Decisión nº 2013-115 de Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de Caracas, de 10 de Mayo de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO DE LO

CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CAPITAL

Sentencia Definitiva

Expediente Nº 2010-1157

En fecha 11 de junio de 2010, el abogado G.M.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 70.561, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES STRELITZAS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 09 de junio de 2004, bajo el Nº 66, Tomo 920-A, consignó ante este Juzgado, en funciones de Distribuidor, escrito contentivo de demanda de nulidad ejercido contra la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, por Órgano del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT, a través de la DIRECCIÓN DE INQUILINATO (hoy SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS), mediante el cual solicitó la nulidad de la Resolución Nº 00013745, de fecha 09 de diciembre de 2009, que fijó el canon máximo de arrendamiento al inmueble constituido por lote de terreno arrendado por la hoy demandante, por la cantidad de Bs. 66.933,77.

Previa distribución de causas, efectuada en fecha 15 de junio de 2010, correspondió el conocimiento de la misma a este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, quien la recibe en la misma fecha.

En fecha 16 de junio de 2010, este Tribunal mediante sentencia interlocutoria admitió la presente demanda de nulidad y ordenó la solicitud del expediente administrativo a la Dirección de Inquilinato (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas); asimismo, ordenó la notificación a la Fiscalía General de la República y a la sociedad mercantil Desarrollos Otassca, C.A., en su carácter de propietario del inmueble sobre el cual se dictó el acto administrativo de regulación de arrendamiento.

En fecha 17 de agosto de 2010, el -entonces- Director General de Inquilinato dirigió oficio N° 554-10 a este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, quien lo recibió en fecha 18 del mismo mes y año, a fin de informar que no es posible remitir a este órgano jurisdiccional el expediente administrativo por haber sido solicitado con anterioridad por el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital.

En virtud de lo anterior, mediante auto de fecha 16 de septiembre de 2010, este Tribunal instó a la parte demandante a consignar copias certificadas del expediente administrativo, el cual guarda relación con la presente causa.

Luego de ello, en fecha 15 de Octubre de 2010, el alguacil de este Juzgado dejó constancia de la imposibilidad de practicar la notificación personal a la sociedad mercantil Desarrollos Otassca, C.A., por lo cual, mediante auto de fecha 25 de octubre de 2010, se ordenó librar cartel de notificación a la referida sociedad mercantil, así como también a todo aquel que tuviese interés legítimo, personal y directo en la presente causa, el cual se publicó en el diario Últimas Noticias en fecha 29 del mismo mes y año.

En fecha 22 de noviembre de 2010, siendo la oportunidad procesal para la celebración de la Audiencia de Juicio de conformidad con el artículo 82 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativo, se dejó constancia de la comparecencia de la parte accionante y de la representación judicial del Ministerio Público; asimismo se dejó constancia de la incomparecencia de la parte demandada y del tercero interesado. Durante la celebración de dicha audiencia, la parte demandante consignó escrito que contiene un resumen de su exposición y la promoción de medios probatorios.

En fecha 15 de diciembre de 2010, este Tribunal se pronunció acerca de admisibilidad de los medios promovidos por la parte actora; asimismo, por auto de esa misma fecha, este Juzgado conminó al ente demandado a exhibir el expediente administrativo y la norma o acto administrativo que le otorga al Jefe de la Oficina de Iniciación de Procedimientos de la Dirección General de Inquilinato, la competencia para admitir solicitudes de regulación de cánones de arrendamiento.

A través de oficio de fecha 10 de enero de 2011, se le solicitó a la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio El Hatillo del Estado Bolivariano de Miranda información acerca de la zonificación, las características y conformidad de uso del lote de terreno arrendado por Inversiones Strelitzas, C.A. –hoy demandante-.

En fecha 29 de abril de 2011, la abogada Marvelys Sevilla Silva se abocó al conocimiento de la presente demanda de nulidad quien fue designada en fecha 10 de diciembre de 2010 por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia como Juez Provisoria de este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha, en virtud del traslado de la que fuera hasta ese momento Juez Provisoria la abogada M.G.S..

Posteriormente, en virtud del traslado de la Juez Provisoria Marvelys Sevilla Silva, la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia designó a la abogada G.L.B., como Juez Provisoria de este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, quien por auto de fecha 04 de noviembre de 2011, se abocó al conocimiento de la presente causa.

En fecha 01 de octubre de 2012, este Tribunal repuso la causa al estado de apertura de evacuación de pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 84 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

En fecha 14 de noviembre de 2012, siendo la oportunidad para la designación de los expertos, se dejó constancia de la comparecencia de los mismos quienes prestaron juramento ante este Tribunal el día 27 del mismo mes y año.

Luego de ello, en fecha 07 de febrero de 2013, los expertos consignaron el informe que contiene el avalúo del inmueble regulado.

El 20 de febrero de 2013, la Fiscal 33º del Ministerio Público a Nivel Nacional con competencia en materia Contencioso Administrativa y Contencioso Especial Inquilinario consignó escrito de opinión de conformidad con lo previsto en los numerales 1 y 2 del artículo 285 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en el ordinal 11º del artículo 16 de la Ley Orgánica del Ministerio Público.

Realizado el estudio de las actas procesales pasa este Órgano Jurisdiccional a decidir sobre la base de las siguientes consideraciones:

I

DE LA DEMANDA DE NULIDAD

Señaló la parte actora que es arrendataria de una porción de un terreno constituido por un lote de 15.000,00 metros cuadrados, cuya extensión total es de 295.000,00 metros cuadrados perteneciente a la sociedad mercantil Desarrollos Fundo San Antonio N.V., administrado por la sociedad mercantil Desarrollos Otassca, C.A., antes denominada Alvasu, C.A., inscrita el 14 de mayo de 1991 en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 4, Tomo 67-A-Pro., quien solicitó en fecha 10 de noviembre de 2008, la regulación del canon de arrendamiento del referido “…admitida por el presunto Jefe de la Oficina de Iniciación de Procedimientos de la Dirección General de Inquilinato…”.

Indicó el apoderado de la demandante que en fecha 09 de diciembre de 2009, el Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat), dictó Resolución N° 00013745 de la cual se pretende la nulidad y notificada en fecha 15 de abril de 2010, mediante la cual fue regulado el canon de arrendamiento a la suma de Bs. 66.933,77 mensuales y en la cual se le identificó como Inquilino N° 12.

Manifestó que el acto recurrido adolece de vicio de inconstitucionalidad por violaciones al debido proceso, consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuyo efecto –a su decir- es la nulidad absoluta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 eiusdem.

Adujo que la Resolución N° 00013745 dictada en fecha 09 de diciembre de 2009 es extemporánea, toda vez que según lo establecido en el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “…el organismo regulador debía dictar su decisión dentro del lapso de los diez días siguientes al 09-12-2009, fecha en que se consignó el avalúo en el expediente, por lo que dicho lapso se inició al día siguiente, es decir, 10-12-2009 (…)”, no obstante -a su decir- el Director de inquilinato dictó el acto recurrido “...el día 09-12-2009, es decir, un día antes de iniciarse el lapso de diez días establecido en el (…) artículo…”, vulnerándose el derecho al debido proceso y a la defensa de su representada.

