Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 31 de Marzo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO

EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Aprehende éste Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 07 de junio de 2010, con ocasión a la apelación interpuesta en fecha 26 de mayo de 2010, por la abogada R.A.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 18137, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando como apoderada judicial de las ciudadanas M.M. y Margui Pirela, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 9.743.228 y 12.867.557, del mismo domicilio, contra la decisión dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de mayo de 2010, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido por el ciudadano N.G.U., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 1.613.235, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de las ciudadanas M.M. y Margui Pirela, antes identificadas.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 23 de junio de 2010, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

De la decisión objeto del presente recurso de apelación, dictada por el Tribunal de la causa en fecha 25 de mayo de 2010, se lee lo siguiente:

Siendo así, se verifica en esta causa que, las partes en litigio celebraron efectivamente un contrato de arrendamiento de fecha 05-10-2004 con una duración de seis (6) meses contados a partir del 01-10-2004 y que en su cláusula segunda establece prórrogas automáticas y sucesivas de seis (06) meses, y según la parte demandada impugna la notificación que corre inserta al folio 17 del expediente, ya que afirma que no se le pudo vencer la prorroga legal el día 01-10-2009, porque fue en esa fecha que el arrendador se negó a recibirle el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de octubre de 2009. Pero es de hacer notar que la parte demandada no realizó dicha impugnación de la notificación por el procedimiento previsto en la ley, como lo es el de la tacha; asimismo se evidencia que dicho lapso de prorroga legal otorgado por ley, si venció en fecha 01-10-2009, visto que la notificación que fue realizada por el arrendador para avisar a la arrendataria que estaría haciendo uso de la prorroga legal de fecha 01-10-2008 al 01-10-2009 y que no renovaría el contrato de arrendamiento suscrito por ellos fue en fecha 08-08-2008, es decir, dicha notificación fue realizada con tiempo y el arrendador respetó los derechos de la arrendataria de permanecer en dicho inmueble durante el lapso de prorroga legal antes mencionado y por último se evidencia que aunque efectivamente la arrendataria, ciudadana M.M., consignó un pago, con fecha 15-10-2009, así como otros pagos de los meses Noviembre de 2009 a Marzo de 2010, por la cantidad de Bs. 500,00 cada uno, los mismos se consideran extemporáneos y no válidos, puesto que la misma los consignó fuera del lapso pactado en el contrato y de la prorroga legal, es decir, vencida ya la prorroga legal; así como el hecho de que la misma no consignó la cantidad correspondiente a la cláusula penal establecida en la parte final de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento inserto al folio 11 al 13 de actas, (…), por lo que se muestra que la parte demandada estaba completamente informada de la prorroga legal, su derecho, su vencimiento y su agotamiento, ya que de dicho documento se evidencia, firma de recibido, y así el ordinal 2° del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios rige para el caso de autos y establece el derecho del arrendamiento y la obligación del arrendador de prorrogar la duración del contrato por un (01) año, así como también la cantidad que debía cancelar pactada en el contrato de arrendamiento, en virtud de los prescrito en el artículo 1.159 del Código Civil, que preceptúa que la voluntad de las partes tiene fuerza de ley.-

Por tanto, tomando en consideración el fundamento normativo antes expuesto, este Juzgador, debe esclarecerle a ambas partes en esta causa que de un simple conteo se evidencia que habiendo terminado el término pactado por las partes involucradas en este proceso, se observa que fue cumplida la prórroga legal, la cual se venció el 01-10-2009, por lo tanto, quedan firmes los alegatos expuestos y declarados por el actor en la presente causa y en consecuencia opera de pleno derecho lo acordado por las partes en la cláusula segunda del contrato suscrito por las partes intervinientes, todo en virtud de lo pautado en el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano. Y ASÍ SE DECIDE.-

(…)

VI.-

PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1.- CON LUGAR la acción intentada por el ciudadano N.G.U., contra los ciudadanos M.M. y MARGUI PIRELA, está (sic) ultima como fiadora solidaria y principal pagadora, por un inmueble ubicado en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. (…)

Consta en actas que en fecha 19 de marzo de 2010, el Juzgado de la causa recibió y admitió escrito libelar suscrito por el ciudadano N.G.U., antes identificado, asistido por las abogadas E.L.S. y Tista Gómez, titulares de las cédulas de identidad números 3.933.398 y 7.756.582, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 10.338 y 48.435, respectivamente, domiciliadas en el municipio Maracaibo del estado Zulia, a través del cual señaló:

Soy propietario de un inmueble constituido por el Apartamento A-3, Bloque 10 de la Urbanización «ZAPARA», ubicado en Jurisdicción del Municipio Coquivacoa del Municipio Maracaibo, Estado Zulia, hoy Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. (…), según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha veinte (20) de Septiembre de mil novecientos ochenta y tres (1.983), registrado bajo el N° 22, Protocolo 1°, Tomo 26°. El cual me permito anexar a la presente demanda marcado con la letra “A”, en original.

Ahora bien, ciudadano Juez, en fecha cinco (05) de Octubre del año dos mil cuatro (2004), celebré contrato de arrendamiento con la ciudadana M.M., (…), según se evidencia del contrato de arrendamiento firmado por ambos por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, dejándolo inserto bajo el N° 90, Tomo 260 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, el cual anexo al presente escrito marcado con la letra “B”.

Es el caso, ciudadano Juez que el término de duración del contrato expiró en fecha primero (01) de Octubre del año dos mil ocho (2008), según se evidencia de la comunicación firmada por LA ARRENDATARIA en fecha ocho (08) de Agosto del año dos mil ocho (2008), la cual me permito anexar a este escrito marcada con la letra “C”, dando cumplimiento a la Cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento, (…)

Ahora bien, ciudadano Juez, es el caso que la ciudadana M.M., ya identificada, se le venció LA PRORROGA LEGAL, el día primero (01) de Octubre del año dos mil nueve (2009) y hasta el día de hoy se niega a entregar el inmueble antes descrito, habiéndole concedido el término y lapso de prórroga indicado por la Ley, según lo establecido en el Artículo 38, Literal B de la “Ley de Arrendamiento Inmobiliarios”.

