Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Contencioso y Administrativo de Barinas, de 8 de Junio de 2005
| Fecha de Resolución | 8 de Junio de 2005 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Contencioso y Administrativo |
| Ponente | Freddy Josue Duque Ramirez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato Por Arrendamiento |
Exp. N° 5364-04
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN DE LOS ANDES
IDENTIFICACION DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana SUCESIÓN C.T.D.M..
APODERADO JUDICIAL: Abogado L.H.H., titular de la cédula de identidad Nº 9.262.869 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 69.999.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano A.R.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 266.720.
APODERADO JUDICIAL: Abogado OLILNTO DE J.D.C., venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 3.866.472 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 17.565.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente causa se recibió en este Tribunal Superior en virtud de la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio O.D.J.D.C., apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en la demanda de desalojo intentada por el Abogado L.H.H. en su carácter de apoderado judicial de la SUCESIÓN C.T.D.M., en contra del ciudadano A.R.M.M.; en el libelo de la demanda el apoderado actor alega que la ciudadana C.T.d.M., quien falleció ab-intestato, cedió en arrendamiento al ciudadano A.R.M.M., un local con terreno de su propiedad, con una construcción de doscientos dieciséis metros cuadrados de construcción (216m2) sobre una superficie de terreno de doscientos setenta y seis metros cuadrados (276 m2) y un lote de terreno anexo al mismo constante de doscientos setenta metros cuadrados (270 m2) cuyos linderos y menciona los linderos particulares.
Continúa exponiendo que el arrendatario, en el contrato verbal realizado con la causante ya mencionada, se obligaba a pagar la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares mensuales (Bs. 40.000,oo) hasta el mes de octubre del año 1999, que a partir de esa fecha se introdujo una solicitud de regulación de alquiler ante la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas según expediente Nº 010/99, en el cual el inquilino reconoce su condición de arrendatario y a la propietaria del inmueble, que en el mismo se acordó el aumento del cánon de arrendamiento en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 154.886,16) mensuales, cantidad esta que el arrendatario se obliga a pagar a Sucesión C.T.d.M. o a uno de sus miembros los primeros cinco días de cada mes.
Seguidamente expone que para la fecha de la demanda el arrendatario no había honrado el compromiso contraído en la regulación de alquileres, que le debe a su representada la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 08/100 (Bs. 5.885.674,08) por concepto de cánon de arrendamiento atrasados correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 1999, de enero a diciembre año 2000, de enero a diciembre año 2001, de enero a diciembre año 2002, y de enero a diciembre año 2003, que este atraso da por terminada la relación arrendataria, según lo estipula el artículo 34 letra a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no ha sido posible obtener su cancelación a pesar de las múltiples diligencias realizadas.
Agrega que en varias visitas realizadas al inmueble arrendado, se pudo constatar que el ciudadano A.R.M.M., cedió en arrendamiento verbal a terceras personas parte del terreno y galpón trasero para que funcionara un taller mecánico desde hace dos años aproximadamente, que el arrendatario ha cambiado de manera arbitraria la nomenclatura catastral para tratar de evadir cualquier acción judicial, sin la debida autorización de catastro municipal teniendo ahora el Nro. 31-24 e inclusive la denominación de la Ferretería Zamora por Ferretería la Gran Zamora, que se trata de la misma empresa, pero que está a nombre de sus hijos, incurriendo en otra de las causales contenidas en el articulo 34 literal “G” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finaliza exponiendo que demanda al ciudadano A.R.M.M. para que sea desalojado del inmueble propiedad de sus representados, en su condición de arrendatario y que le sea entregado el referido inmueble libre de personas y bienes.
Mediante escrito presentado ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en fecha 03-05-2004 el demandado ciudadano A.R.M.M., debidamente asistido por el Abogado O.D.J.D.C., opuso las cuestiones previas previstas en el artículo 346 ordinales 1º y 3º del Código de Procedimiento Civil, alegando que el monto que según la parte demandante adeuda, supera con creces la cuantía para la cual es competente el Tribunal; que además el poder del apoderado actor ha sido otorgado en forma insuficiente, por no acreditar en su texto representación sobre el inmueble que se pretende desalojar, ya que el inmueble Nº 31-24 no es el mismo del Nº 5-19, ya que no coinciden sus linderos, áreas, medidas, ubicación, características y datos de registro subalterno de propiedad, que el primero es de propiedad municipal y el segundo es de propiedad privada, que el poder otorgado lo faculta para actuar por los bienes de la Sucesión de C.T. y no para actuar sobre bienes de propiedad municipal, como lo es el terreno donde se encuentra el inmueble Nº 31-24.