Denunció -de forma subsidiaria en caso que su solicitud sea desestimada- que “la primera solicitud de regulación N° 2008-11-1213 del 10-11-2008 es nula por haber sido admitida por funcionario incompetente”, toda vez que según sus dichos, no se expresa en el auto de admisión de dicha solicitud “…el número y la fecha de la Gaceta Oficial donde se publicó su nombramiento y datos de su juramentación (…) ni cuál norma le otorga competencia para dictar tal acto” al Jefe de la Oficina de Iniciación de Procedimientos de la Dirección General de Inquilinato, considerando que el referido funcionario se extralimitó en sus funciones contraviniendo lo previsto en el artículo 48 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales prevén que la apertura del procedimiento administrativo en el presente caso le corresponde al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat).

Alegó que el avalúo viola el principio de alteridad de la prueba, por considerar que “…fue hecho sin su presencia, y sin que se le permitiera ejercer su derecho constitucional al control y contradicción de las evidencias o pruebas obtenidas durante la inspección en que se fundamentó dicho avalúo, y estar acompañado durante su desarrollo por un profesional de su elección” y que dicha violación anula el avalúo y la Resolución que se basó en él.

Arguyó que en el informe técnico de inspección violó la Ley de Ordenación Urbanística, por cuanto en él se establecen dimensiones y características de las construcciones realizadas por la arrendataria en el terreno arrendado, considerando que debió cumplirse con lo previsto en los artículos 90 al 94 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y 11 de la Ley del Ejercicio de la Ingeniería, la Arquitectura y Profesiones Afines, las cuales establecen que para que un documento técnico pueda surtir efectos en cualquier oficina de la Administración Pública, contar con la rúbrica de su autor quien debe ser profesional de la respectiva especialidad con indicación de su número de inscripción en el Colegio de Ingenieros de Venezuela y que la omisión de esos requisitos legales en el referido informe produjo su ineficacia.

Señaló que el aludido informe técnico de inspección está suscrito por un supuesto funcionario de nombre G.C., pero que en él no se indica el cargo que ocupaba, ni la norma que lo facultaba expresamente para efectuar la inspección, ni el método o criterio racional utilizado en ella, ni su número de inscripción en el Colegio de Ingenieros, ni si era competente para ejecutarla según lo previsto en la Ley de Ejercicio de la Ingeniería, la Arquitectura y Profesiones Afines, aunado a que en el informe técnico se advierten croquis y tablas con un acabado que evidencia que no fue elaborado en el lugar donde se efectuaron las inspecciones, sino -a su entender- en las oficinas de la Administración y con posterioridad al momento de la realización de dichas inspecciones, por lo cual consideró que el mismo carece de eficacia probatoria.

Denunció que el acto recurrido adolece de vicio de falso supuesto de hecho al señalarse en él que en el informe de avalúo fueron considerados todos los elementos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual a su decir no es cierto, por cuanto en dicho informe no fue tomado en consideración el valor del inmueble aceptado por el propietario cuando lo adquirió, ni el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, por lo que la Resolución N° 00013745 debe ser declarada nula.

Adujo que el inmueble del cual es inquilino no tiene uso comercial, sino que su zonificación es “P4” cuyo uso corresponde a “ÁREA VERDE NO APROVECHABLE POR SU SITUACIÓN O PENDIENTE”, según lo establece la Ordenanza de Zonificación del Sector Sureste, publicada el 21 de diciembre de 1983 en Gaceta Municipal del Distrito Sucre del Estado Miranda, lo que hace que el acto se encuentre viciado de nulidad por haber incurrido en falso supuesto de hecho.

Indicó que el informe de avalúo en que se fundamentó el acto recurrido se encuentra inmotivado, toda vez que en él no se especificó de dónde obtuvo la cifra de lo que denominó “PRECIOS MEDIOS EN LOS ÚLTIMOS DOS (2) AÑOS”, tanto del terreno como de las construcciones existentes, lo cual es requisito fundamental para la denominación del precio del inmueble arrendado.

Finalmente solicitó que el presente recurso sea declarado con lugar.

II

DE LA OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO

En su escrito de opinión la abogada A.P.R.S., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 63.582, en su carácter de Fiscal Interina Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso Administrativa y Contencioso Especial Inquilinario, señaló lo siguiente:

Sostuvo en relación a lo alegado por la parte demandante al manifestar que el acto recurrido adolece de vicios de inmotivación y de falso supuesto de hecho, que ambos vicios se enervan entre sí, toda vez que cuando se aducen razones para destruir la apreciación de la Administración al dictar el acto es porque se conocen los motivos del mismo, por lo cual consideró que es improcedente la denuncia de inmotivación alegado, debiendo analizar la denuncia de falso supuesto de hecho.

Indicó, luego de analizar el informe de avalúo, que fue el acto que sirvió de base a la Administración para tomar su decisión, que en dicho informe fue fijado el canon máximo de arrendamiento por la cantidad de Bs. 66.933,77 mensuales y posteriormente en fecha 07 de febrero de 2013, fue consignado informe pericial efectuado por expertos designados por el Tribunal, por medio del cual se determinó un canon máximo de arrendamiento por Bs. 20.670,99 para cuya elaboración se tomaron en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento -según lo contemplado en la norma- arrojando un resultado distinto al obtenido por el avalúo efectuado por el ente regulador y como quiera que el informe elaborado por los expertos en sede jurisdiccional se ciñó a los requerimientos del artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, por lo que concluyó que “…la misma tiene mérito probatorio pleno”.

Señaló que la Dirección General de Inquilinato se fundamentó en el informe de avalúo realizado por sus peritos para fijar el valor del inmueble y así regular el canon de arrendamiento, por lo que constituye el documento esencial sobre el cual tomó su decisión, sin embargo –manifestó- que el ente regulador “…al no analizar sucintamente el Informe de Avalúo, incurrió en el vicio falso supuesto, al no haberse percatado que carecía de algunos elementos de obligatoria observancia…”, sino que –según su opinión- se constató que fueron omitidos algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble.

Expuso que del análisis de la experticia evacuada en sede judicial se observó que para su elaboración se tomaron en cuenta los elementos exigidos por el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin los cuales no se pudieran obtener el justo valor del inmueble para poder determinar el canon máximo de arrendamiento justo para inmueble objeto de regulación, sin menoscabar los derechos tanto de los inquilinos, como de los propietarios.

Concluyó que la Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda) adolece de vicio de falso supuesto originado “…en el avalúo practicado por ella, y por consiguiente del carecimiento de causa del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble”, por lo cual –a su decir- es anulable conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por ende debe ser anulada la Resolución N° 00013745 de fecha 09 de diciembre de 2009 y declararse Con Lugar la presente causa.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Para decidir se observa que se pretende la nulidad de la Resolución N° 00013745 de fecha 09 de diciembre de 2009, dictada por la Dirección General de Inquilinato (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda) por haber incurrido, en primer lugar en vicios de inconstitucionalidad por menoscabo al debido proceso, alegando que la misma fue emitida de forma extemporánea, por un funcionario incompetente y violando el principio de alteridad de la prueba; en segundo lugar denunció que la referida Resolución adolece de falso supuesto de hecho y consideró que el informe de avalúo que sirvió de base para emitir el acto recurrido está inmotivado.