Asimismo, vale indicar que en esta Cláusula Segunda, reza que LA ARRENDATARIA, deberá cancelar el ciento cincuenta por ciento (150%) sobre el canon de arrendamiento hasta el momento de la entrega del inmueble lo cual no ha realizado, ya que para la culminación del contrato 08/10/2009, el canon de arrendamiento era la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), lo cual nos dará la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) desde el ocho (08) de Octubre del año dos mil nueve al ocho (08) de Marzo del año dos mil diez (2010), lo cual quiere decir que LA ARRENDATARIA deberá cancelarme por canon de arrendamiento las cantidades (…), la cual totaliza la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00).

Ante esta situación, he realizado las gestiones necesarias, tanto conciliatorias como amistosas para que la arrendataria me haga entrega de mi inmueble, por lo cual me veo obligado, de acceder ante su competente autoridad para DEMANDAR el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento antes descrito y exigir de la arrendataria la entrega del inmueble arrendado de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual me veo en la obligación de acceder ante su competente autoridad para hacer valer mis derechos e intereses, (…)

(…), por lo cual ante el incumplimiento de las obligaciones en las que ha incurrido la demandada según lo dispuesto en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, da lugar a demandar la RESOLUCIÓN del contrato de arrendamiento, según se evidencia del contrato de arrendamiento firmado por ambos por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, dejándolo inserto bajo el N° 90, Tomo 260 (…)

En consecuencia, ocurra (sic) ante su digna autoridad para demandar como en efecto demando a las ciudadanas M.M., (…), y MARGUI PIRELA, (…), como FIADOR SOLIDARIO Y PRINCIPAL PAGADOR, (…) y como consecuencia de ello la entrega del inmueble arrendado, derivado del incumplimiento de la demandada en el pago de los cánones de arrendamiento de la siguiente manera: SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) del mes de Octubre de 2009, SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) del mes de Noviembre del 2009 y SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) del mes de Diciembre del 2009, y SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) del mes de Enero del 2010, SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) del mes de Febrero del 2010, SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) del mes de Marzo del 2010, la cual totaliza la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00), según lo establecido en la Cláusula Cuarta del mencionado contrato de correspondiente a los meses Octubre, Noviembre, Diciembre 2009 y Enero , Febrero y Marzo 2010 y en caso contrario a ello sea obligada por el Tribunal.

(…)

Estimo la presente demanda en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00), lo que hace un total en Unidades Tributarias de 69,23.

Consta en actas que en fecha 03 de mayo de 2010, la abogada R.A.M., actuando como apoderada judicial de las ciudadanas M.M. y Margui Pirela, todas anteriormente identificadas, presentó escrito de contestación a la presente demanda, en los siguientes términos:

Niego, Rechazo y Contradigo en nombre de mis representadas en todas y cada una de sus partes, lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, por cuanto no son ciertos los hechos narrados en la misma y en consecuencia, improcedente el derecho invocado, por el ciudadano N.G. (sic) URDANETA, suficientemente identificado en actas, ya que el contrato firmado por mis representadas en fecha 05 de octubre de 2004, por ante la Notaria (sic) Pública Tercera de Maracaibo, inserto bajo el N° 90, Tomo 260, en principio fue un contrato a tiempo determinado, pero las tantas prorrogas sucesivas lo convirtieron en indeterminado; en consecuencia, no se le puede aplicar la prorroga legal del artículo 38, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (…); y es por ello que impugno la notificación que corre inserta al expediente en el folio dieciocho (18); siendo así, a la arrendataria, ciudadana M.M. (sic) antes identificada, no se le pudo vencer la prorroga legal el 1 de octubre de 2009, fue en esa fecha que el arrendador, ciudadano N.G. (sic) URDANETA ya identificado, representado según consta en el contrato de arrendamiento por la empresa Mercantil M.B., Bienes Raíces C.A., se negó a recibirle el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2009, a razón de Quinientos Bolívares, es cuando la misma estando dentro del lapso legal según lo pauta la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en sus artículos 51 y 52 procede a realizar las consignaciones de los cánones correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero y marzo, por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, Expediente 016-09, lo cual demostraremos en su debida oportunidad; es decir, lo alegado por la parte demandante en su libelo de demanda que la arrendataria deberá pagar el 150% sobre el canon de arrendamiento como clausula (sic) penal, es decir SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) por cada mes, debiendo cancelar los meses de octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero y marzo, totalizando la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00), es improcedente; ya que la misma, no ha incumplido con ninguna de las clausulas (sic) del contrato de arrendamiento, que la parte demandante pretende resolver, todo lo cual será debidamente demostrado en la oportunidad respectiva.

Consta en actas que en fecha 12 de mayo de 2010, la abogada R.A.M., actuando como apoderada judicial de las ciudadanas M.M. y Margui Pirela, presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 17 de mayo de 2010, las abogadas E.L.S. y Tista Gómez, actuando como apoderadas judiciales del ciudadano N.G.U., presentaron escrito de promoción de pruebas.

III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En el presente caso, el ciudadano N.G.U., en su condición de arrendador de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la urbanización zapara, en jurisdicción del Municipio Coquivacoa, Distrito Maracaibo, estado Zulia, demandó a la ciudadana M.M., en su condición de arrendataria del referido inmueble, y a la ciudadana Margui Pirela, en su condición de fiadora solidaria y principal pagadora del cumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria durante la vigencia del contrato y de su prorroga.

Señala el actor en su escrito libelar, que en fecha 05 de octubre del año 2004, celebró el aludido contrato de arrendamiento con la ciudadana M.M., según consta en el documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, bajo el N° 90, Tomo 260; de acuerdo a lo pactado en el contrato la duración del mismo es de seis meses, contados a partir del 01 de octubre de 2004, alegando que el término de duración del contrato expiró en fecha 01 de octubre de 2008, según consta en la notificación de fecha 08 de agosto del mismo año la cual fue firmada por la arrendataria.

