la subrogación de Farmacia Táchira C. A., en los derechos de los compradores del inmueble constituido por el local comercial que identifican, distinguido por los N° 6-10 y 6-14 de la nomenclatura municipal de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira y, consecuencia de ello, se declare la nulidad de la venta entre los demandados ya referidos.

Fundamentan la demanda en el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con los artículos 42 y 43 eiusdem.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

CO-DEMANDADOS M.D.S., SOSA MÁRQUEZ y AGROPECUARIA CANTARRANA DEL PISCURÍ C. A.

Los codemandados J.M.d.S. y J.A.S.M., identificados en autos, la primera co-demandada e igualmente obrando como Presidente de Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., y el segundo co-demandado y apoderado de los otros co-demandados, ciudadanos I.d.R., M.C., A.M.S. y M.S.M. contestaron la demanda en su contra, promoviendo y oponiendo las cuestiones previas que se enumeran:

• Indeterminación del objeto, ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem, por no determinar con precisión el demandante el objeto de la demanda, pues solo indicó la situación del inmueble, restando los linderos.

• Prohibición expresa de la ley de admitir la pretensión, ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (C. P. C., en lo sucesivo), en concordancia con el artículo 361 del C. P. C., y el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicitan la declaratoria de inadmisibilidad de la acción por existir prohibición expresa de la ley, argumentando que en el libelo la actora solicita la subrogación sobre los locales 6-10 y 6-14 que ocupa como arrendataria, cuando la cesión que hicieran los demandado J.M.d.S. y los hermanos Sosa Márquez a Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., implicó la totalidad del terreno sobre el que se encuentra construido el inmueble del que forman parte los locales enumerados y que no dispone de documento de condominio, por lo que no se encuentra bajo el régimen de la Propiedad Horizontal, instrumento legal que permitiría la enajenación de locales por separado, lo que si daría lugar a la preferencia ofertiva. Refieren que ninguno de los supuestos legales invocados por la demandante en los artículos 44, 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pueden ser aplicados al presente caso por prohibirlo expresamente el artículo 49 de la misma ley.

• Caducidad de la acción propuesta: De manera subsidiaria opusieron como defensa de fondo, conforme al artículo 361 del C. P. C., en concordancia con el artículo 346, ordinal 10° eiusdem, la caducidad de la acción propuesta, ya que la transferencia de la propiedad del inmueble como pago del capital social efectuado por ellos y sus representados en ocasión de la constitución de Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C. A., fue de conocimiento público el día 24 de julio de 2002 al aparecer en el Diario Los Andes y transcurrieron tres (03) años con ocho (08) meses desde la transferencia a dicha sociedad a la fecha de presentación de la demanda el día nueve (09) de marzo de 2006, lejos del lapso de caducidad previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que establece cuarenta (40) días como término, precluyendo el mismo para la demandante a fin de ejercer la acción de retracto.

A la par de las anteriores defensas perentorias, fueron presentados argumentos de fondo rechazando, negando y contradiciendo lo relativo a la sorpresa con la notificación del cambio de propietario del inmueble en la persona de la ciudadana Cen Qiaomei, agregando y solicitando que en cuanto a la cesión de derechos de la antigua propietaria a la nueva adquiriente, le fuese entregada la misma en copia certificada; añadió que conforme al artículo 935 del C. P. C., las notificaciones las hará cualquier Juez Civil del domicilio del notificado.

Al referirse a la notificación de la nueva propietaria del inmueble y la cesión de derechos sobre el mismo, niegan, rechazan y contradicen que en la notificación se hayan violado derechos y prerrogativas previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que garantiza no solo los de la demandante sino también de los restantes inquilinos que quedaron afectados por la venta efectuada. A tal efecto, exponen como defensa el contenido del artículo 49 de la Ley, pues el inmueble fue objeto de una venta global.

Niegan, rechazan y contradicen el argumento en cuanto a la violación del artículo 42 eiusdem relativo a la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario que cumpla con los parámetros exigidos por la norma y que satisfaga las aspiraciones del propietario, pues en estas últimas estaba la de vender el inmueble en forma global y no de manera individual.

Niegan, rechazan y contradicen que el argumento de que local ocupado por la demandante Farmacia Táchira C. A., conforme una unidad individualizada solo por el hecho de tener los números de puertas 6-10 y 6-14, ya que es una indicación de carácter administrativo, pues dicho local no está individualizado con su certificación catastral, ni plano así como tampoco con sus respectivos linderos y medidas, pues para ello debe estar sometido al régimen de propiedad horizontal, agregando que la certificación catastral que ha existido siempre ha sido para la totalidad del inmueble.

CO-DEMANDADA CEN QIAOMEI

Cuestiones previas:

• Caducidad de la acción propuesta: artículo 346, ordinal 10° del C. P. C. Arguye la co-demandada Cen Qiaomei a través de apoderado R.L.O., que la demandante fue notificada judicialmente el 31 de enero de 2006 de que se habían realizado los actos jurídicos relativos al aporte de capital social por los ciudadanos J.M.d.S., I.d.R., Mario, A.M.S., J.A. y M.C.S.M. a la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., que tuvo lugar mediante documento protocolizado el 27 de enero de 2003, bajo el N° 11, Protocolo Tercero en la Oficina del Segundo Circuito Inmobiliario del Municipio San Cristóbal y a la venta por Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., a la ciudadana Cen Qiaomei, en documento protocolizado en la Oficina del Segundo Circuito Inmobiliario del Municipio San Cristóbal, anotado bajo el N° 15, Tomo 81, Protocolo Primero.

Sobre el particular, el apoderado de la co-demandada arguye que la acción caducó definitivamente el día 12 de marzo de 2006 y fue admitida originalmente el día 16 de marzo de 2006 aunque al hacerlo se omitió incluir a su representada de la orden de emplazamiento, lo que fue advertido por la demandante y el tribunal al tener conocimiento de ello mediante decisión del 20 de abril de 2006, ordenó la reposición de la causa al estado de admitir de nuevo la demanda incluyendo a todos los demandados, razón por la que, insiste, la acción caducó en una y otra oportunidad. La primera por haber sido interpuesta la demanda cuatro días después del 12 de marzo de 2006, y; la segunda, treinta y nueve (39) días después del segundo auto de admisión.

• Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta: Artículo 346, ordinal 11° del C. P. C., ya que la enajenación tuvo lugar sobre todo el inmueble y el enunciado del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que no procederá la preferencia ofertiva cuando la venta se verifique sobre todo el inmueble o en forma global y el local en cuestión forma parte del mismo al igual que otros tres locales construidos sobre un mismo terreno y fue objeto de transferencia de propiedad por aporte de capital y luego por venta pero no como local independiente.

Falta de cualidad de la demandante para intentar la acción deducida: artículo 361 del C. P. C. De acuerdo al enunciado del artículo 16 eiusdem, en cuanto a que nadie puede ejercer un derecho ajeno, arguye la co-demandada a través de su apoderado que el local sobre el que se pretende ejercer retracto legal arrendaticio forma parte del inmueble aportado para el capital de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., y del cual forman parte otros tres (03) locales, marcados con las nomenclaturas 6-8, 6-10, 6-14, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34, lo que significa que el eventual derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio correspondería a esos arrendatarios pero no a la demandante, existiendo en consecuencia un litis consorcio activo necesario por lo que la acción debió haber sido propuesta por todos los inquilinos y no por uno solo de ellos ya que los actos traslativos de la propiedad no pueden ser válidos para unos y nulos para los otros y se encuentra condensado la venta en un solo documento.

Falta de cualidad de los demandados J.M.d.S., I.d.R., Mario, A.M.S., J.A. y M.C.S.M., Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C. A., y Cen Qiaomei para sostener el juicio: artículo 361 del C. P. C. Para esta defensa argumenta la última de las mencionada que con el retracto legal se persigue la nulidad de dos actos jurídicos: el aporte a capital y la venta posterior y en cada acto impugnado intervinieron personas distintas, lo que se explica así: el aporte a capital lo hicieron J.M.d.S., I.d.R., Mario, A.M.S., J.A. y M.C.S.M. para constituir Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., por lo que no pueden convenir en la venta a Cen Qiaomei. En cuanto a la venta a su representada, tales ciudadanos tampoco pueden convenir en la nulidad del primer acto (aporte a capital), de todo lo cual, dice, se evidencia la falta de cualidad para sostener las dos demandas.

Falta de cualidad de la co-demandada Cen Qiaomei para sostener el juicio: artículo 361 del C. P. C., ya que dicha ciudadana contrajo matrimonio con el ciudadano Chaoyue Wu el día 31 de enero de 2001, por ante la Prefectura de la Parroquia San Sebastián de este Municipio, según acta de matrimonio en fecha 31 de enero de 2001 y el artículo 168 del Código Civil dispone que la representación conjunta en juicio de los bienes de la comunidad conyugal corresponde a ambos cónyuges y como tal un litis consorcio pasivo necesario y Cen Qiaomei no puede estar por sí sola en juicio pues el inmueble lo adquirió en comunidad conyugal y no en forma exclusiva para su patrimonio, lo que genera la falta de cualidad pasiva para sostener el juicio.

Rechazan y contradicen la demanda en forma general por ser contraria a la verdad tanto los hechos como el derecho.

PUNTOS PREVIOS

CUESTIONES PREVIAS CO-DEMANDADOS M.D.S., SOSA MÁRQUEZ Y AGROPECUARIA CANTARRANA DEL PISCURÍ C. A.

Indeterminación del objeto: (artículo 346, ordinal 6° del C. P. C.): Respecto a esta defensa, ciertamente no se especificaron los linderos del local, no obstante, ni en el contrato de arrendamiento original ni en los contratos donde se aportó al capital ni en la posterior venta a la co-demandada, están definidos, más sin embargo, la identificación que otorga la nomenclatura de Catastro municipal, “6-10 y 6-14”, aunado a la ubicación a la altura de la calle séptima (7ª) entre carreras sexta (6ª) y Avenida “Gral. Isaías Medina Angarita”, séptima (7ª) avenida, permite deducir, ubicar, amén de precisar, la plena dirección y ubicación del local del que se plantea la acción que aquí se resuelve, cumpliéndose así con la identificación y determinación. Por otra parte, por conocimiento obtenido de la cotidianidad y de las máximas de experiencia, se sabe sin temor a equivocaciones que la ubicación dada en el libelo se corresponde con la realidad, con lo cual se desecha la cuestión previa planteada. Así se decide.

Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta (artículo 346, ordinal 11° del C. P. C.): Según lo argumentado en la defensa, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios excluye la posibilidad de ejercer el retracto legal arrendaticio “… en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del que forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”, razón por la que existe prohibición legal de admitir la presente acción.

Respecto a esta defensa, dado que ambos co-demandados la arguyeron en su favor, estima este sentenciador proferir un pronunciamiento que la abrace, por lo cual se aborda su resolución; así, al considerar el enunciado del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se tiene que la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario con más de dos (02) años como tal, que se encuentre solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

De lo anterior, aprecia este alzada que los parámetros que exige el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se cumplen a cabalidad dado que está comprobado que la demandante Farmacia Táchira C. A., tiene más del mínimo de tiempo requerido por la norma, esto es, su condición de arrendataria data del año 1950, lo que significa que excede con creces el tiempo; la solvencia está evidenciada, aparte que jamás los co-demandados M.d.S., Sosa Márquez, así como INESCA, administradora del inmueble propiedad de los antes nombrados ni Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., alegaron como defensa ni aún desvirtuaron este aspecto ya que la demandante sí se encontraba solvente para el momento de interponer la demanda por retracto legal arrendaticio. En cuanto a que satisfaga las aspiraciones del propietario, entiende este sentenciador que si se demanda bajo el amparo de este derecho (ex artículo 42 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), ello implica que la demandante se encuentra en capacidad operativa y económica para hacer ofrecimientos acerca del precio por el que se pudiese pactar una venta. En conclusión, la demandante ha cumplido con las condiciones exigidas por la norma tantas veces referida para interponer la acción, lo que no debe ser entendido ni aún menos interpretarse como que se declarará con lugar por ese solo hecho, todo lo cual arroja que la cuestión previa alegada se desestima. Así se establece.

Caducidad de la acción: (artículo 346, ordinal 10° del C. P. C.): Los co-demandados M.d.S., Sosa Márquez y Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., destacan que la defensa de caducidad obedece a que la notificación se habría cumplido a tenor del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé cuarenta (40) días ya que se practicó mediante aviso publicado en prensa (Diario Los Andes) el día 24 de julio de 2002 lo que según su decir, hizo del conocimiento público la transferencia del inmueble del que forma parte el local, por lo que supera el lapso de 40 días fue ampliamente superado al momento de demandarse.