1. De los vicios de inconstitucionalidad.

La parte recurrente denunció que la Administración incurrió en inconstitucionalidad en menoscabo del debido proceso, toda vez que a su decir, la misma fue emitida de forma extemporánea, por un funcionario incompetente y porque violó el principio de alteridad de la prueba.

1.1. En relación a la aducida “extemporaneidad” del acto recurrido, la parte actora alegó que la Resolución Nº 00013745 dictada el 09 de diciembre de 2009, por el Director General de Inquilinato (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda) es extemporánea de acuerdo a lo previsto en el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el organismo regulador debía dictar su decisión dentro del lapso de los diez (10) días siguientes al 09 de diciembre de 2009, fecha en la cual fue incorporado el informe de avalúo en el expediente administrativo, por lo cual consideró que dicho lapso se debió iniciar el 10 de diciembre de 2009, sin embargo, el ente regulador dictó la Resolución en fecha 09 de diciembre de 2009, es decir, un día antes de iniciarse el lapso de diez (10) días previstos en el referido artículo, por lo que el acto resultó extemporáneo y por ende debe declararse nulo.

Precisado lo anterior, entiende quien decide que la referida denuncia se enfoca en el presunto incumplimiento del artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que -en su opinión- acarrea la nulidad de la Resolución Nº 0001345, por infracción del numeral 1 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

En tal sentido, conviene traer a colación lo que establece el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dictada mediante Decreto Nº 427 de fecha 25 de octubre de 1999, publicado Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999 –aplicable rationae temporis- contempla que “El organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez (10) días hábiles administrativos, a contar de aquél en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios…”.

Así, de la redacción de la norma se deduce que el ente regulador cuenta con un lapso de 10 días hábiles una vez determinado el valor del inmueble para emitir su decisión, a diferencia de lo alegado por la parte demandante quien manifestó que dicho lapso comienza a computarse desde que conste la consignación del informe de avalúo en el expediente administrativo, motivo por el cual este Juzgado debe computar dicho lapso a partir del momento en el cual se fijó el valor del inmueble como señala la norma. Así se establece.

Establecido lo anterior y a fin de verificar la fecha en la cual fue determinado el valor del inmueble para así constatar si la decisión administrativa se ciñó o no a lo establecido en el numeral 1 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, debe quien decide remitirse a las actas que conforman las tres (03) piezas del expediente administrativo, las cuales no fueron en modo alguna atacada por la parte accionante en la oportunidad procesal correspondiente, en virtud de lo cual y en atención al principio de comunidad de la prueba, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio respecto de su contenido (Vid. la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 01-885 de fecha 16 de mayo 2003, recaída en el caso H.J.P.V. c/ R.G.R.B. y decisión Nº 01257, publicada en fecha 12 de julio de 2007, recaída en el caso: Sociedad Mercantil Eco Chemical 2000, C.A.).

En tal sentido, corre inserta a los folios 796 al 812 de la pieza N° 3 del expediente administrativo copia certificada de INFORME DE AVALÚO, del cual se observa que el órgano regulador determinó el valor del inmueble en fecha 07 de diciembre de 2009, fecha que según la norma debe ser tomada en cuenta para el inicio del cómputo del lapso de 10 días dentro del cual la Administración debe tomar su decisión, lo que significa que al computar dicho lapso a partir del 08 de diciembre de 2009, se tiene que el órgano administrativo tuvo como fecha límite para emitir su decisión el día 21 de diciembre de 2009 y como quiera que la Resolución N° 00013745 –hoy recurrida- fue dictada el 09 de diciembre de 2009, se concluye que la Administración al dictarla se ajustó al lapso previsto en el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia al cumplir con lo previsto en el numeral 1 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se tiene que la presente denuncia resulta manifiestamente infundada, por cual se desestima tal alegato. Así se decide.

1.2. Precisa quien decide que la parte demandante denunció que el auto de admisión de la primera solicitud de regulación de canon de arrendamiento fue dictada por un funcionario incompetente, ya que según sus dichos, el Director de Inquilinato es a quien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le atribuyó la competencia para abrir el procedimiento administrativo y no el Jefe de la Oficina de Iniciación de Procedimientos, situación que a su decir, vicia al acto de incompetencia por extralimitación de funciones.

A fin de resolver tal argumento, conviene citar lo contenido en los artículos 9 y 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicable rationae temporis) indica lo siguiente:

Artículo 9: Las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional (…omissis...). En el Área Metropolitana de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Artículo 66. El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la admitirá dentro de los tres días hábiles administrativos siguientes…

(Resaltado y subrayado de este Tribunal).

Se observa pues, de la lectura de los artículos transcritos que la competencia para cumplir las funciones e instaurar procedimientos en materia inquilinaria no fue atribuida a un sujeto o en función a un cargo concreto sino al órgano y en el presente caso corresponde a la Dirección General de Inquilinato (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda), de modo que dentro de la estructura organizativa del ente regulador un determinado funcionario que actúe en nombre de la referida Dirección de Inquilinato puede -y debe- sustanciar un procedimiento de esta naturaleza.

En este orden de ideas, se tiene en el presente caso que dentro de la organización del ente regulador existe una oficina que se encarga concretamente de la tramitación y sustanciación de procedimientos de regulación de cánones de arrendamiento, esto es, la Oficina de Iniciación de Procedimientos de la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda adscrito al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat) y a todo evento, nada obsta para que se delegue a un funcionario de dicha Oficina la potestad de admitir solicitudes de este tipo en nombre del órgano regulador, como en efecto se hizo al admitir la solicitud de la regulación del canon de arrendamiento, tal y como se observa de copia certificada de COMPROBANTE DE RECEPCIÓN DE SOLICITUD que cursa a los folios 237 al 239 del expediente administrativo pieza N°1.

Por lo tanto, si un funcionario de la Dirección General de Inquilinato realiza un acto de trámite en nombre de ésta, de ningún modo implica la infracción de alguna norma atributiva de competencia, toda vez que -como ocurre en el presente caso- tal competencia no fue otorgada a un funcionario sino al órgano, aunado a que la admisión no es un acto administrativo que diera terminación al procedimiento, sino que es un acto de mero trámite que en modo alguno influye en la decisión ni menos aún puede considerarse que sea capaz de lesionar derecho alguno; en consecuencia se desestima el vicio de incompetencia denunciado. Así se decide.

1.3. Manifestó la parte actora que el avalúo del inmueble arrendado por su representada fue realizado sin su presencia, sin que se le permitiera hacer uso de su derecho al control y contradicción de las pruebas obtenidas durante la inspección que sirvió de fundamento a dicho avalúo, ni se le dio oportunidad de estar acompañado de un profesional durante su desarrollo, considerando que se le violó el “…principio de alteridad de la prueba…”, produciéndose a su decir, la nulidad del avalúo y por consiguiente la nulidad de la Resolución recurrida por constituir esta situación una vulneración de su derecho al debido proceso.