Fundamenta su demanda el actor, en el hecho de que la arrendataria disfrutó de la prorroga legal, la cual venció el día 01 de octubre de 2009, posterior a lo cual se ha negado a entregar el inmueble.

Además de la entrega del inmueble, el actor demanda el pago de los cánones de arrendamiento de acuerdo al 150% por ciento establecido en la clausula segunda, como penalización ante la falta de entrega del inmueble, por lo que en lugar del canon de arrendamiento en la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00), exige el pago de la cantidad de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,00), contados desde el mes de octubre de 2009, hasta el mes de marzo de 2010, lo cual asciende a la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,00).

De acuerdo a lo señalado por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, si bien el contrato de arrendamiento en principio fue a tiempo determinado, en virtud de las prorrogas sucesivas lo convirtieron en indeterminado, y por lo tanto no es aplicable el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece la prorroga legal, impugnando en consecuencia la notificación de fecha 08 de agosto de 2008.

Alega la demandada, que en fecha 01 de octubre de 2009, el arrendador, ciudadano N.G.U., se negó a recibirle el pago del canon de arrendamiento en la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00), por lo que de acuerdo a los artículos 51 y 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procedió a consignar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero y marzo, ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; señalando que en consecuencia no hay motivo para aplicar la cláusula penal del Ciento Cincuenta Por Ciento (150%) y que el canon quede en la cantidad de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,00).

En ese sentido señala la parte demandada, que luego de las prorrogas el contrato objeto de la presente demanda, pasó a ser indeterminado, y que por lo tanto se tiene que regir de acuerdo a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A continuación pasa esta Sentenciadora a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas por ambas partes en la presente causa:

Pruebas de la parte actora:

Pruebas acompañadas al libelo de la demanda:

• Original de documento de propiedad, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de septiembre de 1983, bajo el N° 22, Protocolo 1°, Tomo 26; inserto en actas al folio cinco (05), contentivo de la venta efectuada por el ciudadano O.S.P. al ciudadano N.A.G.U., de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la urbanización zapara en jurisdicción de del municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del estado Zulia.

Valorado por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y apreciado como el documento a través del cual el actor demuestra la propiedad que detenta sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

• Original de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos N.G.U. y M.M., autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 05 de octubre de 2004, inserto bajo el N° 90, Tomo 260, el cual corre inserto a partir del folio diez (10) de las actas procesales del presente expediente.

Valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y apreciado como el documento fundamental de la presente demanda, a través del cual el actor, ciudadano N.G.U. le arrendó a la ciudadana M.M., un inmueble constituido por un apartamento situado en residencias Bloque Zapara, bloque 10, apto A-3, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, por medio del cual constan además las estipulaciones a las cuales se sometieron ambas partes, así como también consta la constitución de la ciudadana Margui Pirela, codemandada en la presente causa, como fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones contraídas por la arrendataria; cuyas cláusulas objeto de los hechos controvertidos en el presente litigio serán analizadas en la parte motiva del presente fallo.

• Original de inventario de residencias Bloque Zapara, Bloque 10, apartamento A-3, inserto al folio quince (15) del presente expediente.

Valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de constituir un documento privado, el cual se encuentra firmado tanto por el actor en su condición de arrendador, como por las codemandadas en sus condiciones de arrendataria y fiadora, siendo apreciado únicamente en lo que respecta a las condiciones generales de habitabilidad con las cuales fue arrendado el inmueble objeto de la presente demanda.

• Original de comunicación de fecha 08 de agosto de 2008, dirigida a la ciudadana M.M., por el arrendador, inserta al folio diecisiete (17).

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que si bien la representación judicial de la parte demandada impugnó la presente comunicación en el escrito de contestación a la demanda, tal impugnación no estuvo encuadrada conforme con las reglas establecidas en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, siendo apreciada además por cuanto a través de la misma consta la notificación efectuada por el arrendador a la arrendataria a través de la cual le manifiesta su voluntad de no renovar el contrato, señalado además la fecha de entrega del inmueble ante el posible disfrute de la prorroga legal, todo lo cual será analizado en la parte motiva del presente fallo.

Pruebas promovidas en el lapso de promoción:

• Mérito favorable de las actas procesales.

Tal invocación no constituye un medio probatorio propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba, y así será apreciado por este Tribunal Superior.

• Ratificó el documento de propiedad acompañado al libelo de la demanda, inserto del folio cinco (05) al siete (07) del presente expediente.

Anteriormente valorado y apreciado.

• Ratificó el contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, de fecha 05 de octubre de 2004.

Debidamente valorado y apreciado por esta Sentenciadora.

• Ratificó el inventario de bienes muebles, inserto a los folios 15 y 16, y la notificación realizada a la ciudadana M.M., inserta al folio 17.

Ambos medios probatorios debidamente valorados y apreciados por esta Sentenciadora.

• Original de comunicación de fecha 09 de marzo de 2005, dirigida a la ciudadana M.M., suscrita por el arrendador, ciudadano N.G. y el ciudadano R.M., en su condición de administrador de la empresa M.B. C.A.; inserta al folio noventa y dos (92) del presente expediente.

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituye un documento privado que se encuentra firmado por la contraparte, por la codemandada M.M., y apreciada como respaldo de los hechos alegados por el actor, en cuanto a la primera oportunidad en la que fue solicitada la entrega del inmueble arrendado con los servicios públicos y los cánones de arrendamiento debidamente cancelados.

• Original de comunicación de fecha 09 de marzo de 2005, inserta al folio noventa y tres (93), dirigida a la ciudadana M.M., por el arrendador, ciudadano N.G. y el ciudadano R.M..

De igual forma es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al encontrarse firmada por la contraparte, ciudadana M.M., y por los ciudadanos N.G. y R.M., apreciada únicamente como respaldo de los alegatos del actor, por cuanto a través de la misma se observa como el arrendador, ciudadano N.G., le realizó la preferencia ofertiva a la arrendataria, ciudadana M.M., al ofrecerle en primer lugar y con preferencia a terceros la venta del inmueble arrendado por la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00), otorgándole además un período de tres meses para la respuesta, posterior a lo cual consideraría la renuncia del derecho de preferencia, pudiendo ofrecer la venta del inmueble a un tercero; puesto que la preferencia ofertiva no forma parte de los hechos controvertidos dentro del presente juicio.