De lo alegado por la defensa y de lo visto en actas, la notificación no se adaptó en modo alguno a lo exigido por la norma citada, razón determinante para descartar y declarar sin lugar la aludida cuestión previa. Así se establece.

CUESTIONES PREVIAS - CO-DEMANDADA CEN QIAOMEI

Caducidad de la acción propuesta: (artículo 346, ordinal 10° del C. P. C.) Alega la co-demandada que la demandante fue notificada el día 31 de enero de 2006 acerca de los actos jurídicos relativos al aporte de capital por la sucesión M.S. a Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., y de la venta hecha por esta última a su persona, por lo que la acción habría caducado el día 12 de marzo de 2006, habiendo sido omitida ella en la orden de emplazamiento, ordenando el a quo la reposición de la causa mediante auto fechado 20 de abril de 2006 y como tal, en una y en otra oportunidad la acción habría caducado.

Sobre esta defensa, se tiene que la demanda como tal fue presentada para distribución el día 09 de marzo de 2006 (folio 11, primera pieza); que los recaudos se presentaron el día 10 de marzo de ese año, evidenciándose esto último al folio 58 de la primera pieza, siendo admitida en fecha 12 de marzo de 2006, lo que pone de manifiesto que antes de la fecha “12 de marzo de 2006” se intentó en tiempo hábil la demanda, con lo cual la defensa de caducidad de la acción propuesta se diluye y sucumbe ante la tempestividad comprobada del ejercicio, descartándose la cuestión previa alegada. Así se decide.

Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta: (artículo 346, ordinal 11° del C. P. C.) La defensa argüida por la co-demandada Cen Qiaomei coincide en su planteamiento y fundamento con lo que propusieron los demandados Sosa de Márquez, M.S. y Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., lo que ya fue resuelto por este sentenciador, por lo que se da por reproducido lo resuelto en esa oportunidad. Así se establece.

FALTA DE CUALIDAD:

La co-demandada Cen Qiaomei propone como defensa la falta de cualidad de la demandante para intentar la acción (artículo 361 del C. P. C.), fundamentándola en el hecho de que al haber sido aportado la totalidad del inmueble por los ciudadanos M.d.S. y Sosa Márquez para el capital de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., y luego la venta que hiciera esta última a ella, y estar conformado dicho inmueble por tres locales más, siendo que es uno solo el que demanda, ha debido ser propuesta la demanda por todos los arrendatarios ya que según su decir, existe un consorcio activo necesario pues los actos no pueden válidos para unos y nulos para otros.

Sobre esta defensa, cabe referir que, ciertamente el inmueble está conformado por cuatro locales y es uno solo de los inquilinos quien demanda, no obstante, debe tenerse presente que cada uno de los restantes arrendamientos tiene sus propias condiciones y aún y cuando ello genera particularidad, no es menos cierto que obligar a todos a que conformen un bloque para demandar conllevaría la imposición de cargas que no puede ni debe soportar la parte accionante ya que sería tanto como condicionarla a que persuada al o a los inquilinos que no coincidan con su voluntad de ejercer el retracto legal y así proceder, de modo que la sola condición de arrendataria así como el cumplimiento de las condiciones exigidas por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le confieren a la aquí demandante la cualidad necesaria para obrar individualmente en la presente causa, razón por la que se desestima la defensa propuesta y descrita al inicio. Así se decide.

La siguiente defensa, de la co-demandada Cen Qiaomei se centra en la falta de cualidad de los demandados J.d.M.d.S. y de los hermanos Sosa Márquez al traspasar éstos sus derechos sobre el inmueble para el aporte al capital social en la constitución de Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A. y luego esta última al venderle a ella, ya que, según su decir, fueron dos actos traslativos de la propiedad y en él intervinieron personas distintas lo que impide que quienes intervinieron en la primera operación no puedan convenir en la nulidad del segundo y viceversa, lo que - dice - hace evidente una falta de cualidad pasiva en los demandados para sostener la demanda una de las dos demandas, puesto que le retracto persigue la nulidad de los actos jurídicos mencionados.

Acerca de este señalamiento, considera esta alzada que la misma no encuadra ni encuentra viabilidad como defensa en este tipo de juicio (retracto legal arrendaticio) dado que de acuerdo a la doctrina de la Casación Civil venezolana, “…. el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente” (Sentencia N° 00776. Expediente N° AA20-C-2009-000385, Sala de Casación Civil. T. S. J., del 15-12-2009) y habida cuenta que lo que se persigue con el ejercicio del retracto legal arrendaticio es la subrogación del inquilino demandante en el lugar del tercero adquiriente ante el hecho de no haberse respetado la preferencia ofertiva, aspecto fundamental en este tipo de procedimiento al establecerlo así el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, la falta de cualidad respecto a los co-demandados M.S. y Sosa Márquez se declara sin lugar. Así se decide.

La siguiente y última defensa que propone la co-demandada Cen Qiaomei refiere que esta última carece de cualidad para sostener el presente proceso ya que para el día 31 de enero de 2001 contrajo matrimonio con Chaoyue Wu y de acuerdo al artículo 168 del Código Civil, se requiere la presencia de ambos cónyuges para el caso de representar en juicio los bienes adquiridos en comunidad conyugal, no pudiendo dicha ciudadana por sí sola comparecer en el presente proceso.

Respecto a esta defensa debe señalarse que cuando adquirió la ciudadana Cen Qiaomei, se identificó como de estado civil “soltera” e igualmente así quedó asentado cuando se estampó la nota correspondiente al registro y, siendo que el documento traslativo de propiedad fue redactado por el abogado apoderado que interviene en la presente causa, no resulta adecuado interponer tal defensa habida cuenta de su conocimiento acerca del estado civil de su representada, de modo que si utiliza para ciertos actos su estado civil de “casada” y para otros hace ver que es “soltera”, lo más apropiado es que defina de una vez por todas el estado civil con el que figurará en lo sucesivo y no valerse de ese estratagema para tratar de confundir y dilatar la causa, por consiguiente se desestima y se declara sin lugar la defensa en cuestión. Así se decide.