En relación al principio de alteridad de la prueba invocado por la parte accionante, la Sala Político Administrativa mediante Sentencia Nº 00233 de fecha 27 de febrero de 2008, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, donde se dejó sentado lo siguiente:

Ahora bien, los mencionados recibos no están suscritos por la parte demandada, se trata entonces de documentales que emanan todas de la propia parte que ha querido servirse de ellas; por lo que, de conformidad con el principio de alteridad que rige en materia probatoria, según el cual, nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, de manera posterior e intencional a los hechos debatidos en el proceso, sin la posibilidad de un control por la otra parte y sin ningún tipo de autenticidad, dichos recibos carecen de valor probatorio en este procedimiento…

(Resaltado y subrayado de este Tribunal).

Del criterio ut supra esbozado se colige que el principio de alteridad de la prueba consiste en que carecen de valor aquellos instrumentos confeccionados de mala fe, con posterioridad a los hechos que generaron la controversia y que han permanecido al margen del control o de la posibilidad de contradicción por la contraparte.

En tal sentido, debe señalarse que tanto la inspección como los avalúos y los informes técnicos que realizan los funcionarios de la Dirección General de Inquilinato (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda) con el propósito de regular cánones de arrendamientos inmobiliarios, no son pruebas sino que son actos de trámite de los cuales se apoya la Administración a fin de establecer el valor del inmueble, que a su vez servirá de base para fijar el canon de arrendamiento en determinados casos. Asimismo, debe indicarse que contra esas actuaciones (inspecciones, avalúos e informes) las partes tienen el derecho de ejercer sus defensas conforme a lo establecido en el artículo 69 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y es a partir de entonces cuando entra en juego el principio de alteridad de la prueba, debiéndo permitir al administrado el ejercicio del control de las pruebas para que pueda rebatir y contradecir aquellos elementos que considere desfavorables.

Además de ello, conviene acotar que el procedimiento sustanciado en sede administrativa, no reviste carácter sancionatorio o disciplinario en el cual la Administración tuviera que recabar elementos suficientes a fin de determinar la responsabilidad del administrado en algún hecho ilícito, sino que en el caso concreto, la Administración funge como conciliadora entre partes contendientes, por lo que esta clase de procedimientos son considerados por un sector importante de la doctrina como cuasijurisdiccionales, triangulares o arbitrales, habida cuenta que la Administración no tiene interés alguno en el procedimiento y por ende no se ve en la necesidad de ejercer una actividad probatoria a su favor.

En virtud de los razonamientos expuestos, se concluye que la presunta violación al principio de alteridad de la prueba no se configuró, por tanto tal planteamiento no tiene asidero jurídico; en consecuencia, la referida denuncia debe desestimarse. Así se decide.

1.4. Precisa esta Juzgadora que la parte accionante adujo que el ente regulador al dictar el acto incumplió con lo previsto en los artículos 90 al 94 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, en los cuales se establece que el personal de inspección debe estar integrado por profesionales competentes, con lo que se remite a lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley del Ejercicio de la Ingeniería, la Arquitectura y Profesiones Afines, que a su vez establece que para que un documento técnico, como lo es el Informe Técnico de Inspección, pueda surtir efectos en cualquier oficina de la Administración Pública, deberá estar firmado por su autor que debe ser profesional de la respectiva área y debe indicar el número de inscripción de éste en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, lo cual –según sus dichos- no aparece en el informe de inspección, por tanto -a su entender- no se le puede dar valor probatorio alguno a dicho instrumento por resultar ineficaz a la luz de las referidas normas.

En tal sentido debe señalarse que al igual que en el primer acápite de la presente decisión, la denuncia planteada se refiere a la presunta inobservancia del numeral 1 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, de modo que para verificar si la Administración infringió la norma in commento, resulta oportuno citar las normas invocadas por la parte demandante, esto es, artículos 90 al 94 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 33.868 de fecha 16 de diciembre de 1987, que establecen lo siguiente:

Artículo 90. Los organismos municipales competentes inspeccionarán, directamente o mediante contrato de servicios profesionales, la construcción de las urbanizaciones y edificaciones a fin de verificar el cumplimiento de las variables urbanas fundamentales y de las normas técnicas nacionales en cuanto a urbanismo y edificación.

El propietario de la obra contribuirá a costear la fiscalización por contrato de servicio mediante el pago de una tasa de inspección, que fijará el C.M. a través de la ordenanza correspondiente.

Los Municipios establecerán las dependencias y procedimientos de inspección que correspondan a sus necesidades, recursos y demás particulares circunstancias.

El personal de inspección estará integrado por profesionales competentes según la ley de la materia.

Artículo 91. Los organismos nacionales podrán inspeccionar la construcción de urbanizaciones y edificaciones de conformidad con las respectivas leyes especiales.

Artículo 92. De toda inspección se elaborará un acta en el mismo sitio de la obra y se le entregará copia al profesional residente o al propietario quien deberá firmar el original como constancia de haberla recibido.

Artículo 93. En caso de infracción de normas técnicas de arquitectura, ingeniería o urbanismo, la autoridad municipal, dentro de los cinco (5) días siguientes al conocimiento de la infracción, lo participará por escrito al organismo competente según la materia a los fines de la aplicación de la sanción que fuere pertinente.

Artículo 94. Cuando el propietario de la obra recurra a la vía jurisdiccional, el Juez o Tribunal que conozca de las acciones de nulidad de la orden administrativa de corrección, modificación, paralización o demolición, podrá suspender los efectos del acto mediante caución suficiente para garantizar el costo de la ejecución del acto y el de los daños y perjuicios a terceros.

Asimismo, la parte demandante fundamentó su delación en el artículo 11 de la Ley del Ejercicio de la Ingeniería, la Arquitectura y Profesiones Afines dictada mediante Decreto-Ley 444 publicado en Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 25.822 de fecha 26 de noviembre de 1958, la cual conveniente citar a continuación:

Artículo 11. Para que cualquiera de los documentos técnicos a que se refiere el artículo anterior pueda ser presentado para surtir algún efecto en cualquier oficina de la administración pública o para que su contenido pueda ser llevado a ejecución en todo o en parte por cualquier persona o entidad pública o privada, deberá llevar la firma de su autor, profesional de la respectiva especialidad con el número de inscripción de éste en el Colegio de Ingenieros de Venezuela.

Los profesionales a que se refiere esta Ley sólo podrán autorizar con su firma tales documentos cuando hayan sido elaborados personalmente o por profesionales en ejercicio legal bajo su inmediata dirección

.

Como puede observarse los primeros artículos ut supra citados se refieren a aquellas inspecciones cuyo objetivo es supervisar la construcción de edificaciones y de urbanizaciones a fin de comprobar que se cumpla con las variables urbanas fundamentales, por lo cual se deduce que estas normas no resultan aplicables caso sub iudice, toda vez que la inspección no estuvo dirigida a supervisar construcción alguna, así como tampoco guarda relación con la verificación del cumplimiento de variables urbanas.