• Original de comunicación de fecha 12 de abril de 2007, inserta al folio noventa y cuatro (94), dirigida a la ciudadana Margui Pirela, por el abogado J.M.M..

Se trata de un documento privado que emana de un tercero que no es parte en juicio, como lo es el abogado J.M.M., que aún cuando se encuentra firmado por la codemandada Margui Pirela, para que adquiera valor probatorio dentro del presente juicio debía cumplir con la ratificación establecida en el artículo 431 del Código de Procedimiento, y por lo tanto es desechado del presente proceso.

• Copia simple de comunicación de fecha 08 de agosto de 2008, dirigida a la ciudadana M.M., por el ciudadano N.G., inserta al folio noventa y cinco (95).

Al tratarse de una copia simple de un documento privado, carecería de valor probatorio, sin embargo observa esta Sentenciadora que la misma se corresponde con la original de la comunicación inserta al folio diecisiete (17), que fuere consignada por la parte actora acompañando al escrito libelar, la cual fue objeto de valoración.

Pruebas de la parte demandada:

Pruebas promovidas en el lapso de promoción:

• Mérito favorable de las actas procesales.

Tal y como fue señalado en la valoración anterior, el mérito favorable no constituye un medio de prueba propiamente, es la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba y así será apreciado por esta Sentenciadora dentro del presente juicio.

• Original de recibos de pago de los cánones de arrendamiento, constantes de tres (3) folios útiles, correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2009, emitidos por la empresa M.B., C.A., marcados con las letras “A”, “B” y “C”, insertos a los folios treinta (30), treinta y uno (31) y treinta y dos (32) del presente expediente.

Observa esta Sentenciadora que se trata de documentos privados, que aún cuando señalan a la ciudadana M.M. como inquilina del inmueble arrendado, fueron expedidas por la empresa M.B. C.A., y firmadas por los ciudadanos R.M. y Aniceth Castillo, que no son parte en el presente juicio y por lo tanto para que adquieran valor probatorio deben ser ratificadas de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual son desechados del presente proceso.

• Copia certificada del expediente de consignación N° 016-09, por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, constante de cuarenta y dos (42) folios útiles, inserta a partir del folio treinta y cuatro (34).

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y apreciada por cuanto a través de la misma se evidencia que en fecha 09 de octubre de 2009, la codemandada M.M., en su condición de arrendataria del inmueble objeto de la presente demanda, señaló ante el mencionado Juzgado de Municipio, que la empresa M.B., C.A., se negó a recibirle el pago del canon de arrendamiento, particularmente el correspondiente al mes de octubre de 2009, consignando en consecuencia el referido pago, así como los meses de noviembre, diciembre de 2009, enero, febrero, marzo y abril de 2010.

• Original de seis (06) recibos de ingreso de consignación de los cánones de arrendamiento por adelantado, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero y marzo de 2010, marcados con las letras “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, insertos a partir del folio ochenta y cuatro (84).

Valorados de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de tratarse de recibos de ingresos presentados en original firmados por la juez y secretaria del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con el correspondiente sello, y apreciados como prueba de la consignación del pago de los cánones de arrendamiento efectuado por la arrendataria, de los meses antes indicados.

• Original de cinco (05) facturas de servicios públicos, marcadas con las letras “K”, “L”, “M”, “N” y “O”, insertas a partir del folio setenta y siete (77).

Respecto a los estados de cuenta marcados con las letras “K” y “L”, de la empresa enelven, se trata de documentos públicos administrativos que gozan de la presunción de legitimidad otorgada por el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, salvo prueba en contrario; por lo tanto tienen valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 ejusdem, y apreciadas por esta Sentenciadora como respaldo de los alegatos expuestos por la parte demandada en cuanto al pago de los servicios públicos del inmueble arrendado.

En lo que se refiere a la factura y a la nota de consumo de la empresa hidrolago, marcadas con la letra “M” se permite esta Sentenciadora traer a colación la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-000877 de fecha 20 de octubre de 2005, caso M.A.G. contra Envases Occidente C.A., estableció lo siguiente:

“Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1.383, que textualmente dispone lo siguiente:

Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

.

El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

. (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág. 92).

Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

…Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1.383 del CC. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares

…Omissis…

Es importante señalar que desde el momento en que la nota de consumo ha sido validada efectivamente por el cajero, es cuando queda evidenciado el uso de este documento-tarja, pues tal actividad indica que la misma se utiliza normalmente para cancelar los cargos realizados por el uso del servicio público contratado, así como demuestra que el organismo que presta el servicio tiene el documento-tarja, que debe contener la misma seña de cancelación. La nota de validación la podemos asimilar a las muescas o marcas que se les hacía en un mismo instante y con un sólo movimiento a las formas primitivas de las tarjas, pues, el corresponder ambas notas de validación, se prueba la cancelación del servicio. (…) los documentos-tarjas son medios de prueba admisibles en juicio, forman parte del elenco de pruebas nominadas (comúnmente llamadas legales).Revista de Derecho Probatorio, Tomo 9, Paginas 355 -360).”

De esta manera considera esta Sentenciadora, que el medio de prueba objeto de la presente valoración, constituye una prueba documental asimilable a las tarjas y por lo tanto tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, siendo apreciada por cuanto a través de la misma se evidencia en la nota de consumo de fecha 28 de abril de 2010, la dirección del inmueble arrendado, y a través de la factura de cancelación de fecha 07 de mayo de 2010, consta la cancelación del servicio público de agua por parte de la arrendataria, la cual fue promovida con el objeto de demostrar el cumplimiento del pago del servicio prestado por la empresa hidrolago.

En relación a la copia simple del estado de cuenta del servicio de teléfono de CANTV inserta al folio ochenta y dos (82), es desechada del presente proceso por cuanto se trata de un documento extraído de una página de Internet que no fue promovido en la forma adecuada para que adquiera valor probatorio, sin embargo en lo que respecta al recibo de recaudación marcado con la letra “N”, de fecha 07 de mayo de 2010, de igual forma es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, al constituir un documento asimilable a las tarjas, apreciado como prueba de cancelación del servicio ofrecido por la empresa CANTV.