Habiendo sido resueltas las cuestiones previas y las restante defensas, se pasa a la resolución del fondo de lo debatido que se concentran en precisar si procede o no el retracto legal intentado por la parte demandante sobre el local que ocupa como arrendataria, contando con más de dos años y estar solvente con los cánones fijados por la arrendadora lo que generaría para el sujeto activo el derecho de preferencia para adquirir el local que ocupa.

VALORACIÓN DEL ACERVO PROBATORIO PROMOVIDO

PARTE DEMANDANTE:

CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:

• Copia fotostática simple de documento autenticado por ante el antiguo Juzgado del Municipio P.M.M. del entonces Distrito San Cristóbal, Estado Táchira, fechado 13 de abril de 1950, por el que el ciudadano C.M.C., mandatario de la ciudadana A.C., cede al ciudadano L.R.N., un local comercial donde siempre había funcionado la “Botica Nacional”, constituyendo el arrendamiento para una farmacia, iniciado el día 01 de mayo de 1950; ubicado dicho local en la calle 7 de la ciudad de San Cristóbal. A tenor del artículo 429 del C. P. C., se valora por cuanto no fue impugnado por los demandados, del que se extrae que la demandante ocupa dicho local como arrendataria desde hace más de dos años. (Folio 14 y vto., primera pieza)

• Copia fotostática simple de documento autenticado por ante el antiguo Juzgado del Municipio P.M.M. del entonces Distrito San Cristóbal, Estado Táchira, fechado 13 de abril de 1950, contentivo de contrato de venta de mercancía, útiles y enceres propios de la actividad farmacéutica. Conforme al artículo 429 se valora, aunque se desestima ya que nada demuestra de lo que se busca dilucidar en la presente causa. (F. 15 y vto., primera pieza)

• Marcada “C”, boleta de notificación expedida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial de este Estado, por la que se hace saber a la sociedad mercantil Farmacia Táchira C. A., que dicho Tribunal acordó notificarle mediante auto acerca de la nueva propietaria del inmueble que ocupa, ciudadana Cen Qiaomei. Se valora de acuerdo al artículo 429 del C. P. C., en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, extrayéndose de ella el conocimiento de la venta del inmueble del que forma parte el local pretendido mediante retracto legal, por parte de la demandante. Presenta anexos en copia fotostática certificada contentivos de la solicitud. (F. 16 al 20, primera pieza)

• Copia certificada del documento de venta del inmueble del que forma parte el local arrendado a Farmacia Táchira C. A., suscrito entre Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., y la ciudadana Cen Qiaomei. Protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario, Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal el día 13 de diciembre de 2005, anotado bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo Primero, folio 1/3. Se valora en atención al artículo 429 del C. P. C., concordado con el artículo 1.384 del Código Civil por no haber sido impugnada en la oportunidad debida, razón por la que se le tiene como fidedigna y se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.359 del Código Civil. (F. 21 al 25)

• En copia fotostática simple, documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, el día 18 de enero de 2006, N° 65, Tomo 09 de los libros de autenticaciones allí llevados, valorado conforme al artículo 429 del C. P. C., por no haber sido impugnado en la oportunidad debida y al que se le confiere valor probatorio de acuerdo al artículo 1.363 del Código Civil, el cual hace fe de la cesión de derechos correspondientes a los contratos de alquiler llevados por INESCA C. A., con los ciudadanos y las firmas comerciales allí mencionados, a favor de la ciudadana Cen Qiaomei, dentro de los cuales está el que corresponde a Farmacia Táchira C. A., parte demandante en eta causa. (F. 26 y 27)

• Copia fotostática certificada del acta constitutiva, cesión de inmueble y modificación de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira bajo el N° 19, Tomo 2-A, de 12-02-2003, correspondiente al expediente N° 97211 (de la referida empresa de fecha 10-01-2000). Se valora conforme al artículo 429 del C. P. C., por no haber sido impugnado en la oportunidad debida y al que se le confiere valor probatorio de acuerdo al artículo 1.359 del Código Civil, del contrato allí suscrito, del aporte hecho y la modificación estatutaria, en el que se describe y ubica el inmueble donde está el local objeto del retracto legal demandado. (F. 28 al 41 y 44 al 46)

• Copias fotostáticas simples de documentos privados que van del folio 53 al 57, se desechan por no ser documento público o bien privado reconocido, conforme al artículo 429 eiusdem.

FASE DE PRUEBAS:

En esta etapa, la parte demandante reprodujo, aunque sin mencionarlo, los documentos tanto públicos como privados, en copias fotostática certificadas - los primeros - así como en copia simple los restantes, acompañados junto al libelo de demanda y que ya esta alzada valoró; las que promovió en esta parte fueron:

DOCUMENTALES:

• En cuatro folios útiles, marcadas “A”, comunicaciones fechadas “27-03-1998”, “17-10-2002”, “24-04-2003” y “05-04-2004”, dirigidas por INESCA C. A., a la demandante, Farmacia Táchira, C. A., en las que se notifica a esta última, el aumento del canon de arrendamiento que operaría para las fechas señaladas. Por no haber sido desconocido ni tachado, a tenor del artículo 1.363 del Código Civil, adquirieron fuerza probatoria de instrumento público y de las mismas se extrae que la arrendataria para la época de la última, llevaba más de dos años con esa condición, siendo uno de los presupuestos para intentar el retracto legal arrendaticio. (Folios 135 al 138, segunda pieza)

• Instrumento privado fechado “29-11-1999”, en copia fotostática simple (folio 139) y que al folio 159 de la segunda pieza fue promovido en original. Por cuanto no fue desconocido ni tachado, a tenor del artículo 1.363 del Código Civil, adquirió fuerza probatoria, del que se extrae que para esa época, la demandada tuvo intensiones de vender la totalidad del inmueble del que forma parte el local que ocupa la demandante como arrendataria y cada local de manera individual por un monto que se especifica al folio 160 que también se valora por ser parte del medio promovido y del que se extrae que el local, así como los tres restantes, pueden ser vendidos individualmente.