En cuanto al último artículo de los citados, conviene acotar que el mismo regula circunstancias en las cuales se elaboran documentos técnicos en el ámbito privado que sean consignados ante la Administración pública, lo cual no se corresponde con lo alegado por el accionante, puesto que él se refirió a un informe suscrito por un funcionario público, el cual escapa del supuesto planteado en la norma in commento.

Así pues, se concluye que lo alegado por la parte actora no guarda relación con las normas invocadas por ella para aseverar que el acto recurrido fue dictado infringiendo lo previsto en los artículos 90, 91, 92, 93 y 94 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, en concordancia con lo prescrito en el artículo 11 de la Ley del Ejercicio de la Ingeniería, la Arquitectura y Profesiones Afines, motivo por el cual se desecha dicho argumento por carecer de fundamento. Así se decide.

1.4.1. En conexión con lo anteriormente expuesto, cabe señalar que la parte recurrente arguyó además que el informe técnico de inspección aparece suscrito por un supuesto funcionario de nombre G.C., sin indicación del cargo que ocupaba, ni la norma que lo facultaba expresamente para efectuar la inspección, ni el método o criterio racional utilizado en ella, ni su número de inscripción en el Colegio de Ingenieros, ni si era competente para ejecutarla según lo previsto en la Ley de Ejercicio de la Ingeniería, la Arquitectura y Profesiones Afines, aunado a que en el informe técnico de inspección se advierten croquis y tablas con un acabado que evidencia que no fue elaborado en el lugar donde se efectuaron las inspecciones, sino -a su entender- en las oficinas de la Administración y luego de la realización de dichas inspecciones.

En el presente caso, corre inserta al folio 761 de la pieza N° 3 del expediente administrativo, copia certificada de Orden de Inspección, de la cual se advierte que el Jefe (E) de la Oficina de Inspección de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat) asignó al funcionario G.C., como el Inspector Fiscal para realizar la inspección del inmueble regulado.

Siendo ello así y como quiera que la norma atribuyó la competencia al ente regulador para instruir y sustanciar el expediente administrativo destinado a regular el canon de arrendamiento -y no a la máxima autoridad, tal y como fue analizado en párrafos anteriores- se tiene que el ciudadano G.C., fue asignado como Inspector Fiscal por un superior jerárquico que presta servicios en el ente regulador a fin de inspeccionar el inmueble arrendado por la parte actora; es de notar además que, una vez examinadas las actas que conforman las tres (03) piezas del expediente administrativo y del presente expediente, se pudo constatar que el demandante no promovió medio alguno capaz de demostrar la incompetencia del funcionario G.C., motivo por el cual quien juzga encuentra lo alegado carente de fundamento, por lo cual debe desestimarse. Así se decide.

2. Del vicio de inmotivación del informe de avalúo

La parte accionante denunció que el informe de avalúo en el cual se fundamentó la Resolución N° 00013745 de fecha 09 de diciembre de 2009, que se pretende impugnar en la presente causa, adolece de vicio de inmotivación, lo que a su decir, trae como consecuencia la nulidad de la referida Resolución.

En tal sentido, “...ha sido pacífica y reiterada la jurisprudencia de este M.T. en negar la impugnación (…) de actos de trámite, lo que obviamente se extiende y aplica con más rigurosidad al caso de la impugnación de actos de trámite en el procedimiento administrativo, puesto que este tipo de actos son preparatorios del acto final y por ende no constituyen la decisión definitiva, así como puede en caso de existir algún vicio en el procedimiento ser subsanado o convalidado con la impugnación del acto final, dados los principios de concentración procesal y de autotutela de la Administración…” (Vid. Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 29/2003 del 27 de enero de 2003, recaída sobre el caso Cámara Municipal del Municipio Sucre del Estado Miranda)

De esta forma nuestro m.T. dejó sentado que los actos de mero trámite no han de ser objeto de impugnación aún en los realizados en los procedimientos administrativos, habida cuenta que los mismos son actos que sirven para dictar la decisión que se plasmaría en el acto definitivo, el cual puede ser atacado en caso de existir vicios durante el procedimiento sustanciado, todo ello en virtud de los principios de concentración procesal y de autotutela de la Administración.

Al respecto, resulta necesario precisar que las inspecciones, los avalúos y los informes técnicos constituyen actos de trámite de los cuales se sirve la Administración dentro del marco de un procedimiento administrativo para regular el canon de arrendamiento de un inmueble, de suerte tal que es en el acto definitivo donde han de plasmarse tanto los elementos objetivos -descripción y valor del inmueble, descripción de la zona, precios medios de compra, etc.- como las razones de hecho y de derecho de la decisión adoptada por la Administración, mas no así en el informe técnico de avalúo, toda vez que son actuaciones que preceden a la decisión definitiva y no causan estado.

Así, en el caso sub iudice, es en el acto definitivo donde han de expresarse los motivos de hecho y de derecho que tuvo la Administración para fijar el canon de arrendamiento del inmueble regulado y no en el Informe de Avalúo por ser éste uno de los actos que precedieron a la decisión final, en otras palabras, el informe de avalúo es una de las herramientas de la cual se ha valido el ente para la sustanciar el procedimiento regulatorio, el cual no escapa de estar sujeto a exigencias normativas para su elaboración y que de no cumplirse, sería el acto administrativo definitivo el que evento estaría afectado de nulidad, por tal motivo resulta forzoso para este Tribunal desestimar el argumento respecto de la inmotivación del Informe Técnico de Avalúo, en los términos expuestos por la parte demandante. Así se decide.

3. Del vicio de falso supuesto

Cabe señalar que la parte actora afirmó que la Resolución N° 00013745 de fecha 09 de diciembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato adolece de vicio de falso supuesto de hecho, toda vez que la Administración consideró que el inmueble del cual es arrendataria tiene uso comercial, lo cual a su decir es falso, puesto que, según sus dichos, la Ordenanza de Zonificación del Sector Sur-Este, promulgada por el Concejo Municipal del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 21 de diciembre de 1983, estableció que la zonificación del inmueble del cual es arrendataria tiene uso catalogado como “P4”, esto es, “ÁREA VERDE NO APROVECHABLE POR SU SITUACIÓN O PENDIENTE”, además manifestó que el referido vicio se configuró porque el ente regulador sustentó su decisión en un informe de avalúo en el cual no se tomaron en cuenta todos los elementos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, a fin de analizar la denuncia planteada debe indicarse que el vicio de falso supuesto se patentiza de dos maneras: “…el vicio de falso supuesto de hecho se verifica cuando la Administración se fundamenta en hechos inexistentes o que ocurrieron de manera distinta a la apreciación efectuada por el órgano administrativo; mientras que el falso supuesto de derecho tiene lugar cuando la Administración se fundamenta en una norma que no es aplicable al caso concreto o cuando se le da un sentido que ésta no tiene”. (Vid. sentencia Nº 00386 de fecha 5 de mayo de 2010 de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, recaída sobre caso: Sociedad Mercantil Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal).