Respecto a la factura marcada con la letra “O”, de fecha 07 de mayo de 2010, emitida por el Samat, se trata de un documento público administrativo, revestido de la autenticidad que le otorga el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, siendo valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y apreciado como prueba de la cancelación de los servicios municipales del inmueble arrendado.

• Original de tres recibos marcados con las letras “P”, “Q” y “R”, inserto al folio treinta y tres (33).

Se trata de documentos privados que se encuentran firmados por terceros que no son parte dentro del presente proceso, y que al no haber sido ratificados conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no tienen valor probatorio y por lo tanto son desechados del presente proceso.

IV

MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y a.c.u.d.l. actas procesales que conforman el presente expediente, y valoradas las pruebas presentadas por ambas partes dentro de la presente causa, pasa éste Juzgado Superior a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

La presente apelación se circunscribe a la declaratoria con lugar de la presente demanda, por medio de la cual el Tribunal de la causa resolvió el contrato de arrendamiento, ordenó la entrega del inmueble arrendado y no consideró válidas las consignaciones de los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre de 2009 a marzo de 2010, realizadas por la arrendataria ante el Juzgado de Municipio, en virtud de considerar que los mismos fueron cancelados con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal por lo que ordenó a la parte demandada, la cancelación de la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00) más la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,00) como cláusula penal, es decir, el 150 % del canon de arrendamiento mensual, para un total de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,00).

En el presente caso el demandante en su condición de arrendatario, demanda tanto a la arrendataria como a la fiadora solidaria, por resolución de contrato de arrendamiento a los fines de la entrega del inmueble arrendado, solicitando además el pago de los cánones de arrendamiento en la cantidad de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,00), desde octubre de 2009, hasta marzo de 2010, como consecuencia del incumplimiento en la entrega del inmueble, que fuere establecido como cláusula penal en el contrato de arrendamiento.

Ahora bien, antes de continuar con el análisis del fondo de la presente controversia, llama la atención a esta Sentenciadora que en el escrito libelar el actor demanda por resolución de contrato de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, con el objeto de que la arrendataria desocupe el inmueble arrendado en virtud de haberse vencido la prorroga legal, demandando además el pago del ciento cincuenta por ciento (150%) de los cánones de arrendamiento como cláusula; inteligenciando este Tribunal Superior según lo señalado por el actor, que su intención es el cumplimiento del presente contrato de arrendamiento.

Es evidente entonces que existe una errónea invocación en el escrito libelar sobre la demanda intentada, así como también sobre las normas, pues si bien el actor señala el artículo 1.264 del Código Civil, referente al cumplimiento de las obligaciones tal como han sido pactadas, menciona a los literales a y b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales están referidos a causales bajo las cuales es posible demandar el desalojo y aplicable únicamente a los contratos celebrados en forma verbal o a tiempo indeterminado, todo lo cual impediría la procedencia de una demanda de resolución o de cumplimiento de contrato, salvo que se trate de causales diferentes a las contenidas en la mencionada norma.

En ese sentido, los literales a y b del artículo 34 ejusdem, están referidos al incumplimiento por parte del arrendatario en el pago de dos mensualidades consecutivas y a la necesidad que tenga el propietario o alguno de sus parientes en ocupar el inmueble, lo cual en modo alguno es señalado por el actor de autos en su escrito libelar, pues la principal pretensión del propietario arrendador es que la codemandada arrendataria cumpla con la entrega del inmueble arrendado posterior al vencimiento de la prorroga legal.

Si bien, señala que su demanda obedece al incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la cual esta referida al establecimiento del precio en el canon de arrendamiento, al pago dentro de los cinco primeros días del mes, a la posibilidad de aumento del canon y a la facultad del arrendador de resolver el contrato en caso de incumplimiento de la falta de pago de una mensualidad, no indica el actor de autos dentro de su escrito libelar el incumplimiento en el que haya incurrido la arrendataria con respecto a la referida cláusula.

Es por ello, que el presente pronunciamiento resulta pertinente pues corresponde al juez en virtud del principio Iura Novit Curia (el juez conoce el derecho), aplicar las normas jurídicas y los conceptos de derecho adecuados al caso en concreto, y desechar aquellas que no se corresponden con los hechos alegados por las partes, por erróneas o impertinentes, tal y como es señalado por el autor E.C.B. en su obra Código de Procedimiento Civil, pág. 29, cuyos comentarios al artículo 11 ejusdem, son los siguientes:

“El principio dispositivo descansa sobre el hecho de que en el proceso civil se ventilan derechos en cuya existencia y realización están interesados los particulares que en él intervienen lo que determina que se defiera a ellos decidir su persecución judicial, por lo cual en esta esfera no es necesario hacer del Estado un guardián de los intereses privados salvo que los titulares acudan a él en busca de tutela jurídica. Más acertado es dejar a aquellos que en la medida de su conveniencia encaucen su actividad judicial, cuando lo crean necesario. El principio dispositivo se condiciona a las peticiones de las partes a quienes corresponde dar el primer impulso a la marcha del proceso (nemo iudex sine actore), es claro que el principio dispositivo no predomina sobre las normas jurídicas aplicables al caso concreto, a que el Juez debe elegir las pertinentes haciendo caso omiso de las que erróneamente hayan invocado las partes: iura novit curia.

De acuerdo a lo expuesto por el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pág. 217, el cumplimiento del contrato de arrendamiento obedece a:

El vocablo “cumplimiento” tiene un significado bastante amplio, pues denota no solo “pago” como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, ya sea la entrega de una suma dineraria sino también la de la cosa a que se comprometió según el contrato, como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendador, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prórroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de LAI.” (Negrillas del Tribunal).