• Copia fotostática certificada del acta constitutiva y estatutos de la sociedad mercantil INESCA, inscrita por ante el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial en fecha 28 de junio de 1990 bajo el N° 5, Tomo 9-A, 2° Trimestre. Este instrumento nada aporta para la resolución del asunto controvertido. (Folios 161 al 164, segunda pieza)

• Copia fotostática certificada de documento protocolizado por ante el Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripción Judicial en fecha 21 de abril de 2006, anotado bajo el N° 82, Tomo 5-A, contentivo de acta de asamblea general ordinaria de accionistas de INESCA. Al igual que la anterior, nada aporta para lo controvertido. (Folio 165 al 167)

INSPECCION JUDICIAL:

Del folio 189 al 195 de la segunda pieza, resultas de la inspección judicial solicitada por la demandante a ser practicada en el inmueble N° 6-8 y 6-14, en la calle 7 entre carreras sexta (6ª) y Av. “Gral. Isaías Medina Angarita” o séptima avenida, de San Cristóbal, Estado Táchira. Se valora conforme a los artículos 472 y 473 del C. P. C., en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil. De lo requerido por la promovente demandante se extrae que dicho local no cuenta o no tiene en su interior con entrada o salida hacia otro inmueble contiguo o que colinde con él. Que la única forma de entrar es por la calle siete a través de dos (02) puertas que cuentan con santamaría. Que se trata de un local para comercio y construido en paredes de bloque; techo: parte de placa de tabelón con estructura metálica y parte de acerolit. Cuenta internamente con divisiones: salón grande que sirve de local comercial donde se expenden los productos propios del ramo de la farmacia; oficina y área posterior que tiene dos (02) baños y depósito. La vía que colinda con el inmueble donde se practicó la inspección es la calle 7ª, siendo su vía de entrada o penetración. En cuanto a los linderos se tiene que por el lado derecho (este) colinda con dos (02) locales comerciales: Ferretería Táchira y la Cesta de Oro; lado izquierdo (oeste): con local comercial Botica Central, ubicado en la esquina de la carrera 6ª con calle 7. Acerca de las medidas, el práctico juramentado por el Tribunal especificó: Frente: 10,02 mts.; fondo: 8,80 mts.; linderos laterales: de acuerdo al práctico juramentado, estos linderos son en línea quebrada, contando con 16,06 mts., en su parte más ancha. Como área indicó 184,87 mts2. Cuenta con servicios de agua, luz, teléfono y que se encuentra separado físicamente de los restantes locales comerciales.

CO-DEMANDADOS J.M.D.S., SOSA MÁRQUEZ Y AGROPECUARIA CANTARRNA DEL PISCURÍ, C. A.

Al dar contestación a la demanda interpuesta en su contra, los ciudadanos M.d.S., Sosa Márquez, así como la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C. A., solo acompañaron su escrito con tres anexos cuales son:

• Cédula Catastral de Inmuebles expedida por la División de Catastro del Municipio San Cristóbal, a nombre de “Sucesión Sosa Márquez”, representada por J.A.S.M., en la que se detalla: propietarios, aspecto físicos del inmueble, linderos; observaciones; avalúo y zonificación. Croquis de ubicación expedido por el mismo despacho que la anterior, ambos de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. Se valora conforme a doctrina del m.T.d.P. (S.C.C., sentencia N° 00209 del 16-05-2003) al constituir manifestación de certeza que lleva la firma de un funcionario administrativo, estando dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, considerándose ciertos hasta cualquier prueba en contrario, debiendo ser consignados únicamente en el lapso de pruebas pues de no ser así, generaría indefensión a la contraparte.

• Publicaciones en prensa: se desestiman ya que en nada contribuyen a desentrañar lo que se resuelve.

FASE DE PRUEBAS:

• Mérito favorable de todas y cada una de las actuaciones del expediente. Se debe tener en cuenta que conforme a doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, el “Mérito favorable” no constituye medio de prueba alguna.

• Copia fotostática simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, de fecha 20 de junio de 1968, anotado bajo el N° 141, Tomo 4, del que se desprende que los ciudadanos M.S.P., J.M.d.S. y M.E.S.M. adquirieron el inmueble del que forma parte el local cuyo retracto legal se impetra, y que los mencionados ciudadanos lo aportaran a capital social al constituirse a la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C. A., y que luego fuese vendido a Cen Qiaomei. Se valora en atención al artículo 429 del C. P. C., atribuyéndosele el valor conferido por el artículo 1.359 del Código Civil. De esta documental se extrae que efectivamente los ciudadanos allí mencionados intervinieron como adquirientes del inmueble referido en la época y que el local arrendado forma parte del inmueble.

CO-DEMANDADA CEN QIAOMEI:

El apoderado de la ciudadana Cen Qiaomei promovió para probar la caducidad de la acción:

• Mérito y valor probatorio de la notificación judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial el día 31 de enero de 2006, de acuerdo a la cual los co-demandados J.M.d.S., Ibel, Mario, A.M.S., J.A. y M.C.S.M. aportaron al capital de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C. A., un inmueble que se identifica y ubica, en el que está el local comercial objeto de retracto legal en esta causa, a través de documento protocolizado bajo el N° 11, Tomo 1, Protocolo Tercero el día 27 de enero de 2003. Ya valorado. Que por documento protocolizado fuese vendido por dicha empresa a la ciudadana Cen Qiaomei el día 13 de diciembre de 2005, anotado bajo el N° 15, Tomo 81, Protocolo Primero. El mérito y valor probatorio del auto de admisión de la presente causa, de fecha 16 de marzo de 2006, en el que se omitió emplazar a la ciudadana Cen Qiaomei, y; el mérito y valor probatorio de decisión interlocutoria de fecha 20 de abril de 2006 por la que el a quo repuso la causa al estado de admitir de nuevo la demanda con inclusión de todos los demandados. Se valora conforme al artículo 429 del C. P. C., extrayéndose que sí hubo reposición ante la ausencia de citación de una co-demandada.

Para sustentar su defensa de haberse ejercido la acción existiendo prohibición expresa de la Ley, promovió:

• Instrumental: Mérito y valor probatorio del documento protocolizado el 13 de diciembre de 2005, anotado bajo el N° 15, Tomo 81, Protocolo Primero, de donde se desprende que el inmueble en cuestión está conformado por cuatro (04) locales comerciales y que el que ocupa Farmacia Táchira C. A., es indivisible del resto. Ya fue valorado.

• Inspección judicial a practicarse en el local ocupado por Farmacia Táchira C. A., para precisar si existen cuatro (04) locales comerciales con entradas individuales y con numeración independiente y si todos se encuentran construidos sobre un mismo terreno. Ya fue objeto de valoración.