De conformidad con la sentencia parcialmente transcrita, el vicio de falso supuesto de hecho se configura cuando la Administración para dictar un acto administrativo se basa en hechos inexistentes o que ocurrieron de manera distinta a como la apreció, en tanto que se considera que existe falso supuesto de derecho cuando para decidir la Administración se fundamenta en un norma jurídica incorrecta o la interpreta de manera errada distinta a la establecida en la misma.

Siendo así y en atención al principio iura novit curia, resulta oportuno realizar previamente las siguientes consideraciones:

En primer lugar, en cuanto al uso y zonificación del inmueble aducidos por la demandante al manifestar que el inmueble del cual es arrendataria no posee uso comercial, sino que está zonificado como “P4”, esto es, “ÁREA VERDE NO APROVECHABLE POR SU SITUACIÓN O PENDIENTE”, entiende quien decide que la denuncia va dirigida al vicio de falso supuesto de hecho.

En segundo lugar, en cuanto a la presunta omisión por parte de la Administración de elementos de obligatoria observancia establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concretamente, el valor del inmueble aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, se tiene que tal argumento apunta hacia el vicio de falso supuesto de derecho.

3.1. Del falso supuesto de hecho

Determinado lo anterior, debe verificarse el aducido uso del inmueble por la parte actora, en tal sentido, la jurisprudencia patria define la ordenación urbanística “...como limitación al derecho de propiedad es, por naturaleza, de carácter general, pues su finalidad es el desarrollo armónico de la ciudad, y por ello es consustancial a esta materia la visión integral del espacio. La zonificación es uno de los elementos fundamentales de la planificación urbanística, mediante el cual se le asigna un destino específico a la propiedad inmobiliaria que debe armonizar con el núcleo urbano en el cual se ubica…” (Vid. Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia de fecha 26 de julio 2005 con ponencia del Magistrado Rafael Ortiz-Ortiz, citando criterio de Rondón de Sansó, Hildegard acerca del tema “Zonificación y rezonificación en el ámbito de la ordenación urbanística venezolana”, extraído de Revista de Derecho Público n° 17. Editorial. Jurídica Venezolana, Caracas, 1981).

Estos planes de ordenación son regulados mediante Ordenanzas de Zonificación, siendo “…la zonificación, en un sentido estricto, puede ser entendida como la calificación del suelo mediante la asignación de las variables urbanas fundamentales. En un sentido más general, la zonificación comprende también la clasificación del suelo que se efectúa de conformidad con el Plan de Desarrollo Urbano Local”. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 404, de fecha 1º de marzo de 2006, caso: Corporación Agropecuaria La Baraka).

En armonía con lo anteriormente expuesto, el numeral 19 del artículo 156 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 178 eiusdem establecen lo siguiente:

Artículo 156. Es de la competencia del Poder Público Nacional:

(…omissis...)

19. El establecimiento, coordinación y unificación de normas y procedimientos técnicos para obras de ingeniería, de arquitectura y de urbanismo, y la legislación sobre ordenación urbanística.

Artículo 178. Son de la competencia del Municipio el gobierno y administración de sus intereses y la gestión de las materias que le asigne esta Constitución y las leyes nacionales, en cuanto concierne a la vida local, en especial la ordenación y promoción del desarrollo económico y social (…), en las siguientes áreas:

1. Ordenación territorial y urbanística...

(…omissis...)

.

Es decir, que en materia urbanística compete al Municipio su planificación y ordenación y al Poder Público Nacional legislar, coordinar y unificar las normas y los procedimientos técnicos que atañen al régimen urbanístico.

Así pues, las Ordenanzas de Zonificación determinan las características de los usos y sus limitaciones, las cuales constituyen las variables urbanas fundamentales, pero adaptadas a la realidad de la referida localidad, mientras que las leyes especiales emanadas del Poder Público Nacional -como la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística- establece el marco dentro del cual has de regirse las Ordenanzas de Zonificación, estableciendo unas variables urbanas fundamentales, tanto para urbanizaciones como para edificaciones, que para el presente caso lo que interesa es el estudio de las variables urbanas para edificaciones.

En tal sentido, resulta oportuno citar lo que establece el artículo 87 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, publicada en Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 33.868 de fecha 16 de diciembre de 1987, a saber:

Artículo 87. A los efectos de esta Ley se consideran variables urbanas fundamentales en el caso de las edificaciones:

1. El uso previsto en la zonificación.

2. El retiro de frente y el acceso según lo previsto en el plan para las vías que colindan con el terreno.

3. La densidad bruta de población prevista en la zonificación.

4. El porcentaje de ubicación y el porcentaje de construcción previstos en la zonificación.

5. Los retiros laterales y de fondo previstos en la zonificación.

6. La altura prevista en la zonificación.

7. Las restricciones por seguridad o por protección ambiental.

8. Cualesquiera otras variables que los planes respectivos impongan a un determinado lote de terreno

.

Se observa entonces que la zonificación deberá contener y fijar las variables urbanas fundamentales, entre las que predomina el “uso” como vocación o destinación a la que puede ser sometida la parcela o lote.

En muchos casos sucede que no obstante las Ordenanzas en las cuales se establece la zonificación de determinado sector, los permisos y las fichas catastrales conceden una conformidad de uso distinto al establecido, en ocasiones ello se debe al crecimiento urbano y a la realidad socio-económica de determinados lugares.

Ahora bien, se evidencia del informe realizado por los expertos en sede judicial y consignados en original que riela a los folios 213 al 255 del expediente judicial, en relación a la ZONIFICACIÓN Y USOS PERMITIDOS, en el cual señalan que según la Ordenanza de Zonificación del Sector Sureste del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 23 de enero de 1984 (en los mismos términos que en la Ordenanza invocada por la parte demandante), que el inmueble objeto de análisis posee variables urbanas fundamentales correspondientes a la zona clasificada como “P4”, esto es, “ÁREA VERDE NO APROVECHABLE POR SU SITUACIÓN O PENDIENTE”, acotando al mismo tiempo que “Actualmente, el inmueble tiene una actividad claramente comercial, con permiso de funcionamiento por parte de la Alcaldía de El Hatillo…”.

Ello así, entiende quien decide que en el presente caso puede configurarse la situación explanada anteriormente, es decir, que pese a lo indicado por la parte demandante y los expertos designados por este Tribunal, el inmueble se encuentra ubicado en una zona clasificada como “P4”, es decir, “ÁREA VERDE NO APROVECHABLE POR SU SITUACIÓN O PENDIENTE”, nada obsta para que el inquilino ejerza actividades de índole comercial contando con permisos de la Alcaldía.

En tal sentido, de las documentales que forman parte del expediente administrativo conviene extraer lo siguiente:

-Cursa a los folios 814 al 819 de la pieza N° 3 del expediente administrativo, copia certificada del acto administrativo recurrido contenido en la Resolución N° 00013745 de fecha 09 de diciembre de 2009, suscrita por el Director General de Inquilinato, mediante la cual fue fijado el canon de arrendamiento del inmueble constituido por un lote de terreno con un área de 295.000 metros cuadrados y al regular el canon de arrendamiento afectó, entre otros, a la sociedad mercantil Inversiones Strelitzas, C.A. –hoy demandante- en su condición de arrendataria de una porción del lote de terreno identificado anteriormente, cuya superficie es de 15.000 metros cuadrados por considerar que su actividad está destinada al comercio y cuyo monto fue determinado por la cantidad de Bs. 66.933,77.