Independientemente entonces de la denominación dada a la presente demanda, y de las normas invocadas, este Juzgador en atención al principio iura novit curia, entiende que la presente demanda es de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y por lo tanto se circunscribe a lo señalado por el actor en el libelo es decir, a la solicitud de entrega del inmueble arrendado por parte de la arrendataria, y al cobro de los cánones de arrendamiento a los cuales alude la cláusula penal antes señalada, a los fines de determinar la procedencia o no de su derecho. Así se establece.-

En primer lugar, resulta necesario para esta Sentenciadora, pronunciarse en torno a la calificación del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, siendo que la parte demandada señala en el escrito de contestación a la demanda que en virtud de las sucesivas prórrogas el contrato de arrendamiento pasó a ser indeterminado, alegando que lo correspondiente era demandar el desalojo de acuerdo al artículo 34 de la Ley especial y no solicitar la entrega del inmueble de acuerdo con el artículo 39 ejusdem.

Observa esta Jurisdicente del contrato de arrendamiento, debidamente valorado y apreciado, inserto en actas a partir del folio diez (10), particularmente de la cláusula segunda a través de la cual se estableció la duración del contrato y la posibilidad de prorrogarlo, lo siguiente: “SEGUNDA: La duración del presente contrato es de Seis (06) meses contados a partir del 01 de Octubre del 2004 al 01 de Abril de 2005 y se prorrogará automáticamente por períodos iguales y sucesivos de Seis (06) meses, si antes del vencimiento o de alguna de sus prorrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su deseo de no continuar con el presente contrato de arrendamiento por lo menos con dos meses de anticipación queda expresamente convenido entre las partes que bajo ningún respecto podrá considerarse que las prorrogas iguales o sucesivas constituyen tácita reconducción. Es convenido que la manifestación de voluntad en contrario a la prorroga contractual la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma del recibo de esa notificación; o por vía judicial. LA ARRENDATARIA cancelara el Ciento Cincuenta por ciento (150%) del canon de arrendamiento, como CLAUSULA PENAL hasta tanto no entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado y en buenas condiciones de conservación, uso y aseo y especialmente en cuanto se refiere a los servicios, pisos, paredes, techos e instalaciones, sin que esto implique tácita reconducción.” (Subrayado del Tribunal).

Se evidencia entonces, de la cláusula anteriormente transcrita, como ambas partes establecieron en el contrato de arrendamiento, la duración del mismo, la cual fue de seis (6) meses, contados del 01 de octubre de 2004, al 01 de abril de 2005, es decir que en el presente caso nos encontramos frente a un contrato celebrado a tiempo determinado, en virtud de conocerse la fecha de inicio y culminación del mismo.

De igual forma dentro de la aludida cláusula, se estableció que el contrato se prorrogará automáticamente por períodos iguales, es decir, por seis (6) meses, señalando además en forma expresa que “bajo ningún respecto podrá considerarse que las prorrogas iguales o sucesivas constituyen tácita reconducción”, así como tampoco constituye tácita reconducción la cancelación del ciento cincuenta por ciento (150%) de los cánones de arrendamiento hasta la entrega del inmueble, puesto que tal estipulación constituye una cláusula penal.

La figura de la tácita reconducción se origina una vez que luego del establecimiento de duración de un contrato de arrendamiento, se deja al arrendatario en posesión del inmueble, posterior al vencimiento de la duración establecida, sin conocerse la fecha exacta de culminación de la relación arrendaticia, pasando en consecuencia a convertirse en un contrato indeterminado.

Resulta pertinente transcribir la doctrina expuesta por el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, págs. 293, 294, 295, 296, 300, 301, y 302, que en relación a la figura bajo análisis comenta:

4.1.3 Tácita reconducción

Según el artículo 1.600 del Código Civil “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”; concepción esta que resulta igual a la del artículo 1.614 ejusdem. De ambos textos legales se obtiene que la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI. (…)

4.1.3.1 Características

En el concepto que hemos dado, se observan varias notas características de la tácita reconducción como son, entre otras, las siguientes:

a. Contrato por tiempo determinado con duración concluida

Para que aparezca el nuevo contrato es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal, o porque la misma no proceda, se produzcan las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (…).

b. Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador

El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAI). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y tampoco pide el secuestro, dejando transcurrir aquel tiempo y se produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? (vid. III, 9). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Más bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla

(…)

c. El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido.

(…)

4.1.3.3 Requisitos

Aun cuando los requisitos para que tenga lugar la tácita reconducción se deducen del propio concepto concepto y sus características, sin embargo podemos insistir, con la finalidad de mantener una información más amplia y sistemática:

a. Existencia del contrato escriturado a plazo fijo

(…)

b. Conclusión de la prórroga legal por el solo vencimiento del término fijado en el artículo 38 de LAI

Sin embargo, si antes del vencimiento de tal prórroga el arrendador hace saber al arrendatario la no continuación del arrendamiento, éste no puede oponer la tácita reconducción a menos que luego de ese desahucio le reciba directamente el precio del arrendamiento del mes siguiente a la conclusión de la prórroga legal, en cuyo caso se entiende que entre las partes existe el consentimiento para la continuación de la relación arrendaticia bajo otra modalidad temporal, al no haberse producido ningún rehusamiento recepticio pecuniario; y tal como observamos si esa percepción pecuniaria la realiza el arrendador directamente del tribunal de la consignación no producirá la tácita reconducción en caso de haber el arrendador intentado la acción de cumplimiento del contrato por vencimiento del término, a tenor de lo establecido en el artículo 52 de LAI, tal como observamos supra. (Negrillas y subrayado del Tribunal).

c. Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador

(…)

d. Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo.

(…)

e. Capacidad para contratar

De la doctrina antes transcrita se observan los elementos y condiciones requeridas para que se produzca la tácita reconducción, la cual se configura en los contratos celebrados por escrito a tiempo determinado y posterior a la culminación de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Debe entenderse entonces, que en el presente contrato de arrendamiento no operó la tácita reconducción, es decir no pasó a ser indeterminado, pues tal como fue señalado anteriormente, en el contrato celebrado por ambas partes se estableció que las prorrogas no debían considerarse como productoras de tácita reconducción, así como tampoco el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a la cláusula penal, tanto más cuando de la doctrina antes transcrita se evidencia que si antes del vencimiento de la prórroga legal, el arrendador le manifiesta al arrendatario su deseo de dar por terminado el contrato de arrendamiento, éste no puede oponer la tácita reconducción, lo cual ocurrió en el presente caso, donde el arrendador por medio de la notificación de fecha 08 de agosto de 2008, participó su voluntad de no seguir prorrogando el contrato.