Para demostrar la falta de cualidad de la demandante promovió:

• Prueba de Informes: para ser requerido a los Tribunales que indicó a fin de demostrar que en los locales N° 6-8, 6-10 y 6-14 está Farmacia Táchira (Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, expediente N° 4-343); el local N° 6-18 y 6-22, a la ciudadana T.F., al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, expediente N° 11.029. El N° 6-28 arrendado a Ferretería Táchira C. A., al Juzgado Segundo de Municipio San Cristóbal y Torbes, expediente N° 6.241 y el local N° 6-34 a la ciudadana A.R., al Juzgado Primero de los Municipios, expediente N° 11.030. Se valora oficio N° 0793 del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a tenor del artículo 433 del C. P. C., en concordancia con el artículo 508 ejusdem, aunque se desecha por cuanto fue remitido al Juzgado de origen, Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de este Estado.

Para demostrar la falta de cualidad de los demandados M.d.S. y Sosa Márquez, Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., y de la ciudadana Cen Qiaomei para sostener el juicio, promovió:

• Mérito y valor probatorio del libelo de demanda a través del cual se demuestra que la acción fue propuesta de manera conjunta contra los demandados nombrados, aunque en los actos jurídicos impugnados intervinieron personas y personas jurídicas que no pueden convenir en la nulidad del segundo y a la inversa, demostrándose la falta de cualidad pasiva en los demandados.

Para demostrar la falta de cualidad de la co-demandada Cen Qiaomei para sostener el juicio, promovió:

• Copia simple del acta de matrimonio de dicha ciudadana con el ciudadano Wu Chaoyue, acto que tuvo lugar el 31 de enero de 2001, ya que el bien habría sido adquirido de manera conjunta por ambos ciudadanos (litis consorcio pasivo necesario), lo que hace que deba demandarse a ambos cónyuges ante la imposibilidad de la primera de sostener por sí sola el juicio debido ante la comunidad conyugal existente. Se valora conforme al artículo 429 del C. P. C., concordada con el artículo 1.384 del Código Civil por no haber sido impugnada oportunamente, haciendo plena prueba del vínculo legal existente entre los ciudadanos mencionados.

IV

Valorado el acervo probatorio promovido, se entra a emitir la correspondiente decisión sobre lo debatido en la presente causa.

DE LA INDIVIDUALIDAD DEL LOCAL:

Tomando como punto de partida la inspección judicial promovida por la parte demandante, admitida, evacuada y de la que se levantó acta, quedó patentizado que el local en el que funciona la demandante es un local individualizado, significando esto último que se trata de un local que no obstante formar parte de un inmueble, se diferencia de los restantes por cuanto desde tiempo remoto su uso ha sido dado a la venta de productos farmacéuticos, carece de áreas comunes con los locales que conforman el aludido inmueble; cuenta con acceso o entrada independiente, servicios públicos contratados para su funcionamiento, de igual forma cuenta con nomenclatura de identificación municipal; de otra parte está el hecho innegable, por lo demás, que al estar destinado al funcionamiento de una farmacia, a nivel tributario del Municipio San Cristóbal, cancela impuestos como el correspondiente a patente de industria y comercio así como el denominado impuesto inmobiliario (derecho de frente), amén que la fijación del canon de arrendamiento difiere de los restantes locales, aspectos todos estos que al ser analizados en conjunto y desde una perspectiva amplia, arrojan como conclusión ineludible que el local ciertamente se encuentra individualizado de los restantes.

A la par de los anteriores aspectos considerados, debe tenerse presente que la demandante ha estado y funcionado en el local desde hace mucho tiempo lo que podría ser entendido como si fuese propietaria del local, - que no lo es - sin embargo, la concepción o idea generalizada de la colectividad tiende a la creencia que el local es individual o independiente del resto, tomando como referencia el hecho de estar allí desde hace tanto tiempo y que no cuenta con áreas comunes internas y que de llegarse a separar de los otros locales, ello no generaría ni menoscaba la función ni el objeto de la propiedad. Así se establece.

Por otra parte, al quedar evidenciado que la demandante es una sociedad mercantil arrendataria de un local comercial; que está al día con el pago del canon de arrendamiento, que ha funcionado allí mucho más del tiempo mínimo requerido por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (artículo 42) y que está dispuesta a satisfacer la exigencia del propietario para hacerse acreedora o merecedora del derecho de preferencia para serle ofrecido a su favor, nace para este último la obligación de notificar la venta del inmueble a través de documento en el que se especifiquen las condiciones de la venta y es entonces cuando el arrendatario se encuentra obligado a contestar aceptando o rechazando la propuesta de venta siempre dentro del lapso de quince (15) días luego de notificado.

En el caso concreto, resulta imperativo estudiar la cadena de traspasos que ha habido en cuanto a la propiedad del inmueble donde está el local cuyo retracto legal se impetra. Es así que para el 29 de noviembre de 1999, el co-demandado J.A.S.M. notificó a la demandante su intención de vender todo el inmueble por un precio global equivalente hoy a Bs. F. 690.000,00, asignándole al local en el que funciona la farmacia el monto de Bs. F. 226.044,00, teniendo la demandante la obligación de pronunciarse aceptando o rechazando la oferta dentro del lapso de 15 días posteriores a haber sido notificada, todo a tenor del artículo 44, parágrafo único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así, ulterior a la notificación de la intención de vender el inmueble y la respuesta del arrendatario bien fuese afirmativa o negativa en cuanto a aceptar el ofrecimiento, el propietario o los propietarios contaban con 180 días calendario para vender a un tercero siempre bajo las mismas condiciones y precio originales, para que luego, transcurrido los 180 días calendario, la modalidad de la venta quedara sin efecto (artículo 45 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), siendo entonces cuando los propietarios Sosa de Márquez y M.S. al constituir la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., aportan mediante cesión al capital social de la misma, los derechos de propiedad y acciones que tienen y de los que son dueños sobre el inmueble de la calle 7ª entre carreras 6ª y Av. “Gral. I. Medina Angarita” (séptima avenida) de esta ciudad, lo que tuvo lugar el día 10 de enero de 2000, siendo estimados tales derechos de propiedad y acciones en la suma de Bs. F. 250.000,00.