-Riela a los folios 761 al 794 de la pieza N° 3 del expediente administrativo, copia certificada de INFORME TÉCNICO de fecha 25 de noviembre de 2009, emanado de la Oficina de Inspecciones de la Dirección General de Inquilinato, del cual se desprende que en el renglón denominado “CARÁCTERÍSTICAS DEL SECTOR (usos)…”, aparecen señalados todos los ítems correspondientes a residencial, comercial, industrial, y marginal. Asimismo, en ese mismo informe (específicamente al folio 792), reposa en copia certificada hoja titulada “DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS DE LAS CONSTRCCIONES” se observa del renglón NÚMERO O DESTINO DE LAS PLANTAS, una clasificación del tipo de construcciones que se ubican dentro terreno, mediante el cual se advierte la existencia de locales comerciales, oficinas, viviendas y puestos de estacionamiento; además se advierte de hoja identificada como CONTINUACIÓN CONSTRUCCIONES ORIGINALES, que dentro de la porción de terreno arrendado por la hoy demandante, el cual cuenta con un área de 15.000 metros cuadrados, existe bienhechurías destinadas a viviendas (y vivienda de empleado), vivero, local, depósito del local, estacionamiento y “caminería”.

De las documentales reseñadas ut supra se tiene que la Dirección General de Inquilinato resolvió fijar el canon de arrendamiento del inmueble arrendado por la parte accionante por la cantidad de Bs. 66.933,77, por considerar que el uso al cual fue destinado el inmueble es de índole comercial, lo cual pudo constatarse del informe de avalúo; asimismo se constató que, además de la actividad comercial que allí se realiza, el referido inmueble es utilizado al mismo tiempo como vivero y como vivienda.

A mayor abundamiento, el contrato de arrendamiento consignado en copia simple por la parte demandante junto con el libelo establece en su CLÁUSULA SEGUNDA lo siguiente: “LA ARRENDATARIA se obliga a destinar el inmueble arrendado, objeto del presente contrato, so pena de resolución de contrato por incumplimiento (…), única y exclusivamente para cultivo y venta de matas…”.

Así pues pudo constatarse que, pese a lo argüido por la parte actora, el inmueble arrendado por ella y el cual fue objeto de regulación, está destinado a la comercialización de plantas ornamentales, dándole de este modo un uso comercial, aunado a que dicha condición fue corroborada en sede judicial a través de informe realizada por los expertos nombrados y juramentados ante este Tribunal, que consta a los folios 212 al 255 del expediente judicial y al hecho de que la misma demandante se identifica a sí misma como sociedad mercantil, todo lo cual hace indudable la actividad comercial que despliega en el referido inmueble.

En virtud de las anteriores consideraciones, se tiene que el ente regulador debía realizar el avalúo del inmueble regulado con base a un uso comercial dada la actividad ejercida por la sociedad mercantil Inversiones Strelitzas, C.A. –hoy demandante-, por lo tanto, concluye este Juzgado que el uso dado al inmueble objeto de regulación es el señalado en el acto administrativo recurrido, por lo que se desestima el presente alegato. Así se decide.

3.2. Del falso supuesto de derecho

Ahora bien, la parte actora denunció que el órgano regulador omitió elementos de obligatoria observancia establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al dictar la Resolución que pretende impugnar.

Así pues, a fin de verificar si la Resolución Nº 00013745, hoy recurrida, adolece de vicio de falso supuesto de derecho, debe quien decide traer a colación el contenido del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:

Artículo 30

Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.

2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años

(…omissis)

.

Así pues, la norma citada ut supra prescribe que el ente regulador que ha de tener en cuenta varios factores de forma concurrente para fijar el canon máximo de arrendamiento de inmuebles. El numeral 1 ibídem establece que deben ser considerados el uso, la clase, la calidad, la situación, dimensiones aproximadas y todas las otras circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, es decir, los elementos que deben considerarse en este sentido se refieren a características intrínsecas del inmueble. El numeral 2 dispone que se debe prestar atención a elementos más abstractos que serían en primer lugar, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario; en segundo lugar, el valor determinado en los actos de transferencia de la propiedad realizados por un lapso mínimo de 06 meses previos a la fecha de solicitud de regulación; y por último, los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos 02 años.

Pues bien, en el caso bajo análisis se advierte que en el Informe de Avalúo que corre inserto a los folios 796 al 812 del expediente administrativo pieza N° 3, de fecha 07 de diciembre de 2009, suscrito por el Avaluador de Inmuebles adscrito a la Sala de Avalúos de Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat), en el renglón N° 5 denominado VALOR PONDERADO en las secciones tituladas “VALOR FISCAL DECLARADO O ACEPTADO POR EL PROPIETARIO” y “VALOR ACTOS DE TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD”, no aparecen en las casillas correspondientes ninguna anotación, lo que indica que dichos valores fueron omitidos.

En este sentido, es de notar que como quiera que tanto el “VALOR FISCAL DECLARADO O ACEPTADO POR EL PROPIETARIO”, como el “VALOR ACTOS DE TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD”, los cuales fueron obviados por la Administración, constituyen 02 de los factores establecidos en el numeral 2 del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales debieron ser considerado de -forma concurrente- junto con los demás elementos al momento de realizar el avalúo del inmueble regulado, por tanto tal omisión trajo como consecuencia que el “FACTOR DE CORRECCIÓN” (Renglón N° 6) resultara impreciso, así como también el porcentaje de rentabilidad anual establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo resultado deviene de los valores anteriores y a la vez sirve para determinar la denominada “RENTA MÁXIMA MENSUAL” o lo que es lo mismo, el canon máximo de arrendamiento.

De modo que la Administración aplicó de forma errónea lo previsto en el numeral 2 del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no tomar en cuenta el “Valor fiscal declarado o aceptado por el propietario”, ni el “Valor de los actos de transmisión de la propiedad”, siendo ellos de obligatoria observancia, habida cuenta que de haber tomado en cuenta todos los factores señalados en la norma, el canon de arrendamiento hubiera sido distinto al monto establecido en el acto recurrido; por tanto se deduce que el acto objeto de impugnación se encuentra viciado de falso supuesto de derecho al haberse sustentado en un informe de avalúo en el cual fue aplicada inadecuadamente una norma jurídica vigente.

En atención a las anteriores consideraciones, aplicando lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, resulta forzoso declarar la nulidad de la Resolución Nro. 00013745 de fecha 9 de diciembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (hoy la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat), mediante la cual se fijó el canon máximo de arrendamiento por un monto mensual de Bs. 66.933,77, del inmueble constituido por un lote de terreno de 15.000 metros cuadrados y del cual es arrendataria la sociedad mercantil Inversiones Strelitzas, C.A -hoy accionante-identificado en el acto administrativo impugnado como “Inquilino No. 12”. Así se decide.

Ahora bien, antes de emitir pronunciamiento sobre el restablecimiento de la situación jurídica infringida debe este Juzgado exponer lo siguiente:

En primer lugar, es menester para quien decide a.l.p.e.e. artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicable rationae temporis), cuyo texto se cita a continuación:

Artículo 79: Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia.

En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.

(Subrayado y resaltado de este Tribunal).

Ahora bien, el artículo ut supra trascrito establece una prohibición al juez contencioso de fijar el canon de arrendamiento, correspondiendo a éste ordenar al ente regulador la sustanciación de un nuevo procedimiento administrativo conforme a lo decidido en el fallo para la emisión de un nuevo acto administrativo.

No obstante, se debe aplicar de forma preponderante lo contemplado en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la cual dispone en cuanto al restablecimiento de la situación jurídica infringida y que conviene citar a continuación:

Artículo 259. La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa

(Subrayado y resaltado de este Tribunal).

Así pues, nuestra Carta Magna otorga al juez contencioso administrativo amplias facultades para disponer todo en cuanto esté a su alcance a fin de restablecer la situación jurídica infringida a causa de la actuación de la Administración.

Además, no se debe dejar de observar lo que prevé el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establece:

Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente.

Corresponde exclusivamente a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia como jurisdicción constitucional, declarar la nulidad de las leyes y demás actos de los órganos que ejercen el Poder Público dictados en ejecución directa e inmediata de la Constitución o que tengan rango de ley, cuando colidan con aquella.

Subrayado y resaltado de este Tribunal).

Por otra parte, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil ordena lo siguiente:

Articulo 20. Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los Jueces aplicarán ésta con preferencia.

De las normas ut supra citadas, se tiene que es deber de todos jueces, mantener -aún de oficio- la integridad de las normas constitucionales, por lo que en caso de discrepancia entre una norma jurídica y la Constitución se aplicaran con preferencias las disposiciones constitucionales correspondiendo a los Tribunales de la República decidir en atención a esta premisa.

A mayor abundamiento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia Nº 396 de fecha 26 de abril de 2013, con ponencia del Magistrado Juan José Mendoza Jover, reacaída sobre expediente Nº 13-0078, caso: Ernesto D’ Escriván Guardia, estableció que:

…es incuestionable la competencia del juez contencioso administrativo para trascender el simple control de legalidad sobre la actuación administrativa de los órganos del Poder Público, por cuanto constituye un mandato constitucional, el deber de restituir las situaciones jurídicas que pudieran haber sido lesionadas por la actuación u omisión sub-legal del Estado.

En este orden de ideas, esta Sala estima oportuno reiterar su doctrina (vid. sentencia n.º 695, de fecha 18 de abril de 2007, caso: Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), en cuanto a que, el artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es (…) “inconstitucionalmente limitativo de las potestades restablecedoras del juez”, ya que dicha potestad no puede circunscribirse “a la declaratoria de nulidad del acto administrativo sino que (…) puede sustituir el canon de arrendamiento que hubiere anulado por el que resulte correcto, con fundamento (…) en los mismos aspectos (…) en que se hubiera basado la Administración para ello”.

Así, atendiendo a lo antes expuesto, esta Sala considera ajustada a derecho la desaplicación, por control difuso de la constitucionalidad, efectuada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, del artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con ocasión del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la apoderada judicial de los ciudadanos Ernesto D’ Escriván Guardia y T.E. D’ Escriván Guardia, contra la Resolución n.º 006290, de fecha 05 de febrero de 2003, dictada por la entonces Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (hoy Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat)

.

Por tanto, en el presente caso, ante la evidente incompatibilidad entre lo contenido en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y como quiera que es deber del Juez de asegurar la incolumidad de la Constitución, pasa de oficio esta sentenciadora a desaplicar -en el caso concreto- por control difuso de la constitucionalidad, lo contenido en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por contrariar la norma constitucional prevista en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, procediendo de esta forma a restablecer la situación jurídica infringida a la recurrente, mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se establece.

Establecido lo anterior, es necesario señalar que el informe pericial ordenado por este Tribunal y que fue consignado por los expertos en fecha 07 de febrero de 2013 que cursa en original a los folios 213 al 258 del expediente judicial, se pudo constatar que en dicho informe fueron considerados todos los requerimientos exigidos por los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y fue realizado de conformidad con los artículos 467 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio.

Pues bien, habida cuenta de las consideraciones expuestas anteriormente, de seguidas pasa este Tribunal a fijar un nuevo canon de arrendamiento a fin de restablecer la situación jurídica lesionada tomando en cuenta el resultado que arrojó el aludido informe de experticia, el cual determinó como valor máximo de arrendamiento mensual a pagar por el inquilino del inmueble constituido sobre un lote de terreno con una superficie de 15.000 metros cuadrados ubicado en uno de mayor extensión (295.000 metros cuadrados) en el denominado Fundo San Antonio, en el Municipio El Hatillo, Estado Miranda, la cantidad de Bs. 20.670,99, al ser esto así, y dado que al referido informe se le concedió valor probatorio, y su resultado se ajustó al porcentaje anual previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es evidente que la cantidad fijada por los expertos como canon máximo mensual se encuentra ajustada a derecho y por lo tanto, se tendrá dicha cantidad como válida a fin de fijar el nuevo canon de arrendamiento del inmueble arrendado por la sociedad mercantil Inversiones Strelitzas, C.A. Así se decide.

En razón de lo anterior, este tribunal declara parcialmente con lugar el presente recurso contencioso administrativo de nulidad. Y así se decide.

IV

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por Abogado G.M.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 70.561, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES STRELITZAS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 09 de junio de 2004, bajo el Nº 66, Tomo 920-A, contra la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, por Órgano del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HABITAT, a través de la DIRECCIÓN DE INQUILINATO (hoy SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS), en consecuencia:

PRIMERO

Se declara NULO el acto administrativo contenido en la Resolución Nro. 00013745 de fecha 09 de diciembre de 2009, conforme a lo expuesto en la motiva del presente fallo.

SEGUNDO

Se niega la solicitud de nulidad del Informe de Avalúo en los términos expuestos en la parte, por las razones explanadas en la motiva del presente fallo.

TERCERO

Se fija el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio del inmueble constituido sobre lote de terreno de 15.000 metros cuadrado de extensión el cual forma parte de uno de mayor extensión denominado fundo San Antonio, ubicado en el Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en la cantidad m.m. de Bs. 20.670,99, según lo establecido en la motiva del presente fallo.

Publíquese, regístrese y notifíquese a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat y Procuradora General de la República a tenor de lo establecido en el artículo 86 Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República. Asimismo, se ordena notificar al Ministerio Público para los fines legales consiguientes. Finalmente se ordena notificar a la parte actora y al tercero interesado de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en el Despacho del Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con sede en Caracas, a

los diez (10) días del mes de mayo de dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ PROVISORIA,

LA SECRETARIA

GERALDINE LÓPEZ BLANCO

CARMEN VILLALTA V.

En la misma fecha, siendo las _____________________________________________ (______________), se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nº ___________.-

LA SECRETARIA

CARMEN VILLALTA V.

Exp. Nro. 2010-1157/GL