Señala además la doctrina ut supra, que si el arrendador recibe el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes siguiente de la culminación de la prorroga legal, se considerará que operó la tácita reconducción en virtud de constituir un consentimiento para la continuación de la relación arrendaticia, lo cual no ocurrió en el presente caso pues, según lo señalado en la aludida notificación la prorroga legal debía concluir el 01 de octubre de 2009, observando ésta Sentenciadora que las consignaciones arrendaticias realizadas por la arrendataria, en virtud de que la empresa encargada de recibir el pago según lo estipulado en el contrato, ésta es, M.B. C.A., se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento, cuyas copias certificadas se encuentran a partir del folio treinta y cuatro (34), se efectuaron a partir del mes de octubre de 2009.

Para el caso en el cual el arrendador retire del tribunal la consignación arrendaticia, no operará la tácita reconducción si él mismo ha demandado el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, tal y como lo regula la Ley especial en su artículo 52; hechos y circunstancias de las cuales se desprende que en el presente caso el contrato no pasó a ser indeterminado en virtud de las prórrogas, de acuerdo a lo explicitado anteriormente. Así se establece.-

En lo que respecta a la presente demanda, calificada anteriormente por esta Jurisdicente de cumplimiento de contrato de arrendamiento, el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Negrillas del Tribunal).

El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también la indemnización de daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

Según el actor, su demanda obedece al vencimiento de la prórroga legal siendo que la duración del contrato fue establecida por seis (06) meses contados a partir del 01 de octubre de 2004, hasta el 01 de abril de 2005, prorrogándose por períodos iguales, hasta que en fecha 08 de agosto de 2008, le participó a la arrendataria su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, por lo que el mismo debía considerarse válido hasta el 01 de octubre de 2009, para el caso en el que la arrendataria decidiera hacer uso de su prórroga legal.

De la mencionada notificación la cual corre inserta al folio diecisiete (17), debidamente valorada y apreciada, se lee. “Mediante la presente le comunico mi voluntad de no renovar el Contrato de Arrendamiento suscrito por usted, sobre un inmueble de mi propiedad ubicado en la Res. Zapara, Bloque 10, Apto. A-3. El cual fue firmado el día 01 de Octubre del 2004 (…). Dicho inmueble debe ser entregado el día 01 de Octubre del 2008, por lo que si usted no desocupa el inmueble en dicha fecha, se entenderá que esta haciendo uso de la prorroga legal que le corresponde según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicha prorroga legal será a partir de 01 de Octubre del 2008 hasta el 01 de Octubre del 2009; deberá entregar el inmueble, con todas las solvencias de los servicios públicos, cánones de arrendamiento cancelados y en iguales condiciones que se le entrego.”

Es claro para esta Sentenciadora que en efecto, la arrendataria tuvo conocimiento de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por medio de la aludida notificación, la cual si bien fue impugnada por la arrendataria, este Tribunal Superior la valoró en virtud de que tal impugnación no fue realizada conforme al artículo 430 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo que el presente contrato fue celebrado por tiempo determinado, conforme a la cláusula segunda anteriormente transcrita, y que de acuerdo al análisis antes realizado por esta Sentenciadora se ha mantenido como un contrato determinado, correspondía en efecto que la arrendataria hiciera uso de su prorroga legal.

La prórroga legal se encuentra establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de la siguiente manera:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

(Subrayado del Tribunal).

Se permite esta Jurisdicente transcribir los comentarios señalados por el autor J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 13ª edición, págs. 438 y 439, en relación a la prorroga legal:

II. PRÓRROGA LEGAL

La regla general en contrato a término (extintivo) determinado como el arrendamiento es que el vencimiento del término pone fin a la relación contractual. Ahora bien en esta materia el Decreto-Ley a que nos referimos sigue otro camino al crear la institución de “la prórroga legal” que pasamos a examinar.

1º Se ha creado la norma de que en los contratos de arrendamiento indicados en el artículo 1º del Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo convenido, “éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, (…)

Para el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, págs. 266, 267 y 289, la prórroga legal es:

La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley.

(…)

4.1.2 El vencimiento de la prórroga legal extingue, en principio, la relación arrendaticia

Al vencerse la misma el contrato se extingue, puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado y el juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de aquél. (…), puesto que llegado el vencimiento del plazo determinado concertado por las partes y operar, en tal caso, la prórroga legal, ésta es considerada por la ley como a tiempo determinado, en cuyo caso esa prórroga es una hechura del legislador que no encuentra contradicción alguna con el artículo 1.599 en referencia, pues entonces la misma (prórroga legal) integra la propia determinación en cuanto al tiempo establecido que ahora concluye, y al concluir extingue el contrato sin necesidad de desahucio. (…)

Como se observa la figura de la prórroga legal, se configura a los fines de brindarle una protección al arrendatario en la continuidad del arrendamiento en caso de que el arrendador manifieste su intención de no prorrogar el contrato, es decir, la prórroga legal al operar en los contratos celebrados a tiempo determinado, indica una prolongación de los mismos según el término estipulado y de acuerdo con lo establecido en el artículo 38 de la Ley especial vigente para el momento de celebración del contrato y de la interposición de la presente demanda, incluso durante la vigencia de la misma se considera que la relación arrendaticia continúa siendo por tiempo determinado pues se conoce la culminación de la prórroga.

Es por esta razón que, considera esta Sentenciadora que de interpretarse de otra manera se desvirtuaría tal figura jurídica, por lo tanto una vez conocida la manifestación del arrendador de no continuar con las prórrogas establecidas en el contrato de arrendamiento, en fecha 08 de agosto de 2008, la arrendataria tenía conocimiento que la ultima prórroga finalizaba el 01 de octubre de 2008, al no haberlo entregado se entendía que estaba haciendo uso de la prórroga legal la cual opera de pleno derecho, y siendo que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de octubre de 2004 y finalizaba en octubre de 2008, el contrato tuvo una vigencia de cuatro (04) años, por lo que de acuerdo con el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, anteriormente transcrito, a la arrendataria le correspondía un (1) año de prórroga legal.