Ahora bien, entre el 29 de noviembre de 1999 y el 10 de enero de 2000, nunca pudieron transcurrir los 180 días calendario que prevé el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de modo de llevar a cabo la venta del inmueble en similares condiciones a las ofrecidas a la aquí demandante, aún cuando los propietarios cedieron cada uno sus derechos al capital de la compañía que estaban constituyendo y no respetaron las condiciones de la oferta global del inmueble, continuando como propietarios bajo la figura de accionista de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., lo que arroja que el retracto legal no se perfeccione a favor de la arrendataria demandante, aún menos la subrogación.

Tiempo después, la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., exactamente el 13 de diciembre de 2005, por intermedio de sus directivos principales, vendió a la ciudadana Cen Qiaomei el inmueble donde está el local cuyo retracto se persigue así como los tres restantes, todo por el valor actual de Bs. F. 1.550.000,00, lo que hace que la nueva propietaria, al ser una persona diferente a los arrendatarios de los locales del inmueble, genera que a éstos les nazca el derecho de retracto legal arrendaticio y consecuente subrogación si están solventes con el pago de sus cánones mensuales de arrendamiento, tengan más de dos (02) años en situación de inquilinos y estén dispuestos a pagar el precio estipulado, ello en virtud de que en ningún momento y bajo ninguna circunstancia les fue ofrecido en venta el local, todo producto de haberse demostrado y evidenciado que el local que ocupa la demandante como inquilina está perfectamente individualizado, omisión que trajo como consecuencia que se le haya vulnerado el derecho de preferencia para adquirirlo.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la co-demandada Cen Qiaomei expone como defensa el contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

El artículo transcrito de manera clara establece que el retracto legal arrendaticio resulta improcedente en el caso de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, no obstante, de acuerdo a lo que se extrajo como conclusión de la inspección judicial promovida por la demandante y practicada en el local, el mismo a todas luces está individualizado ya que cuenta con sus propios servicios públicos, carece de espacios comunes con los restantes locales, posee entradas o accesos propios, amén que tiene su propia nomenclatura municipal, a lo que cabe añadir que para el año 1999, los co-demandados M.d.S. y Sosa Márquez ofrecieron en venta a la aquí demandante el local de manera individual, esto es, con precio específico por el área ocupada por la inquilina demandante, tal como ofrecieron en forma idéntica a los restantes ocupantes de los otros locales, reconociendo así el derecho de preferencia para adquirir y siendo así, lo justo era que, previo a la venta del mes de diciembre de 2005 a la ciudadana Cen Qiaomei, se les hubiese ofrecido de modo de que manifestasen si querían o no adquirirlo, bien fuese la totalidad del inmueble o solo el que ocupan, con lo cual la co-demandada Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., de la que son accionistas los ciudadanos M.d.S. y Sosa Márquez, violentó un derecho que ya anteriormente le había sido reconocido a la demandante, constituyendo el susodicho derecho una norma de orden público que tiende a proteger al arrendatario conforme a lo que propugna el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que precisa que “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”, de modo tal que la omisión de la notificación de venta a fin de que exponga si desea o no adquirir (derecho de preferencia) trae aparejado que la venta en sí se considere nula conforme al artículo 7 eiusdem.

Partiendo del hecho cierto e innegable que para el momento de la venta llevada a cabo en el mes de diciembre de 2005 a la co-demandada Cen Qiaomei, la demandante Farmacia Táchira C. A., tenía más de dos (02) años en condición de arrendataria de uno de los locales del inmueble vendido; que se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento conforme al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado al hecho también irrebatible de la omisión por parte de Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., de notificar a la demandante de la venta que preveía, habida cuenta que ya en anterior oportunidad lo habían hecho los entonces propietarios, posteriormente accionistas, reconociéndole el derecho de preferencia para adquirir y siendo que el inmueble está individualizado, que la co-demandada Cen Qiaomei tenía conocimiento pleno que los locales que conforman el inmueble que adquirió se encontraban previamente arrendados a terceros con derechos de preferencia para su adquisición, producto de la notificación que practicó en su nombre su apoderado a través de un Tribunal de Municipio de la ciudad el día 18 de enero de 2006, a fin de informar acerca del cambio de propietario que había tenido el inmueble, a lo que debe agregarse que en cuanto a medios de prueba promovidos por los demandados que enervaran los hechos y el derecho alegados y demostrados por la parte actora fueron poco menos que nulos y sin ningún tipo de contundencia, no logrando en modo alguno desvirtuar la concurrencia de los requisitos para que prospere el retracto legal arrendaticio demandado, (artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) sobre el local individual que ocupa como inquilina la demandante desde el año 1950 y que se encuentra plenamente descrito en las actas en cuanto a linderos, medidas y ubicación, dándose aquí por reproducidas.

Debe tenerse en cuenta que las condiciones en que procede el retracto legal arrendaticio deben ser similares a las pautadas para la venta entre los co-demandados para el 13 de diciembre de 2005, con lo que debe declararse con lugar la demanda ante la procedencia del retracto legal impetrado con la consecuente subrogación de Farmacia Táchira C. A., en los derechos adquiridos por la ciudadana Cen Qiaomei respecto al local tantas veces mencionado que ocupa como arrendataria. Así se establece.

Para fines de protocolización ante el registro inmobiliario correspondiente, producto del retracto legal arrendaticio y la subrogación declarada en el presente fallo, deberá llevarse a cabo experticia complementaria sobre el local a fin de precisar las medidas y linderos. Así se establece.

En cuanto a lo peticionado por la demandante de que se declare la nulidad de la cesión de derechos y acciones por aporte a capital social por los ciudadanos M.d.S. y Sosa Márquez a Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., no resulta procedente ya que de ser propietarios pasaron a ser accionistas de la titular del derecho de propiedad sobre el inmueble, conservando el dominio sobre el mismo y de igual manera que se declare la nulidad de la venta a la ciudadana Cen Qiaomei, tampoco resulta procedente dado que se requiere que haya sujetos para que así pueda operar la subrogación, con lo que se concluye que tanto la nulidad de la cesión a capital social como la venta a la co-demandada no proceden, desestimándose tales solicitudes. Así se establece.

Declarado como fue el retracto legal arrendaticio y consecuentemente la subrogación de la sociedad mercantil Farmacia Táchira C. A., en los derechos de la ciudadana Cen Qiaomei respecto al local mencionado y descrito precedentemente, a objeto de precisar el monto a pagar por parte de la demandante a la co-demandada, deberá practicarse experticia complementaria del fallo para con ello establecer la cuota parte correspondiente, para lo cual deberá tomarse como base para la experticia el precio pactado en la venta del 13 de diciembre de 2005, esto es, la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.550.000,00). Posteriormente, una vez precisado el monto a pagar, habida cuenta de la pérdida del poder adquisitivo padecido por la moneda, deberá practicarse corrección monetaria o indexación judicial a esa suma tomando como punto de partida la fecha del auto de admisión de la demanda, dieciséis (16) de marzo de 2006 (folio 59, primera pieza) y como parámetro final se tomará por la oportunidad en que quede firme la presente decisión. Así se establece.

Resultado de todo lo antes expuesto, la demanda encuentra viabilidad en cuanto al retracto legal arrendaticio demandado por la parte actora con la consecuente subrogación de esta última en los derechos de la co-demandada, ciudadana Cen Qiaomei. En lo atinente a la solicitud de nulidad de la cesión de derechos de propiedad y acciones sobre el inmueble para el aporte al capital social de Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A., y de la ulterior venta a la ciudadana Cen Qiaomei, al haberse establecido su improcedencia, lo conducente es declarar parcialmente con lugar la demanda. Así se decide.

Siendo que la demanda en la presente causa prosperó solo en lo que respecta al retracto legal arrendaticio y subsecuente subrogación legal sin que prosperasen las peticiones relativas a la nulidad de la cesión para el aporte al capital social y la posterior venta, la declaratoria con lugar en cuanto a la pretensión demandada deviene en parcial tal como se indicará en el dispositivo. Así se decide.

Por todas las razones expuestas a lo largo del presente fallo, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado J.M.R.C., actuando con el carácter de apoderado Judicial de la ciudadana Cen Qiaomel, en fecha 05 de agosto de 2010, contra la decisión dictada en fecha 16 de marzo de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

SEGUNDO

SE REVOCA la decisión de fecha 16 de marzo de 2010, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

TERCERO

PARCIALMENTE con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio y consecuente subrogación legal interpusiera la sociedad mercantil FARMACIA TÁCHIRA C. A., representada por su Presidente, ciudadana O.M.R.d.R. contra la ciudadana Cen Qiaomei, sobre el local comercial que ha venido ocupando la demandante, consistente en un local comercial individualizado, ubicado en la calle séptima (7ª) entre carreras 6ª y Avenida “Gral. Isaías Medina Angarita” (Séptima avenida), de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, con dos (02) puertas de entrada marcadas con nomenclatura municipal N° 6-8 y 6-14; cuenta con paredes de bloque, techo en parte de placa de tabelón, con estructura metálica y en parte con acerolit también con estructura metálica. Dividido internamente en una (01) oficina, dos (02) baños y un depósito. Sus linderos y medidas particulares son: FRENTE: Calle 7 entre carreras 6ª y 7ª avenida, mide 10,02 mts. FONDO: Mide 8,80 mts. COSTADO O LADO DERECHO: Con dos locales comerciales Ferretería Táchira y la Cesta de Oro, N° 6-28, midiendo en línea quebrada 16,06 mts., la parte más ancha. COSTADO O LADO IZQUIERDO: Con local comercial ubicado en la esquina carrera 6ª denominado Botica Central, midiendo en línea quebrada 16,06 mts, por la parte más ancha, todo con un área aproximada de 184,87 mts2. Protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo Primero, del 13 de diciembre de 2005.

CUARTO

La demandante Farmacia Táchira pagará a la ciudadana Cen Qiaomei la cuota parte correspondiente del precio del inmueble sobre el que se subroga como compradora, resultante de la experticia complementaria al fallo, para lo cual se tomará como punto base el precio de la venta del 13 de diciembre de 2005, esto es, Bs. F. 1.550.000,00, y a la que se le practicará, a su vez, indexación o corrección monetaria con los mismos parámetros de temporalidad.

QUINTO

Una vez firme la presente decisión y practicada la experticia referida en el numeral anterior, la sociedad mercantil Farmacia Táchira C. A., consignará dentro del lapso de diez (10) días, cheque de gerencia contentivo de la suma relativa al numeral cuarto por ante el Tribunal que conoció en primera instancia para serle entregado a la ciudadana Cen Qiaomei de modo que opere la subrogación legal sustituyéndola en la propiedad, derechos y acciones producto de la negociación.

SEXTO

Cumplido el pago por Farmacia Táchira C. A., se le tendrá como subrogada adquiriente en el documento protocolizado bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo Primero del 13 de diciembre de 2005, que fuese suscrito entre Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A. y la ciudadana Cen Qiaomei.

SÉPTIMO

En caso de que Farmacia Táchira C. A. no consigne el cheque de gerencia correspondiente al pago ordenado en el punto quinto del presente dispositivo dentro del lapso estipulado, se entenderá que renuncia al derecho de retracto legal razón por la que se mantendrá – solo en ese caso – indemne el documento protocolizado bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo Primero, del 13 de diciembre de 2005 en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T..

OCTAVO

Deberá practicarse experticia complementaria al presente fallo sobre el local comercial objeto del retracto legal así como la subrogación ambos aquí declarados a fin de determinar los correspondientes linderos y medidas.

NOVENO

Cumplida la prestación, deberá oficiarse a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., participándole la subrogación que operó a favor de la sociedad mercantil Farmacia Táchira C. A., respecto a la ciudadana Cen Qiaomei en la venta contenida en el documento protocolizado bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo Primero en fecha 13 de diciembre de 2005 a objeto de que ese despacho proceda a estampar la nota correspondiente para que en lo sucesivo se tenga como propietaria a la sociedad mercantil Farmacia Táchira C. A. y no a la ciudadana Cen Qiaomei.

DÉCIMO

NO HAY CONDENATORIA en costas.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

NOTIFÍQUESE a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los dieciocho (18) días del mes de marzo de dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Titular,

Abg. M.J.B.L.

La Secretaria,

Abg. B.R.G.G.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley, a las dos horas y cincuenta y cinco minutos de la tarde (2:55 p. m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Se libraron boletas de notificación.

Exp. No. 10-3558

MJBL/Bg.