Asimismo opuso las cuestiones previas contenidas en los numerales 4º, 6º, 9º y 11º ejusdem, alegando que no tiene legitimidad para ser demandado como arrendatario de la Sucesión C.T.d.M., por cuanto el inmueble 5-19 no es el mismo 31-24 y porque además en el Nº 31-24 funciona una empresa mercantil ajena a su persona; que la parte demandante no acreditó la propiedad sobre el inmueble marcado con el Nº 31-24, que presentó un titulo de propiedad sobre otro inmueble marcado con el Nº 5-19, que la planilla de declaración sucesoral presentada no acredita propiedad sobre el inmueble Nº 31-24; que por sentencia definitivamente firme de fecha 26-06-2001 fue declarada sin lugar una demanda anterior a esta con idénticas pretensiones, alegatos, partes, objeto y fundamento, que en consecuencia se está en presencia de la cosa juzgada y habiendo identidad de partes, causa petendi y objeto, no puede haber un nuevo juicio por la misma causa; que no existen las causales del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no es arrendatario de los demandantes y ellos no son propietarios del inmueble Nº 31-24, que consigna documentos donde consta que el inmueble 5-19 fue vendido y no está ubicado donde está el Nº 31-24.
Seguidamente rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, los alegatos de la demanda, alegando que son falsos y temerarios, que no ocupa bajo ningún titulo inmueble alguno de la parte demandante, quienes pretenden acreditar derechos sobre otro inmueble que no le pertenece. Llama en tercería a la Alcaldía del Municipio Autónomo Barinas para que demuestre que el terreno donde se encuentra el inmueble 31-24 de su propiedad y distinto al inmueble 5-19 de acuerdo al Código de Procedimiento Civil, artículo 370 ordinal 4º y 382; reconviene a la demandante, en la persona de su apoderado judicial, para que pague o a ello sea condenada, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) por concepto de costos y costas a las que fueron condenados por sentencia de fecha 26-06-2001.
El apoderado actor presentó escrito en contestación a las cuestiones previas opuestas por el demandado, mediante el cual ratificó los documentos acompañados al libelo de la demanda, alegando que los impugnados por el demandado no son los mismos, ya que no piden en la demanda que se declare la titularidad del inmueble por estar ya definida y porque además el objeto de la presente acción es el inmueble Nº 5-19 como aparece en la ficha catastral; rechaza los argumentos expuestos por el demandado en el escrito de cuestiones previas, asimismo rechaza la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 9º del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que se contradice en su exposición y acepta que la nomenclatura catastral es la 5-19, que el Código prevé el lapso transcurrido para intentar la demanda, que los fundamentos no son los mismos, que la presente demanda cursa en un Tribunal de Primera Instancia y la anterior en un Tribunal de Municipio; que el demandado si es arrendatario del inmueble en cuestión, que en autos cursa copia certificada donde consta que el demandado acepta por imposición del ente municipal el canon de arrendamiento, que si tiene legitimidad para actuar en el juicio, que está probado en autos que los ocupantes del inmueble son hijos del demandado.
El apoderado actor presentó escrito de pruebas en el cual ratificó y reprodujo los documentos acompañados al libelo de la demanda, se opone a la tacha de los mismos alegando que el demandado no fundamentó su acción y que además la tacha va dirigida hacia documentos que legalmente no existen, como son los del inmueble Nº 31-24 cuya nomenclatura catastral no existe en los registros catastrales del Municipio; promueve y reproduce para que sean evacuados el mérito favorable de los autos desde el folio 1 hasta el folio 104, desde el folio 61 al 63, copia certificada de partida de nacimiento de uno de los socios de la empresa Ferretería la Gran Zamora, con la finalidad de demostrar la filiación entre el demandado y los ocupantes del inmueble; copia simple de constancia de residencia de fecha 05-02-2001 donde el solicitante manifiesta residir en la Avenida M.J. Nº 5-19 que la misma es la dirección del inmueble objeto de la demanda; solicitud de inscripción de inmueble ante la Oficina de Catastro donde el demandado manifiesta residir en la Avenida M.J. entre Calle 5 de Julio y Plaza, casa Nº 31-24; inscripción de inmueble (ficha catastral) donde se identifica el inmueble con el Nº 5-19 con la dirección Avenida M.J. entre calle 5 de Julio y Plaza casa Nº 5-19, que se puede apreciar que es la misma dirección del inmueble objeto de la demanda; documento original de la citación emanada del Tribunal Segundo de Municipio para demostrar la fijación del demandado y los ilegalmente ocupantes del inmueble, ya que el demandado fue citado para la notificación de la decisión del Tribunal de Municipio en el local de la Ferretería La Gran Zamora; copia certificada del documento de propiedad del terreno y bienhechurías, así como copia simple del documento de propiedad del inmueble. Solicita que se le pida al demandado la consignación de los documentos que acrediten su propiedad sobre el inmueble que dice poseer y ocupar con el Nº 31-24 y que se solicite a la Oficina de Catastro Municipal determinar la veracidad y ubicación de dicha nomenclatura.
DE LA DECISIÓN CONSULTADA
El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, declaró con lugar la demanda bajo el siguiente fundamento:
“... considera este órgano jurisdiccional que se encuentra plenamente comprobada en autos no solo la relación arrendaticia verbal y a tiempo indeterminada que vincula a las partes intervinientes en esta causa, respecto al inmueble objeto de litigio, cual es el ubicado en la Avenida M.J., entre calles 5 de julio y Plaza, en el área urbana de la ciudad y Estado de Barinas (sic), sino tambièn que el número cívico correspondiente a tal inmueble es el 5-19, y cuyo terreno es de propiedad privada. En tal sentido, cabe advertir, que al inmueble en cuestión no le corresponde en modo alguno el número cívico 31-24, ni es de propiedad municipal, como erróneamente lo aduce el arrendatario y aquí demandado ciudadano R.A.M.M., al pretender confundir con los argumentos y defensas por él explanadas.
Por otra parte, debe destacarse que está igualmente demostrado en las actas procésales que integran el presente expediente la falta de pago o insolvencia del arrendatario y demandado de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 1999, y de enero a diciembre de los años 2000, 2001, 2002 y 2003; quien no obstante ello, y en su condición de inquilino subarrendó parcialmente el inmueble, a la empresa mercantil Ferretería La Gran Zamora C.A., sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, pues así lo admitió el ciudadano R.A.M.M. al oponer la cuestión previa establecida en el ordinal 4º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuando afirmó que el inmueble Nº 5-19 no es el mismo signado con el Nº 31-24, y que en este funciona una empresa mercantil ajena a él como persona natural, por lo que en este último supuesto y en atención al aforismo jurídico “a confesión de parte, relevo de pruebas”, es por lo que por vía de consecuencia resulta forzoso para quien aquí decide considerar que la demanda intentada debe prosperar por estar comprobados todos y cada uno de los requisitos necesarios para que la procedencia (sic) del desalojo; Y ASÍ SE DECIDE.”
Ambas partes presentaron escrito de informes ante este Juzgado Superior; la parte demandante presentó escrito de observaciones a los informes del recurrente.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En la presente causa la parte demandante solicita el desalojo del inmueble de su propiedad, el cual aparece descrito en el escrito libelar, por su parte el demandado ciudadano A.M.M. alega que el inmueble objeto de la demanda no es el mismo que él ocupa, que la parte demandante no acreditó la propiedad sobre el inmueble marcado con el Nº 31-24, que presentó un titulo de propiedad sobre otro inmueble marcado con el Nº 5-19, que la planilla de declaración sucesoral presentada no acredita propiedad sobre el inmueble Nº 31-24; en razón de los anteriores alegatos este Juzgador considera pertinente determinar la propiedad del inmueble antes de entrar a dilucidar la procedencia o no del desalojo solicitado y a tales fines observa:
En la declaración sucesoral donde aparecen los bienes del activo hereditario de la sucesión de la causante C.T.d.M., la cual cursa al folio 88 del expediente aparece la descripción de un terreno ubicado en la Avenida M.J. entre calles 5 de Julio y Plaza en la cual se lee que está ubicada “al lado donde está instalada y funciona la “Ferretería Zamora”; lo que genera incertidumbre en cuanto a la propiedad del inmueble ya que en el libelo de la demanda la parte actora demanda el desalojo de un terreno en el cual funciona la mencionada Ferretería. Es obvio que existe contradicción en cuanto a la propiedad del terreno, circunstancia esta que impide entrar a conocer respecto a la solicitud de desalojo, al no aparecer claramente establecida la propiedad del terreno, lo cual resultaría, de pronunciarse este Tribunal respecto al desalojo solicitado, contrario a derecho, puesto que la cualidad para solicitar el desalojo lo tiene lógicamente el dueño del bien inmueble o la persona autorizada, aspecto este que no está claramente definido. Así se decide.
En corolario de lo anterior este Juzgador no comparte el criterio del Juez a-quo y en consecuencia declara revocada la decisión apelada.
D E C I S I O N
En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:
Se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el Abogado en ejercicio L.H.H., actuando como apoderado judicial de la sucesión C.T.d.M. en contra del ciudadano A.R.M.M..
Se declara SIN LUGAR la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada, Abogado O.D.J.D.C..
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.
Notifíquese la presente decisión.
Publíquese, regístrese y expídanse las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los cuatro (04) días del mes de mayo de 2005. Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