De manera que, la prórroga legal inició el 01 de octubre de 2008 y finalizó el 01 de octubre de 2009, tal y como es señalado en el libelo de la demanda y en la mencionada notificación de fecha 08 de agosto de 2008, posterior a lo cual la arrendataria se encontraba en el deber de cumplir con lo establecido en el contrato y en las disposiciones especiales arrendaticias, y entregar el inmueble al arrendador.

En el presente caso, observa esta Sentenciadora que posterior al vencimiento de la prórroga legal, en fecha 01 de octubre de 2009, ante el incumplimiento de la arrendataria en la falta de entrega del inmueble arrendado, podía el arrendador propietario exigir el cumplimiento de tal obligación, tal y como lo estipula el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciendo:

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

(Subrayado del Tribunal).

De las actas procesales del presente expediente, observa esta Sentenciadora que la parte demandada promovió copia certificada del expediente de las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, siendo valoradas y apreciadas, como respaldo de los alegatos de la demandada referidos a la negativa de aceptación del pago de los cánones de arrendamiento por parte de la empresa encargada del cobro de los mismos, lo cual evidencia que en efecto el arrendador se negaba a recibir el pago puesto que su intención era la terminación de la relación arrendaticia.

El primer canon de arrendamiento consignado fue el correspondiente a la mensualidad del mes de octubre de 2009, cuyo escrito de solicitud de consignación fue presentado el día 08 del mismo mes y año, siendo entregado al Juzgado de municipio el pago del referido canon de arrendamiento el día 20 de octubre de 2009, fecha en la cual había terminado la prórroga legal.

Si el arrendador hubiese aceptado el pago del canon de arrendamiento posterior a la culminación de la prórroga legal, implicaría un consentimiento de su parte en la continuación arrendaticia, tal y como fue señalado en el análisis realizado sobre la tácita reconducción.

En la etapa probatoria del presente juicio, la parte demandada promovió pruebas destinadas a demostrar el pago de los servicios públicos del inmueble arrendado, siendo apreciadas por esta Jurisdicente como prueba de la solvencia en la que se encuentra la arrendataria con respecto al pago de los mismos, lo cual resulta pertinente en cuanto a la exigencia del arrendador contenida en el libelo sobre la entrega del inmueble arrendado con las respectivas solvencias de los servicios públicos, más no forma parte de los hechos controvertidos dentro del presente juicio, pues si para el momento del vencimiento del contrato el arrendatario hubiese incurrido en el incumplimiento de sus obligaciones, no tendría derecho de haber gozado de su prórroga legal conforme lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La pretensión del actor gira en torno a la entrega del inmueble arrendado, el cual debe hacerse conforme a las estipulaciones contractuales, particularmente en lo que se refiere a la parte final de la cláusula segunda sobre la cláusula penal del ciento cincuenta por ciento (150%) del canon de arrendamiento; es decir, al cumplimiento del contrato, que de acuerdo al artículo 1264 del Código Civil, el cual establece el principio de autonomía de voluntad, las partes deben cumplir con las obligaciones pactadas en el contrato.

En ese sentido, del escrito libelar se observa que el actor solicitó únicamente la cancelación de los cánones de arrendamiento que por concepto de cláusula penal corresponden a la cantidad de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750.00), de los meses de octubre de 2009 a marzo de 2010, para un total de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,00), cantidad ésta en la cual estimó su demanda y así es apreciado por esta Sentenciadora.

Demostrado entonces, el incumplimiento por parte de la arrendataria en la entrega del inmueble arrendado posterior a la culminación de la prórroga legal, siendo que en el presente caso no operó la tácita reconducción y que la intención del arrendador es la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes en fecha 05 de octubre de 2004, se encuentra en el deber este Tribunal Superior de declarar Sin Lugar el Recurso de Apelación interpuesto por la representación judicial de las ciudadanas M.M., en su carácter de arrendataria, y Margui Pirela, en su carácter de fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones asumidas por la arrendataria en el contrato objeto del presente litigio, y en consecuencia se Confirma la decisión dictada por el Tribunal de la causa por los fundamentos expuestos en el presente fallo, y se declara Con Lugar la presente demanda calificada por esta Sentenciadora de Cumplimiento de Contrato. Así se decide.-

IV

DISPOSITIVO.

Por los fundamentos antes expuestos, éste Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 26 de mayo de 2010, por la abogada R.A.M., actuando como apoderada judicial de las ciudadanas M.M. y Margui Pirela, contra la decisión dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de mayo de 2010, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido por el ciudadano N.G.U., en contra de las ciudadanas M.M. y Margui Pirela, todos plenamente identificados.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de mayo de 2010, en el siguiente sentido:

• SE DECLARA CON LUGAR la presente demanda calificada por este Tribunal Superior de Cumplimiento de Contrato por los fundamentos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

• SE ORDENA la entrega del inmueble arrendado constituido por un apartamento número A-3, Bloque 10 de la urbanización Zapara, ubicado en jurisdicción del municipio Coquivacoa, Distrito Maracaibo del estado Zulia, la cual deberá realizar la arrendataria ciudadana M.M., al arrendador ciudadano N.G.U..

• SE CONDENA a la parte demandada, ciudadanas M.M., en su condición de arrendataria, y Margui Pirela, en su condición de fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones asumidas por la arrendataria en el contrato objeto del presente litigio, al pago de la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,00), por concepto de la cláusula penal de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre de 2009 a marzo de 2010, en la cantidad de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,00), tal como fue solicitado por el actor en el libelo de la demanda.

• SE CONFIRMA la condena en costas a la parte demandada, efectuada por el Tribunal de la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Se condena en costas del presente recurso a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los treinta y uno (31) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014). Años: 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

(FDO)

Dra. I.R.O.

EL SECRETARIO

(FDO)

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

(FDO)

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO